房地产估价基本术语标准

第一篇：房地产估价基本术语标准

房地产估价基本术语标准 总

则

1.0.1 为统一和规范房地产估价的术语并有利于国内外的交流和合作，制定本标准。

1.0.2 本标准适用于房地产估价活动，以及与房地产估价相关的管理、教学、科研和其他相关领域。

1.0.3 使用房地产估价术语时，除应符合本标准的规定外，尚应符合国家现行有关标准的规定。通用术语

2.0.1房地产估价real estate appraisal;property valuation 房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。

2.0.2房地产估价机构real estate appraisal company

依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构。

2.0.3房地产估价师real estate appraisal;property valuer

通过全国房地产估价师职业资格考试或资格认定、资格互认，取得房地产估价师职业资格的人员。

2.0.4注册房地产估价师incensed real estate appraisal;certified property valuer

经过执业注册，从事房地产估价活动的房地产估价师。

2.0.5估价委托人 client

委托房地产估价机构为其提供估价服务的单位或个人。

2.0.6 估价当事人parties involved in appraisal

与房地产估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人

2.0.7估价利害关系人interested parties

估价结果会直接影响其合法权益的单位和个人。

2.0.8估价项目appraisal project appraisal assignment

估价委托人委托房地产估价机构为其提供估价服务的某项特定任务。

2.0.9估价目的appraisal purpose;purpose of valuation

估价委托人对估价报告的预期用途。

2.0.10估价对象subject property

所估价的房地产等财产或相关权益。

2.0.11价值时点date of value

所评估的估价对象价值或价格对应某一特定的时间。

2.0.12 价值类型type of value

所评估的估价对象价值或价格，包括价值或价格的名称、定义或内涵。2.0.13估价原则appraisal principles;valuation principles 估价活动所依据的法则或标准。

2.0.14估价程序 appraisal process;valuation process 完成估价项目所需做的各项工作进行的先后次序。

2.0.15 估价依据appraisal support documentation;valuation evidence 作为估价的前提或基础的文件、标准和资料。

2.0.16 估价假设appraisal assumptions 针对估价对象状况等估价前提所做的必要、合理且有依据的假定，包括一般假设、未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设和依据不足假设。

2.0.17 估价方法appraisal approaches;valuation methods 测算估价对象或价格所采用的方法，包括比较法、收益法、成本法、假设开发法等。

2.0.18估价基础数据 basic date for appraisal 估价测算所使用的反映估价对象状况的数据，以及估价对象及其类似房地产的成交价格、运营收益、开发建设成本等数据。

2.0.19 估价参数appraisal parameters 用于测算估价对象价值或价格的系数、比率或比值。

2.0.20 估价结果final value opinion 通过房地产估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见。

2.0.21 估价报告appraisal report;valuation report 房地产估价机构和注册房地产估价师向估价委托人所作的关于估价情况和结果的正式陈述。

2.0.22批量估价mass appraisal 基于统一估价目的，利用共同的数据，采用相同的方法，并经过统计检验，对大量相似的房地产在给定日期的价值或价格进行评估。

2.0.23 个案估价 sing-property appraisal 相对于批量估价而言，单独对一宗或若干宗房地产的价值或价格进行评估。

2.0.24 类似房地产similar property;comparable property 与对象房地产的区位、用途、权力性质、档次、规模、建筑结构、新旧程度等相同或相近的房地产。

2.0.25 估价信用档案 appraisers credit records 房地产估价行业主管部门或房地产估价行业组织记录房地产估价师和房地产估价机构的基本情况、业绩、良好行为、不良行为等内容，供社会公众查询的信用信息管理系统。价格和价值

3.0.1成交价格transaction price,actual sale price 在成功的交易中买方支付和卖方接受的金额。

3.0.2 正常价格 normal price 不存在特殊交易情况下的成交价格，或成交价格经交易情况修正后的价格。

3.0.3 市场价格average market price 某种房地产在市场上的平均交易价格。

3.0.4 评估价值appraisal value 通过房地产估价活动得出的估价对象价值或价格。

3.0.5 市场价值market value 估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

3.0.6 投资价值investment value 估价对象对某个特定单位或个人的价值。

3.0.7现状价值value in use 估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。

3.0.8 快速变现价值liquidation value 估价对象在没有充足的时间进行营销情况下的价值。

3.0.9 残余价值residual value 估价对象在非继续利用情况下的价值。

3.0.10 抵押价值mortgage value;mortgage lending value 估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。

3.0.11 抵押净值net mortgage value 抵押价值减去预期实现抵押权的费用和税金后的价值。

3.0.12 法定优先受偿款liens 假定在价值时点实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款。

3.0.13 计税价值assessed value;taxable value 为征税目的而评估的价值。

3.0.14 保险价值insurable value 为保险目的而评估的价值。

3.0.15完全产权价值value of fee simple interest 房屋所有权和以出让方式取得的建设用地使用权在不受任何其他房地产权利等限制情况下的价值。

3.0.16 无租约限制价值value of property as if no lease existed 房地产在不考虑租赁因素影响情况下的价值。其评估价值为未出租部分和已出租部分均按市场租金确定租金收入所评估的价值。

3.0.17 出租人权益价值value of leased fee interest 出租人对自己的已出租房地产依法享有的权益的价值。其评估价值为已出租部分在租赁期间按合同租金确定租金收入，未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后按市场租金确定租金收入所评估的价值。

3.0.18 承租人权益价值value of leasehold interest 承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值。其评估价值为按合同租金与市场租金的差额所评估的价值。

3.0.19 房地价值 building and land value 建筑物及其占用范围内的土地的价值，或土地及附着于该土地上的建筑物的价值。

3.0.20 建筑物价值building value 建筑物自身的价值，不包含该建筑物占用范围内的土地的价值。

3.0.21 土地价值land value 土地自身的价值，不包含附着于该土地上的建筑物的价值。

3.0.22 楼面地价land price per unit of built-up area 一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格。

3.0.23 比较价值sales comparison approach indication 采用比较法测算出的估价对象价值或价格。

3.0.24 收益价值income capitalization approach indication 采用收益法测算出的估价对象价值或价格。

3.0.25成本价值cost approach indication 采用成本法测算出的估价对象价值或价格。

3.0.26开发价值hypothetical development method indication 采用假设开发法测算出的估价对象价值或价格。

4、估价原则

4.0.1独立、客观、公正原则principle of independence,objectivity and impartiality 要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。

4.0.2合法原则principle of legality 要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。

4.0.3价值时点原则principle of date of value 要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。4.0.4替代原则principle of substitution 要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。

4.0.5 最高最佳利用原则principle of highest and best use 要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。

4.0.6 最高最佳利用highest and best use 房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。

4.0.7 谨慎原则principle of cautious 要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其做出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面的原则。估价程序

5.0.1 估价委托书appraisal assignment 估价委托人出具的委托房地产估价机构为其提供估价服务的文件。

5.0.2 估价委托合同appraisal contract 房地产估价机构和估价委托人之间就估价服务事宜订立的协议。

5.0.3估价基本事项basic appraisal issues 估价目的、价值时点、估价对象和价值类型的统称。

5.0.4 估价作业方案appraisal work plan 为完成特定估价项目而指定的用于指导未来估价工作的计划，包括工作的主要内容、质量要求、作业步骤、时间进度、人员安排等。

5.0.5估价技术路线appraisal technical route 评估估价对象价值或价格所遵循的基本途径和指导整个估价过程的技术思路。

5.0.6实地查勘on-site inspection 注册房地产估价师到估价对象或可比实例现场，观察、询问、检查、核对、记录估价对象或可比实例状况的活动。

5.0.7 实地勘察记录on-site inspection notes;on-site inspection records 记载实地查勘的对象、内容、结果、人员和时间等内容的材料。

5.0.8 估价报告内部审核internal appraisal review 房地产估价机构按房地产估价相关要求和内部审核制度，对自己的已撰写完成而尚未向估价委托人出具的估价报告的内容和形式等的审查核定。

5.0.9 估价资料归档appraisal date filing 收集、整理在估价活动中获得和形成的文字、图表、声像等形式的资料，对其中具有保存价值的资料进行分类并保存。

5.0.10 估价档案appraisal archives 房地产估价机构和注册房地产估价师在估价活动中获得和形成的具有保存价值的文字、图表、声像等形式的资料。估价方法

6.1 比较法

6.1.1比较法sales comparison approach;comparative method 选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。

6.1.2 交易实例property sales;property transactions 真实成交的房地产等财产或相关权益及有关信息，包括交易对象的基本状况、交易双方基本情况、交易方式、成交日期、成交价格、付款方式、融资条件、交易税费负担、交易目的等。

6.1.3 可比实例comparable property；comparables 交易实例中交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似房地产等财产或相关权益。

6.1.4 建立比较基准establishing comparison basis 使可比实例成交价格与估价对象价值或价格之间、各个可比实例的成交价格之间口径一致、相互可比的处理。

6.1.5 交易情况修正conditions of sale adjustment 使可比实例的非正常成交价格成为正常价格的处理。

6.1.6 市场状况调整market conditions adjustment;time adjustment 使可比实例在其成交日期的价格成为在价值时点的价格的处理。

6.1.7 房地产状况调整property conditions adjustment 使可比实例在自身状况下的价格成为在估价对象状况下的价格处理，包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。

6.1.8 总价调整adjustment based on total price 基于总价对可比实例成交价格进行的调整。

6.1.9 单价调整adjustment based on unit price 基于单价对可比实例成交价格进行的调整。

6.1.10 金额调整dollar adjustments 采用金额对可比实例成交价格进行的调整。

6.1.11 百分比调整percentage adjustments 采用百分比对可比实例成交价格进行的调整。

6.1.12 直接比较调整direct comparison adjustments 以估价对象状况为基准，将可比实例状况与估价对象状况进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行的调整。

6.1.13 间接比较调整indirect comparison adjustments 选定或设定标准房地产，将估价对象状况和可比实例状况分别与标准房地产状况进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行的调整。

6.1.14 楼幢调整系数building adjusting factor 对位于不同楼幢的房地产价格进行转换的系数。

6.1.15 楼层调整系数 floor adjusting factor 对位于不同楼层的房地产价格进行转换的系数。

6.1.16 朝向调整系数aspect adjusting factor 对位于不同朝向的房地产价格进行转换的系数。

6.2 收益法

6.2.1 收益法income capitalization approach；income approach 预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。

6.2.2报酬资本化法yield capitalization 预测估价对象未来各年的净收益，利用报酬率将其折现到价值时点后相加得到估价对象价值或价格的方法。

6.2.3直接资本化法direct capitalization 预测估价对象未来第一年的收益，将其除以资本化率或乘以收益乘数得到对象价值或价格的方法。

6.2.4收益乘数法income multiplier method 预测估价对象未来第一年的收益，将其乘以收益乘数得到估价对象价值或价格的方法。

6.2.5收益期remaining economic life 预计正常市场和运营状况下估价对象未来可获取净收益的时间，即自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间。

6.2.6持有期holding period 预计正常情况下持有估价对象的时间，即自价值时点起至估价对象未来转售时止的时间。

6.2.7 潜在毛收入potential gross income 估价对象在充分利用、没有空置和收租损失情况下所能获得的归因于估价对象的总收入。

6.2.8 空置和收租损失vacancy and collection loss 因空置或承租人拖欠租金等造成的收入损失。

6.2.9 有效毛收入effective gross income 潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。

6.2.10 运营费用operating expenses 维持估价对象正常使用或营业的必要支出。

6.2.11 运营费用率operating expenses ratio 运营费用与有效毛收入的百分比。

6.2.12 净收益net operating income 有关收入减去费用后归因于估价对象的收益。

6.2.13 净收益率net income ratio 净收益与有效毛收入的百分比。

6.2.14 期间收益annual income 预计持有期间各年可获得的净收益。

6.2.15 期末转售收益reversion；income at reversion 预计在持有期末转售房地产时可获得的净收益。

6.2.16 实际收益actual income 估价对象实际获得收益。

6.2.17 客观收益objective income 估价对象在正常情况下所能获得的收益，或实际收益经剔除特殊的、偶然的因素后收益。

6.2.18 合同租金contract rent 租赁合同约定的租金。

6.2.19 市场租金market rent 某种房地产在市场上的平均租金。

6.2.20 安全利率safe rate 没有风险或绩效风险的投资报酬率。

6.2.21 报酬率yield rate 将估价对象未来各年的净收益转换为估价对象价值或价格的折现率。

6.2.22 资本化率capitalization rate 房地产未来第一年的净收益与其价值或价格的百分比。

6.2.23 综合资本化率overall capitalization rate 用于将全部房地产的经收益转换为房地产价值的资本化率。

6.2.24 土地资本化率land capitalization rate 用于将归因于土地的净收益转换为土地价值的资本化率。

6.2.25 建筑物资本化率building capitalization rate 用于将归因于建筑物的经收益转换为建筑物价值的资本化率。

6.2.26 收益乘数income multiplier 房地产价值或价格与其未来第一年的收益的比值，包括潜在毛收入成熟、毛租金乘数、有效毛收入乘数、净收益乘数。

6.2.27 市场提取法market extraction method 通过可比实例的有关数据测算相关估价参数的方法。

6.2.28 土地剩余技术land residual technique 从土地和建筑物共同产生的净收益中减去建筑物的净收益，分离出归因于土地的净收益，再利用土地资本化率或土地报酬率将土地净收益转换为土地价值的方法。

6.2.29 建筑物剩余技术building residual technique 从土地和建筑物共同产生的净收益中减去土地的净收益，分离出归因于建筑物的净收益，再利用建筑物资本化率或建筑物报酬率建筑物净收益转换为建筑物价值的方法。

6.3 成本法

6.3.1 成本法cost approach；contractor's method 测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。

6.3.2 土地重置成本land replacement cost 在价值时点重新购置土地的必要支出，或重新开发土地的必要支出及应得利润。

6.3.3 建筑物重置成本building replacement cost 采用价值时点的建筑材料，建筑构配件和设备及建筑技术、工艺等，在家知识点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象中的建筑物具有相同效用的全新建筑物的必要支出及应得利润。

6.3.4 建筑物重建成本building reproduction cost 采用估价对象中的建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备及建筑技术、工艺等，在价值时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象中的建筑物完全相同的全新建筑物的必要支出及应得利润。

6.3.5 实际成本actual cost 购置估价对象实际支出，或开发建设估价对象的实际支出及所得利润。

6.3.6 客观成本objective cost 购置估价对象的必要支出，或开发建设估价对象的必要支出及应得利润，或实际成本经剔除特殊的、偶然的因素后的成本。

6.3.7 单位比较法comparative-unit method 以建筑物为整体，选取与该类建筑物的建筑安装工程密切相关的某种计量单位为比较单位，调查在价值时点的近期建成的类似建筑物的单位建筑安装工程费，对其进行处理后得到建筑物建筑安装工程费的方法。

6.3.8 分部分项法unit-in-place method 把建筑物分解为各个分部工程或分项工程，测算每个分部工程或分项工程的数量，调查各个分部工程或分项工程在价值时点的单位价格或单位成本，将各个分部工程或分项工程的数量乘以相应的单位价格或单位成本后相加得到建筑物建筑安装工程费的方法。

6.3.9 工料测量法quantity survey method 把建筑物还原为建筑材料、建筑物配件和设备，测算重新建造该建筑物所需的建筑材料、建筑构配件、设备的种类和数量、施工机械台班数、人工时数，调查在价值时点相应的单价及人工费标准，将各种建筑材料、建筑构配件、设备、施工机械台班的数量及人工时数乘以相应的单价和人工费标准后相加，并计取相应的措施项目费、规费和税金等得到建筑物建筑安装工程费的方法。

6.3.10 房地产开发利润率developer's profit rate 房地产开发利润与房地产开发投资或开发成本、销售价格等的百分比，分为投资利润率、直接成本利润率、成本利润率、销售利润率、税前利润率、税后利润率，总利润率、年利润率等。

6.3.11 建筑物折旧depreciation of building 各种原因造成的建筑物价值减损，其金额为建筑物在价值时点的重置成本或重建成本与在价值时点的市场价值之差，包括物质折旧、功能折旧和外部折旧。

6.3.12 物质折旧physical deterioration 因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损。

6.3.13 功能折旧functional obsolescence 因建筑功能不足或过剩造成的建筑物价值减损，包括功能不足折旧和功能过剩折旧。

6.3.14 功能不足折旧functional obsolescence caused by deficiency 因建筑物中某些部件、设施设备、功能等缺乏或低于市场要求的标准造成的建筑物价值减损。

6.3.15 功能过剩折旧functional obsolescence caused by superadequacy 因建筑物中某些部件、设施设备、功能等超过市场要求的标准而对房地产价值的贡献小于其成本造成的建筑物价值减损。

6.3.16 外部折旧external obsolescence 因建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。

6.3.17年龄寿命法age-life method 根据建筑物的有效年龄和预期经济寿命或预期剩余经济寿命来测算建筑物折旧的方法。

6.3.18 分解法breakdown method 把建筑物折旧分成物质折旧、功能折旧、外部折旧等各个组成部分，分别测算出各个组成部分后相加得到建筑物折旧的方法。

6.3.19 建筑物实际年龄actual age of building 建筑物自竣工时起至价值时点止的年数。

6.3.20 建筑物有效年龄effective age of building 根据价值时点的建筑物实际状况判断的建筑年龄。

6.3.21 建筑自然寿命physical life of building 建筑字竣工时起至其主要结构构件自然老化或损坏而不能保证建筑物安全使用时止的时间。

6.3.22 建筑物经济寿命economic life of building 建筑物对房地产价值有贡献的时间，即建筑物自竣工时起至其对房地产价值不在有贡献时止的时间。

6.3.23 建筑物剩余自然寿命remaining physical life of building 建筑物的自然寿命减去实际年龄后的寿命。

6.3.24 建筑物剩余经济寿命remaining economic life of building 建筑物经济寿命减去有效年龄后的寿命，即自价值时点起至建筑物经济寿命结束时止的时间。

6.3.25 建筑物成新率building market value to replacement cost ratio 建筑物的市场价值与其重置成本或重建成本的百分比。

6.3.26 修复成本cost to cure 采用合理的修复方案恢复到新的或相当于新的状况的必要支出及应得利润。

6.3.27 可修复economically curable 预计修复成本小于或等于修复所能带来的房地产价值增加额。

6.3.28 不可修复economically incurable 预计修复成本大于修复所能带来的房地产价值增加额。

6.4 假设开发法

6.4.1假设开发法hypothetical development method;residual method 求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。

6.4.2 待开发房地产proposed development;development property 具有开发或再开发潜力的房地产，包括可供开发的土地，在建工程，可重新开发、更新改造或改变用途的房地产等。6.4.3 业主自行开发前提assumption of development by owner-occupier 估价对象将由其业主继续开发完成的一种假设开发估价前提。

6.4.4 自愿转让开发前提assumption of development by intended developer 估价对象将被其业主自愿转让给他人开发完成的一种假设开发法估价前提。

6.4.5 被迫转让开发前提assumption of development by unidentified developer 估价对象将被迫转让给他人开发完成的一种假设开发法估价前提。

6.4.6后续开发经营期remaining construction and operating period 自价值时点起至未来开发完成后的房地产经营结束时止的时间，包括后续建设期、销售期和运营期。

6.4.7后续建设期remaining construction period 自价值时点起至未来开发完成后的房地产竣工时止的时间。

6.4.8 销售期marketing period 自未来开发完成后的房地产开始销售时起至其售出时止的时间。

6.4.9 运营期operating period 自未来开发完成后的房地产竣工时起至其持有期或经济寿命结束时止的时间。

6.4.10开发完成后的价值gross development value 未来开发完成后的房地产的价值或价格。

6.4.11后续开发的必要支出development cost 将待开发房地产开发成本未来开发完成后的房地产必须付出的各项成本、费用和税金。

6.4.1后续开发的应得利润developer's profit 将待开发房地产开发成未来开发完成后的房地产应获得的利润，通常为同类房地产开发项目在正常情况下所能获得的开发利润。

6.5其他估价方法

6.5.1 基准地价修正法benchmarks land value adjustment method 在政府或其有关部门已公布基准地价的地区，利用有关调整系数对估价对象宗地所在位置的基准地价进行调整后得到估价对象宗地价值或价格的方法。

6.5.2 路线价法road rating method 在城镇街道上划分路线价区段并设定标准临街深度，在每个路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地并测算其平均单价或楼面地价，利用有关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各宗临街土地价值或价格的方法。

6.5.3 标准价调整法standard property value adjustment method 对估价范围内的所有被估价房地产进行分组，是同一组内的房地产具有相似性，在每组内选定或设定标准房地产并测算其价值或价格，利用有关调整系数将标准房地产价值或价格调整为各宗被估价房地产价值或价格的方法。

6.5.4 多元回归分析法multiple regression analysis 对估价范围内的所有被估价房地产进行分组，是同一组内的房地产具有相似性，在每组内把房地产价值或价格作为因变量，把影响房地产价值或价格的若干因素作为自变量，设定多元回归模型，搜集大量房地产成交价格及其影响因素数据，经过试算优化和分析检验，确定多元回归模型，利用该模型计算出各宗被估价房地产价值或价格的方法。

6.5.5 修复成本法cure cost method 测算修复的必要支出及应得利润，将其作为房地产价值减损额的方法。

6.5.6 损失资本化法income loss capitalization 预测未来各年的净收益减少额或收入减少额、运营费用增加额，将其现值之和作为房地产价值减损额的方法。

6.5.7 价差法before and after method 分别评估房地产在改变之前和改变之后状况下的价值，将两者之差作为房地产价值减损额或价值增加额的方法

7估价报告

7.0.1估价结果报告summary appraisal report 简要记载估价委托人、房地产估价机构、注册房地产估价师、估价目的、估价对象、价值时点、价值类型、估价原则、估价依据、估价方法、估价结果、实地查勘期、估价作业期等内容的估价报告。

7.0.2 估价技术报告appraisal technique report 详细记载估价对象描述与分析、市场背景描述与分析、估价方法适用性分析、估价测算过程、估价结果确定等内容的估价报告。

7.0.3 鉴证性估价报告appraisal report for identification 房地产估价机构向估价委托人出具的起着价值证明作用的估价报告。

7.0.4 致估价委托人函letter of transmittal 房地产估价机构和注册房地产估价师正式地向估价委托人报告估价结果、呈送估价报告的文件。

7.0.5 估价师声明appraiser`s certification 注册房地产估价师在估价报告中对其估价职业道德、专业胜任能力、勤勉尽责估价等所作的承诺和保证。

7.0.6 估价假设和限制条件assumptions and limiting conditions 估价报告中对估价假设和估价报告使用限制的说明，包括一般假设、未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设、依据不足假设以及估价报告使用限制。

7.0.7估价报告使用限制limiting condition of appraisal report 对估价报告的用途、使用者、使用期限等使用范围的限定，以及在使用估价报告时需要注意的其他事项。7.0.8 估价报告使用者intended user of appraisal report 依法使用估价报告的单位或个人。

7.0.9 估价报告使用期限expired date of appraisal report 自估价报告出具之日起计算，使用估价报告不得超过的时间。

7.0.10 估价报告出具日期date of appraisal report 致估价委托人函中的致函日期。

7.0.11 实地查勘期on-site inspection period 实地查勘期的起止日期，自进入实地查勘现场之日起至完成实地查勘之日止。

7.0.12 估价作业期appraisal work period 估价工作的起止日期，自受理估价委托之日起至估价报告出具之日止。

第二篇：房地产估价报告评审标准

房地产估价报告评审标准（试行）

（征求意见稿）

第一条（制定目的）

为了提高房地产估价报告（以下简称估价报告）质量，统一估价报告评审内容、要求和方法，保证估价报告评审客观公平，根据《房地产估价规范》和有关估价指导意见，结合估价报告评审工作实际，制定本标准。

第二条（适用范围）

对鉴证性估价报告进行评审，适用本标准。本标准所称鉴证性估价报告，是指房地产估价机构为委托人提供给第三方使用，或者为委托人进行内部管理、接受外部监管而出具的起着价值证明作用的估价报告，包括但不限于为了下列需要而出具的估价报告：

（一）房地产抵押贷款；

（二）房屋征收补偿；

（三）人民法院拍卖房地产；

（四）房地产税收；

（五）国有建设用地使用权出让；

（六）用房地产作价出资设立公司或者企业；

（七）上市公司关联交易；

（八）投资性房地产公允价值计量。

第三条（评审方式）

估价报告评审，采用定量评审与定性评审相结合的方式。

第四条（定量评审内容）

估价报告定量评审，采用分项目逐项评分的方式。

估价报告定量评审项目，分为一般项目和特殊项目。

一般项目是指估价报告的基本组成要素和外在质量，分为4个分项和28个子项（详见附件）。

特殊项目是指特定估价目的的估价报告应当具有的独特组成要素或者应当予以描述、分析的独特内容。其中，房地产抵押估价报告的特殊项目分为6个分项：（1）估价假设和限制条件的特殊要求；（2）估价原则的特殊要求；（3）估价结果披露的特殊要求；（4）估价对象变现能力分析；（5）相关风险提示；（6）附件的特殊要求。

第五条（定量评审得分）

估价报告定量评审总分的满分为100分。不应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分，为各个一般项目的评审得分之和。

应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分，按照下列公式换算得出：

一般项目评审总得分＋特殊项目评审总得分

估价报告定量评审总得分＝————————————————————×100

100＋特殊项目的满分

第六条（各评审子项的评审得分）

被评审的估价报告存在本标准列举的问题的，从该问题所在评审子项的标准分中减去该问题对应的扣分值。扣分值有一定范围的，根据问题的轻重程度予以扣分。

每个评审子项的评审得分，为该评审子项的标准分减去其扣分值之和。该评审子项的扣分值之和超过其标准分的，仅将该标准分扣完使该评审子项得零分为止。

第七条（测算过程评审）

估价测算过程的评审得分按照下列方式确定：

（一）根据估价对象和当地房地产市场状况，只能选用一种估价方法估价的，该估价方法测算过程的评审得分即为估价测算过程的评审得分。

（二）根据估价对象和当地房地产市场状况，应当选用两种以上估价方法估价的，先分别评定各种估价方法测算过程的得分，然后以其简单算术平均数作为估价测算过程的评审得分。理论上适用的估价方法未选用且未充分说明理由的，该估价方法测算过程的评审得分为零分。

第八条（创新特色加分）

鼓励房地产估价机构和注册房地产估价师出具在内容、形式等方面有创新、有特色的估价报告。

估价报告在严于《房地产估价规范》、相应估价指导意见以及本标准的要求且不同其有关内涵相抵触的前提下，有创新或者有特色的，应当根据创新或者特色程度给予不超过30分的创新或者特色加分。其中，创新或者特色很突出的，加20～30分；较突出的，加10～20分；有一定创新或者特色的，加5～10分。给予估价报告创新或者特色加分的，应当采用书面形式指出估价报告中的创新或者特色之处。

第九条（定性评审内容）

估价报告定性评审，采用审查估价报告是否有本标准规定的不合格内容的方式。

对于有不合格内容的估价报告，仍然应当进行全面的定量评审，尽量指出估价报告存在的问题，以使房地产估价机构和注册房地产估价师了解估价报告存在的问题，帮助其提高估价报告质量。

在进行全面的定量评审中，不合格内容所在的评审子项的评审得分为零分。第十条（重要内容缺失的不合格）

估价报告应当包含下列内容，缺少下列内容之一的，估价报告为不合格：

（一）致估价委托人函；

（二）注册房地产估价师声明；

（三）估价假设和限制条件；

（四）附件。

估价结果报告应当包含下列内容，缺少下列内容之一的，估价报告为不合格：

（一）估价委托人；

（二）估价机构；

（三）估价目的；

（四）估价对象；

（五）估价时点；

（六）价值类型；

（七）估价依据；

（八）估价原则；

（九）估价方法；

（十）估价结果；

（十一）估价人员。

估价技术报告应当包含下列内容，缺少下列内容之一的，估价报告为不合格：

（一）估价对象实物状况描述与分析；

（二）估价对象权益状况描述与分析；

（三）估价对象区位状况描述与分析；

（四）市场背景描述与分析；

（五）估价对象最高最佳利用分析（根据估价目的，应当评估估价对象现状价值的除外）；

（六）估价方法适用性分析；

（七）估价测算过程；

（八）估价结果确定。

特定估价目的的估价报告缺少应当具有的独特组成要素或者缺少应当予以描述、分析的独特内容的，估价报告为不合格。

第十一条（有重大问题的不合格）估价报告有下列情形之一的，估价报告为不合格：

（一）致估价委托人函上无房地产估价机构盖章；

（二）注册房地产估价师声明上无两名以上注册房地产估价师签字；

（三）估价报告出具日期（致估价委托人函上的落款日期）不在房地产估价机构的资质有效期内；

（四）随意编造对估价结果有直接影响的估价假设；

（五）估价目的表述错误或者未对应其经济行为；

（六）根据估价目的对估价对象进行相应处分、但不符合有关法律法规规定，估价对象界定不清或者有严重错误，遗漏、虚构估价对象；

（七）估价时点确定错误，与估价目的不适应或者与有关规定不同且未充分说明理由；

（八）价值类型选择或者价值内涵、定义表述有严重错误；

（九）估价依据严重错误，或者未在“估价依据”中列明估价所必须依据的法律法规、估价标准和指导意见，或者估价依据运用严重错误，或者在估价中完全未体现估价依据的要求；

（十）估价方法选用错误，或者理论上适用的估价方法未选用且未充分说明理由，或者估价技术路线（估价思路）严重错误；

（十一）估价方法运用严重错误，包括计算公式选用、测算过程、计算结果严重错误；

（十二）虚构、编造估价基本数据、重要参数或者可比实例；

（十三）估价报告中的重要内容前后矛盾或者不一致，包括致估价委托人函、估价结果报告、估价技术报告中的估价结果不一致，估价结果报告、估价技术报告中估价方法选用不一致。

第十二条（其他不合格情形）

估价报告例行评审可以不审查是否存在下列情形，但在评审中发现存在下列情形之一的，估价报告应当不合格：

（一）根据《房地产估价机构管理办法》，估价报告对应的估价业务超出了房地产估价机构的资质等级许可业务范围；

（二）房地产估价机构或者注册房地产估价师与估价委托人或者相关当事人有利害关系，或者与估价对象有利益关系；

（三）估价报告对应的估价业务超出了房地产估价机构或者注册房地产估价师的专业胜任能力，但有重要专业帮助并予以说明的除外；

（四）被评审的估价报告与出具给委托人或者完成时的估价报告内容不一致；

（五）估价结果不合理偏高或者偏低。

第十三条（评审结论）估价报告评审结论由定量评审得分和评审意见组成。

没有创新或者特色加分的估价报告的定量评审总得分不足60分的，有创新或者特色加分的估价报告加分前的定量评审总得分不足55分或者加分后的总得分不足60分的，以及有本标准规定的不合格内容之一的估价报告，为评审不合格。前款以外的估价报告，为评审合格。其中，90分以上的，为一等报告；80分以上、不足90分的，为二等报告；70分以上、不足80分的，为三等报告；60分以上、不足70分的，为四等报告。

评审意见应当说明估价报告是否合格，并指出估价报告存在的主要问题。第十四条（参照执行）

对非鉴证性估价报告进行评审，参照本标准执行。第十五条（解释权）

本标准由中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责解释。

第十六条（施行日期）

本标准自发布之日起施行。

第三篇：置业顾问必备房地产基本术语

置业顾问必备房地产基本术语

要成为一位专业房地产置业顾问，一个地产行业内的地产精英，不但要具备良好的职业道德，良好的现代服务意识，良好的心理环境和心理状态，还要具备房地产专业知识，理解房地产基本术语，才能更好地卖房子。2008年，随着市场走向理性回归或低迷，市场走向了买方市场、走向专业化、国际化。为此，我们需要每一天，不断充电学习，才不被市场淘汰，才能在竞争激烈的人才市场环境中生存。

下面是作为一个合格的置业顾问应具备的房地产110个基本术语，与大家一起学习分享！

1、城市居住区：城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模30000～50000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。

2、居住小区：居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模 7000～15000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活

聚居地。

3、居住组团：居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000～3000人相对应，配建有居民所需的基层公共服

务设施的居住生活聚居地。

4、环保小区：按国家规定，对于住宅小区绿化用地不可低于占地面积的30％，小区环保中不应包括对环境污染的控制与防范，如垃圾处理、水源水质、消除扰人噪音等等。所以，对那些喜好走近大自然的购房者来说，尤其要谨慎“环保牌”的广告效应。

5、花园式住宅：也叫西式洋房式小洋楼，即花园别墅。一般都带有花园草坪和车库的独立院落平房式二三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备、装修豪华，并富于变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。

6、跃层式住宅：这类住宅的特点是：住户占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房有其它辅助用房可以分层布置，上下层之产的交通不通过公共楼梯，而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面；通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确；相互干扰较小。在高层建筑中，由于每两层才设电梯平台，可缩小电梯公共平台面积，提高空间使用效率。但这类住宅也有不足之处，户内楼梯要占去一定的使用面积，同时由于二层只有一个出口，发生火灾时，人员不易疏散，消防人员也不易迅速进

入。

7、复式住宅：这类住宅在建造是每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅，复式住宅的下层供起居、炊事、进餐、洗浴用，上层供休息、睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，位于中间的楼板也是上层的地板。一层的厨房高2米，上层贮藏间高1.2米；一层起居室高2米，上层直接作为卧室的订面，人可坐起但无法直立。复式住宅的经济性体现在：

1、平面利用系数高，通过夹层，可使住宅的使用面积提高50%-70%。

2、户内的隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，又降低了综合造价。

3、上部夹层采用推拉窗及墙身多面窗户，通风采光良好，与一般层高和面积相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。

8、智能化大厦：又称“智能型大厦”是指利用系统集成方法，将智能型计算机、通信、信息技术与建筑艺术有机结合，通过对设备的自动监控、对信息资源的管理和使用者的服务及其与建筑的优化组合，所获得的高效率、高功能、高度安全与高度舒适的建筑。智能化大厦又简称为3A建筑，即：建筑设备自动化系统（BAS），办公自动化系统（OAS）通信自动化系统（CAS），其中BAS中应包含FAS和SAS两大系统，故也有称智能化大厦为5A建筑的，即消防自动化系统（FAS）,保安自动

化系统（SAS）。

9、房地产：房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。从房地产存在的自然形态上来看，主要分为两大类，即土地和建成后的物业。所谓“不可分离”，是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性。

10、建造商：建造商是指负责建设房地产项目的市政工程、基础工程及土建装修工程的建筑商。

11、发展商：发展商是指策划开发建设房地产项目并筹资建设的房

地产公司。

12、代理商：代理商是指负责销售策划和销售具体工作并以此赚取

佣金的房地产中介机构。

13、物业管理：是指对小区范围内的建筑物和构筑物及其设备、市政、公用园林绿化、环卫、交通、治安等公用设施以及环境容貌管理项

目进行维护、修缮和整洁。

14、解困房：指在实施“安居工程”之前或未实施安居工程的各级地方政府为解决本地城镇居民的住房困难，专门修建用于解决住房困难户和拥挤户而修建的住房。实施安居工程的城市已陆续将解困房与安居房合在一起。解困房分有偿出售和有偿出租两种方式向居民供应。解困房只售给经审查合格的无房户和住房困难户。

15、安居房：为了让广大普通工薪阶层、中低收入的住房困难户买得起房，真正做到置业安居，近几年国家开始实施安居工程，推动住房制度改革。安居房指由国家安排贷款和地方自筹资金建设（一般为4：6）的面向广大中低收入家庭的非赢利性住房，建筑面积一般控制在55平方米以下。要求精心设计，保证施工质量，提高和改善住宅的使用功能。安居房只售给中低收入家庭，优先出售给无房户、危房户和困难户。

16、微利房：指房地产开发商修建的利润极低的一类商品房，面向社会销售。这类房屋不带有政府行为，只是开发商为了促销，对自己在城市远郊修建的交通不便的商品房实行低价销售。此类房屋价格诱人，随着城市规模的扩大、城市道路的延伸、商业口岸的形成，此类房屋有

升值潜力。

17、货币分房：所谓货币分房，就是把原来单位以实物形式分配给职工的那部分住房转变为货币工资形式的住宅消费因素，纳入职工工资，成为居民的住房消费基金，变实物为工资分配，由职工自己买房或

租房。

18、房改房：指国家机关、企事业单位在推进房改过程中，按各单位确定的分房原则（一般按照职工工龄、职务、职称打分计算），已经分配或将要分配、执行国家规定的房改标准价或成本价出售、出租的住房。这类房屋不是通过市场获得，是一种准商品房。销售对象是单位在册职工。

19、宗地：宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地

块。20、宗地图：宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。

21、三通一平：指房地产综合开发施工结构的基础工程要求，内容包含水通、电通、路通和平整场地，是房地产基础用地开发的最低法定

要求。

22、居住区用地：居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。

23、住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）的总称。

24、其他用地：其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。

25、公共服务设施用地：公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。

26、道路用地：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。

27、公共绿地：公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。

28、道路红线：道路红线是指城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。

29、建筑线：建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制

线。

30、配建设施：配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。

31、公共活动中心：公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。

32、建筑小品：建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和

指示性标志物等的统称。

33、建筑密度：建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率

和建筑密集程度。

34、容积率：容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。容积率越高，则意味着建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低。同时也意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降。

35、绿化率：绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。绿化率高为好。

36、绿地率：绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%）。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。

37、房地产交易：房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。在房地产交易中国家规定了基本的制度，即国有土地有偿有限期使用制度、房地产价格申报制度、房地产价格评估制度和房地

产权属登记发证制度。

38、征用价：指政府征用各种地产时（如农地、林地、市地等）向该地产的原使用者或所有者支付的赔偿额。

39、出让价：指政府将国有地产出让若干年，并一次性收取这些年的地租现值总额。40、转让价：指地产使用者将其受让的地产转让出去时所收取的货

币总额。

41、出租价：指地产所有者或使用者出租其地产每年收取的货币金

额。

42、入股价：指地产所有者或使用者将其地产使用权入股与其他投资者进行合作开发或合作经营，双方所认可的价格。

43、评估价：是指中介评估机构受委托而对地产评估出的价格。该价格也可以产生在地产不一定要发生交易，但又必须有价格、价值概念的情形下，如抵押贷款、清产核资等。

44、征税价：如果根据地产价值对地产占用人、所有人或使用人征税时，就要评估出该地产的价格。例如，土地增值税，本来是让交易双方申报成交价，但他们不申报或申报不实时，就要对其地产进行评估，为征税提供依据。

45、清产核资价：为会计核算的需要，地产未发生交易时，也要对

该地产赋予一定的价格。

46、补交价：指对行政划拨或无偿使用的国有地产发生转让时所收取的价额款。该价一般是根据评估的价格确定，并低于市场价。若今后按市场价格水平补交价款时，赢余就应放在市场交易价里。

47、确认价：是目前政府有关管理部门对评估机构评估地产所认定的价格。该价格可以是原评估价格，也可以不是。

48、基准地价：指城镇各类各级土地或某区域内土地的平均价格。

49、标定地价：指城镇各标准地块的价格。

50、商品房房价的构成：商品房价格是房屋建筑价格和房屋基地价格的总和。房产在使用中，房屋的使用与房屋占用土地的使用总是同时存在，不可分割的。房产出售价格（房价）的拟定也要以上述原则来加以计算。目前，房价大致可分为四大部分组成：一是地价成本，包括土地出让金以及相关费用，如郊区的耕地补偿、劳动力安置、城区的拆迁周转费用等；二是建筑安装费用，如设计、招标、监理、材料施工等；广义地可包括前期工程费、基础设施费（七通一平费），甚至市政费、用电权费等也可折算在建安费里；三是开发商经营费用，包括办公管理费、销售经营费等；四是开发商经营利润

51、均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。

52、基价：基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。

53、起价：起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。

54、预售价：预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准。

55、一次性买断价：一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。

56、一次性付款：这是在卖方市场时最为常见的销售方式，在买方市场时一般多见于那些低价位小单位的楼盘销售，通常一次性付款都有优惠。

57、定金：定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。

58、违约金：违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。

59、住房公积金：住房公积金的本质属性是工资性。单位按职工工资的一定比例，为职工交存住房公积金，实质是把低工资时单位用于住房实物分配的工资，以货币形式分配给职工，从而达到转换住房分配机制的目的。实行住房公积金制度的目的是增加社会住房资金的积累、周转，促进政策性抵押贷款制度的建立，提高职工购、建住房的能力，促进住房建设。

60、房地产保险：是指以房屋设计、营建、销售、消费和服务等环节中的房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险。一般来说由以下三种形式：房地产财产保险、房地产责任保险、房地产人身保险。

61、银行按揭：银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作为抵押，由银行先行支房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息，银行按揭的成数通常由五成到九成不等，期限由5年到20年不等。

62、抵押贷款方式：是指银行以借款人或第三人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款银行有权依法处理其抵押物或质物，或要求担保人承担连带偿还本息的责任。在抵押期间，抵押人不得随意地处理已被抵押的房地产，作为抵押权人的银行有权对抵押物进行监督和检查。房地产抵押贷款，按贷款对象可分企业事业法人房地产抵押贷款和个房地产抵押贷款；按贷款用途可分为土地开发抵押贷款、房屋开发抵押贷款、购房抵押贷款以及其他用途的房地产抵押贷款；按贷款利率确定和计息方法可划分为固定利率房地产抵押贷款、浮动利率房地产抵押贷款、可调利率房地产抵押贷款。

63、房屋所有权：房屋所有权是指房屋的所有人依法对自己的房产所享有的占有、使用、收益和处分的权力。所谓的占有权就是产权人对其房屋事实上的控制权。使用权，是产权人按照房产的性能，作用对房屋加以利用的权利。收益权指产权人收取房产所产生的利益的权利。处分权，是产权人在事实上或法律上对房产进行处置的权利，处分权是房屋产权的核心，是房屋产权最根本的权利。处分权一般只能由房屋产权人行使（法律上有特别规定的除外）。

64、使用权房：使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。

65、公房：公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。

66、不可售公房：不可售公房是指根据现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房，它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生间合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。

67、已购公房：已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房

68、单位产权房：单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。

69、廉租房：廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。

70、私房：私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。

71、产权证书：产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。

72、共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。

73、共有房产：共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。

74、二手房：二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。

75、期房：期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。

76、现房：所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。

77、外销房：外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。

78、内销房：内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。

79、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

80、尾房：尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。

81、烂尾房：烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。“烂尾”的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。

82、购房面积：在使用中一般不可能完全独立，套与套之间、套与整体环境之间常常是紧密相联、互为依存的。除独立使用的空间外，公用部位、公用设施、公共用房等也是其重要组成部分，因此，按“套”或“单元”销售的商品房面积应为套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积两部分之和。即商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。套内建筑面积由以下三部分组成：套内的使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积。

83、建筑面积：住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

84、销售面积：销售面积是指商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。

85、套内面积：俗称“地砖面积”。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。

86、得房率：得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。

87、实用率：实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即实用率＝套内建筑面积／套内建筑面积＋分摊的共有共用建筑面积

88、居住面积：住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。居住面积与建筑面积不同，其换算公式为：居住面积＝房屋的建筑面积／建筑面积的换算系数。独立式住宅的换算系数为1.83。

89、结构面积：住宅的结构面积是指构成房屋承重系统，分隔平面各组成部分的墙、柱、墙墩以及隔断等构件所占的面积。

90、辅助面积：辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。

91、竣工面积：竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑.92、计租面积：作为计算房租的面积。在住房制度改革中，作出统一规定，住宅用房按使用面积计算，包括居室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台（闭合式按一半计算），壁橱等。非住宅用房按建筑面积计算。

93、使用面积：住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。

计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。

94、公用面积：住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。

95、公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2．各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。

96、公用建筑面积分摊系数：将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和。

97、剪力墙结构：是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。这种结构在高层房屋中被大量运用。

98、层高：是指住宅高度以“层”为单位计量，通常下层楼板面到上层楼板面之间的距离。

99、净高：是指层高减去楼板厚度的净剩值。

100、开间：住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米--3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。根据1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》，砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。

101、进深：住宅的长度或进深，在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后墙之间的实际长度。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，从理论上说，住宅的进深不宜过大。根据《住宅建筑模数协调标准》规定，砖混结构住宅建筑的进深采用下列常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。

102、标准层：是指平面布置相同的住宅楼层。

103、阳台：是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。

104、平台：是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。

105、走廊：是指住宅套外使用的水平交通空间。

106、地下室：是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者。

107、半地下室：是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3，且不超过1／2者

108、过道：是指住宅套内使用的水平交通空间。

109、玄关：就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。玄关一般与厅相连，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。

110、隔断：是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面

第四篇：房地产估价基本制度与政策_参考答案

一

AAABBDCDBDCABDDBBBDBBBCBA ACBDBDBBCBBBDCC

二、BCDEACEACDABDEAE

BCDEADABCDBEADE

ACDABCACDEACDEACD

三、VXVXXXXXVVXXVXXVXXVXVXVVV XVXVVXVXXVXXXVX

四、CACDBAAADADBDACD

CBDDCA

第五篇：园林基本术语标准全录

园林基本术语标准

条文说明——1.总 则

1.0.1 《园林基本术语标准》(以下简称“基本术语”)是指在园林行业中比较常见，与园林规划设计联系相对比较紧密的行业专门用语。“基本术语”中所称的园林，包括传统园林学、城市园林绿化学和大地景观规划三个部分，即通常所说的风景园林所涉及的各个领域。

由于中国园林的历史悠久、专业覆盖面广、内容丰富以及空间应用范围大，行业术语的数量也很大，既有园林从古至今约定俗成的术语，也有从相关行业和不同领域借鉴来的术语，还有园林与相关学科相互渗透交融过程中产生的词汇，许多术语的确切定义尚需做进一步的讨论。园林规划设计作为行业的龙头，基本上能够将行业所涉及的各个专业和相关术语联系起来。术语是各门学科的专门用语，有严格规定的意义。本标准在筛选了数百个常见的园林名词之后，选择了117个术语。对于园林行业中一般的术语和不需要特别解释的名词，目前暂不予以选用。在以后《园林基本术语标准》的修编过程中，待一些术语的定义进一步完善后，再进行定义的调整和词条的增减。

对园林术语的选择和定义相对比较困难。有些术语如“园林意境”属于纯艺术范畴，涉及中国“天人合一”思想指导下独特的造园境界的追求；有些术语如“绿化”，既是学科术语，又是行业名词，同时也是大众用语，其内容比较开放、广泛和不易确定。因此，本标准尽量在与园林学科有关的术语层面对它们作出规定。

本标准采用中、英文对照的方式，并采用英汉条文对照和汉语文字、拼音条文对照的方式索引。英文术语尽量以国家授权过的权威出版物为准。

1.0.2“基本术语”将有利于园林及其相关行业在科学研究和技术交流中用语的规范化、行业管理的标准化、规划设计成果的严谨描述及合同文本的准确表达。条文说明——2.通用术语 2.0.1 园林学

采用“园林学”一词作为主要行业术语的主要依据之一是全国自然科学审定委员会公布的《建筑 园林 城市规划名词》(1996)。该书在“前言”中有如下解释和说明：“如‘园林学’一词，有的专家认为应以‘景观学’代替，但考虑到我国多年来习用的‘园林学’的概念已不断扩大，故仍采用‘园林学’，与英文的 landscape architecture相当”。“根据国务院授权，委员会审定公布的名词术语，科研、教学、生产、经营以及新闻出版等各部门，均应遵照使用”。

中国园林历史悠久，但是作为一门学科它又很年轻。在汉文化圈内的国家和地区中，韩国称之为“造景”，日本称之为“造园”，台湾称之为“景园”；名称虽略有不同，但是其所研究的内容是一致的。因此，我们仍然沿用中国传统的“园林”一词，作为学科的名称。

作为研究园林理论和技术的综合学科，现代的园林学包括：传统园林学、城市园林绿化学和大地景观规划。传统园林学主要包括园林历史、园林艺术、园林植物、园林工程、园林建筑等分支学科，并运用相关的成果来创造、保护和管理各种园林；选育优良品质的植物；研究表现良好的植物群落组合；研究植物生境特点及相关栽培管理技术；提高园林绿地的规划设计水平和绿地的生态效益。城市园林绿化学研究的是园林绿化在城市建设中的作用，调查研究居民游憩、健身时对园林绿地的需求和文化心理，测定园林绿化改善和净化环境能力的计量化数据，合理地确定城市中所需的绿量并合理布局，构成系统；研究并实施城市规划和城市设计；研究城市中各类园林绿地的建设、管理技术；分析评估城市园林绿化在宏观经济方面的投资和效益；以及研究制定推进城市园林绿化的政策、措施等。大地景观规划是发展中的课题，其任务是把大地的自然景观和人文景观当作资源来看待，从生态价值、社会经济价值和审美价值三方面来进行评价和环境敏感性分析；最大限度地保存典型的生态系统和珍贵濒危生物种的繁衍栖息地，保护生物多样性，保存自然景观和珍贵的自然、文化遗产，最合理地使用土地。规划范围包括风景名胜区、国家公园、休养度假胜地、自然保护区及其他迹地的景观恢复等。2.0.2 园林

园林一词始见于西晋。在历史上，因时间、内容和形式的不同曾用过不同的名称，如囿、猎苑、苑、宫苑、园、园池、庭园、宅园、别业等。现代园林包括庭院、宅园、小游园、公园、附属绿地、生产防护绿地等各种城市绿地。随着园林学科的发展，其外延扩大到风景名胜区、自然保护区的游览区以及文化遗址保护绿地、旅游度假休闲、休养胜地等范围。

从物质形态来看，山(地形)、水、植物(生物)和建筑是园林组成的四大要素。园林不是对相关要素进行简单的叠加，而是对它们进行有机整合之后创造出的艺术整体。

园林学与园林、园的关系。“园林学”是关于园林发生、发展一般规律的学问；“园林”是对各种各样公园、绿地概念的总称；“园”则是指具体的公园、绿地等绿色空间。2.0.3 绿化

绿化包括国土绿化、城市绿化、四旁绿化和道路绿化等。绿化改善环境包括改善生态环境和一定程度的美化环境。

绿化与园林的关系。“绿化”一词源于前苏联，是“城市居民区绿化”的简称，在我国大约有50年的历史。“园林”一词为中国传统用语，在我国已有1700年历史。绿化单指植物因素，而植物是园林的重要组成要素之一，因此，绿化是园林的基础，是局部。园林包括综合因素，园林是对其各组成要素的有机整合，是各个组成要素的最高级表现形式，是整体。绿化注重植物栽植和实现生态效益的物质功能，同时也含有一定的“美化”意思；园林则更加注重精神功能，在实现生态效益的基础上，特别强调艺术效果和综合功能。因此，(1)在国土范围内，一般将普遍的植树造林称为“绿化”，将具有更高审美质量的风景名胜区等优美环境称为“园林”；(2)在城市范围内，一般将郊区的荒山植树和农田林网建设称为“绿化”，将市区的绿色空间称为“园林”；(3)在市区范围内，将普通的植物种植和美学质量一般的绿色空间建设称为“绿化”，将经过精心规划、设计和施工管理的公园、花园称为“园林”。

园林与绿化在改善生态环境方面的作用是一致的，在审美价值和功能的多样性方面是不同的。“园林绿化”有时作为一个名词使用，即用行业中最高层次的和最基础的两个方面来描述整个行业，其意思与“园林”的内涵相同。园林可以包含绿化，但绿化不能代表园林。2.0.4 城市绿化

城市绿化相对于城市园林而言，其形式较为简单，功能较为单一，美学价值比较一般，管理比较粗放，以生态效益为主，兼有美化功能，是城市园林的组成部分和生态基础。2.0.5 城市绿地

广义的城市绿地，指城市规划区范围内的各种绿地。

包括：公园绿地、生产绿地、防护绿地、附属绿地和其他绿地。

城市绿地不包括：

(1)屋顶绿化、垂直绿化、阳台绿化和室内绿化；

(2)以物质生产为主的林地、耕地、牧草地、果园和竹园等地；

(3)城市规划中不列入“绿地”的水域。

上述内容属于“城市绿化”范畴。

狭义的城市绿地，指面积较小、设施较少或没有设施的绿化地段，区别于面积较大、设施较为完善的“公园”。

“绿地”作为城市规划专门术语，在国家现行标准《城市用地分类与规划建设用地标准》GBJ 137中指城市建设用地的一个大类，其中包括公共绿地、生产和防护绿地两个种类。

本标准指的是广义的城市绿地，即国务院《城市绿化条例》中“城市绿地”的范畴。条文说明——3.城市绿地系统 3.1 城市绿地 3.1.1 公园绿地

公园绿地指各种公园和向公众开放的绿地。包括综合公园、社区公园、专类公园、带状公园和街旁绿地，含其范围内的水域；不包括附属绿地、生产绿地、防护绿地和其他绿地。

公园绿地中除“小区游园”之外，都参与城市用地平衡，相当于“公共绿地”。在国家现行标准《城市用地分类与规划建设用地标准》GBJ 137中，“公共绿地”被列为“绿地”大类下的一个中类。包括“公园”和“街头绿地”两个小类。

“公共绿地”一词来源于前苏联，突出反映的是绿地的所有权、产权等公共属性。我国目前在绿地的分类上不存在私有绿地，所有的城市绿地都属于国家、为公众服务。公共绿地与国际上公园的内涵相似，与我国的公园和开放型绿地相当，因此，都属于公园绿地性质。鉴于此，公园绿地的概念更能够反映出公共绿地的功能特征而不是属性特征。3.1.2 公园

是公园绿地的一种类型，也是城市绿地系统的重要组成部分。狭义的公园指面积较大、绿化用地比例较高、设施较为完善、服务半径合理、通常有围墙环绕、设有公园一级管理机构的绿地；广义的公园除了上述的公园之外，还包括设施较为简单、具有公园性质的敞开式绿地。发达国家的公园一般是向公众免费开放的。

国家现行标准《公园设计规范》CJJ 48对不同公园内部的用地比例有明确的规定。3.1.3 儿童公园

附属于公园绿地中的儿童活动场地不属于儿童公园。3.1.4 动物园

指独立的动物园。附属于公园中的“动物角”不属于动物园。普通的动物饲养场、马戏团所属的动物活动用地不属于动物园。

动物园包括城市动物园和野生动物园等。3.1.5 植物园

指独立的植物园。侧重科学研究的植物园以收集植物物种为主，侧重植物观赏的植物园以展示植物的景观多样性为主。附属于公园内的植物展览区不属于植物园。3.1.6 墓园

墓园不包括烈士陵园。3.1.9 花园

花园指以观赏花卉植物为主要功能的园林。花园与公园的区别为：花园的规模相对较小，也可附属在公园内；花园的职能较为单一，公园的职能较为综合；在国外，花园可能是私有的、收费的，而公园是公有的，向公众免费开放的。3.1.10 历史名园

历史名园一定是国家级、省(自治区)级、市(区)级或县级文物保护单位。没有被审定为各级文物保护单位的园林不属于历史名园。3.1.11 风景名胜公园

我国的风景名胜区多数在城市郊区，位于城市建设用地之外，而公园多数位于市区，位于城市建设用地之内。当二者在空间上交叉时，往往会形成风景名胜公园。位于或部分位于城市建设用地内，依托风景名胜点形成的公园或风景名胜区按照城市公园职能使用的部分属于此类。风景名胜公园的用地属于城市建设用地，参与城市用地平衡；属于风景名胜区但其用地又不属于城市建设用地的部分，不属于风景名胜公园。3.1.12 纪念公园

纪念公园包括烈士陵园，不包括墓园。3.1.13 街旁绿地

街旁绿地包括小型沿街绿地、街道广场绿地等。

街旁绿地又名街头绿地。街旁绿地有两个含义：一是指属于公园性质的沿街绿地；二是指该绿地必须不属于城市道路广场用地。3.1.14 带状公园

带状公园位于规划的道路红线以外。带状公园的最窄处必须保证游人的通行、绿化种植带的延续以及小型休息设施的布置。3.1.17 社区公园

包括“居住区公园”和“小区游园”，不包括居住组团绿地等分散式的绿地。3.1.18 生产绿地

生产绿地不管是否为园林部门所属，只要是被划定为城市建设用地，为城市绿化服务，能为城市提供苗木、草坪、花卉和种子的各类圃地或科研实验基地，均应作为生产绿地。

临时性的苗圃和花卉、苗木市场用地不属于生产绿地。3.1.19 防护绿地

防护绿地针对城市的污染源或可能的灾害发生地而设置，一般游人不宜进入。防护绿地包括：卫生隔离绿带、道路防护绿地、城市高压走廊绿带、防风林带等，不包括城市之间的绿化隔离带。3.1.20 附属绿地

根据国家现行标准《城市用地分类与规划建设用地标准》GBJ 137的规定，附属绿地不列入城市用地分类中的“绿地”类，而从属于各类建设用地之中。包括附属在公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地和特殊用地中的绿化用地。

附属绿地不单独参与城市用地平衡，其功能服从于其所附属的城市建设用地的性质。3.1.21 居住绿地

条文中的“居住用地”包括居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地。居住绿地属附属绿地性质，包括组团绿地、宅旁绿地、配套公建绿地、小区道路绿地。

居住区级公园和小区游园属于社区公园，不属于居住绿地。居住区级公园参与城市建设用地平衡。3.1.22 道路绿地

道路绿地包括：道路绿带、交通岛绿地、广场绿地和停车场绿地。道路绿带指道路红线范围内的带状绿地；交通岛绿地指可绿化的交通岛用地；广场绿地和停车场绿地指交通广场、游憩集会广场和社会停车场库用地范围内的绿化用地。

道路绿地位于规划的道路广场用地之内，属于附属绿地性质，不单独参与城市用地平衡。3.1.23 屋顶花园

狭义的屋顶花园以绿化为主，主要功能是植物观赏，游人可以进入的花园。广义的屋顶花园也包括以铺装为主、结合绿化，适宜游人休憩的或完全被植物覆盖、游人不能进入的屋顶空间。3.1.24 立体绿化

立体绿化是相对于地面绿化而言的，它包括棚架绿化、墙面垂直绿化、屋顶绿化等多种绿化形式。3.1.25 风景林地

风景林地仅限于具有景观价值的林地。3.2 城市绿地系统规划3.2.1 城市绿地系统

城市绿地系统包括各种类型和规模的城市绿化用地，其整体应当是一个结构完整的系统，并承担城市的以下职能：改善城市生态环境、满足居民休闲娱乐要求、组织城市景观、美化环境和防灾避灾等。

现在的绿地系统往往与城市开放空间(open space)的概念相结合，将城市的绿化用地、广场、道路系统、文物古迹、娱乐设施、风景名胜区和自然保护区等因素统一考虑。不同的系统结构会产生不同的系统功效，绿地系统的整体功效应当大于各个绿地功效之和，合理的城市绿地系统结构是相对稳定而长久的。3.2.2 城市绿地系统规划

一般有两种形式。第一种属城市总体规划的组成部分，是城市总体规划中的专业规划。其任务是调查与评价城市发展的自然条件；协调城市绿地与其他各项建设用地的关系；确定城市公园绿地和生产防护绿地的空间布局、规划总量和人均定额。这实际是一种对城市部分绿地进行的规划或不完全的系统规划。

第二种属专项规划，《城市规划编制办法实施细则》第十六条提出(城市绿化规划)“必要时可分别编制”的城市绿地系统规划指第二种形式。其主要任务是以区域规划、城市总体规划为依据，预测城市绿化各项发展指标在规划期内的发展水平，综合部署各类各级城市绿地，确定绿地系统的结构、功能和在一定的划期内应解决的主要问题；确定城市主要绿化树种和园林设施以及近期建设项目等，从而满足城市和居民对城市绿地的生态保护和游憩休闲等方面的要求。这是一种针对城市所有绿地和各个层次的完全的系统规划。本标准指的是第二种情况。3.2.3 绿化覆盖面积

所有植物的垂直投影面积只能计算一次，不得重复相加计算。3.2.4 绿化覆盖率

计算公式：绿化覆盖率＝区域内的绿化覆盖面积／该区域用地总面积X100％

“用地总面积”指垂直投影面积，不应按山坡地的曲面表面积计算。3.2.5 绿地率

计算公式：绿地率＝区域内的绿地面积/该区域用地总面积X100％

绿化用地面积指垂直投影面积，不应按山坡地的曲面表面积计算。

绿化覆盖率和绿地率的区别。绿化覆盖率指植物冠幅的投影面积占城市用地的百分比，是描述城市下垫面状况的一项重要指标。绿地率指用于绿化种植的土地面积(垂直投影面积)占城市用地的百分比，是描述城市用地构成的一项重要指标。一般绿化覆盖率高于绿地率并保持一定的差值。3.2.6 绿带

仅指城市之间或城市外围以绿化为主的建设控制地带，目的是控制城市“摊大饼”式地盲目连片发展。防止城市环境恶化。绿带不包括其他功能的带状绿地。3.2.7 楔形绿地

楔形绿地将城市内、外相连，其基本功能是将郊区的新鲜空气引进城市，并形成廊道。条文说明——4.园林规划与设计 4.1 园 林 史 4.1.2 古典园林

包括中国古典园林和西方古典园林。古典园林不同于古代园林，它既可以是建于古代的园林，也可以是建于现代而具有古代园林风格的园林。古典园林曾用名传统园林。4.1.3 囿

中国古代园林中，把种花木的叫园，养禽兽的叫囿。

囿是最早见于中国史籍记载的园林形式，也是中国皇家园林的雏形。通常在选定地域后划出范围或筑界垣，囿中草木鸟兽自然滋生繁育。帝王贵族进行狩猎既是游乐活动，也是一种军事训练方式；囿中有自然景象、天然植被和鸟兽的活动，可以赏心悦目，得到美的享受。4.1.5 皇家园林

包括古籍中所称的苑、宫苑、苑囿、御苑等。4.1.6 私家园林

包括古籍中所称的园、园亭、园野、池馆、草堂、山庄、别业等，是相对于皇家园林而言的。

4.1.7 寺庙园林

寺庙园林的功能要服从于寺庙宗教环境的要求，寺庙园林即宗教化了的园林。寺庙园林不同于园林寺庙，园林寺庙指园林化的寺庙，即美化了的宗教环境。4.2 园林艺术 4.2.2 相地

中国古代造园用语。除了通常意义上设计者将园址作为客体进行研究外，园址同时也成为设计者自身的一部分被体察、体悟。这里包含着中国古代“天人合一”和“物我齐观”的认识论和方法论。4.2.3 造景

使环境从没有观赏价值到具有观赏价值，或从较低的观赏价值到较高的观赏价值的活动。4.2.4 借景

“借”有借用、因借、依据和凭借的意思。借景可分为：近借、远借、邻借、互借、仰借、俯借和应时借等。4.2.5 园林意境

园林意境对内可以抒己，对外足以感人。园林意境强调的是园林空间环境的精神属性，是相对于园林生态环境的物质属性而言的。

园林造景并不能直接创造意境，但能运用人们的心理活动规律和所具有的社会文化积淀，充分发挥园林造景的特点，创造出促使游赏者产生多种优美意境的环境条件。4.2.6 透景线

透景线与透视线有所不同。透景线远方空间的终点是可以被观赏的具体景物，而透视线仅仅是远方的可透视空间。4.2.7 盆景

盆景大多用植物、水、石等材料，经过艺术加工，种植或布置在盆中，使之成为自然景物缩影的一种陈设品。

日本的盆栽又称盆栽植物(bonsai)，与我国的植物盆景相似。4.3 规划设计 4.3.1 园林规划

园林规划包括风景名胜区规划、城市绿地系统规划和公园规划。面积较大和复杂区域的规划，按照工作阶段一般可以分为规划大纲、总体规划和详细规划。

园林规划的重点为：分析建设条件，研究存在问题，确定园林主要职能和建设规模，控制开发的方式和强度，确定用地和用地之间、用地与项目之间、项目与经济的可行性之间合理的时间和空间关系。4.3.2 园林布局

园林布局是园林规划、设计的一部分，主要是对于园林各个要素进行空间安排，将园林中的空间资源进行合理配置。包括园林山水骨架的形成，不同功能用地的划分、园林主景的位置、出人口、园林建筑、园路和基础设施布置等。园林布局很大程度上决定着园林的艺术风格。根据园林布局手法的不同，分为规则式园林、自然式园林和抽象式园林三种形式。4.3.3 园林设计

指对组成园林整体的山形、水系、植物、建筑、基础设施等要素进行的综合设计，而不是指针对园林组成要素进行的专项设计。

园林设计包括总体设计(方案设计)和施工图设计两个阶段。方案设计指对园林整体的立意构思、风格造型和建设投资估算；施工图设计则要提供满足施工要求的设计图纸、说明书、材料标准和施工概(预)算。

规划与设计的关系。从工作程序上看，一般是规划控制设计，设计指导施工，即总体规划、详细规划、总体设计(方案设计)、施工图设计。从工作深度上看，一般图纸的比例小于1／500为园林规划，比例大于1／500为园林设计。规划偏重宏观的综合部署和理性分析；园林设计偏重感性的艺术思维，主要通过造型来满足园林的功能和审美要求。规划所涉及的空间一般比较大，时间比较长；设计所涉及的空间一般比较小，时间就是建设的当时。规划是基础，设计是表现。规划和设计在中间层次有可能产生一定的工作交叉。4.3.4 公园最大游人量

公园最大游人容量是计算公园各种设施数量、规模以及进行公园管理的依据。4.3.5 地形设计

地形设计往往和竖向设计相结合，包括确定高程、坡度、朝向、排水方式等。同时，地形设计还应当考虑工程上的安全要求、环境小气候的形成以及游人的审美要求等。4.3.7 种植设计

种植设计是园林设计的重要部分。植物配置除讲求构图、形式等艺术要求和文化寓意外，更重要的是考虑植物的生态习性及植物种类的多样性，注重人工植物群落配置的科学性，形成合理的复层混合结构。4.4 园林植物 4.4.1 园林植物

园林植物通常指绿化效果好，观赏价值高或具有经济价值的植物。园林植物要有形体美或色彩美，适应当地的气候、土壤条件，在一般管理条件下能发挥上述功能。4.4.2 观赏植物

常见的观赏植物分为观赏蕨类、观赏松柏类、观形树木类、观花树木类、观赏草花类、观果植物类、观叶植物类和观赏棕榈类及竹类。4.4.4 地被植物

地被植物包括贴近地面或匍匐地面生长的草本和木本植物，一般不耐践踏。

狭义的地被植物指株高50厘米以下、植株的匍匐干茎接触地面后，可以生根并且继续生长、覆盖地面的植物。广义的地被植物泛指株形低矮、枝叶茂盛，并能较密地覆盖地面，可保持水土、防止扬尘、改善气候，并具有一定的观赏价值的植物。草本、木本植物都可以作为地被植物。4.4.5 攀缘植物

攀缘植物又称藤蔓植物，包括缠绕类、卷须类和吸附类。其中属于木本的称作藤本类，属于草本的称作蔓草类。4.4.7 花卉

花卉可分为木本花卉、草本花卉和观赏草类。原指具有一定观赏价值的草本植物。4.4.8 行道树

行道树一般成行等距离种植，具有遮荫、防尘、护路、减弱噪声和美化环境等作用。4.4.9 草坪

草坪应当具备三个条件：人工种植或改造(非天然)、具有观赏效果(美学价值)和游人可以进入适度活动(承受踩踏)。4.4.10 绿篱

根据植物性状的不同，绿篱又可以分为花篱、刺篱、果篱等，可用以代替篱笆、栏杆和墙垣，具有分隔、防护或装饰作用。4.4.12 花境

花境也称花缘、花边、花带。一般多用宿根花卉，栽植在绿篱灌丛或栏杆、草地边缘、道路两侧、建筑物前。4.5 园林建筑 4.5.2 园林小品

园林小品与园林建筑相比结构简单，一般没有内部空间，体量小巧，造型别致，富有特色，并讲究适得其所。根据其功能分为：供休息的小品、装饰性小品、结合照明的小品、展示性小品和服务性小品。如园灯、园椅、园桌、园凳、汲水器、垃圾箱、指路牌和导游牌等。有些体量较小的园林建筑、雕塑、置石等也被泛称为园林小品。4.5.3 园廊

原指中国古代建筑中有顶的通道，包括回廊和游廊，基本功能为遮阳、防雨和供人小憩。4.5.7 园台

通常为登高览胜游赏之地。台上的木构房屋称为榭，两者合称台榭。4.5.8 月洞门

有的月洞门只有门框，没有门扇；有的具有多种风格的门扇。用圆形门洞除了具有装饰的意思外，还表示游人通过月洞门进入了月宫般的一种仙境。

5、园林工程 5.0.1 园林工程

园林工程以园林建设中的工程技术为主要研究对象，其特点是以工程技术为手段，塑造园林艺术的形象。园林工程包括土方工程、筑山工程、理水工程、园路工程、种植工程等。5.0.5 基础种植

种植的植物高度一般低于窗台。5.0.6 种植成活率

计算公式：一定时期内植物种植成活的数量/物种植总量X100％ 5.0.9 园艺

指园林中的栽植技艺。园艺不是“园林艺术”的简称。5.0.10 假山

用土、石或人工材料结合建造的隆出地面的地形地貌，一般坡度在15％以上，区别于微地形。5.0.11 置石

置石还可以具有挡土、护坡和作为种植床等实用功能，用以点缀园林空间。置石比假山小，可以是孤石。5.0.12 掇山

一般经过选石、采运、相石、立基、拉底、堆叠中层和结顶等工序叠砌而成。5.0.14 园林理水

园林理水既包括模拟自然界的江、河、湖、海等自然式的水体景观，也包括人工提炼、抽象出的规则式的水体景观。5.0.15 驳岸

按照断面形式，园林驳岸可分为整形式和自然式两类。5.0.16 喷泉

原指泉的类型之一，其水受自然的压力向外喷涌。条文说明——

6、风景名胜区 6.0.1 风景名胜区

简称风景区。经县级以上地方人民政府批准公布的法定地域。按照风景资源的观赏、文化、科学价值，环境质量和风景区规模、游览条件的不同，分为国家、省和市(县)三级风景名胜区。

(1)国家重点风景名胜区：指经国务院审定公布的风景名胜区；

(2)省级风景名胜区：指经省、自治区、直辖市人民政府审定公布的风景名胜区；

(3)市(县)级风景名胜区：指经市、县人民政府审定公布的风景名胜区。6.0.2 国家重点风景名胜区

我国的国家重点风景名胜区相当于海外的国家公园，其英文名称是 national park of China。6.0.5 风景资源

风景资源又称景观资源。6.0.8 景区

在风景名胜区规划中，往往将整个地域空间划分成风景区——景区——景点——景物若干个层次，逐层进行规划。景区是对风景区按照风景资源类型，景观特征或游览需求的不同而进行的空间划分。景区是仅次于风景区的一级空间层次，它有着相对独立的分区特征和明确的用地范围。景区包含有较多的景物，景点和景点群。

它与旅游中景区的概念不同，旅游中的景区是对旅游区(点)或风景区(点)的一种泛称。6.0.9 景观

景观包括下列含义：

(1)指具有审美特征的自然和人工的地表景色，意同风光、景色、风景；

(2)自然地理学中指一定区域内由地形、地貌、土壤、水体、植物和动物等所构成的综合体；

(3)景观生态学的概念，指由相互作用的拼块或生态系统组成，以相似的形式重复出现的一个空间异质性区域，是具有分类含义的自然综合体。

园林学科中所说的景观一般指第一种含义。6.0.11 环境容量

指环境对游人的承载能力。一般可以分为三个层次：

(1)生态的环境容量：生态环境在保持自身平衡下允许调节的范围；

(2)心理的环境容量：合理的、游人感觉舒适的环境容量；

(3)安全的环境容量：极限的环境容量。