前期介入管理办法

第一篇：前期介入管理办法

XX物业管理有限公司

物业管理前期介入管理规定

第一章总则

第一条 消除前期隐患，为顾客后续的开发减少损失提供决策依据，同时为本公司后续的物业管理服务提供保障。

第二条 物业管理前期介入是指物业交付使用前，物业管理单位向开发商提供的为了优化设计、优化施工、营销配合等一系列有偿物业管理服务，它是前期物业管理服务的重要内容。

第三条 物业管理的前期介入必须保证充分、严密、细致，为后续的物业服务奠定良好的基础，并按公司制度规定及时协助、配合项目开发工作。

第四条 对XX开发项目，本公司各部门均有责任主动参与项目前期介入工作并有责任为物业前期介入工作提供必要条件。

第五条 本规定适用于顾客有明确管理意向要求到项目交付的前期介入工作。

第二章职责与分工

第六条 物业前期部负责：

一、顾客有明确管理意向要求到项目交付的前期介入工作和营销配合指导工作。

二、牵头成立物业前期介入小组，并指导和监督前期介入小组工作。第七条 物业前期介入小组负责前期介入的具体操作。

第八条 物业前期介入小组成员安排：物业前期部（组长），项目派驻负责人（副组长），工程技术部，及其他专业人员等。

第三章前期介入工作组织原则

第九条 为保证前期介入工作的密切配合，项目所在公司在上述项目开发的各阶段，应将开发进度计划提前知会公司各部门（物业管理公司总经理室、物业前期介入小组），以便公司各部门做出相应的前期介入工作安排。

第十条 前期介入工作必须有计划地进行。物业前期介入小组负责人应在地产公司提出管理意向后十五天内与开发商落实前期介入的工作范围、地点、时间、接口等具体内容。并提交“前期介入工作计划”，明确各阶段的介入工作内容、项目派驻负责人、工作要求和议决等，经分管领导审批后，报集团备案。

第十一条 物业前期介入小组在各阶段的前期介入工作必须形成书面的介入工作报告，有针对性地提出物业专业意见和建议。

第十二条 物业前期介入小组组长应在每月底组织会议对工作做全面布置，并检查各项工作的完成情况。

第十三条 物业前期介入小组副组长全日制现场办公，负责管理项目现场工作的协调与安排，与当地有关政府部门、业务单位进行良好的沟通，了解所在地的有关情况。

第十四条 其余派驻项目的物业前期介入小组成员要对项目日常情况进行巡查与沟通，形成“物业前期工作联系函”报给项目所在地产公司，抄送物业前期部与总经理室。

第十五条 派驻项目的物业前期介入小组成员要对“物业前期工作联系函”中的内容进行跟踪，并将跟踪情况汇报给前期部。对于项目所在地产公司不能解决或者不予解决问题，物业前期介入小组副组长要及时上报前期部协调解决。

第十六条 物业前期部每月至少安排一次对前期项目进行现场工作：

一、进行项目现场检查，对派驻人员工作情况进行了解并填写“前期部现场记录表”。

(一)工程现场查看：施工现场查看、重大施工节点的记录、不合格项目的分析等；

(二)物业现场查看：客服服务中心、员工宿舍等工作、生活区域的巡查，日常工作表单、记录、培训、考核等服务工作的品质督导，公司层面的员工培训、考核的实施，相关信息资料收集、工作进程记录的检查。

二、与上级公司主管领导、工作人员的沟通：听取上级公司对物业服务方的意见、建议和工作安排等信息，汇报物业服务方的设想、建议、工作安排等；并填写“前期沟通信息记录表”。

三、尽可能的去拜访项目所在地政府相关部门和行业协会人员，做好日常关系维护。

第十七条 物业前期介入小组在月末对本月的前期介入工作作出小结和分析形成“月度物业前期介入报告”，经项目施工单位所属公司确认，并抄报物业公司工程中心。

第十八条 “月度物业前期介入报告”形成后，由前期小组项目派驻负责人跟踪“月度物业前期介入报告”中的各项问题。前期部对于整改情况的跟踪进行监督。并在下月“月度物业前期介入报告”中体现上月报告中的整改情况。

第四章项目立项介入

第十九条 项目立项介入是指在项目拿地之后对于集团和置业公司的项目定位，产品定位提出物业服务角度的建议。

第二十条 在项目“前期介入工作计划”提交后，由副组长收集项目所在地房地产及物业管理行业具体情况并编制“XX市物业情况概况”：

一、当地物业管理行业法律法规及行业规范；

二、对当地具有典型性楼盘进行学习和调查，了解当地物业市场的价格、人力资源成本等物业服务行业基本信息；

三、了解当地人生活和风俗习惯；

四、了解周边楼盘类型构成。

第二十一条 参与集团和置业公司项目定位会议并以物业管理专业角度提出项目定位方面的意见。

第二十二条 根据定位会议的决议，物业前期介入小组编制“XX项目物业管理思路”，经工程中心分管领导审核后由总经理审批，作为物业公司《项目定版报告》的组成部分提报集团。

第五章项目规划设计的介入

第二十三条 在项目规划设计阶段，物业前期介入副组长应安排参与置业公司项目规划设计讨论会议，结合定版报告，根据地产项目开发特点，以及物业服务的需要，提出相应意见并将会议决议汇报物业前期部。

第二十四条 项目规划设计的前期介入包括以下内容：

一、将已经交付使用其他项目中出现过的问题整理汇总、分析；

二、通过调研当地（或附近地区）类似楼盘，收集并分析这些楼盘在规划及房屋质量方面的通病；

三、从物业的使用便利、配套完善的角度提出建议；

四、整体布局是否有利于日后开展物业管理工作；

五、小区出入口设计、建筑单体入口与道路关系的合理性、人流、车流的组织是否相互干扰，消防车道设计、设计车位停车量、各种停车方式的分配比例、步行系统分布等是否合理。

六、分期开发的，在保障小区整体协调的前提下，应设置围墙间隔已开发、未开发区域，考虑前期开发区域的人流、车流、停车场等规划是否满足该区域交付使用的需求。

七、公建的配套设计和功能分配；

八、绿化与景观系统设计的功能及经济性；

九、配套与公共设施的配置种类、数量及分布；

十、物业管理用房的位置及功能划分，面积是否符合法律法规的要求；

十一、户型的平面设计是否合理；

第二十五条 对于副组长未能与地产公司会议中解决的设计问题，物业前期部应牵头组织品质管理中心、项目所在地产公司、前期介入小组召开协调会议。并将会议决议抄报总经理室。

第七章项目施工的介入

第二十六条 项目施工阶段的介入分图纸阶段介入和施工实施阶段介入。第二十七条 在项目进入施工阶段之后，副组长应每周参与地产项目工程部的工程例会，随时了解施工进度和现场情况。

第二十八条 施工图设计阶段，前期介入工作由物业前期介入小组负责，其主要工作任务是：从方便业主生活，降低日后物业管理成本的角度，也可通过相关项目的调查，总结类似的工程质量问题，如出现外墙及窗户渗漏水、公共设施、环境景观设置不合理等，在前期介入报告中列入反馈给品质管理中心，以便在设计中关注并避免。

第二十九条 施工图设计阶段工作主要内容包括但不限于：

一、土建

（一）屋面、有防水要求的卫生间（厨房）等防水材料的选择；

（二）门、窗的材质；

（三）屋面及管道井检修口的位置及尺寸；

（四）地区气候差异对房屋质量的特殊要求；

（五）烟道、排气道的位置；

（六）广场、道路用饰面砖的互换性及清洁的便利性。

二、配套

（一）室内管道、计量器具、智能化设施布置的合理性，及给业主造成的影响；

（二）各种设备产生的噪音对业主的影响；

（三）各种设备总控制开关是否设在公共区域内；

（四）各种设备设施的能源消耗；

（五）室外管线、管道井布局的合理性，及给业主造成的影响；

（六）设备用房、管理用房、垃圾中转站、公共区域等的设计是否合理。第三十条 施工实施阶段的介入包括但不限于：

一、土建阶段性了解和巡视；

二、土建与系统施工的配合；

三、隐蔽工程检查验收记录；

四、设计变更记录的收集；

五、水电及设施设备介入工作包括但不限于：

(一)熟悉建筑施工图和水电、设备安装图纸、隐蔽工程记录，了解新材料、新技术的运用情况，收集整理各专业技术施工资料，对施工进行跟踪、监督、检查，发现影响今后使用功能的工程问题，及时提出整改建议。

(二)掌握设计思路，掌握设计院设计思想、设计依据、载荷设计分析、基础处理、功能分区、建筑结构、隐蔽工程、水暖电智等各专业施工设计图。掌握各专业施工方法，掌握施工的难点，收集整理各种技术及施工资料，了解各种材料生产厂家及通讯地址。

(三)提出整改合理化建议，根据以往的工程前期介入和已交付项目管理经验，就今后可能存在的施工质量隐患或影响使用和管理的问题（如水池、天面、卫生间的防水防漏，广场地面砖、内外墙裂缝的防范等等）与施工方、监理方的技术管理人员协商，提出建议、意见，对于施工中因各种原因造成的严惩工程质量问题，影响到今后的使用功能、使用安全等重大问题，及时向有关方提出整改建议。

(四)设备房前期介入内容包括但不限于： a)独立用房，面积适用；

b)有必要的通风、采光、防潮、防水、防暑措施； c)地面贴有瓷砖，坡度合理，并设有防止回灌的地漏； d)配有专用灭火器1-2个位置；

e)预留设备检修、散热空间（设备与墙体，设备与设备之间），通过通风、采暖等设备避免温度过高或过低对设备造成损坏；

f)有应急通讯、照明设施；

g)窗户加装内置护栏、铁花等防止人员攀爬； h)位置合理，减少管道交叉和总长度；

i)对设备采取相应的降低噪音措施，避免影响住户正常使用和居住； j)主要标识、线路图、制度上墙、上设备。

（五）特殊设备房介入内容包括但不限于： a)电梯机房设置有专用工具挂置位置；

b)二氧化碳灭火系统机房在房外设置启动设备和系统的装置； c)配电机房设备前设有专用的绝缘垫；

d)二氧化碳灭火系统机房日常检测位置可与消防监控中心联系； e)二次供水储水池上方加盖防尘，内壁应有玻璃钢涂衬，有不锈钢扶手，便于清洁；

f)水泵机房冬季最低温度低于0℃时，必须采用供暖措施；

g)配电房、消防控制中心等需要工作人员24小时值班的设备房应装有空调和办公设备。

六、设施、设备的安装调试的介入工作包括但不限于：

(一)结合现场实际，通过详细研读各专业设计图纸，对照建筑结构空间尺寸和设备外型尺寸，熟悉建筑物的全部配套设备设施系统的设计布置情况，包括交配电设备系统、给排水设备系统、人防通风设备系统、地源热泵系统、消防设备系统、电梯设备系统以及智能化设备系统等。

(二)通过详细查看各专业设备系统的设计技术参数，结合设备随机技术文件，了解掌握各专业设备的技术性能参数、安装基础、标高、位置和方向以及维修拆卸空间尺寸、动力电缆连接等技术问题。

(三)在详细研读设计图纸和现场检查建筑空间位置及设备外形尺寸的基础上，从设备运行维护及角度认真考虑设备及系统的可操作性、可维修性、是否满足管理的要求等。

(四)在符合设计规范、设计技术要求的前提下，应使设备及系统的巡视操作便利，易于维修保养，设备系统容量易调节搭配，系统管线布置和流程控制更趋于合理，各系统的功能、功能流量输出应便于计量管理、便于经济核算，并就这些问题提出改进意见或建议，提请设计单位和工程部改进。

七、公共区域：(一)绿化区域：

a)植物品种适应当地生长，维护费用较低；

b)绿化整体布局合理，局部搭配得当（萌生植物的搭配及种植）； c)绿化浇灌覆盖全部，必要地区设置浇灌用水取水车（可与清洁用水综合考虑）；

d)绿化覆盖区域应便于修剪、消杀，不能留有修剪盲点及治安、清洁盲点； e)在井、狗等标等处预留工程维修通道（鹅卵石）。(二)停车场： a)停车场系统及配件的长期可持续改进性（车用IC卡等）； b)车位线、导向线（牌）、车位档杆清晰、牢固； c)地面平整，无明显积水，沟渠盖板有预留；

d)人员的专业培训及证件申办（价目及时管理制度标上墙）； e)配有专用的消防灭火器材；

f)地下车场需有配套的排风换气系统； g)道闸系统技术成熟便于维修、养护； h)地沟盖板做防震（防噪）处理；

i)排水沟渠形式环通，排水量满足雨季高发期的要求。(三)道路（小区）含周边维护 a)布局合理，方便住户日常使用； b)形成网状式、环状；

c)主要干道宽度能满足消防、救护车辆使用； d)路面砖、路砑石等材料备留（便于日后维修）； e)走水顺畅；

f)有残疾人通道（不用下车直至门栋）； g)保证任何一点都不同，两条道路可到达；

h)井盖、渠盖做防震、仿造噪理，防止夜间行车造成过人噪音； i)消防通道高度、宽度能满足消防车辆进出需求。(四)天台

a)同高相邻天台尽可能相通；

b)空间充裕，满足人员消防疏散要求；

c)周边有防护措施及“禁止攀爬”标识（高空抛物）； d)天面走水顺畅，下水口处有过滤网； e)天面防火门的检修方便；

f)对于供私家使用的公共平台有专用的出入口供检修、清洁使用； g)可设专供晾晒衣物的支持（保证不影响天面人员疏散要求）。(五)架空层的布置与利用

a)地面一层或地下负一层，以员工宿舍、停车场等为主；

b)楼层架空层、在保障各类管道检修方便的同时，以仓库设置为主； c)架空层与其他公共区域进行分割封闭管理； d)整体规划、功能分区、定位明确。(六)楼梯间 a)安装感应节能灯； b)扶手安全、牢固； c)地面磁片完整，便于消防；

d)消防器材配套齐全，标识清楚（疏散示意图）； e)墙面平整无破损。

(七)大堂（含电梯、地下前室）a)墙、地面平整、颜色均匀； b)配有信报箱、牛奶箱、宣传栏； c)有公共灭火器材；

d)公共电话、紧急电话标识牌；

e)通风顺畅，采光良好（可加灯），所有照明灯用感应灯或定时开关； f)定位与小区整体定位搭配、协调；

g)来访人员与住户直接沟通便捷（可不用对讲）； h)大堂选用灯具设置位置必须便于日后更换、维修。(八)沟渠井（污水井、化粪池）

a)管道布置合理，避免交叉，维护外观整齐，排放量能够满足实际要求； b)沟渠底部有必要坡度，便于走水； c)预留检修口，检修口必须设在公共区域；

d)位置恰当，检修中对小区人流、车流的影响降至最低；

e)沟、井、渠干加防震措施减少噪音，同时便于开启、清洁、检修； f)采光井顶部不宜封闭，便于井壁检修、清洁；

g)采光井底部设置照明并用护栏封闭，减少可能的治安盲点，同时留门便于清洁、绿化养护、设备检修；

h)所有管道排水必须引入井、渠、沟，并设有必要的检查口；

i)除工程特殊要求的管道，其他均应尽可能设置墙内，确保小区外观整齐； j)雨水管、行水管产生的噪音应采取相应措施进行消除、避免对住户正常生活产生影响；

k)井、管上采取必要的安全措施防止攀爬； l)所有管线上均贴上标签进行明示；

m)所有管道出口必须接入沟、渠、井，不宜直排至地面； n)验收前进行全面试水、并进行疏通清理。

八、垃圾中转站：

(一)不能设置在物业的上风向，位置隐蔽，气味不能影响住户正常生活；(二)垃圾清运车辆能够顺利达到及时清运；(三)留有专用清水源；

(四)房屋面积大小能满足小区一天的生活垃圾中转要求；(五)房屋本身有通风窗口，保障室内空气流畅；(六)地面有地漏，坡度合理，走水顺畅（地面贴瓷砖）；(七)有必要的照明及采光。

九、体育设施、儿童游乐设施质量：(一)有明确安全提示标识；(二)有明确的使用管理规定

(三)设施质量过关，布局合理，定位与小区定位协调；(四)地面防护层在设备满足安全保护同时，能够便于清洁；(五)娱乐室声音以不影响住户正常休息为准。

十、景观设施施工监管：

(一)与小区整体格调、定位搭配一致；(二)水景、灯光应考虑长期使用的节能问题；(三)配有休闲设施，便于住户休闲使用（桌椅等）；(四)考虑背景音乐、水景噪音对住户日常生活的影响；(五)景观中的道路布局合理，防止绿化植物被人踩踏；(六)水景防水的监管；

(七)采取必要的安全措施和提示。

第八章接管验收和交付

第三十一条 前期介入中的接管验收和交付工作安装《物业接管验收管理规定》和《项目交付工作规范》执行。

第九章附则

第三十二条 相关文件：

一、《项目定版报告》

二、《扩大初步设计报告》

三、《售楼展示区运作手册》

四、《物业接管验收管理规定》

五、《项目交付工作规范》 第三十三条 相关记录：

一、前期介入工作计划（见附表）

二、物业前期工作联系函（见附表）

三、前期部现场记录（见附表）

四、沟通信息记录表（见附表）

五、月度物业前期介入报告（见附表）

六、XX市物业情况概况（无固定格式）

七、XX项目物业管理思路（无固定格式）

第三十四条 本规定自颁发之日起开始施行。并由公司物业前期部负责修订、解释。

第二篇：前期介入报告

****前期介入报告

前言：****物业公司和地产公司属于同一个集体公司，一个房地产项目推出时不但要考虑对销售有利的各种外部条件，更要考虑与之对应的配置和设施的物业管理的简便和低维护支出费用。

*****项目物业服务费标准为：住宅：2.50元/㎡/月，商业：8.00元/㎡/月，根据物业服务质价相符的原则，应提供5级服务标准。为了达到或超出业户的期望值，*****物业根据*****项目的实际情况，对物业前期介入做成报告：（１）（２）（３）（４）（５）（６）（７）（８）（９）（１０）（１１）（１２）（１３）（１４）（１５）（１６）（１７）（１８）监控中心靠近大堂的非承重墙现未施工，为了提供优质服务和节约人力成本，此处拟将非承重墙更改为推拉玻璃门和窗户。以减少不必要的费用支出（现很多开发商都在研究如何提高技防而降低人力成本）。

保安宿舍（包括卫生间、洗澡间、晾衣间）及物料仓库、清洁工工具房拟在地下室，请设计部、工程部和物业确定位置并给予基础方面的解决落实。

高层楼宇应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池（现设计有接水管，但无洗手池和排水）

道闸系统：道闸须采用栏栅式的，防止人员从此处出入，弱电进场安装须请物业参与 绿化带植物物品种（尤其是高档大型牧业小区）不要设计得太名贵、太繁多。除充分考虑到错落有致，四季有花有香，配制原则是大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物。

楼道侧墙应考虑铺设一定高度的瓷砖（防涂鸦，防污渍），楼层垃圾桶摆放位置墙面采取刷白色油漆、仿瓷或粘贴一定高度的瓷砖

小区内的消防水管是否考虑可用（在地面）油漆的红管或不易褪色的油漆管（以减少高空作业）。小区路灯不必多，只需满足一定的光照度就可以，路灯尽量耐锈蚀，牢固、防日晒雨淋、不怕大风、采用节能灯胆（方便日常维修、减少开支）

垃圾收集站最好设计在小区进出口附近处，且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业不影响小区安宁。并设置有水源和排水，便于清洗。

单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关（以方便手提东西的业主上下楼梯，且减少楼道公共照明用电量）。

凡有空调机滴水管的沿墙周围应做绿化带（既利用上了空调水，又美化了环境，避免了以往空调滴水面造成地面青苔）。

建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑送少窗安装防护栏（以减少和杜绝高空抛物现象）

各单元门、停车位、外围、巡视死角、商铺招牌部位平台等应设计加装闭路电视监控。重要管路和线路要预留备用管线或活口。（以免日后发生局部损坏换整条管线、劳民伤财）最容易发生问题（渗水）的排污管、水管在穿越楼板，墙体因受挤压而易爆裂（PV管）或生锈而破裂（镀锌管）设计时最好设置套管。

小区基建工程采用的批量较大的各种建材、装饰材料、水电器材等常规材料配件尽量选用市面上有的普通规格的标准和通用件，尽量采用国家和本市指定厂家所生产的牌子、型号和规格。

涉及小区物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀、搞挤压应力、做套管，且参于监理公司共同把好相关过程控制和验收控制的监督检查质量关，绿化带土质的厚度符合要求。

所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位都应与开发产就设备（或大宗材料、配件）的保质（修）期的保质（修）内容、保质（修）期限、责任、费用（维修保证金）、违约处理等达成书面协议，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购地址及单位联系电话，工程部应建立供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位的档案目录

（１９）一些重要的大型配套设备（包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话交换系统等）采购和安装须有物业参与，延长使用寿命提出物业的建议，目的是节约维护成本，从前期进行风险的规避。并对所有设施设备使用寿命进行市场调查，并要求厂家做出质保承诺对质保期的确定，除了国家规定外，尽量延长质保时间，也是对产品质量的检验，这些供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书，并对物管相关技术操作人员提供正规的培训。

（２０）小区物业所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明（如电表、水表须经过水电部门校验合格才允许使用，闭路电视监控系统须经过公安部门的安全技防没合格后才准许使用，还有消防报警系统、灭火器、电梯交配电系统、停车场、交通管理系统等）最好由设备或仪表供供货安装单位一并解决。

（２１）工程部需配合物业工程技术人员一起，做好质量跟进工作，深入现场，掌握第一手资料、尤其是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向、重要闸阀和检查口的位置，以及相应的施工更改记录。

（２２）重要的土建要确保一定抽验合格率，所有的隐蔽工程都要进行质量验收、且要有物管人员参加。

以上是****前期介入报告，物业提出的相关意见和建议，请集团领导及设计部、工程部对相关问题给予重视、解决、协调。并对意见建议逐一反馈。

第三篇：前期介入心得体会

为此，公司设置了自己前期介入工作的重点和规范：房地产立项的介入——房地产商业规划——房地产设计——房地产图纸审核——房地产施工建设阶段的介入(房屋主体质量)——房地产设备设施的安装调试介入——房地产接管验收阶段的介入7个方面。

1、房地产立项阶段的介入工作。重点是在拿地立项阶段，从物业管理和业主的角度，考虑目标地块的交通、商业价值，从升值空间、周边配套设施的完善程度等方面提出物业管理公司的建议和意见，供开发商参考。

2、房地产商业规划阶段的介入工作。重点是科学合理地提出规划的重要内容节点，比如应该考虑公办学校和私立学校、社区卫生间、物业管理用房等公建主体建筑的位置、面积大小、交通便利性、位置等。

3、房地产的设计阶段。例如卫生间不能距离物业管理用房较远;一楼的商业铺面的房门必须达到相应的高度，否则会为后期使用带来不便。

4、房地产图纸的审核阶段。物业管理公司站在小区周边配套设施和生活便利性、物业使用综合功能等方面，提出自己的见解。

5、房地产施工阶段的介入工作。房地产的施工阶段包含的内容众多，比如施工质量、材料的选取、施工工艺的合理性、监理公司的监管是否到位等问题。

6、房屋公共设备设施的安装和调试阶段。很多物业管理公司为了规避管理中的风险，往往对设备安装和调试阶段不闻不问，主要是害怕承担责任。但是，如果主动迎上去，主动寻找问题，主动参与各种设备的安装和调试，查看相关合同条款，就能为以后的物业管理工作赢得主动。

7、房地产接管验收阶段的工作。除了参与各种设备设施的安装和调试之外，物业管理公司的前期介入工作重点应该放在主体工程合格与否，主体建筑质量的施工是否存在瑕疵，成品保护阶段各种问题的汇聚等方面。

前期介入工作需要掌握的重点和界限

虽然怡和物业的前期介入工作开展了一年多，并得到了开发商的肯定，但是，要如何处理好自身和开发商、监理方、施工方之间的关系，还是需要继续思考的问题。而且，虽然在《物业管理条例》和《前期物业管理招投标管理暂行办法》中，物业的前期介入工作得到了法律的明确界定和定位，但比较模糊，而且开发商对此的认识也有所欠缺，导致目前物管的介入工作还是存在一定的难度。通过这一年来的介入，笔者认为可以总结如下：

1、注意法律的界定和尺度。如果在前期介入，特别是笔者在上述重点介入工作要点上，找不到明确的法律依据，很难与开发商、施工方、监理公司形成良性共识。

2、注意掌握介入的尺度。公司在对一些项目进行介入时，遇到问题后找到施工方和监理方，监理方认为物管方“越俎代庖”。因此，物业管理公司需要对双方的职责有明确的认识，把握好介入的尺度。

3、以代表业主和物业使用人作为工作的核心。虽然物业管理公司掌握了介入工作中的产品缺陷和设计遗憾，但是产品的最终使用者和产权人是业主和物业使用人，只有得到他们的认可才是工作的最终目标。

4、夯实基础，提高专业程度。物业管理公司的前期介入工作，除了选择具有五年以上的物业管理经验者参加之外，土建、水电、弱电、智能化工程师的加入，也会为前期介入工作的开展加强专业力量。

当然，我们也高兴地看到，越来越多的开发公司，已经非常重视前期介入的产品质量和综合使用功能。只有参与物业开发和使用的各方一起重视前期介入工作，方可打造百年基业，让广大业主在今后漫长的使用过程中减少对产品缺陷的抱怨，舒心地工作生活和学习。

第四篇：前期介入方案

前期介入方案

在物业管理早期介入阶段，从物业管理的角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大业主的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。根据某项目工程进展情况，从以下方面综合考虑制订方案：

一、工作内容：

（1）从政策法规的角度，提供有关物业管理的意见和依据。

（2）从物业管理的角度，对以下方面提出合理化意见。

（3）园区规划设计。

（4）建筑设计和选材。

（5）环境整体设计。

（6）标识系统的设计、配置。

（7）绿化设计。

（8）其它公建配套设施配置。

（9）电梯、空调系统的配置。

（10）消防设施配置。

（11）安全监控系统配置。

（12）弱电系统其它配置。

（13）各类设备配置、选型。

（14）隐蔽工程施工。

二、接管验收管理方案

为确保项目的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护业主的合法权益，方便日后的物业管理，特制项目接管验收方案。

1、管理内容：

（1）了解接管物业的基本情况。

（2）编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排。

（3）与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对商业街区物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改。

（4）与开发、施工单位一起，对项目物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准。

（5）与开发、施工单位联合进行项目物业交接。

（6）核对、接收各类房屋和钥匙。

（7）核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档。

（8）核对、接收各类设施设备。

（9）核对、接收各类标识。

2、管理措施：

（1）组建接管验收小组，负责项目的接管验收工作。

（2）制定接管验收规程。

（3）掌握物业验收的标准和程序。

（4）提高对接管验收重要性的认识。

（5）实事求是地开展接管验收工作。

（6）按规定办理接管验收手续。

三、业主入住管理方案

在办理业主入住手续时，为业主提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管理公司的形象，给业主留下良好的第一印象，具有重要作用

1、管理内容：

（1）在业主领房前将所有资料准备齐全。

（2）精心布置业主入住现场，为业主办理领房手续提供一条龙服务。

（3）业主所持的入住通知单和各类必备证明，发放交房资料。

（4）收回业主按规定填写的各类表格，收取业主应缴纳的费用。

（5）陪同业主验房，办理领房手续。在验房过程中，发现的房屋质量问题经业主确认后，填入《业主验收交接表》。

（6）对验房交接中发现的房屋质量问题，与业主约定时间，及时解决。

2、管理措施：

（1）制定《业主领房程序》。

（2）策划业主入住现场布置方案。

（3）按照业主领房程序，安排工作流程。

（4）热情接待，百问不厌，虚心听取业主意见。

（5）按规定办理业主入住手续。

四、秩序维护管理方案

在项目物业管理中，应当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护项目物业和业主的安全，这是一项很重要的工作，最为广大业主所关注，特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。

1、管理内容：

（1）常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，维护项目物业小区公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、业主安全的行为。

门岗的任务：

a.礼仪服务（向业主行举手礼或注目礼）；

b.维护出入口的交通秩序；

c.对外来车辆和人员进行验证和换证；

d.制止身份不明人员和衣冠不整者进入物业服务小区；

e.严禁携带危险物品进入物业服务区；

f.遇有外来人员将大件物品带出物业服务小区，即与物主核实，并作登记。

g.为业主提供便利性服务。

巡逻岗的任务：

a.按规定路线巡视检查，不留死角；

b.巡查车辆停放情况，维护道路畅通，做好安全防范工作；

c.对物业服务小区内的可疑人员进行检查防范；

d.物业服务小区安全检查；

e.装修户的安全检查；

f.防范和协助公安部门处理各类治安案件；

g.防范和制止各类违反小区管理制度的行为。

2、管理措施：

（1）实行半军事化管理，制订各项秩序维护员管理制度和奖惩措施，并严格付诸实施，以增强秩序维护员的工作责任心。

（2）强化秩序维护员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高秩序维护员的思想素质和业务技能，每年组织不少于4次会操。

（3）加强秩序维护员的行为规范教育，要求服装统一，佩证上岗，言语文明，举止得当。

（4）严格执行秩序维护巡更点到制度，确保巡逻质量。

（5）监控中心设备每天检查、保养，监控系统沿线影响监控效果的杂物及时清除。

五、消防管理方案

结合物业小区特点，尤其有高层楼宇的消防管理是物业管理的重中之重，要根据消防法规的要求，并结合住宅的实际，切切实实地做好消防安全工作，确保业主、物业财产安全。

1、管理内容：

（1）做好消防监控中心的管理；

（2）做好消防设施、器材的管理；

（3）保持消防通道的畅通；

（4）加强物业小区装修期间的消防安全管理；

（5）严禁携带、储藏易燃易爆物品；

（6）防止电器短路、管煤泄漏等引发火灾因素。

2、管理措施：

（1）制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实；

（2）制订消防事故处理预案，防患于未然；

（3）建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习；

（4）定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除；

（5）做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态；

（6）制止任何违反消防安全的行为；

（7）积极开展防火安全宣传教育，定期向业主传达消防知识；

（8）发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警

六、清洁绿化方案

清洁绿化作为物业管理的重头戏，是小区内不可缺少的部分，关系到整个小区的形象，也是测定环境质量的一个重要指标，故拟订以下管理方案：

1、管理内容：

（1）绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。

根据气候，给花木适量浇水。

根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土；

及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正、整修或补苗； 制定预防措施，防治病虫害；

做好恶劣天气花草树木的保护工作； 定期修剪草坪，使其生长茂盛，平整美观。

（2）清洁卫生：通过日常保洁工作，使小区公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。

（3）地下车库：每天清扫地坪，轻抹各类标志牌，随时处理大面积油渍、积水；每周冲洗地坪，去除下水道口杂物；每月对墙身进行去渍和除尘；每季清洁、擦拭照明系统，天花及管道外除尘。

2、管理措施：

（1）建立绿化保洁制度，狠抓落实；

（2）按操作规程进行规范操作；

（3）加强绿化保洁人员的思想教育和业务培训，提高员工素质，增强专业技能；

（4）以“三查”形式对绿化保洁工作进行经常性监督检查（“三查”指：清洁督查巡查、管理员巡查、管理部经理抽查）；

（5）抓好绿化保洁人员的行为规范管理，要求服装统一、标识齐全、言行文明。

七、房屋、设施设备管理方案

房屋特别是共用设施设备的管理，直接影响到小区的形象、业主的使用效果和物业的使用年限，其重要性是不言而喻的。故拟订以下管理方案：

1、管理内容：

（1）房屋公共部位维护管理：根据交房进度，小区内房屋可分为业主已领房和空置房。租户已领房：

房屋交付时，服务中心应及时与租户签订物业管理公约，书面告知装修管理规定，督促业主按规定办理装修申请手续，并建立业主档案。屋顶不得安装任何设施设备，楼道墙面、地面、扶手、电梯前厅应根据业主装修进度，采取保护性措施，以确保房屋质量和美观，并督促业主和装修队在装修施工时保护好智能化系统的预埋管线及各类公共管线设施。装修垃圾实行袋装化管理，严禁高空抛物。装修结束后，应注重房屋公共部位的养护和修缮。空置房：

空置房（含业主托管房）移交后，服务中心应每月通风打扫一次，并对房屋和设施全面检查（包括墙面、管道、门窗、电源线路、电表），对发现的问题，或尽快处理，或及时报告开发商，并督促其予以解决。

（2）设备设施维护：

a.电梯在装修期间实行保护性管理；

b.小区内的公共水电设备设施应经常进行检查，发现损坏，及时维修，要按不同型号产品的养护要求进行日常养护；

c.公共卫生设施每天检查一次；

d.水泵房、中央空调机房、锅炉房每天巡查两次；

e.电梯机房设备，每周保养一次（半年保养和一年保养按规定进行）；

f.消防栓系统、喷淋和烟感报警系统、消防器材等消防设施设备按相关维护方案检查养护； g.供配电房设备每天巡查一次，每周检查一次；

h.消监控系统设备按相关维护方案检查养护；

i.电话机房、综合布线柜和电话接线箱每天巡查一次；

j.业主自用水电设施的维修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格率。

2、管理措施：

（1）制订房屋及共用设施设备管理制度和操作规程；

（2）维修人员持证上岗，操作规范，维修及时；

（3）抓好维修人员技术培训，提高业务素质；

（4）建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率；

（5）加强装修管理，督促做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止；

（6）加强共用设施设备的巡查，将故障消灭在萌芽状态。

八、人力资源管理方案

一流的物业必需一流的管理，一流的管理必需一大批高素质的管理人才和专业技术人才，而人才的管理与培训，对于保持员工队伍的高质量，提高物业管理的水平，具有十分重要的意义。

1、管理内容：

（1）按照合理的人才结构配置各类人才；

（2）任人唯贤，量材录用；

（3）开展业务培训，全面提高业务素质；

（4）进行业绩考核，优胜劣汰。

2、管理措施：

（1）制定岗位职责，做到责、权、利分明；

（2）建立约束与激励相结合的运行机制，充分调动工作积极性；

（3）加强思想作风建设，树立全心全意为租户服务的观念和企业的品牌意识；

（4）岗前培训与在岗培训相结合，走出去培训与请进来培训相结合：

（5）全面考核，做到公开、公平、公正。

九、档案管理方案：

1、管理内容：

（1）工程档案；

（2）业主档案；

（3）工作档案；

（4）财务档案；

（5）文件档案。

2、管理措施：

（1）制定档案管理制度，并严格执行；

（2）按照档案管理要求，分门别类，编目造册，方便查阅，利于管理；

（3）专人管理，责任到人，存放有序，管理规范；

（4）配置专门的档案管理用房和必要的设施设备，以满足档案管理要求；

（5）根据档案资料的形式、性质，采用不同的管理手段，科学管理，确保档案资料完整、安全；

（6）实现电脑化管理，提高管理水平。

第五篇：物业管理前期介入

物业管理前期介入

总体来说，物业管理的前期介入工作分为以下几个时段和内容：

● 施工期物业管理

● 设施设备调试期物业管理

● 竣工验收及物业接管验收期间物业管理

● 前期物业管理人员安排与工作进度

一、施工期物业管理工作

1.熟悉施工现场和各类施工图纸。

2.跟踪了解隐蔽工程施工及各类管道检修口预留位置情况并作详细记录。

3.了解设计和施工状况，各公共部分水电开关、装饰装修材料的造型及位置，环境清洁用水预留接

口等。

4.对可能存在的施工质量隐患或影响使用和管理的问题同开发商协商，进行改进。

5.对影响小区（大厦）功能、危及设备和业主人身安全、严重影响今后管理运行的问题及时同开发

商洽谈解决，一时无法解决的，列出整改报告提交开发商备案处理。

二、设施设备调试期物业管理

1.工程部门对设备的选型、安装提出建议，对现场设施设备安装状况进行检查。

2.工程部门参加机电设备的检测检查，建立调试档案

3.从物业管理的角度对可能造成的隐患或妨碍今后日常维修维护的问题，及时通报开发商。

4.参与设备调试，对小区（大厦）的供配电、电梯、空调（包括空调、通风及消防排烟等）、给排水（包括消防供水等）、弱电（包括消防自动报警、楼宇自动化、保安电视监控、综合布线等）等项目的调试，对设施设备的性能、结构、参数、工作环境和操作要领进行详细记录；编制设施设备操作维修规程

和各项操作指导书。

三、小区（大厦）竣工验收及接管验收期物业管理

1.小区（大厦）竣工验收

2.物业企业接管验收

物业按业主进驻使用的要求进行全面检查，物业接管验收分现场验收、资料交接、其他交接与接管

验收注意事项等四个方面

3.现场验收

（1）土建工程：

■ 屋面排水坡度

■ 伸缩缝、地面有无滲水

■ 地下室墙面有无滲水

■ 地面有无空鼓及滲水 ■ 进出口坡道防滑 ■ 消防门、通道、楼梯等

（2）装饰工程

■ 各地面、墙面、地脚线、护墙板、天花各种装饰

■ 门和门框及附件 ■ 护栏及扶手 ■ 灯具及其他小电器设施

■ 外墙面包括各涂料、装饰及玻璃幕墙

■ 公共区域设施设备的外装饰 ■ 各种标识及区域图示

■ 公共洗手间、会议室、垃圾转运站、各设备及管理用房、信报箱等

（3）供配电系统 ■ 正常供电设备 ■ 应急供配电设备 ■ 油箱及油库 ■ 各配电房的防鼠 ■ 各强电检查井内管线及电箱

■ 避雷装置 ■ 公共照明 ■ 用电器具等（4）给排水系统 ■各供水、消防水泵及电机等 ■各水箱、给排水管网、接头及阀门等

■检查井内管线、水表及阀门等 ■化粪池及室外排污、雨水井 ■消防栓、消防供水管网、接头、阀门等

■人防工程及相应供水系统等

（5）电梯系统

■各电梯运行、梯门、井道、机房及电机等

（6）空调系统

■空调制冷机组、各盘管机、各风管及风口

■空调风柜房地面排水坡度、下水口、回风系统、新风机等（包括暖风系统）

■各检修口、通风及防排烟风机、风口、风管及控制系统等。

（7）弱电系统

■消防报警系统（消防控制中心报警联动、自动温烟感、警铃及手动按钮、防火卷帘门等）

■弱电检查井内管线、接线箱等

4、资料交接

（1）产权资料：项目批准文件、用地批准文件、建筑开工有关资料、丈量报告等。

（2）技术资料：竣工图（包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线等）、各类公共设备使用说明书及调试报告、地质勘察报告、工程合同及开、竣工报告、工程预决算分项清单、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）、隐蔽工程验收记录、沉降观察记录及沉降观察点布置图、竣工验收证明书、钢材及水泥等主要材料的质量保证书、新材料及构配件的鉴定合格证书、设备（水、电、空调、电梯）及卫生洁具的检验合格证书、砂浆及混凝土试块试压报告、供水管道的试压报告、机电设备订购合同、设备开箱技术资料、试验记录及系统调试记录等。

（3）验收资料：工程竣工验收证书、消防工程验收合格证、综合验收合格证书、用电许可证、供用

电协议书、用水审批表及供水合同书、电梯使用合格证、电话保养及验收协议等。

5、其他交接

（1）设施设备的备用备件、施工剩余材料备品等。

（2）具有保修期的设施设备施工或购买合同（保修协议也可）等。

（3）公共区域各通道门、设备及管理用房、洗手间、检查管井、信报箱钥匙等。

6、接管验收注意事项

（1）在接管验收前，管理处将主动与施工管理方协商有关接管验收的问题（包括交接方具体人员、验收具体时间、注意事项等），同时要尽量统一验收标准，明确交接双方的责、权、利。（2）接管验收不但要检查物业的质量，而且还清点物业内各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化小品等的类型、数量及其他要求的参数。验收报告须经交接双方认可签字后才能生效。（3）针对初验发现的问题，若属于必须改正的，书面报请施工管理方敦促施工单位返修；一时无法返修的项目要确定今后维修的期限并请开发商认可；属于无法返修的项目，报告开发商记录备案。

7、设施设备试运行

为保证小区（大厦）启用设备即能正常运行，必须在设施设备验收完成后有一个设备试运行阶段，在这个期间，管理处的工作重点逐步由验收交接向正常运行、保养及维修转移，由管理处工程技术人员开

始直接操作设备，但设备安装调试单位应该派人配合并给予相关操作人员一定的培训。

一、其他前期准备工作

1、室外绿化、停车场、道路及园林小品前期介入

根据小区（大厦）室外绿化、停车场、道路标识系统及园林小品的配套计划，管理处将结合日后物

业管理运作的需求和实际情况，提出相关工作建议供施工管理方参考。

2、清洁卫生与环境卫生前期介入

在小区（大厦）启用前，施工管理方将组织施工单位负责进行全面清洁工作，管理处应该予以全面配合。在此项工作中，管理处要注意清洁外墙、石材地墙面、瓷砖地墙面、不锈钢饰面所使用的清洁液、清洁工具等，防止腐蚀和划伤以上材料，造成业主的损失及后续物业管理工作的困难。

3、消防及安全管理前期介入

小区（大厦）的消防工作注重从根本上杜绝火源及控制易燃材料。在室内第一、二次装修中，许多材料是易燃品，施工现场情况复杂，极易发生火险和盗窃事件。管理处将对施工管理方进行严格巡视检查，及时发现危险隐患，报告施工管理方采取措施，以保证生命财产的安全。

4、外部公共关系建立

为保证今后物业管理的顺利开展，管理处经理将在小区（大厦）全面启用前，与相应的政府及公用

事业各职能机构建立稳定的沟通渠道，办理相应的法律文本，并获得当局的批准。

5、业主全面进驻准备

小区（大厦）业主全面进驻之前，管理处将主动与业主沟通、协调，确定包括迁入日期、时间、搬运物资数量、停车地点、搬运路线、搬运时间、电梯使用等，并共同制定搬迁计划及注意事项。在迁入过程中，管理处将再次确认安排事项，派有关人员在现场迎接、指引路线，同时监督搬运工人遵守有关规定，保持良好秩序，减少对其他业主的影响。

二、前期物业管理人员安排计划与工作进度

1、人员安排计划

根据前期管理工作计划及施工进度，管理处的员工将按计划逐步招调到位。

（1）施工期人员安排及职责

① 成立前期物业管理小组，组长1人，由公司总经理担任；组员4人，负责领导、指挥、安排前期物业管理工作，进一步的调查摸底，制定出具体的小区（大厦）《物业管理前期介入方案》。② 派长驻小区（大厦）施工现场管理人员3人，在中标15天后进入现场，负责与施工管理方保持密

切的联系，参与施工方的日常管理工作，完成施工现场的物业管理前期工作。

（2）设备调试期人员安排与职责

成立以工程部经理为组长，由配电、给排水、空调、自动化专业工程师组成的四人小组赴现场，参与设备调试期观摩，接受设备提供方的培训负责掌握设施设备的性能、结构、参数等，编制设施设备操作

维修规程和各项作业指导书等。

① 接管验收前3个月，物业管理公司派往小区（大厦）的7名管理骨干将全部到位，负责大厦物业

管理的筹备工作，包括人员招聘、培训、物资装备等。

② 此阶段物业管理公司将适时派出由总经理带队的专业人员7人参与接管验收，拟定小区（大厦）

《物业管理接管验收方案》，协助管理处开展工作。

③接管验收前1个月，管理处全部人员到位。

2、工作进度

根据小区（大厦）实际情况和待业惯例，建议在定标后10天内签定《物业管理委托合同》，中标15

天后开展前期管理。

★小区（大厦）前期介入工作进度表

月份

5月底

项目

签定《物业管理委托合同》施工管理方的初次会晤 熟悉施工情况、隐蔽工程记

6-9月

初

10月

底

11月

底

12月

录，制订《物业管理前期介入方案》

参与设施设备的调试 盆艺摆放

岗亭、道闸与标识系统方案竣工验收

物业接管现场验收（包括备品 备件）

物业各种资料交接 返修、复验及试运行 清洁开荒

公众文件送审并发布 准备迎接全面进驻 物资装备的准备 外部公共关系的建立 全面进驻并开始正式运行

注：筹备期具体工作时间视施工进度调整