物业管理前期介入的作用

第一篇：物业管理前期介入的作用

物业管理前期介入的作用

物业管理前期介入的作用

随着中国社会的发展，九十年代物业管理行业的兴起，物业管理机制在对建成物业的管理和对使用人的服务上，发挥了原有房管体制没有的作用，得到了全社会的认可。从表面上看物业管理是对物业的使用管理，因此，物业管理只要在物业交付使用时介入即可。然而，随着物业管理的深入发展，物业管理总是在物业建成之后介入的状况已经不适应物业管理发展的需要。物业开发建设是一次性的“买卖”，而物业管理则是长期伴随业主的事情。

很多人把物业管理看成是房地产开发的附属，并不把物业管理行业看成是一个卓有建树的独立行业。但是，总结物业管理多年的经验，由于房地产开发建设过程中留下的缺憾，如常见的车位拥挤，住房使用功能不全，空调位置未考虑，脱排水管道未顾及，以及水、电、煤、通风、交通等配套方面存在的问题，给房产使用人和物业管理单位带来了诸多影响。随着物业管理行业的不断发展，人们对物业管理的作用有了相当的认识和重视。能不能让物业管理提前介入物业建设，在物业开发项目未竣工前，直至规划设计阶段即开始介入，从物业管理的角度及早发现问题、解决问题，避免出现入住后的管理、使用难题，引起了人们的广泛关注。

物业管理是一种对物业全程的管理，其首要环节即使物业的前期管理，物业前期管理是指物业管理企业在物业的开发设计阶段即介入，从事物业形成前的阶段管理。详细来说，物业管理早期介入，指开发企业邀请从事物业管理企业及有关人员，从物业管理和运作角度为开发企业提出小区规划、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售租赁多方面的建设性意见，并制定物业管理方案，以便以后物业管理工作打下良好的基础。

目前已经有一些富有远见的房地产开发商开始尝试让物业管理企业在项目规划设计阶段开始提前介入，悉心听取来自物业管理单位的意见建议，完善物业建设，完美楼盘品质，得到了市场良好的回报，也理顺了后期管理的诸多事情，为正式投入使用后的物业管理奠定了良好的基础。本文试图从物业管理企业在前期介入方面的实践来谈前期介入的作用，目的在于探讨和促进物业管理前期介入。

现代建筑，设计复杂，技术含量高，安装、施工难度大。各种新材料的不断投入使用，专业门类越来越广。为了对一个物业实施有效管理，保证物业正常使用和功能的发挥，需要物业管理企业的前期介入。目前，也有很多物业管理企业对物业项目实施前期介入，但大多数的前期介入都是在入住前半年左右进入的，所做的主要工作也只是就建筑安装后期阶段的工作提出一些建议，为接管验收做前期准备，而没有从实质上参与到物业项目前期开发建设中来，在深度和广度上都存在一定的缺陷，给后续的物业管理带来很多问题。从总体上看，物业管理的前期介入一直是困扰当前物业管理的一个薄弱环节。

一、从项目设计开始提前介入，参与物业建设项目的优化设计，对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，避免物业建成后的使用和管理问题。

物业的设计人员不是专业的物业管理者，在项目规划设计阶段，规划设计人员往往只从设计技术角度考虑问题，其在制定设计方案时，不可能将后期的物业管理经营中可能出现的问题考虑的那么全面，或者很少从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题，造成物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。

同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔，建筑、设施的技术进步和业主需要的不断提高都有可能使设计方案落伍。而物业管理企业作为物业的管理经营维护者，对物业可能出现的问题有比较清楚的了解，其前期介入，可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论，完善设计细节，提出一些合理的建议，使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。

如2000年投入使用的某大厦，其绝大部分设计工作是96年内完成的，若全部按照设计图纸建设，则与后期使用和经营管理要求就有一定距离。作为前期介入该大厦的物业管理公司，积极组织物业管理专业人员对大厦各类设备如电梯、电气、空调、洁具、电脑布线、停车场管理系统进行了深入细致的调研，参与设备、材料的选型及供应商的考察选用，到有关生产厂家进行了实地考察。在此基础上，从完善大厦设计细节、更好地搞好本大厦的经营的角度提出了一系列建议，并提出了需补充和完善的项目。这些项目经同开发商和业主方沟通后,最终都做出了更加合理的方案并付诸实施，取得了很好的效果。

二、积极参与工程监理工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现问题，及早解决问题，避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。

国家建设部已有明文规定，我国的施工建设要与国际接轨，设立建设监理制，这样，一批专业工程监理公司便应运而生。尽管如此，由于物业管理公司在物业的管理和使用方面拥有第一手资料，并作为潜在业主的楼宇验收接管代理，在物业的建设过程中参与监理，可以加强房屋建造质量管理。这样，在施工单位自我质量管理，开发单位检查管理的基础上，又增加了用户单位的监督管理，不仅强化了房屋建造中的生产技术的监控，而且还落实、保证了质量监督的组织措施，从而确保房屋建造质量。

在工程施工这个关键时期，开发商的主要精力更多放在工程进度、资金筹措和促销推广上，尽管从开发商的本意来说，总是希望能保证工程质量，使所建物业达到优良乃至优质工程目标，但是由于人力、技术、精力等方面的原因忽视对工程质量的全面监控。物业管理公司选派相应的管理人员介入施工质量管理，对土建结构、管线情况、设备安装、用材性能一清二楚，提前熟悉物业中各种设备的操作和线路的来龙去脉。有利于物业的工程质量，为以后的物业管理带来极大的方便，也为降低后期管理的操作成本，增加经济效益，收到业主满意，物业管理顺利双赢效果打下了基础。

很多物业质量不如人意，今天厕浴间漏，明天屋面漏，后天屋里长磨菇，严重影响了业主的生活质量，造成大量投诉，业主在找开发商解决不了问题的时候，往往迁怒于物业管理企业，拒绝缴纳物业管理费，使物业管理公司成了“替罪羊”。基于长期性考虑的物业管理企业提前介入后，却在一定程度上很好地解决了这个问题。避免了物业建成后给使用和管理维护服务带来的缺憾。

三、提前熟悉所安装的设备设施，做好财务预算，确保物业管理单位能够在物业建成后一开始投入使用即能为业主提供良好的物业管理服务。

在接管验收阶段，开发商往往只注重物业整体的交付使用，而很少考虑到物业公司接管后细微全面的需要，给物业建成后的使用维护带来诸多不便，也对物业管理单位顺利、及时地为业主提供良好的管理服务带来影响。有物业管理公司提前介入后，发展商可以得到物业管理公司的紧密配合，使其专心开发建设。物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求，对接管的物业从使用功能上严格把关，促使开发商引起高度重视并要求承建单位限期解决，确保各项设备设施在投入使用住前就能正常运行。

由于早期介入物业开发，物业管理公司对该物业的整体情况相当熟悉，这对物业的管理、养护、维修，可以说带来许多便利。一是方便了物业管理中维修保养计划的安排；二是方便了物业管理中的检修，特别是可以缩短检修时间；三是能够或比较容易保证维修质量等。所有这一切，提高了物业管理工作效率和工作质量，为物业管理公司向住户提供良好的服务打下了基础。

早期介入可以做好财务预算和业主公约、物业使用守则的制定。通过初期设计建造全过程的现场跟踪管理，能有事实根据较精确的进行财务预算分析，较好的控制日后的管理成本，根据物业的层次或档次来确定各类服务标准，保证服务费用的有效使用，达到最佳效果。

此外，早期介入有利于安全防范和人才培训。安全工作在物业管理中占有重要地位，也是业主购房意向的重要因素，关系到物业管理公司的声誉。物业管理人员的早期介入，使得保卫和防火工作在物业交付使用时做到没有漏洞，安全系统设施完好无损，需要时及时投入使用，把小区安全纳入城市这个大系统中去。人才是各行各业管理水平，技术水平和企业生存发展的重要保证。物业管理也是一样，那些物业投入时才进入的物业管理队伍，往往仓促上阵，难免在初期的管理中导致很多不应有的失误，也给业主留下了不好的印象，而物业的早期介入可以提前造就一批高素质的管理人才，在物业交付使用时及时提供于相适应的优质服务。

实践证明，让物业管理单位提前介入物业开发建设，对完善物业功能、确保物业建设质量、确保物业在建成后漫长的使用期间顺利的维护保养等方面，有无

可替代的重要作用。但是，由于目前设计、建设、施工、安装、监理等环节的单位对物业管理的认识重视不够，致使物业管理行为滞后，造成物业建成后的长期管理服务工作中，出现诸多问题。要解决问题，应从根本上改变人们对物业管理的概念，要认识到，物业建设相比物业管理之下只是短期行为，而物业管理则是长期的过程。做好物业管理工作对于提高物业质量，延长物业的使用寿命，有着重要的作用。而物业管理前期介入是首要的环节，如果在相关物业管理法规中，从法律的高度，把物业管理的前期介入纳入法规，那么，这将对我国今后的整体物业建设质量和物业管理质量乃至人民生活质量将产生极大的促进作用，其意义将是及其重大深远的。

参考文献：

《中国物业管理》

《物业管理》

《面向21世纪中国物业管理研讨会论文集》

第二篇：物业管理前期介入

浅谈物业管理的前期介入

（发表于《中国住宅设施》、《首都房地产》）

众所周知，房地产开发的市场机制一般由生产、流通、消费三个基本环节组成，而物业管理是房地产消费环节的主要活动。因此，人们习惯地将物业管理称为房地产开发的后期工作。

既然是“后期”工作，其重要性便容易被人忽视，在工作程序上也往往跻身于后排的位置。更有甚者，开发商在前期工作中根本未顾及后期的入住及管理，工程完工，一交大吉。因前期工作的失误，往往导致后期纠纷的产生，不但给物业管理带来极大不便，处置稍有不当，还会损伤开发商的信誉和利益。

实际上，物业管理是房地产开发的延续和完善，是房地产开发的最后一道关口，在房地产开发的全过程中起着重要的作用。随着房地产市场的日趋成熟，消费者不仅关注开发商的品牌、地段的繁华与便利程度、房屋的性能及价格，还越来越重视入住后的物业管理。

笔者在房地产及物业管理行业工作多年，深切地认识到，物业管理提前介入房地产开发活动，已成为市场的必然。

一、物业前期介入的必要性

打开报章、浏览网页,纠纷、纠纷、还是纠纷…… 纠纷，已成为房地产市场见怪不怪的一道特殊风景。

我们的客户怎么了？我们的开发商怎么了？我们的物业公司怎么了？“不识庐山真面目，只缘身在此山中”，面对接二连三的纠纷，当事者往往是一头雾水。这时，通过第三只眼睛来看问题，常常会透过表象而现其本质。

第三只眼睛看问题，就是站在不同的角度对事物进行冷静的观察和辨析。在讨论物业前期介入问题之前，我们先请看下面的三个案例：

案例一：在北方地区的砖混结构多层住宅中，经常会出现因温差变化引起的温度裂缝，严重者可裂透墙体，尤以顶层为甚。裂缝的出现，常常令业主深感疑虑和担心，进而引发一系列复杂的纠纷。在甲小区处理类似问题的过程中，物业人员曾走访过一些专门处理工程裂缝的资深专家，并从中学到了如何预防裂缝的宝贵经验。在甲小区二期工程的前期设计时，就此类问题，物业人员曾主动向开发商提出了具体的预防性建议。可惜的是，该开发商习惯地认为物业人员不是专业的工程技术人员，在工程专业问题上不如设计师，对物业的意见重视不足，而是采取了设计师提出的只在墙体及窗口部位增加钢筋砼的做法。结果工程完工还不到一年时间，顶层温差裂缝就普遍出现，成为开发商和物业公司不得不面对的头疼问题。

案例二：在乙小区的施工中，销售人员及物业人员无意中发现各户卫生间内没有暖气，于是赶紧找开发商交涉。而开发商过分依赖工程技术人员，坚持认为通过热工计算，卫生间内可以不安装暖气，对物业人员的合理化建议没有采纳。结果乙小区竣工三年以来，卫生间没有暖气始终是业主投诉的热点之一，甚至个别业主因此拒缴供暖费，给小区物业管理及开发商的形象造成了一定的影响。

案例三：丙小区竣工后，在进行物业接管验收时，物业人员发现该小区的围墙低矮，不利于安全防范，于是提出了加高围墙的要求。开发商错误地认为物业人员小题大做，没有立即采取整改措施。但时间不长，就发生了窃贼翻墙而入的事件，小区居民意见很大，纷纷抗议，开发商这才“亡羊补牢”。

上述三个案例，已从前期规划设计、建筑施工、后期接管验收三个不同的阶段，印证了物业管理提前介入房地产开发活动的必要性。物业管理专业人士介入房地产开发活动的时间越早，就越有可能更多地规避一些不应发生的失误，最大可能的减少后期不必要的纠纷。

无庸否认，在众多的房地产纠纷中，的确有个别物业服务不到位的，也有个别业主行为过激无理取闹的，但更多的纠纷是因规划的不合理、设计的失误、施工的缺陷等等前期遗留问题所致。

开发商聘请的设计单位、施工队伍也许是十分优秀的，设计师、工程师也许是十分尽职的，但再优秀的技术人员也有他一定的局限性。稍有经济学常识的人都知道，在市场经济中，需求决定市场，市场决定一切。而所谓需求，是客户内心对所需商品和服务一种心理上的诉求，不经常地、深入地和客户接触，任何人也很难真正地了解其心理。

物业管理人员每天面对的广大的购房客户，处理的是客户形形色色的投诉和方方面面的问题，最了解客户想什么？需要什么？也最了解客户的家中经常出现那些使用功能和质量方面的问题？

物业管理如能早期介入房地产开发活动，可在前期工作中充分吸收客户的意见，弥补技术人员的局限和不足，有效地避免常见错误的重演，使开发产品的品质更符合市场的需求。

概言之，物业早期介入，具有如下作用： 有利于优化设计，完善规划设计细节； 有利于提高工程质量；

有利于保证物业的使用功能；

加强对物业的全面了解，便于后期管理服务。

二、物业管理前期介入的时机与阶段

既然物业管理在房地产开发活动的前期介入十分必要，那么，物业管理究竟在什么时机或说在房地产开发的哪个阶段介入最为适当呢？

因物业管理在我国起步较晚，而最早又是房地产的附属产业，所以，物业管理的介入时机也有一个逐步发展、逐步提前的过程。

最开始的模式，物业管理往往是在业主入住前才匆匆介入。开发商完成征地、拆迁、规划设计、建筑施工、竣工验收、销售出租等一系列前期工作后，在业主办理入住手续之前，才将建成的物业移交物业公司。此时，木已成舟，物业介入后即便发现不如人意的地方，也为时已晚，不可能再做大的改动，只能维持现状。在此境况下，物业管理的主要工作之一往往是为开发商处理遗留问题。、随着房地产业的发展与成熟，人们对物业管理工作日趋重视，物业管理的介入阶段逐步前移至房地产销售阶段。政府有关规章（京国土房管物[2003]1060号文件）也明文规定：“建设单位销售物业时，应将前期物业服务合同中的物业管理服务内容和质量要求、服务费用和收费方式作为房屋买卖合同的内容。建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”物业管理此时介入，可对销售人员进行一些必要的物业服务专业知识培训和指导，避免在销售中经常出现的乱承诺、虚假承诺现象，减少业主入住后的纠纷。但在房地产销售阶段，工程施工也往往进行到了一定程度，一些前期的隐患已然无法避免。

在工程建筑施工阶段，有些开发商的习惯作法是聘请一家较好的监理公司，再派驻几个好的工程技术人员即可，往往认为物业管理人员不是专业的施工技术人员，对物业管理在施工阶段介入认识不足。

其实，施工技术人员更多关注的是照图施工，而一个项目在竣工交付使用后的几十年甚至上百年的漫长过程中，只有业主和物业管理企业来直接面对有可能出现的各种问题。物业管理人员在长期的工作实践中，对各种质量问题有着更直观、更深刻的了解，他们更关注使用功能方面的问题，而绝非仅仅是表面的垂直平整度。

物业管理在工程建筑施工阶段介入，无疑为开发商的质量控制增加了一份力量，使工程质量多了一份保障，可最大程度地防止一些质量通病的出现。

随着房地产市场竞争的日趋激烈，越来越多有远见的开发商已不再止步于请物业管理人员介入施工管理，而是将物业管理的介入时机提前至了前期规划设计阶段。规划设计是一个项目的灵魂和前提，对项目建成后是否完整、舒适、宜居、合理有着先天性的制约作用。一般的设计人员往往习惯于从技术角度考虑问题，而对以后的管理和使用问题却很难完全预料和估计。物业管理专业人员此时介入，可从业主、使用人和管理者的角度，针对日常使用管理中容易发生的实际问题，提出合理化建议，完善设计细节，进一步优化设计方案，从源头上减少项目的“先天性疾病”。

近年来，又有专家提出了“超前介入”的说法。所谓超前介入，源自于超前意识。一些优秀的开发商为提高自己产品的竞争力，从高起点起步，充分考虑人们对居住环境和房屋产品的不断变化的更高需求，在房地产项目的可行性研究和策划阶段，就预先考虑到以后的物业管理问题，请物业管理专业人士对项目论证发表意见，提出建议。

物业管理提前介入房地产开发活动，已成为业内的共识，而且介入时机越早越好。介入越早，就越能提高产品的品质；介入越早，越能赢得市场。

三、物业管理前期介入应注意的问题

物业管理前期介入，主要是发挥物业管理专业人员的经验和特长，弥补房地产开发前期的缺陷和漏洞，它不同于日常的物业管理活动。想做好物业管理的前期介入工作，就应注意以下几个问题：

（一）加强业务学习和积累，不断提高物业管理人员的自身素质。物业管理工作，涉及规划设计、建筑施工、法律等不同领域的专业知识。在日常工作中，必须加强自身的业务学习，不断用知识来充实自己。工作中遇到疑难问题，应当及时向有关专家请教。对平时常见的质量、使用功能问题，要分析其产生的原因、预防和处理的方法。只有做到“打铁先须自身硬”，才能在前期介入的过程中发挥应有的作用。

（二）了解业主的呼声，虚心向业主学习。我们直接的服务对象就是广大的业主，没有人比我们更具深入接触业主的先天优势。业主可以不懂建筑学，但他们做为房地产产品的最终使用者，往往比专家更深知产品的优缺点，更了解产品应该改进的方向。业主是最好的老师，只有不断深入地听取业主的意见和呼声，并将其条理化、系统化，在前期介入的过程中，才能真正站在业主的角度用第三只眼睛来观察问题、分析问题、解决问题。

（三）调整好自己的心态，摆正自己的位置。物业前期介入，只是在房地产开发活动的前期进行参与，应该说是一种参谋的角色。在实际工作中，要想当好参谋，首先要协调好同各个部门的工作关系，不要越俎代庖，更不能搞越权指挥。但搞好关系，不是不谈问题。对前期发现的有可能影响后期使用、管理的问题，应及时找有关人员交涉，要据理力陈，切实发挥物业前期介入的作用。

（四）抓住重点，保证使用功能。物业管理前期介入，重点要确保开发产品的使用功能和质量。物业管理人员应根据以往的经验和日后使用、管理的需要，对诸如配套设施的完善、水电气暖的供应、安防系统的布局、质量通病的预防等，有针对性的提出意见和建议。

（五）加强对项目的全面了解，为后期接管做好准备。在物业管理前期介入的过程中，物业管理人员应尽可能全面地收集相关资料，如图纸发生变更、增减，特别是管线的节点、走向与图纸标注不一致时，更应做好详细的记录。如能对项目的土建、水电、供暖等各种情况了如指掌，就会给后期的物业管理工作带来便利，既能提高物业管理企业的工作效率和工作质量，也能提高业主的满意度。

物业管理的前期介入，是市场的选择，更是新观念对旧观念的撞击。所谓以人为本，关键是以产品的使用者（业主）为中心。通过物业管理在房地产开发活动中的前期介入，必将使房地产开发行为日趋规范，使房地产开发产品日益符合广大业主的需求。

第三篇：物业管理前期介入

物业管理前期介入

总体来说，物业管理的前期介入工作分为以下几个时段和内容：

● 施工期物业管理

● 设施设备调试期物业管理

● 竣工验收及物业接管验收期间物业管理

● 前期物业管理人员安排与工作进度

一、施工期物业管理工作

1.熟悉施工现场和各类施工图纸。

2.跟踪了解隐蔽工程施工及各类管道检修口预留位置情况并作详细记录。

3.了解设计和施工状况，各公共部分水电开关、装饰装修材料的造型及位置，环境清洁用水预留接

口等。

4.对可能存在的施工质量隐患或影响使用和管理的问题同开发商协商，进行改进。

5.对影响小区（大厦）功能、危及设备和业主人身安全、严重影响今后管理运行的问题及时同开发

商洽谈解决，一时无法解决的，列出整改报告提交开发商备案处理。

二、设施设备调试期物业管理

1.工程部门对设备的选型、安装提出建议，对现场设施设备安装状况进行检查。

2.工程部门参加机电设备的检测检查，建立调试档案

3.从物业管理的角度对可能造成的隐患或妨碍今后日常维修维护的问题，及时通报开发商。

4.参与设备调试，对小区（大厦）的供配电、电梯、空调（包括空调、通风及消防排烟等）、给排水（包括消防供水等）、弱电（包括消防自动报警、楼宇自动化、保安电视监控、综合布线等）等项目的调试，对设施设备的性能、结构、参数、工作环境和操作要领进行详细记录；编制设施设备操作维修规程

和各项操作指导书。

三、小区（大厦）竣工验收及接管验收期物业管理

1.小区（大厦）竣工验收

2.物业企业接管验收

物业按业主进驻使用的要求进行全面检查，物业接管验收分现场验收、资料交接、其他交接与接管

验收注意事项等四个方面

3.现场验收

（1）土建工程：

■ 屋面排水坡度

■ 伸缩缝、地面有无滲水

■ 地下室墙面有无滲水

■ 地面有无空鼓及滲水 ■ 进出口坡道防滑 ■ 消防门、通道、楼梯等

（2）装饰工程

■ 各地面、墙面、地脚线、护墙板、天花各种装饰

■ 门和门框及附件 ■ 护栏及扶手 ■ 灯具及其他小电器设施

■ 外墙面包括各涂料、装饰及玻璃幕墙

■ 公共区域设施设备的外装饰 ■ 各种标识及区域图示

■ 公共洗手间、会议室、垃圾转运站、各设备及管理用房、信报箱等

（3）供配电系统 ■ 正常供电设备 ■ 应急供配电设备 ■ 油箱及油库 ■ 各配电房的防鼠 ■ 各强电检查井内管线及电箱

■ 避雷装置 ■ 公共照明 ■ 用电器具等（4）给排水系统 ■各供水、消防水泵及电机等 ■各水箱、给排水管网、接头及阀门等

■检查井内管线、水表及阀门等 ■化粪池及室外排污、雨水井 ■消防栓、消防供水管网、接头、阀门等

■人防工程及相应供水系统等

（5）电梯系统

■各电梯运行、梯门、井道、机房及电机等

（6）空调系统

■空调制冷机组、各盘管机、各风管及风口

■空调风柜房地面排水坡度、下水口、回风系统、新风机等（包括暖风系统）

■各检修口、通风及防排烟风机、风口、风管及控制系统等。

（7）弱电系统

■消防报警系统（消防控制中心报警联动、自动温烟感、警铃及手动按钮、防火卷帘门等）

■弱电检查井内管线、接线箱等

4、资料交接

（1）产权资料：项目批准文件、用地批准文件、建筑开工有关资料、丈量报告等。

（2）技术资料：竣工图（包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线等）、各类公共设备使用说明书及调试报告、地质勘察报告、工程合同及开、竣工报告、工程预决算分项清单、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）、隐蔽工程验收记录、沉降观察记录及沉降观察点布置图、竣工验收证明书、钢材及水泥等主要材料的质量保证书、新材料及构配件的鉴定合格证书、设备（水、电、空调、电梯）及卫生洁具的检验合格证书、砂浆及混凝土试块试压报告、供水管道的试压报告、机电设备订购合同、设备开箱技术资料、试验记录及系统调试记录等。

（3）验收资料：工程竣工验收证书、消防工程验收合格证、综合验收合格证书、用电许可证、供用

电协议书、用水审批表及供水合同书、电梯使用合格证、电话保养及验收协议等。

5、其他交接

（1）设施设备的备用备件、施工剩余材料备品等。

（2）具有保修期的设施设备施工或购买合同（保修协议也可）等。

（3）公共区域各通道门、设备及管理用房、洗手间、检查管井、信报箱钥匙等。

6、接管验收注意事项

（1）在接管验收前，管理处将主动与施工管理方协商有关接管验收的问题（包括交接方具体人员、验收具体时间、注意事项等），同时要尽量统一验收标准，明确交接双方的责、权、利。（2）接管验收不但要检查物业的质量，而且还清点物业内各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化小品等的类型、数量及其他要求的参数。验收报告须经交接双方认可签字后才能生效。（3）针对初验发现的问题，若属于必须改正的，书面报请施工管理方敦促施工单位返修；一时无法返修的项目要确定今后维修的期限并请开发商认可；属于无法返修的项目，报告开发商记录备案。

7、设施设备试运行

为保证小区（大厦）启用设备即能正常运行，必须在设施设备验收完成后有一个设备试运行阶段，在这个期间，管理处的工作重点逐步由验收交接向正常运行、保养及维修转移，由管理处工程技术人员开

始直接操作设备，但设备安装调试单位应该派人配合并给予相关操作人员一定的培训。

一、其他前期准备工作

1、室外绿化、停车场、道路及园林小品前期介入

根据小区（大厦）室外绿化、停车场、道路标识系统及园林小品的配套计划，管理处将结合日后物

业管理运作的需求和实际情况，提出相关工作建议供施工管理方参考。

2、清洁卫生与环境卫生前期介入

在小区（大厦）启用前，施工管理方将组织施工单位负责进行全面清洁工作，管理处应该予以全面配合。在此项工作中，管理处要注意清洁外墙、石材地墙面、瓷砖地墙面、不锈钢饰面所使用的清洁液、清洁工具等，防止腐蚀和划伤以上材料，造成业主的损失及后续物业管理工作的困难。

3、消防及安全管理前期介入

小区（大厦）的消防工作注重从根本上杜绝火源及控制易燃材料。在室内第一、二次装修中，许多材料是易燃品，施工现场情况复杂，极易发生火险和盗窃事件。管理处将对施工管理方进行严格巡视检查，及时发现危险隐患，报告施工管理方采取措施，以保证生命财产的安全。

4、外部公共关系建立

为保证今后物业管理的顺利开展，管理处经理将在小区（大厦）全面启用前，与相应的政府及公用

事业各职能机构建立稳定的沟通渠道，办理相应的法律文本，并获得当局的批准。

5、业主全面进驻准备

小区（大厦）业主全面进驻之前，管理处将主动与业主沟通、协调，确定包括迁入日期、时间、搬运物资数量、停车地点、搬运路线、搬运时间、电梯使用等，并共同制定搬迁计划及注意事项。在迁入过程中，管理处将再次确认安排事项，派有关人员在现场迎接、指引路线，同时监督搬运工人遵守有关规定，保持良好秩序，减少对其他业主的影响。

二、前期物业管理人员安排计划与工作进度

1、人员安排计划

根据前期管理工作计划及施工进度，管理处的员工将按计划逐步招调到位。

（1）施工期人员安排及职责

① 成立前期物业管理小组，组长1人，由公司总经理担任；组员4人，负责领导、指挥、安排前期物业管理工作，进一步的调查摸底，制定出具体的小区（大厦）《物业管理前期介入方案》。② 派长驻小区（大厦）施工现场管理人员3人，在中标15天后进入现场，负责与施工管理方保持密

切的联系，参与施工方的日常管理工作，完成施工现场的物业管理前期工作。

（2）设备调试期人员安排与职责

成立以工程部经理为组长，由配电、给排水、空调、自动化专业工程师组成的四人小组赴现场，参与设备调试期观摩，接受设备提供方的培训负责掌握设施设备的性能、结构、参数等，编制设施设备操作

维修规程和各项作业指导书等。

① 接管验收前3个月，物业管理公司派往小区（大厦）的7名管理骨干将全部到位，负责大厦物业

管理的筹备工作，包括人员招聘、培训、物资装备等。

② 此阶段物业管理公司将适时派出由总经理带队的专业人员7人参与接管验收，拟定小区（大厦）

《物业管理接管验收方案》，协助管理处开展工作。

③接管验收前1个月，管理处全部人员到位。

2、工作进度

根据小区（大厦）实际情况和待业惯例，建议在定标后10天内签定《物业管理委托合同》，中标15

天后开展前期管理。

★小区（大厦）前期介入工作进度表

月份

5月底

项目

签定《物业管理委托合同》施工管理方的初次会晤 熟悉施工情况、隐蔽工程记

6-9月

初

10月

底

11月

底

12月

录，制订《物业管理前期介入方案》

参与设施设备的调试 盆艺摆放

岗亭、道闸与标识系统方案竣工验收

物业接管现场验收（包括备品 备件）

物业各种资料交接 返修、复验及试运行 清洁开荒

公众文件送审并发布 准备迎接全面进驻 物资装备的准备 外部公共关系的建立 全面进驻并开始正式运行

注：筹备期具体工作时间视施工进度调整

第四篇：浅谈物业管理前期介入

浅谈物业管理前期介入

建筑工程学院07物业管理班杨星星

摘要：物业管理早期介入指房地产开发单位邀请拟从事前期物业管理的有关人员参与该项目的可行性研究，从物业管理角度对物业规划、设计、设备选用、功能布局、施工监管、验收接管、销售和租赁提出建设性意见，充分反映住户要求和物业自身要求，力求使用户入住之前的各种前期工作与用户使用的实际需要及日后物业管理工作相适应。

关键词：前期物业管理物业管理早期介入前期介入立法意义

前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位通过招标方式选聘具有相应资质的物业管理企业，依法签订《前期物业服务合同》，由受聘的物业管理企业实施的物业管理。前期物业管理一般包括早期介入、业主入住、装修管理、物业档案管理等内容。

一、物业管理前期介入的可行性

物业管理前期介入，从前面的理论分析已得出其十分必要，但在现实中是否可行呢？下面我们就对物业管理前期介入的可行性进行分析。

（一）、从经济效益角度看

任何经济活动都要有成本支出，作为一个企业也必然要考虑经济效益，这是无可非议的。如果考虑物业管理前期介入的经济性呢？这可从三个角度来分析：

1．经济效益的可行性

从房地产开发的角度来说，增加这种行为有利有弊，存在着风险收益。利的方面：有物业管理公司介入，加强了决策、规划的准确性，保证物业顺利地开发；同时保证物业开发质量，促进物业销售，加快资金周转。弊的方面：主要是增加了成本（前期介入费用由房地产开发商负责承担），假若物业管理公司提出返工建议，可能还增加工期等。综合而知，房地产开发商虽然在前期介入中承担了一定风险，但会带来更大的收益，从经济性的角度来看，利大于弊，房地产开发商应该支持物业管理前期介入。

2．从物业管理公司的角度

物业管理公司从参与的角度来看，利的一面是：由于前期介入，熟悉了解物业，为今后接受新业务奠定了基础，便于本企业进一步扩大业务领域，占领业务市场。不利的一方面是：可能增加成本费用（如果费用由物业管理公司承担）。

3．从社会总体的角度

从社会总体角度来看，由于前期介入有利之处在于规划施工阶段得到了把关，减少了失误，把物业的不足之处消灭在萌芽状态中，有利于社会总体经济利益提高。

综上分析，利明显大于弊，所以从经济的角度看，物业管理的早期介入是可行的。

（二）、技术力量的保证

为了保证物业管理前期介入的成功，物业管理公司应该选择并组织好一批人员参与前期介

入。由于物业开发周期长，物业管理公司不可能抽调出大批人员介入，所以应采取精兵简政的组

织构架，人员组成可采取两种方式：长期介入人员（2～3人），由房屋管理员、结构工程师和设

备工程师三人组成；短期介入人员（3～4人），由公司经理、部门经理和技术骨干组成。

长期介入人员就是从项目一开始，就进入角色，一直到项目结束，参与项目的全过程。介入

人员的素质与技术在很大程度上决定了物业管理前期介入的成败，所以在人员选配上一定挑选，通常有一名经验丰富、知识全面的管理人员（该同志应对物业情况十分熟悉，并有相关经验）来

参与物业管理的前期介入。还需要一名结构工程师和设备工程师来进行配合，分管土建工程和设

备安装的质量把关。

正是通过技术人员的技术把关，来保证物业管理前期介入达到预期的结果。

（三）、政府、法律制度的保证

政府的经济职能之一是保证公平、公正，维护公民的基本权利。在房地产开发的市场中，物

业管理以前期介入对未来业主是必须的，而在实际操作中，由于开发商急功近利，或者片面追求

利润，却不愿意进行物业管理前期介入（物业管理前期介入，成本投资增加深）。政府应该介入。

政府介入的方式主要在两个方面：

1.制订有关物业管理前期介入的一些法律、法规、制度。现在中国许多城市如深圳、北京等

地政府制定出相应的条文，规定房地产开发时，物业管理必须前期介入，从而在制度保证物业管

理前期介入的开发与实行。

2.政府委托行业协会成立监督机构，对房地产开发全过程进行监督。如果没有实行物业管理

介入，可进行一定的惩罚、处理。这样就会使房地产开发商由被动到自觉地考虑物业管理的前期

介入工作。纵观国内外各行业，都已成立了自己行业的行业协会。如中国的物业管理协会便是物

业管理业的行业协会，它的成立必将使中国的物业管理行业更加规范化、系统化、专业化。

二、物业管理前期介入的作用

随着中国社会的发展，九十年代物业管理行业的兴起，物业管理机制在对建成物业的管理和

对使用人的服务上，发挥了原有房管体制没有的作用，得到了全社会的认可。从表面上看物业管

理是对物业的使用管理，因此，物业管理只要在物业交付使用时介入即可。然而，随着物业管理的深入发展，物业管理总是在物业建成之后介入的状况已经不适应物业管理发展的需要。物业开

发建设是一次性的“买卖”，而物业管理则是长期伴随业主的事情。

很多人把物业管理看成是房地产开发的附属，并不把物业管理行业看成是一个卓有建树的独

立行业。但是，总结物业管理多年的经验，由于房地产开发建设过程中留下的缺憾，如常见的车

位拥挤，住房使用功能不全，空调位置未考虑，脱排水管道未顾及，以及水、电、煤、通风、交

通等配套方面存在的问题，给房产使用人和物业管理单位带来了诸多影响。随着物业管理行业的不断发展，人们对物业管理的作用有了相当的认识和重视。能不能让物业管理提前介入物业建

设，在物业开发项目未竣工前，直至规划设计阶段即开始介入，从物业管理的角度及早发现问题、解决问题，避免出现入住后的管理、使用难题，引起了人们的广泛关注。

物业管理是一种对物业全程的管理，其首要环节即使物业的前期管理，物业前期管理是指物业管理企业在物业的开发设计阶段即介入，从事物业形成前的阶段管理。详细来说，物业管理早期介入，指开发企业邀请从事物业管理企业及有关人员，从物业管理和运作角度为开发企业提出小区规划、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售租赁多方面的建设性意见，并制定物业管理方案，以便以后物业管理工作打下良好的基础。

目前已经有一些富有远见的房地产开发商开始尝试让物业管理企业在项目规划设计阶段开始提前介入，悉心听取来自物业管理单位的意见建议，完善物业建设，完美楼盘品质，得到了市场良好的回报，也理顺了后期管理的诸多事情，为正式投入使用后的物业管理奠定了良好的基础。本文试图从物业管理企业在前期介入方面的实践来谈前期介入的作用，目的在于探讨和促进物业管理前期介入。

现代建筑，设计复杂，技术含量高，安装、施工难度大。各种新材料的不断投入使用，专业门类越来越广。为了对一个物业实施有效管理，保证物业正常使用和功能的发挥，需要物业管理企业的前期介入。目前，也有很多物业管理企业对物业项目实施前期介入，但大多数的前期介入都是在入住前半年左右进入的，所做的主要工作也只是就建筑安装后期阶段的工作提出一些建议，为接管验收做前期准备，而没有从实质上参与到物业项目前期开发建设中来，在深度和广度上都存在一定的缺陷，给后续的物业管理带来很多问题。从总体上看，物业管理的前期介入一直是困扰当前物业管理的一个薄弱环节。

(一)、从项目设计开始提前介入，参与物业建设项目的优化设计，对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，避免物业建成后的使用和管理问题。

物业的设计人员不是专业的物业管理者，在项目规划设计阶段，规划设计人员往往只从设计技术角度考虑问题，其在制定设计方案时，不可能将后期的物业管理经营中可能出现的问题考虑的那么全面，或者很少从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题，造成物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。

同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔，建筑、设施的技术进步和业主需要的不断提高都有可能使设计方案落伍。而物业管理企业作为物业的管理经营维护者，对物业可能出现的问题有比较清楚的了解，其前期介入，可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论，完善设计细节，提出一些合理的建议，使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。

如2000年投入使用的某大厦，其绝大部分设计工作是96年内完成的，若全部按照设计图纸建设，则与后期使用和经营管理要求就有一定距离。作为前期介入该大厦的物业管理公司，积极组织物业管理专业人员对大厦各类设备如电梯、电气、空调、洁具、电脑布线、停车场管理系统进行了深入细致的调研，参与设备、材料的选型及供应商的考察选用，到有关生产厂家进行了实地考察。在此基础上，从完善大厦设计细节、更好地搞好本大厦的经营的角度提出了一系列建议，并提出了需补充和完善的项目。这些项目经同开发商和业主方沟通后,最终都做出了更加合理的方案并付诸实施，取得了很好的效果。

(二)、积极参与工程监理工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监

控，及早发现问题，及早解决问题，避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。

国家建设部已有明文规定，我国的施工建设要与国际接轨，设立建设监理制，这样，一批专业工程监理公司便应运而生。尽管如此，由于物业管理公司在物业的管理和使用方面拥有第一手资料，并作为潜在业主的楼宇验收接管代理，在物业的建设过程中参与监理，可以加强房屋建造质量管理。这样，在施工单位自我质量管理，开发单位检查管理的基础上，又增加了用户单位的监督管理，不仅强化了房屋建造中的生产技术的监控，而且还落实、保证了质量监督的组织措施，从而确保房屋建造质量。

在工程施工这个关键时期，开发商的主要精力更多放在工程进度、资金筹措和促销推广上，尽管从开发商的本意来说，总是希望能保证工程质量，使所建物业达到优良乃至优质工程目标，但是由于人力、技术、精力等方面的原因忽视对工程质量的全面监控。物业管理公司选派相应的管理人员介入施工质量管理，对土建结构、管线情况、设备安装、用材性能一清二楚，提前熟悉物业中各种设备的操作和线路的来龙去脉。有利于物业的工程质量，为以后的物业管理带来极大的方便，也为降低后期管理的操作成本，增加经济效益，收到业主满意，物业管理顺利双赢效果打下了基础。

很多物业质量不如人意，今天厕浴间漏，明天屋面漏，后天屋里长磨菇，严重影响了业主的生活质量，造成大量投诉，业主在找开发商解决不了问题的时候，往往迁怒于物业管理企业，拒绝缴纳物业管理费，使物业管理公司成了“替罪羊”。基于长期性考虑的物业管理企业提前介入后，却在一定程度上很好地解决了这个问题。避免了物业建成后给使用和管理维护服务带来的缺憾。

(三)、提前熟悉所安装的设备设施，做好财务预算，确保物业管理单位能够在物业建成后一开始投入使用即能为业主提供良好的物业管理服务。

在接管验收阶段，开发商往往只注重物业整体的交付使用，而很少考虑到物业公司接管后细微全面的需要，给物业建成后的使用维护带来诸多不便，也对物业管理单位顺利、及时地为业主提供良好的管理服务带来影响。有物业管理公司提前介入后，发展商可以得到物业管理公司的紧密配合，使其专心开发建设。物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求，对接管的物业从使用功能上严格把关，促使开发商引起高度重视并要求承建单位限期解决，确保各项设备设施在投入使用住前就能正常运行。

由于早期介入物业开发，物业管理公司对该物业的整体情况相当熟悉，这对物业的管理、养护、维修，可以说带来许多便利。一是方便了物业管理中维修保养计划的安排；二是方便了物业管理中的检修，特别是可以缩短检修时间；三是能够或比较容易保证维修质量等。所有这一切，提高了物业管理工作效率和工作质量，为物业管理公司向住户提供良好的服务打下了基础。

早期介入可以做好财务预算和业主公约、物业使用守则的制定。通过初期设计建造全过程的现场跟踪管理，能有事实根据较精确的进行财务预算分析，较好的控制日后的管理成本，根据物业的层次或档次来确定各类服务标准，保证服务费用的有效使用，达到最佳效果。

此外，早期介入有利于安全防范和人才培训。安全工作在物业管理中占有重要地位，也是业

主购房意向的重要因素，关系到物业管理公司的声誉。物业管理人员的早期介入，使得保卫和防火工作在物业交付使用时做到没有漏洞，安全系统设施完好无损，需要时及时投入使用，把小区安全纳入城市这个大系统中去。人才是各行各业管理水平，技术水平和企业生存发展的重要保证。物业管理也是一样，那些物业投入时才进入的物业管理队伍，往往仓促上阵，难免在初期的管理中导致很多不应有的失误，也给业主留下了不好的印象，而物业的早期介入可以提前造就一批高素质的管理人才，在物业交付使用时及时提供于相适应的优质服务。

实践证明，让物业管理单位提前介入物业开发建设，对完善物业功能、确保物业建设质量、确保物业在建成后漫长的使用期间顺利的维护保养等方面，有无可替代的重要作用。但是，由于目前设计、建设、施工、安装、监理等环节的单位对物业管理的认识重视不够，致使物业管理行为滞后，造成物业建成后的长期管理服务工作中，出现诸多问题。要解决问题，应从根本上改变人们对物业管理的概念，要认识到，物业建设相比物业管理之下只是短期行为，而物业管理则是长期的过程。做好物业管理工作对于提高物业质量，延长物业的使用寿命，有着重要的作用。而物业管理前期介入是首要的环节，如果在相关物业管理法规中，从法律的高度，把物业管理的前期介入纳入法规，那么，这将对我国今后的整体物业建设质量和物业管理质量乃至人民生活质量将产生极大的促进作用，其意义将是及其重大深远的。

三、前期介入的立法意义

实践证明,让物业管理单位提前介入物业开发建设,对完善物业功能、确保物业建设质量和顺利维护保养等方面,有无可替代的重要作用。但是,由于目前设计飞建设、施工、安装、监理等环节的单位对物业管理的认识重视不够,致使物业管理行为滞后,给后期物业管理带来诸多不便。如果从法律的高度,规定所有物业开发建设项目必须有符合一定资质条件的专业物业管理单位介入,那么,这将对我国今后的整体物业建设质量和物业管理质量乃至人民生活质量产生极大的促进作用,其意义将是深远的。

1、法定前期介入能够进一步促进物业建设质量的提高。

如果让具有一定资质条件的物业管理单位提前介入物业建设项目,那么作为专业的物业管理单位将从规划、设计阶段开始,从物业管理的角度,对开发项目的规划、设计、建筑、安装、维护和保养等工作按物业管理的要求进行主动控制,更加确保物业建设质量。

2、法定前期介入可以为保证物业建成后长期管理服务的质量奠定良好的基础。当前,很多物业(特别是老旧物业)的管理服务质量不能令人满意,其关键因素不全是物业管理单位的管理服务水平不高,其设计开发建设质量不符合物业管理的要求,也是影响物业管理服务质量的重要因素。如果有良好的物业管理前期介入,就可以避免或减少那些影响物业管理质量的因素,从而使业主在居住使用的舒适度、满意度等方面将会有更大的飞跃,保证物业管理的服务质量才有基础。

3、法定前期介入有利于从整体上提高我国的物业建设和管理质量。

随着经济持续增长,我国每年建设的物业数量相当庞大,然而,从物业管理的角度去考察,真正符合物业管理要求,或者说没有物业管理服务缺憾的物业并不是全部。这一方面与全国物业管理普及发展的不平衡有关,另一方面与物业设计、建

设单位缺乏物业管理意识也很有关。从法规上规定物业管理前期介入,对提高我国物业建设、物业管理水平的作用意义是不言而喻的。在当前物业管理发展不平衡的情况下,对加快推行物业管理体制也有极大的推动作用。

实践证明，让物业管理单位提前介入物业开发建设，对完善物业功能、确保物业建设质量和顺利维护保养等方面，有无可替代的重要作用。

参考文献：《中国物业管理》 《物业管理》

《物业管理实物》 机械工业出版社

第五篇：物业管理企业前期介入的作用

一、物业管理企业前期介入的作用

由于现代化的建筑和物业具有设计复杂,高新技术含量高,建设周期长和安装、施工难度大的特点。为了保证物业正常使用和发挥功能,对物业实施有效管理需要专业的物业管理企业的前期介入物业建设项目。而真正意义上的前期介入是从项目前期设计开始到物业接管验收为止的质量监督过程。从项目规划、设计开始提前介入, 从物业管理的角度参与物业建设项目的优化设计, 对开发项目的规划、设计、建筑、安装、维护和保养等工作按物业管理的要求进行主动控制,更加确保物业建设质量。对物业实施超前管理,为完善物业建设提出建设性意见,避免物业建成后的使用和管理问题。

因为物业的设计师和设计人员不是专业的物业管理者,在项目规划设计阶段,规划设计人员往往容易从设计技术、美观等角度考虑问题。其在制定设计方案时,不可能全面考虑后期的物业管理经营中及实际操作中可能出现的问题,或者很少从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题,造成物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。

同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔,建筑、设施的技术进步和业主需要的不断提高都有可能使设计方案落伍。而物业管理企业作为物业的管理经营维护者,对物业可能出现的问题有比较清楚的了解,其前期介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论,完善设计细节,提出一些合理的建议,使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理,可以有效的避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。

物业管理公司的前期介入，可以积极配合设计师和设计人员对各类设备如电梯、电气、空调、洁具、电脑布线、停车场管理系统进行了深入细致的调研,参与设备、材料的选型，从而为完善物业的设计细节、更好的搞好物业经营的角度提出了一系列建议,并对项目进行补充和完善。

物业管理公司的前期介入，可以积极参与工程监理工作,从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控,及早发现和解决问题,避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。

物业项目一旦建成,物业管理企业就要天天和此物业打交道,并且要面对所管物业可能发生的各种问题,在关系到切身利益的条件下,它可以比工程监理的要求更严格,工作更细致、更周密。在建设施工阶段,施工环节多,施工单位参差不齐,设备安装、管线布置错综复杂,对工程质量的控制要求高。但这一阶段是整个项目的关键时期,开发商的主要精力更多的是放在工程进度、资金筹措和促销推广上。尽管从开发商的本意来说,总是希望能保证工程质量,使所建物业达到优良乃至优质工程目标,但是由于人力、技术、精力等方面的原因忽视对工程质量的全面监控。尽管建设项目都有监理公司监理,但监理公司与开发商往往只注重结构安全等大的质量问题,对物业使用过程中经常会碰到的一些细微的质量问题却经常容易忽视,而这些却是物业管理企业在日后的维修养护中必须面对的,通过物业管理企业的前期介入,为以后的维修养护工作省去很多麻烦。

现在的物业建设,特别是高水准的现代化办公楼宇、物业建设,其结构、管线等十分复杂,安装、施工工程中,粗心大意或随心所欲都可能给设施、设备的使用带来极大的困难,甚至导致极大的浪费,有时某些作业者可能会为了方便自己工作,而不是从有利于业主使用角度去安装施工,从而给人住后的物业管理带来诸多难以解决的问题。物业管理企业派出专业人员入驻物业,从业主的角度监督施工单位的各项工作,从物业管理的角度提出整改建议,确保了施工中较少甚至不出现不利于物业管理的弊端,为业主争得了良好的硬件条件。

此外,前期介入使物业管理企业能够对物业的每一单元逐一检查验收,并能逐步熟悉和指导物业的隐蔽工程的实施，建立工程设备档案,为业主日后装修、使用、维修提供了极大的方便。如屋面渗漏材料的使用合理性、玻璃幕墙安装、施工单位使用海砂、假冒水泵、地下停车场风管不合理等大量工程质量问题,这些问题涉及到材料选用设备选型、配套设施、管线布置等多方面。若物业管理企业采取提前介入,就可以很好监督和解决此类问题。

物业管理企业提前介入可以提前熟悉所安装的设备设施,严格按规范做好接管、验收工作,确保物业管理单位从物业开始投入使用即能为业主提供良好的物业管理服务。

有的开发、设计单位在物业配套机电设备的选购、施工中往往留下华而不实或考虑不周之处,造成可维

护性不足,特别是在接管验收阶段,开发商往往只注重物业整体的交付使用,而很少考虑到物业公司接管后细微全面的需要,给物业建成后的使用维护带来诸多不便,也对物业管理单位顺利、及时地为业主提供良好的管理服务带来影响。

有物业管理公司提前介入后,发展商可以得到物业管理公司的紧密配合,使其专心开发建设。物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求,对接管的物业从使用功能上严格把关,就日常管理维护工作中可能出现的问题直接与建筑安装单位交涉,监督并促使改进发现的问题,避免了扯皮推萎事情的发生。特别是能够及时指出安装调试过程中,对给排水、电气照明、通信、通讯、暖通、供电、避震防雷、电梯、消防等各个设备系统中所存在的问题,促使开发商引起高度重视并要求承建单位限期解决,确保各项设备设施在投入使用前就能正常运行。其机电设备管理人员可以提前熟悉相应设备的操作、管理和维护,同时严格按照国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》做好接管验收工作。

同时,由于有了提前介入,物业管理单位对物业的总体规划布局、结构和管线布置、设备设施基本做到心中有数,对物业可能出现的隐患了如指掌;所发现的问题在施工安装方尚未退场之前即已解决,既节省了费用,也大大缩短物业开发、经营和使用之间的过渡期。如果在发展商的授权下,在竣工验收合同中,发展商全权委托物业管理公司在保修期内代表发展商与建筑、安装单位就房屋建筑安装质量进行监督、协调,确保物业建设质量,物业管理单位就能够确保接管验收工作顺利,接管后即能投入使用,及时为业主提供可靠的服务。此外,物业管理前期介入可以为保证物业建成后长期管理服务的质量奠定良好的基础。可以更好锻炼队伍,避免因仓促上阵而导致的不应有失误,给业主留下不好的印象。可以避免或减少那些影响物业管理质量的因素,从而使业主在居住使用的舒适度、满意度等方面将会有更大的飞跃,保证物业管理的服务质量才有基础。

二、上海**物业管理公司前期介入的工作内容

a、规划设计阶段的介入

在*******项目的论证阶段，我们将就该物业的市场定位、物业管理的基本思路和框架、物业管理的运作模式发表意见并能得到物业建设单位的采纳。

1．将就整个项目的配套设施建设进行审评并提出意见和建议，重点考虑配套设施的布局，既要方便于未来业主的使用又要防止对业主的生活产生影响和干扰。

2．确定物业管理早期介入并明确与各方之间的沟通的渠道，制定分阶段物业管理的目标和要求。坚持“两会一单”制度，坚持参加开发商的项目专题会议和工程例会，从保障未来业户的利益、有利于物业销售和售后物业管理出发，从而提高工程质量、降低工程成本，避免事后大量难以弥补的终生遗憾。

3．对******内智能化系统的设计、商业配套设施的建设、中心会所及休闲区域的布局等根据我们实际运作中积累的丰富经验论证设计方案并提供整改的书面意见。

4．此阶段根据前期物业管理总体策划方案的思路，进行详细物业管理方案的制订和实施进度表的确定，包括人员的编制及招聘、培训计划、费用测算等。

b、建设阶段的介入

在建设阶段，将跟踪此阶段的整个过程，召集或参与多次专题讨论会。根据物业建设的进程逐步招聘相应的部门管理人员并对招聘的物业管理人员进行培训，组织编写各类文件和规章制度，建立对内、外关系的工作程序和工作要求，起草业主公约、装修守则和物业管理中涉及到的文件资料。并与物业建设单位一起，同供电公司、自来水公司、煤气公司等相关执能部门协调，从而确定今后相应的管理方式和收费标准。

c、销售阶段的介入

1．在销售前，将物业管理方案整理并全面完成，将许多涉及业主买房应知的内容，以书面文件的形式确定下来。

2．销售前对租售员进行系列的物业管理培训，使他们对物业管理的基本概念和基本知识有所了解，对**内的物业管理内容和模式有统一的理解。

3．在租售现场设立专职的物业管理咨询人员，接受购房、租赁者的咨询，通过这种咨询和宣传沟通能更好的帮助物业的租售，也能使未来业主对物业管理竖立信心，增强未来业主对物业保值增值的信心。

4．为使业主或未来业主对物业管理有所了解，在租售时，让已招聘到岗的部分物业管理人员上岗，如清洁人员、保安人员、绿化人员的规范化工作，更使得业主对物业管理的印象加深。