资产评估的基本方法和信贷审查与决策的几个心理问题

第一篇：资产评估的基本方法和信贷审查与决策的几个心理问题

资产评估的基本方法和信贷审查与决策的几个心理问题

一、市场法（市场价格比较法）

是指通过比较被评估资产与最近出售类似资产的异同，并根据实际情况将类似资产的市场价格进行调整，使被评估资产接近其最为市场认同的价格。

1、适用前提

（1）需要有一个充分活跃的资产市场。

（2）拟交易物应有较多的交易范例A，且其可比较指标、技术参数B可收集。

A:也就是，一般情况下运用市场法进行评估的交易物多是较为常见 B:和运用普及的通用物品，比如说车辆、房屋、土地等。一些专用设备，如专门用于生猪屠宰的机器设备，专门生产方便面的自动设备，由于用途较窄，短时间内交易数量较少的、缺乏交易范例的，不适用市场法；无形资产由于千差万别，各有各的特点，相同或相似的范例较少，一般不用市场法。

市场法主要是通过被评估物与成交范例的比较，来调整被评估与成交范例的异同，以达到获得被评估物最为合理的市场价格。比较就必须获得两个或多个待比较物的比较指标和技术参数。

2、运用市场法需要考虑的差异调整因素。我们运用市场法对交易范例进行挑选，最好的结果是交易范例的交易物与我们待评估物无论是生产功能、新旧程度、技术含量等完全一致，那么我们完全可以把交易范例中交易物的价格移植到我们的待评估物上。

但实际运作中，交易范例中的交易物往往与我们的待评估物有着这样那样的区别，我们就必须对这些不同进行调整，使交易范例中交易物的交易价格在经过调整后成为待评估物最为合理的市场价格。

我们经常考虑的调整因素有以下几个：

（1）时间因素。不同的交易时间对交易价格的影响，如折旧、通货膨胀等的影响。

（2）地域因素。尤其是对房地产的影响。（3）功能因素。主要是功能过剩和不足的影响。

我们简单分析一个范例：

比如交易范例是一台生产电子元气件的设备，生产能力为1万个/日，已经投入生产3年，还可用7年，交易价格50万元，交易时间为2001年3月。

待评估物是一台同样生产该种电子元气件的设备，生产能力为10万个/日，已经投入生产2年，还可用8年，交易基准日2001年6月。我们假设基准定价是以生产能力为标准，定价应为500万元（10/1*50）。但是我们应考虑这两个设备的时间因素和功能因素。时间上两者折旧时间不同，交易时间不同，都会对价格产生不同；功能上后者的生产数量是前者的10倍，比方购买者仅需要日生产能力为7万/日的设备，则该设备的生产能力显然过剩，对购买者来说10倍的价格显然是难以让他接受的。最后经过调整，该设备以375万元成交。

二、收益法

这是一种对被评估资产未来预期收益的估算，并折合成现值，借以确定被评估资产价值的方法。

收益法的前提是：资产的效用越大，未来的获利能力越强，他的价值越大；而不是单看资产本身的现实价值。打个比方，一个高科技企业仅拥有资产800万元，但其拥有先进的产品，未来广阔的市场，具备高速发展的巨大潜力，以后年收益预计为100万元，未来可持续10年以上的高速增长，那他的价值将远远高于帐面上体现的资产价值。相反，一个拥有亿元资产的企业，生产经营维持，产品无市场、无销路，积重难返，濒临破产，那么在购买者的眼中，他的价值将远没有帐面上体现的巨大（整体购买）。

简单的说（资金的时间价值要求）： 评估值=未来每年获得的收益*折现系数①

资产成交后，会给新的所有者带来一定的收益，购买者愿意支付的货币量不会超过期望收益的折现值。

折现系数一般包含以下三个因素：

1、风险利率。指资产在一般条件下的获利水平，我们一般以国债的利率衡量。

2、通货膨胀率。

3、风险报酬率。将资金投入企业必然要考虑企业面临的经营风险、财务风险、行业风险、国家政策风险等的影响，高风险必然要求高回报。

折现率=无风险利率+通货膨胀率+风险报酬率

三、成本法

评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

1、重置成本

是按现行市场条件下，重新购建一项与被评估资产功能相同的全新资产所付出的全部货币总额。

重置成本与原始成本的内容构成是一致的，但反应的物价水平是不一致的。

重置成本分为：

A、复原重置成本：是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、技术等，以现时的价格复原这项全新资产所发生的支出。.B、更新重置成本：是指利用新型材料，并根据现代标准、设计、技术，以现时价格生产具有同等功能的全新资产的成本。

2、实体性贬值

资产在投入使用后由于磨损、自然力的作用（如风吹雨淋、腐蚀等），其性能将不断下降，价值逐渐减少，通称实体性贬值。通常，我们以计提折旧来反应这种贬值。

3、功能性贬值

新技术的运用与推广，使企业的原有资产与社会上的新技术相比较处于一种明显落后的状态，导致资产价值的间接贬值。

4、经济性贬值

由于资产以外因素（政治因素、宏观经济因素等）的变化，对资产价值的降低。比如国家新的政策、法规对某项行业发展的抑制（如纺织的压锭），必然会导致相关企业的相关资产的贬值。

信贷审查与决策的几个心理问题

一、企业性质对信贷成功率的影响 在我们与众多信贷人员的接触过程中发现，信贷人员的年龄、知识结构、阅历的差异使他们对不同性质企业有着不同的感性认识。一般来说，知识结构全面、思维活跃的年轻人对新兴高科技民营企业有较强的接受能力，他们认为民营企业有较为灵活的体制，完善的人力资源激励机制，较高的科技含量和市场前瞻性，因此能够在激烈的市场竞争中战胜各种困难。特别是在民营企业创建的初期阶段，企业能够积极配合银行的工作，消除信息不对称造成的影响，并积极开发企业的潜力，且道德风险相对较小，而企业进入快速发展阶段后给银行带来的收益是巨大的，因此是银企合作的最佳阶段，目前这一思维模式正随着银行信贷人员年轻化和知识化而被认可。

同时我们还应该看到，目前银行的信贷决策层人员往往经过计划经济时代，留有较为明显的计划经济烙印，对于民营企业抱有一定的偏见。同时其从责任方面考虑，国有企业是国家的，向其发放贷款即使出现偏差也不会形成过多的责任，而民营企业则不然。

因此，我们在这里提醒民营企业的管理团队，在进行融资时一定要把握以下几点：

1、坦陈民营企业机制的灵活性，确立该灵活性在瞬息万变的市场竞争中的重要作用；

2、量化自身对企业的投入，从投入的资金、技术、智力等方面说明自己对企业的投入价值远远高于融资总额，骗贷没有任何意义；

3、陈述自己近3年的企业规划，并说明规划中的各种资金来源，表明自己有长远的企业发展计划；

4、表述自己与同行业国有企业的差异化，特别是在技术、人力资源管理、营销激励制度上的优势。

总之，在与银行信贷人员的接触过程中不要回避企业性质问题，要让银行信贷人员充分相信民营企业的发展潜力，以及自己为发展企业在资本、人力、管理上的投入，是为了企业永续经营，而且企业为了发展会将自己在银行资信视为生命。

二、企业语言与金融语言的差异

企业语言与金融语言有天生的差别，很多时候在企业家经营中被印证的经验在银行信贷人员的耳中产生不近相同的效果。让我们看看企业家对自己企业的阐述和金融人员的分析：

例

1、企业家：我们企业的白酒品质优良，在本省市场占有率达到20%，销售的旺季供不应求，我们从来不做广告，也不为了进入高级酒店向他们支付赞助费，我们的销售费用每年20万元，企业成本很低。金融人员的分析结论：

1、该企业目前生产经营正常，产品有一定市场；

2、企业生产能力略现不足或生产调控能力不足，企业生产管理 存在问题；

3、企业产品为低档产品，附加值不高；

4、企业管理层缺乏长远的战略经营意识，满足企业现状，企业营销方式有严重缺陷。

最后结论为，企业目前能够维持正常经营，但发展潜力不大，我行贷款不易投放。

例二

企业家：本公司产品为高科技机电产品，处于国内领先水平，获得国家专利。企业本次特申请2000万元流动资金主要是为了增加原材料储备，扩大生产规模，使公司的产品尽快占领市场

金融人员：

1、企业产品有一定科技含量，所属行业竞争环为公开市场竞 争；

2、企业自有流动资金不足，生产无法形成规模，产品成本相对 较高；

3、企业未考虑市场推广资金，近期将出现短期资金紧张现象。结论：

审慎考察企业产品的先进性、市场需求、国外同类产品价格等因素，如确有巨大市场空间，建议在考虑企业市场推广等因素的基础上，增加对企业的信贷投入，争取优质客户。

三、产品的先进性与市场的需求

在我们接触高科技企业的过程中，企业家最长说的一句话是：我们的产品科技含量很高，处于国内领先，获得国家专利，产品销售不成问题。应该说银行信贷人员关注的不仅仅是产品的先进性，更重要的是产品的市场需求程度和产品所产生的利润。应该说企业家混同了产品先进性与产品市场需求量的概念。

我们曾经遇到过这样一个项目：

一家生物工程企业，生产一种替代进口的“高活力乳糖酶”，产品主要用于牛奶生产加工过程，可消除营养失调儿童、体弱病人等特殊人群对普通牛奶形成的乳糖不耐症、褐变反映，提高乳制品中营养成分的吸收率。客观讲该产品的先进性已经得到科学验证，但其市场前景却不容乐观。因为使用该产品必将增加产品成本，而国家尚未公布对上述特殊人群销售牛奶产品的强制性标准，牛奶生产企业产品的主要消费对象依然是最广泛的消费群体，在牛奶产品市场竞争日趋激烈的今天，牛奶生产企业采用该产品实现产品差异化而丧失成本优势的可能性不大，最后我们否决了这个项目。否决的依据不是产品技术不够先进，而是产品市场化能力不足。

四、财务指标情结

银行的信贷人员一般比较迷信财务指标的力量，往往以财务指标分析形成自己对企业的经营形式和未来发展的判断。因此企业在与银行的交往过程中应充分重视财务指标因素的影响，在帮助银行信贷人员解读财务报表的基础上，尽量提供企业活的、真实的情况，因为银行信贷人员毕竟不是税务人员，他只关心企业真正的盈利能力，确认为企业提供信贷支持的安全性和收益，而对企业合理避税采取的是默许的态度。

企业甲：汽车经销企业，专营经销XX品牌汽车，企业经销汽车的数量随着XX品牌的市场占有率和社会汽车消费量的不断提高节节盘生，1999-2001年销售收入分别是0.6亿元、2.5亿元、4亿元，净利润分别是120万元、130万元、150万元。2002年企业申请银行贷款增加流动资金，银行信贷人员对企业的财务状况进行了相应了解。单纯从财务报表看，企业的销售收入实现跨越式增加，净利润却始终维持在130万元左右，与销售收入增长趋势不成比例，经营效益一般。

但经过银行人员与企业的接触并对汽车经销行业盈利模式进行了解发现：目前汽车经销行业的主要利润来源于制造商的返利，该企业每年的销售数量巨大，返利水平为同类经销企业之最，返点均在4%左右，而企业近年在人力资源成本、广告费用、展厅扩建等的支出增加幅度不大，因此净利润应维持在销售收入的2%左右，最后银行人员的推断得到企业的认可，企业出于避税的考虑将部分利润隐匿。

第二篇：资产评估的基本方法

资产评估的基本方法

尹佳佳

会计二班

（20112800320111）

前言：资产评估有三个基本方法，分别是市场法，收益法，成本法。他们是进行市场评估的重要方法和组成部分，现在我们就来重点解析和比较一下这几种方法。

1.市场法

市场法是利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。根据替代原则，采用比较和类比的思路及方法判断资产价值的评估技术规程。最为直接，最具说服力的评估方法之一。

基本前提有两点，分别是是拥有一个活跃的公开市场和可比的资产及其交易活动。其中，公开市场是为了排除交易的偶然性，可比性是指类比的物件具有功能上和条件上的类似性，且间隔时间不能过长，这样才能较为准确的比较出实际市场价格。市场法的基本要素有：时间因素，区域因素，功能因素，成新率因素，交易情况调整

市场法具体分为两大类，直接比较法和类比调整法。其中

直接比较法又分为

1.现行市价法.市价折扣法

3.功能价值类比法

【（1）生产能力比例法（2）规模经济效益指数法】

4.价格指数法

5.成新率价格调整法

类比调整发又分为

1.市场售价类比法

2.成本市价法

3.市盈率乘数法

举例

1.现行市价法

甲现有使用两年A品牌w系轿车，先准备出售，经网上调查得知同品牌同系列经两年使用轿车售价为8万，可得知自家轿车预估价格为8万

2.市价折扣法

甲企业破产后法院对其资产进行拍卖，有流水线一条使用年限为10年，已使用3年，无残值。已知该流水线市面售价100万。

可知评估价值为：100*（3/10）=30万元

3.功能价值类比法

（1）生产能力比例法

A工厂年产量为50万吨，B工厂年产量为150万吨，B工厂市值为1500万元。则可知A工厂市值为500万元

（2）规模经济效益指数法

A工厂年产量为50万吨，B工厂年产量为100万吨，B工厂市值为100万元。功能价值指数为1

则可知评估资产价值为100*（50/100）^1=50万元

4.价格指数法

A股票10天前市价为10元每股，现涨幅为5%，则现价为

10*（1+5%）=10.5（元每股）

5.成新率价格调整法

待估资产为某机器设备，生产时间为1993年，评估基准日为2003年1月。搜集 到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为2002年12月，交易价格为124000元，该机器设备的生产时间为1995年。

待估资产成新率=待估资产尚可使用年限/（待估资产已使用年限+待估资产尚可用年限）×100%=13÷(10+13)=57%

评估值=124000×(57%÷65%)=108738.62(元)

1.市场售价类比法

某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人 员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为2002年6月，成交价格为365.2万元。评估基准日为2002年8月。经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%，则待估资产的评估

值为：• 资产评估值=365.2×(1—30％)=255.64（万元）

2.成本市价法

某车成本市价率为200%，其合理成本为8万元。则其资产评估值为8*200%=16万

3.市盈率乘数法

某股票单价10元，是其同类市场上同类市盈率3倍，其评估价值为3*10=30

2.收益法

收益法是通过估算被评资产未来预期收入并折现，借以确定被评估资产价值的一种方法。

基本前提

三个基本要素=>三个前提条件

1.未来预期收益可以预测并可以用货币来衡量；

2.获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币来衡量分为行业风险，地区风险及企业风险

3.被评估资产预期获利年限可以预测。

基本参数：

收益额-表现形式取决于资产的种类；

折现率-期望投资报酬率；有限期-折现率，无限期-资本化率；特定比率应用于预期收益的过程

收益期限-根据被评估资产自身效能及相关条件，以及有关法律，法规，契约，合同等加以测定。

收益法事先分为有限期和无限期

有限期分为

1.纯收益不变

2.纯收益若干年后保持不变

3.纯收益表现为等差级数

4.纯收益表现为等比级数

或分为等额收益法和不等额收益法

举例

A投资能在未来3年内获得收益，预期收益分别为1000,1500,2000，折现率为8%，资产评估值=（1000/（1+8%））+（1500/（1+8%）^2）+(2000/(1+8%)^3)

B投资能在未来5年后获得10000元预期收益的资金，折现率为5%

资产评估值=10000/(1+5%)^

53.成本法

成本法要首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。基本思路是重建或重置被评估资产。

资产评估价值=资产的重置成本-资产实体性贬值-资产功能性贬值-资产经济性贬值

基本前提

主要适用于继续使用前提下的资产评估。

前提条件是：

1.被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态；

2.被评估资产的预期收益能够支持其重置及其投入价值。

前提条件

1.被评估资产的实体特征，内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性

2.应当具有可利用的历史资料。

3.形成资产价值的各种耗费是必须的。

4.被评估的资产是可以再生的，可以再复制的。

基本要素

资产的重置成本

资产的实体性贬值（有形损耗）

资产的功能性贬值（技术落后）

资产的经济性贬值（竞争加剧，原材料供应不畅，成本增加，高利率，国家产业政策变动，环境保护，其他）

重置成本的估算方法

1.重置核算法

待估资产为一机器设备评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有该机器设备的现行市场价格每台180000元运杂费5000元安装成本为20000元其中原材料6000元、人工成本13000元、其他费用1000元安装期限较短。评估人员分析认为被评估资产为外购需安装机器设备其重置成本应包括买价含增值税、运杂费、安装成本、其他费用由于安装期限较短可不考虑资金成本。

重置成本=购买价格+运费+安装成本 180000+5000+20000=205000元

2.价格指数法

某厂房建于2010年，账面价值20万，2014年进行资产评估得知期间每年房价上涨6%，则其重置成本为=20*（1+6%）^4=25.24万元

3.功能系数法

(1)生产能力比例法

已知甲工厂的一条生产线价格为10万元，年产量为5000件，一直被评估资产年产量为10000件，可见其重置成本为=(10000/5000)*100000=200000

(2)规模经济效益指数法

甲厂生产能力为60000件/年，乙厂生产能力为30000件/年，重置成本为120000元，规模经济效益指数为0.5

则资产评估值=120000*（60000/30000）^0.5

统计分析法

甲厂5台设备重置成本之和为30万元，而这5台机器的历史重置成本为15万，该类设备的历史账面总体价值为200万，则调整系数为=30/15=2

重置成本=200*2=400万

实体性贬值的测算方法

1.观察法

一项资产的价值为20万，实体贬值率为0.3，则其实体贬值为=20*(1-0.3)=14万元

2.使用年限法

一件设备的使用年限为10年，已使用2年，重置成本为20万，预计残值为5万 实体贬值为=((20-5)/10)*2=3

3.修复费用法

资产功能性贬值的估算方法

某设备与目前普遍使用的先进设备相比，在完成同样工作的情况下，能源消耗超支2000，人工超支1000元，经评估人员鉴定，该设备尚可使用5年，同行平均收益率8%，所得税30%

功能性贬值=（2000+1000）*（1+30%）*(P/A,8% 5)

资产经济性贬值的估算方法

1.由于资产利用率下降造成的经济性贬值额

A投资原每年能获取收益10000，现资产利用率减少20%，其功能价值指数为0.7.经济性贬值率=【1-（10000（1-20%）/10000）^0.7】*100%

2.因收益额减少导致的经济性贬值

一台机器设备，5成新。又由于市场竞争增加,只能 40％开车，如果使用经济性贬值额的计算应以评估对象的重置成本为基数，重置成本为100万，经济贬值率60%，那么：

重置成本*经济贬值率=60万

重置成本-实体贬值=100-50=50万

评估值是:100-60-50=-10万

这三种方法评估原理不同，资产计价尺度不同，前提条件不同，适用范围不同 成本法适用范围最广，对一切资产重置，补偿为目的的资产业务都适用。

市场法只适用于以市场价值为基础的资产评估业务。

收益法适用于企业整体价值的评估。

因此在不同情况下要慎重选择计算方法。

第三篇：黑龙江2017年资产评估师《资产评估》：资产评估的基本方法考试题

黑龙江2017年资产评估师《资产评估》：资产评估的基本

方法考试题

一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、绕线式三相异步电动机与鼠笼式异步电动机相比在调速上的特点是____ A：可以采用变频机组

B：可以采用交一直一交变频装置 C：可以通过改变转差率S D：可以通过改变定子绕组连接方法

2、平型带交叉式带传动，两轮____ A：转向相同，线速度相等 B：转向相同，线速度不等 C：转向相反，线速度相等 D：转向相反，线速度不等

3、数控机床由（）组成。A．机床主机 B．托盘交换系统 C．机器人 D．CNC系统 E．辅助装置

4、上市公司股票的清算价格是__。A．资产总额与总股数的比值 B．资产总额与流通股数的比值 C．净资产与总股数的比值

D．净资产与上市流通总股数的比值

5、关于数控机床机械结构特点的叙述中，错误的是（）。

A．提高机床的静刚度和固有频率、减低其阻尼以获得高的动刚度和高抗振性 B．采用热对称结构及热平衡措施，以减小热变形

C．进给系统中的机械传动装置和元件应具有高效率、无间隙、低摩擦的特点 D．主轴箱、进给变速箱及其传动系统应尽量简化

6、甲乙共用小清河的水灌溉，甲的承包地在乙的上游。为确保农田灌溉，甲在河中筑了一条水坝，使下游的水量减少了2/3。甲乙为此发生冲突，对其纠纷的解决方案，下列说法不正确的是____ A：甲应根据乙的请求拆除水坝

B：甲应当向乙支付适当赔偿，可以不拆除水坝 C：甲乙应共同协商、合理分配用水

D：甲未断绝水流，故乙无权请求甲拆除水坝

7、下列四种机床为同一机床厂生产的，其中出厂价最高的是____ A：CX6136 B：CH6136 C：CJ6136 D：CK6136

8、《合同法》规定，自债务人的行为发生之日起__年内，债权人没有依法行使撤销权的，该撤销权消灭。A．1 B．2 C．3 D．5

9、下列关于资产可收回金额的表述中正确的是__。

A．可收回金额是指资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者

B．可收回金额是指资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较低者

C．可收回金额是指资产的销售净价

D．可收回金额是指资产预计未来现金流量的现值

10、下列各项中，不属于拍卖法的基本原则的是____ A：合法原则

B：公开、公平原则 C：公正、诚实信用原则 D：自愿原则

11、由于社会对产品的需求量降低使产品销售困难，从而导致生产该产品的设备开工不足，并由此引起设备贬值，这种贬值称为__。A．功能性贬值 B．实体性贬值 C．经济性贬值 D．无形损耗贬值

12、非上市金融企业国有产权转让中，首次挂牌未能征集到意向受让方的，转让方可以根据转让标的企业情况确定新的挂牌价格并重新公告。如新的挂牌价格低于资产评估结果的____，应当重新报批。A：120％ B：90％ C：50％ D：30%

13、同一控制下的企业合并所取得的长期股权投资的初始投资成本是__。A．投出资产的账面价值 B．投出资产的公允价值

C．取得被合并方所有者权益账面价值的份额 D．取得被合并方所有者权益公允价值的份额

14、详细可行性研究的目的是____ A：对建设项目进行深入细致的技术经济论证 B：对项目初步评估进行专题辅导研究 C：界定项目的选择依据和标准 D：确定项目的初步可行性

15、常采用柱和屋架构成体系作为其承重骨架的建筑称之为__建筑。A．筒体结构 B．排架结构 C．框架结构 D．剪力墙结构

16、下列各项经济业务中，会引起公司所有者权益总额增减变动的有____ A：用资本公积金转增股本 B：向投资者分配股票股利 C：向投资者宣告分配现金股利 D：用盈余公积弥补亏损

17、在实际评估工作中，如求取某幢高层住宅建筑物的损耗时，还应划分建筑物的主体与__，因为它们的耐用年限不同，损耗也不同。A．装饰面材 B．门窗附件 C．防水做法 D．附属设施

18、下列项目中，属于房屋建筑工程中对安全、卫生、环境保护和公众利益起决定性作用的检验项目的是__。A．主控项目 B．一般项目 C．保证项目

D．允许偏差项目

19、可供出售金融资产在发生减值时，不会涉及的会计科目是____ A：资产减值损失 B：公允价值变动损益

C：可供出售金融资产——减值准备 D：资本公积——其他资本公积

20、按照《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》的规定，钢筋混凝土小型池槽的模板工程量按__计算。A．池槽内外表面积之和 B．构件外围体积 C．池槽外立面面积 D．池槽实体积

21、企业发生的非货币性资产交换，下列各项中可以不予披露的是__。A．支付的补价 B．应确认的损益 C．换入资产的类别

D．换入资产的公允价值

22、在建设用地的分类中，港口码头用地被归类为__。A．特殊用地

B．水利设施用地 C．公用设施用地

D．交通设施用地

23、以下说法中不符合《中华人民共和国物权法》规定的是__。

A．建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记

B．建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与时，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分

C．建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，土地使用期限由当事人自由约定

D．因公共利益需要提前收回建设土地的，应当对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿

24、环境资源属于__。A．耗竭性资源 B．非耗竭性资源 C．可再生资源 D．人文社会资源

25、基准地价修正法评估一商业用地的价值，该商业用地法定最高出让年限为40年，实际转让年限为36年，若资本化率为9%，则土地年限修正系数为____ A：0.992 B：0.937 C：0.986 D：1.067

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、按照《建筑工程建筑面积计算规范》的规定，下列各项中不计算建筑面积的有__。

A．无围护结构的挑阳台 B．地下人防通道 C．突出外墙的构件 D．建筑物通道

E．与建筑物内不相连通的装饰性阳台

2、著作权人享有的著作权包括__。A．发表权 B．署名权 C．修改权

D．保护作品完整权 E．优先权

3、《事业单位国有资产管理暂行办法》适用于____ A：使用国有资产的民办非企业单位 B：参照公务员管理的事业单位 C：事业单位创办的法人资格的企业

D：实行企业化管理并执行企业财务会计制度的事业单位

4、在__情况下，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权。A．为公共利益需要使用土地的

B．为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的 C．土地出让期满的

D．因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的 E．公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的

5、机床工作运动是由__合成的。A．机床的主运动 B．机床的辅助运动 C．机床的退刀运动

D．机床的上、下料运动 E．机床的进给运动

6、以下关于资产评估报告书的叙述，错误的有__。

A．按资产评估的范围划分，资产评估报告书可分为整体资产评估报告书和单项资产评估报告书

B．按评估对象的不同，资产评估报告书可以划分为资产评估报告书、房地产估价报告书、土地估报告书等

C．整体资产评估报告书的内容只包括资产和所有者权益方面

D．单项资产评估报告，都不考虑负债和以整体资产为依托的无形资产 E．房地产估价报告书只是以房地产为评估对象所出具的估价报告书

7、用以衡量和判断被评估企业现时获利能力的财务指标主要有__。A．净资产利润率 B．净资产报酬率 C．投资资本利润率 D．投资资本报酬率 E．资金利润率

8、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，被征收房屋补偿的方式包括__。

A．产权补偿 B．产权调换 C．货币补偿 D．作价调换 E．搬家补偿

9、衡量企业资本结构是否最佳的标准是__。

A．加权平均资本成本最低，企业的花费代价最小

B．筹集到的能供企业使用的资本最充裕，能满足企业长期经营的需要 C．股票市价上升，企业总体价值最大 D．企业的经营风险最小

E．企业的债务较小，但均为向非银行机构高利率贷款

10、《合同法》对于买卖合同的风险承担做出了哪些规定

11、地下水对城市建设发展程度和建筑物稳定性影响很大，主要反映在__和含水层厚度等方面。A．水量 B．水质 C．水温 D．流速

E．埋藏深度

12、某有限责任公司于2008年4月18日召开股东会，选举公司的监事。下列人员中可以担任公司监事的是____ A：在某国家机关任处长的王某

B：曾因挪用公款罪被判处有期徒刑，2007年2月13日刑满释放的李某

C：曾担任某公司的法定代表人，该公司于2006年7月被宣告破产，对公司破产负有个人责任的赵某 D：该公司业务员王某

13、买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买卖合同是__。A．实践合同 B．有偿合同 C．诺成合同 D．要式合同 E．有名合同

14、关于法的概念与特征，下列说法正确的是__。A．宗教规范，也属于法律的范畴 B．法是国家制定或认可的行为规则 C．法体现的是国家意志

D．法得到国家强制力的保证

E．法通过确定社会关系参加者的权利与义务的行使调整社会关系

15、某金属结构梁，受对称循环载荷作用，其危险断面的载荷谱简化为二级，各级交变正应力及循环次数ni如下表所示。

已知上述材料的循环基数为107次，疲劳极限为σ-1=100MPa，材料常数m=9。

应力σi(MPa)循环次数ni 1 280 260 2 200 5000 设若再以对称循环σ3=160MPa的应力作用，试根据迈因纳定理确定其使用寿命(次)。

16、下列项目中，属于货币性资产的是____ A：作为交易性金融资产的股票投资 B：准备持有至到期的债券投资 C：可转换公司债券

D：作为可供出售金融资产的权益工具

17、担保物权的种类不包括____ A：抵押 B：质押 C：留置 D：保证

18、按照编制现金流量表的要求，不列入现金流入的项目有 A．回收流动资金 B．回收固定资产余值 C．利润总额

D．产品销售收入 E．盈余公积金

19、碳化对混凝土的影响有__。

A．使混凝土产生收缩，在其表面产生微裂纹 B．可减少水泥石的孔隙 C．使混凝土的碱度增强 D．对钢筋的保护能力降低 E．使混凝土抗压强度有所提高

20、申请人要求优先权的，应当在申请的时候提出书面声明，并且在____内提交第一次提出的专利申请文件的副本；未提出书面声明或者逾期未提交专利申请文件副本的，视为未要求优先权。A：6个月 B：1个月 C：12个月 D：3个月

21、甲公司与乙公司订立了一份买卖合同。在合同有效期限内，甲公司与丙公司合并成立为丁公司。根据《合同法》规定，该合同应当____ A：由甲公司与乙公司继续履行 B：由丙公司与乙公司继续履行 C：由丁公司与乙公司继续履行 D：按法定程序解除

22、某核电站在对其固定资产进行初始计量时，应考虑的因素有__。A．购买价款

B．用于核电站经营的借款费用 C．符合条件的借款费用 D．预计弃置费用 E．运输安装费

23、某房屋耐用年限为40年，已使用4年。在竣工前1年申请补办土地使用手续，但直到建成2年后才补办完土地使用权手续。确定的土地使用权年限为30年；经评估人员现场勘察鉴定，房屋结构、装修、设备部分损耗得分分别为20%、15%、17%，三部分评分修正系数可定为0.6、0.2、0.1。求：

1．按使用年限法计算损耗率。

2．按打分法计算损耗率。

3．按综合法计算损耗率(年限法权重55%，打分法45%)。

24、可靠性是保证会计信息质量的基本特征之一，其具体要求有__。A．如实反映所应反映的交易或事项

B．对相同的交易或事项应采用相同的会计政策

C．以实际发生的交易或事项进行会计确认、计量、报告

D．在满足重要性和成本效益原则的基础上保证会计信息的完整性 E．在满足谨慎性原则的基础上，对不确定事项进行可靠估计

25、待估企业距其企业章程规定的经营期限只剩5年，到期后不再继续经营。：预计未来5年的预期收益额分别为100万元、110万元、120万元、120万元、130万元，5年后，该企业变现预计可收回500万元，假定资本化率为10%，试估测该企业价值。

第四篇：注册资产评估师考试辅导-资产评估第二章资产评估的基本方法练习（13版）

第二章

资产评估的基本方法

一、单项选择题

1、市盈率倍数法主要适用于（）的评估。

A、房地产评估

B、无形资产评估

C、机器设备评估

D、企业价值评估

2、运用市场法时选择3个及3个以上参照物的目的是（）。

A、为了符合资产评估的政策

B、为了体现可比性的要求

C、排除参照物个别交易的特殊性和偶然性

D、便于计算

3、市场法所遵循的基本原则是（）。

A、贡献性原则

B、合法原则

C、独立性原则

D、替代原则

4、运用使用年限法估测设备的实体性贬值率或成新率，其假设前提是（）。

A、设备不存在功能性贬值

B、设备不存在经济性贬值

C、设备的实体性损耗与使用时间成指数关系

D、设备的实体性损耗与使用时间成线性关系

5、被评估资产年生产能力为80吨，参照资产的年生产能力为100吨，评估基准日参照物资产的市场价格为20万元，由此确定的被评估资产的价值为（）万元。

A、14

B、8

C、12

D、166、评估某企业，经专业评估人员测定，该企业评估基准日后未来5年的预期收益分别为100万元，100万元，100万元，100万元，100万元，并且在第六年之后该企业收益将保持在120万元不变，资本化率和折现率均为10％，该企业的评估价值最接近于（）万元。

A、1120

B、1160

C、1579

D、16107、下列不属于收益法的基本参数的是（）。

A、收益额

B、折现率

C、收益期限

D、重置成本

8、某项资产购建于2007年，账面原值为50万元，于2010年评估，若以取得时定基物价指数为100％，评估时定基物价指数为140％，该资产最可能评估值为（）元。

A、820

000

B、700

000

C、140

000

D、100

0009、被评估资产甲生产能力为60

000件/年，参照资产乙的重置成本为8

000元，生产能力为40

000件/年，设规模经济效益指数X取值0.6，被评估资产的重置成本最接近于（）元。

A、10203

B、18423

C、7869

D、2233310、被评估对象为2007年购入的一台设备，评估基准日该设备与目前相同生产能力的新型设备相比，需多用操作工人4人，每年多耗电40万度。如果每名操作工人每年的工资及其他费用为2万元，每度电的价格为0.6元，设备尚可使用4年，折现率为10％，所得税税率为25％，不考虑其他因素，则该设备的功能性贬值最接近于（）万元。

A、54

B、76

C、87

D、10111、截至评估基准日资产累计实际利用时间和资产累计法定利用时间的比值大于1时表示（）。

A、满负荷运转

B、超负荷运转

C、开工不足

D、与资产负荷无关

12、当纯收益按等比级数递增，收益年期无限的条件下，收益法下评估值的计算公式是（）。

A、P＝A/r

B、P＝A/（r－s）

C、P＝A/r＋B/r2

D、P＝A/（r＋s）

13、评估某收益性资产，评估基准日后的第1年的预期净收益为800万元，且经专业评估人员测定认为，其后各年该资产的净收益将以3％的比例递增，设定的资本化率为10％，资产效用永续，该资产的评估值最接近于（）万元。

A、15

000

B、55

550

C、11

428

D、18

35614、关于成本法的前提下列表述错误的是（）。

A、成本法从再取得资产的角度反映资产的价值，即通过资产的重置成本扣除各种贬值来反映资产的价值

B、从相对准确合理，减少风险和提高评估效率的角度，把继续使用作为运用成本法的前提是有积极意义的C、采用成本法的前提要求被评估资产的预期收益能够支持其重置及其投入价值

D、对于非继续使用前提下的资产，不可以运用成本法进行评估

15、以下贬值属于经济性贬值的是（）。

A、由于使用及自然力作用导致资产的物理性能损耗造成的贬值

B、由于技术进步引起资产的功能落后造成的贬值

C、由于外部条件引起的资产闲置，收益下降所造成的贬值

D、由于新材料，新工艺的采用，使得资产建造成本低于原建造成本所引起的贬值

16、被评估对象为一台设备，l997年12月31日购置，账面原值为28万元，评估基准日为2007年1月1日。已知1997年末的定基物价指数为l06％，2002年末的定基物价指数为118％，从2003年开始，同类物价指数每年比上一年上升7％，若不考虑其他因素，该设备的重置成本最接近于（）万元。

A、33.35

B、37.90

C、40.86

D、43.7217、重新购建设备一台，现行市价为每台400

000元，运杂费2

000元，装卸费1

000元，直接安装成本1

000元，其中材料成本500元，人工成本500元。间接安装成本为700元。则该设备的重置成本为（）元。

A、350

000

B、303

000

C、404

700

D、475

00018、关于评估方法的选择，说法错误的是（）。

A、资产评估方法具有多样性，评估人员应该选择适当的评估方法，从而有效的完成评估任务

B、评估方法的选择过程中，应注意因地制宜和因事制宜，不可机械的按某种固定模式或顺序进行选择

C、对某项资产只能采用一种评估方法进行评估

D、不论选择什么评估方法都要保证评估目的、评估时所依据的各种假设和条件与评估所使用的数据参数，及其评估结果在性质和逻辑上的一致性

19、被评估对象为某企业的无形资产，预计该无形资产在评估基准日后未来5年每年的收益维持在120万元的水平，并在第五年末出售该无形资产，经专家分析认为，该无形资产在第五年末的预期出售价格约为900万元，假设折现率为10％，该无形资产的评估价值最接近于（）万元。

A、875.3

B、1013.71

C、2418.63

D、1

32420、实际已使用年限和名义已使用年限的关系为（）。

A、实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率

B、总使用年限＝实际已使用年限＋尚可使用年限

C、二者没有关系

D、实际已使用年限＝名义已使用年限＋尚可使用年限

21、某生产线因市场需求结构发生变化，在未来使用年限内，每年产量估计要减少8000台左右，每台产品损失利润120元，该生产线尚可使用3年，企业所在行业的投资回报率为10%，所得税税率为25%，则生产线的经济性贬值额约为（）。

A、1790568

B、2235678

C、88482.1

D、338923022、某评估机构以2005年1月1日为基准日对A企业进行整体评估，已知该企业2004年实现纯利润100万元，经调查分析，预计该企业自评估基准日起第一、二、三年内每年的纯利润将在前一年的基础上增加4％，自第四年起将稳定在第三年的水平上，若折现率为10％，无限期经营，则该企业评估价值最接近于（）万元。

A、1

B、1

114

C、1

147

D、1

31023、评估某企业，经评估人员分析预测，该企业评估基准日后未来3年的预期净利润分别为200万元、220万元、230万元，从未来第四年至第十年企业净利润将保持在230万元水平上，企业在未来第十年末的资产预计变现价值为300万元，假定企业适用的折现率与资本化率均为10％，该企业的股东全部权益评估值最接近于（）万元。

A、1

377

B、1

493

C、1

777

D、1

900

二、多项选择题

1、资产评估的基本方法主要包括（）。

A、成本法

B、收益法

C、市场法

D、综合法

E、剩余法

2、资产评估中收益法中的收益额有哪两个特点（）。

A、资产的历史收益

B、资产的未来收益

C、资产的客观收益

D、资产的现实实际收益

E、收益额是资产在正常情况下所能够得到的归其产权主体的所得额

3、以下属于被评估资产的功能性贬值的估算步骤的有（）。

A、将被评估资产的年运营成本和功能相同的但性能更好的新资产的年运营成本进行比较

B、要估计被评估资产的剩余使用寿命

C、估算净超额运营成本

D、确定折现率，将净超额运营成本折现，计算出功能性贬值额

E、评估市场情况

4、收益法评估的基本前提条件主要是（）。

A、被评估的资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量

B、未来市场交易条件可预测

C、资产拥有者获的预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量

D、被评估资产预期获利年限可以预测，资产未来预期收益可预测

E、要有一个活跃的公开市场

5、成本法评估的基本前提条件主要是（）。

A、被估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态

B、被评估资产的预期收益能够支持其重置及其投入价值

C、被估资产已经不能继续使用

D、资产机会成本可预测

E、要有一个活跃的公开市场

6、资产的实体性贬值通常的估算方法有（）。

A、使用年限法

B、修复费用法

C、观察法

D、统计分析法

E、价格指数法

7、下列关于重置成本估算方法中的价格指数法的阐述正确的有（）。

A、根据价格指数法计算资产的重置成本，主要运用的公式是重置成本＝资产的历史成本×价格指数，或者，重置成本＝资产的历史成本×（1＋价格变动指数）

B、价格指数可以是环比价格指数或定基价格指数

C、价格指数法估算的重置成本是复原重置成本

D、价格指数法估算的重置成本是更新重置成本

E、价格指数法在平时工作中很少见

8、下列关于折现率的说法正确的有（）。

A、一般来说，折现率应由无风险报酬率和风险报酬率构成B、资本化率与折现率是否相等，主要取决于同一资产在未来长短不同的时期所面临的风险是否相同，二者一定相等的。

C、资本化率与折现率在本质上没有区别，在收益额确定的情况下，折现率越高，收益现值越低

D、本质上讲，折现率是一个期望的投资报酬率

E、折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率，资本化率则是将未来永续性预期收益折算成现值的比率

9、复原重置成本与更新重置成本的差异在于（）。

A、功能不同

B、成本构成不同

C、价格标准不同

D、材料、标准、技术等不同

E、评估基准日不同

10、功能价值类比法主要包括（）。

A、生产能力比例法

B、物价指数法

C、规模经济效益指数法

D、对比法

E、使用年限法

11、如果采用多种评估方法得出的不同结果存在较大差异，可能的原因主要有（）。

A、某些方法的应用前提不具备

B、分析过程有缺陷

C、职业判断有误

D、分析过程和结构分析有失误

E、资产的自然属性所致

12、造成资产经济性贬值的主要原因有（）。

A、该技术落后了

B、由于市场疲软造成该项资产生产的产品需求减少了

C、社会劳动生产率提高

D、自然力作用加剧

E、政府公布淘汰该类资产的时间表使其寿命缩短

13、公式P=A/（r+s）适用的前提条件是（）。

A、纯收益按等比级数递减

B、收益年期无限

C、r＞0

D、r＞s

＞

0

E、收益年期有限

14、评估资产时采用的物价指数，一般应该是（）。

A、综合物价指数

B、分类（或个别）物价指数

C、评估基准日的物价指数

D、年平均物价指数

E、过去3年的平均物价指数

15、选择评估方法时，主要应考虑的因素有（）。

A、资产评估的价值类型

B、评估对象的类型、理化状态

C、所可能收集到的数据及信息资料

D、评估原则

E、如果可以采用多种评估方法时，不仅要确保满足各种方法使用的条件要求和程序要求，还应当对各种评估方法取得的各种价值结论时行比较，分析可能存在的问题并做相应的调整，确定最终评估结果

三、综合题

1、企业进行股份制改组，根据企业过去经营状况和未来市场形势，预测其未来5年的收益额分别为130万元、140万元、110万元、120万元和150万元。第5年以后每年的收益为160万元。根据银行利率及经营风险情况确定其折现率和资本化率分别为10％和11％。

要求：

试确定该企业的评估价值。（计算过程中数字保留4位小数，计算结果保留3位小数）

2、评估设备购建于2006年12月，账面原值100万元，其中，购买价为80万元，基础及安装费15万元，运杂费5万元。2009年12月对该设备进行技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为10万元，2010年12月对该设备进行评估，并得到以下数据：

1．该类设备、基础及安装费、运杂费的物价指数相同，2006年至2010年定基价格指数分别为105％、110％、110％、115％、120％；

2．经了解，该设备在评估前使用期间因技术改造等因素，其实际利用率仅为正常利用率的60％，经评估人员鉴定分析，合理的预计以后设备将有75％的利用率，在此利用率下被评估设备尚可使用8年，评估基准日后，其实际利用率可以达到设计要求的80％。

3．与同类设备相比，该设备的操作需要5个工作人员，而同类设备需要3个工作人员，操作人员的年工资及福利费用为2万元/人。所得税税率为25％，折现率为12％.4．由于环保、能源的要求，国家新出台的政策规定该类设备必需在5年内强制报废。

要求：根据上述条件估测该设备的有关经济技术参数和评估值（评估基准日为2010年12月30日）。（要求写出具体步骤，以万元为单位，小数点后保留两位）

答案部分

一、单项选择题

1、【正确答案】

D

【答案解析】

【该题针对“[新]市场法的运用”知识点进行考核】

【答疑编号10375914】

2、【正确答案】

C

【答案解析】

【该题针对“[新]市场法的基本前提”知识点进行考核】

【答疑编号10375915】

3、【正确答案】

D

【答案解析】

市场法是根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。可以说，替代原则是市场法的理论基础。

【该题针对“[新]市场法的运用”知识点进行考核】

【答疑编号10375916】

4、【正确答案】

D

【答案解析】

【该题针对“[新]资产实体性贬值的估算”知识点进行考核】

【答疑编号10375917】

5、【正确答案】

D

【答案解析】

80/100×20＝16（万元）。

【该题针对“[新]市场法的运用”知识点进行考核】

【答疑编号10375918】

6、【正确答案】

A

【答案解析】

首先确定未来5年收益额现值。

现值总额=100×（0.9091+0.8264+0.7513+0.6830+0.6209）=379.07

其次将第6年以后的收益资本化处理，120/10%=1200

最后，确定企业的评估值=379.07+1200×0.6209=1124.15（万元）。

【该题针对“[新]收益法的运用”知识点进行考核】

【答疑编号10375919】

7、【正确答案】

D

【答案解析】

【该题针对“[新]收益法的基本参数”知识点进行考核】

【答疑编号10375920】

8、【正确答案】

B

【答案解析】

参考教材37页的公式，评估值＝50×（140％/100％）＝70（万元）。

【该题针对“[新]市场法的运用”知识点进行考核】

【答疑编号10375921】

9、【正确答案】

A

【答案解析】

根据教材59页公式2－32计算得出。

【该题针对“[新]重置成本的估算”知识点进行考核】

【答疑编号10375922】

10、【正确答案】

B

【答案解析】

功能性贬值＝（4×2＋40×0.6）×（1－25％）×（P/A，10％，4）＝76.08（万元）。

【该题针对“[新]功能性贬值的估算”知识点进行考核】

【答疑编号10375923】

11、【正确答案】

B

【答案解析】

【该题针对“[新]资产实体性贬值的估算”知识点进行考核】

【答疑编号10375924】

12、【正确答案】

B

【答案解析】

【该题针对“[新]收益法的运用”知识点进行考核】

【答疑编号10375925】

13、【正确答案】

C

【答案解析】

根据教材50页公式，P＝A/（r－s）得出评估值＝800/（10％－3％）＝11428（万元）。

【该题针对“[新]收益法的运用”知识点进行考核】

【答疑编号10375927】

14、【正确答案】

D

【答案解析】

对于非继续使用前提下的资产，如果运用成本法进行评估，需要对成本法下的基本要素做必要调整。

【该题针对“[新]成本法的基本前提”知识点进行考核】

【答疑编号10375928】

15、【正确答案】

C

【答案解析】

选项A属于实体性贬值，选项B、D属于功能性贬值。

【该题针对“[新]成本法中的基本要素”知识点进行考核】

【答疑编号10375929】

16、【正确答案】

C

【答案解析】

2002年末的重置成本=118%/106%×28＝31.17（万元）

评估基准日该设备的重置成本=31.17×（1+7%）^4=40.86（万元）

【该题针对“[新]重置成本的估算”知识点进行考核】

【答疑编号10375930】

17、【正确答案】

C

【答案解析】

直接成本＝400

000＋2

000＋1

000＋1

000＝404

000（元）

间接成本＝700（元）

所以重置成本为404

700元。

【该题针对“[新]重置成本的估算”知识点进行考核】

【答疑编号10375931】

18、【正确答案】

C

【答案解析】

【该题针对“[新]评估方法的选择”知识点进行考核】

【答疑编号10375932】

19、【正确答案】

B

【答案解析】

评估值＝120×（P/A，i，n）＋900×（P/F，i，n）＝120×（P/A，10％，5）＋900×（P/F，10％，5）＝120×3.7908＋900×0.6209＝454.90＋558.81＝1013.71（万元）。

【该题针对“[新]收益法的运用”知识点进行考核】

【答疑编号10375933】

20、【正确答案】

A

【答案解析】

B选项是正确的，但和题意不符，没有体现实际已使用年限和名义已使用年限的关系。

【该题针对“[新]资产实体性贬值的估算”知识点进行考核】

【答疑编号10375934】

21、【正确答案】

A

【答案解析】

经济性贬值额=8000×120×（1-25%）×（P/A，10%，3）=720000×2.4869

=1790568（元）

【该题针对“[新]经济性贬值的估算”知识点进行考核】

【答疑编号10375935】

22、【正确答案】

B

【答案解析】

本题要将未来的收益额分成两段折现

第一段1～3年，其收益现值之和应该使用教材50页公式2－24

注意公式中的A是评估基准日以后的第一期的收益100（1＋4％）。

或者使用复利现值的方法

P1＝100（1＋4％）/（1＋10％）＋100（1＋4％）^2/（1＋10％）^2＋100（1＋4％）^3/（1＋10％）^3

＝104/（1＋10％）＋108.16/（1＋10％）^2＋112.4864/（1＋10％）^3

＝104×（P/F，10％，1）＋108.16×（P/F，10％，2）＋112.4864×（P/F，10％，3）

＝104×0.9091＋108.16×0.8264＋112.4864×0.7513

＝268.44（万元）

第二段第4年及以后的收益额现值之和

P2＝[100×（1＋4％）^3/10％]/（1＋10％）^3

＝[100×（1＋4％）^3/10％]×（P/F，10％，3）

＝1

124.864×0.7513

＝845.11（万元）

则该企业的评估价值＝P1＋P2＝268.44＋845.11＝1

113.55（万元）。

【该题针对“[新]收益法的运用”知识点进行考核】

【答疑编号10375936】

23、【正确答案】

B

【答案解析】

本题需将收益分3段计算

第一段第1～3年，使用复利现值系数计算

P1＝200×（P/F，10％，1）＋220×（P/F，10％，2）＋230×（P/F，10％，3）

＝200×0.9091＋220×0.8264＋230×0.7513

＝536.427（万元）

第二段第4～10年，使用普通年金现值系数计算，然后使用复利现值系数将其折现到第一年年初

P2＝230×（P/A，10％，7）×（P/F，10％，3）

＝230×4.8684×0.7513

＝841.25（万元）

第三段将第十年末的预计变现值300万元，使用复利现值系数将其折现到第一年年初

P3＝300×（P/F，10％，10）

＝300×0.3855＝115.65（万元）

评估值＝P1＋P2＋P3＝536.427＋841.25＋115.65

＝1

493.327（万元）。

【该题针对“[新]收益法的运用”知识点进行考核】

【答疑编号10375937】

二、多项选择题

1、【正确答案】

ABC

【答案解析】

【该题针对“[新]评估方法的选择”知识点进行考核】

【答疑编号10375938】

2、【正确答案】

BC

【答案解析】

资产收益额应该是未来客观收益，而不是历史、实际收益。

【该题针对“[新]收益法的基本参数”知识点进行考核】

【答疑编号10375939】

3、【正确答案】

ABCD

【答案解析】

【该题针对“[新]功能性贬值的估算”知识点进行考核】

【答疑编号10375940】

4、【正确答案】

ACD

【答案解析】

【该题针对“[新]收益法的基本前提”知识点进行考核】

【答疑编号10375941】

5、【正确答案】

AB

【答案解析】

【该题针对“[新]成本法的基本前提”知识点进行考核】

【答疑编号10375942】

6、【正确答案】

ABC

【答案解析】

估算实体性贬值通常采用的三种方法是观察法、使用年限法、修复费用法。

【该题针对“[新]成本法的基本前提”知识点进行考核】

【答疑编号10375943】

7、【正确答案】

ABC

【答案解析】

【该题针对“[新]重置成本的估算”知识点进行考核】

【答疑编号10375944】

8、【正确答案】

ACDE

【答案解析】

【该题针对“[新]收益法的基本参数”知识点进行考核】

【答疑编号10375945】

9、【正确答案】

BD

【答案解析】

资产的复原重置成本与更新重置成本，二者的共同点都是以现行价格来计算的，同时不论是复原还是更新重置成本，都要求与被评估资产具有同等功能。

【该题针对“[新]成本法中的基本要素”知识点进行考核】

【答疑编号10375946】

10、【正确答案】

AC

【答案解析】

【该题针对“[新]重置成本的估算”知识点进行考核】

【答疑编号10375947】

11、【正确答案】

ABCD

【答案解析】

【该题针对“[新]评估方法的选择”知识点进行考核】

【答疑编号10375948】

12、【正确答案】

BE

【答案解析】

A和C是功能性贬值，D是实体性贬值。

【该题针对“[新]成本法中的基本要素”知识点进行考核】

【答疑编号10375950】

13、【正确答案】

ABCD

【答案解析】

【该题针对“[新]收益法的运用”知识点进行考核】

【答疑编号10375953】

14、【正确答案】

BC

【答案解析】

【该题针对“[新]市场法的运用”知识点进行考核】

【答疑编号10375954】

15、【正确答案】

ABCE

【答案解析】

【该题针对“[新]评估方法的选择”知识点进行考核】

【答疑编号10375955】

三、综合题

1、【正确答案】

（1）首先将未来5年的收益额折现求和：

P＝130/（1＋10％）＋140/（1＋10％）2＋110/（1＋10％）3＋120/（1＋10％）4＋150/（1＋10％）5

＝130×0.9091＋140×0.8264＋110×0.7513＋120×0.6830＋150×0.6209

＝118.1830＋115.6960＋82.6430＋81.9600＋93.1350

＝491.6170（万元）

（2）求第六年以后的收益额的现值：

P2＝（160/11％）/（1＋10％）5＝903.1583（万元）

（3）确定该企业评估值：

评估值＝491.6170＋903.1583＝1

394.775（万元）

因此，该企业的评估值为1

394.775万元。

提示：注意折现率和资本化率使用上的差别。

【答案解析】

【该题针对“[新]收益法的运用”知识点进行考核】

【答疑编号10375956】

2、【正确答案】

1.被估设备重置成本

100×（120％÷105％）＋10×（120％÷115％）＝124.72（万元）

2.计算被评估设备实体性贬值率

2006年12月购入部分的实体性贬值率：

4×60％/(4×60％＋8×75％)＝28.57％

2009年12月购入部分的实体性贬值率：

1×60％/(1×60％＋8×75％)＝9.09％

2006年12月购入部分的重置成本：100×（120％÷105％）＝114.29（万元）

2009年12月购入部分的重置成本：10×（120％÷115％）＝10.43（万元）

被评估设备实体性贬值率＝(114.29/124.72)

×28.57％＋(10.43/124.72)

×9.09％＝26.94％

【注：题干中75％的利用率表示的是设备的实际负荷，后者80％指的是设备在实际使用过程中能够用上的功能占设计的总功能的比率，它们的含义是不相同的，不要混淆。】

3.计算被评估设备的功能性贬值

＝（5－3）×2×（1－25％）×｛[1－(1＋12％)^-5]/12％｝

＝3×3.6048＝10.81（万元）

因为5年货国家强制报废，所以剩余年限应该使用5年来计算。

4.计算经济性贬值

由于国家的政策规定要在未来5年内报废，所以：

2006年12月购入部分的贬值率：

4×60％/(4×60％＋5×75％)＝39％

2009年12月购入部分的贬值率：

1×60％/(1×60％＋5×75％)＝13.79％

贬值率＝(114.29/124.72)

×39％＋(10.43/124.72)

×13.79％＝36.89％

由此引起的经济性贬值率为：36.89％－26.94％＝9.95％

经济性贬值为：124.72×9.95％＝12.41（万元）

5.计算评估值

＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值

＝124.72×（1－26.94％）—10.81—12.41＝67.9（万元）

【答案解析】

【该题针对“[新]成本法的运用”知识点进行考核】

【答疑编号10375957】

第五篇：我国资产评估行业面临的问题与挑战

资产评估学

中国资产评估行业是在20世纪80年代末，伴随着改革开放大潮诞生的。自1989年进行了第一个资产评佑项目开始我国的资产评佑迄今已有13年的历史了。在这13年的历程中，中国的评佑行从小到大，从无到有，已经走过了不平凡的初创阶段。现在的中国资产评佑行业已在全国30多个省、自治区建立了协会组织，评佑机构达391多家，注册评估师1.4万名及从业人员6万多名。初步建立了具有中国特色的适应社会主义市场经济，并与国际接轨的行业自律管理框架体系和执业规范，评佑服务范围扩展到为所有经济主体的产权变动，抵钾担保、投资决策等多种经济行为服务。评佑行业的法制建设从单一的政府法规发展到政府法规和行业法规相结合的法规体系。

尽管如此,我国资产评估行业,仍然是一个新兴的行业,同初级阶段的市场经济一样不是十分成熟。它的发展也不是一帆风顺的,经历了自身所有制的改变,与国有资产管理部门(财政部门)脱离、改制后,由原来的事业单位成为中介组织,成立了中国资产评估行业协会,是具有独立性的社会团体组织。又经历了与中国注册会计师协会合并与分离的过程,最终重新成立中国注册资产评估师协会。目前独立的注册资产评估师事务所相对较少,多数情况是注册会计师事务所兼营资产评估业务。这样的局面和形势对资产评估的未来发展是十分不利的,很难形成资产评估行业的高效运行机制。

一、我国资产评估行业面临的问题

1、市场尚未统一。在我国, 资产评估业并非自然产生, 而是在国有企业改革进程中由政府推动形成的, 其发展路径带有明显的时代特征和经济转轨时期的印记。由于业务内容的差异, 目前我国资产评估行业存在七种评估专业资格, 并分属不同的政府主管部门。它们是注册资产评估师、注册房地产估价师、注册土地估价师、矿业权评估师、价格鉴证师、保险公估从业人员和旧机动车鉴定估价师等, 分别归口于财政部、建设部、国土资源部、发展与改革委员会、保监会、商务部等。而且这些领域各有各的法规, 各有各的标准, 相互之间的规制有些也存在冲突, 影响了市场效益的发挥。

2.规制有待完善。目前我国评估行业还无一部专门法律对评估业务范围、评估师和评估机构的责任和义务、评估机构的组织形式、评估行业的管理体制等进行统一规范。我国虽颁布了包括资产评估基本准则及若干具体准则、规范指导意见, 但远未形成体系, 许多实务操作仍处于无规可循的状态。在实际工作中, 有关主管部门只能通过制定一般规范性文件, 对各自归口管理的专业评估事务进行管理。笔者认为, 一个行业政出多门、法不统一, 法规调控力度不够, 必然增加寻租机会, 使寻租各方形成一张自我循环的利益网, 不仅弱化了政府管理, 而且极易滋生腐败现象。

3、人员素质参差不齐。目前, 我国资产评估从业人员有近10万人, 而获得注册资产评估师资格考试人数仅为3万人, 只占全部从业人员的30% 左右, 其结构呈现出明显的不合理状况,即基础从业人员过多, 高层次的综合性人才缺乏。我国资产评估人员大多是财务人员或机械、建筑工程人员构成, 知识结构比较单一, 致使评估服务

仅限于传统的项目, 很难承担综合性服务业务, 严重妨碍了评估机构业务范围的扩大。

4、会计信息质量不高。我国现阶段会计信息失真, 会计信息质量不高, 在实质上影响了企业财务状况和经营成果的真实体现, 也是会计信息不对称在会计制度层面的体现。会计信息失真主要表现在以下三个方面,首先, 会计要素确认和计量缺乏可靠性, 各行业财务会计制度所规定的某些会计政策和会计估计已不能适应企业实际情况的需要, 导致企业所反映的各项会计要素缺乏可靠性。其次, 会计核算制度缺乏统一性和可比性, 由于不同性质的企业执行不同的会计制度, 不同的会计制度所采用的会计政策也不相同,由此造成行业内各企业之间的信息不可比。特别是随着市场经济的发展, 又出现了许多新型行业, 这些新型行业, 简单套用现行分行业会计制度, 不能真实反映其财务状况和经营成果。再次, 会计核算制度缺乏可操作性, 分行业会计制度对会计核算只规定了一般的账务处理原则, 减少了对交易或事项的描述以及相应的记录和报告的内容, 造成了会计制度不能指导企业进行会计核算, 影响了企业会计核算的正确性。从上述三个方面产生的会计失真信息, 对企业评估的影响而言, 主要是第一个方面的因素。会计要素确认和计量缺乏可靠性导致了缺乏真实性的会计信息列示在企业资产负债表上, 使得企业资产不实, 不能真实反映企业的财务状况和经营成果。由于企业价值评估,特别是在持续经营前提下所依据的许多资料来源于企业的会计资料和财务数据,对资产的重置成本、各种贬值、以及资产的预期收益、预期

风险的测算都离不开企业财务数据的支持。如果评估人员对会计失真信息不加注意, 处理不当, 就可能引起评估结果不实。

5、竞争不平等。一是按地区划分“ 区域”。审计咨询业的资产评估需要市场, 市场决定了社会审计资产评估工作的存在和发展。但目前, 人们的市场意识还不强, 仍在沿袭计划经济管理的模式, 对企业的资产评估业务也按条条或块块来划分“ 势力” 范围。各地区的评估机构主要以本地区的有权部门为依托, 靠关系、靠影响、靠小立法来维持, 这种带有浓密行政色彩的竞争对审计咨询业的健康发展是明显不利的。二是行业垄断日益突出。有些行业为了保护局部利益, 对本行业需要委托的资产评估业务实行“封锁,’、“ 垄断” , 硬胜规定要由本行业的事务所(评估机构)实施评估甚至有个别事务所为了争取到评估业务, 竞然采取不正当手段, 许诺委托单位将评估值按委托要求人为任意抬高或降低, 以换取对方委托业务。三是由于一些有“ 权” 的竞争对手使用行政权力, 甚至利用制定法规职权搞业务垄断, 使社会审计组织处于不平等的竞争之中, 优胜劣汰的规律难以发挥作用。

二、我国资产评估行业面临的挑战

随着我国经济的市场化步伐的加快, 为资产评估行业的发展提供了越来越多的发展空间, 特别是加入WT O 后, 我国经济将发生产业结构和企业制度的重大调整, 这种调整意味着产权交易市场将更为活跃和规范, 为资产评估行业的发展提供了更多的发展机遇。同时国内中介市场的对外开放也使得资产评估行业面临着前所未有的挑

战。

1、传统业务相对萎缩，行业发展受到局限。行业产生初期主要从事国企改制、产权变动等资产价值评估服务，此类传统业务不同于注册会计师审计，不具有经常性，企业改制等经济行为结束后,评估业务也就停止了。尽管近年来资产评估业务拓展到了并购重组、抵押担保、知识产权转化、森林资源市场化、拍卖、诉讼、以财务报告为目的的评估抵押担保等诸多领域，但总体上均未实现评估业务的经常化和稳定化。

2、特大型、大型资产评估机构相对较少，中小评估机构较多，难以满足经济社会发展和国际化执业的市场需要。

3、市场环境亟需改善，职业道德有待提升。一些评估机构为了生存，采取非市场的方式争客户、抢市场，有的甚至违反执业准则出具不实评估报告，加之部分委托方存在违规指定资产评估机构，或者压低评估付费等，严重影响了资产评估行业健康发展。

在知识经济的曙光中迎来了2000 年的钟声, 展现在我们面前的是知识经济浪潮的冲击, 经济国际一体化的趋势, 我国转型经济体制改革酝酿出的无限商机和加入WTO 的国际竞争。评估行业脱钩改制举措, 揭开了资产评估业走向市场经济的新篇章。完成脱钩改制后的评估机构如何运作, 才能把握良好的商机? 才能保持可持续发展的能力? 才能缩短与国际评估业之间的差距?现实要求我们抛掉过去业绩的包袱, 消除心浮气燥和急功近利的心态, 站在发展的高度, 用战略的眼光重新审视我们的事业, 调整我们的行为, 使机构在市

场竞争的环境中充满活力。

参考文献：

[1]郭兴海《中国资产评估—评估业面临的机遇与挑战》2000年01期

[2]《中国资产评估行业（2011－2015）发展规划（草案—讨论稿）》

[3]郭建中《中国资产评估—新时期评估机构发展策略的选择》2000年01期

[4]王加春《资产评估工作面临的机遇与挑战》

[5]罗勇君《我国资产评估行业问题研究》

[6]胡晓明《我国资产评估行业的现状剖析、发展取向及对策思考》