郴州购房注意事项—纠纷案例大全

第一篇：郴州购房注意事项—纠纷案例大全

郴州购房注意事项—纠纷案例大全

NO1：郴州爱地广场楼盘纠纷

辛辛苦苦挣钱买房再装修，好不容易住进了新家，一年多后却被告知房子产权并非业主所有，而是另有主人，而且法院已发出公告，要这些住户限期搬家。这样的消息对任何人来说都会是晴天霹雳，无法接受。可爱地广场就有7户这样的业主。

法院公告急煞业主

事情还得从市中级人民法院的一张公告说起。7月10日下午，记者在爱地广场A栋三楼的一面墙上看到了这张公告，上面要求A栋三楼的住户必须在7月27日之前搬离自己的房屋。

A栋三楼一共有7位业主，对于7月7日张贴出来的那张公告，大家先是惊讶，继而愤怒，他们的第一反应就是自己上当受骗了！业主们告诉记者，他们都是2007年在爱地市场开发公司的售楼部从开发商冯明聪手里买的房子，每一套房子买下来都花了20万元左右。当时买房时，大家觉得这是一处大楼盘，且售楼宣传单上写着五证齐全、手续齐全的，谁也没想到里面会隐藏着不可告人的内幕。直到法院的公告出来，业主们才知道，他们花费平生积蓄买下的房子，到头来居然是别人的。怪不得房产证一直没有办下来，原来里面有“猫腻”。

业主们告诉记者，目前整个爱地市场公司400多户人家的房产证都未办理好。买房时与开发商签订的《商品房买卖合同》上的规定是，由出卖人在商品房交付使用后1年之内帮买受人办理好房产证，否则将支付买受人的违约金。但一年多来，业主们一直催促开发商办理房产证，开发商的答复也总是正在办理中。公告贴出来之后，7位业主们开始跑公安局和法院等单位，大家都无心去上班、做生意了，有的甚至还急出了病。据业主们了解，爱地市场开发公司在2006年就已经将爱地广场在建楼盘的部分产权，转卖给了开发商余昌平。然而在2007年，冯明聪仍将A栋部分已转卖的楼盘继续对外销售。现在冯明聪与余昌平因为商品房买卖合同产生纠纷，余昌平将冯明聪告上法庭，市中级人民法院作出判决，并在今年5月15日向爱地市场开发公司发出执行通知，要求将爱地商业城二楼201至204号商业用房，以及A栋三楼301至310号住宅用房交付给余昌平。因爱地市场开发公司拒不履行，依照有关法律，法院责令爱地市场开发公司及相关住户在本月27日之前迁出上述房屋，到期仍不履行，法院将依法强制执行。

多方奔走尚无回音

知道真相的业主们心急如焚，打算找开发商去问个明白，可冯明聪早已没了踪影。开发商找不到，如果到时法院一执行，对业主们来说，他们倾其所有买的房子就打了水漂，甚至面临着无家可归的境况。业主们该怎么办呢？7月9日，他们已向苏仙公安分局报案，希望通过警方的力量为他们讨个说法。可直到7月22日下午，记者再次来到爱地广场部分业主家中采访时，得知警方至今尚未立案，警方对报案人的答复一直是正在调查之中。

业主们还于7月13日和17日两次向市中级人民法院提交了《请求依法裁定终止执行爱地市场住宅用房报告》，但至今也未收到法院的书面答复。

就在业主们多方奔走的同时，开发商也紧急做起了手脚。据雷惠艳、李华、汪安秀等几位业主告诉记者，就在7月13日下午，警方向市房产交易产权登记管理中心下达《关于爱地市场房产交易暂行停止办理通知》的当天，冯明聪委托该公司出纳段爱萍把冯在爱地市场尚未出售的10套房子全部预售给了堂弟冯明伍等人，其中有4套都是卖给了一个叫吴加明的人。7月15日，冯明聪委托一个律师来向业主们征求意见，但并未达成任何可行性意向。

买房一定要先备案

其实早在2006年，业主们买的房子就已经在房产交易中心备案了，但备案人是余昌平。原先业主们都没有想到要到房产局去备案，因为按照《商品房买卖合同》上的规定，是由出卖人自合同生效之日起，30天内向产权交易中心申请登记备案，这才导致业主们的上当受骗。

对此，星河律师事务所律师张铁良认为，开发商在此之前，已经把房子预售给了余昌平作为抵债，但又以五证齐全这么一个虚构的事实，来欺骗市民购买了这个房产，从这两个情节，可以推定开发商冯明聪在主观上已经有利用合同诈骗的嫌疑，现在要求公安机关作刑事案件立案处理是有理由的。在公安机关正式立案之前，这些业主也可以以合同欺诈为由将冯明聪起诉到法院。

张律师提醒，市民在购房之前，一定要到房产管理部门了解清楚打算购买的楼盘，是否能在房产管理部门进行预售登记，如果不能进行预售登记的，那么最好不要买；而如果已经交了钱，签了购房合同，那么自己也应该及时到房产管理部门查询，自己的合同是否已进行预售登记。如果时间上没有先后的话，那就是谁先在房产局办理了预售登记，谁就有优先权。NO2：郴州竹园新城楼盘纠纷

2006年郴州柿竹园公司搞了团购房项目，本来是说2008年交房，可该公司职工交了10000元的定金后，就再也没有下文了。直到2009年底，该公司找了一家叫兴华的房地产公司来公司与购房的职工签订了购房合同，合同规定2011年12月交房，房价当然不是当初的每平米1200元，而是每平米1560元了。还算涨的不多，所以职工还能接受。可没想到交了40%的预付款后，又没有下文了。直到2011年2月21日，该公司搞的竹园新城终于举行了奠基仪式，（请了记者报道）虽然不能按时交房，但总算是开工了，但是奠基仪式是作秀，现在还没有动工，只有2个看大门的，你说谁不愤怒了，2011年6月，员工发了一起大罢工，终于有了反应，但是步履蹒跚的建设进度，又要等到何年才能交房了？

NO3：郴州雅景新村楼盘纠纷

“双方商定集资建房均价为1500元/㎡，此价为最终均价，今后不管建筑成本是否上涨，报建费用是否增加，均按此均价结算。”白纸黑字地与开发商约定好购房价格后，“雅景新村”800余户业主做梦也没有想到，一心盼望能住上新房的他们，最后等来的却是开发商要涨价的通知。

业主抱怨

眼看快要住新房，却得知开发商要涨价

拿着自己与开发商签订的《郴州市商品房认购协议》，肖兰锋心里像打翻了五味瓶。

肖兰锋的新房位于相山大道在建小区“雅景新村”，苦等了几年后，自己在2007年集资购买的房子现在终于要交房了。但是，肖兰锋等来的不是新房的钥匙，而是开发商的涨价通知——每平方米上涨430元。

“按照签署的协议，双方商定集资建房均价为1500元/㎡，此价为最终均价，今后不管建筑成本是否上涨，报建费用是否增加，均按此均价结算。”业主李建国向记者展示了一份与开发商签订的价格协议书。对于开发商的涨价通知，李建国表示不理解。

记者了解到，“雅景新村”小区为郴州市桥氮化工有限责任公司（以下简称桥氮）与郴州市晓园房地产开发有限公司（以下简称晓园地产）合作开发的项目，由桥氮委托晓园地产进行开发建设，桥氮职工则以“团购房”的形式购买该小区房子。“原本是以经济适用房的名义开发，但最后没有成功。”业主罗友菊说，“按照2007年郴州整体房价水平，最初定价为1200元/㎡。第一次集资，每户交了2万元。”

小区在2009年开工建设，2010年业主们再次集资，也就是在这次集资后，双方就房屋价格达成一致协议。

翻开业主与晓园地产在2010年9月1日签订的《协议书》，第一条确定了价格——双方商定集资建房均价为1500元/㎡；协议的第二条则确定双方的交房时间为2011年7月30日。此后，随着工程的逐步完工，先后有300多户与开发商签订了《郴州市商品房买卖合同》。

“在2011年9月，晓园地产向桥氮发出了涨价的‘函’，提出因成本上涨原因调整房屋售价，最终定价为1930元/㎡，之后业主也陆续收到涨价的信息通知。”肖兰锋告诉记者，收到涨价函之后，桥氮做了复函，不认同开发商的涨价行为，“后来晓园地产又在媒体上做了一个价格调整的公告”。

“开发商现在还没有交房，如果参照1930元/㎡的价格，意味着每一户还要多交五六万元。”肖兰锋说。

NO4：郴州财富广场楼盘纠纷

2009年，财富广场开发商刘京五次使用伪造的市政府公章和伪造的徦土地使用证先后在多家银行共贷款近六千万元，涉嫌经济犯罪携款潜逃，同年被抓。由具有财富广场财富大酒店50%股权的湖南省郴州市嘉禾县珠泉商贸城置业有限公司接盘，并本来被接盘了财富广场盘活的希望很大，但是在这两年的时间里问题多多困难重重。特别是郴州市政府相关领导不支持工作反而一直为高利贷和黑社会开脱。

财富广场的遗留问题不查清不处理好一千多债权人有许多的会清家淡产，蓝山购房团损失达二千万，加禾投资方损失超过一个亿。

郴州市关于解决烂尾楼财富广场的会议上接盘开发商代表提出质疑：为什么开在烂尾楼中的消防不过关的娱乐场所KTV钻柜还能营业？郴州市最牛北湖区政法委书记吴代友拍案而起：财富广场钻柜违反消防与你无关，就算明天烧掉了又关你屁事？还恼羞成怒要将其赶出会场。在要求对该楼盘遗留的高利贷债务按正常利率清还是该牛逼的政法委书记语重心长的说：你们就少挣一点嘛。言下之意是说高利贷还是要还的，而且要按利滚利之后的还。不知道是不是借了吴政委您的钱呢？

这个钻柜ktv什么老板来路？连政法委书记都帮着撑腰？钻柜的老板名叫李小波，郴州人是也。钻柜ktv所在的财富广场3楼据他自己说是买下来的，但是却拿不出相关证明。无本经营没有比他更成功的。上面整层楼租金起码也要几十万一年吧。所以最不希望财富广场盘活的也非此人莫属了吧。2011年5月开发商请来长沙施工队进行施工时，有四五个疑似钻柜ktx保安的统一带黑色墨镜的人进行阻挠，并说谁动工打死谁。开发商在支付了施工队4000元后施工队离开郴州。财富广场到现在还没人敢动工。

财富广场业主一直在催促政府尽快把财富广场的问题解决，负责此事信访工作的北湖区人民路街道办事处的胡树清主任一再拖延。还私下对人说：我不管这件事还有谁会少发我钱（工资）吗？瞧见没？这就是人民公仆。

北湖法院判决：劝我们（业主）退房拿钱走人，理由是我们的诉讼是要钱不要房。我们反复说明：当时是刘京全等老板外 逃使得财富广场成烂尾楼，现在嘉禾老板已接盘，我们看到了希望，理所当然要房，并要求更改诉讼请求，可北湖区法院认为诉讼时效已过期不同意。

NO5：郴州福沅山庄楼盘纠纷 福沅山庄谁来收拾黑心开发商丢下的乱局？

位于苏石路上的福沅山庄，背靠着东塔岭烈士公园，本是一块风水宝地。但山庄的开发商温国军为骗取资金不择手段，一房两卖甚至一房三卖，给原本亮丽的山庄蒙上了层层污垢，埋下了矛盾的隐患。记者深入福沅山庄调查采访，完全没料到这里的问题之多、矛盾之深——

花200万元只占住了一套房

住在福沅山庄的黄老一家人是2005年搬进来的。说起这个房子，黄老掩饰不住自己的愤怒，他说：“我现在住的这套房子也被开发商温国军做了银行假按揭，但比起我妻弟好多了。我妻弟陈招富和他的亲威朋友8户人家花了200万元买了8套房子，但靠着我们老两口好不容易才占了一套房子。”

当福沅山庄刚开发时，陈招富在朋友的介绍下了解到福沅山庄，觉得房价和地理位置都还不错，就与亲戚朋友商量，8户人家凑足房款200万元，以陈招富的名义买下福沅山庄8套房子。2004年10月交了200万现金，并当即签订了8套房子的《预售商品房买卖合同》。由于他们都不住在郴州市，也没想房子会出问题，等房子建成以后也没有急着装修搬房。

直到2006年中旬，突然听说开发商温国军逃走的消息，可陈招富当时却因自己发生一些意外事情脱不开身。黄老和老伴就赶紧拿出合同查看弟弟所购的8套房子的情况，可这时有7套都已经被别人住了进去。只有一套就在他们家的对面还没住人。黄老夫妇赶紧日防夜守看住这套房子，可还没过多久，就先后来了两拨人与他们抢房子，一个是杨某，另一个陈某。他们都出示了相同的购房合同，称这套房子是他们的，但其购房合同签署的时间明显在陈招富的合同之后，一份是2005年5月，另一份是2005年8月。其中陈某偷偷地派李某将锁拆掉，另装一把锁。黄老和老伴发现后告诉陈某：“我弟弟买房在前。”陈某就给了一把钥匙给她，并说他要通过法院来调处此事。没想到陈某又偷偷地进去装修，黄老发现后又上前去阻止，老两口也将门重新换锁。2007年4月13日，陈某请来10个水泥工装修房子，黄老和老伴拦住不让装，来人一脚将黄老家的门和锁踢坏。于是，黄老马上报了110，在110的调解下要求房子必须三家协商处理好了之后才能装修。可陈某还是不听，又多次派人来想进场装修，最后都被黄老和老伴强行赶走了。

黄老说：“现在我们三家都是受害者，我想不是靠这种你抢我夺的方式来解决问题，谁也没有权力独占着房子。花了200万元买房子，现在落到这样的下场，这一套房子还要日防夜防的，我们老两口年纪都大了，真是经不起这样的折腾！”

自己花钱买房装修被别人霸着

马仁彩是记者在此次采访中了解的受害最大的业主之一。说起这件事，她的第一句话说：“我可算被这房子害苦了。”

马仁彩是2004年12月买的福沅山庄的房子，是第一批福沅山庄的购房户。当时与另两个朋友一起以她的名义东借西凑了现金70多万元买了三套房子，签了《预售商品房买卖合同》以后，满心欢喜地等待着新房的建成。可2005年底，突然被人告知自己买的其中两套房子已经有人住了进去，这下马仁彩可着急了。跑去查问，住进她的房子的人也拿出了与她同样的购房合同。这时，马仁彩意识到这个房子有问题，于是她于2006年1月份，到北湖区法院对开发商温国军进行起诉，等待半年，花了1万多元诉讼费等费用之后，在法官的协调下，2006年7月，温国军称之前售给马仁彩的三套房子有些麻烦，愿意另换同价值的另两套房子给马仁彩，并退回另一套房的现金给马仁彩。就这样，马仁彩拿到了法院调解书上所注明的两套房。本以为此事也算解决了，马仁彩选择了其中一套，并赶紧进房装修，可装修三个月后，麻烦事情又来了。首先被建设银行告知，此房之前已办理了按揭贷款，房主不是她。后来一位姓曾的男士找上门来，称这套房子是他的，也拿出了相同的购房合同，并威胁马仁彩说：“如果你不搬出去，对你不客气。”此后，便天天来上门搔扰。可这时已经传出开发商温国军潜逃的消息，小区处于无人管理的状态。被弄得心惊胆颤的马仁彩只有又到法院协商，在法院的建议下，她又搬到最早与她签订合同的那三套房中的一套。这下她可不敢、也没有钱再装修房子，之前那套房子就花了她近4万元装修费，占住房子的曾某才补给她一万多元，心地善良的马仁彩就这样委屈地一家人住进什么都没有的土坯房里。可不久又有人找上门来了。这次是一位姓李的男士，也出示了一份2005年签的购房合同。这次马仁彩当然不会再次选择搬出了，房子她可是花了真金白银买的。2007年2月，马仁彩收到北湖区法院的传票，她被李某告上了法庭。

马仁彩说：“我真没想到我反而被别人告上法庭，我花了一辈子积攒下来的血汗钱买的房，现在一家人不仅住在土坯房里，还整日担惊受怕。现在我和丈夫两个人都下岗了，钱都折腾在这房子上了，当初因买这房还欠了银行的贷款没还，生活很困难。7月份还等着上法庭，我真不知该怎么办？”

90%以上房屋被一房多卖

福沅山庄现有116套房屋，在物业管理公司登记在册的就有80多户，有30多套被闲置。物管员李晓明告诉记者：“福沅山庄90%以上房屋被一房多卖，真正一房一卖的占很小比例。这些空置房都是属于不敢动的，一动就有人来争，这些住进去的房子也都存在一房几卖的问题，我也是受害人之一。我是2005年10月买的现房，一次性交清了房款。同年12月份搬进去住，当时并没有觉得有什么问题。

可2006年3月份，发现自家门口被银行贴上了通知，上面被告知这个房被另一个人办理了按揭贷款，房主不是我。后来看见小区的大部分房屋都被贴上了这样的银行通知。这些银行分别有中国银行、建设银行、郴江信用社。我们这才知道房子被一房几卖了，于是约了6家相同情况的业主到苏仙区公安分局报了案，现在只有等待消息了。”

与开发商温国军相识20多年的朋友陈鹤林也是受害人之一。他告诉记者不仅他，还有好几个温国军的好朋友都被他骗了，有些付了钱到现在什么也没拿到。当初就因为是很好的朋友关系才买了福沅山庄的房子，没想到他连多年的朋友也坑。陈鹤林是2004年5月份，银行按揭买了这里的房子。2006年5月份听说温国军潜逃的事情后，马上跑到资兴市三都镇温国军的老婆处找他，没有找到。当时只知道房子有些问题，但并不知道一房几卖的事情。2007年4月，陈鹤林进场装修。可装修还没到一个月，又有一个安仁人拿出了2005年前签的此房的购房合同与陈鹤林争房子，在陈鹤林的强硬态度下才占住了房子。陈鹤林说：“现在虽然我占住了房子，但这个问题总要解决，还有房产证也没拿到，我们也只有等待，别无他法了。”

由于房屋被一房多卖，自然给小区的管理造成了很大困难。以前福沅山庄由鑫居物业管理公司2005年中旬进驻管理，由于服务得不到业主的认可，很多业主都不愿意交物业管理费。2006年10月，鑫居物业管理公司在没有提前通知业主的情况下撤离，并带走了18户业主每户1000元的装修押金，在业主们的多次追讨下，被告知在管理福沅山庄过程中，物业公司亏了钱，所以不能偿还此钱。2006年11月，福沅山庄成立了业主委员会，并自己组织成立了一个由7名退休业主组成的临时物业管理公司，管理至今。

揭开一房多卖的真相

自2006年上半年，福沅山庄的业主忽然发现开发商温国军找不到时，才意识到他可能已经跑了。30多名业主和银行都相继向苏仙公安分局报案。苏仙区公安分局经济犯罪科于2006年6月立案，以合同诈骗、银行诈骗通缉温国军。目前警方还在追逃当中。

苏仙区公安分局经济犯罪科金融中队副大队长肖兴文告诉记者，据公安机关掌握的情况，福沅山庄的一房多卖主要存在着三种形式：

一、现金买房（业主一般都向温国军交清了几十万至几百万不等的房款）；

二、银行假按揭贷款（温国军为套取银行贷款，拿着亲戚朋友或熟人的身份证等证件向银行搞假按揭）；

三、用房屋来抵所欠的工程款、材料款（因无法付给参与福沅山庄建设的建筑商、材料商的工程款和材料款，温国军私下将明知已卖出去了的房屋再一次抵给建筑商、材料商）等。所以造成了目前一片混乱的状况。房子是谁先占住算谁的，导致真正花了钱的人可能还没有住上房子，也存在着假按揭的人也来混水摸鱼捞一把，被欠工程款、材料款的也想尽量挽回损失。

据了解，开发商温国军在我市投资了两个工程项目，一是福沅山庄，另一个是湘阴渡农贸市场。因投资湘阴渡农贸市场失败，才会造成后来的拆东墙补西墙，做出了一系列做假按揭、拿土地证到郴江信用社贷款100多万元、拿已售出的房屋抵押拖欠的工程款、材料款等等。肖兴文告诉记者：“此案涉案金额达600多万元，公安部门正在全力追逃，希望能尽量帮助受害者挽回经济损失。”

记者在采访中意识到，福沅山庄虽然是郴州房地产开发中的一个典型案例，但其问题已经到了非常严重的地步，如不妥善解决，谁也不能保证它不会酿成更深层次的社会矛盾。因此，政府及公安、法院、房管、国土等相关职能部门，以及银行等部门，要特别予以重视，并采取积极稳妥的措施，惩治不法开发商，有效保护业主的合法权益，让福沅山庄的乱局不再乱下去。NO6：郴州金穗山庄楼盘纠纷

2008年6月18日湖南公共频道《消费前沿》讲述了这样一个发生在身边的故事：“金穗山庄”小区是由湖南省郴州市开元房地产公司开发的纯住宅小区。2005年11月，开元公司向以大部分农行系统职工构成的248户购房户收取了1万元购房定金，2006年11月，向全体购房户收取了首期款，并签定了具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容的《认购协议》。在2005年11月交付1万元定金时，双方约定的价格是均价960元/㎡，后开元公司以费税及材料成本上涨为由要求涨价。为促使尽快建好住房，实现广大住房户的安居梦，购房户作出了让步，在签订《认购协议》时，约定均价1100元/㎡。同时约定2007年10月交房。然而，约定的交房期过了8个月之后，开元公司不仅不按约交房，反而又以成本上涨为由，要求涨价到1780元/㎡，同时，对外发售已卖给原购房户的商品房，严重违背了诚实信用原则，损害了全体购房户的合法权益。也引起了全体购房户无比愤慨。2008年6月5日上午，购房户集体前往郴州市开元房地产公司进行交涉，并请郴州电视台“天天播报”栏目组现场采访，然而在舆论监督的镜头下，该公司公然派遣黑社会成员围攻购房户。

拖延交房，一再提价，协议书成一纸空文，这样的房子，你还敢买吗？

第二篇：购房注意事项

第一项：关于五证

陷阱：有些开发商没有五证或五证不全时，为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件；或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。

对策：

1、复印件要注意看原件。

2、有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多少。

3、对于承诺证件正在办理中的开发商，可约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。

律师建议增加补充条款：

出卖人保证对出售房屋所持有五证的真实性、有效性。若因此导致买受人退房的，出卖人愿向买受人承担已付房款双倍的返还责任。

第二项：关于公摊面积

陷阱：建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理，这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积，而总的建筑面积不变。依据合同开发商并未违约，买受人也起诉无据。

对策：

1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。

2、在附件二中列明公摊面积的构成。

3、按套购买使用面积，双方不涉及公摊处理。

律师建议增加补充条款： 双方协商一致，同意对公摊面积的变化按下列第____种方式处理：

1、如果实测公摊面积超出暂测面积的，买受人在超出暂测面积的3%以内据实结算，超出3%以上的部分由出卖人承担相关费用；如果实测面积少于暂测面积，买受人据实结算。

2、买受人对实测面积的承担，仅在超出暂测面积的1平方米以内据实结算。

第三项：关于房产证

陷阱：建设部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限”是指法定还是约定期限，所以其中房产证的办理取得日期不明。可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。

对策：

1、五证齐全的项目一般买受人得到房产证有保证，所以五证不全就免谈。

2、将不能办理房产证中行政机关的原因单列出来，开发商是具体行政行为的相对人，买受人不能起诉行政机关的违法行为。

律师建议增加补充条款：

如果因出卖人的原因，导致其在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的，双方选择以下第____种方式处理：

1、买受人不退房的，出卖人按照本合同第九条第1种第（1）项的违约金计算标准承担责任。

2、买受人退房的，出卖人按照本补充条款的第八条出卖人责任的约定承担责任。如果因买受人不依法交纳办理房产证相关费用的原因，导致出卖人在交房后360日内不能为其办理取得房产证的，买受人按照本合同第七条第1种的处理方式及违约金计算标准承担责任。

如果因颁证行政机关的原因，导致出卖人在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的，买卖双方互不承担责任。但出卖人应当出示盖有行政机关公章的证明文件，否则视为出卖人违约。

第四项：关于书面通知

陷阱：合同中约定通知义务后（如：交房通知），开发商如期不能履行义务，延期后其可以在售楼部张贴书面公告，却署名约定日。还将公告辩为书面通知，以推托自己的责任。

对策：

1、将书面通知的形式约定清楚，开发商违约时，买受人就有确凿证据。

2、如有开发商违约，买受人应一具体的书面形式通知对方，以备证据。

律师建议增加补充条款：

本合同中所含书面通知义务的，双方均应以邮政快件的方式通知对方。

第五项：关于所售房屋的坐落位置

陷阱：开发商开发多个楼盘时，买受人可能买得是位置好的某号楼，可交房时该楼号又变为相同结构位置不好的楼层。

对策：

1、在合同附件一中，附上小区的平面图并标明楼号。

2、开发商应在此附图中盖章确认。

律师建议增加补充条款：

出卖人应当将出售房屋所属楼号在小区平面图中标明，并将小区平面图粘贴在本合同附件一内加盖公章。

第六项：关于所售房屋的抵押

陷阱：有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押，进而将所建楼盘抵押。如果此类房屋出售，开发商破产时，买受人得不到房屋。因为买受人还未得到房产证，不具有物权。

对策：1，在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。

2、要求开发商将合同在房管局备案。

3、要求开发商提供保证责任。

律师建议增加补充条款：

出卖人保证自己所售房屋不存在抵押的情况，若因此导致买受人退房，出卖人应向买受人承担已付房款双倍的返还责任。

第七项：关于物业管理公约

陷阱：《物业管理条例》今年9月1日实施，其中明确规定买受人在购房前开发商要与前期物业管理企业签订《物业管理公约》。否则，开发商就不得出售房屋。潜在的买受人也就有可能依法得不到房产证。

对策：

1、买受人应要求前期物业应以招投标的方式介入。

2、开发商与前期物业签订了《物业管理公约》。

3、买受人也应签订三方都署名的《物业管理公约》。

律师建议增加补充条款：

出卖人在出售房屋前，应与招投标方式选择的前期物业管理企业签订《物业管理公约》。

买卖双方在签订本合同时，应同时签订有前期物业管理企业署名的《物业管理公约》。

第八项：关于各方责任范围

陷阱：如果因开发商的各种原因（如：五证不全、一房二买、又抵又买等）情形导致买受人得不到房屋，买受人的损失范围没有界定。然而法律也没明确具体范围。

对策：

1、根据《民法通则》以及6月1日的《解释》将实际损失细化。

2、对开发商给自己造成的损失准备好证据。

律师建议增加补充条款：

如果因出卖人的单方原因导致退房，出卖方承担的责任范围如下：

出卖人的责任范围：

1、退还已付房价款及其利息（此利息的计算，如果是一次性付款按同期银行存款利率计算；如果是按揭付款按同期银行贷款利率计算）。

2、赔偿买受人从签订此购房合同时起到退房时至每平方米售价的升值差价。

3、赔偿买受人对所购房屋的装饰装修费用（此费用仅以装修实物和相关票据为限）。

4、对于按揭付款的买受人，出卖人应赔偿买受人办理按揭相关手续的费用（包括：银行手续费、保险费、评估费、公证费等）。通常情况下，房屋验收的条件有：

房屋必须有质检站核发的房屋质量合格证明。按照有关规定，房屋交付使用前，必须要经区级房屋质检站验收合格，才能允许住户居住。在查验此合格证件后，住户自己也要对房屋进行质量检查，发现问题要及时解决。

凡竣工的工程，一般须做到“五通一平”即煤气、上水、电热、污水、路通，一平即楼前6米、楼后3米场地要平整，不准堆积建材或杂物，以确保进出安全。要做到煤气表、电表（单元表）、水表三表到户。室内清扫干净，水池、水盆、粪桶、垃圾道、门窗、玻璃、管道清理干净，无污物，达到窗明地净，地漏、雨水等处无堵塞杂物。

高层住宅楼生活供水系统，必须具有卫生防疫部门核发的用水合格证。需要注意的是，北京地区的水质严重超标，有些小区生活用水全部是靠自己打井取水，为了保险起见，这样的小区在验收房屋时，最好自己采些水样带回去，送给有关部门检验，如果水质确实不符合生活用水标准，就应想办法及早解决。

高层住宅楼电梯，必须具有劳动部门核发安全运行合格证。高层住宅楼消防供水系统，必须经消防部门检验合格。

房屋应按图纸、文件要求达到设备齐全，功能可靠，手续完备。

房屋验收还需仔细检查商品房质量：

（一）检查房屋有无裂缝

首先仔细查看房屋地面和顶上有无裂缝，没有裂缝最好，如有裂缝，要看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，虽属质量问题，但基本不存在危险，修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题。

看房屋的外墙墙体是否有裂缝，若有裂缝也属严重的质量问题。看承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，表示该房存在危险隐患，对这类房屋，购买者一定不能报侥幸心理。

（二）检查房屋有无倾斜

虽然专业检测房屋的倾斜度需用专门的仪器，但购房者用目测的方法从四周不同角度，远近距离仔细观测也能基本上发现问题。有时，可在房顶上用细绳栓上一重物，贴墙放下至墙脚，从四周检查其倾斜程度。

（三）检查房屋有无渗漏

购房者要注意察看房屋的地面和顶层渗水情况，要仔细检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰，这些都是渗漏的迹象。还应察看厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口是否渗漏。

（四）检查墙面、地面

对于已做过粗装修交房的居室，检查墙面是否平整，不能有很明显的起伏；地面应光洁，不能起砂。

检查墙面有无石灰“爆电”。若石灰没有经过足够的时间熟化或水泥中所渗的泥沙过多或搅拌不均，用铁器敲打“爆点”时，就会发现大面积的疏松、脱落等质量问题。

检查厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格，砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实。

（五）检查卫生间、厨房地面是否做过找坡处理

主要是为了自然排水（决不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内），看水是否能通畅无阻地排向出水口。

（六）检查门窗

门窗的密实度是否合适，开启关闭是否顺畅。门框、窗框边缘等易受撞击处是否密实，不应有缝隙。

何时办理产权证？

房屋买卖当事人签订的商品房预、出售合同或房屋买卖合同依法生效后30日内双方应到房地产产权登记部门办理房地产产权证。

产权证办理的基本程序？

Ｉ、买卖双方至产权登记部门，上交办理产权证的相关资料： 商品房：个人身份证、房屋登记申请表、购房证明书刊号、商品房购销合同书（或预售合同书）、房屋分户平面图、缴款发票、交易监证文书。

拆迁安置房：个人身份证、房屋登记表、房屋拆迁证明书、房屋拆迁产权交换证明书或购房证明书、原房屋产权注销证明、房屋拆迁安置补偿结算单、房屋分户平面图、缴款发票。

单位新建房：法人资格证明（法人代码证明或营业执照、房屋登记申请表、建设项目批文、征地批文或用地许可证、征地红线图、建设许可证、建筑红线图、建设设计防火审核意见书、竣工平面图、房屋总平面图、房屋分层平面图、竣工验收报告）。

个人新建房屋：个人身份证、房屋登记申请装、建筑许可证、建筑红线图、建设设计防火审核意见书。

２、申请人上交资料后，房屋产权登记部门会开出收件收具，注明领证日期，领证日期一般距交件日期10天３个月左右。

３、产权登记部门将对所收资料进行审核，如发现申请人所交资料不全等特殊情况．会按房屋登记申请表所上所用申请人电话通知申请人．并顺廷办证时间．

办理产权证注意事项：

一、交易时确定卖方双证齐全，买卖合同是必须由产权证上所有共有人亲自签字才会生效，应防止代签或漏签。

二、整个交易过程中涉及的各项费用并非一次性收取的，因此事前一定要尽量明确所有明细费用，以避免中途添加各项杂费。

三、选择威望较高知名人士或正规房地产中介机构作为交易双方的资金、房屋交割的监管方，确保交钱后能顺利过户，或过户后房与款两清。

四、购买方需注意所购买房屋是否在抵押状态中，以确定交易及入住时间。买卖交易后贷款时间拖得过长会带来许多不必要的麻烦。

五、购买方在交易前确定清楚贷款所需要条件及费用，防止买卖交易后因贷款问题所造成的交易损失。

六、交房时的物业登记及相关水、电、有线电视、煤气等等的过户及房屋情况要一一查清，以防交房后发现这些问题而产生付费上的扯皮应交税费。

房贷的注意事项

随着住房金融业务的发展，越来越多的市民通过按揭圆了自己的住房梦，提高了本人与家庭的居住质量。但是，在借款人办理银行贷款时，银行专家发现，不少借款人常常会忽略一些原本应值得注意的问题与环节。在此专家向广大读者介绍，在办理贷款时的注意事项：

一、申请贷款额度要量力而行

在申请个人住房贷款时，借款人应该对自己目前的经济实力、还款能力做出正确的判断，同时对自己未来的收入及支出做出正确的、客观的预测。

二、办按揭要选择好贷款银行

对借款人来说，如果您购买的是现房或二手房，您就可以自行选择贷款银行。按揭银行的服务品种越多越细，您将获得灵活多样的个人金融服务，以及丰富的服务与产品组合。站在市民的角度考虑，无疑市民拥有越多的选择权越好。

三、要选定最合适自己的还款方式

目前基本上有两种个人住房贷款还款方式：一种是等额还款方式，另一种是等额本金还款方式。等额还款方式的优点在于，借款人可以准确掌握每月的还款额，有计划地安排家庭的收支。而等额本金还款方式较适合于还款初期还款能力较强、并希望在还款初期归还较大款项以此减少利息支出的个人。

四、向银行提供资料要真实

申请个人住房商业性贷款，银行一般要求借款人提供经济收入证明，对于个人来说，应提供真实的个人职业、职务和近期经济收入情况证明。因为如果你的收入没有达到一定的水平，而你没有足够的能力还贷，却夸大自己的收入水平，很有可能在还款初期发生违约，并且经银行调查证实你提供虚假证明，就会使银行对你的信任度大大降低，从而影响到自己的贷款申请。

五、提供本人住址要准确、及时

借款人提供给银行的地址准确，就能方便银行与其的联系，每月能按时收到银行寄出的还款通知单。遇人民银行调整贷款利率，您就可在年初时收到银行寄出的调整利率通知。此外，特别提醒借款人注意的是，当您搬迁新居，一定要将新的联系地址、联系方式及时告知贷款银行。

六、每月要按时还款避免罚息

对借款人来说，必须在每月约定的还款日前注意自己的还款账户上是否有足够的资金，防止由于自己的疏忽造成违约而被银行罚息，千万不要因为自己的一时疏忽，而造成资金损失，同时，在银行留下不良信用记录。

另外还要注意

一、申请贷款前不要动用公积金

如果借款人在贷款前提取公积金储存余额用于支付房款，那么您公积金账户上的公积金余额即为零，这样您的公积金贷款额度也就为零，也就意味着您将申请不到公积金贷款。

二、在借款最初一年内不要提前还款

按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满1年后提出，并且您归还的金额应超过6个月的还款额。

三、还贷有困难不要忘记寻找身边的银行

当您在借款期限内偿债能力下降，还贷有困难时，不要自己硬撑，可向银行提出延长借款期限的申请，经银行调查属实，且未有拖欠应还贷款本金、利息，银行就会受理您的延长借款期限申请。

四、贷款后出租住房不要忘记告知义务

当您在贷款期间出租已经抵押的房屋，您必须将已抵押的事实书面告知承租人。

五、贷款还清后不要忘记撤销抵押

当您还清了全部贷款本金和利息后，可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产他项权利证明前往房产所在区、县的房地产交易中心撤销抵押。

六、不要遗失借款合同和借据

申请按揭贷款，银行与您签订的借款合同和借据都是重要的法律文件，由于贷款期限最长可达30年，作为借款人，您应当妥善保管您的合同和借据，同时认真阅读合同的条款，了解自己的权利和义务。

购房保险常见问题

为什么要买住房贷款保险？

购房者在贷款买房时，大多数银行都有“强制性”的规定，必须同时购买“个人抵押贷款房屋保险”。

住房保险包括住房财产保险、个人抵押贷款保险。有此险种是因为银行和借贷人都在寻求保障，因为个人贷款业务期限往往较长，当中可能会出现变数，银行希望借款人在无力偿还贷款时能保障贷款的偿还，而借款人则希望这一保障能使其保留房产；而这种保障是双方都无法解决的，因此引入了住房贷款保险：保险费＝保险金额（即总房价）×保险费率×保险期限。它使得银行在有还贷危险时可以作为保险合同的受益人得到赔付，而交保人出险后也可保住房产。

住房保险主要有个人抵押贷款房屋保险、家庭财产保险和个人购置住房抵押贷款保证保险。而家庭财产保险的投保范围包括房屋及其附属设备，衣服、卧具，家具、燃气用具、厨具、乐器、体育器械，家用电器；附加险有盗窃、抢劫和金银首饰、钞票、债券保险以及第三者责任保险。而个人住房抵押贷款险的保险金额分年计算，保险费率高于抵押贷款屋保险，保险期限不超过20年。由于此种保险类似寿险，是针对投保人发生人身意外等事故的保险，保险公司为此承担的风险较大，其保险责任也制订得较为严格。

我国现有的几种住房保险形式

1、财产保险。

目前许多城市开展个人住房贷款时要求借款人对抵押物进行财产保险，财产保险只是对贷款所购得住房在遭受火灾等意外事故时对抵押物的价值补偿，以保证抵押权的实现。

2、综合保险

以苏州、北京为代表，从1993年开始为配合职工购建住房低息贷款的开展，降低贷款风险，保证贷款资金安全，由中国人民保险公司苏州分公司开展了综合保险，综合保险责任包括三项内容：

一、对借款人抵押的房产进行财产保险；

二、借款人因意外事故或疾病丧失部分或全部还款能力；

三、借款人因其他原因无法归还贷款或故意赖帐等造成的贷款本息损失。保险期限为自取得贷款之日起至贷款全部还清之日止。在保险期内，由于上述保险责任中的原因造成贷款本息损失的，由保险公司负责赔偿。与财产保险不同的是，综合保险除包括财产保险外，还对借款人的人身及信用进行了全方位的保险，因而对贷款人的资金安全起到保障作用。

北京市的购房抵押贷款保险与苏州综合保险在财产险和人身意外险相同，第三种保险责任为借款人所在单位倒闭、撤销、被兼井、政策性裁员而失业或收入下降等社会原因致使无法还贷超过3个月时，由保险公司负责偿还24个月的贷款本息。

3、信用保险。

目前成都、上海等城市正在探索由一个有一定资格的社会中介服务机构即住房置业担保公司对借款人提供信用担保的形式。当个人向银行申请贷款购房时，由住房置业担保公司为个人提供专业担保，当借款人不能按贷款合同还贷时，由住房置业担保公司承担连带责任，负责偿还贷款。住房置业担保公司为个人提供担保时，应当同时要求被担保人以其所购、建住房以抵押方式向住房置业担保公司提供反担保。住房置业担保公司承担连带还贷责任的同时，行使抵押权，依法处分抵押物；并负责将抵押人迁出抵押住房，妥善安置抵押人。需要提出的是，与一般保险不同的是，住房置业担保公司有处置抵押物并受偿的权力。

房地产保险合同的主要内容 ①保险人名称和住所。②投保人、被保险人名称和住所，以及人身保险的受益人 的名称和住所。③保险标的。④保险责任和责任兔除。⑤保险期间和保险责任开始时间。⑥保险价值和保险金额。⑦保险费以及支付办法。⑧保险金赔偿或者给付办法。⑨违约责任和异议处理。⑩订立保险合同的日期。

房屋保险中现房、期房的保险费是如何计算的？

总保险费=保险金额×年保险费率×缴费系数

其中：保险金额为购房总价款；基本险费率为0.8‰，附加地震险费率为0.2‰；缴费系数根据不同的贷款年限确定，实际上是贴现系数。

期房的保险费如何计算？

目前有很多贷款购房人购买的是期房，往往要在几个月或一年以后入住，所以我们计收从入住日到贷款结束日的保险费。另外，由于保险费是在贷款发放时提前交纳的，在保险生效前，即入住前尚有一段时间，我们还将扣除在此段时间产生的利息（一年以上期房期的按照一年定期存款利率计算，一年以内期房期的按照活期存款利率计算），就是说，购房人不会因为在贷款发放日提前交纳保险费而产生任何利息上的损失。

个人购房如何办理保险？ 个人在购买住房时并无强制保险，但个人因购房申请公积贷款和商业性个人住房担保贷款时，贷款银行要求借款人投保规定险种作为借款条件。银行所指定的险种主要为住房抵押，其他涉及的险种还有贷款保证保险、人身保险。

住房保险属财产险，与抵押行为相联系。该保险与家庭财产保险不同的是其标的专指用贷款购买的住房，不包括住房以外的装修和其他室内财产。投保抵押住房保险对银行对个人都有利。银行要求购房借款申请人投保此险，是因为在购房借款时住房投置了抵押，抵押物的安全关系到抵押行为的有效性，通过参加保险可以转嫁因自然灾害导致的风险。对个人而言住房价值高，普通家庭需长期积累才能购置，家庭经济承受不起不测的灾祸，就是贷款清偿后或不向银行贷款都有必要替住房加保险。

当银行认为个人购房贷款在还款上存在较大风险时要求借款人投保证险种，投保该险保险人要求以所购住房作借款抵押为条件。该保险主要为保障贷款银行利益，当发生连续3个月借款人无法按合同规定履行还本付息时，保险公司先予以赔偿，使银行及时收回贷款和利息，然后保险公司向借款人追偿代付的欠款及利息，如借款人无力偿还债务，则保险公司有权处置抵押住房。

作为购房贷款须保险的，银行方要求保险手续在贷款发放以前办妥。一般程序为银行与个人签订购房借款、抵押等合同后就办理公证和保险，然后办理抵押登记，最后办理放款。如何签订房地产保险合同？

办理房地产保险，应由投保人与保险人签订保险合同。具体程序是：

第一，填写投保单。投保单的内容有：投保人的名称、投保日期，被保险人或受益人的名称。保险标的名称和数量，保险责任起讫时间，保险价值和保险金额等。投保单是投保人在保险公司申领的作为保险接受投保的依据的文件。

第二，签发保险单。保险人在收到投保人的投保单后，应对投保单的内容逐一审核并实地勘查，在确定符合保险条件后可签发保险单。

第三，收取保险费。投保人应按规定的保险金额、保险期限和保险费率向保险人如期缴纳保险费。房地产保险合同也可由双方的委托来办理，如抵押房地产保险可委托银行办理。

什么是住房保险？住房保险对住房者有什么好处？

一般说来，在住房生产。流通、消费过程中，风险事故可能给住房造成损坏，给住房者带来经济、生活上的困难。为消除可能出现的不利影响，住（租）房人可与保险公司达成一项协议，被保险人通过交付一定的费用以获得保险公司对住房的意外损失给予一定的经济补偿的保证。这种以住房及其有关利益为保险目标的保险，称为住房保险。

那么，住房保险对住房者有什么好处呢？ 住房保险无论对生产、经营企业，还是对居民个人都有十分重要的作用。主要表现在：

一、住房保险可以保证居民在房屋因遭受自然灾害和意外事故而发生损失时，获得一定的经济补偿，为居民的日常生活提供安全保障。

二、住房保险可维护房产经营者的利益。房产经营者以收取租金为目的。风险事故发生后，住房受损，房租因风险事故中断。如果投保了住房保险，就可以使经营者在这方面的利益获得保障。

三、住房保险可增加被保险人的信用程度。保险具有提高信用，促进资金融通的作用。例如，以住房为抵押物申请银行贷款时，银行常要求申请人将其住房投保，以增加住房的价值，故住房保险有助于住房所有人信用的提高。

购房怎样投保？

当人们用半生甚至是一生的积蓄，花巨款购买了一套住房、且费尽心机进行装修后，这一巨额房产一旦遇到天灾人祸，怎样可以挽回损失？有资料表明：目前不知怎样投保住房及对住房投保险种不熟悉的占60％以上；自己主动投保的只占20％左右。这说明了解住房投保，以及选择相关险种就非常重要。

一、如果是贷款买房，可投保城镇居民贷款保险。该险种的保险责任是因火灾、爆炸、暴风、暴雨、洪水、龙卷风及空中坠落物造成投保房屋损坏。保期自贷款次日零时起到贷款还清之日止。按保险费率和保险金额，年保险费率为1‰。保险金额按购房合同的实际价值确定。另外，保险公司目前开办的住房保险还有住房抵押保证保险、购房贷款定期人寿保险等。由于住房保险开办时间不长，因此在一些城市抵押保证保险还处于暂停阶段、但做为投保人还可选择其它贷款住房保险。

二、如果已经购买住房，可以选择投保城镇居民家庭财产保险。该险种把房屋、室内装饰财产列为特约承保财产，可以普通险、长效险两种形式承保。还可选城镇住房定额保险，该险种的保险责任，一是火灾、爆炸；二是暴风、暴雨、雷电、洪水、海啸、龙卷风造成的保险房屋倒塌、墙壁同一处的里外裂缝；

三、为防止灾害蔓延、减少投保财产损失而采取的必要措施所造成的物质损耗。其保险期限由投保人选定，普通保期为一年，长效险期为5年，期满后退还全部储金。该险种每份2万元，购买多份可合并计算保险金额。签订保单时，被保险人姓名、保险财产地址必须逐一写清楚。保险财产数量增减、地址变更或被保险人变动，应及时通知保险公司，办理批改手续。发生灾害事故时应尽力抢救，保护好现场，并在24小时内通知保险公司。申请赔偿时，应提供保险单和损失清单，有关证明。

发生提前还款的情况时，如何处理房屋保险？

如果购房人提前偿还了银行贷款本息，可以选择如下两种方法处理未到期的房屋保险合同：

1.变更受益人，由原来的贷款银行变更为购房人本人，保险合同继续有效； 2.退保，按照未到期保险费的75%退还保险费，保险责任终止

房屋保险的赔款接受人是谁？

在贷款期间内，由于房屋的抵押权人是贷款银行，所以房屋保险的第一赔款接受人，即第一受益人是银行。当本保险公司赔偿时，首先支付贷款购房人所欠贷款银行的贷款本息及相关费用部分，赔款剩余部分支付给购房人，贷款购房人实际上是第二赔款接受人，即第二受益人。随着贷款购房人还款成数的提高，其受益程度也随之提高。

怎样确定房屋财产保险的保险金额？

根据我国财产保险制度规定，确定房屋财产的保险金额，将依据房屋所属是企业还是家庭有所不同。

企业房产保险金额的确定有三种方式：

（1）按照账面原值确定保险金额。账面原值指的是房产在建造或购置时所支出的货币总额。按账面投保是一种不足额的投保。

（2）按照账面原值加成数确定保险金额。账面原值加成数即在保险人与被保险人协商一致的情况下，在房产账面原值的基础上再附加一个成数，使之趋近于重置重建价值。这种投保为足额投保（即保险金额相当于财产实际价值的保险）。

（3）按重置重建成本投保，重置重建成本即重新购置或重新建造房屋所需支付的全部费用。家庭财产由于没有账册可依，因此家庭房屋的保险金额由投保人根据实际价值，自行估价确定。

第三篇：购房注意事项

（一）十月买房10大注意 防开发商文字游戏先查查楼盘是否领取“预售许可证”

未取得预售许可证的项目以认购、预定、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质费用的，都属于违规行为。

根据国家有关规定，在购房时卖方应“五证齐全”。买房人买房前要弄清项目是否合法，主要手段就是查看该项目是否具有“五证”。“五证”即《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》。因为《商品房销售(预售)许可证》是在前四证齐全的基础上才能办理的，所以，购房者只需查看“预售许可证”就能知道楼盘销售是否合法。2 提前上南京网上房地产市场做好功课

南京房管部门规定，南京网上房地产上面的数据，必须与现场各栋楼销控表一致。因此，在购房之前，可以先上官方网站，做好功课，通过该项目的预售系统，详细了解一下该楼盘的可售房源、价格、楼盘规模、配套设施、开发企业和退换房换手率等。签合同需要用示范文本

我市要求，开发企业在商品房销售中必须使用示范文本合同，并通过房地产网上系统打印商品房认购协议和签订商品房买卖合同；开发企业拟定的商品房预售合同文本及格式条款还必须在网上公示并在售楼现场予以明示；合同中不能有单方面加重购房人责任或排除购房人合法权利的不公平条款；必须对商品房质量性能、物业会所、车位等设施归属，交付使用条件及其违约责任做出明确约定；不能将归属全体业主的共有配套设施占为己有；在认购协议或商品房预售合同中明确注明购房人所购房屋土地或在建工程设定抵押权等权利瑕疵；并将《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》作为合同附件。谨防文字游戏注意“订金”与“定金”区别

买房一定要注意“定金”与“订金”的不同，不要把“定金”当“订金”。对于“定金”，《合同法》相关条文规定：双方有约定的按照约定执行；如果无约定，经营者违约时“定金”双倍返还，消费者违约时“定金”不返还。至于“订金”，目前法律没有明确规定，可视为“预付款”，双方有约定的按照约定执行；如果无约定，经营者违约时应无条件退款，消费者违约时可以要求经营者退款。误差面积要约定

通常在标准的商品房买卖合同里，面积差异的处理方式有两种，一种是双方自行约定，只要双方约定使用面积不能大于1%，或者0.5%，都可以，只要是双方约定都可以，多了怎么办、少了怎么办都可以约定。通常，现在房地产开发商提供的房屋购销合同都不是这样，都有一个比的绝对值，通常是3%。面积误差比绝对值在3%以内的通常约定据实结算房款，面积误差比绝对值超过3%，购房者或者退房或者是约定开发商应该承担相应的违约责任。当然，如果约定得这么明确，建议还是可以接受面积误差比绝对值在3%以内，没有超过据实结算房款，如果超过的话，开发商必须承担违约责任，同时允许购房者退房。6 看清“不可抗力”条款

在商品房购销合同中，通常里面约定有一个不可抗力条款。在商品房买卖合同里，开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力。按照我们国家的规定，不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等，这种是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任，也就是说免责。如果不是这种情况，就不能约定成不可抗力，一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了，比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决，比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同，比如说施工配套的批准和安装的延误，都认定为不可抗力。从法律角度讲，这对购房者是不公平的，等于把不可抗力的范围扩展了。所以，建议购房者对于不可抗力这个条款一定要紧紧把握住三个条件，就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下，约定在最小的范围内，不要扩展，扩展以后，延期交房的时候，他都可以说我免责。这些情况可以要求退房

1。套型相差太大。按套计价的预售商品房，与设计图纸不一致，或相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，购房者可以退房或与开发商协商总价款，购房者要求退房的，由开发商承担违约责任。

2。面积误差过大。合同约定的面积与产权登记的面积发生误差，合同中未约定处理方式的，面积误差比绝对值超出百分之三时，购房者有权退房。

3。擅自变更规划设计。开发商如变更设计并经规划部门批准后，开发商应在确定变更之日起十日内书面通知购房者，购房者在接到通知后十五日内应作出是否退房的书面答复，如在十五日内未答复，视为同意变更。开发商未通知的，购房者有权退房。购房者退房的，由开发商承担违约责任。

4。商品房质量有问题。开发商交付的应当是经验收合格的商品房，交付时若不符合合同约定的标准，购房者有权单方解除合同。商品房交付使用后，购房者认为主体结构质量不合格的，可以委托工程质量检测机构重新核验，确属主体不合格的，购房者有权退房。办理房贷需要3个步骤

目前大多数购房者买房还要依靠房贷，因此如何办理房贷，很多购房者非常关心。记者了解到，办理房贷一般分3步进行。

第一步：借款人要与目标楼盘的开发商签订《购买商品房合同意向书》或《商品房销(预)售合同》，并支付一定的首付款。

第二步：选择贷款银行。在一般情况下，借款人是不可以随意选择自己房屋贷款的银行的，开发商会出于自身利益，对于自己楼盘的房贷有指定银行。当然，也有一些开发商是不指定银行的。所以，借款人在办理房贷前要从开发商处了解自己是否有自主选择贷款银行的权利。

第三步：持相关手续到银行办理借款申请。银行需要的手续一般包括：

1。借款人合法的身份证件(居民身份证、户口本、军官证或其他身份证件)；

2。贷款行认可的经济收入或偿债能力证明(如借款人收入证明、纳税证明或职业证明等)；

3。有配偶的借款人需提供夫妻关系证明；

4。有共同借款人的，需提供借款人各方签订的明确共同还款责任的书面承诺；

5。抵押物或质押物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押、质押证明和抵押物估价证明；

6。借款人与开发商签订的《购买商品房合同意向书》或《商品房销(预)售合同》；

7。开发商开具的首期付款的发票或收据复印件(也有银行要求原件)；

8。借款申请书；

9。是否为首套房证明。

9。注意“精装房”究竟精不精

精装修的房子，免去了消费者购房后装修的麻烦，尽管房价不菲，还是受到了不少消费者的青睐。但是，一些开发商推出的精装房，其装修用材明显与装修价格不符。建议消费者购买“精装房”时在合同中明确“精装房”的装修标准、所用材质、价格、质量标准、售后服务等内容，以免上当。

10.注意房子是否假按揭或被抵押

有开发商为补偿建筑商的工程款，就把一些房子抵押给建筑商，或欠银行贷款，把房子抵押给银行；还有的因房子卖不出，做假按揭骗取银行按揭贷款，把房子做了贷款抵押。但开发商商又把这些已经抵押的房子卖给消费者，等买家到国土局、银行办理购房手续时才发现这些房子已经抵押，无法办理购房手续，结果就是对簿公堂。尽管可以胜诉，但要耗去时间、精力和资金，没准还讨不回已付房款。

因此建议购房者最好在购房前，先到房管部门或通过“南京网上房地产”网站查阅该楼盘是否有已被出售或有被抵押的记录，以避免不必要的损失和纠纷。

限购令政策： 本市户籍居民最多买两套房

南京目前执行的限购令政策为：对已有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供1年以上(含1年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，可新购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已

拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上(含1年)本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其销售住房。另外，我市依然认真执行差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

房价控制方面，我市要求，申领预售许可证应当申报价格，且开盘价格应与申报价格一致，申报价格3个月内不得调高，3个月后需要调高的必须重新申报。

多家银行依然提供85折房贷优惠利率

近日不少外地城市有消息称，一些银行已逐步取消8.5折的首套房贷优惠利率，据了解，目前在南京市场，除有个别银行取消8.5折优惠外，多数银行的首套房贷最低仍能优惠至8.5折，甚至有银行给到了最低8.3折。

工行、农行、交行、中信、华夏、江苏、南京、上海、北京等多家银行首套房贷利率最低可以打到8.5折，而建行、广发、浦发等最低只能打到9折，中行、光大、深发展等最低只能是基准利率。

不过，8.5折只是最低优惠，购房者要想享受这个折扣，必须满足一定的条件，目前，多数银行只为符合条件的优质客户提供8.5折优惠。

在8.5折为优惠主流的市场中，恒生银行却意外推出最低8.3折的优惠利率。该行近期拿出一定的额度，推出首套房贷8.3折的活动，不过，这一优惠所针对的人群有限。

尽管有种种条件限制，但目前在南京，只要符合条件，首套房贷能够申请到优惠可能性依然较大，但二套房贷就不同了，各家银行都齐刷刷报出自己的条件，即首付六成，利率比基准上浮10%，个别银行甚至不办理二套房贷，如民生、上海等银行就基本不办理二套房贷业务。

（二）刚需族购房十大注意：不要总盼着房价降到底

“2012年是个买房年”，这样的判断如今看来，正是对刚需一族来说的。在过去的大半年时间里，借着开发商的“以价换量”，无论是从成交量还是成交面积段来看，刚需产品、刚需户型都赢得了最大的市场份额。

不过，即使今年是个买房的好机会，但对于准备买房的刚需一族来说，如何挑选一套中意的好房子，这些原则却仍然需要注意，比如价格要适中、配套要完善等。

那么，刚需一族究竟应该怎样才能挑到一套好房子呢?业内人士建议，不妨注意以下十个方面。

不要总盼着房价降到底

8月份，在一家媒体工作的杨先生终于买房了，因为年近30岁的他时刻面临着结婚的问题。笃信“中国楼市会崩盘”的他，从2007年毕业开始，错过了一个又一个买房时机。盼着楼市崩盘而房价大降的他，不仅没赶上均价3000元/平方米的好时代，甚至也错过了5000元/平方米的2009年，只能在2012年的7000元/平方米时买了房子。

这对刚需一族来说，可能很残忍，但是很现实。在当下市撤境里，能够影响房价的主要因素有两个，一个是土地，另一个是货币。

目前，由于受到“耕地红线”的限制，土地没有放开供应，导致供需结构失衡，房价不断畸形上涨;另一方面，货币超发则越来越严重，目前货币总量已经超过90万亿元，这更是以通货膨胀的方式拉升了房价。那么，目前遏制房价上涨的政策因素一旦消除，房价更是要报复性上涨，如果盼着房价降到底再买房，你还等得及吗?

准备工作要做好

对于刚需一族来说，购房的首要任务是寻找合适的房源，并具备一定的购房常识。

所以，有必要及时了解房地产市场政策、法律法规、土地管理、开发商信息、产品和交易信息等，才能灵活应对多变的房地产市常一般可以先着重挑几家自己比较满意的楼盘，再详细了解企业品牌、楼盘资料、物业管理等详细信息。

另外，通过房地产中介公司寻找房源，省时省力但不省钱。中介公司能很快按照客户需求找到合适的房源，并且免费带客户看房，缺点就是高额的中介费会对准备结婚的年轻人造成经济上不必要的负担。经济适用量力而行

一般来讲，刚需群体多为年轻人，大部分人收入并不高，积蓄也相对较少，往往需要父母支援并且贷款才能买房。

所以需要注意的是，除了买房的首付款外，婚房需求群体还需要支付接下来的装修、结婚费用等。因此在购房时一定要根据自己的经济情况做好预算，切忌盲目选择。建议年轻人在选择按揭贷款时，每月月供额度最好不要超过家庭月收入的30%，否则将会影响生活质量。

性价比高是王道

对于刚需一族来说，尽管资金不足，但对于房子的要求还是很高的，毕竟要“一分价钱一分货”嘛!比如说，对于户型的要求非常苛刻，既要时尚新颖，又要有足够的私密空间，所以新型复式结构和两居室结构都是不错的选择。

但是，不论是从经济角度看还是从使用方面来说，不勉强、不浪费是最好的选择。另外，很多人考虑到以后子女的需求，首次购婚房往往喜欢买面积大、房间多的户型，虽然看似目光长远，但是入左往往会造成空间的浪费，同时存在贷款压力过大等负面影响。

一般而言，两居室相对比较实用，而且不会浪费空间，即使未来有了小宝宝，也能满足使用需求。总而言之，对于经济能力有限的新婚族来说，性价比高才是王道。

先定地段再选型

选择购买一室还是两室，这就要在使用功能和购房成本上作比较。

买一房虽然便宜，但有了孩子以后很不方便，早晚要换房;而要想买便宜一点的两室，就要牺牲一定的便利性往城市周边选择。

对此，业内人士建议，地段首先关系到实际居住的便利度，而对新婚夫妇来说，还关系到以后孩子的入学问题，其次关系到房屋的抗跌性。所以说，在自身经济条件允许的情况下，最好在选定置业区域后，再根据手头资金去找合适的房源，看看自己能买多大的房子。

针对刚需一族的需求特点，置业专家提醒：在选择效型的时候，最好挑大、效型都有的社区，尽量不要选择全部都是效型的社区。这是因为当整个社区都设计成效型时，容易造成人均占有社区资源的不合理性：上下班的时候电梯超载、供水供电过于集中等。

相比其他的户型，80平方米左右的“小两居”显得更为“黄金”。因为这种户型不大也不小，而且品质上符合现代年轻人的感官享受和居住需求。即使是自住型购买者，在若干年后搬离效型，他们购买的效型还能作为投资产品。此外，建议在购买效型时一定要注意户型最好是明厨明卫，且房间内的透气性一定要好，实用性要高。

配套完善很重要

很多刚刚结婚的新人资金有限，买房、买车不能同步实现。如果离工作地点太远，交通上可能会造成一些不便。建议可适当兼顾双方上班时间成本、交通费用成本，同时考虑就近照顾父母。这样看来，那些距离新人单位、父母都比较近的位置是首选;而公交便捷或是有轨道交通的地点可作为考虑的重点。

在各档次的商业设施配套中，那些与生活直接相关的如菜市尝小餐馆等，才是新人需要首先关注的。购买时应考虑到入左买东西有市场，看病有医院，孩子有托儿所、幼儿园，邮局、银行等基础生活配套也不可或缺。同时满足两代或三代人居住的婚房，应提前考虑未来孩子的就学及老人的就医问题，以就近、便利原则为主。至于其他配套，则不必好高骛远。

注意区别得房率与使用率

一般来说，买房的时候，我们会问一个数据，那就是得房率，因为这关系到以后房子的实用性，以及装修时候的施展空间。

得房率是从开发商角度计算的，指套内建筑面积与建筑面积之比，而使用率实际可以按照自己的设想来适当计量，有些户室设计存在“黑洞”，但在得房率计算时依然计入了。我们计算使用率主要就是用能够利用的空间来与购买面积相比，甚至可以对框架进行必要更新后再来考虑是否买入。

另外，在购买的时候，一定要看户型图，如果有样板间的话尽量看一下样板间，只有如此，你才能发现，房间里放了大床之后还能不能放衣柜，而不是在装修的时候头疼。

婚房注意打提前量

在刚需一族中，有很大一群是到了年龄的婚房群体，对于这些人来讲，结婚买房还要兼顾使用，所以一定得注意打提前量，以交房时间做打算，而不是买房时间。

一般来说，交房时间是很容易让购房者忽略的一个问题。通常情况下，在购买期房时，售楼员会告知购房者一个大概的交房时间，但由于工程进度会受到许多外在因素的影响，延期交房的事件时有发生。所以，如果您选择购买期房作为婚房的话，那么一定要做好延期收房的准备，以免遭遇类似情况时措手不及。另外，在购房时还应该计算好装修时间。建议婚房置业者当选择期房做婚房时，一定要打好提前量，最好能把婚期安排在预计交房时间的9个月之后，以应对可能出现的各种突发情况。

不一定非要选新房

买新房固然是最好，可市区的合适房源并不多，要么房价太高，要么户型不合适，而且都是期房不能马上入祝二手房便宜一点，可是存在老旧的问题，还有产权的过户比较麻烦，找中介比较担心。

仅从楼体的崭新外观上看，新建房新颖的设计、合理的布局、低密度、私密的居追境显然更能满足年轻人的审美和居住需求。二手房目前的房源供应仍集中于老居住区，楼体和户型都略显老旧。作为年轻置业者需要引起重视的是，新建商品房近年来逐渐向市区周边分布，社区生活配套便成为一大考验，许多楼盘社区的生活配套甚至可以说有名无实，这与发展完善的二手房社区相距甚远。

还需注意的一点是交易成本比较，购买新房花费的税费一般都要占4%~5%，而二手房至少要5%，但实际上，二手房的总房款一般都低于新房，虽然税费所占比例较大，但实际的基数比较低，所以费用并不高。

第四篇：购房注意事项

近期，购房陷阱被频频曝光，其中主要集中在五个关键词上。

1、虚假广告

开发商以虚假内容吸引顾客。购房要注意售楼处是否有开发商的营业执照等证件，看清土地使用证的使用年限，保留宣传单，销售员的口头承诺或录音。

2、定金

虽然相关部门屡次强调开盘前收定金是违法行为，但开发商借“意向金”的概念打擦边球。购房者应提前与开发商协商如有不满意合同而退定金的措施。

3、收房

验房是收房重要环节，要注意建筑结构、门窗、墙面、地面、顶棚、防水工程、采暖系统、给水、排水系统等方面。如开发商拒绝答复或修整，建议同其他业主一起要求解决问题。

4、延期交房

逾期交付使用房屋的，买受人要支付违约金，超过合同中约定日期，买受人有权退房。收房时，如因整改导致延期收房，开发商应需负责任。

5、精装房

购精装住房时要签合同，合同中要明确装修标准。避免使用优质、不低于等含糊字眼，内容要详细，包括材料及赠品的品牌型号。

第五篇：购房签合同注意事项

1.你首先要注意交定金是以认购书的方式还是仅仅只是简单的定金条或其它类似的定金收据，这本来是不合规矩的，国家其实已有政策要求取消这种方式，只是行业内在营销上默认操作而已，说白了收定金本就是违规操作，但开发商为了保证销售的稳定也不得不这样，只要不过分，大家都互相理解一下。

这里你要注意条款，一般来说有认购书或详细的定金说明文本的话，会约定交款签合同时间，如果之前没约定时间，那有可能开发商还没有办理好《商品房预售许可证》，这样他们就无法确定具体能签合同的时间，看你提到的说短信通知哪天来交就必须哪天来，应该是他们还未办理好。这个其实你不用担心，这是营销手段，若收到短信，而你碰巧那天又有事情无法前往办理，应提前电话与置业顾问沟通。

2.现在签合同都是在网上输入相应信息后再打印，客户看看直接签字确认，俗称网签合同，但一定要看看清楚，因为很多条款早已在房管局统一范本格式下修改并在网络后台填好，只需要输入买房人相关信息和房源信息以及价格和付款方式就可以了，加上签字付款这些流程最多1个小时/人（看打印机好坏，呵呵）。

3.合同中需要注意几个地方：

×重要的：

A.是否有商品房预售许可证号

B.是否有土地许可证号

C.是否有建筑施工许可证号

×这3个很重要，按理说缺一不可，否则就很有问题（当然不是一概而论，因为有些开发商还在办理当中，可能是先和你签范本合同，拿到证后再让你来换正式合同，看开发商操作），顺便说一下，其实你去买房时应注意大厅里是否挂有相关证件的原件或影印件，如：上面提到的三证，还有建筑施工规划许可证，企业营业执照，税务登记证，资质证书或暂定资质证书等，按要求这些是必须要做公示的，也就是说你是可以要求开发商提供给你看看的！

D.建筑施工时间，竣工时间

E.房屋结构（砖混、框架、框剪等）反正卖房的给你说的什么结构，那合同中应该要体现出来

F.房屋用途，土地用途

G.土地年限（这要解释一下，一般来说都是70年，但有些开发商拿地途径不同，可能实际达不到70年，当然能达到最好，不过可以谅解，只要他们能有一个合理的解释，但一定不能低于50年）

H.逾期交房的违约责任，赔付的方式，不过这个一般都是开发商定的，他们说怎么赔就怎么赔的，没法商量

I.小区内的设施提供，如水电气光纤，花园之类的J.交房时间

K.办证时间，国家规定原则上是2年之内办齐双证，一般是从交房时间算起，第一年内办好房产证，从办好房产证的时候算起次年内办好土地证，这个看开发商怎么约定，有些开发商会直接把办证时间约束到2年

L.物管，要注意有没有物管公司的名称和资质证号，还有就是物管费收取标准

合同中大致要注意这些，一般还会有个合同副本，副本中还会有其它约定，要仔细看，副本不是网上出，都是开发商自行拟定的。

建议，如果有律师朋友，最好带上一起去看看，但不用太较汁，因为有些条款大家都心知肚明你是改不了的，所以只要不是太过分的没必要争执。

我这也是从别人那弄过来的，呵呵，看对你有帮助没。