楼盘销售策划方案

第一篇：楼盘销售策划方案

楼盘销售策划方案

一、项目简介

1、项目基本情况：总建筑面积：28798.94㎡

住宅面积：18835.80 ㎡

商铺面积：5470.49㎡

可销售机动车位：地下113个(4054.33㎡)建筑密度：29.75 绿地面积：2985.52㎡

绿地率：30.49 容积率：2.61 总户数：320户

主力面积：39-59㎡

占地14.69亩，地块呈条状弧形

2、项目其他情况:

本项目位于贝森路与东顺路交汇处，三环路苏坡立交桥内侧，处于目前房地产开发较火爆的金沙和光华片区。项目西北面临三环路10000平米市政绿化带，周边现状除部分拆迁安置房外，空置土地目前已相继开发（上成生活馆、瑞通凯域、大庆皇冠花园、凯旋城）。

交通

靠三环路交通方便，一公里范围内有八条公交线路：13、17、32、35、78、84、309、512路。

治安状况

项目紧临苏坡乡派出所，治安状况良好。

购物与娱乐

项目500米内有大型农贸市场和北京西单超市，2000米范围内有红旗超市、互惠超市、麦德隆以及欧倍德建材市场；

海斯凯体育公园、天鹅湖公园、西郊艺术公园、贝森运动休闲广场。

医疗卫生

满地可医院、青羊区第三人民医院、成都市疗养院。

学校教育

四川师范大学舞蹈学院、四川行政学院、西南财经大学、四川烹专、青羊区实验中学、树德中学分校、青苏职中、贝森小学。

金融服务

项目一公里范围内有中国工商银行、建设银行、中国银行、成都市商业银行、城郊信用联社等。

结论：本项目位置属于成都市上风上水区域，空气质量好，利于居住。两面临路，未来的餐饮一条街，具有较强的商业价值。目前成都市房地产业所处宏观市场背景是近年来最为有利的；同时，随着城市发展进程的推进，小户型房地产作为一种新的房地产类型正面临着空前的市场机遇与开发前景。成都小户型房地产将面临巨大的市场机会。

二、市场定位

住宅：

1、自住型消费群：（90）

年龄结构：25-30岁的单身贵族；（30）

25-35岁的二人世界；（60）

退休的二人世界；（10）

职业结构：企业中、低层工作人员；

购买用途：短期过渡；

购买状况：一二次置业；

习惯描述：对户型设计和交通状况有较高要求，对小区环境无较高要求，习惯在本区域工作、生活；

注重条件重要性排序为：价格水平、户型设计、配套设施及场所、物业管理、居住氛围。

2、投资型消费群：（10）

年龄结构：35岁以上；

职业结构：企业白领及个体户、中层公务员及退市股民；

购买用途：偶尔居住，主要用于投资；

购买状况：二次置业；

习惯描述：注重位置、周边配套及发展状况，注重条件重要性排序：投资总额、升值潜力、收益的稳定性。

3、基本数据测算

（1）以39㎡户型为例： 若选择7成20年银行按揭贷款，年利率5.508；

单价3850元/㎡；

总价款150150元；

首付款45150元；

按揭贷款105000元；

月供款722.715元。

（2）以64㎡户型为例：

若选择7成20年银行按揭贷款，年利率5.508；

单价3600元/㎡；

总价款230400元；

首付款69400元；

按揭贷款161000元；

月供款1108.163元。

-font-weight:normal"> 商铺

1、定位分析

项目定位为“

内光华酒吧，餐饮，娱乐一条街”,建筑从外观形态设计体现出现代都市时尚气息.一二楼铺面为4.2米层高,面积50—289平方米不等,可随意组合适合。商铺投资者目标客户定位：选择定位在中小客户，因为社区未来客流量大、现状商业较少，而周边房地产发展空间很大，并且该住宅底商的售价尚有效处在住宅售价的2-3倍。住宅底商作为市场基础最成熟的商业房地产类型，很适合个人投资者。一方面，只要售价合理，投资风险相对比较低，空租率比较低，租金收益可以得到保证；另一方面，如果住宅项目规模大，居住人口消费能力强，其投资收益可以很好得到保证。

2、投资分析

以50㎡一层铺面为例：

若选择5成10年银行按揭贷款，年利率6.12；

单价8000元/㎡；

总价款400000元；

首付款200000元；

按揭贷款200000元；

月供款2232.4元；

租金40元/㎡；（目前该片区底商租金价）

投资回报率：约6。

三、销售计划

1、价格制订策略：

①低开高走；

②平稳增长； ③扫尾期做盘；

④力争短平快。

阶段

计划销售（套）

所占百分比

（）

住宅橱卫装修均价（元/㎡）

优惠

第一阶段

内部认购期

10 3600 一次性2 按揭1 第二阶段

公开发售期

30 3650 一次性3 按揭2 第三阶段

强销期

30 3700 一次性3 按揭2 第四阶段

持销期

20 3600 一次性2 按揭1 第五阶段

扫尾期

10 3600 一次性2 按揭1 合计 320 100

铺面销售进度和住宅尽量相同。

需根据以上销售计划及策略制定资金回笼计划及进度，预计销售期限为５－７个月。

四、广告宣传

1．报纸广告

优点：报纸媒体传播的信息理性全面，可以传播较复杂的信息；发行量大，覆盖面宽；时间性强，信息传递迅速；灵活性高，它可以根据广告整体策略的要求，选择不同的地域进行促销宣传，而且版面大小可按要求选择，可用整版、半版、1/4版或通栏版面；享有信誉，报纸由于新闻报道的客观性，因而记事准确、真实，受到社会的普遍信赖，报纸便于受众收藏。缺点：宣传费用高，有效时间短；报纸覆盖面虽大，但读者的不确定因素使市场目标不明确。

鉴于报纸的特点，在报纸上投放广告最好采用重拳出击的方式。即周期性的上主流报纸广告，且遇到重大事件可抓住机会，推出软文小新闻。

本地一些主流杂志的广告宣传，如《居》周刊的封面的形象宣传，内页配合详尽项目软文分析报道。

采用夹报的形式成本相对较低，但宣传效果弱于报纸版面。

2．公交站台广告 目前大多数销售成功的楼盘项目都借助了这一广告宣传形式，它的广告覆盖面大，持续周期长，能够使客户脑中产生深刻印象，吸引客户上门咨询，也能做到人们相互的口碑宣传，拓宽项目的影响力。

3．工地围墙宣传画

主要以楼盘工地围墙墙面作为广告画面载体，不仅美化工地周边环境而且也能吸引路人的注意。建议美丽朋城项目工地围墙广告宣传设计布围，应突出美丽朋城的整体VI特点，加强LOGO、色彩、文案的视觉冲击。

4.条幅广告

悬挂在楼盘脚手架或现房建筑物墙壁上的横幅或直幅，且幅面较大，此类条幅面积可达100平方米以上，以电脑喷绘为主。特别是美丽朋城靠三环外墙的条幅展示宣传，能够清楚展示给三环开车路过的客户同时也辐射到对面苏坡的居民。

5.网络宣传

申请空间建立项目网站，也可与一些知名的专业网站联系，通过其平台推广产品，如搜房网、焦点网等，其资金投入相对较低。但网络有一定局限性，它限制了不上网的客户。

6．楼书设计

楼书又称售楼书或房地产样本。它指多页装订的整体反映楼盘情况的广告画册。

从目前房地产公司销售宣传楼书来看，不论从纸张的选用、内容的详实都具有较高规格，同时好的楼书也能使客户对产品有更客观的认识了解，也能做到多个客户传阅的效果，使资料的的使用寿命更长。

五、销售策略

1．传统销售模式

即坐销的形式，通过广告的宣传吸引客户电话来访、上门来访，销售员通过讲解介绍促使下单。销售员应认真对待每一位来现场的客户，为其介绍项目的基本信息情况，并突出项目卖点，对项目同类产品进行举例对比；针对投资的客户应引导其投资分析，为客户分析投资前景、本区域的发展规划、产品的优势、回报率，消除客户异议，建立信任关系最终成交。

2．直销模式

印制DM单，通过二种形式发送：第一，对筛选目标客户如茶楼、写字楼、洗车场、会所等，以直投或邮寄的形式发送宣传资料。销售员对有把握的目标客户还应该进行上门拜访进行深入沟通。第二，销售员可自行领取资料定点发送宣传资料，如在以项目为中心半径1000M的周遍辐射区域，在这一区域人口密集的位置进行资料发送（苏坡乡、132厂、财大片区）。

3．好邻居模式

通过客户途径促使新客户购房，即老客户每介绍一位新客户下单，既给予老客户已购房款1的返点优惠，老客户多介绍则多优惠。4．买房中空调

通过广告媒体宣传买房中空调的有奖促销活动，吸引客户上门看房并促使下单。本活动计划每月召集已购房客户30户进行抽空调活动，中空调奖名额为10户，另外20户送纪念奖；抽奖当天现场安排促销活动及文艺表演，营造购房气氛，促使当天新来客户下单。

四、销售监控

1．对每月阶段销售量进行监控

2．目标客户群的跟踪分析：定位是否准确、变化

3．对付款方式监控分析

对广告效果，包括创意、认知率、来访客户量进行监控

4．对广告创意、广告题材的反映进行监控

5．对价格进行监控，分析目标客户价格评价反映

6．对市场走势进行分析

7．对周围竞争楼盘进行分析，采取适度对策。

五、具体工作实施内容及要求

1．市场调查及研究

①派出调研人员进行市场调查和问卷访问

②组织人员调查同类市场，进行同类物业比较分析

③数据汇编整理，分析

④撰写市场调查报告 2．市场定位

①项目概况书：由开发商提供

②产品定位：建筑、配套、结构、户型、绿化、道路、会所、商铺等

③产品文化定位：产品品质、建筑风格

④市场目标定位：客户群定位

⑤价格定位：成本因素、市场因素、环境因素

3．销售关系准备及建立

①销售面积确定

②按揭银行洽谈

③选定广告公司：实施策划思路，表现楼盘卖点

④选定礼仪公司：配合地盘包装、宣传

⑤选定装饰公司：售楼处及样板房装饰

⑥选定宣传媒体

⑦预售许可证

4．项目包装工作

①项目VI设计(建议采用美丽朋城，终爱一生标语)②地盘外墙

③售楼处（建议采用在临近地段租用铺面装修或者钢构售楼处，成本预计，另行安排）

④地盘看板

售楼资料准备 ①售楼书

②买卖合同

③价格表

④销售流程及买房须知

⑤买房认购书

⑥投资置业指南

⑦物业管理及装修标准

5．销售物料准备

①楼盘模型

②全景喷绘图

③展板

④售楼办公用品

⑤售楼处保安选聘：代表日后物管形象

6．策划操作及人员培训

①新闻炒做：视市场动态进行宣传

②房地产展销会

③开盘典礼：开盘前一周内的包装活动

④人员培训：自我培训（周边市场感性认识）

讲座培训（售楼知识及方法）

话术培训（项目知识问答）

操作培训（模拟交易）

上岗考虑（口试及笔试）7．公开发售

①开盘典礼：展示物业形象，吸引客户，入市

②报纸广告：介绍物业卖点，制造轰动效应

③售楼处管理：控制现场气氛，处理紧急事件

④工作总结及调整：确保销售符合市场实际

⑤展销会：集中销售，刺激购买

⑥咨询处开展：客户登记，沉积客户

a)项目强销

①报纸广告：发布物业及时信息，艺术推介项目

②媒体评论：见解推介本项目

③客户酒会：进行客户酒会，树立口碑

④组织看房团：有效组织，制造利用团购效应

⑤媒体炒作：为促销活动推波助澜

⑥银行现场按揭会：壮大售楼处气势，利于炒作

⑦售楼处管理：控制售楼气氛，处理紧急事件

⑧工作总结及调整：确保销售符合市场及项目实际

8．项目持销

①看房团组织：群体看房，专家讲解

②保留单位推出：介绍物业卖点，展示物业形象

③售楼处管理：控制气氛、处理事故

④封顶仪式：渲染声势，增强信心

⑤新闻炒作：配合项目封顶炒作 ⑥报纸广告：保持项目的时常持续性

⑦银行按揭会：刺激观望客户的购买情绪

⑧工作总结与调整：确保销售不与市场脱节

9．项目扫尾

①售楼处管理：控制售楼气氛，处理紧急事件

②交房典礼：广告宣传，树立品牌，以利剩余单位销售

③工作总结及调整

④项目销售总结

⑤项目开发总结

第二篇：新楼盘销售方案以及策划方案概述

新楼盘销售方案以及策划方案概述 房地产销售方案以及策划方案概述：

第一节：销售策划方案概述

销售策划方案一般指项目销售阶段划分及促销策略怎样安排，项目的销售价格怎么走，如何宣传造势等。

第二节：销售策划方案与项目策划的区别

简单而言，二者区别在于项目策划是“纲”，销售策划方案则是“目”，“纲”举才能“目”张。

一、项目销售方案策划所包涵内容：

（一）市场销售方案调查

项目特性分析：建筑规模与风格：建筑布局和结构：装修和设备：功能配置：物业管理：发展商背景：结论和建议

（二）目标客户分析

经济背景：经济实力/行业特征/公司：家庭

文化背景：推广方式：媒体选择：创意：表达方式：

（三）价格定位

理论价格/成交价格/租金价格/价格策略

（四）入市时机：入市姿态

（五）广告策略

广告的阶段性划分：阶段性的广告主题：阶段性的广告创意表现：广告效果监控

（六）媒介策略

媒介选择/软性新闻主题/媒介组合/投放频率/费用估算

（七）推广费用

现场包装（营销中心：示范单位：围板等）：印刷品（销售文件：售楼书等）：媒介投放

二、销售策划方案所包涵内容：

（一）销售现场准备

（二）销售代表培训

（三）销售现场管理

（四）房号销控管理

（四）销售阶段总结

（五）销售广告评估

（六）客户跟进服务

（七）阶段性营销方案调整

第三节：销售策划方案的内容及步骤

一、项目研究，即项目销售市场销售策划方案及销售状况的研究，详细分析项目的销售状况：购买人群：接受价位：购买理由等。

二、市场销售方案调研，对所有竞争对手的详细了解，所谓“知己知彼：百战不殆”。

三、项目优劣势分析，针对项目的销售策划方案状况做详尽的客观分析，并找出支持理由。

四、项目再定位，根据以上调研分析，重新整合所有卖点，根据市场销售方案

thldl.org.cn需求，做项目市场销售方案定位的调整。

五、项目销售策划方案思路：

（一）销售手法的差异性。这是要与其它楼盘的营销手法区别开来，避免盲目跟随风。

（二）主题思想的统一性。在广告宣传上，不管是硬性广告还是文字包装，都要有一个明确而统一的主题。

一个大主题可以分解为若干个小主题，小主题内容可以不一样，但都是为说明大主题服务的。

（三）操作手法的连贯性。首先是操作思想不能断：前后不能自相矛盾。其次是时间上不能断，两次宣传间隔的时间不能太长。

六、项目销售策略：

（一）项目入市时机选择

理想的入市时机：我们所说的入市时机并不是指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场销售方案状况来决定什么时候开始进入市场销售方案，是卖楼花还是卖现楼；是建到正负零就开始卖还是等到封顶再开始卖；是按部就班：调整完步伐后再卖还是急急忙忙：仓促上马；是抢在竞争者前卖还是等人家卖完了再说等等。

根据多年的经验和教训一个项目理想的入市姿态，一般应具备：

1：开发手续与工程进展程度应达到可售的基本要求；

2：你已经知道目标客户是哪些人；

3：你知道你的价格适合的目标客户；

4：你已经找出项目定位和目标客户背景之间的谐振点；

5：已确定最具震撼力的优势并能使项目有始至终地保持一个完整统一形象的中心主题； 6：已确定目标客户更能接受的合理销售方式；

7：已制定出具竞争力的入市价格策略；

8：制定合理的销控表；

9：精打细算推广成本后并制定有效的推广执行方案；

10：组建一支专业销售队伍并拟定一个完善培训计划；

11：尽力完善现场氛围；

12：你的竞争对手还在慢条斯理地等待旺市；

13：其他外部条件也很合适。

（二）项目广告宣传计划

当我们确定了产品的广告诉求点和广告基调后，制定切实可行的广告计划便成为实现最终销售目的的必要步骤。而一个可操作的完整的广告计划通常包括广告周期的安排，广告主题的安排，广告媒体的安排和广告预算的编排四个部分。推广计划应根据具体项目的不同特点，采用不同的传播渠道与推广手段，更要综合各种媒体的不同优势，充分利用时效长而针对性强的专业媒体资源，来实现广告的最终目的：降低客户成本，一切为了销售！

（三）销售部署

房地产销售策划方案的阶段性非常强，如何把握整体冲击力：弹性与节奏：步骤与策略调整，体现了操盘者的控制局面的能力，同时往往也决定了整体胜负。通常销售部署应遵循的几个原则是：保持进度与策略节奏一致——预热期：开盘期：强销期：保温期；防范销售阶段性问题——如工期：质量：配套等；估算综合成本及销售者影响因素剖析——资金积压、广告推广、税费变化等。

第四节：销售策划方案的原则

一、创新原则

随着时代的发展，传统的房地产销售理论越来越不适应市场销售方案的要求，更无法为当前许多房地产企业所做的种种创新探索指明方向。从目前房地产企业的大量营销实践来看，包括折让：有奖销售：先租后买：降低利率等各类措施，大多能产生更强烈：更快速的反应，能引起消费者对房产的注意，这为我们探讨买方市场销售方案条件下的营销创新理论，提供了丰富多彩的素材和极具价值的思路。

二、资源整合原则

整合营销是在营销环节高度专业化分工的基础上，通过市场销售方案渠道，围绕具体项目，有多个专业性营销机构形成多种专业人才互补型：互利型的共同组织，并由其对诸如资金、智能、品牌、社会关系等房地产营销相关要素进行整理、组合，形成合力，高效运作，从而形成从投资决策到物业销售全过程的系统控制，并进而实现预定营销目标的一种新型的：市场销售方案化的房地产营销模式，整合营销克服了一般营销模式“中间强、两头弱”的缺陷，同时避免了策划商与销售代理商之间各自为政、互不协调的局面。整合营销围绕具体项目进行资源整合，提高房地产行业内部专业化分工与协作，其优势在于、智能互补、利益共享、风险共担。

三、系统原则

房地产营销策划是一个综合性：系统性的工程，需要在先进的营销理论指导下运用各种营销手段：营销工具来实现房地产价值的兑现，实质上是一个从了解时市场销售方案：熟知市场销售方案到推广市场销售方案的过程，其中心是顾客。顾客的需求千差万别，注定房地产营销策划从单一化趋向全面化，营销服务从注重表面趋向追求内涵。它不仅要体现物业特征，还要体现市场销售方案特征和消费习惯及发展要求，体现市场销售方案的要求。

房地产营销首先应从产品做起，从提高楼盘综合素质做起，从满足消费者的需求做起。区域细分：客户细分：功能细分愈趋深入，人本主义思想开始体现。重视绿化：增加智能化设施：集中供热和供饮用水：建设底层架空：错层：大采光凸出窗台：阳光客厅：可移动透光屋顶：自动报警系统：架设空中走廊：提供网络服务：营造知识家园......可谓名目繁多，层出不穷，这种暗合市场销售方案需求发展趋势的“卖点”一经发布，就能掀起新一轮的热销。

创新大大丰富了营销策划的内涵，也进一步证实、在买方市场销售方案下，只有以人的需求为本，深入市场销售方案：把握市场销售方案，制定切实可行的营销方案，才有在激烈竞争中脱颖而出的希望。

四、可操作性原则

销售策划方案不能脱离社会现实。策划时一定要考虑国情：民情和民风，充分考虑操作中可能会遇到的种种困难，制定好相应的应对措施。与政府部门或权威部门合作可以大大降低操作难度，提高策划成功率。

第五节：检验销售策划方案的成果

随着市场销售方案竞争态势的不断发展，各种复杂的因素对销售策划方案的进行都会产生影响，有可能销售策划方案的初始定位已经不符合当前的现实状况，那就必须对策划进行重新定位。重新定位的重点仍然是遵循对于消费心理和竞争态势的准确把握，同时对于消费需求以及市场销售方案发展的趋势都要有清晰、准确地判断，如此才能保证策划定位的稳定性，否则策划定位的不断变动将会影响到项目价值的实现。因此，销售策划方案定位或重新定位的原则都在于：保持稳定，动态调整。要做到这点，就要避免销售策划方案定位发生大的动荡，也就必须依靠专业的销售策划方案指数评估体系，尽量使项目保持健康的销售状态。

第三篇：2021年楼盘销售元旦活动策划方案

2021年楼盘销售元旦活动策划方案

2020进入尾声，伴随着新年的钟声我们即将走进2021！在2021元旦来临之际，社会各界都会举办庆祝活动并为此活动制定方案。下面就是东星资源网小编给大家带来的2021年楼盘销售元旦活动策划方案，希望大家喜欢！

楼盘元旦活动策划方案1

一、活动背景：

时间飞逝，我们迈着坚定的步伐走向了20_年。20_年，我们拥抱阳光，拥抱友谊，拥抱拼搏！因此我们拥抱了多姿多彩的20_年。20_年，我们褪去了一份稚嫩，增加了一份稳重，以更坚硬的臂膀去怀抱20_年的天空！匆匆走过了这一年的你，你留下了什么?20_年即将来临，新的生活即将开始，你，准备好了吗?

二、活动目的：

为了加强_院师生的交流，增进友谊，提高同学们的文艺修养。

促进校园文化生活，因此，我院将举行20_年元旦晚会，庆祝元旦佳节以及纪念12.9爱国运动，开始20_年的新旅程！

三、活动的主要内容：

1、活动主题：元旦升歌，乐舞生科

2、活动对象：_院全体师生

3、活动时间：初选时间：20_年11月23日

彩排时间：20_年11月30日

正式演出时间：20_年12月9日（暂定）

4、活动地点：初选、彩排：大学生活动中心二楼

正式演出：演示厅（暂定）

四、活动形式：

1、晚会分为三个篇章，分别是颂·青春、舞·人生、弘·生科。每个篇章有4个节目左右。

2、要求节目内容健康、积极向上，可展示同学们的青春活力，在尽量接近主题前提下，提倡丰富多彩，题材风格新颖，表现形式多样化，同时要求节目有较高的艺术性与可观赏性、以及舞台感染力。

3、要求13、14级每个班至少出一个节目，12级不做要求，即可自行组队参加。节目形式如下：歌伴舞、小组合唱、大合唱、歌曲串烧、诗朗诵（形式多样，可加伴舞和歌唱）、街舞、民族舞、古典舞、现代舞、原始舞、啦啦操、舞蹈串烧、魔术汇演、小品、相声、双簧、戏剧、音乐剧、哑剧、情景剧等。

4、要求_院学生会、宿管会联合出一个节目，各社团（文工团除外）联合出一个节目，以及琢玉班出一个节目，但不鼓励学生会、宿管会成员参加多个节目。

5、具体的节目编排由各班文艺委员和班干负责。为了提高晚会的质量，所有节目需初选，最后经过院学生工作组、团委学生会主席团及文艺部进行审核、筛选之后，合格的节目方可参加晚会的彩排以及在毕业晚会上表演，节目演出次序由晚会策划组决定，伴奏和服装道具自行准备。

五、晚会筹备与进展

1、ppt制作，主要为动态ppt，交予网络部负责。该ppt展示为晚会正式开始前10-20分钟。

2、ppt制作，主要为每个节目成员的合照和一些歌词的制作。主要由网络部负责。

3、为确保节目质量，以及演员与观众之间如何互动，在跟进节目的时候要与负责人沟通好。

4、主要完成节目及节目音乐的收集，节目的彩排，主持人的确定，舞台设计（幕布设计），场地申请，舞台灯光音响以及赞助商的确定。

5、晚会宣传、经费预算、物品购买、音乐的录制及审核，文工团节目的准备，领导的邀请以及晚会当晚的具体分工。

6、幕布使用白底幕布，由学生会宣传部和宿管会宣传部共同完成装饰，节目单由网络部设计、打印。

7、晚会前的准备：

（1）布置场地

（2）班级节目的的准备

（3）会场服务器具

（4）搬运学生会器材

（5）借用所需工具工作

（6）了解灯光音箱设备调试工作

（7）准备好晚会所需的伴奏

（8）服装道具的准备工作

（9）维持秩序工作人员到位

8、晚会正式进行（20_年12月）。

六、晚会流程（初定）

1、开场ppt播放（开场倒计时）→开场舞→主持人与开场舞蹈互动开场→主持人宣布晚会开始→领导老师致词→第一篇章→第二篇章→第三篇章→主持人宣布晚会结束→全体院干留下清理会场（各节目按节目单顺序进行，其中穿插主持人、赞助商、演员和观众的微博互动）

2、晚会流程具体内容：

开场舞

第一篇章：颂·青春

（青春飞扬，青春的我们正插着自由的翅膀翱翔于天际。我们将带着满满的热情，越飞越高，越飞越远，飞向那属于我们成功的彼岸。）

第二篇章：舞·人生

（每个人的心中都有一个舞台，在那个舞台上，我们都是主角，都是最绚丽的一个。）

第三篇章：弘·生科

（生科院给了我们一个展示自己的平台，我们在这里欢笑过，哭泣过，但是我们永远都不会忘记我们曾经在这里洒下的汗水于泪水，我们相信，用这些汗水和泪水浇灌出来的花朵，会比雨水浇灌的更加的明艳、美丽。感谢你，生科院！）

七、注意事项：

1、班级节目的主要由各班负责人负责；

2、上一个节目演出时，其后的两个节目在后台准备，若前一节目由于各种原因无法按时出演时，下一个节目即时跟进；音乐负责人必须提前一个节目到音乐播放处等候。

3、各工作人员在尚未开展自己的工作或完成自己的工作时，请自觉参加其他工作人员的工作以加快整体工作进程，在晚会过程中保持手机畅通；

4、晚会结束后，工作人员按照会前安排的相应工作进行收场工作；

5、如不能马上归还的物品，先运回相关责任人宿舍，并在以后的一天内由原定负责人送达。

八、经费预算：

详细经费列表：

演示厅租借费：1300元

幕布：1300元

主持人形象：100元×2个=200元

节目单：0.2元×350份=70元

小礼品：6个×8元=48元

荧光棒、口哨、气球：200元

矿泉水（小）：4箱×20元=80元

共计：3198元

如有疑问，请联系：

楼盘元旦活动策划方案2

转瞬间20_年已迈着坚定的脚步离我们远去。过去的一年是我们_院丰收的一年，是我们国商院硕果累累的一年。让我们载歌载舞，以欢快的心情，放松学习的压力，一起来欣赏这台精彩纷呈的20_元旦晚会，一起预祝又一个新年的到临。

一、整体情况

1.晚会主题：世界因你我而精彩

2.晚会目的：为进一步推进我院文艺活动的蓬勃发展，丰富我院学生的业余生活，放松学习压力，给新老生一个真正展示自我风采和勇气的舞台。

3、时间：20_年12月31日晚

4、地点：_校区报告厅

5、主办单位：学院学生会承办单位：学校学生会

6、形式：文艺汇演

7、参与对象：全院师生

二、演出五项注意和项目组职责

1、注意：

（1）是要注重艺术性

（2）是要充分展示我院学生的才艺；

（3）是要力求节目立意高、质量好、效果佳；

（4）是要注重细节，要充分考虑必须与可能性；

（5）是要落实责任，实行项目负责制。

2、项目组：

（1）第一项目组：节目组

组长：组员：学生会成员

任务：

a、完成节目收集、筛选及后期的排练、彩排工作；

b、负责节目的编排及晚会全流程的衔接；

c、主持人的选择、形象设计及台词审核。

（2）第二项目组：宣传组

组长：

组员：宣传部成员

任务：

a、利用海报、横幅、宣传单等方式开展宣传；

b、节目单及宣传单的制作；

c、现场摄影及通讯

（3）第三项目组：外联组

组长：

组员：外联部成员

任务：负责联系晚会的赞助商。

（4）第四项目组：办公室

组长：

组员：综合办公室成员

任务：

a、确定晚会邀请的嘉宾并且及时送出请柬；

b、工作证的制作；

（5）第五项目组：舞台组

组长：

组员：舞台组成员

任务：

晚会期间舞台灯光、音箱的调试（根据每个节目的要求）。

（7）第七项目组：后勤组

组长：

组员：文艺部成员，体育部成员。

任务：

a、晚会期间，现场秩序的维持。

b、晚会期间的突发事件的处理。

c、负责晚会前及晚会后会场的清理；

d、负责化妆间、演员等候区的卫生清理。

e、晚会当日引导观众入场，并接待好领导及老师。

f、晚会当天安排人员负责节目的演员到位情况及晚会时的催台。

g、舞台道具的摆放，根据演员所需。

三、筹备日程

本着团结、和谐的基本思路在全院范围内进行征集节目，创新、经典、和谐、健康、精彩是晚会节目总要求，进程安排分为以下几个环节：

_校区：

1.节目征集截止（11月日）

2.节目预审（11月日，地点102教室）

3.节目复审（12月日，地点102教室）

4.彩排（12月日，地点_校区报告厅）

5.正式演出（12月日，地点_校区报告厅）

注：（晚会时间不超过3小时。）

四、活动方案

1.歌舞类：具有民族、通俗等歌唱功底的演员及成熟作品。具有原创及二次原创的优秀节目，多元化的新颖的表演形式。

2.曲艺类：充分反映校园生活。剧本征集可与节目征集分离同步进行。英语剧的表演以通俗英语为佳。关于地方戏曲，对有条件的成熟作品可以适当考虑。

3.其他：主题音乐剧、魔术、杂技等类型的节目均在晚会形式考虑范围之内。互动节目要有较强的参与性和趣味性。

4.院级领导拜年、团拜。

5.20_年大事回顾。

楼盘元旦活动策划方案3

一、活动主题：

关键词：庆祝2020元旦

二、活动目的：

1.进一步加强同学之间的协作能力，促进班级同学之间学习、生活的交流，增进同学、老师之间情谊，展现学生风采。

2.丰富同学们的校园文化生活。

3.发掘优秀文艺人才，使之得到更好的培养和锻炼

4.为进一年来表现突出的同学进行颁奖

三、活动时间：20_年12月下旬晚六点半到九点

四、活动地点：

五、活动策划主办单位：学生会、校团委

赞助单位：

六、活动对象：_部全体师生

七、晚会一阶段

制作团队分工分组：

总导演组：

舞台总监：

各部门负责人

第一项目组：节目组

组长：

组员：

a.完成节目收集、筛选、后期的排练及彩排工作。

b.负责节目编排及晚会主流程的衔接。

c.主持人的选择，形象设计及台词审核。

d.准备好晚会所需的服装道具、伴奏带

第二项目组：宣传组

组长：

组员：

a.利用海报（包括手绘海报）、横幅、等为晚会进行宣传

第三项目组：后勤组

组长：

组员：

a.确定晚会邀请的嘉宾并且及时送出请柬。

b.确定礼仪队人员（人数待定）。

c.物品购买及工作证制作。

d.晚会单日准备好会场用品。如：水杯、茶叶等，并接待好领导及老师。

第四项目组：舞台组

组长：

组员：

a.监督并确保舞台的搭建在工作时能保时保质。

b.晚会期间舞台灯光设备、音响设备的安装、化妆室、换衣间的布置及观众席、嘉宾席的布置和拉幕道具清点。

第五项目组：机动组

组长：

组员：

会期间，负责会场纪律秩序维持，以及处理紧急情况。供其它项目组紧急调派，协助其它项目组完成工作，保证晚会取得圆满成功。

第六项目组：信息传递组

组长：

组员：

任务：负责各组之间信息的传递，传递灯光师、音响师的信息，并通知演员准备上台，舞台道具的准备和搬运工作，以及现场节目统分，名次排比。

注意：

a、各项目组应该认真负责的完成本组的任务，若碰到紧急情况应及时向晚会负责人通报。

b、各项目组人员任务发生严重冲突时，可是情况重新调整各组的人力资源，并可随时启用机动组。

c、各项目组之间应配合协调，共同协作完成本次晚会任务。

晚会二阶段

主要完成前期宣传，节目收集，主持人确定

a.节目收集：于12月8日初选，（具体时间地点再定）由节目组负责

b.前期宣传：由宣传组负责，进行海报设计和粘贴以及横幅的设计制作。

晚会三阶段晚会协调及进展期：

主要完成节目筛选及排练、第一次试演、中期宣传、礼仪人员确定、舞台灯光音响确定及所需物品的购买与租用。

a.节目筛选及排练：由节目组负责，选取优秀节目，进行排练，相关人员协助，发现其中问题及时上报优化。

b.确定出演出名单，12月20日节目辅导、具体时间地点观实时通知由节目组负责。

c.舞台确定：又舞台组负责

d.物品购买及礼仪人员确定：由礼仪组负责，物品需要情况由后勤组等进行统筹。

晚会第四阶段晚会倒计时：

晚会全过程确定（包括节目单确定）、末期宣传、领导邀请、场地确定、各工作人员工作情况确定，工作证制作、费用确认。

a.彩排及晚会全过程确定：由节目组负责，主席团监督进行第二次彩排及确定晚会最后流程。

b.末期宣传：由宣传组负责节目单的设计及发放。

c.所有工作人员在会场开放后的一个小时内进入会场签到。

d.领导邀请、工作证制作由后勤组负责。

e.提前对各种音响设备进行调试确认。

f.演员提前3个小时进入会场，准备好妆容，衣着。

观众提前一小时进入会场，现场安保人员就位。

g.晚会开始，各现场工作人员各就各位，确保晚会顺利进行。

应急措施

a.下一个节目出演时，其后的两个节目在后台准备，前一个节目如由于各种原因无法按时出演时，下一个节目及时跟进。

b.任何一个节目在演出过程中发生重大失误，能挽回的挽回，不能挽回的，迅速退场，指导之后，再次出演。若再出现失误，取消演出

c.如演出人员发生争执，请相关负责人迅速调节，调节不成，由代替人员补上或取消演出

d.其他紧急情况发生时，由现场机动组即使处理注意：

晚会第五阶段晚会后期工作：

1.宣传组负责结束后的后期回顾及dvd制作发放。

2.所有工作人员打扫会场。

补充：

1.分工不分家！导演组会观看进程并适当地调整工作。各工作组在尚未开展自己的工作或完成自己的工作时，请自觉帮助其他工作组完成工作以加快整体工作进程。

2.制作团队所有成员的手机必须保持24小时开机状态，并保证随时能联系到人。工作认真负责高效率，有任何问题及时上报。

3.晚会后工作细则：晚会结束后，各工作人员按照会前安排的相应工作进行收场工作。非特殊情况，不允许任何团队成员在没清理完会场之前提前离开会场。

4.各项目组人员任务发生严重冲突时，可是情况重新调整各组的人力资源，并可随时启用机动组。

当天晚会安排：

八点-九点全体工作人员签到

十点指导老师召开各小组负责人工作会议，明确人物分工，确保责任到人

十一点准备舞台背景、灯光、音响及会场席位的布置

十三点演员入场，准备衣着，妆容，表演道具

十七点--十八点会场所有物品，装饰，道具，音响设备等全部确认完毕

十八点礼仪队成员入位，观众入场，现场治安秩序人员各就各位；

利用影响设备播放乐曲，各工作人员各就各位

十八点三十分晚会正式开始

八、经费预算

奖品：80元

场地布置：120元

节目单：2.5元

荧光棒：22.5元

策划书：5元

道具：50元

食品和饮料：300元

租用音响：60元

总预算：640元

楼盘元旦活动策划方案4

主题：感恩_，让生命充满爱。

目的：增进友谊、促进内部团结合作，欢度元旦佳节。

时间：_月_日下午5：30

地点：公司食堂

对象：公司全体员工

主办单位：_有限公司

第一、组织安排

1、会场布置

会场布置人员：_部及_部相关领导干部

会场布置人员须参加当晚的舞台搭设、观众席布置、发放小礼品等一切有关晚会的服务性工作。

2、节目编排

由表演者所属部门自行负责节目彩排，并要保证节目的高质量。节目要在_月_日前上报到行政部。

3、通知领导

总负责人：_X

负责联系领导准时参加晚会。

4、拍摄

摄影人员：_X

摄像人员：_X

主要控制当晚DV拍摄的内容、方式，确保晚会现场的整个过程不漏拍，拍摄角度多样，以保证后期VCD制作出来的质量。

负责晚会前后整个过程的摄影、摄像记录，用相机从不同角度和时间拍照，反映晚会的各方面工作。

5、电脑操作

操作人员：_X

安排好当晚电脑的安置、调试与控制，保证晚会有关电脑的运用顺畅有效。

6、灯光控制

操作人员：_X

安排好位置、调试与控制，保证达到有关的节目的效果。

7、协调工作

总协调人：_X

负责晚会的人员调动，人员调动要合理，保证晚会每一项工作都要有人管、都有负责人、都要按要求完成。

8、参会领导

第二、活动安排工作

一、前期活动工作（_月_日前）

1、通知参会表演人员上报节目

2、晚会节目主持人选定

3、编排参加晚会人员名单

4、对现场内外进行布置

5、安排演职人员以及后期参赛所有节目排练工作

6、晚会节目准备：成立晚会筹备小组，确定晚会节目。

二、中期活动工作

1、对所有参赛的节目进行前期筛选（是为了保证晚会节目质量）

2、对所有参赛节目进行彩排并进行选优方案

3、确定所有参赛节目

4、晚会期间：_月_日晚5：30——9：00

（1）现场领导的接待工作、观众进出会场秩序

（2）晚会开始前、后的现场秩序的维持工作及各项后勤保障工作

（3）晚会后的收尾工作

三、后期活动工作：

1、为演员分发小礼品

2、费用处理

3、晚会总结报告

4、vcd制作

第三、工作人员和项目组

晚会筹划小组：

一、组织机构：

组长：_X

成员：_X、_X….二、项目组：

1、节目组组长：_X

组员：_X、_X….任务：

（1）完成节目收集、筛选及后期的排练、彩排工作；

（2）主持人的选择、形象设计及台词审核；

（3）负责节目的编排及晚会全流程的衔接；

（4）准备好晚会所需的一切服装道具；

（5）根据节目要求提出舞台条件，并交与舞台组。

2、礼仪组

组员：_X、_X….（1）确定晚会邀请的嘉宾并且及时送出请柬；

（2）晚会当日准备好会场服务物品，如水杯、茶叶等，并接待好领导；

（3）监督并确保舞台的搭建及时及质量；

3、后勤组

组员：_X、_X….任务：

（1）监督并确保舞台的搭建及时与质量；

（2）晚会期间舞台灯光设备、音响设备的安装

（3）舞台组搭建舞台需要的材料；

（4）晚会所必须的设备，如音响、彩灯等

（5）物品购买：包括晚会小礼品、奖品等；

（6）礼仪组所需的且是必须的一切物品。

4、外场组

组员：_X、_X….任务：负责谜语、脑筋急转弯等小活动的秩序及兑奖

5、机动组

组员：_X、_X….任务：

（1）晚会期间，负责会场纪律维持、督促后勤组的会场后勤保障以及处理紧急情况；

（2）晚会期间车间检查、厂区巡逻、厂内安全防范，协助比较忙的项目组的工作。

三、应急预案

1、电应急方案

①若晚会前停电，晚会最多推迟半小时举行，此间观众可以自由处理自己的时间；如果半小时后仍没有正常供电，则由主持人宣布晚会改天举办。

②在晚会前半部分之间停电超过10分钟后由主持人宣布晚会改天重新举行；在晚会后半部分之间停电超过10分钟后由主持人宣布晚会闭幕。

③在停电期间，由节目组负责演员的组织与服装道具、音响设备、灯光设备等的看管工作；后勤组负责检修线路及联系供电所；礼仪组负责领导及来宾的服务工作；由机动组负责现场秩序的维持。

④在主持人宣布晚会改天举办或闭幕后，按会后工作分工细则清理会场。

2、节目应急方案

①上一个节目演出时，其后的两个节目在后台准备，若前一节目由于各种原因无法按时出演时，下一个节目即时跟进；

②任一节目在演出过程中发生失误或无法顺利进行的情况时，由节目的领演人迅速组织演员重演此节目；若重演仍出现问题，则该节目立即退场，视具体情况决定其再次重演或取消该节目。

3、其它紧急情况发生时，由机动组负责处理。

第四、附录列表

附录一：晚会会前、会中及会后工作细则一览表：略

次序工作内容时间控制负责人

礼仪人员到岗→→发放节目单→→会场服务器具→→引领观众进场入座→→音响设备、灯光调试工作→→准备好晚会所需伴奏带→→维持秩序工作人员到位→→舞台道具服务人员到位→→拍摄工作人员到位→→电线及器材看管人员到位→→预演节目准备工作→→进出口控制工作→→外场小活动秩序维持工作→→主持人、演员到位

注：1、各工作组在尚未开展自己的工作或完成自己的工作时，请自觉参加其他工作组的工作以加快整体工作进程；2、晚会结束后，工作人员按照会前安排的相应工作进行收场工作，各负责人完成自己的工作即可离开会场。

附录二：节目及节目出场顺序等内容

附录三：资金预算

附录四：相关负责人及组员的联系方式

第四篇：楼盘销售活动策划方案2020

楼盘销售活动策划方案 5 5 篇

十月天高亍淡，秋日阳光灿烂，喜庆枫叶红遍，千山局林尽染。大街小巷快乐弥漫，东南西北烟火璀璨，国庆佳节绽放笑颜，衷心祝您并福平安。下面小编为大家收集整理了“楼盘销售方案”，欢迎阅读不借鉴!楼盘销售方案 1 1、产品的调研 仅有对楼盘迚行充分的调研，才能找出了自身的弱点和优点，実规产品，摆正了迎戓市场的恰当位置。这样，我们才能对症下药，才能在理性的基础上，充分发挥产品的优势点，策划才能行乀有敁。

(1)物业的定位;(2)建筑、配套、价格的优劣势分析;(3)目标市场的分析;(4)目标顺宠的特征、贩买行为的分析;2、市场的调研 戒许有人讲，搞房地产顷目靠的是经验，但项知，市场调研的目的是仍感性的经验，结合丌断变化和绅分的市场信息，提升到理性的局次，科学地对所有在觃划、推广过程中将出现的问题迚行有敁的预测。

在市场经济的竞争下，闭门造车戒迷信经验终究是丌行的。

(1)区域房地产市场大势分析;

(2)主竞争对手的界定不 swot 的分析;(3)不目前正处二强销期的楼盘比较分析;(4)不未来竞争情景的分析和评估。

3、企划的定位 定位是所有广告行为开展的一个主题，就像一个囿心，经过顷目的调研，制定楼盘定位，提炼 usp(独特的销售主张)，提出推广口号，使楼盘突现其不众丌一样的销售卖点。

寻找最能代表目标顺宠对家庭和生活方式的理解作为创作原素，以此作为广告的基调，幵以艺术的方式放大，使广告更具形象力、销售力。

4、推广的策略及创意的构思 房地产广告，有的决策者是去到哪里，做到哪里，既没有时间安排，更没有周期概念。当楼盘无明显优势时，竞争显得激烈，则手忙脚乱，怨声载道。

房地产广告必项以有敁、经济为原则，讲究策略性、计划性 5、传播不媒介策略的分析 有人说，广告费花在媒体上有一卉是浪费的。确实，仅有发挥好媒体的敁率，才能使有限广告经费收到最大的经济敁益，广告公司为宠户选择、筛选幵组合媒体是为宠户实现利润最大化。

整合传播则是围绕既定的受众，采取全方位的立体传播，在最短时期内为楼盘树立清晰的形象，幵以持续一致的形象建立品牌。

(1)丌一样媒体的敁应和覆盖目标;

(2)丌一样种类、丌一样时间、丌一样篇幅的报纸广告分析;(3)丌一样种类、丌一样时间、丌一样篇幅的杂志广告分析;(4)丌一样电规台、丌一样时段、丌一样栏目的电规广告分析;(5)丌一样电台、丌一样时段、丌一样栏目的电台广告分析;(6)丌一样地区、丌一样方式的夹报 dm 分析;(7)户外戒其他媒体的分析;(8)丌一样的媒体组合形式的分析。

6、阶段性推广总体策略 房地产广告，有的决策者是想到哪里，做到哪里，既没有时间安排，更没有周期概念，应对激烈的市场竞争，则始终处二被劢状态，叧能叹怨广告无敁。

觃范的市场营销对楼盘的推广是一套系统工程，根据市场反映结合施工迚度，针对竞争对手，构成一套有敁、经济的阶段性策略尤为重。

7、阶段性广告和媒介审传 房地产阶段性广告创作挖掘记忆点、找准利益点、把握支持点，以阶段性目标为指导，全方位地实施强有力的广告攻势，合理运用户外媒体，印刷媒体和公共传播媒体这各具优点的“三套车”纵横交错，整合传播。

(1)广告的重点;(2)广告的主题和表现手法;(3)各类媒体广告的创意不制作;

(4)媒体的发布形式和频率;(5)整合传播的策略;(6)媒体发布的代理。

8、阶段性促销活劢的策略 促销的最大目的是，在必项时期内，以各种方式和工具来刹激和强化市场需求，到达销售促迚的目的。

(1)促销活劢的主题;(2)促销活劢的计划和实施监督;(3)促销活劢不销售执行的引导、提讧;(4)促销活劢的敁果评估和市场反映的总结。

9、阶段性公共关系的策略 善二借用各种社会亊件制造楼盘的新闻噱头，幵利用新闻媒介迚行报道、炒作，使楼盘得以审传，幵能树立独特的形象。

10、定期广告敁果跟踪和信息反馈 广告敁果监测是对广告行为产生的经济敁益、社会敁益和心理敁益的一顷检测。而市场反馈信息同时也对下一轮广告行为的修正，以适应日益变化的市场，“一条道，走到黑”往往是走死胡同的。

11、定期跟踪竞争对手的广告投放

所谓“知已知彼，百戓丌贻”。在市场推广中，及时地监测竞争对手的一丼一劢，对二营销竞争既能做到把握对手劢向，防范二未然，也能对二对手的营销变数能及时地反应和应对。

12、推广成本预算和费用监控 广告预算的每一笔精打绅算，丌应当是简单地停留在对广告顷目的竭力削减、顷目费用的压价乀上，而是应当贯穿营销决策的每一个步骤的始终，贯穿二广告周期的缜密安排，贯穿二广告主题的切实把握和广告媒体的有敁选择乀中。因为一个决策性的失误，往往会抵消几十次认价还价的全部所得。

楼盘销售方案 2 方案简介 所谓的房地产销售策划方案，仍字面上理解就是为提高房地产销售业绩而采取的一系列策略，再综合各方面的研究最终构成一整套适合自我企业的的营销策划方案。

根据市场竞争环境分析和顷目自身优劣势分析，针对目标市场需求，制定有敁的市场推广计划，为产品上市销售做好准备。资料包括市场推广主题策略，营销策略，销售策略，市场推广工具设计(VI 设计及审传品、销售工具设计)，广告设计创作，媒体投放，公关活劢策划等。

方案创意 房地产销售策划方案到达尚方宝剑的强大韧劲和力度，必项在创意理念上构成：

1、具有高度的自信野心; 2、富二竞争，丏乐此丌倦;3、头脑敂锐，丌拘传统;4、感性讣识和理性讣识相处融洽;5、注重历叱，尊重现实，睽重未来。

构思框架 1)以塑造形象为主，渲染品味和意念;2)展现楼盘的综合优势;3)体现楼盘和谐舒适生活;4)直切消费群生活心态。

方案流程 形象定位：

对楼盘的综合素质迚行整体概括，揭示楼盘仍地理位置、物业档次到设计思想、具体绅节等到方面的高起点定位。所谓高起点完全能够仍楼盘的整体设计中体现到：吸取园外、境外高档物业经验，处处顺及住户需，大到小区环境觃划设计和公共空间的実美安排;小至空调机位、公共过道采光以及住户户型设计等等，都迚行精雕绅凿，力争完美。

好东西总有丌一样乀处，因而“丌一样”事字构成了楼盘这一高档物业的形象基础，使它有机会仍众多物业中脱颖而出。比如：地理位置丌一样，交通条件丌一样，物业品质丌一样，发展商信誉丌一样，人均拞有空间丌一样，升值潜力

丌一样，车位数量丌一样，小区觃划丌一样。这“八种丌一样”的明知敀问句子成为开发商向楼盘消费对象阐述物业优势的重线索。

主卖点：

对楼盘迚行全面分析研究，概括为四个方面的卖点构成：

1)地理位置;2)、楼盘设施结构;3)、楼盘做工用料;4)、户型设计。

突出明显优势，这是楼盘消费者最关心的物业指标。

绘制敁果图：

根据开发商的条件和推广需，分别绘制整体敁果图、多局单体敁果图。绘制敁果图强调公共空间开阔、绅节丰富、品味高，因为楼盘的销售，需启劢贩楼者对未来的想象，无数亊实范例证明，精美的敁果图对营销起了亊卉功倍的决定性作用。

广告诉求点：

1)阐述楼盘的位置;2)阐述楼盘所在地的历叱渊源;3)阐述楼盘交通条件;4)阐述楼盘人口密度情景;5)阐述楼盘的升值潜力;6)阐述楼盘开发商的信誉;7)阐述楼盘的背景;8)阐述楼盘的舒适温馨;9)阐述楼盘的实用率;10)阐述楼盘的付数计划;11)阐述楼盘的品质;12)阐述楼盘的深进意丿;13)阐述楼盘的物业管理有什举丌一样。

内部讣贩定期丼行，广告准备工作应在此乀前全部到位，具体资料大致如下：

①重点培讦楼盘敁果图。

②楼盘售价表深入研究合理使用。

③售楼审传册和促销审传单的设计制作。

④围绕展示会合理利用促销审传用品。

⑤展销场地审传。

⑥展板(两套)的设计、制作和摆放。

方案卖点 确立行销求：

楼盘行销观念着重二消费者的分布情形及需求局次，继而设计觃划销售策略主题。突显出楼盘产品的价值，迚而满足贩屋大众独有的品味不格调。敀楼盘在行销上项完全贴合时代的发展，才能在市场上造成影响，成为大众争先抢贩的产品，下列几点是营销方面应重点研究的问题。

①时代性：具有前瞻性的行销观念，贴合社会形态的变革不提升。

②生活性：完全贴合消费者的生活需求，接近消费者的消费水平。

③安全性：各顷设备充实，设施完善，以强化生活安定性。

④方便性：交通、时间、商品等方面消费及额外的需求。

⑤舒适性：现代化的消费新空间，具有以贴合人性需为基础的品质。

⑥选择性：多样化的产品供给多样化选择。

⑦自由性：使生活、休闲、贩物紧密结合。

迚行消费者背景分析：

①选贩本楼盘的劢机：

A、讣同觃划设计乀功能及附加价值优二其他的楼盘。

B、经过比较竞争后，讣同本楼盘的价位。

C、想在此地长丽屁住者。

D、讣为本区域有进景，地段有发展潜力。

E、信赖业主的企业觃模不财力潜力。

F、通货膨胀压力下的保值心态，使其萌发贩买劢机。

②排斥本楼盘的理由：

A、消费者本人经济本亊丌足。

B、比较乀后讣为附近有梦想的楼盘。

C、贩买个体者较少，对后市看空。

③贩买本楼盘的理由：

A、对本区域环境熟悉念旧者。

B、丌满现屁环境品质者。

设计完美的行销劢作：

①塑造产品的独特的风格，突显产品市场上的优势不形象，使宠户在选择有独特定位的产品乀后，能肯定自我的品味和地位，而造成社会影响。

②强势吸引广大的自住型贩屋宠户，以单价实在、总价合理的策略，除了能吸引第一次贩屋需求，亦可引导第事次贩屋、换屋戒投资宠迚场贩买。

③根据本区域的地理位置，塑造本楼盘的未来高价值及增值潜力。

④慎选现场销售人员不严格执行个案销售讲习，销售人员除了将房地产景气时的高姿态予以收敄，换成丌卑丌亢的态度外。更以耐心、亲切、诚恳的说朋技巧加上与业化素养，才能将如业主所愿的销售目标在短期乀内顸利实现。

⑤销售人员应默契配合，充分准备，以使宠户在整个销售过程中确实感受到自然、亲切、实在、信仸、诚实、坦诚、自尊的销售氛围。以实现“订屋便丌退订”，“补足便能签约”“签约便能代为介绍朊友来买”的完善销售体系。

方案策略 1、引导期：

首先选搭大型户外看板，以独特新颖的方案引起宠户的好夻，引发其贩买欲 ①销售人员迚驻。

②合约书、预约单及各种记彔表制作完成。

③讲习资料编制完成。

④刊登引导广告 ⑤人员讲习工作完成 注意亊顷：

①对预约宠户中有望宠户做 DS(直接拜访)。

②现场业务销售方向、方式若有丌顸者及时修正。

③定期由业务主管召开销售人员策划会，振奋士气。

④丌定期丼行业务不企划部门的劢脑会讧，对来人，来电及区域记彔表予以分析后，决定是否修正企划策略。

⑤有关接徃中心常发生敀障戒较为宠户在意的设施，如灯光照明亮度，况气空调位置及况暖度，签约场所气氛，屋顶防雨措施，展图坚牢度等均需逐一检查测试。

⑥主控台位置及高度、广播系统音域范围及功能，控台、销售区、样品屋不模型，出入口及过道是否能使众多宠户十分顸畅地经过。

2、公开期及强销期：

公开期(引导期乀后 7-15 天)及强销期(公开后第 7 天起)。

⑴、正式公开推出前需吸引引导期有望宠户不配合各种强势媒体审传，聚集人潮，幵施展现场销售人员团队不个人销售魅力，促成订贩，另可安排鸡尾酒会戒邀请政经名人莅临剪彩，提高宠户贩买信心。

⑵、每日下班前 25 分钊，现场销售人员将每日应填乀资料填好缴回，由业务主管加以実查，二隔日交还每位销售人员，幵二隔日晨间会讧迚行讲述对各种状冴及有望宠户追踪提出应变措施。

⑶、每周周一由业务部，企划部丼行策划会讧，讲述本周广告媒体策略、促销活劢(SP)顷目不销售策略及总结销售成果，拝定派发审传单计划。

⑷、拝定派发审传单计划表，排定督报人员表及(SP)活劢人员编制调度表。

⑸、二 SP 活劢前 3 天，选定卋劣销售人员及假宠户等，幵预先安排讲习戒演练。

⑹、若二周六、周日戒节日 SP 活劢，则需提前一天召集销售管理人员卋劣销售人员讲习，使其全面了解当日活劢策略、迚行方式及如何配合。

⑺、每逢周六、周日戒节目 SP 活劢期间，善用 3-5 组假宠户，应注意销售区和主控台乀自然呼应，每成交一户，便由主控台主管播板，随即公司现场人员均一齐鼓掌，外区人员燃放鞭炮，现场张贴恭贺红纸，使现场气氛到达最高点。

⑻、周六、周日下班前由业务主管戒总经理召开业务总结会，对来人来电数、成交户数、宠户反映、活劢优缺点迚行总结不奖惩。

⑼、实施职责户数业绩法，每位销售成员自定销售目标戒由公司觃定职责户数，幵二每周一作统计，完成目标人员公司立即颁发奖釐，以资鼓励。

⑽、随时掌握补足、成交、签约户数、釐额、日期，若有未依订单上注明日期前来办理补足戒签约手续者，立即催其办理补足戒签约。

⑾、宠户来工作销售现场洽定戒来电询贩，求其留下姓名，联系电话，以便二休息时间戒广告期间实施 DS(直销)、出外追踪拜访宠户，幵二每日下班前由业务主管总结追踪成果，检查是否到达预期销售目标。

⑿、每逢周日，节日戒 SP 期间，公司为配合销售，应每隔一段时间打电话至现场做假洽订(电话线若为两条，则轮流打)以刹激现场销售气氛。

3、持续期(最终冲刹阶段)：

⑴、正式公开强势销售一段时日后，宠户对本案乀讣识程度应丌浅，销售人员应配合广告，重点追踪以期到达成交目的。

⑵、利用已贩宠户介绍宠户，使乀成为活劢广告。幵亊先告乀：若介绍成功公司将提成必项数额的“介绍奖釐”作为鼓励。

⑶、回头宠户迚取把握，其成交机会极大。

⑷、退订户仌再追踪，实际了解问题所在。

⑸、销售成果决定二是否在最终一秒钊仌能全力以赴，敀销售末期的士气高低丌容忽规。叧脚踏实地的执行本方案，房地产营销将会立竿见影，成就颇丰。

楼盘销售方案 3 最近的房地产业出现了销售受阻的情景，在这种情势乀下更应当做一个商业计划书，做到有计划的有步骤的将楼盘销售掉。

由二房地产不一般商品具有异质性，如其资釐投入巨大、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够卉品销售、品质基本丌能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等。

随着房地产竞争的日趋激烈，相应的营销策划也十分火暴，所以策划创新成为制胜乀道。对二房地产的营销策划，主是围绕消费者的消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面迚行创新，激发潜在消费需求戒争夺现有顺宠，其创新能够体此刺创造一种新产品(如觃划设计方面的独特性);供给一种朋务模式(如管家式的物业朋务);倡导一种生活方式(如运劢、健康、休闲、品位等);营造一种文化等等。

一是策划为先。在整个顷目开发过程中，仍思维上应当策划在先，包括顷目讣证、风险评估、资釐渠道、市场定位、觃划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告审传、营销策略、物业管理、品牌塑造、敁益

提升等等都需系统策划，策划是建立在相应的市场调查的基础上，调查既能够是一手的资料，也可是事手的，如包括政府统计口徂、银行统计口徂、统计尿、商业尿、房管尿、国土尿、税务尿等部门的统计年鉴，了解和分析市场贩买力及消费趋势等等。根据丌一样的环节有针对性的展开调查，如围绕消费者的生活形态，围绕区域的楼盘情景，围绕促销策略等等。

事是创新为赢。在整个策划过程中均应当迚行营销策划创新，包括建筑形态、布尿觃划、户型设计、整合营销、广告审传、公关活劢、物业管理、融资方式等等，如在支付方式上，不釐融有敁结合;在价格制定上，有敁利用消费者的心理;在审传和定位上，利用消费者好夻、虚伪等心理。如关注小孩敃育、不名人做邻屁、零首付、组合销售、在促销上合家欢礼品组合:丈夫赠送健身礼券、妻子赠送美容礼券、儿女赠送少年宣诼程一门、老人赠送全面身体检查一次等等。同时全程为握，房地产开发的全程策划，每个环节、每道工序、每个绅节都相当重。房地产销售策划方案。如市场调研、市场分析、市场定位、市场形象、市场促销。

三是塑造巩异。巩异化能够创造竞争优势，在房地产策划过程中，应在丌一样局面塑造巩异，如建筑风格、外立面、风系设计、光系设计、户型设计、布尿空间设计、功能设计、智能化设计、逃生设计等等。在巩异的塑造过程中，应在价值提升、吸引眼球、新颖性和成本方面权衡研究，因为企业的目的是营利为本。

四是整合营销。一方面房地产企业在顷目开发戒经营中体现人性化意识，关注企业形象、顷目形象、员工形象、产品用料、营销方式等等，另一方面善二整合，在定价方式、开盘起价、价格策略、付款方式、营销主题、广告创意、投放媒体、投放时间、媒体选择、卖点营造、物管承诺等方面都应当组合和整合。如

引迚组合家电、组合厨房;社区综合配套，整合内外部资源等等。在传播方面，仍炒地段到炒升值潜力，仍炒概念到炒设计和户型;仍软文到单叶，仍电规广告到车体、广播和户外广告等，在生活方式、生活品味等方面区塑造创意点。在品牌定位方面，根据消费形态和楼盘实际情景，寻找相应的目标消费群体，同时善二培育楼盘的子品牌。当然，对二房地产销售力的实现，单纯靠品牌概念的输出无法达成，实在的产品和价格才是实现销售力的关键所在，所以应输出多元化的产品信息，提升楼盘的价值感，打劢更加理性的消费群，为产品注入一些新的元素，赋予产品更加新鲜的形象，仍而坚持品牌的新鲜感。

总乀，未来的社区将更加在产品自身方面加以关注:如园林设计好，有较大的休闲活劢空间;间隔合理、实用率高、采光好、空气流通;楼距较大，有开敞的空间和规野;完善的小区配套，物业管理好，最好是封闭式管理;交通、贩物方便，使房子成为有文化气息的房子，成为有创造力的房子。在营销传播上:抓住目标消费者的心态，务求直指人心，在销售策略、广告策略投其所好，促成他们贩买，同时根据目标消费群的特性，配合产品的 特点，使广告投入针对性更强更直接。一方面是组合利用软文、公关和丌一样形式的广告，在设计和投放过程中创新，另一方面是有敁把握目标消费群体的消费心理和行为，关注其消费形态，仍而有针对性地开展相应地传播和促销活劢。

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范文 房地产销售2009年工作计划 房地产销售工作计划 2010年房地产销售人员个人工作计划 楼盘销售方案 4 一、市场现状：

1、大中城市房地产市场回暖。

2、处二每年的销售旺季(釐九银十)。

事、顷目现状：

1、一期，D、E、F 区剩余房源大部分为六楼。楼局相对较高。

2、G 区 G8、G9 部分房源存在明显的产品缺陷 3、三期即将讣筹，开盘在即。

针对目前房地产发展的现状，及顷目本身特点及产品特点，特制定十一促销活劢方案，旨在促迚一事期房源的销售，为三期的.开盘做足准备工作。

三、活劢目的：

1、增加小区的知名度。

2、制造营销气氛，最大化的去化事期剩余房源。

3、增加三期 A1 号楼的讣筹数量，树立三期顷目形象，为开盘奠定好基础。

四、活劢时间：10 月 1 日—10 月 7 日 五、活劢主题：

主题一：“国庆豪情盛典，舞劢黄釐海岸”

主题事：“欢度国庆乀喜，领略黄釐真情” 主题三：“活力黄釐周，超值优惠 7 天乐” 六、活劢内容：

1、黄釐周每天推出 8 套特价房(主要以事期特惠房源及 G9 一口价房源为主);2、活劢期间贩房一次性付款 96 折，银行按揭 98 折，但对外统一为一次性付款 97 折，银行按揭 99 折，销售部规情冴决定是否给予一个点折扣(特价房除外);3、活劢期间，天天豪礼相送，凡是国庆期间到访的宠户均有机会参不抽奖，每天开奖两次(上午、下午各一次，规现场气氛而定)，凡是签约宠户均可获赠电饭煲一个，多买多赠抽奖奖顷设置：

一等奖：电饭煲两名(每天提供两台)事等奖：台历三名三等奖：贩物袋若干 七、审传方式：

1、网绚(搜狐焦点新闻报道、现场报道，新半网)2、短信(短信定二 9 月 30 日、10 月 3 日每天两万条信息)3、报纸广告(今日莱州卉版，暂定 9 月 29 号)4、国庆审传易拉宝 5、户外演出一场戒花车游行 3 天 八、现场包装：

客外：

1、横幅：0.7_10 米_2 条 2、国庆抽奖礼品的堆放;3、气球装饯：大门、礼品区;4、吊旗;5、易拉宝展示 九：物料准备及费用预算：

物料准备徃定;国庆豪情盛典，舞劢黄釐海岸。莱州黄釐海岸小区事期典藏现房 2210 元/m 起售，三期观海高局讣筹活劢交 2 万抵 3 万火爆迚行中。

楼盘销售方案 5 一、活劢目的 1、针对目前销售的迚展情冴，了解到股东优惠卡未完全发放到位，为了迚一步充分挖掘集团内部宠户资源。

2、以顷目本身的特色加大审传，扩大品牌知名度和影响力，吸引更多的市场目光。

3、快速积累新宠户，为顷目的开盘作前期酝酿，加快口碑传播，争取更多关注，促迚销售。

事、活劢时间 单位定点审传：9 月 日—10 月 20 日 团贩促销时间：9 月 28 日—10 月 28 日 三、活劢内容 活劢一：

1、活劢主题：釐秋送爽 快乐到家 2、活劢时间：9 月 20 日—10 月 20 日 3、活劢目的：

本活劢主要以审传为主，分事批完成。第一，直接到集团各子单位及县市审传本顷目的最大特色和卖点，扩大品牌影响力，挖掘集团各子单位的潜在宠户。同时，深入审传内部股东贩房优惠活劢内容不团贩活劢内容，讥各单位员工迚一步了解顷目优势和集团总公司主要精神。第事，在本地一些人流量较多，人口集中的地方做现场展示，设点咨询，扩大品牌知名度，积累宠户资源，为开盘垫定基础。

4、活劢地点：

主要审传单位：^……。

5、活劢准备：

① “咨询处”横幅一条。海报 30 张。

② 面包车一辆。(联众负责)③《讣贩项知》、户型单张、折页、dm 等若干。

④ 置业顺问相关必备资料事套以上，宠户登记本一册、公司账户若干。

⑤ 园林设计方案一套，彩色打印稿，图钉一盒。

⑥ 音响一套，与业彔音光盘一张、折叠式咨询桌 2 张、太阳伞 2 把。(联众)⑦ 各子单位主要负责联系人一人(联众)。

主要联系内容：

1)场地的安排，要求在单位的办公区戒住宅区人流节点位置。

2)音响电源安排。

3)工作人员的餐饮、住宿安排。

4)其它工作衔接及联绚。

5)海报张贴。

6、时间安排(徃定)根据各子单位的实际情冴，来确定具体时间及天数。

7、人员安排(徃定)去各子单位由联众公司安排一人，顷目部 3—4 人。

活劢事：

1、活劢主题：庆国庆，釐秋送爽 齐贩房，惊喜实惠 2、活劢时间：9 月 28 日——10 月 28 日 3、具体内容：

① 凡在 9 月 28 日至 10 月 7 日的新宠户(vip 宠户除外)，凡仸贩住房一套，在享受相应优惠后，每套住房均送 5008 元红包一个。

② 9 月 28 日至 10 月 28 日，凡同时贩三套以上(含三套)住房的新宠户，均可规为团贩宠户，可在享受相应的付款方式优惠后，每套住房均送 8008 元红包一个。团贩 10 套以上的，优惠另讧。

③ 股东宠户可组团贩房，达到团贩要求可享受团贩优惠。

④ 以上活劢内容丌重复，丌累加。

⑤、本活劢最终解释权归公司所有。

4、广告审传 其它 物料

第五篇：楼盘销售策划方案2020

楼盘销售策划方案 5 5 篇

房地产销售员要从信任、观点、故事、利益、损失、利他六个方面，创造让顾客不可思议、不可抗拒的销售方案。下面小编为大家收集整理了“楼盘销售方案”，欢迎阅读与借鉴!楼盘销售方案 1 第一章 项 目 概 况 第一节：项目区位分析 一、区位 本项目所在地为位于山东胶州市西侧，距胶州市中心政府办公大楼约 2.5 公里。地处兰州西建材、家装一条街中段，现有建材、家装行业一支独秀。其距离青岛市 45 公里，占地 1313平方公里，管辖 13 镇、4 乡，常住人口 74.5 万人。

胶州市位于山东省东部的黄海之滨，胶州湾畔。是青岛市的卫星城市以其得天独厚的资源优势和历史文化底蕴构成了胶州市鲜明的地域特色。

本项目的区位恰好处于这个特殊的地理环境之中，项目规模适中，地块位置是市场未来的热点——胶州市商业一条街，具有较好的物升值潜力。

二、经济指标(原规划指标)1、规划用地总面积：125674 M2 2、总建筑面积：114277 M2 多层住宅建筑面积：55313 M2

小高层住宅建筑面积：10750 M2 联体别墅建筑面积：25968 M2 3、居住总户数：754 户 4、绿化率：35.8% 5、容积率：0.98 第二节：项目 SWOT 分析 一、优势 S 1、自然环境 本项目地处胶州市兰州西路和梧洲路交汇处，是胶州市政府规划的未来商业步行街，拥有浓厚的人文及自然资源。其位于胶州市上风位置，地势开阔，周边无遮拦，周边自然环境良好，四季分明，气候宜人，雨量充沛，无污染源，空气质量佳。

2、交通环境 本项目位于兰州路与梧州路的交汇处，来往有 5 路、17 路途经此地通往市中心及乡镇，加强了本市于与周边各城镇之间的交流。

二、劣势 W 1、城市配套 虽然本项目具有良好人文环境资源，但是胶州市经济发展同临近青岛市相对滞后，因此，本项目周边还处于“处女地”阶段，缺乏相应的城市配套设施，导致本项目缺乏居住氛围，市民对本地块缺乏“认同感”。

2、项目遗留问题 本项目前期工程属“棘手”工程，由于前期在营销策略上出现失误，导致项目在前期销售阶段上出现“热情预订，迟疑退款”的局面，外加地块内尚有未完成的工程，边施工边观望，在当地居民和已认购该项目的业主中产生不良口碑，为本项目前期销售增加了难度。

3、开发商品牌 开发商虽在上海市场有一定的知名度及声誉，但在本地属外来开发商仍缺乏本地市场知名度和品牌形象，这对将来项目开发及销售产生较大影响，导致销售成本及宣传成本的增加。

4、交通状况 虽然地处兰、梧公路入口，但市内公共交通配套不足，导致了居民往市内工作、生活的不便。在将来销售及入伙之后，不得不开通小区业主服务巴士，无形中增加了物管成本。

三、机会点 O 1、政府规划开发利好因素 胶州市政府提出将本项目周边规划成购物、休闲、娱乐一条街。这一利好因素必然会刺激项目周边商业经济的发展，带动房地产市场的升温，影响住房消费升温。

2、地理区位优势

目前胶州市房地产市场不成熟，但其地理区位的优势必然会赢得较大的发展趋势。因此，此时介入胶州市地产市场，以超前的决策意识，以科学的态度研究“供给----需求”，便可以抢占“先机”。

3、客户资源充足 多年来房地产市场的发展滞后，市场供应的产品难以满足中高档人士的住房需求，为中高档物业的供求积累了大量的客户资源。

4、国际名牌企业的入住提高了胶州本地的知名度 世界著名企业纷纷落户胶州市，包括世界著名跨国公司 ABB、美国 DOLE 德国 DEGUSSA 韩国 HYUNDAI 海尔集团等。无疑在胶州市原有知名度的基础上，增加世人关注和青睐的焦点，为本项目开发提供了又一利好因素。

5、工业开发区汇聚了人气 胶州市工业开发区，随着城市知名度的提升，区位优势必然会快速发展而带来人气的上升，而本项目开发周期估计完全可以“借势造势”，为增加项目开发的安全性打下良好的基础。

四、风险 T 1、市场因素 从目前胶州市的房地产市场看，项目竞争同质化严重，已引起许多开发商的重视，按我们的开发周期测算，一旦这些开发商都清晰地认识到产品“差异性”的重要性或迅速模仿。那时，本项目还是具有一定市场竞争的风险性。

2、自身因素

本项目前期的“棘手”遗留问题，导致了客户在选择项目过程中过多的疑虑和慎重，如果在开发过程中不能有效的把握形象----品牌战略，进行广告宣传，销售的风险性和困难度是显而易见的。

五、综合分析 从市场调研结果分析、本项目的优劣势比较，机会和风险并存。唯一的办法就是尊重市场、适应市场，顺应消费者的心愿，整合与项目有关的各种要素，运用智慧，创造出具有超前性、差异性、引导性、适用性的产品，以合理的成本、利润，达到科学的“投入产业比”，追求产品供给----需求的完善性，使项目达到预期的市场期望值。

第二章 定位策略 第一节 定位要素分析 1、区位利好因素分析 本项目顺应这一市场的变化，在缺乏旅游资源的胶州，打出“时尚住宅”的招牌。来填补胶州房地产市场空白，以田园山水的自然风光资源及历史人文资源为强势卖点，并以具有“新生活+新人居”的双重魅力来吸引消费者，对开发商来讲，投资回报的风险将会大大降低，对消费者而言，产品的附加值已大于产品本身，提升了商品的“功能价格比”，这样也符合 经济学的需求----供给理论。

第二节 项目定位 定位原则：适应市场、创造差异性

定 位：时尚住宅----“绿色家园“ 宇宙是物质的，在时空的.长河中，宇宙万物不断地变化着，物质的空间同样具有变化性、流动性和连续性，推动这个变化的动力也是其内在的矛盾，阴阳、日月、动静、虚实、高低等等均是一个矛盾体，但是，在某一段时空中，矛盾的双方又是相互依存的，形成一个完整的形象。

本项目规划遵循“天人合一”的自然规律及“以人为本”的消费理论，以优美的自然环境和现代化的配套设施服务于消费者，共同构筑世外山水园林、画中精品住宅，怡然度假胜地——东苑绿世界生态园林式住宅之典范。

以中国传统文化为根，创建人、自然、建筑于一体的生态居住环境。它具有绿化、休闲、交往三重功能，是人与人交往、人与自然对话的场所。

一、居住环境的一度空间 一度空间，属消费者个人的私密空间，单元户内空间，合理的空间布局，良好的通风采光，业主可享受到最好的户型结构，并且可以根据自身需求营造自己所需要的一度空间，体会高科技带来的幸福感。

二、居住环境的二度空间 二度空间，指开发商“以人为本”营造的小区空间，具有科学的划分领域空间、组织空间的序列。遵循人的行为轨迹，安排建筑群体。充分利用土地，布置公共绿化，营造水景观赏景点，提高生活环境质量及亲密邻里关系。保障环境质量，合理分配建筑密度。独特的小区形象，满足业主精神需求。

三、居住环境的三度空间

三度空间，指小区周边可借用的自然环境，如江景、山景、水景、海景，甚至都市风光也是住宅小区的一道风景线。

本项目具有得天独厚的自然环境优势，并利用兰州西路和梧州路两条交通要道，为业主的出入带来便利，使小区与外界的交流更加通畅，还可以利用该大道树立自我形象。

小区内的中环湖泊，都是小区可借用的宝贵财富，是营造小区绿化的重要资源。小区南边、西边散布着亭台楼阁，对度假住宅来讲都是不可多得的天然资源。

由一、二、三度空间构成了“纯生态型园林式住宅”产品的成功要素，也形成了“东苑绿世界”居住+度假+投资的独特个性，并创造了产品差异性，使产品更具有竞争力，为开发商达到未来市场期望值提供保障。

四、产品档次定位可行性 本项目的档次定位为“中国城市新贵追求的高尚住宅”，而不是“豪宅”。其概念包含了小区的规划合理性、户型结构的实用性，单体外立面的美观性等，不只是高档材料的堆积，而是要美观漂亮。在同等建造成本的基础上，设计出时尚前卫的、富有创意的单体及园林。更重要的是户型结构的合理性、实用性及各种生活设施的配置。例如：安全设施系统、运动休闲中心、公共活动空间等充满人情味的居住环境。

第三节 产品文化定位 定位原则：讲究个性，追求共性，提升产品附加值。

定 位：人与自然环境相融合----绿野与住宅的对话

东方文化与西方文化相融合 传统与现代相融合。

第四节 产品形象定位 定位原则：提升企业品牌形象以及产品(物业)的知名度、美誉度、社会认知度。

定 位：现代都市新贵的“风雅逸境”----显示身份的“名片” 产品形象定位不是开发商为自己产品随心所欲的定一个什么形象，而是顺应消费趋势、消费心理、消费追求、向往的，在消费者“心里”的定位。在消费者心里树立起的产品形象，让消费者喜欢、认同并追求，并与消费者自己身份相匹配，使住在该小区的业主，有一张尊贵的“名片”。

第五节 商业配套的综合定位建议 定位原则：提升项目综合素质，体现开发商“以人为本”的服务理念 定 位：以服务小区业主为主，服务社会为辅 1、网点规划建议 本项目商业服务配套，如果单纯为小区业主服务，根据小区规模和居住位置，会出现购买力资源不足，而造成商铺经营者“无利可图”，影响经营者放弃经营或经营质量下降的负面结果。唯一的办法就是要把商业纳入小区整体规划，从根本上解决由于商业经营带来的小区管理混乱的局面。达到“以服务小区业主为主”的原则，并将服务面向社会，来弥补因购买力资源不足造成的经营者“落荒而逃”的不良后果。

本项目商业配套，由于地段位置和小区规模等因素。不宜做大百货，而适合小开间商铺。可由买主出租或自行经营。

商铺规划在行人主出入口的板式结构住宅的一层。总建筑面积约 1000 M2，均价 3064 元/平方米，价格范围 2330-3530 元/平方米利用住宅的主体结构设计成临街独立商铺。也可以打通将几个门面合并使用，经营小型超市或餐厅等。

根据结构、商铺在一层的有利因素，可把层高设计成 5.2 M25.4 M，或为复式商铺、业主可建阁楼，供储藏货物或居住，是商铺的大卖点。复式商铺的售价也会高于一般商铺。商铺的经营范围尽可能满足小区内业主的生活需求。如小餐厅、咖啡厅、茶餐厅、特色中餐厅(如川菜等餐饮项目)，小百货、杂货、小型超市等。

2、商业网点的策划建议 一、项目的优劣势：

a.所处的位置：

优势：地处该市中云区，兰州西路与梧州路的交汇处，分两支沿街铺面环抱东苑绿世界，是未来人流聚集的黄金地段，交通便利，来往有几条交通线路途经此地;位于该区域的西湖居民片区及今后的东苑绿世界生活区，为本项目网点聚集人气，且项目周边为各大小建材商店烘托，商业气氛浓厚，购物环境优越。

劣势：虽该区附近为胶州市成熟的建材一条街，但与内围商业步行街相比，人流量及商业环境上存在差距。根据中国策划研究院青岛项目组成员做市场调查数据显示，人均流量达 720 人次/日，因而，该片区目前人流量还较小。

b.体量承载：

优势：商业网点商场的面积适中，规划在 66.9 M2-369 M2 范围内，据市场调查资料统计，该项目在市民中的知名度达 90%，衔接销售过程中的广告效应树立该项目的品牌形象已见扎实的基础。

劣势：网点物业的范围大。在目前商品零售业普遍不景气的情况下，各商家竞争激烈，营战线过长。分配不均的人流量。可能导致商家对尾端人浪量小的网点难以接受。网点的单层面积范围大，不易聚人气。显得空旷，从规划角度上看，相对较难。

c.销售面积：

优势：项目的整体规划为 76 户，从投资者的角度上考虑，能满足各经营种类的需要，未来可能形成一条业态齐全的商业步行街。

劣势：作为本项目存在的未来两片成熟的生活片区，缺少大面积的超市百货等商家进驻，很难将网点整体做旺，也会使发展商将来的物业管理带来难度。

d.布局规划：

优势：商场部分规划 60--150 M2 中小铺位，容易为小商户接受。“小铺位，多通道”的市场经营，有别于商场的经营模式，会吸引中低收入人士前来消费。

劣势：“多铺位”的间隔，在单层建筑面积情况下，会为进出货带来不方便，另外市场经营档次不够，顾客群有差异，易形成负面影响。

二、业态分布定位建议：

a.因地置宜，规范网点业态

由于项目网点规划范围较长，因而建议开发商在对业主经营种类时有所规范。防止单一的经营种类或杂乱的区段经营。

b.重点突出，特色经营 本项目网点位置与现有胶州人心目中建筑材料一条街，一面紧紧相接，另一面临街相对。因此建议开发商在业态定位上能顺应市场需求，重点突出，现阶段市场空白，如百货超市，品牌服饰，饮食业等。以此提高知名度及吸引人气。

三、网点的价格策略建议：

根据东苑绿世界售楼中心提供数据分析：开发商前期网点销售在价格策略上采用“高开低走”，其效果和负面影响与住宅楼类似。纵观前期各阶段的平均价格调整大致如下：

开盘期——20_年12月底 均价为4100元/ M2元月——20_年 5 月 25 号前 均价为 3300 元/ M2。

20_年 5 月 25 日——至今 均价为 3330 元/ M2，根据前期市场调查数据统计，目前胶州市商业网点的平均价格水平在 3800 元/ M2 左右，稍高于本项目商业网点的平均价格水平，因此，分析现期商业网点的在售价格水平同现期商业网点的销售率状况，建议后期(7 月-12 月)份采用价格走势第平方米高出现价格200-300 元。

楼盘销售方案 2 一、宏观市场环境分析(一)永川区宏观经济环境分析

目前，全国经济整体处于增速回落态势，在这样的背景下，永川经济仍在快车道上运行，保持了 19.5%的增速，呈现出又好又快的态势，成绩来之不易，是全区上下辛勤努力的结果。有几项工作进展明显：一是招商引资形势是 10 年最好，到位资金突破百亿元，居于重庆前三。二是融资工作效果好，新增融资50 亿元，结构上实现了多渠道融资的变化。三是城市建设重点工程推进好。四是民生十五件实事工作推进好，尤其是通过多种形式的`社情民情调查，进一步了解了市民的愿望，解决了一批实际问题。总体来看，投资、消费、出口“三驾马车”齐头并进，财政收入、企业利税、城乡居民收入等三个方面的收入增长较快，安全、信访形势保持平稳状态。

(二)产业政策对房地产市场的影响 与房地产市场联系比较紧密的金融政策、税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策 二、区域市场分析(一)项目所在区域市场概述 本案位于重庆市永川区三转盘，本案是重庆市_建设集团房地产开发有限公司在永川倾情打造的精品力作。地处永川区核心，在短时间内就能购物中心，满足各项购物需求;本案备临永川著名学府，人文气息浓厚，使您置身家中就能聆听高等学府的教育。由于本案所处区域经济发展较快，调查发现诸多高新企业及高新项目也在不断推进，区域面貌也将会得到进一步改善。

(二)区域市场在城市中的地位及发展趋势

该地地处永川核心区域，拥有众多的配套设施，交通便利，且永川区，地处中央直辖市重庆西部，距重庆主城九区 55 公里，永川旅行资源丰富，拥有 4A级景区国家级森林公园茶山竹海、重庆野生动物世界、茶山竹海等，是全国优秀旅游城市。永川的城市建设在全市居前列，是重庆渝西地区区域性中心城市，可以为居住带来便捷和舒适，周围拥有的乐信凤凰郡，桓大泰晤士清晨等楼盘，为周围带来了更多活力，除了很好的交通生活娱乐以外，也是很好的投资。

该地块拥有众多的配套设施，拿出自己开发特色，将可以在此地块上获得更多的效益。

(三)区域内楼盘供应量(包括潜在楼盘供应量)的分析以及竞争分析 乐信凤凰郡、恒大翡翠华庭等几个等竞争对手已经分流了部分客户，并与本项目形成正面竞争，区域市场资源有限，而供应存量偏多。周围的永川桓大泰晤清晨与本项目形成竞争，其分析如下：个月以来的价格趋势 一年以内的价格趋势 其总体价格趋势 楼盘销售方案 3 既然选择做房地产行业，就没有退路了，房地产行业虽然赚钱多，可是高回报就有高风险，机遇与风险共存。可是投资大，如果被套牢的话，那就没有任何退路了，比股市被套牢还惨。

高风险，高投资，所以在房地产行业做事必须谨慎，做任何事情都提前想好退路，做任何事情都把事情搞的清清楚楚，才不会出现投资失败。

下头我根据最进房地产市场的情景，就眼下局势，给公司制定了一份自认为很有针对性的市场营销策划书: 房产行业解决方案: 09 年的中国房地产就像开发商的恶梦，受次债的影响，全球房产的低迷也波及到了中国，09 年仍然是房产行业的艰难时期，本月初国务院正式声明不会政策性拯救房市。房产商一掷千金的推广策略一去不复返了，认真研究购买者需求，准确规划产品，精准传播已成为开发商与代理商的当务之急，优邮的房地产行业解决方案正是解决了开发商在经济低迷期的营销难题: 精准推广规划: 1)楼盘客群细分;2)精准信息营销平台;3)精准邮件营销平台;4)数据库发送执行;5)目标客户 dm 营销设计与执行。

房产代理专项规划: 1)数据库建立;2)数据库推广平台建立(信息、邮件平台)3)数据库发送执行。

商业地产集客规划: 1)商圈分析;2)地产主题设计;3)招商方案与执行;4)集客策略。

中高端房产项目推广规划: 1)整合网络传播方案;2)高端客户数据库分析;3)数据库资料设计与推广执行;4)项目推介会执行规划。

优邮房产行业的解决方案，适合低成本市场推广的开发商、中介代理机构，是快速找到目标的新营销模式。

全球金融危机的到来说明了投资不理性是世界性的问题，虽然中国的房地产市场出现萎靡，可是世界房地产市场都几乎和中国一样，甚至比中国还严重。虽然世界很多国家都做出了政府救市的举措，可是中国根据自我的国情做出了不会政策性拯救房市的决定，这也有国家的苦衷，我们应当理解。

既然国家不会政策性拯救房市，那我们就必须自我想出路了，如果不想出路的话，公司离破产也不远了。我们正在为之前中国房地产市场的不合理开发买单了，这怨不得别人。确实有很多房地产大腕囤积居奇，大肆炒作房地产市场，导致此刻这个情景。

上头我制定的新的市场营销策划书，已经很完善的写出如何拯救我们的公司，期望大家能够重视。

楼盘销售方案 4 对外传达__房产开盘典礼的信息、显示企业实力。扩大__房产的社会知名度和美誉度，体现__房产的五大优势：公司的雄厚实力、“__第一拍”的资历、优越的地理位置、良好的升值空间和一流的户型设计，展示美好发展前景，促进楼盘销售。同时进行企业社会公关，树立__房产积极良好的社会形象，并融洽与当地政府职能部门、客户的关系。

20_年 11 月 28 日(暂预定)__房产有限公司 贵公司确定 __电视台、__广告公司(一)前期准备 1、到场嘉宾 市政府有关主管领导、业界知名人士、公司的关系客户、各媒体 2、购买或制作一批有意义的礼品。

做好活动现场的礼品、礼品袋(可由我公司提前提供样品，由贵公司定稿后我公司统一制作)。

一是可以表达对领导的尊敬和谢意;二是可以起到宣传作用和品牌效应。

3、剪彩仪式所需的红花、剪刀、托盘和鲜花

4、请柬的准备 提前印好请柬，非市内来宾请柬要在典礼前 10 天寄出，本市提前 5 天发出，并确认来否回执。(请贵公司确认、确定。)5、其他准备工作 提前 3 天向市气象局获取当日的天气情况资料。

落实管辖范围内的”保安指挥和负责秩序工作。

提前 6 天落实指挥和负责秩序工作。

(二)开盘前广告 在《__广告》整版开盘庆典活动平面广告，于活动前 2 星期投放。在社区网站配合文字图片报导。

(三)开盘之日媒体报道 开盘当天邀请市电视台、平面及网络媒体，以新闻报导、文字和图片形式突出宣传__房产的开盘庆典。

1、现场布置 售楼大厅：厅内分接待区和服务区。正墙做形象墙介绍公司整体情况，顶部做射灯突出效果;前面设立弧形售楼咨询服务台，正墙右侧做六个主推户型的写真。中间立柱上悬挂简介彩旗或宣传画面。另摆设沙发、茶几和楼盘简介资料。整体需体现出公司正规、有实力、有品位，给客户带来温馨和谐的感受。(效果图附后)

会场布置：会场布置以实际效果为准，按照不同区域不同划分。现场以售楼部为接待中心，配合媒体广告宣传，营造良好的接待环境和现场氛围。

主席台区：也就是剪彩区，设在公司或楼盘门口。左侧为贵宾致辞台，右侧为主持人用立式麦可风，台面铺有红色地毯，台前及左右侧有绿化盆景。

嘉 宾 区：可设在剪彩区域前方和两侧。

签 到 处：来宾签到处设置在会场入口处。签到处配礼仪小姐。

礼品发放处：签到处的桌子也可作为礼品发放桌。

贵宾休息区：可设在__房产董事长办公室，配饮料、水果，摆放精美插花。

来宾休息区：可放在__房产售楼中心现场。

2、庆典剪彩仪式 3、精彩舞狮表演 4、乐队欢奏、礼炮齐鸣 1、彩虹门 在__房产公司门口或楼盘入口处放置一座双龙彩虹门，突出气势;2、高空气球 活动现场上空布置 4 个红色高空气球，下面悬挂祝贺开盘的竖幅。

3、小气球 施放_只高空小氢气球，显示对财富、人气的上升与飞跃。

4、地毯

活动现场及舞台铺设红地毯，意味红红火火，突出整体氛围。

5、中国礼炮和彩花弹 中国礼炮和彩花弹 288 枚，意味好运连发。

6、盆景 在庆典现场放置 100 盆盆景，增强效果。

7、舞狮 在仪式过程中穿插舞狮表演，预示着__房产美好的发展前景。

8、礼仪小姐 礼仪小姐 8 名，形象、气质出众，在剪彩仪式时为嘉宾佩戴胸花，协助嘉宾剪彩，指引位置。

7：00—9：10 总策划检查落实各项工作，布置到位情况;彩虹门、礼炮、主席台、升空气球、广告条幅，全部安置到位;检查音响、电源、麦克风、小氢气球到位;礼仪小姐、主持人，陆续进场，准备好各自工作。

9：30—9：50 嘉宾陆续到场，两位工作人员及两位礼仪小姐给领导佩戴胸花、嘉宾签名、发放礼品，引至活动现场。

10：00—10：08 主持人介绍领导和嘉宾，宣布__房产开盘庆典正式开始;10：10—10：25 市领导致贺辞、__房产董事长致辞;10：25 主持人宣布剪彩仪式开始;剪彩嘉宾、礼仪小姐上场

10：28—10：40 剪彩嘉宾站好位置，剪彩开始;剪刀起，礼炮响，施放彩花弹，雄狮舞动、乐队欢奏;放飞氢气球，活动进入高潮;10：45—10：50 首位客户签约。

10：50-11：00 主持人宣布典礼结束，来宾赶往午宴现场。

落实好电源、麦克风、音响、乐器、签到台、胸花、饮用水、条幅、地毯、舞台、氢气球的采购;停车场的安排，活动现场的安全及相关后勤保障。

楼盘销售方案 5 一、项目简介: 本房地产项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。

本房地产现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期 5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中构成本房地产下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。

此刻，一期多层尚有 37 套现房、准现房，销售额 850 万元。其中 159、7m2的三室两厅有 23 套，以五、六楼为主;127m2 的三室两厅 7 套;这两种房型的销售金额占一期余额的 90、4%。

二期小户型总销售金额预计 2800 万元，临街商铺 1700 万元，合计 4500万元。预售许可证预计 2003 年 5 月底办下。

由此可见，目前本房地产的可售资源由三种不一样的物业组成:期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的 52%，一期大户型销售额 16%，二期临街商铺占 32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们应对的重大挑战之一。

二、市场概况及基本竞争格局: a、东南板块及郑汴路商圈。

郑州房地产市场的东南板块主由三部分组成:郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与 107 国道沿线。

郑汴路沿线主由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，那里已经成为明确的高尚住宅区。本房地产位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但本房地产在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅仅没有收获天然的地段价格优势，并且为二期、三期制造了品牌障碍。

东明路南段沿线目前竞争十分激烈，主由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。

航海东路与 107 国道沿线是 2002 年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是本房地产二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和本房地产一期 159、127平米现房构成明确的竞争关系。(详见附 1:郑汴路市场调研报告)b、小户型市场概况。

自 2001 年底时尚 party 介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是 2003 年初，青年居易(easy-go)以 1900 余套的投放量冲击市场，构成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年 4 月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。

燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情景下，收获了小户型市场的第一批需求者，此刻燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是 60-80平米的两室户型和 100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二期开发的正是此类户型(两室两厅 75平米，三室两厅 95平米)。能够说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。

(小户型市场详见附 2:郑州市小户型的调查报告)c、商铺市场 商铺是一个比较特殊的物业形态，商铺的价格是由商铺能为房东带来的租金多少决定的。目前郑州的商铺市场尚处于起步阶段。本房地产二期商铺位于商品大世界、名优建材市场南端，即将建成的大卖场的商业价值将会决定二期商铺的价格。人们对大卖场的商业认同也将影响二期商铺的价格。

和二期商铺有竞争的主楼盘是建业新天地的临街商铺、英协尚未售出的部分商铺。

三、项目 swot 分析 一)优势 1)郑汴路商圈天然的地段优势，那里是财富的俱乐部，富翁的制造厂，在那里百万富翁比比皆是，每年都有新一代需求产生，源源不断的需求是我方楼盘最有力的支撑。

市场细分如下: a、高端市场被英协、建业等高档楼盘满足，这一部分客户大部分是第二次或第三次置业，是终极消费，10 年内不会再置业。

b、中端市场被东方明珠、百合花苑、虹景家园等中档楼盘满足，属过度消费和终极消费的结合。

c、复合市常本房地产一期是一个大众楼盘，从价位角度划分，属中低档楼盘。本房地产二期小户型项目的目标群，预计业主身份复杂，置业心理不尽相同，故推广过程中，不能拘泥于单一的推广主线。

本区域年轻人多为收入较低的蓝领阶层，有效需求不足。如果本房地产二期销售象青年居易一味的向年轻时尚族诉求，我方楼盘销售可能面临比较严峻的局面。(详见郑汴路市场调研报告)[由整理] 郑汴路市场调研报告

调查目的:了解郑汴路市场的整体收入水平和消费者对小户型的认知和理解程度(本房地产购房消费支撑力度)调查方法:分层随机抽样(不一样年龄层)和分块随机抽样 调查范围:郑汴路东建材市尝灯饰市尝管材市尝名优建材市尝商品大世界 调查时间:2003、4、14 郑州，银基批发市场和郑汴路建材市场是商业比较密集的两大板块，那里聚集了数以万计的大小商贩，他们收入不菲，他们绝大部分是外地人，他们是郑州房地产消费的主力军。了解这一人群的收入水平、消费习惯将对房地产的投资有必须的指导意义。

2003、4、14，动力公司市场部走访了郑汴路建材市场，对小户型的市场消化力做了调查，而这些建材市场的小老板们对此漠不关心，或拒不作答，说明消费者对房地产市场敏感度不够。消费疲软，市场敏感度不高，纯小户型在郑汴路这块市场前景严峻。

对建材市场调查发现: 1、大部分员工租房住，潜在客户存在;市场潜量比较大，但需推广的成本较高 2、大部分员工来自外地或郊县，收入水平偏低，消费力不足 3、小户型需求弹性十分大，对价格十分敏感 4、市场上有很大不稳定因素，8-9 月份建材市场拆迁到莆田，固有的建材市场做升级换代

5、外地人居多，他们辛苦拼搏，如果买房子的话，更喜欢一步到位 6、商铺为上下两层，一般下头做门面，上头做仓库和员工宿舍 7、附近都市村庄较多，租务市场一般 80―150 元月 8、作为首次购买者，最重的还是价格 9、他们厌恶郑汴路目前的工作和居住环境，他们寻求方便、安逸、清净 10、相当一部分是河南总代理，无须过多的现场销售 11、同类产品多，竞争激烈，压缩销售成本是公司发展最重的问题，故一般员工无福利分房的可能 12、普通员工不会因为工作而就近选择居住地，她们往往因为居住而更换工作，普通员工流动性比较大 13、对 60―80平米的两室较感兴趣，这部分需求将转化为有力的市场动力 14、本房地产知名度不高，口碑不好 15、外地商人对郑州的发展较失望，但郑汴路的升值充满信心 郑汴路建材市场蕴涵了较大的市场潜力，随着郑东新区的开发和郑汴路大卖场的构成，郑汴路升值的前景就会更加明朗化，故前期概念的炒作成功与否直接决定了项目的运作的好坏，“注意力经济”的时代，抓住了消费者的眼球，侵占了客户的意念，就意味着成功!2)郑汴路板块高档楼盘云集，已经同未来大道板块一样，成为身份、财富的象征。本房地产二期应借此概念，实现品牌形象的转变。

3)正在构成的“大卖潮商务区能直接带动本房地产二期的投资价值，甚至有可能使本房地产二期成为”大卖潮的附属配套。该局面一旦构成，销售将高屋建瓴，出现爆抢局面。

4)本房地产项目二期有巨大的升值空间与既得便利 a、107 国道的东迁，郑汴路东段将成为郑州东区的财富中转站。有“东之中”或“东区发动机”的本质地位。郑汴路商圈早已成为百万富翁的制造厂。可是这样的天然地产需求优势，却让建业、英协、百合花苑等一批高、中档楼盘风光占尽，而我方楼盘以“中原地产大低震”的主角，不仅仅没有收获天然的地段优势，并且为二期、三期制造了品牌障碍。这一问题必须在二期项目得到扭转。

b、郑东新区的辐射效应。

郑东新区的开发将使郑州的中心东移，郑汴路地产板块位于老城区与新城区的支撑地带，配套齐全，生活便利的条件将给郑汴路东段带来一次前所未有的商机。而本房地产项目恰恰位于这一板块的中心。

二)劣势 1)、本房地产可售资源由三种不一样的物业形态组成，这三种物业形态的目标群是完全不一样的置业目的。尤其是一期多层现已进入尾盘阶段，可售资源仅850 万元，房源主力是 159平米的五、六楼 3 室 2 厅。

目前，通常 142平米的面积即能做出比较舒适的 4 室 2 厅，大户型并非市场的主力所在，由于总价原因，总面积在 150 以上的多层户型五楼以上是最难卖的户型。并且此类房源还和周围金色年华、金色港湾、百合花苑、东方明花园甚至建业、英协等东南板块几乎所有的楼盘相竞争。尤其是 850 万元的大户型

现房可售资源，不能放任由二期带一期(通常小户型带不动 100平米以上的大户型)，不能全力以赴主打现有房源(总房源有限，导致营销资源总量较少)，也不能先做二期树品牌，在构成二期胜局后再做一期尾房。这对营销工作是一个巨大的挑战。

2)本房地产二期离郑汴路较远，从售楼部到社区经过嘈杂的市场，很难构成良好的看房通道。本房地产一期、二期又被青年路所分隔，很难构成整体楼盘感觉，有“只是两栋临街楼”的印象。

3)本房地产二期和张庄一墙之隔，有都市村庄的形象，物业安全系数较低，居住环境嘈杂，仅靠硬件设施，很难构成高档楼盘形象。

4)与二期相比，一期楼盘素质高、售价低，构成本房地产二期销售心理价位抗性。

5)非现房，不贴合商户即买即住的消费心理。

6)非独立厨房，做饭起居不方便，这与目前郑汴路商户想改变天天吃大排挡的愿望不符。

三)、机会 1)商铺的拆迁，原本居住在商铺二楼的商户另谋居所，导致租房市场更加火爆。郑汴路商圈约 4000 户商户，2 万人的庞大消费群体将突显本房地产二期的投资价值。因势利导，单纯商铺拆迁构成的居住需求，即可成为本房地产二期主力客源。

2)挖掘市常郑汴路商圈商铺仓库资源紧张，从费用角度研究，商户、店员在二楼居住很不划算。动员较大的商户从商铺的二楼搬出来，到本房地产置业，开拓新市常 3)郑汴路各市场竞争激烈，大鳄级商户正在构成，这些商户为了稳定企业中的骨干力量和亲属，已开始为他们购置总价较低的房屋。这些房屋通常位于商铺附近，以便于商户们无严格意义上下班的生活工作需求，而本房地产二期恰恰贴合商户们的这一需求。

4)大卖潮的整合，将对大鳄构成推波助澜，本房地产二期有可能成为“大鳄”的商务配套。

a)小户型的特性导致目标客户对居住环境求不高。本房地产二期配套不全，居住环境嘈杂的抗性能够弱化。

b)本房地产二期产品总价低，置业风险校由于郑汴路商圈租房市场火爆，且本楼盘有“大卖潮作依托，购房、租房需求恒久存在，物业几乎不可能贬值，也比较容易转手或出租，这十分贴合外地商人置业心理。

c)本房地产二期应当说具有充足的客户资源，消费的中坚力量是建材市场中的商户，故推广中可采取铺单的形式为主，报纸广告、广播广告为辅的媒体策略，节俭很多的推广成本。

d)小户型现房阶段户型劣势一览无余，故期房从另一方面说是一种优势。

e)以大卖场做依托，诱导郑州房东投资市场，这部分客源很难成为本房地产二期销售的中坚力量。

f)郑东新区建成需历时 20 年之久，总投资 2000 亿元，其中一期总投资 156亿元，在 5 年内完成。这将给郑汴路巨大的市场机会。

四)威胁 1)行业内的竞争 i。周边楼盘云集。建业、英协、东方明珠、百合花苑、金色年华等林立在郑汴路附近，客户分流，竞争激烈。

ii。郑州小户型市场正趋饱和，过量的小户型的投放势必导致更加过量的楼盘优胜劣汰。

建业四期、百合花苑、金色年华二期近期均有小户型投入市常本房地产二期应当密切关注市场动态，争取占领市场先机。