物业工程前期介入工作要点（范文）

第一篇：物业工程前期介入工作要点（范文）

物业工程前期介入工作要点 一）、招聘关键岗位人员

时间：在交付前两个月，或者外网施工开始时，关键岗位人员应到岗。包括各部门主管、工程人员等。会计、出纳、综合主管、客服收费等岗位因牵扯到对公司制度、工作流程、收费价格以及收费系统的熟悉，协助经理做好交付前的准备工作；工程人员要对施工现场跟进检查，熟悉现场，发现问题，反馈整改，因此应根据接管计划表提前到岗。二）、对现有人员进行培训

人员到岗后，要对他们进行培训。包括：公司理念及制度、服务意识、工作流程、前期介入知识、案例、接管验收、入住办理培训等。三）、工程人员前期介入的工作重点及注意事项。交付前两个月，物业处应将工程人员招聘到位。工程人员

应保证水暖、电工各一人，如能招聘到弱电工更好。此时要安排两天时间对工程人员进行前期介入知识、公司制度进行培训，使其了解基本的工作重点，对公司文化有所了解，之后可进入现场检查阶段.1、现场检查工作要点：

a、作为物业工程人员，前期介入时要以业主的眼光去检查物业项目，在使用功能和安全适用上提出自己的建议。

b、物业工程人员首先要初步了解水电、暖通以及土建方面的基本规范要求，同时尽快熟悉设计图纸，在实际中，常常会出现现场与图纸不符的现象，这时应向甲方或相关专业的监理工程师了解是否有变更，并记录下来。

2、工程施工现场检查的主要内容：

1）巡查工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备安装的合理性。重点察看给排水系统、强弱电系统、智能化系统、消防安全系统、空调系统、车库及公用停车位、交通运输及电梯设备等，提出整改意见，检查整改结果。2）提出符合物业管理需要的建议，磋商解决办法。3）对日后维修、养护的要点进行记录，图纸更改要点记录。4）熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋结构、管线布置 及所用建材。

5）检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会 议和建筑师定期碰面会等）。

6）检查前期工程的施工质量，并就设计不合理但又可以更改 的部分提出建议。

7）配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量。8）对物业配套设施设备进行提出建议和要求，使配套设施设

备满足管理需要，减少今后的物业管理成本。9）参与竣工验收。* 在施工现场的检查中，最好将实际外网个项目的走向在平面图中画下来，作为将来维修的第一手资料。

3、工程施工现场检查要点： a、土建工程前期介入时的检查要点

1）.房屋外型结构尽量减少外凸（比如我们通常的腰线），以免造成安全隐患和维护隐患，顶层排水尽量不使用天沟的设计。2）.所有单元入户门应设计安装雨遮，最好做成现浇同墙体连接；复式上层露台要设计安装符合要求的雨遮。

3）.电表最好设计出户，集中安装，方便管理和计量。4）.避免两家入户门冲突，中间入户门的开启方向。5）.要考虑预留物业管理用房及面积大小以及库房和垃圾房的位置。

6）.小区出入路口要尽可能的设置少，避免增加人员值守成本；道路的设置要考虑容易清雪和人车分流，同时要考虑机动车、非机动车的车位和车棚位置。

7).消防中心最好与监控中心合并,尽量减少监控中心数量。8).信报箱的样式及安装位置，同时要考虑防雨水。

9).商铺要考虑独立水电计量，要考虑餐饮的油烟处理，商铺排水尽可能设计独立；

10).商铺要设计室外空调机的位置，孔要向外倾斜5%的角度。注意马桶与浴缸、洗手盆、墙的距离。11).屋面防水要按施工工艺实施，使用合格的材料；分水器要安装在有防水措施的厨房或卫生间；厨房和卫生间的防水施工要注意检查。

12).地暖管要按施工图铺设，间隙按要求排列；打混凝土前要打压，并保压至混凝土铺设后的24小时，不掉压为正常。13).卫生间要考虑设置通风排气孔。b、暖通、给排水、高低压外网系统介入要点

1).水暖管线要按设计施工，要关注施工工艺。比如垫沙层的厚度、支撑的架设、过检查井管线套管的安装等等。

2).管线的埋设深度要在冻土层以下，坡度符合要求，防腐保温措施到位。3).暖气、供水管线要按区域设置阀门，包括总管阀、支管阀、单元阀等，以方便维修，减少影响范围。

4).地下管网控制阀的要考虑预留作业空间，方便日后的检修。5).强、弱电管线不得共管，合理设置人孔井；电气井要有防水措施。

6).商业用水、电和民用水、电要分开计量。路灯、草坪灯、景观动力用电也应单独计量，开关箱应集中设置在门卫室中。7).高位水箱内排水管径大于溢流管径；水箱底部做成斜坡面，便于清洗。

8).北方考虑外露管道冬季防冻；污水井避免设置靠近房屋阳台附近；阳台地漏、冲凉房向污水管排放；避免设置在单元门口。9).暖气分水器应设置在室内有排水的地方；暖气设计时注意与外墙设计和门的设计相配合，考虑热损失，并考虑防冻措施；地暖应考虑做全部地面的防水层。10).单元暖气及供排水管井内的位置要合理，要预留足够的维修空间；暖气进水和回水应分别设置阀门，进水管安装过滤器。所有外漏的管线均应做保温措施。c、单个房屋前期介入要点

1).电器开关箱内元、器件的规格型号符合设计要求，无损坏；各控制回路正确，标识清楚；接地良好，电表安装正确。2).电的负荷要以层或单元为单位平均分配，地下室、楼层照明要有计量；插座要使用安全型插座。3).要做好厨房卫生间的防渗水控制，水平排水管的坡度，管件的位置。4).空调外机位要有一定的坡度；窗户、窗沿处的防水符合规范要求。5).注意应急按纽、插座、开关的安装高度、位置以及可视对讲的高度位置。6).煤气管道与电器线路要有足够的安全距离（距离不小于30CM）。7).检查窗户没有明显的歪斜、变形，玻璃无破裂。d、供配电及照明系统前期介入要点

1).电梯、泵房、消防、景观动力等动力设备要设计为独立计量方式。2).配电间、电梯间、电表箱应考虑安装物业专用的统一通用锁芯。3).配电间、电梯间等设备间要考虑通风和防小动物措施。4).室外高低压电缆保护管要使用钢管。

5).景观照明、道路照明分别控制；车库和路灯以及室外景观照明等系统要设计为分路控制（最佳为3路）。

6).水景照明电压要采用安全电压、要接地、漏电保护。7).室外景观照明、水景照明不要设计灯过多，只要能满足亮度既可； 8).楼道照明灯应设计为声光控复合开关，节能型灯管；

9).灯具、开关等品种要少，最好使用大路货，以便将来维修更换。10).公共照明的灯座最好选用与住户室内照明灯座（含业主地下室）不同的类型。e、电梯前期介入要点

1).电梯机房要考虑通风降温措施。

2).轿箱内紧急呼叫系统要实现与监控室的通话功能。3).电梯基坑内要设计排水。

4).电梯门厅地面要适当设置导坡，防止水流入电梯轿箱。5).电梯要具有自动平层功能。

6).电梯机房窗户要采取防盗措施，安装栅栏和防盗门。

4、就检查问题与地产公司对接

1）、每日检查结束后工程人员整理检查出的问题并汇总，填写《工作联系单》，交予前期介入组长（小区经理）。

2）、前期介入小组成员每周参加监理例会，由组长将《工作联系单》一式两份提交地产公司现场部经理并签字确认，一份留档。现场执行经理安排施工单位进行整改完毕后，前期介入小组成员进行复验。现场执行经理未能解决的，物业前期介入小组应立即上报地产公司工程主管领导，确保潜在问题在交付前得以解决 四）、接管验收。

1、时间：竣工验收后，地产公司将逐步将建设项目交予物业，此时进入了接管验收阶段。

2、工作步骤：

1）.接到地产公司转发的《项目移交计划》（包括验收标准）后，对计划进行分析，进行组员分工，并熟悉标准和资料，做好充分的接管验收准备。设备和公用设施验收人员应熟悉设备操作规程，熟悉公用设施的启闭的部件的位置和使用要求，便于现场实施验收操作接管验收及检查。2）.检查覆盖范围为逐层、逐间、逐项公用工程逐点检查。

3）.验收主要并从使用角度对工程质量作出评价。验收组发现有 不完善的地方做好书面记录，参与验收成员在记录上签字。4）.每日验收需填写《分户房屋移交检验缺陷登记表》，一式两份 转发地产公司项目负责人签收。地产公司安排施工单位限期整改，由验收小组组长组织复查。地产公司工程部应明确整改时间，确保问题在交付业主前得以解决完毕。5）.验收记录表和整改项目复查记录由物业公司验收组长在验收 报告上签署同意接收的意见，报告一式两份，由公司资料员和地产公司总工部资料员进行存档保管。6）.钥匙交接

施工单位在地产公司现场执行的监管下点交全部钥匙，将钥匙点交给物业公司综合部。综合部人员进行清点，做好验收工作，填写《钥匙移交清单》。清单包括：楼号、单元号、房间号、数量、移交人、接收人、时间、备注等内容。如发生钥匙数量不够，物业公司可以拒收并要求施工单位配齐。7）.资料移交

地产公司总工部资料员将相关资料移交给物业公司，并办理交接 手续，物业公司在《移交记录》上签字。交接资料包括： 1）竣工验收资料 2）质监站的竣工验收备案证明。3）完整的全套竣工图。

4）建设用地范围内地下综合管网图（含管线接口位置）。5）沉降观察记录。6）重大工程质量事故记录。

7）供应商提供的水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的出 厂产品检验合格证书，保修单和使用说明书。

8）保修清单（包括所有保修项目，主要保修内容，保修起止 日期，保修责任单位，联系方式，联系人，未付保修金数 额等）。）公司对外签署的合同、质保协议及附件。

3、使用表单包括：《钥匙移交清单》、《分户房屋移交检验缺陷登记表》、《公用工程移交检验缺陷登记表》。五）、相关资料、表单的印制，建立业主档案。

1、时间

入住前一个月，各类表单应开始印制到位，可参考公司表单结合当地项目实际情况而定。同时，物业公司与销售部联系，由销售部提供业主信息，综合部开始业主档案的建立准备工作

2、业主档案的内容

主要包括：《入住须知》、《物业管理服务手册》、《业主临时管理规约》、《房屋移交验房及证卡登记表》、《房屋移交验房表》、《业主及家庭成员登记表》、《业主装修承诺书》、《业主装修验收表》、《装修许可证》、《消防安全责任书》、《天然气安全使用责任书》等。

六）、会同销售部制定业主交付计划，明确交付前的准备和交付现场 的布置，演练房屋交付过程。

1、时间：

在交付前20天，物业公司对公共区域体进行清洁开荒；办理入住前一周，各岗位应对房屋交付过程进行现场演练。通过演练，熟悉交付流程，找到遗漏点，针对交付过程中可能出想的问题制定统一的解释口径。

2、入住办理流程：

a．验证：业主执地产公司开据的《维修基金》收据、《购房合同》，业主有效证件身份原件及复印件1张，业主1寸照片1张；《物业交付确认单》、《入住通知书》6种资料去房管员处进行验证手续。检查证件的原件及复印件是否一致，是否属业主本人证件，《物业交付确认单》上是否有地产相关部门的签字盖章。b．缴费：收费项目及标准在收费软件中设定好，由收费员按规定收缴的费用。（此类费用包括一定时限的物业费，垃圾处理费，装修押金，停车费，代收代缴的费用，如：代收的预存水、电费、暖气费等，工本费，如：门禁卡、出入证。C．收费员打印缴费凭条。d．填写业主档案内容：

b．（1）、填写《物业管理手册》、《房屋质量保证书》。填写按手印后将存根联撕下来收入业主档案中，其余交业主保管。（2）、填写《天燃气安全使用责任书》、《消防安全责任书》》均为一式二份，一份留业主，一份收入业主案档。(3)、填写业主及家庭成员登记表。

(4)、由房管员出具《房屋移交验房及证卡登记表》，安排维修人员拿着钥匙、水电卡等，带领业主验房。

（5）.验房完成后，填写验房信息，并由业主、维修养护部 人员在此表中签字、按手印。房管员将钥匙、水电气卡、门禁卡交业主。（6）交房完成。

3、现场布置。

交付前一周，应与地产公司就交房现场的问题进行对接。交房现场最好采用一站式服务，即销售部、物业公司、工程部、维修单位都在一个现场办公，及时解决问题。明确交房大厅的包装布置、装点物品进场；由销售部编制《交房现场布置及导视、鲜花、植物系统包装方案》，并设计、印制相关印刷品和宣传资料；由销售部定制交房流程指示图，并安排交付现场导视，明确交房步骤；由地产公司总经办负责鲜花、植物、彩门、气球等装点物品的购置等工作。烘托一个良好的交房氛围。七）、问题反馈

综合部客服人员每日将验房时记录的问题进行汇总，报给现场负责维修的工程师，由工程师签字并明确维修时间。维修完成后，进行复检，并对业主进行回访，操作流程参考公司回访制度。

第二篇：商业物业前期介入要点

商业物业前期介入的要点

购物中心物业前期介入及其基础内容

物业前期介入是指购物中心尚未建成和实施前期物业服务之前，购物中心商业管理企业从规划设计、施工建设、设备安装调试以及前期筹备等方面，以物业管理的角度提出各种合理化的意见与建议，组织实施相关工作。

1、前期准备及市场调研

在规划建设期内就应参与项目规划方案解读与论证，同时根据管理工作计划进行市场调研，调研的内容包括：了解物业管理市场状况、项目所在地物业管理费标准及收缴率、当地相关的政策要求和行业管理的标准等，同时对相关物料进行市场调查，以掌握基础数据，为后续的管理费测算提供依据。

2、优化项目设计

项目论证及规划图纸出炉后，应参与研究项目规划图纸，了解物业功能设计，根据商业、公寓、写字楼等不同物业形态的使用需求提出建议，优化项目设计，从商业物业经营和管理方面提出意见，使项目设计趋于合理化，减少后期管理成本。

3、费用测算

在对项目优化建议进行跟踪的同时，应根据项目实体进行商业物业管理费标准测算，为落实前期启动资金进行准备。费用测算应尽可能根据市场和项目定位进行，且务必翔实。

4、前期综合工作

应提前进行商业管理机构（分公司或者管理处）的筹建，获得管理权，建立组织架构，招聘人员并进行培训，配合产权方编写商铺经营租赁合同，或者就租赁合同结合物业管理提出意见，编制《购物中心项目物业管理方案》，编写相关的物业管理服务合同，编制《商户须知》或者《商户手册》、《管理服务公约》等，建立相关的经营管理制度。在人员到位后，应进行制度、经营管理、合同管理服务界面、项目工程建设概况、施工现场安全规定等培训。除此之外，应与公安、消防、城管、环保、环卫等部门进行沟通对接，与项目开发者进行沟通，落实物业用房，参与物业用房的设计、装修，保障物业用房的通讯、网络、通风、空调、供电、上下水，确保在开业前投入使用。

5、保洁绿化

在物业前期介入过程中，由于购物中心施工进度的影响，应提前考虑项目保洁开荒工作及绿化种植、小品景观接管，适时组织招投标。制定垃圾清运及管理方案，进行相关设施如垃圾桶、休闲椅等物料采购。

6、安全及车场管理

办理停车场手续经营许可证、税务登记证、收费许可证，制定停车场管理方案，对相应安/ 3

防物资如对讲机、雪糕桶、铁马、警示牌、警戒线、消防器材等物料进行采购，交接钥匙并规范钥匙管理，建立管理台账。确定消防安全管理委员会及义务消防队名单，组织义务消防队伍并进行消防演练，确保在进场、开业期间的消防安全。

7、建筑本体及配套设备设施的工程管理

除了在规划设计阶段参与规划设计、施工设计的优化工作外，还应积极参与设备选型，从管理角度对设备系统提供专业建议，辅助监督工程施工进度及质量，参与设备安装、调试，接收设备相关资料。

8、物业验收

参与项目竣工验收，重点跟进消防验收、规划验收、房屋质量备案验收，跟进综合验收并根据验收结果办理水、电、气等过户工作，组织移交物业前期资料，包括相关的政府批文、项目图纸、验收批文等。

9、商铺进场装修

成立装修管理小组，提供业户装修工程技术要求并与装修业户对接，审批业户装修设计，提供审核意见，监控装修施工过程，及时按规定提出整改要求，协助解决业户合理需求，组织验收小组，对隐蔽工程和完工业户进行验收。

10、开业准备

设备运行、安防、保洁、车场等物业管理全面展开，协助开业方案制定和实施，制定开业庆典安全保卫方案和开业庆典突发事件预案，并针对突发事件处置预案进行演练，确保开业庆典的顺利、安全举行。

阶段前期介入工作重点

在规划设计、施工等不同阶段，物业前期介入关注和工作的展开是有区别和侧重点的。

1、规划设计阶段前期介入

在此期间，商业管理组织主要应关注如下方面：在市场调研过程中关注项目所在城市主要经济指标、商圈状况、同类个案及本项目分析。主要业态结构和规模、空间布局。交通组织、人车动线、出入口（包括各业态客用、货用及车场等）。停车场（规模、车位数等）。购物中心内部交通组织的建议。不同业态房产技术条件、商铺面积、商铺开门、商铺层高、商铺业态调整。扶梯、垂直梯、地下电梯厅、观光梯、中庭、公共卫生间、顾客通道、夜间通道的设置要求及位置。关于主要工程系统及配套设施，如垃圾房、空调系统、用电系统、消防系统、设备房的设置与安排。广告位的设置、制造及广告位的安排。商业管理组织的设立，前期人员的到岗，相关资质证书的办理。

2、项目施工阶段前期介入

在这个过程中，主要的工作重点包括：提出设备的设置、服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议。分析物业建造选料及安装情况，提高设备使用效率，减轻后期管理的压力。

审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见。提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见。提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见。帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤。提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能。检查工程施工进度（定期巡查施工现场，参与工程例会，及时提出维护开发商利益和保证施工质量的专业建议，协助开发商做好使用功能的验收，对各种设备、管线都逐一检查）。检查前期工程的施工质量，对与原设计不合且可以更改的部分提出建议。配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量。找出遗漏工程项目。参与开发商的建筑、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案；发现可能存在的施工隐患；参与重大设备的调试和验收。制订物业验收流程，指出工程缺陷，对改良方案的可行性及费用提出建议。

3、开业筹备阶段前期介入

在开业筹备阶段，要针对专业内容进行市场调研、组织成立管理架构、编制相关管理制度，进行人员培训，提供《经营管理公约》、《商户手册》样本并协助商户相关文件的审批，提供开业和促销时期的安全防卫服务，制订物业管理收费标准予以明示，配合项目公司营销宣传、推广，准备物业管理企业简介、主要业绩证书、在管物业图片及资质等级证书等资料。

通过前期介入，可以大量收集和掌握第一手资料，根据第一手材料提前策划项目前期物业管理的方案，进行机构设置、人员配备、费用测算、员工培训、开业准备等工作，使物业建设与物业管理有条不紊地衔接与过渡。与此同时，与社会有关部门密切联系，从而确保开业进度并圆满完成预期指标。

第三篇：前期物业介入工程工作报告

前期物业介入工程工作报告

青城华府项目自2010年11月份物业前期介入以来，按照董事长的指示，在配合好项目、服务好营销的同时。依据项目规划设计的31个要点开展工作，就参与小区的规划、设计和建设方面（主要从安全防范、房屋主体、设备设施、园林景观、隐蔽工程、智能化等）。从业主(使用人)及物业管理的角度，提出一些合理化建议，以本物业最大限度地满足业主的需求和物业管理的需要。

一.规划设计阶段：

从方便业主生活，配套完善、便于管理和降低日后物业管理成本的角度，向项目部提出物业管理规划设计阶段物业管理前期介入报告；总结类似的规划设计缺陷、工程质量疑点难点问题（如：玻璃幕墙的选材、屋顶墙面的防水、隐蔽污排生活管网的施工程序、飘窗渗水、车位设计、主供电容量等）。在介入报告中列出并反馈至各相关部门，以便在规划设计时及时修正和避免。在每项工程开工及开工初期，我们要求前期工程跟踪人员，到项目资料室翻阅查看建设工程施工图纸。对每处设施设备布局仔细斟酌，就不明事项与项目责任工程师进行探讨，是否规范合理设计、能否满足业主使用要求，是否便于我们后期的管理做了相应的考虑（如：①管理用房的预留，包括今后的业委会用房、管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、物料仓库、清洁工工具房等。②小区相对集中进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。车辆及人行出入口尽量专用设置，所有车辆出入口应当直接对小区外部，当不能完全分开时也要在具体的设置中方便物业管理，应有适当的引导隔断措施。③小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻；绿化带植物的品种不宜名贵，高大型树种不易靠近房屋、道路，其根系将对房屋及路面有不良影响；建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。④小区内尽量不要配置有安全隐患的大型水池、秋千、转盘等；水系的设置不易太多，既不利于清理，也不利于节能降耗和物业管理。⑤排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时便于更换；电梯间的电梯入口要有一定的坡度，防止溢水。⑥小区路灯尽量采用全功率及半功率布线，以便节约用电，其控制应具备光亮自动控制技术；另外，应采用通用型灯座，耐锈蚀，牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用 1

节能类型。单元楼道灯应采用光控红外线复合开关，以便手提东西的业主上下楼梯，且减少楼道公共照明用电量。⑦垃圾中转站最好设计在小区进出口附近处，尽量不靠近住所，东西两侧，以利风向，使气味不聚集小区，且垃圾房门朝外便于垃圾清运车辆在外作业不影响小区。⑧小区的地下排污管道要铺设合理，井口间距要合适，一般不要超过管路疏通时的竹片长度或机械疏通机可达长度，各类井盖尽量避免安装在主干路上；所有重要埋设管线应做好地面标示；重要管路，在过路时应注意抗压设计；重要管路和线路要预留备用管线或活口，以免发生局部损坏换整条管线、劳民伤财。⑨各房间均应考虑空调设置位，防止因没有设计造成住户乱装，影响房屋外观；商铺前后应预留空调位及排水管）。

二.关注施工质量，紧跟施工进度，提出合理建议：

坚持参加项目周例会和监理例会，以便及时全面了解各施工进度和时间节点。时刻关注工程质量和工程建设进度，要求工程组每日亲临施工现场，了解施工情况，及时发现问题和反应问题。对各类问题做好记录取证拍照，如实反应到监理和项目部（如：①消防监控中心原设计面积小且不便于利用。②各商网及各电梯机房均为设计爬梯，不便于日后清理和维修。③小区围墙周界原均未设计红外对射技防系统，通往地下室楼梯未设计门禁系统。④小区内围未设计便民公厕。⑤电梯前室装修时未预留各管、线检修口。⑥各进户门、消防门门套灌浆不实。⑦飘窗周围沙浆浇灌不严实，存在渗水隐患。⑧地下室顶部后浇带防水处理不及时。⑨墙面开裂及地面空鼓和起沙等现象。⑩隐蔽污、雨排管网不按规范到井，主污排水管不按规范夯实垫层）。在项目领导的重视下，以上问题都很顺利的得到了有效解决和控制。

三.加强工程人员的专业技能培训：

结合项目工程进展拟定了工程培训计划，主要以物业接管验收程序、物业接管验收标准及检验规程、住宅分户验收标准与要求、工程疑难100问、项目规划设计的31个要点等科目重点培训。

以上是管理处根据项目工程进展所做的相关工程方面的工作，针对下步工作管理处继续紧跟施工进度、关注施工质量，坚持抓好工程人员的专业技能培训（如：《住宅工程质量分户验收管理暂行规定》、《建设工程质量管理条例》）。重点抓好接管验收（如：①严格按《住宅工程质量分户验收管理暂行规定》的标

准验收。②对在前期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核，对尚未完善的事项，请求项目提出补救和解决措施并备案。③在接管验收时要求项目对小区所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工图纸、技术资料和各单位名称、工程项目、工程负责人联系电话、保修期限等内容列出清单备查。④请项目协调各施工单位，适当备留未用完的小区建材包括各种瓷片、玻璃窗及配件等以便日后维修便捷并减少费用。⑤凡小区采用非市面上常见的建材，设备和设施的联系施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。⑥验收时密切注意和物管相关的设施和管线有无按规范要求做好。⑦小区公共设备、设施、辅助场所、停车位、会所等产权须界定并出具相关证明，避免以后引起业主投诉、争纷）。

青城华府管理处

2011年9月10日

第四篇：物业园林绿化工程前期介入

物业园林绿化工程前期介入

物业前期介入中园林绿化工程不可忽视的几个问题

住区园林绿化的水平已经成为商品房档次高低评比的重要标准之一，建设者的高价环境包装，使得居住区的园景绿化水平日新月异。但由于多方面的原因，在绿化设计和施工中总还存在一些不足或缺点。

以下是笔者从事物业园林绿化前期介入工作中，对居住区园林绿化工程设计和施工的几点认识，现一一列出，希望能给物业管理者和园林绿化建设者带来一些启示。

一是要重视绿化用地的整理和表土采集。据笔者观察，很多绿化用地绿化前，因前期施工，石灰、水泥沙浆、钢渣及涂料散落、超大型机械肆意碾压、营养丰富的表土随意掩埋、各类机械油污外漏等，给后期绿化的栽植和养护带来不利。建议在绿化地的整理时，尽量防止重型机械进入现场碾压土壤，绿化地的整理不仅要清理表层的垃圾，拔除杂草，还需对深埋于土壤内的化学废弃物作深翻清理，对绿化地表土应尽量进行采取和复原，多用表土少用客土，为绿化植被创造良好的生长环境。

二是要注重木质园景小品的材质选择。很多花园式小区，设计建造的木质亭、廊、椅、榭等园景小品，使用才二、三年，就出现斑斑裂迹，腐蚀变形，有的甚至变成了虫蚁的巢穴。木质小品使用寿命短，宜出现腐蚀，多属小品材质选择不当。户外小品长期日晒雨淋，风化严重，随意选择的木材及简单的表层涂刷防水漆，根本无法抵御外力侵蚀，以至园景小品芸花一现，后患多多。要延长木质园景小品的使用年限，确保园景小品的观赏效果，开发建设者应从后期使用考虑，对园景小品材质的选择予以重视。挑选专门经过处理的防真菌、防虫蚁等特性的户外专用木材，彻底解决木材在户外应用时易产生开裂、变形、退色、腐烂、蚁侵等问题。

三是要关注屋顶花园的基础处理。地下车库顶部、裙楼及住宅公用屋面，都是建屋顶花园的利好场所，但由屋顶（车库顶）花园引起的漏水，影响物业使用的事例，也时有发生。避免此类问题，关键是屋顶花园的基础处理，建设者在屋顶花园施工时就得多方注意，屋顶设置种植槽要预留出排水缝，使得种植槽的渗水通过屋顶排水系统排出，同时在选择屋顶花园防水材料时，应选耐腐蚀、抗老化及防治植物根系侵入的材料，屋顶花园种植土最好选用防渗的营养土，种植槽下面使用防腐垫脚木与屋顶隔开，以充分减轻水分、土壤及植物根系对屋顶的渗透和腐蚀。

四是乔灌木栽植应避开沟渠及地下阴井。根系发达的乔灌木，延展性强，栽植在沟渠、地下阴井及硬质路面处，因地理位置限制了种植穴的大小，使得乔灌木生长受阻碍。更者乔灌木的根系不断伸长，有的穿破沟渠、阴井、顶破路面，甚至长满下水道，沟渠破损、管道开裂，排水、排污受阻，给后期管理带来了诸多不便。因此绿化工程动工前，就得充分考虑此问题，乔灌木栽植应尽量避开地下管网及沟渠。五是绿化取水点设计应方便和安全。无论是喷灌设施，还是普通水笼头，设计时首先要考虑各绿化带能充分浇水，其二，作为绿化工程的一部分，各取水点的位置应安全和美观，切不可出现喷头（水笼头）高高凸起，或将喷头（水笼头）设置在园林道路处，以免儿童嬉戏时，戳伤或摔倒。

六是园林工程施工应先绿化后景观。绿化和景观作为园林工程的重要组成部分，两者相辅相成、不可缺少。在物业管理的园林绿化接管验收工作中，我们常常碰到，因园林单位为抢效果、赶进度，施工时先做景观后做绿化，或景观绿化同步，绿化基础施工的土壤、泥浆随处可见，搞得园景灯饰锈迹斑斑、模纹砖石缺角少棱，景观路面污痕遍地，严重影响绿化景观效果。新居宅区的绿化工程施工，应尽量先搞基础，栽好树木花草后，再着手景观工程或景观工程的装饰部分的施工，以确保灯饰、园景小品、步道砖等景观装饰部分交付时清洁靓丽。

第五篇：物业公司工程人员前期介入工作要点

前期介入工作要点

一）、招聘关键岗位人员

时间：在交付前两个月，或者外网施工开始时，关键岗位人员应到岗。

包括各部门主管、工程人员等。会计、出纳、综合主管、客服收费等岗位因牵扯到对公司制度、工作流程、收费价格以及收费系统的熟悉，协助经理做好交付前的准备工作；工程人员要对施工现场跟进检查，熟悉现场，发现问题，反馈整改，因此应根据接管计划表提前到岗。二）、对现有人员进行培训

人员到岗后，要对他们进行培训。包括：公司理念及制度、服务意识、工作流程、前期介入知识、案例、接管验收、入住办理培训等。

三）、工程人员前期介入的工作重点及注意事项。

交付前两个月，物业处应将工程人员招聘到位。工程人员应保证水暖、电工各一人，如能招聘到弱电工更好。此时要安排两天时间对工程人员进行前期介入知识、公司制度进行培训，使其了解基本的工作重点，对公司文化有所了解，之后可进入现场检查阶段.1、现场检查工作要点：

a、作为物业工程人员，前期介入时要以业主的眼光去检查物业项目，在使用功能和安全适用上提出自己的建议。

b、物业工程人员首先要初步了解水电、暖通以及土建方面的基本规范要求，同时尽快熟悉设计图纸，在实际中，常常会出现现场与图纸不符的现象，这时应向甲方或相关专业的监理工程师了解是否有变更，并记录下来。

2、工程施工现场检查的主要内容：

1）巡查工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备安装的合理性。重点察看给排水系统、强弱电系统、智能化系统、消防安全系统、空调系统、车库及公用停车位、交通运输及电梯设备等，提出整改意见，检查整改结果。2）提出符合物业管理需要的建议，磋商解决办法。3）对日后维修、养护的要点进行记录，图纸更改要点记录。4）熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋结构、管线布置及所用建材。

5）检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等）。

6）检查前期工程的施工质量，并就设计不合理但又可以更改的部分提出建议。

7）配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量。8）对物业配套设施设备进行提出建议和要求，使配套设施设备满足管理需要，减少今后的物业管理成本。9）参与竣工验收。

* 在施工现场的检查中，最好将实际外网个项目的走向在平面图中画下来，作为将来维修的第一手资料。

3、工程施工现场检查要点： a、土建工程前期介入时的检查要点

1）.房屋外型结构尽量减少外凸（比如我们通常的腰线），以免造成安全隐患和维护隐患，顶层排水尽量不使用天沟的设计。2）.所有单元入户门应设计安装雨遮，最好做成现浇同墙体连接；复式上层露台要设计安装符合要求的雨遮。

3）.电表最好设计出户，集中安装，方便管理和计量。4）.避免两家入户门冲突，中间入户门的开启方向。5）.要考虑预留物业管理用房及面积大小以及库房和垃圾房的位置。

6）.小区出入路口要尽可能的设置少，避免增加人员值守成本；道路的设置要考虑容易清雪和人车分流，同时要考虑机动车、非机动车的车位和车棚位置。

7).消防中心最好与监控中心合并,尽量减少监控中心数量。8).信报箱的样式及安装位置，同时要考虑防雨水。

9).商铺要考虑独立水电计量，要考虑餐饮的油烟处理，商铺排水尽可能设计独立；

10).商铺要设计室外空调机的位置，孔要向外倾斜5%的角度。注意马桶与浴缸、洗手盆、墙的距离。

11).屋面防水要按施工工艺实施，使用合格的材料；分水器要安装在有防水措施的厨房或卫生间；厨房和卫生间的防水施工要注意检查。

12).地暖管要按施工图铺设，间隙按要求排列；打混凝土前要打压，并保压至混凝土铺设后的24小时，不掉压为正常。13).卫生间要考虑设置通风排气孔。b、暖通、给排水、高低压外网系统介入要点

1).水暖管线要按设计施工，要关注施工工艺。比如垫沙层的厚度、支撑的架设、过检查井管线套管的安装等等。

2).管线的埋设深度要在冻土层以下，坡度符合要求，防腐保温措施到位。

3).暖气、供水管线要按区域设置阀门，包括总管阀、支管阀、单元阀等，以方便维修，减少影响范围。

4).地下管网控制阀的要考虑预留作业空间，方便日后的检修。5).强、弱电管线不得共管，合理设置人孔井；电气井要有防水措施。6).商业用水、电和民用水、电要分开计量。路灯、草坪灯、景观动力用电也应单独计量，开关箱应集中设置在门卫室中。7).高位水箱内排水管径大于溢流管径；水箱底部做成斜坡面，便于清洗。

8).北方考虑外露管道冬季防冻；污水井避免设置靠近房屋阳台附近；阳台地漏、冲凉房向污水管排放；避免设置在单元门口。9).暖气分水器应设置在室内有排水的地方；暖气设计时注意与外墙设计和门的设计相配合，考虑热损失，并考虑防冻措施；地暖应考虑做全部地面的防水层。

10).单元暖气及供排水管井内的位置要合理，要预留足够的维修空间；暖气进水和回水应分别设置阀门，进水管安装过滤器。所有外漏的管线均应做保温措施。

c、单个房屋前期介入要点

1).电器开关箱内元、器件的规格型号符合设计要求，无损坏；各控制回路正确，标识清楚；接地良好，电表安装正确。2).电的负荷要以层或单元为单位平均分配，地下室、楼层照明要有计量；插座要使用安全型插座。

3).要做好厨房卫生间的防渗水控制，水平排水管的坡度，管件的位置。

4).空调外机位要有一定的坡度；窗户、窗沿处的防水符合规范要求。

5).注意应急按纽、插座、开关的安装高度、位置以及可视对讲的高度位置。

6).煤气管道与电器线路要有足够的安全距离（距离不小于30CM）。7).检查窗户没有明显的歪斜、变形，玻璃无破裂。d、供配电及照明系统前期介入要点

1).电梯、泵房、消防、景观动力等动力设备要设计为独立计量方式。

2).配电间、电梯间、电表箱应考虑安装物业专用的统一通用锁芯。3).配电间、电梯间等设备间要考虑通风和防小动物措施。4).室外高低压电缆保护管要使用钢管。

5).景观照明、道路照明分别控制；车库和路灯以及室外景观照明等系统要设计为分路控制（最佳为3路）。

6).水景照明电压要采用安全电压、要接地、漏电保护。7).室外景观照明、水景照明不要设计灯过多，只要能满足亮度既可；

8).楼道照明灯应设计为声光控复合开关，节能型灯管；

9).灯具、开关等品种要少，最好使用大路货，以便将来维修更换。10).公共照明的灯座最好选用与住户室内照明灯座（含业主地下室）不同的类型。e、电梯前期介入要点

1).电梯机房要考虑通风降温措施。

2).轿箱内紧急呼叫系统要实现与监控室的通话功能。3).电梯基坑内要设计排水。

4).电梯门厅地面要适当设置导坡，防止水流入电梯轿箱。5).电梯要具有自动平层功能。

6).电梯机房窗户要采取防盗措施，安装栅栏和防盗门。

4、就检查问题与地产公司对接

1）、每日检查结束后工程人员整理检查出的问题并汇总，填写《工作联系单》，交予前期介入组长（小区经理）。

2）、前期介入小组成员每周参加监理例会，由组长将《工作联系单》一式两份提交地产公司现场部经理并签字确认，一份留档。现场执行经理安排施工单位进行整改完毕后，前期介入小组成员进行复验。现场执行经理未能解决的，物业前期介入小组应立即上报地产公司工程主管领导，确保潜在问题在交付前得以解决 四）、接管验收。

1、时间：竣工验收后，地产公司将逐步将建设项目交予物业，此时进入了接管验收阶段。

2、工作步骤：

1）.接到地产公司转发的《项目移交计划》（包括验收标准）后，对计划进行分析，进行组员分工，并熟悉标准和资料，做好充分的接管验收准备。设备和公用设施验收人员应熟悉设备操作规程，熟悉公用设施的启闭的部件的位置和使用要求，便于现场实施验收操作接管验收及检查。

2）.检查覆盖范围为逐层、逐间、逐项公用工程逐点检查。

3）.验收主要并从使用角度对工程质量作出评价。验收组发现有 不完善的地方做好书面记录，参与验收成员在记录上签字。4）.每日验收需填写《分户房屋移交检验缺陷登记表》，一式两份 转发地产公司项目负责人签收。地产公司安排施工单位限期整改，由验收小组组长组织复查。地产公司工程部应明确整改时间，确保问题在交付业主前得以解决完毕。

5）.验收记录表和整改项目复查记录由物业公司验收组长在验收 报告上签署同意接收的意见，报告一式两份，由公司资料员和地产公司总工部资料员进行存档保管。6）.钥匙交接

施工单位在地产公司现场执行的监管下点交全部钥匙，将钥匙点交给物业公司综合部。综合部人员进行清点，做好验收工作，填写《钥匙移交清单》。清单包括：楼号、单元号、房间号、数量、移交人、接收人、时间、备注等内容。如发生钥匙数量不够，物业公司可以拒收并要求施工单位配齐。7）.资料移交 地产公司总工部资料员将相关资料移交给物业公司，并办理交接 手续，物业公司在《移交记录》上签字。交接资料包括： 1）竣工验收资料

2）质监站的竣工验收备案证明。3）完整的全套竣工图。

4）建设用地范围内地下综合管网图（含管线接口位置）。5）沉降观察记录。6）重大工程质量事故记录。

7）供应商提供的水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的出

厂产品检验合格证书，保修单和使用说明书。

8）保修清单（包括所有保修项目，主要保修内容，保修起止

日期，保修责任单位，联系方式，联系人，未付保修金数 额等）。

9）公司对外签署的合同、质保协议及附件。

3、使用表单包括：《钥匙移交清单》、《分户房屋移交检验缺陷登记表》、《公用工程移交检验缺陷登记表》。五）、相关资料、表单的印制，建立业主档案。

1、时间

入住前一个月，各类表单应开始印制到位，可参考公司表单结合当地项目实际情况而定。

同时，物业公司与销售部联系，由销售部提供业主信息，综合部开始业主档案的建立准备工作

2、业主档案的内容

主要包括：《入住须知》、《物业管理服务手册》、《业主临时管理规约》、《房屋移交验房及证卡登记表》、《房屋移交验房表》、《业主及家庭成员登记表》、《业主装修承诺书》、《业主装修验收表》、《装修许可证》、《消防安全责任书》、《天然气安全使用责任书》等。

六）、会同销售部制定业主交付计划，明确交付前的准备和交付现场的布置，演练房屋交付过程。

1、时间：

在交付前20天，物业公司对公共区域体进行清洁开荒；办理入住前一周，各岗位应对房屋交付过程进行现场演练。通过演练，熟悉交付流程，找到遗漏点，针对交付过程中可能出想的问题制定统一的解释口径。

2、入住办理流程：

a．验证：业主执地产公司开据的《维修基金》收据、《购房合同》，业主有效证件身份原件及复印件1张，业主1寸照片1张；《物业交付确认单》、《入住通知书》6种资料去房管员处进行验证手续。检查证件的原件及复印件是否一致，是否属业主本人证件，《物业交付确认单》上是否有地产相关部门的签字盖章。b．缴费：收费项目及标准在收费软件中设定好，由收费员按规定收缴的费用。（此类费用包括一定时限的物业费，垃圾处理费，装修押金，停车费，代收代缴的费用，如：代收的预存水、电费、暖气费等，工本费，如：门禁卡、出入证。C．收费员打印缴费凭条。d．填写业主档案内容：

（1）、填写《物业管理手册》、《房屋质量保证书》。填写按手印后将存根联撕下来收入业主档案中，其余交业主保管。（2）、填写《天燃气安全使用责任书》、《消防安全责任书》》均为一式二份，一份留业主，一份收入业主案档。(3)、填写业主及家庭成员登记表。

(4)、由房管员出具《房屋移交验房及证卡登记表》，安排维修人员拿着钥匙、水电卡等，带领业主验房。

（5）.验房完成后，填写验房信息，并由业主、维修养护部 人员在此表中签字、按手印。房管员将钥匙、水电气卡、门禁卡交业主。（6）交房完成。

3、现场布置。

交付前一周，应与地产公司就交房现场的问题进行对接。交房现场最好采用一站式服务，即销售部、物业公司、工程部、维修单位都在一个现场办公，及时解决问题。明确交房大厅的包装布置、装点物品进场；由销售部编制《交房现场布置及导视、鲜花、植物系统包装方案》，并设计、印制相关印刷品和宣传资料；由销售部定制交房流程指示图，并安排交付现场导视，明确交房步骤；由地产公司总经办负责鲜花、植物、彩门、气球等装点物品的购置等工作。烘托一个良好的交房氛围。

七）、问题反馈

综合部客服人员每日将验房时记录的问题进行汇总，报给现场负责维修的工程师，由工程师签字并明确维修时间。维修完成后，进行复检，并对业主进行回访，操作流程参考公司回访制度。