物业管理的前期介入

第一篇：物业管理的前期介入

物业管理的前期介入

[教学目的要求] 通过学习,要求学生了解物业竣工验收和接管验收的相关内容,了解物业管理项目招标方式,掌握前期介入的概念,必要性,内容,掌握物业管理项目招投标的程序,掌握物业管理投标书和入伙通知书编写方法以及装修管理内容.第一节 物业管理前期介入概述

一,物业管理前期介入的认识(开发-经营-管理)二,物业管理前期介入的必要性-意义 三,物业管理前期介入的内容

四,物业管理企业在规划,设计,施工阶段的参与

五,_物业管理前期介入中遇到的几个实际问题

一,物业管理前期介入的认识(开发-经营-管理)1,_前期介入:指物业公司在接管物业以前的各个阶段就参与决策,制定出物业管理方案,并从管理和运作的角度为开发商提出良好的建设性意见.接管物业以前的各个阶段:项目可行性研究阶段,建筑物规划方案设计阶段,施工阶段等 参与决策:指参与物业的规划设计和建设的过程.物业管理公司从业主与使用人及物业管理的角度,就物业开发,建设和今后使用,管理提出建议,并对将接管的物业从物质上和组织上做好准备,以更好满足业主与非业主使用人的需求和有利于之后的物业管理.2,_前期介入时物业企业向开发商提出的建议(1)_配套设施的完善(2)_水电气等供应容量(3)_安全保卫系统(4)_垃圾处理方式(5)_绿化布置(6)_消防设施(7)_建材选用

前期介入的主要目的

物业管理前期介入的目的是在物业建成之前采取措施,确保建成的物业质量和功能都合乎要求,有利于业主使用,方便以后的物业管理.二,物业管理前期介入的必要性-意义 1,有利于维护物业公司的良好形象

2,优化设计,减少返工,防止后遗症(减少或避免规划设计,建设的隐患)3,有利于全面了解物业:土建结构,管线走向,设施建设,设备安装 4,为后期管理做好准备 5,促进物业的销售

物业管理前期介入能够在较大程度上保证物业管理的一致性和连贯性,减少很多不必要的损失.三,物业管理前期介入的内容

(一)通过投标来接洽物业管理业务 1,_进行可行性,可靠性,可赢利性分析 2,_具体测算物业管理费用

3,_投标竞争,洽谈,签订物业管理合同 4,_选派人员运作物业前期管理(二)根据物业档次确定服务标准(三)制定物业维修管理方案

(四)建立与业主或使用人的联系关系 1,_听取业主或使用人的要求,希望

2,_了解业主或使用人对物业的使用的有关安排,打算 3,_参与售房部门同业主或使用人签约(五)参与施工与设计

1,_从用户角度审查建筑物的设计图样

2,_从管理角度分析物业建造的选料及安装方法等 3,_在施工现场做好记录 4,_提供改良意见 5,_检查施工进度 6,_参与工程验收

(六)设计管理模式,草拟及制定管理制度 1,_筹建业主管委会 2,_草拟规章制度

3,_设置物业辖区的组织机构 4,_培训上岗

(七)建立服务系统和服务网络

1,_专业项目队伍的设立,选聘,洽谈及合同订立 2,_同各部门进行联络,沟通 3,_建代办网

(八)办理移交接管事宜 1,_拟定移交接管办法 2,_筹建管委会

3,_协助和办理移交接管事项

四,物业管理企业在规划,设计,施工阶段的参与 A 在规划,设计阶段的参与: 房地产项目的开发建设应具有超前意识,物业管理专业人员对规划设计的参与职责主要表现在全面细致的针对物业管理顺利实施的各种需要以及在以往管理实践中发现的规划设计上的问题向开发企业和设计单位提出建议.(一)_配套设施的完善(二)_水电气等供应容量(三)_安全保卫系统(四)_垃圾处理方式(五)_绿化布置(六)_消防设施(七)_建筑材料选用(八)_其他 B 在施工阶段的参与

物业管理企业参与工程施工质量监理的要点包括: 1,_应派选有关专业人员参与工程施工质量监理;2,_要尽可能全面的收集物业的各种资料,同时熟悉各个部分,为日后的管理作充分的准备;3,_按国家规定的技术标准,对工程设计与设计单位施工单位,开发商一起认真进行技术鉴定和图纸会审;4,_工程施工中按国家现有法律规定,技术标准及合同不断进行检查.五,_物业管理前期介入中遇到的几个实际问题(一)介入方式: 1,早期介入-充当顾问,此时提出的建议最及时,容易采纳,此时一般不设固定人员进驻开发现场,工作方式可根据发展商的需要确定,如定期参加发展商的设计会议,出谋划策等.2,中期介入-扮演监理,介入人员主要为工程技术人员,尤其是设备系统工程师.3,晚期介入-开始管家,是由先前的顾问工作转入实质性操作工作,此时管理公司的整套队伍应基本到位.也有认为,前期介入的方式为: 早期介入:是指物业管理企业在项目可行性研究阶段的介入.中期介入:是指物业管理企业方案设计阶段的介入.晚期介入:是指物业管理企业在项目施工阶段的介入.(二)前期介入费用由谁承担

根据费用产生的原因及用途,管理公司在入伙前介入所产生费用应由开发商承担,原因: 1,_前期介入的主要目的是协助开发商工作

(1)_前期介入为验收接管打下基础,使房屋质量得到保证,提升了物业档次.(2)_使已购房业主对物业质量及日后管理放心,帮助发展商销售.2,_管理费用尚无收费来源,此期间公司的实际服务对象是发展商,谁受益,谁付费.3,_政府规定:目前国家尚无统一立法,但各地政府明文规定.(三)设计单位不接受,采纳意见不接受怎么办

不采纳理由:(1)不符合设计规范(2)增加设计难度

(3)自认为设计符合规范,无须更改 管理公司做法与态度:(1)_对确实不符合设计规范的意见,公司应放弃,应尊重科学,尊重设计.(2)_说服发展商,多为以后着想.(3)_一些设计虽符合规范要求,但偏于保守,落后于现实发展需要,则应努力用事实依据来改变设计单位的看法.与房地产开发公司开始洽谈初步达成协议

介入可行性研究 → 退出房地产开发 签订合同,正式进入前期介入

介入规划设计阶段

介入施工建设阶段

介入物业销售阶段

物业验收,移交,结束前期介入

PM前期介入流程图

第二节 物业管理的招标与投标 一,物业管理招标的必要性 二,招标的类型,原则,程序,特点 三,物业管理招标文件的内容 四,物业管理投标的程序和方法 五,投标的策略

六,投标书的拟写和经营管理测算 一,物业管理招标的必要性

1,招标:指开发商或管委会为即将建造完成或已经建造完成的物业寻找物业公司而制定符合其管理服务要求和标准的招标文件,向社会公开招聘物业管理公司的过程.招标由物业开发商(或业主)负责,通过招标开展竞争,择优选聘物业管理公司.2,必要性:(1)_是发展社会主义市场经济的需要(2)_是房地产管理体制改革的需要

(3)_是提高物业管理水平,促进行业发展的需要,“外树形象,内强素质” 二,招标的类型,原则,程序(一)类型: 1,_按招标内容分:单纯物业管理招标 物业管理与经营总招标

2,按招标方式分:公开招标-发广告招标 邀请招标-发通知邀请 协商招标-直接邀请协商

(二)招标的原则——公平,公正, 公开,合理

公平-向所有物业公司提出的招标条件都是一致的.公正-指投标评定的准则是衡量所有投标书的尺度.公开-指招标过程中各项程序对外公开,实行行业监督,以增加招标的透明度.合理-选中投标的价格,要求必须合理,不能接受低于正常的管理服务成本的标价,也不能脱离实际市场情况,提出不切实际的管理服务要求.(三)物业管理的招标程序 1.选择招标方式 2.制定招标文件

3.发出招标邀请或通知,投标单位资格审查,出售招标文件 4.组织现场勘察 5.召开标前会议

招标机构通常在投标人购买招标文件后安排一次投标人员会议,即标前会议.召开标前会议的目的是澄清投标人提出的各类问题.6.收存投标书并开标和定标

7.与中标企业签订物业管理委托合同(四)物业管理招标的特点 1.超前招标

物业管理早期介入的特点,决定了物业管理招标必须超前.2.具有阶段性和时间性

首先,招标文件的各种管理要求,管理价格的制定都具有阶段性,过了一段时间,由于各种变化可能需要调整.其次,物业管理公司一旦中标,并不意味着可以长期占据这一市场份额,直到所管理物业的寿命期结束.物业管理公司可能在激烈的竞争中被更好的物业管理公司所替代.所以,物业管理招标具有阶段性和时间性的特点.三,物业管理招标文件的内容

1.投标须知:包括:投标人须知,投标的主要要求,合同格式与合同条件等内容.(1)投标人须知的要求与内容

①必须出具投标保证书.投标保证书必须与投标书一起交出,用于保证投标后不中途退标,否则投标保证金将予以没收;②关于保密要求.投标文件具有保密性质,投标人不得泄密,这是为避免投标的物业管理企业之间互相串通,竞相抬高投标价格而做出的规定;③要有“不选择最低标价”的申明.在绝大部分投标文件中,按照国际惯例,均有一条“业主不约束自己接受最低标价”的规定.因为有些管理费用标价很低甚至低于成本价,这势必会造成日后管理不到位,或者赔本破产无法继续履行合同的局面;④递送投标书的程序.投标人须知中应对投标书的递送程序加以说明.其主要内容有:投标书所用的语言,份数,地址,截止日期,传送方法和必要的证明文件;⑤开标与评定投标的时间与标准.招标文件的投标人须知中应说明开标时间和定标时间及评定标准.评定投标的标准应尽可能量化,使每一个投标的物业管理企业能明白将采用何种方法量化.(2)关于投标的主要要求

①出具履约保证书.投标的物业管理企业中标以后签订合同以前,必须先要签署履约保证书,缴纳履约保证金,用以确保合同的履行,其手续与办理投标保证书相同.保证金额可具体规定一定额度.履约保证书的有效期为履行完合同为止.如果中标的物业管理企业中途违约,则履约保证金就被开发商或业主委员会没收,作为赔偿损失之用;②对开发商或业主不采用最低价的承诺,这一条规定主要是为了避免投标的物业管理企业对选标权的争议;③管理服务的具体要求和条件.(3)关于合同格式和条件

在招标文件中要说明开发商或业主委员会与物业管理企业签约的合同格式和条件,以便投标的物业管理企业明确自己中标后将承担的责任,义务和享受的权利.2.要求管理的物业说明书

开发商或业主委员会在招标文件中,应具体而详尽地说明本次招标所要求管理的物业的具体情况.通常是列出物业的地址,包括物业的地理位置,占地面积,住户数和物业的各个组成部分,如建筑物的建筑结构和建筑材料的选用,设备,设施的选用与安装,物业环境与配套设施,委托管理经营得范围,应达到的各项经济指标,管理指标及基本要求,投标起止日期和开标日期,地点等情况.3.提供计算方案和设计图纸

若是新建物业,则在招标文件中提供规划设计和设计意向方案,以便投标的物业管理企业在投标书中可提出自己对设计方案的合理性看法及改进调整设想,从而为招标工作带来方便.若是已建成的物业,则要在投标文件中提供详细的设计图纸,以便投标的物业管理企业对所接管的物业有全面的了解,便于在投标文件中正确合理地计算出管理费标价.四,物业管理投标的程序和方法

投标是指物业管理公司依据物业开发商的招标文件的要求组织编制标书,参加物业管理资格竞争的一种行为.物业管理投标的程序和方法如下:(一)取得招标文件

收到招标邀请信的物业管理企业,可直接到发出邀请信的招标方去购买招标文件.获得招标广告通知信息并通过经营资质预审的物业管理企业,也可按规定程序购买招标文件.(二)熟悉招标文件并考察物业现场

招标文件取得后,首先应详细阅读全部招标文件内容,并对现场进行实地考察,有时开发商或业主委员会会组织投标者参加统一参观现场并作必要介绍的活动.对招标文件中的各项规定,如开标时间,定标时间,投标保证书,履约保证书,奖罚措施等都要弄清,并做好相应准备,更重要的是对于图纸,设计说明书和管理服务标准,方案和要求,应仔细阅读和了解.(三)详细列出管理方法和工作量

根据招标文件中的物业情况和管理服务范围,要求,详细列出完成所要求管理服务任务的方法和工作量.一般可划分为日常综合管理方法与工作量,特约特需管理服务方法与工作量,维修更新管理方法和工作量等.(四)确定单价,估算管理服务费总额

国家规定的管理服务单价不必研究,此处主要是对市场指导价和市场价这两部分单价进行专题分析研究.由于每一物业情况不同,有各自的特点,其管理服务范围,标准不同,因此不能套用一种单价,应具体问题具体分析.同时,要弄清竞争对手的情况,在确定单价时要从战略,战术上去进行研究.一旦单价确定下来,与工作量相乘,即可得出管理服务费总标价.(五)编制和投送标书 1.编制标书

投标人在做出投标报价决策之后,就应按照招标文件的要求正确编制标书.即投标人须知中规定的投标人必须提交的全部文件.2.封送标书

封送标书的一般管理是,投标人应将所有投标文件按招标文件的要求,准备正本和副本(通常正本一份,副本两份).标书的正本及每一份副本应分别包装,而且都必须用内外两层封套,封套上均应按投标邀请信的规定写明投递地址及收件人,并注明:投标文件的编号,物业名称,在某日某时(开标日期)之前不要启封等.内层封套是用于原封退还投标文件的,因此应写明投标商的地址和名称,若是外层信封未按上述规定密封及做标记,则招标人的工作人员对把投标文件放错地方或过早启封概不负责.由于上述原因被过早启封的标书,招标人将予以拒绝并退还投标人.3.编制和封送投标书应注意的几个问题

(1)投标文件中的每一空白都应填写,如有空缺,则必引起分歧意见,重要数据未填写,可能被作为废标处理;(2)递交的全部文件每页应签字,若填写中有错误而不得不修改,则应在修改处签字;(3)_打印或墨水笔正楷填写;(4)_标书格式不得改变,不得不改变标书的格式时(如原有格式不能表达投标意图),可另附补充说明;(5)投标文件应字迹清楚,整洁,纸张统一,装帧美观大方;(6)计算数字要准确无误,无论单价,合计,分部合计,中标价及其大写数字均应仔细核对;(7)投标者应严格执行各项规定,不得行贿,营私舞弊;不得泄露自己的标价或串通其他投标人哄抬标价;不得隐瞒事实真相;不得有损害他人利益的行为.(六)物业管理中标与签约前后的工作

(1)签约前,要办妥履约保证书和各项保证手续,以便送交业主及时签约;(2)保存好投标文件,标书,图纸以及同业主的来往信件,以备查考;(3)经常核对物业中的项目与内容同原标书,图纸是否相符.总之,凡是合同中已有规定的,一切要按合同规定办事.委托合同一经签订,物业管理业务进入日常管理的程序.五,投标的策略

投标策略是指物业管理公司为了取得投标的成功而采取的相应原则和方式方法,也就是物业管理公司为了取得投标的成功在投标时采用的一些特殊的政策和与众不同的谋略,以达到出奇制胜的效果.具体包括: 1.组织落实 2.自我包装 3.市场调查 4.了解对手 5.规范及时

六,投标书的拟写和经营管理测算(一)投标书的拟写

1.拟写投标书的重要性

如果词不达意,那只能事倍功半,导致前功尽弃.2.投标书的组成

介绍企业的概况和经历 分析投标物业管理的要点 提供管理方案 管 理 方 案 管理目标和方式

将提供的管理服务内容和功能 物质装备及人员配备 管理规章制度 经费收支预算 其它

3.投标书拟写的要求

在文字上做到通俗,规范,在内容上做到全面,合理,在编排上做到重点突出.具体说: 1)综合说明:层次分明,言简意赅,有一定的诱惑力.2)物业概况:数据准确,介绍全面,用词专业,尽量发掘物业所具有的说服力.3)投标单位概况:如实介绍,扬长避短.4)管理经营的宗旨,方针:从物业开发商(或业主)的利益出发,替他们着想,为他们服务,具有亲合力.5)机构人员,费用:机构设置科学,人员编制合理,费用测算正确,具有吸引力.6)抓住有利时机,宣传招标单位所具有的良好传统,作风,精神,具有鼓动力.(二)经营管理测算

经营管理测算的正确,合理与否,直接关系到该方案的竞争力,是投标取得成功的关键.主要包括以下几方面的内容:(1)前期介入中发生的费用预算

(2)第一年度物业管理费用预算

(3)年度能源费用测算

(4)各项经营项目的经营收入预算

(5)年度经营管理支出费用预算 第三节 物业的接管与验收

包括物业的竣工验收和物业的接管验收两部分.一,物业的竣工验收

所有房地产开发项目,都要按照1990年9月11日国家建设部颁布的《建设项目(工程)竣工验收办法》进行竣工验收.城镇住宅小区竣工综合验收,可按照1993年12月1日国家建设部颁布的《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》进行.(一)竣工验收及验收种类

1.竣工验收—建筑商与开发商之间的一个法定手续

竣工:指该物业的工程项目经过建筑施工和设备安装以后,达到了该工程项目设计文件所规定的要求,具备了使用或投产的条件.验收:工程项目竣工后,需经开发商或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验,在认为工程合格后办理工程交付手续,建筑商把物业交给开发商,这一交接过程称之为竣工验收.通过验收能明确责任,经验收后,就可解除合同义务.从经济关系上来说,建筑商即可解除对开发商承担的经济和法律责任.2.竣工验收的种类 隐蔽工程验收

单项工程验收

分期验收

全部工程验收

(1)隐蔽工程验收:隐蔽工程验收是指在施工过程中,各项隐蔽工程完成后及时进行的验收.隐蔽工程:指从表面上看不到的工程,如线路的走向,钢筋架,地下管道的安装等.(2)分期验收:指在一个群体工程中分期分批进行建设的工程项目,或个别单位工程在达到使用条件,需要提前动用时所进行的验收.(3)单项工程验收:指工程项目的某个单项工程已按设计要求施工完毕,具备使用条件,能满足投产要求时,施工单位便可向建设单位发出交工通知.(4)全部工程验收:指整个工程项目按设计要求全部落成并达到竣工验收标准时即可进行全部工程竣工验收.全部工程竣工验收应在做好验收准备工作的基础上,按预先验收一正式验收的顺序进行.进行预验收须由建设单位,设计单位,施工单位及有关部门组成预验收工作组.其主要工作是:(1)检查,核实竣工项目准备移交给建设单位的所有技术资料的完整性,准确性;(2)检查每一单位工程的建设标准及施工质量,对工程隐患和遗留问题提出处理建议;(3)排解验收中有争议的问题;(4)督促返工,补做部分工程的修竣及收尾工程的完工;(5)检查“三废”治理措施的情况;(6)向验收委员会提交预验收报告.正式验收即有验收机构进行验收.大型建筑工程项目由国家主管部门或由工程项目的主管部门会同所在省,自治区,直辖市组建验收委员会;中小型工程项目按隶属关系,由上级主管部门或工程项目所在省,自治区,直辖市组建验收委员会(或验收组).验收委员会应由主管部门,建设单位,设计单位,施工单位,投资银行以及统计,劳动,物资,环保等单位的有关专家参加.3.PM企业在竣工验收过程中应注意的问题 认真参与竣工验收,严格把质量关.通过参与竣工验收,熟悉物业,为物业的接管验收以至将来的维修养护做准备.细心查验竣工验收资料,保证资料齐全,准确.(二)竣工验收的依据,标准及主要材料 1.竣工验收的依据

上级主管部门的有关文件.开发商和建筑商签订的工程合同.设计文件,施工图样和设备技术说明书.国家现行的施工技术验收规范.建筑安装统计规定.对从国外引进的新技术或成套设备项目,还应按照签订的合同和国外提供的设计文件等资料进行验收.2.验收的标准

由于建筑工程项目的性质不同,行业不同,其竣工验收的标准也不同.民用住宅验收的一般标准如下:(1)工程项目按设计图纸建成,所有粉刷,装修作业全部施工完毕.(2)所有该项目的设备均已按设计规定全部落位安装完毕,并且起动,运转正常,能满足使用要求,如电梯,灭火装置,采暖通风装置等均已落位,并能正常起动.(3)上下水道铺设完毕,所有管道及沟道无梗阻,滴漏,渗漏现象,供水正常,排水通畅.照明及动力用电的工作回路结构清晰,控制操作方便,有过载和短路防护装置.卫生设备安装齐全,使用灵活方便,其他公用设施均完好.(4)建筑物四周2米之内的场地平整,由于本项目施工所造成的障碍物均已清除.(5)整个工程经按现行施工技术验收规范进行检验后,均达到合格标准以上.经正式验收合格后的物业应迅速办理固定资产交付使用的转帐手续,并移交与建设项目有关的所有技术资料.3.验收时所需移交的材料

在建设项目竣工验收前,施工单位应将有关技术资料系统整理,分类立卷,在验收时交建设单位归档保管,以适应生产,维修的需要.验收时移交的技术资料主要有:(1)竣工工程项目一览表,包括竣工工程,名称,位置,结构,层数,面积,装修标准,开工竣工日期等;(2)设备清单,包括设备名称,规模,数量,产地,主要性能,价及随机工具,备品备件等;(3)工程项目竣工图;如果竣工图不准确,不完整,不符合归档要求,则不能办理工程项目验收移交手续.大,中型建设项目和城市住宅小区建设竣工图不得少于两套:一套交付使用部门(或管理部门);一套交技术档案部门长期保存.特别重大的项目,应增编一套交由国家档案馆保存.小型建设项目的竣工图不得少于一套,由使用部门(或管理部门)保管.(4)材料,建筑构件,外协件,各种设备,检测仪器的出厂合格证,说明书和验收记录,预制件的荷载试验记录,自动控制仪表的调试记录;(5)隐蔽工程验收记录;(6)土建施工记录,包括地基处理记录,结构安装校正记录,预应力构件施工记录等;(7)设备安装调试记录,如管道系统的试压,试漏检查记录,暖气,卫生,空调,电气,电信,通风,供水,供气(煤气,蒸气等),消烟灭火,防暴报警,电视监控等工程的检查和试验记录等;(8)建筑物,构筑物的沉降,变形,防震,防爆,绝缘,密闭,净化,隔音,隔热等指标的测试记录,重要钢骨结构焊缝探伤检查记录;(9)工程质量事故的发生和处理记录;(10)图纸会审记录,设计变更通知和技术核定单;(11)关于建筑物,构筑物的使用注意事项说明;(12)有关该工程项目的其他重要技术决定和文件.# 所谓竣工图,是指真实地记录各种地上地下建筑物,构筑物等情况的一项技术档案文件,也是工程交付验收以后的改建,扩建,维护的资料依据.工程竣工验收前,建设单位应组织,督促和协助各设计,施工单位各自负责竣工图编制工作.绘制和整理工程项目竣工图,应根据具体情况的不同,加以区别对待,具体要求如下: 凡严格按施工设计图施工,施工中对原施工设计没有任何变动的,可由施工单位在原施工图上加盖“竣工图”印记,即可作为竣工图.凡在施工中对原施工设计作一般性设计变更,而又能将原施工图经修改或补充后改为竣工图的,可不必重新绘制竣工图,但必须由施工单位负责在原施工图上注明修改的部分,并附上设计变更通知单和施工说明,再加盖“竣工图”印记才能作为竣工图.凡结构形式,平面布置,生产工艺,体形体量等有重大改变者, 均应重新绘制改变后的竣工图.由于设计原因造成的,由设计单位 负责重新绘制;由于施工原因造成的,由施工单位负责重新绘制,由于其他原因造成的,由建设单位自行绘制或委托设计单位绘制.重新绘制的竣工图必须与实际情况相符,并由承担施工的技术负责人审核签认.#(三)竣工验收的实施

竣工验收的工作程序

1,根据建设项目的规模和复杂程度,确定分两个阶段(初步验收和竣工验收)或一次性竣工验收.2,在竣工验收前,由开发单位组织施工,设计,使用等有关部门进行初步验收.3,验收均符合设计要求,必要文件(竣工图表,竣工决算,工程总结等)齐全,由项目主管部门或开发单位向负责验收的单位提出竣工验收申请报告.4,竣工验收由开发单位会同设计单位,竣工单位和政府工程质量监督部门组成验收委员会或验收组共同进行.验收委员会或验收组负责审查工程建设的各个环节,听取各有关单位的工作报告,审阅工程档案资料,实地查验建筑工程和设备安装情况,并对工程设计,施工和设备质量等方面作出全面的评价.不合格的工程不予验收;对遗留问题提出具体解决意见,限期落实完成.5,办理工程交接手续.竣工验收是全面考核建设工作,检查所建工程是否符合设计要求和工程质量好坏的重要环节.《建设工程质量管理条例》,《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》等的要求,结合各地区的实际情况,制定竣工验收办法.二,接管验收

——指物业管理企业接管开发企业,建设单位或个人委托的新建房屋或原有房屋时,以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验.(一)接管验收与竣工验收的区别 验收的目的不同 验收的条件不同 交接对象不同 性质不同

二者所处的阶段不同

1.验收的目的不同

接管验收是在竣工验收合格的基础上,以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再验收;而竣工验收是为了检验房屋工程是否达到设计文件所规定的要求.2.验收条件不同

接管验收的首要条件是竣工验收合格,并且供电,采暖,给排水,卫生,道路等设备和设施能正常使用,房屋幢,户编号已经过有关部门确认;竣工验收的首要条件是工程按设计要求全部施工完毕,达到规定的质量标准,能满足使用等.3.交接对象不同

接管验收是由物业管理公司接管开发商移交的物业;而竣工验收是由开发商验收建筑商移交的物业.4.性质不同

竣工验收是政府行为.就是说任何建设工程项目的竣工验收,都是由政府建设行政主管部门负责,组成综合验收小组,对施工质量进行检验和评定.而接管验收是企业行为,是物业管理公司代表业主或用户对所管物业进行全面的质量验收.5.二者所处的阶段不同

施工 竣工验收 开发企业 接管验收 物业

单位 建设单位 公司

(二)物业接管验收的主要作用 1,明确交接双方的责,权,利关系

2,确保物业具备正常的使用功能,充分维护自身和业主的利益 3,为后期管理创造条件

(三)物业接管验收应提交的资料 新建房屋接管验收应提交的资料

原有房屋接管验收应提交的资料 技术资料 产权资料(四)接管验收的程序 新建房屋 原有房屋

1.新建房屋的接管验收程序

1)建设单位书面提请接管单位验收.2)接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核,对具备条件的,应在15天之内签发验收通知并约定验收时间.3)接管单位会同建设单位对物业的质量与使用功能进行检验.4)对验收中发现的问题,按质量问题处理.5)经检验符合要求的房屋,接管单位应签署验收合格凭证,签发接管文件.2.原有房屋接管验收程序

1)移交人书面提请接管单位接管验收.2)接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核,对具备条件的,应在15天之内签发验收通知并约定验收时间.3)接管单位会同移交人对原有房屋的质量与使用功能进行检验.4)对验收中发现的危险,损坏问题,应按相关办法处理.5)交接双方共同清点房屋,装修,设备,核定附着物,核实房屋使用情况.6)经检验符合要求的房屋,接管单位应签署验收合格凭证,签发接管文件,办理房屋所有权转移登记(若无产权转移,则无需办理).(五)物业接管验收应注意的主要问题

1)物业管理公司要选派素质高,业务精,对工作认真负责的管理人员和技术人员参加验收工作.严格按照相关规范要求逐项,认真验收.2)物业管理公司既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收,也应站在业主的立场上,对物业进行严格的验收,以维护业主的合法权益.在整个的接管验收过程中要遵循原则性和灵活性相结合的原则等.3)在接管验收过程中若发现问题,应明确记录在案,对于不同程度的质量问题,一定要落实责任,并对整改措施进行明确,约定期限督促开发商对存在的问题加固补强,整修,直至完全合格.写明符合要求的接管具体日期,以划清责任.4)落实物业的保修事宜.根据建筑工程保修的有关规定,由开发商负责保修,向物业管理公司交付保修保证金,或由物业管理公司负责保修,开发商一次性拨付保修费用.5)开发商应向物业管理公司移交整套图样资料,包括产权资料和技术资料.仔细清查应该提交的资料是否真实,齐全.6)物业管理公司接受的只是对物业的经营管理权以及政府赋予的有关权利.7)接管验收符合要求后,物业管理公司应签署验收合格凭证,签发接管文件.当物业管理公司签发了接管文件,办理必要的手续后,整个物业验收与接管工作即告完成.第四节 用户入伙与装修管理 “入伙”:业主领取钥匙,接房入住.物业管理公司应及时将入伙通知书,入伙手续书,收楼须知,收费通知书等一并寄给业主,以方便业主按时顺利地办好入伙手续.用户入伙手续——物业管理公司在物业具备入伙条件后向业主或租户寄发入伙通知,要求业主或租户按要求进行验楼,付款,签约,装修,搬迁入住的过程.一,入伙手续文件

入伙手续文件是指业主在办理入伙手续时,所要知晓,参考,签订的有关文件,主要内容包括入伙通知书,入伙手续书,收楼须知,缴款通知书.1.入伙通知书

入伙通知书是指物业管理公司在物业验收合格后通知业主可以来办理入住手续的文件.在制定入伙通知书时应注意下面几个问题:(1)一般情况下,一个物业辖区内入伙的业主不是一家或几家,而是几百家甚至上千家,如果均集中在同一时间内办理,必然会使手续办理产生诸多困难,因此在通知书上应注明各幢,各层分期分批办理的时间,以方便业主按规定时间前来办理.(2)如业主因故不能按时前来办理,应在通知书上注明补办的办法.入伙通知书的范本见教材.2.入伙手续书

入伙手续书即是办理入伙手续的程序和安排.制定入伙手续书的目的是为了让业主在办理入伙手续时,明确其程序,使整个过程井然有序.一般在入伙手续书上都留有分部门的确认证明,业主每办完一项手续,有关职能部门在上面盖章证明.入伙手续书的范本见教材.3.收楼须知

收楼须知是指物业管理公司告知业主在收楼时应注意的事项,以及在办理入伙手续时应该携带的各种证件,合同,费用的文件.从而避免遗漏,往返,给业主增添不便.4.缴款通知书

缴款通知书是物业管理公司通知业主在办理入伙手续时应该交纳的款项及具体金额的文件.5.验楼情况一览表

验楼情况一览表是物业管理公司为方便业主对房屋进行验收,监促开发商及时整改问题,以避免相互扯皮,使问题能得到及时解决而制定的文件.6.楼宇交接书

楼宇交接书是业主在确认可以接受所购楼宇后,与开发商签订的接受楼宇的书面文件.二,入伙的程序

(一)物业管理公司的准备工作

1.清洁卫生.动员物业管理公司全体人员共同努力,打扫好室内外的卫生,清扫道路,使业主或住户接受一个干净的物业.2.制定管理制度.向业主或住户发入伙通知书,明确搬入时间,并制定出入伙须知,收费标准,入伙验收手续,入住人员登记,交钥匙登记,装修报审,管理规定等.3.物业移交.物业管理公司直接参与了物业的接管验收,因而能对施工质量有了清楚的了解,完全能负责地向业主进行物业的移交.物业移交是物业管理公司和业主共同管理,相互监督的开始,移交时双方须完成一系列的交接手续(钥匙交接好,签订交接书)交接涉及的是双方的权利和义务.4.加强治安和服务质量.物业管理公司应提供较多的值班,保安及劳务人员,提供保安及劳务服务,及时疏导发生的纠纷.5.保持道路通畅.为保障入伙业主或住户的人身及财产的安全,及时安全的搬入住房,一定要保证通道的畅通.6.合理安排.物业管理公司要有计划地,分批地,有秩序地安排入住.7.装修报审.物业管理公司要对业主或住户的装修提供方便条件并重视解决装修垃圾的及时清理,坚持装修的报审制度,避免违章现象出现.(二)业主的准备工作 1.查看房屋,设备和设施;2.按时办理收楼手续,及时付清楼款及有关费用;3.仔细阅读“住户手册”,弄清楚管理单位的有关规定,收费情况和入住应办理的手续;4.签订“管理协议”;5.遵守各项管理制度;6.办理装修申请手续.(三)签订契约

在业主或租住户办理手续时,公司应把“住户手册”及时送到业主或租赁户手中,让客户了解辖区管理的有关事宜.并及时签署“公共契约”或“入住契约”.“公共契约”是一份协议,合同的契约,管理单位与业主(租住户)应共同遵守,并应符合政府颁发的管理办法,以保证签署“公共契约”的有效性.(四)业主入住

业主在办理完所有手续,装修之后,就可以择日进住了.三,入伙的工作内容

1.对于已经销售或租出去的房屋,经营部门应立即通知物业管理部门具体的楼层和房屋的编号以便早做准备;2.接待业主.接待携带购房合同或租赁合同到物业管理部门办理相关手续的业主;3.在办理完登记和交款手续后,物业管理部门应该发放入伙通知书和房间钥匙;4.业主拿到钥匙后,按照楼宇验收签认表的内容逐项签收水,气,电,设备等房屋设施的完好情况,届时,要逐项核对填写签认表的内容;5.向业主发放用户须知和用户手册,对业主使用本物业应该遵守的规定用文字的形式传达到用户手中.6.签订公共契约:公共契约是全体用户和物业管理公司之间签订的共同约定.其中,规定了每一个用户的权利和义务.公共契约可以参照有关地区主管部门的范本格式;用户须知和用户手册的主要内容包括:(1)物业梗概;(2)物业管理人员的分工;(3)物业管理委员会的组成及作用;(4)如何投诉和提出建议;(5)管理费缴费的有关规定;(6)装修规定;(7)入伙须知;(8)保安,保洁规定及措施;(9)水,电,气的使用管理规定;(10)物业用途的限制规定;(11)电视接收,公共设施,文化娱乐设施的管理规定;(12)豢养宠物的有关规定;(13)安装空调的有关规定;(14)防火须知;(15)噪音限制;(16)泊车,洗车规定;(17)电梯使用规定;(18)物业管理常用的电话号码.四,装修管理

在业主入住前,对原来的装修进行修改或全部重新进行的装修,称为二次装修.二次装修是物业管理中的一项经常而重要的管理工作,在这一环节最容易出现破坏房屋结构及侵犯他人利益的行为,物业管理公司的各个部门要通力合作,共同完成这项工作.具体程序是:(一)业主装修申请表(二)装修管理规定

一般物业管理公司对装修制定如下规定: 1.申报程序

1)凡欲进行室内装修及设备改造的用户,均应提前5天向管理处申报.2)由产权人或其代理人携带有关证件,详细,如实填写《装修申请表》.注明装修时间,项目及施工队伍名称,并附有关图样资料.3)经管理处审核同意后方可进行装修施工.4)装修施工队应到管理处签定《装修工程队治安责任书》及《装修施工保证书》.2.装修管理要求

1)任何装修不得擅自拆改原房屋的墙,柱,梁,楼板等主体构件.2)不得凿穿地面和房顶的水泥层.3)不得擅自封闭阳台或改变阳台的用途;不得擅自改变原有外门窗的规格及外墙装饰.4)装修垃圾必须及时清运,倾倒到指定地点.严禁向窗外,阳台外,楼梯,过道,天台等公共场所抛撒堆放.5)严禁将垃圾倒入下水管道内或将生活污水由雨水管道排出.6)按照管理处的要求,空调安装在指定的位置,以保持外观统一,协调.空调出水必须接回阳台内或室内.7)装修施工应安排在上午7:00-12:00,下午14:00-20:00时间内进行,以免影响他人休息.8)高层住户装修不得使用载人电梯装运建材,木料,工具等物品.9)施工队人员应到管理处办理临时出入证,将临时出入证佩戴在前胸,并在指定的区域内活动.10)未经管理处同意,不得随意改动水,电管线走向.11)底层住户装修,不得在前阳台违章搭建.12)临平台的阳台,窗户不能改装门.3.押金及保证金

1)业主装修前须向管理处交付一定的装修保证金.2)装修施工队在办理临时出入证时,须向管理处交付一定的押金.3)装修施工结束后,由管理处派人对装修工程进行检查,如无违反本规定及物业辖区其他管理规定之行为,没有对他人财产和公共场地,设施,设备等造成损害的,管理处将如数退还押金和保证金.4.批准权限

1)非结构变动由物业管理公司负责查勘,鉴定,批准.2)结构变动,物业管理公司可代为报请房地产行政管理部门批准,并收取代办服务费.3)专用设备(如煤气仪表,管线等)的变动,必须报请主管部门批准,物业管理公司可有偿代办.作业:编制入伙通知书,收楼须知.

第二篇：物业管理前期介入

物业管理前期介入

总体来说，物业管理的前期介入工作分为以下几个时段和内容：

● 施工期物业管理

● 设施设备调试期物业管理

● 竣工验收及物业接管验收期间物业管理

● 前期物业管理人员安排与工作进度

一、施工期物业管理工作

1.熟悉施工现场和各类施工图纸。

2.跟踪了解隐蔽工程施工及各类管道检修口预留位置情况并作详细记录。

3.了解设计和施工状况，各公共部分水电开关、装饰装修材料的造型及位置，环境清洁用水预留接

口等。

4.对可能存在的施工质量隐患或影响使用和管理的问题同开发商协商，进行改进。

5.对影响小区（大厦）功能、危及设备和业主人身安全、严重影响今后管理运行的问题及时同开发

商洽谈解决，一时无法解决的，列出整改报告提交开发商备案处理。

二、设施设备调试期物业管理

1.工程部门对设备的选型、安装提出建议，对现场设施设备安装状况进行检查。

2.工程部门参加机电设备的检测检查，建立调试档案

3.从物业管理的角度对可能造成的隐患或妨碍今后日常维修维护的问题，及时通报开发商。

4.参与设备调试，对小区（大厦）的供配电、电梯、空调（包括空调、通风及消防排烟等）、给排水（包括消防供水等）、弱电（包括消防自动报警、楼宇自动化、保安电视监控、综合布线等）等项目的调试，对设施设备的性能、结构、参数、工作环境和操作要领进行详细记录；编制设施设备操作维修规程

和各项操作指导书。

三、小区（大厦）竣工验收及接管验收期物业管理

1.小区（大厦）竣工验收

2.物业企业接管验收

物业按业主进驻使用的要求进行全面检查，物业接管验收分现场验收、资料交接、其他交接与接管

验收注意事项等四个方面

3.现场验收

（1）土建工程：

■ 屋面排水坡度

■ 伸缩缝、地面有无滲水

■ 地下室墙面有无滲水

■ 地面有无空鼓及滲水 ■ 进出口坡道防滑 ■ 消防门、通道、楼梯等

（2）装饰工程

■ 各地面、墙面、地脚线、护墙板、天花各种装饰

■ 门和门框及附件 ■ 护栏及扶手 ■ 灯具及其他小电器设施

■ 外墙面包括各涂料、装饰及玻璃幕墙

■ 公共区域设施设备的外装饰 ■ 各种标识及区域图示

■ 公共洗手间、会议室、垃圾转运站、各设备及管理用房、信报箱等

（3）供配电系统 ■ 正常供电设备 ■ 应急供配电设备 ■ 油箱及油库 ■ 各配电房的防鼠 ■ 各强电检查井内管线及电箱

■ 避雷装置 ■ 公共照明 ■ 用电器具等（4）给排水系统 ■各供水、消防水泵及电机等 ■各水箱、给排水管网、接头及阀门等

■检查井内管线、水表及阀门等 ■化粪池及室外排污、雨水井 ■消防栓、消防供水管网、接头、阀门等

■人防工程及相应供水系统等

（5）电梯系统

■各电梯运行、梯门、井道、机房及电机等

（6）空调系统

■空调制冷机组、各盘管机、各风管及风口

■空调风柜房地面排水坡度、下水口、回风系统、新风机等（包括暖风系统）

■各检修口、通风及防排烟风机、风口、风管及控制系统等。

（7）弱电系统

■消防报警系统（消防控制中心报警联动、自动温烟感、警铃及手动按钮、防火卷帘门等）

■弱电检查井内管线、接线箱等

4、资料交接

（1）产权资料：项目批准文件、用地批准文件、建筑开工有关资料、丈量报告等。

（2）技术资料：竣工图（包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线等）、各类公共设备使用说明书及调试报告、地质勘察报告、工程合同及开、竣工报告、工程预决算分项清单、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）、隐蔽工程验收记录、沉降观察记录及沉降观察点布置图、竣工验收证明书、钢材及水泥等主要材料的质量保证书、新材料及构配件的鉴定合格证书、设备（水、电、空调、电梯）及卫生洁具的检验合格证书、砂浆及混凝土试块试压报告、供水管道的试压报告、机电设备订购合同、设备开箱技术资料、试验记录及系统调试记录等。

（3）验收资料：工程竣工验收证书、消防工程验收合格证、综合验收合格证书、用电许可证、供用

电协议书、用水审批表及供水合同书、电梯使用合格证、电话保养及验收协议等。

5、其他交接

（1）设施设备的备用备件、施工剩余材料备品等。

（2）具有保修期的设施设备施工或购买合同（保修协议也可）等。

（3）公共区域各通道门、设备及管理用房、洗手间、检查管井、信报箱钥匙等。

6、接管验收注意事项

（1）在接管验收前，管理处将主动与施工管理方协商有关接管验收的问题（包括交接方具体人员、验收具体时间、注意事项等），同时要尽量统一验收标准，明确交接双方的责、权、利。（2）接管验收不但要检查物业的质量，而且还清点物业内各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化小品等的类型、数量及其他要求的参数。验收报告须经交接双方认可签字后才能生效。（3）针对初验发现的问题，若属于必须改正的，书面报请施工管理方敦促施工单位返修；一时无法返修的项目要确定今后维修的期限并请开发商认可；属于无法返修的项目，报告开发商记录备案。

7、设施设备试运行

为保证小区（大厦）启用设备即能正常运行，必须在设施设备验收完成后有一个设备试运行阶段，在这个期间，管理处的工作重点逐步由验收交接向正常运行、保养及维修转移，由管理处工程技术人员开

始直接操作设备，但设备安装调试单位应该派人配合并给予相关操作人员一定的培训。

一、其他前期准备工作

1、室外绿化、停车场、道路及园林小品前期介入

根据小区（大厦）室外绿化、停车场、道路标识系统及园林小品的配套计划，管理处将结合日后物

业管理运作的需求和实际情况，提出相关工作建议供施工管理方参考。

2、清洁卫生与环境卫生前期介入

在小区（大厦）启用前，施工管理方将组织施工单位负责进行全面清洁工作，管理处应该予以全面配合。在此项工作中，管理处要注意清洁外墙、石材地墙面、瓷砖地墙面、不锈钢饰面所使用的清洁液、清洁工具等，防止腐蚀和划伤以上材料，造成业主的损失及后续物业管理工作的困难。

3、消防及安全管理前期介入

小区（大厦）的消防工作注重从根本上杜绝火源及控制易燃材料。在室内第一、二次装修中，许多材料是易燃品，施工现场情况复杂，极易发生火险和盗窃事件。管理处将对施工管理方进行严格巡视检查，及时发现危险隐患，报告施工管理方采取措施，以保证生命财产的安全。

4、外部公共关系建立

为保证今后物业管理的顺利开展，管理处经理将在小区（大厦）全面启用前，与相应的政府及公用

事业各职能机构建立稳定的沟通渠道，办理相应的法律文本，并获得当局的批准。

5、业主全面进驻准备

小区（大厦）业主全面进驻之前，管理处将主动与业主沟通、协调，确定包括迁入日期、时间、搬运物资数量、停车地点、搬运路线、搬运时间、电梯使用等，并共同制定搬迁计划及注意事项。在迁入过程中，管理处将再次确认安排事项，派有关人员在现场迎接、指引路线，同时监督搬运工人遵守有关规定，保持良好秩序，减少对其他业主的影响。

二、前期物业管理人员安排计划与工作进度

1、人员安排计划

根据前期管理工作计划及施工进度，管理处的员工将按计划逐步招调到位。

（1）施工期人员安排及职责

① 成立前期物业管理小组，组长1人，由公司总经理担任；组员4人，负责领导、指挥、安排前期物业管理工作，进一步的调查摸底，制定出具体的小区（大厦）《物业管理前期介入方案》。② 派长驻小区（大厦）施工现场管理人员3人，在中标15天后进入现场，负责与施工管理方保持密

切的联系，参与施工方的日常管理工作，完成施工现场的物业管理前期工作。

（2）设备调试期人员安排与职责

成立以工程部经理为组长，由配电、给排水、空调、自动化专业工程师组成的四人小组赴现场，参与设备调试期观摩，接受设备提供方的培训负责掌握设施设备的性能、结构、参数等，编制设施设备操作

维修规程和各项作业指导书等。

① 接管验收前3个月，物业管理公司派往小区（大厦）的7名管理骨干将全部到位，负责大厦物业

管理的筹备工作，包括人员招聘、培训、物资装备等。

② 此阶段物业管理公司将适时派出由总经理带队的专业人员7人参与接管验收，拟定小区（大厦）

《物业管理接管验收方案》，协助管理处开展工作。

③接管验收前1个月，管理处全部人员到位。

2、工作进度

根据小区（大厦）实际情况和待业惯例，建议在定标后10天内签定《物业管理委托合同》，中标15

天后开展前期管理。

★小区（大厦）前期介入工作进度表

月份

5月底

项目

签定《物业管理委托合同》施工管理方的初次会晤 熟悉施工情况、隐蔽工程记

6-9月

初

10月

底

11月

底

12月

录，制订《物业管理前期介入方案》

参与设施设备的调试 盆艺摆放

岗亭、道闸与标识系统方案竣工验收

物业接管现场验收（包括备品 备件）

物业各种资料交接 返修、复验及试运行 清洁开荒

公众文件送审并发布 准备迎接全面进驻 物资装备的准备 外部公共关系的建立 全面进驻并开始正式运行

注：筹备期具体工作时间视施工进度调整

第三篇：物业管理前期介入

浅谈物业管理的前期介入

（发表于《中国住宅设施》、《首都房地产》）

众所周知，房地产开发的市场机制一般由生产、流通、消费三个基本环节组成，而物业管理是房地产消费环节的主要活动。因此，人们习惯地将物业管理称为房地产开发的后期工作。

既然是“后期”工作，其重要性便容易被人忽视，在工作程序上也往往跻身于后排的位置。更有甚者，开发商在前期工作中根本未顾及后期的入住及管理，工程完工，一交大吉。因前期工作的失误，往往导致后期纠纷的产生，不但给物业管理带来极大不便，处置稍有不当，还会损伤开发商的信誉和利益。

实际上，物业管理是房地产开发的延续和完善，是房地产开发的最后一道关口，在房地产开发的全过程中起着重要的作用。随着房地产市场的日趋成熟，消费者不仅关注开发商的品牌、地段的繁华与便利程度、房屋的性能及价格，还越来越重视入住后的物业管理。

笔者在房地产及物业管理行业工作多年，深切地认识到，物业管理提前介入房地产开发活动，已成为市场的必然。

一、物业前期介入的必要性

打开报章、浏览网页,纠纷、纠纷、还是纠纷…… 纠纷，已成为房地产市场见怪不怪的一道特殊风景。

我们的客户怎么了？我们的开发商怎么了？我们的物业公司怎么了？“不识庐山真面目，只缘身在此山中”，面对接二连三的纠纷，当事者往往是一头雾水。这时，通过第三只眼睛来看问题，常常会透过表象而现其本质。

第三只眼睛看问题，就是站在不同的角度对事物进行冷静的观察和辨析。在讨论物业前期介入问题之前，我们先请看下面的三个案例：

案例一：在北方地区的砖混结构多层住宅中，经常会出现因温差变化引起的温度裂缝，严重者可裂透墙体，尤以顶层为甚。裂缝的出现，常常令业主深感疑虑和担心，进而引发一系列复杂的纠纷。在甲小区处理类似问题的过程中，物业人员曾走访过一些专门处理工程裂缝的资深专家，并从中学到了如何预防裂缝的宝贵经验。在甲小区二期工程的前期设计时，就此类问题，物业人员曾主动向开发商提出了具体的预防性建议。可惜的是，该开发商习惯地认为物业人员不是专业的工程技术人员，在工程专业问题上不如设计师，对物业的意见重视不足，而是采取了设计师提出的只在墙体及窗口部位增加钢筋砼的做法。结果工程完工还不到一年时间，顶层温差裂缝就普遍出现，成为开发商和物业公司不得不面对的头疼问题。

案例二：在乙小区的施工中，销售人员及物业人员无意中发现各户卫生间内没有暖气，于是赶紧找开发商交涉。而开发商过分依赖工程技术人员，坚持认为通过热工计算，卫生间内可以不安装暖气，对物业人员的合理化建议没有采纳。结果乙小区竣工三年以来，卫生间没有暖气始终是业主投诉的热点之一，甚至个别业主因此拒缴供暖费，给小区物业管理及开发商的形象造成了一定的影响。

案例三：丙小区竣工后，在进行物业接管验收时，物业人员发现该小区的围墙低矮，不利于安全防范，于是提出了加高围墙的要求。开发商错误地认为物业人员小题大做，没有立即采取整改措施。但时间不长，就发生了窃贼翻墙而入的事件，小区居民意见很大，纷纷抗议，开发商这才“亡羊补牢”。

上述三个案例，已从前期规划设计、建筑施工、后期接管验收三个不同的阶段，印证了物业管理提前介入房地产开发活动的必要性。物业管理专业人士介入房地产开发活动的时间越早，就越有可能更多地规避一些不应发生的失误，最大可能的减少后期不必要的纠纷。

无庸否认，在众多的房地产纠纷中，的确有个别物业服务不到位的，也有个别业主行为过激无理取闹的，但更多的纠纷是因规划的不合理、设计的失误、施工的缺陷等等前期遗留问题所致。

开发商聘请的设计单位、施工队伍也许是十分优秀的，设计师、工程师也许是十分尽职的，但再优秀的技术人员也有他一定的局限性。稍有经济学常识的人都知道，在市场经济中，需求决定市场，市场决定一切。而所谓需求，是客户内心对所需商品和服务一种心理上的诉求，不经常地、深入地和客户接触，任何人也很难真正地了解其心理。

物业管理人员每天面对的广大的购房客户，处理的是客户形形色色的投诉和方方面面的问题，最了解客户想什么？需要什么？也最了解客户的家中经常出现那些使用功能和质量方面的问题？

物业管理如能早期介入房地产开发活动，可在前期工作中充分吸收客户的意见，弥补技术人员的局限和不足，有效地避免常见错误的重演，使开发产品的品质更符合市场的需求。

概言之，物业早期介入，具有如下作用： 有利于优化设计，完善规划设计细节； 有利于提高工程质量；

有利于保证物业的使用功能；

加强对物业的全面了解，便于后期管理服务。

二、物业管理前期介入的时机与阶段

既然物业管理在房地产开发活动的前期介入十分必要，那么，物业管理究竟在什么时机或说在房地产开发的哪个阶段介入最为适当呢？

因物业管理在我国起步较晚，而最早又是房地产的附属产业，所以，物业管理的介入时机也有一个逐步发展、逐步提前的过程。

最开始的模式，物业管理往往是在业主入住前才匆匆介入。开发商完成征地、拆迁、规划设计、建筑施工、竣工验收、销售出租等一系列前期工作后，在业主办理入住手续之前，才将建成的物业移交物业公司。此时，木已成舟，物业介入后即便发现不如人意的地方，也为时已晚，不可能再做大的改动，只能维持现状。在此境况下，物业管理的主要工作之一往往是为开发商处理遗留问题。、随着房地产业的发展与成熟，人们对物业管理工作日趋重视，物业管理的介入阶段逐步前移至房地产销售阶段。政府有关规章（京国土房管物[2003]1060号文件）也明文规定：“建设单位销售物业时，应将前期物业服务合同中的物业管理服务内容和质量要求、服务费用和收费方式作为房屋买卖合同的内容。建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”物业管理此时介入，可对销售人员进行一些必要的物业服务专业知识培训和指导，避免在销售中经常出现的乱承诺、虚假承诺现象，减少业主入住后的纠纷。但在房地产销售阶段，工程施工也往往进行到了一定程度，一些前期的隐患已然无法避免。

在工程建筑施工阶段，有些开发商的习惯作法是聘请一家较好的监理公司，再派驻几个好的工程技术人员即可，往往认为物业管理人员不是专业的施工技术人员，对物业管理在施工阶段介入认识不足。

其实，施工技术人员更多关注的是照图施工，而一个项目在竣工交付使用后的几十年甚至上百年的漫长过程中，只有业主和物业管理企业来直接面对有可能出现的各种问题。物业管理人员在长期的工作实践中，对各种质量问题有着更直观、更深刻的了解，他们更关注使用功能方面的问题，而绝非仅仅是表面的垂直平整度。

物业管理在工程建筑施工阶段介入，无疑为开发商的质量控制增加了一份力量，使工程质量多了一份保障，可最大程度地防止一些质量通病的出现。

随着房地产市场竞争的日趋激烈，越来越多有远见的开发商已不再止步于请物业管理人员介入施工管理，而是将物业管理的介入时机提前至了前期规划设计阶段。规划设计是一个项目的灵魂和前提，对项目建成后是否完整、舒适、宜居、合理有着先天性的制约作用。一般的设计人员往往习惯于从技术角度考虑问题，而对以后的管理和使用问题却很难完全预料和估计。物业管理专业人员此时介入，可从业主、使用人和管理者的角度，针对日常使用管理中容易发生的实际问题，提出合理化建议，完善设计细节，进一步优化设计方案，从源头上减少项目的“先天性疾病”。

近年来，又有专家提出了“超前介入”的说法。所谓超前介入，源自于超前意识。一些优秀的开发商为提高自己产品的竞争力，从高起点起步，充分考虑人们对居住环境和房屋产品的不断变化的更高需求，在房地产项目的可行性研究和策划阶段，就预先考虑到以后的物业管理问题，请物业管理专业人士对项目论证发表意见，提出建议。

物业管理提前介入房地产开发活动，已成为业内的共识，而且介入时机越早越好。介入越早，就越能提高产品的品质；介入越早，越能赢得市场。

三、物业管理前期介入应注意的问题

物业管理前期介入，主要是发挥物业管理专业人员的经验和特长，弥补房地产开发前期的缺陷和漏洞，它不同于日常的物业管理活动。想做好物业管理的前期介入工作，就应注意以下几个问题：

（一）加强业务学习和积累，不断提高物业管理人员的自身素质。物业管理工作，涉及规划设计、建筑施工、法律等不同领域的专业知识。在日常工作中，必须加强自身的业务学习，不断用知识来充实自己。工作中遇到疑难问题，应当及时向有关专家请教。对平时常见的质量、使用功能问题，要分析其产生的原因、预防和处理的方法。只有做到“打铁先须自身硬”，才能在前期介入的过程中发挥应有的作用。

（二）了解业主的呼声，虚心向业主学习。我们直接的服务对象就是广大的业主，没有人比我们更具深入接触业主的先天优势。业主可以不懂建筑学，但他们做为房地产产品的最终使用者，往往比专家更深知产品的优缺点，更了解产品应该改进的方向。业主是最好的老师，只有不断深入地听取业主的意见和呼声，并将其条理化、系统化，在前期介入的过程中，才能真正站在业主的角度用第三只眼睛来观察问题、分析问题、解决问题。

（三）调整好自己的心态，摆正自己的位置。物业前期介入，只是在房地产开发活动的前期进行参与，应该说是一种参谋的角色。在实际工作中，要想当好参谋，首先要协调好同各个部门的工作关系，不要越俎代庖，更不能搞越权指挥。但搞好关系，不是不谈问题。对前期发现的有可能影响后期使用、管理的问题，应及时找有关人员交涉，要据理力陈，切实发挥物业前期介入的作用。

（四）抓住重点，保证使用功能。物业管理前期介入，重点要确保开发产品的使用功能和质量。物业管理人员应根据以往的经验和日后使用、管理的需要，对诸如配套设施的完善、水电气暖的供应、安防系统的布局、质量通病的预防等，有针对性的提出意见和建议。

（五）加强对项目的全面了解，为后期接管做好准备。在物业管理前期介入的过程中，物业管理人员应尽可能全面地收集相关资料，如图纸发生变更、增减，特别是管线的节点、走向与图纸标注不一致时，更应做好详细的记录。如能对项目的土建、水电、供暖等各种情况了如指掌，就会给后期的物业管理工作带来便利，既能提高物业管理企业的工作效率和工作质量，也能提高业主的满意度。

物业管理的前期介入，是市场的选择，更是新观念对旧观念的撞击。所谓以人为本，关键是以产品的使用者（业主）为中心。通过物业管理在房地产开发活动中的前期介入，必将使房地产开发行为日趋规范，使房地产开发产品日益符合广大业主的需求。

第四篇：物业管理前期介入合同

****项目

前期介入物业服务合同

本合同由****房地产开发有限责任公司与****物业管理有限公司在北京订立。

甲方：****房地产开发有限责任公司（以下称“甲方”）地址：**市**区**路**号 法人代表：

乙方：****物业管理有限公司（以下称“乙方”）地址：**市**区**路**号 法人代表：

甲、乙双方都是具有合法经营权的企业法人。根据《中华人民共和国合同法》及有关物业管理法律、法规，经过甲乙双方友好协商，在平等、自愿和协商一致的基础上，甲方委托乙方实施“****项目”（以下简称“本物业”）的项目前期介入服务工作，特订立本合同。

基本原则

1． 甲方委托乙方为本项目提供本物业项目前期介入物业服务工作；

2． 乙方接受甲方的委托及甲方的监管，并按照本合同约定的模式为本项目提供前期介入物业服务。

物业基本情况如下：

名 称: ****项目 类 型: 住宅及配套 座落位置: ***区*** 建筑面积:（预测面积）97586平方米 区域四至: 东至：***路 南至：***街 西至：***路 北至：***街

以上各项指标如有变更，甲方应于变更后一周内书面告知乙方。

根据《中华人民共和国合同法》及有关物业管理法律、法规和政策的规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲、乙双方经过认真协商，就甲方聘请乙方对****项目提供专业化物业管理前期介入服务事宜订立本合同。

（3）编制《本物业项目管理筹备工作计划》；（4）编制部门职能设置、岗位职责和人员编制；（5）编制内部管理制度和工作程序；

（6）对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训；

（7）派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务；（8）将全部前期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归入物业管理档案；

（9）负责相关物业管理及客户关系信息调研工作； 5.竣工验收阶段

（1）在各项工程完工后，参与单项工程竣工验收；（2）在分期建设的工程完工后，参与分期竣工验收；（3）在工程全面竣工后，参与综合竣工验收。

（4）编制《 用户手册 》、《 二次装修管理方案 》等文件；（5）编制本物业的接管验收及配合竣工验收的工作计划；（6）制订《前期物业管理服务方案》；（7）制订业主入伙筹备策划；（8）参与编制入伙通知书；（9）参与编制入伙须知；

（10）制定业主入伙手续办理流程；（11）制订交楼收费清单；

（12）制定入伙手续办理所需各种表格、资料。

甲方签章：

乙方签章：

法人代表：

年

月 日

法人代表：年

日

月

第五篇：物业管理前期介入工作细则

物业管理前期介入工作细则

1、物业管理公司在开发商对项目规划设计时应该提出哪些意见？

答：一个房地产项目推出时不但要考虑对销售有利的各种外部条件，更要考虑与之对应的配置和设施的物业管理的简便和低维护支出费用，所以物管方面对物业设计（说明）应该提出以下几点建议：

（1）要考虑商业和物管用房的预留（包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等）。

（2）配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管。（3）设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁。（4）高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。

（5）水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层。

（6）信报箱的设置亦要考虑邮政需要放在首层（放在架空层等首层以上，邮电部门会加收服务费），并且信报箱的规格和锁要符合要求，也可以同时考虑送奶的存放。

（7）小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。（8）小区内的车位配置要考虑到深圳市户均车辆比例尽量充足。

（9）小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的。

（10）小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。

（11）绿化带植物的品种（尤其是高档大型物业小区）不要设计得太名贵、太繁多。除充分考虑到错落有致，四季有花有香，配制原则是大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物。

（12）小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。

（13）小区内尽量不要配置有安全隐患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、转盘、高低杠杆等设施和器械。

（14）排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。（15）现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地，所以阳台设计应考虑统一接管，并配二个地漏（其中一个为洗水机排水用）否则业主在二次装修的排管时，施工不规范会引发一系列问题。

（16）低价商品房业主用窗式空调多，故卧室大多预留窗式空调口，预留空调口可设计成即可以安装窗式分体空调的室外机，又可以安放窗式空调机，还要方便以后维护、加雪种拆装等，以避免产生老式空调口的敝端和遗留问题（渗漏）。

（17）建筑物的可上人平台可以设计成花坛、绿化带；多层屋顶不上人天台设计成易于养护的绿化带，既可以隔热又可以弥补地面绿化面积的不足（第五面资源的利用）。（18）现代家庭的电话、电脑、电视等家用电器容量较大，所以布线设计应考虑主、次卧房及大厅都应配置预留电话插座、宽带网或局域网电脑连线插口、电视插座和家庭影院环挠音响接口。另外，甚至可以考虑可视对讲电话、门铃的配置除在玄门外，在洗手间亦可配置（以免在冲凉、上厕时有人来电来访时的尴尬。）

（19）楼道侧墙应考虑铺设一定高度的瓷片（防涂鸦，防污渍）。找房地产资料 到中国地产商

（20）楼道内电表箱等其它线盒箱不要用通用锁应采用专用锁，楼道开关总闸更应内藏而不外露（以防小孩和他人捣乱拨弄）。

（21）小区内的消防水管是否考虑可用（在地面）油漆的红管或不易退色的油漆管（以减

少高空作业）。

（22）小区路灯不必多，只需满足一定的光照度就可以，路灯尽量采用大路货灯座要耐锈蚀，牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用节能灯胆（方便日常维修、减少开支）。

（23）垃圾收集站最好设计在小区进出口附近处，且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业不影响小区安宁。

（24）单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关（以方便手提东西的业主上下楼梯，且减少楼道公共照明用电量）。

（25）一般核定一个单元楼道灯用电量一个月才十来度电，故电表配制要选用最小容量（以免大容量电表收取几十度费用而发生不必要的支出）。

（26）消防水泵、二次供水等设备设施功率大但用电量很少的可否合用一个电表。（27）由于商业用水和居民用水的收费标准不同，建议居民用水和商铺用水的管路分开并各配计量表（以避免自来水公司自定商业用水和居民用水的比例，一般都把收费高的商业用水比例定的比较高，无形中又会长期多支出费用）。

（28）小区的地下排污管道要铺设合理，井口间距要合适，一般不要超过管路疏通时的竹片长度或机械疏通机可达长度。

（29）凡有空调机滴水管的沿墙周围应做绿化带（既利用上了空调水，又美化了环境，避免了以往空调滴水面造成地面青苔）。

（30）建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑送纱窗（以减少高空抛物现象）。

（31）各单元门、停车位、外围、巡视死角，商铺招牌部位平台等应设计加装闭路电视监控。

（32）所有单元进户门应设计遮雨棚（防雨水和淋花水）。

（33）商铺商前后的预留空调位及排水位往往被开发商所忽视，设计中应考虑进去。（34）建筑上不要出现死角即不可上人的平台等（以减少卫生死角和高空作业）。（35）重要管路和线路要预留备用管线或活口，（以免发生局部损坏换整条管线、劳民伤财）。

（36）最容易发生问题（渗水）的排污管、水管在穿越楼板，墙体因受挤压而易爆裂（pv管）或生锈而破裂（镀锌管）故设计时最好设置套管。

（37）小区配套公共设施规划设计要一步到位：

（a）按物管要求配置绿化率、物管用房、商业用房、功能用房和设备用房。（b）管道煤气，智能综合布线，二次加压的管路及闸阀，用于餐饮商铺预留的排烟道和隔油池等都应在设计中加以考虑。

（c）阳台设计要考虑到花盆座架（底部向里倾斜）以防淋花水往下滴水给下面业主带来不便，客厅、主人卧室分体式空调穿线预留外斜防水措施设计要考虑进去。

2、物业公司在工程施工阶段介入过程中应注意什么？

答：一个物业的整体质量是由建材设备本身的质量和安装施工质量二大部分组成，所以对于物业管理公司来讲主要对开发商提以下几点建议：

（1）对小区（大厦）的重要大型设备、设施的供应商，应尽量选择能将供货、安装、调试、售后维修保养一体化的实体公司，在价格相近的几家供货商中，尽可能选择历史悠久、售后技术服务良好、价格适中的那家。

（2）小区基建工程采用的批量较大的各种建材、装饰材料、水电器材等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件，尽量采用国家和本市指定厂家所生产的牌子、型号与规格。

（3）涉及小区物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀、抗挤压应力、做套管，且参于监理公司共同把好相关过程控制和验收控制的监督检查质量关，绿化带土质的厚度要符合要求。

（4）所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位都应与开发产就设备（或大宗材料、配件）的保质（修）期的保质（修）内容、保质（修）期限、责任、费用(维修保证金)、违约处理等达成书面协议，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话。

（5）一些重要的大型配套设备（包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话交换系统等）的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书，并对物管相关技术操作人员提供正规的培训。

（6）小区物业所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明（如电表、水表须经过水电部门校验合格才允许使用，闭路电视监控系统须经过公安部门的安全技防测试合格后才准许使用，还有消防报警系统、灭火器、电梯变配电系统、停车场、交通管理系统等）最好由设备或仪表供货安装单位一并解决。（7）为方便以后的物业管理，对大型重要的公共配套设备能设立独立的电表或电表（便于情况分析和成本控制），高层及大型写字楼的室内照明插座电源应与中央空调系统用电线路及计量分开，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统一、集中（便于抄表、住户忘关开关时可临时切断电源），电话分线分层分户应作好识别标记，合理分配。

（8）各专业工程技术人员要做好质量跟进工作深入现场，掌握第一手资料、尤其是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向、重要闸阀和检查口的位置，以及相应的施工更改记录。

（9）重要的土建要确保一定抽验合格率，所有的隐蔽工程都要进行质量验收、且要有物管人员参加。

（10）物业的竣工验收，物管人员应会同参加，对不符合物管要求的工程项目有权令其整改满意后再签字，物业（包括设备设施）的二次接管验收须全面把关交接，尤其是图纸、资料、更改记录。

3、物业管理公司在开发商项目开盘后对外售楼时应注意哪些事项？

答：严格审核售楼说明书、媒体广告和房地产买卖合同，对不利于物管的条款和承诺应删除或修改，以免带来后患。如购八楼房送顶楼阳台，买一楼送花园（公共场地不属于套内面积，误导消费者）；免x年管理费或只按 多少元／m2收取管理费（让物业公司倒贴钱）；小区提供xx会所服务（会所一向是个赔钱项目，谁来投资设备，谁来支出场地管理费、水电费、维修费和人工费？谁来贴补经营亏损？）；承诺小区会有管道煤气，智能化管理系统，闭路监控，二次加压，喷泉泳池、绿化庭院等，但设计时根本没有考虑，更谈不上交付使用（业主入伙发现承诺不兑现时和物业公司结怨），物管公司应该对开发商售楼部分人员进行短期培训，对客户在物业管理方面的咨询要对答如流，前后一致。