银川公司销售部市场调研分析报告

第一篇：银川公司销售部市场调研分析报告

银川公司销售部市场调研分析报告

撰写人:李勇

集团销售公司：

2009年12月份，集团在中宁相继召开了几次重要会议，会上集团董事长、总裁、杨总对2010年的水泥销售工作提出了很多宝贵意见。尤其是在2010年市场总量不变，产量大幅快速增长的情况下，如何保证水泥产品的销售是摆在全集团的首要任务。而银川公司又因8月分天琛项目水泥投产、赛马兰山2500吨新线的投产而更显重要。为此，集团决定利用年底的时间对各公司的市场进行认真的调研分析，理清今年市场存在的利弊，为明年的销售工作提供可靠的参照。使我们做销售工作的同仁在了解市场、了解其他厂家的基础上，更加充分认识到自身的不足和短处。明确今年的工作思路，做到早安排、早布署，为集团今年的大发展铺平道路，为投产新建项目创造一个宽松的外部销售资金环境。

本次调研我方的主要对象是银川及周边市场的竞争厂家的产能、市场份额、对经销商、直供客户的新政策、冬储价格、今年的价格动向、技改项目、银川市场上商品混凝土公司今年的生产量、以及他们对水泥厂家的相关要求，以及他们今年的新增产能及时间掌握他们的动态，适时与已签订今年的合作意向书及供应合同，了解银川市今年的新建开工重点项目及水泥使用量，了解其他竞争厂家的经销商及直供客户的相关情况。

本次调研，我组共计安排四人，集团发文后，我部便于1月26日 召开了专题会议，并对调研课题进行了划分，李勇同志负责银川商混站的相关情况，于会成同志调研区域内竞争厂家的经销商及相关政策，岑少东、钱金芳同志调研区域内各厂家项目建设及今年新建开工项目，调研采取各种灵活的方法，现场洽谈，通过其他人员了解，电话了解，网上查询、有关部门查询等方式，要求写一份调研报告。

银川区域市场我方的主要竞争对手是赛马水泥，赛马水泥09年共计出库水泥150万吨，（不含宁东和大武口）、双鹿出库12万吨，P.C出库11万吨，外购熟料18万吨，从平凉海螺、山西翼东调入熟料，价格分别为260元、210元，年底前熟料基本使用完毕，最近生产熟料达40万吨，赛马兰山2500吨生产线已于09年12月6号正式点火投产，生产比较稳定，熟料生产平均每日3000吨，目前赛马兰山两条2500吨生产线运行正常，老三线停产技改，计划在2010年6月份正式点火。因赛马厂家资金状况较好，今冬没有预订冬储水泥，在去年11月份我方出台冬储政策进行收款时，赛马相关人员也对此价格政策进行了了解，但没有实施冬储水泥政策，并说我方冬储价格以什么为依据，并分析了当前全区水泥的增量，意为今年水泥价格不会超过冬储价格。永宁09年生产水泥52万吨，除自用部分散装外，全部为P.C水泥，今年对方指标是水泥80万吨，目前厂家已从中卫、山西等处调运储存熟料15万吨，自烧4.5万吨，因永宁现有4台3*12米大磨，基础已完工，并说春节后再开工建设日产2500吨新线，仍与中卫胜金关合作，地点为中卫寺口，12月点火投产。贺兰金山09年年产水泥29万吨，今年的生产量也在30万吨，军浩兰粉磨站目前 也从山西、天祥处调运熟料，今年在市场中的竞争不是很大；冬储永宁做21万吨，为P.C型号.价格为248元及255元，P.O42.5R价格为350元。金山冬储做4万吨，价格235元，军浩兰冬储5万元，价格248元。因赛马近两年不做冬储水泥，加之对经销商采取排外政策，即使工地需要，也是从别人手中赊买，基本不去赛马厂家直接购买。而近几年我方加大了经销商的扶持，稳定政策，从07年开始评定星级经销商，将经销商发展为我方的销售主力，他们在市场上成为我方最好的推销员，对水泥的使用、价格、品牌提升起到了宣传的作用，加之我方近两年水泥质量稳定，使之在市场上有了一定的口碑，而永宁、金山、军浩兰等厂家的销售人员说他们的P.O42.5水泥在市场上人家根本不认可，只认P.C32.5水泥，所以银川市场上大水泥只有赛马和瀛海，而P.C32.5因近两年水泥市场紧张，尽管我方价格高于其他厂家80元左右，仍不能及时出库，08、09年出库分别从11万吨下降到3万吨，且继续有减少的可能。多各厂家及大经销商中了解，银川市上的大经销商几乎都与我方有业务来往，在其他厂家做的经销商在银川市场没有一席之地，只做32.5水泥，需用42.5时会从这些大经销商手中购得，以再次出售，而军浩兰、永宁、金山等厂家的经销商也几乎是与我方合作的经销商，因我方P.C价格高且无法供应，他们每年从其他厂家订购32.5水泥出售，有的32.5水泥销量甚至超过我方42.5水泥。今年冬储永宁、金山、军浩兰在我处合作的客户都在对方订购水泥，但他们不签订全年合同没有年底返利，今年永宁也组织部分经销商到海南旅游。一、2009年全区水泥生产1100万吨，银川市场需量在400万吨左右，因受基础设施刚性需求，宁夏水泥在金融危机中逆市而上，产量、价格屡创新高，虽有几条2500吨生产线相继投产，但止11月底降大雪前，水泥市场仍供不应求。今年，全国各地均发现水泥产业过剩问题,从全国看，供求关系决定价格，价格决定利润，09年用量占全国30%的中西部地区，却占到水泥利润的70%，而用量70%的东南部，利润只有30%，中西部仍属建设投资期，但我区水泥市场新增产能过快，按目前商场新建项目，据分析到今年底水泥产能将达到2000万吨，平均全区每人30吨，而且有消息称赛马和永宁也正在进行项目认证，拟在2010年再新上日产5000吨，、2500吨生产线，而新建新增项目建设远远超过落后产能的淘汰速度。2010年大家对市场及竞争有共感，竞争的主体是价格，但我方认为在银川市场上大水泥只有赛马和瀛海两家，我们的竞争不应是比价格，恶意竞争而是应从销售竞争走向销售协同，共同维护目前市场上难有的有序格局。09年银川市场上的几家水泥厂生产总量达350万吨左右，赛马150万吨，瀛海43万吨，永宁建成52万吨，军浩兰粉磨站20万吨，贺兰金山30万吨，宁东两家粉磨站及周边其他县市进入银川市场水泥共预计40万吨，因去年各区域市场水泥均出现紧俏，外省市调入水泥也均有限，只有内蒙部分厂家大小水泥进入我区市，水泥市场需求主要以基础设施建设为主，其中房地产开发，新农村建设，公路建设用量较大，其次一些大项目建设也是水泥的另一主战场。房地产因近两年价格一路上扬，各开发商力度较大，尽管据调查银川商品房闲 置率近30%，但因利润可观，建房热潮仍如火如荼；09年银川商混市场共计用水泥近100万吨，且有继续上升的趋势。两种型号水泥市场消化量平分秋色，赛马和瀛海做42.5，其他小厂家全部主投32.5水泥市场。2010年虽水泥产能大增，个别厂家也分别在冬季从平凉、山西等地调入熟料以备2010年之需，经我方调研分析，2010年水泥在上半年仍会是一个比较紧俏的市场。因09年跨年度工程较多，加之今年的新农村建设，基础道路建设步伐仍会加快，尽管中央三令五申强调给房地产打压，但因宁夏的房价在我国各中大城市仍属偏低价格，建房热潮不会一下冷却，但各方面反馈的信息也不是十分乐观，抑制房价，紧缩银根等政策的出台，定会使一些未开发或是资金不到位的房地产商等待观望。今年，集团下达银川公司生产任务43.8万吨，我方销售量也只是区域市场上的冰山一角，尽管已迈入大水泥品牌，但市场份额却一直无法显现，这也是近几年影响我方品牌迅速提升的软肋。尽管今年预计8月份天琛可以出水泥，但从我方认为到时局面已定，无法改变目前市场的营销格局。目前，我方水泥从结构及品种上应予以更大的调整，即多4少3，多散少袋。从冬储水泥的订购上也已看出，我方袋装42.5已具备25万吨以上的格局，散装42.5今年也会突破20万吨，消化全年产量问题不大，但如何应对下半年天琛水泥的销售却是“迟到的春天”，上半年我方订水泥数量多无法保证供应，也只能将一些有意合作的客户拱手让出，而赛马2500吨新线投产完全可以弥补银川市场上的空缺，待下半年我方再做工作估计比较被动。去年，我方价格紧跟赛马，甚至持平，今年我方价格在 赛马增量下已不具优势，甚至会出现以往10-20元的差距，前2年市场紧俏，我方抓住时机，在使用方无奈的情况下被动接受我方的硬性价格，如不接受会影响其正常生产。今年却不然，赛马2500吨新线每天可新增3000吨水泥，填补市场，而我方的品牌、质量又使我方在竞争中不具有硬性优势。而赛马排斥经销商的政策又使我方与经销商队伍结成了同盟，但在大客户、大项目、商混站方面，我方优势明显不及对方。而今年我方的主攻目标是42.5R，一是利润高，二是已站在高利润区域，与其他厂家划分了等级界限，这与经销商队伍在市场上发挥相当的作用是分不开的，宣传企业名牌、不进行赊欠，在利益的驱动下会千方百计去公关客户；而散装客户的发展更加有利于我们的成长壮大，06年之前，我方基本出不了多少散装水泥，只有公铁两个项目部每年做一点，而08 09年我方积极主动与商混合作，在两年的合作中也确定了一些客户，给别的厂家、大客户、大项目一个最起码的认识，我方的水泥完全可在大项目中使用，但我方07年底灵武事故使我们的信誉大打折扣，设计院指定水泥时只用赛马，又使我方销售工作举步艰难，有些单位使用后报资料竟“换梁换柱”，我方水泥何时真正在一些大项目重点工程上从地下堂而皇之地步入市场还需我们的共同努力，提高我们质优的产品。近日，赛马有关人员讲今年给较大的商混站以低于去年价10元的优惠政策签订合同，也就是368元/吨，此价能否全年运行还不得而知，袋装按正常情况下上调10元，也就在378元左右，而我方冬储价格在6月份便已达到此价格（贷款+利息），如中间利润过小、持平或是亏损，那么我方 今年的冬储就不是成功的营销策略。最近我方冬储价格358元/吨，但除经销商11月份订购外，外部单位、个人或再收回贷款的经销商却无一人再订，当然这个价格对厂家，客户春节以后的使用及市场供需都是一个考验，这完全取决于赛马价格的出台及维持时间而定。银川市做为宁夏的中心，他的各方面建设均优于其他市区，做为基础产业使用最广的水泥行业更为重要，赛马做为该区域市场的龙头，他的价格和品牌及市场份额，质量等均在各厂家之首，近两年他们的业绩如日中天，加入中材后重组，扩张，资本运作已势不可挡，在宁夏而言，他们占半壁江山，从价格的控制上已实现集团统一，正是因为他们的重组整合，才使宁夏市场水泥价格出现坚挺和统一，而市场的供求紧张已使其他厂家紧跟其后，他们从自身讲品牌、质量占绝对优势，从外部讲设计、企业形象、大水泥等无形资产也占市场的很大份额，从08年汶川地震后，国家对水泥标号再次提高，人们对质量更是有更高的要求，尤其是大项目、重点工程、重点部位、高层建筑、一些桥梁涵洞、高层地段建筑等特殊使用水泥也非其莫属，这些都给其销售带来了锦上添花的效果；近两年他们不与经销商合作，直接用业务员与各厂家，工地直接合作，凭借的就是他们上述的优势。赛马的营销战略仍是直供重大项目及大客户，在商混市场也独领风骚，因其有上述独特的硬件，各厂家均会第一选择赛马，市场紧张且赛马无法供应时选择我方及其他厂家，赛马却置之不理，一旦市场有变，赛马完全出招来制约商混站，如商标号水泥不供给，设计资料换梁换柱举报等，自去年赛马也新建了两个混凝土站进入商混市场，而 他们更有优势引领市场，如付款方式结算，价格上有优先发言权，其他厂家不遵守规定，他们便可以从水泥供应上给予制裁，去年已有先例。而我方做为宁夏第二，在银川市场上却是冰山一角，从各方面均不及老大赛马，尽管今年我们新建5000吨天琛项目，但毕竟是在年底投产，企业的形象、品牌也不会一下名声鹊起。这需要几年的打拼以及各方面综合提高。永宁建成和中卫胜金也已看到企业整合重组带来的航母作用，以及淘汰落后的产能带来的威胁，为了保存自己多年的产业的分得市场，他们也再次设计新上生产线，赛马也在运筹5000吨新线之事。看来，宁夏淘汰落后产能的步伐会在近两年加速，如市场发生重大变化，落后产能估计会加速消亡。

三、2010年宁夏水泥产能将会再创历史记录，下半年甚至会出现饱合状态，价格也逐步回落；一些落后产能会在政策、市场的双重压力下退出市场竞争;企业间的重组整合；自身快速壮大已成共识，销售价格不是恶意竞争而是主动融合，我方已踏入市场大水泥门槛，应积极调整品种结构和市场主攻方向（即努力公关42.5水泥出厂，加大经销商扶持力度和商混站公关），更就注重内部质量和外部服务，品牌及设计院的公关，以使我方水泥真正步入大水泥行业，并在各方面得以真正提升。

第二篇：2011年银川家装市场调研报告

银川调研报告

一、基本情况

银川市是中国十大新天府之一，位于西北宁夏平原北部，处于“呼-包－银-兰-青经济带”的中心地段，东踞鄂尔多斯西缘，西依贺兰山，自古就是丝绸之路上的商埠重镇。是新亚欧大陆桥沿线的重要商贸城市，是辐射宁蒙陕甘毗邻地区的区域性中心城市，在国家“十五”西部总体规划中，确定银川为西陇海兰新线经济带的重点发展城市。

二、行政区划及人口结构

银川市下辖兴庆区、金凤区、西夏区3个区，灵武市和永宁县、贺兰县。2009年底，银川市户籍为52.86万户，人口约155.55万人，户均人口2.94人。其中市辖区30.48 万户，人口约91.42万人。

兴庆区概述

银川市兴庆区原称为银川市老城区。是首府银川的政治、经济、科技、文化、教育、金融和商贸中心，堪称“宁夏第一区”。面积757.6平方公里，人口41万，下辖2乡、2镇、11个街道办事处，有回、汉、满、蒙等22个民族，其中回族人口8.5万。2008年，完成地区生产总值189.62亿元，同比增长11.9％，完成地方财政收入4.09亿元，同比增长46.7％。城镇居民人均可支配收入达到15951元，同比增长16.7％。农民人均纯收入达到5618元，同比增长12.5％。

金凤区概述

金凤区地处银川市中部，行政区划东起唐徕渠、西至包兰铁路、南接永宁县、北临贺兰县，总面积353平方公里，辖丰登、良田2个镇，总人口23.1万，城市化率达82%。房地产年均开发面积100万平方米以上，城市建成区绿化覆盖率达43%，2009年，金凤区完成地区生产总值66亿元，同比增长12.1％；地方财政一般预算收入1.32亿元，同比增长30%；全社会固定资产投资55亿元，同比增长10.5%；农民人均纯收入5380元，同比增长10％，城镇居民人均可支配收入14500元，同比增长12％。

西夏区概述

西夏区位于银川市西部，是银川市所辖县区之一。西夏区东起包兰铁路，西至贺兰山口轴线，南邻永宁县，北接贺兰县，总面积987平方公里，是银川市面积最大的市辖区。总人口约24万人，其中农业人口约4万人。

（四）经济发展概况

2010年实施市级重点建设项目30个，完成投资62亿元；实施30个投资亿元以上工业项目，完成投资300亿元，增长30%；完成房地产投资160.82亿元，增长66.8%。全年争取中央、自治区项目资金11.3亿元；招商引资实际到位资金420亿元，增长19.7%，中粮集团等11家世界和中国500强企业入驻银川。

2010年工业增加值282.72亿元，增长19.1%，增速同比提高4.9个百分点。其中新材料、发酵及生物制药产业产值分别增长60%和20%以上，“一强五优”产业占全市规模以上工业

总产值比重达90.4%。工业综合效益指数达314.67，提高51.8个点。

现代农业提质增效。2010年完成农业增加值41.37亿元，增长6.4%。各项强农惠农政策，发放农业直补资金1.6亿元。

2010年完成第三产业增加值342.63亿元，增长11%。全年旅游接待人数和旅游收入增长20%和31%。

四、城市规划

2011年至2020年，终期人口达到130万人左右，城镇建设用地控制在185至195平方公里，中心城区用地控制在140平方公里。

此次规划提出，在宁夏的核心地区形成都市圈，以银川为核心，以吴忠、青铜峡为副中心，依托自治区“三纵六横”公路网中的“X”型公路骨架及规划中的古窑子至青铜峡支线以及铁路规划中的包兰线、大古线与银川联络线围成的“银三角”，形成发展走廊。银川市都市圈的核心地区由兴庆区、西夏区、金凤区、贺兰县和永宁县组成。兴庆区注重突出历史文化名城地位，重点发展高层次的金融保险、商贸、信息等第三产业。金凤区突出“塞上江南”自然景观特色，依托银川经济技术开发区，重点发展高新技术产业和畜牧业、水产业，发展成为高科技、行政、信息、旅游等第三产业发展中心和景

色优美、人居环境适宜、具有现代化气息的城市新区。西夏区依托银川国家级经济技术开发区，重点发展化工、机械、建材等产业和生态、观光农业，依托集中的科技优势，发展成为大学城、科技文化中心。在生态保护上，进行流域的综合治理，规划突出银川“塞上江南”的风貌；在城市布局上形成城市组团镶嵌于自然环境之中的城市与自然和谐发展的园林化格局。

五、2010年银川市房地产市场状况

分析：

从以上数据及交易信息可以看出，房地产住宅开发主要集中于银川市内。银川的发展方向以西部为主，伴随着银川市住宅居住区的不断分散与扩容，较为明显的距市中心较近板块居住区域逐渐形成，商业、住宅等也开始围绕这几个板块分散开来。以往商铺“扎堆”的现象也得到了缓解，目前银川商业地产已摆脱早期的单一业态，多元化、规模化特点尤为明显。近几年银川市就先后有龙盘家私城、三森美居、月星家居、红星美凯龙二期、新华商城、温州商城等一批专业市场和综合购物商厦出现，再加上许多商住楼下的街边营业房，万达广场、绿地21城、逸家财富广场、万商国际汽车城等一时间销售均达到了空前规模。因此主要城区住宅仍是土地开发市场的主力军，目前而言市场的需求还是很大的。

家装公司现状与卖场情况

城市人家

城市人家装饰公司2006年进驻银川市场。截至至今在银川有3家店面，分别是高尔夫店、宝塔店和民族南路店。其中民族南路店是城市人家旗舰店，营业面积达5000平方米，店面两侧为银川较大的建材城，光耀美居还集中中高端等住宅楼。经营场所分为负一层和三层，每层约2500平方米，其中二层为酒楼，负一层为华杰美居，三层为设计部及行政办公室。合作品牌齐全，有诺贝尔、LD、恒杰、法恩莎、浪鲸、惠尔、生活家、友邦、海尔等国内一线品牌。以100平方米为例，基础装修价3万元左右，大包价约为8万左右，24%的管理费，年产值约2500万。主要宣传途径有银川晚报、公交车身、户外广告等，其中晚报年费用30万。

业之峰

银川业之峰于2005年8月18日成立，是业之峰集团公司第68家特许加盟公司。位于金凤区新昌西路，门店周边主要集中小型餐饮，通信，电力，比较僻静，除了附近的居民出没，几乎没什么人流，银川业之峰仅一家店面，营业场所为小区底商，上下两层，约1000平方米，以基础装修为主，没有合作与材料商合作，采用陪同客户到卖场选取材料的销售模式。100平方米为例，基础装修价4万元左右，大包价约为10万元左右，每平方米40---150%的设计费，年产值约1500万。主要宣传途径有银川晚报、公交车身、户外广告等，其中晚报年费用20万。

昌禾家居

原昌禾装饰业务范围涵盖家居装饰设计与施工、完整家居产品（整体卫浴、整体厨房、整体木作、整体软饰）设计与生产等相关范畴。成立于2004年，仅一家店，是银川本土企业，位于市金凤区正源南街。经营场所分散，分为三个场地，其中办公区为低端写字楼上下两层约900两层，展厅距办公楼约20米处，上下3层约3000平方米，展厅产品齐全，木门、洁具、地板、瓷砖、厨房、卫浴壁纸、衣柜、五金等均是国内一线品牌，在展厅侧面还有3个小型的瓷砖展厅，每个瓷砖展厅约平均80平方米，每个瓷砖展厅约有3个品牌。以100平方米建筑面积为例，基础价格约3万元，大包价格约8万元，每平方米收取30-150%设计费，年产值约6000万—7000万元左右。税金20.8%。主要宣传途径有公交车身、银川晚报、电台广播、宁夏卫视，其中银川晚报年投入10万元。

嘉德鑫瑞

嘉德鑫瑞装饰成立于2008年，位于光耀美居4楼，营业面积约1000平方米，其中展厅约800平方米。经营 3种套餐，288经济套餐、388精致套餐、588精美套餐。以银川低端消费群体为主，搭配的材料比较品牌比较杂，知名度较高的材料品牌约三个，分别是生活家、法恩莎、大自然。在旺季时平均月签单约30户左右，年产值约1000万，每平方米设计费30—80%，广告宣传以银川晚报为主，少量的公交车身广告和户外广告。

诚达世家

诚达世家成立于2009年3月，是银川当地的低端企业，位于民族南路康乐家私5层，营业位置是以前元洲装饰的总部，营业面积月1000平方米，其中展厅约800平方米。经营 3种套餐，198经济精装套餐、268精致精装套餐、388精美精装套餐。材料搭配与嘉德鑫瑞相识，知名材料品牌很少，仅有生活家、法恩莎、蒙娜丽莎。年签单约250户，2010年产值约1200万，12%的税金。主要宣传途径有银川晚报，公交车身，其中银川晚报年投入30万元。

瑞博文

瑞博文于2008年进入银川市场，隶属北京瑞博文的直营分公司，位于光耀美居5楼，营业面积约2500平方米，其中展厅约2000平方米。经营3种套餐，269精美套餐、369时尚套餐、568豪华套餐。主要合作品牌有：生活家、箭牌、恒杰、惠尔、北美风情、惠达、立邦、维可陶、西蒙。年产值约1200万，每平方米3%的设计费，12%的管理费，3%的税金。

广东星艺

星艺装饰于2009年8月进入银川，位于名族南路，营业面积约200平方米，办公人员以南

方人为主，约有30余人，以轻功辅料为主，没有合作与材料商合作，采用陪同客户到卖场选取材料的销售模式。100平方米为例，基础装修价3万元左右，大包价约为7—10万元左右，每平方米30---400%的设计费，年产值约800万。近期办公场所将搬进光耀美居中心4层，营业面积约400平方米。

同业综合对比表

建材市场部分相关数据

第三篇：销售部分析报告

销售部分析报告

及下一步工作思路

公司领导：

按照公司统一部署，业务一部将经营重点放在了外部市场的开拓上。在外部市场竞争激烈、价格不占优势等诸多不利局面下，我们迎难而上，以百折不挠的工作态度，努力开拓外部市场业务。现将我部今年以来的经营情况及下一工作思路报告如下，请公司领导审阅。

一、经营完成情况

截止目前，我部共计完成沥青销售xx吨。其中：向xx市政公司销售基质沥青xx吨、岩改性沥青xx吨，向xx市政公司销售基质沥青xx吨。钢材共计完成销售xx吨。其中：向集团公司科研综合楼项目销售xx吨，向xx高速公路项目销售xx吨,向济南市政公司销售xx吨。另外，在公司领导的大力支持下，我部已经成功争取到置业公司承建的xx职工宿舍楼项目的钢材供应工作，全部用量约为xx万吨，预计今年十一月份开始供应。在业务营销过程中，我们遵循“款到发货”的结算方式，使得每一笔业务都实现了及时回款。另外，在积极开拓新业务的同时，我们还积极催要老业务欠款，确保了新老业务货款都得到了及时回收，大大降低了公司财务费用和经营风险。其中，我部今年以来的新业务共计 1

回收货款3257余万，实现了货款回收的百分之百；老业务方面，经过积极协调，从xx养护公司回收货款1500万。

截止目前，我部共计实现销售收入xx万元，其中沥青业务实现销售收入xx万元，扣除成本支出xx万元，沥青业务实现毛利xx万元；置业公司钢材业务实现销售收入xx万多元，扣除全部成本费用支出xx万余元，可实现纯利xx万多元；xx市政公司钢材业务实现销售收入xx万多元，扣除成本费用支出xx万元，可实现纯利xx万多元；xx路钢材业务目前还没有进行结算，就已发生供应量测算，可实现纯利润约xx万元。综合计算，截止目前我部共创收利润约为xx万多元。经营形势比较困难，距离完成经营目标任务相去甚远。

二、两点制约因素

（一）没有了内部市场这一主要业务的支撑。年初，公司对内部市场的业务经营权限进行了调整。在内部市场经营方面，我部除继续经营前期延续过来的一些业务外，将不再经营内部市场业务。失去了内部市场这一主要业务的支撑，致使我部业务量出现了大幅下降，而现有内部市场业务主要是钢材业务，以服务为主，利润微薄。集团公司综合科研楼钢材供应业务，置业公司允许的利润水平起初仅为xx万元，经过努力协调，使该笔业务利润增加到xx余万元。xx高速公路钢材供应业务，根据合同约定，公司预计可实现的利润

也仅为两年xx万元。

（二）开拓外部市场产品价格不具竞争优势。按照公司工作部署，我部将工作重心着力放在了在外部市场的开拓上。虽然我部做了很多工作，取得了一定成绩，但是外部市场竞争激烈，产品价格透明，而我们的产品不具价格竞争优势，致使外部市场业务拓展比较困难，没有取得预期的成绩。拿我们的主营产品——沥青来说：年初价格为xx元/吨，而目前价格仅为xx元每/吨,价格不升反降，有悖于往年的价格走势。供大于求的局面导致商家竞相压价，市场竞争愈发激烈，致使沥青市场价格持续走低。而我公司今年的沥青采购存储成本高，再综合代存费、运费、财务费计算的话，每吨沥青成本高达xx元，比市场平均价高出了xx余元，根本不具任何竞争优势，致使外部市场开拓举步维艰。

三、下一步经营形势及应对工作措施

距离年终还有两个月的时间，而且随着冬季的到来，好多公路施工都会停滞下来，必将导致材料用量尤其沥青大幅减少。因此，下一步面临的经营形势更加严峻，需要我们提早筹划，做好两手准备，以应对严峻的形势。

（一）做好现有项目供应工作，争取以优质的服务赢得更大的市场。强化服务宗旨意识，与xx市政公司和xx市政公司的加强沟通协调，密切配合，根据工程进度，及早储备，及早调度，及时足量地做好沥青产品的供应，以优质的服务

赢得客户的认可，力争达成长期稳定合作关系。

（二）我们将业务重点放到钢材等非沥青材料的拓展上，尽可能地降低因沥青这一主要业务季节性萎缩带来的不利影响。对内，与置业公司继续深入接触，以争取到其在建工程更多的钢材供应；对外，积极与xx宿舍楼项目有关人员加强联系，以争取参与到其工程的钢材供应。同时，积极与xx各大房地产开发建筑公司进行接触，努力拓展新的外部市场。

（三）以开创性的营销工作，实现内外市场业务的新拓展。我部将创新产品营销思路，不断拓展产品经营范畴，积极谋求产品直接代理权，努力降低产品采购成本，提升产品价格优势，为外部市场开拓夯实产品基础。同时，加强内部员工的培训，努力提高业务技能，充分调动部门全体员工积极性，广泛采集、跟踪内外市场工程建设信息，主动跟进，积极营销，不断拓展新的业务。

根据目前业务情况，结合未来市场预期。经过综合分析测算，我们预计第四季度能再创收利润约xx万元。

四、两点工作建议

（一）作为一个以贸易为主的企业，千方百计降低产品采购成本是确保市场竞争力的根本。如果采购与销售各自为政，不能集中内部资源、实现资源共享，造成了资源的严重浪费，无形中增加了经营成本，降低了产品价格竞争力。建

议公司在采购环节实行统一管理、统一实施，形成数量规模优势，提高谈判筹码，以利尽可能降低采购成本。

（二）公司内外市场业务管理与业绩考核没有区别对待，再加上内外市场部门人员没有最终明确，导致部门工作安排相互冲突，不能充分调动相关人员的积极性。建议公司在尽早明确各部门人员的基础上，实行内外有别的销售激励政策，以利充分调动业务相关人员的工作积极性。

业务一部

日期

第四篇：市场调研报告分析

关于在兰州高校投放投币自动咖啡机可行性研究调查报告 前言：随着经济的发展大学生群体的消费水品在不断地提高，饮品已成日常消费的一部分，尤其是对追新且学业紧张的大学生而言，消费投币式自动咖啡机提供的饮品是不错的选择。投币式咖啡机在兰州的大学校园里几乎还是个空白，市场前景良好。本报告结合调查后的数据资料对目前在兰州高校投币自动式咖啡机的可行性和存在问题及原因等进行了相关分析。

调查背景：随着大学生消费水平的不断提高以及受西方文化的影响，国内有很多高校都纷纷设立了自动投币咖啡机来方便学生的需求，但是目前主要集中在沿海等发达地区的高校，内地相对较少，特别是兰州市高校更是没有设立过自动投币式咖啡机，为了了解自动投币咖啡机再兰州高校设立的可行性，我们认真做了调研分析报告, 针对性地提出了其存在的问题并探讨了相应的对策, 以供相关高校进行参考。

建议：

调查的组织与实施

1、调查的时间和地点

本科研小组认为安宁区是兰州的大学集聚地，比较具有代表性，因此，我们在2014年6月初对安宁区西北师范大学、兰州交通大学等几所高校进行了实地调研和相关访谈工作。

2、问卷的发放与回收

本次调研在结合实地考察的基础上形成问卷，采用问卷调查法，在校园共计发放了100份调查问卷，其中有效问卷100份，问卷有效率为100%。

3、调查对象

本次调查主要针对安宁区几所所高校学生，女生占到了总人数的63%，男生人数占了调查总人数的37%.问卷数据分析

1、被调查者性别分布直方图

2、被调查的身份分析

3、被调查者每天零花钱多少的直方图分析

4、是否购买饮品所占比例分析

5、购买者喜欢的饮品种类分析

8、替代饮品的所占比例分析

10、对于投币自动咖啡机设置地点分析

12、被调查者对咖啡喜好程度分析

11、对使用自动投币式咖啡机的原因分析

13、希望所设自动投币咖啡机提供饮品种类分析

针对兰州市高校设立自动投币咖啡机的一些建议

1、注重自动投币咖啡机的选择

目前市场上自动投币咖啡机种类相对较多，各高校在选择自动投币咖啡机的时候应该从价格、质量、维修间隔、售后服务等方面作出一个合理的比较，选择适合自己学校的咖啡机，保证整个自动投币咖啡机项目的顺利实施。

2、在满足学生需求的同时要注重盈利性

在兰州市高校自动投币咖啡机在满足大学生需求的同时一定要尽可能实现盈利，衡量自动咖啡机是否可行的一个标准就是能否实现盈利，如果该项目不能盈利，那么意味着此投资项目的失败。所以在经营时一是要注意经营方式的选择，二是要注意盈利模式的选择。

3、重视周围竞争对手的情况，适时调整经营方式

在兰州市高校设立自动投币咖啡机的主要竞争对手就是学校周边的奶茶店、咖啡屋或者其他饮品店等，一定要随时注意竞争对手的经营状况的变化，敏锐把握市场发展方向，适时对消费群体进行相关调查和深入访谈，调整经营方式，以期在竞争中取胜。

4、注重饮品质量和饮品安全

精美的包装可口的口味和安全有保障的产品质量是得到消费者欢迎和在校园内争得良好的口碑的关键。只有不断满足消费者的需求才能实现盈利。

第五篇：银川商业地产分析

第一部分：银川市区域经济发展概述：

一、近几年经济发展概况：

2010全年实现地区生产总值763.26亿元，同比增长14.8%，是“十一五”期间增速最快的一年，位居全区五市之首；完成地方财政收入137.27亿元，其中：一般预算收入64.13亿元，增长45.6%；全市全社会完成固定资产投资648.69亿元，比上年增长31.8%，高于全区同期增速0.9个百分点。其中，第一产业完成投资10.48亿元，增长10.6%；第二产业完成投资282.59亿元，下降2.5%；第三产业完成投资306.19亿元，增长74.1%。社会消费品零售总额225.14亿元，增长19.8%；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到17073元、6160元，增长8.6%和14.3%，多项经济和民生指标创历史新高。

二、三大产业发展状况概述：

现代农业加快发展，新农村建设有力推进。全年完成农业增加值41.37亿元，增长6.4%。落实各项强农惠农政策，发放农业直补资金1.6亿元。全面启动建设29个现代农业示范基地，新增设施园艺面积4.9万亩，总量达29万亩，成功举办第二届中国（宁夏）园艺博览会；奶产业平稳健康发展，奶牛存栏量达到13万头；建设16个粮食创高产示范区，粮食总产达93.99万吨。露地瓜菜、长红枣、酿酒葡萄、花卉产业规模和效益进一步提升，清真牛羊肉、“适水”产业加快发展，有机大米、种子产业迅速起步，优势特色产业区域化布局基本形成。累计流转土地面积21万亩。实施科技特派员创业项目216项，农业科技人员下基层的比率在80%以上。培育28家龙头企业扩规升级，组织41家企业开展“村企互动”，创建农民专业合作示范社30家，认证绿色、有机农产品16个。建成新世纪农产品冷链物流中心等一批重点项目，新增冷藏保鲜库5万平方米。农业机械化、信息化全面推进。工业经济较快增长，产业竞争力不断提高。全年完成工业增加值282.72亿元，增长19.1%，增速同比提高4.9个 百分点。能源化工产业加快推进，下游产业迅速发展；机械装备制造业协作配套能力明显增强，新能源及装备制造业异军突起，光伏发电、风电初步形成产业链；组 建羊绒产业技术创新战略联盟，品牌战略深入实施；清真食品和穆斯林用品产业市场开拓力度加大；新材料、发酵及生物制药产业产值分别增长60%和20%以上，“一强五优”产业占全市规模以上工业总产值比重达90.4%。工业发展空间布局进一步优化，在宁东设立“飞地工业园”，临河综合项目区C区基础设施建设顺利推进，经济技术开发区及德胜、望远、灵武羊绒等园区产业集聚效应初步显现。企业技术改造和新产品研发加快推进，30个重点技改项目进展顺利。工业综合效益指数达314.67，提高51.8个点，工业经济运行质量明显提升。服务业蓬勃发展，聚集辐射作用明显增强。全年完成第三产业增加值342.63亿元，增长11%。亲水商业广场、凯宾斯基酒店、建发现代城等项目建成投用，大连万达、华润万家、世纪金花等知名商企进驻银川。空港、陆港、银川物流港等物流重点项目进展顺利，国家A级物流企业达到10家，我市进入全国首批流通领域现代物流示范城市行列。总部经济和会展业蓬勃发展，总部企业达到82家，主办第十三届房地产交易博览会暨家居婚庆博览会、第四届清真美食文化节等大型展会18场次，荣获“中国清真美食文化之都”。创意、软件动漫和服务外包等新兴产业加快发展，成功举办“创意银川2010”设计节，建成“801”创意产业园，软件动漫产业产值增长20%。运动休闲城市和旅游目的地建设步伐加快，市民休闲场所不断增加完善，开展了龙舟赛、市民健步走等主题活动，成功举办第三届贺兰山岩画艺术节、第九届中国银川国际汽车摩托车旅游节等重大节会，银川代表队在法国赢得“城市之间”国际总决赛冠军，我市入选2010“中国10大休闲城市”，全年旅游接待人数和旅游收入增长20%和31%。家电、汽车、摩托车下乡深入开展，城乡消费持续升温，消费总量迅速扩大。

三、未来经济发展概述：

2011年银川市将进一步科学推进经济发展，确保工业增加值、服务业增加值和社会固定资产投资总额在“十一五”基础上翻一番；加快转变经济发展方式，更加注重优势特色产业培育，强力推进新型工业化，大力发展服务业特别是现代服务业；着力保障和改善民生，加快完善教育、医疗、社会保障等基本公共服务体系，强化工资收入分配调节等。使全市全年的地区生产总值预期增长12%以上，地方财政一般预算收入增长15%以上，城镇居民人均支配收入和农民人均纯收入增长10%以上。“十二五”规划中，银川市制定的经济增长目标是，到2015年，全市GDP达到1160亿元，年均增速为12％；地方财政一般预算收入达到90亿元，年均增长15％以上；全社会固定资产投资总规模5年累计3380亿元，年均增长20％；人均基本公共服务接近全国平均水平，城乡居民收入分别达到2.55万元和8200元，年均分别增长8％和7％；城乡基本养老、基本医疗实现应保尽保，全市普及高中阶段教育。

第二部分：银川市房地产开发投资概述：

一、近十年银川市房地产投资发展概况：

2010年，银川市房地产完成开发投资160.82亿元，比上年增长66.8%，占全社会固定资产投资比重为24.8%，成为拉动全市固定资产投资快速增长的主要动力，随着现代化区域中心城市和“两宜”城市建设的步伐加快，银川市房地产业得到快速发展。

二、近十年房地产投资占固定资产投资比重

根据以上图表可以看出房地产占全市固定资产投资的比重在四分之左右，从此可以看出银川市房地产在政府经济中的支柱作用非常明显。

三、银川市房地产发展简述： 08年下半年，受大环境的影响，银川房地产市场出现了“房产商固守不降价，消费者持币不购房”的现象，由于银川市房地产企业自身的特点，加上银川区域中心城市辐射功能的进一步增强，09年银川房地产市场提前度过“低谷期”，且市场出现前所未有的繁荣，价格大幅攀升整体市场供销两旺。2010年初，房地产紧缩型调控拉开大幕，关于“遏制房价过快上涨，抑制投机性需求”的调控政策密集发布，其尤以4月17日出 台的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，调控力度之大，堪称史无前例。一时间，住宅市场观望气氛明显加重，而商业地产市场却逆市小幅涨 价。伴随着银川住宅产业的红火局面，商业地产的发展也是异军突起，发展迅猛，尤其以今年更为凸显。在刚结束的第二届中国西部(银川)房•车生活文化节上，既有万达广场、绿地21城等全国商业地产大鳄开发的项目,也有逸家财富广场、星月天地等本土企业带来的力作。项目类型包括公寓、写字楼、大型商场、购物中心，以及家居、汽车、医药等专业经销市场。根据银川市的房价结构比例来看：土地费用占30%至35%，建设成本占40%至50%、各种税费占8%至9%，管理费占1%至2%，开发商利润占10%至15%。可以说，银川房地产市场“泡沫”不大，也就是说银川房地产市场还相对安全，加之银川作为500公里半径内的区域中心城市的辐射能力明显增强，所造成的刚性需求还是比较大。随着中央积极的财政、稳健的货币政策、银川市交易政策的实施，银川房地产市场会继续处于平稳缓涨期。

第三部分：银川市商业地产市场分析：

一、商业地产起源及分类

起初，人类还没有认识到商铺的价值，只是为了方便交易商品，当这种交易平台随着商品交易的活跃，其自身价值也被人类发现，特别是土地私有化产生以后，长期占 领一个好的地段来进行商品交易可以促进交易量，获得商品交易利益最大化，人类就步入了封建社会。土地包括在土地上的建筑就成了封建王朝世袭的宝贵财富，封 建主除了占有商品，还占有了从事商品交易的土地，其中包括商铺。工业化的产生标志着资本主义的到来，特别是土地可以自由买卖打破了封建王朝的世袭制度，体现了资本主义的先进性，从此，土地成为商品，附和在土地上从事商品买卖的建筑，其价值被资本充分开发利用。

在某些区域，资本开发的地上建筑的价值远大于在此建筑物内从事商品交易所产生的价值。资本充分利用了土地和建筑物的稀缺性，充分利用了稀缺后无法估量的价值 空间，充分利用了这种空间的聚合力和想象力，把有形的空间变成无限的利润了，甚至成了其无数年以后，用来进行更大交换的筹码（现在无法判断其动机）。这就是商业地产的雏形。

1、商业地产及类型划分

商铺分类：从商铺的概念可以看出，其范围极为广泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究。

1.1按照开发形式进行分类：

（1）商业街商铺

商业街指以平面形式、按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材街、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。

（2）市场类商铺

在这里，“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。

（3）社区商铺

社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。

（4）百货商场、购物中心商铺

百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。（5）商务楼、写字楼商铺

商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。商务楼、写字楼底商商铺项目经营业态主要包括服装专卖店、超市、便利店、咖啡店、特色餐饮、银行、美容美发店、旅行社、机票代理、干洗店、彩扩店、国际诊所、娱乐项目等，其定位通常为中高档消费者。（6）交通设施商铺

交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。1.2商业业态的分类的基本特征：

商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场（主题商城）、专卖店、购物中心和仓储式商场等。各主要业态选址和经营特征如下：(1)、百货店

百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。A、选址在城市繁华区、交通要道。B、商店规模大，营业面积在5000平方米以上。C、商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。D、商店设施豪华、店堂典雅、明快。E、采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。

F、采取定价销售，可以退货。G、服务功能齐全。(2)、超级市场

超级市场指采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。

A、选址在居民区、交通要道、商业区。

B、以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。C、商店营业面积在1000平方米以下。D、商品构成以购买频率高的商品为主。

E、采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进行。F、营业时间每天不低于11小时。G、有一定面积的停车场地。(3)、大型综合超市 大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。

A、选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。B、商店营业面积2500平方米以上。

C、商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。D、采取自选销售方式。E、设与商店营业面积相适应的停车场。

(4)、便利店（方便店）

便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。A、选址在居民住宅区，主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。

B、商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。C、居民徒步购物5—7分钟可到达，80%的顾客为有目的的购买。D、商品结构以速成食品、饮料，小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点。

E、营业时间长，一般在10小时以上，甚至24小时，终年无休日。

(5)、购物中心

购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。

A、由发起者有计划地开设、布局统一规划，店铺独立经营。B、选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。C、内部结构由百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。D、设施豪华、店堂典雅、宽敝明亮，实行卖场租赁制。E、核心店的面积一般不超过购物中心面积的80%。

F、服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。G、根据销售面积，设相应规模的停车场。

(6)、仓储式商场

仓储式商场指以经营生活资料为主的，储销一体、低价销售、提供有限服务的零售业态（其中有的采取会员制形式，只为会员服务）。A、在城乡结合部、交通要道。B、商店营业面积大，一般为10000平方米左右。C、目标顾客以中小零售商、餐饮店、集团购买和有交通工具的消费者为主。

二、银川市商业地产发展史

前些年，银川市先后有龙盘家私城、副食品批发市场、新华商城、银川商城等一批专业市场和综合购物商城出现，再加上许多商住楼下的街边营业房，供大于求。但近年来，随着政府把银川建设成为西部区域中心城市战略的不断实施，两个“适宜”工作的不断推进，银川商业地产在宏观调控中经受着市场的考验，银川商业地产的发展经历了从低谷徘徊到高位运行的不寻常历程，2009年以来伴随着银川住宅产业的红火局面，商业地产的发展也是异军突起，发展迅猛，尤其以2010年更为凸显，2009年 以前银川的商业地产集中区域主要以新华街商业圈为主要中心，形成了银川市最为成熟的商业区域中心。伴随着银川市住宅居住区的不断分散与扩容，逐渐形成了较 为明显的多个板块居住区域，近年来，商业地产也开始围绕这几个板块进行分散开发，不再集中于某一个区域。以东西居住板块为例：在东边的丽景湖居住板块，塞 上凝聚力、月星家居广场等多个商业地产项目已经开始投入运营；在西边的新区居住板块，目前有拉普斯水上商业广场、银川金凤万达广场、瑞银·财富中心等多家大型商业地产项目正在建设中。

综观2010年的银川商业地产市场，呈现出较为明显的4大特征： 业态呈多元化 银川早期的商业地产，经营多以单一业态为主，皆是商户通过自身经营而自觉或不自觉形成的，规划和布局比较松散，未形成特色、专业化市场。而如今，随着经济和 消费水平的提高，单一业态已不能满足消费需求，多元化业态发展成为时下商业地产的主要模式。例如，城北具有代表性的商业地产——绿地21城，它的投入运营将形成集SHOPPINGMALL、生态花园酒店、商业街、酒店式公寓、电景广场等多业态模式。管理更趋专业化

与早期银川的商业地产相比较，如今的商业地产更是朝着专业化方向发展。在银川，已有越来越多的开发商开始开发特色化、专业化商业街道。一些有实力的地产开发商已率先在此领域拔得头筹，如光耀房地产开发公司开发的光耀美居已开始在银川的家具批发行业独领风骚。规模、体量不断增大

商业地产集购物、餐饮、文化娱乐、商务办公、公寓、高档住宅于一身，在规模和体量上都有着很高的要求。与早期银川商业地产相比，近两年的商业地产无论从规模 上，还是体量上都呈逐年上升趋势，城市综合体已占据了银川商业地产的半壁江山。城市综合体对提升城市形象，增强城市的功能，提高城市的品位具有重要的提升 作用。尤其像银川这样的二、三线城市，商业地产的辐射力对城市品位的提高起到了很大作用。更多外地企业参与银川商业地产开发

与住宅产业具有同样特点的就是去年以来银川的商业地产开发中外地企业占了近五成。这些企业在为银川带来好项目的同时也带来了先进的招商模式和运营管理模式。作为自治区重点招商项目，银川金凤万达广场的开发者——万达集团就是一个在全国具有影响力的开发企业，它的进驻将为银川打造一个具有30万平方米体量的高端商业地产项目；作为中国500强前几位的上海绿地集团，以75万平方米的绿地21城为银川增添了西北首屈一指的城市综合体。此外，还有万商国际汽车城的开发者——云南鸿曦企业集团，瑞银·财富中心的开发者——浙江丽水瑞银房地产开发公司等外地企业，也纷纷在银川进行商业地产开发。

三、各类商业地产详细分析

1、商业街铺、购物广场

悦海新天地 项目介绍 银川悦海新天地建筑面积21.8万平方米；地下二层，面积为7万平方米。总投资约30亿元，工程建筑总面积28.8万平方米，着力打造集高档写字楼、高档百货、多元化特色餐饮、时尚休闲娱乐为一体的商业街。基本数据 悦海新天地地上三栋，三十九层，地下二层

主推商铺：30000/平米 均价 7500元/平方米 价格详情 公寓均价7500元，商铺起价2万元/平米 建筑面积 21.8万平方米

入住时间 预计将会在2011年6月左右交房

城区 金凤区 地址 金凤区上海路与正源北街交汇地带 开发商 银川开元投资股份有限公司

建筑类型 板楼,塔楼,板塔结合 物业类别 建筑综合体 付款方式 银行按揭贷款,分期付款 装修情况 毛坯 付款方式 银行按揭贷款,分期付款 小结：2010年 政府调控年，住宅受控之时商业地产却一枝独秀销售火爆。在金凤区缺乏大型商业地产项目的市场背景下，亲水商业广场和万达购物广场抓住市场机遇，借银川市重 点招商项目之势，在政府政策及开发商强势品牌引入带动下，这两个项目的市场认可度极高，后期市场关注度也特别高，是银川市商业地产的明星代表项目。宁夏四季鲜果品批发市场 简介：项目建设地点位于望远镇，地处银川环城高速、北京-拉萨、银川-福州高速公路、109国道交汇处，距建设中的太中银铁路望洪站25公里，交通便利，基础设施完善，非常适合批发市场建设。项目建设地点位于永宁县望远镇望远桥北，占地面积658.5亩，总建筑面积265134平方米，主要包括：

1、物流交易区：占地296.6亩，建筑面积19.54万平方米；包括农业信息服务中心、商务金融服务商厦、商务办公楼、产品展示交易厅、辅助用房、餐饮区、道路等；

2、仓储及加工区：占地361.9亩，建筑面积7万平方米，包括仓储库、加工厂房、服务用房、道路、停车场等。均价6700到6800（一期均价）项目分两期，一期已售完，二期待售

二期优惠和价格现在未确定

客户来源：东环/北环批发市场、银南、银北、部分来至陕西甘肃 宁夏望远现代金属物流园 简介：宁夏望远现代金属物流园，是由上海大学司顿物流联合规划设计，宁夏发改委审批立项，总占地面积2000亩，计划建设周期5年，投资26亿元，分三期完成。2009年—2010年为一期工程建设期。2009年6月30奠基2010年4月27日投入试运营，一期占地760亩，投资9亿元，已经建设完成的21万ｍ2的商务服务区、方管加工区，堆货场营业面积17万多ｍ2，道路21万ｍ2的现代金属物流园，已于2010年4月建成投入试运营，目前已有700多家钢材经销企业入驻，日吞吐货物量已经达到3500吨，预计到年底总吞吐量可达75万吨。分三期，一期钢材市场售完，二期三期未定，现在只售公寓小商铺。现在商铺均价7000元左右每平米

开间进深不明 面积有88㎡、139㎡、196㎡、276㎡ 小结： 2010年 是银川市房地产专业市场锦上添花的一年，不仅项目数量大增，且规模空前。从几十万平米到上百万平米不等的项目逐鹿银川市商业地产分割这块蛋糕，可见竞争激 烈程度不同寻常。从专业市场的发展来看最初的只做市场到目前集酒店、配套办公、住宅、商业、主题市场等综合为一体的大型商业市场综合体。就销售情况来看，部分项目销售较好的原因是其宣传推广力度大，加之产品面积较小总价较低从而吸引周边市县投资者的眼球，达到热销的局面，销售手段以打折返租较为常见。

四、商业地产购买客户分析

一、投机者：

1、目的：短期内转手获利，而且一般都是暴利。

2、注重因素：较大利润、转手套现容易

3、具体内容：商业项目购买人数的多少及积极性、短期内区域的发展规划

4、获利方式：转手

二、投资者

1、目的：中长期获利。追求一定期限内投资保值、增殖和长时期的稳定的投资回报。

2、注重因素：稳定的投资回报、资产增值

3、具体内容：区域内的租金水平，整个商业项目的经营状况，区域发展规划、考虑出租率的情况，租金升降等等

4、获利方式：主要是出租，适当时候考虑转卖。

5、投资回报率：通常住宅的投资回报率在5%左右，而商业地产（商铺）一般在10%左右，投资回收期限为8—12年。最方便的投资回报率计算方法： R=M/P

R为投资回报率

M为年租金

P为总投资额 举例：某10平方米的商铺销售总价为10万元，如果将其放租出去的租金每月是100元/平方米，请问其商铺的投资回报率是多少？ R=M/P=100*10*12/100000=12%

6、租价和售价的关系

R=P*H/(12*V)R为月租金

P为出售价格（地产使用年限或收益年限不限制）H为投资回报率

V为出租率 举例：某10平方米的商铺出售价格为10万元，假定投资回报率是10%，在出租率为80%的情况下，请问其商铺放租出去的租金是多少？

R=P*H/(12*V)=100000*10%/（12*80%）=1042（元/月）即商铺每平方米的月租金是105元。

三、经营者

1、目的：获取经营场所，主要通过商业经营获取利润，避免因交纳租金而让商业利润流失。同时也有保值增值的想法。

2、注重因素：是否适合自身的商业经营。

3、具体内容：商业氛围及成熟度、交通状况、人流量、区域购买力水平、区域发展规划、政府相关政策（税收）等等

4、获利方式：商业经营

第四部分：银川市商业地产发展趋势预测

一、自2010年4月份“新国十条”调控政策出台以来，在政策和市场的双重压力下，住宅投资前景预期不甚明朗，银川市房地产市场住宅一家独大的局面逐渐开始改变，此前一直处于次要地位的商业地产开始成为市场多方关注的热点，众房企进军商业地产，竞争将愈发激烈。

二、在流动性过剩、住宅投资受打压的背景下，资金涌入商业地产的局面在所难免，银川市近两年商业地产的火爆足以说明，商业地产在投资风险抗能上仍然高于住宅。

三、商业地产领域的盈利模式或将由当前的开发出售为主逐步向持有出租模式转变。“从国内商业房地产市场发展情况来看，散卖后放任业主或使用者自营的方式早已证明是失败之举，商业物业的成功经营必须建立在企业有自营商业体系的基础上，再辅以紧密的商家联盟，作为商业物业开发成功标杆的万达企业便是最好的明证。

四、行业规模化和专业功能化方向发展将更加深入，外地品牌企业进驻，促使银川本地房地产开发商提高自身操控管理水平，走规模化、专业化、精细化可持续发展之路。

五、行业的专业化趋势越来越明显，行业分类越来越细。市场竞争的日趋激烈，迫使很多商品交易市场不断向生产领域延伸，以利于畅通供应渠道，掌握优质货源，减少流 通成本，依托产业基础，确立价格竞争优势。这将导致各类市场之间在经营范围和产品品类上的分化和区隔越来越细，集中销售某一类别或某一区域的，甚至是某些 品牌的商品，以求通过特色经营，获得最大的辐射广度和强度，占据最好的区位优势。这在珠三角、长三角等地区已可以明显看出，除了传统批发市场外，许多内地 综合市场或零售市场中一小类的商品，如纺织、五金、玩具、酒店用品、包装机械、农产品、美容化妆品、眼镜等在珠三角、长三角已发展成为非常专业、规模庞大 的产业集群链专业批发市场。

六、运营和交易方式将向信息化与集约型转变。其实批发市场不是简单的商品中转站，必须具备“商品集散、财务结算、信息传播和价格形成”四 大功能。因此，未来将围绕上述四大功能的实现来进行完善，逐步把批发市场建成商品的集散中心、信息中心、价格形成中心和统一结算中心。走出干篇一律的摊位 制对手交易模式，网络信息技术的广泛应用，对摊位制经营为主的传统交易市场将产生根本性影响。把连锁、代理、配送、拍卖、信息互动等现代营销方式引入批发 市场，大胆探索网络交易、仓单经营等符合批发市场运作的现代交易方式。

七、复合型商业业态的出现。当越来越多的网上交易与线下实体进行结合，当超市中出现越来越多的专卖店，我们有理由相信，传统的业态划分的界限越来越模糊，对于业态的定义也越来越不清晰。“单一性”市场，将受制于“多元化”消费，“美食汇”、“婚纱城”、“钻石城”等“集中式商业地产”将出现萧条，原因也许很简单：这些商业市场无法实现让消费者“同时消费”的目的，同一项目下的商家无法彼此分享客户资源，商业本身的吸引力就会逐步降低。当一家有特色的餐饮门店，足以和整个“美食城”相抗衡时，商家也许会感到目的性消费的可怕。与此相反，“小吃街”、“婚庆市场”、“花鸟鱼虫市场”等可以提供消费者“多元化消费”的场所仍会生意兴隆。在竞争如此激烈的市场中，每个商家必须为自己寻找可以将“规模”发挥到最大的场所。

总体来看，由于目前银川市的商业房地产市场尚未完全成型，刚刚从一个低谷爬升起来，可以预计未来商业地产的发展将迎来黄金时期，但是考虑到商业地产复杂性和 要求明显高于住宅，因而短期内商业地产的发展还存在诸多的困难，特别是开发运营管理上与住宅领域的巨大差距，将直接关系到商业地产开发成功与否。在这方 面，开发商不妨借鉴万达集团通过房地产的综合开发，将公寓住宅、高级酒店、高档写字楼、商业中心融合在一体，打造一个商业中心，通过大手笔的开发建设，创 造一个核心商业区域。同时做商业地产，不应像住宅那样盖好后卖掉即完事，还应该努力做到包括招商、营销、规划、管理等细节与项目本身相匹配。