商业物业管理前期介入和具体工作

第一篇：商业物业管理前期介入和具体工作

商业物业管理前期介入、二装及物业费测算时间

一、项目设计阶段

商业物业管理在规划设计阶段就介入方案的修改、优化和决策，把平时管理实践过程中掌握的信息反馈给设计师，在设计时充分考虑到商业物业经营和管理的实际需要，提高设计品质。及时带来使用人和管理人长期积累的信息，对在规划设计中可能存在的不足和遗漏，在规划设计时或建设前提请开发商加以修正，使规划设计更合理。

（一）根据《商业管理房产技术条件》，结合项目实际情况，组织相关的专业工程师进行图纸会审，会审的重点放在高低压配电系统、水系统、空调系统的划分及外立面的方式等。如：

1.高低压配电的会审主要关注配电容量是否足够，双回路供电中任何一路断电下物业能否正常运营等；

2.主力店的租用设备、公共区域照明供电是否接入主力店自用回路；

3.公共区域照明的开闭是否能自动控制，是否采取了节能措施；

4.计量方式关注各主力店是否可以独立计量，尽量减少代收、代垫情况；

5.水系统考虑不同高度分段加压、低层市政直供旁路等；

6.空调系统要根据业态的分布，合理进行系统组合划分和机组制冷量的选择；

（二）从商场日常经营需要出发提出合理建议：

1.各设备房的房间规划、预留位置是否合理，设备房预留的设备位置是否符合后期管理使用需要；

2.地下室汽车坡道的宽度、坡度、转弯半径是否符合使用要求，地下室车位划线及流向设置是否合理，停车收费系统设置的建议；

3.外墙广告位预埋件的设置是否满足使用要求，照明、供电、计量方式是否合理；

4.建筑材料的选用、设备设施的性能特点、使用效果、养护、维修乃至更换的成本费用是否能做到节能、可靠、便于维修且费用合理；

5.铺（户）内上下水、供电、燃气、空调、通讯、新风、排烟等的容量预留、分配、管线布局、配置走向等是否满足业态使用需求；

6.隔油池、化粪池、排油烟井等设施是否满足餐饮业态需要；

7.外立面关注材质的选择，广告位和墙面的占比、安装方式等。

8.管理用房面积是否满足需求；垃圾房、保洁作业间是否合理及功能满足需求等。

二、项目施工阶段

（一）物业竣工时验收疏忽会为后期物业管理造成管理难题

质量问题总是给发展商和管理公司留下一个又一个的难题，例如房屋建筑内在的质量问题，施工建造中留下的安全隐患，设备安装调试的欠缺等。这些问题往往在物业竣工时不易察觉，加上验收疏忽遗留下的问题，必然造成后期商业管理的力不从心。

（二）必须利用管理公司的专业能力实现长效管理

在项目的施工阶段，物业管理的早期介入能确保项目的功能定位和商业物业的使用功能，从使用人的角度出发监督施工，减少返工，防止留下后遗症。如：

1.在地下室施工阶段关注地下水冒溢点位，提醒项目开发公司重点处理。

2.在正负零到裙楼封顶阶段关注如下方面：消防预埋管线、防雷引下线的施工质量；主力店防水施工工艺、质量及主力店装修单位是否对其造成破坏等；防水施工时建议管理公司技术人员要旁站监工。

3.在商业部分内装施工阶段关注如下方面：

（1）外墙防漏措施；

（2）多种经营供电、通信点位的合理设置；

（3）设备设施安装位置是否合适，安装顺序、质量是否合格；

4.在暖通设备安装、调试、接管阶段重点关注设备、管路安装质量，安装情况是否满足使用需求。

三、商业物业管理准备阶段

（一）收集和掌握第一手资料

通过早期介入可以大量收集和掌握物业的第一手资料，如收集图纸资料、物业设备设施清单、设备调试记录、物业技术档案等。

（二）提前策划管理方案

根据第一手材料提前策划项目管理方案，进行机构设置、人员配备、费用测算、员工培训、开业准备等工作，使项目建设与经营管理有条不紊的衔接与过渡，让商业物业的硬件建设与软件管理相得益彰。

（三）建立完善实用的服务系统和服务网络

商业物业在其经营管理服务过程中，与社会有关部门发生密切关系，需要在早期介入时进行如下方面的工作。

1.保安、清洁、养护、维修、绿化队伍的设立或选聘，洽谈和订立合同；

2.同建设、公安、工商、交通、物价、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门进行联络和沟通。

（四）物业管理市场调研工作

主要调研内容有：可比项目物业管理费收费标准，员工薪酬水平及专业能力，专业管理水平，物业管理地方法规及行业惯例，物业服务特色，市场分包方水平及能力等。

1.法规及政策调研

了解项目所在地工商、物价政策；涉及消防、安全及车辆管理的公安及消防政策；了解商业物业水、电、气及供暖消费政策和标准；了解当地环保政策要求；了解当地行业标准、物料价格、工程维修市场情况等。

2.调查小组对物业服务市场的信息调查结果进行统计、分析，编制物业服务市场调查报告。报告的内容包括，但不限于:

（1）本地物业行业概况、当地的法规和政策；

（2）本地物业管理市场的消费习惯和消费水平分析；

（3）物业管理支持资源的调查分析(如社会化分包水平，物业人力资源调查、薪资水平)；

（4）主要竞争对手(相似楼盘)的物业管理情况分析(物业服务费用标准、服务模式、服务状况)。

（五）物业管理成本测算

对于商业物业管理者而言，物业管理费是主营收入，该费用标准的拟定将直接影响到商业物业的经营管理水平和商业项目的定位。因此，物业管理成本测算及收费标准确定是前期工作中最为重要的工作内容之一。

1.商业物业管理成本的主要由以下方面构成：

（1）人工费用：包括工资总额及福利费。

（2）环境卫生费：包括日常清洁外包费用、石材养护、外墙清洗费用、除雪费、垃圾清运费、消杀费、烟道清洗费、隔油池及化粪池清掏费等。

（3）治安防范成本：包括警用工器具、物料消耗及治安联防费等。

（4）绿化养护成本：室外广场绿化养护费、绿植租摆费等。

（5）公共设施设备维保费：工程工具费用、设施设备维保费等。

（6）公共能耗费用：包括照明系统、电梯系统、消防系统、安防系统、空调系统、给排水、新风系统、通风系统、中水系统、热力系统能耗费及水费。

（7）管理费用：包括服装费、办公用品、差旅费、业务招待、交通、邮电通讯、固定资产折旧、低值易耗品摊销、人员招聘、培训、印刷、用具维修费等。

（8）保险费。

（9）不可预见费。

（10）管理酬金。

（11）税金。

2.由于商业物业管理中涉及众多业态，各业态的物业管理界面不尽相同，因而它们的物业管理成本是不一样的。因此，商业物业管理测算较住宅、写字楼物业费测算要复杂。

3.商业物业费测算前必须确定下列条件：公司管理架构、管理模式和薪酬体系确定；水、电、气等能源费用收费标准和政策明确；物业项目的经济技术指标明确（面积、使用率、设备设施清单及参数等）；各商业业态管理界面确定；服务内容及服务标准确定等。

（六）主力店物业服务

1.前期管理阶段主力店物业服务的主要内容：

（1）协助招商部门与主力店的租赁谈判，重点协助审核租赁合同中涉及商业物业管理的相关条款，如：主力店工程设施设备类型、使用界面（如独立使用或共用等）；

（2）进行物业管理合同谈判，重点确定双方物业服务界面和管理费标准；

（3）协助招商、项目开发公司与主力店的进场技术对接，保证主力店顺利进场装修施工；

（4）对主力店装修施工进行监管，保证现场施工秩序，并符合有关技术规范和管理规定。

2.正常经营阶段主力店物业服务的主要内容：

（1）按照合同约定对主力店提供物业服务，收取管理费用；

（2）对主力店物业管理情况进行监督，尤其是消防管理及设施设备的维护保养，以消除各类安全隐患；

（3）协调主力店与其他商户、与政府主管部门之间的关系，维护其良好的经营秩序和经营环境；

（4）与主力店定期沟通，处理主力店提出的各类投诉；

（5）当主力店中止租赁协议时，协助各部门签订撤场协议，进行各类费用清算；并按照相关约定接收主力店经营场地。

3.不同业态主力店物业服务界面要点

主力店在大型商业物业内所占面积比率高，客流量大，涉及业态广，是大型商业物业内重要的客户。各商业物业对主力店的管理方式多样，所涉及的管理界面也不同。以下为万达集团所开发并经营管理的万达广场各主力店物业服务界面，以供参考：

（1）超市

a.中央空调、水、电、气、供暖各系统相对独立，一般都为租户独立管理并承担运行、维护保养责任（包括各管井内部的设备设施）及费用，能源费用由租户直接向公用事业部门缴纳；

b.租赁区域内的保安、保洁、垃圾处置由租户自行管理，租赁区域外由管理公司负责；

c.消防、排水、部分电梯或扶梯与其他租户共用，一般按照租赁面积占本幢建筑的建筑面积比例，分摊相关运行及维护保养费用；

（2）百货

a.中央空调、水、电、气、供暖、电（扶）梯各系统相对独立，一般都为租户独立管理并承担运行、维护保养责任（包括各管井内部的设备设施）及费用，能源费用由租户直接向公用事业部门缴纳；

b.租赁区域内的保安、保洁、垃圾处置由租户自行管理，租赁区域外由管理公司负责；

c.消防与其他租户共用；

d.在其租赁区域门前一般有免费促销场地；

（3）餐饮

a.除个别广场的KFC、必胜客、麦当劳由租户自行安装空调外，中央空调为广场主系统的部分，费用缴纳一般按单独计量或约定标准方式向各地管理公司缴纳；

b.水、电、气、供暖、电（扶）梯各系统为广场主系统一部分，无法独立，能源费用由租户向各地管理公司缴纳；各系统由各地管理公司管理，租户按照面积比例分摊运行、维护保养费用；

c.设立为独立的隔油池、排污井、排油烟管道，由租户自行管理并承担维护保养责任及费用；

d.政府卫生、环保部门对其卫生防疫、排油烟环保达标情况要求较高，为物业管理的重点；

e.租赁区域内的保安、保洁、垃圾处置由租户自行管理，租赁区域外由管理公司负责；

f.消防与其他租户共用；

4.KTV、电子娱乐、影院

（1）水、电、气、电（扶）梯各系统为广场主系统一部分，无法独立，能源费用由租户向各地管理公司缴纳；各系统由各地管理公司管理，租户按照面积比例分摊或约定标准方式向各地管理公司缴纳运行、维护保养费用；

（2）中央空调（供暖）为广场主系统一部分，无法独立，主机系统由各地管理公司管理，租户一般按照约定标准的方式向管理公司缴纳空调（供暖）费用；

（3）消防部门对消防要求较高，为物业管理的重点；

（4）租赁区域内的保安、保洁、垃圾处置由租户自行管理，租赁区域外由管理公司负责；

（5）消防与其他租户共用；

5.建材、家居

（1）中央空调、水、电、气、供暖各系统相对独立，一般都为租户独立管理并承担运行、维护保养责任（包括各管井内部的设备设施）及费用，能源费用由租户向各地管理公司缴纳；

（2）租赁区域内的保安、保洁、垃圾处置由租户自行管理，租赁区域外由管理公司负责；

（3）消防、排水、部分电梯或扶梯与其他租户共用，一般按照租赁面积占本幢建筑的建筑面积比例分摊相关运行及维护保养费用；

6.电器卖场

（1）水、气系统为广场主系统一部分，无法独立，各系统由各地管理公司管理，租户一般按独立计量方式向各地管理公司缴纳费用；

（2）中央空调（供暖）为广场主系统一部分，无法独立，主机系统由各地管理公司管理，租户一般按照约定标准的方式向管理公司缴纳空调（供暖）费用；

（3）供电系统单独在供电部门立户，由租户直接向供电部门缴纳用电费用，由供电部门开具增值税发票，其变压器一般由各地管理公司管理；

（4）电（扶）梯一般与其他租户共用，租户按租赁面积占本幢建筑的建筑面积比例分摊运行及维护保养费用；

（5）消防与其他租户共用，消防部门对消防要求较高，为物业管理的重点；

（6）租赁区域内的保安、保洁、垃圾处置由租户自行管理，租赁区域外由管理公司负责。

7.商户装修管理

（1）成立装修管理小组

开业前3-4个月，成立由招商、工程、物管等相关业务部门人员组成跨部门装修管理小组，对管辖区商户装修实施统一管理。

（2）编制装修管理工作流程和管理制度

a.编制《装修手册》，为商户及施工单位提供便利及指引，该手册在与商户签订租赁合同时予以派发。参见附录1《**购物广场装修手册》

b.制定《装修管理制度》，明确装修管理中各部门工作职责及工作流程。

（3）装修管理控制环节

a.商户进场装修前，应办理交接手续，必须对房屋现场的重要设备设施和未来可能引起纠纷的部位进行拍照，并在交接记录中签字确认。

b.要求商户在开业前90天～60天提交装修图纸，以保证留有充足的时间进行装修。在管理公司招商部(营运部)收到商户提交的装修设计方案的5个有效工作日之内，管理公司应对这些初步方案、设计图纸进行审阅和签署意见。如果初步方案设计图退回租户时签上意见，而且租户无条件认可，则商户应当立即按照管理公司的意见修改初步方案设计图，并重新提交给管理公司进行审核。商户装修方案中涉及拆改结构的，如不影响整体外观布局和统一管理的，应上报项目开发商审核其可行性，否则，管理公司可直接否决商户装修方案。

c.商户须自行向消防、卫生、防疫等政府有关部门申请审批，并应获得以上部门的批准。租户须承担各项费用。

d.现场材料进场通道、工具运输、退场

所有运进及运出施工场所的施工设备必须经过管理公司的批准。装卸货物和运输物品必须按管理公司指定的路线与时间进行。进入地下室装卸货物区的运输车辆不能超过物业地下停车场的入口限高。在装修过程中，应做到严格避免损坏物业电梯、楼梯、公共区域、通道、墙或隔板、出口、大门以及其它商业物业内外设施。在施工中造成上述设施的损坏应由商户承担一切相关修复费用。管理公司有权要求商户对商场公共区域及货梯做出保护装置方能使用。

e.内装交叉施工

内装过程中难免会有交叉施工现象发生，着重控制施工安全和成品保护。

f.工期管理

根据商业开业时间的安排，合理控制装修工期，及时提醒商户及早完成装修。工程部及招商部必须参与跟踪各商户的装修进度，协调商业物业的相关方面，为商户完成装修工作，按时开业提供服务。

工期管理重点关注以下可能延误工期的相关问题：

a)装修中使用特殊材料、异性玻璃、石材；

b)天地墙是否有特殊造型和结构；

c)拆改建筑结构或楼板是否开洞或加建楼梯；

d)订购有特殊家具和厨房用具；

e)空调和消防的重新布局。

g.施工检查

商户在前期装修过程中(隐蔽工程封盖前)，必须向管理公司通报工程进度和施工状况，由管理公司组织专业人员对商户装修区域的隐蔽工程进行查验，并提出整改意见。

h.验收

a)装修完成之后，商户需提供一式二份竣工图。管理公司根

据装修图纸进行检查，或聘请监理公司对装修过程及装修结果检查、验收。监理费用由商户负责，检查项目包括但不限于以下项目：

-与设计图纸是否吻合；

-消防设施的完好情况；

-装修材料与消防要求的一致性；

-电器线路施工情况；

-设备设施完好情况

b)如商户装修与施工图纸不符，管理公司有权要求商户立即

更改装修，以符合认可后的施工图。管理公司不负责因此

导致的商户开业日期的延期。租户在完成修改工作后，仍须向管理公司提供两份修改后的竣工图。

c)商户须于开业前获得政府有关部门的报审通过的意见书

(消防、卫生等)。

i.为确保所有商户在开业时同时开放，为了避免出现不利情况，应当尽早控制装修工程进度，制定严格的开业计划和装修进度时间表，并在招商谈判时和商户协商解决。即使不可能同时开业，未完成部分也需要进行美化遮挡，并标明预定的开业吉日。

第二篇：商业物业管理前期介入和具体工作（范文模版）

浅谈商业物业管理前期介入、二装及物业费测算时间

1.项目设计阶段

商业物业管理在规划设计阶段就介入方案的修改、优化和决策，把平时管理实践过程中掌握的信息反馈给设计师，在设计时充分考虑到商业物业经营和管理的实际需要，提高设计品质。及时带来使用人和管理人长期积累的信息，对在规划设计中可能存在的不足和遗漏，在规划设计时或建设前提请开发商加以修正，使规划设计更合理。

1、根据《商业管理房产技术条件》，结合项目实际情况，组织相关的专业工程师进行图纸会审，会审的重点放在高低压配电系统、水系统、空调系统的划分及外立面的方式等。如：

1）高低压配电的会审主要关注配电容量是否足够，双回路供电中任何一路断电下物业能否正常运营等；

2）主力店的租用设备、公共区域照明供电是否接入主力店自用回路；

3）公共区域照明的开闭是否能自动控制，是否采取了节能措施；

4）计量方式关注各主力店是否可以独立计量，尽量减少代收、代垫情况；

5）水系统考虑不同高度分段加压、低层市政直供旁路等；

6）空调系统要根据业态的分布，合理进行系统组合划分和机组制冷量的选择；

2、从商场日常经营需要出发提出合理建议：

1）各设备房的房间规划、预留位置是否合理，设备房预留的设备位置是否符合后期管理使用需要；

2）地下室汽车坡道的宽度、坡度、转弯半径是否符合使用要求，地下室车位划线及流向设置是否合理，停车收费系统设置的建议；

3）外墙广告位预埋件的设置是否满足使用要求，照明、供电、计量方式是否合理；

4）建筑材料的选用、设备设施的性能特点、使用效果、养护、维修乃至更换的成本费用是否能做到节能、可靠、便于维修且费用合理；

5）铺（户）内上下水、供电、燃气、空调、通讯、新风、排烟等的容量预留、分配、管线布局、配置走向等是否满足业态使用需求；

6）隔油池、化粪池、排油烟井等设施是否满足餐饮业态需要；

7)外立面关注材质的选择，广告位和墙面的占比、安装方式等。

8）管理用房面积是否满足需求；垃圾房、保洁作业间是否合理及功能满足需求等。

2.项目施工阶段

1、物业竣工时验收疏忽会为后期物业管理造成管理难题

质量问题总是给发展商和管理公司留下一个又一个的难题，例如房屋建筑内在的质量问题，施工建造中留下的安全隐患，设备安装调试的欠缺等。这些问题往往在物业竣工时不易察觉，加上验收疏忽遗留下的问题，必然造成后期商业管理的力不从心。

2、必须利用管理公司的专业能力实现长效管理

在项目的施工阶段，物业管理的早期介入能确保项目的功能定位和商业物业的使用功能，从使用人的角度出发监督施工，减少返工，防止留下后遗症。如：

1）在地下室施工阶段关注地下水冒溢点位，提醒项目开发公司重点处理。

2）在正负零到裙楼封顶阶段关注如下方面：消防预埋管线、防雷引下线的施工质量；主力店防水施工工艺、质量及主力店装修单位是否对其造成破坏等；防水施工时建议管理公司技术人员要旁站监工。

3、在商业部分内装施工阶段关注如下方面：

1)外墙防漏措施；

2)多种经营供电、通信点位的合理设置；

3)设备设施安装位置是否合适，安装顺序、质量是否合格；

4、在暖通设备安装、调试、接管阶段重点关注设备、管路安装质量，安装情况是否满足使用需求。

3.商业物业管理准备阶段

1.收集和掌握第一手资料

通过早期介入可以大量收集和掌握物业的第一手资料，如收集图纸资料、物业设备设施清单、设备调试记录、物业技术档案等。

2.提前策划管理方案

根据第一手材料提前策划项目管理方案，进行机构设置、人员配备、费用测算、员工培训、开业准备等工作，使项目建设与经营管理有条不紊的衔接与过渡，让商业物业的硬件建设与软件管理相得益彰。

3.建立完善实用的服务系统和服务网络

商业物业在其经营管理服务过程中，与社会有关部门发生密切关系，需要在早期介入时进行如下方面的工作。

1)保安、清洁、养护、维修、绿化队伍的设立或选聘，洽谈和订立合同；

2)同建设、公安、工商、交通、物价、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门进行联络和沟通。

4.物业管理市场调研工作

主要调研内容有：可比项目物业管理费收费标准，员工薪酬水平及专业能力，专业管理水平，物业管理地方法规及行业惯例，物业服务特色，市场分包方水平及能力等。

2、法规及政策调研

了解项目所在地工商、物价政策；涉及消防、安全及车辆管理的公安及消防政策；了解商业物业水、电、气及供暖消费政策和标准；了解当地环保政策要求；了解当地行业标准、物料价格、工程维修市场情况等。

3、调查小组对物业服务市场的信息调查结果进行统计、分析，编制物业服务市场调查报告。报告的内容包括，但不限于:

1)本地物业行业概况、当地的法规和政策；

2)本地物业管理市场的消费习惯和消费水平分析；

3)物业管理支持资源的调查分析(如社会化分包水平，物业人力资源调查、薪资水平)；

4)主要竞争对手(相似楼盘)的物业管理情况分析(物业服务费用标准、服务模式、服务状况)。

5.物业管理成本测算

对于商业物业管理者而言，物业管理费是主营收入，该费用标准的拟定将直接影响到商

业物业的经营管理水平和商业项目的定位。因此，物业管理成本测算及收费标准确定是前期工作中最为重要的工作内容之一。

1、商业物业管理成本的主要由以下方面构成：

1)人工费用：包括工资总额及福利费。

2)环境卫生费：包括日常清洁外包费用、石材养护、外墙清洗费用、除雪费、垃圾清运费、消杀费、烟道清洗费、隔油池及化粪池清掏费等。

3)治安防范成本：包括警用工器具、物料消耗及治安联防费等。

4)绿化养护成本：室外广场绿化养护费、绿植租摆费等。

5)公共设施设备维保费：工程工具费用、设施设备维保费等。

6)公共能耗费用：包括照明系统、电梯系统、消防系统、安防系统、空调系统、给排水、新风系统、通风系统、中水系统、热力系统能耗费及水费。

7)管理费用：包括服装费、办公用品、差旅费、业务招待、交通、邮电通讯、固定资产折旧、低值易耗品摊销、人员招聘、培训、印刷、用具维修费等。

8)保险费。

9)不可预见费。

10)管理酬金。

11)税金。

2、由于商业物业管理中涉及众多业态，各业态的物业管理界面不尽相同，因而它们的物业管理成本是不一样的。因此，商业物业管理测算较住宅、写字楼物业费测算要复杂。商业物业费测算前必须确定下列条件：公司管理架构、管理模式和薪酬体系确定；水、电、气等能源费用收费标准和政策明确；物业项目的经济技术指标明确（面积、使用率、设备设施清单及参数等）；各商业业态管理界面确定；服务内容及服务标准确定等。

6.主力店物业服务

（一）前期管理阶段主力店物业服务的主要内容：

1、协助招商部门与主力店的租赁谈判，重点协助审核租赁合同中涉及商业物业管理的相关条款，如：主力店工程设施设备类型、使用界面（如独立使用或共用等）；

2、进行物业管理合同谈判，重点确定双方物业服务界面和管理费标准；

3、协助招商、项目开发公司与主力店的进场技术对接，保证主力店顺利进场装修施工；

4、对主力店装修施工进行监管，保证现场施工秩序，并符合有关技术规范和管理规定。

（二）正常经营阶段主力店物业服务的主要内容：

1、按照合同约定对主力店提供物业服务，收取管理费用；

2、对主力店物业管理情况进行监督，尤其是消防管理及设施设备的维护保养，以消除各类安全隐患；

3、协调主力店与其他商户、与政府主管部门之间的关系，维护其良好的经营秩序和经营环境；

4、与主力店定期沟通，处理主力店提出的各类投诉；

5、当主力店中止租赁协议时，协助各部门签订撤场协议，进行各类费用清算；并按照相关约定接收主力店经营场地。

（三）不同业态主力店物业服务界面要点

主力店在大型商业物业内所占面积比率高，客流量大，涉及业态广，是大型商业物业内

重要的客户。各商业物业对主力店的管理方式多样，所涉及的管理界面也不同。以下为万达集团所开发并经营管理的万达广场各主力店物业服务界面，以供参考：

1、超市

1）、中央空调、水、电、气、供暖各系统相对独立，一般都为租户独立管理并承担运行、维护保养责任（包括各管井内部的设备设施）及费用，能源费用由租户直接向公用事业部门缴纳；

2）、租赁区域内的保安、保洁、垃圾处置由租户自行管理，租赁区域外由管理公司负责；

3）、消防、排水、部分电梯或扶梯与其他租户共用，一般按照租赁面积占本幢建筑的建筑面积比例，分摊相关运行及维护保养费用；

2、百货

1）中央空调、水、电、气、供暖、电（扶）梯各系统相对独立，一般都为租户独立管理并承担运行、维护保养责任（包括各管井内部的设备设施）及费用，能源费用由租户直接向公用事业部门缴纳；

2）租赁区域内的保安、保洁、垃圾处置由租户自行管理，租赁区域外由管理公司负责；

3）消防与其他租户共用；

4）在其租赁区域门前一般有免费促销场地；

3、餐饮

1）除个别广场的KFC、必胜客、麦当劳由租户自行安装空调外，中央空调为广场主系统的部分，费用缴纳一般按单独计量或约定标准方式向各地管理公司缴纳；

2）水、电、气、供暖、电（扶）梯各系统为广场主系统一部分，无法独立，能源费用由租户向各地管理公司缴纳；各系统由各地管理公司管理，租户按照面积比例分摊运行、维护保养费用；

3）设立为独立的隔油池、排污井、排油烟管道，由租户自行管理并承担维护保养责任及费用；

4）政府卫生、环保部门对其卫生防疫、排油烟环保达标情况要求较高，为物业管理的重点；

5）租赁区域内的保安、保洁、垃圾处置由租户自行管理，租赁区域外由管理公司负责；

6）消防与其他租户共用；

4、KTV、电子娱乐、影院

1）水、电、气、电（扶）梯各系统为广场主系统一部分，无法独立，能源费用由租户向各地管理公司缴纳；各系统由各地管理公司管理，租户按照面积比例分摊或约定标准方式向各地管理公司缴纳运行、维护保养费用；

2）中央空调（供暖）为广场主系统一部分，无法独立，主机系统由各地管理公司管理，租户一般按照约定标准的方式向管理公司缴纳空调（供暖）费用；

3）消防部门对消防要求较高，为物业管理的重点；

4）租赁区域内的保安、保洁、垃圾处置由租户自行管理，租赁区域外由管理公司负责；

5）消防与其他租户共用；

5、建材、家居

1）中央空调、水、电、气、供暖各系统相对独立，一般都为租户独立管理并承担运行、维护保养责任（包括各管井内部的设备设施）及费用，能源费用由租户向各地管理公司缴纳；

2）租赁区域内的保安、保洁、垃圾处置由租户自行管理，租赁区域外由管理公司负责；

3）消防、排水、部分电梯或扶梯与其他租户共用，一般按照租赁面积占本幢建筑的建筑面积比例分摊相关运行及维护保养费用；

6、电器卖场

1）水、气系统为广场主系统一部分，无法独立，各系统由各地管理公司管理，租户一般按独立计量方式向各地管理公司缴纳费用；

2）中央空调（供暖）为广场主系统一部分，无法独立，主机系统由各地管理公司管理，租户一般按照约定标准的方式向管理公司缴纳空调（供暖）费用；

3）供电系统单独在供电部门立户，由租户直接向供电部门缴纳用电费用，由供电部门开具增值税发票，其变压器一般由各地管理公司管理；

4）电（扶）梯一般与其他租户共用，租户按租赁面积占本幢建筑的建筑面积比例分摊运行及维护保养费用；

5）消防与其他租户共用，消防部门对消防要求较高，为物业管理的重点；

6）租赁区域内的保安、保洁、垃圾处置由租户自行管理，租赁区域外由管理公司负责。

7.商户装修管理

1、成立装修管理小组

开业前3-4个月，成立由招商、工程、物管等相关业务部门人员组成跨部门装修管理小组，对管辖区商户装修实施统一管理。

2、编制装修管理工作流程和管理制度

1）编制《装修手册》，为商户及施工单位提供便利及指引，该手册在与商户签订租赁合同时予以派发。参见附录1《**购物广场装修手册》

2）制定《装修管理制度》，明确装修管理中各部门工作职责及工作流程。

3、装修管理控制环节

1)商户进场装修前，应办理交接手续，必须对房屋现场的重要设备设施和未来可能引起纠纷的部位进行拍照，并在交接记录中签字确认。

2)要求商户在开业前90天～60天提交装修图纸，以保证留有充足的时间进行装修。在管理公司招商部(营运部)收到商户提交的装修设计方案的5个有效工作日之内，管理公司应对这些初步方案、设计图纸进行审阅和签署意见。如果初步方案设计图退回租户时签上意见，而且租户无条件认可，则商户应当立即按照管理公司的意见修改初步方案设计图，并重新提交给管理公司进行审核。商户装修方案中涉及拆改结构的，如不影响整体外观布局和统一管理的，应上报项目开发商审核其可行性，否则，管理公司可直接否决商户装修方案。

3)商户须自行向消防、卫生、防疫等政府有关部门申请审批，并应获得以上部门的批准。租户须承担各项费用。

4)现场材料进场通道、工具运输、退场

所有运进及运出施工场所的施工设备必须经过管理公司的批准。装卸货物和运输物品必须按管理公司指定的路线与时间进行。进入地下室装卸货物区的运输车辆不能超过物业

地下停车场的入口限高。在装修过程中，应做到严格避免损坏物业电梯、楼梯、公共区域、通道、墙或隔板、出口、大门以及其它商业物业内外设施。在施工中造成上述设施的损坏应由商户承担一切相关修复费用。管理公司有权要求商户对商场公共区域及货梯做出保护装置方能使用。

5)内装交叉施工

内装过程中难免会有交叉施工现象发生，着重控制施工安全和成品保护。

6)工期管理

根据商业开业时间的安排，合理控制装修工期，及时提醒商户及早完成装修。工程部及招商部必须参与跟踪各商户的装修进度，协调商业物业的相关方面，为商户完成装修工作，按时开业提供服务。

工期管理重点关注以下可能延误工期的相关问题：

a)装修中使用特殊材料、异性玻璃、石材；

b)天地墙是否有特殊造型和结构；

c)拆改建筑结构或楼板是否开洞或加建楼梯；

d)订购有特殊家具和厨房用具；

e)空调和消防的重新布局。

7)施工检查

商户在前期装修过程中(隐蔽工程封盖前)，必须向管理公司通报工程进度和施工状况，由管理公司组织专业人员对商户装修区域的隐蔽工程进行查验，并提出整改意见。

8)验收

a)装修完成之后，商户需提供一式二份竣工图。管理公司根据装修图纸进行检查，或聘请监理公司对装修过程及装修结果检查、验收。监理费用由商户负责，检查项目包括但不限于以下项目：

-与设计图纸是否吻合；

-消防设施的完好情况；

-装修材料与消防要求的一致性；

-电器线路施工情况；

-设备设施完好情况

b)如商户装修与施工图纸不符，管理公司有权要求商户立即更改装修，以符合认可后的施工图。管理公司不负责因此导致的商户开业日期的延期。租户在完成修改工作后，仍须向管理公司提供两份修改后的竣工图。

c)商户须于开业前获得政府有关部门的报审通过的意见书(消防、卫生等)。

9)为确保所有商户在开业时同时开放，为了避免出现不利情况，应当尽早控制装修工程进度，制定严格的开业计划和装修进度时间表，并在招商谈判时和商户协商解决。即使不可能同时开业，未完成部分也需要进行美化遮挡，并标明预定的开业吉日。

第三篇：商业物业管理前期介入和具体工作 4[推荐]

中泰世纪生活城商业物业管理前期主要工作

一、设施设备配置情况

1）高低压配电容量是否足够，双回路供电中任何一路断电下，商场能否正常运营；

2）商铺内设施设备、公共区域照明供电是否自用回路；

3）公共区域照明的开闭是否能自动控制，是否采取了节能措施；

4）计量方式关注各商铺是否可以独立计量，尽量减少代收、代垫情况；

5）水系统考虑是否分段加压、低层市政直供旁路等；

6）空调系统系统组合划分和机组制冷量的选择；

二、方便商场日常经营需要：

1）各设备房的房间规划、预留位置是否合理，设备房预留的设备位置是否符合后期管理使用需要；

2）地下室汽车坡道的宽度、坡度、转弯半径是否符合使用要求，地下室车位划线及流向设置是否合理，停车收费系统的设置；

3）外墙广告位预埋件的设置是否满足使用要求，照明、供电、计量方式是否合理；

4）建筑材料的选用、设备设施的性能特点、使用效果、养护、维修乃至更换的成本费用是否能做到节能、可靠、便于维修且费用合理；

5）商铺内、供电、空调、通讯、新风、排烟等的容量预留、分配、管线布局、配置走向等是否满足业态使用需求；

6）外立面关注材质的选择，广告位和墙面的占比、安装方式等。

7)服务用房面积是否满足需求；垃圾房、保洁作业间是否合理及功能满足需求等。

三、在内装施工阶段关注如下方面：

1)外墙防漏措施；

2)供电、通信点位的合理设置；

3)设备设施安装位置是否合适，安装顺序、质量是否合格；

4）在暖通设备安装、调试、接管阶段重点关注设备、管路安装质量，安装情况是否满足使用需求。

四、商场物业管理准备阶段

一）、收集和掌握第一手资料

通过早期介入可以大量收集和掌握物业的第一手资料，如收集图纸资料、物业设备设施

清单、设备调试记录、物业技术档案等。

三）、提前策划管理方案

根据第一手材料提前策划项目管理方案，进行机构设置、人员配备、费用测算、员工培训、开业准备等工作，使项目建设与经营管理有条不紊的衔接与过渡，让商场物业服务的硬件建设与软件管理相得益彰。

四）、建立完善实用的服务系统和服务网络

商场在其经营管理服务过程中，与社会有关部门发生密切关系，需要在早期介入时进行如下方面的工作。

1)保安、清洁、养护、维修队伍的设立或选聘，洽谈和订立合同；

2)同公安消防、工商、物价、环保、卫生、市政、公用事业等部门进行联络和沟通。

五）、物业管理市场调研工作

主要调研内容有：可比项目物业管理费收费标准，员工薪酬水平及专业能力。

六）、法规及政策调研

了解项目所在地工商、物价政策；涉及消防、安全及车辆管理的公安及消防政策；了解商业物业水、电、气及供暖消费政策和标准；了解当地环保政策要求；了解当地行业标准、物料价格、工程维修市场情况等。

七）、物业管理成本测算

1、物业管理成本的主要由以下方面构成：

1)人工费用：包括工资总额及福利费。

2)环境卫生费：包括日常清洁外包费用、石材养护、外墙清洗费用、除雪费、垃圾清运费、消杀费、化粪池清掏费等。

3)治安防范成本：包括警用工器具、物料消耗及治安联防费等。

4)绿化养护成本：室外广场绿化养护费、绿植租摆费等。

5)公共设施设备维保费：工程工具费用、设施设备维保费等。

6)公共能耗费用：包括照明系统、电梯系统、消防系统、安防系统、空调系统、给排水、新风系统、通风系统。

7)管理费用：包括服装费、办公用品、差旅费、业务招待、交通、邮电通讯、固定资产折旧、低值易耗品摊销、人员招聘、培训、印刷、用具维修费等。

8)保险费。

9)不可预见费。

10)管理酬金。

11)税金。

2、物业费测算前必须确定下列条件：管理架构、管理模式和薪酬体系确定；水、电、气等能源费用收费标准和政策明确；物业项目的经济技术指标明确（面积、使用率、设备设施清单及参数等）；管理界面确定；服务内容及服务标准确定等。

九）、前期管理阶段商铺物业服务的主要内容：

1、协助招商部门与商铺的租赁谈判，重点协助审核租赁合同中涉及商业物业管理的相关条款，如：商铺工程设施设备类型、独立使用或共用等；

2、进行物业服务协议洽谈，重点确定双方物业服务界面和管理费标准；

3、协助招商、项目开发公司与商铺的进场技术对接，保证商铺顺利进场装修施工；

4、对商铺装修施工进行监管，保证现场施工秩序，并符合有关技术规范和管理规定。

十）、正常经营阶段商铺物业服务的主要内容：

1、按照合同约定对商铺提供物业服务，收取管理费用；

2、对商铺物业管理情况进行监督，尤其是消防管理及设施设备的维护保养，以消除各类安全隐患；

3、协调商铺与其他商户、与政府主管部门之间的关系，维护其良好的经营秩序和经营环境；

4、与商铺定期沟通，处理商铺提出的各类投诉；

5、当商铺中止租赁协议时，协助各部门签订撤场协议，进行各类费用清算；并按照相关约定接收商铺经营场地。

十一）商铺物业服务界面要点

1）中央空调、水、电、气、电（扶）梯各系统相对独立，一般都为租户独立管理并承担运行、维护保养责任（包括各管井内部的设备设施）及费用。

2）租赁区域内的保安、保洁、垃圾处置由租户自行管理，租赁区域外由管理公司负责；

3）消防与其他租户共用；

4）在其租赁区域门前一般有免费促销场地；

十一）、商户装修管理

1、成立装修管理小组

开业前3-4个月，成立由招商、物管等相关业务部门人员组成跨部门装修管理小组，对

管辖区商户装修实施统一管理。

2、编制装修管理工作流程和管理制度

1）编制《装修手册》，为商户及施工单位提供便利及指引，该手册在与商户签订租赁合同时予以派发。参见商场《装修手册》

2）制定《装修管理制度》，明确装修管理中各部门工作职责及工作流程。

3、装修管理控制环节

1)商户进场装修前，应办理交接手续，必须对房屋现场的重要设备设施和未来可能引起纠纷的部位进行拍照，并在交接记录中签字确认。

2)要求商户在开业前90天～60天提交装修图纸，以保证留有充足的时间进行装修。在管理公司招商部(营运部)收到商户提交的装修设计方案的5个有效工作日之内，管理公司应对这些初步方案、设计图纸进行审阅和签署意见。如果初步方案设计图退回租户时签上意见，而且租户无条件认可，则商户应当立即按照管理公司的意见修改初步方案设计图，并重新提交给管理公司进行审核。商户装修方案中涉及拆改结构的，如不影响整体外观布局和统一管理的，应上报项目开发商审核其可行性，否则，管理公司可直接否决商户装修方案。

3)商户须自行向消防、卫生等政府有关部门申请审批，并应获得以上部门的批准。租户须承担各项费用。

4)现场材料进场通道、工具运输、退场

所有运进及运出施工场所的施工设备必须经过管理公司的批准。装卸货物和运输物品必须按管理公司指定的路线与时间进行。在装修过程中，应做到严格避免损坏商场电梯、楼梯、公共区域、通道、墙或隔板、出口、大门以及其它商场内外设施。在施工中造成上述设施的损坏应由商户承担一切相关修复费用。管理公司有权要求商户对商场公共区域及货梯做出保护装置方能使用。

5)内装交叉施工：内装过程中难免会有交叉施工现象发生，着重控制施工安全和成品保护。

6)工期管理

根据商业开业时间的安排，合理控制装修工期，及时提醒商户及早完成装修。工程部及招商部必须参与跟踪各商户的装修进度，协调商业物业的相关方面，为商户完成装修工作，按时开业提供服务。

工期管理重点关注以下可能延误工期的相关问题：

a)装修中使用特殊材料、异性玻璃、石材；

b)天地墙是否有特殊造型和结构；

c)拆改建筑结构或楼板是否开洞或加建楼梯；

d)订购有特殊货柜物品；

e)空调和消防的重新布局。

7)施工检查

商户在前期装修过程中(隐蔽工程封盖前)，必须向管理公司通报工程进度和施工状况，由管理公司组织专业人员对商户装修区域的隐蔽工程进行查验，并提出整改意见。

8)验收

a)装修完成之后，商户需提供一式二份竣工图。管理公司根据装修图纸进行检查，或聘请监理公司对装修过程及装修结果检查、验收。监理费用由商户负责，检查项目包括但不限于以下项目：

-与设计图纸是否吻合；

-消防设施的完好情况；

-装修材料与消防要求的一致性；

-电器线路施工情况；

-设备设施完好情况

b)如商户装修与施工图纸不符，管理公司有权要求商户立即更改装修，以符合认可后的施工图。管理公司不负责因此导致的商户开业日期的延期。租户在完成修改工作后，仍须向管理公司提供两份修改后的竣工图。

c)商户须于开业前获得政府有关部门的报审通过的意见书(消防、卫生等)。

9)为确保所有商户在开业时同时开放，为了避免出现不利情况，应当尽早控制装修工程进度，制定严格的开业计划和装修进度时间表，并在招商谈判时和商户协商解决。即使不可能同时开业，未完成部分也需要进行美化遮挡，并标明预定的开业吉日。

物业部

第四篇：商业物业管理前期介入

商业物业管理前期介入

项目设计阶段 商业物业管理在规划设计阶段就介入方案的修改、优化和决策，把平时管理实践过程中掌握的信息反馈给设计师，在设计时充分考虑到商业物业经营和管理的实际需要，提高设计品质。及时带来使用人和管理人长期积累的信息，对在规划设计中可能存在的...物管企业通过前期介入对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况的了解，便于在后期管理中做好物业及其附属设施的维修养护工作。

一、项目设计阶段

商业物业管理在规划设计阶段就介入方案的修改、优化和决策，把平时管理实践过程中掌握的信息反馈给设计师，在设计时充分考虑到商业物业经营和管理的实际需要，提高设计品质。及时带来使用人和管理人长期积累的信息，对在规划设计中可能存在的不足和遗漏，在规划设计时或建设前提请开发商加以修正，使规划设计更合理。

1、根据《商业管理房产技术条件》，结合项目实际情况，组织相关的专业工程师进行图纸会审，会审的重点放在高低压配电系统、水系统、空调系统的划分及外立面的方式等。如：

1）高低压配电的会审主要关注配电容量是否足够，双回路供电中任何一路断电下物业能否正常运营等；

2）主力店的租用设备、公共区域照明供电是否接入主力店自用回路；

3）公共区域照明的开闭是否能自动控制，是否采取了节能措施；

4）计量方式关注各主力店是否可以独立计量，尽量减少代收、代垫情况；

5）水系统考虑不同高度分段加压、低层市政直供旁路等；

6）空调系统要根据业态的分布，合理进行系统组合划分和机组制冷量的选择；

2、从商场日常经营需要出发提出合理建议：

1）各设备房的房间规划、预留位置是否合理，设备房预留的设备位置是否符合后期管理使用需要；

2）地下室汽车坡道的宽度、坡度、转弯半径是否符合使用要求，地下室车位划线及流向设置是否合理，停车收费系统设置的建议；

3）外墙广告位预埋件的设置是否满足使用要求，照明、供电、计量方式是否合理；

4）建筑材料的选用、设备设施的性能特点、使用效果、养护、维修乃至更换的成本费用是否能做到节能、可靠、便于维修且费用合理；

5）铺（户）内上下水、供电、燃气、空调、通讯、新风、排烟等的容量预留、分配、管线布局、配置走向等是否满足业态使用需求；

6）隔油池、化粪池、排油烟井等设施是否满足餐饮业态需要；

7)外立面关注材质的选择，广告位和墙面的占比、安装方式等；

8）管理用房面积是否满足需求；垃圾房、保洁作业间是否合理及功能满足需求等。

二、项目施工阶段

1、物业竣工时验收疏忽会为后期物业管理造成管理难题

质量问题总是给发展商和管理公司留下一个又一个的难题，例如房屋建筑内在的质量问题，施工建造中留下的安全隐患，设备安装调试的欠缺等。这些问题往往在物业竣工时不易察觉，加上验收疏忽遗留下的问题，必然造成后期商业管理的力不从心。

2、必须利用管理公司的专业能力实现长效管理

在项目的施工阶段，物业管理的早期介入能确保项目的功能定位和商业物业的使用功能，从使用人的角度出发监督施工，减少返工，防止留下后遗症。如：

1）在地下室施工阶段关注地下水冒溢点位，提醒项目开发公司重点处理。

2）在正负零到裙楼封顶阶段关注如下方面：消防预埋管线、防雷引下线的施工质量；主力店防水施工工艺、质量及主力店装修单位是否对其造成破坏等；防水施工时建议管理公司技术人员要旁站监工。

3、在商业部分内装施工阶段关注如下方面：

1)外墙防漏措施；

2)多种经营供电、通信点位的合理设置；

3)设备设施安装位置是否合适，安装顺序、质量是否合格；

4、在暖通设备安装、调试、接管阶段重点关注设备、管路安装质量，安装情况是否满足使用需求,投资办厂。

三、商业物业管理准备阶段

1、收集和掌握第一手资料

通过早期介入可以大量收集和掌握物业的第一手资料，如收集图纸资料、物业设备设施清单、设备调试记录、物业技术档案等。

2、提前策划管理方案

根据第一手材料提前策划项目管理方案，进行机构设置、人员配备、费用测算、员工培训、开业准备等工作，使项目建设与经营管理有条不紊的衔接与过渡，让商业物业的硬件建设与软件管理相得益彰。

3、建立完善实用的服务系统和服务网络

商业物业在其经营管理服务过程中，与社会有关部门发生密切关系，需要在早期介入时进行如下方面的工作,网络数字也疯狂 医疗广告跑马圈地进行时。

1)保安、清洁、养护、维修、绿化队伍的设立或选聘，洽谈和订立合同；

2)同建设、公安、工商、交通、物价、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门进行联络和沟通。

◆早期介入应五个重点问题解答

1、物业管理企业在规划设计阶段的参与职责有哪些？

要点：规划设计是房地产开发建设的源头。物业管理的早期介入应从物业的规划设计阶段开始。物业管理专业人员对规划设计的参与职责为在全面细致地反映物业管理得以顺利实施的各种需要，以及在以往管理实践中发现规划设计的问题和缺陷，向设计单位反映并责成其在设计中纠正。物业管理公司应向开发企业和设计单位提出配套设施的完善、水电气等供应容量、安全保卫系统、垃圾处理方式、绿化布置、消防设施、建筑材料选用等建议。

2、物业管理企业参与工程施工质量监理主要有哪些内容？

要点：物业管理企业在施工阶段的参与主要是加强对建设工程质量的监理，以保证工程质量。物业管理企业参与工程质量监理主要包括：

（1）应选派有关专业人员参与工程施工质量管理。

（2）要尽可能全面收集资料，熟悉物业的各部分，为日后管理作准备。

（3）对工程设计与设计单位、施工单位、开发商一起认真进行技术交底和图纸会审。

（4）工程施工中按国家有关法律规定、技术标准及合同不断进行检查。

3、竣工验收与接管验收有何区别？

要点：竣工验收与接管验收的区别为：

（1）性质不同。

竣工验收是政府行为，是由政府建设行政主管部门负责，组成综合验收小组，对施工质量和设计质量进行全面检验和质量评定。

接管验收是企业行为，是物业管理企业根据物业管理委托合同，对物业委托方委托的物业进行质量验收。

（2）在房地产开发项目的开发、建设、使用的全过程中，两者所处的阶段和作用不同。竣工验收是施工单位向建设单位移交物业的过程，竣工验收合格后，标志物业可以交付使用； 接管验收是建设单位向物业管理企业移交物业的过程，接管验收是竣工验收之后再进行的验收，接管验收一旦完成标志物业正式进入使用阶段。

（3）在两者中物业管理企业的参与职责不同。

竣工验收时，物业管理企业只是参加者；

接管验收中，物业管理企业与开发企业或建设单位是直接责任关系。

4、新建房屋接管验收应提交哪些资料？

要点：工程的前期开发达到“四通一平”后（四通：水通、路通、电通、电讯通、智能化；一平：场地平整），(也就是“生地“变为“熟地”的过程），完成竣工移交之后，方可进入物业的接管验收。

新建房屋接管验收应提交的资料有：

（1）产权资料：包括项目批准文件；用地批准文件；建筑执照；拆迁资料等。

（2）技术资料隐蔽工程隐蔽工程验收签证包括竣工图；地质勘察报告；工程合同及开、竣工报告；工程预决算；图纸会审记录；工程设计变更通知及技术核定单位；隐蔽工程验收签证；沉降观测记录；竣工验收证明书；钢材、水泥等主要材料的质量保证书；新材料、构配件的鉴定合格证书；水、电、暖、通、卫、电梯等设备的检验合格证书；砂浆、混凝土试块试压报告；供水；供暖、管道煤气的试压报告；智能化、消防验收合格证等。

5、在物业接管验收中交接双方有哪些责任？

要点：交接双方主要有以下5点责任：

建设单位应提前做好房屋交验准备，并及时通知接管单位进行接管验收；

接管单位一般应在15天内签发验收通知并约定时间验收。

接管验收时，交接双方应严格按照标准执行。

房屋接管交付使用后，如发生隐蔽的重大质量事故，应由接管单位会同建设单位组织设计、施工等单位共同查明原因，如属材料、设计、施工等原因由建设单位处理，如属使用不当、管理不善等应由接管单位处理。

新建房屋从验收接管之日起，由建设单位负责保修（根据工程保修有关规定），并向接管单位预付保修保证金。

在接管验收中如有争议而又不能解决时，可由当地区（县）级房地产管理机关进行协调或裁决。

第五篇：物业管理前期介入

浅谈物业管理的前期介入

（发表于《中国住宅设施》、《首都房地产》）

众所周知，房地产开发的市场机制一般由生产、流通、消费三个基本环节组成，而物业管理是房地产消费环节的主要活动。因此，人们习惯地将物业管理称为房地产开发的后期工作。

既然是“后期”工作，其重要性便容易被人忽视，在工作程序上也往往跻身于后排的位置。更有甚者，开发商在前期工作中根本未顾及后期的入住及管理，工程完工，一交大吉。因前期工作的失误，往往导致后期纠纷的产生，不但给物业管理带来极大不便，处置稍有不当，还会损伤开发商的信誉和利益。

实际上，物业管理是房地产开发的延续和完善，是房地产开发的最后一道关口，在房地产开发的全过程中起着重要的作用。随着房地产市场的日趋成熟，消费者不仅关注开发商的品牌、地段的繁华与便利程度、房屋的性能及价格，还越来越重视入住后的物业管理。

笔者在房地产及物业管理行业工作多年，深切地认识到，物业管理提前介入房地产开发活动，已成为市场的必然。

一、物业前期介入的必要性

打开报章、浏览网页,纠纷、纠纷、还是纠纷…… 纠纷，已成为房地产市场见怪不怪的一道特殊风景。

我们的客户怎么了？我们的开发商怎么了？我们的物业公司怎么了？“不识庐山真面目，只缘身在此山中”，面对接二连三的纠纷，当事者往往是一头雾水。这时，通过第三只眼睛来看问题，常常会透过表象而现其本质。

第三只眼睛看问题，就是站在不同的角度对事物进行冷静的观察和辨析。在讨论物业前期介入问题之前，我们先请看下面的三个案例：

案例一：在北方地区的砖混结构多层住宅中，经常会出现因温差变化引起的温度裂缝，严重者可裂透墙体，尤以顶层为甚。裂缝的出现，常常令业主深感疑虑和担心，进而引发一系列复杂的纠纷。在甲小区处理类似问题的过程中，物业人员曾走访过一些专门处理工程裂缝的资深专家，并从中学到了如何预防裂缝的宝贵经验。在甲小区二期工程的前期设计时，就此类问题，物业人员曾主动向开发商提出了具体的预防性建议。可惜的是，该开发商习惯地认为物业人员不是专业的工程技术人员，在工程专业问题上不如设计师，对物业的意见重视不足，而是采取了设计师提出的只在墙体及窗口部位增加钢筋砼的做法。结果工程完工还不到一年时间，顶层温差裂缝就普遍出现，成为开发商和物业公司不得不面对的头疼问题。

案例二：在乙小区的施工中，销售人员及物业人员无意中发现各户卫生间内没有暖气，于是赶紧找开发商交涉。而开发商过分依赖工程技术人员，坚持认为通过热工计算，卫生间内可以不安装暖气，对物业人员的合理化建议没有采纳。结果乙小区竣工三年以来，卫生间没有暖气始终是业主投诉的热点之一，甚至个别业主因此拒缴供暖费，给小区物业管理及开发商的形象造成了一定的影响。

案例三：丙小区竣工后，在进行物业接管验收时，物业人员发现该小区的围墙低矮，不利于安全防范，于是提出了加高围墙的要求。开发商错误地认为物业人员小题大做，没有立即采取整改措施。但时间不长，就发生了窃贼翻墙而入的事件，小区居民意见很大，纷纷抗议，开发商这才“亡羊补牢”。

上述三个案例，已从前期规划设计、建筑施工、后期接管验收三个不同的阶段，印证了物业管理提前介入房地产开发活动的必要性。物业管理专业人士介入房地产开发活动的时间越早，就越有可能更多地规避一些不应发生的失误，最大可能的减少后期不必要的纠纷。

无庸否认，在众多的房地产纠纷中，的确有个别物业服务不到位的，也有个别业主行为过激无理取闹的，但更多的纠纷是因规划的不合理、设计的失误、施工的缺陷等等前期遗留问题所致。

开发商聘请的设计单位、施工队伍也许是十分优秀的，设计师、工程师也许是十分尽职的，但再优秀的技术人员也有他一定的局限性。稍有经济学常识的人都知道，在市场经济中，需求决定市场，市场决定一切。而所谓需求，是客户内心对所需商品和服务一种心理上的诉求，不经常地、深入地和客户接触，任何人也很难真正地了解其心理。

物业管理人员每天面对的广大的购房客户，处理的是客户形形色色的投诉和方方面面的问题，最了解客户想什么？需要什么？也最了解客户的家中经常出现那些使用功能和质量方面的问题？

物业管理如能早期介入房地产开发活动，可在前期工作中充分吸收客户的意见，弥补技术人员的局限和不足，有效地避免常见错误的重演，使开发产品的品质更符合市场的需求。

概言之，物业早期介入，具有如下作用： 有利于优化设计，完善规划设计细节； 有利于提高工程质量；

有利于保证物业的使用功能；

加强对物业的全面了解，便于后期管理服务。

二、物业管理前期介入的时机与阶段

既然物业管理在房地产开发活动的前期介入十分必要，那么，物业管理究竟在什么时机或说在房地产开发的哪个阶段介入最为适当呢？

因物业管理在我国起步较晚，而最早又是房地产的附属产业，所以，物业管理的介入时机也有一个逐步发展、逐步提前的过程。

最开始的模式，物业管理往往是在业主入住前才匆匆介入。开发商完成征地、拆迁、规划设计、建筑施工、竣工验收、销售出租等一系列前期工作后，在业主办理入住手续之前，才将建成的物业移交物业公司。此时，木已成舟，物业介入后即便发现不如人意的地方，也为时已晚，不可能再做大的改动，只能维持现状。在此境况下，物业管理的主要工作之一往往是为开发商处理遗留问题。、随着房地产业的发展与成熟，人们对物业管理工作日趋重视，物业管理的介入阶段逐步前移至房地产销售阶段。政府有关规章（京国土房管物[2003]1060号文件）也明文规定：“建设单位销售物业时，应将前期物业服务合同中的物业管理服务内容和质量要求、服务费用和收费方式作为房屋买卖合同的内容。建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”物业管理此时介入，可对销售人员进行一些必要的物业服务专业知识培训和指导，避免在销售中经常出现的乱承诺、虚假承诺现象，减少业主入住后的纠纷。但在房地产销售阶段，工程施工也往往进行到了一定程度，一些前期的隐患已然无法避免。

在工程建筑施工阶段，有些开发商的习惯作法是聘请一家较好的监理公司，再派驻几个好的工程技术人员即可，往往认为物业管理人员不是专业的施工技术人员，对物业管理在施工阶段介入认识不足。

其实，施工技术人员更多关注的是照图施工，而一个项目在竣工交付使用后的几十年甚至上百年的漫长过程中，只有业主和物业管理企业来直接面对有可能出现的各种问题。物业管理人员在长期的工作实践中，对各种质量问题有着更直观、更深刻的了解，他们更关注使用功能方面的问题，而绝非仅仅是表面的垂直平整度。

物业管理在工程建筑施工阶段介入，无疑为开发商的质量控制增加了一份力量，使工程质量多了一份保障，可最大程度地防止一些质量通病的出现。

随着房地产市场竞争的日趋激烈，越来越多有远见的开发商已不再止步于请物业管理人员介入施工管理，而是将物业管理的介入时机提前至了前期规划设计阶段。规划设计是一个项目的灵魂和前提，对项目建成后是否完整、舒适、宜居、合理有着先天性的制约作用。一般的设计人员往往习惯于从技术角度考虑问题，而对以后的管理和使用问题却很难完全预料和估计。物业管理专业人员此时介入，可从业主、使用人和管理者的角度，针对日常使用管理中容易发生的实际问题，提出合理化建议，完善设计细节，进一步优化设计方案，从源头上减少项目的“先天性疾病”。

近年来，又有专家提出了“超前介入”的说法。所谓超前介入，源自于超前意识。一些优秀的开发商为提高自己产品的竞争力，从高起点起步，充分考虑人们对居住环境和房屋产品的不断变化的更高需求，在房地产项目的可行性研究和策划阶段，就预先考虑到以后的物业管理问题，请物业管理专业人士对项目论证发表意见，提出建议。

物业管理提前介入房地产开发活动，已成为业内的共识，而且介入时机越早越好。介入越早，就越能提高产品的品质；介入越早，越能赢得市场。

三、物业管理前期介入应注意的问题

物业管理前期介入，主要是发挥物业管理专业人员的经验和特长，弥补房地产开发前期的缺陷和漏洞，它不同于日常的物业管理活动。想做好物业管理的前期介入工作，就应注意以下几个问题：

（一）加强业务学习和积累，不断提高物业管理人员的自身素质。物业管理工作，涉及规划设计、建筑施工、法律等不同领域的专业知识。在日常工作中，必须加强自身的业务学习，不断用知识来充实自己。工作中遇到疑难问题，应当及时向有关专家请教。对平时常见的质量、使用功能问题，要分析其产生的原因、预防和处理的方法。只有做到“打铁先须自身硬”，才能在前期介入的过程中发挥应有的作用。

（二）了解业主的呼声，虚心向业主学习。我们直接的服务对象就是广大的业主，没有人比我们更具深入接触业主的先天优势。业主可以不懂建筑学，但他们做为房地产产品的最终使用者，往往比专家更深知产品的优缺点，更了解产品应该改进的方向。业主是最好的老师，只有不断深入地听取业主的意见和呼声，并将其条理化、系统化，在前期介入的过程中，才能真正站在业主的角度用第三只眼睛来观察问题、分析问题、解决问题。

（三）调整好自己的心态，摆正自己的位置。物业前期介入，只是在房地产开发活动的前期进行参与，应该说是一种参谋的角色。在实际工作中，要想当好参谋，首先要协调好同各个部门的工作关系，不要越俎代庖，更不能搞越权指挥。但搞好关系，不是不谈问题。对前期发现的有可能影响后期使用、管理的问题，应及时找有关人员交涉，要据理力陈，切实发挥物业前期介入的作用。

（四）抓住重点，保证使用功能。物业管理前期介入，重点要确保开发产品的使用功能和质量。物业管理人员应根据以往的经验和日后使用、管理的需要，对诸如配套设施的完善、水电气暖的供应、安防系统的布局、质量通病的预防等，有针对性的提出意见和建议。

（五）加强对项目的全面了解，为后期接管做好准备。在物业管理前期介入的过程中，物业管理人员应尽可能全面地收集相关资料，如图纸发生变更、增减，特别是管线的节点、走向与图纸标注不一致时，更应做好详细的记录。如能对项目的土建、水电、供暖等各种情况了如指掌，就会给后期的物业管理工作带来便利，既能提高物业管理企业的工作效率和工作质量，也能提高业主的满意度。

物业管理的前期介入，是市场的选择，更是新观念对旧观念的撞击。所谓以人为本，关键是以产品的使用者（业主）为中心。通过物业管理在房地产开发活动中的前期介入，必将使房地产开发行为日趋规范，使房地产开发产品日益符合广大业主的需求。