物业公司前期介入要点

第一篇：物业公司前期介入要点

物业管理前期介入工作指引

1、目的

规范物业公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容，指导新公司物业管理业务的开展。

2、范围

适用于集团内的全资及控股的所有房地产开发公司和其下属的物业管理公司（以下简称地产、物业）。

3、职责

3.1 集团物业管理部负责编制、发布和修订本工作指引。3.2 各地物业公司负责参照本工作指引，结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划，以保证物业管理前期介入工作的顺利完成。3.3 各地产公司应与物业保持良好的沟通，及时向物业提供相关资料，共同研究，听取采纳合理的建议，对于物业公司的前期介入工作给予必要的配合和协助。4．方法和过程控制

4.1物业管理前期介入的概念 物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。4.2前期介入的一般程序 4.2.1 双方确定工作内容要求;4.2.2 物业组成工作小组;4.2.3 制定工作计划;4.2.4 计划实施，物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。4.2.5 物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。4.2.6 对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。4.3前期介入的内容

前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。4.3.1规划设计阶段包括：

对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。

4.3.2营销策划阶段包括：

物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。4.3.3施工建设阶段包括：

电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题。5．规划设计阶段介入 5.1规划设计评估准备

5.1.1规划设计评估需要获得的资料。5.1.1.1报批报建文件 《可行性研究报告》及批复、《详规》及批复、项目选址意见书、《勘测定界报告》、配套条件明细资料、扩初批复。5.1.1.2企划文件

市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料。5.1.1.3设计文件

总说明、修建性详规规划图、建筑〈设计说明书、设计图纸（平面图、立面图、*** 图）〉、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等。

5.1.2地产需组织项目说明会，会同其所属项目、设计、工程、营销、物业等相关部门专题介绍项目情况并解答疑问。

5.1.3物业公司组织对项目宗地状况、类似典型楼盘，周边配套状况，进行实地考察。5.2项目评估细则。5.2.1总体评估。

5.2.1.1住宅区规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调。5.2.1.2住宅区道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足。5.2.1.3建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美。5.2.1.4生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷。

5.2.1.5设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。

5.2.1.6注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。5.2.1.7安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置充分。

5.2.1.8智能化配置先进，网络资源充分，便于数字化小区建设。5.2.1.9便于物业组织管理，节约管理成本。

5.2.1.10各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先。5.2.2分类评估 5.2.2.1安保布局

a)便于安保管理区域分割，消除管理死角。b)便于安保管理视线的巡查，避免管理的盲点。c)人员及车辆各级出入口设置清晰，便于动态管理。d)安保设备设施配置齐全，可采取有效措施防范。e)安保技防措施完备，形成多层次的安保体系，信息汇总通畅，反应快速（详见5.2.2.6智能化设备）。5.2.2.2消防布局

a)消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外）消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等）充分合理，使用可靠。

b)消防车道设置合理，其位置及转变半径符合国家规范。c)消防登高面（场地）设置合理，其位置及面积符合国家规范。d)消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家规范。5.2.2.3交通布局

a)各级道路的功能分配充分合理，有层次感，线路清晰，便于分流管理。

b)主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。

c)机动车位配置充分（一般住宅不少于户数的2：

1、另加访客车位占车位数的5%，联排别墅等高标准住宅应按户数1：1, 另加访客车位占车位数的10%）。非机动车位配置充分（一般住宅不少于户数1：1.5），便于停放。

d)有条件，宜设置地下机动车停车库，应符合国家规范。5.2.2.4生活配置

a)根据小区周边（1公里范围）市场、商业配套状况设置充足市政、商业用房。

b)一般应考虑超市、菜市场、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、建材、文化娱乐、交通等的配套服务功能。

c)如住宅区设置商业配套，宜独立集中，并事先规划商业功能的划分和商业经营的配套条件，应尽量避免产生干扰。如利用住宅层设置营业场所，出入口或楼梯须与住宅分开。

d)如住宅区设置会所，宜独立设计。会所面积、活动项目宜根据住宅区面积、档次、经营方式合理配置。例如：一般10万平方米以上的住宅小区宜设置项目：健身、乒乓、阅览、儿童活动室、棋牌、桌球、多功能厅等；面积在400平方米左右，住宅区建筑面积每增加10万平方米会所面积增加200平方米。5.2.2.5设备配套

a)水、电、煤、电信、广播电视、污水处理等的设计容量应能满足使用需要，并留有适当扩展余地。

b)配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。c)沟、管、渠、井的设置合理，便于维护保养。d)公共照明、楼道照明配置合理。公共照明数量、亮度、位置合适，宜采用节能装置。楼道照明十层以下住宅宜采用节能自熄开关，十八层以上高层住宅宜应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志。e)配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家规范。水泵房不应设在住宅建筑内，给水泵房内不应有污水管穿越，电梯井不应紧邻卧室，紧邻书房及起居室时，应采取隔音措施。5.2.2.6智能化配置

a)安保智能化一般可配置红外线周界防越系统、门禁可视对讲系统、小区巡更系统，电视监控系统、车辆道匣管理系统、室内紧急呼叫系统、电梯内紧急呼叫系统、居家安防系统等，并与中央控制中心联网。

b)网络智能化一般可配置社区宽带、电子公告牌、社区物业管理网络平台、家电远程控制系统。

c)设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、家庭表具管理系统、煤气泄漏报警系统、紧急广播系统等，并与中央控制中心联网。

d)中央控制中心位置宜设于管理部内，或与管理部相邻相近，布线系统应分考虑与中央控制中心的距离和由此造成的信号衰减。e)智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统可靠性及可扩性，采用成熟产品。5.2.2.7房屋单体

a)屋面应充分考虑到防水及隔热效果，可上人屋面及屋顶花园满足其特殊要求。

b)墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。c)楼板厚度与隔音符合国家规范。

d)住宅分户门宜采用统一制作的安全防卫门。

e)住宅外窗应考虑开启方便，尺度（安装空调要求），隔音防水效果好，不宜近距离直接面对其他住户的门窗。

f)厨房设计应遵循洗、切、炒流线，操作面长度宜在2—3米，燃气热水器位置合理，灶宜避开窗口设置。

g)卫生间不应直接开向起居房，餐厅或厨房不应布置在下屋住户厨房、卧室、起居房和餐厅上层，有上下水的洁具宜尽量避开卧室墙面布置。

h)厨房、卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置，地漏位置合理，便于检修。i)管道、管线布局合理、互不干扰碰撞，尺寸符合国家规范，管道井检修孔应设置合理，便于检修。

j)宜采用垂直烟道，断面尺寸充分（一般不少于250mm），应有防止油烟回流和串烟措施。出屋顶口高度适中，高层宜安装无动力风帽。

k)底层地坪应充分考虑防潮措施。

l)房型设计应考虑生活习惯，不宜引起装修时的大改动（敲墙、再次分隔等）。

m)有上部屋面阳台或管道可直接下至下一层屋面（阳台）时，应考虑防盗措施。

n)阳台栏杆或栏板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直杆件，杆件距小于0.10M，防止儿童攀爬。5.2.2.8室内配置

a)室内空调机位设置合理，应与家具布置一并考虑。卧室内宜避免对床直吹。

b)室外空调机位应考虑外墙美观、设置统一机座、安全隐蔽。c)室外空调机位应考虑安装及维修便利。距离过近而对吹的室外机应相互错开，与邻套住宅机座相邻时，应采取安全隔离措施。d)空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放，或接入阳台排水系统。

e)室内空调洞位置合理，应靠近室内机位，管中应距地2.2米左右，向外倾斜10度左右。

f)当户型或厅房过大时，应考虑柜式空调的要求。g)如使用小型中央空调，层高应大于3.3m，并留有室外机位置。

h)室内各类插座、开关位置合理，应与家俱布置和使用习惯一并考虑。配电箱配出回路设计分配合理。

i)电视、信息（电话和数据）插座宜在主卧、起居、书房分别设置，且不宜并行设置。

j)联排别墅及跃层宜在二层设置进户对讲。k)高档住宅宜考虑居家安防系统的配置及扩展功能。5.2.2.9绿化配置

a)绿化布局合理，乔木、灌木、花、草的配置层次丰富，数量品种充足，造型优美。

b)绿化率、集中绿地率设置合理，分布均衡，集中绿地位置适中，便于人流自然汇聚。c)绿化品种适宜当地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长，成活率高，抗病虫性好。

d)绿化品种便于养护，养护成本节约。

e)绿化布局不遮挡住宅采光，便于人行通行，宜考虑行走习惯。

f)绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能（如尾气）。g)主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。5.2.2.10景观配置

a)景观装饰布局合理，宜处于相对而言对人流集中的区域。b)采用水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护。

c)水系岸床设计应考虑防渗漏效果。

d)不宜在小区内设置深度超过1米的水系，并有防护或警示。如利用自然河道水系超过1.5米,，还应配置相应的救生设备、设施。

e)景观装饰应便于清洁、养护，宜采用牢度较高、不易污染、损坏、变型、破旧的材料。f)泛光照明不影响住户，不造成光污染。5.2.2.11公共空间

a)应充分考虑雨水排泄能力的设计，避免排泄不畅通。b)宜设置可开展社区活动的集中场所及避难场所。c)公共活动区域分布合理、均衡，位置适中，并尽量减少对住户的影响。

d)绿化及保洁用水取水口设置合理（一般距离不大于150m）。e)各类表具、表箱设置合理，便于查看、收发。楼道内应设置公告栏，宜预留牛奶箱，休闲椅位置，室外信报箱应有防雨措施。f)楼宇入口处及公共场所宜考虑残障人员出入，宜设置无障碍通道和设施。

g)公共空间的道路、踏步、坡道应考虑老人、小孩等行动不便人员，宜设置相应保护措施。

h)高层住宅通至屋顶平台宜为普通玻璃门。

i)楼道、楼梯、过道便于家具搬运、人员不易碰撞。5.2.2.12生态环保

a)住宅区内无污染环境的生产性经营性项目。b)住宅区内污水处理排放符合国家规范。c)住宅区内无各类污染源。

d)周边应无直接或间接严重影响住户的污染源。e)宜采用对太阳能、雨水、绿化枝叶等的再次利用技术。f)垃圾收集宜采用有害、有机、无机的分类收集，宜采用垃圾压缩或生化技术处理。

g)垃圾房及变电房、煤气调压站或其他信号发射装置应选择隐蔽位置，尽量不影响住户及环境。h)宜在住宅区内形成自然生态链。5.2.2.13管理用房 a)物业管理处

管理中心功能：经理室、接待区、资料室、办公区、会议室、卫生间、中央监控。

作业用房功能：保安值勤室、用具房、维修清洁绿化工具房、员工休息室、员工生活用房。

总面积：根据住宅区管理面积和功能配置。（各地法规要求不一样）一般： 管理部用房面积=住宅区总建筑面积/100X0.2 位置：住宅区中央，底层，管理本部及各作业面相对集中。b)业委会、居委会（根据当地政策）功能：办公室、资料室、会议室、接待室 面积：根据具体情况而定

位置：和管理部相对接近，业委会与居委会可联合设置于一处 5.2.2.14新材料、新技术

a)应尽量采用较为成熟并有先例的新材料、新技术。b)试验性新材料、新技术应充分论证，先行试点。c)采用新材料、新技术应预留充足备品备件。

d)采用新材料、新技术应充分考虑今后的维修养护便利及成本。

5.2.2.15管理成本测算

a)对规划应充分测算今后产生的管理成本。

b)管理成本应与市场上类似住宅接近，如因规划设计原因造成差距过大，应知会地产共同协商，相应改进规划、设计。5.2.2.16与相似典型项目的比较 a)相似点 b)差异点 c)优势 d)劣势 e)改进建议 5.3规划设计评估的程序：

5.3.1地产提前1个月向物业提出书面知会，要求物业参与某项具体项目规划设计的评估，并提供评估报告。

5.3.2物业接到书面知会后，于3日内回复，由相关部门牵头组成评估小组，并向地产提交评估所需的开发资料目录。

5.3.3地产接到资料目录后3日内向物业提供具体资料，对不能提供的资料，书面知会物业，并于一周内组织所属项目、设计、工程、营销等部门召开项目说明会，介绍项目情况并解答疑问。

5.3.4物业接到开发资料后一周内，组织评估小组研究，完成项目及类似典型项目的实地考察。5.3.5评估小组根据开发资料中针对项目评估细则所列内容，及项目说明会、实地考察情况，于一周内详细编写完成《项目规划设计评估报告》，并提交物业相关部门。

5.3.6物业相关部门在评估小组提交报告3日内，组织公司评审组对《项目规划设计评估报告》进行评审。

5.3.7评估小组根据物业公司评审会议的意见，于3日内完成对《项目规划设计评估报告》的修改。

5.3.8经修改的《项目规划设计评估报告》由物业公司相关部门组织相关评审组成员会签后，提交物业公司总经理审核签发。5.3.9物业公司总经理签发后，评估报告提交地产公司。

5.4 此阶段系统评估工作应以满足地产要求为目的，是属于地产委托物业管理业务关系类型，责任关系界定可参考《物业与地产相关业务操作指引》原则执行。若地产没有明确要提交《项目规划设计评估报告》的要求，物业可根据以上要点参与设计规划的评审，并提交意见，责任关系界定可按照《物业与地产相关业务操作指引》前期介入相关规定操作。

6.营销策划阶段介入 6.1营销策划介入程序与内容

6.1.1物业管理模式研究：一般项目在编制销售包装设计任务书和营销工作方案时需要物业管理概念及模式研究作为项目策划的一部分，以满足销售包装设计内容的要求，同时此时的研究又是日后物业管理方案和特色服务设计的核心。物业管理概念研究完成后需要报集团物业管理部备案。详见《物业管理方案策划指引》。

6.1.2《物业管理方案》策划：一般在项目正式完成营销推广方案前，需要确定《物业管理方案》，应包含管理模式、服务创新、内部管理机制、管理服务标准、品质控制方法、管理费测算等。此方案需获得集团物业管理部、财务管理部等部门的确定。详见《物业管理方案策划指引》。

6.1.3《物业管理方案》经地产确认后，据此在房屋销售前签订《物业管理委托合同》，同时物业应协助地产在销售商品房时，与购买者签订《前期物业管理服务协议》。

6.1.4物业应主动了解地产在销售时对外宣传和承诺的内容，根据地产需要提供物业推介资料，地产对与物业管理有关的宣传和承诺内容需要获得物业书面确认。地产应适时安排物业相关人员参加相关培训，根据地产委托要求，物业可在销售现场协助地产进行销售推广，了解客户情况，进行客户调查，并现场解答有关物业管理承诺问题。7．施工建设阶段介入

7.1物业在施工建设阶段的介入主要侧重于项目土建工程的尾声，即在设备、门窗安装阶段，时间上大致在竣工验收前5个月。7.2施工建设介入程序与内容

7.2.1成立介入小组，一般2~3人，专业组人员专业搭配合理，具有水电气专业知识和良好的沟通技巧，并经过相关工作的培训。地产项目部应设定专人与物业对接，及时回复物业的建议。

7.2.2介入小组按照施工安装进度进行现场跟进，发现问题及时通过与地产、施工方等进行沟通解决。要建立对日常各项工作的监督和记录制度，通常可通过建立一套报表体系来实施，报表包括的主要内容有：工作计划、检查情况及对问题处理的建议。

7.2.3实行填报前期介入情况周报制度，将在施工现场发现的问题以周报的形式书面呈报给地产相关部门，并跟进所呈报问题解决情况。7.2.4物业定期参加地产组织的项目现场工作协调会，及时沟通相关问题和进度。

7.2.5物业对介入中发现的重要问题应以书面报告的形式上报给地产公司领导，并跟进问题整改落实情况。

7.2.6物业公司在项目施工阶段介入应注意的要点 7.2.6.1了解委托项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等，并指出设计中缺陷、遗漏的工程项目，加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控。从业主使用功能角度，注意完善相关设计规划缺陷，包括各类开关、空调位（孔）、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等。7.2.6.2地下室工程

地下室因其结构埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水渗入泥土里形成的水压环境，是渗漏问题的常发部位。因此，根据其设计采取的防水施工方案而相应地重点监理以下事项：

a)无论采取何种防水设计施工，基坑中不应积水，如有积水，应予排除。严禁带水或泥浆进行防水工程施工。

b)采用防水混凝土结构时，除严格按照设计要求计算混凝土的配合比之外，应重点检查：砼搅拦时间不得少于2分钟(用机械搅拦)；底板应尽量连续浇注，须留设施工缝时，应严格按照规范中的留设要求和施工要求施工后，墙体只允许留水平施工缝；后浇带、沉降缝等应尽量要求在底板以下，墙体外侧相应部位加设防水层(可用卷材、涂膜等)；预埋件的埋设应严格按规范施工；养护时间和养护方式应严格监控，此项是承建商经常忽视的工序，但对砼的防水能力有较大的影响。c)采用水泥砂浆防水层，除按设计及规范施工外，应注意阴阳角应做成圆弧形或钝角；刚性多层作法防水层宜连续施工，各层紧密贴合不留施工缝。7.2.6.3回填土工程

回填土工程涉及首层楼地面(无地下室结构的)、外地坪的工程质量，如回填质量不好，将会导致地面投入使用一段时间后出现下沉、损坏埋设管道，使地面开裂等问题。因此，应对此项工程回填土成份、分层打夯厚度进行监控，有问题应坚决要求返工，否则后患无穷。7.2.6.4楼面、屋面砼工程

楼面、屋面砼工程质量，通常是引发楼面、屋面开裂的一个主要原因，亦是物业在以后的维修工作中无能为力的问题，故在楼面、屋面砼工程中应重点注意。

a)钢筋绑扎：钢筋绑扎是否按图按规范施工，其开料长度、绑扎位置、搭楼位置、排列均匀等问题，均造成以后楼板的开裂，特别是楼板的边、角位置、悬挑梁板的钢筋绑扎应重点检查，同时应监督施工单位切实做好钢筋垫块工作，以免出现露筋现象。b)砼浇注：除发展商的监理人员注意按施工规范监理施工外，鉴于物业常见质量问题，物业参与监理的人员应重点对厨房、卫生间的地面浇注进行监理，有剪力墙结构的亦为重点监督。如这些部位施工出现问题，通常会引发厨、厕、卫生间地面、剪力墙墙面出现大面积渗水，还会出现难以检查维修的问题。如剪力墙因砼捣制不密实，出现外墙面雨水渗入外墙面后，在墙体内的孔隙内渗流一段距离后渗出内墙面，导致维修困难，故对以上部位砼的振捣应严格监控。7.2.6.5砌筑工程

建成物业常有墙体与梁底的结合部出现裂缝的现象，造成此问题，通常是墙体砌筑至梁底时的砌筑方式不对，砂浆不饱。因此，在砌筑工程中应对砌筑砂浆的饱满、墙顶砖砌方式进行监督，墙顶与梁底间的砌砖，应把砖体斜砌，使砖体两头顶紧墙顶和梁底，并保证砂浆饱满。7.2.6.6装饰工程

a)外墙面：外墙面抹灰及饰面施工的好坏常常是影响外墙是否渗水的一个关键。以我国目前的常用做法，外墙面仍未做到对外来雨水作整体设防(无特别的防水层)，仅是靠外墙面的砂浆抹灰层，外饰面作防水，故外墙底层抹灰的实度、外饰面粘贴层的饱满(无空鼓、空壳)、抿缝饱满等方面，应严格监督。

b)内墙面及天花板：内墙面及天花板常用混合砂闪抹灰。如混合砂浆中含石灰、纸筋等材料，应注意砂浆的搅拦均匀，以免造成墙体饰面开裂，墙体与砼梁、柱搭接处，最好加设砂布等材料后再抹灰。c)地面：厨、厕地面，作为湿区应重点监理，注意砂浆密实及查坡泄水方面。7.2.6.7门窗工程

木门与墙体接合处，由于材质的差别，经常会出现缝隙，外墙窗户通常会出现窗框与墙体间渗水，这些都是施工问题，应按有关施工规范及设计方案严格监理施工。7.2.6.8给排水工程

a)给水工程：现有高层建筑通常采用高位水池供水，其低楼层的供水，常常因高差问题造成水压较大，而设计者通常会在由高位水池通往低层住宅的主管上设减压阀。由于减压阀的自身构造，较易为细小杂物堵塞，故建议高位水池出水口的管口不要设为敞开管口式，应改为密孔眼管道入水，以阻挡杂物进入。如供水管道埋设在墙内，则应在隐蔽前做试水、试压试验。

b)排水工程：原有常用的铸铁管，常因质量问题，出现管壁砂眼渗水、接口容易渗水，使用年限短等问题，使物业管理公司维修困难、管理费用增多，在可能的情况下建议改用PVＣ水管。

8、物业公司对竣工验收阶段介入 8.1物业公司组织相关技术人员组成验收小组，协助地产完成竣工验收及细部检查工作，及早发现设计、规划、施工、设备安装等问题，以备预留充足的返修时间。

8.2验收小组须制定统一验收标准（详见《新建物业接管验收指引》）8.3验收小组须准备竣工验收的表格资料，现场做好详细记录，如： Ａ.房屋接管验收表

Ｂ.室内接管验收遗留问题统计表 Ｃ.公共配套设施接管验收遗留问题统计表 Ｅ.机电设备接管验收表

Ｆ.机电设备接管验收遗留问题统计表

8.4物业公司应了解工程建设的各个环节，审阅工程档案资料，实地查验建筑工程和设备安装情况，并对工程设计、施工和设备质量等方面的问题结合各类统计表汇总后提交地产公司。

第二篇：物业公司工程人员前期介入工作要点

前期介入工作要点

一）、招聘关键岗位人员

时间：在交付前两个月，或者外网施工开始时，关键岗位人员应到岗。

包括各部门主管、工程人员等。会计、出纳、综合主管、客服收费等岗位因牵扯到对公司制度、工作流程、收费价格以及收费系统的熟悉，协助经理做好交付前的准备工作；工程人员要对施工现场跟进检查，熟悉现场，发现问题，反馈整改，因此应根据接管计划表提前到岗。二）、对现有人员进行培训

人员到岗后，要对他们进行培训。包括：公司理念及制度、服务意识、工作流程、前期介入知识、案例、接管验收、入住办理培训等。

三）、工程人员前期介入的工作重点及注意事项。

交付前两个月，物业处应将工程人员招聘到位。工程人员应保证水暖、电工各一人，如能招聘到弱电工更好。此时要安排两天时间对工程人员进行前期介入知识、公司制度进行培训，使其了解基本的工作重点，对公司文化有所了解，之后可进入现场检查阶段.1、现场检查工作要点：

a、作为物业工程人员，前期介入时要以业主的眼光去检查物业项目，在使用功能和安全适用上提出自己的建议。

b、物业工程人员首先要初步了解水电、暖通以及土建方面的基本规范要求，同时尽快熟悉设计图纸，在实际中，常常会出现现场与图纸不符的现象，这时应向甲方或相关专业的监理工程师了解是否有变更，并记录下来。

2、工程施工现场检查的主要内容：

1）巡查工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备安装的合理性。重点察看给排水系统、强弱电系统、智能化系统、消防安全系统、空调系统、车库及公用停车位、交通运输及电梯设备等，提出整改意见，检查整改结果。2）提出符合物业管理需要的建议，磋商解决办法。3）对日后维修、养护的要点进行记录，图纸更改要点记录。4）熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋结构、管线布置及所用建材。

5）检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等）。

6）检查前期工程的施工质量，并就设计不合理但又可以更改的部分提出建议。

7）配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量。8）对物业配套设施设备进行提出建议和要求，使配套设施设备满足管理需要，减少今后的物业管理成本。9）参与竣工验收。

* 在施工现场的检查中，最好将实际外网个项目的走向在平面图中画下来，作为将来维修的第一手资料。

3、工程施工现场检查要点： a、土建工程前期介入时的检查要点

1）.房屋外型结构尽量减少外凸（比如我们通常的腰线），以免造成安全隐患和维护隐患，顶层排水尽量不使用天沟的设计。2）.所有单元入户门应设计安装雨遮，最好做成现浇同墙体连接；复式上层露台要设计安装符合要求的雨遮。

3）.电表最好设计出户，集中安装，方便管理和计量。4）.避免两家入户门冲突，中间入户门的开启方向。5）.要考虑预留物业管理用房及面积大小以及库房和垃圾房的位置。

6）.小区出入路口要尽可能的设置少，避免增加人员值守成本；道路的设置要考虑容易清雪和人车分流，同时要考虑机动车、非机动车的车位和车棚位置。

7).消防中心最好与监控中心合并,尽量减少监控中心数量。8).信报箱的样式及安装位置，同时要考虑防雨水。

9).商铺要考虑独立水电计量，要考虑餐饮的油烟处理，商铺排水尽可能设计独立；

10).商铺要设计室外空调机的位置，孔要向外倾斜5%的角度。注意马桶与浴缸、洗手盆、墙的距离。

11).屋面防水要按施工工艺实施，使用合格的材料；分水器要安装在有防水措施的厨房或卫生间；厨房和卫生间的防水施工要注意检查。

12).地暖管要按施工图铺设，间隙按要求排列；打混凝土前要打压，并保压至混凝土铺设后的24小时，不掉压为正常。13).卫生间要考虑设置通风排气孔。b、暖通、给排水、高低压外网系统介入要点

1).水暖管线要按设计施工，要关注施工工艺。比如垫沙层的厚度、支撑的架设、过检查井管线套管的安装等等。

2).管线的埋设深度要在冻土层以下，坡度符合要求，防腐保温措施到位。

3).暖气、供水管线要按区域设置阀门，包括总管阀、支管阀、单元阀等，以方便维修，减少影响范围。

4).地下管网控制阀的要考虑预留作业空间，方便日后的检修。5).强、弱电管线不得共管，合理设置人孔井；电气井要有防水措施。6).商业用水、电和民用水、电要分开计量。路灯、草坪灯、景观动力用电也应单独计量，开关箱应集中设置在门卫室中。7).高位水箱内排水管径大于溢流管径；水箱底部做成斜坡面，便于清洗。

8).北方考虑外露管道冬季防冻；污水井避免设置靠近房屋阳台附近；阳台地漏、冲凉房向污水管排放；避免设置在单元门口。9).暖气分水器应设置在室内有排水的地方；暖气设计时注意与外墙设计和门的设计相配合，考虑热损失，并考虑防冻措施；地暖应考虑做全部地面的防水层。

10).单元暖气及供排水管井内的位置要合理，要预留足够的维修空间；暖气进水和回水应分别设置阀门，进水管安装过滤器。所有外漏的管线均应做保温措施。

c、单个房屋前期介入要点

1).电器开关箱内元、器件的规格型号符合设计要求，无损坏；各控制回路正确，标识清楚；接地良好，电表安装正确。2).电的负荷要以层或单元为单位平均分配，地下室、楼层照明要有计量；插座要使用安全型插座。

3).要做好厨房卫生间的防渗水控制，水平排水管的坡度，管件的位置。

4).空调外机位要有一定的坡度；窗户、窗沿处的防水符合规范要求。

5).注意应急按纽、插座、开关的安装高度、位置以及可视对讲的高度位置。

6).煤气管道与电器线路要有足够的安全距离（距离不小于30CM）。7).检查窗户没有明显的歪斜、变形，玻璃无破裂。d、供配电及照明系统前期介入要点

1).电梯、泵房、消防、景观动力等动力设备要设计为独立计量方式。

2).配电间、电梯间、电表箱应考虑安装物业专用的统一通用锁芯。3).配电间、电梯间等设备间要考虑通风和防小动物措施。4).室外高低压电缆保护管要使用钢管。

5).景观照明、道路照明分别控制；车库和路灯以及室外景观照明等系统要设计为分路控制（最佳为3路）。

6).水景照明电压要采用安全电压、要接地、漏电保护。7).室外景观照明、水景照明不要设计灯过多，只要能满足亮度既可；

8).楼道照明灯应设计为声光控复合开关，节能型灯管；

9).灯具、开关等品种要少，最好使用大路货，以便将来维修更换。10).公共照明的灯座最好选用与住户室内照明灯座（含业主地下室）不同的类型。e、电梯前期介入要点

1).电梯机房要考虑通风降温措施。

2).轿箱内紧急呼叫系统要实现与监控室的通话功能。3).电梯基坑内要设计排水。

4).电梯门厅地面要适当设置导坡，防止水流入电梯轿箱。5).电梯要具有自动平层功能。

6).电梯机房窗户要采取防盗措施，安装栅栏和防盗门。

4、就检查问题与地产公司对接

1）、每日检查结束后工程人员整理检查出的问题并汇总，填写《工作联系单》，交予前期介入组长（小区经理）。

2）、前期介入小组成员每周参加监理例会，由组长将《工作联系单》一式两份提交地产公司现场部经理并签字确认，一份留档。现场执行经理安排施工单位进行整改完毕后，前期介入小组成员进行复验。现场执行经理未能解决的，物业前期介入小组应立即上报地产公司工程主管领导，确保潜在问题在交付前得以解决 四）、接管验收。

1、时间：竣工验收后，地产公司将逐步将建设项目交予物业，此时进入了接管验收阶段。

2、工作步骤：

1）.接到地产公司转发的《项目移交计划》（包括验收标准）后，对计划进行分析，进行组员分工，并熟悉标准和资料，做好充分的接管验收准备。设备和公用设施验收人员应熟悉设备操作规程，熟悉公用设施的启闭的部件的位置和使用要求，便于现场实施验收操作接管验收及检查。

2）.检查覆盖范围为逐层、逐间、逐项公用工程逐点检查。

3）.验收主要并从使用角度对工程质量作出评价。验收组发现有 不完善的地方做好书面记录，参与验收成员在记录上签字。4）.每日验收需填写《分户房屋移交检验缺陷登记表》，一式两份 转发地产公司项目负责人签收。地产公司安排施工单位限期整改，由验收小组组长组织复查。地产公司工程部应明确整改时间，确保问题在交付业主前得以解决完毕。

5）.验收记录表和整改项目复查记录由物业公司验收组长在验收 报告上签署同意接收的意见，报告一式两份，由公司资料员和地产公司总工部资料员进行存档保管。6）.钥匙交接

施工单位在地产公司现场执行的监管下点交全部钥匙，将钥匙点交给物业公司综合部。综合部人员进行清点，做好验收工作，填写《钥匙移交清单》。清单包括：楼号、单元号、房间号、数量、移交人、接收人、时间、备注等内容。如发生钥匙数量不够，物业公司可以拒收并要求施工单位配齐。7）.资料移交 地产公司总工部资料员将相关资料移交给物业公司，并办理交接 手续，物业公司在《移交记录》上签字。交接资料包括： 1）竣工验收资料

2）质监站的竣工验收备案证明。3）完整的全套竣工图。

4）建设用地范围内地下综合管网图（含管线接口位置）。5）沉降观察记录。6）重大工程质量事故记录。

7）供应商提供的水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的出

厂产品检验合格证书，保修单和使用说明书。

8）保修清单（包括所有保修项目，主要保修内容，保修起止

日期，保修责任单位，联系方式，联系人，未付保修金数 额等）。

9）公司对外签署的合同、质保协议及附件。

3、使用表单包括：《钥匙移交清单》、《分户房屋移交检验缺陷登记表》、《公用工程移交检验缺陷登记表》。五）、相关资料、表单的印制，建立业主档案。

1、时间

入住前一个月，各类表单应开始印制到位，可参考公司表单结合当地项目实际情况而定。

同时，物业公司与销售部联系，由销售部提供业主信息，综合部开始业主档案的建立准备工作

2、业主档案的内容

主要包括：《入住须知》、《物业管理服务手册》、《业主临时管理规约》、《房屋移交验房及证卡登记表》、《房屋移交验房表》、《业主及家庭成员登记表》、《业主装修承诺书》、《业主装修验收表》、《装修许可证》、《消防安全责任书》、《天然气安全使用责任书》等。

六）、会同销售部制定业主交付计划，明确交付前的准备和交付现场的布置，演练房屋交付过程。

1、时间：

在交付前20天，物业公司对公共区域体进行清洁开荒；办理入住前一周，各岗位应对房屋交付过程进行现场演练。通过演练，熟悉交付流程，找到遗漏点，针对交付过程中可能出想的问题制定统一的解释口径。

2、入住办理流程：

a．验证：业主执地产公司开据的《维修基金》收据、《购房合同》，业主有效证件身份原件及复印件1张，业主1寸照片1张；《物业交付确认单》、《入住通知书》6种资料去房管员处进行验证手续。检查证件的原件及复印件是否一致，是否属业主本人证件，《物业交付确认单》上是否有地产相关部门的签字盖章。b．缴费：收费项目及标准在收费软件中设定好，由收费员按规定收缴的费用。（此类费用包括一定时限的物业费，垃圾处理费，装修押金，停车费，代收代缴的费用，如：代收的预存水、电费、暖气费等，工本费，如：门禁卡、出入证。C．收费员打印缴费凭条。d．填写业主档案内容：

（1）、填写《物业管理手册》、《房屋质量保证书》。填写按手印后将存根联撕下来收入业主档案中，其余交业主保管。（2）、填写《天燃气安全使用责任书》、《消防安全责任书》》均为一式二份，一份留业主，一份收入业主案档。(3)、填写业主及家庭成员登记表。

(4)、由房管员出具《房屋移交验房及证卡登记表》，安排维修人员拿着钥匙、水电卡等，带领业主验房。

（5）.验房完成后，填写验房信息，并由业主、维修养护部 人员在此表中签字、按手印。房管员将钥匙、水电气卡、门禁卡交业主。（6）交房完成。

3、现场布置。

交付前一周，应与地产公司就交房现场的问题进行对接。交房现场最好采用一站式服务，即销售部、物业公司、工程部、维修单位都在一个现场办公，及时解决问题。明确交房大厅的包装布置、装点物品进场；由销售部编制《交房现场布置及导视、鲜花、植物系统包装方案》，并设计、印制相关印刷品和宣传资料；由销售部定制交房流程指示图，并安排交付现场导视，明确交房步骤；由地产公司总经办负责鲜花、植物、彩门、气球等装点物品的购置等工作。烘托一个良好的交房氛围。

七）、问题反馈

综合部客服人员每日将验房时记录的问题进行汇总，报给现场负责维修的工程师，由工程师签字并明确维修时间。维修完成后，进行复检，并对业主进行回访，操作流程参考公司回访制度。

第三篇：物业公司前期介入服务合同

物业公司前期介入服务合同

（示范文本试行）

前期物业服务合同（示范文本试行）说明、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，委托双方应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地物业管理主管部门咨询。、本合同文本所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。本合同文本所称空置房是指已交付使用但尚未居住的物业。、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后的空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。、本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。5、本合同文本适用于开发建设单位与其选聘的物业管理企业签订。6、本合同文本 [ ] 中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。[ ] 中选择内容，以划 √ 方式选定；对于实际情况未发生或委托双方不作约定时，应在空格部位打 ×，以示删除。、在签订合同前，委托双方应当向对方提供相关证书及资料。、本合同签订后，在 15 日之内委托方应向辖区物业管理主管部门备案。9、本合同文本条款由浙江省建设厅负责解释。

前期物业服务合同

第一章 总 则

第一条 本合同当事人

委托方（以下简称甲方）；

单位名称：

法定代表人：

注册地址：

联系电话： 受托方（以下简称乙方）：

单位名称：

法定代表人：

注册地址：

联系电话：

根据有关法律、法规，在自愿、平等协商一致的基础上，甲方将（物业名称）委托乙方实行物业管理，订立本合同。

第二条 物业基本状况

物业类型：

座落位置：

四 至：东 南

西 北

占地面积：平方米

建筑面积：平方米

委托管理的物业构成细目由委托人另附，并作为合同附件。

第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主；乙方要本着对全体业主负责，参与前期介入，熟悉场地，掌握开发地块的管网、线路布置及设施设备功能，对设计建设方案提出优化修改建议。

本物业竣工后，乙方应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，在办理物业承接验收手续时，对竣工验收资料、技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件等与甲方进行书面交接。

第四条 甲方按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

第二章 委托管理服务事项

第五条 房屋建筑本体共用部位的维修、使用、管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。

第六条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、烟囱、共用照明、天线、中央空调、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施、。

第七条 附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等。

第八条 共用绿地、花木、建筑小品、体育设施等的维护与管理。

第九条 公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。

第十条 对物业内交通与车辆停放秩序进行管理。

第十一条 协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、第十二条 管理与物业相关的竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件。

第十三条 协助社区居委会组织开展文化娱乐活动。

第十四条 对业主和物业使用人违反《业主临时公约》和的行为进行劝阻，视情况向有关行政主管部门报告。

第十五条 其它委托事项：

1、在本物业保修期内代为保修的，费用由保修责任人承担；

2、______________；

3、______________。

第三章 物业管理服务质量

第十六条 乙方须按下列约定，实现管理目标： 1、房屋外观： 2、设备运行：、房屋及设施、设备的维修、养护： 4、公共环境： 5、绿化：、交通秩序：、公共秩序维护与协助消防：、房屋共用部位、共用设施设备的急修、小修： 9、业主和物业使用人对乙方的满意率达到：

上述物业管理服务质量不低于物业管理服务的行业指导标准，具体见附件二。

第四章 物业管理服务费用

第十七条 物业管理服务费、本物业的管理服务费用收取，执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定；、本物业管理服务费，住宅为 元/每月/每平方米；非住宅为 元/每月/每平方米。、房屋交付时，业主预缴一年物管服务费，之后每半年预缴一次。、空置房的物业管理服务费，按规定标准的 70%交纳。、物业管理服务费中未计入的共用设施设备（如：电梯、水泵、中央空调、公用车库、楼道灯等）运行能耗费用，按物价部门规定，另行按实分摊。

第十八条 车位使用费不得高于物价部门规定的现行标准：、汽车泊位：______________ ；

2、自行车：______________ ；

第十九条 乙方受业主、物业使用人的委托对其房屋自用部位、自用设备的维修、养护及其它特约服务的费用，由当事人自行约定。

第五章 双方权利义务

第二十条 甲方权利义务、负责在物业销（预）售时将本合同的内容向购房人进行明示，并在与购房人签订的销售合同中包含本合同内容。

2、参照浙江省物业管理行政主管部门制定的示范文本制定《业主临时公约》，在物业销售前将《业主临时公约》向物业买受人明示，并予以说明，要求物业买受人对《业主临时公约》予以书面承诺。

3、在首次业主大会成立产生业委会前，审定乙方制定的前期物业管理方案；

4、在首次业主大会成立产生业委会前，检查、监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况； 5、在首次业主大会成立成立产生业委会前，审定乙方提出的物业管理服务计划、财务预算及决算报告；、委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求；在保修责任期内，如存在质量问题，按以下第 种方式处理：

[1] 甲方负责返修；

[2] 委托乙方返修，甲方支付全部费用；

[3] ______________。

7、房屋交付时，向乙方移交下列资料：

（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（2）设备设施的安装、使用和维护保养技术资料；

（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（4）物业管理所必需的其他资料。、由于甲方在销售过程中违反对业主的承诺或违反原规划设计而导致业主拒付物业管理服务费用，必须承担偿付责任；、协调、处理物业管理公司在前期介入中，提出的合理化建议和发现的问题。解决在综合验收时提出的各项遗留问题，在规定时间内必须整改完结；、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；、及时按照规定标准向乙方缴纳未交付使用房屋及自己拥有房屋的物业管理服务费；、向乙方一次性支付前期物业管理顾问费 元，具体协商确定；

13、业主出租物业时，物业管理服务费由业主或承租方交纳，业主负有连带责任； 业主转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费。、______________。

第二十一条 乙方权利义务、根据有关法律法规、招标书或协议方案及本合同的约定，制定本物业管理方案，自主开展物业经营管理服务活动；、制定开支预算，测算物业管理服务收费标准；、对项目设计和施工提供管理方面的整改和完善建议；、配备工作人员参与物业管理区域内的共用部位、共用设施设备调试、验收和交接，并制定合理的工程维保计划；、对业主和物业使用人违反法规、规章及《业主临时公约》的行为，进行劝阻，并视情况提请有关部门处理；、可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人；、负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的维修养护计划和保修期满后的大修、中修、更新、改造方案；

8、向业主和物业使用人书面告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，书面告知有关注意事项和禁止行为，并负责监督；、将物业管理服务收费项目、收费标准在本物业管理区域内明示；每半年至少一次公布物业维修、更新费用的收支帐目和商业用房及其他共用设施设备和场地的经营性收入；、负责编制物业管理管理计划，资金使用计划及决算报告，经甲方审定后组织实施；、对本物业的公共设施和共用部位不得擅自占用和改变规划使用功能，如需在本物业内改、扩建或改善配套项目，须经征得利害相关业主的同意后报有关部门批准方可实施；、建立、妥善保管和正确使用本物业的管理档案，并负责及时记载有关变更情况；、接受业主、使用人、甲方和物业管理主管部门等的监督，不断完善管理服务，定期向甲方报告本合同履行情况；、____________________________。

第六章 委托管理服务期限

第二十二条 委托管理期限至业主大会召开选聘的物业管理公司与业主委员会签订的物业服务合同生效时止。

第七章 违约责任

第二十三条 因甲方原因导致乙方未完成约定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

第二十四条 因乙方自身原因未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改并达到合同约定；逾期未整改或整改不符合合同约定，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第二十五条 乙方违反约定，擅自提高收费标准的，甲方和业主有权督促和要求乙方清退所收费用，并退还利息。

第二十六条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。产生质量事故的直接原因，以相关主管部门的鉴定为准。

第二十七条 甲方不得因有利于物业销售擅自向物业买受人承诺物业管理服务收费标准，否则，由甲方向乙方作出补偿。

第八章 附则

第二十八条 自本合同自签订之日起生效，甲方应于签订之日起 天内，根据委托管理事项，办理完交接验收手续。

第二十九条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方、业主、物业使用人应积极配合乙方对上述灾害发生时所采取的紧急避险措施。

第三十条 甲乙双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

第三十一条 本合同正本连同附件共 页，一式三份，甲乙双方各执一份，报辖区物业管理主管部门（备案）一份，具有同等法律效力。

第三十二条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，双方同意按下列第 方式解决：

[ 一 ] 提交 仲裁委员会仲裁；

[ 二 ] 依法向人民法院起诉。甲方签章： 乙方签章：

法定代表人： 法定代表人：

____年___月___日 ____年___月___日___时

附件：

一、招标书文件或协议方案

二、本物业管理质量目标

三、本物业的管理方案

第四篇：前期物业管理介入工作要点

第一章早期物业管理介入阶段（工作要点及内容）

从租户、开发商及物业管理专业角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大租户的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。

1、管理内容：

1.1、从政策法规的角度，提供相应物业管理意见及依据；

1.2、参与评审物业规划设计及建筑面积设计图纸，提出相关改善及改良的建议；

1.3、从管理的角度，评审设施设备的选配，减轻后期管理的压力；

1.4、提供有关公建配套设备设施的改良意见；

1.5、提供广场公共部位环境设计的相关意见；

1.6、提供机电安装及能源分配的相关管理意见；

1.7、提供功能布局、用料更改的相关管理意见；

1.8、提供有关楼宇材质保护的具体管理意见，减少因施工对材质造成的损伤；

1.9、提供标识系统设计、配置的相关管理意见；

1.10、参与项目公司与物业管理有关事宜的协调和沟通；

1.11、参与项目公司物业竣工验收。

2、管理措施：

2.1、熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循；

2.2、学习、运用各类专业技术知识，提高早期介入的专业技术含量；

2.3、制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作；

2.4、参与有关工程联席会议，协调各方面关系；

第二章 前期物业管理实施阶段（工作内容提点）

前期物业管理阶段可分为接管验收管理、租户二次装修管理、安防管理、消防管理、绿化保洁管理、房屋及公共设备设施管理、质量管理、档案资料管理、人力资源管理等方面。

第三章 接管验收管理

为确保广场的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护租户的合法权益，为日后物业管理工作的展开奠定基础，物业接管前必须进行严格的验收工作。

物业接管验收标准作业程序。

1.1、管理内容：

1.1.1、了解物业建设的基本情况，与项目公司及时沟通，确定接管验收时间；

1.1.2、编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排；

1.1.3、与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改。

1.1.4、与开发、施工单位一起，对物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准；

1.1.5、与开发、施工单位联合进行物业交接：

1.1.5.1、核对、接收各类房屋和钥匙；

1.1.5.2、核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档；

1.1.5.3、核对、接收各类设施设备；

1.1.5.4、核对、接收各类标识。

1.2、管理措施：

1.2.1、组建接管验收小组，负责接管验收工作；

1.2.2、开展接管验收培训，提高对接管验收重要性的认识；

1.2.3、掌握物业验收的标准和程序；

1.2.4、制定接管验收规程，按程序办理接管验收手续。

第四章开荒清洁管理

开荒，是建筑物清洁保养的一句行话，是指建筑物装修工程结束后第一次彻底的清洁保养。开荒是一个综合工程，由于建筑工程中常常会遗留下许多垃圾污垢，涉及建筑物内外的所有装修表面，而且污垢的程度是罕见的。各种地面石头，墙壁上会遗留下水泥浆块、油漆、玻璃胶、水污、锈迹等，这些都必须在开荒工作中清洗干净，所以它是一项最艰苦、最复杂、最费神的工作，开荒工程的好坏，直接影响到日后保洁工作的质量和档次，所以做好开荒有着相当重要的要求。开荒程序如下：

3.1粗开荒：

清理施工现场留下的装修垃圾，通常粗开荒由施工单位来实施完成。

3.2细开荒：

3.2.1墙面:

按不同墙面材料采取不用的方法：

a.石材、墙砖墙面可用液体清洁剂及水进行清洁保养，液体清洁剂应采用中性。清洁保养的注意点在板材的接缝和凹凸面上。在用水清洗时，必须注意对地面的保护;

b.金属墙面可用液体清洁剂及水进行清洁保养，液体清洁剂应采用中性。在使用金属光亮剂前，必须将潮湿的金属墙面擦干。在用水清洗时，必须注意对地面的保护;

c.涂料墙面不得使用液体清洁剂剂水进行清洁保养。对墙面的浮灰应使用灰尘掸清扫或使用干抹布擦拭，一般不采用湿抹布擦拭。局部的深度污染，在所用涂料表面允许的情况下，可使用湿抹布配合专用清洁剂擦拭。对湿抹布擦拭后产生的水渍、印迹，应及时采用同牌号、色号的涂料修补。

d.踢脚线是墙面清洁保养的最后工序。踢脚线有木质的，有塑料的，有石材的，有釉面的。踢脚线接缝和与墙面交接的平面是清洁保养的重点。木质踢脚线在使用液体清洁剂剂水进行清洁保养时应谨慎。

3.2.2玻璃及门窗:

门是物业的脸面，玻璃和窗户是物业的眼睛。搞卫生有窗明几净的说法，所以清洁好门窗和玻璃尤为重要。

a.门：

分清门的材质，用专业清洁剂稀释后，用毛巾擦拭，程序是从上到下，把毛巾叠成方块，从门的顶部开始从左到右的擦拭，不能有遗漏，有胶渍的地方可用除胶剂做处理；框的程序同门；一定要做到无遗漏、无死角。手柄的下部、铰链处是清洁保养的重点。

b.玻璃：

在擦拭前先用毛巾把玻璃框擦拭干净，再用涂水器沾稀释后的玻璃水溶液，均匀的从上到下涂抹玻璃，有顽固的污渍用铲刀清除干净，再重复以上工序后用刮子从上到下刮干净，用干毛巾擦净框上留下的水痕，玻璃上的水痕用机皮擦拭干净；

c.窗：

要把窗框铰链、轨道、接缝处存留的污垢、粉尘清洁干净;

d.对玻璃及门窗进行清洁保养时，必须注意对地面的保护。

3.2.3地面:

环境的干净首先表现在地面，按不同的地面材质使用不同的清洁方式：

a.釉面砖地面：先用刮刀把釉面砖表面的污垢、保护蜡层刮掉，可用机械清洗。b.石材地面:分清花岗岩、大理石。在选用清洁剂时应掌握好pH值。

c.木地板:只能用湿抹布沾清洁剂擦拭，不可直接用水清洗，更不可用机械清洗 d.复合地板:只能用湿抹布沾清洁剂擦拭，不可直接用水清洗，更不可用机械清洗。

3.2.4、卫生间：

坚持由上而下的原则，首先认清卫生间顶子的材质，是PVC的或是铝塑板还是涂料的，再根据不同的材质用不同的清洁方法进行清洁；用清洁球或是板刷清洗卫生间的墙壁，着重瓷砖的缝隙，和瓷砖表面上遗留的胶迹、涂料点、水泥渍等；用毛巾清洁卫生间的洁具，用不锈钢清洗液针对各种龙头、管件进行清洁；用洗地机对地面进行最后的清洁，由其是地面的边角，用清洁球和刀片对洗地机洗不到的角落进行针对性的除污、去除水泥渍等；最后，检查无遗漏后，再用干毛巾把水龙头等管件擦拭一遍。

3.2.5公共通道：

墙壁用掸子或是吸尘器做除尘处理，擦拭灯具、开关盒、排烟置、空调口、排风口等。

3.2.6地角线：

用毛巾擦拭，用刀片去掉各种胶迹、涂料点等。

3.3清洁标准：

3.3.1玻璃的标准：目视无水痕、无手印、无污渍、光亮洁净。

3.3.2卫生间的标准：墙体无色差、无明显污渍、无涂料点、无胶迹、洁具洁净光亮、不锈钢管件光亮洁净、地面无死角、无遗漏、无异味。

厨房标准：墙体无色差、无明显污渍、无涂料点、无胶迹、不锈钢管件光亮洁净、地面无死角、无遗漏。

3.3.3公共通道标准：墙壁无尘土，灯具洁净，开关盒洁净无胶渍，排风口、空调出

风口无灰尘、无胶点；

3.3.4门及框标准：无胶渍、无漆点、触摸光滑、有光泽，门沿上无尘土。

3.3.5地面的标准：木地板无胶渍、洁净；釉面砖无尘土、无漆点、无水泥渍、有光

泽；石材无污渍、无胶点、光泽度高。

3.4细开荒工序要点：

3.4.1从粗到细：

开荒所面临的污垢是多样的，有建筑拉架、涂料污染、水泥浆渍、沙砾灰尘等。清洁保养应先将大的转头地砖、木板塑料清除掉；将玻璃、石材表面大面积的水泥浆渍、涂料色渍铲掉；再将大面积的沙砾灰尘清扫掉；清除角落的细小沙砾和灰尘；对所有清洁保养的建筑物装饰表面进行仔细、彻底的擦拭。

3.4.2由上到下：

对大宗的垃圾进行清除后，对于建筑物装饰表面的清洁保养从天花板开始，依次为：通风口、灯饰内外壁、天花板平面、顶角线的灰尘、污渍；墙面、窗及窗框、门及门框；台面；地面。

3.4.3先墙壁，后玻璃：

内部的立面，墙壁是最大的面积，先将墙壁上的浮灰清扫后擦拭玻璃、门窗。

第五篇：商业物业前期介入要点

商业物业前期介入的要点

购物中心物业前期介入及其基础内容

物业前期介入是指购物中心尚未建成和实施前期物业服务之前，购物中心商业管理企业从规划设计、施工建设、设备安装调试以及前期筹备等方面，以物业管理的角度提出各种合理化的意见与建议，组织实施相关工作。

1、前期准备及市场调研

在规划建设期内就应参与项目规划方案解读与论证，同时根据管理工作计划进行市场调研，调研的内容包括：了解物业管理市场状况、项目所在地物业管理费标准及收缴率、当地相关的政策要求和行业管理的标准等，同时对相关物料进行市场调查，以掌握基础数据，为后续的管理费测算提供依据。

2、优化项目设计

项目论证及规划图纸出炉后，应参与研究项目规划图纸，了解物业功能设计，根据商业、公寓、写字楼等不同物业形态的使用需求提出建议，优化项目设计，从商业物业经营和管理方面提出意见，使项目设计趋于合理化，减少后期管理成本。

3、费用测算

在对项目优化建议进行跟踪的同时，应根据项目实体进行商业物业管理费标准测算，为落实前期启动资金进行准备。费用测算应尽可能根据市场和项目定位进行，且务必翔实。

4、前期综合工作

应提前进行商业管理机构（分公司或者管理处）的筹建，获得管理权，建立组织架构，招聘人员并进行培训，配合产权方编写商铺经营租赁合同，或者就租赁合同结合物业管理提出意见，编制《购物中心项目物业管理方案》，编写相关的物业管理服务合同，编制《商户须知》或者《商户手册》、《管理服务公约》等，建立相关的经营管理制度。在人员到位后，应进行制度、经营管理、合同管理服务界面、项目工程建设概况、施工现场安全规定等培训。除此之外，应与公安、消防、城管、环保、环卫等部门进行沟通对接，与项目开发者进行沟通，落实物业用房，参与物业用房的设计、装修，保障物业用房的通讯、网络、通风、空调、供电、上下水，确保在开业前投入使用。

5、保洁绿化

在物业前期介入过程中，由于购物中心施工进度的影响，应提前考虑项目保洁开荒工作及绿化种植、小品景观接管，适时组织招投标。制定垃圾清运及管理方案，进行相关设施如垃圾桶、休闲椅等物料采购。

6、安全及车场管理

办理停车场手续经营许可证、税务登记证、收费许可证，制定停车场管理方案，对相应安/ 3

防物资如对讲机、雪糕桶、铁马、警示牌、警戒线、消防器材等物料进行采购，交接钥匙并规范钥匙管理，建立管理台账。确定消防安全管理委员会及义务消防队名单，组织义务消防队伍并进行消防演练，确保在进场、开业期间的消防安全。

7、建筑本体及配套设备设施的工程管理

除了在规划设计阶段参与规划设计、施工设计的优化工作外，还应积极参与设备选型，从管理角度对设备系统提供专业建议，辅助监督工程施工进度及质量，参与设备安装、调试，接收设备相关资料。

8、物业验收

参与项目竣工验收，重点跟进消防验收、规划验收、房屋质量备案验收，跟进综合验收并根据验收结果办理水、电、气等过户工作，组织移交物业前期资料，包括相关的政府批文、项目图纸、验收批文等。

9、商铺进场装修

成立装修管理小组，提供业户装修工程技术要求并与装修业户对接，审批业户装修设计，提供审核意见，监控装修施工过程，及时按规定提出整改要求，协助解决业户合理需求，组织验收小组，对隐蔽工程和完工业户进行验收。

10、开业准备

设备运行、安防、保洁、车场等物业管理全面展开，协助开业方案制定和实施，制定开业庆典安全保卫方案和开业庆典突发事件预案，并针对突发事件处置预案进行演练，确保开业庆典的顺利、安全举行。

阶段前期介入工作重点

在规划设计、施工等不同阶段，物业前期介入关注和工作的展开是有区别和侧重点的。

1、规划设计阶段前期介入

在此期间，商业管理组织主要应关注如下方面：在市场调研过程中关注项目所在城市主要经济指标、商圈状况、同类个案及本项目分析。主要业态结构和规模、空间布局。交通组织、人车动线、出入口（包括各业态客用、货用及车场等）。停车场（规模、车位数等）。购物中心内部交通组织的建议。不同业态房产技术条件、商铺面积、商铺开门、商铺层高、商铺业态调整。扶梯、垂直梯、地下电梯厅、观光梯、中庭、公共卫生间、顾客通道、夜间通道的设置要求及位置。关于主要工程系统及配套设施，如垃圾房、空调系统、用电系统、消防系统、设备房的设置与安排。广告位的设置、制造及广告位的安排。商业管理组织的设立，前期人员的到岗，相关资质证书的办理。

2、项目施工阶段前期介入

在这个过程中，主要的工作重点包括：提出设备的设置、服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议。分析物业建造选料及安装情况，提高设备使用效率，减轻后期管理的压力。

审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见。提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见。提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见。帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤。提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能。检查工程施工进度（定期巡查施工现场，参与工程例会，及时提出维护开发商利益和保证施工质量的专业建议，协助开发商做好使用功能的验收，对各种设备、管线都逐一检查）。检查前期工程的施工质量，对与原设计不合且可以更改的部分提出建议。配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量。找出遗漏工程项目。参与开发商的建筑、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案；发现可能存在的施工隐患；参与重大设备的调试和验收。制订物业验收流程，指出工程缺陷，对改良方案的可行性及费用提出建议。

3、开业筹备阶段前期介入

在开业筹备阶段，要针对专业内容进行市场调研、组织成立管理架构、编制相关管理制度，进行人员培训，提供《经营管理公约》、《商户手册》样本并协助商户相关文件的审批，提供开业和促销时期的安全防卫服务，制订物业管理收费标准予以明示，配合项目公司营销宣传、推广，准备物业管理企业简介、主要业绩证书、在管物业图片及资质等级证书等资料。

通过前期介入，可以大量收集和掌握第一手资料，根据第一手材料提前策划项目前期物业管理的方案，进行机构设置、人员配备、费用测算、员工培训、开业准备等工作，使物业建设与物业管理有条不紊地衔接与过渡。与此同时，与社会有关部门密切联系，从而确保开业进度并圆满完成预期指标。