物业公司对中铁山水天下前期介入总结

第一篇：物业公司对中铁山水天下前期介入总结

物业工程总结建议

中铁·山水天下在公司正确领导下圆满完成了各项工程施工，顺利通过了政府相关部门的分项和综合验收工作，于2010年3月18日正式交付业主使用，为了总结物业管理在工程施工中做出的相关建立和监理工作，提升在二期工程施工中施工效率及经验。

一、物业管理早期介入：

早期介入能够给物业的立项定位以及功能等提出合理化建议和意见。

二、物业管理期期介入，1、是指物业管理企业在接管物业之前，就参与物业的规划设计和建设的过程，从事物业形成前的阶段性管理。

2、物业管理前期介入是一种物业管理企业同房地产开发商共同对物业实施平行或交叉管理的方法，因此，无论是对房地产开发商还是物业管理企业都是非常必要的。房地产开发商对物业进行的是硬件建设，物业管理企业对物业进行的是软件管理。

三、总结物业公司走过的早、前期介入：

2008年1月成立中宸物业到现在更名为秦渝物业走过了两年多的时间，从项目立项到施工再到前期介入的每个环节。我部都先后通过相关前期介入工作报告10余次。具体总结如下：

1、项目定位的总结

中铁山水天下是一个具有独特创新户型，高赠送面积的的中高档品质的花园洋房住宅社区，在花园洋房领域占用较高的领地。

2、项目工程施工的总结

项目从2008年1月开始施工至2010年1月完成并全面竣工验收。走过了不平凡的施工历程，短短的两年时间里从基础到封顶再到安装细节等等，都体会到了优良的工程质量，一切都能够满足设计规范和施工规范。在符合规范的基础上也需要合理使用和方便业主，为此我部根据前期介入及交房和整改过程中的相关实际情况对小区的合理使用做如下总结：(一)空调及空调排水部分： 1、5#、13#、12#、11#楼等空调预留孔被已安装的排水管道遮挡，交房后业主不方便安装和维修室外空调机，二次装修时变动房屋结构会影响外观。

2、入户大堂没有预留空调孔及空调安装位置，夏季室内通风和降温无法解决，影响使用，同时对电梯运行也会造成安全隐患。

3、销售宣传时对（A3）等空调板可以拆除，拆除后的外机摆放位置是一个很大的问题。4、17#楼空调外机就是在变更中设置在外墙，后期会影响外观。

5、已安装的空调排水管室外排水接口位置过高，对室外机的排水造成无法保证，造成冬天使用空调时，外机化霜水四溅。(二)给、排水部分：

1、小区住宅的给水管道走向安装不是很合理，在设计前应该考虑弯道的安装及美观。

2、由于小区的户型多是大户型，目前的管径供水不能满足业主日常生活使用。

3、小区排水的设置必须考虑地表层的沉降，否则会经常拉断和挖开维修，会给后期物业管理和业主使用维修带来极大不变，4、重庆夏天雨水量很大，对排水设施的要求非常高，在适当的地方多做引水明沟或水篦子排水，设计排水坡度要大点和位置适当。

5、绿化及清洁用水：未合理设置绿化和外围清洁相配套的水系统，景观区域内不再设置高杆取水方式；高层建筑每栋楼中水井内未设置拖帕池，水井内未做防水施工处理，甚至还有部分抹灰层都未进行。

6、未在水景内设置相关的二次循环使用的相关设施系统。

7、围墙明沟设置不能满足相关排水，也未收集起二次利用。（如：修建集水坑供绿化使用）

8、山体排水不畅，3#车库门前道路下雨后一直细水长流至岗亭，给业主和使用人出行带来极大的不变。

9、部分电梯地坑未设置排水系统。

(三)防水部分：

1、各楼栋单元之间的伸缩缝需要在屋面做伸缩防水处理和侧面部分未施工到位，造成交房后二次施工整改。

2、花园洋房一层及负层的防水及防潮层，出现渗水及反碱现象。

3、车库的顶部出现较多渗水现象，责任不够明确，交叉施工没有完成后续工程。

（四）土建

1、室内墙面、地面等空鼓裂缝较多，部分墙面掉沙严重，门框不正。

2、公共通道的地砖施工中破损未更换。

3、花台鹰嘴沟水。

4、阳角外墙砖部分未碰角。

5、女儿墙裂缝和屋面裂缝。

6、部分负一层外墙面，保温及外墙砖未施工到位。

7、负一层顶棚施工粗糙。

8、电梯机房顶面和机房施工粗糙，未进行找平处理或者刷漆等处理措施。造成卫生很难清洁。

9、部分空间设计确实存在不合理。如：露台的空调板设计就存在很多使用上的缺陷。

10、消防水泵房应该做明沟处理，同时把贴上地砖为宜。

11、顶层的露台存在日晒雨淋的现象，给物业装修管理带来极大的不便。给物业违反审批带来企业经营风险。

12、一层与负一层楼梯施工事宜，造成业主在装修现浇成分，给物业违法审批带来了企业经营风险。

13、发电机房贴地砖或者刷漆为宜。

（五）电梯

1、电梯安装验收合格后移交时间过长，导致物业管理和甲方的质保缩短。

2、电梯前期施工细节问题太多，移交不规范。

3、花园洋房的电梯轿厢过小，显得很拥挤。

（六）门、窗

1、美心门

1.1防盗门的标志存在很多松动。

1.2防盗门的表面出现部分凹陷和交叉施工中檫伤较多。1.3门上部分装饰盖未安装等细小的物品未安装到位。1.4单元门锁具生锈较为严重。1.5单元门的闭门器力度过大。1.6部分防火门无法关闭和正常使用。1.7部分水电井门未安装锁具。1.8防火门的玻璃破损。

2、塑钢门窗

2.1塑钢门框变形严重。2.2部分塑钢门在施工中被损坏。2.3塑钢门锁具锈蚀。

2.4部分阳台栏杆的踏步高度不符合施工规范。2.5部分门窗安装固定件在外裸露。

2.6一层未安装门窗，给节能措施的实施和装修管理带来极大的不便。

（七）供配电

1、配电存在设计过大，损耗过大。如：变压器630KVA一台供小区的公共部分，显然过剩。

2、照明配置和不合理，如：小区的部分楼道应该安装照明，而未安装，如小区景观草坪灯做成路灯，效果不能完全满足夜间小区生活等。

3、电缆沟施工完成后存在排水不畅等。

4、岗亭用电未能分开计量。

（八）智能化

1、中控室设置存在不隐蔽和透明等。

2、监控安装位置不合理。

3、智能化的施工不规范，线路裸露和未按规定把线路埋地深度。

（九）消防

1、消防水泵房内的配电箱存在安全隐患，如：水管爆裂，可能造成水淹后就无法正常启用。

2、消防的部分安装需要在设计与施工中规范。如：消火栓的安装高度和方向。

3、消防的溶胶灭火器未能有效使用

（十）资料

1、资料的完善能够物业管理带来很大的方便，目前还有部分资料未完善。如：智能化竣工图。

2、资料移交最好给物业一份施工图和施工变更单等。

3、资料的移交最好一次性移交。

（十一）甲供材料

1、甲供材料完成时，清单给通知物业，否则物业不知道质量保修时间和起 计日以及供货单位，无法跟踪等。如：灯具的采购

2、甲供材料请给予预留备件支撑，否则物业无法进行后期维护，特别是特 殊制作和工艺的材料。如：安全出口指示灯的玻璃。

（十二）施工单位选择

选择好的施工单位可以对质量保修工作提供好保障。同时也能够即使解决疑难问题。

（十三）质量保修

1、质量保修直接关系到物业管理的服务工作。何时计算成了物业质保管理的关键。

2、质量保修合同未能提供完整，由于甲方的施工单位较多和供货单位特殊等等，物业根本无法理清全部的单位基本情况。故在整改物业接管中，物业可能有些未能提及到都有。

（十四）计量部分：

在C组团施工过程中，虽然大多数能够满足物业管理单独计量的需求，但是有如下未能满足和需要完善： 1、1-4栋的公共照明完全可以与花园洋房的公共照明一样计量方式，由供电单位直接超表。为此，在公摊过程中可能会出现没有发票和业主拒交的理由。

2、水景属于公摊范围，而未单独计量，现与绿化用水一起计量，造成业主的觉得物业服务存在相关管理问题。

(十五)车库

车库墙壁未能刷白，地面硬度不够，对物业管理的车库服务费审批带来极大的不便；同时也对节能降耗造成浪费。（十六）外墙

1、小高层的外墙涂料容易脏，对清洗及物业后期无法带来极大的不便。

2、外墙砖的勾缝问题，部分勾缝不到位。在清洗时用草酸清洗，不管是勾缝还是窗户以及栏杆都会造成伤害。给交房工作带来极大的不便。

3、外墙砖的施工，部分未碰角。（十七）小区景观

1、水景渗水严重。2、11#、12#等周边的在遮挡墙下种植灌木及其不合理。

3、小区内的草坪和路面高度不合理，路面容易积水现象。

4、井盖种植草坪未能处理好地面与景观关系。

5、排水沟存在堵塞和布置不合理等现象。

6、山体施工存在粗糙，滑坡现象已发生。

7、景观水景边的没有设置安全栏杆，安全问题无法保障。8、19#至20#中间的草坪未作围栏处理。

9、景观井盖破损，希望能够提供备用的井盖。（十八）公共配套设施

1、小区从设计到施工，最后物业管理提出相关的康体设施时，显得很仓促和无地选择。一个高档的小区需要更好的配置，更好的前端设计和预见性。

2、小区的内配套设施的设置位置需要在设计是考虑，否则给物业管理带来极大的不变。（十九）物业管理用房

物业管理用房设计不合理，尤其是客户服务中心，面积较小，位置也不合理。（二十）备用配件

目前只有专用配电室的小部分设备有相关备件，其余均必要的备件。如：配电双电源的扳手都未能提供。(二十)社区用房

社区用房的设置不合理，特别是通道和使用功能。如：水电计量问题，电话网络问题等。

四、对二期工程的相关建议：

（一）立项和选择前期施工单位阶段的建议

1、立项：

好的项目需要好的配套，跟需要好的设计单位及选择好的户型和以合理使用为配套。

2、选择施工单位和供应商：

前车之鉴，选择有实力总成包施工企业也能够减少开发商的成本及人力付出。选择好的供应商也会省事省心，适当选择甲供材料也是较好的控制。

（二）设计和施工阶段建议：

充分考虑项目的定位，发挥设计单位的聪明才智和团队经验，多处获取市场设计相关信息。具体设计内容做如下建议：

1、门窗设计对符合规范但使用不合理的设计需要充分考虑。

2、防水设计建议用软性材料做相关的挡墙及车库施工等

3、车库墙面刷白，地面采用环氧树脂做。

4、给排水充分考虑客户使用，不得挡住相关使用等。

5、智能化设计是充分考虑位置，施工中考虑现场合理使用。

6、电梯选择集选和误操作退出功能。

7、景观与康体设施协调

8、户型结构，对赠送部分面积要在合理使用过程中可控性和可操作性。

9、物业公共装修时一定要保护好现场，以免造成损失。

10、交叉施工做好成品保护等。

11、在花园洋房设计时充分考虑楼梯的实用性，如C组团的楼梯搬家具都很无法搬运。

12、施工中做好门岗安全管理，无关人员不得进入施工区域。

13、二期设计时考虑出入口的相关配置。

14、二期设计时物业用房为千分之三的配置。

（四）监理建议

1、选择好的监理单位，可以减少出现工程质量问题和相关材料的浪费。

2、选择物业早期介入作为相关配套监理工作。

（七）承接查验阶段

1、建议政府职能部门验收通知早期介入的物业单位进行协助和配合。

2、建议给于物业接管前的承接查验充分时间来进行分户及公共部分验收工作，同时给工程整改留出充裕的整改时间。

（八）物业移交阶段

1、移交物业实物时需要相关施工单位参与。

2、移交物业时在管理方面双方充分沟通一个可行和有效的措施。

3、移交资料时，需要竣工资料和施工资料最好全部一起交。

4、设备备件由移交方根据合同把关，特别是设施设备的开箱时最好需要物业前期介入人员进行现场配合，并把资料和备件现场保存，四方签字认可。

（九）交房阶段的建议

前期整改都是工程本身遗留问题，需要施工单位配合，责任要清，监督有力。

重庆xx物业管理有限公司

2010年4月25日

第二篇：物业公司前期介入要点

物业管理前期介入工作指引

1、目的

规范物业公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容，指导新公司物业管理业务的开展。

2、范围

适用于集团内的全资及控股的所有房地产开发公司和其下属的物业管理公司（以下简称地产、物业）。

3、职责

3.1 集团物业管理部负责编制、发布和修订本工作指引。3.2 各地物业公司负责参照本工作指引，结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划，以保证物业管理前期介入工作的顺利完成。3.3 各地产公司应与物业保持良好的沟通，及时向物业提供相关资料，共同研究，听取采纳合理的建议，对于物业公司的前期介入工作给予必要的配合和协助。4．方法和过程控制

4.1物业管理前期介入的概念 物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。4.2前期介入的一般程序 4.2.1 双方确定工作内容要求;4.2.2 物业组成工作小组;4.2.3 制定工作计划;4.2.4 计划实施，物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。4.2.5 物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。4.2.6 对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。4.3前期介入的内容

前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。4.3.1规划设计阶段包括：

对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。

4.3.2营销策划阶段包括：

物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。4.3.3施工建设阶段包括：

电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题。5．规划设计阶段介入 5.1规划设计评估准备

5.1.1规划设计评估需要获得的资料。5.1.1.1报批报建文件 《可行性研究报告》及批复、《详规》及批复、项目选址意见书、《勘测定界报告》、配套条件明细资料、扩初批复。5.1.1.2企划文件

市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料。5.1.1.3设计文件

总说明、修建性详规规划图、建筑〈设计说明书、设计图纸（平面图、立面图、*** 图）〉、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等。

5.1.2地产需组织项目说明会，会同其所属项目、设计、工程、营销、物业等相关部门专题介绍项目情况并解答疑问。

5.1.3物业公司组织对项目宗地状况、类似典型楼盘，周边配套状况，进行实地考察。5.2项目评估细则。5.2.1总体评估。

5.2.1.1住宅区规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调。5.2.1.2住宅区道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足。5.2.1.3建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美。5.2.1.4生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷。

5.2.1.5设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。

5.2.1.6注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。5.2.1.7安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置充分。

5.2.1.8智能化配置先进，网络资源充分，便于数字化小区建设。5.2.1.9便于物业组织管理，节约管理成本。

5.2.1.10各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先。5.2.2分类评估 5.2.2.1安保布局

a)便于安保管理区域分割，消除管理死角。b)便于安保管理视线的巡查，避免管理的盲点。c)人员及车辆各级出入口设置清晰，便于动态管理。d)安保设备设施配置齐全，可采取有效措施防范。e)安保技防措施完备，形成多层次的安保体系，信息汇总通畅，反应快速（详见5.2.2.6智能化设备）。5.2.2.2消防布局

a)消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外）消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等）充分合理，使用可靠。

b)消防车道设置合理，其位置及转变半径符合国家规范。c)消防登高面（场地）设置合理，其位置及面积符合国家规范。d)消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家规范。5.2.2.3交通布局

a)各级道路的功能分配充分合理，有层次感，线路清晰，便于分流管理。

b)主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。

c)机动车位配置充分（一般住宅不少于户数的2：

1、另加访客车位占车位数的5%，联排别墅等高标准住宅应按户数1：1, 另加访客车位占车位数的10%）。非机动车位配置充分（一般住宅不少于户数1：1.5），便于停放。

d)有条件，宜设置地下机动车停车库，应符合国家规范。5.2.2.4生活配置

a)根据小区周边（1公里范围）市场、商业配套状况设置充足市政、商业用房。

b)一般应考虑超市、菜市场、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、建材、文化娱乐、交通等的配套服务功能。

c)如住宅区设置商业配套，宜独立集中，并事先规划商业功能的划分和商业经营的配套条件，应尽量避免产生干扰。如利用住宅层设置营业场所，出入口或楼梯须与住宅分开。

d)如住宅区设置会所，宜独立设计。会所面积、活动项目宜根据住宅区面积、档次、经营方式合理配置。例如：一般10万平方米以上的住宅小区宜设置项目：健身、乒乓、阅览、儿童活动室、棋牌、桌球、多功能厅等；面积在400平方米左右，住宅区建筑面积每增加10万平方米会所面积增加200平方米。5.2.2.5设备配套

a)水、电、煤、电信、广播电视、污水处理等的设计容量应能满足使用需要，并留有适当扩展余地。

b)配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。c)沟、管、渠、井的设置合理，便于维护保养。d)公共照明、楼道照明配置合理。公共照明数量、亮度、位置合适，宜采用节能装置。楼道照明十层以下住宅宜采用节能自熄开关，十八层以上高层住宅宜应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志。e)配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家规范。水泵房不应设在住宅建筑内，给水泵房内不应有污水管穿越，电梯井不应紧邻卧室，紧邻书房及起居室时，应采取隔音措施。5.2.2.6智能化配置

a)安保智能化一般可配置红外线周界防越系统、门禁可视对讲系统、小区巡更系统，电视监控系统、车辆道匣管理系统、室内紧急呼叫系统、电梯内紧急呼叫系统、居家安防系统等，并与中央控制中心联网。

b)网络智能化一般可配置社区宽带、电子公告牌、社区物业管理网络平台、家电远程控制系统。

c)设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、家庭表具管理系统、煤气泄漏报警系统、紧急广播系统等，并与中央控制中心联网。

d)中央控制中心位置宜设于管理部内，或与管理部相邻相近，布线系统应分考虑与中央控制中心的距离和由此造成的信号衰减。e)智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统可靠性及可扩性，采用成熟产品。5.2.2.7房屋单体

a)屋面应充分考虑到防水及隔热效果，可上人屋面及屋顶花园满足其特殊要求。

b)墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。c)楼板厚度与隔音符合国家规范。

d)住宅分户门宜采用统一制作的安全防卫门。

e)住宅外窗应考虑开启方便，尺度（安装空调要求），隔音防水效果好，不宜近距离直接面对其他住户的门窗。

f)厨房设计应遵循洗、切、炒流线，操作面长度宜在2—3米，燃气热水器位置合理，灶宜避开窗口设置。

g)卫生间不应直接开向起居房，餐厅或厨房不应布置在下屋住户厨房、卧室、起居房和餐厅上层，有上下水的洁具宜尽量避开卧室墙面布置。

h)厨房、卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置，地漏位置合理，便于检修。i)管道、管线布局合理、互不干扰碰撞，尺寸符合国家规范，管道井检修孔应设置合理，便于检修。

j)宜采用垂直烟道，断面尺寸充分（一般不少于250mm），应有防止油烟回流和串烟措施。出屋顶口高度适中，高层宜安装无动力风帽。

k)底层地坪应充分考虑防潮措施。

l)房型设计应考虑生活习惯，不宜引起装修时的大改动（敲墙、再次分隔等）。

m)有上部屋面阳台或管道可直接下至下一层屋面（阳台）时，应考虑防盗措施。

n)阳台栏杆或栏板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直杆件，杆件距小于0.10M，防止儿童攀爬。5.2.2.8室内配置

a)室内空调机位设置合理，应与家具布置一并考虑。卧室内宜避免对床直吹。

b)室外空调机位应考虑外墙美观、设置统一机座、安全隐蔽。c)室外空调机位应考虑安装及维修便利。距离过近而对吹的室外机应相互错开，与邻套住宅机座相邻时，应采取安全隔离措施。d)空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放，或接入阳台排水系统。

e)室内空调洞位置合理，应靠近室内机位，管中应距地2.2米左右，向外倾斜10度左右。

f)当户型或厅房过大时，应考虑柜式空调的要求。g)如使用小型中央空调，层高应大于3.3m，并留有室外机位置。

h)室内各类插座、开关位置合理，应与家俱布置和使用习惯一并考虑。配电箱配出回路设计分配合理。

i)电视、信息（电话和数据）插座宜在主卧、起居、书房分别设置，且不宜并行设置。

j)联排别墅及跃层宜在二层设置进户对讲。k)高档住宅宜考虑居家安防系统的配置及扩展功能。5.2.2.9绿化配置

a)绿化布局合理，乔木、灌木、花、草的配置层次丰富，数量品种充足，造型优美。

b)绿化率、集中绿地率设置合理，分布均衡，集中绿地位置适中，便于人流自然汇聚。c)绿化品种适宜当地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长，成活率高，抗病虫性好。

d)绿化品种便于养护，养护成本节约。

e)绿化布局不遮挡住宅采光，便于人行通行，宜考虑行走习惯。

f)绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能（如尾气）。g)主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。5.2.2.10景观配置

a)景观装饰布局合理，宜处于相对而言对人流集中的区域。b)采用水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护。

c)水系岸床设计应考虑防渗漏效果。

d)不宜在小区内设置深度超过1米的水系，并有防护或警示。如利用自然河道水系超过1.5米,，还应配置相应的救生设备、设施。

e)景观装饰应便于清洁、养护，宜采用牢度较高、不易污染、损坏、变型、破旧的材料。f)泛光照明不影响住户，不造成光污染。5.2.2.11公共空间

a)应充分考虑雨水排泄能力的设计，避免排泄不畅通。b)宜设置可开展社区活动的集中场所及避难场所。c)公共活动区域分布合理、均衡，位置适中，并尽量减少对住户的影响。

d)绿化及保洁用水取水口设置合理（一般距离不大于150m）。e)各类表具、表箱设置合理，便于查看、收发。楼道内应设置公告栏，宜预留牛奶箱，休闲椅位置，室外信报箱应有防雨措施。f)楼宇入口处及公共场所宜考虑残障人员出入，宜设置无障碍通道和设施。

g)公共空间的道路、踏步、坡道应考虑老人、小孩等行动不便人员，宜设置相应保护措施。

h)高层住宅通至屋顶平台宜为普通玻璃门。

i)楼道、楼梯、过道便于家具搬运、人员不易碰撞。5.2.2.12生态环保

a)住宅区内无污染环境的生产性经营性项目。b)住宅区内污水处理排放符合国家规范。c)住宅区内无各类污染源。

d)周边应无直接或间接严重影响住户的污染源。e)宜采用对太阳能、雨水、绿化枝叶等的再次利用技术。f)垃圾收集宜采用有害、有机、无机的分类收集，宜采用垃圾压缩或生化技术处理。

g)垃圾房及变电房、煤气调压站或其他信号发射装置应选择隐蔽位置，尽量不影响住户及环境。h)宜在住宅区内形成自然生态链。5.2.2.13管理用房 a)物业管理处

管理中心功能：经理室、接待区、资料室、办公区、会议室、卫生间、中央监控。

作业用房功能：保安值勤室、用具房、维修清洁绿化工具房、员工休息室、员工生活用房。

总面积：根据住宅区管理面积和功能配置。（各地法规要求不一样）一般： 管理部用房面积=住宅区总建筑面积/100X0.2 位置：住宅区中央，底层，管理本部及各作业面相对集中。b)业委会、居委会（根据当地政策）功能：办公室、资料室、会议室、接待室 面积：根据具体情况而定

位置：和管理部相对接近，业委会与居委会可联合设置于一处 5.2.2.14新材料、新技术

a)应尽量采用较为成熟并有先例的新材料、新技术。b)试验性新材料、新技术应充分论证，先行试点。c)采用新材料、新技术应预留充足备品备件。

d)采用新材料、新技术应充分考虑今后的维修养护便利及成本。

5.2.2.15管理成本测算

a)对规划应充分测算今后产生的管理成本。

b)管理成本应与市场上类似住宅接近，如因规划设计原因造成差距过大，应知会地产共同协商，相应改进规划、设计。5.2.2.16与相似典型项目的比较 a)相似点 b)差异点 c)优势 d)劣势 e)改进建议 5.3规划设计评估的程序：

5.3.1地产提前1个月向物业提出书面知会，要求物业参与某项具体项目规划设计的评估，并提供评估报告。

5.3.2物业接到书面知会后，于3日内回复，由相关部门牵头组成评估小组，并向地产提交评估所需的开发资料目录。

5.3.3地产接到资料目录后3日内向物业提供具体资料，对不能提供的资料，书面知会物业，并于一周内组织所属项目、设计、工程、营销等部门召开项目说明会，介绍项目情况并解答疑问。

5.3.4物业接到开发资料后一周内，组织评估小组研究，完成项目及类似典型项目的实地考察。5.3.5评估小组根据开发资料中针对项目评估细则所列内容，及项目说明会、实地考察情况，于一周内详细编写完成《项目规划设计评估报告》，并提交物业相关部门。

5.3.6物业相关部门在评估小组提交报告3日内，组织公司评审组对《项目规划设计评估报告》进行评审。

5.3.7评估小组根据物业公司评审会议的意见，于3日内完成对《项目规划设计评估报告》的修改。

5.3.8经修改的《项目规划设计评估报告》由物业公司相关部门组织相关评审组成员会签后，提交物业公司总经理审核签发。5.3.9物业公司总经理签发后，评估报告提交地产公司。

5.4 此阶段系统评估工作应以满足地产要求为目的，是属于地产委托物业管理业务关系类型，责任关系界定可参考《物业与地产相关业务操作指引》原则执行。若地产没有明确要提交《项目规划设计评估报告》的要求，物业可根据以上要点参与设计规划的评审，并提交意见，责任关系界定可按照《物业与地产相关业务操作指引》前期介入相关规定操作。

6.营销策划阶段介入 6.1营销策划介入程序与内容

6.1.1物业管理模式研究：一般项目在编制销售包装设计任务书和营销工作方案时需要物业管理概念及模式研究作为项目策划的一部分，以满足销售包装设计内容的要求，同时此时的研究又是日后物业管理方案和特色服务设计的核心。物业管理概念研究完成后需要报集团物业管理部备案。详见《物业管理方案策划指引》。

6.1.2《物业管理方案》策划：一般在项目正式完成营销推广方案前，需要确定《物业管理方案》，应包含管理模式、服务创新、内部管理机制、管理服务标准、品质控制方法、管理费测算等。此方案需获得集团物业管理部、财务管理部等部门的确定。详见《物业管理方案策划指引》。

6.1.3《物业管理方案》经地产确认后，据此在房屋销售前签订《物业管理委托合同》，同时物业应协助地产在销售商品房时，与购买者签订《前期物业管理服务协议》。

6.1.4物业应主动了解地产在销售时对外宣传和承诺的内容，根据地产需要提供物业推介资料，地产对与物业管理有关的宣传和承诺内容需要获得物业书面确认。地产应适时安排物业相关人员参加相关培训，根据地产委托要求，物业可在销售现场协助地产进行销售推广，了解客户情况，进行客户调查，并现场解答有关物业管理承诺问题。7．施工建设阶段介入

7.1物业在施工建设阶段的介入主要侧重于项目土建工程的尾声，即在设备、门窗安装阶段，时间上大致在竣工验收前5个月。7.2施工建设介入程序与内容

7.2.1成立介入小组，一般2~3人，专业组人员专业搭配合理，具有水电气专业知识和良好的沟通技巧，并经过相关工作的培训。地产项目部应设定专人与物业对接，及时回复物业的建议。

7.2.2介入小组按照施工安装进度进行现场跟进，发现问题及时通过与地产、施工方等进行沟通解决。要建立对日常各项工作的监督和记录制度，通常可通过建立一套报表体系来实施，报表包括的主要内容有：工作计划、检查情况及对问题处理的建议。

7.2.3实行填报前期介入情况周报制度，将在施工现场发现的问题以周报的形式书面呈报给地产相关部门，并跟进所呈报问题解决情况。7.2.4物业定期参加地产组织的项目现场工作协调会，及时沟通相关问题和进度。

7.2.5物业对介入中发现的重要问题应以书面报告的形式上报给地产公司领导，并跟进问题整改落实情况。

7.2.6物业公司在项目施工阶段介入应注意的要点 7.2.6.1了解委托项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等，并指出设计中缺陷、遗漏的工程项目，加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控。从业主使用功能角度，注意完善相关设计规划缺陷，包括各类开关、空调位（孔）、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等。7.2.6.2地下室工程

地下室因其结构埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水渗入泥土里形成的水压环境，是渗漏问题的常发部位。因此，根据其设计采取的防水施工方案而相应地重点监理以下事项：

a)无论采取何种防水设计施工，基坑中不应积水，如有积水，应予排除。严禁带水或泥浆进行防水工程施工。

b)采用防水混凝土结构时，除严格按照设计要求计算混凝土的配合比之外，应重点检查：砼搅拦时间不得少于2分钟(用机械搅拦)；底板应尽量连续浇注，须留设施工缝时，应严格按照规范中的留设要求和施工要求施工后，墙体只允许留水平施工缝；后浇带、沉降缝等应尽量要求在底板以下，墙体外侧相应部位加设防水层(可用卷材、涂膜等)；预埋件的埋设应严格按规范施工；养护时间和养护方式应严格监控，此项是承建商经常忽视的工序，但对砼的防水能力有较大的影响。c)采用水泥砂浆防水层，除按设计及规范施工外，应注意阴阳角应做成圆弧形或钝角；刚性多层作法防水层宜连续施工，各层紧密贴合不留施工缝。7.2.6.3回填土工程

回填土工程涉及首层楼地面(无地下室结构的)、外地坪的工程质量，如回填质量不好，将会导致地面投入使用一段时间后出现下沉、损坏埋设管道，使地面开裂等问题。因此，应对此项工程回填土成份、分层打夯厚度进行监控，有问题应坚决要求返工，否则后患无穷。7.2.6.4楼面、屋面砼工程

楼面、屋面砼工程质量，通常是引发楼面、屋面开裂的一个主要原因，亦是物业在以后的维修工作中无能为力的问题，故在楼面、屋面砼工程中应重点注意。

a)钢筋绑扎：钢筋绑扎是否按图按规范施工，其开料长度、绑扎位置、搭楼位置、排列均匀等问题，均造成以后楼板的开裂，特别是楼板的边、角位置、悬挑梁板的钢筋绑扎应重点检查，同时应监督施工单位切实做好钢筋垫块工作，以免出现露筋现象。b)砼浇注：除发展商的监理人员注意按施工规范监理施工外，鉴于物业常见质量问题，物业参与监理的人员应重点对厨房、卫生间的地面浇注进行监理，有剪力墙结构的亦为重点监督。如这些部位施工出现问题，通常会引发厨、厕、卫生间地面、剪力墙墙面出现大面积渗水，还会出现难以检查维修的问题。如剪力墙因砼捣制不密实，出现外墙面雨水渗入外墙面后，在墙体内的孔隙内渗流一段距离后渗出内墙面，导致维修困难，故对以上部位砼的振捣应严格监控。7.2.6.5砌筑工程

建成物业常有墙体与梁底的结合部出现裂缝的现象，造成此问题，通常是墙体砌筑至梁底时的砌筑方式不对，砂浆不饱。因此，在砌筑工程中应对砌筑砂浆的饱满、墙顶砖砌方式进行监督，墙顶与梁底间的砌砖，应把砖体斜砌，使砖体两头顶紧墙顶和梁底，并保证砂浆饱满。7.2.6.6装饰工程

a)外墙面：外墙面抹灰及饰面施工的好坏常常是影响外墙是否渗水的一个关键。以我国目前的常用做法，外墙面仍未做到对外来雨水作整体设防(无特别的防水层)，仅是靠外墙面的砂浆抹灰层，外饰面作防水，故外墙底层抹灰的实度、外饰面粘贴层的饱满(无空鼓、空壳)、抿缝饱满等方面，应严格监督。

b)内墙面及天花板：内墙面及天花板常用混合砂闪抹灰。如混合砂浆中含石灰、纸筋等材料，应注意砂浆的搅拦均匀，以免造成墙体饰面开裂，墙体与砼梁、柱搭接处，最好加设砂布等材料后再抹灰。c)地面：厨、厕地面，作为湿区应重点监理，注意砂浆密实及查坡泄水方面。7.2.6.7门窗工程

木门与墙体接合处，由于材质的差别，经常会出现缝隙，外墙窗户通常会出现窗框与墙体间渗水，这些都是施工问题，应按有关施工规范及设计方案严格监理施工。7.2.6.8给排水工程

a)给水工程：现有高层建筑通常采用高位水池供水，其低楼层的供水，常常因高差问题造成水压较大，而设计者通常会在由高位水池通往低层住宅的主管上设减压阀。由于减压阀的自身构造，较易为细小杂物堵塞，故建议高位水池出水口的管口不要设为敞开管口式，应改为密孔眼管道入水，以阻挡杂物进入。如供水管道埋设在墙内，则应在隐蔽前做试水、试压试验。

b)排水工程：原有常用的铸铁管，常因质量问题，出现管壁砂眼渗水、接口容易渗水，使用年限短等问题，使物业管理公司维修困难、管理费用增多，在可能的情况下建议改用PVＣ水管。

8、物业公司对竣工验收阶段介入 8.1物业公司组织相关技术人员组成验收小组，协助地产完成竣工验收及细部检查工作，及早发现设计、规划、施工、设备安装等问题，以备预留充足的返修时间。

8.2验收小组须制定统一验收标准（详见《新建物业接管验收指引》）8.3验收小组须准备竣工验收的表格资料，现场做好详细记录，如： Ａ.房屋接管验收表

Ｂ.室内接管验收遗留问题统计表 Ｃ.公共配套设施接管验收遗留问题统计表 Ｅ.机电设备接管验收表

Ｆ.机电设备接管验收遗留问题统计表

8.4物业公司应了解工程建设的各个环节，审阅工程档案资料，实地查验建筑工程和设备安装情况，并对工程设计、施工和设备质量等方面的问题结合各类统计表汇总后提交地产公司。

第三篇：物业公司前期介入服务合同

物业公司前期介入服务合同

（示范文本试行）

前期物业服务合同（示范文本试行）说明、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，委托双方应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地物业管理主管部门咨询。、本合同文本所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。本合同文本所称空置房是指已交付使用但尚未居住的物业。、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后的空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。、本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。5、本合同文本适用于开发建设单位与其选聘的物业管理企业签订。6、本合同文本 [ ] 中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。[ ] 中选择内容，以划 √ 方式选定；对于实际情况未发生或委托双方不作约定时，应在空格部位打 ×，以示删除。、在签订合同前，委托双方应当向对方提供相关证书及资料。、本合同签订后，在 15 日之内委托方应向辖区物业管理主管部门备案。9、本合同文本条款由浙江省建设厅负责解释。

前期物业服务合同

第一章 总 则

第一条 本合同当事人

委托方（以下简称甲方）；

单位名称：

法定代表人：

注册地址：

联系电话： 受托方（以下简称乙方）：

单位名称：

法定代表人：

注册地址：

联系电话：

根据有关法律、法规，在自愿、平等协商一致的基础上，甲方将（物业名称）委托乙方实行物业管理，订立本合同。

第二条 物业基本状况

物业类型：

座落位置：

四 至：东 南

西 北

占地面积：平方米

建筑面积：平方米

委托管理的物业构成细目由委托人另附，并作为合同附件。

第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主；乙方要本着对全体业主负责，参与前期介入，熟悉场地，掌握开发地块的管网、线路布置及设施设备功能，对设计建设方案提出优化修改建议。

本物业竣工后，乙方应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，在办理物业承接验收手续时，对竣工验收资料、技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件等与甲方进行书面交接。

第四条 甲方按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

第二章 委托管理服务事项

第五条 房屋建筑本体共用部位的维修、使用、管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。

第六条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、烟囱、共用照明、天线、中央空调、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施、。

第七条 附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等。

第八条 共用绿地、花木、建筑小品、体育设施等的维护与管理。

第九条 公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。

第十条 对物业内交通与车辆停放秩序进行管理。

第十一条 协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、第十二条 管理与物业相关的竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件。

第十三条 协助社区居委会组织开展文化娱乐活动。

第十四条 对业主和物业使用人违反《业主临时公约》和的行为进行劝阻，视情况向有关行政主管部门报告。

第十五条 其它委托事项：

1、在本物业保修期内代为保修的，费用由保修责任人承担；

2、______________；

3、______________。

第三章 物业管理服务质量

第十六条 乙方须按下列约定，实现管理目标： 1、房屋外观： 2、设备运行：、房屋及设施、设备的维修、养护： 4、公共环境： 5、绿化：、交通秩序：、公共秩序维护与协助消防：、房屋共用部位、共用设施设备的急修、小修： 9、业主和物业使用人对乙方的满意率达到：

上述物业管理服务质量不低于物业管理服务的行业指导标准，具体见附件二。

第四章 物业管理服务费用

第十七条 物业管理服务费、本物业的管理服务费用收取，执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定；、本物业管理服务费，住宅为 元/每月/每平方米；非住宅为 元/每月/每平方米。、房屋交付时，业主预缴一年物管服务费，之后每半年预缴一次。、空置房的物业管理服务费，按规定标准的 70%交纳。、物业管理服务费中未计入的共用设施设备（如：电梯、水泵、中央空调、公用车库、楼道灯等）运行能耗费用，按物价部门规定，另行按实分摊。

第十八条 车位使用费不得高于物价部门规定的现行标准：、汽车泊位：______________ ；

2、自行车：______________ ；

第十九条 乙方受业主、物业使用人的委托对其房屋自用部位、自用设备的维修、养护及其它特约服务的费用，由当事人自行约定。

第五章 双方权利义务

第二十条 甲方权利义务、负责在物业销（预）售时将本合同的内容向购房人进行明示，并在与购房人签订的销售合同中包含本合同内容。

2、参照浙江省物业管理行政主管部门制定的示范文本制定《业主临时公约》，在物业销售前将《业主临时公约》向物业买受人明示，并予以说明，要求物业买受人对《业主临时公约》予以书面承诺。

3、在首次业主大会成立产生业委会前，审定乙方制定的前期物业管理方案；

4、在首次业主大会成立产生业委会前，检查、监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况； 5、在首次业主大会成立成立产生业委会前，审定乙方提出的物业管理服务计划、财务预算及决算报告；、委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求；在保修责任期内，如存在质量问题，按以下第 种方式处理：

[1] 甲方负责返修；

[2] 委托乙方返修，甲方支付全部费用；

[3] ______________。

7、房屋交付时，向乙方移交下列资料：

（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（2）设备设施的安装、使用和维护保养技术资料；

（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（4）物业管理所必需的其他资料。、由于甲方在销售过程中违反对业主的承诺或违反原规划设计而导致业主拒付物业管理服务费用，必须承担偿付责任；、协调、处理物业管理公司在前期介入中，提出的合理化建议和发现的问题。解决在综合验收时提出的各项遗留问题，在规定时间内必须整改完结；、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；、及时按照规定标准向乙方缴纳未交付使用房屋及自己拥有房屋的物业管理服务费；、向乙方一次性支付前期物业管理顾问费 元，具体协商确定；

13、业主出租物业时，物业管理服务费由业主或承租方交纳，业主负有连带责任； 业主转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费。、______________。

第二十一条 乙方权利义务、根据有关法律法规、招标书或协议方案及本合同的约定，制定本物业管理方案，自主开展物业经营管理服务活动；、制定开支预算，测算物业管理服务收费标准；、对项目设计和施工提供管理方面的整改和完善建议；、配备工作人员参与物业管理区域内的共用部位、共用设施设备调试、验收和交接，并制定合理的工程维保计划；、对业主和物业使用人违反法规、规章及《业主临时公约》的行为，进行劝阻，并视情况提请有关部门处理；、可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人；、负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的维修养护计划和保修期满后的大修、中修、更新、改造方案；

8、向业主和物业使用人书面告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，书面告知有关注意事项和禁止行为，并负责监督；、将物业管理服务收费项目、收费标准在本物业管理区域内明示；每半年至少一次公布物业维修、更新费用的收支帐目和商业用房及其他共用设施设备和场地的经营性收入；、负责编制物业管理管理计划，资金使用计划及决算报告，经甲方审定后组织实施；、对本物业的公共设施和共用部位不得擅自占用和改变规划使用功能，如需在本物业内改、扩建或改善配套项目，须经征得利害相关业主的同意后报有关部门批准方可实施；、建立、妥善保管和正确使用本物业的管理档案，并负责及时记载有关变更情况；、接受业主、使用人、甲方和物业管理主管部门等的监督，不断完善管理服务，定期向甲方报告本合同履行情况；、____________________________。

第六章 委托管理服务期限

第二十二条 委托管理期限至业主大会召开选聘的物业管理公司与业主委员会签订的物业服务合同生效时止。

第七章 违约责任

第二十三条 因甲方原因导致乙方未完成约定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

第二十四条 因乙方自身原因未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改并达到合同约定；逾期未整改或整改不符合合同约定，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第二十五条 乙方违反约定，擅自提高收费标准的，甲方和业主有权督促和要求乙方清退所收费用，并退还利息。

第二十六条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。产生质量事故的直接原因，以相关主管部门的鉴定为准。

第二十七条 甲方不得因有利于物业销售擅自向物业买受人承诺物业管理服务收费标准，否则，由甲方向乙方作出补偿。

第八章 附则

第二十八条 自本合同自签订之日起生效，甲方应于签订之日起 天内，根据委托管理事项，办理完交接验收手续。

第二十九条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方、业主、物业使用人应积极配合乙方对上述灾害发生时所采取的紧急避险措施。

第三十条 甲乙双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

第三十一条 本合同正本连同附件共 页，一式三份，甲乙双方各执一份，报辖区物业管理主管部门（备案）一份，具有同等法律效力。

第三十二条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，双方同意按下列第 方式解决：

[ 一 ] 提交 仲裁委员会仲裁；

[ 二 ] 依法向人民法院起诉。甲方签章： 乙方签章：

法定代表人： 法定代表人：

____年___月___日 ____年___月___日___时

附件：

一、招标书文件或协议方案

二、本物业管理质量目标

三、本物业的管理方案

第四篇：物业前期介入总结

3.1期工程遗留问题总结和建议

3.1期现已完工，但仍然存在部分遗留问题，需予以整理，并对问题持续跟进、关注、处理和部分问题提前准备好解决方案，现总结如下：

一、按专业分类的遗留问题及需注意的问题

1、管道方面

1.1因位于3#楼屋面的消防水箱室内地面无地漏、未做防水，（设计无，因水箱内有浮球控制电磁阀控制进水），故只有浮球控制一道控制措施，启动消防系统后及时定期巡查，检查控制系统，若该系统故障，消防水外溢，损失很大。

1.2户内生活阳台给水管未做保温（设计问题），入冬前户内给水管进行排水并将不用水住户的阀门关好，以免因冻坏造成已装修户的损失。

1.3 户内厨房、卫生间的排水管施工方部分未装存水弯，业主装修时，建议加装存水弯，避免发生返臭现象。

1.4 阳台地漏安装因规范要求高于地面2cm，但雨天若阳台发生积水，易渗入楼下，造成纠纷（尤其11层有露台的更易发生积水）。（3期未销售房屋较多，随着时间推移，阳台防水效果会越来越差。）

1.5环内室外排污管下沉，施工方正在进行维修，我方需持续跟进并同地产方对维修结果进行检查。

1.6环内从楼内去排污井的污水管需进行检查，因为排污主管下沉的部分管道正在进行维修，但该段管道也在下沉范围内，但未做维修，我方需进行详细检查。

1.7化粪池的排气孔问题，高度偏低；pvc管易损坏；在人行道上，不明白的行人容易将烟头扔进排气孔从而导致事故（化粪池内有沼气）。

1.8园区排污管与雨水管与市政管网未连通，需持续跟踪推进。

1.9园区所有井盖需重新检查，部分井盖偏低，井沿破损。设计井盖与地坪标高一样，望联系地产全部统一维护至井盖高于地坪2cm。

1.10暖气管在顶层的供回管间的旁通少部分未做，详细检查让施工方补做。

1.11绿化取水点取水盒内鹅卵石未放满，感官不好同时，取水器易磕碰损坏。

1.12西门及环路沿雨水篦子承重力较差，容易损坏，需要进行整改。

2、强弱电方面

2.1环内楼宇部分户内电线未穿管敷设，我方需持续跟进检查，后期若业主装修发现，极易发生纠纷。

2.2设备间水泵房控制箱下电缆在电缆沟内，无支架，且沟内有水，部分电缆在水中，该处需整改。

2.3发电机房从发电机出来的铜排未热缩处理，部分铜排外漏，保护遮板晃动，铜排与母线连接的支架偏少，母线不牢固，存在安全隐患（设计应采用电缆与桥架作为发电机与配电柜的连接，较为安全和施工方便，成本也较低。）

2.4 15#、20#号楼原楼道施工时采用翘板开关，现需要进行更换为声光控开关。

2.5电梯五方通话需要持续跟进，测试，现通话声音过小，需联系维保尽快解决。

2、土建方面

2.1 1、2、3号楼平层通道门打开后易磕碰消防箱，导致消防箱玻璃破损，现虽然安装了挡门块，但该挡门块在与门磕碰几次后极易松动脱落，（业主做不到随手关门；现已发现有挡门块脱落，导致玻璃破损）然后因楼层高风大导致玻璃损坏。

2.2 因1、2、3号楼平层通道只有护栏，（设计问题）存在不安全隐患，（高空风大及小孩无人看护的情况下攀爬）该处粘贴警示标识告知业主。

2.3空调机位处无地漏，装修后易因该处积水导致的墙面腻子面返潮、起包。

2.4各栋楼3、10层线条处坡度部分不达标，易导致装修后的墙面受潮、起包。

2.5车库、人防的墙面和沉降缝渗水情况需持续跟进并检查。（之前已经全面检查并报至地产方）

2.6电梯平层召唤键旁边空鼓，部分已经破损。

2.7电梯口门套采用的面砖包门头，现脱落、松动的较多，需出方案予以整改。（设计时应采取不锈钢包门头）

2.8车库及人防库的渗水情况，需要持续跟进并进行维修。（之前已经全部检查并做记录，同时将问题发至地产方。）

二、装修管理需注意的问题（方案提前确定，现场核实，避免后期因我方方案变更引起业主反感和业主损失）

1、装修板车拉材料时电梯门口滑轨铺模板再进入电梯内，避免滑轨磕碰变形。

2、户内窗户无窗纱，提前根据窗户开启方向制定好安装方案。

3、有商铺楼宇阳台、窗户的防盗网的安装方案确定

4、商铺空调主机位置的确定和安放要求

5、商铺卷帘门的统一安装方案确定

6、商铺内的消防喷淋设施的处理方案，若业主提出拆改（或业主私自拆改）怎么处理。7、1、2、3、号楼的一层商铺设计有排烟道，业主若想开餐饮，我方如何解释和劝导。

8、门面房上店牌及广告的统一管理

9、地面人行道砖较薄，承重力较差，加强装修管理及后期商铺门口的车辆管理。

10、园区道沿破损较多，加强车辆及板车拉货管理，铺模板再上道沿，以免道沿损坏。

三、3.1期需要增加的或改动的设备设施的建议及其他一些建议。

1、节能改造及其他需改造项目

1.1园区方形灯柱为500w，耗电量较大，进行合理改造。

1.2车库照明进行合理改造，正在进行。

1.3人防照明进行合理改造或管理

1.4“锦绣天下”4个大字的广告牌灯源电源取自机房内电梯电源需要改造，同时对亮灯时间增加时控控制。

1.5电梯机房风机在夏季需要使用，但晚上12点后在电梯很少使用时是否可以进行时控控制，可以进行研究后决定。

1.6 1、2、3号楼的通道间照明采用翘板开关，需改造。

1.7 大厅灯为翘板开关，需改造。

1.8楼外消防栓未做保温，入冬前及时做好保温。

2、安全问题

2.1园区围墙需加装防爬刺，围墙护栏易攀爬。

2.2游乐设施附近需设有安全标识，定期做好清洁（雨后需做）及紧固螺栓，消除安全隐患，该设备设施为业主最常用设施，所以做好，有助于提高业主满意度。

3、其他

3.1电梯井道及设备井内照明灯具的及时关闭（翘班开关控制，隐蔽空间，不易被观察）

3.2消防通道绿化草坪下因有灰石垫层，故保水性较差，土壤厚度浅，注意及时浇水和施肥。

3.3非机动车位需予以考虑（一期有，而三期无，业主会有比较后的争议和不满）

以上为3期现存在的主要及重点遗留问题及我的一点建议和意见，3期的前期介入工作，自我评价较为良好的完成了领导交给我任务，但仍然有些不足及需改进的方面，同时客观存在较大的工作难度和限制因素。

不足与需要改进的是：

1、未彻底完全的吃透图纸，记忆图纸。

2、某些专业知识，主要是土建方面知识有所欠缺。

3、需要增加与地产方的协商沟通，便于及时发现及时处理。

客观存在的工作难度与限制因素:

1、前期介入前2月就必须得到全部图纸，提前熟悉图纸。

2、因为前期介入专业过多，需要的知识又是很广，几乎工程所以专业全部包括，所以难度较大。

3、前期介入人员职位必须达到一定职位，方有与地产、监理、施工方平等对话权利，要不易被轻视及不重视。

最后，以上内容为3.1期总结及一些建议，请领导查阅。

2015年7月28日

第五篇：1、物业公司前期介入及地产移交管理办法[范文]

物业公司前期介入及地产移交管理办法

第一章

总则

第一条 为进一步规范地产公司移交物业流程，物业公司规范化前期介入、明确各部门职责，提升交付楼盘质量，特制订本办法。

第二章

装修工作面验收管理

第二条 合同交楼10个月前（不含冬歇期），地产公司工程部组织工程技术部、装修单位、监察部等成立联合验收小组，物业公司参与（视介入程度，物业公司是否参加验收小组组建）。

第三条 联合验收小组分为若干小组，须按《工作面验收合格标准》（附件一）逐栋逐层逐户进行验收，验收期间须每天填报《住宅装修工作面验收问题表》（附件二）。

第四条验收完成后48小时内由工程部负责人主持召开专题会议制定整改计划，限期一个月内整改完成；会后24小时内由招投标部负责将验收问题及整改计划送达主体单位高层。

第五条 整改完成后，原验收小组以栋为单位进行复验。重大问题100%整改完成，一般问题至少80%整改完成才达到合格条件，复验不合格的，继续整改至验收合格，合格后至少以层为单位办理装修工作面移交手续。

第六条 对验收合格的楼栋，工程部可提出工程进度款追加支付申请，报地产公司总经理审批后执行。（此条为提高主体单位配合积极性设立）

第三章

分户验收与楼宇接管

第七条 合同交楼3个月前，地产公司工程部组织工程技术部、营销部、监察部、物业公司、装修单位等单位成立联合验收小组。

第八条 联合验收小组分为若干小组，逐栋逐层逐户进行验收，验收期间每天填报《分户验收检查表》（附件三）。

第九条 验收完成后48小时内由工程部负责人主持召开专题会议制定整改计划，限期一个月内整改完成；会后24小时内由招投标部负责将验收表问题整改计划送达装修单位高层。

第十条 整改完成后，原验收小组逐户复验，复验合格的，由物业公司上报物业公司总经理审批同意后，物业公司以户为单位接管钥匙，并承担维保修责任。维保修费用按装修总造价的0.5%包干，由地产公司从装修单位质保金中转扣给地区物业公司。复验依然存在《物业分户验收重点问题检查标准》（附件四）所述问题的，物业公司不予接管，由工程部督促施工单位继续整改直至合格。

合同交楼前15天，工程部认为房屋已整改合格，而物业公司认定不合格不予接收的，可由工程部提出《移交物业申请表》（附件五），经管理及监察中心审核后，报集团常务副总裁审批，由物业公司按批示办理。

属集团判定合格移交物业的，维保修费用按装修总造价的0.5%转扣，不足部分再据实转扣。

第十一条 物业公司接管后，入户门以内的成品保护由物业公司负责，维保修大队按精品标准持续对存在问题进行整改；入户门外侧及公共区域成品保护由装修单位负责。

第十二条 物业服务中心委托外委保洁单位/自有保洁负责初开荒后的保洁。第十三条 物业服务中心须安排专人定期巡查，做好房屋保养工作，发现问题及时整改。

第四章

附则

第十四条地产公司工程部必须在交楼后三个月内，将经地区物业公司承接查验合格的全部公共设施移交物业，提供相关施工单位的设计施工资料、维保修文件，安排技术交底。

第十五条 本办法自发文之日起执行，凡与本办法不一致的，以本办法为准。

附件一：《装修工作面验收合格标准》 附件二：《住宅装修工作面验收问题表》 附件三：《分户验收检查表》

附件四：《物业分户验收重点问题查验标准》 附件五：《移交物业申请表》