2010年房地产市场总结及2011年前瞻

第一篇：2010年房地产市场总结及2011年前瞻

2010年房地产市场总结及2011年前瞻

——刊于国务院发展中心《中国经济报告》2011年第1期

2010年是中国公众对房价调控最寄以希望的一年，也是最为失望的一年；与此同时，2010年是中国地方政府卖地财政和房地产开发商住房销售的大丰收年，两者合计创立预计超过3万亿元，大约相当于2010年中国经济净增长的部分。目前，政府的行为和中央实施的一系列政策，诱导了全国公众通过贷款和存款投资房地产的狂潮，希望借助房价上涨抵消通胀侵蚀。这些“合理预期”行为不仅加大了地产泡沫的程度，也将中国经济社会笼罩在异常凶险的泡沫破灭风险之下。

一、2010年中国房地产市场总结

（一）房地产业经营状况

2010年是中国房地产宏观调控频次最密集的一年，但同时也是房地产业最高歌猛进的一年。1-11月，全国房地产开发企业完成投资42697.33亿元，同比增长36.5%，不仅远高于2009年的17.8%，且明显高于城镇固定资产投资24.9%的增速；商品房销售面积82541.27万平方米，销售额为42277.89亿元，分别比2009年增长9.8%和17.5%；房地产开发企业本年资金来源63220亿元，同比增长31.2%。其中，国内贷款11245亿元，增长25.0%，利用外资656亿元，增长59.0%，自筹资金23806亿元，增长49.6%，其他资金27513亿元，增长20.4%。在其他资金中，定金及预收款15935亿元，增长19.4%，个人按揭贷款7937亿元，增长13.2%。

作为房地产开发经营业上游的、同样以经营地产为主要收入的各个地方政府，2010年土地出让收入高达2.7万亿元，比2009年全年增加70.4%，堪称有史以来的一个最大的丰收年。

如果将地方政府的土地出让收入考虑进去，全产业链的房地产业，2010年的经营收入可望达到惊人的7.4万亿元。按照45%的利润率估算，2010年我国包含地方政府土地经营在内的房地产业有望创造近3.33万亿元的超级利润，大约可占到2010年我国名义国内生产总值的9%——这属于地价升值带来的经济增长。

（二）房价再现2009年的上涨幅度

国家统计局数据显示，截止到2010年11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，涨幅比10月份缩小0.9个百分点；环比上涨0.3%。从2010年1-11月的新房销售数据来看，全国商品房平均销售价格为5124元/平方米，仅比2009年同期的4785元/平方米高出7.1%，较之2009年全年的增幅24.2%有了很大幅度的下降。但是，考虑到2010年一线城市商品房销售面积大幅度减少，销售面积增长主要来源于传统经济落后的河北省及中西部地区，以及多数省份的二、三线城市，这使得2010年的新房平均销售价格，与以消化住房存量为主的2009年，失去了位臵上的可比性。

从销量明显减少的一线城市来看，2010年房价仍然保持了猛烈的上涨幅度。根据中国房产信息集团提供的资料，北京2010年新建商品住宅均价已达到20328元/平方米，同比大涨42%，涨幅居四大一线城市之首；上海全年均价达22261元/平方米，同比涨幅为40%；广州2010年均价达到11579元/平方米，同比上涨23%；深圳均价20596元/平方米，同比涨幅为33%。

从国内最大的20家房企平均销售价格变化来看，2010年为10096元/平方米，比2009年的8297元/平方米上涨21.7%；如果考虑到销售区位的变化，同等地段房价同比变化，一般在30%左右。

国内城市二手房的市场情况，多是以一手房价格变化作为风向标，涨幅与一手房保持基本一致的上涨节奏和幅度。

据上分析，2010年我国房价的实际上涨幅度在25%左右，约为国家统计局公布房价指数的三倍以上。

二、越调控越疯狂的房地产市场

如果考虑到2010年是中国房地产市场调控最密集的一年，而且号称“史上最严厉的房地产宏观调控”，那么从房地产市场的实际运行来看，本年的房地产调控是完全失败的，甚至是背道而驰的。

纵观整个调控过程，4月份刚刚实施新一轮房地产宏观调控政策时，房地产市场经历了一个量跌价滞的短期阶段，部分一线城市出现5-10%的价格下跌；然而，8月份以来，房价再次抬头，成交量也开始有所放大；随之而来的“9.29二次调控”看似严厉，“新国十条”对于房地产信贷政策的再次强调，而具体的落实仍属纸上谈兵。这导致了十一月以来楼市迅速“回暖”，年底各地再次出现了排队哄抢的过热现象。

2010年，中央政府相继出台了 “新国十条”、“新五条”、“要求省级地方政府监管房价”等措施，其中限制购房信贷政策和要求省级地方政府监管房价政策，曾被社会广泛看好，之所以起不到实质性的作用，以下五个原因是非常重要的。一是积极财政政策创造的新的经济弊病。在凯恩斯的国家干预理论中，政府赤字一般要受政府长期预算能力约束，不应也不能通过大规模银行借贷手段，替代市场主体制造经济繁荣景象。这不仅会造成政府债务失控危及银行业安全，更因信贷规模过大导致严重的通货膨胀，使整个经济陷入严重的通货膨胀和企业冲入房地产市场的投机狂热。不可否认，政府大规模的公共设施投资有利于维护经济增长速度，并为中国城乡的现代化创造美好的蓝图；然而，在行政权力失控的中国，大规模的公共设施投资，不仅成为权贵通过工程转包自我分肥、攫取暴利的重要手段，更为经济转型和银行业安全制造了巨大障碍和隐患。

二是2009年以来极度宽松的货币政策，导致货币的购买力大幅度下降，客观上加剧了公众对未来时期物价上涨、房价上涨的预期。一种看法认为，通胀预期是公众对物价上涨的一种心理焦虑，这是一种片面的理解。通胀预期既是指人们在预期物价上涨下的心理冲动，更是在这种心理焦虑下所作出的一些列行为选择。例如，作为劳动者，他会要求增加工资；作为农民，他会直接对粮食提价；作为房东，他会租户付出更多的租金……近五年来，中国的货币供给每年平均增长20%，大部分被新增的建设用地和增发的股票吸收，真正流入实体经济的比重非常有限；而为了刺激实体经济的增长，中央持续保持宽松货币政策，这使得通胀预期下的物价、房价上涨趋势无法避免。

三是地方政府卖地生财愈演愈烈，成为2010年房价暴涨的重要推手。“十一五”期间，全国共批准新增建设用地3300多万亩，土地出让收入7万多亿元，其中房地产土地出让占到绝大部分。其中2010年全国土地出让成交总价款2.7万亿元人民币，同比增加70.4%，城市发展对土地的依赖有增无减，对房价的推动作用更多突出从某种意义上说，地方政府高价出让土地比“炒房团”的破坏性更大。所以，中央要求地方政府监督房价，这是一个重大失误；而国土资源部要求地方政府拿出10%的土地出让金治理农业水利，对于期望通过房产税制度取缔地方政府土地财政的人们，当会失望之极。

四是房地产限制信贷政策漏洞频频、形同虚设。4月份出台控制第三套房贷款、提高第二套房首付比例后，四大国有银行执行力比较强，但小银行和其他非国有银行，不但没有很好地执行政策，反而填充了四大银行临时停贷所让出来的市场份额。另外，由于银行业协会与地方建委、房地产管理局缺乏信息共享，导致信贷控制出现大量真空地带。

五是缺乏持有环节征税，导致居民存款围绕楼市的“大搬家”倾向。由于国内商业环境恶化，长期的高通胀预期，导致居民银行存款出现“大搬家”现象，很多人把存款取出来购臵“只涨不落”且没有持有成本的商品房进行投资。据多家调查机构证实，在现有房价里，一次性付款量占到40%以上。也就是说，40%以上的购房钱都是私人存款的搬家，不是来自银行信贷。这个情况说明，如果不对住房持有环节征税，我国各地住房囤积和空臵的乱像将更加严重，整个经济社会将完全被房地产绑架，陷入空前的危机爆发前夜。总之，由于没有触及政府利益，过度迷恋房地产拉动的经济增长，无效的、越调越涨的宏观调控和地产泡沫的持续放大，成为贯穿2010年房地产市场的一根主线。

三、面临房地产泡沫破裂巨大风险的2011年

迄今，中国房地产蕴藏了举世公认的、巨大的资产泡沫。在住房越来越脱离居民支付能力的条件下，房价越是高涨、越是居高不下，中国经济面临泡沫破裂的日子越来越近。

在房地产泡沫持续放大的过程中，中国经济还将面临着如下风险。这些风险中的任何一个环节爆发，都有可能引发房地产泡沫的破裂，从而给中国经济社会带来毁灭性打击：一是城市建设过程中大量占用耕地，而复垦的耕地多为以少充多、以滥充好，由此必然带来未来时期农产品的大幅减少。一旦国内出现粮食危机，必将引发整个经济社会陷入恐慌，引发地产泡沫的破灭；二是城市建设大量拆除民房，可能引发来自民间底层的激烈对抗、暴力冲突等大规模群体性事件，酝酿深重的社会动荡，引发地产泡沫破裂；三是政府通过财政支出和大规模银行贷款过度干预经济，必然对其他经济从事经济活动构成实质性挤出，产业体系特别是创新产业体系遭到根本破坏，房地产将成为经济增长的唯一驱动力。只要出现房价上涨乏力的情况，由政府债务危机诱发的、包括地产泡沫破裂在内的一些列经济危机将随之发生。

一旦地产泡沫破裂，近五年来房地产领域大量吸收的货币供给被挤出，有可能涌向粮食等基本消费品领域，有可能引建国以来最严重的通货膨胀，经济社会陷入完全的混乱和失控状态；即使社会混乱的状况得到控制，经济也可能如日本地产泡沫破裂之后，陷入“失去的十年”甚至“失去的二十年”。

尽管泡沫经济致中国经济存在巨大风险，但现有的房地产政策和体制，还没有看到房价松动的任何迹象。2010年以来，央行二次加息累计50个基点，但由于物价上涨更快，存款负利率的幅度更加严重，没有起到控制房价的作用；存款准备金率虽然收缩了部分贷款，但由于居民存款挤兑和大搬家，且大部分流入房地产市场，房价上涨在调控中越演越烈；近期财政部表态同意重庆市对高档住房开征房产税，对重庆房价上涨起可能到一定的抑制作用，但效果如何还需要看方案要点和开征后的实际情况。

考虑到中国房地产市场的政策市特征，展望2011年的房价走势，主要应考虑两大因素：一是各级政府领导的言论和行动；二是各种经济政策的组合力量，其中各级政府的行动是所有人应该观察的重点。从中央政府层面，要看他们针对房地产宏观调控失败之后的对策是否具有实质性？中央领导人在住房民生和房地产拉动经济增长之间如何取舍？从地方政府层面，主要看其在卖地生财和保障房建设、民生关注之间的取舍。

经济政策组合不能只看信贷增速，还要看包括政府债务、赤字在内的政府支出，居民银行挤兑和存款搬家情况，以及国际收支盈余和热钱涌入对货币投放的压力等等。如果只是信贷投放增速收缩了，而其他部分仍在扩张，通货膨胀以及房价上涨的局面，短期仍然难以改变。

总体来看，目前中国的房地产市场已经积重难返。不仅房地产市场的屡调屡涨让公众对政府失去信心，也让我们思考宏观调控房地产市场是否适合；另外，房价涨跌引发无房者和买房者之间巨大的利益冲突，两种势力得博弈让政府看起来无所适从，但腐败和政府本位利益诱使政府决策走向了一条“夯实泡沫”、“偷着笑”的不归之路。因此笔者倾向于2011年一、二季度之后，房价上涨到顶出现拐点、年底确立下跌趋势，2012年底房地产泡沫破裂的判断。可以想象，地产泡沫破灭的后果非常严重，政府、公众都应及早做好应对准备！

第二篇：2010年房地产市场总结及2011年前瞻

2010年房地产市场总结及2011年前瞻

——刊于国务院发展中心《中国经济报告》2011年第1期

2010年是中国公众对房价调控最寄以希望的一年，也是最为失望的一年；与此同时，2010年是中国地方政府卖地财政和房地产开发商住房销售的大丰收年，两者合计创立预计超过3万亿元，大约相当于2010年中国经济净增长的部分。目前，政府的行为和中央实施的一系列政策，诱导了全国公众通过贷款和存款投资房地产的狂潮，希望借助房价上涨抵消通胀侵蚀。这些“合理预期”行为不仅加大了地产泡沫的程度，也将中国经济社会笼罩在异常凶险的泡沫破灭风险之下。

一、2010年中国房地产市场总结

（一）房地产业经营状况

2010年是中国房地产宏观调控频次最密集的一年，但同时也是房地产业最高歌猛进的一年。1-11月，全国房地产开发企业完成投资42697.33亿元，同比增长36.5%，不仅远高于2009年的17.8%，且明显高于城镇固定资产投资24.9%的增速；商品房销售面积82541.27万平方米，销售额为42277.89亿元，分别比2009年增长9.8%和17.5%；房地产开发企业本年资金来源63220亿元，同比增长

31.2%。其中，国内贷款11245亿元，增长25.0%，利用外资656亿元，增长59.0%，自筹资金23806亿元，增长49.6%，其他资金27513亿元，增长20.4%。在其他资金中，定金及预收款15935亿元，增长19.4%，个人按揭贷款7937亿元，增长13.2%。

作为房地产开发经营业上游的、同样以经营地产为主要收入的各个地方政府，2010年土地出让收入高达2.7万亿元，比2009年全年增加70.4%，堪称有史以来的一个最大的丰收年。

如果将地方政府的土地出让收入考虑进去，全产业链的房地产业，2010年的经营收入可望达到惊人的7.4万亿元。按照45%的利润率估算，2010年我国包含地方政府土地经营在内的房地产业有望创造近3.33万亿元的超级利润，大约可占到2010年我国名义国内生产总值的9%——这属于地价升值带来的经济增长。

（二）房价再现2009年的上涨幅度

国家统计局数据显示，截止到2010年11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，涨幅比10月份缩小0.9个百分点；环比上涨0.3%。从2010年1-11月的新房销售数据来看，全国商品房平均销售价格为5124元/平方米，仅比2009年同期的4785元/平方米高出7.1%，较之2009年全年的增幅24.2%

有了很大幅度的下降。但是，考虑到2010年一线城市商品房销售面积大幅度减少，销售面积增长主要来源于传统经济落后的河北省及中西部地区，以及多数省份的二、三线城市，这使得2010年的新房平均销售价格，与以消化住房存量为主的2009年，失去了位臵上的可比性。

从销量明显减少的一线城市来看，2010年房价仍然保持了猛烈的上涨幅度。根据中国房产信息集团提供的资料，北京2010年新建商品住宅均价已达到20328元/平方米，同比大涨42%，涨幅居四大一线城市之首；上海全年均价达22261元/平方米，同比涨幅为40%；广州2010年均价达到11579元/平方米，同比上涨23%；深圳均价20596元/平方米，同比涨幅为33%。

从国内最大的20家房企平均销售价格变化来看，2010年为10096元/平方米，比2009年的8297元/平方米上涨21.7%；如果考虑到销售区位的变化，同等地段房价同比变化，一般在30%左右。

国内城市二手房的市场情况，多是以一手房价格变化作为风向标，涨幅与一手房保持基本一致的上涨节奏和幅度。

据上分析，2010年我国房价的实际上涨幅度在25%左右，约为国家统计局公布房价指数的三倍以上。

二、越调控越疯狂的房地产市场

如果考虑到2010年是中国房地产市场调控最密集的一年，而且号称“史上最严厉的房地产宏观调控”，那么从房地产市场的实际运行来看，本年的房地产调控是完全失败的，甚至是背道而驰的。

纵观整个调控过程，4月份刚刚实施新一轮房地产宏观调控政策时，房地产市场经历了一个量跌价滞的短期阶段，部分一线城市出现5-10%的价格下跌；然而，8月份以来，房价再次抬头，成交量也开始有所放大；随之而来的“9.29二次调控”看似严厉，“新国十条”对于房地产信贷政策的再次强调，而具体的落实仍属纸上谈兵。这导致了十一月以来楼市迅速“回暖”，年底各地再次出现了排队哄抢的过热现象。

2010年，中央政府相继出台了 “新国十条”、“新五条”、“要求省级地方政府监管房价”等措施，其中限制购房信贷政策和要求省级地方政府监管房价政策，曾被社会广泛看好，之所以起不到实质性的作用，以下五个原因是非常重要的。一是积极财政政策创造的新的经济弊病。在凯恩斯的国家干预理论中，政府赤字一般要受政府长期预算能力约束，不应也不能通过大规模银行借贷手段，替代市场主体制造经济繁荣景象。这不仅会造成政府债务失控危及银行业安全，更因信贷规模过大导致严重的通货膨胀，使整个经济陷入严重的通货膨胀和企业冲入房

地产市场的投机狂热。不可否认，政府大规模的公共设施投资有利于维护经济增长速度，并为中国城乡的现代化创造美好的蓝图；然而，在行政权力失控的中国，大规模的公共设施投资，不仅成为权贵通过工程转包自我分肥、攫取暴利的重要手段，更为经济转型和银行业安全制造了巨大障碍和隐患。

二是2009年以来极度宽松的货币政策，导致货币的购买力大幅度下降，客观上加剧了公众对未来时期物价上涨、房价上涨的预期。一种看法认为，通胀预期是公众对物价上涨的一种心理焦虑，这是一种片面的理解。通胀预期既是指人们在预期物价上涨下的心理冲动，更是在这种心理焦虑下所作出的一些列行为选择。例如，作为劳动者，他会要求增加工资；作为农民，他会直接对粮食提价；作为房东，他会租户付出更多的租金……近五年来，中国的货币供给每年平均增长20%，大部分被新增的建设用地和增发的股票吸收，真正流入实体经济的比重非常有限；而为了刺激实体经济的增长，中央持续保持宽松货币政策，这使得通胀预期下的物价、房价上涨趋势无法避免。

三是地方政府卖地生财愈演愈烈，成为2010年房价暴涨的重要推手。“十一五”期间，全国共批准新增建设用地3300多万亩，土地出让收入7万多亿元，其中房地产土地出让占到绝大部分。其中2010年全国土地出让成交总价款2.7万亿元人民币，同比增加70.4%，城市发展对土地的依赖有增无减，对房价的推动作用更多突出从某种意义上说，地方政府高价出让土地比“炒房团”的破坏性更大。所以，中央要求地方政府监督房价，这是一个重大失误；而国土资源部要求地方政府拿出10%的土地出让金治理农业水利，对于期望通过房产税制度取缔地方政府土地财政的人们，当会失望之极。

四是房地产限制信贷政策漏洞频频、形同虚设。4月份出台控制第三套房贷款、提高第二套房首付比例后，四大国有银行执行力比较强，但小银行和其他非国有银行，不但没有很好地执行政策，反而填充了四大银行临时停贷所让出来的市场份额。另外，由于银行业协会与地方建委、房地产管理局缺乏信息共享，导致信贷控制出现大量真空地带。

五是缺乏持有环节征税，导致居民存款围绕楼市的“大搬家”倾向。由于国内商业环境恶化，长期的高通胀预期，导致居民银行存款出现“大搬家”现象，很多人把存款取出来购臵“只涨不落”且没有持有成本的商品房进行投资。据多家调查机构证实，在现有房价里，一次性付款量占到40%以上。也就是说，40%以上的购房钱都是私人存款的搬家，不是来自银行信贷。这个情况说明，如果不对住房持有环节征税，我国各地住房囤积和空臵的乱像将更加严重，整个经济社会将完全被房地产绑架，陷入空前的危机爆发前夜。

总之，由于没有触及政府利益，过度迷恋房地产拉动的经济增长，无效的、越调越涨的宏观调控和地产泡沫的持续放大，成为贯穿2010年房地产市场的一根主线。

三、面临房地产泡沫破裂巨大风险的2011年

迄今，中国房地产蕴藏了举世公认的、巨大的资产泡沫。在住房越来越脱离居民支付能力的条件下，房价越是高涨、越是居高不下，中国经济面临泡沫破裂的日子越来越近。

在房地产泡沫持续放大的过程中，中国经济还将面临着如下风险。这些风险中的任何一个环节爆发，都有可能引发房地产泡沫的破裂，从而给中国经济社会带来毁灭性打击：一是城市建设过程中大量占用耕地，而复垦的耕地多为以少充多、以滥充好，由此必然带来未来时期农产品的大幅减少。一旦国内出现粮食危机，必将引发整个经济社会陷入恐慌，引发地产泡沫的破灭；二是城市建设大量拆除民房，可能引发来自民间底层的激烈对抗、暴力冲突等大规模群体性事件，酝酿深重的社会动荡，引发地产泡沫破裂；三是政府通过财政支出和大规模银行贷款过度干预经济，必然对其他经济从事经济活动构成实质性挤出，产业体系特别是创新产业体系遭到根本破坏，房地产将成为经济增长的唯一驱动力。只要出现房价上涨乏力的情况，由政府债务危机诱发的、包括地产泡沫破裂在内的一些列经济危机将随之发生。

一旦地产泡沫破裂，近五年来房地产领域大量吸收的货币供给被挤出，有可能涌向粮食等基本消费品领域，有可能引建国以来最严重的通货膨胀，经济社会陷入完全的混乱和失控状态；即使社会混乱的状况得到控制，经济也可能如日本地产泡沫破裂之后，陷入“失去的十年”甚至“失去的二十年”。

尽管泡沫经济致中国经济存在巨大风险，但现有的房地产政策和体制，还没有看到房价松动的任何迹象。2010年以来，央行二次加息累计50个基点，但由于物价上涨更快，存款负利率的幅度更加严重，没有起到控制房价的作用；存款准备金率虽然收缩了部分贷款，但由于居民存款挤兑和大搬家，且大部分流入房地产市场，房价上涨在调控中越演越烈；近期财政部表态同意重庆市对高档住房开征房产税，对重庆房价上涨起可能到一定的抑制作用，但效果如何还需要看方案要点和开征后的实际情况。

考虑到中国房地产市场的政策市特征，展望2011年的房价走势，主要应考虑两大因素：一是各级政府领导的言论和行动；二是各种经济政策的组合力量，其中各级政府的行动是所有人应该观察的重点。

从中央政府层面，要看他们针对房地产宏观调控失败之后的对策是否具有实质性？中央领导人在住房民生和房地产拉动经济增长之间如何取舍？从地方政府层面，主要看其在卖地生财和保障房建设、民生关注之间的取舍。

经济政策组合不能只看信贷增速，还要看包括政府债务、赤字在内的政府支出，居民银行挤兑和存款搬家情况，以及国际收支盈余和热钱涌入对货币投放的压力等等。如果只是信贷投放增速收缩了，而其他部分仍在扩张，通货膨胀以及房价上涨的局面，短期仍然难以改变。

总体来看，目前中国的房地产市场已经积重难返。不仅房地产市场的屡调屡涨让公众对政府失去信心，也让我们思考宏观调控房地产市场是否适合；另外，房价涨跌引发无房者和买房者之间巨大的利益冲突，两种势力得博弈让政府看起来无所适从，但腐败和政府本位利益诱使政府决策走向了一条“夯实泡沫”、“偷着笑”的不归之路。因此笔者倾向于2011年一、二季度之后，房价上涨到顶出现拐点、年底确立下跌趋势，2012年底房地产泡沫破裂的判断。可以想象，地产泡沫破灭的后果非常严重，政府、公众都应及早做好应对准备！

第三篇：房地产市场总结

2004年，西安房地产业取得了较大发展，无论是在房屋质量、配套设施方面，还是在园林景观、物业管理方面，都有可圈可点之处。在此，记者特别挑选出几件大家较为关注或具有代表性的事件予以展示，就算是对今年楼市的一个总结吧———

■最大的新闻：李嘉诚来西安了

本月初，全球华人首富李嘉诚旗下的和记黄埔以总价10.05亿元人民币获得西安高新区727亩国有土地，这可是本西安房地产业最大的新闻。消息一传开，在西安业界立刻引起了强烈反响，媒体竞相热炒。在口口相传“李氏旋风”的同时，此举也引发了西安地产大腕们一个又一个猜想：李嘉诚究竟要干什么？和记黄埔布阵西安意欲何为？李嘉诚要在西安盖什么样的房子，会不会引发西安地产业的一次大地震……

李嘉诚来西安谁最关心？当然不是购房者了。就这一件事儿，有人讲了一个笑话，说消费者买鸡蛋的时候，只考虑鸡蛋的质量好不好，根本就不关心那只下蛋的鸡是谁，相反，只有那些“业内人士”，比如养鸡户、专家、学者，才关心这些事情。对比房地产行业，购房者关心的是房子的好坏，不太注意房子是谁开发的、谁建的。李嘉诚来西安，关心他的多是一些业内人士。昨日，有几位读者打电话咨询高新购房周事宜，记者趁机告诉他们李嘉诚来西安的事情，他们没有过大的反应，觉得这和他们买房没有多大的关系。

■最大的事儿：利息上调0.27个百分点

一年期贷款基准利率上调0.27个百分点是2004各行业最关注的新闻，其中房产、汽车、股票更是近期关注的焦点。那么近期的房价是升还是降了？

近年来，西安房价一直呈现较为强劲的上升趋势，一方面造成了市场大势趋热，但同时也把更多的购房者拒之门外。大多数开发商认为，开发成本过高造成商品房降价空间很小，但对于城区附近1平米动辄3千多元的房价，投资者看不到升值空间，购房者更是望房兴叹。很多购房者甚至业内人士都对西安房价保持了一个观望的态度。2004年，加息后，西安的房价也看不出大的变化，有人说稳中有升，那是平均走势，还有人说房价降了，那是局部的情况，不管如何，既然增加了利息，购房者的月供加大了，总希望房价会降，开发商增加了成本，希望房价会升也无可厚非，但是房价到底是升了还是降了，在没有拿到有关部门的统计数据之前，谁也不敢妄加评论。

■最准的事儿：商铺投资理性降温

从今年开始，西安商业地产市场就面临很大的压力，特别是在销售情况上不尽人意。2005年这种情况可能会进一步加剧。西安商业地产项目的不断放量，让市场的竞争更加激烈，不少高端写字楼在销售上也并没有市场预料的理想。据了解，国内外大型知名公司和企业在西安购买写字楼仍然比例不大，写字楼、商铺并没有像去年人们预期的那样走外向型发展之路。

商铺投资让商业地产在2003年火了一把。2004年西安还是有大量商业类投资性物业面市。卖家对商铺投资的回报率承诺一直是投资者关注的焦点，随着市场竞争的加剧，投资回报率的多少和以后商业经营的问题会让投资者更加理性，商铺投资的温度已经大不如以前，买家经过理性的分析考虑后，才会下定。其实这是业内人士在2003估计最准的事儿。

■最烦的事儿：小区供暖问题多

没房子让人发愁，有了房子没有暖气也让人发愁。每年冬季小区供暖问题都比较多，往年业主反映的问题主要集中在以下几个方面：供暖温度不达标，供暖时间不够，取暖费用高，暖气公摊大等问题。今年也不例外，除了这些问题外，还有一些新的问题，比如购房合同上明明写的是分户计量，为何住房的时候又成了吃“大锅饭”？不仅业主们很困惑，就连部分开发商也很困惑，这到底是谁的责任？发现有人“偷”用暖气，或者私自加大散热片的个数，有没有具体的处罚办法？对供暖方式，业主委员会参与讨论的权限有多大等等，这些问题都是引发物业矛盾的焦点，如果不能妥善处理，业主和物业公司的矛盾将会越来越深。

虽说，安装土暖（在家安装小锅炉，可烧煤也可烧天然气）暖气效果还可以，但是污染比较大，不少业主对此有意见，邻里关系处理不好也是一件烦心事。

■最乐的事儿：物业管理规范了

新的《陕西省物业服务收费管理实施办法（试行）》于7月1日施行后，受到了很多业主的欢迎，以前很多棘手的问题，现在都有了“办法”，物业管理更人性化了。

物业费问题一直是物业管理的矛盾所在。尽管大家都知道物业服务是有偿的，但具体的收费标准却不知道，有时候就连物业公司的工作人员也说不清这个问题。

以前收物业管理费，在住宅小区，除了车辆保管费外，还有两项内容，综合管理服务费和物业维修养护费。现在，在这几项收费以外，又添加了特约服务费这一项，比如，接受业主、使用人委托的特约服务如搬家、运送液化气、接送孩子、照顾老人等，这些服务收费必须实行明码标价，在物业管理区域的显著位置，按照价格主管部门统一规定的公示格式，将收费项目、收费标准、服务内容等进行公示。各物业管理企业须将公示内容按管理权限报经价格主管部门审查后方能公示。这个办法出台后，已经大大减少了社区的矛盾。

第四篇：县级城市房地产市场总结

县级房地产市场调查总结

1、县级市场目前供需关系较为平衡，市场存量不大，明年推盘不是太多，预计总量在30--50万左右；但是相对2011年，2012年放盘量较多，是2011年的1-2倍，对销售速度及价格提升存在一定影响。

2、2011年房贷政策对房地产市场冲击力极大，尤其是首付款的提高到40%、利率的提高、手续的严格审批，无论对客户购买还是对开发商回款极其不利，目前县级大部分项目售楼处日来访量都极少，2011年7月份以后，没有出现过2010年半夜排队购卡情况，虽然对销售价格影响较小，但是随着房控力度的提高，观望气氛日渐增高。

3、从楼盘业态来看：多层住宅存盘量较少且销售情况良好，但是速度相对放缓，是2010年的0.7倍，小高层、高层存盘量相对较多，销售速度况较慢，客户对高层产品抗性相对较大，2011年7月份后各楼盘销售速度极慢。

4、县级郊区土地供应较少，楼盘规模小，品牌带动力差；

5、目前县级市场销售价格（均价）出现阶层：多层：郊区3100-3300元左右，普通地段3700-4000元，黄金地段4200-4400元；高层：郊区3500元左右，普通地段3800元左右，黄金地段4100元左右；各开发商根据产品品质及销售目的不同做出不同的定价；

5、根据不同的客户群体、项目区位畅销户型区别较大：多层黄金地段130-145平，普通地段100-120平，郊区80-115平；高层：黄金地段120-145平，普通地段100-120平，郊区80-115平。从户型需求来看，黄金地段市场追求户型舒适性要高一些，郊区追求总房款低的实用性高一些。

6、客户群体及诉求：郊区购买客户群体多为刚性需求，诉求先后点：总房款（低首付）、户型设计、区域位置、产品品质、建筑质量及物业管理；黄金地段购买客户群体多为改善性及投资型客户。诉求先后点：产品品质、区域位置、总房款、户型设计，建筑质量及物业管理。

第五篇：2011年上半年房地产市场总结

新乐市房地产管理办公室

关于2011年上半年房地产市场运行情况的总结报告

在新乐市委、市政府的正确领导下和石市房管局的关心指导下，我办努力学习贯彻十七大会议精神，坚持以“三个代表”重要思想为指导，全面落实科学发展观，按照构建和谐新乐的要求，以服务发展、服务基层、服务群众为出发点，紧紧围绕“三年大变样”活动为契机，结合房管工作面临的新形势、新情况，进一步统一思想、明确任务、振奋精神、狠抓落实，积极推动全市房地产业持续健康快速发展。现将2011年房地产市场运行情况汇报如下：

一、房地产市场运行情况

房地产市场商品房房源供应充足，上半年共办理房屋所有权证986个，登记面积11.83万平方米，办理《商品房预售许可证》5个，预售面积12.47万平方米。办理交易手续110起，交易面积1.15万平方米，办理房屋租赁登记备案许可证268个，办理抵押登记1044宗，抵押物价值总额5.08亿元。上半年完成税费收入160万元。

上半年以来，我们狠抓房地产市场管理，把执法所分为桥东和桥西两个所室，加大了执法力度，对全市房地产开发市场进行了清理整顿，共检查了37家房地产开发企业，其中对存在非法预售现象的有18家开发企业步入了法律程序，并对其完善了手续，我市的房地产市场秩序从根本上有了明显好转。与此同时，我们狠抓物业管理工作，为居民优化居住环境，由于种种原因部分小区物业公司与业主发生矛盾纠纷，我们接到群众投诉后在第一时间赶赴现场走访调查，并根据

各小区实际情况，找出症结，对症下药，将各种矛盾及时化解。例如，怡景苑物业外包问题、芳草苑私搭乱建问题等等。同时，为便于住宅小区的管理，充分体现业主自制原则，上半年我办又将具备条件的住宅小区按照相关法律程序成立了业主委员会。如芙蓉苑小区业主委员会，并依据有关法律规定，使小区实现了业主自治，顺应了群众的呼声，得到了群众的满意。

二、国家和省、市各项调控措施落实情况

为了落实国家和省、市规定的住房保障工作目标，2011年我们在南环西路南侧、原必得服装厂西侧安排了约50亩的土地，用于廉租房、公共租赁性住房和限价商品房的建设用地，可充分满足“十二五”期间保障房建设用地需求。目前已与土地使用者签订了土地征用手续，土地补偿资金已到位。建设项目正在立项审批之中。该项目暂定为“昌源小区”今年计划建设廉租住房24套，公共租赁住房263套。在4月25日已经开工，现在正进行基础建设。

按照市委、市政府文件要求，我市继续为人均住房面积低于15平方米、一人户低于30平方米，家庭人均月收入低于上城镇人均可支配收入0.8倍的低收入家庭，实施住房保障。经过认真调查核实，第一、二季度符合住房保障条件的低收入住房困难的家庭共计21户、58人。其中享受租赁补贴的共12户32人，享受实物配租的9户26人，我市今年的补贴标准为2.5元/平方米/人。上半年共支出补贴为5527.5元，购买和租赁廉租房支出5400元，合计10927.5元。

为了进一步整顿规范房地产市场秩序，优化房地产交易环境，根据上级部门《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》精神，结合我办实际，制定了房地产市场秩序专项整治实施方案：建立开发企业及开发项目登记备案制度；建立商品房预销售款监管制度；建立房屋拆迁保证金制度；建立商品房预售管理制度。以上各项制度自2010开始施行，在2011年上半年取得了显著成效，通过房地产市场专项整治，达到整顿规范与健康发展并重。房地产市场按照规范标准、简化程序、透明公开的原则运行。企业开始树立品牌意识，建立培育规范运作、依法经营、诚实守信的企业信用体系，实现我市房地产市场秩序的明显好转。

三、房价控制目标制定及落实情况

2011年房地产市场住房销售价格持平稳状态，截止到目前 2011年住房平均销售价格为2200/平方米；住房平均价格增长220元/平方米；城镇居民家庭人均可支配收入增长12%；地区生产总值增长11.7%；新建住房价格2450元/平方米。

四、个人住房信息系统建设的进展情况

个人住房信息系统建设要在实现统一业务规程、统一数据标准的前提下，实现统一管理平台和统一服务平台。实现统一平台是个人住房信息系统的一个高级目标，将大幅提高房产管理效率、降低管理成本，提升政府形象。建设个人住房信息系统的根本目的是应用系统，将系统的建设成果转化为现实的管理能力和服务能力。

我办做好个人住房信息系统建设工作没有退路，为打好这场攻坚

战，抱着必胜的信念迎难而上。首先建立起来了领导亲自抓、分管所长具体抓、业务部门着力抓的良性工作机制，为系统建设提供强有力的组织保障。其次科学制定了实施方案，统筹规划、科学组织是高标准建设信息系统的客观要求。结合我市实际，科学制定实施方案，统筹考虑现实需要和长远安排，制定详细的工作计划、分解任务、倒排工期。再次多渠道筹集资金，系统建设，没有资金寸步难行。软件开发、硬件配备、数据整理、人员培训等各项工作都需要资金作保障。而且不仅仅是一次投入的问题，还需要持续不断的经费支撑系统的长期运转和维护。于此同时，个人住房信息系统要逐步实现与住房保障、拆迁管理等房产应用系统的共享共用，我办积极加强与金融、土地、民政、公安等部门的信息合作，尽最大努力完善个人住房信息系统的建设和实施。

五、下半年市场预测情况

从今年走势来看，较往年变化不大，处于平稳状态。但从总体上看，房地产市场交易量有下滑趋势。具体分析存在以下几点：

1、近几年来房地产开发比较热，市场供大于需的状况比较明显，购买力减少。在严格土地使用政策作用下，住房土地开发速度将稳步增长。

2、城中村改造的实施，使得房量有所增加，满足了一部分群众的住房需求。住房保障政策落实使房地产投资将向中低档普通住房倾斜，保障性住房和中低档住房供应量有所增加，住房供应结构得到改善。

3、国家的政策调控和银行系统的货币紧缩政策，将使房地产开发投资增速稳步回落。开发商为尽快回收资金，将加快住房施工、竣工和销售速度，非合理住房需求会进一步得到抑制，消费者购房行为进一步理智，市场供求关系将有所改善。

新乐市房地产管理办公室

2011年8月3日