商业物业前期介入要点

第一篇：商业物业前期介入要点

商业物业前期介入的要点

购物中心物业前期介入及其基础内容

物业前期介入是指购物中心尚未建成和实施前期物业服务之前，购物中心商业管理企业从规划设计、施工建设、设备安装调试以及前期筹备等方面，以物业管理的角度提出各种合理化的意见与建议，组织实施相关工作。

1、前期准备及市场调研

在规划建设期内就应参与项目规划方案解读与论证，同时根据管理工作计划进行市场调研，调研的内容包括：了解物业管理市场状况、项目所在地物业管理费标准及收缴率、当地相关的政策要求和行业管理的标准等，同时对相关物料进行市场调查，以掌握基础数据，为后续的管理费测算提供依据。

2、优化项目设计

项目论证及规划图纸出炉后，应参与研究项目规划图纸，了解物业功能设计，根据商业、公寓、写字楼等不同物业形态的使用需求提出建议，优化项目设计，从商业物业经营和管理方面提出意见，使项目设计趋于合理化，减少后期管理成本。

3、费用测算

在对项目优化建议进行跟踪的同时，应根据项目实体进行商业物业管理费标准测算，为落实前期启动资金进行准备。费用测算应尽可能根据市场和项目定位进行，且务必翔实。

4、前期综合工作

应提前进行商业管理机构（分公司或者管理处）的筹建，获得管理权，建立组织架构，招聘人员并进行培训，配合产权方编写商铺经营租赁合同，或者就租赁合同结合物业管理提出意见，编制《购物中心项目物业管理方案》，编写相关的物业管理服务合同，编制《商户须知》或者《商户手册》、《管理服务公约》等，建立相关的经营管理制度。在人员到位后，应进行制度、经营管理、合同管理服务界面、项目工程建设概况、施工现场安全规定等培训。除此之外，应与公安、消防、城管、环保、环卫等部门进行沟通对接，与项目开发者进行沟通，落实物业用房，参与物业用房的设计、装修，保障物业用房的通讯、网络、通风、空调、供电、上下水，确保在开业前投入使用。

5、保洁绿化

在物业前期介入过程中，由于购物中心施工进度的影响，应提前考虑项目保洁开荒工作及绿化种植、小品景观接管，适时组织招投标。制定垃圾清运及管理方案，进行相关设施如垃圾桶、休闲椅等物料采购。

6、安全及车场管理

办理停车场手续经营许可证、税务登记证、收费许可证，制定停车场管理方案，对相应安/ 3

防物资如对讲机、雪糕桶、铁马、警示牌、警戒线、消防器材等物料进行采购，交接钥匙并规范钥匙管理，建立管理台账。确定消防安全管理委员会及义务消防队名单，组织义务消防队伍并进行消防演练，确保在进场、开业期间的消防安全。

7、建筑本体及配套设备设施的工程管理

除了在规划设计阶段参与规划设计、施工设计的优化工作外，还应积极参与设备选型，从管理角度对设备系统提供专业建议，辅助监督工程施工进度及质量，参与设备安装、调试，接收设备相关资料。

8、物业验收

参与项目竣工验收，重点跟进消防验收、规划验收、房屋质量备案验收，跟进综合验收并根据验收结果办理水、电、气等过户工作，组织移交物业前期资料，包括相关的政府批文、项目图纸、验收批文等。

9、商铺进场装修

成立装修管理小组，提供业户装修工程技术要求并与装修业户对接，审批业户装修设计，提供审核意见，监控装修施工过程，及时按规定提出整改要求，协助解决业户合理需求，组织验收小组，对隐蔽工程和完工业户进行验收。

10、开业准备

设备运行、安防、保洁、车场等物业管理全面展开，协助开业方案制定和实施，制定开业庆典安全保卫方案和开业庆典突发事件预案，并针对突发事件处置预案进行演练，确保开业庆典的顺利、安全举行。

阶段前期介入工作重点

在规划设计、施工等不同阶段，物业前期介入关注和工作的展开是有区别和侧重点的。

1、规划设计阶段前期介入

在此期间，商业管理组织主要应关注如下方面：在市场调研过程中关注项目所在城市主要经济指标、商圈状况、同类个案及本项目分析。主要业态结构和规模、空间布局。交通组织、人车动线、出入口（包括各业态客用、货用及车场等）。停车场（规模、车位数等）。购物中心内部交通组织的建议。不同业态房产技术条件、商铺面积、商铺开门、商铺层高、商铺业态调整。扶梯、垂直梯、地下电梯厅、观光梯、中庭、公共卫生间、顾客通道、夜间通道的设置要求及位置。关于主要工程系统及配套设施，如垃圾房、空调系统、用电系统、消防系统、设备房的设置与安排。广告位的设置、制造及广告位的安排。商业管理组织的设立，前期人员的到岗，相关资质证书的办理。

2、项目施工阶段前期介入

在这个过程中，主要的工作重点包括：提出设备的设置、服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议。分析物业建造选料及安装情况，提高设备使用效率，减轻后期管理的压力。

审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见。提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见。提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见。帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤。提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能。检查工程施工进度（定期巡查施工现场，参与工程例会，及时提出维护开发商利益和保证施工质量的专业建议，协助开发商做好使用功能的验收，对各种设备、管线都逐一检查）。检查前期工程的施工质量，对与原设计不合且可以更改的部分提出建议。配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量。找出遗漏工程项目。参与开发商的建筑、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案；发现可能存在的施工隐患；参与重大设备的调试和验收。制订物业验收流程，指出工程缺陷，对改良方案的可行性及费用提出建议。

3、开业筹备阶段前期介入

在开业筹备阶段，要针对专业内容进行市场调研、组织成立管理架构、编制相关管理制度，进行人员培训，提供《经营管理公约》、《商户手册》样本并协助商户相关文件的审批，提供开业和促销时期的安全防卫服务，制订物业管理收费标准予以明示，配合项目公司营销宣传、推广，准备物业管理企业简介、主要业绩证书、在管物业图片及资质等级证书等资料。

通过前期介入，可以大量收集和掌握第一手资料，根据第一手材料提前策划项目前期物业管理的方案，进行机构设置、人员配备、费用测算、员工培训、开业准备等工作，使物业建设与物业管理有条不紊地衔接与过渡。与此同时，与社会有关部门密切联系，从而确保开业进度并圆满完成预期指标。

第二篇：物业工程前期介入工作要点（范文）

物业工程前期介入工作要点 一）、招聘关键岗位人员

时间：在交付前两个月，或者外网施工开始时，关键岗位人员应到岗。包括各部门主管、工程人员等。会计、出纳、综合主管、客服收费等岗位因牵扯到对公司制度、工作流程、收费价格以及收费系统的熟悉，协助经理做好交付前的准备工作；工程人员要对施工现场跟进检查，熟悉现场，发现问题，反馈整改，因此应根据接管计划表提前到岗。二）、对现有人员进行培训

人员到岗后，要对他们进行培训。包括：公司理念及制度、服务意识、工作流程、前期介入知识、案例、接管验收、入住办理培训等。三）、工程人员前期介入的工作重点及注意事项。交付前两个月，物业处应将工程人员招聘到位。工程人员

应保证水暖、电工各一人，如能招聘到弱电工更好。此时要安排两天时间对工程人员进行前期介入知识、公司制度进行培训，使其了解基本的工作重点，对公司文化有所了解，之后可进入现场检查阶段.1、现场检查工作要点：

a、作为物业工程人员，前期介入时要以业主的眼光去检查物业项目，在使用功能和安全适用上提出自己的建议。

b、物业工程人员首先要初步了解水电、暖通以及土建方面的基本规范要求，同时尽快熟悉设计图纸，在实际中，常常会出现现场与图纸不符的现象，这时应向甲方或相关专业的监理工程师了解是否有变更，并记录下来。

2、工程施工现场检查的主要内容：

1）巡查工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备安装的合理性。重点察看给排水系统、强弱电系统、智能化系统、消防安全系统、空调系统、车库及公用停车位、交通运输及电梯设备等，提出整改意见，检查整改结果。2）提出符合物业管理需要的建议，磋商解决办法。3）对日后维修、养护的要点进行记录，图纸更改要点记录。4）熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋结构、管线布置 及所用建材。

5）检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会 议和建筑师定期碰面会等）。

6）检查前期工程的施工质量，并就设计不合理但又可以更改 的部分提出建议。

7）配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量。8）对物业配套设施设备进行提出建议和要求，使配套设施设

备满足管理需要，减少今后的物业管理成本。9）参与竣工验收。* 在施工现场的检查中，最好将实际外网个项目的走向在平面图中画下来，作为将来维修的第一手资料。

3、工程施工现场检查要点： a、土建工程前期介入时的检查要点

1）.房屋外型结构尽量减少外凸（比如我们通常的腰线），以免造成安全隐患和维护隐患，顶层排水尽量不使用天沟的设计。2）.所有单元入户门应设计安装雨遮，最好做成现浇同墙体连接；复式上层露台要设计安装符合要求的雨遮。

3）.电表最好设计出户，集中安装，方便管理和计量。4）.避免两家入户门冲突，中间入户门的开启方向。5）.要考虑预留物业管理用房及面积大小以及库房和垃圾房的位置。

6）.小区出入路口要尽可能的设置少，避免增加人员值守成本；道路的设置要考虑容易清雪和人车分流，同时要考虑机动车、非机动车的车位和车棚位置。

7).消防中心最好与监控中心合并,尽量减少监控中心数量。8).信报箱的样式及安装位置，同时要考虑防雨水。

9).商铺要考虑独立水电计量，要考虑餐饮的油烟处理，商铺排水尽可能设计独立；

10).商铺要设计室外空调机的位置，孔要向外倾斜5%的角度。注意马桶与浴缸、洗手盆、墙的距离。11).屋面防水要按施工工艺实施，使用合格的材料；分水器要安装在有防水措施的厨房或卫生间；厨房和卫生间的防水施工要注意检查。

12).地暖管要按施工图铺设，间隙按要求排列；打混凝土前要打压，并保压至混凝土铺设后的24小时，不掉压为正常。13).卫生间要考虑设置通风排气孔。b、暖通、给排水、高低压外网系统介入要点

1).水暖管线要按设计施工，要关注施工工艺。比如垫沙层的厚度、支撑的架设、过检查井管线套管的安装等等。

2).管线的埋设深度要在冻土层以下，坡度符合要求，防腐保温措施到位。3).暖气、供水管线要按区域设置阀门，包括总管阀、支管阀、单元阀等，以方便维修，减少影响范围。

4).地下管网控制阀的要考虑预留作业空间，方便日后的检修。5).强、弱电管线不得共管，合理设置人孔井；电气井要有防水措施。

6).商业用水、电和民用水、电要分开计量。路灯、草坪灯、景观动力用电也应单独计量，开关箱应集中设置在门卫室中。7).高位水箱内排水管径大于溢流管径；水箱底部做成斜坡面，便于清洗。

8).北方考虑外露管道冬季防冻；污水井避免设置靠近房屋阳台附近；阳台地漏、冲凉房向污水管排放；避免设置在单元门口。9).暖气分水器应设置在室内有排水的地方；暖气设计时注意与外墙设计和门的设计相配合，考虑热损失，并考虑防冻措施；地暖应考虑做全部地面的防水层。10).单元暖气及供排水管井内的位置要合理，要预留足够的维修空间；暖气进水和回水应分别设置阀门，进水管安装过滤器。所有外漏的管线均应做保温措施。c、单个房屋前期介入要点

1).电器开关箱内元、器件的规格型号符合设计要求，无损坏；各控制回路正确，标识清楚；接地良好，电表安装正确。2).电的负荷要以层或单元为单位平均分配，地下室、楼层照明要有计量；插座要使用安全型插座。3).要做好厨房卫生间的防渗水控制，水平排水管的坡度，管件的位置。4).空调外机位要有一定的坡度；窗户、窗沿处的防水符合规范要求。5).注意应急按纽、插座、开关的安装高度、位置以及可视对讲的高度位置。6).煤气管道与电器线路要有足够的安全距离（距离不小于30CM）。7).检查窗户没有明显的歪斜、变形，玻璃无破裂。d、供配电及照明系统前期介入要点

1).电梯、泵房、消防、景观动力等动力设备要设计为独立计量方式。2).配电间、电梯间、电表箱应考虑安装物业专用的统一通用锁芯。3).配电间、电梯间等设备间要考虑通风和防小动物措施。4).室外高低压电缆保护管要使用钢管。

5).景观照明、道路照明分别控制；车库和路灯以及室外景观照明等系统要设计为分路控制（最佳为3路）。

6).水景照明电压要采用安全电压、要接地、漏电保护。7).室外景观照明、水景照明不要设计灯过多，只要能满足亮度既可； 8).楼道照明灯应设计为声光控复合开关，节能型灯管；

9).灯具、开关等品种要少，最好使用大路货，以便将来维修更换。10).公共照明的灯座最好选用与住户室内照明灯座（含业主地下室）不同的类型。e、电梯前期介入要点

1).电梯机房要考虑通风降温措施。

2).轿箱内紧急呼叫系统要实现与监控室的通话功能。3).电梯基坑内要设计排水。

4).电梯门厅地面要适当设置导坡，防止水流入电梯轿箱。5).电梯要具有自动平层功能。

6).电梯机房窗户要采取防盗措施，安装栅栏和防盗门。

4、就检查问题与地产公司对接

1）、每日检查结束后工程人员整理检查出的问题并汇总，填写《工作联系单》，交予前期介入组长（小区经理）。

2）、前期介入小组成员每周参加监理例会，由组长将《工作联系单》一式两份提交地产公司现场部经理并签字确认，一份留档。现场执行经理安排施工单位进行整改完毕后，前期介入小组成员进行复验。现场执行经理未能解决的，物业前期介入小组应立即上报地产公司工程主管领导，确保潜在问题在交付前得以解决 四）、接管验收。

1、时间：竣工验收后，地产公司将逐步将建设项目交予物业，此时进入了接管验收阶段。

2、工作步骤：

1）.接到地产公司转发的《项目移交计划》（包括验收标准）后，对计划进行分析，进行组员分工，并熟悉标准和资料，做好充分的接管验收准备。设备和公用设施验收人员应熟悉设备操作规程，熟悉公用设施的启闭的部件的位置和使用要求，便于现场实施验收操作接管验收及检查。2）.检查覆盖范围为逐层、逐间、逐项公用工程逐点检查。

3）.验收主要并从使用角度对工程质量作出评价。验收组发现有 不完善的地方做好书面记录，参与验收成员在记录上签字。4）.每日验收需填写《分户房屋移交检验缺陷登记表》，一式两份 转发地产公司项目负责人签收。地产公司安排施工单位限期整改，由验收小组组长组织复查。地产公司工程部应明确整改时间，确保问题在交付业主前得以解决完毕。5）.验收记录表和整改项目复查记录由物业公司验收组长在验收 报告上签署同意接收的意见，报告一式两份，由公司资料员和地产公司总工部资料员进行存档保管。6）.钥匙交接

施工单位在地产公司现场执行的监管下点交全部钥匙，将钥匙点交给物业公司综合部。综合部人员进行清点，做好验收工作，填写《钥匙移交清单》。清单包括：楼号、单元号、房间号、数量、移交人、接收人、时间、备注等内容。如发生钥匙数量不够，物业公司可以拒收并要求施工单位配齐。7）.资料移交

地产公司总工部资料员将相关资料移交给物业公司，并办理交接 手续，物业公司在《移交记录》上签字。交接资料包括： 1）竣工验收资料 2）质监站的竣工验收备案证明。3）完整的全套竣工图。

4）建设用地范围内地下综合管网图（含管线接口位置）。5）沉降观察记录。6）重大工程质量事故记录。

7）供应商提供的水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的出 厂产品检验合格证书，保修单和使用说明书。

8）保修清单（包括所有保修项目，主要保修内容，保修起止 日期，保修责任单位，联系方式，联系人，未付保修金数 额等）。）公司对外签署的合同、质保协议及附件。

3、使用表单包括：《钥匙移交清单》、《分户房屋移交检验缺陷登记表》、《公用工程移交检验缺陷登记表》。五）、相关资料、表单的印制，建立业主档案。

1、时间

入住前一个月，各类表单应开始印制到位，可参考公司表单结合当地项目实际情况而定。同时，物业公司与销售部联系，由销售部提供业主信息，综合部开始业主档案的建立准备工作

2、业主档案的内容

主要包括：《入住须知》、《物业管理服务手册》、《业主临时管理规约》、《房屋移交验房及证卡登记表》、《房屋移交验房表》、《业主及家庭成员登记表》、《业主装修承诺书》、《业主装修验收表》、《装修许可证》、《消防安全责任书》、《天然气安全使用责任书》等。

六）、会同销售部制定业主交付计划，明确交付前的准备和交付现场 的布置，演练房屋交付过程。

1、时间：

在交付前20天，物业公司对公共区域体进行清洁开荒；办理入住前一周，各岗位应对房屋交付过程进行现场演练。通过演练，熟悉交付流程，找到遗漏点，针对交付过程中可能出想的问题制定统一的解释口径。

2、入住办理流程：

a．验证：业主执地产公司开据的《维修基金》收据、《购房合同》，业主有效证件身份原件及复印件1张，业主1寸照片1张；《物业交付确认单》、《入住通知书》6种资料去房管员处进行验证手续。检查证件的原件及复印件是否一致，是否属业主本人证件，《物业交付确认单》上是否有地产相关部门的签字盖章。b．缴费：收费项目及标准在收费软件中设定好，由收费员按规定收缴的费用。（此类费用包括一定时限的物业费，垃圾处理费，装修押金，停车费，代收代缴的费用，如：代收的预存水、电费、暖气费等，工本费，如：门禁卡、出入证。C．收费员打印缴费凭条。d．填写业主档案内容：

b．（1）、填写《物业管理手册》、《房屋质量保证书》。填写按手印后将存根联撕下来收入业主档案中，其余交业主保管。（2）、填写《天燃气安全使用责任书》、《消防安全责任书》》均为一式二份，一份留业主，一份收入业主案档。(3)、填写业主及家庭成员登记表。

(4)、由房管员出具《房屋移交验房及证卡登记表》，安排维修人员拿着钥匙、水电卡等，带领业主验房。

（5）.验房完成后，填写验房信息，并由业主、维修养护部 人员在此表中签字、按手印。房管员将钥匙、水电气卡、门禁卡交业主。（6）交房完成。

3、现场布置。

交付前一周，应与地产公司就交房现场的问题进行对接。交房现场最好采用一站式服务，即销售部、物业公司、工程部、维修单位都在一个现场办公，及时解决问题。明确交房大厅的包装布置、装点物品进场；由销售部编制《交房现场布置及导视、鲜花、植物系统包装方案》，并设计、印制相关印刷品和宣传资料；由销售部定制交房流程指示图，并安排交付现场导视，明确交房步骤；由地产公司总经办负责鲜花、植物、彩门、气球等装点物品的购置等工作。烘托一个良好的交房氛围。七）、问题反馈

综合部客服人员每日将验房时记录的问题进行汇总，报给现场负责维修的工程师，由工程师签字并明确维修时间。维修完成后，进行复检，并对业主进行回访，操作流程参考公司回访制度。

第三篇：商业物业管理前期介入

商业物业管理前期介入

项目设计阶段 商业物业管理在规划设计阶段就介入方案的修改、优化和决策，把平时管理实践过程中掌握的信息反馈给设计师，在设计时充分考虑到商业物业经营和管理的实际需要，提高设计品质。及时带来使用人和管理人长期积累的信息，对在规划设计中可能存在的...物管企业通过前期介入对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况的了解，便于在后期管理中做好物业及其附属设施的维修养护工作。

一、项目设计阶段

商业物业管理在规划设计阶段就介入方案的修改、优化和决策，把平时管理实践过程中掌握的信息反馈给设计师，在设计时充分考虑到商业物业经营和管理的实际需要，提高设计品质。及时带来使用人和管理人长期积累的信息，对在规划设计中可能存在的不足和遗漏，在规划设计时或建设前提请开发商加以修正，使规划设计更合理。

1、根据《商业管理房产技术条件》，结合项目实际情况，组织相关的专业工程师进行图纸会审，会审的重点放在高低压配电系统、水系统、空调系统的划分及外立面的方式等。如：

1）高低压配电的会审主要关注配电容量是否足够，双回路供电中任何一路断电下物业能否正常运营等；

2）主力店的租用设备、公共区域照明供电是否接入主力店自用回路；

3）公共区域照明的开闭是否能自动控制，是否采取了节能措施；

4）计量方式关注各主力店是否可以独立计量，尽量减少代收、代垫情况；

5）水系统考虑不同高度分段加压、低层市政直供旁路等；

6）空调系统要根据业态的分布，合理进行系统组合划分和机组制冷量的选择；

2、从商场日常经营需要出发提出合理建议：

1）各设备房的房间规划、预留位置是否合理，设备房预留的设备位置是否符合后期管理使用需要；

2）地下室汽车坡道的宽度、坡度、转弯半径是否符合使用要求，地下室车位划线及流向设置是否合理，停车收费系统设置的建议；

3）外墙广告位预埋件的设置是否满足使用要求，照明、供电、计量方式是否合理；

4）建筑材料的选用、设备设施的性能特点、使用效果、养护、维修乃至更换的成本费用是否能做到节能、可靠、便于维修且费用合理；

5）铺（户）内上下水、供电、燃气、空调、通讯、新风、排烟等的容量预留、分配、管线布局、配置走向等是否满足业态使用需求；

6）隔油池、化粪池、排油烟井等设施是否满足餐饮业态需要；

7)外立面关注材质的选择，广告位和墙面的占比、安装方式等；

8）管理用房面积是否满足需求；垃圾房、保洁作业间是否合理及功能满足需求等。

二、项目施工阶段

1、物业竣工时验收疏忽会为后期物业管理造成管理难题

质量问题总是给发展商和管理公司留下一个又一个的难题，例如房屋建筑内在的质量问题，施工建造中留下的安全隐患，设备安装调试的欠缺等。这些问题往往在物业竣工时不易察觉，加上验收疏忽遗留下的问题，必然造成后期商业管理的力不从心。

2、必须利用管理公司的专业能力实现长效管理

在项目的施工阶段，物业管理的早期介入能确保项目的功能定位和商业物业的使用功能，从使用人的角度出发监督施工，减少返工，防止留下后遗症。如：

1）在地下室施工阶段关注地下水冒溢点位，提醒项目开发公司重点处理。

2）在正负零到裙楼封顶阶段关注如下方面：消防预埋管线、防雷引下线的施工质量；主力店防水施工工艺、质量及主力店装修单位是否对其造成破坏等；防水施工时建议管理公司技术人员要旁站监工。

3、在商业部分内装施工阶段关注如下方面：

1)外墙防漏措施；

2)多种经营供电、通信点位的合理设置；

3)设备设施安装位置是否合适，安装顺序、质量是否合格；

4、在暖通设备安装、调试、接管阶段重点关注设备、管路安装质量，安装情况是否满足使用需求,投资办厂。

三、商业物业管理准备阶段

1、收集和掌握第一手资料

通过早期介入可以大量收集和掌握物业的第一手资料，如收集图纸资料、物业设备设施清单、设备调试记录、物业技术档案等。

2、提前策划管理方案

根据第一手材料提前策划项目管理方案，进行机构设置、人员配备、费用测算、员工培训、开业准备等工作，使项目建设与经营管理有条不紊的衔接与过渡，让商业物业的硬件建设与软件管理相得益彰。

3、建立完善实用的服务系统和服务网络

商业物业在其经营管理服务过程中，与社会有关部门发生密切关系，需要在早期介入时进行如下方面的工作,网络数字也疯狂 医疗广告跑马圈地进行时。

1)保安、清洁、养护、维修、绿化队伍的设立或选聘，洽谈和订立合同；

2)同建设、公安、工商、交通、物价、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门进行联络和沟通。

◆早期介入应五个重点问题解答

1、物业管理企业在规划设计阶段的参与职责有哪些？

要点：规划设计是房地产开发建设的源头。物业管理的早期介入应从物业的规划设计阶段开始。物业管理专业人员对规划设计的参与职责为在全面细致地反映物业管理得以顺利实施的各种需要，以及在以往管理实践中发现规划设计的问题和缺陷，向设计单位反映并责成其在设计中纠正。物业管理公司应向开发企业和设计单位提出配套设施的完善、水电气等供应容量、安全保卫系统、垃圾处理方式、绿化布置、消防设施、建筑材料选用等建议。

2、物业管理企业参与工程施工质量监理主要有哪些内容？

要点：物业管理企业在施工阶段的参与主要是加强对建设工程质量的监理，以保证工程质量。物业管理企业参与工程质量监理主要包括：

（1）应选派有关专业人员参与工程施工质量管理。

（2）要尽可能全面收集资料，熟悉物业的各部分，为日后管理作准备。

（3）对工程设计与设计单位、施工单位、开发商一起认真进行技术交底和图纸会审。

（4）工程施工中按国家有关法律规定、技术标准及合同不断进行检查。

3、竣工验收与接管验收有何区别？

要点：竣工验收与接管验收的区别为：

（1）性质不同。

竣工验收是政府行为，是由政府建设行政主管部门负责，组成综合验收小组，对施工质量和设计质量进行全面检验和质量评定。

接管验收是企业行为，是物业管理企业根据物业管理委托合同，对物业委托方委托的物业进行质量验收。

（2）在房地产开发项目的开发、建设、使用的全过程中，两者所处的阶段和作用不同。竣工验收是施工单位向建设单位移交物业的过程，竣工验收合格后，标志物业可以交付使用； 接管验收是建设单位向物业管理企业移交物业的过程，接管验收是竣工验收之后再进行的验收，接管验收一旦完成标志物业正式进入使用阶段。

（3）在两者中物业管理企业的参与职责不同。

竣工验收时，物业管理企业只是参加者；

接管验收中，物业管理企业与开发企业或建设单位是直接责任关系。

4、新建房屋接管验收应提交哪些资料？

要点：工程的前期开发达到“四通一平”后（四通：水通、路通、电通、电讯通、智能化；一平：场地平整），(也就是“生地“变为“熟地”的过程），完成竣工移交之后，方可进入物业的接管验收。

新建房屋接管验收应提交的资料有：

（1）产权资料：包括项目批准文件；用地批准文件；建筑执照；拆迁资料等。

（2）技术资料隐蔽工程隐蔽工程验收签证包括竣工图；地质勘察报告；工程合同及开、竣工报告；工程预决算；图纸会审记录；工程设计变更通知及技术核定单位；隐蔽工程验收签证；沉降观测记录；竣工验收证明书；钢材、水泥等主要材料的质量保证书；新材料、构配件的鉴定合格证书；水、电、暖、通、卫、电梯等设备的检验合格证书；砂浆、混凝土试块试压报告；供水；供暖、管道煤气的试压报告；智能化、消防验收合格证等。

5、在物业接管验收中交接双方有哪些责任？

要点：交接双方主要有以下5点责任：

建设单位应提前做好房屋交验准备，并及时通知接管单位进行接管验收；

接管单位一般应在15天内签发验收通知并约定时间验收。

接管验收时，交接双方应严格按照标准执行。

房屋接管交付使用后，如发生隐蔽的重大质量事故，应由接管单位会同建设单位组织设计、施工等单位共同查明原因，如属材料、设计、施工等原因由建设单位处理，如属使用不当、管理不善等应由接管单位处理。

新建房屋从验收接管之日起，由建设单位负责保修（根据工程保修有关规定），并向接管单位预付保修保证金。

在接管验收中如有争议而又不能解决时，可由当地区（县）级房地产管理机关进行协调或裁决。

第四篇：物业前期介入管理制度

工程前介管理制度

1.目的：

通过参与物业的规划、设计和建设的过程，从业主(使用人)及物业管理的角 度，提出合理化建议，优化设计方案，促进建设质量和房产销售，使物业最 大限度地满足业主的需求和后期管理的需要，保证物业的合理和正常使用。

2.范围：

本管理制度适用于****有限责任公司各类物业工程前期介入及管理工作。3.3.1

3.2 职责：

总部工程部负责前期介入计划模板的制定和修订，审核各分/子公司的前期介入计划。组织规划设计阶段前期介入图纸会审工作，协调、指导前期介入工作的开展，并跟进其工作进度。

分/子公司工程职能负责制定工程前期介入工作计划，并报总部工程部审核；

参与开发规划设计工作，提出相关意见和建议；项目工程前介人员选择把关；

协助各项目前期介入工作的开展，并检查工作情况。3.3 项目工程前介人员在施工阶段收集相关的技术及设备等资料，并建立工程技 术资料档案。定期编制前期介入报告报分/子公司工程职能审核，然后上报。

4.4.1 方法和过程控制：

工程前期介入计划的编制

分/子公司工程职能根据开发的建设计划，结合前期介入计划模板制定前期 4.2 介入计划。计划经分/子公司第一负责人审阅后，报总部工程部审核。

规划设计阶段前期介入内容

4.2.1 分/子公司工程职能从业主或使用人的角度，对物业规划设计中容易忽略的细 节、缺陷提出修改建议，报总部工程部审核，以优化设计，完善设计中的细节。

4.2.2 分/子公司工程职能与项目开发公司的规划设计部门建立定期沟通机制，参

与项目设计研讨、图纸会审等阶段的相关会议，根据物业管理的特点形成书面的意见与建议（建议应包括但不限于：总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配套、设备配置、新材 料、新技术、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智

能化配置、标识、管理用房、员工宿舍等方面应注意的内容），供项目开发公司设计部门参考。

4.2.3 建议内容

1)安保规划

⑴ 便于安保管理区域分割，消除管理死角； ⑵ 便于安保管理视线的巡查，避免管理的盲点； ⑶ 人员及车辆各级出入口设置清晰，便于动态管理； ⑷ 安保设备设施配置齐全，可采取有效措施防范；

⑸ 安保技防措施完备，形成多层次的安保体系，信息汇总通畅，反应快速。2)消防规划

⑴ 消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外）消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等）充分合理，使用可靠；

⑵ 消防车道设置合理，其位置及转向半径符合国家规范； ⑶ 消防登高面（场地）设置合理，其位置及面积符合国家规范； ⑷ 消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家规范。3)交通规划

⑴ 各级道路的功能分配充分合理，有层次感，线路清晰，便于分流管理；

⑵ 主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地；

⑶ 机动车位配置充分（一般住宅不少于户数的1：

1、另加访客车位占车位数的5%，联排别墅等高标准住宅应按户数1：1.5，另加访客车位占车位数的10%）；非机动车位配置充分（一般住宅不少于户数1：1.5），便于停放； ⑷ 设置地下机动车停车库，应符合国家规范。4)环境绿化管理

⑴

绿化布局合理，乔木、灌木、花、草的配置层次丰富，数量品种充足，造型优美；

⑵

绿化率、集中绿地率设置合理，分布均衡，集中绿地位置适中，便于人流自然汇聚；

⑶

绿化品种适宜当地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长，成活率高，抗病虫性好；

⑷

绿化品种便于养护，养护成本节约；

⑸

绿化布局不遮挡住宅采光，便于人行通行，宜考虑行走习惯；

⑹

绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能（如尾气）；

⑺

主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。

5)景观配置要求

⑴

景观装饰布局合理，宜处于相对人流集中的区域；

⑵

采用水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护；

⑶

水系岸床设计应考虑防渗漏效果；

⑷

不宜在小区内设置深度超过0.6米的水系，应有防护或警示。如利用自然河道水系超过1.5米，还应配置相应的救生设施、设备；

⑹

景观装饰应便于清洁、养护，宜采用牢度较高、不易污染、损坏、变型、破旧的材料；

⑺

泛光照明不影响住户，不造成光污染。

6)设施设备配套

⑴

水、电、气、电信、电视、污水处理等的设计容量应能满足使用需要，并留有适当扩展余地；

⑵

配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠；

⑶

沟、管、渠、井的设置合理，便于维护保养；

⑷

公共照明、楼道照明配置合理。公共照明数量、亮度、位置合适，宜采用节能装置。楼道照明十层以下住宅宜采用节能自熄开关，十八层以上高层住宅宜应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志；

⑸

配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家规范。水泵房不应设在住宅建筑内，给水泵房内不应有污水管穿越，电梯井不应紧邻卧室，紧邻书房及起居室时，应采取隔音措施。7)智能化配置

⑴

安保智能化一般可配置电子围栏周界防攀爬系统、门禁可视对讲系统、小区巡更系统，电视监控系统、车辆道闸管理系统、室内紧急呼叫系统、电梯内紧急呼叫系统、居家安防系统等，并与中央控制中心联网；

⑵

网络智能化一般可配置社区宽带、电子公告牌、社区物业管理网络平台、智能家居系统；

⑶

设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、计量表具管理系统、燃气泄漏报警系统、紧急广播系统等，并与中央控制中心联网；

⑷

中央控制中心位置宜设于管理服务中心内，或与管理服务中心相邻相近，布线系统应充分考虑与中央控制中心的距离和由此造成的信号衰减；

⑸

智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统可靠性及可扩性，采用成熟产品。同一区域开发的项目设备选型是要考虑设备的兼容性及可以进行集中管理。8)房屋单体

⑴

屋面应充分考虑到防水及隔热效果，可上人屋面及屋顶花园满足其特殊要求；

⑵

墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果；

⑶

楼板厚度与隔音符合国家规范；

⑷

住宅分户门宜采用统一制作的安全防卫门；

⑸

住宅外窗应考虑开启方便，尺度（安装空调要求），隔音防水效果好，不宜近距离直接面对其他住户的门窗；

⑹

厨房设计应遵循洗、切、炒流线，操作面长度宜在2—3米，燃气热水器位置合理，灶台宜避开窗口设置；

⑺

卫生间不应直接开向起居房，餐厅或厨房不应布置在下屋住户厨房、卧室、起居房和餐厅上层，有上下水的洁具宜尽量避开卧室墙面布置；

⑻

厨房、卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置，地漏位置合理，便于检修；

⑼

管道、管线布局合理、互不干扰碰撞，尺寸符合国家规范，管道井检修孔应设置合理，便于检修；

⑽

宜采用垂直烟道，断面尺寸充分（一般不少于250mm），应有防止油烟回流和串烟措施。出屋顶口高度适中，高层宜安装无动力风帽；

⑾

底层地坪应充分考虑防潮措施；

⑿

房型设计应考虑生活习惯，不宜引起装修时的大改动（敲墙、再次分隔等）；

⒀

有上部屋面阳台或管道可直接下至下一层屋面（阳台）时，应考虑防盗措

施；

⒁

阳台栏杆或栏板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直杆件，杆件距

小于0.10M，防止儿童攀爬。9)室内配置

⑴

室内空调机位设置合理，应与家具布置一并考虑。卧室内宜避免对床直吹

应对外吹；

⑵

室外空调机位应考虑外墙美观、设置统一机座、安全隐蔽；

⑶

室外空调机位应考虑安装及维修便利。距离过近而对吹的室外机应相互错

开，与邻套住宅机座相邻时，应采取安全隔离措施；

⑷

空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放，或接入阳台排水系统；

⑸

室内空调洞位置合理，应靠近室内机位，管中心应距地2.2米左右，向外斜10度左右；

⑹

当户型或厅房过大时，应考虑柜式空调的要求；

⑺

如使用小型中央空调，层高应大于3.3m，并留有室外机位置；

⑻

室内各类插座、开关位置合理，应与家具布置和使用习惯一并考虑。配电箱配出回路设计分配合理；

⑼

电视、信息（电话和数据）插座宜在主卧、起居、书房分别设置，且不宜并行设置；

⑽

联排别墅及跃层宜在二层设置进户对讲；

⑾

高档住宅宜考虑居家安防系统的配置及扩展功能。4.3 施工建设阶段前期介入内容

物业在施工建设阶段的介入主要侧重于项目土建工程的尾声，即在设备、门 窗安装阶段，具体时间参考前期介入计划模板并结合项目工程进度而定。

4.3.1 项目工程前期介入一般2~3人组成，专业人员搭配合理，具有设施设备、水、电、气专业知识和良好的沟通技巧，并经过相关工作的培训。

4.3.2 了解委托项目各类机电设施设备配置及容量、设施设备的安装调试、各类管

线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等，并指出设计中缺陷、遗漏的工程项 目，加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控。对建材、设备选型给出建议，以便于一体化管理的延续性。

4.3.3 注意资料的收集，包括施工图纸、设计变更等。

4.3.4 从业主使用功能角度，注意完善相关设计缺陷，包括各类开关、空调位（孔）位置、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向、二层、错层的平台安全注意事 项及门窗的栏杆高度等。

4.3.5 工程前介人员按照施工安装进度进行现场跟进，发现问题及时通过与开发公

司项目部、施工方等进行沟通解决。要建立对日常各项工作的监督和记录制度，可通过 建立一套报表体系来实施，报表包括的主要内容有：工作计划、检查情况及 对问题处理的建议。

4.3.6 实行填报前期介入情况周报制度，将在施工现场发现的问题以周报的形式书 面呈报给分/子公司工程职能和项目开发公司相关部门，并跟进所呈报问题解决情况。

4.3.7 定期参加项目开发公司组织的现场工作协调会，及时沟通相关问题和进 度。

4.3.8 对介入中发现的重要问题以书面报告的形式上报分子公司工程职能审核后，由分子公司报给项目开发公司领导，并跟进问题整改落实情况。

4.3.9 总部工程部不定期对工程前期介入情况进行检查，对工作开展提出意见和建 议。

4.3.10 分/子公司工程职能至少每半月对工程前期介入情况进行现场检查，指导前期 5.介入工作的开展。

附则

本管理制度自颁布之日起生效实施，本管理制度由公司总部工程部负责解释与修订。6.附件 无

第五篇：物业前期介入方案（范文模版）

物业公司前期介入方案

物业服务公司前期介入工作是站在业主未来使用物业和物业管理公司维修便利、节约的角度，对物业的环境布局、功能规划、材料选用、设备造型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等多方面提出意见，避免日后使用过程中产生不足或缺陷。同时，早期介入可以使物业管理者更好地了解物业设施设备的安装、施工状况，为日后设施设备的管理打下基础。

第一部分、规划设计阶段的物业公司介入工作

一、规划设计阶段介入的意义

规划设计是各功能区能否形成完整、舒适、便利的区域的先天制约因素。同时，设计人员主要是从设计技术角度考虑问题，往往忽视了以后的管理和使用问题。

因此，物业管理人员在规划设计阶段，从业主或使用人的角度，从物业管理的角度，全面细致地反映物业管理能得以顺利实施的各种需要，以及在以往管理实践中发现的规划设计上的种种问题或缺陷，对不当之处提出修改方案，可优化设计，完善设计中的细节，尽量避免或减少在接管楼盘后出现的难以解决的问题。

二、规划设计阶段介入的要点

1、必须完善配备设施

居住小区，幼儿园、小学校、商业配套、饮食店、商务中心、娱乐场所等基本的生活配套设施就必须在规划设计中予以考虑，也要考虑地下车库地上车位的合理布局及合理使用方案。

2、规划好水电供应容量

物业在规划设计时，要根据实际情况，充分考虑到地域特点和发展需要，以此来规划设计水电供应容量问题。

3、设计好安全保卫系统

在考虑成本的前提下，尽可能设计防盗报警系统，给业主创造一个安全的居住环境。完善可靠的报警系统能替代防盗网，因为各式各样的防盗网不仅影响美观，而且一旦发生火灾，就无法逃离火场，彼时的安全，此时却成了更大的危险。

4、决定垃圾处理的方式

根据气温不同，决定是否适宜采用集中垃圾房。如采用这种方式，则应考虑如何通过管理来保持清洁，使之不成为一个异味和蚊蝇孽生的源头；如不采用集中垃圾房，则应考虑如何在各楼栋外设垃圾桶，分发垃圾袋，并由专人收倒垃圾。

5、消防设备设置要细致周密

在建筑设计中，消防设备的配套是有严格要求的。物业管理公司则应着眼于各种消防死角，比如通道部分，电缆井部分，水枪及喷淋装置的安装部位等。

6、择优选用建筑材料

物业管理公司应根据自己在以往所管理项目中所见建材的使用的情况，向开发提交一份各种品牌、型号建材使用情况的报告，以便设计单位择优选用。

7、对于一些细微之处提出合理意见

物业管理公司应从业主的立场出发，尽可能全面细致地考虑到各种可能的使用问题，提请开发单位注意。

第二部分、施工阶段的物业公司介入工作

一、熟悉、掌握项目 物业基本状况是筹建物业管理机构、配备管理服务人员、测算物业管理成本、制定物业收费标准等的基本依据，只有了解了这些基本状况，物业公司才能够有效参与前期管理。

物业基本情况包括以下几个方面：

1、未来小区人口密度和数量。

2、建筑物的密度、层高、地下建筑状况。

3、附属建筑物的使用功能和建筑面积。

4、区内环境及周边环境，包括景观及绿化面积、公共设施。

5、公建区域及面积。

6、小区出入口及区内道路。

7、公共设备，如供电系统、给排水系统、供热系统、供水系统、电梯、通系统、安全防范系统、自动消防系统、通信及宽带网络系统、有线电视系统。

8、停车场(库)等的基本状况。

二、掌握项目工程进度

在现场巡视过程中，记录所有关注的细节，为物业接管后的维修维护工作做准备。

1、根据工程计划，调整工作计划；随着现场情况的变化，工程进度计划也在随时调整，物业现场介入人员应关注该计划，及时调整物业的跟进计划及工作侧重点。

2、记录设计方案和施工图纸变更；物业现场介入人员在施工中要认真记录设计方案、施工图纸变更及整改记录，为物业公司的后期接管提供便利。

3、记录施工现场发现问题，并提出合理化建议，为日后的维修维护做准备。

4、施工过程会根据施工便利与否而适时调整，所以，有许多设备设施安装的位置与图纸不符，物业现场介入人员必须在图纸上进行标注；如记录一些隐蔽工程和阀门等的位置变化，使今后的物业维修能准确判断位置。

三、掌握各配套专业的施工图纸

1、施工图纸；收集、整理各类图纸，包括建筑、结构、机电设备等各系统图纸;

2、机电设备及建材的资料；收集机电设备及建材的资料，包括：封样、产品来源、原装保修书、使用说明书、环保认证书等相关认证资料复印件，并关注必需的配件、配料、专用工具，为日后的维修保养工作作好充分的准备。

四、掌握各配套专业的技术方案

1、通过参加设计协调会、施工协调会、监理会等了解施工焦点；参加专业会议，通过会议上的问题讨论、焦点争论，了解项目情况，并在会议上明确物业要求，适时的提出合理化建议。

2、根据会议等的实际情况，适时提供书面建议。

五、掌握各系统设备的配置情况；各专业的技术、方案论证，工程相关建议；各专业的技术参数分析、设计方案论证；对各专业提出技术建议；对各系统提出管理建议

1、改进设计中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议；设计中有许多不尽人意之处，对设计中忽略后期维护、管理的需求，物业现场介入人员要了解、记录这些信息，并结合实际根据优化的可能性，有针对性的适时提出物业书面建议。

2、改进施工中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议；物业现场介入人员应通过记录现场的情况，汇总后及时向开发单位提供书面建议，督促整改不便于后期物业管理的事项。关注各单项工程设备的调试、试验，特别要关注隐蔽工程的隐检、验收。

3、优化施工质量的建议；关注施工中的问题，对施工质量及时提出意见和建议，从而辅助提升工程质量和项目品质；无论是对设计还是对施工的现场建议应注意时效性。

4、对重要设施设备的选型、采购合同中的维保条件提供建议。

六、工程质量跟踪

1、参与施工监理，及时发现施工过程中出现的质量问题，并适当地向开发、相关部门反映，促使施工单位尽快改正，尽可能将建设质量隐患消灭在建造过程中，从而提高楼盘的建造质量；注意的重点是隐蔽工程，如埋地线管的材质、管线的连接、暗敷线是否穿管、采用导线的型号（是否阻燃），电气连接的紧固，以及是否按设计要求施工；

2、熟悉管线走向、设备安装及设备调试等情况，并对图纸的改动作出记录，便于后期管理，也为接管验收（竣工验收）打下基础，可提高验收质量，对验收中发现的仍需改进之处，也比较清楚，容易交涉和协调。

七、物业管理用房的装修监督及验收;参与物业用房的规划、装修方案制定 物业管理用房是开发单位委托设计单位进行规划设计的，物业公司应根据将来物业管理的规模和实际需求对设计进行审核，避免以后给物业管理工作带来困难。物业管理用房的规划一般应从以下几个方面进行审核。

1、提供良好的办公环境：

（1）、以方便业主为目的，物业公司办公地点距各住宅楼的距离应大体相当。（2）、以方便业主为目的设计物业办公的流程模式，并在此基础上对物业的办公用房布局进行审核，看其是否符合办公流程的要求。（3）、办公用房间数量和面积是否够用。

（4）、库房及工作间的面积是否够用，并且尽可能将库房和工作间安排在相邻处，这对日后的工作和管理十分有利。

（5）、认真审核建筑平面图，对哪些地方需要改变门的位置、哪些地方需要打隔断并重新开门、哪些房间便于使用功能的组合等都要仔细研究和规划，否则等施工完毕就无法进行改造了。

（6）、如有需要应考虑外聘方办公用房、工作用房、库房的需求。外聘方是指电梯维修保养公司、保安公司、保洁公司和绿化公司等。

（7）、由于物业办公用房多被安排在地下，所以要尽可能争取良好的采光和通风条件。

2、提供良好的休息环境

员工的生活环境同办公环境一样，都是物业公司对环境管理的重要组成部分。物业公司对办公环境提出要求，是为了给员工提供良好的工作条件；对生活环境提出要求，是为了给员工提供良好的休息条件。二者的目的都是提高员工的身心健康，提高工作效率。

八、负责物业用房配套设施的方案确定（上下水、照明、动力电、采暖空调、通风、卫生间等）；物业用房的装修监督验收

九、人员招聘;制定人员架构;做好人员招聘计划;制订人员招聘标准;

（一）、合理选择配备现场介入人员

现场工作十分复杂，对于物业服务企业而言是一项经验型工作，所以对于现场物业工程人员的选择招聘应掌握以下标准：

1、有丰富的物业工程管理经验，最好是了解装饰装潢管理、设备设施管理、工民建隐蔽工程管理（土建、电气、水暖、给排水、消防、门襟楼宇对讲、智能停车场、小区监控等）的人员；

2、有物业工程服务经验，了解客户需求，善于将施工与实际需求结合的人员；

3、有丰富的现场施工经验，能够保证自身安全；

4、专业比较全面，能独立完成工作并能与他人配合工作的人员。

（二）、按照计划做好招聘工作

十、工程档案

1、安装完毕的设备，建立设备台帐；

2、建立初步设备台帐；随着施工进入设备安装阶段，大量设备将到位，通过物业现场介入人员的记录等需要按照不同系统整理建立设备台帐，为后期交接奠定基础。

十一、资料的接收整理、归档；各系统试运行资料的收集、整理、归档；

（一）、消防设备系统施工图纸；

1、消防系统施工图纸

2、消防烟感系统技术说明施工图纸

3、消防栓系统施工图纸

4、消防弱电施工图纸

5、消防监控设备说明及施工图纸

6、维修及操作说明

（二）、给排水系统施工图纸

1、给排水管道施工图纸

2、给排水设备技术说明，位置及施工图纸

3、隔油井及化粪池位置及施工图纸

4、雨水管施工图纸

5、维修及操作说明

（三）、配电系统施工图纸

1、高低压配电系统设备施工图纸

2、高低压设备型号，供应商名称及技术说明

3、后备发电机技术说明供货商名称及系统设备施工图纸

4、给排水配电图纸

5、消防设备配电施工图纸

6、维修及操作说明

（四）、停车管理系统

1、收费设备说明及施工图纸

2、配电要求及管线走向位置施工图纸

3、维修及操作说明

（五）、电梯系统

1、电梯技术，供货商名称

2、电梯机房设备施工图纸

3、维修及操作说明

（六）、土建

1、结构图纸

2、布置

3、建材用料

4、立面

5、质检报告

6、维修及操作说明

7、机电维修口布置图纸

8、所辖物业设备保养及供货商名单

（七）、小区市政管道设备

1、变压器位置及设计图纸

2、小区低压配电管总图纸（从变压器至小区各楼栋）

3、小区内照明及动力图纸

4、小区内防雷接地

5、有线电视

6、图纸小区燃气管道布置

7、供电管道进入小区布置图纸

8、小区燃气管道用量设计及说明

9、燃气调压站或调压箱位置及设计图纸说明

10、小区市政供水及排水管道布置及说明

11、小区总化粪池设计及说明

12、小区中央消防及保安系统设计图纸

13、小区电话布线及设计施工图纸

（八）、工程遗留问的备案

（九）、工程备品、备件

1、制定好备品、备件采购计划、按照计划采购备品、备件

2、根据项目需要，协调建设单位保留一定数量备品、备件；(十)、工程维修工具

1、制定好工具采购计划、按照计划采购工具；(十一)、工程合同

1、工程维修、保养合同的起草主要设备维保合同等(十二)、协助施工单位调试各系统，并做好记录

1、配合开发单位做好前期单项工程调试验收辅助工作。物业工程部现场介入人员根据项目施工单项工程的调试、验收进度，拟定辅助调试、验收方案，记录相关信息，提出前期物业工程部管理相关人员逐步进入的建议，做好相关的辅助工作。

(十三)、监督完成自来水系统清洗、保养工作