第一篇：物业管理前期介入与承接查验方案
物业管理前期介入与承接查验方案
××物业管理有限公司
二〇一三年一月
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目录
第一节 管理人员的招聘...........................................................3 第二节 前期介入的主要内容...................................................6 第三节 项目的筹备................................................................14 第四节 承接查验....................................................................15
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第一节 管理人员的招聘
物业服务前期介入需要的主要人员是工程技术人员和项目经理。以上人员的入职日期应在物业服务合同签订后尽快入职，其中项目经理应在项目交付前半年入职，工程主管最好在项目设计阶段入职，最迟不应超过交房前半年。项目经理的岗位职责：
1、制订年度经营管理服务计划、编制年度费用预算，并带领下属开展各项经营管理服务工作，完成年度经营指标；
2、负责前期介入阶段的人员招聘、项目筹备、配合销售等工作；
3、负责项目承接查验的组织工作；
4、负责交房的组织工作；
5、制订符合项目情况的物业服务方案，并控制其有效实施，保证满足顾客需求；
6、严格执行公司质量体系文件，做好项目质量管理、监督、提高工作；
7、制订楼宇、绿化、工程验收接管方案、开荒清洁方案，报上级领导审批后，带领相关部门做好验收接管工作，并建立档案；
8、组织并监督管理处顾客服务、工程服务、秩序服务、保洁服务、园艺服务等日常服务工作，确保服务品质；
9、组织开展项目行政、人事、公共关系等综合事务的管理工作，满足服务提供的需要；
10、组织开展项目日常培训工作，提升员工服务水平；
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11、物业项目公共能耗统计和分析，组织开展节能降耗工作；
12、做好辖区内政府部门以及物业管理各主管部门等相关单位的联系沟通工作；
13、制定社区文化建设工作标准和规章制度，协调社区服务和社区活动的场地及设施，制定活动方案并组织实施；
14、组织开展项目区域内危险源识别、评估、预防及改进工作；
15、编制物业管理报告，并向公司领导、业主委员会或建设单位汇报；
16、接受政府相关部门、公司职能部门的监督、检查与指导；
17、组织开展创新服务活动，不断提升服务品质项目经理入职要求。项目经理任职要求：
1、30-45岁，性别不限，大学专科以上文化程度；
2、物业管理及相关专业；五年以上相关工作经验，其中担任项目经理3年以上；
3、协作性、积极性、行动力、责任感、自我管理、成本意识。
4、熟悉物业公司的运作方式及管理服务的各项工作及操作规范，掌握客户服务技巧；
5、熟悉物业相关政策法规并具有作业任务和经营管理知识；
6、了解掌握ISO9001：2000和ISO14001：2004体系；
7、具有较强的沟通协调能力；
8、良好的人力资源管理能力。工程主管的岗位职责：
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1、在项目部副经理的直接领导及品质部的监督指导下，负责工程管理部的日常管理事务工作。
2、在前期介入阶段，负责图纸审核、施工质量控制、与开发商、施工单位的沟通协调等工作；
3、担任承接查验小组负责人，负责分户验收、图纸资料交接、承接查验工作；
4、负责小区工程部的日常管理，拟定工程设施、设备的管理规章，检查每日设备、设施运行记录，了解设施、设备工作状况，合理安排各项工作；
5、全面负责房屋及设施、设备的正常运行与维保服务，包括房屋设施、设备运行的应急处理；
6、制订系统设备、设施的保养、维修计划，审核统计月度能耗及材料消耗，报请上级领导审批，按计划组织员工具体落实，并指导监督计划的完成情况；
7、熟练掌握各项设备的操作技能和维修技术，制定员工技术培训计划，定期组织员工进行技术练兵，并经常检查员工的技能状况；
8、组织员工进行突发事件预演，制定断电、断水、突发性设备故障应急措施，并落实到岗；
9、编制设备技术档案卡，督促员工学习图纸与掌握设备功能、特性；
10、负责编制设备检查巡视表，并监督设备巡视工作；
11、经常检查交接班日记、巡视记录，并定期实地抽样检查；
12、定期抽样检查报修单完成情况，经常与客户沟通听取反馈意见；
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13、完成项目经理布置的其他任务。工程主管的任职要求：
1、28-45岁，性别男，中专以上学历；
2、工程建筑、电气、强弱电、暖通空调等工程类专业，五年以上相关工作经验，其中担任主管3年以上；
3、品行端正，工作认真负责，具备良好的服务意识与强烈的责任心；
4、精通电工技术和电气操作规程以及电气工艺技术规程。
第二节 前期介入的主要内容
一、工程技术方面
1、设计优化
根据目前建筑设计市场的状况，特别是针对大型、专业性强的项目，开发商／设计单位需要由更加专业的顾问参与到设计过程中，协助开发商和设计单位提出问题及解决问题，使资源的利用达到最大化。目前设计部门在设计建筑物时均是按照相应的国家规范与开发商提出的要求进行设计。
但是往往与使用方的使用方式存在较大的差距。我司提供的服务不仅仅是限于纯建筑技术及相关规范方面，更加重要的是站在开发商的立场，从市场、营销以及项目最终使用者（国际用户及本地用户）等角度分析设计中可能存在的问题，通过和设计单位的配合 使设计达到最优化，使开发商的回报实现最大化。
根据开发商对建筑物设计使用的理念，协助开发商对整体建筑进行设
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计优化，确保建筑的落成后的实际情况符合开发商理念, 优化建议包括设备设施安装选型、空间使用规划计划等，还包括强弱电连接、道管设计、垃圾处理空间和建议方式等。空间上包括公共区域，如走廊，卫生间，残疾人设施，坡道等的设计优化，另外，物业公司还将在配套商业上做出预留设计。
在使用者的角度上，将根据以上理念以及对建筑项目的充分了解，提交专业分项建议，使建筑物在使用和管理方面得到充分优化，同时也将尽可能的发挥出开发商理念。
在管理者的角度上，物业公司将提交必要的设计优化或补充建议，以确保建筑物落成后的管理和使用效果。其中包括物料的选择、物业规划、各系统设备安装选型、隐蔽工程施工封闭等工作建议。
2、隐蔽工程的记录和施工工艺的建议
在项目的施工阶段，物业公司主要对施工工艺和隐蔽工程进行重点关注。隐蔽工程对日后的物业管理维修和维护有重大的影响，物业工程主管应对隐蔽工程进行验收、记录，了解隐蔽的管线位置、敷设方向，为日后的维修养护提供准确像是的信息支持。
施工工艺是房屋建设过程中的细节之一，但是小小的问题多次重复出现，必定会带来不可估计的损失。例如，卫生间、阳台地面坡度的控制，水泥混凝土标号的控制，抹灰的平整度等待。这些细小的问题可能会给日后业主的使用带来极大的不便，甚至造成无法修复。物业公司在前期介入阶段应密切关注施工工艺，做好细节关注。
3、设备选型建议
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设备选型主要包括电梯、扶梯，空调的选择，选择的依据主要是节约投资，方便日后的使用、管理，节能降耗，提高建筑无的品质、档次。
4、参与设备安装调试
设备安装方面主要是电梯、锅炉、变配电设备、换热设备、道闸系统、监控系统、消防系统等等。设备安装调试阶段对日后的使用和管理有着重要的影响，在此期间物业工程主管应积极参与设备的安装调试，记录设备安装调试过程，收集相关的设备出厂文件、安装说明书、使用说明书、随机附件等。
二、前期介入的工作重点
物业管理的角度对项目各种设施、设备、材料的设计、选型、选材、安装等方面提供专业建议；
依据对楼宇机电设备等的了解，结合项目本身的市场定位，为发展商提供质量价格比最优的品牌与型号建议；
从业主实用的角度提供户型设计、各种管道设计等方面的建议； 建筑外墙的选材和设计提供专业建议；
具体研究项目总体规划设计方案，提供秩序维护岗与安保系统监控布点的设计方案，兼顾充分监控与节约成本；
提供环保设施建议，如感应式开关、自闭式水喉、分类垃圾箱（房）等。
对管理用房的大小、分配、位置等提出建议，如：物管人员宿舍出入口应尽量避免与物业出入口交叉等。
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就发展商制定物业收费标准、入住收费明细及装修期间的收费标准等方面提供建议。
配合发展商楼宇销售。根据物业所在地物价部门的有关规定，并结合市场的实际情况。
三、前期介入的工作内容
1）对物业各业态的建筑提出意见和建议 建筑结构及功能设计（包括但不限于：）
物业内功能整体布局； 交通道路分布； 绿化景观等。
停车系统及交通路线规划（包括但不限于）： 人流和车流导向；
停车场出入与计费管理系统； 行车路线； 停车标识；
停车场的分配与规划等。消防系统
监控和消防中心 消防中心位置； 消防水池、水箱位置； 消防通道设计； 消防栓接合器位置；
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消防中心设备布置； 消防监控点位调整与补充。公共区域装饰装修 土建装饰装修审图；
土建装饰装修符合项目建设特点与档次； 土建装饰装修便于运营后的检修保养； 土建装饰装修便于运行后的清洁工作； 土建装饰装修与其它专业的施工配合。管理用房
管理用房的数量、位置、面积； 管理用房的功能、平面布置； 管理用房的装饰标准和装饰风格建议； 管理用房的附属设备配备标准。会所
会所面积、位置建议； 会所装修档次、风格建议； 会所水、电、气供应建议； 会所功能分区建议； 会所停车区域； 垃圾处理
垃圾房位置、面积、垃圾场高度标准。 垃圾桶位置预留建议；
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垃圾房设备配备标准； 垃圾分类。电梯系统
电梯配备数量；
电梯档次、品牌的选择建议； 电梯装饰建议； 电梯梯速的选择。
2）对物业各业态的机电设施提出意见和建议
各系统设计参数及配制建议
在符合设计规范的情况下，提出市场经验调整参数。
空调系统
空调系统设计审图建议； 空调设备的区域控制； 空调设备选型的经济评价； 空调系统设计便于物业运行管理； 空调阀门的安装位置； 空调能源费用的分摊方法。配电系统
配电系统设计审图建议； 住宅电力负荷参数；
住宅区域末端点位配备建议标准； 配电系统的分界；
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配电设备选型和经济评价。给排水系统
给排水系统设计审图建议； 给排水阀门位置补充建议；
雨水篦子、雨水、污水检查井的分布建议； 雨水管的流向组织建议； 给排水系统计量； 中水系统的建议；
给排水系统设备的选型和经济评价。消防系统
消防系统设计审图建议； 消防电、水系统物业补充建议； 消防末端阀门位置；
消防中控室的位置、面积、装修建议； 消防系统设备的选型和经济评价。安防系统
安防系统设计审图建议； 安防系统末端点位的物业建议； 安防系统分区和门禁控制； 安防系统设备的选型和经济评价。公共照明系统
公共照明系统审图建议；
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照明运行分区节能控制； 公共照明能耗计量； 公共照明运行模式；
公共照明系统设备的选型和经济评价。3）对物业各业态的智能系统提出意见和建议 智能化建筑的概念和标准； 智能化的硬件配备和扩展要求； 智能化设备的软件功能； 智能化操作的分级职能； 智能化运行的经济性分析； 智能化运行的可靠性能分析； 智能化控制末端点位的补充； 智能化控制系统的完善；
智能化系统在各专业系统工程中的体现； 4）跟进物业建筑施工和设备安装过程 了解施工进度 了解隐蔽工程
公共区域合理尺寸及使用材料建议 车场合理建议
5）能源收缴与计量控制建议
物业主体部分及相关配套设施各功能部分之供电、水、燃气系统合理分割与独立计量要求。
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物业主体部分及相关配套设施各功能组合部分内公共区域各地段、照明用电、动力用电系统、清洁、绿化用水之系统与业户单元内之供电、水系统合理分割与独立计量要求。 计量表的位置与抄表方式符合物业运行管理要求； 通过计量，达到能源系统平衡控制。6）装修管理建议
物业公司将向书面提供安排装修工程、物料运送控制及相关之装修管理程序建议。
向开发商提供成品保护方案； 装修现场消防安全管理方案； 装修现场施工安全管理方案； 装修现场临时用电管理方案
第三节 项目的筹备
筹备的内容
1、人员招聘，包含但不限于组织架构的确定、工资福利标准的确定、14 / 20
招聘途径的选择、认识制度的编写；
2、办公室的选址、装修，主要内容有装修公司的选择、图纸的审查、装修风格的确定、装修预算的申请、装修过程的控制；
3、行政性事务，包含但不限于工服厂家的选择、办公家具的采购、工程设备、工具的采购，保洁机器、用品的采购；
4、物业管理方案的编制；
5、项目服务预算及开办费的编制；
6、协助开发商编制《临时管理公约》、《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》；
7、交房资料的准备及印刷工作；包含单不限于《业主手册》、《装修手册》、《交房通知书》等；
8、评估影响物业管理运作收费的因素，并就物业管理服务之各项无偿及有偿收费标准与操作程序提出建议。
第四节 承接查验
一、分户验收
住宅工程质量分户验收（以下简称分户验收），是指建设单位组织施工、监理等单位，在住宅工程各检验批、分项、分部工程验收合格的基础上，在住宅工程竣工验收前，依据国家有关工程质量验收标准，对每户住宅及相关公共部位的观感质量和使用功能等进行检查验收，并出具验收合格证明的活动。
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分户验收内容主要包括：
1）地面、墙面和顶棚质量；
2）门窗质量；
3）栏杆、护栏质量；
4）防水工程质量；
5）室内主要空间尺寸；
6）给水排水系统安装质量；
7）室内电气工程安装质量；
8）采暖工程安装质量；
9）建筑节能工程质量；
10）有关合同中约定的其他内容。
住宅工程分户验收的程序
（一）分户验收内容完成后，施工单位应首先进行全面的自检评定，自检合格后向建设单位提出住宅工程分户质量验收书面申请。
（二）建设单位组织监理、施工、物业管理等单位的有关人员按照国家工程质量验收标准的要求，逐户按照本办法要求的分户验收内容确定检查部位、数量并适时进行检查验收；分包单位项目经理、项目技术负责人也应参加分包项目的分户验收；已选定物业公司的，物业公司应当参加分户验收工作。
（三）参加分户验收的人员应具备相应的技术能力和资格，并经当地监督机构认可与备案。
（四）分户质量验收前，施工单位应在建筑物相应部位标识好暗
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埋水、电管线的走向，分户验收应配备必要的检测仪器；建设单位应提前5个工作日向当地工程质量监督机构进行告知。
（五）分户验收应逐户、逐间检查，并做好记录。分户质量验收不合格的，须经整改符合要求后重新组织验收。
（六）每户住宅和规定的公共部位验收完毕，应填写《住宅工程质量分户验收表》（见附表一），由建设单位和施工单位项目负责人、监理单位项目总监理工程师等分别签字确认，并加盖公章后，张贴于户内醒目位置。
建设、施工、监理等单位应严格履行分户验收职责，对分户验收的结论进行签认，不得简化分户验收程序。对于经检查不符合要求的，施工单位应及时进行返修，监理单位负责复查。返修完成后由建设单位重新组织分户验收。
二、资料档案交接
在物业交付前，物业公司应与开发商进行资料档案的交接，资料档案的交接应该在综合验收合格后，房屋交付前进行。最迟不得超过房屋交付前5日，以便给承接验收留出充足的时间。资料档案的内容： 第一类、基础资料 1.竣工图——原件一套
包括：总平面布置图、建筑、结构、给排水、空调、电、燃气、通讯、17 / 20
消防、监控、门禁、对讲、停车场、广播、智能系统等各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图
2.工程及隐蔽管线的全套图纸——原件一套
3.工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）——复印件一套 4.生活供水设施清洗消毒合格报告——复印件一套
5.设备出厂合格证、技术资料、使用说明书——复印件一套，6.各类能源供应合同（电、水、热力、天然气）——复印件一套 7.排污协议（污水排放、垃圾排放）——复印件一套
第二类、工程技术资料
1)竣工图(包括总平面布置图、建筑、结构、给排水、空调、电、燃气、通讯、消防、监控、门禁、对讲、停车场、广播、智能系统等各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图)； 2)工程及隐蔽管线的全套图纸； 3)地质勘察报告；
4)工程合同及开、竣工报告； 5)图纸会审记录；
6)工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）； 7)隐蔽工程验收签证； 8)沉降观察记录； 9)竣工验收证明书；
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10)水、电、卫生器具等设备的检验合格证书；
11)砂浆、混凝土块试压报告及其它材料测试、检测记录； 12)管道系统试压、冲洗试验报告； 13)生活供水设施清洗消毒合格报告。
第三类、设备设施资料
1)设备开箱记录，包括装箱单、出厂合格证、技术资料、使用说明书、随机备件、附件等； 2)发电机安装、调试记录； 3)消防系统安装、调试记录；
4)监控、门禁、对讲系统安装、调试记录； 5)中央空调系统安装、调试记录； 6)广播、智能系统安装、调试记录； 7)电梯安装、调试记录； 8)变压器的安装调试纪录
第四类、施工、供货合同、协议 1）施工总承包合同； 2）分包合同；
3）建筑材料供货合同、协议； 4）产品检验报告、合格证；
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5）混凝土试压报告、钢筋检测报告等； 6）施工总承包单位、分包单位、供货商资料；
物业公司接收以上档案资料时，应仔细清点、查验，发现有缺失、损坏，应请开发商补充，图纸、资料应妥善保存，建立档案室，钥匙由专人保管。以上资料保存年限为永久保存。
三、物业交接
物业资料档案交接完毕后，房屋交付前，开发商应与物业公司进行物业交接，并签订交接协议。交接的主要内容包括：共用部位和共用设备设施的交接；园区绿化交接；业主资料交接。
交接时应对以上内容进行及认真查验，发现问题应请开发商进行整改。整改完毕再签订交接协议。
具体交接程序见：园区绿化交接方案、保洁交接方案。
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第二篇：物业管理前期介入与查验制度
物业管理前期介入与查验制度
第一节 管理人员的招聘
物业服务前期介入需要的主要人员是工程技术人员和项目经理。以上人员的入职日期应在物业服务合同签订后尽快入职，其中项目经理应在项目交付前半年入职，工程主管最好在项目设计阶段入职，最迟不应超过交房前半年。
项目经理的岗位职责：
1、制订经营管理服务计划、编制费用预算，并带领下属开展各项经营管理服务工作，完成经营指标；
2、负责前期介入阶段的人员招聘、项目筹备、配合销售等工作；
3、负责项目承接查验的组织工作；
4、负责交房的组织工作；
5、制订符合项目情况的物业服务方案，并控制其有效实施，保证满足顾客需求；
6、严格执行公司质量体系文件，做好项目质量管理、监督、提高工作；
7、制订楼宇、绿化、工程验收接管方案、开荒清洁方案，报上级领导审批后，带领相关部门做好验收接管工作，并建立档案；
8、组织并监督管理处顾客服务、工程服务、秩序服务、保洁服务、园艺服务等日常服务工作，确保服务品质；
9、组织开展项目行政、人事、公共关系等综合事务的管理工作，满足服务提供的需要；
10、组织开展项目日常培训工作，提升员工服务水平；
11、物业项目公共能耗统计和分析，组织开展节能降耗工作；
12、做好辖区内政府部门以及物业管理各主管部门等相关单位的联系沟通工作；
13、制定社区文化建设工作标准和规章制度，协调社区服务和社区活动的场地及设施，制定活动方案并组织实施；
14、组织开展项目区域内危险源识别、评估、预防及改进工作；
15、编制物业管理报告，并向公司领导、业主委员会或建设单位汇报；
16、接受政府相关部门、公司职能部门的监督、检查与指导；
17、组织开展创新服务活动，不断提升服务品质项目经理入职要求。
项目经理任职要求： 1、30-55岁，性别不限，高中以上文化程度；
2、物业管理及相关专业；五年以上相关工作经验，其中担任项目经理3年以上；
3、协作性、积极性、行动力、责任感、自我管理、成本意识。
4、熟悉物业公司的运作方式及管理服务的各项工作及操作规范，掌握客户服务技巧；
5、熟悉物业相关政策法规并具有作业任务和经营管理知识；
6、具有较强的沟通协调能力；
7、良好的人力资源管理能力。
工程主管的岗位职责：
1、在项目部副经理的直接领导及品质部的监督指导下，负责工程管理部的日常管理事务工作。
2、在前期介入阶段，负责图纸审核、施工质量控制、与开发商、施工单位的沟通协调等工作；
3、担任承接查验小组负责人，负责分户验收、图纸资料交接、承接查验工作；
物业管理前期介入与查验制度
4、负责小区工程部的日常管理，拟定工程设施、设备的管理规章，检查每日设备、设施运行记录，了解设施、设备工作状况，合理安排各项工作；
5、全面负责房屋及设施、设备的正常运行与维保服务，包括房屋设施、设备运行的应急处理；
6、制订系统设备、设施的保养、维修计划，审核统计月度能耗及材料消耗，报请上级领导审批，按计划组织员工具体落实，并指导监督计划的完成情况；
7、熟练掌握各项设备的操作技能和维修技术，制定员工技术培训计划，定期组织员工进行技术练兵，并经常检查员工的技能状况；
8、组织员工进行突发事件预演，制定断电、断水、突发性设备故障应急措施，并落实到岗；
9、编制设备技术档案卡，督促员工学习图纸与掌握设备功能、特性；
10、负责编制设备检查巡视表，并监督设备巡视工作；
11、经常检查交接班日记、巡视记录，并定期实地抽样检查；
12、定期抽样检查报修单完成情况，经常与客户沟通听取反馈意见；
13、完成项目经理布置的其他任务。
工程主管的任职要求：
1、28-45岁，性别男，中专以上学历；
2、工程建筑、电气、强弱电、暖通空调等工程类专业，五年以上相关工作经验，其中担任主管3年以上；
3、品行端正，工作认真负责，具备良好的服务意识与强烈的责任心；
4、精通电工技术和电气操作规程以及电气工艺技术规程。
第二节 前期介入的主要内容
一、工程技术方面
1、设计优化
根据目前建筑设计市场的状况，特别是针对大型、专业性强的项目，开发商／设计单位需要由更加专业的顾问参与到设计过程中，协助开发商和设计单位提出问题及解决问题，使资源的利用达到最大化。目前设计部门在设计建筑物时均是按照相应的国家规范与开发商提出的要求进行设计。
但是往往与使用方的使用方式存在较大的差距。我司提供的服务不仅仅是限于纯建筑技术及相关规范方面，更加重要的是站在开发商的立场，从市场、营销以及项目最终使用者（国际用户及本地用户）等角度分析设计中可能存在的问题，通过和设计单位的配合 使设计达到最优化，使开发商的回报实现最大化。
根据开发商对建筑物设计使用的理念，协助开发商对整体建筑进行设计优化，确保建筑的落成后的实际情况符合开发商理念, 优化建议包括设备设施安装选型、空间使用规划计划等，还包括强弱电连接、道管设计、垃圾处理空间和建议方式等。空间上包括公共区域，如走廊，卫生间，残疾人设施，坡道等的设计优化，另外，物业公司还将在配套商业上做出预留设计。
在使用者的角度上，将根据以上理念以及对建筑项目的充分了解，提交专业分项建议，使建筑物在使用和管理方面得到充分优化，同时也将尽可能的发挥出开发商理念。
在管理者的角度上，物业公司将提交必要的设计优化或补充建议，以确保建筑物落成后的管理和使用效果。其中包括物料的选择、物业规划、各系统设备安装选型、2
物业管理前期介入与查验制度
隐蔽工程施工封闭等工作建议。
2、隐蔽工程的记录和施工工艺的建议
在项目的施工阶段，物业公司主要对施工工艺和隐蔽工程进行重点关注。隐蔽工程对日后的物业管理维修和维护有重大的影响，物业工程主管应对隐蔽工程进行验收、记录，了解隐蔽的管线位置、敷设方向，为日后的维修养护提供准确像是的信息支持。
施工工艺是房屋建设过程中的细节之一，但是小小的问题多次重复出现，必定会带来不可估计的损失。例如，卫生间、阳台地面坡度的控制，水泥混凝土标号的控制，抹灰的平整度等待。这些细小的问题可能会给日后业主的使用带来极大的不便，甚至造成无法修复。物业公司在前期介入阶段应密切关注施工工艺，做好细节关注。
3、设备选型建议
设备选型主要包括电梯、扶梯，空调的选择，选择的依据主要是节约投资，方便日后的使用、管理，节能降耗，提高建筑无的品质、档次。
4、参与设备安装调试
设备安装方面主要是电梯、锅炉、变配电设备、换热设备、道闸系统、监控系统、消防系统等等。设备安装调试阶段对日后的使用和管理有着重要的影响，在此期间物业工程主管应积极参与设备的安装调试，记录设备安装调试过程，收集相关的设备出厂文件、安装说明书、使用说明书、随机附件等。
二、前期介入的工作重点
▉ 物业管理的角度对项目各种设施、设备、材料的设计、选型、选材、安装等方面提供专业建议；
▉依据对楼宇机电设备等的了解，结合项目本身的市场定位，为发展商提供质量价格比最优的品牌与型号建议；
▉从业主实用的角度提供户型设计、各种管道设计等方面的建议； 建筑外墙的选材和设计提供专业建议；
▉具体研究项目总体规划设计方案，提供秩序维护岗与安保系统监控布点的设计方案，兼顾充分监控与节约成本；
▉提供环保设施建议，如感应式开关、自闭式水喉、分类垃圾箱（房）等。
▉对管理用房的大小、分配、位置等提出建议，如：物管人员宿舍出入口应尽量避免与物业出入口交叉等。
▉就发展商制定物业收费标准、入住收费明细及装修期间的收费标准等方面提供建议。
▉配合发展商楼宇销售。根据物业所在地物价部门的有关规定，并结合市场的实际情况。
三、前期介入的工作内容
1）对物业各业态的建筑提出意见和建议 建筑结构及功能设计（包括但不限于：）
● 物业内功能整体布局；
● 交通道路分布；
● 绿化景观等。
停车系统及交通路线规划（包括但不限于）：
● 人流和车流导向；
● 停车场出入与计费管理系统；
● 行车路线；
物业管理前期介入与查验制度
● 停车标识；
● 停车场的分配与规划等。
消防系统
● 监控和消防中心
● 消防中心位置；
● 消防水池、水箱位置；
● 消防通道设计；
● 消防栓接合器位置；
● 消防中心设备布置；
● 消防监控点位调整与补充。
公共区域装饰装修
● 土建装饰装修审图；
● 土建装饰装修符合项目建设特点与档次；
● 土建装饰装修便于运营后的检修保养；
● 土建装饰装修便于运行后的清洁工作；
● 土建装饰装修与其它专业的施工配合。
管理用房
● 管理用房的数量、位置、面积；
● 管理用房的功能、平面布置；
● 管理用房的装饰标准和装饰风格建议；
● 管理用房的附属设备配备标准。
会所
● 会所面积、位置建议；
● 会所装修档次、风格建议；
● 会所水、电、气供应建议；
● 会所功能分区建议；
● 会所停车区域；
垃圾处理
● 垃圾房位置、面积、垃圾场高度标准。
● 垃圾桶位置预留建议；
● 垃圾房设备配备标准；
电梯系统
● 电梯配备数量；
● 电梯档次、品牌的选择建议；
● 电梯装饰建议；
● 电梯梯速的选择。
对物业各业态的机电设施提出意见和建议
各系统设计参数及配制建议
在符合设计规范的情况下，提出市场经验调整参数。
配电系统
● 配电系统设计审图建议；
● 住宅电力负荷参数；
● 住宅区域末端点位配备建议标准；
● 配电系统的分界；
物业管理前期介入与查验制度
● 配电设备选型和经济评价。
给排水系统
● 给排水系统设计审图建议；
● 给排水阀门位置补充建议；
● 雨水篦子、雨水、污水检查井的分布建议；
● 雨水管的流向组织建议；
● 给排水系统计量；
● 中水系统的建议；
● 给排水系统设备的选型和经济评价。
消防系统
● 消防系统设计审图建议；
● 消防电、水系统物业补充建议；
● 消防末端阀门位置；
● 消防中控室的位置、面积、装修建议；
● 消防系统设备的选型和经济评价。
安防系统
● 安防系统设计审图建议；
● 安防系统末端点位的物业建议；
● 安防系统分区和门禁控制；
● 安防系统设备的选型和经济评价。
公共照明系统
● 公共照明系统审图建议；
● 照明运行分区节能控制；
● 公共照明能耗计量；
● 公共照明运行模式；
● 公共照明系统设备的选型和经济评价。
3）对物业各业态的智能系统提出意见和建议
● 智能化建筑的概念和标准；
● 智能化的硬件配备和扩展要求；
● 智能化设备的软件功能；
● 智能化操作的分级职能；
● 智能化运行的经济性分析；
● 智能化运行的可靠性能分析；
● 智能化控制末端点位的补充；
● 智能化控制系统的完善；
● 智能化系统在各专业系统工程中的体现；
4）跟进物业建筑施工和设备安装过程
■ 了解施工进度
■ 了解隐蔽工程
■ 公共区域合理尺寸及使用材料建议
■ 车场合理建议
5）能源收缴与计量控制建议
■ 物业主体部分及相关配套设施各功能部分之供电、水、燃气系统合理分割与独立计量要求。
物业管理前期介入与查验制度
■ 物业主体部分及相关配套设施各功能组合部分内公共区域各地段、照明用电、动力用电系统、清洁、绿化用水之系统与业户单元内之供电、水系统合理分割与独立计量要求。
■ 计量表的位置与抄表方式符合物业运行管理要求；
■ 通过计量，达到能源系统平衡控制。
6）装修管理建议
物业公司将向书面提供安排装修工程、物料运送控制及相关之装修管理程序建议。
■ 向开发商提供成品保护方案；
■ 装修现场消防安全管理方案；
■ 装修现场施工安全管理方案；
■ 装修现场临时用电管理方案
第三节 项目的筹备
筹备的内容
1、人员招聘，包含但不限于组织架构的确定、工资福利标准的确定、招聘途径的选择、认识制度的编写；
2、办公室的选址、装修，主要内容有装修公司的选择、图纸的审查、装修风格的确定、装修预算的申请、装修过程的控制；
3、行政性事务，包含但不限于工服厂家的选择、办公家具的采购、工程设备、工具的采购，保洁机器、用品的采购；
4、物业管理方案的编制；
5、项目服务预算及开办费的编制；
6、协助开发商编制《临时管理公约》、《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》；
7、交房资料的准备及印刷工作；包含单不限于《业主手册》、《装修手册》、《交房通知书》等；
8、评估影响物业管理运作收费的因素，并就物业管理服务之各项无偿及有偿收费标准与操作程序提出建议。
第四节 承接查验
一、分户验收
住宅工程质量分户验收（以下简称分户验收），是指建设单位组织施工、监理等单位，在住宅工程各检验批、分项、分部工程验收合格的基础上，在住宅工程竣工验收前，依据国家有关工程质量验收标准，对每户住宅及相关公共部位的观感质量和使用功能等进行检查验收，并出具验收合格证明的活动。
分户验收内容主要包括：
1）地面、墙面和顶棚质量；
2）门窗质量；
3）栏杆、护栏质量；
4）防水工程质量；
5）室内主要空间尺寸；
6）给水排水系统安装质量；
7）室内电气工程安装质量；
物业管理前期介入与查验制度
8）采暖工程安装质量；
9）建筑节能工程质量；
10）有关合同中约定的其他内容。
住宅工程分户验收的程序
（一）分户验收内容完成后，施工单位应首先进行全面的自检评定，自检合格后向建设单位提出住宅工程分户质量验收书面申请。
（二）建设单位组织监理、施工、物业管理等单位的有关人员按照国家工程质量验收标准的要求，逐户按照本办法要求的分户验收内容确定检查部位、数量并适时进行检查验收；分包单位项目经理、项目技术负责人也应参加分包项目的分户验收；已选定物业公司的，物业公司应当参加分户验收工作。
（三）参加分户验收的人员应具备相应的技术能力和资格，并经当地监督机构认可与备案。
（四）分户质量验收前，施工单位应在建筑物相应部位标识好暗埋水、电管线的走向，分户验收应配备必要的检测仪器；建设单位应提前5个工作日向当地工程质量监督机构进行告知。
（五）分户验收应逐户、逐间检查，并做好记录。分户质量验收不合格的，须经整改符合要求后重新组织验收。
（六）每户住宅和规定的公共部位验收完毕，应填写《住宅工程质量分户验收表》（见附表一），由建设单位和施工单位项目负责人、监理单位项目总监理工程师等分别签字确认，并加盖公章后，张贴于户内醒目位置。
建设、施工、监理等单位应严格履行分户验收职责，对分户验收的结论进行签认，不得简化分户验收程序。对于经检查不符合要求的，施工单位应及时进行返修，监理单位负责复查。返修完成后由建设单位重新组织分户验收。
二、资料档案交接
在物业交付前，物业公司应与开发商进行资料档案的交接，资料档案的交接应该在综合验收合格后，房屋交付前进行。最迟不得超过房屋交付前5日，以便给承接验收留出充足的时间。资料档案的内容：
第一类、基础资料
1.竣工图——原件一套
包括：总平面布置图、建筑、结构、给排水、空调、电、燃气、通讯、消防、监控、门禁、对讲、停车场、广播、智能系统等各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图
2.工程及隐蔽管线的全套图纸——原件一套
3.工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）——复印件一套
4.生活供水设施清洗消毒合格报告——复印件一套
5.设备出厂合格证、技术资料、使用说明书——复印件一套，6.各类能源供应合同（电、水、热力、天然气）——复印件一套
7.排污协议（污水排放、垃圾排放）——复印件一套
第二类、工程技术资料
1)竣工图(包括总平面布置图、建筑、结构、给排水、空调、电、燃气、通讯、消防、监控、门禁、对讲、停车场、广播、智能系统等各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图)；
2)工程及隐蔽管线的全套图纸；
3)地质勘察报告；
4)工程合同及开、竣工报告；
5)图纸会审记录；
物业管理前期介入与查验制度
6)工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）；
7)隐蔽工程验收签证；
8)沉降观察记录；
9)竣工验收证明书；
10)水、电、卫生器具等设备的检验合格证书；
11)砂浆、混凝土块试压报告及其它材料测试、检测记录；
12)管道系统试压、冲洗试验报告；
13)生活供水设施清洗消毒合格报告。
第三类、设备设施资料
1)设备开箱记录，包括装箱单、出厂合格证、技术资料、使用说明书、随机备件、附件等；
2)发电机安装、调试记录；
3)消防系统安装、调试记录；
4)监控、门禁、对讲系统安装、调试记录；
5)中央空调系统安装、调试记录；
6)广播、智能系统安装、调试记录；
7)电梯安装、调试记录；
8)变压器的安装调试纪录
第四类、施工、供货合同、协议
1）施工总承包合同；
2）分包合同；
3）建筑材料供货合同、协议；
4）产品检验报告、合格证；
5）混凝土试压报告、钢筋检测报告等；
6）施工总承包单位、分包单位、供货商资料；
物业公司接收以上档案资料时，应仔细清点、查验，发现有缺失、损坏，应请开发商补充，图纸、资料应妥善保存，建立档案室，钥匙由专人保管。以上资料保存年限为永久保存。
三、物业交接
物业资料档案交接完毕后，房屋交付前，开发商应与物业公司进行物业交接，并签订交接协议。交接的主要内容包括：共用部位和共用设备设施的交接；园区绿化交接；业主资料交接。
交接时应对以上内容进行及认真查验，发现问题应请开发商进行整改。整改完毕再签订交接协议。
具体交接程序见：园区绿化交接方案、保洁交接方案。
第三篇：物业管理前期介入方案
物业管理前期介入方案
物业管理指物业服务企业接受项目开发企业或业主委托对所开发项目或所属房屋及房屋占用范围内的土地以及与房屋土地相连的设施设备、环境卫生、道路、车辆、秩序维护等实施统一的维修、养护及管理，为项目开发企 业或全体业主 / 使用人提供服务。
从物业管理涉及的服务对象及服务内容分析，要做好物业管理服务工作，需要从项目开发的源头抓起，并要根据项目开发的阶段性特点，从物业管理及使用者的角度提出意见和建议，并制定相应的管理方案。任何一个项目都离不开“策划定位、规划设计、施工管理、营销策划 / 销售、竣工验收、接管验收（物业）”等环节，物业管理企业要想全面深入了解项目的特点及做好后期物业管理服务工作，必需充分了解项目开发过程的每一个环节，并就每个开发环节的特点，从物业后期管理及使用过程中遇到的问题，降低风险。
概括地说，物业管理对项目开发的介入是全程参与，同时根据项目开发 的不同阶段制定阶段性工作目标，具体如下：
※项目策划定位阶段
物业管理的工作目标是：充分了解项目的市场定位、项目定位，并据此 进行市场调研，确定物业管理服务在后期物业管理中的服务档次及标准，初步设计物业管理方案，为后期物业管理做好前期铺垫。
※规划阶段
物业管理的工作目标是：从设施设备的完善、建筑设计中美观耐用和后期维保服务相结合、建筑物功能设计的完善、细节设计的完善等方面，物业管理企业可以根据物业管理服务的经验，结合业主的意见反馈，提出设计方面的经验性建议，一定程度上可以使设计更为合理和人性化，这些合理化建议一旦被采纳，将有利于日后业主的使用和物业管理企业的管理服务，可以有效避免由于设计上的缺陷给后期业主使用和物业管理服务带来不必要的麻
烦。
※施工管理阶段
物业管理的工作目标：从物业管理和使用的角度对施工、设备安装的质量进行监管，及早发现问题，提高业主在后期使用过程中的满意度，减少维修成本，一定程度上可以提高项目建设单位的知名度及信誉度，同时可以避 免给物业管理企业的后期管理及服务带来不必要的麻烦。
※营销策划/销售阶段
物业管理的工作目标是：与项目开发企业商讨制定合理的物业管理相关 项目的收费标准（主要是管理费）、协助制定业主公约及管理制度、协助做好房屋销售和宣传推广、做好物业管理形象及物业管理品牌的展示、售楼处及样板房的接待、管理及服务、就客户提出的物业管理方面的问题现场答辩等等。
※竣工验收阶段
物业管理的工作目标：协助开发企业做好物业及其设施设备、管线等使 用功能的验收，对各种设施设备逐一检查，并建立验收档案。这样可以从后期使用和管理角度帮助开发企业发现可能存在的施工隐患及遗漏工程，并提出整改意见和建议，规避由于施工监管不力导致的工程缺陷。
※物业接管验收阶段
物业管理的工作目标：从后期使用和管理的角度对新建物业竣工验收是 再验收，不仅包括主体建筑、设施设备，还包括道路、休闲游乐场地、环境绿化等，验收过程中如发现问题，要求逐一记录，并约定整改期限，要求开发企业协调施工单位限期整改。同时协调开发企业落实工程方面的维保事宜。
以上简单概述了有关物业管理前期介入的思路及阶段性工作目标，鉴于每个项目的情况各异，物业公司会根据项目的具体情况，遵循上述思路及阶段性工作目标编制具体的实施方案，以上谈到的几个阶段，除了在物业接
管验收阶段，物业公司占主导外（主角），其他几个阶段物业公司要充分发
挥好辅助作用（配角），配合开发企业做好相关的工作。
第四篇：物业管理前期介入
浅谈物业管理的前期介入
（发表于《中国住宅设施》、《首都房地产》）
众所周知，房地产开发的市场机制一般由生产、流通、消费三个基本环节组成，而物业管理是房地产消费环节的主要活动。因此，人们习惯地将物业管理称为房地产开发的后期工作。
既然是“后期”工作，其重要性便容易被人忽视，在工作程序上也往往跻身于后排的位置。更有甚者，开发商在前期工作中根本未顾及后期的入住及管理，工程完工，一交大吉。因前期工作的失误，往往导致后期纠纷的产生，不但给物业管理带来极大不便，处置稍有不当，还会损伤开发商的信誉和利益。
实际上，物业管理是房地产开发的延续和完善，是房地产开发的最后一道关口，在房地产开发的全过程中起着重要的作用。随着房地产市场的日趋成熟，消费者不仅关注开发商的品牌、地段的繁华与便利程度、房屋的性能及价格，还越来越重视入住后的物业管理。
笔者在房地产及物业管理行业工作多年，深切地认识到，物业管理提前介入房地产开发活动，已成为市场的必然。
一、物业前期介入的必要性
打开报章、浏览网页,纠纷、纠纷、还是纠纷…… 纠纷，已成为房地产市场见怪不怪的一道特殊风景。
我们的客户怎么了？我们的开发商怎么了？我们的物业公司怎么了？“不识庐山真面目，只缘身在此山中”，面对接二连三的纠纷，当事者往往是一头雾水。这时，通过第三只眼睛来看问题，常常会透过表象而现其本质。
第三只眼睛看问题，就是站在不同的角度对事物进行冷静的观察和辨析。在讨论物业前期介入问题之前，我们先请看下面的三个案例：
案例一：在北方地区的砖混结构多层住宅中，经常会出现因温差变化引起的温度裂缝，严重者可裂透墙体，尤以顶层为甚。裂缝的出现，常常令业主深感疑虑和担心，进而引发一系列复杂的纠纷。在甲小区处理类似问题的过程中，物业人员曾走访过一些专门处理工程裂缝的资深专家，并从中学到了如何预防裂缝的宝贵经验。在甲小区二期工程的前期设计时，就此类问题，物业人员曾主动向开发商提出了具体的预防性建议。可惜的是，该开发商习惯地认为物业人员不是专业的工程技术人员，在工程专业问题上不如设计师，对物业的意见重视不足，而是采取了设计师提出的只在墙体及窗口部位增加钢筋砼的做法。结果工程完工还不到一年时间，顶层温差裂缝就普遍出现，成为开发商和物业公司不得不面对的头疼问题。
案例二：在乙小区的施工中，销售人员及物业人员无意中发现各户卫生间内没有暖气，于是赶紧找开发商交涉。而开发商过分依赖工程技术人员，坚持认为通过热工计算，卫生间内可以不安装暖气，对物业人员的合理化建议没有采纳。结果乙小区竣工三年以来，卫生间没有暖气始终是业主投诉的热点之一，甚至个别业主因此拒缴供暖费，给小区物业管理及开发商的形象造成了一定的影响。
案例三：丙小区竣工后，在进行物业接管验收时，物业人员发现该小区的围墙低矮，不利于安全防范，于是提出了加高围墙的要求。开发商错误地认为物业人员小题大做，没有立即采取整改措施。但时间不长，就发生了窃贼翻墙而入的事件，小区居民意见很大，纷纷抗议，开发商这才“亡羊补牢”。
上述三个案例，已从前期规划设计、建筑施工、后期接管验收三个不同的阶段，印证了物业管理提前介入房地产开发活动的必要性。物业管理专业人士介入房地产开发活动的时间越早，就越有可能更多地规避一些不应发生的失误，最大可能的减少后期不必要的纠纷。
无庸否认，在众多的房地产纠纷中，的确有个别物业服务不到位的，也有个别业主行为过激无理取闹的，但更多的纠纷是因规划的不合理、设计的失误、施工的缺陷等等前期遗留问题所致。
开发商聘请的设计单位、施工队伍也许是十分优秀的，设计师、工程师也许是十分尽职的，但再优秀的技术人员也有他一定的局限性。稍有经济学常识的人都知道，在市场经济中，需求决定市场，市场决定一切。而所谓需求，是客户内心对所需商品和服务一种心理上的诉求，不经常地、深入地和客户接触，任何人也很难真正地了解其心理。
物业管理人员每天面对的广大的购房客户，处理的是客户形形色色的投诉和方方面面的问题，最了解客户想什么？需要什么？也最了解客户的家中经常出现那些使用功能和质量方面的问题？
物业管理如能早期介入房地产开发活动，可在前期工作中充分吸收客户的意见，弥补技术人员的局限和不足，有效地避免常见错误的重演，使开发产品的品质更符合市场的需求。
概言之，物业早期介入，具有如下作用： 有利于优化设计，完善规划设计细节； 有利于提高工程质量；
有利于保证物业的使用功能；
加强对物业的全面了解，便于后期管理服务。
二、物业管理前期介入的时机与阶段
既然物业管理在房地产开发活动的前期介入十分必要，那么，物业管理究竟在什么时机或说在房地产开发的哪个阶段介入最为适当呢？
因物业管理在我国起步较晚，而最早又是房地产的附属产业，所以，物业管理的介入时机也有一个逐步发展、逐步提前的过程。
最开始的模式，物业管理往往是在业主入住前才匆匆介入。开发商完成征地、拆迁、规划设计、建筑施工、竣工验收、销售出租等一系列前期工作后，在业主办理入住手续之前，才将建成的物业移交物业公司。此时，木已成舟，物业介入后即便发现不如人意的地方，也为时已晚，不可能再做大的改动，只能维持现状。在此境况下，物业管理的主要工作之一往往是为开发商处理遗留问题。、随着房地产业的发展与成熟，人们对物业管理工作日趋重视，物业管理的介入阶段逐步前移至房地产销售阶段。政府有关规章（京国土房管物[2003]1060号文件）也明文规定：“建设单位销售物业时，应将前期物业服务合同中的物业管理服务内容和质量要求、服务费用和收费方式作为房屋买卖合同的内容。建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”物业管理此时介入，可对销售人员进行一些必要的物业服务专业知识培训和指导，避免在销售中经常出现的乱承诺、虚假承诺现象，减少业主入住后的纠纷。但在房地产销售阶段，工程施工也往往进行到了一定程度，一些前期的隐患已然无法避免。
在工程建筑施工阶段，有些开发商的习惯作法是聘请一家较好的监理公司，再派驻几个好的工程技术人员即可，往往认为物业管理人员不是专业的施工技术人员，对物业管理在施工阶段介入认识不足。
其实，施工技术人员更多关注的是照图施工，而一个项目在竣工交付使用后的几十年甚至上百年的漫长过程中，只有业主和物业管理企业来直接面对有可能出现的各种问题。物业管理人员在长期的工作实践中，对各种质量问题有着更直观、更深刻的了解，他们更关注使用功能方面的问题，而绝非仅仅是表面的垂直平整度。
物业管理在工程建筑施工阶段介入，无疑为开发商的质量控制增加了一份力量，使工程质量多了一份保障，可最大程度地防止一些质量通病的出现。
随着房地产市场竞争的日趋激烈，越来越多有远见的开发商已不再止步于请物业管理人员介入施工管理，而是将物业管理的介入时机提前至了前期规划设计阶段。规划设计是一个项目的灵魂和前提，对项目建成后是否完整、舒适、宜居、合理有着先天性的制约作用。一般的设计人员往往习惯于从技术角度考虑问题，而对以后的管理和使用问题却很难完全预料和估计。物业管理专业人员此时介入，可从业主、使用人和管理者的角度，针对日常使用管理中容易发生的实际问题，提出合理化建议，完善设计细节，进一步优化设计方案，从源头上减少项目的“先天性疾病”。
近年来，又有专家提出了“超前介入”的说法。所谓超前介入，源自于超前意识。一些优秀的开发商为提高自己产品的竞争力，从高起点起步，充分考虑人们对居住环境和房屋产品的不断变化的更高需求，在房地产项目的可行性研究和策划阶段，就预先考虑到以后的物业管理问题，请物业管理专业人士对项目论证发表意见，提出建议。
物业管理提前介入房地产开发活动，已成为业内的共识，而且介入时机越早越好。介入越早，就越能提高产品的品质；介入越早，越能赢得市场。
三、物业管理前期介入应注意的问题
物业管理前期介入，主要是发挥物业管理专业人员的经验和特长，弥补房地产开发前期的缺陷和漏洞，它不同于日常的物业管理活动。想做好物业管理的前期介入工作，就应注意以下几个问题：
（一）加强业务学习和积累，不断提高物业管理人员的自身素质。物业管理工作，涉及规划设计、建筑施工、法律等不同领域的专业知识。在日常工作中，必须加强自身的业务学习，不断用知识来充实自己。工作中遇到疑难问题，应当及时向有关专家请教。对平时常见的质量、使用功能问题，要分析其产生的原因、预防和处理的方法。只有做到“打铁先须自身硬”，才能在前期介入的过程中发挥应有的作用。
（二）了解业主的呼声，虚心向业主学习。我们直接的服务对象就是广大的业主，没有人比我们更具深入接触业主的先天优势。业主可以不懂建筑学，但他们做为房地产产品的最终使用者，往往比专家更深知产品的优缺点，更了解产品应该改进的方向。业主是最好的老师，只有不断深入地听取业主的意见和呼声，并将其条理化、系统化，在前期介入的过程中，才能真正站在业主的角度用第三只眼睛来观察问题、分析问题、解决问题。
（三）调整好自己的心态，摆正自己的位置。物业前期介入，只是在房地产开发活动的前期进行参与，应该说是一种参谋的角色。在实际工作中，要想当好参谋，首先要协调好同各个部门的工作关系，不要越俎代庖，更不能搞越权指挥。但搞好关系，不是不谈问题。对前期发现的有可能影响后期使用、管理的问题，应及时找有关人员交涉，要据理力陈，切实发挥物业前期介入的作用。
（四）抓住重点，保证使用功能。物业管理前期介入，重点要确保开发产品的使用功能和质量。物业管理人员应根据以往的经验和日后使用、管理的需要，对诸如配套设施的完善、水电气暖的供应、安防系统的布局、质量通病的预防等，有针对性的提出意见和建议。
（五）加强对项目的全面了解，为后期接管做好准备。在物业管理前期介入的过程中，物业管理人员应尽可能全面地收集相关资料，如图纸发生变更、增减，特别是管线的节点、走向与图纸标注不一致时，更应做好详细的记录。如能对项目的土建、水电、供暖等各种情况了如指掌，就会给后期的物业管理工作带来便利，既能提高物业管理企业的工作效率和工作质量，也能提高业主的满意度。
物业管理的前期介入，是市场的选择，更是新观念对旧观念的撞击。所谓以人为本，关键是以产品的使用者（业主）为中心。通过物业管理在房地产开发活动中的前期介入，必将使房地产开发行为日趋规范，使房地产开发产品日益符合广大业主的需求。
第五篇：物业管理前期介入
物业管理前期介入
总体来说，物业管理的前期介入工作分为以下几个时段和内容：
● 施工期物业管理
● 设施设备调试期物业管理
● 竣工验收及物业接管验收期间物业管理
● 前期物业管理人员安排与工作进度
一、施工期物业管理工作
1.熟悉施工现场和各类施工图纸。
2.跟踪了解隐蔽工程施工及各类管道检修口预留位置情况并作详细记录。
3.了解设计和施工状况，各公共部分水电开关、装饰装修材料的造型及位置，环境清洁用水预留接
口等。
4.对可能存在的施工质量隐患或影响使用和管理的问题同开发商协商，进行改进。
5.对影响小区（大厦）功能、危及设备和业主人身安全、严重影响今后管理运行的问题及时同开发
商洽谈解决，一时无法解决的，列出整改报告提交开发商备案处理。
二、设施设备调试期物业管理
1.工程部门对设备的选型、安装提出建议，对现场设施设备安装状况进行检查。
2.工程部门参加机电设备的检测检查，建立调试档案
3.从物业管理的角度对可能造成的隐患或妨碍今后日常维修维护的问题，及时通报开发商。
4.参与设备调试，对小区（大厦）的供配电、电梯、空调（包括空调、通风及消防排烟等）、给排水（包括消防供水等）、弱电（包括消防自动报警、楼宇自动化、保安电视监控、综合布线等）等项目的调试，对设施设备的性能、结构、参数、工作环境和操作要领进行详细记录；编制设施设备操作维修规程
和各项操作指导书。
三、小区（大厦）竣工验收及接管验收期物业管理
1.小区（大厦）竣工验收
2.物业企业接管验收
物业按业主进驻使用的要求进行全面检查，物业接管验收分现场验收、资料交接、其他交接与接管
验收注意事项等四个方面
3.现场验收
（1）土建工程：
■ 屋面排水坡度
■ 伸缩缝、地面有无滲水
■ 地下室墙面有无滲水
■ 地面有无空鼓及滲水 ■ 进出口坡道防滑 ■ 消防门、通道、楼梯等
（2）装饰工程
■ 各地面、墙面、地脚线、护墙板、天花各种装饰
■ 门和门框及附件 ■ 护栏及扶手 ■ 灯具及其他小电器设施
■ 外墙面包括各涂料、装饰及玻璃幕墙
■ 公共区域设施设备的外装饰 ■ 各种标识及区域图示
■ 公共洗手间、会议室、垃圾转运站、各设备及管理用房、信报箱等
（3）供配电系统 ■ 正常供电设备 ■ 应急供配电设备 ■ 油箱及油库 ■ 各配电房的防鼠 ■ 各强电检查井内管线及电箱
■ 避雷装置 ■ 公共照明 ■ 用电器具等（4）给排水系统 ■各供水、消防水泵及电机等 ■各水箱、给排水管网、接头及阀门等
■检查井内管线、水表及阀门等 ■化粪池及室外排污、雨水井 ■消防栓、消防供水管网、接头、阀门等
■人防工程及相应供水系统等
（5）电梯系统
■各电梯运行、梯门、井道、机房及电机等
（6）空调系统
■空调制冷机组、各盘管机、各风管及风口
■空调风柜房地面排水坡度、下水口、回风系统、新风机等（包括暖风系统）
■各检修口、通风及防排烟风机、风口、风管及控制系统等。
（7）弱电系统
■消防报警系统（消防控制中心报警联动、自动温烟感、警铃及手动按钮、防火卷帘门等）
■弱电检查井内管线、接线箱等
4、资料交接
（1）产权资料：项目批准文件、用地批准文件、建筑开工有关资料、丈量报告等。
（2）技术资料：竣工图（包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线等）、各类公共设备使用说明书及调试报告、地质勘察报告、工程合同及开、竣工报告、工程预决算分项清单、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）、隐蔽工程验收记录、沉降观察记录及沉降观察点布置图、竣工验收证明书、钢材及水泥等主要材料的质量保证书、新材料及构配件的鉴定合格证书、设备（水、电、空调、电梯）及卫生洁具的检验合格证书、砂浆及混凝土试块试压报告、供水管道的试压报告、机电设备订购合同、设备开箱技术资料、试验记录及系统调试记录等。
（3）验收资料：工程竣工验收证书、消防工程验收合格证、综合验收合格证书、用电许可证、供用
电协议书、用水审批表及供水合同书、电梯使用合格证、电话保养及验收协议等。
5、其他交接
（1）设施设备的备用备件、施工剩余材料备品等。
（2）具有保修期的设施设备施工或购买合同（保修协议也可）等。
（3）公共区域各通道门、设备及管理用房、洗手间、检查管井、信报箱钥匙等。
6、接管验收注意事项
（1）在接管验收前，管理处将主动与施工管理方协商有关接管验收的问题（包括交接方具体人员、验收具体时间、注意事项等），同时要尽量统一验收标准，明确交接双方的责、权、利。（2）接管验收不但要检查物业的质量，而且还清点物业内各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化小品等的类型、数量及其他要求的参数。验收报告须经交接双方认可签字后才能生效。（3）针对初验发现的问题，若属于必须改正的，书面报请施工管理方敦促施工单位返修；一时无法返修的项目要确定今后维修的期限并请开发商认可；属于无法返修的项目，报告开发商记录备案。
7、设施设备试运行
为保证小区（大厦）启用设备即能正常运行，必须在设施设备验收完成后有一个设备试运行阶段，在这个期间，管理处的工作重点逐步由验收交接向正常运行、保养及维修转移，由管理处工程技术人员开
始直接操作设备，但设备安装调试单位应该派人配合并给予相关操作人员一定的培训。
一、其他前期准备工作
1、室外绿化、停车场、道路及园林小品前期介入
根据小区（大厦）室外绿化、停车场、道路标识系统及园林小品的配套计划，管理处将结合日后物
业管理运作的需求和实际情况，提出相关工作建议供施工管理方参考。
2、清洁卫生与环境卫生前期介入
在小区（大厦）启用前，施工管理方将组织施工单位负责进行全面清洁工作，管理处应该予以全面配合。在此项工作中，管理处要注意清洁外墙、石材地墙面、瓷砖地墙面、不锈钢饰面所使用的清洁液、清洁工具等，防止腐蚀和划伤以上材料，造成业主的损失及后续物业管理工作的困难。
3、消防及安全管理前期介入
小区（大厦）的消防工作注重从根本上杜绝火源及控制易燃材料。在室内第一、二次装修中，许多材料是易燃品，施工现场情况复杂，极易发生火险和盗窃事件。管理处将对施工管理方进行严格巡视检查，及时发现危险隐患，报告施工管理方采取措施，以保证生命财产的安全。
4、外部公共关系建立
为保证今后物业管理的顺利开展，管理处经理将在小区（大厦）全面启用前，与相应的政府及公用
事业各职能机构建立稳定的沟通渠道，办理相应的法律文本，并获得当局的批准。
5、业主全面进驻准备
小区（大厦）业主全面进驻之前，管理处将主动与业主沟通、协调，确定包括迁入日期、时间、搬运物资数量、停车地点、搬运路线、搬运时间、电梯使用等，并共同制定搬迁计划及注意事项。在迁入过程中，管理处将再次确认安排事项，派有关人员在现场迎接、指引路线，同时监督搬运工人遵守有关规定，保持良好秩序，减少对其他业主的影响。
二、前期物业管理人员安排计划与工作进度
1、人员安排计划
根据前期管理工作计划及施工进度，管理处的员工将按计划逐步招调到位。
（1）施工期人员安排及职责
① 成立前期物业管理小组，组长1人，由公司总经理担任；组员4人，负责领导、指挥、安排前期物业管理工作，进一步的调查摸底，制定出具体的小区（大厦）《物业管理前期介入方案》。② 派长驻小区（大厦）施工现场管理人员3人，在中标15天后进入现场，负责与施工管理方保持密
切的联系，参与施工方的日常管理工作，完成施工现场的物业管理前期工作。
（2）设备调试期人员安排与职责
成立以工程部经理为组长，由配电、给排水、空调、自动化专业工程师组成的四人小组赴现场，参与设备调试期观摩，接受设备提供方的培训负责掌握设施设备的性能、结构、参数等，编制设施设备操作
维修规程和各项作业指导书等。
① 接管验收前3个月，物业管理公司派往小区（大厦）的7名管理骨干将全部到位，负责大厦物业
管理的筹备工作，包括人员招聘、培训、物资装备等。
② 此阶段物业管理公司将适时派出由总经理带队的专业人员7人参与接管验收，拟定小区（大厦）
《物业管理接管验收方案》，协助管理处开展工作。
③接管验收前1个月，管理处全部人员到位。
2、工作进度
根据小区（大厦）实际情况和待业惯例，建议在定标后10天内签定《物业管理委托合同》，中标15
天后开展前期管理。
★小区（大厦）前期介入工作进度表
月份
5月底
项目
签定《物业管理委托合同》施工管理方的初次会晤 熟悉施工情况、隐蔽工程记
6-9月
初
10月
底
11月
底
12月
录，制订《物业管理前期介入方案》
参与设施设备的调试 盆艺摆放
岗亭、道闸与标识系统方案竣工验收
物业接管现场验收（包括备品 备件）
物业各种资料交接 返修、复验及试运行 清洁开荒
公众文件送审并发布 准备迎接全面进驻 物资装备的准备 外部公共关系的建立 全面进驻并开始正式运行
注：筹备期具体工作时间视施工进度调整
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