物业的前期介入、承接查验、工程管理与装修管理

物业的前期介入、承接查验、工程管理与装修管理

【课程背景】

物业工程管理在物业管理的过程中起着关键的作用，它犹如一颗心脏保障着各系统在正常运行。

物业管理的前期介入是物业企业如何把长期直接面对客户时清晰了解到的客户实际感受与需求，通过在公共配套设施和设备的直接管理与维护中，积累的大量案例和遗留问题的解决中，系统性、前瞻性向发展商提出合理化建议和实施方案，这是一项具有较高应用价值的专项业务。然而，在很多物业的开发建设中，建设单位虽然邀请了物业企业参与了前期介入工作，因物业公司的关注点出现偏差和专业度的欠缺令产权单位和发展商不满意，前期介入工作中的实际效果违背初衷。物业公司在不同业态物业的开发建设中，如何与发展商融洽协作，运用好前期介入三个阶段的工作特点，发挥物业公司优势，在新项目开发建设阶段开发环节的有效参与，将物业公司具备的后期管理经验与优势延伸到工程开发环节，尽可能减少问题发生，达到展现品质、凸显卖点把遗憾和遗留问题减少到最低点。物业企业在前期接入的实际工作中面对的地产业务部门的重视程度问题、委派人员的工作成本问题、专业度话语权和协商机制等问题，面对的这些难点标杆企业是如何通过内部市场化协议来加以约定和解决的？标杆企业在实际工作中是如何操作和实施的？

物业的承接查验是对于项目工程及前期介入成果的验收和最后的把关，内容广泛，责任重大。

物业的工程管理也包括物业红线内的室外设备与设施系统，具体主要有给排水、供电、供暖、消防、通风、电梯、空调、燃气供应以及通信网络等设备，这些设备构成了物业设备的主体，是物业全方位管理与服务的有机组成部分。作为现代物业，无论是住宅、商业，还是写字楼、工业厂房或其他不同的物业类型，物业设备是其不可缺少的重要组成部分。是为了满足人们生活的基本需求，同时还是人们追求生活更舒适、更安全的物质保证。只有这些设备、设施正常运作，物业的功能和作用才能够得以实现。

通过对我国装饰装修管理法律

规定的学习，掌握物业管理企业装饰装修管理的内容，明确

物业管理企业在装饰装修管理

中的权利义务及法律责任。

法律规定物业管理企业装修管理内容。法律规定应禁止和注意的装修，通过案例来说明装修过程中违章行为的处理。

【学习对象】

物业企业及相关企业的总经理、工程经理、前介经理、前介工程师、项目经理、房地产相关设计人员等。

【课程大纲】

《物业早期介入及承接查验实战经验分享》

（1天）

物业前期介入是物业企业把长期直接面对客户时清晰了解到的客户实际感受与需求以及通过在公共配套设施和设备的直接管理与维护中积累的大量遗留问题的解决经验，系统性、前瞻性向发展商提出合理化建议和实施方案，这是一项具有较高应用价值的专项业务。物业公司在不同业态物业的开发建设中，如何与发展商融洽协作，发挥物业公司优势，在新项目开发建设阶段开发环节的有效参与，把遗憾和遗留问题减少到最低点。物业企业在前期介入的实际工作中面对的地产业务部门的重视程度问题、委派人员的工作成本问题、专业度话语权和协商机制等问题，面对的这些难点标杆企业是如何通过内部市场化协议来加以约定和解决的？标杆企业在实际工作中是如何操作和实施的？

第一部分：物业的早期介入和前期筹备工作重点流程

一、如何从客户和物业角度做好物业前期介入及与地产沟通技巧

1、早期介人的工作内容

1）前期介入与前期管理的区别

2）前期介人的作用

3）前期介人六个阶段物业干什么？

2、物业公司前期介入专业能力如何体现，与地产公司强力部门沟通技巧，与地产建立正常问题反馈途径案例与样表。如何提升物业公司前期介入话语权？

1）

地产公司整体对物业公司前期介入工作的重视程度

2）

物业公司前期介入专业能力如何体现，与地产公司部门沟通技巧，与地产建立正常问题反馈途径案例与样表。前期介入咨询月报，周报，建议书。后评估报告。物业公司给地产公司《前期介入》中意见采纳的评价内容解析

3）案例讲解

案例一：前期介人周报和建议书

案例二：前期介入咨询月报，及前期介入报告分析

案例三：多个物业项目后评估报告的对比分析

案例四：给地产《前期介入报告》中意见采纳的评价内容解析

3、物业早期介人实战经验分享

1）公共区域及小区出入口早期介入关注点

新项目对客展现品质与特色竞争点—小区出入口。小区入口（包括人行、车行和地库）的数量是否考虑业主安全方便通行及物业的管理成本。无人值守出入口的推介，出入口闸机、道闸、地下车库出入口设置及通行引导标志系统的设置等，垃圾中转站位置，是否考虑有装修垃圾堆放点

2）安防智能化系统早期介入关注点

不同业态安全安防设施的配置与楼宇自控设施和新技术的应用，高空抛物摄像头、人脸识别闸机和单元门禁系统的选型及施工应向地产提出的问题。

3）给排水系统早期介入关注点

对于水泵房位置的选定的建议与案例，园区、高层住宅楼内、地下车库。地下空间保洁取水点问题的解决。从设计施工阶段解决好电梯底坑的排水与渗漏问题，不同类型楼宇供水方式利弊解析，楼内污水管设置防堵要点，规避方法。小区配套底商的附属设施隔油池、烟尘净化装置的必要性。

3）制冷、供暖系统设备设施早期介人

重点考虑能源管理，降低能耗，设施设备系统确保可靠运行，有应急措施。

前期介入阶段必须考虑与解决好空调室外机位置/尺寸/回风问题

4）强电配电系统早期介入关注点

不同业态在开发报建时采用何种（高压）供电方式便于后期物业管理维护成本降低，专变配电房前期必须注意的几个细节，是否根据项目客户需求配置满足需求的电动车存放处和充电点。是否配备了电动车充电车位及后期的发展需求，机房和单元公共区域是否都安装有独立电表。

5）园林景观道路早期介入关注点

园区内道路的要求，小区车辆出入口的道路要求，汀步应该怎样设置，园区道路与草坪结合不的处理，园区绿化取水点应该怎样设置。水景的问题，园区和架空层是否根据客户需求设立室外集中活动场地，活动区域是否对周边业户居住影响为最小

6）消防系统早期介入关注点

A物业监控中心和消防控制中心的位置是否同处一室，相关BA终端是否在监控中心。各类消防栓箱材料的物业要求，7）电梯在前期介入中应该向地产提出那些要求

箱顶及照明配置要求，箱体装饰应该提那些要求，合同中应该包含那些后期需要解决的问题，机房交付标准，施工电梯的大修及维保期限，土建配套施工中应该注意那些问题，对有机房、无机房、小机房电梯选型与节能关注点，合同如果包含2年质保期维保附件合同，应该增加那些内容。

8）物业管理用房

A、在设计阶段就应解决好物业管理用房的规划与设计布局

B、物业用房是否与住宅分期交付同步客服接待前台是否位于首期交付区域

C、通过案例解析物业用房、业委会与警务工作站用房设计布局

二、物业早期介入与物业前期管理的区别

区别：1、与开发商关系

2、作用

3、服务对象

4、费用支付

第二部分：物业项目承接查验

物业承接查验制度是《物业管理条例》确定的七大基本制度之一，《条例》第二十八条规定：“物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。”

住房和城乡建设部于2010年10月印发的《物业承接查验办法》（建房〔2010〕165号），本办法自2011年1月1日起施行。物业的承接查验是对于项目工程及前期介入成果的验收和最后的把关，内容广泛，责任重大。课程从政策法规及理论到实践系统地讲解物业各种情况和业态下承接查验过程、要求、重点注意事项及经验分享

1、承接查验概念讲解及《物业承接查验办法》解读

1）竣工验收、接管验收、分户验收、承接查验的分类及区别

2）物业承接查验定义、意义、依据和原则、承接查验的主体和范围、承接查验的应具备的条件、程序、节点、流程、责任和承接查验的争议的解决

2、承接查验到底要移交那些资料？

1）一共有多少资料需要移交

2）怎么移交

3）为什么需要一些合同资料和建设证明，怎么取得。

4、资料怎么保管

3、户内部分的承接查验

验房工具使用

分户验收标准

查验经验分享

1）室内空间、构件尺寸；

2）楼地面、墙面和天棚面层质量；

3）门窗安装质量；

4）防水工程质量；

5）建筑节能工程质量；

6）给排水、采暖系统安装质量；

7）室内电气工程安装质量；

8）强制性条文规定的安全防护设施；

9）国家和省有关规定要求检查的其它内容。

二、公共部分各系统的承接查验

及查验经验案例分享

1、公共部分各系统的承接查验

及查验经验案例分享

1）房屋主体部分的承接查验

2）供配电系统设施设备的承接查验

3）制冷空调系统及锅炉系统的承接查验

4）弱电安全防范系统设备设施的承接查验

5）空调暖通系统设备设施承接查验

6）消防系统设备设施的承接查验

7）电梯系统设备设施的承接查验

8）给排水系统设备设施承接查验

9）绿化园林建筑及植物工程承接查验

10）承接查验问题纠错整改实战成功案例分享

二、现场讨论题：用照片模拟小区出入口一起对其进行现场验收

三、标准有效的承接查验报告应该怎么来写。

四、承接查验汇集的问题怎样来落实解决？

五、落实应用了那些新技术新材料。

三：物业设施设备管理

1、如何通过物业设备管理体现物业资产管理的价值

2、物业工程设备维保体系的建立与操作

3、物业工程管理（给排水部分）

4、物业工程管理（供配电部分）

5、物业工程管理（智能化系统）

6、物业工程管理（消防系统）

7、物业工程管理（(暖通系统部分）

8、物业工程管理（房屋及公共设施设备部分）

9、物业工程管理（工程入室维修培训）

10、物业高标准设备房的打造

四：物业二次装修管理与控制技巧

1、装修管理到底是重服务还是重管理

1）装修管理的基本内容

2）装修管理的法律依据

3）装修管理人员的必备相关知识

4）装修管理程序

2、装修管理控制技巧分享及案例

1）如何杜绝违规装修，违规装修处理经验分享

案例：1、23、如何控制管理好交付后集中大批量的装修

案例：1、24、装修管理过程中疑难杂症的处理

案例：1、2、3、4、5