工程部前期介入注意事项

第一篇：工程部前期介入注意事项

一、物业管理公司设计阶段应该提出哪些意见？

一个房地产项目推出时不但要考虑对销售有利的各种外部条件，更要考虑与之对应的配置和设施的物业管理的简便和低维护支出费用，所以物管方面对物业设计（说明）应该提出以下几点建议：

1）低压配电回路及电能表的合理设置；

2）高低压配电房、变压器房不宜设在地下室最低层（防水淹）； 3）设备房应有足够的维修空间；

4）水泵房电气控制柜基础高度要适当抬高；

5）应急灯、出口指示灯和疏散指示灯等和电源线路的连接应通过插头、插座的连接； 6）水、电井房要设照明灯具；

7）同一小区应尽量将监控室、消防中心集中设置。

（8）要考虑商业和物管用房的预留（包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等）。

（9）配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管。（10）设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁。（11）高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。

（12）水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层。

（13）小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。（14）小区内的车位配置要考虑到车辆比例尽量充足。

（15）小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的。

（16）小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。（17）小区内尽量不要配置有安全隐患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、转盘、高低杠杆等设施和器械。

（18）排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。

（19）现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地，所以阳台设计应考虑统一接管，并配二个地漏（其中一个为洗水机排水用）否则业主在二次装修的排管时，施工不规范会引发一系列问题。

（20）低价商品房业主用窗式空调多，故卧室大多预留窗式空调口，预留空调口可设计成即可以安装窗式分体空调的室外机，又可以安放窗式空调机，还要方便以后维护、加雪种拆装等，以避免产生老式空调口的敝端和遗留问题（渗漏）。

（21）现代家庭的电话、电脑、电视等家用电器容量较大，所以布线设计应考虑主、次卧房及大厅都应配置预留电话插座、宽带网或局域网电脑连线插口、电视插座和家庭影院环挠音响接口。另外，甚至可以考虑可视对讲电话、门铃的配置除在玄门外，在洗手间亦可配置（以免在冲凉、上厕时有人来电来访时的尴尬。）

（22）楼道侧墙应考虑铺设一定高度的瓷片（防涂鸦，防污渍）。

（23）楼道内电表箱等其它线盒箱不要用通用锁应采用专用锁，楼道开关总闸更应内藏而不外露（以防小孩和他人捣乱拨弄）。

（24）小区内的消防水管是否考虑可用（在地面）油漆的红管或不易退色的油漆管（以减少高空作业）。

（25）小区路灯不必多，只需满足一定的光照度就可以，路灯尽量采用大路货灯座要耐锈蚀，牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用节能灯胆（方便日常维修、减少开支）。

（26）垃圾收集站最好设计在小区进出口附近处，且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业不影响小区安宁。

（27）单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关（以方便手提东西的业主上下楼梯，且减少楼道公共照明用电量）。

（28）一般核定一个单元楼道灯用电量一个月才十来度电，故电表配制要选用最小容量（以免大容量电表收取几十度费用而发生不必要的支出）。

（29）消防水泵、二次供水等设备设施功率大但用电量很少的可否合用一个电表。（30）由于商业用水和居民用水的收费标准不同，建议居民用水和商铺用水的管路分开并各配计量表（以避免自来水公司自定商业用水和居民用水的比例，一般都把收费高的商业用水比例定的比较高，无形中又会长期多支出费用）。

（31）小区的地下排污管道要铺设合理，井口间距要合适，一般不要超过管路疏通时的竹片长度或机械疏通机可达长度。

（32）凡有空调机滴水管的沿墙周围应做绿化带（既利用上了空调水，又美化了环境，避免了以往空调滴水面造成地面青苔）。

（33）建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑送纱窗（以减少高空抛物现象）。

（34）各单元门、停车位、外围、巡视死角，商铺招牌部位平台等应设计加装闭路电视监控。

（35）所有单元进户门应设计遮雨棚（防雨水和淋花水）。

（36）商铺商前后的预留空调位及排水位往往被开发商所忽视，设计中应考虑进去。（37）建筑上不要出现死角即不可上人的平台(以减少卫生死角和高空作业)。（38）重要管路和线路要预留备用管线或活口，（以免发生局部损坏换整条管线、劳民伤财）。

（39）最容易发生问题（渗水）的排污管、水管在穿越楼板，墙体因受挤压而易爆裂（PV管）或生锈而破裂（镀锌管）故设计时最好设置套管。区配套公共设施规划设计要一步到位：

（a）按物管要求配置绿化率、物管用房、商业用房、功能用房和设备用房。

（b）管道煤气，智能综合布线，二次加压的管路及闸阀，用于餐饮商铺预留的排烟道和隔油池等都应在设计中加以考虑。

（c）阳台设计要考虑到花盆座架（底部向里倾斜）以防淋花水往下滴水给下面业主带来不便，客厅、主人卧室分体式空调穿线预留外斜防水措施设计要考虑进去。

二、物业公司在工程施工阶段介入过程中应注意什么？

一个物业的整体质量是由建材设备本身的质量和安装施工质量二大部分组成，所以对于物业管理公司来讲主要对开发商提以下几点建议：

（1）对小区（大厦）的重要大型设备、设施的供应商，应尽量选择能将供货、安装、调试、售后维修保养一体化的实体公司，在价格相近的几家供货商中，尽可能选择历史悠久、售后技术服务良好、价格适中的那家。

（2）小区基建工程采用的批量较大的各种建材、装饰材料、水电器材等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件，尽量采用国家和本市指定厂家所生产的牌子、型号与规格。

（3）涉及小区物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀、抗挤压应力、做套管，且参于监理公司共同把好相关过程控制和验收控制的监督检查质量关，绿化带土质的厚度要符合要求。

（4）所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位都应与开发产就设备（或大宗材料、配件）的保质（修）期的保质（修）内容、保质（修）期限、责任、费用(维修保证金)、违约处理等达成书面协议，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话。

（5）一些重要的大型配套设备（包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话交换系统等）的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书，并对物管相关技术操作人员提供正规的培训。

（6）小区物业所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明（如电表、水表须经过水电部门校验合格才允许使用，闭路电视监控系统须经过公安部门的安全技防测试合格后才准许使用，还有消防报警系统、灭火器、电梯变配电系统、停车场、交通管理系统等）最好由设备或仪表供货安装单位一并解决。（7）为方便以后的物业管理，对大型重要的公共配套设备能设立独立的电表或电表（便于情况分析和成本控制），高层及大型写字楼的室内照明插座电源应与中央空调系统用电线路及计量分开，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统一、集中（便于抄表、住户忘关开关时可临时切断电源），电话分线分层分户应作好识别标记，合理分配。

（8）各专业工程技术人员要做好质量跟进工作深入现场，掌握第一手资料、尤其是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向、重要闸阀和检查口的位置，以及相应的施工更改记录。

（9）重要的土建要确保一定抽验合格率，所有的隐蔽工程都要进行质量验收、且要有物管人员参加。

（10）物业的竣工验收，物管人员应会同参加，对不符合物管要求的工程项目有权令其整改满意后再签字，物业（包括设备设施）的二次接管验收须全面把关交接，尤其是图纸、资料、更改记录。在施工阶段介入

11）参与施工监理，及时发现施工过程中出现的质量问题，并适当地向项目公司、总工室等部门反映，必要时以公司名义发函，促使施工单位尽快改正，尽可能将建设质量隐患消灭在建造过程中，从而提高楼盘的建造质量；

注意的重点是隐蔽工程，如埋地线管的材质、管线的连接、暗敷线是否穿管、采用导线的型号（是否阻燃），电气连接的紧固，以及是否按设计要求施工。

12）熟悉管线走向、设备安装及设备调试等情况，并对图纸的改动作出记录，便于后期管理，也为接管验收（竣工验收）打下基础，可提高验收质量，对验收中发现的仍需改进之处，也比较清楚，容易交涉和协调；

13）集图纸、资料、使用说明书，熟悉设备的功能；

14）和项目公司、施工单位、设备厂家及有关部门搞好关系，建立顺畅的服务渠道，利于后期设备保修和管理。

三

参加设备设施的验收和接管移交 1）验收

参加人员要尽可能熟悉有关的施工验收规范，了解设计要求。要点：

a、检验设备设施的性能是否达到设计要求。如：柴油发电机能否手动、自动启动；启动的时间是否达到要求，消防30秒，人防15秒；输出电压和频率是否稳定，配电开关能否自动切换等；开启湿式报警阀的试验阀，测试消防喷淋泵是否能自动启动等。b、检查施工工艺。如：设备是否有编号；配电柜、控制柜及其各回路、电器元件是否标识清楚；配线是否整齐；接线是否牢固；有多条（3条）以上零、地线的要设置零线、地线汇流排；多股线要压接线耳；线槽盖、线盒盖是否齐全。

c、设备、设施外观检查，是否有损坏、生锈或残缺。

d、在验收证明书上签字，对存在问题要如实写上，不要简单签名，2）接管移交 要点：

a、要有移交设备清单、资料清单、项目公司和物业公司双方签字。b、列出存问题，由项目公司签字确认。c、明确存在问题的整改责任和整改时间 3）筹办物业管理中心

1、拟定工程人员编制；

2、招聘工程人员；

3、制定开盘前工程人员培训计划及培训内容；

4、标准化管理制度及规程悬挂上墙准备；

5、协助制定开办预算；

6、跟进管理中心的装修工程。附：前期介入工程师岗位职责

1．小区绿化、道路、交通、景观、公建配套、楼宇公共地方、公共設施、車場管理系统、小区安全防范系统、商铺、会所功能布局等规划设计，从物业管理和日后使用方便的角度提出专业意见。

2．参加甲方组织的小区各专业设计、施工图纸会审。

3．参与施工现场的了解、跟进，发现可能影响日后使用或管理运作的因素及时反馈给甲方采取适当施。

4．召开有集团总工室、发展商、规划设计部门、工程建设主管部门参加沟通意见交流会。5．协助制定开办预算。6．议定工程人员编制。7．招聘工程技术人员。．跟进管理中心的装饰工程。

9．各系统设备设施的验收和接管移交前的遗留问题及待改善事项向甲方提出。10．按照《中华人民共和国房屋接管验收标准》及集团工作程序协助编制《物业接管计划》。附：关于新建楼盘前期规划设计的一些意见

1、建筑专业：

1）根据住宅设计规范：外窗窗台距楼面、地面的净高低于0.9米时，应有防护设施，所以窗台高度低于0.9米的开启窗应设安全防护栏；

2）住宅的厨房宜设排烟气的烟道，避免各厨房抽油烟机的排气管直接向室外甚至是卧室窗户排放，造成居室周围环境污染和影响外立面美观以及邻里不和；

3）住宅各厅房应预留合适的空调室外机位、空调排水孔及排水管，避免没有预留或预留位置不够或所需排水管、铜管过长；

2、弱电专业

1）消防梯、客梯轿厢内的紧急呼叫，应连通监控中心或消防中心；

2）为优化人员及设备的管理，节省人力资源，小区的保安监控中心及消防控制中心宜统一设立，不宜分期设置多个控制中心；

3）弱电系统（包括消防报警）应设专用接地装置，在系统设计时应把弱电防雷装置一并纳入设计范围；

3、强电专业

1）有关用电计量问题

2）高、低压配电房、变压器房不宜设在地下室的最低层，当设在地下室的最低层时，应适当抬高其地面（以防万一水管破裂、水阀故障时不致于容易被水浸）；

3）安装于水泵房内的落地式配电柜、控制柜应适当抬高其基础，必要时可局部抬高地面，并设步级以便于操作（如帝景苑水泵房，目的是避免水浸电柜）；

4、给排水专业

1、各小区水泵房由于水池补水、进水浮球故障控制失灵，导致泵房水浸，影响住户的正常使用，同时又造成设备的损坏；

2、商业用水和住宅用水应分别设表计量，清洁用水、园林绿化用水应分别设表计量；

3、天面雨水的排放应选用各种型式的雨水斗，而不应采用地漏；

第二篇：工程部前期介入岗位职责

工程部前期介入岗位职责

（一）、工程前期介入

1.积极配合和协调开发公司和相关单位的前期管理工作。

2．根据业主和用户一般需求的深入了解与把握，对所在物业设计中容易忽略的细节问题提出合理建议。

3．按施工进度察看施工现场，参与工程施工质量监理。

4．参与工程验收，进行设备器材检查、外观性能检查、功能测试、整洁情况检查，并按整改计划督促整改。

5.收集整理前期物业相关文件资料，并备案存档，同时熟悉各个部分环节，为日后管理作好充分的准备；

6．详细读图，并按国家规定的技术标准，结合物业管理实际需求，对工程设计与相关单位一起认真进行技术交底和图纸会审，提出合理化建议。7.按国家现行有关法律规定、技术标准对工程施工进行检查。8.落实前期提出的相关建议，并督促实施。

（二）、物业维护维修

1.服从安排，能正确处理系统维护和日常零修工作。

2.熟悉前期所涉及的竣工图，对系统工艺流程、系统设备及系统工作原理等做到思路清晰、心中有数。

3.保证所维护的设施、设备处于良好工作状况，发现问题，立即处理，不能及时处理的应马上向上级主管汇报并同时提交解决问题所需的材料、备件及措施。4.每天对照《工程设施设备巡视记录》仔细巡视相关设施设备，合理安排人员及时间根据相关操作规程进行维护工作，检查结果及检查记录表格由维护负责人签字确认。

5.对所维护的设备、设施应做到环境清洁，标识准确、清楚、醒目，保证其正常使用功能。

6.对本专业设施、设备寿命期内档案的及时完善，完好。

7.负责对前期样板间及销售中心的装修进行检查，及时纠正装修违章现象，发出装修违章整改通知书，督促违章整改处理，疏而不漏，作好相应记录表格。

8.熟悉各项关于设施、设备系统维护的各种规程、规定，并有深刻理解。

9.每天不定期对样板间及销售中心进行巡查，发现问题立即处理，不能处理的及时报相关部门协调解决。

10.定期巡查所维护的前期物业区域，作下记录，发现问题，立即处理。

11.对前期物业存在的安全及运行隐患必须马上向相关部门负责人项目工程管理人员汇报。

12.对维护中所需的备品、备件，及时提出采购申请。

13.部门负责人指派的其它工作。

成接管验收后，整体物业连同设备就应移交物业管理企业。（1）、接管验收的作用 物业的接管验收，是物业管理公司在接管物业不可缺少的重要环节，物业的接管验收，不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，应特别注重对综合功能的验收。接管验收的作用主要体现在： ①．明确交接双方责、权、利关系。在市场经济条件下，交接双方是两个独立的经济体，通过管验收，签署一系列文件，实现权利和义务的同时转移，从而在法律上界定清楚双方各自的义务和权利。②．确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益：通过物业管理公司的接管验收，能进一步促进开发企业或施工企业按标准设计和建设，减少日后管理中的麻烦和开支。③．为日后管理创造条件：通过接管验收，一方面使工程质量达到了要求，减少了管理过程中的维修、养护工作量；另一方面，根据接管物业的有关文件资料，可以清楚摸清物业的性能和特点，预期管理中可能遇到的问题，计划安排好各管理事项，发挥专业化、社会化、现代化的管理优势。④．提高物业的综合效益，接管验收可以提高物业的综合效益。例如居住区的接管验收，不是简单的房屋验收，而是居住区各组成部分的验收。通过综合验收，使小区的建设注重综合效益并使其得到不断的提高。⑤．促进了建设项目及时投产，发挥投资效果，总结建设经验。接管验收工作既是建设项目进行投产、发挥效益的前提，也是其正常运营的保证。同时，接管验收实际上是一项清理总结的过程，既会发现建设过程中的问题，有利于及时纠正，也会获得一些好的经验，为以后的建设提供借鉴。（2）、接管验收的原则 接管验收是一个比较复杂的过程，不仅涉及到建筑工程技术，而且牵涉到许多法规，常常会出现一些实际结果与理论要求不一致之处。为了处理好接管验收中的问题，把握好分寸，需要掌握如下基本原则： ①．原则性与灵活性相结合。所谓原则性，就是实事求是，铁面无私。物业管理公司应把在验收中查出的各种问题作非常详细的记录，该返工的就要责成承建单位返工，属无法返工的问题就应索赔。返工没有达到要求，不予签字，直至达到要求。所谓灵活性，就是在不违背原则的前提下，具体问题具体分析。②．细致入微与整体把握相结合。工程质量总是对物业产生不良影响的时间是相当久远的，给管理带来的障碍是巨大的，所以，物业管理公司在进行工程验收时必须细致入微，任何一点忽视都会给自己日后的管理带来无限的困难，也将严重损害业主的利益。对住宅小区，因为与千家万户的日常生活紧密相关，所以，一个舒适、优美、安静的环境是小区建设和管理的重要目标。写字楼则要重视能体现使用者的地位和身份，因此装饰、地段和一流的设施系统应是接管验收的重点。（4）、接管验收的内容 ①．接管验收的准备工作 新建物业竣工验收后、业主入住前，物业管理公司应及时组建物业接管验收小组，对所接管的物业进行综合的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。②．资料的接管验收 开发商委托物业管理时需要向物业管理公司移交相关资料。相关资料包括物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料、业主资料等。详细内容见文章后面的资料收集整理的内容。③．硬件设施、设备的接管验收 a).楼宇主体硬件设施接管验收的主要内容有：主体结构、楼地面、内墙面、门窗、楼梯、水电设施和其它方面等是否符合标准。物业管理公司对主体结构的验收主要是检查屋面是否积水、渗漏；楼面有无空鼓，是否露筋；内墙面面层有无剥落、裂缝，有无污渍；门窗是否开启自如，有无晃动和裂缝，位置是否准确，有无翘曲变形；电器插座、开关安装是否牢固；验收时如发现问题，记录在案，并要求开发商整改，直至合格。b).公共配套设施接管验收的主要内容包括：天台、避雷设施、路灯、绿化、道路、消防设施、垃圾中转站、安保设施、停车场、信报箱等的验收。c).机电设备的接管验收应检查电梯、变配电设备、中央空调、发电机、消防监控、保安监控等设备的型号、数量与移交清单是否相符，配件是否齐全，工作状态是否良好运转等。④．接管验收遗留问题的处理 a).遗留问题的登记确认，交开发商相关人员签字确认。b).对资料遗留问题，接管验收小组应当积极同开发商联系补齐，必要时公司领导应当协助进行。c).对物业硬件设备、设施遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求开发商在两周内解决；重大问题接管验收小组应当要求开发商在一个月内解决。必要时公司领导应当协助进行。d).对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题，物业管理公司应当以备忘录的形式将问题登记后交给开发商进行备忘。⑤.《接管验收登记表》和备忘录交公司行政部归档长期保存。（5）接管验收应注意的问题 物业的接管验收是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的重要环节，管理公司要高度重视，严格把关，物别要注意以下事项： ①．接管的物业虽然经过竣工验收为合格工程，但并不意味着接管验收就没有问题 竣工验收是从大方面把握质量关，许多无关宏旨的小问题不在竣工验收质量的范围内。②．现实的接管验收少有整个物业同时移交 ③．接管验收一定要定明接管日期，以便划清责任界线 2．验收资料的收集整理（1）、资料收集整理的程序 物业接管验收需移交资料的数量是非常之庞大，如果没有遵循一定的程序，会使资料收集整理的工作变的茫然无头绪。为了有效地做好资料的收集整理工作，物业管理公司一般按以下程序进行： ①．制订收集整理计划。资料收集整理最关键的一步就是制订一个好的计划。②．深入现场，实地收集。物业接管验收小组在与开发商移交资料前，要下到物业现场，按计划收集统计需收集资料的数量、型号等情况，并记录在案。③．资料的移交。接管验收小组在与开发商进行资料移交时，应把开发商移交的资料与自己实地收集到的资料进行对照，必需是相符才可以签字接管。如果不相符，出现资料不全、不准确或不真实等问题，应责返开发商，并要求开发商补全。④．资料的整理。资料移交接管完以后，应对资料进行整理。整理时应先搭建一个目录框架，然后根据目录内容将资料分类整理，归纳到各个目录下，并进行装订。⑤．资料的存档。移交收集到的资料整后，应将资料复印两份，一份送往公司行政部存档，另一份留存该小区管理处存档，以便于今后的小区管理。（2）、资料收集整理的内容 在接管验收时，开发商应向物业管理公司移交以下相关的资料： ①．物业产权资料：包括项目开发批准报告；规划许可证；投资许可证；土地使用合同；建筑施工许可证；用地红线图等。②．综合竣工验收资料：主要包括竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、竣工图及地下管线综合布置竣工图）；建设工程竣工验收证书；建设消防验收合格证；公共配套设施综合验收合格书；电梯准用证等。③．施工设计资料：隐蔽工程验收记录；沉降观测记录；其他可能会影响管理的原始记录等。④．机电设备资料：机电设备出厂合格证；使用说明书；设备保修卡、保修协议。⑤．业主资料：已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等。总 结 物业管理是个系统工程，在国外已经运作一个多世纪，有很多成功的经验，而我国房地产改革与发展才一二十个年头。虽然经历了多年的反复实践、探索，借鉴了国外和香港的经验，开创了一条适合中国国情的物业管理之路。物业管理的培养、完善和推广，既依赖于不断的实践总结，同时更需要理论上的指导。前期介入作为物业管理的首要环节，我们更应总结过去的经验，向国外学习先进的管理方法和理念，更应对理论进行探索和研究，应该大力培养广大从业人员的 工程部前期介入岗位职责

（一）、工程前期介入 1.积极配合和协调开发公司和相关单位的前期管理工作。2．根据业主和用户一般需求的深入了解与把握，对所在物业设计中容易忽略的细节问题提出合理建议。3．按施工进度察看施工现场，参与工程施工质量监理。4．参与工程验收，进行设备器材检查、外观性能检查、功能测试、整洁情况检查，并按整改计划督促整改。5.收集整理前期物业相关文件资料，并备案存档，同时熟悉各个 部分环节，为日后管理作好充分的准备； 6．详细读图，并按国家规定的技术标准，结合物业管理实际需求，对工程设计与相关单位一起认真进行技术交底和图纸会审，提出合理化建议。7.按国家现行有关法律规定、技术标准对工程施工进行检查。8.落实前期提出的相关建议，并督促实施。

前期介入及整改领班的岗位职责

一、职位概述

1、负责前期施工跟进，提出合理建议。

2、负责新建房屋及设备设施的验收、移交。

3、负责交房期间的交房组织协调工作。

4、负责质保期内的房屋整改问题的跟进，并提出合理的整改方案。

二、业务了解范围及专业技能

1、熟悉工程跟进及整改流程。

2、熟悉房屋验收及交房程序。

3、熟悉部分工程施工工艺及工程规范。

三、工作内容及职责范围

1、对前期工程施工进行跟进，并做好记录，定期汇总后上报。

2、积极、主动地协助前期介入收集项目的施工图、竣工图及其设施设备的相关资料，为建立该项目的设备台帐做好基础工作。

3、对施工中隐蔽工程进行跟进，与图纸不符的地方应及时记录下来，并及时通知地产相关负责人。

4、及时发现前期施工的工艺缺陷，做好记录，并提出合理建议及跟进施工单位的整改。

5、及时发现工程设计上的缺陷，提出合理建议并跟进设计单位进行及时的调整。

6、负责对新组团房屋及室内设施设备进行验收，对业主提出的整改内容进行整改跟进。

7、对新组团的设施设备进行巡查维护并在三个月后顺利移交给物业维修中心、技术中心。

8、对新组团精装房精装施工跟进，提出功能性、实用性、可维性的合理建议。

9、严格按公司相关制度进行交房及交房期间的管理。

10、严格按公司相关制度跟进工程遗留问题。OUR REF: Q/LSWY/-GWB-06-20100607 DIRECT TEL:（8628）85761213 DIRECT FAX:（8628）85761213 EMAIL: CDLSWY@126.COM 成都麓山物业管理有限公司 中国、成都、双流、麓山大道二段6号 邮政编码: 610213 电话（86028）85761213 传真（86028）85761213

11、整改完成后，及时组织员工对整改问题进行检查，并签字确认完成情况（工程款必须在前期介入和整改领班分别签字确认后进行支付）。

12、在能力范围内对整改问题提出可行性的整改方案及建议。

第三篇：物业工程部前期介入

物业工程部前期介入重点工作

前期介入阶段的工作，要注重项目施工现场设施设备的合理安装及隐蔽工程的施工质量等，通过现场物业工程技术人员与开发商、总包单位、监理单位进行协调，使初期各项设计建设更加完善合理。确保开发商开发建设高质量、高品质项目的重要辅助途径之一。具体来讲，物业工程部要协助开发商从后期物业管理角度进行现场工程优化；向甲方提供现场施工建议。对前期物业工程部工作应重点关注：

一、合理选择配备现场介入人员

现场工作十分复杂，对于物业服务企业而言是一项经验型工作，所以对于现场物业工程技术人员的选择招聘应掌握以下标准：

1．有丰富的物业工程管理经验，最好是了解装饰装潢管理、设备设施管理、工民建隐蔽工程管理（土建、电气、水暖、给排水、消防、门襟楼宇对讲、智能停车场、小区监控等）的人员；

2．有物业工程服务经验，了解客户需求，善于将施工与实际需求结合的人员；

3．有丰富的现场施工经验，能够保证自身安全；

4．专业比较全面，能独立完成工作并能与他人配合工作的人员。

二、技术的支持工作

物业工程部前期介入人员需要与现场工作人员紧密配合，发现问题及时反馈，对现场发现的问题要及时向甲方反映（技术监管方），提出建议，并与施工部门沟通，从另一个方面提醒甲方等。

三、做好与现场各方关系的协调

开发商、总包单位、分包施工单位、监理单位、成品保护单位、设备供应商等现场各方关系错综复杂，协调各方关系为现场工作提供便利也是十分重要的，以上是前期介入中需要关注的要点，而前期介入阶段主要是在项目已经完成方案设计，深化施工设计图纸基本完成，进入设施设备安装及二次结构施工阶段，物业工程部工作人员进场，但在一般情况下，深化设计、施工两个步骤会同时开展。

1、深入了解项目特点，拟定现场计划：

在进入项目以前，应当对项目进行深入了解并制定前期介入工作计划；

审读图纸，了解项目系统情况；从设计说明入手，对建筑图纸、结构图纸、设备专业图纸等进行阅读，标记重要的环节，了解项目的整体设计思路、定位、最后对图纸审读的结果进行汇总。

2、关注工程进度，记录现场情况：

在现场巡视过程中，记录所有关注的细节，为物业接管后的维修维护工作做准备。（1）根据工程计划，调整工作计划； 随着现场情况的变化，工程进度计划也在随时调整，物业现场介入人员应关注该计划，及时调整物业的跟进计划及工作侧重点。（2）记录设计方案和施工图纸变更；

物业现场介入人员在施工中要认真记录设计方案、施工图纸变更及整改记录，为 我们物业公司的后期接管提供便利。

（3）记录施工现场发现问题，并提出合理化建议，为日后的维修维护做准备。施工过程会根据施工便利与否而适时调整，所以，有许多设备设施安装的位置与图纸不符，物业现场介入人员必须在图纸上进行标注；如记录一些隐蔽工程和阀门等的位置变化，使今后的物业维修能准确判断位置。

3、参加施工期间的专业会议，提供建议：

（1）通过参加设计协调会、施工协调会、监理会等了解施工焦点；参加专业会议，通过会议上的问题讨论、焦点争论，了解项目情况，并在会议上明确物业要求，适时的提出合理化建议。

（2）根据会议等的实际情况，适时提供书面建议。

4、通过对项目的深入了解，提供现场合理化建议：

（1）改进设计中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议；

设计中有许多不尽人意之处，一些设计人员甚至忽略后期维护、管理的需求，物业现场介入人员要了解、记录这些信息，并结合实际根据优化的可能性，有针对性的适时提出物业书面建议。

（2）改进施工中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议； 物业现场介入人员应通过记录现场的情况，汇总后及时向甲方及施工单位提供书面建议，督促整改不便于后期物业管理的事项。关注各单项工程设备的调试、试验，特别要关注隐蔽工程的隐检、验收。

（3）优化施工质量的建议。

关注施工中的问题，对施工质量及时提出意见和建议，从而辅助提升工程质量和项目品质；无论是对设计还是对施工的现场建议应注意时效性。

5、跟踪现场建议采纳情况：

物业现场介入人员对提出的关键性建议必须适时跟进，在必要情况下要坚持促使甲方采纳并要求施工单位改进、整改；统计建议采纳情况，为今后物业管理提供参考。

6、收集、整理现场资料：（1）施工图纸；

收集、整理各类图纸，包括建筑、结构、机电设备等各系统图纸;（2）机电设备及建材的资料;收集机电设备及建材的资料，包括：封样、产品来源证、原装保修书、使用说明书、环保认证书等相关认证资料复印件，并关注必需的配件、配料、专用工具，为日后的维修保养工作作好充分的准备。

7、进行交接资料初步整理，为竣工接管提供便利：（1）建立初步设备台帐； 随着施工进入设备安装阶段，大量设备将到位，通过物业现场介入人员的记录等需要按照不同系统整理建立设备台帐，为后期交接奠定基础。（2）拟写初步交接方案； 根据现场施工进度情况，拟定初步的交接方案，为前期物业工程管理的到来做好充分准备。（3）配合开发商做好前期单项工程调试验收辅助工作。

物业工程部现场介入人员根据项目施工单项工程的调试、验收进度，拟定辅助调试、验收方案，记录相关信息，提出前期物业工程部管理相关人员逐步进入的建议，做好相关的辅助工作

第四篇：物业工程部前期介入工作计划

物业工程部前期介入工作计划

根据江苏银行办公楼建设的进度及现场实际情，我物业公司将提前介入本项目，为本项目建设质量每一个环节，每一道工序，结构安全状况、人性化使用方便提出合理化建议。按有关规范严格巡查每一部位，每一项设施设备。重点考虑减少今后物业管理中产生的问题和矛盾，便于维护与管理，降低成本管理费用。从物业管理各项细节出发，熟悉几大系统结构，发现各种缺陷、安全隐患、施工不规范、物业遗漏工程等问题及时向甲方反映，建议施工方立即整改。并同甲方、监理公司及施工方都保持紧密联系。对项目规划设计图纸进行审阅，机电设备、物业智能化系统、安保系统、停车场管理系统、公共照明设备、装饰材料、物业的平面布局、功能区域划分进行审查等，提出专业合理化建议及改进方案。建立健全各项巡查验收资料档案备查，通过规范的管理制度和扎扎实实的辛勤劳动，一步步打开工作局面，确保前期介入最终达到预期效果。

一、工程部前期介入目的；

1、完善物业的使用功能。

2、改进、改善物业的具体设计。

3、能更好地监理施工质量。

4、为接管验收打下基础。

5、便于日后对物业的管理。

6、在项目建设中存在的一些工程质量问题，涉及到土建、消防、供配电、给排水、空调、电梯，致使工程存在许多通病和瑕疵。有些是显露的，如墙面地面不平整、裂缝、起皮、脱落等；有些是隐蔽的，如保温砂浆工艺、做法不到位、面层空鼓、屋顶、外墙、卫生间漏水、烟道串味等。后者更为危险，一旦有了这些隐患，必然对后期物业管理产生很大不便。

7、全面熟悉项目总体规划，施工过程，对结构以及管线走向，设备安装做到心中有数。并对工程质量巡查监督，对可能出现的种种隐患了如指掌，便于在后期管理各项设施维修养护工作，减少物业设施的返修工作量。记录、或拍照保存相应的证据在未来隐患发生时，对分清物业管理与建设、施工、安装单位的责任非常有利。也确保物业日后提升管理质量，更减轻日后的管理难度，并为顺利移交拿出依据。

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二、合理选择配备现场介入人员

现场工作十分复杂，对于物业服务企业而言是一项经验型工作，所以对于现场物业工程技术人员的选择招聘应掌握以下标准。

1、有丰富的物业工程管理经验，最好是了解装饰装潢管理、设备设施管理、工民建隐蔽工程管理（土建、电气、水暖、给排水、消防、门襟楼宇对讲、智能、停车场等）的人员。

2、有物业工程服务经验，了解客户需求，善于将施工与实际需求结合的人员。

3、有丰富的现场施工经验，能够保证自身安全。

4、专业比较全面，能独立完成工作并能与他人配合工作的人员。

三、技术的支持工作

物业工程部前期介入人员需要与现场工作人员紧密配合，发现问题及时反馈，对现场发现的问题要及时向甲方反映（技术监管方），提出建议，并与施工部门沟通，从另一个方面提醒甲方等。

四、做好与现场各方关系的协调

甲方、施工单位、监理单位、成品保护单位、设备供应商等现场各方关系错综复杂，协调各方关系为现场工作提供便利也是十分重要的，为保证现场协调及时有效需编制工程联系人员详细清单。

1、深入了解项目特点，拟定现场计划：

在进入项目以前，应当对项目进行深入了解并制定前期介入工作计划；审读图纸，了解项目系统情况；从设计说明入手，对建筑图纸、结构图纸、设备专业图纸等进行阅读，标记重要的环节，了解项目的整体设计思路、定位、最后对图纸审读的结果进行汇总。

2、关注工程进度，记录现场情况：

在现场巡视过程中，记录所有关注的细节，为物业接管后的维修维护工作做准备。

（1）根据工程计划，调整工作计划；随着现场情况的变化，工程进度计划也在随时调整，物业现场介入人员应关注该计划，及时调整物业的跟进计划及工作侧重点。

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（2）记录设计方案和施工图纸变更；物业现场介入人员在施工中要认真记录设计方案、施工图纸变更及整改记录，为我们物业公司的后期接管提供便利（3）记录施工现场发现问题，并提出合理化建议，为日后的维修维护做准备。施工过程会根据施工便利与否而适时调整，所以，有许多设备设施安装的位置与图纸不符，物业现场介入人员必须在图纸上进行标注；如记录一些隐蔽工程和阀门等的位置变化，使今后的物业维修能准确判断位置

3、参加施工期间的专业会议，提供建议：

（1）通过参加施工协调会、监理会等了解施工焦点；参加专业会议，通过会议上的问题讨论、焦点争论，了解项目情况，并在会议上明确物业要求，适时的提出合理化建议。

（2）根据会议等的实际情况，适时提供书面建议。

4、通过对项目的深入了解，提供现场合理化建议：

（1）改进设计中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议；设计中有许多不尽人意之处，一些设计人员甚至忽略后期维护、管理的需求，物业现场介入人员要了解、记录这些信息，并结合实际根据优化的可能性，有针对性的适时提出物业书面建议。

（2）改进施工中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议；物业现场介入人员应通过记录现场的情汇总后及时向甲方及施工单位提供书面建议，督促整改不便于后期物业管理的事项关注各单项工程设备的调试试验，特别要关注隐蔽工程的隐检、验收。

（3）优化施工质量的建议。关注施工中的问题，对施工质量及时提出意见和建议，从而辅助提升工程质量和项目品质；无论是对设计还是对施工的现场建议应注意时效性。

5、跟踪现场建议采纳情况：

物业现场介入人员对提出的关键性建议必须适时跟进，在必要情况下要坚持，促使甲方采纳并要求施工单位改进、整改；统计建议采纳情况，为今后物业管理 提供参考。

6、收集、整理现场资料：

（1）施工图纸；

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收集、整理各类图纸，包括建筑、结构、机电设备等各系统图纸（2）机电设备及建材的资料

收集机电设备及建材的资料，包括：封样、产品来源证、原装保修书、使用说明书、环保认证书等相关认证资料复印件，并关注必需的配件、配料、专用工具，为日后的维修保养工作作好充分的准备。

7、进行交接资料初步整理，为竣工接管提供便利：

（1）建立初步设备台帐；

随着施工进入设备安装阶段，大量设备将到位，通过物业现场介入人员的记录等需要按照不同系统整理建立设备台帐，为后期交接奠定基础。（2）拟写初步交接方案；

根据现场施工进度情况，拟定初步的交接方案，为前期物业工程管理的到来好充分准备。

（3）配合开发商做好前期单项工程调试验收辅助工作。

物业工程部现场介入人员根据项目施工单项工程的调试、验收进度，拟定辅调试、验收方案，记录相关信息，提出前期物业工程部管理相关人员逐步进入的建议，做好相关的辅助工作

五、前期介入图纸审核、巡查重点；

1、物管用房方面；要求配置物管用房、功能用房和设备用房。其它用房的预留，（管理处办公室、员工宿舍食堂、保安岗亭、垃圾收集站、物料仓库、电工值班室、清洁工工具房等）。

2、电气方面；注意各设备房的通风、降温、排水、应急照明、消防器材配备等问题。对各个电气设备的分布、数量、性能等方面进行熟悉、统计，对各供电线路的走向、线径、具体预埋点进行了解。对照明线路设计是否超负荷，路灯尽量采用公路用灯具、节能灯泡，可耐锈蚀、牢固、防日晒雨淋、不怕台风、减少跳闸、密、亮度适中，保障可靠供电等，（方便日常维修、减少开支、节约能源）。单元楼道灯最好采用光控红外线开关（以方便业主使用，减少公共照明浪费电 量）。更方便后期的维修、保养和管理。

3、消防方面；对水系统中的消火栓、喷淋管网的走向、阀门的分布、水泵结合器的位置进行了解。对电路系统中的风机、风阀的分布、工作原理进行掌握。掌

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握消防主机、各种联动配套的工作原理，回路的分布，卷帘门的分布、报警器安装部位等。

4、给排水方面；了解供水的系统情况，各楼层供水，水箱、水池的位置、容量，市政供水的位置。供水方式，水压是否达标，各个阀门的位置及是否发生爆水管可分片关闭阀门，不至于关总阀影响其它用水，如产生漏水有地漏排放不至于产生大的损失。在排水方面，雨水、污水、冷凝水（空调水）的走向，检查口的位置，化粪池的位置等。地下排污管道要铺设合理，坡度要适宜，没有压扁堵塞现象。井口间距要合适，一般不要超过管路疏通时竹片长度或机械疏通机可达长度，路面低洼处排水要专用下水井等。排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。

5、监控方面；智能防盗设备要完善，外围尽量考虑封闭式管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，周边防翻越、女儿墙防攀越。各种监控镜头的设置足够合理，对出入口的设置合理，停车场的智能化无安全隐患，管道井是无安全隐患等、各单元门、停车位、外围、巡视死角，平台等应加装监控镜头确保安全。

6、清洁方面；可以关注各垃圾桶的设置是否合理，楼层清洁用水是否方便，电梯厅内吸尘用电是否方便。天台是否设置照明及水龙头，垃圾收集点，洗拖把水龙头、以方便清洁用。地漏与清洁有关的问题是否设计到位。

7、空调机方面；预留空调安装位置及空调滴水管。在预留分体空调机位的同时，考虑新产品如，如空气源、太阳能热水器等。随着生活水平提高也可预留中央空调机位，即可安装分体空调，又可安装中央空调机，还方便以后维护。所有空调穿墙孔洞预留，管口外斜下防水措施。

8、集中抄表方面；水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层、有安全防护的水、电间、柜等。公共用电、（电梯、公共照明、景观、水泵、消防、风机设备等），安装独立电表计费，用于以后一、二级合理分摊计算给业主，减小猜疑。楼道内电表箱柜等应采用专用锁，楼道开关总闸更应内藏而不外露（以防小孩和他人捣乱拨弄）。

9、信报箱方面；设置亦要考虑邮政投递需要放在首层显眼位置，信 报箱的规格和锁要符合要求，方便业主收取。

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10、车位方面；配置要考虑到车辆及临时车位停放尽量充足。有清晰的路线指示标识，地下室有安全的限高龙门架，出入有先进的自动刷卡系统，规范停车的管理规定等。

11、公共设施方面；设备房门要有安全防护设施、警示牌等。电梯轿箱内、绿化草地有温馨提示宣传画等。

12、弱电方面；电话、宽带、电视、音响、监控、煤气报警系统等，所有布线设计应考虑周全，各房间都应配置预留电话插座、宽带插口、电视插座等。

13、公共楼道方面；通道墙面应考虑铺设一定高度的瓷片（防涂鸦，防污渍），有利于清洁美观等。

14、垃圾方面；垃圾收集站最好设立在后门出口附近处，且垃圾房门朝外便于垃圾清运。

15、其它方面；

1）；重要管路和线路要预留备用管线或活口，（以免发生局部损坏换整条管线、劳民伤财）。特别供水管路建议走明管，如漏水不易发现而产生水费，有利及时发现漏点，更减少维修费用。

2）；办公楼配套公共设施规划设计要一步到位，管道煤气，智能综合布线，考虑将来发展用，不至于产生开挖、明敷等影响美观。

3）；阳台设计全、或半封闭，业主后期大多会自行封闭不统一，不规范。阳台很多会放花盆，（底部向里倾斜做好防水层），以防淋花水往下滴水给下面业主带来不便。

六、工程部详细巡查内容；

1、主体；房屋结构无裂缝、沉降符合有关规范，外墙瓷砖缝隙水平垂直、不得渗水。可参见《建筑工程施工及验收规范》，各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须答合要求。

2、屋面；各类屋面排水畅通，无积水，不渗漏。平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修通道。排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固、接口平密、不渗漏。防水卷材接口密实、不脱落，排气管畅通。

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3、地墙、面；找平层与基层、墙体必须粘结牢固，不空鼓。整体墙地面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷，梁底天花板表面平正、接缝均匀顺直，阴阳角线脚顺直、无缺棱掉角。

4、卫生间；阳台、卫生间地面与相邻地面的相对标高应符合要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏,与客厅地面低2公分左右，穿楼排污管加套管方便维修。防水层应作24小时闭水试验。靠客厅、卧室墙面防水要做1.8米高度，防止入住后洗澡产生漏水。

5、门窗；铝合金门窗应安装平正牢固，无翘曲变形、摇晃，零配件装配齐全，位置准确，缝隙严密，木门窗缝隙适度。进户门防盗门垂直，门框内应灌满水泥沙浆，门锁应安装牢固，门、窗、锁开启灵活自如，无晃动和裂缝，玻璃安装牢固，胶封密实平直，不应有空鼓、裂缝和起泡渗水，无明显刮花痕迹，无损伤、油漆均匀完整。

7、电气；电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，必须采用管子配线，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于1MΩ／KV。漏电开关、照明开关开启灵活。应符合“低压电气装置规程”的有关要求，路灯、景观灯安装牢固，完好无损，工作正常、灯柱、配电箱安装牢固垂直，油漆完好，路灯、小区各种灯光按区、按栋或片、按盏进行控制，园林艺术灯光，要安 装牢固、合理分控、标识清楚，尽量少安装埋地灯，推广节能灯，减少室外灯漏电跳闸，保障可靠照明，配置定时开关及独立的电表计量。

8、电梯；电梯机房机房地面刷绿漆，机房地面、墙表面光洁平整、明亮，墙面、天花扇灰刷乳胶漆。配置电梯机房牌、警示牌、消防器材、温度计、工具箱、记录箱、防潮灯、应急灯、防鼠板和防鼠设施，电梯机房有完好的通风降温设施。电梯管井底要有集水井，安装自动潜水泵装置，安装有独立的计量电表。电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过规定值。制动器、限速器、按钮其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。

9、供水、排水、排污、消防；管道应安装牢固、各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应启闭灵活，闭合严密，无滴漏。水压试验

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及保温、防腐措施必须符合要求。主管与支管应安装水表单独计费。消防水箱进水管阀门检查设置应便于检修。卫生间、厨房内的排污管应分设，地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，坡度适中、管道排水必须流畅。卫生器具质量良好，接口不得有跑、冒、滴、漏现象，安装应平正、牢固、部件齐全、制动灵活。消防管道设施必须符合要求，并且有消防部门检验合格签证。管道的管径、坡度及检查井必须符合要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。管道防腐措施必须答合规定。室外排水系统的标高、窨井(检查井)设置、管道坡度、管径均必须符合要求。管道通过公路应做钢筋水泥保护，井盖应搁置稳妥并设置井圈。化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应流过两个弯。明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。

10、水泵房、墙面、天花；扇灰刷乳胶漆，机房地面、墙表面光洁平整、明亮。配置各设备标示牌、警示牌、系统运行指示牌、消防器材、温度计、工具箱、防潮灯、应急灯、防鼠板、抽风机等设施齐全。生活水泵、消火栓泵、喷淋泵等泵基座的四周砌筑一条3厘米宽，2厘米深的水沟与集水井相通，排污水管用PVC管直接接至排水沟或集水井，集水井安装自动潜水泵。各种阀门有明显标示、名称、功用（或控制范围）的挂牌；生活水泵、生活用水管道刷绿漆并用红色箭头标明水流流动方向；消防泵、消防管道和设施刷红色漆并用红色箭头标明水流流动方向。进水管安装有独立计量总水表。各机房安装独立计量电表、水表。

11、高低压配电房；开闭所、墙面、天花扇灰刷乳胶漆，机房地面刷绿漆，机房地面墙表面光洁平整、明亮。设备房配置高低压配电房牌、供配电系统图示牌、警示牌、消防器材、温度计、工具箱、记录箱、防潮灯、应急灯、防鼠板或防鼠设施（如电子猫王），电柜前地面铺宽度1米绝缘胶垫（高压配电房铺高压绝缘垫）并用黄色油漆在绝缘胶垫的外侧地面标示安全线，其它地面刷绿色地板漆；接地线需用黄绿相间的油漆明显标示。变压器室有完好的通风降温设施和隔热隔音设施；通风、采光良好。高压配电房配置高压操作杆、高压验电器、高压胶鞋高压手套、高压接地线（或接地刀）高压开关检修车，每个高压断路器有明显标示牌标明控制范围；低压配电房每个低压断路器有明显标示牌标明控制范围。安装有各路独立计量电表。

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12、消防控制室和监控中心；地面铺地砖，墙面、天花扇灰刷乳胶漆，机房地面墙表面光洁平整、明亮。配置消防控制室和监控中心牌、警示牌、消防器材、度计、记录箱、应急灯、防鼠板和防鼠设施，室内要有良好的采光、通风降温设施或安装空调。安装有独立计量电表。

13、室外消防栓：消防箱标识清楚，玻璃完好，消防设施配件齐全，消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，油漆完好，无渗漏水，水压充足。

14、检查门牌；、层号、房号，首层大堂信报箱、告示栏、对讲系统齐全。

15、对小区的重要大型设备；设施的供应商，应尽量选择能将供货、安装、调试、售后技术服务良好、有中文使用说明书及联系电话信誉 良好的公司。

16、所有参于土建工程；设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程施工单位、供货商、安装单位、保质内容、保质期限、责任、费用(维修保证金)、违约处理等达成书面协议，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货表、采购供应地址及单位联系电话。

17、一些重要的大型配套设备；（包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话交换系统等）的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书，联系电话等，并要对物业工程部相关技术操作人员提供正规的培训。

18、所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明；（如电表、水表须经过水电部门校验合格才允许使用，闭路电视监控系统、消防报警须经过公安部门的安全技防测试合格后才准许使用，还有消防报警系统、灭火器、电梯变配电系统、停车场、交通管理系统等）要求调试正常运行后才能交付。

19、了解哪些为整体混凝土施工；哪些为以后用空心砖砌成，在以后住户装修中哪些墙不能打，墙体、天花、地面在哪些位置有管线，在打孔和装修时注意提示。

20、设备性能方面；比如智能化等，不要追求卖点一味追求高科技和功能齐备，后期使用则华而不实，智而不能，甚至闲置报废，造成业主投诉和高昂的维护成本。厂家选择、设备选型、配件选用要合理，简单而实用，设备安装调试要求安全合格。

21、各工程部技术人员要做好质量跟进；工作深入现场，掌握第一手资料、尤其是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向、重要闸

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阀和检查口的位置，以及相应的施工更改记录。了解图纸，提出改进意见→→熟悉跟踪现场→→了解项目公司、监理单位、施工单位有关人员的职责分工，理顺工作关系→→从设备安装入手，建立完善设备档案→→参与设备验收，包括单机验收、局部验收、系统验收和全局验收的整个过程→→完善验交资料，编制物业各方面的统计图表和资料清单→→参与竣工验收→→主持接管验收。

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第五篇：物业工程部前期介入流程

物业工程部前期介入流程

物业工程部前期介入阶段的工作，更加注重项目施工现场功能设施设备的合理安装及隐蔽工程的施工质量等，通过现场物业工程技术人员与开发商、总包单位、监理单位进行协调，使初期各项设计建设更加完善合理。确保开发商开发建设高质量、高品质项目的重要辅助途径之一。具体来讲，物业工程部要协助开发商从后期物业管理角度进行现场工程优化；向甲方提供现场施工建议。确保我们物业接管顺利进行，为物业在接管后能够正常运行减少运行成本奠定良好基础。为此物业工程前期介入主要分为三个阶段：规划设计和物业工程部组织架构阶段，施工阶段，接管验收阶段。

第一规划设计阶段

一、做好与现场各方关系的协调

开发商、总包单位、分包施工单位、监理单位、成品保护单位、设备供应商等现场各方关系错综复杂，协调各方关系为现场工作提供便利也是十分重要的，以上是前期介入中需要关注的要点，而前期介入阶段主要是在项目已经完成方案设计，深化施工设计图纸基本完成，进入设施设备安装及二次结构施工阶段，物业工程部工作人员进场，但在一般情况下，深化设计、施工两个步骤会同时开展。

1、深入了解项目特点，拟定现场计划：

在进入项目以前，应当对项目进行深入了解并制定前期介入工作计划；

审读图纸，了解项目系统情况；从设计说明入手，对建筑图纸、结构图纸、设备专业图纸等进行阅读，标记重要的环节，了解项目的整 设计思路、定位、最后对图纸审读的结果进行汇总。

2、物业工程部人员组织架构合理选择配备现场介入人员

现场工作十分复杂，对于物业服务企业而言是一项经验型工作，所以对于现场物业工程技术人员的选择招聘应掌握以下标准：

（1）．有丰富的物业工程管理经验，最好是了解装饰装潢管理、设备设施管理、工民建隐蔽工程管理（土建、电气、水暖、给排水、消防、门襟楼宇对讲、智能停车场、小区监控等）的人员；（2）．有物业工程服务经验，了解客户需求，善于将施工与实际需求结合的人员；

（3）．有丰富的现场施工经验，能够保证自身安全；

（4）．专业比较全面，能独立完成工作并能与他人配合工作的人员。

（一）土建施工跟进；

1、在建工程土建施工跟进要求：每五天对土建工程进行一次跟进；

2、跟进内容：基础；砌体；楼板；梁；柱；层高；接缝处理；湿渍、渗水、滴漏；外墙保温；外墙涂料；落水管；屋面；风道、烟道；管井；楼梯；踏步；护栏；大堂；单元门；室内墙面；室内棚顶；室内地面；门窗洞口；阳台；等。

3、跟进标准：按物业质量验收标准执行；

4、表格填写：

1、如检查结果正常，则在对应栏内打“√”，如异常则打

第二在建工程施工阶段 “×”，并在异常/故障情况描述及跟进处理措施，栏内要详细记录。

2、巡查人员每五天全面巡查一次，对重点隐蔽工程要以照片、录像等影像资料的形式留存。

3、每周五对异常情况进行汇总，召开工程前期介入专题会，对重要的问题要以书面的形式发函致工程部，必要时呈报其领导，并及时跟踪，直至问题解决。

4、此表格须经工程部经理审核后存档，存档期限为长期。

5、汇总表的填写：

1、填写要求：物业工程部负责位置、检查项目、问题描述、整改前照片的描述，地产工程部负责整改措施、责任人、整改时间、整改后照片的提供。

2、每周五根据各类别问题的汇总情况编制该表，并以联络函的形式发函致工程部.3、对于发函两次未整改的问题要上报公司领导。

（二）电气施工跟进；

1、在建工程电气施工跟进要求：每五天对土电气程进行一次跟进；

2、跟进内容：电缆沟；电缆桥架；电缆敖设；配电柜；变压器；电表箱；柴油发电机组；母线安装；电线电缆导管；电缆终端压接；管线敖设；槽板配线；防雷接地系统；导线连接；接线盒；线管接口吊装；绝缘材料；公共照明；开关插座；灯具安装；

3、跟进标准：按物业质量验收标准执行；

4、表格填写：

1、如检查结果正常，则在对应栏内打“√”，如异常则打“×”，并在异常/故障情况描述及跟进处理措施，栏内要详细记录。

2、巡查人员每五天全面巡查一次，对重点隐蔽工程要以照片、录像等影像资料的形式留存。

3、每周五对异常情况进行汇总，召开工程前期介入专题会，对重要的问题要以书面的形式发函致工程部，必要时呈报其领导，并及时跟踪，直至问题解决。

4、此表格须经工程部经理审核后存档，存档期限为长期。

5、汇总表的填写：

1、填写要求：物业工程部负责位置、检查项目、问题描述、整改前照片的描述，地产工程部负责整改措施、责任人、整改时间、整改后照片的提供。

2、每周五根据各类别问题的汇总情况编制该表，并以联络函的形式发函致工程部.3、对于发函两次未整改的问题要上报公司领导。

（三）水暖施工跟进；

1、在建工程水暖施工跟进要求：每五天对土水暖程进行一次跟进；

2、跟进内容：集水管埋深及坡度；下水井；排水沟；排水管道；室内排水管道；排污管道；管道井坡度、支架；水泵；进水管道；进出水阀门；排水喉管；雨水喉管；上下水管道保温；供暖管道；散热器；卫生器具；检查口；扫除口；地漏；燃气设施；

3、跟进标准：按物业质量验收标准执行；

4、表格填写：

1、如检查结果正常，则在对应栏内打“√”，如异常则打“×”，并在异常/故障情况描述及跟进处理措施，栏内要详细记录。

2、巡查人员每五天全面巡查一次，对重点隐蔽工程要以照片、录像等影像资料的形式留存。

3、每周五对异常情况进行汇总，召开工程前期介入专题会，对重要的问题要以书面的形式发函致工程部，必要时呈报其领导，并及时跟踪，直至问题解决。

4、此表格须经工程部经理审核后存档，存档期限为长期。

5、汇总表的填写：

1、填写要求：物业工程部负责位置、检查项目、问题描述、整改前照片的描述，地产工程部负责整改措施、责任人、整改时间、整改后照片的提供。

2、每周五根据各类别问题的汇总情况编制该表，并以联络函的形式发函致工程部.3、对于发函两次未整改的问题要上报公司领导。

（四）装修施工跟进；

1、在建工程装修施工跟进要求：每五天对土装修程进行一次跟进；

2、跟进内容：功能性检查（水；电；可视对讲；报警系统；土建无渗漏和给排水无滴漏现象；排水畅通、无倒坡和积水现象；）； 木门{

1、饰面板颜色、纹路一致，无划痕、缺损、磕伤、污染等；木门门套线与墙体结合是否存在裂缝等；

3、开、关、锁灵活自如、平稳、无噪音；暗门链是否起作用；

4、门锁把手是否有保护膜；

5、胶条平顺；

6、小五金配件（门锁、门吸、门铰、猫眼等；）齐全，无松脱、晃动、磨损、划伤、锈迹等；}；铝合金（1、是否存在渗漏，是否有泄水口，窗框周边打胶饱满；

2、隼接部位，锚钉部位等是否有打胶；

3、五金件（执手，勾锁，滑轮，限位器等）齐全，使用功能正常，无松脱、晃动、磨损、划伤、锈迹等；

4、推拉门推拉顺畅；

5、窗扇开启顺畅；）；给排水（1、水龙头，花洒安装牢固端正、开关自如，表面无损伤、锈蚀；出水流速及水量正常，无滴漏现象；

2、浴缸无破损、脱瓷、划伤、磕伤、锈独、污染等，周边打胶饱满；淋浴门动作自如，周边打胶饱满；

3、马桶盖板安装，水箱进水阀启闭自如不渗漏，周边打胶饱满，无破损、脱瓷、划伤、磕伤、锈蚀、污染等；

4、卫生间，阳台排水顺畅，无倒坡积水，地漏不被覆盖）；电气（1、灯是否亮，位置是否合理，开关周边收口是否平整，高度是否合理，无污染；

2、插座是否通电，位置是否合理，成排安装的开关高度应一致高低差不大于2mm；同一室内安装的插座高低差不应大于5mm；并列按装相同型号的插座高低差不应大于1mm；左零右火上保护线正确，无污染；）；排气扇开闭自如；配电箱盖污染生锈，断路器没有内陷；）；橱柜，卫生间镜柜，淋浴{

1、淋浴门动作自如，周边打胶饱满；五金件（滑轨，执手等）齐全，使用功正常，无松脱、晃动、磨损、划伤、锈迹等；

2、厨房烟道，止回阀安装；

3、橱柜五金件（门铰链，滑轮，垃圾桶等）齐全，使用功能正常，无松脱、晃动、磨损、划伤、锈迹等；

4、橱柜台面平整光亮，磨边圆滑美观，接缝平直紧密、打胶完好、手感平滑，无裂缝、缺损、划痕、磕伤、污染等

5、煤气软管预留孔大小、位置适当。}；扶手空调洞层高（1、栏杆高度1.10米；

2、木扶手安装牢固，无开裂、无缺损、划伤、固定件完好、拼角顺平；

3、铁件是否有生锈，变形，断开等；

4、空调洞位置是否合理，有无排水立管遮挡空调洞现象，前后空调洞是否前高后低；

5、测量具体层高数据；）；墙地砖（1、墙地砖没有空鼓、缺棱掉角等；

2、墙地砖没有过大翘曲、色差、大小头等；

3、墙地砖接缝顺直，接缝填嵌密实、平直、宽窄一致；）；天花墙身涂（1、墙身天花油漆验收一致，无色差，无透底，无漏刷，无流坠，无污染；

2、墙身天花无裂缝；阴阳角顺直方正；

3、吊顶整体完好、安装牢固，表面平整、颜色均匀；

4、线角顺直方正，与梁底接缝无开裂；）木地板（1、无污染，划痕，崩角等。

2、无大小头。

3、色泽同一性；

4、预留置伸缩，不允许木板起伏。

5、接缝、钉口要按规范处理。

6、拼缝密实。

7、成品保护到位。阳台等公共部分（1、踏步砖没有空鼓、缺棱掉角等；

2、墙身无裂缝，阴阳角顺直方正，滴水线清晰；

3、栏杆木扶手安装牢固，无开裂、无缺损、划伤、固定件完好、拼角顺平；

4、栏杆铁件是否有生锈，变形，断开等；

5、窗开启自如；

6、首层杂物间隔栅；

7、阳台水管后墙面面油漆平整，水管无污染

8、热水器和强电插座、煤气表等位置合理；）；

3、跟进标准：按物业质量验收标准执行；

4、表格填写：

1、如检查结果正常，则在对应栏内打“√”，如异常则打“×”，并在异常/故障情况描述及跟进处理措施，栏内要详细记录。

2、巡查人员每五天全面巡查一次，对重点隐蔽工程要以照片、录像等影像资料的形式留存。

3、每周五对异常情况进行汇总，召开工程前期介入专题会，对重要的问题要以书面的形式发函致工程部，必要时呈报其领导，并及时跟踪，直至问题解决。

4、此表格须经工程部经理审核后存档，存档期限为长期。

5、汇总表的填写：

1、填写要求：物业工程部负责位置、检查项目、问题描述、整改前照片的描述，地产工程部负责整改措施、责任人、整改时间、整改后照片的提供。

2、每周五根据各类别问题的汇总情况编制该表，并以联络函的形式发函致工程部.3、对于发函两次未整改的问题要上报公司领导。

（五）消防系统施工跟进；

1、在建工程装修施工跟进要求：每五天对土装修程进行一次跟进；

2、跟进内容：网络布置（坡度、排水口、末端试水装置是否符合要求；）；手动报警钮（是否按照图纸安装；）；烟感（是否按照图纸安装；）；温感（是否按照图纸安装；）；消防栓（1、是否按照图纸位置安装

2、阀门安装及漏水情况

3、消防皮带喷咀安放齐全

4、自动按钮安装情况

5、立管、消防栓外观，6、安装质量情况；）；喷淋系统（1、喷淋头是否按设计安装；

2、安装位置，间隔距离符合要求；

3、楼层防火分区总阀，流量开关安装情况；

4、末端放水阀门安装情况；

5、报警阀；

6、管道安装；

7、支架安装；

8、压力开关；

9、漏水情况；）；分区卷帘门（1、分区卷帘门安装位置符合图纸要求设计；

2、楼层防火分区总阀，流量开关安装情况；

3、末端放水阀门安装情况；）；防排系统（1、风管安装情况；

2、设计防火阀安装情况；

3、防火阀动作情况；

4、自然排烟口面积；）；

3、跟进标准：按物业质量验收标准执行；

4、表格填写：

1、如检查结果正常，则在对应栏内打“√”，如异常则打“×”，并在异常/故障情况描述及跟进处理措施，栏内要详细记录。

2、巡查人员每五天全面巡查一次，对重点隐蔽工程要以照片、录像等影像资料的形式留存。

3、每周五对异常情况进行汇总，召开工程前期介入专题会，对重要的问题要以书面的形式发函致工程部，必要时呈报其领导，并及时跟踪，直至问题解决。

4、此表格须经工程部经理审核后存档，存档期限为长期。

5、汇总表的填写：

1、填写要求：物业工程部负责位置、检查项目、问题描述、整改前照片的描述，地产工程部负责整改措施、责任人、整改时间、整改后照片的提供。

2、每周五根据各类别问题的汇总情况编制该表，并以联络函的形式发函致工程部.3、对于发函两次未整改的问题要上报公司领导。段

（六）消防系统施工跟进；

1、在建工程装修施工跟进要求：每五天对土装修程进行一次跟进；

2、跟进内容：电源(电梯的供电电源线是否单独敷设);轿箱部分(轿箱内楼层显示板,内呼按钮版,轿箱对讲功能,轿箱应急灯,各层层站显示装置,轿箱天花,轿箱地板,轿门开关,厅门开关,轿箱壁板,轿箱摄像);机房部分(维修吊钩,盘车工具,限速器,曳引机,主电源开关,井道照明灯,防鼠设施,机房门锁,机房室温,轿箱照明,三方对讲,监控系统,对重架护栏,机房排气扇);底坑(底坑有无积水,井底土建结构,井底爬梯);

3、跟进标准：按物业质量验收标准执行；

4、表格填写：

1、如检查结果正常，则在对应栏内打“√”，如异常则打“×”，并在异常/故障情况描述及跟进处理措施，栏内要详细记录。

2、巡查人员每五天全面巡查一次，对重点隐蔽工程要以照片、录像等影像资料的形式留存。

3、每周五对异常情况进行汇总，召开工程前期介入专题会，对重要的问题要以书面的形式发函致工程部，必要时呈报其领导，并及时跟踪，直至问题解决。

4、此表格须经工程部经理审核后存档，存档期限为长期。

5、汇总表的填写：

1、填写要求：物业工程部负责位置、检查项目、问题描述、整改前照片的描述，地产工程部负责整改措施、责任人、整改时间、整改后照片的提供。

2、每周五根据各类别问题的汇总情况编制该表，并以联络函的形式发函致工程部.3、对于发函两次未整改的问题要上报公司领导。

第三接管验收阶段