万科青年置业计划解决方案及轻松置业实施细则

第一篇：万科青年置业计划解决方案及轻松置业实施细则

万科青年置业计划 解决方案及轻松置业实施细则

前言

中国房地产市场已从07年上半年的快速发展阶段，转变至现在的理性回归阶段。反映在市场上，销售价格、成交量都有所回落。自07年年底，为规范地产市场，调控政策频降，而对于首次置业的刚性住房需求，国家却是扶持和发展的态度。

根据万科市场研究部对住宅与人口的专案研究发现，中国人口增长出现过两波婴儿潮，这两群人被称为三高人群，他们升学压力大、就业压力大、找工作难。第一波人群目前处于36-46岁的年龄阶段，正处于小孩入学、改善家庭居住条件的二次置业期。

第二波婴儿潮是在19岁-24岁之间，也处于买房结婚或者工作购房的置业关口，他们构成了武汉市首次置业的主力军。目前的情况是，他们多达到适婚年龄，市场也缺少专门为他们提供的合适房源。

根据对青年群体需求研究发现，更多年轻人如今对住宅的要求正产生巨变。例如将家庭视为成功符号和解压空间；二人世界意识增强，对于相关场所的重视等。此次客户需求调查促使我们要将现在的开发模式转向“客户需求导向”的开发模式，将主流户型面积控制在90㎡以下，建造适宜年轻人居住的房子。1

1、青年群体居住模式

首先，在功能设置和面积控制上，通过缩减交通空间、过渡空间面积，合理的配置面积，确保了主要功能空间的舒适度，有效控制了面积。

例如，一个刚刚生育婴儿的青年家庭，在家庭人员结构上需要一个具有三间卧室的住宅产品，如果购房武汉市场上传统的120平米三房产品，按5000元单价计算，将直接比90平米三房多出15万，这少去的15万大大降低了青年置业的门槛。

其次，在部分功能的设计上。90平米三房在青年群体更注重私密性的需求下，设计了三分离式卫生间。在同一个卫生间里，如厕、沐浴与盥洗是彼此独立的，既提高了空间的利用率，又保证了私密性。

而在交楼标准上，鉴于青年群体对生活经验的缺乏，不但提供万科一贯的装修交付，同时还配置玄关收纳系统，衣物收纳系统等，全面系统的考虑青年人的使用需求。

2、青年居住系统解决方案

通过调查分析此类人群的居住及生活需求，以此作为“青年置业计划”的基础。它包含了从规划、户型、装修，乃至到配套或物业服务上都是专门为青年人所设计产品特点，具体为“轻松置业”“轻松入住”“轻松生活”三个环节。

轻松置业

根据要求第一季推出活动为青年置业计划，主要体现在“轻松置业”上。根据调查结果，青年家庭的财务积蓄期有限。青年人购房的首要问题就是首付款，首先解决青年人的置业门槛问题。

解决方案

 联手各大银行，提供最高2成、最长30年的按揭贷款办理，符合条件者还可申请下浮15%的优惠利率。

 设立一千万青年置业资助金和新婚礼券活动，直接降低青年人置业门槛。

 7大还款方式：合力贷、停本还息(延付宝)、自由还款、延长贷款年限、青春无忧还款方式、固定利率轻松提前还款（详看实施细则）

轻松入住

为参与活动的青年置业者，提供符合青年人需求的装修标准，联合相关家电家私知名企业提供相应服务，以帮助青年人“轻松入住”；在入住之后，物业服务也将有别于传统的物业服务内容，出具类似于送餐、定期清洁房屋等适合青年人的物业服务内容。

轻松生活

最后，活动为消费者所提供的是一个全方位的置业方案，包括了万科前期筹备的规划、建筑环节，也有我们现在推出的轻松置业环节，后续我们还会推出为青年群体量身定造的系列活动。

青年置业计划解决方案

一、协调工作与生活

现状：年轻人的工作与生活密切结合，生活中心以工作地为圆心向外扩散。他们往往希望工作地点与生活地点能足够接近，不仅便于上下班，更使结交朋友变得容易。

方案：城市中央商务区、高新产业园区、工业区是城市青年群体的高密度聚集地区。万科青年置业计划的重要原则之一是选址围绕在青年人群就业集中的各类经济产业区域周边，为青年群体提供专属的生活社区。

二、交通便捷

现状：20-30岁的年轻人习惯于乘坐地铁、公交等方式上下班，即使部分人拥有私家车，但出于养车费用和效率等考虑也不一定能完全摆脱公共交通。居住区周边公共交通是否发达，尤其是否有轨道交通，对青年人购房的影响非常大。

方案：万科青年置业计划的重要原则之二是项目选址区域可依托快速交通干道、城市捷运系统构筑成的道路交通网络，迅速沟通各类经济产业区域或城市交通换乘中心。

三、医疗保障

现状：年轻人中总是流行着公司“把女人当男人使，把男人当牲畜使”的说法，说明工作压力大已经是普遍的现象。同时，现在的年轻人对健康也有了更深刻的认识，开始懂得一边应付高压力的工作，一边保护和增进自身的健康水准。

方案：万科青年置业计划的重要原则之三是选址区域必须具备系统的医疗机构，可为居住者提供必要的健康保障。

四、保障学习

现状：毫无疑问普遍受过良好教育的青年人对下一代的教育一定不会忽视。同时，在激烈的社会竞争中，年轻人毕业后继续学习“再充电”也是普遍现象，这都需要在居住区域有良好的教育资源。

方案：万科青年置业计划的重要原则之四是项目周边或者项目内部设施必须具备体系化教育机构，包括从幼儿园、小学、中学到大学，一应完善的教育设施体系。

五、餐饮商业

现状：年轻人的生活少不了购物和美食，很多时候，小区周边有个好商场、好饭店会对年轻人有强大的吸引力。

方案：万科青年置业计划的重要原则之五是项目选址区域必须具备经过系统规划、并发展完善的街区型商业设施，同时结合自身商业设施规划进行业态补充。

六、生活运动

现状：热爱运动，懂得享受生活可以说是年轻人普遍的生活形态。年轻人在工作之外排遣压力的两大法宝，一是运动，二是按摩、SPA等康体活动。

方案：万科青年置业计划的重要原则之六是项目必须设置各类较专业的运动设施或场所，并提供健康运动辅导服务。

七、居住环境

现状：年轻人对环境的要求很高，从就餐到购物，再到购房，他们不一定注重所买商品本身价值几何，却一定对环境要求多多。

方案：万科青年置业计划的重要原则之七是项目的环境营造不仅提供立体化的绿化自然环境系统，并利用不同造园手法提供更多的交流空间，满足他们的互动沟通需求。八、一个好“保姆”

现状：很多30上下的年轻人，在工作中是骨干精英，在生活中却还是“大孩子”。他们需要一个贴心、简单的物业管理来帮他打点生活中的一切。

方案：万科青年置业计划的重要原则之八是万科物业将提供符合青年人群专属需求的服务标准，以“全心全意全为您”的服务宗旨为居住者提供全方位的物业管理服务。

轻松置业计划实施细则

与建行主要合作形式如下：

举例设定：

客户甲，男性，30岁，以下简称甲；客户乙：28岁，客户甲之妻，以下简称乙；客户丙：55岁，客户甲之父，以下简称丙)

7大还款方式：

1、合力贷：

增加主申请人的直系亲属作为共同借款人；适合于贷款人月收入低限制贷款额度或年龄较高限制贷款年限的客户。

 如：甲申请住房贷款50万元，期限25年，但甲的还款能力不足，此时，甲可以申请“合力贷”：增加乙为此笔贷款的共同借款人。

 如：丙申请住房贷款50万元，期限15年，贷款到期限时丙的年龄超过65岁(55岁+15年=70岁)，期限过长，此时，丙可以申请“合力贷”：增加甲为此笔贷款的共同贷款人，期限就在银行允许的范围之内了。

2、停本还息(延付宝)：

从贷款发放之日起一年内，客户可与银行约定延迟归还贷款本金，只按月归还利息。延付宝为还贷初期面对多方面资金需求、还款压力较大的客户量身定做，可以减轻借款人购房初期因装修、添置家俬、缴纳各项税费所带来的资金压力。

 如:甲2008年01月01日申请住房贷款款50万元,期限25年, 01月10日可以审批放款，但甲所购住房05月01日才可交房，则甲可以申请从贷款发放日(01月10日)到04月30日期间办理“停本还息”业务，即只还50万元本 7 金所产生的利息，本金从05月01日开始归还。

3、自由还款：

客户可以选择按单月还、双月还款与三月还款；可以根据自己的收入进账规律，与银行约定把还款的时间灵活控制在每月还一次、二个月还一次或三个月还一次。

 如：甲在申请住房贷款时，考虑到自己三个月发一回季度奖金，利用自己的奖金归还房贷的按揭款比较合适，则甲可以申请不采用按月贷还贷，而按三个月(非自然季)还款一次。

4、延长贷款年限：

针对已经签订借款合同、资质优良的客户，可以在原签订合同中的贷款年限上继续延长贷款年限，但总年限不能超过最长贷款年限。便于客户根据实际还款的压力调整还款年限。

 如：甲申请了住房贷款50万元，期限10年，已获银行批准且发放贷款，在还款过程中，由于某种原因，甲觉得期限太短，月还款压力太大，而20年比较合适测算下来的月还款水平比较合适，则甲可以向银行申请将期限由原来的10年延长至20年(30岁+20年=50岁，未超过65岁)。

5、青春无忧还款方式：

约定本金等额递增(通过每月增加本金还款来减少总体利息支出)；约定本金等比递增(通过每月增加还本金的一定比例的金额来减少利息支出)。

 如：甲在申请住房贷款时，预计自已的收入水平会逐渐增加，则可申请“青春无忧”还款方式：第一月还本息1000元，三个月(可多选)一递增(或递减)50元，则第四到第六月月还款1050元，第七到第九月月还款1100元，第十到 8 第十二月月还款1150元„ „以此类推，每个约定的时段月还款金额增加或减少50元。

6、固定利率：

与银行约定3年期、5年期、10年期内固定还款利率，降低利率预期增长风险。

 如：甲在申请住房贷款时，对国家近几年的利率政策有涨息的预期，为了减少自己承担的利息，则甲可以在贷款前申请执行固定利率。

第二篇：青年置业计划活动方案

青年置业计划活动方案

前言

中国房地产市场已从07年上半年的快速发展阶段，转变至现在的理性回归阶段。反映在市场上，销售价格、成交量都有所回落。自07年年底，为规范地产市场，调控政策频降，而对于首次置业的刚性住房需求，国家却是扶持和发展的态度。

根据万科市场研究部对住宅与人口的专案研究发现，中国人口增长出现过两波婴儿潮，这两群人被称为三高人群，他们升学压力大、就业压力大、找工作难。第一波人群目前处于36-46岁的年龄阶段，正处于小孩入学、改善家庭居住条件的二次置业期。

第二波婴儿潮是在19岁-24岁之间，也处于买房结婚或者工作购房的置业关口，他们构成了武汉市首次置业的主力军。目前的情况是，他们多达到适婚年龄，市场也缺少专门为他们提供的合适房源。

根据对青年群体需求研究发现，更多年轻人如今对住宅的要求正产生巨变。例如将家庭视为成功符号和解压空间；二人世界意识增强，对于相关场所的重视等。此次客户需求调查促使我们要将现在的开发模式转向“客户需求导向”的开发模式，将主流户型面积控制在90㎡以下，建造适宜年轻人居住的房子。

1、青年群体居住模式

首先，在功能设置和面积控制上，通过缩减交通空间、过渡空间面积，合理的配置面积，确保了主要功能空间的舒适度，有效控制了面积。

例如，一个刚刚生育婴儿的青年家庭，在家庭人员结构上需要一个具有三间卧室的住宅产品，如果购房武汉市场上传统的120平米三房产品，按5000元单价计算，将直接比90平米三房多出15万，这少去的15万大大降低了青年置业的门槛。

其次，在部分功能的设计上。90平米三房在青年群体更注重私密性的需求下，设计了三分离式卫生间。在同一个卫生间里，如厕、沐浴与盥洗是彼此独立的，既提高了空间的利用率，又保证了私密性。

而在交楼标准上，鉴于青年群体对生活经验的缺乏，不但提供万科一贯的装修交付，同时还配置玄关收纳系统，衣物收纳系统等，全面系统的考虑青年人的使用需求。

2、青年居住系统解决方案

通过调查分析此类人群的居住及生活需求，以此作为“青年置业计划”的基础。它包含了从规划、户型、装修，乃至到配套或物业服务上都是专门为青年人所设计产品特点，具体为“轻松置业”“轻松入住”“轻松生活”三个环节。

轻松置业

根据要求第一季推出活动为青年置业计划，主要体现在“轻松置业”上。根据调查结果，青年家庭的财务积蓄期有限。青年人购房的首要问题就是首付款，首先解决青年人的置业门槛问题。

解决方案

联手各大银行，提供最高2成、最长30年的按揭贷款办理，符合条件者还可申请下浮15%的优惠利率。

设立一千万青年置业资助金和新婚礼券活动，直接降低青年人置业门槛。

7大还款方式：合力贷、停本还息(延付宝)、自由还款、延长贷款年限、青春无忧还款方式、固定利率轻松提前还款（详看实施细则）

轻松入住

为参与活动的青年置业者，提供符合青年人需求的装修标准，联合相关家电家私知名企业提供相应服务，以帮助青年人“轻松入住”；在入住之后，物业服务也将有别于传统的物业服务内容，出具类似于送餐、定期清洁房屋等适合青年人的物业服务内容。

轻松生活

最后，活动为消费者所提供的是一个全方位的置业方案，包括了万科前期筹备的规划、建筑环节，也有我们现在推出的轻松置业环节，后续我们还会推出为青年群体量身定造的系列活动。

青年置业计划解决方案

一 协调工作与生活

现状：年轻人的工作与生活密切结合，生活中心以工作地为圆心向外扩散。他们往往希望工作地点与生活地点能足够接近，不仅便于上下班，更使结交朋友变得容易。

方案：城市中央商务区、高新产业园区、工业区是城市青年群体的高密度聚集地区。万科青年置业计划的重要原则之一是选址围绕在青年人群就业集中的各类经济产业区域周边，为青年群体提供专属的生活社区。

二 交通便捷

现状：20-30岁的年轻人习惯于乘坐地铁、公交等方式上下班，即使部分人拥有私家车，但出于养车费用和效率等考虑也不一定能完全摆脱公共交通。居住区周边公共交通是否发达，尤其是否有轨道交通，对青年人购房的影响非常大。

方案：万科青年置业计划的重要原则之二是项目选址区域可依托快速交通干道、城市捷运系统构筑成的道路交通网络，迅速沟通各类经济产业区域或城市交通换乘中心。

三 医疗保障

现状：年轻人中总是流行着公司“把女人当男人使，把男人当牲畜使”的说法，说明工作压力大已经是普遍的现象。同时，现在的年轻人对健康也有了更深刻的认识，开始懂得一边应付高压力的工作，一边保护和增进自身的健康水准。

方案：万科青年置业计划的重要原则之三是选址区域必须具备系统的医疗机构，可为居住者提供必要的健康保障。

四 保障学习

现状：毫无疑问普遍受过良好教育的青年人对下一代的教育一定不会忽视。同时，在激烈的社会竞争中，年轻人毕业后继续学习“再充电”也是普遍现象，这都需要在居住区域有良好的教育资源。

方案：万科青年置业计划的重要原则之四是项目周边或者项目内部设施必须具备体系化教育机构，包括从幼儿园、小学、中学到大学，一应完善的教育设施体系。

五、餐饮商业

现状：年轻人的生活少不了购物和美食，很多时候，小区周边有个好商场、好饭店会对年轻人有强大的吸引力。

方案：万科青年置业计划的重要原则之五是项目选址区域必须具备经过系统规划、并发展完善的街区型商业设施，同时结合自身商业设施规划进行业态补充。

六、生活运动

现状：热爱运动，懂得享受生活可以说是年轻人普遍的生活形态。年轻人在工作之外排遣压力的两大法宝，一是运动，二是按摩、SPA等康体活动。

方案：万科青年置业计划的重要原则之六是项目必须设置各类较专业的运动设施或场所，并提供健康运动辅导服务。

七、居住环境

现状：年轻人对环境的要求很高，从就餐到购物，再到购房，他们不一定注重所买商品本身价值几何，却一定对环境要求多多。

方案：万科青年置业计划的重要原则之七是项目的环境营造不仅提供立体化的绿化自然环境系统，并利用不同造园手法提供更多的交流空间，满足他们的互动沟通需求。

八、一个好“保姆”

现状：很多30上下的年轻人，在工作中是骨干精英，在生活中却还是“大孩子”。他们需要一个贴心、简单的物业管理来帮他打点生活中的一切。

方案：万科青年置业计划的重要原则之八是万科物业将提供符合青年人群专属需求的服务标准，以“全心全意全为您”的服务宗旨为居住者提供全方位的物业管理服务。

轻松置业计划实施细则

与建行主要合作形式如下：

举例设定：

客户甲，男性，30岁，以下简称甲；客户乙：28岁，客户甲之妻，以下简称乙；客户丙：55岁，客户甲之父，以下简称丙)

七大还款方式：合力贷：

增加主申请人的直系亲属作为共同借款人；适合于贷款人月收入低限制贷款额度或年龄较高限制贷款年限的客户。

如：甲申请住房贷款50万元，期限25年，但甲的还款能力不足，此时，甲可以申请“合力贷”：增加乙为此笔贷款的共同借款人。

如：丙申请住房贷款50万元，期限15年，贷款到期限时丙的年龄超过65岁(55岁+15年=70岁)，期限过长，此时，丙可以申请“合力贷”：增加甲为此笔贷款的共同贷款人，期限就在银行允许的范围之内了。停本还息(延付宝)：

从贷款发放之日起一年内，客户可与银行约定延迟归还贷款本金，只按月归还利息。延付宝为还贷初期面对多方面资金需求、还款压力较大的客户量身定做，可以减轻借款人购房初期因装修、添置家俬、缴纳各项税费所带来的资金压力。

如:甲2008年01月01日申请住房贷款款50万元,期限25年, 01月10日可以审批放款，但甲所购住房05月01日才可交房，则甲可以申请从贷款发放日(01月10日)到04月30日期间办理“停本还息”业务，即只还50万元本金所产生的利息，本金从05月01日开始归还。自由还款：

客户可以选择按单月还、双月还款与三月还款；可以根据自己的收入进账规律，与银行约定把还款的时间灵活控制在每月还一次、二个月还一次或三个月还一次。

如：甲在申请住房贷款时，考虑到自己三个月发一回季度奖金，利用自己的奖金归还房贷的按揭款比较合适，则甲可以申请不采用按月贷还贷，而按三个月(非自然季)还款一次。4 延长贷款年限：

针对已经签订借款合同、资质优良的客户，可以在原签订合同中的贷款年限上继续延长贷款年限，但总年限不能超过最长贷款年限。便于客户根据实际还款的压力调整还款年限。如：甲申请了住房贷款50万元，期限10年，已获银行批准且发放贷款，在还款过程中，由于某种原因，甲觉得期限太<

第三篇：万科置业2009年终总结及发展计划(精)

万科置业2009年终总结及发展计划

2009年，万科置业有限公司已经有一年的成长阅历。经历了去年动荡低迷的市场，多波折坎坷的开发历程，万科置业有限公司倍感压力，也倍感责任。如何消化项目开发过程中的不利因素，整合各类资源，形成项目成功开发的合力，确保某项目开发的成功，是总公司的期盼，也是万科置业有限公司必须实现的目标。万科置业有限公司全体员工憋足了干劲，在总公司的正确决策指导下，万科置业有限公司上下齐心，奋发有为，经过辛勤工作，取得了较好的成绩，也积累了一定的经验。展望2010年，万科置业有限公司全体员工更加信心满怀，在不断总结经验和教训的基础上，稳扎稳打灵活创新，争取取得更大的成绩。现将2009年工作总结及2010年工作规划汇报如下：

2009年工作总结

一、贯彻执行总公司要求，加快推进项目开发

年初，总公司在结合宏观经济形势和对房地产市场判断的基础上，做出了要加快中冶虞山尚园项目开发的要求。万科置业有限公司贯彻总公司要求，确立了以市场为导向、以变现为核心，快速推进项目开发的方针。各项工作以节点为要求，打破常规，快速推进，一切以抢进度为要。一期工程3月底前完成设计规划报批，4月底前完成施工图政府部门技术性审核，6月中下旬主体工程开工并于9月26日首批花园洋房上市发售；二期工程11月底完成土地使用手续、项目立项和规划报批等工作，12月初动工总。

在加快推进项目开发总体要求下，万科置业有限公司明确了前期各阶段重点工作。一是设计工作，首先，确定方案布局和产品定位；其次，先行进行多层建筑的施工图设计，2月审图通过并进行工程量清单编制；第三，加强施工图的审查，扩初完成后，即展开景观设计、市政设计和智能化设计，配合销售广告宣传。二是前期报批，按照常熟住宅房产项目开发的行政要求，我们依次取得一期工程的土地证、环评审批意见、立项审批意见、建筑工程规划许可证、施工许可证等。三是前期配套，按期完成供水、供电、通信、有线、天然气、雨污水等市政配套设计和合同签订，从而为实体工程的推进创造了良好的条件。

二、明确节点，各个击破，确保工程进度

在前期配套各项工作有效推进的基础上，工程实体施工如期推进。首先是临电、临水、施工主道路、场平等准备，桩基进场施工及宗地内两条河道改建修治施工等。在总包进场前，万科置业有限公司主动承担起临电、临水、施工主道路、场平等准备。在方案实施中，一并考虑了现场施工主干道的布置，以及现场办公区域、工人宿舍区域的布置及水电管线网络，避免重复总，增加成本。5月中旬完成施工单位进场前的准备。为加快施工进度，某某某置业有限公司在4月底就安排桩基工程单位进场进行试桩施工，并安排监理单位对桩基施工组织设计进行审批。较早对市场上资源紧俏的方桩材料进行资源锁定。6月22日，开始全面展开工程桩施工，为后续施工抢得先机。5月底前，宗地内两条河道改建修治施工完成。在整个水利工程的施工中，万科置业有限公司对施工方案进行反复论证。特别是涉及西侧河道边的沿路管线施工，由于地质复杂，管网纵横，施工难度大。专业工程师和和设计人员多次现场勘查，修改设计减少施工难度在保证质量和安全的基础上特殊施工，确保施工进度，为6月下旬总包单位开始进场开始全面施工及7月底前临时售楼处开始启用创造了条件。

临时售楼处工程，关系项目一期产品销售及项目的整体形象，万科置业有限公司狠下功夫，以凸显世界五百强及央企成功形象。售楼处景观以体现“院景生活、空间创想”主体，从设计源头抓起，合理选用当地的景观植物资源，在限额造价范围内设计售楼处的景观。景观施工管理过程中，工程部克服5、6月份的高温季节植物种植的困难，指导施工单位采取科学有效的非季节种植手段，确保了植物的成活率。过程中与施工单位及时充分沟通，形成融洽的工作氛围，确保了在超短工期内按质按量的完成了施工任务。

总包进场后，为配合销售需求，工程部进行现场资源调配，优先总4#、5#、6#、7#建筑，满足了一期推盘的时间要求。加快了8#、9#建筑的施工，为实现正式售楼处和样板房的装修创造条件。加快水泵房的总，为16#建筑施工开展必要条件。由于多层为层层退台，每层各异，给施工流水及材料组织带来极大不便。在现场强有力组织下，基本达到了6~7天/层的施工进度。在低层拆模后，即组织了砖墙、水电管线等工序穿插施工，为早日验收抢得时间。10月底，一期多层建筑结构封顶。12月底，一期高层施工基本到顶。

12月中上旬，二期多层开始施工。二期开工任务艰巨。为满足春节后多层预售的条件，某某某置业有限公司打破常规，在图纸、证件报批的同时，提前开始多层基础施工，工程部督促施工单位预先进行材料预算提前备料，并将一期场地内的土方进行倒运，办公室拆移，施工道路铺设，工人宿舍建造等，所有参建人员全力以赴，通力协作，确保二期工程如期开工。在正式售楼处、样板房的装修工程中，工程部主动与相关单位联系，吃透图纸要求，严格对材料品质的选择，注重装修材料的品牌规格，各个装饰面的颜色色调、做法，各个细节的尺寸，风格的搭配。图纸变更严格把关。为控制施工进度，每天组织装修单位进行一次碰头会，对当天的施工问题进行解决，对后续任务进行要求。12月底，完成样板房、正式售楼处内部装修。

三、加强现场文明施工，确保工程质量

工程如期开工后，加强现场文明施工，确保工程质量，成为万科置业有限公司工作的重点。万科置业有限公司强调：绝不能有一包到底，不管不问的思想。一个工程的好坏，不是取决于施工队伍，而是取决于业主的监管。我们对总包，决不能“以包代管”，要把关，监控，管理到位。某某某置业有限公司对各个施工方案进行仔细研讨，反复论证。对施工队伍劳动力组织跟踪落实，确保工程施工顺利展开。

在施工质量管理方面，通过对监理的管理，在质量预控方面明确各施工工序，施工方法，加强现场监督，采用样板引路，发现问题及时与设计沟通，坚持当天的事绝不拖到明天。目前多层主体均已经顺利通过政府质检部门的核验。

在现场文明施工、安全管理方面，实行定期检查，预防布控。工程部策划安排，由监理组织每周一次现场安全文明施工大检查，对现场的隐患排查，对不符合项目要求施工单位限时改正。由于措施到位，成果较好，目前为止未发生一起重大安全事故。

在对监理、总包、分包的管理上，坚持实行每周监理例会制度。工程部坚持原则，坚决支持和督促监理对质量的严格管理，支持和督促总包对分包的协调管理。充分发挥监理和总包在现场的主导职能。业主的态度保证了监理对现场质量敢抓敢管；促进了总包对分包的严格要求，为现场文明施工，确保工程质量提供了保证。

四、精心策划销售策略、实现首批产品开盘热卖

销售工作是项目开发成功的关键。面对2008年的楼市寒冬，市场的急剧萎缩和周边楼盘竞争激烈，万科置业有限公司没有退缩不前，而是迎难而上，通过不断丰富销售道具，成功实施广告宣传和完善的楼盘销售前期准备，成功营造售楼环境，终于成功实现首批产品开盘大卖。

售楼环境成功营造。一是精心谋划，包括选址、面积大小、功能划分、整体风格，确定项目临时售楼处整体总方案等；二是不断丰富完善销售道具。开盘前期销售资料很多，按照先后顺序，同时结合项目施工图图纸，进行了大量基本销售资料的工作准备，如设计本项目效果图、家配图等，以及各类销售海报、销售道具等。同时从案场接待考虑，精确细致的制作了项目沙盘、单体模型、户型模型等，将本楼盘最直接的视觉效果展示给客户。还完成了LOGO设计制作、售楼处内部图片设计制作、室外看板设计制作、精神堡垒设计制作、其他销售包装的设计制作等；三是销售策划及广告宣传成功实施。为配合销售计划，在对项目产品深层次把握的基础上，产品的推广、宣传方案以抓住项目核心卖点，树立高档住宅的优良形象，提升整个项目的品质感。针对目标客户层的有效需求，先是进行市场预热和公司形象宣传，再隆重推出第六代花园洋房概念，放大项目产品核心竞争力，强化项目核心理念，炒作项目所表达的生活方式，将项目外在价值链和产品价值链放大传递给目标客户，迅速封杀客户眼球和渗透客户心灵，从而达到消费者需求与产品产生共鸣的目的；四是参展房展会展示良好形象。为了进一步提高项目的知名度，进过缜密的策划，万科置业有限公司于2009年10月23日~10月25日成功参展了当地房展会。此次参展，企业形象与产品特点得到了展示，取得了良好的宣传效果，树立了良好口碑，本楼盘成为本届房展会上人气最高的楼盘之一，楼盘上散发的小礼品也获得了业界的一致称赞。在房展会期间，项目还赢得了某日报社、某房地产协会等机构评选的“某地人气最旺楼盘”奖；五是项目开发备案，面积预测，选聘物业公司，销售资料报审等销售前期准备有序完成，楼盘销售前期准备充分。

经过近三个月的蓄水，第六代花园洋房的整体包装策划、媒体和广告对市场的培育和轰炸、各项销售资料道具的完善准备，项目于2009年9月26日在某大酒店举办了盛大的开盘仪式，活动现场人潮涌动、气氛热烈，项目所推出的首批110套花园洋房在两个小时内即告售罄，当日销售额突破一亿元。实现首批产品开盘大卖。

项目首批产品获得热卖后，一期第二批楼盘预售也顺利推进。经过近两个月的价格摸底、客户累积和预售报批，项目二批房源将于11月底荣耀公开，截止目前，一期第二批所推楼房源已去化80%。

五、加强投资控制，严格成本管理，保证项目开发效益

随着主体项目的正式破土动工，万科置业有限公司对建安工程进行全程控制。主要从以下几个方面开展工作：第一、对清单中工程安排施工全过程的材料和质量监理，防止因施工单位的偷工减料造成质量缺陷，从而增加在后续工程中的开发成本；第二、关注建材价格走势，每月根据某市工程造价信息处发布的主要建材价格信息，建立主要价格走势图，方便及时了解相关信息控制开发成本。在材料、设备的选用和采购上，深入了解建材市场行情，在保证结构安全和使用功能的前提下，通过招投标，实行“货比三家”，选择经济实力强、有现场管理经验、技术力量好、有熟练工人的分包商，以及产品质量好、供货时间能保证、信誉好的材料商作为本项目设备材料合作方，第三、加强监控和预算审查，严格经济签证和工程变更管理，限制项目签证人员权限，根据签证费用的大小，建立不同层次的签认和审批制度，涉及金额较小的内容由业主工程部签字认可，而技术经济类的签证则由工程技术部与投资控制部共同商讨后再签署；涉及金额较大的内容，万科置业有限公司召

开专题会议，形成会议纪要，签署补充合同的形式予以确定；第四、加强工程竣工决算的管理，针对施工过程中产生的设计变更、工程联系单、工程签证及相关会议记录要做到及时排序整理，并对无效签证及时清理为今后决算审计工作做好铺垫。第五、做好工程合同台账式管理，更新及调整相关合同信息，涉及到合同总价变更及合同承包范围变化的应及时反应在台账上，并书面通知财务及相关责任部门，随时掌握合同的执行情况能为公司作出相应的资金预算计划提供参考。第六，对总包每月上报工程量，按现场监理工程及工程技术部确认的工程进度计算实际完成的工作，及时正确了解开发进度及控制工程款的支付，从而实现对工程开发成本的控制。

2009年，在总公司正确的决策指导下，某某某置业有限公司取得了不错的成绩，积累了一些经验，也存在一些问题和不足：在宗地河道整治工程招标时，由于之前勘探工作对地形地貌的勘探不完整，尤其是中间须填埋的河道淤泥量估计不足，在招标编制工程量清单时采取了固定单价按实结算的模式，造成了之后在结算过程中清淤工程的实际工作量大大超过了原先预估的工作量，工程费用增加；在售楼处工程中，由于过分相信设计师的设计选择，对设计所选用的材料没有认真进行市场摸底，最终发现该材料是市场稀缺品种不易采购，造成价格陷阱；在项目一期工程公开招投标中，我们的工作目标是实现总公司自行投资自行开发，也做了大量工作，包括在项目一期招标公示时尽管通过提高报名要求、加收预付款保函及资格预审等各方面努力，尽可能把当地施工单位排除在外等，但由于当地对于公开招投标评标办法管理相当苛刻，地方保护意识较浓厚，加上我们拿大地方的思维，在小地方做事，对当地情况轻视，认识不到位，导致招标不成功；在材料设备的采购过程中，由于缺少沟通，对有些零星辅料的采购与总包清单不一致，合同多次变更，降低了工作效率。等等。

曝光这些问题和不足，是因为我们必须要有勇气发现问题，要有意识、决心和能力改进工作。这些问题和不足，一方面反映了我们员工的工作能力和专业水平有待进一步提高。另一方面反映了我们的制度和流程尚不健全，已有的规章制度政策执行力不足。我们要加强制度总和政策执行力度，加强对员工能力的培养和锻炼。在加强学习和培训的同时，还应该多走出去，多到其他楼盘实地通过观看、讨论、总结等方法，再结合理论学习提高自己，拓宽视野。要加强组织机构总、用人机制和薪酬分配制度改革，加强团队总，形成富有活力、富于拼搏精神、目标一致的有战斗力的团体，促进项目开发的顺利推进。

2010年发展计划

房地产行业是政策敏感性行业。2010年宏观经济政策走势如何，市场能否保持平稳运行，将对万科置业有限公司的发展有着直接的影响。但政策是刚性的，人是活的。我们要提高市场洞察力，未雨绸缪，积累各类资源，借力经济快速复苏的大背景，在2009年相对成功的基础上，夯实基础，真抓实干，把应变的主动权掌握在自己手中。以“一个确保、两个重点、六项措施”为主线。确保2010年再上一个新台阶。

一、鼓足信心、凝聚力量，确保实现目标

2009年项目一期的推盘成功，使总公司对本项目寄予了更大的希望。政策的不稳定性，市场的变化，总公司房地产行业的发展也要求万科置业有限公司以更加短平快的频率加速开发。诸多的要求和压力汇成动力，要求万科置业有限公司鼓足信心、凝聚力量，创造更好的业绩。2010年本项目计划主推产品包括：一期3幢高层、1幢小高层产品、二期洋房，共计：646套，其中，多层310套，高层294套，小高层42套，另外加快三期开发进度，争取三期花园洋房去化过半。万科置业有限公司总体目标：实现销售收入7亿元，回笼资金6亿。为了实

现这个目标，万科置业有限公司必须在工程实体推进、销售策略上动足脑筋，狠下功夫。要突出重点，采取各项措施，保证总体目标的全面落实。

二、突出工程实体推进和项目销售两个重点，为实现目标奠定基础

2010将是常熟万科置业有限公司全面大干的一年，做好工程实体推进和销售工作是实现工作目标的基础和保障，对整个项目的运作意义重大。

在工程实体推进方面，万科置业有限公司要协调好设计工作、前期配套工作、设备材料管理工作、施工管理工作，确保项目开发按计划节点稳步快速推进。具体节点要求：

工程类别 工作内容 工期节点

一期工程

多层（建筑面积2.4万平米）2010年5月份单体竣工

高层（建筑面积3.8万平米）2010年9月份单体竣工

室外综合配套工程 景观绿化工程

2010年年底基本完成

二期工程

多层（建筑面积4.1万平米）2009年12月开工，2010年

3月初达到预售条件，2010年9月单体竣工

二期室外综合配套工程 2010年底基本完成

三期工程

多层（建筑面积3.0万平米）高层（建筑面积3.8万平米）

2010年6月开工，多层2010年9月达到预售条件。

围绕工程实体推进，设计工作要根据市场销售反映情况，优化产品品质。要加强三期设计方案优化，与规划部门、房管部门沟通，协调指标核定工作。4月份完成规划报批，5月底完成施工图审核工作。要组织施工图的优化，协调现场设计变更工作。前期配套工作要全面落实一期配套总，重点做好电力、给水、通气的总协调监管。4月份完成做好二期市政配套设计。9月份完成做好三期市政配套设计。

在销售方面，牢固坚定以产品差异化为主要营销手段，对各营销阶段的策划精益求精，加大案场管理与培训力度，大力提高决策执行力，加强营销团队总，力争实现预期销售目标，确保项目开发利润，完成2010年这个承上启下关键一年的稳步跨越，确保本项目开发成功。2010销售计划 1、2010推案房源

项目 房源

一期项目 3.8万平米高层住宅

二期项目 4.1万平米多层花园洋房

三期项目 3万平米多层花园洋房

总计预推面积：10.9万平方米 2、2010销售节点安排（根据目前工程进度及资金回笼情况为参考定制）

时间 阶段 物业类型 安排

10.1—10.5

一期房源1#、2#去化 高层

截留高层客户，低总价入市

10.5—10.12

一期房源3#、9#去化

适当抬升价格

10.1—10.5

二期第一批房源去化 花园洋房

抬升价格，形成利润空间

10.5—10.11

二期第二批房源去化

10.11—10.12

三期房源去化 花园洋房

抬升价格，形成利润空间

周期：12个月

3、销售目标预计及资金回笼情况表

根据2010推案计划及销售时间节点安排，制定以下资金回笼情况：

时间 预推面积(m2 预推户

预计销售

数 预计价格(元/m2 销售面积(m2 预计总销(万元 预计回款(万元

1月 21934 192 80%

6200

17547 10879 9791

15962 120 95%

8400

15164 12738 11464

5月 16177 132 70%

6800

11324 7700 6545

25267 190 90%

8800

22740 20011 17010

11月 30372 230 70%

8800

21260 18709 15903

总计 23768.48 180

70038 60713

根据工程施工进度节点，本案在2010将推出二、三期花园洋房及一期高层住宅。由于产品类型不同，推广时强调项目形象的一致性，避免媒体诉求前后不连贯，造成市场对项目认知 的迷茫和客户层次的较大落差；且一期高层和三期高层的推出时间间隔较长，高层去化时间压力较小，根据工程进度加快推出洋房产品，并做出价格利润空间，利用后续产品价格挤压前期产品以达到全面去化的目的。同时截留部分高层客户，缓慢去化高层产品。推进过程中根据位置、景观、产品类型等因素进行相应的价格调整，以满足利润最大化的原则。

继续关注房地产市场信息的收集整理分析，加强对房地产政策、金融政策、土地市场、房产市场尤其是竞品楼盘实施持续关注，积极应对持续、稳健的宏观调控政策，认真分析国家新出台的土地增值税政策，研究对策，提前准备，落实措施。着手恢复编纂房地产信息月报制度，定期发布中央、地方的各种政策走向判断分析，定期完成相关专业分析报告，为公司领导拿地决策提高可靠的数据支持和分析判断，并加强公司房地产业内的信息交流和知识共享，提高市场预测的准确度，实现公司房地产业的持续发展。

三、落实六项措施，保证项目开发有序平稳推进

1、明确销售策略、价格策略，抓住产品核心卖点，打造产品核心竞争力

2010年总体策略：“打造产品核心竞争力，抓住产品核心卖点”。诉求产品独有的、唯一的、排他的、个性的、不可复制的卖点。以体现领先理念——“聚合全能优势，变革城市住宅，构建精英家园”及“体验式结合感官式营销” 布局差异化策略。重点落实宣传推广，注重形象，口碑先行。树立具备本案特性的整体形象，建立良好的市场口碑。通过大众媒体(报纸广告、电视广告、电台、网络、小众媒体（短信、巡展、派单、直邮）、户外广告（看板、路牌、路灯灯箱、公交站牌、公交车体）、其它广告（现场POP、海报、礼品）及相关系列SP活动等，实现视觉、听觉、感觉围捕，放大项目产品核心竞争力，强化期房概念化与期房现房化营销模式，炒作多种灵活付款方式，迅速封杀消费者眼球和渗透消费者心灵，从而达到消费者需求与产品对位目的。

合理进行销售节奏控制，房源分批，分区块有序的导入市场，均匀去化。利用公关活动造势，聚集买家目光，形成市场关注热点。

价格策略思路：整体定价，分批分区块入市，及时调整价格。在良好口碑的基础上，维护好客户关系，以老带新，快速去化，回收资金；适当提升价格，抬升项目品质形象，获取利润，保证开发利润最大化。定价考量因素依次为：类型因素→面积因素→房型因素→环境因素→位置因素（角落、进出动线、楼层差异）。

2、切实抓好现场管理，保证项目开发按工期节点有效推进

切实抓好现场管理，首先要求专业工程师要识图和审图，深入了解设计的意图，要善于结合经验和现场实际情况，早发现问题，主动沟通，解决问题，从而保证工程施工的顺利进行；技术交底要落到实处，对各分部工程中出现的重点过程、关键过程、典型过程及新工艺、新材料、新技术要细化深入，要不厌其烦，详细阐述；进度控制要制定相关措施，要多采用同步流水施工、工序紧密搭接等方法，叠加施工，紧凑工期；要严把施工准备、过程、验收三个环节进行质量控制；安全文明施工要落到实处，实行安全施工责任区管理，签订安全文明施工责任协议书，明确各方的安全文明工作责任，严格遵守国家、行业有关安全规程和总单位制订的工程总现场各项安全文明施工管理规定及有关要求。

3、加强成本控制，提高项目开发效益

成本控制要实行全面控制原则，目标控制原则，动态控制原则。建立成本管理组织保障措施，明确职权关系的划分，明确成本控制责任：土地价格成本发生中心为销售部、财务部；前期费、设计费成本发生中心为工程部；工程建安费成本发生中心为工程部、投资部；营销费成本发生中心为销售部；管理费、财务费为综合部、财务部，各部门要制定成本控制方案，落实成本控制措施。要建立成本预警制度、“例外”快速反应机制。为防止成本控制失控，当成本动态分析发现不正常偏差等“例外”时，应及早提出预警，建立“例外”快速反应机制，分析原因，制定措施纠偏。要以总成本费用预算为控制目标。

4、加强资金管理，保障项目开发的生命线

房地产业是一个高度资金密集性行业，资金是项目开发的生命线，资金管理的责任不明确，前期开发拖沓，总工程质量不过关，工期延长，配套不落实，销售策划不够，售后服务欠佳等等行为，这些行为都直接影响投入资金的按时回笼，造成企业资金的短缺。

加强企业内部流动资金管理，减少资金闲置。针对企业应收账款管理，应设立房款台账，记录每个客户的信息，同时财务部门要定期与销售部门核对客户情况，积极催款以保证资金回收。完善房地产企业项目的资金监控，包括期前预控和期间监控。期前预控的目的是为了事先对资金流向和流量进行较为准确的预测，以“防患于未然”。企业根据开发经营的需要，编制、季度和月度的资金收支计划，对企业每一个具体开发项目的资金收入和资金投入情况，按时间、数量分别排列组合，找出资金收入和支出的波谷期及其节点，分析造成缺口的原因，拟订弥补缺口的措施。期间控制贯穿于企业正常生产经营的资金管理全过程，包括对商品房预销售收入和项目开发资金支出的监控、资金收支大类的监控和统筹资金收支等方面。通过项目的期前预控和期间监控，最终实现对房地产企业项目资金的良好管理。

5、正确处理好三类关系，促进项目开发各项工作顺利开展

正确处理好与政府各主管部门及市政配套单位的关系，在房地产项目开发与政府部门的关系处理上，要关系第一，程序第二。掌握程序是正确地做事，不能代表做正确的事。在房地产开发中有一大块费用就是政府性质的收费，这些费用一般都有明文规定。但是也有很多费用时可以折减，了解政策，和各政府部门搞好关系，用最少的钱去办最多的事，这就需要处理关系时的灵活和智慧。水电煤气等配套费用在项目开发中的占比也很大，特别是电配套，能争取就争取，要讲策略和方法，这是在技巧和心态上博弈，为降低项目的开发成本。

正确协调处理好与各合作单位的关系，包括销售代理公司、设计单位、监理单位等等。充分发挥各合作单位在专业领域的长处和优势，以合作共赢为前提，善用各类资源，借力发展，为项目开发低成本，高效益，树品牌，出精品奠定基础。

正确处理好与总公司各职能部门及总包项目部的关系，万科置业有限公司的发展必须得到上级职能部门的强有力的指导支持，只有这样，我们在各个专业管理上才能有依据、有标准，才可以减少阻力少走弯路，促进项目开发快速推进。在与总包项目部的关系上，我们要正确定位，在关系到现场文明施工、产品质量、工期进度等问题上，我们就是业主、甲方。在现场的组织管理、资源调配、施工协调等等问题工作上，我们要尊重总包项目部的指挥协调权限，支持为推进工程进度、加强安全、质量管理采取的各项措施。为项目开发的顺利推进找到最大交集。

6、以完善制度、规范管理为中心，理顺关系，促进万科置业有限公司持续发展和全面提升

万科置业有限公司要进一步健全内部各项制度，以制度管人，按制度办事。加强程序管理，完善深化各项业务管理流程。促进企业管理进一步走向规范化。加强学习，提高素质，塑造多才干、复合型员工。从组织机构、用人机制和薪酬分配着手，锻造团队、依靠员工、提高素质，为完成任务提供组织和智力保证。万科置业有限公司必须坚定发展信心，让每一位员工都知道持续发展的重要性，都能与万科置业有限公司开发目标保持思想上、行动上的高度一致。促使广大员工齐心协力，同舟共济地把任务完成，并开拓出更多的新点子、新思路。要完善考核机制、任务分解到位，加强对各项制度的执行力度，跟踪检查，使工作开展能符合规章，执行到位。

2009年，万科置业有限公司在全体员工共同努力下，取得了较好的成绩。但我们深知成绩只能证明过去，万科置业有限公司要站在这个更高的新起点上，以更加务实求真的态度做好项目开发推进的每一项工作，万科置业有限公司要稳中求进，进中求好，好中求快，树信心，凝心聚力迎接挑战，针对新形势出现的新情况、新问题，积极进取，分析表象，把握本质，做好各项工作，争取取得新的更大的成绩，为总公司房地产行业的发展壮大作出贡献。

第四篇：置业保值计划

详解大地锐城“优惠组合拳”

锐成国际社区置业保值计划

如您有在我公司大地锐城之锐城国际社区置业的决心，我公司承诺给予您置业的信心。

一、本计划仅针对2008年9月19日后，在锐城国际社区成功购房的客户。

二、本计划包括一次性付款和按揭付款的客户。

三、保值计划

1、一次性付款的客户，在足额缴纳与我公司商议的总房款面价后（以财务室开据总房款收据日期为准）一个工作日起算，至365个工作日后，若我公司所销售的相同房屋价格，低于您购房时的实际成交价格，则我公司承诺在10个工作内，现金退还购房者的差价。（即购房者的实际购房总款，减去我公司所销售的相同房屋总款，为我公司应现金退还您的差价）

2、按揭贷款的客户与一次性付款客户享有同等待遇。

3、此计划的权益限客户本人或客户直系亲属享有，任何情形下的更名（包括加名、减名、换名）不享有此计划的权益。

4、此计划的终止日期为我司函告交房日前一日。

四、本计划的最终解释权归山东大地房地产开发有限公司，山东三威置业有限公司所有。

锐城国际社区购房优惠措施

（自2008年9月19日起至2008年10月18日止）

一、在此期间，我司为每位成功购房的客户，返还现金人民币壹万元整（￥10000.00）。

1、选择一次性付款的客户，在足额缴纳总房款日（以我司财务室开具总房款收据日为准），我司返还现金人民币壹万元整（￥10000.00）。

2、选择按揭付款的客户，以按揭部分房款下达我司财务室日为准，我司返还现金人民币壹万元整（￥10000.00）。

3、选择公积金按揭付款的客户，不享有此项优惠措施。

二、在此期间，以成功购房客户成交的先后顺序，前五十名（50）客户，享受锐城国际社区，地下停车位销售价格半价购买的特惠措施。

三、在此期间，成功购房的客户，自动转为大地客户会会员，并享受银卡会员的相关权益。

四、在此期间，成功购房的客户，一次性付款可享受95折的优惠，按揭付款可享受97折的优惠。

五、在此期间，锐城国际社区4号楼不作为发售单位。

六、本措施的最终解释权归山东大地房地产开发有限公司，山东三威置业有限公司所有。

锐城国际社区购房说明

一、从2008年9月19日起至2008年10月18日止，确定为锐城国际社区购房特惠期，逾期将不再享有此期间我司公布的优惠措施。

二、从2008年9月19日起，大地锐城的住宅部分（案名为锐城国际社区），除4号楼外，推售所有未售房源。

三、此次推售的房源，本着客户随到随选，早到早选的原则，不再举行开盘日选房的活动。

四、从2008年9月19日起，欲在本项目购房的客户，在选中房号，与我司商定面价及确定付款方式后，即可落定。

1、无论选择一次性付款或按揭付款，落定当日需缴纳购房诚意金人民币叁万元整（￥30000.00）。否则，我司不承担为您保留房号的责任。

2、选择一次性付款的客户，最多不迟于10天内付清房款（以登记日起算），逾期不再为您保留房号，已缴纳的部分房款，我司于七日内无息退还。

3、选择按揭付款的客户，最多不迟于7天内付清首付款（以登记日起算），逾期不再为您保留房号，已缴纳的部分房款，我司于七日内无息退还。

五、此说明的最终解释权归山东大地房地产开发有限公司，山东三威置业有限公司所有。

锐城国际社区无理由退房须知

一、办理条件：（仅针对2008年9月19日后，在锐城国际社区成功购房的客户）

1、一次性付清总房款：以我公司财务室开具总房款收据日起算，365个工作日后第一日起一个月内（30天），根据购房客户本人意愿，可选择办理退房退款手续。

①我公司承诺：一次性付清总房款的客户，以我公司与客户商谈之面价（实际收到款额），足额计息退款。所退房款利息自该款项足额支付到我公司财务室之日起至客户申请退款日止，利率按银行同期存款利率计算。

②退房退款客户除总房款以外，我公司代收的契税、水、电、煤气、有线电视等相关税

费无息退款。

③退房退款客户前期所缴纳的购房意向金无息退款。

2、按揭贷款：付清首期款，以我公司财务室收到银行对该房屋信贷款额入账之日起算，365个工作日后第一日起一个月内（30天），根据购房客户本人意愿，可选择办理退房退款手续。

①我公司承诺：选择按揭贷款的客户，以我公司与客户商谈之面价（首付款+按揭款）足额计息退款。首期款利息自该款项足额交付我公司财务室之日起，至客户申请退款日止，利率按银行同期存款利率计算。该房屋信贷款额部分，按退房退款客户实际已缴纳的还款额，由我公司足额退还；余下部分由我公司负责承担。我公司不承担该房屋按揭贷款时所发生的相关税费（它项权费、保险费等）的退还责任。

②退房退款客户除首期款和按揭款及相关费用外，我公司代收的契税、水、电、煤气、有线电视等相关税费无息退款。

③退房退款客户前期所缴纳的购房意向金无息退款。

3、退房退款客户禁止在提出退房退款申请日前，将该房屋进行商业担保等质押、典当的行为，若发生我公司不予办理退房退款手续。

4、退房退款客户禁止在提出退房退款申请日前，将该房屋进行任何形式的更名（包括加名、减名、换名）手续，若发生，我公司不予办理退房退款手续。

5、在我司函告交房日前一日起，则停止办理退房退款手续。若购房时间至交房时间不足365个工作日，申请退房退款的客户，应在我司函告交房日前一日之前申请，否则不予办理。

二、办理时间

根据一项（1款、2款）办理条件约束，一次性付款的客户，在提出退房退款申请后，以办理完毕退款手续日起算，相关款项将于10个工作日内退还；按揭贷款的客户在提出退房退款申请后，以办理完毕退款手续日起算，相关款项将于20个工作日内退还。

三、办理地点

大地锐城营销接待中心

四、须备齐的资料

1、退房退款客户本人的有效证件原件、复印件。

2、相关票据、合同等。

3、本人所签署的退房申请书。

五、办理退款时注意事项

1、须本人亲自办理。

2、为维护您的权益，如为联名客户须一同到大地锐城营销接待中心办理退款申请。

3、为节省您的时间，请尽量选用我公司指定的银行个人人民币帐户退款方式。

4、如相关票据遗失，须办理遗失声明手续，再办理退款申请。

5、因特殊原因，须委托办理，委托人必须出示被委托人经双方确认且经过公证处公证的委托书原件，委托人和被委托人身份证原件及复印件才可以办理。

六、领取退款的注意事项

1、选用现金退款方式的客户，到我公司财务室领取现金退款，请注意资金安全。

2、选用我公司指定银行个人人民币帐户退款方式的客户请注意查收，查收后请致电我公司财务室。

3、领取退款时受托人凭身份证，经过公证处公证的委托书原件前往我公司办理领款手续。

七、本须知解释权归山东大地房地产开发有限公司，山东三威置业有限公司所有。

第五篇：置业工作总结计划

××××置业有限公司

2011年上半年工作总结及下半年工作计划

尊敬的董事长、各位领导、各位同仁：

下面我代表××××置业有限公司做上半年的工作报告，请审议。2011年是置业公司实现稳步前进和全面发展的关键一年，在过去的时间里，国家宏观调控政策对房地产行业的良性循环起着深远的影响，在集团领导的关心支持下，置业公司全体员工团结一致，齐心协力，实现了上半年的工作计划和基本目标任务，各项工作逐渐进入平稳发展阶段，现将2011年上半年的工作情况总结如下：

2011年上半年工作回顾

一、企业管理逐渐步入正轨，整体工作稳健推进

经过一年多的运行，置业公司基本建立了科学的组织机构、工作流程和工作秩序，规范了部门工作职责和岗位责任制，使各项工作流程清晰、责任明确、有章可循、有据可依。

㈠建立健全和完善规章制度，以制度统领全局工作

公司相继出台了《招标管理办法》、《招投标管理流程》、《签证管理办法》，拟定了《成本管理办法》、《材料招标采购考核办法》、《营销工作监管控制办法》、《销售价格管理制度》、《营销合同管理制度》，为实现全面的制度化建设，为更好地促进整体工作发展，提供了理论保证。

㈡招投标工作有序性发展，为整体工作推进发挥了重要作用 置业公司进一步完善各项招投标管理制度和工作流程，用制度来加强

管理，使行为更规范、用流程来指导工作，使节奏更高效。在整体工作中，把招投标管理作为工作重心，坚持公开、公平、公正的原则，按科学、合理的中标原则，确定中标单位，使招投标过程在“阳光下”运作，遏制社会不良风气的侵袭，有效保护公司利益。招投标制度在降低公司开发成本，节省资金方面起到了关键性的作用。同时，作为一种管理制度已深入到员工心中。

㈢企业文化建设和工作流程建设逐步完善，营造了良好的工作氛围，提高了工作效率

企业文化是企业的灵魂，核心是企业的精神和价值观。

⑴给员工创造参与管理的机会，是我们所倡导和追求的企业文化氛围。我们通过组织员工交流会或沟通的方式，了解员工对公司的总体满意状况、公司内部沟通协作状况、管理者行为评价等方面的意见，及时摸清公司存在的问题，找出我们工作中存在的不足。掌握员工的思想动态，采取相应的管理措施，提高管理水平，使员工更加关心企业，提高员工对企业的忠诚度，增强企业的凝聚力和向心力。

⑵加强对公司价值观、企业规划理念的宣传与培训。通过各种方式让每一位员工都会接受关于公司价值观、公司的优势、发展理念、规划目标、组织机构、规章制度等方面的培训，使员工对公司的企业文化有深刻的认识，从而提高公司的核心竞争力。

二、保障工程建设进展，为营销提供有效依托，为项目整体推进奠定良好的基础

㈠工程进度情况

1、××·××项目

××××项目一期于6月23日取得了施工许可证。一期总建筑面积66016平方米，包括35栋独栋别墅，36栋联排别墅，9栋花园洋房，一栋幼儿园，二栋地下车库。一标段建筑面积34290，包括17栋独栋别墅，17栋联排别墅，3栋花园洋房，1栋幼儿园，2栋地下车库。目前一标段别墅已施工到一层结构，其余单体正进行基础施工。二标段工程招标7月29日已顺利完成。

2、××·××项目

××·××项目一期总建筑面积66961平方米，包括28栋联排别墅，4栋小高层。目前部分别墅已施工到三层结构，小高层正进行基础施工。

3、××项目

由于开发手续及石方爆破手续办理问题，上半年工程建设进展缓慢，目前正在进行石方爆破施工，施工招标7月25日已顺利完成，8月份即可进行总包单位的施工。

㈡招标管理

上半年置业公司完成××·××施工招标项目12项，××·××项目17项，奥金座项目11项。

㈢合同管理

上半年置业公司审核、签订××·××合同17项，××·××项目22项，奥金座项目11项。

㈣材料管理

上半年置业公司参与招标、审核和批价材料××·××13项，××·×

×项目17项，××项目2项。

三、积极发挥营销工作的龙头作用，实现经济效益和社会价值的统一

建立健全营销档案管理制度，制定销售价格管理规程，进一步加强了项目运作周期的营销监管控制和营销策划实施期间的控制。

㈠主要营销数据

××·××项目自2011年5月8日开展认筹暨营销中心启用以来，累计积累客户600余批，完成认筹25套，其中独栋别墅3套，联排独栋别墅6套，花园洋房16套。

××·××项目6月26日举办了营销中心启用暨别墅项目认筹活动，活动当天完成认筹40套，截止到目前，项目实现别墅认筹70余套，完成率达到112套推售房源的60%以上，为2011年8月份的开盘推售创造了良好的条件，为后期小高层认筹和销售乃至项目的整体发展起到了积极的推动作用。

目前，×××ו××项目和××××项目的营销工作都处于正常进展阶段。项目认筹金收取额度达到992万元，2011年7月底，认筹金将顺利突破1000万元。

㈡市场发展与项目调研

将市场拓展作为营销策划部门工作的重点，做好各个区域土地投资市场的了解和土地资源信息的收集。

目前存在的主要问题

一、在项目和部门工作运作之初，更多地工作是依靠部门人员的力量，靠大家的自觉性来完成的，没有过多的靠规定制度来进行管理。

二、市场发展力量还不够强大，在市场拓展和土地市场投资方面还需要充实工作力量，加快团队建设。

三、项目部门的整体运作协调性和工作配合需要进一步加强，团队整体创新意识有待于进一步提高。

四、专业化力量和专业化执行效果不够充分，整体执行力还需要进一步加强。

下半年工作计划

一、健全置业规范化工作机制，加强制度建设和执行力度

根据工作的需要，加紧《成本管理考核办法》《合同管理办法及考核办法》、《项目营销监督管理控制程序》、《营销价格管理办法》、《营销合同管理办法》等相关制度的制定实施，进一步完善现有各项制度，确保各项工作有据可依、有条不紊。

同时，进一步强化制度的执行力度，设定切实可行的标准化程序和流程机制，加大置业公司和项目公司的整体工作对接，充分发挥基层项目公司的工作能动性和积极性，强化置业开发工作的协同工作效应，全面增强执行力和向心力，促进整体工作的流程化、系统化和标准化。

二、强化工程建设工作的积极作用，为整体工作创造良好的条件 ㈠××××××项目

除部分花园洋房外，力争2011年底完成一标段独栋别墅、联排别墅、花园洋房和车库的竣工验收；力争2011年底完成二标段别墅和花园洋房主体验收。

顺利完成二标段工程的手续办理，将现场放线、渣土手续、防雷审查、施工合同备案、监理合同备案、配套费缴纳、施工许可证办理等全部落到实处。

顺利完成一期配套工程建设，将市政管线设计，供水、燃气、供热，中水处理，园林景观设计及施工，智能化施工，挡墙施工等工程作为项目市场推售的重要依托力量。

做好重点项目的招标工作，将电梯，太阳能，智能化设计和施工，中水处理站设计和施工，市政施工，园林施工和挡墙施工作为项目推广的保障性建设。

将二期配套工程前期手续办理纳入计划，着手实施施工图设计单位招标，施工图设计，让规划设计先行，保障整体工作尤其是项目推广工作的有效衔接。

㈡××××·××项目

9月上旬完成××10—19#楼主体封顶，9月30日完成××54#楼样板间精装饰，为别墅项目开盘和销售提供保障。

11月10日完成××53—55#竣工初验；11月15日完成××29—32#主体结构施工；11月中旬实现××竣工并进行初步验收；11月20日完成××46—49#竣工初验。为别墅项目交房和推动二期别墅项目的营销树立工程形象。

12月20日完成××27#、28#、45#主体结构施工；12月20日完成93#、94#楼主体封顶；12月31日完成××33—36#竣工初验，75#、79#楼主体封顶和楼外墙保温内墙抹灰以及3#—6#花园洋房主体封顶。力争

在2011年下半年时间内，在项目区域打造良好的项目建设口碑、进度口碑，为项目整体推进发挥工程建设的积极作用。

㈢××项目

通过有效的计划管理，严谨的组织管理，力争8月上旬取得工程施工许可证，15日完成土石方外运工程，至9月上旬完成清槽、验槽工作，9月份完成基础防水工作，至12月份完成地下机构的施工，1月10日正负零结构完成。安装工程的预留、预埋工作跟随土建工程进度进行。保障工程建设的稳步推进。

三、发挥招标管理的积极作用，做好采购保障，提高资金效益 不断规范招标流程，修改和完善与招标工作相关的各项制度。不断完善招标文件，建立标准内部文本指导招标工作，保障招标工作的严肃性和全面性，进一步提高工作效率。

进一步规范程序、拓宽范围、促进招标体系建设，强化对招投标文件的审查，最大限度消除人为因素，进一步加强项目招标监督管理，提高资金使用效益，强化纪律体系建设。

㈣严格落实合同正规管理要求，逐步实现合同管理的专业性 以合同管理科学化、制度化、规范化为目标，进一步细化合同管理，完善会签制度，梳理会签流程，汇总各层次意见，杜绝问题合同、无效合同的出现。

做好合同档案管理工作，设立专人管理合同文件，专人编号存档，并设立台账及借阅记录。强化合同管理制度，做到合同管理的科学化；强化合同规范化管理制度，统一标准，严格要求，妥善管理原始合同资料，提

高工作质量和效率。时刻监控合同的履行情况，确保合同的系统性和动态性。

㈤促进材料管理工作的整体发展，为工程建设和营销推进提供高效服务

完善制度，做好价格和技术规格分离以及职能定位，进一步加强对供应商的管理协调；进一步加强对材料、设备价格信息的管理，提高员工的业务素质和责任感；进一步细化采购管理流程，建立材料价格信息库，为项目材料采购提供信息帮助；进一步强化并健全材料采购制度、流程和规章，监督执行情况，使材料采购高效、规范。

㈥重点强化营销工作的龙头作用，形成高效稳健的营销力量，保障项目效益

建立营销工作的目标化、标准化流程和工作制度，全面强化对项目的监督、服务、协调和管理职能。按照、半、季度和月度分别制定目标营销计划和营销政策，促进工作的持续性、积极性和创新性。

制定项目下半年营销目标，××项目力争实现销售额超过2亿元，××项目力争实现销售额超过1.5亿元，通过进一步强化营销力度，保障项目运作的良性循环，保障利润增长值和价格增长幅度保持在市场平均水平以上，促进利润的合理化，实现经济价值、社会收益和品牌力量的和谐统一。

充实部门工作职责任务，将市场拓展作为营销策划部门工作的重点，力争取得招拍挂土地两块以上，并将××、××等地区作为发展的重点，实现项目建设的全面推进。

建立规范化的业务体系。管控营销策略执行、营销费用评估、市场和产品反馈。制定项目营销投入分析、项目去化分析、项目区域市场竞争性分析、客户调研表格库等统一规范的报表和分析报告模板，实现综合分析评估，予以有效的管控。

加快加强营销策划队伍建设，加强项目内部、项目与项目之间、项目与置业公司、集团公司之间的交流和合作，加强整体营销工作的系统性。

加强营销策划制度化建设，加强营销监督管理和控制力度，重点做好营销管理制度、薪酬管理制度、现场管理制度、销售制度和合同协议制度的制定与执行。

各位领导，各位同仁，回顾过去，我们倍感欣慰，当我们站在一个新的起点，面对明天更严峻的挑战，我们信心满怀。我们深信，依托领先的规划设计，先进的营销理念和优秀的干部员工队伍，在集团的正确领导下，我们全体员工坚定信念，奋发进取，团结协作，我们的房地产事业就能取得更加辉煌的胜利，实现突飞猛进的跨越发展！