2013土地估价案例与报告考试技巧指导

第一篇：2013土地估价案例与报告考试技巧指导

2013土地估价案例与报告考试技巧指导

来源：考试吧（Exam8.com）2013-3-4 1>考试时，如果自己时间够，则要先把答案写在草稿纸上，答完后把答案排一下序，把自己认为肯定的答案写在前面，并且要每一条占据一行，把自己怀疑态度的答案尽量挤在后面的一行里。

2>如果在“估价对象”中已找出三个错误，则不必再仔细寻找，应接着往下阅读，以免一个地方纠缠太多而没有时间阅读报告的其余部分，等有时间再来仔细阅读“估价对象”一项的内容。

3>如果考试的估价报告中有“个别因素分析”、“区域因素分析”和“市场背景分析”的内容，而且篇幅较长，则可以跳过该三个部分，以节省时间来寻找估价方法运用上的错误。

4>在按照自己的理解指定错误后，对照本资料对指错题常见错误的概括进行一遍检查，看看是否有漏指的错误。

案例分析中的题型有：问答，单选，挑错，改错。

一、问答及单选题答题技巧：

1、解决的办法是：仔细研究正确答案是分哪几点分别回答的，他的思路是怎样的。顺着它的思路走，才能解决问题。

2、另外，问答题一般每题都有3~5个小点，在数量上也要有个底。

3、条理清楚，论点突出，明显

4、结构清晰：

二、挑错题答题技巧

1、指错题指出的错误根本不只13处，……这样的情况下应该如何取舍?

这是因为错误的严重程度不一样，有些错误是因为前面错了引起的连锁错误，有些是次要的错误，你要把自己觉得有把握的错误写在前面，否则，13个错误写完了，后面你再写得多也没分!

2、揣摩评卷人的心理

3、先理草稿，再答题

三、改错题答题技巧

(一)阅读报告：

1、先了解估价基本事项。

2、了解价值定义。

3、了解方 法技术思路。

4、看估价依据全不全，假设限制条件，特殊说明。

5、测算过程。

6、估价结果

(二)错误类型

1、不全面。①缺有效期、价格内涵、资质等;②假设限制条件;③估价依据、基准地价、估价人员现场调查;④估价结果。

2、不规范。①术语不规范;② 表达方式不规范(带有感情色彩、模棱两可如可能大概);③错别字。

3、不充分。(1)取值依据不充分(数据来源、资本化率取值);(2)推理说明不充分。① 时间修正未说明市场状况分析。② 比准价格的未说明理由。如加权、平均。③ 各种方法最后综合取值的理论依据。

4、不一致。①结果报告与技术报告不一致;②两种方法之间参数不一致(基准地价、比较法中的年期修正、资本化率);③报告中有两个估价对象，分开评时参数不对应;④前面的因素分析和后而后面的取值计算不一致;⑤推理说明与结论不一致。

5、不正确。①每一项描述不正确(评估目的);②推理分析不正确(与常理相悖);③方法选用不正确;④技术路线不正确(公式、价值内涵、时点、形成过程)

综述：

1、问答：考估价的基本事项，估价目的、对象、时点(市场变化对估价结果的影响)，价值内涵，技术路线，方法运用过程中应注意的问题(如参数应选取客观值，计算折旧时应用有效经过年数和经济寿命)等。

2、单选：考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵。

3、挑错：考对估价的一般要求，对报告的熟悉程度，基本原理的一般应用，估价方法掌握。

4、改错：考估价方法在应用中的难点。

四、改错题

改错题一般是改估价方法运用上的错误，各种方法常见的改错项目为：

(一)市场比较法

1、交易情况修正对于交易情况非正常负担的修正，具体见《房地产估价理论与方法》P112例4-4和例4-5。

2、交易日期修正中关于定基价格指数，环比价格指数，逐渐递增或递减(等比)，期内平均上升或下降(等差)的修正，具体见《房地产估价理论与方法》P115的有关内容。

3、区域因素和个别因素修正中的间接比较修正和用加权平均法综合可比实例的得分问题，具体见《房地产估价理论与方法》P128例4-14。

4、比较物与参照物互相颠倒的问题。

(二)收益法

1、租约期内与租约期外年客观收益的计算问题。

2、利息不能作为管理费和税金的计算基础之一的问题。

3、收益年限确定错误的公式。

4、漏算了营业税及其附加的问题。

5、没有考虑出租率或公共流通比的问题。

(三)成本法

1、没有选择估价时点的正常成本(如：重臵价)的问题。

2、耐用年限确定错误的问题。

3、计息期确定错误的问题。

4、没有将各成本项目统一到相同的年限内的问题。

5、对有偿出让土地的评估，当估价对象的剩余土地使用权年限短于法定最高出让年限时，没有对结果进行年限修正的问题。

6、利息的计费基础多少项目的问题。如：销售税费不能计算利息。

7、销售税费的计算基础错误的问题。

(四)假设开发法

1、贴现期确定错误的问题。

2、管理费、销售税费及利润的计算基础错误的问题。

(五)基准地价修正法

动态方式不存在投资利息。

4、假设开发法

(1)没有确定最佳的开发利用方式

最佳开发利用方式的确定需要依据规划限制条件，但不能把规划限制条件 直接作为最佳的开发利用方式。

(2)没有计算待开发土地或待完成房地产的利润

(3)把利息和税金也作为计算利润的基础

(4)贴现期确定错误

(5)当利息率和贴现率一致时，还计算了利息。

(6)未来楼价的确定完全依据市场比较法，没有结合长期趋势法。

(7)遗漏了买方购买待开发土地或待完成房地产的税费，具体见教材P69-71及案例3-1分析的第8项。

(四)没有结合估价目的的要求

1、抵押估价的常见错误

(1)没有说明未来市场风险变化和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。

(2)抵押估价结果中，没有扣除需要补交的土地使用权出让金。

2、保险估价的常见错误

(1)没有分清投保价值评估和保险损失程度评估。

(2)保险损失程度的评估，没有明确是按“可修复的情况”进行评估，还是按“不可修复的情况”进行评估。

(3)保险损失程度的评估没有依据保险合同，估价依据中也缺少保险合同。

(4)保险损失程度的评估，没有明确估价范围是否包括间接损失。

(5)按“不可修复情况”评估损失时，没有扣减房屋受损后的残余价值。

(6)把土地也作为了保险估价的估价对象。

3、其他估价目的的常见错误

(1)合资入股的评估，没有说明入股后的用途。

(2)拍卖底价的评估，没有确定出拍卖保留价。

(3)合并的评估，没有说明合并前、后的用途，没有以加权处理方式计算最终分配率。

(4)纠纷的估价，在“估价对象”一项中，仅说明了土地使用权的取得方式(划拨或出让)，对出让方式没有告之出让时间，出让方及受让方、出让的有关文件或合同等证明出让合法的文书;没有说明纠纷缘何而起，估价对象为何需要估价。

(5)征用或拆迁补偿估价违背了国家制定的征用或拆迁补偿标准或规定。

(6)出让土地的评估只说明了原用途，没有说明规划、出让的用途。

(五)其他类型的错误

1、对估价对象的某一部分重复计价

如教材案例4-6，用收益法对有收益的部分进行了估价，然后又对无收益的第六层办公(自用部分)进行估价，这样第六层的价值就有重复计价的问题。因为无收益的第六层价值已体现在有收益部分的价值中，也就是说，没有无收益的第六层，其他有收益部分的价值将会降低。

2、计算前提与计算结果不一致

如：计算前提为评估单价，但计算结果却为总价，具体见案例4-2及其分析。

3、遗漏了估价对象部分的价值

如：用市场法评估出了某写字楼的地上各层的价格，但却遗漏了地下车库的价格。

4、在建工程的评估，没有说明有关各方是否按设计方案的要求按期完工。

5、报告的有效期起算日期错误。

报告的有效期是估价报告完成之日起计，而不是自估价时点起计。

6、估价时点确定错误。

土地估价报告易出错要点

报告中可能出现的错误 第一部分 总述

一、估价项目名称：

二、委托估价方：

三、受托估价方：

四、估价对象： 包括：

1、土地使用者

2、土地位臵

3、宗地数

4、面积

5、用途

6、权利状况

7、年限

可能会出现的错误：漏项、描述不规范

五、估价目的：

包括：

1、为什么评估

2、谁委托评估的

3、应用方向

可能会出现的错误：缺少应用方向。

六、估价依据： 包含：

1、法律、法规、政策文件依据

2、技术规程及当地的有关地价评估的文件及规定

3、委托方提供资料

4、评估人员调查收集的资料

可能出现的错误：1）缺少《城市土地估价规程》(1998年考题)；2）评估中采用了基准地价系数修正法，依据中缺少当地的《基准地价评估报告》或政府公布的基准地文件。

七、地价定义：

包含：

1、基准日；

2、土地用途(设定、实际)；

3、开发程度(设定、实际)；

4、土地使用年期(设定、实际)；

5、土地使用权价格类型(所有权价格、使用权价格、抵押权价格)。

价格定义叙述时要说明：①估价期日土地实际开发程度；②评估宗地外围目前的土地开发程度；③估价期日设定土地开发程度必要时列表说明），设定开 发程度可以界定为宗地红线内外“几通”和宗地内场地平整，和宗地外“几通”及宗地内场地平整。④土地用途若土地证明不标准不规范，需重新设定时也需在此叙述）；⑤最后进行地价定义。

之所以要外围的开发程度，是因为外围的开发程度体现着周围的地价水平，体现着现状利用状况，反映了设定土地开发程度是否合理。

可能会出现的错误：漏项、不规范、错误。

1）未界定土地开发程度或界定不准确、不匹配情况；

2）未说明用途或用途界定不符合用地类型划分标准或与土地证不符； 3）使用年限有计算不准，选取不当情况；

4）价格类型描述不准确如1996年改错“现实市场价格”改为估“价期日的市场价格”）；

5）漏掉基准日、年限等。

八、估价期日：是决定估价额的时间，是一个时点。可能会出现的错误：1）写成一个时间段；2）缺少日、月。

九、估价日期：是评估报告的起止时间。

可能会出现的错误：1）只有起点，无截止点或相反；2）漏写某项，如：1998年10月—11月12日；3）写为一个时间点。

十、估价结果： 估价结果包含：

(1)土地面积；(2)单位面积地价；(3)总地价；(4)大写；(5)货币种类；(6)土地估价结果一览表。

可能会出现的错误：漏项、术语不规范、估价结果表中有问题。

十一、需要特殊说明事项 包含内容：

1、估价假设条件。

2、该报告使用的限制条件。

3、资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项。

4、估价中未考虑的因素及一特殊处理，必要时说明这样做的原因或依据。

5、土地估价结果有效的条件和结果对外提供的限制条件、要求等。

6、其它需要说明的问题。

可能出现错误：漏项、与报告无关、术语不规范、错误。如：1）以划拨土地进行抵押评估，但确少相应的限定条件和后果在满足抵押规定，设定为评估对象用途法定最高出让年限条件下的土地使用权，评估价格不能作为最终的抵押额应以银行为准等）；2）说明中有错误，土地面积写成“以规划局核发的《建设用地规划许可证》为准”应改为“以当地土地管理局核发的《国有土地使用证》或权属证明为准”；3）报告有效期过长。

十二、土地估价师签名

包含内容：

1、估价机构内的

2、名估价师签字、资格证书编号。一般出错：1）估价师未签署；2）不是土地估价师。

十三、土地估价机构盖章

包含内容：

1、估价机构名称、公章。

一般出错：1）估价机构未盖章；2）估价机构资质不符合规定。第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述

1、土地位臵状况

包含内容：位臵、用途、四至、面积、土地等级、地籍图号、宗地号。可能出现的错误：漏项、描述过于烦琐或简单、前后不一致、内容不符、专业术语不规范。

2、土地权利状况

包含内容：

1）待估宗地为国有土地；

2）估价期日的土地使用权性质为国有划拨土地或出让土地）； 3）是否设有他项权利，若有需表述；

4）出让土地说明使用年限起止日）和剩余年限截止估价期日）； 5）宗地使用的特殊规定无则不写）；

6）权属来源描述包括首次用地批文，初始登记，变更登记的简单过程。宗 地多时需列国有土地使用权划拨、出让）一览表。

可能出现的错误：漏项、描述过于烦琐或简单、前后不一致、内容不符、专业术语不规范。如：1）未注明待估宗地现有的权利状况是国有出让土地或国有划拨土地）；2）描述有错：A、术语错误，“在估价期日内未发现他项权利存在”应改期为“至评估基准日未发现他项权利存在”；B、不合法，“待估宗地为划拨土地使用权，使用者享有土地的抵押权、担保权、租赁权等它项权利”应改为“待估宗地为划拨土地使用权，至评估基准日无抵押权、担保权、租赁权等它项权利存在”。3）前后不致；4）不该写的尽量不写。

3、建筑物和地上附着物状况

1）建筑物的耐用年限； 2）已使用年限； 3）建筑面积； 4）建筑结构； 5）建筑细部说明； 6）设备和安装状况； 7）建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数和各层建筑用途以及其它地上附着物状况。

可能出现的错误：漏项、用语不准确。

二、地价影响因素分析

说明影响待估宗地地价水平的因素

1、一般因素说明税收政策、产业政策、城市经济发展等对地价产生影响的一般因素）

包含内容：

1）税收、房地产产业政策描述；

2）自然经济状况、描述区域内的自然经济状况，包括：地理位臵、地势地貌、气候、水文地质；区域内城镇）经济状况；

3）城市规划等一般因素对地价产生影响的分析。

2、区域因素

包含：

(1)城市商业中心等级及其影响、道路等级及路网条件、公共交通状况、对外交通状况、基本生活设施条件；

(2)环境条件；(3)产业集聚；(4)规划限制；(5)相邻区域土地利用等对估价对象地价水平产生影响的区域基准地价水平等。

要求描述：

①城市商业中心等级，用商业繁华度、距商服中心距离、人口密度等指标反映。

②交通条件：交通优劣，包括市内交通和对外交通。描述交通条件的主要指标有：

A、道路通达度：交通类型主、次干道、支路）、道路级别、宽度、长度、道路相对位臵；

B、公交便捷度：公交路线、站点分布、车流量及停车次数；

C、对外交通便捷度：距离对外交通设施火车站、长途汽车站、航空站）远近及设施状况；

D、路网密度

③基本生活设施条件

衡量设施完善度从三个方面进行：

A、设施类型是否齐备，主要指：给水、排水、供电、电讯、热力、煤气等与生活条件有关的设施；

B、设施水平，如供水设施到户、到院、到街坊、设施水平是否同的； C、设施保证率。

④环境条件：包括环境质量优劣、自然条件优劣、文体设施优劣、绿地覆盖度优劣；

A、环境质量：衡量环境质量好坏一般是对大气污染、水体污染、土壤污染、噪音污染等多项污染状况的分析。目前有三类衡量指标；

a环境质量综合指标；

b大多数城市一般都有环境污染监测和单项污染评价

c无环境质量资料的城市，对环境状况作定性分析，划分优劣。B、自然条件主要指地形、工程地质、水文和气候条件

C、文体设施主要指图书馆、影剧院、文化馆、体育场馆、公园等。⑤产业集聚：区域内大中型企业数量、开发

第二篇：2011年土地估价师考试估价案例与报告经典题

2011年土地估价师考试估价案例与报告经典题

一、单选题：

1、当基准地价评估中的样本数量不足时，可采用下列方法解决()。

A.延长收集资料时间、扩资料收集范围

B.减少样本所需数量

C.重新分类、重新确定所需样本数量

D.以上都不对

标准答案：a 解析：当基准地价评估中的样本数量不足时，应进行样点的补充调查。

2、下列不属于城镇基准地价的确定原则的是()。

A.以实际数据测算结果为辅，以比较、修正的结果为准

B.土地市场发达的以市场交易资料测算结果为准，级差收益测算结果验证

C.土地市场不发达的以级差收益测算结果为准，市场交易资料测算结果验证

D.体现地|考试大|产管理政策 标准答案：a 解析：城镇基准地价确定的原则

(1)以实际数据测算的结果为准，以比较、修正的结果为辅;(2)土地市场发达的以市场交易资料测算结果为准，级差收益测算结果验证;(3)土地市场不发达的以级差收益测算结果为准，市场交易资料测算结果验证;(4)体现地产管理政策。

3、下列说法，正确的是()A.土地位置差异给土地使用者带来不同的土地收益，是评估基准地价的依据

B.土地质量即土地使用价值，完全由土地位置决定

C.评估基准地价的依据|考试大|是土地形状

D.在一个均质区域内，无论分成多少土地用途，都只评估出一种基准地价

标准答案：a 解析：城镇基准地价评估基本原理：

1.土地位置差异给土地使用者带来不同的土地收益，是评估基准地价的依据;2.各行业对土地质量要求不同是形成不同行业、用地基准地价的基础;3.任何行业在城镇中都应有其最佳位置，不同用地基准地价具有不同的空间分布规律;4.城镇中土地利用的相对合理性和变化性是基准地价相对稳定和不断演化的前提;5.土地收益是基准地价评估的基础，市场交易价格是土地收益在土地市场中的直接反映。

确定基准地价评估范围应以影响土地价格的因素指标的相对一致性为标准。

4、基准地价评估调查中，同一级别的样本数一般不能少于()个。

A.35 B.45 C.30 D.15 标准答案：c 解析：基准地价评估调查中，同一级别的样本数一般不能少于30个。

5、下列关于基准地价确定的原则，错误的是()A.以实际数据测算的结果为准，以比较评估的结果为辅。

B.要以评估结果为准|考试大|，并充分体现地价管理政策。

C.土地市场发育的城市，应以市场交易资料评估结果为准。D.土地市场不发育的城市，可以租金剥离法评估结果为准。

标准答案：d 解析：城镇基准地价确定的原则：

(1)以实际数据测算的结果为准，以比较、修正的结果为辅;(2)土地市场发达的以市场交易资料测算结果为准，级差收益测算结果验证;(3)土地市场不发达的以级差收益测算结果为准，市场交易资料测算结果验证;(4)体现地产管理政策。

6、在一般情况下，基准地价的修正因素应主要选择影响宗地地价的()A.个别因素

B.区域因素和个别因素

C.一般因素和个别因素

D.一般因素和区域因素

标准答案：b 解析：划分均质地域的城镇土地条件为地价影响因素中的区域因素和个别因素，划分方法为指标判别归类，将区域因素和个别因素相同的区域或区段作为一个均质地域。

二、多选题：

7、下列关于基准地价评估的原理描述正确的是()。

A.各行业对土地地质状况要求不同是评估基准地价的依据

B.土地形状、大小差异给不同行业、使用者带来不同的土地收益是形成不同行业用地基准地价的基础

C.任何行业在城镇中都应有其最佳位置，使不同用地基准地价具有不同的空间分布规律

D.城镇中土地利用的相对合理性和变化性使基准地价相对稳定和不断演化的前提

E.土地收益高低直接决定了地价的高低，是基准地价评估的基础，而市场交易价格是土地收益在土地市场中的直接反映

标准答案：c，d 解析：城镇基准地价评估基本原理：

1.土地位置差异给土地使用者带来不同的土地收益，是评估基准地价的依据;2.各行业对土地质量要求不同是形成不同行业、用地基准地价的基础;3.任何行业在城镇中都应有其最佳位置，不同用地基准地价具有不同的空间分布规律;4.城镇中土地利用的相对|考试大|合理性和变化性是基准地价相对稳定和不断演化的前提;5.土地收益是基准地价评估的基础，市场交易价格是土地收益在土地市场中的直接反映。

确定基准地价评估范围应以影响土地价格的因素指标的相对一致性为标准。

8、评估基准地价时，收集的资料应()。

A.及时填人表格

B.具有代表性

C.均为市场交易价格

D.按实地位置标注到工作的底图上

E.分布均匀

标准答案：a，b，d 解析：

(1)调查、收集到有关的地价资料要按实地位置标注到估价工作底图上;(2)调查以土地级或均质地域为单位进行;(3)样本抽样采用分类不等比抽样调查;(4)样本要有代表性;(5)样本分布要均匀;(6)调查样本数应符合数理统计要求，每级样本总数不少于30个;(7)所选样本应能同时获得地价或利用效益和相对应的土地条件资料;(8)土地利用效益等经济资|考试大|料要求不少于近期连续两年的数据;(9)出让、转让、出租、入股、联营、联建等地价和企业单位土地利用效益资料以人民币元为单位，准确到小数点后一位;(10)调查资料必须填入相应的调查表格。

9、影响地价的区域因素有()。

A.宗地市政设施条件

B.位置

C.交通条件

D.形状、面积

E.规划限制

标准答案：b，c 解析：影响土地价格区域因素主要有以下几类：位置、交通条件、基础设施条件、环境质量、城市规划限制。

三、判断题：

10、根据商业柜台出租资料评估地价的公式为：地价=出租柜台土地收益÷(出租柜台土地面积X土地还原利率)。()标准答案：错误

解析：地价=出租柜台土地收益÷(出租柜台分摊土地面积×土地还原利率)

A贸易公司因资金周转需要，以土地使用权向银行抵押贷款。B土地评估公司受其委托，评估出该宗土地在2002年9月1日的价格为1200万元，银行据此贷款给A公司1000万元。2004年3月1日，因A公司无力偿还贷款，银行申请经法院判决将该土地拍卖，拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上A公司已偿还给银行的部分本金和利息，A公司仍欠银行110万元。为此，银行向法院提起诉讼，要求B评估公司赔偿该110万元损失。而B评估公司认为自己没有责任。请问B评估公司是否有责任，并解释其原因。

(1)银行按照估价值的83%贷款给业主，比例过高，对抵押风险考虑不够，而贷款比例的决定权在银行，而非评估公司。

(2)抵押估价时点为2002年9月1日，拍卖时间为2004年3月1日，时隔1.5年，由于时间变化，房地产的价值也会发生变化。

(3)土地拍卖属于短期(快速)和强制性变现因素，其成交价格可能低于公开市场价格。(4)土地拍卖所得扣除各项税费后得款也可能低于公开市场价值。

(5)土地估价机构在其出具的土地估价报告有效期内，对估价报告内容承担责任;如果B公司当时的估价结果是客观合理的，就没有赔偿责任。

某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。(1)作为代理开发商投标的估价人员，应做哪些具体工作? 答：对土地的基本情况如土地的规划条件、用途、面积做全面了解;对市场情况调查，对当地高级酒店的供求趋势进行预测;利用适当的估价方法确定投标报价。

(2)可采取哪几种估价方法? 答：假设开发法，市场比较法。

若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于2000年8月开始施工，2002年3月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。

1)简述评估技术路线;假设开发法：求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以次估算估价对象的客观合理价格或价值。

市场比较法：按比较实例选择原则，选取3个或3个以上房地产交易实例作为比较实例，进行交易情况、交易期日、区域因素、个别因素修正，从而得到比较实例的比准价格。

2)应搜集审核的资料;国有土地使用权证书;建设用地规划许可证;建设工程规划许可证;土地使用权出让合同;施工许可证;房地产开发建设情况、投资情况及正常开发尚需投资情况等;若采用市场比较法：

1)在选取可比案例时应考虑哪些因素? 应考虑是估价对象的类似房地产，包括在区位、权益和实物三个方面应相同或相近;交易类型与估价目的吻合;成交日期与估价时点接近或可以进行比较修正;成交价格是正常价格或可修正为正常价格。

2)确认比准价格有哪几种方法?平均数法，包括算术平均数法和加权平均数法;中位数法;众数法。

第三篇：2017土地估价师《案例与报告》：各种常见的土地估价目的考试试卷

2017土地估价师《案例与报告》：各种常见的土地估价目的考试试卷

一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、楼面地价和地价存在一定的关系，如果简化用数学式表示，最为准确。A：单位地价／总建筑面积 B：总地价／(土地总面积 C：单位地价／容积率

D：总地价／建筑物占地面积 E：时间因素

2、土地利用总体规划的本质特征是__。A．综合性和战略性 B．综合性和控制性 C．控制性和权威性 D．战略性和长期性

3、如下图所示，某临街宗地为正三角形土地，高9m，临街地深度指数见下表，里地线为18M,根据路线价计算得该宗地单价为元／㎡． A：1000 B：1200 C：1250 D：1300 E：时间因素

4、当房地产开发商投入的开发建设资金达到或超过项目总投资额的__时，经行政主管部门批准后即可预售。A．20% B．25% C．30% D．35%

5、按照我国城市规划中对居住用地控制的分级规模要求，组团的居住人口应为__人。

A．1000～2000 B．1000～2500 C．1000～3000 D．2000～3500

6、全国社会经济统计指标，不包括__指标。A．总量 B．结构 C．房产 D．动态

7、凯恩斯学派的代表人物凯恩斯提出的税收原则是__。A．公平B．效率 C．专制 D．稳定 E．自由

8、近代西方经济学把利用土地所获得的超额利润称为__。A．广义地租 B．狭义地租 C．准地租 D．地租

9、是指土地的基础设施建设和开发状况。A：土地建设状况

B：基础和公用设施条件 C：环境质量

D：土地开发程度 E：时间因素

10、根据地价区段的划分结果以及区段地价的计算，可分按照区段地价的高低，划分出地价等级。A：价值 B：目的 C：价格 D：用途

E：国家实行土地估价师资格认证制度

11、一般来说，城镇土地开发规划主要内容包括__。A．编制土地开发规划方案 B．土地开发的可行性论证

C．开发区的总体布局与功能分区 D．小区规划设计

E．土地勘测调查和社会经济情况的调查

12、下列土地估价中的技术处理不正确的是。【2009年考试真题】

A：当采用市场比较法评估时，选择的比较案例应为2年内成交的交易实例 B：当采用成本逼近法评估宗地价格时，计算土地开发费用应准确区分宗地红线内外的开发程度

C：收益还原法中估价对象的净收益应根据估价对象实际经营的财务报表分析获得

D：剩余法中未来开发完成的房地产价值可以采用市场比较法、收益还原法进行测算

E：时间因素

13、我国宗地地价评估有三大基本方法，不包括。A：市场比较法 B：收益法 C：成本法 D：剩余法 E：合法性

14、按照__划分，土地规划可分为长期规划、中期规划和短期规划。A．规划性质 B．时限不同

C．规划任务大小 D．规划范围大小

15、不动产项目市场分析通常包括__分析。A．营销 B．回报率 C．供求

D．竞争对手 E．消费者

16、某地在确定路线价中的标准深度时，根据资料测算得到了以下几个深度值，为了使今后利用路线价法评估宗地价格的工作简便，通常应以作为该路线段的标准深度。

A：路线价区段内临街各宗地的深度的众数 B：路线价区段内临街各宗地的深度的中位数 C：路线价区段内临街各宗地的深度的最大值 D：路线价区段内临街各宗地的深度的最小值 E：合法性

17、某住宅小区的平均月租金为21元／平方米，年总费用为72元／平方米，房地产总价为3000元／平方米，土地还原利率为4％，该小区土地楼面价格为900元／平方米，则建筑物还原利率为。【2008年考试真题】 A：5．23％ B：6．43％ C：6．86％ D：7．21％ E：时间因素

18、企业发生的公益性捐赠支出，在利润总额以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。A：6％ B：8％ C：12％ D：25％ E：土地

19、下列关于国有土地租赁的表述，不正确的是__。

A．国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充

B．国有土地租赁中，承租人转让土地租赁合同，租赁合同约定的权利义务随之转让给第三人，承租土地使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效 C．租赁期限三个月以上的国有土地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同

D．国有土地租赁中，承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利

20、征用土地主要涉及的费用不包括__。A．土地补偿费 B．安置补助费 C．青苗补偿费 D．拆迁补助费

21、成本逼近法一般适合于的估价。【2002年考试真题】 A：有建筑的土地 B：有开发潜力的土地 C：建成区已开发的土地 D：新开发的土地 E：时间因素

22、符合__条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权可以转让、出租、抵押。

A．土地使用者为中国公民 B．领有国有土地使用证

C．具有合法的地上建筑物、其他附着物 D．具有合法的产权证明

E．土地使用者为其他经济组织

23、如果将出让地价、承租地价、转让地价归为一类，其划分依据是土地的。【2007年考试真题】 A：管理方式 B：产权性质 C：交易方式

D：地价形成方式和目的 E：时间因素

24、经批准，某宗已出让国有土地的用途由工业变更为居住，按规定应补交土地差价，该差价可用批准时居住用地出让年期的市场价格扣减求得。A：批准时工业用地法定最高使用年期的市场价格 B：原取得工业用地国有土地使用权时实际支付的价格 C：批准时工业用地剩余土地使用年期的市场价格 D：批准时居住用地的土地使用权出让金 E：合法性

25、城市地价动态监测中，监测点必须采集的信息是__。A．土地实际利用状况

B．设定内涵条件下的评估地价 C．现状条件下的评估地价 D．评估时间

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、在一土地估价技术报告中，估价师在运用基准地价系数修正法评估时引用“公用设施完备度”因素的修正系数范围为-3．0%～4．0%，并在市场比较法试算过程中选取该因素参与比较。对于修正系数的确定，下列做法不恰当的是__。A．两种估价方法所采用的因素条件应一致，但修正幅度可以不一致

B．根据比较实例宗地的具体特点，确定市场比较法中修正系数取值为-4．0%～8．0% C．不同的估价方法有不同的应用特点，因此市场比较法中的修正系数可根据具体隋况确定

D．同一因素对地价的影响具有一致性，修正的幅度也应一致，因此市场比较法中的修正系数取值范围也应为-3．0%～4．0%

2、下列选项中关于土地价格描述，正确的有。【2008年考试真题】 A：总体呈上升趋势，上升速度较一般商品缓慢 B：具有明显个别性和地区性

C：土地价格高低决定了地租水平高低 D：土地价格由开发成本决定

E：土地价格高低与社会经济水平相适应

3、根据需要，工程结算一般有等几种形式．【2008、2004年考试真题】 A：定期结算 B：阶段结算 C：竣工结算 D：施工结算 E：投资结算

4、西部大开发中，__保护要坚持“在保护中开发，在开发中保护”的原则。A．土地 B．耕地 C．牧草地 D．地下水

5、经批准的水库移民后期扶持规划。A：是水库移民后期扶持工作的基本依据 B：是编制移民安置规划的基本依据

C：应当严格执行，不得随意调整或者修改

D：确需调整或者修改的，应当报当地人大机关批准 E：确需调整或者修改的，应当报原批准机关批准

6、根据当地实际情况，选择__计算农用地自然质量分。A．因素法或主成分分析法 B．因素法或样地法 C．样地法或层次分析法

D．主成分分析法或层次分析法

7、土地估价中的贡献原则可用于等。A：土地的追加投资 B：不动产的估价

C：建筑物的追加投资

D：不动产的部分改良、改造 E：不动产的建造

8、下列关于土地使用权转让限制条件，说法正确的是。

A：通过转让取得的土地使用权，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同规定的使用年限

B：土地使用权转让后，原出让合同规定的土地使用权受让人的权利、义务全部随之转移

C：土地使用权转让时，如需改变原出让合同的规划用途，必须事先向土地主管部门和规划部门提出申请，经审核批准，调整土地使用权出让金，方可进行转让 D：土地使用权转让价格明显低于市场价格的，其他需求者有优先购买权

E：土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权

9、下列选项中，属于地价管理目的的有。A：促进土地的合理利用 B：防止国有土地收益流失

C：维护国家的利益，使国家利益达到最大化 D：规范土地估价的方法，提高土地估价精度 E：能使国家按照国家意志灵活地控制地价市场

10、中国公民王某将一幢自有住房对外出租取得年租金收入8000元，根据我国税法有关规定，他应缴纳．【2007年考试真题】 A：房产税 B：营业税

C：城市建设维护税 D：教育费附加 E：房地产税

11、某企业以划拨方式取得国有土地使用权，现在企业欲将该土地上的房产出租经营，则下列说法正确的是__。

A．任何情况下，企业不得出租其划拨土地上的房产

B．经过市、县级人民政府土地管理部门和房产管理部门批准后，可以出租 C．企业只要向政府表示愿意缴纳出租后相应的土地收益即可 D．国家未明确规定，企业和政府可协商确定

12、根据国务院最近发布的规定，各类非农业建设占用耕地的，建设单位必须补充数量、质量相当的耕地，补充耕地的数量、质量实行，防止占多补少、占优补劣。

A：按面积占一补一 B：按等级折算 C：占少补多 D：按价补偿 E：35％～50％

13、在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划占用土地的，按照下列规定办理。A：市、县人民政府按照土地利用计划拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案，分批次逐级上报有批准权的人民政府

B：市、县人民政府土地行政主管部门按照土地利用计划拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案，分批次逐级上报有批准权的人民政府

C：有批准权的人民政府土地行政主管部门对农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案进行审查，提出审查意见，报有批准权的人民政府批准；其中，补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准

D：农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案经批准后，由市、县人民政府组织实施，按具体建设项目分别供地

E：农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案经批准后，由市、县人民政府土地管理部门组织实施，按具体建设项目分别供地

14、土地使用权出让最高年限按用途确定正确的是。A：居住用地70年 B：工业用地50年

C：教育、科技、文化、卫生、体育用地50年 D：商业、旅游、娱乐用地40年 E：综合或其他用地40年

15、价格指数调整法通常适用于的机器设备的重置成本估测。A：技术进步速度不快 B：技术进步速度快

C：技术进步因素对设备价格影响不大 D：技术进步因素对设备价格影响大 E：单位价值较小的自制设备

16、城市自然环境条件主要包括地貌、__、水文和气候等方面。A．地质 B．地势 C．地形 D．地震

17、为实施土地调控，国家明确规定，各地在出让工业用地时，价格不得低于之和。【2006年考试真题】 A：土地取得成本 B：拆迁安置补偿费 C：征地安置补偿费 D：土地前期开发成本

E：按规定收取的相关费用

18、确定土地分等因素权重的方法有。【2002年考试真题】 A：多因素综合评价法 B：层次分析法

C：级差收益测算法 D：因素成对比较法

E：对工业用地而言，工程地质条件通常是要重点考虑的价格影响因素之一

19、对地产市场而言，土地作为一种特殊形态的商品，其区别于一般商品市场的特征表现为。【2004年考试真题】 A：土地供给弹性大 B：交易实体的非移动性 C：流通方式的多样性 D：垄断性

E：土地使用权抵押不得违背土地使用权出让合同的规定

20、（）是用来说明建筑物所在具体位置和其周围环境关系的平面图。A．总平面图 B．建筑平面图 C．建筑立面图 D．建筑剖面图

21、新古典主义关于地租、地价的论述特点有（）等。A.对地租的本质含义进行了阐述  B.引入了区位平衡概念，使其更具实用价值  C.将土地市场作为一个“完善市场”进行了阐述  D.建立了有关地租模型，解决了城市地租测算的理论方法问题  E.更注重对政府政策的研究，如土地利用规划、基础设施政策对地价的影响

22、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起__日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。A．30 B．15 C．60 D．90

23、关于印发《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》的通知(国土资发[1999]433号)规定，国有企业与外资进行合资、合作，凡以__方式取得土地使用权的，不再另行缴纳场地使用费。A．出让 B．租赁

C．国家作价出资(入股)D．有偿划拨 E．无偿划拨

24、我国土地权利总体上可以分为土地所有权、土地使用权和土地他项权利三大类。其中土地他项权包括等多项权利。A：土地所有权 B：土地抵押权

C：建设用地使用权 D：宅基地使用权 E：地役权

25、土地执法监察的对象是与土地发生法律关系的。A：土地政策 B：土地管理者 C：土地所有者 D：土地使用者 E：土地制度

第四篇：土地估价案例与报告冲刺练习三与答案

一、案例分析题(2题，每题20分，共40分。请阅读，并根据有关条件综合分析回答问题)

(一)某开发公司欲参与A宗地的土地使用权招标竞投，现委托某土地估价机构对A宗地进行招标地价评估。该估价机构收集到有关资料如下：

(1)A宗地面积为2000m2，规划用途为住宅用地，最大容积率为4．0，区域基础设施状况为“五通一平”，出让年期为住宅用地法定最高年限。

(2)该开发公司拟取得该地块的土地使用权后，建造商品住宅楼，预计开发期为2年，建筑费为600万元，专业费和不可预见费分别为建筑费的6%和4%，建造成本均匀投入，建成后即可全部售出。

(3)该开发公司预计的投资回报率为房地产售价的15%；税金为房地产总价的6%；银行年贷款利率为11%，土地还原利率为8%。

(4)在A宗地所在区域内建筑结构及装修水平相同的三幢商品住宅楼的正常售价分别为：实例8：2370元/m2；

实例C：2730元/m2；实例D：2500．,1/m2。A宗地上建成后的房地产与上述三个比较实例的影响因素修正指数如下表，表中数值表示

各案例条件与待估房地产的比较，负号表示案例条件比待估房地产差，正号表示案例条件优于待估房地产。

根据以上资料，评估出该公司的投标地价。

(二)某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及A、B、C、D四宗地，土地总面积为20000m2。其中宗地A为一旧住宅区，土地总面积为8500m2；宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地，土地面积为7000m2，土地现状用途为工业，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区；宗地C为公司乙所使用的国有出让土地，土地面积为1500m2，出让用途为商业，出让年期为4C年，已使用5年；宗地D为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为3000m2，出让用途为商业性办公用地，出让年期为40年，由于缺乏建设资金，该宗地已闲置5年。

上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建威一商业中心．规划建筑容积率为2．0～3．5。

请根据以上情况。回答下列问题：

1．市土地收购储备中心在对宗地A进行收购补偿时，有人认为只应对房屋进行补偿，不包括土地补偿，请从土地资产管理的角度判断该说法是否正确，并简述理由。

2．为保证企业甲的顺利搬迁，市土地收购储备中心需对其所使用的国有划拨土地进行补偿，试问：如以现状用途的评估价作为补偿依据，如何对该国有划拨土地价格进行评估，请简述评估思路。

3．根据国家有关规定，市土地收购储备中心在收购宗地C时，应对公司乙的土地使用

权进行补偿，请问：如何确定补偿价格?

4．根据法律规定，对宗地D应如何处置，并说明法律依据。

5．该中心区域经整理后，拟将土地进行公开出让，请问可采用哪几种方式出让，并简述不同出让方式的基本特点。

6．市土地收购储备中心为确定公开出让底价，拟委托一土地估价机构对该宗地的价格进行评估，请问：

(1)该土地估价机构接受委托后，应按何程序进行评估?

(2)可以选用哪两种方法进行评估，为此应收集哪些资料？

二、报告判读题(共3题，分别为10分、25分、25分。共60分。第一题为土地估价技术报告片段。根据提问回答。第二题和第三题为1个完整的土地估价技术报告，其中存在多处错误，阅读后指出错误并说明原因)

(一)下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)，请阅读后回答相关问题(答案写在题目下方空白处)。

1．比较案例的选择

根据收集到的近几年商业用地交易案例资料，确定了与待估宗地类似的三宗土地作为比较对象，基本情况见下表。

2．建立价格可比基础(略)3．因素条件说明

整理估价人员收集的有关资料，将待估宗地与比较实例的因素条件列表表示，详见下表。

请根据以上情况，回答下列问题：

1．在对所选案例的说明中，隐含了一个前提性条件，请问这一前提性条件是什么?

2．比较案例中，有挂牌出让案例，并且没有对挂牌方式进行价格修正，是否合理?为什么?试比较一般情况下土地挂牌出让与土地转让交易在市场环境方面的不同。

3．在交易时间的修正中，案例B的修正系数为100，说明（）(只有1个选项)。

A．以案例B作为比较基准

B．案例B所在时点是地价指数基期

C．案例B所在时点与地价指数基期的市场地价水平一致

D．案例B与评估对象比较市场价格相差为零

4．该部分作为估价技术报告的内容，还有哪些错误和不完善的地方

(二)下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。

土地估价技术报告

第一部分

一、估价项目名称：××厂地价评估

二、委托估价方(略)

三、受托估价方(略)

四、估价对象(略)

五、估价目的：对××厂的土地使用权价格进行评估。

六、估价依据

(1)《中华人民共和国土地管理法》及实施条例。

(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。

(3)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。

(4)国家土地管理局、国家体改委《股份有限公司土地使用权管理暂行条例》。

(5)××市有关土地的法律法规及文件规定。

(6)委托方提供的有关资料(略)。

(7)估价人员实地勘察和调查收集的有关资料。

七、地价定义

此次评估地价是评估对象50年期工业用地国有土地使用权于评估期日的价格。

八、估价期日：2009年6月30日

九、估价日期：2009年8月13日

十、估价结果

总地价：40605565．80元估价结果一览表(略)

十一、需要特殊说明的事项

(1)本报告提供的土地价格构成中不包含评估地块红线内基础设施，如管线、码头、道路等的费用。

(2)本报告评估地块为××厂划拨土地的一部分，评估范围由委托方划定，其面积以土地勘测定界机构勘测定界结果为准。

(3)本报告中采用的房屋建筑面积由委托方提供，作为评估时的参考。

(4)本报告需按国家规定，经政府土地管理部门确认后，方可作为确定股份制改造企业土地使用权价格的依据。

(5)未经评估单位书面同意，本评估报告的全部或任何一部分均不得以任何方式公开发表或

引用。

(6)本报告自估价期日起半年内有效。

十二、土地估价师

姓名签名×××(略)×××(略)×××(略)

十三、土地估价机构(略)

2009年8月22日

第二部分估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述

1．土地位置状况

委估地块为××厂用地范围内的一部分，位于××区××大道××号，西临××江、北靠××路、东临××大道、南至××厂，距××大桥约3．5km。

2．土地登记状况

××厂用地为国有划拨用地，用途为工业，土地使用者为××厂。

评估对象为××厂厂区用地的一部分，包括南区、西区、北区三个地块，其对应土地登记状况为：南区：国有建设用地使用证号为第××号，图号为××，地号为××，土地总面积为7601m2，其中估价对象勘测定界面积为7477m2。西区和北区：国有建设用地使用证号为第××号，图号为××，地号为××，土地总面积为628319m2，其中待估地块北区勘测定界面积为40108m2，西区勘测定界面积为24449m2。

3．土地权利状况

估价对象土地使用权为××厂以行政划拨方式取得。

4．建筑物及地上附着物状况(略)

二、地价影响因素分析

1．一般因素(略)

2．区域因素

(1)位置。评估对象位于××新区××江东岸，距市中心约12km，距××口岸约1km，距××大桥约3．5km。

(2)交通条件(略)

(3)区域性质。由于城市发展的结果，已形成工业和居住混杂的区域。

(4)集聚条件。评估对象周边规划为开发区，有××保税区、××出口加工区、××高科技园区等，工业集聚规模较高。

(5)地块面积及形状。待估地块总面积为72034m2，其中南区7477m2，北区40108m2，西区24449m2。该地块整体形状不规则，西、北区近似长方形，南区近似三角形。

3．个别因素

(1)环境条件。评估对象所在区域附近工厂相对集中，如××化工厂、××煤气厂等，有一定的空气污染。

(2)地质条件。评估地块所在区域，为第四纪地层。该待估地块地质条件对地表工程利用无

影啊。

(3)临江条件。评估地块临××江，有较理想的水运条件。

(4)土地使用权年限。取国家规定的工业用地出让最高年限为50年。第三部分土地估价

一、估价原则(略)

二、评估思路与方法选择

根据此次评估目的和评估价格类型，结合区域土地市场的特点，选择相应的评估方法。近年来，××新区工业用地出让、转让、作价人股等较为活跃，市场价格信息相对丰富，故选用市场比较法。同时根据工业用地的性质，采用成本逼近法评估待估宗地价格。

三、估价过程

(一)市场比较法

市场比较法是指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同的若干土地交易实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与待估土地进行对照比较，并对交易实例土地价格加以修正，从而确定待估土地价格的方法。该方法基本公式如下：

待估土地价格=交易实例土地价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数

1．比较实例的选择

通过对市场交易实例的调查与分析，选择3个可比性较强的交易实例作为比较实例。

2．比较因素的选择

根据影响工业用地地价的主要因素，结合评估对象和比较实例的差异情况，选择若干比

较因素。3．因素条件说明

待估宗地和比较实例的各因素条件说明如下表。

4．编制比较因素条件指数表

经对上表中各因素条件的相互比较，赋予相应的指数，结果见下表。

6．实例修正后的地价计算

经比较分析，对各比较实例经因素修正后得到的地价众数值作为市场比较法所得待估宗地价格。

待估宗地地价=(503．80+625．40+502．00)元/m2/3=563．73元/m2(二)成本逼近法

成本逼近法指以土地取得和开发过程中发生的客观正常费用为基础，加上适当的投资利息、利润及土地增值，从而确定土地价格的方法。该方法基本公式如下：

地价=土地取得费用+土地开发费用+投资利息+投资利润

(1)土地取得费用：根据征用该地实际发生费用计算。

1)耕地占用税：6．0元/m2。

2)菜地建设基金：45．0元/m2。

3)粮油差价补偿费：3．7元/m2。

4)土地补偿费：11．5元/m2。

5)青苗补偿费：2．0元/m2。．

6)土地平整费：15元/m2。

7)劳动力安置费：60．0元/m2。

8)养老费：49．5元/m2。

9)征地管理费：按(②+③+④+⑤+⑥+⑦+⑧)×2%计，即3．7元/m2。

10)不可预见费：(④+⑤+⑥+⑦+⑧)×2%=2．8元/m2。

上述各项费合计，得到土地取得费用为199．2元/m2。

(2)土地开发费用：取110元/m2。

(3)投资利息。假定土地取得后即进行开发，开发期限为一年，则

利息=(199．2×10．08%×1+110×10．08%×1)元/m2=31．2元/m2(4)投资利润。土地开发投资利润率取12%，则

投资利润=(土地取得费用+土地开发费用)×12%

=(199．2+110)元/m2×12%=37．1元/m2上述各项之和，即为成本逼近法所得待估土地价格：V=(1)+(2)+(3)+(4)=(199．2+110+31．2+37．1)元/m2=377．5元/m2

(三)评估结果的确定

上述两种方法评估结果分别为563．73元/m2和377．5元/m2。由于近年来××新区工业用地市场相对较发达，故以市场比较法的评估结果作为待估土地最终评估结果比较合理，则待估土地单位面积地价为563．73元/m2。由于待估土地总面积为72034m2，则评估总价格为40605565．8元。

第四部分附件(略)

下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。

土地估价技术报告

第一部分总述

一、估价项目名称××房地产发展有限公司涉及法律诉讼的土地价格评估。

二、委托估价方

××市中级人民法院。

三、受托估价方(略)

四、估价目的 根据××房地产发展有限公司提供的《国有土地使用证》，权利人为××房地产发展有限公司，已设定抵押权，抵押权人为××银行，因未能按期还款，估价对象土地已由××市中级人民法院查封。现受委托评估土地的市场价格，供委托方确定拍卖价格提供参考；同时也为市国土资源局在办理土地变更登记手续时，了解该土地交易价格是否合理提供决策依据。

五、估价依据

1．《中华人民共和国土地管理法》及实施条例

2．《中华人民共和国城市房地产管理法》

3．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

4．《城镇土地估价规程》

5．《城镇土地分等定级规程》

6．委托方及案件当事人提供的有关资料

7．委托评估函

8．《国有土地使用证》[××字(2003)第×××××号]

9．《国有土地使用权出让合同》[××土地出让合同字第×××号]

10．《关于××商品住宅项目可行性研究报告的批复》[××计投××号]

11．《建设用地规划许可证》[××规地×第×××号]

12．其他有关资料

13．估价人员实地勘察、调查资料

六、估价基准日

2009年7月5 1日。

七、估价日期

2009年7月5日～7月14日。

八、地价定义

本报告提供的土地价格是2009年7月5日住宅用地使用权市场价格。

九、估价结果

经评估，待估宗地于估价基准日在现状条件下67年4个月使用期限的土地使用权价格为：土地单价：4562元/m2；

总价：10237128元；

大写：壹仟零贰拾叁万柒仟壹佰贰拾捌元整(人民币元)。

十、需要特殊说明的事项

1．本估价报告提供的评估结果是在全部限制条件下于估价期日的公开市场价值，所谓公开市场价值指评估对象于估价基准日在市场上出售并按以下条件可取得的合理价格。

(1)买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低土地真实价值。

(2)有一段合理交易时间。

(3)在此期间土地市场保持稳定。

(4)房地产买卖程序符合国家法律规定。

2．由于待估宗地的土地权属性质为国有划拨，考虑到未来转让土地的需要，本评估价格中包括土地使用权出让金；根据国家规定，该划拨土地转让时，应交纳土地出让金。

3．本报告的评估价格系全部限制条件下求得的。根据××房地产发展有限公司提供的《国有土地使用证》，该土地已设定抵押权，因抵押人未能按期还款，该土地已由××市中级人民法院查封。考虑到本次评估是为法院处置该土地提供价格依据，所以未考虑抵押权对价格的影响。

4．本报告自估价基准日起一年内有效。

十一、土地估价师签字

姓名土地估价师资格证书号签字

王××××××(签字)李××××××(签字)

十二、土地估价机构(章)

2009年7月14日

第二部分估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述

1．土地登记状况

根据××房地产发展有限公司提供的《国有土地使用证》，该土地所有权属于国家所有，土地使用权人为××房地产发展有限公司，土地权属性质为国有出让。该宗地已设定抵押权，抵押权人为××银行，因未能按期还款，估价对象土地已由××市中级人民法院查封。

估价对象土地为国有出让土地使用权，土地使用期限为2006年11月19日至2077年11月18日，自评估基准日起还剩余67年4个月。

2．土地权利状况

根据××房地产发展有限公司提供的国有土地使用权证，估价对象宗地编号为：××××，图号：××××，地号为：××××，规划用途为住宅用地，土地总面积为1020．0m2，处于基准地价三级区域。国有土地使用证号：××××××。

3．土地利用状况

(1)规划指标。根据土地使用权出让合同，项目批准建造

4层公寓式商品住宅两幢，总建筑面积为2244m2。

(2)地块目前尚未开发，除沿××路还有3户待拆迁房屋外，其余已于2007年9月拆平。

二、地价影响因素分析

1．一般因素(略)。

2．区域因素

估价对象地块周边公交线路多，交通方便，距市中心直线距离约4km，四周多为2层或多层住宅，幼托、小学、商店、邮局、银行等公共设施齐全，人均公共绿化面积大，为该城市低密度居住区。

3．个别因素

评估地块基本规则，面积小，土地开发工程建设所需的水、电尚未接通。第三部分土地估价

一、估价原则

本项目评估遵循土地估价的合法原则、公平公正原则、估价时点原则、供求原则。

二、估价方法和估价过程

由于估价对象位于城市低密度居住区，房地产市场和土地市场比较发达，有较多的成交实例可以选择，根据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》)并结合估价对象的具体特点，选择市场比较法及成本逼近法进行评估。

(一)市场比较法

根据替代原则，将估价对象土地与较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日地价的一种方法。其计算公式为

各因素比较说明：期日因素：

委估对象相对于比较实例A、B、C为不同时期的价格，2005年至今住宅用地出让价格平稳上升。交易情况修正：

A、B、C为正常出让地价(市场价格)；估价对象土地为市场价格，考虑到法院对估价对象土地的处理，交易情况略向下修正。

区域因素修正：

该项因素主要包括地理位置(土地等级)条件、道路交通通达程度和环境，委估对象及比较实例均处××区内，但估价对象较实例

8、C略差，进行修正。

个别因素修正：

主要包括临街因素、面积大小、基础设施、容积率、年期修正。比较因素分值计算见下表。

5．确定待估宗地的比准价格

经测算，三个比较实例经修正后的价格分别是4501元/m2、4437：元/m2和4748：元/m2，取三个比较实例修正价格的算术平均值作为待估宗地的价格，即为4562元/m2。

(二)成本逼近法

成本逼近法是以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益(土地使用权出让金)来确定土地价格的估价方法。

1．计算公式

土地价格一土地取得费+土地开发费+利息+利润+税费+土地增值收益(土地出让金)2．土地取得费

(1)评估地块原为新中国成立前留下的棚户区，密度大，共需拆迁安置51户居民，除沿××路还有三户待拆迁房屋外，其余已于2007年9月拆平，按当时居民拆迁安置费用平均水平，每户居民平均为12万元。

则：居民拆迁安置费为：12万元/户×(51-3)户=576万元

(2)土地开发费用。场地未平整，建筑垃圾未清理，工程未开工，临时水、电未到位，未发生土地开发费。

(3)管理费及不可预见费。计3W6万元×3%=17．28万元

(4)利息。利率按银行一年期贷款利率5．85%计，该地块动拆迁于2007年3月开始，拆迁周期约0．5年，计算利息为：

576万元×5．85%×0．5=16．85万元

(5)利润。评估目的为法院处置用，利润不计。

(6)税费。未发生经营收入，税费不计。

(7)土地增值收益。土地出让金以××房地产发展有限公司与市国土资源局于2006年11月签订的土地出让合同载明的出让金57．18万元(70年土地使用期限)并扣除2年零8个月的土地增值收益计：(57．18×67．33/70)万元=55万元。

(8)成本逼近法计算土地价格为：(576+0+17．28+16．85+0+0+55)万元=665.13万元。单位土地面积单价=665．13万元/1020m2=6520．88元/m2。

三、地价的确定

1．地价的确定方法

成本逼近法估价结果为6520．88元/m2，市场比较法估价结果为4562元/m2，说明××房地产有限公司当初取得此地块成本较高，但考虑开发后利润不大(容积率受控制，可建面积仅为2244m2)，结合评估目的，市场比较法结果较能反映现时该类地块的市场价格，故以市场比较法价格为最终结果。

2．估价结果

经评估，待估宗地于估价基准日在现状条件下67年4个月使用期限的土地使用权价格为：土地单价为4562元/m2；

总价为4562元/m2×2244m2=10237128元；

大写：壹仟零贰拾叁万柒仟壹佰贰拾捌元整(人民币元)。第四部分附件

1．委托估价函。

2．待估宗地位置示意图。

3．国有土地出让合同复印件。

4．待估宗地所在区域拆迁审批文件复印件。

5．估价机构营业执照复印件。

6．估价机构资质证书复印件。

7．土地估价师资质证书复印件。

2009年7月14日

参考答案

一、案例分析题

(一)先用市场比较法计算不动产总价，再用剩余法评估土地价格。第一步：采用市场比较法确定不动产总价

(1)分别计算三个案例盼试算价格：

(二)1．该说法不正确，其补偿应包括土地的价格补偿。因为：

(1)由于土地的资产属性，住户作为土地使用者，享有一定的土地收益权。

(2)由于土地区位和收益的差异，住户也应得到补偿。

2．(1)划拨土地使用权的价格应为出让土地使用权价格扣减土地出让金后的余额。

(2)划拨土地使用权的价格应按现状工业用途进行评估。

评估方法可以选用成本逼近法、基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法。

3．对宗地C应按原出让用途及其年限下的市场价格给予适当补偿。

(1)土地用途应设定为商业。

土地使用权年限应为出让剩余年限35年。

(2)可选择采用收益还原法、基准地价系数修正法、市场比较法、剩余法等方法。

4．对于宗地D应由政府无偿收回，因为：

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，如满2年未动工开发的，可以无偿收回。

5．作为商业中心用地，属于经营性用地，根据国土资源部2002年第11号令的规定，必须以招标、拍卖或者挂牌方式公开出让。

各出让方式的基本特征如下：

招标：由投标者制作并投送标书，根据标书所示的设计方案和投标价格确定中标者，投标者一般在3个以上。

拍卖：先由出让方公布拍卖土地的使用条件及有关限制，然后在固定的场所集中竞买，出价高者成交。

挂牌：由出让方发布挂牌公告，公布出让土地的交易条件和期限，挂牌期限截止时的最高价格即为成交价格。

6．(1)估价机构接受评估委托后，应按以下程序进行评估：

1)确定估价的基本事项，包括估价对象、估价目的、估价期日、价格类型、估价日期等。

2)拟定估价作业计划，确定估价项目、内容、资料类型、来源、调查方法、人员安排、时间进度等。

3)资料收集与实地查勘，主要收集社会、经济、政治、环境等一般资料及宗地个别资料等。4)相关资料分析，对影响地价的一般因素、区域因素、个别因素等进行分析。

5)按照一定的原则，选择适当的估价方法，试算宗地价格。

6)试算价格调整，确定最后估价结果。

7)撰写土地估价报告书。

8)将土地估价报告提交给委托方。

(2)由于待估宗地为商业用途，为此应选用收益还原法、市场比较法、剩余法、基准地价系数修正法中的两种。

收集的资料包括：

1)收益还原法应收集以下资料：

2)①开发后的房地产出租收益。

②房地产出租费用及有关税费等。

③房屋重置成本。

④土地还原率、房屋还原率等参数。

⑤当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。

2)市场比较法应收集以下资料：

①三个以上与待估宗地用途相同、交易类型相同、区域及个别条件相近、交易时间相近等条件的比较实例。

②土地还原率等参数。

③当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。

3)基准地价系数修正法应收集以下资料：

①当地基准地价及修正体系。

②待估宗地所在土地级别。

③土地还原率等参数。

④当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。

4)剩余法应收集以下资料：

①开发后的不动产市场售价。

②开发中的有关建筑费、专业费用及其他费用。

③土地还原率、年贷款利率等参数。

④当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。

二、报告判读题

(一)1．隐含的前提性条件是所选案例与估价对象在同一区域或同一供需圈。

2．没有对挂牌出让价格进行修正不合理。

因为挂牌是一种特殊的交易方式，交易结果可能偏离正常市场水平，只有挂牌出让与股权转让价格形成环境基本一致的情况下才能确定可以不修正。

土地挂牌出让与土地转让交易在市场环境方面的区别：

①挂牌供给土地数量有限，供需不易平衡。

②挂牌时问有限制。

③挂牌场地少(交易场地少，缺乏灵活性)。

④挂牌土地信息有限。

3．C

4．存在错误和不完善的地方如下：

①编制比较因素条件指数表中，缺少地价指数和各因素条件指数的编制依据。②未进行容积率修正。③未进行使用年期修正。④未说明由3个比准价格确定的单位面积地价的方法及原因。

(二)土地估价技术报告的错误之处：

1．第一部分后面应写上“总述”。

2．估价项目名称不明确。

3．“估价目的”中未说明估价的应用方向。

4．“估价依据”中未列出土地估价的技术标准，即估价规程。

5．“地价定义”中未说明土地开发程度。

6．“估价日期”中未注明估价的截止日期。

7．“估价结果”无单位地价和大写。

8．“需要特殊说明的事项”中未说明估价的假设条件。

9．“估价师签名栏”无估价师资格证书号。

10．“土地登记状况”中证书名错，应为国有土地使用证。

11．登记状况中无四至、登记等。

12．“土地权利状况”栏未说明他项权利状况。

13．区域因素与个别因素混淆(其中：将个别因素(宗地形状、面积)列入了区域因素；将区域因素(环境条件)列入了个别因素；个别因素中未说明宗地的基础设施状况及土地最有效用途)。

14．在市场比较法的计算公式中无个别因素修正。

15．交易情况说明不正确。

16．在因素条件表中应将“宗地面积形状”列入个别因素栏，将“环境条件”列人区域因素栏。17．在选取的实例中，实例3超过了规定年限(5年)。

18．个别因素修正中，“面积形状”修正错误。19．“基础设施状况”未作修正。

20．交易时问未作修正。

21．期日修正未作详细说明，只一般描述为“地价下跌了5%”。

22．实例2“容积率”修正错误；实例

1、实例3容积率未修正。

23．实例2年期修正错，应为实例1年期修正，30次方和50次方。

24．年期修正未对，r的取值作说明。

25．市场比较法的最终结果应取算术平均数，不应为众数。

26．成本逼近法公式错，无土地增值收益。

27．在成本逼近法中，计算土地取得费不能以项目实际发生的费用为依据。

28．“土地平整费”不应计入“土地取得费”。

29．“土地开发费”无取费依据。

30．利息计算中的“利息率”的确定无依据。

31．投资利息中开发期没有乘1/2；按复利计算。

32．利润率的确定没有依据。

33．成本逼近法计算过程中没有计算土地增值收益。

34．成本逼近法的最终结果没有进行年期修正。

35．估价结果未大写。

36．第四部分应为“附录”。

(三)土地估价技术报告中存在的主要错误及其致错原因如下：

1．估价目的不能同时有两个目的，如为两个目的，应分别出具报告。

2．地价定义不清，应明确对应的土地用途、使用年期、土地开发程度等内容。

3．需要特殊说明的事项中，待估宗地的土地权属为国有划拨，与后面描述的土地权利状况为国有出让前后不一致，说法有误。

4．土地估价机构盖章栏，没有估价机构负责人的签字。

5．土地登记状况中描述的内容与登记状况不符，此中描述的内容应为土地权利状况的内容。

6．土地权利状况中描述的内容与权利状况不符，此中描述的内容应为土地登记的内容。

7．估价对象的土地使用期限2006年11月19日至2077年11月18日有误，超过了法定最高年限。．

8．估价原则中，缺替代原则、预期收益原则等。

9．在市场比较法中对待估宗地的描述容积率计算有误，应为2．2。

10．市场比较法中，采用物价指数作为地价指数，没有说明理由和依据。

11．比较案例进行交易情况修正，依据不充分，因为法院委托评估的也是正常市场价格，不应进行交易情况修正。

12．市场比较法中没有进行土地使用年期修正，有误。

13．动拆迁费用按当时(2006年5月)的标准计算不妥。应按照估价时点时的拆迁补偿费用水平计算。

14．按估价对象实际的拆迁户数计算动拆迁费用不妥，应按照区域平均拆迁居民密度计算拆迁户数。

15．按估价对象实际的拆迁周期计算利息不妥，应说明该周期是否为社会平均拆迁周期。16．利息率取值有误，2007年2月起，一年期利息率调整为5．31%。

17．因为是法院处置而不计算利润不妥，应计算利润。

18．估价对象出让时间为2006年11月，估价时点为2009年，以合同所载土地出让金作为土地增值收益不妥，应按照估价时点应有的土地增值收益水平计算。

19．扣除2年零8个月的土地增值收益时采用直线折旧方式不妥，应采用年期修正方式，计算公式为：57．18×[1-1/(1+r)67．33]/[1-1/(1+r)70]，r为土地还原率。

20．因实际未发生经营收入而不计税费不妥，应按规定计入有关税费。

21．成本逼近法评估结果应作年期修正，修正系数计算公式为：1/[1-1/(1+r)67.33]，r为土地还原率。

22．总地价计算有误，应将单价乘以土地面积，而不是建筑面积。

23．附件中缺土地权属来源文件。

24．附件中缺估价对象利用照片。

第五篇：2016年土地估价师《案例与报告》：土地估价目的考试题

2016年土地估价师《案例与报告》：土地估价目的考试题

一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、根据《农用地定级规程》，县级标准样地的设置，考虑在技术与管理水平处于平均状况时，从大宗作物产量水平（）的一类土地中选取。A．最差 B．最低 C．居中 D．最高

2、根据剩余法计算得到的待开发土地的剩余价值为1000万元，若取得土地使用权的法律、估价及土地使用证书等费用估计为地价款的2％，则待估地块的价格应为万元。【2004年考试真题】 A：980 B：1000 C：1002 D：1020 E：时间因素

3、据报载，某市2004年上半年清理了70％的开发区，发现土地违法行为560件，涉及耕地面积153公顷．文中所用的三项统计指标依次为．【2007年考试真题】

A：结构相对指标、总体标志总量指标、总体单位总量指标 B：比较相对指标、总体单位总量指标、总体标志总量指标 C：比较相对指标、总体标志总量指标、总体单位总量指标 D：结构相对指标、总体单位总量指标、总体标志总量指标 E：土地

4、土地估价过程中需根据市场关系和估价需要进行一些基本条件设定，下列各项中，（）属于对土地价格的设定。

A．对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项 B．估价期日

C．估价机构对估价结果有解释权 D．估价结果的法律责任

5、城镇土地分等结果要符合城镇本身的__，充分考虑城镇的宏观地理位置，与区域经济水平发展保持相对一致。A．经济特征 B．环境特征 C．经济效益 D．利用效益

6、收益还原法求得土地价格通常称为__。A．收益价格 B．比准价格 C．积算价格 D．地租价格

7、建筑物在估价上的折旧与会计上的折旧不同，注重的是建筑物。A：原始价值的摊销 B：原始价值的回收 C：价值的减价修正 D：折余价值的差额 E：时间因素

8、在党的上，第一次明确、完整地提出要建立社会主义市场经济，并将其作为我国经济体制改革的主要目标。A：十一届三中全会 B：十二大 C：十三大 D：十四大 E：土地

9、预期收益原则可以在中得以应用。A：成本逼近法 B：市场比较法

C：成本法和剩余法

D：剩余法和收益还原法 E：时间因素

10、会计报表按照编制时间可以分为__。A．日报 B．月报 C．半月报 D．季报 E．年报

11、按照法律规定，我国的土地登记发证工作具体由负责。A：县级以上人民政府土地行政主管部门 B：土地登记代理事务所

C：县级以上人民政府房屋管理部门 D：A和B均可 E：35％～50％

12、企业作为市场经济条件下相对独立的经济实体应该具有__。A．生产经营决策权 B．产品劳务定价权 C．人事管理权

D．对职工的刑事处罚权

13、耕地的承包期为__年。A．10 B．30 C．30～50 D．30～70

14、一般来讲，随着社会的发展，地价呈明显的上升趋势，地价上升的速度__一般商品价格的上升速度。A．高于 B．等于 C．低于

D．无法判断

15、凡违法事实确凿，有法律依据，对公民处以__元以下罚款，对法人或者其他组织处以__元以下罚款或警告的行政处罚可适用简易程序。A．50，1000 B．100，2000 C．200，3000 D．300，5000

16、盘盈的固定资产应按计价。A：评估确认价值 B：市场价值 C：净值

D：重值完全价值 E：土地

17、某省进行城镇土地分等工作．该省共有68个城镇参与分等，其中S城镇的人均道路铺装面积为20㎡，该指标按从大到小排序处于该省各城镇中第15位，则采用位序标准化方法计算S城镇的人均道路铺装面积指标的分值为。A：22．1 B：76．5 C：77．9 D：79．4 E：时间因素

18、建筑物折旧是指。

A：建筑物因时间经过所造成的损耗 B：建筑物的新旧程度 C：对建筑物的人为破坏

D：建筑物重置成本与残值率的乘积 E：时间因素

19、我国《规范国有土地租赁若干意见》中明确规定：“地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权可随之抵押，但承租土地使用权只能按（）估价，抵押权实现时土地租赁合同同时转让。” A.市场租金及租期  B.合同租金及租期  C.合同租金与市场租金的差值及租期  D.合同租金与市场租金的差值及相应的土地使用权还原率

20、《土地管理法》规定，土地所有权和使用权争议，当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起__日内，向人民法院起诉。A．10 B．30 C．60 D．90

21、某银行存款利息方式采用单利，假设某一年期存款的年利率为6%，为吸引三年期的储户，则其三年期存款的单利年利率应大于。A：6．37％ B：6．12％ C：6．02％ D：6％

E：时间因素

22、对区片综合地价进行验证和调整的目的是，保证征地区片价测算结果能够与相衔接，保证被征地农民原有生活水平不下降。A：不同宗地的征地补偿标准 B：现行征地补偿标准 C：原有征地补偿标准

D：其他宗地的征地补偿标准

E：国家实行土地估价师资格认证制度

23、在城镇土地定级因子中，道路通达度是指。【2004年考试真题】 A：道路的宽度

B：道路对某特定土地区位的影响程度 C：道路车道数

D：道路在城镇交通中的地位和作用 E：时间因素

24、用市场比较法评估某住宅用地H的价格，其容积率为3.1。经调查某一比较实例G的单位地价为2500元/平方米，容积率为3.5。据统计分析，该城市此类土地，以容积率等于3为基准，容积率每增加0.1，宗地地价就提高5个百分点。则该住宅用地H的地价为__元/平方米。A．2000 B．2100 C．2625 D．2976

25、在计算企业所得税时，下列各项收入中，应计人企业应纳税所得额的是．【2006年考试真题】

A：上级主管部门下拨的住房基金 B：清产核资发生的固定资产评估增值 C：金融机构代发行国债取得的手续费收入

D：向客户收取的可循环使用的包装物押金收入 E：土地

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、《中华人民共和国土地管理法》第37条规定，承包经营耕地的单位或者个人连续年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的耕地。A：2 B：3 C：4 D：5 E：35％～50％

2、规定建筑容积率属于__方面的限制。A．土地使用管制 B．土地权利设置 C．相邻关系 D．征用权

3、城建税实行的是地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为__三个档次。A．1% B．3% C．5% D．7% E．0%

4、凯恩斯的流动性偏好理论认为，影响人们流动性偏好的因素主要有__。A．交易动机 B．预防动机 C．投机动机 D．发展动机 E．交换动机

5、以课税对象的性质为标准，税收分类涉及。A：流转税 B：所得税 C：行为税 D：财产税 E：从量税

6、下列选项中，属于地价管理目的的有。A：促进土地的合理利用 B：防止国有土地收益流失

C：维护国家的利益，使国家利益达到最大化 D：规范土地估价的方法，提高土地估价精度 E：能使国家按照国家意志灵活地控制地价市场

7、耕地占用税加成征税中，对于经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的__。A．20% B．30% C．40% D．50%

8、城镇土地分等的因素因子中属于区域综合服务能力因素的有。A：科技水平B：供水状况 C：金融状况

D：邮电服务能力

E：城镇商业活动强度

9、某地方政府欲进行高新产业集中区建设，拟征收40hm2集体建设用地，则市、县人民政府土地行政主管部门呈报建设项目用地申请材料时，需要拟订__方案。A．供地 B．补充耕地 C．土地征收 D．农用地转用 E．征地补偿安置

10、如果政府对市场价格高于均衡价格的商品实行最高限价，将可能形成商品。A：供不应求 B：供过于求 C：供求平衡 D：价格均衡 E：黑市交易

11、下列关于土地整理的表述，正确的包括。

A：地方各级人民政府应当采取措施，按照土地利用总体规划推进土地整理 B：土地整理所需费用，按照谁受益谁负担的原则，由农村集体经济组织和土地使用者共同承担

C：土地整理包括农用地整理和非农用地整理 D：现阶段土地整理的重点在农村地区

E：土地整理新增耕地面积的80％可以用作折抵建设占用耕地的补偿指标

12、下列属于土地增值税扣除项目的是。A：取得土地使用权时所支付的金额 B：土地开发成本、费用

C：建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格 D：与转让房地产有关的税金 E：建设部规定的其他扣除项目

13、建筑物折旧的影响因素可归纳为。A：环境因素 B：物理因素 C：功能因素 D：经济因素 E：政策因素

14、土地估价是作为__进行土地交易、土地资产管理等方面的依据。A．组织 B．国家 C．个人 D．单位

E．社会团体

15、按发行主体的不同，将债券分为__。A．公债券、金融债券、公司债券 B．国库券、银行债券、公司债券 C．公债券、银行债券、个体债券 D．国库券、金融债券、个体债券

16、土地抵押权、地役权由__登记，核发土地他项权利证明书。A．乡级以上人民政府国土资源行政主管部门 B．乡级以上人民政府

C．县级以上人民政府国土资源行政主管部门 D．县级以上人民政府

17、租赁建设用地使用权期限的限制中，对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，租期一般不超过__年。A．5 B．8 C．10 D．15

18、土地条件调查包括。A：土地自然要素调查 B：能源调查

C：社会经济条件调查 D：地形调查 E：资源调查

19、《城市房地产管理法》规定为房地产交易的基本制度。A：房地产价格申报制度 B：房地产价格评估制度 C：房地产价格认定制度

D：房地产价格评估人员资格认证制度 E：国有土地有偿有期限使用制度

20、《征地区片综合地价测算指导性意见（暂行）》规定，征地区片综合地价测算的基本原则包括__。

A．维护被征地农民合法权益原则 B．同地不同价原则 C．同地同价原则 D．协调平衡原则 E．公开听证原则

21、《基本农田保护条例》规定，制定该条例的法律依据有。A：《农业法》

B：《城市房地产管理法》 C：《城乡规划法》 D：《土地管理法》 E：《物权法》

22、有权申请行政复议的邢某死亡，他的可以申请行政复议。A：表哥 B：父母 C：配偶 D：子女 E：哥哥

23、《土地估价师资格考试管理办法》规定，扰乱考点、考场秩序，或者威胁考试工作人员人身安全的，由省级以上国土资源行政主管部门视情节后果分别予以警告，考试成绩无效__个考试内不得参加全国土地估价师资格考试的处罚。A．1 B．2 C．3 D．4

24、经济分析将不同的市场结构分为。A：完全竞争市场 B：完全垄断市场 C：垄断竞争市场 D：寡头垄断市场 E：福利市场

25、在土地价格评估过程中，如果遇到（）等交易情况，需要进行交易情况修正。A．通过房地产中介公司进行正常市场交易 B．母公司将土地作价转让给子公司 C．外籍华人购买先辈曾居住过的房屋 D．公司将单位职工宿舍作价出售给职工 E．经济适用房交易