商业物业前期设计介入建议书（优秀范文五篇）

第一篇：商业物业前期设计介入建议书

前期设计介入提议内容

电：

1、广场四周20米范围内应有明装或安装电源箱可安装在楼体或建筑体上，箱内有配有漏电开关，计量表，箱盘柜为防雨型，便于活动用电。（火神庙取电箱较少，活动时要走很长的明线，不利于安全）

2、路灯、夜景灯选用节能简易、便于维修、防水型的，地埋布线必须穿管，电源线地埋部分不得有接头，且接分线端要高于地面30公分以上。

（节能和便于维修，火神庙主电源线地埋有接头，下雨短路时常合不上闸）

3、车库和办公区、卖场等公区尽可能采用节能型灯具和减少数量。

（利于后期节能管理，例如火神庙30㎡电梯厅就安装有20个节能灯）注：设计中已经标明采用节能型灯具

4、公区楼梯间尽可能采用声光控节能型照明灯具，消防照明和指示独立运行。（利于节能，火神庙项目存在手动开关，灯长明和无法关闭现象）注：公寓楼内设计以改用声光控和节能灯具

5、配电室应设置远离水源隐患位置，室内并加装有专用排水设备。（防讯和预防水灾，发生配电事故）

6、配电室应设置中央空调送风冷却和分体空调降温两种方式。

（有中央空调季节使用中央空调降温，不单独开分体空调，利于节能，火神庙就没有中央空调装置，所以中央空调冷源利用不上）。注：设计中不设置中央空调。安装分体空调。

7、重要设备机房（消防泵房、生活水泵房、中水机房等）应设置通风管道和地漏。

（有利于设备的防潮和排水）。

8、中央空调冷却塔散热电动机采用两地控制式。

（便于安全维修，火神庙的冷却塔电机控制箱在B2冷站）。

9、大型用电设备：如中央空调机组的过流保护应与供电柜上下级匹配合适。（避免供电配电柜小于用电设备，使设备无法正常使用或存在隐患，火神庙就存在10KV高压开关柜过流保护小于制冷机组的过流保护，等于没有上下级分级保护）。

10、建筑物高点用电设备配电箱内和配电室、弱电机房、电梯机房末端线路配电箱应设电涌保护器。

（防雷击过电压击毁设备，火神庙有的高点设备配电箱内没有，如屋顶的送排烟风机配电箱内）。

11、公区楼道照明灯应设置为壁灯，高度应在2.5米左右为宜。（太高了不便于维修，高梯子无法拿上去）。

12、所有室外裸露的电动执行机构（如排烟风机电动防火阀、广告灯箱接线盒、配电箱等）应设置防雨装置。

（火神庙消防设备就是因为雨水短路和设备机构锈蚀等造成经常故障）。

13、电力设施的标识完善。

（层间强电间的主电缆或配电箱内应有标示牌等明示供电来去说明）

14、配电室的低压出线尽可能的加装计量仪表。（便于管理、能源核算）注：设计中已经标明加装计量表

15、突出屋面的设备设施的非金属部分应装设避雷装置,且成整体闭合环状。（火神庙屋顶造型装饰就没有避雷装置，还存在不和环连接现象）。

16、主要配电设备如：功率因数补偿的接触器、电容器。保护器等应选用优质器件。

（火神庙出现过几次电器小配件损坏险些引起大火灾现象）。

17、室外强电、弱电井，井口要稍高于地面。井内穿线管口封堵要严密，避免雨水倒灌。

（火神庙有下雨时井内雨水倒灌室内现象）。

18、消防泵房内取消自动盘车系统

空调

1、新风机组进风口尽可能避免在建筑物西侧或北侧。

（冬季新风机组的表冷器铜管防冻，多个项目已经发生过冻裂跑水此事故）。

2、新风机组基座加设防水层（有冷凝水沿基座向下渗漏的现象）。（火神庙项目就发生了此现象，基本无法根治）。

3、楼宇自控（空调系统）的制冷主机和新风机组总控室设在空调供给站。（不应设在中控室）。

注：设计说明中已更改设计。

4、每座建筑的空调系统管路末端应加设手动放气阀门并用短管引致人身工作高度。(并引至机房地漏）

（便于人为排放系统空气，自动跑风失灵有造成商家被水淹泡现象）。

5、分集水器支管应设有流量调节阀。（可不增加）（便于流量平衡调节，节能调节）。

6、空调盘管金属软管连接头使用质量好的。

（因为发生过两三年后发生过崩裂跑水现象，造成很大损失）。

7、空调盘管电磁阀使用质量好的且电磁阀前段安装过滤器。

（火神庙电磁阀经常损坏或由于脏堵关不严，基本都已经不用，违背了设计节能初衷）。

8、中央空调制冷主机应采用多种制冷量的机型，便于负荷冷量需求开启相应的机组。

（便于节能）。

9、空调制冷主机电控柜应和设备主机联动控制应在视线范围内便于操作。（火神庙项目制冷循环泵启停要在配电室去开关）。

10、制冷多台主机应尽可能设计并联使用（单台设备出问题，其它可以使用）且大型设备要考虑维修空间。

（火神庙项目制冷系统的5台主机和循环泵都是独立使用，不利于设备使用率）。

注：因牵涉设计周期，未采用建议

11、空调循环泵尽可能采用变频控制，有利于节能。

12、现设计中的制冷主机台数及负荷配置问题 注：因牵涉设计周期，未采用建议

13、现设计的冷媒配送系统二级泵的问题 注：因牵涉设计周期，未采用建议

14、现设计的冷却塔补水单独设计水箱的问题

15、现设计的冷却塔冬季供冷系统的设计问题 注：因牵涉设计周期，未采用建议

16、现设计的500冷吨制冷主机单独设计冷却塔的问题 注：因牵涉设计周期，未采用建议

17、现设计的各（包括车库）出入口为电加热风幕机改成水风幕问题

水：

1、厨房污水和卫生间污水分管排放，分池排污。

（火神庙项目存在这种现象不符合卫生部门质量要求，厨余下水也容易堵赛排水泵甚至烧毁电机）。

注：设计中已更改为分管排放。

2、污水井、坑内应设隔离墙或敦。

（火神庙项目避免污水泵赌赛，甚至烧毁电机）。

3、供水采用无负压供水设备。

（节省水箱清洗麻烦何和费用，减少跑水隐患）。注：设计已经是无负压供水

4、消火栓、喷淋支管和末端设备尽可能避免在零度以下区域或使用预作用系统（火神庙项目就有被冻坏跑水造成损失现象，如加电伴热装置增加了电能开支）。

5、空调冷凝水和雨水管落地处应引致排水沟或井中尽可能不应设置在地面。（火神庙项目夏季冷凝水流至地面造成积水湿滑和污染，后期改造很困难）。

6、广场内可设多个取水点截门井。

（便于取水和后期的改造取水，火神庙项目后增加的水吧接上下水都是开凿很长的地面）。

7、生活供水管路必须做结露保温。

（火神庙项目存在夏季管路结露严重现象，管路做保温处理）。

8、污水坑或井内排污泵水位控制使用电接点式。

（火神庙项目浮漂控制式多次赃物卡制失灵造成跑水现象）。

9、建筑物内污水坑或井内做防水处理。（防向下或四周层渗漏）。

10、隔油池位置必须有独立排风设施，且不应设在有人车进过的场所。（异味）。

11、生活和厨于垃圾机房必须设置在不明显的位置，应加设通风和排水地漏设施和墙面铺装瓷砖。

（火神庙项目没有这些设施很不便于清洁）。

12、各种管道截门不应装设在不便维修和开关的位置。（无法检修和更换开闭）。

13、生活供水泵房内避免有污水管线通过。

14、供水管线（包括分支管线）尽可能加装计量表。（有利于后期管理的计量计算）。

15、建议餐饮下水管径设计为：DN150或以上满足餐饮排放量。

土建：

1、广场内不应该有风道井等装置。

（火神庙项目广场有几个风井有活动展览等受影响，项目整体也不美观）。

2、楼顶的电梯机房顶应设置爬梯。

（火神庙项目楼顶电梯机房没爬梯无法上去）。

3、连廊或平台必须留有出入的门或窗。

（火神庙项目连廊顶部就没有出入的通道，不便于出入维修）。

4、各楼大堂门应设在明显位置且采用不锈钢包框玻璃门要设双层门。（采光好，敞亮，火神庙项目单层门的很多，不利于冷暖的保温）。

5、商场中心通筒上方设计有悬挂装饰的钩子。（用于装饰用）

6、空调新风机房地漏应在抹灰后最低处。

（火神庙项目经常出现地漏比地面高现象导致机房积水不能排出）。

7、重要机房内地面和墙体应铺瓷砖（墙体可做1.5米高）。（便于后期管理和创优）。

8、车库等出入口和主要通道过路口下面要铺设预留管。（便于后期穿线等不毁坏路面）。

9、卸货区的货梯设置应合理，尽可能设在楼梯的外面出入方便，还应能满足小散户的卸货出入（有的小商户没有电梯卸货道路，通行要经过大卖家的仓库）。（火神庙项目就有此现象）。

10、卸货区应设置排水沟或井和给水井管路。

（火神庙项目卸货区没有排水沟和排水设备和清洗水源）。

11、闭门器与门大小不匹配，玻璃门的地簧天插应采用好的产品。（闭门器、地簧容易坏）。

12、闭门器安装和门两侧墙跺磕碰。（瓷砖被磕破或门开度不够）。

13、所有门框不应固定在空心砖上。（不牢固，容易松动）。

14、所有排烟或厨房排风井内或外应进行抹灰密封。（火神庙项目就有餐饮风道漏烟导致商家串味现象）。

15、外墙设计应考虑安装广告位置。（玻璃幕墙就无法安装广告）。

16、主要通道口或台阶露天部位应采用防滑石材，广场四周也应采用厚实坚固面积大的石材。

（冬季下雪后很滑易摔伤人，火神庙项目透水砖和小方砖损坏脱落较多）

17、建筑物外进入设备间的穿墙套管必须做好防水处理。、（有水顺套管内或外流入设备间现象）。

18、建筑体伸缩缝连接处底端应设集水坑和排水设备。

（经常出现漏水现象，无法解决，火神庙项目车库出入口就是这样）。

19、项目的地面要高于周围市政路面，建筑物的一层门口要高于项目地面。（防洪容易排水）。

20、排污和厨房排烟口应设在此或相邻建筑物的最高处。（防异味进入室内，火神庙项目D座就有此现象）。

21、凡在室外或屋顶裸露的门应使用防水门，以免几个雨季就损坏。

22、幕墙结构、外窗要考虑到防风、防雨、老化等自然现象。（大理石或玻璃幕有掉落和漏雨现象）。

23、雨水篦子尽可能采用短块铸铁的。

（火神庙项目的不锈钢篦子单个太长，且壁薄很容易损坏）。

24、广场楼体等的回填土必须夯实，防止下沉。（火神庙项目的楼体四周和广场大面积下沉严重）。

25、电梯厅的地面砖应低于电梯门槛1厘米。

（防止有跑水现象时水流入电梯内损坏电梯电路板）。

中央控制室：

1、主要通道和车场出入口电梯厅等公区监控无盲区，建议卖场内部由商家自行安装监控。

（便于装修布局后无盲区）。

2、监控应采用夜视功能。

（火神庙项目部分区域晚上无法正常录像，只能增加照明设备）。

3、电梯监控应有层显。

（火神庙项目电梯到几层无法看到）。

4、室外监控和防范系统以及其它弱电应做接地保护。（预防设备雷击损坏）。

5、中控和监控主机应设有UPS应急电源。（电路故障时可提供不间断电源）。

消防：

1、安全疏散门处不应该有台阶。（紧急情况容易栽倒）

2、通往楼顶平台的门必须采用防火门。

（火神庙项目有玻璃门，不符合规范，也容易损坏）。

3、电梯前室和卖场隔离墙上没必要加装防火阀，采用自然压力平衡阀。（火神庙项目有选错设备现象）。

4、消防喷淋系统末端全部加装压力表。

（火神庙项目很多层没有安装，消防局检查认为不符合规范）。

5、燃气调压站应设在远离人群和建筑物的地方，而且能便于车辆出入。（防灾害）

电梯：

1、电梯地坑应有排水装置并做防水处理。

（火神庙项目没有这些设施，跑水后无法及时排水）。

2、电梯机房加装分体空调（降温用），不设置排风扇，机房门坎必须做泛水防雨水流入机房。

3、电梯五方对讲线应使用屏蔽线。

（火神庙项目没用屏蔽线，电梯走梯时监控花屏）。

4、电梯必须从车库或公区内可以开启锁闭，从首层迫降，电梯要归首。（火神庙在一层锁闭开启，一层是商家卖场操作很不方便）。

车场：

1、车场出入口挡水坡不可过高。（容易托车底）。

2、车道出现死角。（容易剐蹭车辆）。

3、拐弯太多指识标识少。（不容易识别出入和位置）。

4、双向车道不够宽。

（容易堵车和发生剐蹭现象）。

5、车位上方的设备与地面间应有足够高度。

（火神庙项目卷帘门或风道、管道等过低，人无法直立）。

6、需要安静的环境区域要考虑避开噪音机房；如：中央空调制冷机房。

7、物业设备机房门要考虑避开营业区内，尽可能设在公区走廊里，有利于日后运行管理。

（火神庙项目机房基本都在卖场中，闭店后我方人员无法进入机房检查突发事件的抢修）。

8、餐饮垃圾中转站和隔油池夏季臭味较大，设计位置要合适，要避开电梯、安全通道等空气容易扩散的区域且房间内要设计通风设备。

（火神庙项目王府井货梯旁就是垃圾房还紧邻1#配电室，容易招老鼠，隔油池在车库有很大的怪味）。

注：设计中已更改位置但通风设计不能明确。其它：

1、各种系统区域性能源要考虑计量的问题，避免影响接管接电后的能源管理及能源分摊工作。

2、用于楼控相关的参数，如：压力、温度采集装置安装位置要考虑专业技术要求，否则读数为无效参数。

3、冷却塔系统要全面考虑各项技术环节，如：补水系统(补水表位置)、排污装置、排气装置、回水口深度、布水装置、阀门位置、塔盘防漏等。

4、设计IT24小时冷却水的系统要考虑到设备扬程、流量及功率配套。（火神庙项目的两台冷却水循环泵流量偏大，造成超电流运行，浪费电能）。

5、高层建筑要考虑到动力设备层的设备配套及相关防振、防噪音、防水、通风、报警等问题。

6、楼层弱点、强电、空调机房之间应集中设计，独立管理，避免造成因非营业时间直接影响设备机房的管理。

7、商场大堂要设计提供活动用电负荷。

（以上标注项为目前图纸不能确定或未改项）

商管筹备处 2014-5-13

第二篇：商业物业前期介入要点

商业物业前期介入的要点

购物中心物业前期介入及其基础内容

物业前期介入是指购物中心尚未建成和实施前期物业服务之前，购物中心商业管理企业从规划设计、施工建设、设备安装调试以及前期筹备等方面，以物业管理的角度提出各种合理化的意见与建议，组织实施相关工作。

1、前期准备及市场调研

在规划建设期内就应参与项目规划方案解读与论证，同时根据管理工作计划进行市场调研，调研的内容包括：了解物业管理市场状况、项目所在地物业管理费标准及收缴率、当地相关的政策要求和行业管理的标准等，同时对相关物料进行市场调查，以掌握基础数据，为后续的管理费测算提供依据。

2、优化项目设计

项目论证及规划图纸出炉后，应参与研究项目规划图纸，了解物业功能设计，根据商业、公寓、写字楼等不同物业形态的使用需求提出建议，优化项目设计，从商业物业经营和管理方面提出意见，使项目设计趋于合理化，减少后期管理成本。

3、费用测算

在对项目优化建议进行跟踪的同时，应根据项目实体进行商业物业管理费标准测算，为落实前期启动资金进行准备。费用测算应尽可能根据市场和项目定位进行，且务必翔实。

4、前期综合工作

应提前进行商业管理机构（分公司或者管理处）的筹建，获得管理权，建立组织架构，招聘人员并进行培训，配合产权方编写商铺经营租赁合同，或者就租赁合同结合物业管理提出意见，编制《购物中心项目物业管理方案》，编写相关的物业管理服务合同，编制《商户须知》或者《商户手册》、《管理服务公约》等，建立相关的经营管理制度。在人员到位后，应进行制度、经营管理、合同管理服务界面、项目工程建设概况、施工现场安全规定等培训。除此之外，应与公安、消防、城管、环保、环卫等部门进行沟通对接，与项目开发者进行沟通，落实物业用房，参与物业用房的设计、装修，保障物业用房的通讯、网络、通风、空调、供电、上下水，确保在开业前投入使用。

5、保洁绿化

在物业前期介入过程中，由于购物中心施工进度的影响，应提前考虑项目保洁开荒工作及绿化种植、小品景观接管，适时组织招投标。制定垃圾清运及管理方案，进行相关设施如垃圾桶、休闲椅等物料采购。

6、安全及车场管理

办理停车场手续经营许可证、税务登记证、收费许可证，制定停车场管理方案，对相应安/ 3

防物资如对讲机、雪糕桶、铁马、警示牌、警戒线、消防器材等物料进行采购，交接钥匙并规范钥匙管理，建立管理台账。确定消防安全管理委员会及义务消防队名单，组织义务消防队伍并进行消防演练，确保在进场、开业期间的消防安全。

7、建筑本体及配套设备设施的工程管理

除了在规划设计阶段参与规划设计、施工设计的优化工作外，还应积极参与设备选型，从管理角度对设备系统提供专业建议，辅助监督工程施工进度及质量，参与设备安装、调试，接收设备相关资料。

8、物业验收

参与项目竣工验收，重点跟进消防验收、规划验收、房屋质量备案验收，跟进综合验收并根据验收结果办理水、电、气等过户工作，组织移交物业前期资料，包括相关的政府批文、项目图纸、验收批文等。

9、商铺进场装修

成立装修管理小组，提供业户装修工程技术要求并与装修业户对接，审批业户装修设计，提供审核意见，监控装修施工过程，及时按规定提出整改要求，协助解决业户合理需求，组织验收小组，对隐蔽工程和完工业户进行验收。

10、开业准备

设备运行、安防、保洁、车场等物业管理全面展开，协助开业方案制定和实施，制定开业庆典安全保卫方案和开业庆典突发事件预案，并针对突发事件处置预案进行演练，确保开业庆典的顺利、安全举行。

阶段前期介入工作重点

在规划设计、施工等不同阶段，物业前期介入关注和工作的展开是有区别和侧重点的。

1、规划设计阶段前期介入

在此期间，商业管理组织主要应关注如下方面：在市场调研过程中关注项目所在城市主要经济指标、商圈状况、同类个案及本项目分析。主要业态结构和规模、空间布局。交通组织、人车动线、出入口（包括各业态客用、货用及车场等）。停车场（规模、车位数等）。购物中心内部交通组织的建议。不同业态房产技术条件、商铺面积、商铺开门、商铺层高、商铺业态调整。扶梯、垂直梯、地下电梯厅、观光梯、中庭、公共卫生间、顾客通道、夜间通道的设置要求及位置。关于主要工程系统及配套设施，如垃圾房、空调系统、用电系统、消防系统、设备房的设置与安排。广告位的设置、制造及广告位的安排。商业管理组织的设立，前期人员的到岗，相关资质证书的办理。

2、项目施工阶段前期介入

在这个过程中，主要的工作重点包括：提出设备的设置、服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议。分析物业建造选料及安装情况，提高设备使用效率，减轻后期管理的压力。

审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见。提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见。提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见。帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤。提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能。检查工程施工进度（定期巡查施工现场，参与工程例会，及时提出维护开发商利益和保证施工质量的专业建议，协助开发商做好使用功能的验收，对各种设备、管线都逐一检查）。检查前期工程的施工质量，对与原设计不合且可以更改的部分提出建议。配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量。找出遗漏工程项目。参与开发商的建筑、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案；发现可能存在的施工隐患；参与重大设备的调试和验收。制订物业验收流程，指出工程缺陷，对改良方案的可行性及费用提出建议。

3、开业筹备阶段前期介入

在开业筹备阶段，要针对专业内容进行市场调研、组织成立管理架构、编制相关管理制度，进行人员培训，提供《经营管理公约》、《商户手册》样本并协助商户相关文件的审批，提供开业和促销时期的安全防卫服务，制订物业管理收费标准予以明示，配合项目公司营销宣传、推广，准备物业管理企业简介、主要业绩证书、在管物业图片及资质等级证书等资料。

通过前期介入，可以大量收集和掌握第一手资料，根据第一手材料提前策划项目前期物业管理的方案，进行机构设置、人员配备、费用测算、员工培训、开业准备等工作，使物业建设与物业管理有条不紊地衔接与过渡。与此同时，与社会有关部门密切联系，从而确保开业进度并圆满完成预期指标。

第三篇：物业工程部前期介入

物业工程部前期介入重点工作

前期介入阶段的工作，要注重项目施工现场设施设备的合理安装及隐蔽工程的施工质量等，通过现场物业工程技术人员与开发商、总包单位、监理单位进行协调，使初期各项设计建设更加完善合理。确保开发商开发建设高质量、高品质项目的重要辅助途径之一。具体来讲，物业工程部要协助开发商从后期物业管理角度进行现场工程优化；向甲方提供现场施工建议。对前期物业工程部工作应重点关注：

一、合理选择配备现场介入人员

现场工作十分复杂，对于物业服务企业而言是一项经验型工作，所以对于现场物业工程技术人员的选择招聘应掌握以下标准：

1．有丰富的物业工程管理经验，最好是了解装饰装潢管理、设备设施管理、工民建隐蔽工程管理（土建、电气、水暖、给排水、消防、门襟楼宇对讲、智能停车场、小区监控等）的人员；

2．有物业工程服务经验，了解客户需求，善于将施工与实际需求结合的人员；

3．有丰富的现场施工经验，能够保证自身安全；

4．专业比较全面，能独立完成工作并能与他人配合工作的人员。

二、技术的支持工作

物业工程部前期介入人员需要与现场工作人员紧密配合，发现问题及时反馈，对现场发现的问题要及时向甲方反映（技术监管方），提出建议，并与施工部门沟通，从另一个方面提醒甲方等。

三、做好与现场各方关系的协调

开发商、总包单位、分包施工单位、监理单位、成品保护单位、设备供应商等现场各方关系错综复杂，协调各方关系为现场工作提供便利也是十分重要的，以上是前期介入中需要关注的要点，而前期介入阶段主要是在项目已经完成方案设计，深化施工设计图纸基本完成，进入设施设备安装及二次结构施工阶段，物业工程部工作人员进场，但在一般情况下，深化设计、施工两个步骤会同时开展。

1、深入了解项目特点，拟定现场计划：

在进入项目以前，应当对项目进行深入了解并制定前期介入工作计划；

审读图纸，了解项目系统情况；从设计说明入手，对建筑图纸、结构图纸、设备专业图纸等进行阅读，标记重要的环节，了解项目的整体设计思路、定位、最后对图纸审读的结果进行汇总。

2、关注工程进度，记录现场情况：

在现场巡视过程中，记录所有关注的细节，为物业接管后的维修维护工作做准备。（1）根据工程计划，调整工作计划； 随着现场情况的变化，工程进度计划也在随时调整，物业现场介入人员应关注该计划，及时调整物业的跟进计划及工作侧重点。（2）记录设计方案和施工图纸变更；

物业现场介入人员在施工中要认真记录设计方案、施工图纸变更及整改记录，为 我们物业公司的后期接管提供便利。

（3）记录施工现场发现问题，并提出合理化建议，为日后的维修维护做准备。施工过程会根据施工便利与否而适时调整，所以，有许多设备设施安装的位置与图纸不符，物业现场介入人员必须在图纸上进行标注；如记录一些隐蔽工程和阀门等的位置变化，使今后的物业维修能准确判断位置。

3、参加施工期间的专业会议，提供建议：

（1）通过参加设计协调会、施工协调会、监理会等了解施工焦点；参加专业会议，通过会议上的问题讨论、焦点争论，了解项目情况，并在会议上明确物业要求，适时的提出合理化建议。

（2）根据会议等的实际情况，适时提供书面建议。

4、通过对项目的深入了解，提供现场合理化建议：

（1）改进设计中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议；

设计中有许多不尽人意之处，一些设计人员甚至忽略后期维护、管理的需求，物业现场介入人员要了解、记录这些信息，并结合实际根据优化的可能性，有针对性的适时提出物业书面建议。

（2）改进施工中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议； 物业现场介入人员应通过记录现场的情况，汇总后及时向甲方及施工单位提供书面建议，督促整改不便于后期物业管理的事项。关注各单项工程设备的调试、试验，特别要关注隐蔽工程的隐检、验收。

（3）优化施工质量的建议。

关注施工中的问题，对施工质量及时提出意见和建议，从而辅助提升工程质量和项目品质；无论是对设计还是对施工的现场建议应注意时效性。

5、跟踪现场建议采纳情况：

物业现场介入人员对提出的关键性建议必须适时跟进，在必要情况下要坚持促使甲方采纳并要求施工单位改进、整改；统计建议采纳情况，为今后物业管理提供参考。

6、收集、整理现场资料：（1）施工图纸；

收集、整理各类图纸，包括建筑、结构、机电设备等各系统图纸;（2）机电设备及建材的资料;收集机电设备及建材的资料，包括：封样、产品来源证、原装保修书、使用说明书、环保认证书等相关认证资料复印件，并关注必需的配件、配料、专用工具，为日后的维修保养工作作好充分的准备。

7、进行交接资料初步整理，为竣工接管提供便利：（1）建立初步设备台帐； 随着施工进入设备安装阶段，大量设备将到位，通过物业现场介入人员的记录等需要按照不同系统整理建立设备台帐，为后期交接奠定基础。（2）拟写初步交接方案； 根据现场施工进度情况，拟定初步的交接方案，为前期物业工程管理的到来做好充分准备。（3）配合开发商做好前期单项工程调试验收辅助工作。

物业工程部现场介入人员根据项目施工单项工程的调试、验收进度，拟定辅助调试、验收方案，记录相关信息，提出前期物业工程部管理相关人员逐步进入的建议，做好相关的辅助工作

第四篇：物业前期介入培训

徐州市滨湖花园物业管理有限公司

物业前期介入培训资料

各位领导、各位同事：

大家下午好！今天我们培训的内容是：物业管理的前期介入。首先介绍一下前期物业管理的含义，所谓前期物业管理:是指业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效前，建设单位选聘的物业管理企业实施的物业管理。它是整个物业管理活动的初始阶段，也是实施物业管理非常重要的环节。下面我把物业前期介入应注意的事项结合锦绣滨湖小区三期实际情况向大家分享一下自己的心得：

一、物业前期介入的必要性

物业公司为什么要前期介入，主要体现在两点：1.前期介入管理是整个物业管理活动中的关键环节，是搞好物业管理的主要基础。

2.前期介入有利于减少物业建设中的问题和完善物业后期管理。

二、物业前期介入的内容

在物业管理前期介入阶段,物业管理企业的管理内容大致可以归纳为以下几个方面：

（一）察看工程建设现场

物业管理前期介入的目的是为以后的管理创造良好的条件,因此,物业管理企业应根据物业管理要求,对物业的规划设计及建筑施工提出合理化建议。

1.审视工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备安装的合理性。重点察看消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、通讯设备、给排水设备、空调设备、车库及公用泊位设备、电力设备、交通运输及电梯设备、服务设备等。

2.对施工现场提出符合物业管理需要的建议方案,磋商解决办法。

3.在施工现场做好日后养护、维修的要点记录,图纸更改要点记

录。

4.参与工程验收,进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、铭牌检查,并按 整改计划督促整改。

（二）设计管理模式、拟定管理制度

物业前期介入应根据物业的类型、环境因地制宜的制定管理模式及管理制度

1.设臵物业辖区的组织机构,规定各部门人员岗位责任制度,编制住户手册、物业辖区综合管理办法等。

2.制定上岗人员的培训计划,并实施计划。

3.保安、清洁、养护、维修、绿化队伍的设立或选聘,洽谈和订立合同。

4.同街道、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门进行联络、沟通与协调。

三、锦绣滨湖三期物业前期介入

根据锦绣滨湖小区一、二期物业前期介入的经验，管理处采取首问责任制，工作分配到个人，各司其职。前期首先确定上房前工作安排及上房流程；现场查看确定人员岗位，提出可行性管理方案；配备人员及办公物品，做好前期介入准备。在前期介入中，与开发公司工程部配合查验房屋，对不合格项目记录，填写工程整改单，要求施工单位整改并进行复查（注：验收应注意的事项：室内设施设备的完好，管道是否做过保压试验，入户门有无破损、凹痕、掉漆，窗扇有无加斜及漏气现象；室外项目主要验收主管网是否通畅，有无跑冒滴漏现象，每户均通过通球试验确保管道无堵塞；参与三期消防及供暖设施设备管道注水保压验收，对冷水井、污水井及暖气井分类标记，制作方位明细表，便于日后维保；通过现场查看排除安全隐患，减少工程遗留问题。后期制作三期业主上房、装修明细表，输入乐天系统，便

于集中上房收费；按档案归档要求接收竣工资料，分装上房及装修资料；确定建筑垃圾池位臵及绿化、保洁取水点设立；逐步接收三期设施设备，定岗定员，熟悉设备运行；水、电表号的抄录办理水、电过户，落实水、电、气开通时间；小区通邮及有线电视、网络开通时间等，在前期介入期间还会遇到各种各样的问题，在此我就不做赘述了。

通过上述介绍，我想大家对物业前期介入的内容及注意事项已经有所了解，前期介入是管理与服务小区的第一站，站好这一站至关重要，希望本次培训能给大家在以后的工作中带来帮助，在此感谢大家的支持与配合，本次培训到此结束！

第五篇：前期物业介入方案

前期物业介入方案

开发商和设计者在开发新的物业时，与日后的管理者所站的角度不同。由此会带来设施和设备配置得不完善或不合理，增加了投资，降低了使用效率、影响日后业主的正常生活，增加了物业管理工作的强度和难度等问题。物业管理者作为物业的维护者，在长期的实际工作中对物业可能出现的种种问题比较了解。因此可以代表业主从管理者的角度对即将管理的物业进行审视，及时纠正规划设计中的不足，更好地满足业主的使用要求。因此，物业管理早期介入有利于优化设计，完善设计细节。根据日常工作经验从开发成本、物业服务接业主使用功能的角度出发，提出物业管理早期介入的具体介入点，以期有利于物业服务的长远发展。

工作内容：

一、土建工程问题：

1、建议设计单独的排烟道和厕所排气道。对于商住楼，目前很多没有单独的排烟系统，如果共用一个烟道，则会引起业主家串味、串烟等情况。容易引起业主的意见。

2、建议设置健身活动场地，并充分考虑合理区位。设置小区健身场地，一定要考虑区位的合理，如果区位不合理，影响业主休息。

3、建议楼道墙面先不粉刷只做基本处理，或直接铺设瓷砖。粉刷一新的楼道墙壁往往会在业主装修期间造成一定的破坏，又找不到当事人，开发企业不得不重新粉刷楼道，加大施工成本。如果在交楼前只进行一次基本的墙面处理，待业主入住率达到一定程度的时候，再进行最后粉刷或直接铺设墙面瓷砖，就可以避免上述情况。

4、楼外立面、屋面。为了耐久和防水，楼面和屋面应采取最佳的防水材料，做完防水后，再进行外立面装施。

5、阳台设计要考虑到花盆座架。（底部向里倾斜）以防淋和浇花水往下滴给下面业主带来不便，客厅、主人卧室分体式空调穿线预留外斜防水措施设计要考虑进去。

二、电气设备

1、水、电、气表的安装尽量采用IC卡表具。在一定程度上可以避免纠纷，设置要考虑到插卡的需要，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统一、集中（便于操作、住户忘关开关时可临时切断电源），电话分线分层分户应作好识别标记，合理分配。户内配电箱及层控箱应装上LE开关，防止跳闸造成大面积停电。

2、空调安装，统一位置，统一排水。市场上的空调外机尺寸大都不一样，安装位置如果过小，造成空调外机无法在原位置安装，业主就会随意另选位置，开发商补救成本也很大；留有的空调孔的位置不合适，业主为了妥当安装室内机，只能重新打洞，原来的空调孔就成为外墙上的“疤痕”；连接外机的空调管格式各样、歪歪斜斜，影响美观，可以将连接外机的空调管“藏”入墙内，只需要在室内合适位置留有可插式孔洞即可，减少了业主安装过程中的麻烦，此方法能有效解决乱安装空调影响美观等问题。

3、建议设置楼宇门警报系统和监控系统。很多业主喜欢用杂物将楼宇门别住以方便进出单元门，也有些楼宇门不能完全关闭或者时常虚掩，很容易给楼宇门造成破坏和让犯罪分子有趁虚而入的机会。楼宇门警报系统可在发现楼宇门超过3分钟未关闭时，自动发出警报声音，提醒业主或者中控室，中控室及时通知巡逻的保安进行关闭。（中控室能及时关闭警报系统，如遇到业主搬家等特殊情况时即可关闭。）小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻。

三、泵房的位置应设在营业房下，尽量减少噪音，还要维修方便。

四、环境绿化配置

1、绿化布局合理，乔木、灌木、花、草的配置层次丰富，数量品种充足，造型优美。绿化率、集中绿地率设置合理，分部均衡，集中绿地位置适中，绿化品种适宜当地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长，成活率高，抗病虫性好。绿化品种便于养护。绿化布局不遮挡住宅采光，便于行人通行，宜考虑行走习惯。绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能（如尾气）。

2、高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。

3、建议园区公告栏位置。物业公司可以在公告栏发布各种信息

五、物业管理用房

要考虑住宅物业管理用房的预留（包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、业主娱乐活动室、公共秩序员岗亭、中控室、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等）。

六、装饰工程

外墙面：外墙面抹灰及饰面施工的好坏常常是影响外墙是否渗水的一个关键。以我国目前的常用做法，外墙面仍未做到对外来雨水做整体设防（无特别的防水层），仅是靠外墙面的砂浆抹灰层，外饰面做防水，故外墙低层抹灰的实度、外饰面粘贴层的饱满。楼道侧墙，应考虑铺设一定高度的瓷片（防涂鸦、防污渍）

七、门窗工程

木门和墙体接合处，由于材质的差别，经常会出现缝隙，外墙窗户通常会出现窗框与墙体间渗水，这些都是施工问题，应按有关施工规范及设计方案严格监理施工。

有经验的物业公司在多年的服务工作中总结了即实用又有价值的见解，避免遗留问题的发生，减少工作中的差错与脱节。因此物业公司先期进驻，熟悉物业，了解情况。准备、推敲和制定相应的入住手续，做好组织协调工作，顺利交接。特别是在销售过程中，起到不可估量的作用。真正成为开发商的好帮手。

物 业 前 期 介 入

方

案

（2）

陕西金源物业有限责任公司

2010年月日