2011年项目经理年终总结大纲及多篇范本

第一篇：2011年项目经理年终总结大纲及多篇范本

2011年项目经理年终总结大纲及多篇范本

年关将近，又到了铺天盖地写总结的时候，为济世救人，笔者特将访遍名师学来的年终总结秘笈奉献出来，希望能给各位同仁以启迪。

要点一:篇幅要够长

辛辛苦苦干了一年，业绩如何，关键就看这“总结”的分量。如有字数限制还好，可以照“封顶值”去写。如果没有字数限制可就有点麻烦了，要留心打听一下其它同级单位的篇幅有多长，如此有了参照物，才可“弹无虚发”。否则闷头傻写半天，洋洋洒洒15页，殊不知人家写了20页，在气势上立马矮了一截，岂不是前功尽弃?

要想做到篇幅长，除了下苦工夫狠写一通外，还有一个捷径可走——字大行稀。即把字号定位在“三号”以上，尽量拉大行间距，但不可太过，否则会给人一种“注水肉”的感觉。

要点二:套话不可少

如开头必是“时光荏苒，2010年很快就要过去了，回首过去的一年，内心不禁感慨万千„„”结尾必是“新的一年意味着新的起点新的机遇新的挑战”、“决心再接再厉，更上一层楼”或是“一定努力打开一个工作新局面”。

中间赘述业绩的段落中，不时要有“收到了很好的效果”、“受到了领导职工的好评和欢迎”、“迈上了一个新高度”、“又上了一个新台阶”等肯定性话语„„

所谓“总结”，不仅要总结优点，还要总结缺点，否则会给人一种华而不实的感觉，但只可轻描淡写一带而过。较为恰当的成绩优缺点篇幅比例是10:1，否则把自己批驳得一无是处，还能有饭碗吗?

要点三:数据要直观

如今是数字时代，故数据是多多益善，如“业务增长率”、“顾客投诉减少率”、“接待了多少来访者”、“节约了多少开支”、“义务加班多少次”、“平均每天接电话多少个”、“平均每年有多少天在外出差”、“累计写材料多少页”等等。

但切记“数字是枯燥的”，应该把数据做成折线图、饼形图、条形图等种种直观、可视 的图表。这样做的好处有三:第一，成绩一目了然，看着那高高耸立的圆柱、一啸冲天的曲线，相信自己也感到非常得意;第二，对比强烈，做图时拉一些对自己有利的历史数据、平均数据、行业数据来垫背，红花还得绿叶扶嘛!第三，纸面上，一个图表至少相当于千把字，你还用为字数太少而发愁吗?

要点四:用好序列号

序列号的最大好处是可以一句话拆成好几句说，还能几个字或半句当一句，在纸面上大量留白，拉长篇幅的同时，使总结显得很有条理。需要注意的是，一定要层层排序，严格按照隶属关系，不要给领导留下思路不清晰的印象。

2011年项目经理年终总结范例1

在集团公司及开发公司领导的强有力的领导下和相关同事的协作下及监理有限公司、XX新光建设工程监理咨询公司的共同努力，XX住宅小区工程得以顺利进行。本人在XX房地产开发有限公司项目工程部工作过程中，严格遵守法律法规，遵守公司的各项规章制度，平时严格要求自己，廉洁自律。工作中敢于承担责任，有认真负责的精神，有一定的组织协调能力，能理论联系实际的开展工作，与同志协作共事，一心为公司，较好地完成了2010年上半年度年度工作目标。现将有关今年上半年XX住宅小区工程项目管理工作汇报如下：

一、工程进度完成情况：

1#楼自今年一月份基础施工以来到六月底已施工到主体结构第16层，共计已施工工期为7个月，占总工期的44.8%（总工期为16个月）；2#楼自今年一月份桩基开工以来到六月底已施工到主体结构第7层，共计已施工工期为6个月，占总工期的30%（总工期为20个月，包括总体）；根据施工总进度计划，1#、2#楼工期在计划之内，无超期、脱期。

二、项目投资情况：

1#楼根据施工图预算，工程造价预算为2937万元，到今年六月底已完成钢筋砼灌注桩、围护搅拌桩、土方工程、地下室基础、地下室结构、结构一层至十四层，施工投资审核为1365万元，占总造价的46.5%；2#楼根据施工图预算，工程造价预算为3448万元，到今年六月底已完成钢筋砼灌注桩、围护搅拌桩、土方工程、地下室基础、地下室结构、结构一层至六层，施工投资审核为1069万元，占总造价的31%。

1#楼投资对比图

2#楼投资对比图

三、项目施工过程控制管理情况

在公司的领导下负责项目的成本控制、工程进度、质量管理的技术支持和项目管理工作。负责对本工程的工期、质量、安全、成本等实施计划。组织、协调、控制和决策，对各生产施工要素实施全过程的动态管理。工程施工过程中，严格按设计要求、验收规范、规定，监督检查工程质量、成本、进度、安全等工作。

（一）、项目组织管理情况：

根据XX工程特点，编制了XX工程项目管理规划：首先明确项目组织管理体系、项目工程部主要工作职责，确定项目管理的目的任务，制定工程四大总体目标（质量、进度、投资、现场）施工过程控制重点；制定项目管理工作程序。在集团公司及开发公司领导的强有力的领导下和相关同事的协作下，使得XX工程得以顺利进行，通过每周的集团公司工作例会，汇报工程施工进展情况以及需要公司协调的事项，听取公司下步工作计划，贯彻公司会议精神，及时落实公司相关决定；通过每周项目工程例会例会协调各项工作、解决日常施工中的矛盾，加强相互之间的沟通，及时有效地控制好工程的质量、进度、成本、安全文明。

（二）、工程质量控制情况：

质量管理上，项目部着重抓了三个环节：确立质量目标、确定质量预控方案；产品形成的过程控制；验收控制。

1、确定质量预控方案。公司提出“建精品工程、树舟基品牌”质量目标，项目部围绕这个目标做了目标责任细分。如：项目负责人牵头，按专业分解质量责任目标：土建工程师负责结构工程；水电设备工程师负责管线。按工程阶段细分阶段目标，如：分项优良率不低于85%，主体优良率100%，单体优良率85%，并按此质量目标制定了相关的验收方法及验收目标，在工程开工前，对监理及单分包单位明确目标、验收标准等。并审定监理大纲及总分包单位的施工组织设计。针对监理、施工单位在节能、智能、质量通病防治等方面的薄弱环节提出改进要求，协助其完善施工工艺、措施的制定。组织新材料、新工艺的厂商，到现场为甲方、监理、施工单位讲授材料的特性、施工工艺要求、质检方法等。组织专家、质监站、厂商、监理、施工研讨材料性能、施工工艺、质量评定及验收方法，确定最终的预控方案。

2、产品形成的过程控制。目前建筑产品主要还是由手工完成，因此产品质量就必然会出现较大的偏差。而产品形成的过程控制是对所有预控方案的执行过程，将直接影响质量目标是否能实现，影响项目品牌与企业品牌。

在过程控制上，我们主要通过以下几个管理方式来实现：首先，发挥监理在质量管理上的职能，对监理充分授权、有效监督。严格按照监理合同上明确的权力与义务，监督基层监理人员是否按照监理大纲及甲方的企业标准执行质量管理。

其次，严把原材料质量关。公司首先对部分主要材料供应商给予选择，从厂商直接订购，减少中间环节，防止流通过程中可能出现的假冒伪劣产品。项目部对进场材料质量、数量、规格验收，并监督现场取样送检，以检查到场材料是否符合合同要求。对于总分包单位的自购材，主要是加强对到场的材料检验。

一、通过监理的日常性见证取样对材料质量检验监督；

二、项目部对现场材料巡查，对可疑材料，先停用封存，再取样检查，排除疑点方可使用；

三、项目组的土建、水电工程师做专业检查，对可疑材料，现场封存，扩大取样数量，在规范之外，做独立检验；

四、对确定的不合格材料，采取封存，限定时间在监理人员监督下清理出场。

再者，项目部依合同及国家的有关法律法规，对总分包单位加强质量管理。总分包单位是产品的生产者，他们的工作直接决定产品的质量，事实上，各个施工单位的工人的操作技能基本上是比较接近的，而产品的质量差异，主要是管理水平的差异。所以在对于总分包单位的管理上，主要抓其质保体系建设，发挥质保体系在质量管理上的作用，以及加强与总分包单位第一负责人及现场项目经理沟通和组织现场标区进行横向参观、相互取长补短，强化市场竞争意识，大团队意识及品牌意识，从思想上重视质量管理。而后项目组在日常的管理中重点工作是质量巡查，质量跟踪，并结合施工的阶段，组织一些有针对性的质量管理活动，有效利用工程例会制度，讲问题、提问题、解决问题。现场管理中，我们还强调服务意识，为乙方生产质量优质产品创造条件，提供技术支持、管理支持。

3、产品的验收控制中，我们始终牢记黄董事长：“工程质量是企业的生命”这一指示，着重抓二个层面的验收：

第一层是总分包单位质保体系的自查、自检、自验三级验收制度。在这个层面上，主要是依靠抓总分包单位的管理去实现，强化工序报验制度与手序，对一次报验不通过的部品、工序再从自检开始，重新进入验收程序。

第二层是监理与项目部的验收。针对不同的施工阶段，不同的系统采取了相应的验收方式方法，在主体施工阶段，进行的主要是工序验收，这部分直接关系到住宅产品的结构安全，因此，我们不仅对总分包单位的复验按有关规定、规模验收，而且，对工序的过程进行旁站监理，做到对主体质量形成过程了然于胸。

（三）、工程进度控制情况

1、主体施工阶段的进度管理较为单纯，目前根据施工总进度计划制定分阶段进度计划，明确工作内容、工作顺序、持续时间及工作之间的相互衔接关系等并付诸实施，然后在计划实施过程中经常检查实际进度是否按计划进行，一旦发现有偏差出现，应在分析偏差产生原因的基础上采取有效措施排除障碍或调整、修改原进度计划后再付诸实施。进度控制的最终目的是确保工程项目按预定的时间启用或提前交付使用。项目部在进度控制方面所做的工作

有：编制项目管理规划，研究项目的总进度、施工布置、重大施工技术和施工难题，对项目实施过程中可能出现的问题做好预案。制定一整套制度来规范管理以提高工作效率。

2、审查确认监理工程师上报的承包商所做的施工组织设计及施工进度计划表。要求监理工程师做好监理规划、计划、组织设计和进度控制的工作制度以及进度控制工作实施细则，并督促监理工程师在工程实施过程中努力落实。

3、主持会议研究各方面提出来的与合同实施有关的问题，参加监理工程师主持的有关协调研究会议，对涉及到工程进度的有关问题及时提出解决办法并通过监理工程师去实施，必要时对施工手段、施工资源、施工组织直至合同工期进行调整。

（四）、项目投资控制情况：

项目部对工程项目投资控制负有很重要的责任，因为项目部所管的是源头的问题。项目部对投资控制的内容主要是审核施工预算工程量、处理变更和签证，即管理“项目实施控制价”。

1、分析设计图纸、施工方案、标底价、合同（工程量核算、定额取费、材差价格构成因素）等，明确工程费用最容易突破的部分或环节即投资控制重点。项目部对工程进行施工图工程量计算、套用工程预算定额，编制工程施工图预算造价、根据进度编制月进度造价预算。

2、在施工过程中及时答复施工单位提出的问题及配合要求，主动协调好各方面关系，预测工程风险及可能发生索赔的诱因，制定防范性对策，避免和经济索赔事件发生。

3、按合同规定条件和要求，监督实施事前的各项准备工作，以免索赔，及时对已完成工程进行计量验收，对工程设计变更，现场情况、技术措施、材料涉及到经费的进行严格把关。

4、审核总包单位所做的工程量月报表，审查工程实际完成工程量与上报情况是否符合、审查定额项目套用是否符合、复核材料单价是否与当月上海市建设工程《XX与造价信息》中材料市场信息相符合。

5、研究监理工程师审查后的设计变更及有关经济签证，负责核实项目、原因、数量、施工条件，然后提出初步意见上报有关部门审、批。需要强调说明的是：项目部明示监理工程师，对于承包商所提出的设计变更及有关经济签证要求，监理工程师在提出审查意见以前必须与项目部沟通并取得一致意见。否则将出现项目部否决监理工程师的意见的可能，这不仅会降低监理工程师的威信，也会给工程管理带来混乱。任何设计变更及有关经济签证要求都以书面文字为依据。

（五）、安全与文明现场管理情况：

1、安全法规、安全技术和工业卫生是安全控制的三大主要措施。

2、根据本工程安全文明项目管理目标，督促施工单位在施工过程中贯彻执行国务院及各部门颁发的安全规程、生产条例和规定。

3、为了提升工地形象和安全文明施工，科学安排、合理调配使用施工场地，并使之与各种环境保持协调关系，要求施工单位按安全文明标化工地标准进行施工。

4、督促监理工程师做好安全控制，目的是保证项目施工中没有危险、不出事故、不造成人身伤亡和财产损失。

5、督促监理工程师和承包商按照有关法规要求，使施工现场和临时用地范围内秩序井然，文明安全，环境得到保护，交通畅达，防火设施完备，居民不受干扰，场容和环境卫生均符合要求。

6、协调现场各承包商、监理、设计、业主内部各有关部门、地方村镇之间的关系，为工程建设创造良好的内外环境。

（六）、项目其他管理情况：

1、熟悉施工图纸及设计说明，掌握土建、水电各专业的工程质量标准，检查各种材料、设备等质量检查工作。

2、负责保存好各种工程技术资料的完整性和可靠性，并记录好各种会议纪录。

3、随时做好上级有关部门对商品住宅检查的资料准备工作。

4、负责项目实施进程中，涉及一些对外部门的联系协调工作。

5、根据项目建设的实际情况，不断调整、补充、完善项目管理规划、规章制度和管理办法，以适应工程建设的需要。

XX住宅小区工程项目规模大、体量大、施工配合面广。如何优质、高效、低耗、按期、安全、文明地建好该项工程，是本公司房产开发的重要里程碑，为此，全面调度公司的人、财、物，严格按照质量安保体系运行。精心组织、科学管理，确保实现各项预定目标。该项目的成功将为舟基集团的发展奠定基础。希望通过该项目今年上半年的工作总结对今后项目部的工作有积极的借鉴意义。

2011年项目经理年终总结范例2

我于2010年9月14日进入xx集团置业公司，并于9月23日进驻xxxx百货大楼项目工地担任项目经理，至今已三个月有余。在这3个月的工作中，项目部在集团置业公司的大力支持、指导下，克服了诸多困难，走到今天，极为不易。目前工地正处于打桩阶段，现已完成桩基施工任务的46%，下一步的施工任务虽然异常艰巨，但还是有信心有能力完成各阶段工期目标。下面我将2010年3个月以来的工作情况及下一年的工作计划做以下汇报：

一、前期施工准备阶段

xxxx百货大楼工程作为xx县的招商引资项目，只要有利于工程施工进度，基本上都能得到政府的支持与帮助，但开工之前还必须完成以下工作，才能顺利开工。

1、地下室控制边线放样。

2、建筑物放线。

3、规划部门进行验线工作。

4、将测绘部门提供的水准点、坐标控制点提交总包单位。

5、两次组织基坑支护施工图设计交底及图纸会审。

6、桩基施工图设计交底及图纸会审。

7、规划部门提供本项目周边市政管线图纸。

8、协助完成工地临时用电量不足扩容工作。

9、开工前去质安站办理质量监督手续事宜。

二、施工阶段

打桩施工前，场地内基坑土方已开挖约两米五深，由于当时没有施工图纸，大部分地方均未

开挖到位。考虑到四周靠边一排桩施工有足够的工作面，需要土方开挖单位的配合将余土挖除。土方开挖单位很长一段时间都不配合我司的工作安排，与我方保持对立情绪，甚至发展到来工地闹事，工地工作一度无法开展。经过我方耐心细致、不厌其烦地努力去沟通，同时了解到当地其他工地的土方开挖单价，最终通过奖励的方式才与土方开挖单位达成协议。

基坑土方开挖两米五后，给现场打桩带来很大的影响。混凝土运输车根本无法开进工地，基坑表面为粉砂土，一旦下雨，粉砂土层承载力急骤下降，打桩施工难度很大。总包单位将会以此为借口，施工场地三通一平不具备条件，将会产生费用及工期的索赔。我方当机立断，积极组织当地施工单位进行场地内塘渣回填，确保了打桩施工对场地的需要。

万事开头难，进场三个星期，也未见总包安排桩机进场。总包未收到我方提供的桩基正式施工图，不便组织机械进场也是事实，但我方于十月十五日提供桩基施工蓝图后，总包还是迟迟进不了桩架。总包在找分包单位遇到了很大的困难，前前后后找了十几家单位，都不愿意承接此项业务，直到十月二十二日才陆续进了几台桩架。十月二十九日开始裙楼及塔楼的试桩施工，裙楼试桩成功，但塔楼试成孔六天后以塌孔而告终。塔楼桩必须入岩一点五米，而返循环钻机遇上砂卵石层粒径较大卵石（工地收集到最大卵石粒径接近四十厘米），极易堵管。后来，经设计单位同意后，将塔楼返循环成孔工艺改为冲击成孔工艺，总包单位于十一月七日组织进场六台冲击锤钻机。首先在塔楼的北侧试成孔，但北侧表面约三米土层为流砂土，冲锤在提升时，重锤、流砂土、护筒一起被拉上来，成孔非常困难。考虑到尽量不拖延塔楼桩基施工工期，在塔楼的南侧开始试桩施工，十一月十四日开始试桩，十一月十六日第一根桩混凝土浇筑完成。但塔楼南侧因工作面受限，只能摆放四台桩架施工。同时也没有放弃对塔楼北侧的努力，咨询各方专家后提出建议先降水再安排打桩施工。总包先后进行了井点降水、浅层管井降水、注浆加固地基施工工艺，均未达到需要的效果。北侧地质因素影响到约六十根桩基施工，并连带影响周边纯地下室约七十根抗拔桩施工，下一步将采取深井降水，然后安排打桩施工。

裙楼桩基施工任务已全部完成，塔楼完成五十七根，纯地下室桩完成一百一十五根，总共完成三百四十九根，完成46%.三、2011年工作计划安排

桩基施工进度已经滞后，下阶段主要工作是围绕土方开挖来安排工作，以确保汛期来临前地下室底板浇筑完成。主要工作安排如下： 1、2011年1月15日进场开始挖土。

2、打桩（包括围护桩）施工2010年1月底前全部完成，但下阶段打桩施工、基坑围护施工不能影响土方开挖。土方开挖于2010年3月20日前全部完成，地下室底板于2010年3月初开始施工，4月15日完成。3、2011年5月底前完成±0.000以下砼结构。4、2011年8月底以前完成裙楼砼结构。5、2011年年底前塔楼结顶。

6、机电安装、幕墙施工、二结构施工、精装修施工穿叉在主

体结构施工中进行。

四、当前需要协调的其它工作

1、全套施工蓝图提供及施工图审查审批。

2、消防、暖通、弱电、精装、幕墙、电梯等分包单位的确定。

3、甲供、甲定品牌材料确定。

五、在新的一年中，我将从以下几点作出努力、作好工作。

1、继续抓好xxxx百货大楼工程项目管理工作：2010年的工作为主体结构、机电安装、幕墙工程、精装修等，时间紧、任务重。考虑到项目总工期要求，我将继续抓好工程进度控制，确保工程按照预期要求全部完成，保证整个工程的如期交付使用。

2、加强业务知识学习，继续提高管理水平：随着时代的前进、新技术的运用，必须进行专业技术知识及管理知识的学习，提升自己的管理协调能力。不断提升下属员工的专业技能，保证能有效控制现场施工质量及进度。

3、进一步作好现场管理工作：2010年的工作中，我负责的工程尽管有一定的成绩，但是仍然存在很多不足，需要继续总结和完善。只有很好的总结过去，才能更好的服务未来。新的一年中，我要进一步重点作好３个方面的管理：一是人的管理。人是管理的组织者和执行者，项目管理人员不能松懈，只有全体管理人员密切配合，各负其责，才能作到施工各个环节环环相扣，整体工作才能井然有序。二是施工进度的管理。时时跟踪现场施工进度，发现问题，即时与施工单位沟通，确保周进度、月进度、年进度计划按时完成。三是成本控制管理。虽然按定额与施工单位进行结算，施工单位并不会主动考虑工程成本，甚至成本投入越多对施工单位越有利，但作为甲方现场管理人员，应该属于施工方承担的费用，决不另外签证，一切按定额进行结算。

总之，在新的一年中，我将进一步提高自己，研究和改进项目管理办法，为公司的发展作出贡献。

2011年项目经理年终总结范例3

2011年已经过去，2012年业已到来，下面我将2011年一年来的工作情况做以下汇报。〈一〉2011年全年工作内容：

2011年我负责施工的内容是滨河湾小区住宅工程，共包括4栋7+1框架住宅楼，建筑面积26500m2。该工程为公司重点工程项目，2011年5月20日进场施工。目前已经完成主体工程以及部分内外装修工程。〈二〉全年各项工作完成情况：

（1）工程质量完成情况：

滨河湾小区是公司2010年重点建设项目，我作为项目经理被公司批准后，立即开始了项目部的组建工作。首先根据滨河湾的工作要求，从公司抽调了工作人员，建立了质量管理体系、项目管理目标和管理人员岗位责任制。滨河湾小区的质量目标为创建“无质量通病小区”，为此公司下发了许多预防措施和实施办法。为保证整个目标的实现，我组织项目部管理人员根据自己的实践经验，结合工程的特点，编制了项目部质量预防措施。工程开工以后，我们严格控制施工质量，从基础开始，一步一个脚印的进行。模板工程重点控制结构尺寸和支撑牢固性，确保设计尺寸的准确和观感的质量。钢筋工程重点控制绑扎质量，尤其是钢筋实物的间距和位置。在施工过程中，我要求坚决落实公司预防措施内容，并且坚持进行样板引路，同时组织管理人员对其他项目部在建工程进行参观学习，作到扬长避短，提高了项目部人员的质量争先意识。砼工程重点控制了砼的浇注和养护工作。规范浇注、及时养护是保证砼质量的根本途径。在整个主体施工期间，我们认真进行了落实。迄今为止，未发现砼裂缝现象。整个主体工程的施工，经过项目的认真控制，全部施工内容符合设计要求，主体质量较好，受到了金屋地产的奖励，达到了预期的质量目标。

（2）工程生产及进度控制：

滨河湾小区开工以后，我按照公司要求工期，组织制定了施工进度网络计划以及劳动力计划。并且根据施工进度要求，与各个施工班组签定了质量、进度、安全控制协议书。对其具体进度、生产内容提出了具体要求。在生产过程中，我根据实际情况，通过制定月计划和周计划，对整个工程生产进行了控制管理。施工初期，因为项目开工较晚，劳动力出现不足。对此，项目部多方召集人员，经过努力，基本上保证了施工的要求。在施工过程中，考虑到砼浇筑数量较大，我采取了现场浇注和使用商品砼的方法，提高了施工进度。在分包队伍进场施工后，根据金屋地产的要求，及时调整了施工部署，为分包方施工创造了施工条件。到2010年终，整个工程完成了主体工程，外装修工程完成40%，内装修工程完成30%。从整个工程进度来看，与原计划工期相比有滞后。为此，我在场区冬季回填土、项目停工的一段时间内，抓紧时间组织进行了下房砌体和回填土等的施工。为2011年春季施工减轻了工作量，确保了整个工程的顺利交付。

（３）安全、设备管理：

施工进场的准备期间，我组织项目部按照省级文明工地的目标对全场的施工作业区进行了规划布置。根据项目工程特点，制定了设备需用计划，并组织了布置和安装。施工中，我坚持将安全管理作为日常管理的重点，将确保职工的生命安全作为自己的第一要务。框架工程，支撑体系和临边防护是安全管理的重点，为此，我从以下几个方面加强了管理工作：①加强安全技术交底工作。通过进场时的三级安全教育、上岗时的专项安全交底来加强职工的安全意识。②加强安全检查和巡视，及时发现问题，及时整改，杜绝安全隐患。加强建筑物临边的安全防护。同时，对现场的全部设备实行了专人专机管理。设备进场时项目部统一进行检查，合格后进行接受。施工中，定期进行设备的维修、保养和检查，及时发现安全隐患，及时进行修理更换。整个施工期间。未发生重大安全事故，一般安全事故控制在了１．５‟以内，保证了广大职工的生命安全，达到预期安全生产目标的要求。

（４）材料、降本和人工费的管理：

材料管理中，我根据施工预算，组织制定了施工材料需用计划。同时针对本工程外租赁材料数量较大的实际情况。我组织各个班组制定了材料使用计划和返还计划。整个施工期间，项目及时返还了各种材料和器具，没有发生积压现象。材料使用中，我要求大家坚持限额领料制度，根据施工预算，安排项目管理人员及时统计各个班组的施工内容和数量，并且及时与预算量进行对比分析，控制各个分项工程的材料使用以及人工费的发放。各个班组使用的机具和材料，均要求由各个班组集中领用，耗损材料按照预算量进行考核，每层进行统计，发现浪费时及时纠正整改。周转材料使用完毕后由各个班组统一返还，数量不足则由各班组负责赔偿。

（５）全年工作存在的不足：

①

工程质量：主体施工期间，工程质量控制较严，工程质量比较好。但是在填充墙施工中，由于思想上有所放松，构造柱砼浇注不理想，跑、漏较多。这对我来说是一个教训，提醒自己对后期的质量管理需要进一步加强。

②施工进度：从总体来讲，进度基本上达到了金屋的要求。但是与其他项目部进行对比，进度较慢。还需要自己进一步加强进度管理、总结不足，加强人力组织，弥补前期施工的不足。

（6）2011年工作计划：

在新的一年中，我将从以下几点作出努力、作好工作。

① 继续抓好滨河湾项目管理工作：滨河湾工程在2011年的工作为内外装修工程和室外工程等，时间紧、任务重。考虑到项目总工期要求，我将继续抓好施工生产进度控制，积极组织好人力投入，确保工程按照预期要求全部完成，保证整个小区的如期交付使用。

②加强业务知识学习，继续提高管理水平：随着时代的前进、新技术的运用，必须进行

专业技术知识的再教育。所以，在新的一年中，我打算首先加强学习专业知识。尽管基础薄弱，学习很吃力，但是我相信只要努力，就会有结果。另一方面，积极学习他人的先进之处，作到扬长避短，进一步提高思想认识，开拓视野。

③进一步作好施工管理工作：

２００４年的工作中，我负责的工程尽管有一定的成绩，但是仍然存在很多不足，需要继续总结和完善。只有很好的总结过去，才能更好的服务未来。新的一年中，我要进一步重点作好３个方面的管理：一是人的管理。人是管理的组织者和执行者，项目管理人员不能松懈，只有全体管理人员密切配合，各负其责，才能作到施工各个环节环环相扣，整体工作才能井然有序。二是物的管理。也就是材料的管理。2011年，我将继续在项目管理中作好限额领料制度，并且进一步细化，定期与工程预算量进行对比分析，找出不足，制定对策。三是法的管理。也就是施工方法的研究和管理。在公司各项预防措施的基础上，结合工程实际特点，进行优化和改进，形成一套行之有效的施工方法，以便于指导施工和工人操作。

总之，在新的一年中，我将进一步提高自己，研究和改进项目管理办法，为公司的发展作出贡献。

报告完毕。

2010年项目经理年终总结范例4 自 2010 年 4 月进入公司，至今已有九个月的时间。这九个月的时间里在公司领导以及同事的帮助以及支持下迅速的融入到因博这个大家庭中，非常感谢因博提供给我这样一个成长的平台，让我能在工作中不断的学习、进步，不断的修正自己的不足。

在 2010 年即将来到之际回首我的 2010 年平升无数感慨。作为项目经理，个人对总的工作情况还是比较满意的，项目过程中能做到快速响应项目中的变化，能很好的理解客户描述，起到客户以及开发人员之间搭建需求桥梁，同时个人也在不断的思考去进一步完善项目内容以及项目管理过程的方法；作为程序员，2010 年对我而言是比较失意的一年，一来学习上自己放松了对自己的要求，二来从客观上而言由于投入了大量的精力放在与客户的沟通以及项目管理上也导致自己在很多时候没有办法静下心来进行新技术的学习与研究。也许算是个人转型期间的困惑吧，一方面希望自己能很好的完成项目管理以及开发组管理的工作，一方面又希望自己能学习更多的软件开发方面的内容。这种复杂的心态一直困扰着我，2010 年这种情况也许肯定还会继续，所以在吸取今年的教训的同时，个人也会在即将到来的一年中更好的去安排自己的工作，不要求两方面同步前进，但也至少能让自己能在两方面相对 2010 年而言能取得一定的进步。

2010 年在因工作的九个月中，个人主要的工作如下：

危险化学品信息管理系统：

这是本年度所有项目中最为重要的项目，也是耗费精力最多的项目。自 5 月份正式进入本项目的开发工作后，带着 java 组经历过系统完全推翻的阵痛；经历过需求不断变化的郁闷；经历过系统开发后期功能不断改变的沉闷，目前危险化学品信息管理系统基本完成了预期要求。在等待系统试运行期间开发组还在不断的对系统进行改造，在原有需求上新增了企业安全生产标准化管理、企业资质在线申报、MSDS 以及安全标签规范化和数据采集、改善原有统计报表功能等方面的工作。应该说，为危险化学品系统在 2010 年的应用推广打下了很好的基础。

中石化水运智能调度系统：

中石化水运智能调度系统自 6 月 23 日 开始，至 12 月 6 日 项目在九江龙湾温泉初步验收为止，时间跨度五个月。作为项目负责进度控制以及 MIS 功能实现的项目副经理，在这五个月的时间内比较好的完成了与甲方沟通、项目进度安排 / 分配等工作，完成了甲方所提出的功能需求。能比较好的针对任务的轻重缓急进行时间安排，项目过程中软件开发组成

员在时间紧任务多的情况下很好的完成了各自的工作任务，正是软件开发组、软件测试组、项目文档组在工作上对我的大力支持使本项目得以顺利的完成。

长航公安 GIS平台：

长航公安 GIS平台配套 MIS 项目自 11 月 22 日 开始到 12 月 20 日 完成甲方所有要求的信息管理功能，历时一个月。本项目也是在时间极度紧张的情况下投入开发工作中的，项目能在规定时间内完成基本上是依靠软件开发组成员的韧性，特别是 JAVA 组在刚刚结束中石化项目 MIS 功能开发后基本上没有休息就投入到此项目之中。特别感谢祝明华、唐升华、施伟、赵驰对我工作的支持，如果没有他们不懈的努力，本项目 MIS 功能在一个月时间内完成基本上是一个不可完成的任务。

项目申报工作：

在 9、10 两个月承担了公司向武汉市信息产业局申报长江物流公共服务平台以及向湖北省信息产业厅申报危险化学品信息管理系统的申报相关工作。期间主要负责相关文件的编写、相关资料的准备，同时积极与武汉市信息产业局及电子商务协会武汉分会进行相关的沟通工作。虽说目前申报的结果还没有出来，但是毕竟迈出了项目申报的第一步，而且为公司日后的项目申报工作打下了比较好的基础。

项目投标工作：

参与制作中石化水运智能调度系统、长航公安局 GIS平台、湖北安监信息化二期、武汉烟草 GPS 二期的标书编订以及投标工作。

其他方面工作：

除了参与参与各个项目外，还完成了开发部内部员工管理系统以及 JAVA 组的日常管理工作。对于 Java 组的日常管理工作个人还是很满意的，目前 java 组可以做到快速响应、来之能战，承担了公司各个项目中的信息管理系统的开发工作，特别是在危险化学品信息管理系统中所有的成员都能积极的发挥各自的主观能动性，对项目的进展起到了良好的作用。同时 java 组目前学习氛围非常好，能在工作之余积极的学习相关的技能，并在项目中融入这些知识，所有成员在 2010 年都实现了能力上的极大提高。

白马过隙，时光荏在，这九个月的时间里个人得到很多的锻炼。在项目管理、客户沟通以及内部管理方面得到了长足的进步。在因博公司过提供的这个大舞台上我接触到了很多以前根本没有机会接触的内容，也通过这个平台使得自己进入到各种大型项目之中。所有的这些经历对我而言都是一种极大的挑战也为我的成长提供了非常好的帮助。

展望 2011年，自己也给自己定下了几个工作上的目标，总体原则是吸取教训，更进一步。

项目管理：

这方面在 2010 年看过一些书，了解了一些理论上的东西，并在 2010 年的工作中将这些理论上的内容以及我个人的一些经验融合在一起感觉还是起到一定的作用，但离一个合格的项目经理还是差了很多。所以 2010 年需要更加努力的去学习一些项目管理方面的理论知识，多去了解一些好的项目管理方法，系统的去学习项目管理中的每一个细节，使自己能向合格的项目经理更进一步。

同时在以后的项目中应当花一些精力去了解相关的行业知识、行业流程，经过 2010 年这些项目的洗礼，感觉到想让软件项目顺利的完成有需求、有必要也肯定需要去了解项目所处的行业。有了行业背景才能更加有利于相关项目的进展。这一点可以说是个人在 2010 年各个项目实施过程中自己最大得体验。同时在 2010 年在投入试运行危化项目中也需要自己更加深入的去学习一些安全监督方面的行业知识，为危化项目的深度推广作些准备工作。

人员管理：

2010 年度对于 Java 组的管理工作从实际的工作上而言还是做得比较好，整个 Java 组目前已经形成了一种学习、思考、讨论的氛围，这也对 Java 组所有成员的工作能力发展奠定了良好的工作环境。2010 年首先需要去做的就是尽可能的给这群程序员一个更为宽松的环境，同时个人也要花时间去了解每个程序员的关注点、爱好、兴趣，在工作安排上尽可能的结合个人能力以及个人兴趣做到让程序员的工作能建立在各自的兴趣点之上。同时也希望能安排一些培训课程使得大家都能开阔眼界。

技术铺垫：

有了 2010 年对自己技术学习方面的不满，也让我提前给自己制定了 2010 年的学习目标，这些技术学习目标的实现对我在时间合理安排方面提出了更加高的要求。针对于 2011 年，个人希望在技术学习上完成如下几个方面的内容： 1、RUBY 框架体系的学习，RUBY on Rails 是一种快速开发的框架，希望能通过对框架的研究为日后快速开发提供一条新的思路；、POSTGIS 学习，POSTGIS 是开源的空间数据库模型，既然投入到 GPS/GIS 这个行业，怎么也要学习一些相关的技术，能为自己的工作铺平道路； 3、GEOTOOLS 学习，GEOTOOLS 是开源的 GIS 函数库，利用 GEOTOOLS 能更加方便的实现 GIS 开发。个人希望能在 2011 年通过技术方面的学习为公司将来的各类项目首先进行一些技术上的积累。

桃花落去，梅雪冬阳。过去的一年有得到肯定的喜悦，也有遇到各种问题时的失落，当然印象最深的还有用通宵加班来迎接自己的 27 岁的生日。封记 2011 年的成功与失败，以新的面貌迎接 2011 年新的挑战。金猪降临本来就是代表着喜庆的一年，我也希望自己能在因博这个平台上能在 2011年取得自己理想中的成绩，也希望自己在 2011 年的年终总结中多一些喜悦少一些遗憾。

第二篇：拟任物业项目经理复习大纲

拟任物业项目经理复习大纲

一、物业管理概论

1、什么是物业管理定义？

答：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

2、什么是物业管理的行业特征？

答：公共性和综合性：使物业管理服务有别于服务和专项服务；

受益群体的广泛性和差异性：使客观评价物业服务质量的难度增大；

即时性和无形性：使得业主无法象有形产品的消费者那样意识到物业服务的

真实存在；

持续性和长期性：使得物业管理企业必须长时间接受客户的监督和考验。

二、内外部制度的建立

1、简述项目应建立的应急预案。

答：①消防灭火处置预案；②防汛抢险处置预案；③紧急停电事故处置预案；④紧急跑水、漏水事故处置预案；⑤电梯故障（困人）紧急处置预案；⑥气体燃料泄漏处置预案；⑦公共卫生突发事件处置预案；⑧地震紧急处置预案。

2、项目经理在项目管理应建立管理制度有哪些？

答：内部制度：人力资源管理制度、财务管理制度、物资采购供应制度、档案管理制度等。

外部制度：管理规约、物业承接验收管理规定、综合服务管理制度、共用部位房屋、外檐、道路等维修养护制度、共用设施设备运行、维修养护制度、公共秩序维护管理制度、公共区域环境卫生清洁制度、公共区域绿化养护管理制度、各类应预案。

3、如何发挥项目经理在物业管理制度中的作用？

答：

1、物业管理制度的研讨制定者：⑪、学习、熟知相关的法律法规和项目物业服务合同；⑫、理解项目物业管理服务方案；⑬、了解业主、物业使用人和物业员工、物业分包商的情况；⑭、关注各部门工作衔接，推行内部客户的理念。

2、用物业管理制度做事、管人的监督执行者：⑪、物业管理制度的学习、培训、教育从项目组建落实；⑫、项目各级管理人员做用物业 管理制度做事、管人的模范；⑬、从项目组建起项目经理将制度落实作为头等大事抓紧；⑭、项目分包服务商的监控管理。

3、持续改进物业管理制度的完善修订者：⑪、加深对物业管理制度稳定性和动态性的关系理解；⑫、建立物业管理制度修订程序、公开、公平、严肃认真。

三、公共法和风险规避

1、业主的建筑物区分所有权中共用部分的权利，简称业主共有权，根据物权法的规定，共用部分应当由哪几部分构成？

答：

1、区分所有权建筑物专有部分以外的其余部分；

2、不属专有部分的建筑物附属物及附属设施；

3、经区分所有权人约定供共同使用的专有部分与其附属物。

2、案例分析

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

第十五条 业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：

（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；

（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；

（三）违反规定进行房屋装饰装修；

（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。

四、物业管理专业法规

1、简述物业服务合同中约定的物业管理服务内容有哪些？

答：物业服务合同中约定的物业管理服务，应当包括下列主要内容：

（一）共用部位和共用设施设备的使用、维修、养护和管理；

（二）电梯、智能系统等设备的运行服务；

（三）环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理；

（四）物业装饰装修的管理；

（五）车辆行驶和停放秩序的服务、管理；

（六）物业管理区域内公共秩序的服务、管理；

（七）物业资料的查询服务和管理；

（八）双方约定的其他物业管理服务内容。

2、简述新修订的《天津市物业管理条例》确立了哪些新制度？（至少写出五项）

答：（1）建立了物业管理联席会议制度；（2）建立了从业人员上岗和继续教育制度；

（3）建立对物业管理公用部位、公用设施设备前期查验和日常检查制度；（4）建立了中介机构和外阜來津企业备案制度；（5）建立了物业服务企业退出项目管理预警报告制度。

3、简述新的物业管理服务标准分几个等级及每个等级的收费标准？

答：一级服务标准1.2元，二级:0.9元；三级：0.7元，四级0.5元，上下浮动20%。

4、物业服务企业应当向业主公示那些内容？

答：

1、房屋专项维修资金使用情况；

2、利用共用部位、共用设施设备经营的收益情况；

3、机动车场位占地费的收取标准和使用情况；

4、每年四季度将物业管理共用设施设备运行状况的报告，提交业委会，在物业管理区域内公示；

5、实行酬金制的企业至少每季度向业主大会或全体业主公布一次物业费的收支使用情况；

6、在物业区域内显著位置将服务内容和服务标准，服务项目和收费标准予以公布；

7、营业执照、资质证书、管理人员持证上岗证书复印件，各项管理服务制度、管理人员职责分工、联系方式等信息；

8、提供特约服务的具体项目和收费标准；

9、节假日服务事项、社区文化活动安排，以及需要向业主提示的事项；

10、其他需要业主及时知晓的房屋事项。

5、简述新修订的《天津市物业管理条例》突出了政府监管职能的作用。赋予了街办事处（乡镇人民政府）在辖区物业管理活动的哪十项监管职能？ 答：①负责组织、协调成立首次业主大会；

②受理业主大会备案；

③在业主委员会不按规定召开业主大会会议或者临时会议时，负责召集工作； ④在业主大会作出决定后三十日内，业主委员会不代表业主大会与选聘的物业服务企业签订、续签、变更或者解除物业服务合同，或者不组织业主委员会进行换届和补选工作的情况下，按照有关规定组织选举新的业主委员会；

⑤监督开发建设单位在物业竣工验收合格后将物业管理用房无偿移交给物业服务企业使用；

⑥负责组织召开物业管理联席会议，协调解决物业管理活动中出现的问题；

⑦对业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，有权责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主；

⑧接受业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业对违反新《条例》行为的投诉和举报；

⑨接受物业服务企业退出项目的预警报告，协调解决退出和交接过程中出现的问题；对未有业主委员会的物业项目，在区、县物业管理行政主管部门监督下，接收退出物业服务企业移交的相关资料；

⑩对业主委员会及其成员不按照规定移交保管的资料、印章和财物的，应业主委员会的请求协助移交。

五、物业管理招投标

1、投标文件中技术部分分别由哪些内容组成？

答：1项目的整体设想与构思；2主要工作环节运行程序；3机构设置、人员配备、培训与管理；4管理指标与措施；5内部管理制度的制定；

6、档案资料的建立与管理；7前期物业管理服务内容；8常规物业管理服务内容；9各个阶段工作计划；10物资装备与提供方式；11紧急预案；12社区文化。

2、投标文件中资信部分分别由哪些内容组成？

答：1.物业服务企业营业执照复印件 2.企业资质等级复印件3.法人代表授权委托书、4.公司介绍、注册资金 5.公司管理业绩 6.项目经理介绍7.专业技术人员情况。

3、试述物业管理投标书的编写要求。

答：①使用国家统一的计量单位；②使用国家统一的行业标准和规范；③使用准确的表达方式；④确保资料的真实性；⑤计算数字准确无误，报价合理；⑥装订整齐，符合要求；⑦注意文件保密。

六、物业管理服务费测算

1、物业服务费的构成？

答：物业管理基本服务费和机电设施设备日常运行养护费。

包干制计费方式下物业服务费的构成内容：物业管理服务成本、法定税费、利润。酬金制计算方式下物业付费服务费的构成内容：物业管理服务支出、酬金。

2、物业管理基本服务内容包括什么？

答：

1、综合管理；

2、清洁卫生；

3、公共秩序维护；

4、绿化养护；

5、公共部位养护。

3、机电设施设备日常养护费包含的内容？

答：电梯、给排水系统、强弱电系统、消防系统、避雷系统、航空障碍灯、水景、喷泉。

七、前期介入、接管验收程序

1、物业承接查验的资料包括哪些内容？

答：

1、在接管验收协议签订后十日内，与建设单位办理交接手续，接收物业管理用房以及

其他物业共用部位、共用设施设备。

2、交接工作应当形成书面记录。交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式 等内容。交接记录应当由建设单位和物业企业共同签字确认。

3、分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。

2、案例论述题：

某物业管理服务公司在承接物业项目进行管理服务中，开发商遗留下一系列的问题：开发商将小区的底层机房改造成为公共秩 序维护员宿舍；没有预留足够的会所和物业管理服务用房等等。业主将开发商的遗留问题归结到物业公司身上，以至于业主与物业 公司的矛盾愈演愈烈，业主终于要解聘物业公司。

问题：开发商遗留问题业主归结到物业公司身上怎么办？

答：《天津市物业管理条例》.第四十一条规定规划、设计新建物业项目时，应当统筹规划、合理布局物业管理服务的各项设施，并按照开发建设项目规划出售部分总面积的千分之三至千分之四确定物业管理用法，并向业主公示。关于“天津市新建住宅物业管理接管验收的指导意见”中规定了共用配套设施接管验收包括物业管理用房、会所、设备等的验收。机房是列入公摊面积的。

八、入住、装修管理

1、物业装修管理应注意的问题有哪些？ 答：

1、是否改变房屋结构及功能；

2、是否有承重墙、柱子上敲击，穿孔及拆除连接阳台的墙体、门窗；

3、是否有不适当楼面静荷载，超负荷吊顶，安装大型灯具，铺设大理石等；

4、是否刨凿，重击顶板、外墙内侧及排烟管道，不经穿管直接埋设电线或改线；

5、拆除或破坏厨房、卫生间地面防水层；

6、装修材料及施工现场是否符合消防要求；

7、是否擅自改动分户主供电及通讯、煤气管线，煤气管是否暗藏；

8、是否擅自改变门窗尺寸；

9、排污管道是否有适当的保护措施；

10、动火作业现场是否有适当的消防应急处理措施和符合安全操作规范；

11、装修垃圾是否按指定时间地点清运、堆放；

12、装修材料及垃圾清运是否有损坏楼道、公共设施；

13、窗花、空调安装是否符合外观统一规范；

14、施工作业是否在规定时间范围内；

15、施工人员是否在不文明行为或从事其它违反治安管理的活动。

2、物业装饰装修管理流程主要包括哪些环节？

答：

1、备齐资料；

2、填写申报登记表；

3、登记；

4、签订管理服务协议；

5、办理开工手续；

6、施工过程巡查；

7、隐蔽工程验收；

8、竣工验收。

3、业主、物主使用人和装饰装修企业与物业公司签订《物业装饰装修管理服务协议》包括哪些内容？

答：

1、装饰装修工程的实施内容；

2、允许施工的时间 ；

3、废弃物的清理与处置；

4、窗护栏的安装要求；

5、禁止行为和注意事项；

6、违约责任；

7、管理服务费；

8、装饰施工安全消防责任书；

9、其他需要约定的事。

九、业主大会和业主委员会

1、哪些事项应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

答：

1、业主大会决定筹集和使用专项维修资金；

2、决定改建、重建建筑物及其附属设施设备。

2、物业管理联席会议的召集，组成以及主要协调解决的问题？ 答：物业管理联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责组织召集，由区县物业管理行政主管部门、居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方代表组成。

主要协调解决的问题：

1、业主委员会不依法履行职责的问题；

2、业主委员会换届过程中出现的问题；

3、履行物业服务合同中出现的问题；

4、提前终止物业服务合同的问题；

5、物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题；

6、其他物业管理问题。

3、《天津市物业管理条例》规定哪些事项必须由业主大会共同决定？

答：业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主大会是业主集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。

下列事项由业主大会决定：

（一）制定、修改业主大会议事规则和管理规约；

（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

（三）审定物业服务合同内容，选聘、解聘物业服务企业；

（四）制定、修改、审议物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度或者物业服务企业提出的其他管理事项；

（五）专项维修资金的筹集、使用方案，并监督实施；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）涉及业主共有和共同管理权力的其他重大事项。

4、论述题：

1、简述业主委员会在物业管理活动中的职责和作用。答：

1、招集业主大会会议；

2、定期报告有关决定执行情况，提出物业管理建议；

3、在业主大会会议作出决定后 30 日内，代表业主大会与物业服务企业签订、续签、变更或者解除物业服务合同；

4、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

5、督促不交纳物业管理服务费的业主限期交纳；

6、组织业主对物业共用部位、共用设施的维修、更新、改造方案进行书面确认，并监督实施；

7、监督管理规约的实施；

8、组织筹集专项维修资金；

9、组织业主委员会换届和补选工作；

10、完成业主大会交办的其他事项。

5、案例题：

1、某物业服务企业在物业服务合同到期前三个月，找到小区业主委员会协商续约事宜。业主委员会召集小区的业主代表开会研究 续签合同问题，会上经业主代表投票有三分之二代表同意续聘该企业。会后业主委员会与物业企业续签了合同，并在小区进行了公示。请问：业主委员会的做法是否正确？为什么？你作为项目经理，遇到因续签合同问题业主委员会不履行职责的情况怎么办？

答：不正确。作为项目经理首先以书面形式提请业主委员会，召开业主大会，条例中规定选聘和解聘物业服务企业只需经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意就可与物业企业续签合同，并在小区进行了公示。不需经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

如业主委员会不履行职责，项目经理可与其协商，协商不成，可向街道办事处或乡镇人民政府提出召开业主大会解决合同续签问题。

十、合同和有关协议的签订

1、请列举物业公司的管理服务义务的特点有哪些。答：第一时间发现、第一时间制止、第一时间报告。

2、案例分析：

某小区李某在小区内行走至门栋时，突然被楼上扔出来的烟缸击伤，李某询问该楼所有业主，无人承认，无奈李某找到 物业公司，以物业公司未尽到管理责任，要求物业公司给予经济赔偿。

问题：

1、李某损失应由谁承担？（重点）

答：根据物权责任法第八十七条的规定“从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿”。因此由建筑物使用人或所有人承担。

2、物业公司是否应当承担责任？ 答：不应当承担责任。

3、如果李某起诉，哪些事实需要李某提交证据？ 答：举证由受害人提供损害事实、损害所产生的证据。

十一、共用设施设备的维护与管理

1、物业设备管理的内容？

答：①设备基础资料的管理；②设备运行的管理；③设备维修的管理；④设备更新改造管理；⑤备品配件管理； ⑥固定资产管理；⑦工程资料管理。

十二、房屋本体的维修

1.物业查勘的顺序一般是什么？

答：查勘顺序一般是：从外部到内部，从屋顶到底层；从承重结构到非承重结构；从表面到隐蔽，从局部到整体。

2.房屋的共用部位主要包括哪些部分？

住宅物业共用部位，共用设施设备包括哪些内容？ 答：

1、区分所有权建筑物专有部分以外的其余部分；

2、不属专有部分的建筑物附属物及附属设施；

3、经区分所有权人约定供共同使用的专有部分与其附属物。

3、建筑屋面的维修养护管理工作应注意哪几方面？ 答：①定期检查、发现问题及时处理；

②保证屋面清洁，利于雨水顺畅排除； ③加强屋面维护管理，遵守业主管理规约。

十三、公共秩序服务与管理

1、车辆管理应注意哪些事项？

答：1.小区交通及车场指引标识及免责告示应充足明确，避免发生法律纠纷；

2.与车主签订有关车辆停放的相关协议，并留存其 本人 身份证、驾驶证、车辆行驶证复印件，建立双方车辆停放服务关系并建立档案； 3.车辆停放必须符合消防管理要求，切忌堵塞 消防通道。

4.对于电梯直接车场入户的小区，要做好电梯入口的安全防范监控措施，避免企图人员进入楼内。

2、对于小区业主不服从物业公司所制定的车场及车辆交通停放管理方案，你是如何看待此问题？

某高校物业管理中心的两名公共秩序维护员，班后外出吃饭，由于喝酒过量，在回宿舍的途中酒醉，行走不便，强行要一名学 生送俩人回宿舍，学生没有理会，俩人强行抓住学生，发生了纠缠，并且动起手来，俩人将该学生的眼睛打破，伤及眼眉。该学生 被送往医院救治，眉骨处缝合 3 针。事发后，其他学生报告给学校保卫处，校保卫处立即将两位公共秩序维护员送往派出所，经查 属实，被拘留审查。

问题：（1）公共秩序维护员的行为是否与物业服务企业有关？ 答：有关。

（2）物业服务企业是否应该进行赔偿？为什么？

答：不需要。

1.下班后属于自己的时间，出现问题属于自己的行为 2.此二人违反治安管理处罚条例，应按相关规定进行处罚。

十四、维修资金的使用程序

1、专项维修资金使用程序分几步，具体包括那些内容？

答：专项维修资金使用程序分6步：①制定方案（包括物业企业制定维修和更新改造方案）；②业主确认（包括维修更新改造方案经业主书面同意在小区进行公示）；③办理备案（物业服务企业去项目所在地的区县房管局办理使用备案）；④开户划款（物业服务企业到专户管理银行开户，有市维修资金管理中心划款）；⑤竣工验收（工程竣工后物业服务企业组织业主、业主委员会或居民委员会、施工企业及工程监理单位对工程进行验收并签署维修和更新改造工程验收报告）；⑥决算核减（指物业服务企业填写、公示维修和更新改造工程决算费用分摊清册并到房屋维修资金管理中心办理维修和更新改造工程核减手续）。

2、专项维修资金与应急解危资金的区别？

答；专项维修资金用于物业共用部位、公用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，以保障物业售后的维修管理，维护物业产权人和使用人的共同利益。

应急解危资金是

1、房屋局部屋面渗漏，外檐脱落，道路破损、塌陷等受益范围、责任人无法界定的。

2、突发电梯故障、排水管道漏水等影响业主正常使用和住用安全的。

3、经业主大会同意的其他共用部分、共用设施设备紧急维修项目。

4、物业服务合同约定当有物业服务企业承担的维修内容除外。

十五、档案建立

1、建立业主档案应包括哪些资料？（简答）

答：（1）业主入住通知书。（2）业主基本情况登记表。（3）业主入住手册，业主入住须知。（4）临时管理规约或管理规约及确认书。（5）前期物业服务合同（物业服务合同）确认书。（6）房屋装修管理服务协议。（7）车辆拥有情况（汽车、摩托车、自行车）等。

十六、达标创优

1、简述住宅小区的达标创优标准八个大项的内容？

答：

1、基础管理 32 分；

2、房屋管理与维修养护 14 分；

3、共用设施设备管理 15 分；

4、公共秩序维护/消防/车辆管理 10 分；

5、环境卫生管理 14 分；

6、绿化管理 7 分；

7、精神文明建设 3 分；

8、管理效益 5 分。

2、简述大厦和工业区达标创优标准九个大项的内容？

答：

1、基础管理 22 分；

2、房屋管理与维修养护 9 分；

3、共用设备管理 35 分；

4、共用设施管理 4 分；

5、公共秩序维护及车辆管理 9 分；

6、环境卫生管理 10 分；

7、绿化管理 4 分；

8、精神文明建设 3 分；

9、管理效益 4 分。

十七、关系维护

1、作为一个项目经理请你设计一个业主满意度调查表。

答：作为项目经理在日常工作中应做好：

1、业主的关系维护；

2、专业部门和相关单位关系维护；

3、与行政部门关系维护；

4、与媒体关系维护；

5、与员工关系维护。

2、简述业主满意度调查的工作步骤和方法？

答：工作步骤：服务中心、公共秩序维护、设施设备的养护、环境管理等。

方法：和业主委员会沟通以书面形式公式；活动的制定；活动的计划；活动的实施；业主调查表的统计分析；活动的完成。

十八、绿化管理

1、绿化接管验收应注意的问题。

答：

1、绿化接管验应以绿化竣工图 绿化竣工图为依据 绿化竣工图；

2、特别注意种植土的深度

3、注意苗木规格，品种；

4、注意绿篱及灌木的密度；

5、新补植物应注意成活率；

6、仔细检查供水系统。

2、绿地管理中存在的常见问题。

答：⑪各类毁绿现象；⑫枯枝死树问题；⑬浇灌井盖；⑭萌蘖的清除；⑮缺苗；⑯支架问题；⑰绿地杂草；⑱绿地各类边角处理；⑲作业面的缮后处理；⑳树穴；⑴植物配置杂乱；⑵冬季烧草不当灼伤植物。

3、绿化外包应做哪些工作？

答：

1、承包单位的资质状况；

2、合同签订的要严谨、细致；

3、绿地的基本情况要清楚；

4、做好日常巡视、检查；

5、注意绿化设施是否完好；

6、监督承包单位农药的使用情况；

7、绿地的卫生状况；

8、合同到期前要加强监督；

9、承包单位是否拖欠水费、工资等。

十九、保洁服务

1、物业清洁管理的内容 ？

答：物业清洁管理的前期介入、验收接管、日常管理；高空外墙的清洗；清洁有偿服务

2、外围清洁点都包含哪些？

答：

1、负责大厦（小区）红线范围内的道路、草地、绿化带等公共区域地面的清洁；负责大厦（小区）内的街心花园、广场、游乐设施的清洁；负责大厦（小区）内的喷水池；负责大厦（小区）内的路灯、楼道灯、走廊灯、办公室和活动场所的灯具；负责室外果皮箱和垃圾的清洁、清运和消杀工作；

2、负责大厦周围墙身、幕墙、路灯、宣传牌、雕塑和排风口的清洁；

3、定时对室外沙井、雨污水井及管道和化粪池进行清理疏通；

4、负责室外明装管线和明装公用设施设备的外表清洁工作；

5、对区内违反清洁规定的行为进行劝阻和纠正；

6、积极完成上级交给的各项临时任务。

第三篇：建设工程项目经理考试大纲

建设工程项目经理考试大纲

“项目”一词已越来越广泛地被人们所使用，但迄今为止在国际上还未形成一个统一、权威的定义。许多管理专家曾经从不同的角度描述了项目的定义，他们所描述的项目定义的核心内容可以概括为：项目是指在一定的约束条件下（主要是限定时间、限定资源），具有明确目标的一次性任务。

项目包括许多内容，可以是建设一项工程，如工业与民用建筑工程、港口工程、铁路工程、公路工程等，也可以是完成某项科研课题或研制一套设备，还可以是开发二套计算机应用软件等，这些都是项目，都有一定的时间、质量要求，也都是一次性任务。

根据项目的定义，可以归纳出项目的主要特征：

（1）项目的单件性或一次性。这是项目的最主要特征，所谓单件性或一次性，是指就任务本身和最终成果而言，没有与这项任务完全相同的另一项任务。例如：建设一项工程或一项新产品的开发，不同于其他工业产品的批量性，也不同于其他生产过程的重复性。项目的单件性和管理过程的一次性，给管理带来了较大的风险。只有充分认识项目的一次性，才能有针对性地根据项目的特殊情况和要求进行科学、有效的管理，以保证项目一次成功。

（2）项目具有一定的约束条件。凡是项目都有一定的约束条件，项目只有在满足约束条件下才能获得成功。因此，约束条件是项目目标完成的前提。在一般情况下，项目的约束条件为限定的质量、限定的时间和限定的投资，通常称这三个约束条件为项目的三大目标。对一个项目而言，这些目标应是具体的、可检查的，实现目标的措施也应是明确的、可操作的。因此，合理、科学地确定项目的约束条件，对保证项目的完成十分重要。

☆ 什么是项目经理部？

由项目经理在企业的支持下组建并领导、进行项目管理的组织机构。

☆ 什么是矩阵式项目管理组织？

结构形式呈矩阵状的组织，项目管理人员由企业有关职能部门派出并进行业务指导，受项目经理的直接领导。☆ 什么是直线职能式项目管理组织？

结构形式呈直线状且设有职能部门或职能人员的组织，每个成员（或部门）只受一位直接领导人指挥。

☆ 什么是事业部式项目管理组织？

在企业内作为派往项目的管理班子，对企业外具有独立法人资格的项目管理组织。

☆ 什么是项目经理责任制？

以项目经理为责任主体的施工项目管理目标责任制度。

☆ 什么是项目管理目标责任书？

由企业法定代表人根据施工合同和经营管理目标要求明确规定项目经理部应达到的成本、质量、进度和安全等控制目标的文件。

☆ 什么是项目管理规划大纲？

由企业管理层在投标之前编制的，旨在作为投标依据、满足招标文件要求及签订合同要求的文件。

☆ 什么是项目管理实施规划？

在开工之前由项目经理主持编制的，旨在指导施工项目实施阶段管理的文件。

☆ 什么是项目目标控制？

为实现项目管理目标而实施的收集数据、与计划目标对比分析、采取措施纠正偏差等活动，包括项目进度控制、项目质量控制、项目安全控制和项目成本控制。

☆ 什么是项目风险？

通过调查、分析、论证，预测其发生概率、后果很可能使项目产生损失的未来不确定性因素。

☆ 什么是项目风险管理？

项目风险的识别、评估、管理规划与决策、管理规划实施与检查等过程。

☆ 什么是项目成本核算制？

有关项目成本核算原则、范围、程序、方法、内容、责任及要求的管理制度。

☆ 什么是项目生产要素管理？

对项目的人力资源、材料、机械设备、资金、技术、信息等进行的管理。

☆ 什么是项目合同管理？

对施工合同的订立、履行、变更、终止、违约、索赔、争议处理等进行的管理。

☆ 什么是项目信息管理？

施工项目实施过程中，对信息收集、整理、处理、储存、传递与应用等进行的管理。

本书根据《建设工程项目管理规范》(GB／T 50326－2006)进行编写，主要介绍了建筑工程项目经理的职责及工作方法。全书共分十五章，其主要内容包括：建筑工程项目管理基础知识、建筑工程项目经理责任制、建筑工程项目经理部、建筑工程项目合同管理、建筑工程项目采购管理、建筑工程项目质量管理、建筑工程项目进度管理、建筑工程项目环境管理、建筑工程项目成本管理、建筑工程项目资源管理、建筑工程项目风险管理、建筑工程项目信息管理、建筑工程项目沟通管理、建筑工程项目职业健康安全管理、建筑工程项目收尾管理等。

本书内容丰富、体例新颖，可供建筑工程项目经理使用，也可作为大中专院校相关专业师生的参考用书。

目录

第一章 建筑工程项目管理基础知识

第一节 建筑工程项目管理相关概念

一、项目

二、施工项目

三、工程项目

四、工程项目管理

第二节 建筑工程项目经理

一、项目经理的地位

二、项目经理的要求

三、项目经理的作用

四、项目经理的选择与培养

五、项目经理的工作内容

六、工程建设资质管理

第三节 建筑工程项目范围管理

一、项目范围管理概述

二、项目范围的确定

三、项目范围控制

四、项目结构分析

第四节 建筑工程项目规划与组织

一、项目管理规划大纲

二、项目管理实施规划

三、项目管理组织

第二章 建筑工程项目经理责任制

第一节 建筑工程项目经理责任制概述

一、项目经理责任制的概念

二、项目经理责任制的作用

三、项目经理责任制的主体

四、项目经理责任制的特征

五、项目经理责任制的实施

第二节 建筑工程项目经理责任制的内容

一、项目经理的责、权、利

二、项目管理目标责任书

第三章 建筑工程项目经理部

第一节 建筑工程项目经理部概述

一、项目经理部建立原则与职责

二、项目经理部设置的步骤与规模

三、项目经理部的工作制度

四、项目经理部管理制度的建立

第二节 建筑工程项目经理部的作用与运作

一、项目经理部的作用

二、项目经理部的地位

三、项目经理部的性质

四、项目经理部运作的原则与程序

五、项目经理部的工作内容

第三节 建筑工程项目团队建设

一、项目团队建设的概念与要求

二、项目团队建设的过程

三、项目团队建设的重要性

四、项目团队建设方法

第四节 项目经理部的解体

一、项目经理部效益审计评估和债权债务处理

二、项目经理部解体程序与善后工作

三、项目经理部解体时的有关纠纷裁决

第四章 建筑工程项目合同管理

第一节 建筑工程项目合同管理概述

一、项目合同管理的概念

二、项目合同管理的特点

三、项目合同管理的目标

四、项目合同管理的程序与内容

第二节 建筑工程项目合同实施计划与控制

一、项目合同实施计划

二、项目合同实施控制

三、项目索赔

第三节 建筑工程项目合同评审

一、招标文件分析

二、投标文件分析

三、合同审查

第四节 建筑工程项目合同终止与评价

一、项目合同终止

二、项目合同评价

第五章 建筑工程项目采购管理

第六章 建筑工程项目质量管理

第七章 建筑工程项目进度管理

第八章 建筑工程项目环境管理

第九章 建筑工程项目成本管理

第十章 建筑工程项目资源管理

第十一章 建筑工程项目风险管理 第十二章 建筑工程项目信息管理 第十三章 建筑工程项目沟通管理

第十四章 建筑工程项目职业健康安全管理 第十五章 建筑工程项目收尾管理 参考文献

第四篇：项目经理总结

如何做好一名项目经理汇报材料

各位领导大家好：

我叫***，现任职于***项目部，职务项目总工。现我将个人情况及对项目经理这个岗位的个人认识汇报如下：

我于***年参加工作，到目前为止参建过武广客专、京沪高铁、大西客专、西宁站改等工程，期间担任过的职务有技术员、技术主管、技术科长、项目副总工程师、项目副经理、项目总工，其中从***6年武广客专开始担任项目副经理，从2008年京沪高铁开始担任项目总工。

项目经理是一个对综合素质要求比较高的一个岗位，他要求本人懂业务、懂管理、能沟通、善交往、有思路、敢担当。我个人认为项目经理是一个项目的灵魂，一个项目的成败很大程度上取决于项目经理的个人能力和职业素养。

一、超前谋划，提前布局，精心组织，措施到位

一个项目在上场伊始项目经理就要对整个项目有个全方位的谋划，找准施工重难点，对本项目的重难点工程的施工方案要亲自参与制定，并列出相应的应对办法。

施工组织要合理，对项目的整个工期安排及节点工期要了如指掌，要素配置到位。要素配置要突出重难点，兼顾一般，合理安排。生产要素要充足但不浪费，做到游刃有余。

明确岗位职责，分工明确，责任到人。待遇要相对公平，能者多劳，做出贡献的人要奖励，反之要处罚，奖罚措施一定要行之有效，激发大家工作的积极性、主观能动性。

物资管理非常重要，一个项目物资所占用的资金占很大比例。物资采购要管控到位。项目经理要亲自参与大宗物资招标采购或竞价采购，了解市场行情，制定切实可行的物资管理制度，控制好成本。

了解财务制度，要不断的学习财务管理办法，要有规避审计风险的能力。

安全责任大于天，一个项目要想成功，安全是保障，安全是前提。项目经理是项目安全管理的第一责任人，要对安全管理时刻警醒，有行之有效的措施，突出重点，专职防护，防患于未然。

二、重效益，讲策略，开阔思路，集思广益

企业是以盈利为目的的，一个项目干的好坏最直接的体现就是效益的好坏，项目经理要重效益，会算帐，常算帐，要仔细研究招投标文件和施工合同，吃透其中的内容，从中摄取营养，找出可以创效的途径，结合现场实际找出可变更项目，提前布局。过程中要捕捉创效的时机和突破点，开源节流并重，使项目的效益最大化。

开源主要是变更索赔，施工图招标之后变更的空间越来越小，但也不是没有可利用的空间，要挖掘集体和个人潜能，这就提出了两个问题，一个是项目部人员的业务能力，一个项目要搞好变更索赔，必须有要有人精通变更渠道，有思路，有办法。这就涉及到培训，变更索赔思路的培训，让项目部相关人员开阔思路，集思广益。第二就是有专人负责，从项目的准备阶段就开始安排专人负责，提前布局，施工阶段基础资料准备，过程跟踪，信息反馈，捕捉创效时机。甚至 有机会的时候在施工准备阶段就要做大量的工作。同时抓好项目的质量、安全和进度也是变更索赔取得成功的一个因素，我们把工作做好了，业主认可我们了，变更批复也就相对容易些。

三、储备人才，凝聚人心 人才储备是项目可持续性发展的必备条件，一个项目必须有一支稳定的人才队伍，所以项目部必须重视年轻人的培养，关心爱护他们的生活、工作，使他们尽快的成长。要关心人、培养人、管好用好人，同时要留住人，也是项目经理要做好的一项工作。

对年轻人的管理要刚柔并济，要重视对他们的培养。生活上要多替他们考虑，工作中要严格要求。工程单位本身就是一个比较枯燥的职业，尤其对年轻人，工作之余文化娱乐活动少，休假的机会也少，也不具备那样的条件，这就要求项目上平时要对他们多加关心，尽量开展一些凝聚人心，积极向上的活动，让他们能够感受到一个企业的温暖，一个项目的温暖，象一个大家庭，其乐融融，这样才能稳定人心，项目部才有战斗力。

四、储备队伍，精打细算

储备一定的施工队伍也是管好项目的必不可少的条件，好的施工队伍能弥补项目部管理水平的不足。

项目经理要熟知工程量清单，对其中的每一项单价都要熟记于胸，对工程量的节余以及单价的高低要心中有数，这样便于明确变更索赔方向，也便于控制外包单价。

外包单价控制是控制好成本的一个重要因素，目前项目上普遍存在着一种现象，好的施工队要价太高，但是项目好管理，项目部可以少操好多心，要价低的施工队伍又不太会干活，这就要求项目经理要权衡利弊，找到一个平衡点，什么样的工程项目必须要找施工队伍强的来干，什么样的工程项目可以找要价低的队伍来干，一个项目要有重点的去创造亮点工程，突出重点，有闪光点，但不是每个工程项目都要去创优，一般考虑达到合格，重点考虑效益。这就要求项目经理要有思路，力争做到社会效益和经济效益基本平衡，同时突出经济效益。

五、加强学习，增强实力

一个项目要有一个好的学习氛围，要定期不定期的对项目部人员进行培训、学习，人都有惰性，有时候是需要一种集体行为才能激发大家的学习热情，通过集体学习、培训的方式让项目部管理人员对自己所管辖范围内的项目的技术标准非常清楚，这样才能管好现场。

六：总结经验，提高综合能力

项目经理要要有一定的政治敏感性，大局观。在一些特殊环境下不能致企业信誉于不顾，要忠于企业，理智、理性处理一些棘手问题，不能盲干、蛮干。

项目经理要具备一定的交际能力。在与业主、设计、监理、咨询、地方等单位交往的过程中建立一定的人脉关系，通过自己的知识面，沟通能力，表达能力，人格魅力去吸引、打动对方，使双方的关系上升到一个情感的层面，而不仅仅是一种利益关系。同时项目经理要具有良好的职业道德，看重责任，淡泊名利，廉洁自律。

以上是我对如何做好一名项目经理的个人认识，希望各位领导批评、指正。

我的汇报完毕，谢谢大家！

顾名思义，项目经理就是项目的管理者。

项目经理是对项目负责的人，他需要管理、协调项目全过程，并对项目的人员、可用资金、工作内容、进度等各个方面的诸多因素进行统筹调度、合理计划，同时督查项目实施过程，解决项目进行中的各类矛盾，是确保项目成功的重要角色。

那么，项目经理的职责内容包括哪些方面呢？ 1明确项目目标

（项目交付成果、客户满意度）——项目范围和客户期望。2制订项目计划

项目经理负责、项目成员参与，共同设立项目里程碑、目标分解。

（注意哦~项目计划还应接受上级及客户的评审，并获得他们的认可。）3确定信息沟通计划

根据企业的IT应用水平，结合实际需要确定信息沟通计划安排，确保每位项目成员都能正确理解及时交流信息的重要性！4规范项目管理制度

明确项目团队成员互相合作的共同工作准则，包括项目费用、沟通会议、文档管理等。

5项目资源的组织

组织工作主要是为执行项目计划获得适当的资源，并决定资源的分配，保证资源的高效利用。资源主要包括人员、设施、场地、资金等。（在做项目计划的同时，也得结合制订相应的资源计划）6项目团队的建设

团队建设是指把一组人组织起来共同实现项目目标，这是一个持续的过程，是项目经理和项目成员的共同职责，而项目经理在其中发挥着重要的作用。项目经理应创造条件确保项目成员能够经常交流沟通，营造良好的工作氛围。7项目控制与监督

在项目过程中，变化和冲突是不可避免的。项目经理需要实时关注项目进展，对照项目计划，对项目的进程进行监控，及时掌握项目最新信息，及早发现问题并采取措施，使项目能够按计划实施。8 项目成员考核

项目经理还担负着对项目团队成员考核的职责。考核指标应定量与定性相结合，并以定量为主。9其他职责。

要成为一名优秀的项目经理，仅仅了解上述的职责内容和角色认知是远远不够的，还需更多的修炼！

项目经理是项目成功的关键因素，必须具备相应的项目管理知识、技能与素质才能充分发挥作用。

年初以来，在公司的领导和同事们的支持帮助下，我较好地完成了全年的工作任务，先后担任了程宇广场酒吧装修工程、防洪处装修工程、长青安防公司装修工程、龙南书店装修工程的监理及宏伟园区装修工程的项目经理，现将工作情况简要总结如下。

1、加强学习，提高了自身素质。作为装饰行业的一名新兵，我深知，自身的专业知识和业

务素质都离公司的要求相差很远。因此，我在日常工作中注重了对与装饰行业有关的知识的学习，先后阅读研究了《装饰施工手册》、《工程验收标准》和《项目经理管理手册》等书籍。在向书本学习的同时，我还谦虚地向周围业务水平高的同事学习，做到不懂就问、点滴积累、循序渐进，逐步地提高了自己的理论和业务水平，现在已基本能适应工作的要求。

2、广泛宣传，树立了公司形象。我借助自己工作与外界接触广泛的优势，每到一处工地，我都向甲方领导及周围的工作人员介绍公司实力、人员素质、公司业绩和公司的发展趋势，尽量使他们能对公司有一个全面的了解，同时取得他们的信任，建立长期的联系，有力地促进了工作的顺利开展。担任项目经理期间，我从严格自律做起，要求下属和施工人员时刻注意自己的形象，提醒他们，每个人的一言一行都代表着公司，不能以牺牲公司利益为代价赢得个人利益，即使受到了委屈，也要忍耐，不能顶撞甲方。通过一系列工作，维护了公司的良好形象，为客户留下了深刻的印象。

3、完善制度，强化了施工管理。没有规矩，不成方圆，针对宏伟园区工地制度不完善，管

理比较松散的实际，我经过细致的调查研究，先后制定了《早会制度》、《奖惩制度》和《材料管理制度》，规范了工地秩序。打铁还需自身硬，我始终坚持要求别人做到的，自己要首先做到，而且要做得更好，例如每天我都按上班时间提前来到工地，先全面检查一遍，针对发现本资料权属文秘资源网严禁复制剽窃的问题，在早会上做出及时妥善的安排和处理，为下一步工作提供了时间和空间，从而树立了自己的威信。对工作中表现好的人员，我都进行表扬和奖励，对不符合规范，且屡教不改的，坚决予以惩罚，拒绝任何人说情，从而促使工人养成了良好的工作习惯，自觉遵守各项规章，提高工作标准，全面完成自己的工作任务。

4、深入协调，推进了工作进程。在刚刚进入宏伟园区工地时，很多事务和关系都不理顺，给工作带来了很大的难度。我首先从协调同甲方关系入手，全面开展了协调工作。为了解决图纸与现场实际情况不符，且没有彩钢板、给水详图、空调电路、排风口等分项工程图纸的问题，我多次反复与设计部进行协商，在我的真诚感动下，他们终于同意由我公司对原有设计方案进行变更，再报甲方审批，又经过对甲方的细致工作，设计部终于在变更的图纸上签字，使新的图纸得以实施。甲方对我们采购的地砖、墙砖等材料干预很多，要求必须按预算价格进行采购，后经多方积极协调，甲方做出了很大让步，为公司赢得了差额利润；一开始监理方对我们要求很严，规定每次进场材料都要到大庆检测站进行二次化验，电工等特别工种要有上岗证，并且要我方提供分包资质。面对这些问题，我始终以不影响工程进度和质量为宗旨，经过努力协调，这些问题都迎刃而解，避免了很多不必要的麻烦，而且与监理方增进了感情，给予了我们很多支持，如：主动帮我们策划水、电的改动，哪些地方可以减料、减工，哪些地方变更对我方有利等等，还帮助我们作内业资料。使我们节约了资金近1 万元，如电缆桥架按设计减少了60，宽度减少了50mm，封闭门上亮槽钢减少一半，外立面横向灰条减少一半，原定的12对实木门改为放火门。

虽然在工作中做出了一定成绩，但同时也发现了一些问题。一是公司管理制度不健全，尤

其在工程的现场管理上显得十分缺乏；二是工作人员的权限不清，造成了一些推诿扯皮现象；三是具体工作人员有时领会不透总经理的意图，延误了工作；四是公司在承担大型工程时，前期计划不全面，对利润、施工方案、基础设施的投入不详细，考虑还不周全，工作起来有时措手不及。针对公司的实际情况，我有如下建议：一是建立健全公司的管理制度和章程，分清工作人员的岗位责任，真正做到出现问题时有章可循；二是对待大型工程，一定要分析可能出现的本资料权属文秘资源网严禁复制剽窃困难和问题做出几套有预见性的、详细的工作方案，对症下药，保证公司立于不败之地；三是健全项目组管理人员，工程中安全员、施工员、材料员、保管员等很多岗位不能压缩，这些人可以兼职，但必须要称职，虽然表面上成本增加了，但工程质量提高了，公司就有了信誉，安全保证了，公司就有了最大的效益。

第五篇：物业管理项目经理基础工作培训大纲

扬州物业管理信息网http://www.xiexiebang.com 物业管理基础工作培训大纲

前

言

●什么是企业基础管理？

▲基础管理工作是指企业中最基础的记录、数据、标准和制度。这些记录、数据、标准和制度是企业发挥其经济功能的基础，是完善各项管理工作，特别是完善企业内部管理和其他责任制度的必要条件。

▲管理基础工作又是“地基”，是实现综合管理和专业管理的基础和前提，也只有与综合管理、专业管理相结合才具有存在的意义。

●什么是物业管理？

是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序和活动。

●物业管理基础工作包含八个方面：

▲人员管理 ▲计划管理 ▲客户服务管理 ▲工程维修管理 ▲安保服务管理 ▲保洁绿化管理

扬州物业管理信息网http://www.xiexiebang.com 2.奖罚结合

二、计划管理

----计划是工作的导向,也是工作的目标,没有计划就等于没有目标，没有计划就会对实际的工作缺少客观的评估与考核的基础，因此，制定计划和指导计划执行是有序开展工作首要的职能与必备条件。

（一）指标计划管理

附件： 2009巴黎都市收支预算 2009巴黎都市维修保养计划 2009巴黎都市回访计划 2009巴黎都市活动计划

1、计划的制订与分解管理:（1）按交房进度节点和小区具体实际制订

（2）按总体指标月、周、日、部门、人进行分解

2、指标的落实与跟进管理

（1）每日跟进关键指标进展

（2）每周报表查看

查看客服受理周报分析（见附表）

物业费收缴进度表（见附表）

（3）每周例会要对照

（4）每月20日要倒排

（二）日常工作计划管理

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1、每天上岗前自检；

2、客服中心主任及负责人随时抽检。

（二）语言及行为

1、礼貌用语上岗前必须熟练掌握；

2、行为规范，符合要求

3、考核巩固。

三、客服经理区域负责制

1、综合小区按7～8万平方、户数约400户为一个区域划分责任区，别墅按约250户为一个责任区。

2、每个单元公示客户经理服务信息，设臵区域服务专线（客服经理专用手机）。附：巴黎都市客服经理公示像框

3、客服经理负责区域内服务、报修、投诉及日常服务管理。附：客服经理岗位职责

四、抓好前期五个节点(一)交房办理

1、熟悉交房流程，客服经理熟练操作；

2、会解释每个流程及相关协议的内容。

（二）空臵房管理

1、每月对工程常见病进行检查，逢雨必检。

2、每月进行通风、基础卫生打扫，使业主感受管理的痕迹。

（三）装修管理

1、办理装修手续时作好与业主或其委托的负责人的沟通，提

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3、每周进行分析，公司经理审核。

附件：《每周客户服务受理分析表》

4、每月汇总、存档。

附件：《客户服务单汇总表》

（三）投诉受理

1、分析每周的投诉情况，注重处理结果。

2、存档，作为培训案例。

六、业主回访

及时了解业主对公司服务质量的意见及建议，针对不足之处进行分析、改进、预防，从而更好的满足业主要求，提高物业服务品质。

（一）报修及服务回访

1、工程维修100％回访。

2、重视业主建议、意见，必要时上门沟通。

（二）计划回访

按年初制定的回访计划，检查落实情况。

四、工程维修管理

——物业工程基础工作是工程通过对设施、设备的管理为主服务，提供给业主照明、通讯、消防设施等“服务产品”，其基础工作是为业主创造舒适、安全和方便的服务，给业主留下直接服务形象。

扬州物业管理信息网http://www.xiexiebang.com 物业工程基础工作是为工程设备运行、维护等各方面费用的节约，直接令成本降低，提高整体管理效益。

物业工程基础工作包含七个方面：

（一）常见病的处理流程

1、知道常见病的分类

附：《佳总2007（60）常见病处罚条例》

2、常见病处理流程

在交房时与施工单位的三方协议中明确维修维修人与维修费用→与选定的二家信誉度高的维修单位签定维修协议→按协议跟踪监督回访

（二）设施、设备管理

1、设施设备按要求实施移交。

2、建立完善的设施设备台帐。

3、审核设施设备维保计划。附：设施设备保养计划

4、抽查维保实施情况。

（三）装饰装修管理

1、明确装修手续办理，注意事项提前告知。

2、现场管理整洁有序。

（四）建立维修网络

各专业维修点信息收集，形成自有资源，开展便民服务。

（五）资料管理

1、交房交付时移交手续清晰，归类及存档完善。

2、物业相关的移交资料需物业分公司长期保存。

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2、门岗形象岗固定。

3、晚上巡逻亮灯。

4、阳台、露台不能封闭和搭建。

5、对讲机一律使用耳麦。

（四）消监控中心管理

监控与消控中心是物业安全管理的指挥中心。它是各岗位协作和配合的枢纽；是对违纪违法行为进行监管的眼睛；是传达指令和发布消息的咽喉；是处理业主反馈信息记录处理的平台。

1、监控室最大的现场受理区，必须是各班长须24小时轮换于监控室值班。

2、分公司管理层都必须学会监控室的操作，班长休息由主任替班。

3、监控人员要求反应灵敏，操作熟练，掌握各时间段的监控重点。

六、保洁、绿化管理

——创建干净、舒适、整洁的卫生环境，提供优质、贴心的保洁服务，为业主营造一个高雅、绿色、和谐的居住氛围，是物业保洁的主要服务内容。

（一）人员定编

1.样板区阶段安保、保洁总人数不超过15人（特殊情况需报批）；

2.常规期按每万方0.8人配臵。

（二）礼仪及行为规范

0扬州物业管理信息网http://www.xiexiebang.com 作的监督及检查工作，确保物业工作的正常运作。

（一）定期检查

1、日检：由各岗位负责人日常检查记录，客户服务经理做好区域内日常抽检。

附：保洁、安保、工程、日检表，客服《小区巡查记录表》

2、周检：

（1）由各中心主任、客户服务经理及岗位负责人检查记录，分公司经理负责监督、抽查。

（2）分公司负责人组织各基层管理以上人员召开现场会，对于现场发现的各类问题指定负责部门及负责人限时解决。综合服务中心纪录并督办。

3、月检：由分公司经理组织各中心主任、客户服务经理及岗位负责人检查，中心主任完成部门分析报告并交于分公司经理，月度分析总的报告由分公司经理完成。（每次检查记录汇总由综合服务中心完成）

附件 《督查情况记录表》、《月度检查分析报告》

八、会议管理

----会议的召开是解决问题、沟通交流、统一思想的有效方式，因此需要有目的、有准备、有组织、有要求、有落实的。

（一）会议形式附件晨、周、月会议召开标准

1、晨会

2扬州物业管理信息网http://www.xiexiebang.com 门协调的工作，经理做好重点工作的安排及指导

3．上传工作日志（总结自己一天的任务完成情况，计划明天的主要工作）附：经理工作日志格式

4．上报公司各类文件的审核及总部、公司文件学习、传达及执行 5．各项目费用按权限报销审批

6．考虑一个分公司不足之处，并想出准备改善的方法与步骤 7．考虑自己一天工作失误的地方 8．浏览总部公司网站不少于两次

9．分公司内外部关系的沟通和协调，包括工程维修或质量投诉、服务投诉，重大安全突发事件处理

10．每天抽查日常报修维修工作，按维修时限完成报修，确保维修及时率，对重大维修事件由分公司经理亲自监督及跟进。

每周必须做的：

1.周检工作：由分公司经理组织三中心主任及岗位负责人对现场作每周一次的大检查，由各中心根据检查情况形成书面材料上报于经理，分公司经理应对上周检查情况进行实地行验证确认（智能化设施设备，安保、保洁现场情况等）

2．组织三中心主任及岗位负责人召开周工作例会

3．一次与一名员工的谈话，了解员工思想动态和工作情况 4．对新入职员工培训学习情况进行抽检 5．督办各部门各项工作落实情况并回复总公司 6．进行一次自我总结（非正式）7．整理自己的文件或书柜 8．对分公司新招聘人员进行复试 9．召开一次物业费收取情况专题会议

4扬州物业管理信息网http://www.xiexiebang.com 每季必须做的：

1．季度工作总结及计划（次季初2日前），参加公司季度工作会议 2．组织策划一次员工体育比赛或其他活动 3．收集员工的意见和建议 4．对分公司资产盘点表签字确认

5．思考和研究目前管理上存在的问题并做如何突破的创新计划，对标准化提出实践意见

6、与总经理沟通一次

每半年必须做的：

1．半年工作总结及计划（7月2日前），参加总公司半工作会议 2．组织召开分公司半员工大会 3．抽查业主满意度

4．组织管理人员外出学习和参观考察

5.对公司制度以及标准化操作流程有可能性和有效性考评一次

每年必须做的：

1．1月2日前上报年终总结及计划（包括物业费收缴计划、文体活动计划、业主满意度调查回访计划、人事培训计划、公共设施设备维保计划、公共维修资金使用计划等），参加总部及公司工作会议 2．组织召开分公司工作会议

3．对公司及总部相关制度修订提出意见和建议，修订分公司内部相关制度

4．组织一次以上大型的小区活动（除小区活动标准化规定外）5．年底安全大检查

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（二）职业化的工作技能就是“像个做事的样子”

检讨

1、每一个部门或岗位都要有必须具备的“能力（技术）”。

思考：业主为什么对物业总有那么多的意见？换句话说，我们究竟怎么做才能将业主的不满降至最低？

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1、下列状况表示一个员工或干部做事不用心

① 同样一个错误重复三次以上，既不自觉，也无心改正

② 凡事都是别人找他沟通，自己不会主动链接、主动关心 检讨

2、口头上要求干部或员工用心，不是事倍功半，就是无济于事。

思考：针对前面所说的四个职业化工作指标（技能、形象、态度、道德），给你的干部或员工，甚至你自己，打一个分数。

（五）职业化的工作道德就是“对一个品牌信誉的坚持”

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