改革开放以来的三次财富机遇

第一篇：改革开放以来的三次财富机遇

改革开放以来的三次财富机遇

中国改革开放以来，已经经历了两次财富大洗牌，正在经历第三次财富大洗牌：

第一次是胆大的对胆小的进行洗牌，所以，中国第一批富起来的并不是有多大学识的，而是胆大的。在此过程中，配合改革开放以后的货币发行和通货膨胀，依靠工资积累的人士，突然感觉到财富相对贬值得越来越厉害。这也是东南沿海一带财富崛起，而中西部地区，特别是东北地区财富地位急剧衰的原因。

第二次大洗牌是有知识、有见解的人士对知识和见解缺乏的人士大洗牌，这种洗牌发生在15年前，突出表现在一大批优秀民营企业的崛起，包括华为、腾讯、TCL等，而那些所谓的“投机倒把”分子的没落。

目前正在上演的第三次财富大洗牌将是新思维方式者对旧思维方式者的洗牌，在过去三年和未来10年都将不断上演这一曲大戏。

为什么过去3年和未来10年，都将不断上演第三次财富大洗牌呢？为什么是30年来最大的一次财富大洗牌？

这就要从过去30年这些富人为什么赚钱，现在赚钱的基础是否存在？如果不再存在，财富的洗牌就是一个非常容易理解的事件。

第三次财富大洗牌的表现形式和内涵是什么？

1、股权投资和房地产投资成为第三次财富洗牌的赢家，并成为未来10年仅有的能够对抗通货膨胀和人民币贬值的投资工具 去年，时代伯乐股权投资团队曾经在中国首先提出“人无股权不富”、“未来8年，中国最大的投资机会来自于股权”的观点，并深入人心。

资本市场上演的财富梦想，新股财富神话与熊市无关，正在证明这一结论的正确性。

房地产价格超越工资收入的大幅度上涨就是一种典型的财富大洗牌，它并没有新的财富被创造，同样也是资金的横向流动而已。在这种模式的财富转移中，一线大城市和部分二线城市的有房居民自动成为财富转移的受益者，而全国其他地方居民的财富却在浑然不觉中悄然缩水。地区间、城乡间的差距被进一步拉大，中西部地区和中小城市的增长发动机不断灭火，少数城市的繁荣掩盖了大部分城市的萧条。

房地产投资之所以能够成为第三次财富洗牌的赢家，存在几个核心原因：

第一 中国仍然存在资产荒，发行的大量货币（中国的GDP远小于美国，但是货币发行量远大于美国），并没有去处。大众创业，股权投资，并不是很多人熟悉和擅长的领域。

第二 中国房价成为全球第一是必然趋势。中国房价已经涨幅巨大，但是，由于中国人口众多，10年左右的时间又有可能成为全球GDP最大的国家，同时，也会是全球财富最大的国家。中国人喜欢大城市，喜欢教育、医疗好的城市，这样的话，就会出现过多的钱去追逐一线城市以及部分二线城市。房价上涨不可避免。一旦中国GDP成为全球第一，加上中国人口众多，就会产生巨大的“虹吸效应”，周边国家和地区就会不断边沿化。不排除再过20年时间，日本都可能成为边沿地带。再现大唐盛世，房价全球第一，是完全可能的。

但是，我们必须保持清醒头脑的是，三、四线城市特别是人口净流出的城市，房价虽然相对较低，反而存在巨大的泡沫，因为泡沫本身是相对于需求和购买能力而言的。

2、财富在亲力亲为和使用杠杆中消失

我们时代伯乐股权投资团队发现，去年发生的股灾，很多所有走向失败的高净值个人投资者主要缘于亲力亲为和使用杠杆，过去30年实业投资以及房地产投资的成功经验，让很多财富拥有者认为自己无所不能，包打天下。

反思最近两年发生的事件：高利贷的破产和股灾的发生，导致千家万户一夜回到解放前。主要原因：

亲力亲为：房地产投资的成功不需要多大的专业，主要缘于整个房地产过去10年，平均房价上涨超过10倍，而且只涨不跌，就好比股市连续10年一样。散户都会成为股神。但是股市看似简单，其实无比复杂，专业选手未必赚钱，更何况业务人员。

使用杠杆：在一个单边上涨的行情中，是可以使用杠杆的，但是，中国股市与赌博并无二异，使用杠杆，等于赌博。从未见过赌徒借钱去赌博的，而且，一旦使用杠杆，即使赌对100次，只要有一次失误，可能会导致前功尽弃，一夜回到解放前。为什么炒股不能使用杠杆，而房地产投资就可以呢呢？房地产使用杠杆，即使房价下跌，也不需要增加抵押品，但是，股市一旦下跌，是一定需要增加保证金的。

3、仍然停留在过去的成功，而没有看到失败的来临。突出表现在：许多企业盲目上项目，铺摊子，陷入资金链的困境。

盲目直接介入陌生行业：典型案例就是湘鄂情。

盲目扩大产能，在产能上做死主业：山西鑫海、江西赛维、无锡尚德等，都是典型的案例。

盲目铺摊子、上项目：四川长虹后任董事长赵勇的等离子项目。

急于赚快钱而陷入高利贷或者房地产：今天大量三、四线城市的小房地产商陷入资金链的困境，浙江温州等地区高利贷破灭。

4、难以适应互联网文明和空间文明时代的来临，仍然停留在传统产业的思路，梦想传统产业继续复苏

以移动互联网为核心，人类进入空间文明时代。智能化、非现场、不接触、无纸化，这是互联网文明和空间文明的典型标志，而这些标志性产物对应的标志性产业都是对传统产业的替代，并形成致命打击：

非现场买卖将逐渐超越现场买卖，以阿里巴巴集团为代表的非现场买卖将彻底击败百货商超。原有商业业态将发生根本性变化。阿里巴巴一家公司，年交易金额超过1万亿元，是前十大百货商超的总和。

以微信和微博为代表的新媒体，逐渐取代报刊杂志、电视广播，成为主流信息传播渠道。

以智能手机为代表的新一代智慧消费终端，为无纸化时代和非现场行为的空间文明准备扎实的物质基础。

虚拟消费逐渐超越实物消费，精神消费逐渐超越物质消费，以腾讯为代表，虚拟消费时代的到来，意味着人类不仅消费食

品和饮料，住房和衣服，更需要精神层次的虚拟消费。

3D打印技术改变人类的制造业状态。打印出机器零件、食品服装，这将是制造业领域的最大革命。

以电动汽车、页岩气为代表的新能源技术成为影响和改变人类能源格局的核心推动力。这一事件，使得煤炭等传统能源走

向衰落成为必然。

5、第三次财富大洗牌的趋势和赢家

财富大洗牌的趋势和方向之一：知识和企业家精神成为财富创造的主流方式

根据《国富论》和所有经典经济学理论，财富的产生来源于劳动和资源。财富结构与人口结构的对应角度，全世界较为发达的经济体中，只有香港和大陆与学历基本无关。与学历无关这种情况几乎是不可能持续的。当容易赚钱的时代过去时，中国将回到真正依靠技术进步和诚实经营赚取财富的时代。

财富大洗牌的趋势和方向之二：简单的“钱生钱”的时代终将过去，长期的低利率时代将彻底毁灭那些高利息成本者

简单的“钱生钱”的时代过去：过去10年中国创造财富的主流方式不是依靠诚实劳动、不是依靠智慧和辛苦经营，而是依靠资产的泡沫，依靠钱生钱，这种泡沫贯穿整个社会：大宗矿产品泡沫、收藏品泡沫、奢侈品泡沫等等，很多人几乎一夜暴富：2015年，全社会的财富水平几乎是2000年的40倍，但是，实际GDP只是增长了300％而已，泡沫的严重程度可想而知。

财富大洗牌的趋势和方向之三：劳动密集型、加工制造业将被品牌拥有者和核心技术拥有者替代

中国的比较优势发生根本性变化，低端劳动力成本日益上升，但是中高端劳动力成本仍然相对低廉，这种情况下，劳动密集型产业逐渐出局或者转移，而转向品牌+技术的拥有者，因此他们将是财富大洗牌的最终赢家。典型案例是华为。

财富大洗牌的趋势和方向之四：宁为鸡头，不为凤尾的局面将结束

根据赢家通吃的原则，行业的剩者往往不超过5家。这意味着中国将有千千万万的企业或者倒闭或者被购并。

中国人喜欢自己当老板，并没有衡量自己的能力、水平、资源，在过去30年的野蛮生长阶段，草莽英雄时代，这是可行的，今天，能够成为胜者的必将是那些拥有企业家精神和素质的人员。

今天的欧洲、日本和美国已经10年不见创业潮了。中国也不需要那么多的老板。

大众创业，万众创新，最终的结局一定是“一将功成万骨枯”。

思考过去30年富人取得成功的关键条件和因素（为什么是他们富起来），这是理解今天发生第三次财富大洗牌的前提

过去30年富人之所以成为富人，其实是与当时的环境高度相关，是典型的“时势造英雄”。现在必须进行深入分析，这些环境的要素是否继续存在，如果不在存在，财富是否必须洗牌。

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1、30年改革开放创造了极为有利于中国富人投资成功的外在环境，到处都充斥着创富的机会

全球化红利：改革开放使得中国融入全球，配合全球经济的一体化，尤其是劳动力、技术和资金的一体化，使得中国成为最大的受益者；

要素红利：三十年改革开放，包括劳动力、土地和资本等要素，不断增长，春风从东南沿海吹向内地，形成梯次转移。

制度红利：制度是联系要素之间的桥梁和纽带，是大幅度提升要素效率关键所在。30年改革开放，就是一个不断释放制度红利的过程。

消费升级红利：三次消费升级和出口高速增长成就一批富有者。

三十年改革开放，中国经济经历了全面增长，各行各业从百废待兴变成全面欣欣向荣，以三次消费升级和出口的高速增长。

第一次消费升级：八十年代，从百元级迈向千元级，表现为彩电、冰箱、洗衣机取代手表、缝纫机和自行车，衣食住行。

第二次消费升级：九十年代，从千元级迈向万元级，表现为电脑、手机走入千家万户，成就了比尔·盖茨和微软，联想和柳传志。

第三次消费升级：2000年后，从万元级迈向几十万元，甚至百万元级别，表现为以汽车、房地产为代表，进入寻常百姓，成就了大量房地产老板和矿老板。

2、30年来，中国主流投资者对政府监管和法制缺失的利用是取得成功的内在基础和条件

低廉地获取政策信息和优势：只有东南沿海和大城市。

廉价的劳动力：低工资、低福利、高强度。

低廉的土地成本。

低廉的环境破坏成本。

技术和产品的低成本仿制和抄袭。

低廉和无控制状态的资源获取。

不断攀升的资产价格。

法制和政策的不完善，监管的不到位。

为什么30年后的中国，一定会发生财富大洗牌——变化的环境和背景、不变的知识结构和认知水平必然导致财富大洗牌，有以下原因：

1、世易时移，变化已经发生，但是更多的人在刻舟求剑、缘木求鱼，思想和思维没有发生变化，甚至连危险已经出现都不知道。

这一点特别表现在一批创业成功的50岁以上的成功人士，他们仍然坚守原来的成功经验，故步自封，仍然不愿意承认现实的来临。

我们时代伯乐在股权投资的项目企业中确实发现，他们很难改变。面临一个全球的环境，如果企业10年做不大，必然存在致命的问题，而这一问题的核心就是企业领军人物的保守和僵化。

2、现有财富者80%以上并不具备掌握和驾驭这笔财富的能力：知识结构、认知水平、视野范围、道德品质等存在巨大的局限性。

我们必须看到的是，现在已经取得财富的人，并不意味着其能力和品德比别人强。

很多人的知识和能力、视野范围等并没有随着财富的增长而增长。

3、30年所积累的问题，不可能没有人买单：中国金融资产的大泡沫；中国房地产的全面泡沫；中国过度重化工业。

30多年的改革开放，最终一定会有一次买单机会，即使我们认为中国的房价会成为全球第一，但是并不意味着，中间没有价格的巨幅下滑，即使是香港的房价也是经过几次大幅度下滑之后，才大幅度上涨的。

我们积累的如此巨大的金融资产，使得人民币贬值的压力无比巨大。如果中国的贸易不断取得顺差，那么，结合人民币接下去放水的速度下降的话，人民币贬值的压力会得到缓解，否则，人民币贬值的压力只会越来越大。

中国过度重工业化，使得主要的工业产品产量，中国几乎全部占据全球第一。接下去，去产能将是一个持续而漫长的过程。在此过程中，也是一个财富不断重新洗牌的过程。

4、变化的环境和背景、不变的知识结构和认知水平必然导致财富大洗牌。

以下情况的出现，标志着第三次财富大洗牌正式来临：

中国重化工业基本完成：钢铁、水泥、电解铝等产量占据全球的70％以上，使得行业的空间几乎不再存在。

出口成为全球第一之后，普遍出现困难，2016年全年的进出口量估计增长率不会超过7%。

用工荒的大面积出现，标志着中国人口红利阶段性结束，依靠现有的二胎政策，人口红利至少要在15年才能有所体现。

三次消费升级最终导致资产的严重泡沫和中国环境的严重恶化，中国成为世界上最不适合人类居住的国家之一。

在这种情况下，曾经的富人赖以生存的条件和基础发生根本性变化，财富洗牌不可避免：

信息优势无存，全国基本上都已经形成改革开放局面。

劳动力价格持续上涨，导致今后劳动用工将越来越难，一般加工制造业和低附加值劳动密集型企业将出现大面积破产倒

闭。

大宗原材料价格将是一个持续不涨的时代，绝大多数原材料价格将长期徘徊不前。

中西部地区的崛起和越南、柬埔寨等地的开放，新的竞争对手的形成：更为廉价的劳动、土地成本。

法制日益完善，违法成本越来越高。

人民币可能存在一个较大幅度地贬值：金融资产的比值中可以发现，中长期而言人民币贬值是一个大趋势。

缺乏合适的投资渠道，同时，原有主业又基本上没有多达的发展空间。存银行，每年贬值7％左右，买股票又天天跌。

牺牲者已经出现，先烈们的鲜血估计会是白流。温州、鄂尔多斯等地的房地产泡沫的破灭，完全可能被最近中国一、二线房地产的疯狂所掩盖。

第二篇：改革开放三十年以来

改革开放三十年以来，清江村村民的生活水平有了明显提高，经济收入也有了较大提高。经济模式也由单一的耕种变得多元化，不仅种植植物多种多样，还发展旅游业，开办农家乐等。在文化教育方面，清江村义务教育推行程度很高，家长也充分认识到教育是重要性，对教育的态度也有明显改变，非常支持子女接受高等教育。村民的精神文化建设也有较大进步，随之经济的发展和生活水平的提高，电视、电脑等进入人们生活，增加了许多娱乐方式和了解国内、国际讯息和形势的渠道。同时农家乐和茶楼等的兴起，也让村民的生活变得更丰富多彩。

总的来说，改革开放三十年以来，清江村在各个方面都取得了一定的进步，但是在发展过程中还是存在很多问题。

(1)虽然精神文话建设取得了较大成就，但是一些传统文化被慢慢遗忘，逐渐消失。同时，青少年在面对各种新兴的娱乐方式，不能正确地选择，而老年人又很难适应新鲜事物，所以精神文化生活相对匮乏。针对这种情况，我们提出以下建议：A积极组织村民参加公共文化娱乐活动。B建设、完善一些公共文化场所，兼顾各个年龄段的村民。定期举办传统文化的表演等。通过这些措施增加村民的精神文明建设的渠道，监督指导未成年人的精神文明建设，丰富老年人精神生活，保护和继承传统文化。

(2)虽然清江村目前义务教育推行较好，但是接受高等教育的人数较少，主要是因为农村义务教育硬件设施和教师水平较落后，并且学生缺少家的正确引导，学习成效不高。针对这个情况，我们提出以下建议：A继续坚持落实九年义务教育。B加大农村中小学教学硬件。C提高乡村师资队伍文化水平及道德修养。D加大职业技术学校在农村中的宣传力度，改变人们对职业技术学校的态度；E相关部门加强对职业技术学校的管理，提高师资水平，确保每个学生入校后能学有所成；F加大对年轻家长的宣传教育工作，使他们拥有科学管理孩子的思想，减少留守儿童数量。通过这些措施提高村民受教育程度，提高素质修养，增强竞争力，同时也保持未成年人的心理健康，让他们健康成长。加大职业教育发展力度，让更多的人拥有谋生是手段，提高村民整体生活水平。

（3）对于经济建设方面，应该坚持现有是多元化模式，并使之走向可持续发展之路，并在此基础上寻找更多的可行的发展道路，不断创新。

第三篇：回顾：改革开放以来召开的三次全国教育工作会议

回顾:改革开放以来召开的三次全国教育工作会议

2010年07月13日 09:35来源：人民日报

在全国广大教育工作者和社会各界的共同关注中，党中央、国务院召开的第三次全国教育工作会议圆满结束了。江泽民总书记在会议上发表长篇重要讲话，再次向全党和全社会发出了深化教育改革，全面推进素质教育，振兴教育事业，实施科教兴国战略，为实现党的十五大确定的社会主义现代化建设宏伟目标而奋斗的号召。

回顾改革开放以来党中央、国务院召开的三次全国教育工作会议，我们欣喜地看到，每一次会议的召开，都将中国的教育观念提升到一个新的高度，进而使中国教育事业跨上一个新的台阶。

体制改革：迎来教育事业的春天

1978年12月，党的十一届三中全会的召开，结束了“文革”十年**的历史。随着全国工作重心转移，教育事业怎样在新形势下发展，提到了党中央的议事日程。

在邓小平同志的关心和领导下，党中央开始了教育体制改革文件的起草工作。文件起草过程中，广泛征求了各方面意见，参加讨论的约有1万人次以上，曾十易其稿。

1985年5月，党中央、国务院在北京召开了改革开放以来的第一次全国教育工作会议，600多位代表讨论的中心议题就是中共中央《关于教育体制改革的决定(草案)》，并研究贯彻执行的步骤和措施。

邓小平出席了会议闭幕式，在短短的13分钟里，他作了题为《把教育工作认真抓起来》的重要讲话，要求各级领导要像抓好经济工作那样抓好教育工作，把中央的教育体制改革决定落到实处。会后，《中共中央关于教育体制改革的决定》正式颁布。

这次会议和《决定》以邓小平提出的“教育要面向现代化，面向世界，面向未来”为指针，确立了“教育必须为社会主义建设服务，社会主义建设必须依靠教育”的根本指导思想，对于促进教育努力适应社会主义建设以及经济、科技体制改革的迫切需求起到了极大推动作用。教育体制改革，尤其是实行基础教育“分级办学、分级管理”的体制改革，对于调动全社会的力量关心、支持教育的积极性，从根本上改变我国中小学特别是农村中小学的落后面貌，具有极为重要的意义和影响。1985年到1992年，短短7年间，社会各方面集资办教育就达1062亿多元，基本消除了农村中小学的破旧危房，明显改善了办学条件，为推进基本普及九年义务教育和基本扫除青壮年文盲打下了坚实的基础。如果单纯依靠国家投入，完成这些工作则需要100年左右的时间。

优先发展：中国教育走上快车道

如果说第一次全教会使教育战线焕发出勃勃生机，那么1994年召开的第二次全教会，使教育事业走上了快车道，进入一个迅速发展的时期。

90年代是实现现代化建设第二步战略目标的关键时期，党的十四大因此提出了加快社会主义建设步伐、建立社会主义市场经济体制基本框架的战略任务。这为教育改革和发展提供了新的机遇和动力，也对教育事业提出了新的要求。为了实现90年代的战略任务，1993年2月，中共中央、国务院颁布了《中国教育改革和发展纲要》，绘制了90年代和下世纪初我国教育发展和改革的蓝图。

1994年6月，中共中央、国务院在北京召开了改革开放以来的第二次全国教育工作会议，进一步动员全党全社会认真实施《纲要》，确立教育优先发展的地位。会议期间，江泽民总书记和李鹏、朱镕基、李岚清等中央领导同志都发表了重要讲话。江泽民同志从我国社会主义现代化建设的全局和国家、民族前途命运的高度，强调要进一步落实教育优先发展的战略地位。他告诫全党，这一战略地位必须始终坚持，不能动摇。

第二次全教会将基本普及九年义务教育和基本扫除青壮年文盲列为教育工作的“重中之重”。到1998年，全国73%的人口地区普及了九年义务教育，青壮年文盲率降至5.5%。职业教育和成人教育也有了显著发展，5年来有1.8亿职工和近3亿农民接受了各种形式的岗

位培训与文化技术教育。高等教育总体规模得到快速发展，1998年在校生总数已达643万人。通过管理体制改革，教育质量和办学效益大大提高。

素质教育：中华民族复兴的希望

历史进入1999年，新世纪的钟声即将敲响，知识经济初见端倪，科学技术日新月异。民族素质和创新能力越来越成为综合国力的重要标志。

改革开放20年来，我国的教育事业成就卓著，但不容回避的是教育观念、教育体制、教育结构等滞后于时代的发展，不适应新世纪的要求，尤其是片面追求升学率的现象还不同程度地普遍存在，升学竞争不断加剧，使青少年难以得到全面发展。这种状况如不改变，对于中华民族的整体素质和创新能力的影响不可低估。因此，从迎接21世纪挑战的战略高度出发，全面推进素质教育事关教育工作的全局。

事实上，改革开放以来，党和国家一直把提高全民族的素质作为关系社会主义现代化全局的一项根本任务。从80年代中期开始，针对中小学教育中存在的单纯为应试而教、为应试而学的倾向，各地也进行了实施素质教育的改革和探索。经过十几年的实践，全面推进素质教育已开始成为广大教育工作者及社会各界的共识。现在，强调素质教育，并不是教育的方向和任务有所改变，更不是否定考试，而是对教育提出了更高的要求；决不是否定过去教育的成绩，而是在教育所取得的巨大成绩的基础上为适应21世纪的要求进一步深化教育的改革。

正是在总结广大教育工作者改革实践经验的基础上，中共中央、国务院再一次召开全国教育工作会议，并发布了《中共中央、国务院关于深化教育改革全面推进素质教育的决定》。

在这次会议开幕式上，江泽民总书记深刻分析了面向21世纪的中国教育改革和发展的形势，阐述了全面推进素质教育的重要性，提出了今后的工作任务。“国运兴衰，系于教育；教育振兴，全民有责”，300名代表对他的讲话报以长时间的掌声，这掌声表达了各地党政领导、教育工作者和社会各界人士对中央决策的拥护、赞同之情。

从改革开放以来的第一次全教会到第二次全教会，再到第三次全教会，从教育体制改革到教育优先发展地位的确立，再到全面推进素质教育，这不仅仅是我国教育事业发展的量的积累，而是质的飞跃，是历史性的跨越。它必将有力地推动我国教育事业的改革和发展，迎来中华民族的伟大复兴。《人民日报》(1999年06月23日第5版)

第四篇：改革开放以来教育变化

改革开放以来中国教育状况的变化

可以这么说，教育乃立国之本。因为只有通过教育才能培养出高素质的人才，投入到国民建设的各行各业中去，才能实现国家的繁荣与富强。像英美法德日这些发达国家在崛起指出，无一不把国民教育摆在首位。其中最为典型的就是德国，在普鲁士帝国时期，小学就开始实行真正的义务教育，学习的范围全面实用而科学，从此以后，德国将国民教育摆在国家建设的首位，并在各个领域催生出一大批光辉璀璨的巨星。也正应为如此，才使德国拥有了在两次世界大战中叫板英法美等强国的实 力。而在21世纪这个号称信息，知识的时代，不重视教育民族只能等待的淘汰的命运。中华历经五千年之沉浮而不消逝，我想在很大程度上要归功于中国几未间断的教育史。

（一）高等教育

改革开放30多年来，我国高等教育规模取得了跨越式发展，高等教育地位空前提高，高等教育作用日益凸显，高等教育质量稳步提升。我国高等教育快速发展与巨大变化，是在邓小平理论指导下，伴随着改革开放的步伐取得的成果，是高等教育理念转变与创新的成果。

改革开放以来，在邓小平理论和中国特色社会主义理论指导下，推动了我国高等教育理念的转变与创新。

（1）从高等教育单一属性论向双重属性论转变

新中国建立以后，我国各方面受前苏联影响较大，把教育当作上层建筑范畴，把高等教育属性定为上层建筑。上世纪五、六十年代，由于我国受“左”的思潮影响，从反右斗争到“文化大革命”，高等学校都是重灾区，成了“阶级斗争的工具”、“无产阶级专政的工具”，广大知识分子受到残酷迫害。把高等学校乃至整个教育当作上层建筑，除了不断遭到“阶级斗争”外，还把教育当作不从事物质生产的消费部门。既然是消费部门、福利事业，因此对高等教育投入严重不足。国家只注重钢铁、粮食、煤炭、交通等物质生产，把教育列入另类，因而有“一 1

工交、二财贸，剩下多少给文教”之说。教育经费长期徘徊在占国内生产总值的3%以下。把高等教育定为单一的上层建筑属性是思想认识上的偏差、理论上的误导，造成的后果很严重，损失很大。

1978年改革开放以后，随着拨乱反正、肃清“四人帮”流毒，邓小平首先冲破“左”的思想束缚，强调生产力的重要作用，强调科学技术的重要作用。

1985年，中共中央在制订《关于教育体制改革的决定》中规定：“中央和地方政府教育拨款的增长要高于财政经常性收入的增长，并使按在校学生人数平均的教育费用逐步增长。”1993年2月，中共中央、国务院关于《中国教育改革和发展纲要》再一次明确提出：“逐步提高国家财政性教育经费支出占国民生产总值的比例，本世纪末达到4%”。尽管种种原因未能达到，但各级政府、全社会对教育的重视程度大大提高了，教育优先的地位确立了，有力地推动了我国高等教育的快速发展，高校从到1978年的598所、在校生132.19万人、毛入学率1.56%，发展到2010年的3155所、在校生3000万人、毛入学率25%。国家有力支持和实施了“985 工程”“211 工程”等一系列计划，在高校中集聚了一大批高层次、人才，取得了丰硕的科研成果，形成了一批具有国际先进水平的学科，缩小了与世界一流大学的学科差距。

（2）从高等教育体制一元化向一主多元化转变

从1949年新中国建立到改革开放前，我国实行社会主义公有制和计划经济体制，把公有制、计划经济和按劳分配作为社会主义三大特性，也是区别于资本主义的三大优越性。1956年，伴随工业、农业、手工业私有经济体制的改造，全国各类学校全部变为国有化的公立学校。高等学校逐步形成了与经济体制相适应的教育体制，具体表现在：一是国有化的办学体制，所有高校归国家所有，纳入国家计划，政府对学校是“统、包、管”，学校对政府是“等、靠、要”，一切按政府部门的计划、指令办事。学校没有压力、没有动力，办事效率不高，办学效益不高。二是条块分割的领导体制，计划经济是条条专政、条块分割的经济，高等学校也分割为教育部直属学校、中央部委属学校、地方（省市级）所属学校、企业所属学校等。导致大学条块分割，自成体系，自我封闭。学校及专业布局结构不够合理，高校的行业性、单科性过强，有限的教育资源过于分散，学校的潜力不能充分发挥。三是高度集权的管理体制，计划经济是集权经济，一切权力集中在政府手中，高校没有什么办学自主权。

20世纪70年代末以来，在邓小平理论指导下，中国的改革从农村到城市，逐步推进，全面展开。1992年，党的十四大明确提出建立社会主义市场经济，鼓励多种经济体制共同发展，于是，个体经济、集体经济、股份合作制经济等多种经济体制蓬勃发展起来。市场经济和一主多元经济体制的建立，有力地冲击了传统的高等教育办学体制，促进了高等教育办学理念的创新和体制改革，主要表现在以下四个方面：第一，建立一主多元的办学体制，改变一元化的国家办学体制;第二，改变“条块分割”的领导体制;第三，改变高度集权的管理体制，扩大高校办学自主权;第四，改变单一的投资体制。

（3）从认定高等教育是事业性单位向事业性产业性单位转变

改革开放以来，正是树立了高等教育是一种特殊产业的观点，把高等教育当作产业来办、来经营，激发了学校的办学积极性、为社会服务的积极性，有力地推动了高等教育事业的大发展，加强了高等学校与社会各方面的紧密联系，为社会主义现代化建设，为各类人才的培养作出了重大贡献。1999年以来的高校扩招，高等教育的规模扩大了4-5倍，而政府投入增加甚少，仅提高一点几个百分点，至今仍未达到GDP的4%。巨大的经费缺口，主要靠发挥了高等教育产业性的巨大作用。

（4）从高等学校在教育教学上以知识为本向以育人为本转变

树立以人为本的教学观，就是尊重学生的个性和人格，承认学生的差别和不同的需求，改变传统的简单化的、程式化的、“工厂化”的培养方式，强调个性化、人性化教育，因材施教，因人而宜，促进学生个性健康发展和人的全面发展。

（二）基础教育

基础教育指学前教育和普通初等、中等教育。初等教育（小学）等为六年制；中等教育分为初级中学和高级中学，通常各为三年。另外有少数把小学和初中合并在一起的九年一贯制学校。

1978年改革开放以来，中国的基础教育事业进入了一个新的发展时期。1985年中共中央发布的《关于教育体制改革的决定》中提出了“实行基础教育由地方负责，分级管理的原则”，从而极大地调动了地方各级政府，尤其是县、乡两级政府办学的积极性。1986年全国人民代表大会颁布《中华人民共和国义务教育法》，使中国的基础教育走上了法制的轨道。1993年中共中央、国务院发布《中

国教育改革和发展纲要》，明确了到本世纪末中国基础教育的发展方向和基本方针。1999年初国务院批转了教育部制定的《面向21世纪教育振兴行动计划》，这一计划是教育战线落实“科教兴国”伟大战略的具体举措，是在落实《中华人民共和国教育法》及《中国教育改革和发展纲要》基础上提出的跨世纪教育改革和发展的施工蓝图。6月，中共中央、国务院发布了《关于深化教育改革，全面推进素质教育的决定》，为构建21世纪充满生机活力的具有中国特色的社会主义教育体系指明了方向。

改革开放30年来，中国的基础教育事业取得了巨大成绩。截止到2010年底，全国已有幼儿园15.04万所，在园幼儿2976.67万人；有小学25.74万所，在校学生9940.7万人；普通初级中学54890所，在校生5279.3万人；普通高级中学14058万所，在校生2427.3万人；有特殊教育学校1706所，在校生42.56万人。

（1）幼儿教育

中国幼儿教育是中国教育事业的重要组成部分，其形式在城市以幼儿园为主，有三年制的，也有一年或两年制的；有全日制的，也有半日制、寄宿制、计时制的。在农村则以学前幼儿班为主要形式，另外还有季节性幼儿园。在老、少、边、穷地区，除正规教育外，还有幼儿活动站、游戏小组、巡回辅导站、“大篷车”服务等灵活多样的非正规教育形式。中国幼儿教育按照国家、集体、公民、个人一起办，多渠道、多形式发展的方针，极大地促进了幼儿教育事业的发展。为加强对幼儿园的领导和管理，国家先后颁发了《幼儿园管理条例》和《幼儿园工作规程》等一系列法规文件，使幼儿园的管理工作逐步走上科学化、制度化的轨道。

国家还规定了幼儿教师的任职资格和考核制度。目前全国的幼儿师范学校、职业高中的幼教专业也得到很大发展，已形成了一定规模的幼儿师资的培养培训体系。

（2）中小学教育

中国的中小学分小学、初级中学、高级中学三个阶段，共12年。小学有5年制和6年制两种，前者约占小学总数的35%，后者约占65%。初中多数为3年制，极少数为4年制(约有98%的初中生在3年制学校)。小学和初中一共9年，属义务教育阶段。普通高中学制3年。

1986年《中华人民共和国义务教育法》颁布以来，各级政府依法实施九年

义务教育并取得了显著的成绩。据统计，2010年全国小学适龄儿童入学率已达99.7%，小学毕业生升入初中阶段(含普通初中和职业初中)的比例已达98.7%。全国90%的人口地区普及了初等义务教育，85%的人口地区普及了初中阶段义务教育，大城市市区和沿海经济发展较快地区已开始普及高中阶段教育。

中国政府非常重视农村、贫困地区、民族地区的普及义务教育工作。1987年，原国家教委和财政部颁发了《关于农村基础教育管理体制改革的若干问题的意见》。目前我国农村普遍推行“县、乡、村三级办学，县、乡两级管理，以县为主”的体制，把发展教育，提高劳动者素质同发展地区经济，加强精神文明建设，提高人民生活水平结合起来，促进了农村教育和当地经济的发展。目前，全国有95.2%以上的小学、87.6%以上的初中、71.5%以上的高中设置在县镇和农村。1995年-2000年，教育部、财政部实施了“国家贫困地区义务教育工程”。其中中央拨专款39亿元，加上地方政府配套资金共100亿元，用于改善贫困地区义务教育办学条件。

（三）职业技术教育

八十年代以后，中国职业技术教育迅速发展。职业教育体系逐步形成高等职业教育、中等职业教育和初等职业教育三级职业教育体系。

从经济社会发展上来看，发展高职教育对于走新型工业化道路，推进产业结构调整和经济增长方式转变，加快发展制造业和现代服务业，建设社会主义新农村，促进就业再就业，为构建社会主义和谐社会做出了应有贡献。

中等职业教育学科门类齐全，进一步贴近市场。面向生产服务第一线，深入推进教育教学改革，中等职业教育的培养模式灵活多样，职业特点更加突出，办学特色更加鲜明，充满发展活力，中等职业学校规模不断扩大。

高等职业教育办学主体多元化，打破了单一的政府办学格局，初步形成了以政府为主导，行业、企业和各种社会力量多方参与，公办与民办共同发展的多元化办学格局。目前，高等职业院校在数量、在校生人数、毕业生人数等 方面在普通高校中所占比例上升，本科院校在普通高校中所占比例则下降。经过积极探索，目前形成了“国务院领 导下，分级管理、地方为主、政府统筹、社会参与”的管理体制。行业和企业举办职业教育得到了 进一步落实，公办和民办高等职业教育共同发展的办学格局初步形成。

回顾改革开放以来，在邓小平理论和中国特色社会主义理论指导下，我国教育的状况发生了很大变化，有力地推动了我国教育的发展和质量的提高。我们必须不断加强学习，不断更新教育理念，用先进的马克思主义中国化理论指导我国教育的改革和发展，为建设教育强国、推进社会主义现代化建设做出贡献。

参考文献：

1.杨德广:改革开放以来高等教育理念的转变与创新[A]

2.张秀兰:《中国教育发展与政策30年》，社会科学文献出版社，2008.12 3

3.王梦奎：《中国改革30年》，中国发展出版社，2007.7

4.教育部：中国教育发展概况

5.教育部：中国基础教育发展概况

第五篇：改革开放以来房地产发展

历年房地产宏观调控政策回顾（1978-2010年）

1978－1983年

政策目标：修改十年规划指标，调整、改革、整顿；

政策内容：允许私人建房，城市居民可以自购自建。开始住房制度改革；调整产业结构，下放管理权； 1984年

政策目标：发展房地产业；

政策内容：发布城建综合开发暂行办法，推行商品化试点； 1985－1987年

政策目标：防止盲目发展商品住宅；

政策内容：加强商品房住宅计划管理，公有住房补贴出售； 1988年

政策目标：扩大房地产业发展，实现住房制度改革

政策内容：修改《宪法》，允许土地批租；全国城镇分期分批推行住房制度改革；房地产市场； 1989年

政策目标：加强房地产市场管理；

政策内容：发布《关于加强房地产市场管理的通知》，规范市场行为，整顿市场秩序；压缩固定资产规模，紧缩银根； 1990年

政策目标：加强治理整顿；推进土地使用制度改革；

政策内容：治理整顿，大规模清理在建项目；颁布深化企业经营机制改革的通知；紧缩银根；发布《土地管理法实施条例》； 1991年

政策目标：规范产地产业发展：深化住房制度改革；

政策内容：治理整顿；房地产市场建设全面起步；房改开始在全国范围内全面推行； 1992年

政策目标：加快房地产业发展；

政策内容：引进外资；宣布“治理整顿”结束；房地产价格；扩大市场调控范围；下放权力；发放开发消费贷款； 1993年

政策目标：理顺房地产业，促进房地产业健康发展；

政策内容：开始进行宏观调整；控制投资规模，调整投资结构，规范市场行为，调节房地产经营收益。发布《关于加强房地产市场宏观管理，促进房地产业健康持续发展的意见》和《关于开展房地产开发经营机构全面检查的通知》； 1994年

政策目标：加强宏观调控，深化住房制度改革； 政策内容：发布《国务院关于继续加强定资产投资宏观调控的通知》和《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》；进入调控、消化、稳定的发展阶段；开展房地产开发经营机构全面检查；整顿金融秩序； 1995年

政策目标：规范房地产市场；

政策内容：加强房地产市场的宏观管理；颁布《房地产管理法》、《增值税法》；整顿金融秩序；开始实施安居工程； 1996年

全面推行住房公积金制度；租金改革和公有住房出售有了新的进展；政策性贷款制度开始建立；安居工程顺利推进； 1997年

实行适度从紧的财政政策和货币政策； 1998年

政策目标：促进房地产业发展；

政策内容：发布《城市房地产开发经营管理条例》和《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，要求从1998年下半年起停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；同时调整住房投资结构，重点发展经济适用住房，建立以经济适用住房为主的住房供应体系；房地产开发资金结构得到调整；

1999年 实行积极财政政策，启动住房消费，深化落实住房分配货币化改革；鼓励个人换购住房，免个人所得税；调整房地产市场若干政策；启动房地产市场，免征产易营业税，契税减半；

2001年

刺激消费 繁荣房地产市场——4月19日，关于对消化空置商品房有关税费政策的通知：为消化积压空置商品房，促进房地产市场的健康发展，积极防范金融风险，经国务院批准，《财政部、国家税务总局关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》规定：....................2002年

土地使用权转让规定,规范土地市场.——2002年5月9日，中华人民共和国国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。

此前，北京市近90%的土地是通过协议方式转让的，11号令的颁布，被业界称为“新一轮土地革命”的开始。土地市场开始了从划拨、协议“暗箱操作”走向招拍挂“阳光操作”的“乾坤大挪移”。

2003年 2003年4月

121号文件拉响宏观调控警报

中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。2003年8月

国务院明确将房地产业作为国民经济的支柱产业

国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文件），将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义，要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化完善住房供应政策，调整住房供应结构，增加普通商品住房供应，加强对土地市场的宏观调控，对于高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区，要控制此类项目的建设用地供应量，或暂停审批此类项目。2004年 2004年3月

8•31大限提高拿地“门槛” 调控开始

继2003年7月国务院发文严格控制土地供给之后，国土资源部、监察部又联合发文，严令各地须在当年8月31前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，是为“8•31大限”。此举是中央政府从土地供给上抑制房地产过热的又一举措。2004年10月

央行十年首次宣布上调存贷款利率

中国人民银行决定从2004年10月29日起，上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。同时，进一步放宽金融机构贷款利率浮动区间。金融机构（不含城乡信用社）的贷款利率原则上不再

设定上限，贷款利率下浮幅度不变，贷款利率下限仍为基准利率的0.9倍。对金融竞争环境尚不完善的城乡信用社贷款利率仍实行上限管理，最高上浮系数为贷款基准利率的2.3倍，贷款利率下浮幅度不变。2005年 2005年3月

房贷优惠政策取消 调控涉及消费层面

央行决定调整商业银行自营性个人住房贷款政策。宣布取消住房贷款优惠利率；对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%。央行此举表明，中央政府对房地产的政策调控力度进一步加大。2005年3月 房地产税改革深入

财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时表示，中国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革。2005年3月

国八条出台 调控上升到政治高度（老国八条）

国务院出台八点意见稳定房价。一是高度重视稳定住房价格；二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制；三是大力调整住房供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应；四是严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五是正确引导居民合理消费需求；六是全面监测房地产市场运行；七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。2005年5月

七部委意见发布（新国八条）

国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为加强宏观调控的一项重要任务。2005年9月

银监会212号文件收紧房产信托 2005年9月底，由银监会制定的房地产信托管理文件（即“212号文”）开始下发至各地银监局。该文件全称《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》，《通知》对房地产信托发行门槛进行了严格限制。2005年10月

国税总局重申二手房交纳个税

2005年10月11日，国家税务总局发布了《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》（国税发[2005]156号），文件正式明确了个人买卖二手房必须交纳个人税。文件明确，在办理二手房过户时，要做到各税统管，不能只负责征收契税，其他税种如营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税也要同时进行征收。2006年 2006年4月

房贷利率再次上调 调控卷土重来

4月27日央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。2006年4月

房贷利率再次上调 调控卷土重来

4月27日央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。2006年5月 国六条出台

5月24日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施，新一轮调控大幕开启。2006年5月

国务院出台限制套型90/70政策

5月29日国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发[2006]37号），人称九部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70％的标准。2006年5月

国税总局出台二手房营业税政策

5月31日国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发74号文件），对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。2006年7月

未取得预售许可证不得发布预售广告

7月6日出台的166号文件《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，要求房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。同时加强房地产广告发布管理，未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告。2006年7月

建设部出台171号“外资限炒令”

7月11日建设部联合其他五部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业内称为“外资限炒令”，加强了对外商投资企业房地产开发经营、境外机构和个人购房的管理。

2006年7月

108号文强制征收二手房转让个人所得税

7月26日国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。2006年8月 土地新政出台

8月1日国土资源局制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行，《规范》对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化，进一步明确六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围。2006年8月

央行调整金融机构人民币存贷款基准利率

中国人民银行决定，自2006年8月19日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点；其他各档次存贷款基准利率也相应调整，长期利率上调幅度大于短期利率上调幅度。2006年8月

建设部出台廉租房管理实施办法

8月30日建设部《城镇廉租房工作规范化管理实施办法》出台，提出加强城镇廉租住房制度建设，规范城镇廉租住房管理。2006年9月 房地产市场整顿 《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）和《建设部国家发展改革委员会国家工商行政管理总局关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》（建住房[2006]166号）要求，就房地产交易秩序专项整治活动制定工作方案。

2007年 2007年1月 建设部规范经纪行业

1月23日，建设部、央行联合发布了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，依此，北京市相继出台了资金监管、网上签约、标准买卖三大详尽并相互配合的文件。对于二手房交易而言，提供了实质性的操作规范，对行业具有划时代的意义。网上签约也在2007年7月1日正式实施。2007年3月

《物权法》通过 10月1日起执行

3月16日，全国人民代表大会第五次会议表决通过了《中华人民共和国物权法》，物权法作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，对于法律体系的完善、经济的发展都具有重要的意义。例如物权法规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，这一条打消了民众对70年使用期满后国家回收土地的顾虑，有利于提高购买不动产的积极性。物权法对于房产市场具有深远的影响。除了70年后自动续期外，还有最直观的一点，就是物权法为物业税的开征奠定了基础，物业税所带来的持有成本的增加，都是消费者置业投资所必须面对和重新考虑的，理性的需求无疑对房产市场的平稳发展意义重大。2007年3月

央行2007年首度加息 中国人民银行决定，自2007年3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由2.52%提高到2.79%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由6.12%提高到6.39%。2007年5月 央行再次加息

中国人民银行公布，5月19日起，上调人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。从2007年6月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2007年7月 央行第三次加息

7月20日央行在年内第三次加息。宣布在本次加息中，个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。同时，上调活期存款利率9个基点，由0.72%上升至0.81%。这是2002年2月以来首次上调活期存款利率。在五年来，央行曾多次加息，但是上调对象均为定期存款或贷款利率，此次是五年多来首次上调活期存款利率。

2007年8月

国发〔2007〕24号 回归保障

国务院总理温家宝8月1日主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（24号文）。国务院24号文提出，要加快建设多层次的住房供应体系，加大保障性住房的建设力度，中央房改十年轮回，“重市场轻保障”的住房模式开始转变。2007年8月 央行年内第四次加息 中国人民银行决定，自2007年8月22日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由3.33%提高到3.60%；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由6.84%提高到7.02%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。2007年9月 央行年内第五次加息

2007年9月15日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由3.60%提高到3.87%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由7.02%提高到7.29%。2007年9月

央行出台新政 购买第二套住房首付比例不得低于50%

央行9月27日出台新政，要求商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。

2008年 2008年3月

财政部、国家税务总局下发《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》

3月3日财政部、国家税务总局发出通知，要求开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。2008年3月

住房和城乡建设部下发《关于加强廉租住房质量管理的通知》

3月21日住建设部下发通知，该通知对确保廉租房的质量，对解决城市低收入家庭住房困难等方面作了具体要求。2008年4月

上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点

2008年4月16日为继续落实从紧的货币政策要求，加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，中国人民银行决定从2008年4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2008年5月

上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点

从2008年5月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2008年6月

国家多项调控近期开始施行土地阀门再度把紧

具体政策：商品住宅开发不得超3年、土地管理不作为将受严惩等，自2008年6月1日起执行。2008年7月

国土部表示小产权房不给宅基地证

7月14日国土资源部出台文件，被小产权房占用而未得到“合法使用”的宅基地不具备登记发证的资格。2008年8月

商品房销售应明示能源消耗指标

8月11日国务院新规：房地产开发企业销售商品房，应当向购买人明示所售商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求、保温工程保修期等信息。2008年8月

三部委联合印发《2008年廉租住房工作计划》

8月14日三部委印发计划提出，2008年底前，所有县城及以上城市都要根据国务院规定，对低保家庭中的住房困难户做到应保尽保，有条件的地区要逐步扩大保障范围。

2008年8月

央行银监会联合发文要求严格建设项目贷款管理

8月25日中国人民银行、银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，《通知》要求严格建设项目贷款管理。对列入国家《禁止用地项目目录》的项目，严禁发放贷款。2008年9月

央行宣布“双率”齐降

受美国金融风暴的影响，央行宣布从9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，以及下调存款准备金率0.5%。2008年10月9日

西方央行联手降息 中国打出“降率免税”组合拳

中国人民银行10月8日晚间宣布，从10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。2008年10月 系列新政支持房地产

10月12日中国人民银行决定，自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。下调个人住房公积金贷款利率。2008年11月

国十条出台（老国十条）

在全球金融危机的影响下，国务院出台扩大内需十项措施增加千亿元投资。

2009年 2009年1月 七折利率优惠

四大国有银行宣布：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。

2009年2月

落实最严格耕地保护制度和节约用地制度

2月，国土资源部发布《国务院第二次全国土地调查领导小组办公室关于建立第二次全国土地调查工作动态通报制度的通知》。《通知》明确：将落实最严格的耕地保护制度和节约用地制度，对违反国家产业政策、供地政策或用地标准，搭车用地、借机圈地、侵害农民权益等问题和政策执行不到位的地区进行重点督察，做好重大典型案件查处曝光。2009年4月

治理房地产开发领域违规变更规划

4月24日，住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议在京召开。住房和城乡建设部、监察部重点对国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中玩忽职守、权钱交易等违纪违法行为进行严厉查处。对2007年1月1日至2009年3月31日期间完成规划许可的开发项目，逐一进行自查。对于拒不自查自纠、弄虚作假、掩盖违规违纪问题的，要对部门责任人从严处理。对于涉嫌犯罪的，要依法移送司法机关追究刑事责任。2009年5月

《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》

5月11日，国土资源部发布《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》（国土资发〔2009〕56号）。针对经济形势和土地市场运行变化情况，为进一步落实党中央、国务院关于扩大内需促进经济平稳较快发展的重大决策，更好地履行部门职责，充分发挥地价政策在宏观调控中的作用，对《全国工业用地出让最低价标准》实施政策进行适当调整。2009年5月

《国土资源部关于切实落实保障性安居工程用地的通知》

5月13日，国土资源部发布《国土资源部关于切实落实保障性安居工程用地的通知》，要求各级国土资源管理部门从保增长、保民生、保稳定的高度出发，认识保障性安居工程的重要性，重点抓好城市廉租住房和林区、垦区、矿区棚户区改造，以及农村危房改造、游牧民定居建设用地的供应管理工作，确保保障性安居工程的顺利落地；加快编制和修编2010~2011年和今年保障性住房用地供应计划，统筹协调及时调整土地供应结构，扩大民生用地的比例，确保保障性住房用地的需求。

2009年5月

下调自有资本金贷款比例

5月27日，国务院发布《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平，从而预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始“松绑”。2009年5月

《土地增值税清算管理规程》

5月21日，国家税务总局制定《土地增值税清算管理规程》，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。2009年5月

四部委负责研究开征物业税

5月25日，发改委公布了《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，提出今年将由财政部、税务总局、发改委、建设部负责研究开征物业税。此前，北京、辽宁等10多省（市）开始物业税“空转”运行，有关物业税的开征讨论持续了四五年之后，再次成为2009年上半年楼市的焦点话题之一。2009年6月 强调小产权房违法

6月10日，国土资源部强调，“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等2009年1月七折利率优惠四大国有银行宣布：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。2009年12月

营业税征免时限由2年恢复到5年

12月9日，国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施，讨论并原则通过《关于试行社会保险基金预算的意见》。《意见》中一个重要的政策就是个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，此举是对炒房现象进行遏制。2009年12月

提出遏制部分城市房价过快上涨的势头

12月14日，国务院常务会议决定，用5年左右时间基本完成城市和国有工矿集中成片棚户区改造，有条件的地方争取用3年时间基本完成。2009年12月

开发商拿地的首付款比例提高到五成

12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将开发商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。而此前各地方土地出让大多执行20％～30％的首付政策。

2010年

2010年1月 “国十一条”出台

2010年1月10日国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。2010年1月

《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》 2010年1月21日，国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》。《通知》提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。2010年3月

国土资源部出台19条土地调控新政 2010年3月10日，国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,该通知明确规定了开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容。2010年3月

全国开展对房地产用地突出问题专项检查

2010年3月12日，国土资源部称，将于今年3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查，本次检查重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题。2010年3月

各地暂停出让住房用地

2010年3月22日，国土资源部会议提出：在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地；将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点;各地要明确并适当增加土地供应总量。2010年3月

国资委要求78户央企退市

2010年3月23日，国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业,要加快进行调整重组，在15个工作日内制订有序退出方案。2010年4月

缩小首购普通房契税优惠范围

2010年4月2日，财政部下发通知：对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。2010年4月

国家发改委提出要进一步加强房地产市场调控 2010年4月7日，国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点提出，要进一步加强房地产市场调控，增加普通商品住房的有效供给，支持普通自住和改善性住房消费，大力整顿房地产市场秩序。2010年4月

银监会要求银行评估贷款情况

2010年4月11日，中国银监会主席刘明康表示，银监会要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告，并称房地产风险敞口大，要严控炒房行为。银监会表示，银行不应对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平。北京部分银行已将二套房首付比例提升至60%。2010年4月

加快研究制定合理引导个人住房消费税收政策

2010年4月14日，国务院常务会议指出,全球金融危机的影响仍在持续，将保持货币信贷适度增长，坚决抑制住房价格过快上涨，并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。2010年4月

二套房贷首付不低于50% 2010年4月15日，国务院出台具体措施，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。2010年4月

国土资源部公布2010年住房供地计划

2010年4月15日，国土资源部公布2010年住房供地计划，今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130%，其中中小套型商品房将占四成多，超过去年全国实际住房用地总量。2010年4月17日 新“国十条”出台

国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》[1]简称“新国十条”。可暂停第三套房贷

2010年4月18日，国务院发布通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2010年4月 北京新政“限购”

2010年4月30日，北京政府发布调控通知。要求商业银行根据风险状况暂停发放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房的贷款。统一购房家庭只能新购买一套商品住房。2010年5月

规范土地增值税清算细则

2010年5月26日，国税总局公布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。2010年6月

土地增值税预征率由0.5%提高到2%

2010年6月3日，国家税务总局下发《关于加强土地增值税征管工作的通知》，要求各级税务机关全面开展土地增值税清算审核工作。《通知》抬高了土地增值税预征率的下限。国税总局规定，除保障性住房外，东部地区省市预征率不得低于2%，中部和东北地区省市不得低于1.5%，西部地区省市不得低于1%。《通知》确定土地增值税核定征收率原则上不得低于5%。2010年6月

按家庭成员拥有住房数认定二套房

2010年6月4日，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。2010年9月29日,央行、银监会、财政部等相关部委出台 “新国五条”，具体内容如下：

1、各地要加大楼市宏观调控的力度。立即研究制定贯彻落实“国十条”文件的实施细则。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制。

2、完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款管理，禁止用于购买住房。

3、调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。

4、切实增加住房有效供给。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。

5、加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工、捂盘惜售等违法违规行为，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地。