票务代理合同签订注意事项

第一篇：票务代理合同签订注意事项

票务代理刚兴起 签订合同多留意

近年来，随着文化旅游市场的升温，票务销售代理也逐渐兴起。文化旅游实体经营者愿将票务销售外包给票务公司，看中的正是其专业的销售技巧与广泛的销售途径。但由于双方合同约定不明确以及票务公司的良莠不齐，导致相关纠纷日益增多。

合同结算期限与方式不明

刘某系北京郊区一山庄俱乐部经营者，其与一文化传播公司签订票务代理协议，约定该文化传播公司销售刘某提供的门票，双方按照“周一至周五40元/人半日，周六、日60元/人半日”的价格进行结算，合同期限一年。合同签订后，文化传播公司依约支付预付款10万元。合同期限届满后，文化传播公司将刘某告上法庭，称在合同期限内，公司实际销售门票金额共计6600元，因此刘某应返还“预付款”中多出的部分9.34万元。

■法官说法

我国合同法第十二条规定，合同的内容由当事人约定，其主要包括“履行期限、地点和方式”等。本案中，票务公司主张在合同约定的一年期限内，总共销售的纸质门票金额共计6600元，要求刘某返还“预付款”中多出的部分9.34万元。刘某答辩称，双方合作期间届满后，仍有消费者持从票务公司处购买的旅游券进行消费；此外，由于票务公司擅自变更销售模式，除纸质门票外，存在消费者持手机二维码或验证码游览的情形，门票金额已超出6600元。

此案涉及票务销售代理合同中的结算期限和结算方式两个问题。旅游文化类门票与传统意义上的门票最大的区别在于，其往往设定一个有效期间，便于消费者选择游览时间。现实中，票务公司在合作期间内销售出门票后，消费者可能在超出票务销售代理合同约定的合作期间，但在门票有效期内使用门票。这部分门票销售金额能否纳入结算范围，有的合同没有明确约定，部分实际经营者可能因此拒绝接受这部分门票，或者可能在接受使用后遭受无法结算的损失。因此，该类合同应该明确区分双方合作期间、票务有效期间以及双方结算时间，双方当事人亦应在此基础上举证证明自己的主张。此外，如果票务公司的出票方式发生变化而导致结算方式变化的，应尽快签订补充协议，并且注意保存相关证据，以免事后发生纠纷时因举证不能而承担不利后果。本案中，由于双方当事人没有注意到上述问题，合同中没有明确约定。

赔偿责任保险费用约定不清

某旅游公司与票务公司签订票务销售代理合同，约定票务公司为其在北京地区的独家销售代理。合同签订后，票务公司支付了3万元给旅游公司。合作期间届满后，票务公司将旅游公司告上法庭，主张其仅实际销售了5000元门票，旅游公司应返还25000元“预付款”。

■法官说法

独家代理合同系指合同中明确在某一地区某一时期就某一旅游项目或文化项目，仅由该合同项下的票务公司具有代销权的合同。该合同的签订，意味着实体经营者在某一时期及地区不能再与其他票务公司合作。本案中，旅游公司答辩称，作为旅游项目经营者，其前期投入了场地建设、CS装备购置等近80万元的投入，但在近两年的合作期间，票务公司仅销售不足1万元的门票，主要原因在于票务公司销售的门票价格过高，从而导致整个旅游项目无人问津。此外，因有游客在景区摔伤，旅游公司赔付了近10万余元医疗费。从公平原则出发，票务公司不应该要回剩余款项。

法院在案件审理中发现，旅游公司在与票务公司签订合同时，并未对票务实际销售价格进行约定，导致票务公司一味追求高价售票，旅游公司无法实施监管，同时受独家代理合同限制，无法与其他票务公司合作，导致自身利益受损。此外，由于合同双方对赔偿责任和保险费用负担也没有明确约定，导致意外发生后，互相推卸责任。

■法官提醒

北京一中院法官认为，对于消费者来说，在各大团购网站上购买文化旅游项目门票时，应注意门票是否包含保险费用,并在门票有效期内尽早使用。而旅游项目开发者在与专业的票务销售代理公司合作时，应特别注意明确以下五个方面的问题：

一、明确结算期间。合同中应明确约定对已经超出合同约定的合作期间但仍处于有效期内的门票，能否使用以及如何结算。例如，票务代理合作期间为2011年1月1日至2012年1月1日，门票有效期限是三个月，那么，在2012年3月5日，消费者持有票务公司在合作期间售出且仍处于有效期的门票进行消费，应如何处理？这既涉及到合同双方的经营利益，也涉及消费者合法权益的保障。

二、明确结算价格。实践中，票务公司赚取的利润来源于销售门票价格与实体经营者结算票务价格的差价。因此，一些票务公司为了赚取更多差价，一味提高门票实际销售价格，导致旅游项目无人问津，经营者损失惨重。因此，经营者不能有“我只埋头经营，你负责卖票”的心态，不宜完全放弃对票面销售价格的监管。

三、审慎签署独家代理协议。倘若经营者要与票务公司签署独家代理协议，应严格考察该票务公司的销售能力及信用，以免落入门票销不动，又不能在合作期内寻求其他销售途径的尴尬局面。

四、明确结算方式。一些代理合同约定“按收回的副券计算”结算金额，但随着电子时代的到来，不仅存在纸质票，更出现了手机短信编码、手机二维编码等其他样式的票样，传统结算方式无法适用于后者。因此，合同中应尽可能明确结算方式，防止结算时互相扯皮。

五、明确赔偿责任和保险费用的负担。真人CS等旅游项目本身存在一定的人身危险性，因此，合同中应明确一旦发生意外，实体经营者和票务公司的赔偿责任承担，或者约定保险费用的负担。

第二篇：关于签订代理合同的注意事项

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（一）关于代理的权限问题。房地产代理合同属于委托合同的范畴，委托的权限必须在委托代理合同中明确地表述，比如，对销售价格的限制、配套设施及物业管理的承诺以及其他用于吸引购房者的其他优惠措施等，这些内容均需在合同中明确表述，防止出现代理商为了促销楼盘，在未经开发商同意的情况下，擅自对购买者作出一些根本实现小厂的承机．特别是对于预售楼盘更是如此。为了慎重起见，开发商甚至可以对代理商做有关方面的广告也应明确不得超越授权的范围。

（二）关于物业代理的佣金

当仅由一个代理机构独家代理物业租售时，则依每宗交易的成交额收取佣金或代理费。收费标准一般是：出租物业收取年租金的10％或相当于一个月的租金；出售物业收取销售收入的1％～3％。对联合代理的情况，委托方需对每宗出租或出售交易支付较高的代理费，通常为独家代理时的1～5倍，各代理机构之间要依事先协议来分割这笔佣金。一般说来，代理商只应从买方或卖方单方面收取佣金。如果有客户委托代理机构帮助买楼或租楼，则代理商相对开发商而言就是www.t1234.info

“顾客”，此时的代理商应从买方或承租方获取佣金，不能再从开发商那儿得到另外一份佣金，尤其是代理商为其客户向房地中＃信南领土位面时．更不应从开发商处获取佣金。如果没有客户向代理机构预定，而是代理机构申请为开发商推销时，则开发商应支付佣金，买房或租房的客户就不需付佣金给代理商了。从表面上看来，那种开发商对所有成功的代理人都作出支付佣金的承诺，似乎更有利于加快物业租售速度，但事实却往往不是这样。因为如果很多代理机构掌握该物业，就会形成在市场上“沿街兜售”的情况，其结果会在社会上造成一种不好的印象，即人们往往会认为这么多的代理机构持有该物业，肯定该物业不易出手或是有些什么其他问题，如质量不好等。

（三）关于代理商的资格问题

签订房地产代理合同时，作为委托方要充分了解物业代理公司的代理资格问题，目前国家及各地对房地产经纪及代理机构的资格都有一些具体规定，如建设部50号部长令规定了房地产经纪机构的设立条件及程序。

（四）选择合适的代理商

房地产交易涉及资金量巨大，所以对外发商或业主来说，选择代理商是十分重要的。选择不好代理商，无论代理合同多么完善，恐怕效果也不会很好。因此在选择物业代理公司时，首先要考察物业代理公司的素质及其职员是否有良好的职业道德，其中包括物业代理公司是否只代表委托方的利益，能否为委托方保密，工作过程中是否具有客观、真实、真诚的作风，在物业交易过程中除佣金外是否没有其它利益。一些代理公司采用保底价按比例收取代理费，超出保底价格部分按另外的比例分成，就是一种严重违反职业道德的做法。其次，对物业代理公司可投入市场营销工作的资源也应予以关注。很显然，地方性的物业代理公司由于其人员、经验和销售网络的限制，一般没有能力代理大型综合性房地产开发项目的市场销售工作。但大型综合性代理公司也未必就能代理所有的大型项目。例如，某国际性物业代理机构曾一度同时代理着北京二十多个大中型房地产开发项目，其中有些同类型项目处于同一地段，结果代理费比例高的项目销售十分火爆，但代理费比例低的项目成交寥寥无几。究其原因，就是物业代理在有意的以低佣金作诱饵，垄断同类型物业的租售市场，并将其主要的人力、物力

投入到代理费比例高的开发项目上去了。第三，物业代理公司以往的业绩对选择代理公司来说也很重要。看物业代理公司以往的业绩，不是看其共代理了多少个项目或成交额有多少，而是要看其代理的成功率有多大，如果某公司代理10个项目只有两个成功，而另外一个公司代理了两个项目均获成功，显然后者的成功率要远远大于前者。考察物业代理公司的以往业绩，还要看其代理每一个项目的平均销售周期。第四，针对物业的类型选择物业代理。住宅和公寓的销作常以当地的代部机构办理，当然，这些机构也许是全国性甚至国际性代理公司的分支机构。但对工业和商业物业来说，常委托全国性或国际性代理公司，当地的代理机构有时参加，有时不参加。

第三篇：合同签订注意事项

合同签订注意事项

一、招标文件起草阶段注意事项

招标文件的构成：投标邀请、投标人须知、招标需求、合同格式及合同条款、投标文件制作格式及附件。

1、明确招标范围及招标工程内容，以及专业承包资质要求。

2、合同价款方式及材料、设备供应方式 ：分为固定单价和固定总价。固定总价：一次包死；固定单价：竣工据实结算；并对于合同中的材料价格是否约定可调整范围。

3、工程预付款的约定：工程预付款的支付情况对投标人投标报价将产生一定影响，所以招标文件中应予以明确。

4、总承包服务费的计价方式：招标文件对总承包服务费的处理方式有两种：①总承包服务费暂不计入，签订施工合同另行约定。②暂定专业分包工程暂估价总额，在限定上限费率情况下，投标单位竞争费率及报价。

5、招标文件中需明确水电费由承包方按实际发生费用向提供方缴纳。

6、设备招标文件的起草，在使用部门提出具体用户需求的基础上，要综合考虑公用工程的配套情况，设备吊装，就位等实际工况，结合具体设备自身的安装要求，约定卸货、吊装、就位的具体实施责任主体。

7、招标项目若涉及二次深化设计，要求对设计深度和最终实现的功能，应在招标文件中给与详细说明。

8、招标文件必须写明付款方式，供货期、运输、吊装等涉及后期合同签订的关键因素。

9、招标文件对企业资信、授权委托书、委托代理人、售后服务承诺、相关业绩等信息必须要求投标方在投标文件中详细提供。

10、关于招标的纪律要求，招评标规则、标书份数等要在招标文件中做出说明，以利投标人能认真准备和完善的提供。

11、关键的工程或设备在项目初期，必须进行必要的现场调研或前期的技术澄清，再组织开标。

二、招标阶段注意事项

1、对于招标的项目，要编制招标清单，能使各投标单位在一同平台上进行报价。

2、组织各投标单位进行现场答疑，针对投标方提出的问题进行汇总，在答疑会上对投标单位提出的问题进行解答，并在答疑会后通过邮件方式把汇总后的问题发送至各投标单位。

3、要提前和评标的相关部门结合URS的具体要求做好评标的规则统一，科学、合理制定评分表。

4、要在开标前3天进行投标情况的核实，以确保有足够的厂家参与投标，并对不按规定回应的供应商应按照相关规定，给与供应商冻结投标资格。

5、在项目发布公告结束前1天，对报名情况进行汇总，并及时反馈，避免有资质较强的企业被遗漏，同时应提前做好供应商筛查工作。

6、开标前提前安排好开标时间、地点、参与开标人员，评标人员不得少于3人，严格按照《集团采购管理制度》执行。

7、涉及技术澄清的标的，必须在开标前联系使用部门及时做出回复，不得耽误对方投标时间。

三、标书审核及评标对比阶段注意事项

1、技术标的审核：技术标准和要求是符合响应招标文件及URS要求，其他评标因素包括设备配置、财务能力、业绩与信用等；投标文件是否符合招标文件提出的质量目标和标准要求。

2、商务标的审核：投标内容是否符合招标范围和内容，有无实质性偏差；投标文件内的完成时间是否符合招标文件规定的时间；投标人是否按照招标文件规定的内容范围和工程量清单或货物进行报价、是否存在算数错误，并需要按规定修正。

3、按照招标流程，主持人要做好签到、抽签、招标纪律及厂区的禁令要求的告知，并组织好开标现场秩序管理。

4、开标会议实行当场开标，当场评标，原则上当场出具授标方案，特殊或复杂的标的需要议标或会后报告公司的，经评标小组同意后延迟出具授标方案。

5、对现场不能满足招标文件要求或出现重大偏差的应标情况，应在开标现场评标小组立即做出是否废标决定。

6、对现场商务谈判过程中，双方达成的协议，应详细记录在标书正本上，并让投标方负责人签字确认，以利后期合同签订。

四、合同起草与谈判阶段注意事项

1、合同中的设备材料或承包范围描述清楚。如：双方约定的工作内容、规格型号、品牌、出厂商、数量、含税价、质量标准和等级、提供的时间和地点等。（注意量词尽量使用国际通用计量单位，不要用瓶、套等概念性词语。）

2、合同价款方式：（分为固定单价和固定总价。固定总价：一次包死；固定单价：竣工据实结算。）对于合同中的材料价格是否约定调整范围。

3、在合同中要明确约定“联系电话、传真、邮寄地址，以及通讯地址及方式，若发生变更，则应以书面方式通知对方，不通知则视为送达地址”。

4、尽量明确工程所在地为合同履行地。

5、付款条件：明确付款的条件，付款时间（尽量避免出现多少天后支付工程款）；最后一笔款的比例应高于税率比例，否则可能拿不到税票，建议在倒数第二笔款时见票付款，并且明确税票的类型（专票还是普票）。

6、要严格按照招投标文件的约定，仔细核对技术参数，以及开标现场的承诺，合同经办人必须严格核实，相关合同审批人严格审核，避免遗漏关键参数或约定事项。

7、若涉及深化设计的项目，在合同签订前必须出详细的方案或图纸，以双方技术人员签字确认的为准。

五、合同执行阶段注意事项

1、注意履行中各种文件的取得。特别对合同附件、订单等的订立、变更、修改等，需双方确认，并注意注明日期，可是双方法定代表人或合同中约定的授权代表签字和盖章的传真件，但最好是原件；合同中的预算文件、技术要求文件的内容要与招标文件、投标文件的商务标和技术标内容一致，不得有删减或者修改。

2、向对方发出的比较重要的函件，应当取得对方的书面回复（内容至少为对方承认收到了我司的函件）。

3、在签订合同后的履行中，如果合同条款或主体方面有比较重大的变更，一定要有对变更的书面确认文件（最好另签合同）。

4、注意合同签订方、订单方、收发货方、发票方、收付款方、收货方的一致性。

5、对于对方在履行合同过程中出现的违约行为，如质量不合格、延期交付、服务不到位等，建议及时与对方联系，最好能取到对方对存在问题的书面承认，具体实行中可以备忘录、会议记要、问题解决说明等（要有对方有授权的人的签字或公司公章）形式，尤其是若以后可能涉及合同的变更、取消，价格的减少、不予支付，追究对方违约责任，要求赔偿等情形。

6、注意验收方法、程序和时间。

7、在合同执行过程中应注意收集过程文件，对存在问题的关键事项必须有双方签字认可的文件。

8、按照公司标准合同模版不能涵盖特殊约定事项的，必须有与主合同具有同等法律效力的附件支持。

9、合同的技术附件必须和招标文件相一致，如有偏差，应明确最准的技术参数要求（以使用部门确认的为准）。

10、各项目负责人，要对整个合同有全面的掌握，明确合同中的各项要约，严格执行。

第四篇：合同签订注意事项

签订合同的注意事项有以下几个方面：

（一）合同文本的起草

当谈判双方就交易的主要条款达成一致意见后，就进入合同签约阶段，自然，就提出了由谁起草合同文本的问题，一般来讲，文本由谁起草，谁就掌握主动。因为口头上商议的东西要形成文字，还有一个过程，有时，仅仅是一字之差，意思则有很大区别。起节一方的主动性在于可以根据双方协商的内容，认真考虑写入合同中的每一条款。而对方则毫无思想准备，有些时候，即使认真审议了合同中的各项条款，但由于文化上的差异，对词意的理解也会不同，难以发现于己不利之处。所以，我方在谈判中，应重视合同文本的起草，尽量争取起草合同文本，如果做不到这一点，也要与对方共同起草合同文本。但现在我们的一些涉外谈判，往往是由外商一开始就提出一份完整的合同文本，迫使我方按照合同文本的内容讨论每项条款。这种作法会使我方在谈判中处于极端被动的地位，一方面由于思想准备不足，容易让对方塞进一些对我方不利的条款或遗漏一些对方必须承担义务的条款；另一方面，按一方事先拟好的合同文本进行谈判，极大地限制了我方谈判策略和技巧的发挥，并且很难对合同进

行比较大的修改或补充，甚至有的只是在对方的合同上签字。

另外，如果用外文文本作基础，对我方也有诸多不利，不仅要在翻译内容上反复推敲，弄清外文的基本含义，还要考虑法律上的意义，一些约定俗成的用法，包括外文的一词多义，弄不好就会造成麻烦，出现意想不到的问题。因此，在谈判中，我方应该争取拟就合同谈判的草稿。在此基础上进行谈判，形

势就会有利于我方。

要起草合同的文本，需要做许多工作，这可以同谈判的准备工作结合起来阐述。例如，在拟定谈判计划时，所确定的谈判要点，实际上就是合同的主要条款。起草合同文本，不仅要提出双方协商的合同条款，以及双方应承担的责任、义务，而且我方珲要对所提出的条款进行全面细致地讨论和研究，明确哪些条款不能让步，哪些条款可作适当让步、让步到什么程度。这样，当双方就

合同的草稿进行实质性谈判时，我们就掌握了主动权。

（二）明确合同双方当事人的签约资格

合同是具有法律效力的法律文件。因此，要求签订合同的双方都必须具有签约资格。否则，即使签订合同，也是无效的合同。在签约时，要调查对方的信资情况，应该要求当事人相互提供有关法律文件，证明其合法资格。一般来讲，重要的谈判、签约人应是董事长或总经理。有时，虽具体业务谈判，出现签约的不是上述人员，但也要检查签约人的资格。如了解对方提交的法人开具的正式书面授权证明，常见的有授权书、委托书等。了解对方的合法身分和权

限范围，以保证合同的合法性和有效性。

审查对方当事人的签约资格，一定要严肃认真，切不能草率从事。实行改革开放政策以来，我国对外贸易迅速扩大。但是，在与外商、港商谈判时，由于盲目轻信对方，草率签订合同，以致吃亏受骗的现象屡有发生。有些单位为了急于引进、输出，仅凭熟人介绍，不进行任何信资调查，就签订数额巨大的合同，结果给企业和国家造成重大损失。所以，进行信资调查，了解对方的企业信誉及其行为能力和责任能力是十分重要的。此外，不要轻易相信对方的名片，名片不能代替证书，有的人名片关衔很大，实际上是空的。还有，与外国公司找交道，不要只看母公司的信誉和资产情况，实际上母公司对子公司是不

负连带责任的。

（三）合同要明确规定双方应承担的义务、违约的责任

许多合同只规定双方交易的主要条款，却忽略了双方各自应尽的责任和义务，特别是违约应承担的责任。这样，无形中等于为双方解除了应负的责任，架空了合同或削减了合同的约束力，还有一种情况是，有些合同条款写得十分含糊笼统，即使是规定了双方各自的责任、义务，但如果合同条款不明确，也无法追究违约者的责任。例如，我国南方某一城市与港商签订了一个出售矿渣的合同。合同中只明确港商可以每天拉一车，时间一个月。由于没有 确提货车的型号，结果对方拉货的车越来越大，我方明知吃亏，却也无可奈

何。

合同文字如果含糊不清，模棱两两，在执行过程中，往往争议纷纷，扯皮不断，甚至遗祸无穷。例如，某一合同中有这样一条：“合同生效后不得超过45天，乙方应向甲方缴纳××万美元的履约保证金。……超过两个月如未能如期缴纳，则合同自动失效。”这里“两个月”究竟从哪一天开始算起，是合同生效

之日开始算起？还是合同生效45天以后算起，写得不明确。

此外，对合同中的一些关键词句，一定要谨慎推敲，不能含糊迁就，有时仅一字之差，却“失之千里”。例如，福建某企业在与外商谈判合同履行保证书时，外商要求写上“在发生受方取损失补偿时，要先取得供方认可。”为保留或取消“认可”两字，双方展开了辩论，僵持了两天，最后我方以理服人使外商放弃了“认可”要求。因为，如果我方同意保留“认可”这一条，则供方银行的《履约保证书》就失去了任何意义。如供方不认可，出具《履约保证书》的银行就可以不受理受方索赔的要求。《履约保证书》只不过是一纸空文，成了骗取信

任的一种形式。

（四）合同中的条款具体详细、协调一致

合同条款太笼统也不利于合同的履行。例如，某化肥厂从日本引进一套化

肥设备，合同有这样一条：“

某管线采用不锈钢材料“。没有具体指明管线应包括阀门、弯管、接头等。结果，在合同履行中，日方认为管线只指管子，我方则认为包括其它，但由于

合同没能写明，也无从交涉，干吃哑巴亏。

同时，也应注意合同中的条款不能重复，更不能前后出现矛盾。例如，我一企业与外商签订了一份合同，在价格条款中有这样一条规定：“上述价格包括卖方装到船舱的一切费用。”而在交货条款中却又出现了这样的规定：“买方负担装船费用的1/2，凭卖方费用单据支付。”这种前后矛盾的现象，最容易被人

钻空子。

（五）争取在我方所在地举行合同的缔约或签字仪式

比较重要的谈判，双方达成协议后，举行的合同缔约或签字信式，要尽量争取在我方举行。因为签约地点往往决定采取哪国法律解决合同中的纠纷问题。根据国际法的一般原则，如果合同中对出现纠纷采用哪国法律未作具体规定，一旦发生争执，法院或仲裁庭就可以根据合同缔结地国家的法律来做出判决或

仲裁。

第五篇：签订房地产销售代理合同的注意事项

签订房地产销售代理合同的注意事项

一般地说，开发商选择商品房代销的，那么商品房的广告宣传是由代理商负责的，开发商只需向代理商提供商品房的基本资料即可。但如果代理商在对外广告宣传中，弄虚作假，买受人因相信虚假广告内容而签订合同从而引起索赔纠纷，开发商也是应承担责任的房地产销售代理在我国是一个较新的行业，很多开发商也只是开始初步的尝试。目前，对开发商来说，除了开发以外，如何与代理商签订委托代理合同，规范双方的权利义务，成了他们最为关心的问题之一。签订销售代理合同要重点注意哪些方面呢？简单地谈谈我的看法。

一、代理方式的选择

房地产销售代理方式按委托人对代理人授权的大小，可分为一般代理、独家代理和包销。一般代理，是指委托人在同一地区和期限内，可选定一家或几家代理商作为一般代理人，根据代销的实际数量按协议规定的办法付给佣金，委托人可直接与该地区的买主成交，其直接成交部分，不向代理商支付佣金。独家代理，是指委托人给予代理商在规定地区和一定期限内享有代销专营权的代理，委托人在该指定地区和时间内，不得委托其他第二个代理人，且商品房出售前的所有权归委托人，由委托人负责盈亏。商品房包销，与独家代理十分相近，但不同之处在于包销人承担销售剩余商品房的购买义务。

由此可见，在签订销售代理合同时，确定一般代理、还是独家代理、或是包销，对开发商来说是至关重要的。不同的代理方式，开发商承担的风险责任也不同，开发商应根据自身的情况，并结合代理商的资信情况，选择相应的代理方式。这里，需要提醒广大开发商，在拟订合同的时候，一定不要嫌麻烦，千万要将选定的代理方式以书面的形式表述清楚。如选择包销，则要以合同的形式明确约定房地产包销商对包销范围内的房屋自定销售价格，允许其赚取高于开发商给予的销售基价之上的那部分溢价，并对其不能在包销期限内售出的房屋承担购买责任。

二、代理的期限及代销的任务

代理商的代理不可能是无期限地售完为止，因此，开发商与代理商签订的销售代理合同的主要条款之一便是确定销售时间，同时，还要在合同里明确具体时间内的销售数额是多少，即明确具体的代销任务，销售任务可以以平方米计算，也可以以套或幢计算，不管采用哪种计量方式，都要明确规定在某一具体的时间销出具体数额的房产。

三、奖惩条款的设定

为了有力地促进销售代理工作，开发商在代理合同里设有奖励条款，即如果代理商提前售完所代销的物业，应该给予一定的奖励。如根据提前的时间，设立不同的奖励标准。同样，为了让代理商明确自已的责任，使代理商感到有压力，开发商应在合同里增加惩罚条款，在合同约定的时间里，如果代理商没有售完约定的物业，开发商有权按比例减少代理商的佣金，用这样的机制，可以有效地调动代理商的积极性和主观能动性，使他们的经济效益和销售成绩挂起钩来。奖惩条款要结合上述代销的任务来设定，这样才能使代理商更加明确自已的责任，这样才是开发商保护自身利益的有效手段。

四、关于售房宣传广告的约定

一般地说，开发商选择商品房代销的，那么商品房的广告宣传是由代理商负责的，开发商只需向代理商提供商品房的基本资料即可。但如果代理商在对外广告宣传中，弄虚作假，买受人因相信虚假广告内容而签订合同从而引起索赔纠纷，开发商也是应承担责任的。原因有二：其一，代理商是以开发商的名义对外实施广告宣传的，对于买受人来说，开发商才是当事人；其二，开发商有义务对代理商的售楼广告的内容进行审查和监督，这是义不容辞的法律义务和社会责任。根据人民法院的审判实践，代理商因制作虚假广告，应承担直接赔偿责任；开发商因疏于对售楼广告的审查与监督义务，应承担连带赔偿责任。由此可见，开发商委托了房地产销售代理后，并不意味着一劳永逸了，开发商还应密切关注售房宣传广告的对外发布情况，及时发现并纠正代理商的不当行为。同时，对于售房宣传广告方案的最终确定权应在合同中明确约定归属于开发商，而且对于开发商确认的方式及代理商违约发布广告应承担的责任等内容也应具体、明确地体现在合同当中