地产开发项目贷款申请报告

第一篇：地产开发项目贷款申请报告

XX大厦房地产开发项目借款申请报告

XX市商业银行：

XX市XX开发公司（组织机构代码：XXXXXX）创建于2008年。注册资本XX万元，资产总额XX万元，现有员工XX人。具有房地产开发X级资质。法人代表情况。。。

200X年我公司购得XX地块，土地面积XX平方米。该地块处于东市场西，新玛特商厦以东，步行街以南，地处XX地区核心商圈，经本公司调研，拟在该地块建设XX大厦项目（商住），其中含27层高屋住宅两座，X层住宅一座，底部四层商场。总建筑面积XXX平方米。住宅XX户。

该项目现已取得《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》（见附件），并完成了各项立项手续，且确保全部立项文件真实、完整、有效。项目申报用途与其功能相符，符合国家相关规定。该项目如顺利实施有利于XX市核心商圈的环境提升。能够有效满足城市规划和房地产市场需求。

我公司目前经营管理制度健全，财务状况良好，资产负债率为X%（详见资产负债表、损益表和现金流量表），符合贵行贷款要求。

我公司拟在该项目投入XX万元，现在自有项目资本金XX万元，资本金比例符合国家规定。为提高资金流动率，保障项目实施特向贵行提请流动资金贷款XXX万元，用于推进项目顺利进行。我公司用商铺及住宅收益作为还款来源，以公司所有的土地使用权及建筑材料设备作为抵押，贷款使用期为两年。希望贵行给予我公司授信和贷款支持，帮助我公司实现新的发展!

此致

敬礼

XX市XX开发公司

第二篇：项目贷款申请报告

项目贷款申请报告

中国农业发展银行：

农业是国民经济建设中的一项主业，它涉及国计民生抓好农业生产建设是一切工作中的重中之重。为了大力发展农业生产，必须采取相应地保证措施，才能确保农业生产稳妥地向前发展，才能使支持“三农”工作得以落实。

辽宁省盖州市暖泉植富园绿色水果基地，在科学发展理论指导下，结合本绿色水果基地的自然环境特点，从利用和发挥绿色水果基地资经优势出发，结合自身资金条件能力的实际，开办为农业生产发展提供保证的产前、产后项目，从而将自然优势转化为经济优势，带支和促进农业生产的大发展获得农业生产更好地经济效益，同时也取得了一定的社会效益。为农业生产发展的农业的产前项目是：盖州市 暖泉植富园绿色水果基地建塘坝水库及水利基础设施。绿色水果基地西侧有一条从山上流下来的河流，常年流水不断，雨季河水流量理更大，绿色水果基地将这条河流之水截住，修塘坝水库，引水到山顶天池，再通过管路，采用自流方式，将水送到绿色水果基地金果园7.1万株果树下，实施浇。从而增加果品产量，提高了果品质量，增强绿色水果基地的经济效益。果品产量较正常年增加82.5万公斤，果品质量较正常年景提高30%，产值较正常年将增加198.0万元。

为农业生产发展的农业产持项目是：盖州市暖泉植富园绿色水果基地，在基地区内建一座面积这3.000平方米，容积为18.000立方米，年贮各种水果12.000吨的保鲜恒温气调库，该库的建设填补大连至沈阳区间保鲜恒温气调库的空白，保证一年四季都有新鲜果品供应市场，解决周边五个乡镇，二万户果农卖果难的实际问题，从而凋动了果农生产的积极性，促进果业生产发展，同时使农村闲散劳力和城市下岗职工得到就业。项目实施后，达到设计生产能力，年实现销售收入92000万元，年实现利润26680万元。

建设塘坝水库及水利基础设施项目和建设保鲜恒温气调库项目总投资156250万元，申请贵行贷款1002000万元，占决的645，单位自筹56250万元，占决投资36%。项目为一次性货款。还款来源以项目投产后，提取设备折旧费和

第三篇：旅游地产项目申请报告结构

旅游地产项目申请报告

目录

第一章概 况...................错误！未定义书签。

一、项目简介..................错误！未定义书签。

二、项目开发单位介绍................错误！未定义书签。

三、项目开发背景及必要性...............错误！未定义书签。

四、主要技术经济指标................错误！未定义书签。

五、报告编制依据.................错误！未定义书签。

第二章项目开发宏观环境分析..........错误！未定义书签。

一、国家产业发展概况及政策分析..........错误！未定义书签。

（一）旅游产业发展概况及政策分析............错误！未定义书签。

（二）房地产业发展概况及政策分析............错误！未定义书签。

二、某省/市产业发展概况及政策分析............错误！未定义书签。

（一）旅游产业发展概况及政策分析............错误！未定义书签。

（二）房地产业发展概况及政策分析............错误！未定义书签。

三、某市/县产业发展概况及政策分析............错误！未定义书签。

（一）旅游产业发展概况及政策分析............错误！未定义书签。

（二）房地产业发展概况及政策分析............错误！未定义书签。

第三章项目层面分析............错误！未定义书签。

一、区位交通..................错误！未定义书签。

（一）区位及周边城市群分析（城市人口、有效需求、年收入支配能力等）..........................错误！未定义书签。

（二）交通分析（航空、铁路、陆路、水运等）..........错误！未定义书签。

二、资源状况（旅游资源的特色及水平、市场吸引力和主题概念等）错误！未定义书签。

三、周边环境（配套基础及生活设施等）.....错误！未定义书签。

四、同类项目比较分析（资源、区位、交通、当地产业地位、客流量、赢利、特色等等）...............错误！未定义书签。

五、项目SWOT分析（优势、劣势、机遇及挑战）.........错误！未定义书签。

六、项目定位分析及开发方案建议（根据以上分析得出该项目的定位，包括市场定位、客源定位、形象定位等等，以及开发该项目的方案建议。该项目的开发方案建议是建立在深入的市场调查以及综合分析的基础上。）错误！未定义书签。

第四章 项目选址和建设条件..............错误！未定义书签。

一、项目选址..................错误！未定义书签。

二、项目建设条件.................错误！未定义书签。

第五章 项目建设方案............错误！未定义书签。

一、项目主要规划指标................错误！未定义书签。

二、建筑、结构设计方案............错误！未定义书签。

三、配套设施建设方案................错误！未定义书签。

第六章 环境保护、节能和消防..........错误！未定义书签。

一、环境保护..................错误！未定义书签。

二、节约能源..................错误！未定义书签。

三、消防...................错误！未定义书签。

第七章项目建设管理和物业管理.............错误！未定义书签。

一、项目建设管理.................错误！未定义书签。

二、建成后的物业管理................错误！未定义书签。

第八章项目进度计划............错误！未定义书签。

一、建设进度计划.................错误！未定义书签。

二、进度横道图.....................错误！未定义书签。

三、销售进度计划.................错误！未定义书签。

第九章投资估算及资金筹措..............错误！未定义书签。

一、投资估算..................错误！未定义书签。

二、资金使用计划.................错误！未定义书签。

三、资金筹措..................错误！未定义书签。

第十章经济效益分析............错误！未定义书签。

一、测算说明..................错误！未定义书签。

二、收入测算..................错误！未定义书签。

三、成本费用测算.................错误！未定义书签。

四、税金测算..................错误！未定义书签。

五、利润测算..................错误！未定义书签。

六、项目财务现金流量表............错误！未定义书签。

七、主要财务指标.................错误！未定义书签。第十一章社会及环境效益分析..........错误！未定义书签。第十二章风险分析...............错误！未定义书签。

一、开发过程中的一般风险因素..............错误！未定义书签。

二、本项目开发过程中的主要风险因素.........错误！未定义书签。

三、敏感性分析.....................错误！未定义书签。

四、风险管理建议.................错误！未定义书签。第十三章结 论...............错误！未定义书签。附表

附表1项目投资估算表；

附表2项目建设投资计划与资金筹措表；

附表3项目销售计划表；

附表4项目销售税金及附加估算表；

附表5总成本费用估算表；

附表6利润表；

附表7建设借款及还本付息估算表；

附表8项目财务现金流量表（全部投资）；

附表9项目财务现金流量表（自有资金）。

附件

附件1企业法人营业执照副本； 附件2公司暂定资质证书及副本； 附件3 《国有土地使用权出让合同》； 附件4规划委员会规划意见书等。附件n。。

附图

附图1项目总平面布置图。附图n。。

第四篇：地产开发项目产品设计建议

项目产品设计建议（中原地产）-设计

项目产品设计建议（中原地产）-设计

3.项目产品设计建议

一个房地产项目的产品是它的核心，尤其现在，在北京房地产市场竞争异常激烈的情况下，我们更应该从产品设计入手，提高项目的内在品质。这已经成为竞争中关键的一环。本建议从规划、户型、景观、建筑外观、配套设施、物业管理、智能化、车位配置等几方面对产品设计进行详细阐述。3.1总述

3.1.1产品功能设计原则 社区规划动态化

本项目社区的规划布局，不但要考虑实用功能的合理性，更要考虑人们居住其间赏心悦目的舒适感，使社区的空间变化丰富、有层次。园林景观特色化

现在北京的项目日益增多，市场竞争日渐激烈，只有结合项目整体定位，做出自己的特色，充分体现新时代全新的生活理念才能吸引要求日益提高的客户群体。加之,本项目自身因其园林面积比重较大，故更需要发展商及设计单位在此方面投入较大的精力及心血。户型设计三维化

户型设计在平面功能、布局合理的前提下，应加注重空间的塑造，例如：跃层两层高的挑高起居空间、有室内落差的阳光餐厅、宽大的露台以及楼梯的造型等，都将带给人们不同的空间感受，使生活成为一种享受。建材设备科技化

由于我们的项目正是为那些站在知识经济时代前沿的人群建造的，便更应符合这类人群的生活方式和消费心理，在建材和设备的选择上尽量寻求高科技含量产品，以保证住户有高水准的生活品质；同时，亦将为项目增添更多新的卖点，加强产品的竞争力。社区管理智能化

社区智能化技术的使用给项目赋予了网络化、信息化的新功能。社区局域网可明显提高上网速度，同时令业主的电信资费大为降低；此外，闭路电视监控、电子巡更、门磁、窗磁、可视对讲、防灾报警及应急联动等智能化安防系统更可全面保证业主生活居住的安全。社区智能化技术的使用还可为社区今后的管理智能化奠定硬件方面的基础，从而使客户入主本社区后得到更加先进、迅捷、系统的服务。物业服务人性化

物业服务水平及内容直接影响到社区入住后的居住品质。在项目硬件差异日趋缩小的今天，后期物业服务内容及水平便逐渐成为物业间相互竞争的重要指标。故针对本项目，应将原有的物业管理理念从社区管理提升到社区服务的高度，根据区内业主的生活需要，提供相应的人性化服务，并在此基础上设置相应的配套服务设施，以满足人们日益提高的生活及文化需要。

3.1.2本项目产品定位 建筑型式以塔、板结合，并拥有异域风情的双园林社区 3.2总体规划设计建议

规划设计是一个房地产项目产品的统领，规划思路直接影响项目的后续各个阶段设计的进行，重视总体规划设计是打造一个好的产品的基础。3.2.1建议依据

3.2.1.1本项目的市场定位

本项目定位为：“西南区域居住核心、新标准都市园林、中档舒适社区”；项目规模较大，因此整个社区主题与整体性是一个要考虑的重要因素。3.2.1.2本项目的目标客户群 本项目的主力客群为： 工作、生活在西南区域的国有企事业单位的中高层管理人员； 周边现状生活区中的业主及其亲朋。

他们是一群收入稳定、注重家庭、讲求实际、追求温馨、讲究生活品质的“中坚力量”，他们对自己的居住环境有着执着的实用主义追求，故社区的整体规划应迎合他们的这种心理需求，努力于为他们打造一个精品社区。3.2.1.3规划设计新理念

今日的房地产理念已经不是十几年前的陈旧观念，越来越多的迎合客户需求的规划设计新观念成为优秀项目的有力支撑点，不断推陈出新是取胜的关键。敝司提出几点规划新理念。A、强调“均好性”理念

在规划设计上以“均享”为原则，让每个住户都能平等地享受资源，都能获得等同的价值回报。要达到“均享”的目的，就要“分散”到每幢住宅前，每个院落里，甚至每户的窗前。也就确定了在社区的规划框架中要布置出多个景观“亮点”，实施均享理念。a、强调景观的均享，强化半私密空间，强化窗前的视觉效果。

b、庭院的空间变化及功能的合理利用、收放归宿领域，改变庭院地形，追求以种植为主的自然景观。

c、人车尽可能分流，以停车不破坏景观为主。d、强调日照、朝向均好。

本项目既要照顾北京地区客户对日照、朝向的要求，又要兼顾户户看景的需要进行设计，尽量使每户窗前有景，做好社区内园林建设，实现全景观设计。B、“新街坊”理念

新街坊包括“城市街坊”和“社区内街坊”主要特点： a、汽车入地与街道直接相通；

b、周边围合或周边封闭，形成大尺度公共空间； c、强调内侧，加大绿化面积，多做隐蔽车道； C、“价值定位”理念 a、在规划的过程中，不是单纯追求平面构图，重要的是确定价值区域； b、依确定的价值区域，确定每栋住宅中每户的户型，而不是先确定户型比； c、反复调整低价位区的比例，消除低价位区，化不利为有利； d、重视草地、树林、水面、硬质景观的价值。

对本项目建议加强具有特色的大面积绿化景观设计，弥补景观价值较低的状况，拉平整个社区的“景观价值”。中部区域深入社区内部，不管是噪音还是景观都较好，四面观景，是地块的“高价值区”，适合设置项目的高端产品。3.2.1.4住宅规划设计未来空间发展模式

住宅规划设计以往是以的平面模式为主的，而未来空间发展模式更加倾向于向空间渗透的模式。

未来空间渗透 半公共空间 通过绿化和开放空间，作为居民接触大自然的场所，并可改变居住小气候。

纯静空间 保证安静、安全、安逸。

步行空间 步行空间的景观布置和休息场地的设计是精华所在。

平台分流 在平台的两边设计绿地，使人流汇集在中间，避免对一层的视线干扰，再者，采取人车分流，保证人行的安全。

架空空间 是景观的重要组成部分，可获得在室外不同的感觉。3.2.2建议内容 3.2.2.1总体规划思路

本项目根据自身的市场定位、客群定位及产品定位，建设

动感、双园林、塔板结合、半围合时尚社区 为西南部中产阶层提供舒适、温馨、悠闲的生活环境。3.2.2.2建筑群体组合布置建议

由于现代居住环境中居住者的结构，不再是以原来的家庭、血缘或业缘为基础，而仅会是为获取同一居住空间而“恰巧”走到一起。因此，人们的职业、文化程度、行为准则、道德规范等，差异悬殊，生活方式也不尽相同，凝聚力明显减小，复杂矛盾增多。每个人的家成为他的“城市堡垒”，于是，长期的压制使人们对环境监控的安全感，对居住环境拥有的领域感、归属感与认同感，呼声日高。人们更加期望情感的沟通与相互了解、交往的必要。A、社区组团组合设计

住宅的外部环境要改变以往住宅规划设计中建筑、道路、绿化间隔相互干扰的状况。本地区的项目的共性是占地面积都不是很大，25个调查样本中，只有7个超过本项目（表中蓝色为超过本项目占地面积的项目，占总数的28％）。故本项目占地面积虽不算独特的优势，但如在规划中加以合理的利用，可以成为本项目的强势（参考表3.2－1）。根据3.2.1.2“新街坊”理念，敝司建议本项目把地块划分成二个组团，形成组团式社区格局。每一组团都具有精心设计有中心花园，形成公共交往空间。

建议社区内部楼座底层架空作开敞处理，将宅旁活动场地与景观园林联系在一起，形成空间流动地丰富场景，架空层为老人、儿童开辟了活动场地，并创造邻里地交往空间。表3.2－1：区域项目规划情况

序号 分区 物业名称 占地面积 楼体类型 使用率 绿化率 容积率 1 东南 欧园•北欧印象 2.40 高层 73.00% 40.00% 5.00 2 东南 精图雅苑 0.40 小高层 78.00% 40.00% 4.00 3 西南 丰益城市花园（二期）17.00 高层 75.00% 38.00% 1.88 4 东南 立恒名苑 1.61 高层 75.00% 35.00% 8.70 5 西南 莲馨嘉园 1.60 高层 75.00% 30.00% 5.00 6 东南 华源新第 4.50 高层 73.00% 38.00% 2.67 7 北部 翠微生活 1.06 塔楼 78.00% 32.00% 3.77 8 西南 莲香园 8.00 多层及高层 78.00% 35.00% 3.00 9 东南 荣丰2008 11.00 小高层及高层 75.00% 37.00% 3.18 10 西南 鼎恒新星 0.36 高层 70.00% 30.00% 5.56 11 西南 盛荣嘉园 1.40 高层 77.00% 32.00% 3.36 12 东南 馨莲茗苑 1.00 高层 73.00% 30.00% 5.00 13 西南 盛鑫嘉园 1.96 高层 75.00% 42.00% 5.10 14 东南 西环景苑 0.87 高层 78.00% 31.00% 6.90 15 北部 万方苑 0.48 小高层 80.00% 30.00% 3.75 16 东南 信德新时代 3.00 多层及小高层 77.80% 34.00% 4.67 17 西南 庄维花园 14.20 高层 70.00% 55.00% 2.38 18 东南 依莲轩 1.50 高层 75.00% 35.00% 5.33 19 东南 蝶翠华庭 12.00 高层 78.00% 35.00% 2.83 20 北部 国电中兴嘉园 0.20 塔楼 76.00% 30.00% 7.50 21 北部 颐源居(三期)14.00 小高层 82.00% 60.00% 2.86 22 北部 恒华国际 1.35 高层 73.00% 40.00% 6.67 23 北部 新世华苑 1.08 多层 85.00% 55.00% 3.70 24 东南 丽阳四季 0.90 高层（14、23层)80.00% 30.00% 6.00 25 东南 朗琴园（二期）13.00 小高层 80.00% 34.00% 3.08 B、组团组织布局方式

本项目组团建筑群体的组合布置建议采取半围合方式。围合方式即楼座围绕组团中心的园林建筑、公共绿地、水面等景点和公共休闲场所，有规律地布置，从而得到丰富的建筑群体空间。这种形式既有效的保证了私密性，又便于社区的管理，还可节约道路等设施的外线投资，同时保留出大量的面积用于环境景观的设计，使社区真正体现出其内部环境的魅力。在进行组团规划设计时，将组团成内向性绿化庭院，使外向性的道路完全分开。其间，可以设置小品和设施，同周围绿化环境相协调。可以模拟自然、再生自然、使其具有浓郁的自然特征，进而实现人类回归自然的本能属性。内向性绿化院落所形成的半私密性空间，无形之中在居民心目中产生一种内聚性和向心性，使其成为特定群体的私有空间，因而，具有较强的领域感。减少开口，周边封闭，中间留出较大的公共活动空间和绿地。半围合中之“半”指的是尽量减少东西向的板楼设计，将板楼尽量布置在南北方向上。C、组团特色

设计住宅在进行组团设计时，应结合整个社区特点及周围环境，每个组团可以适当加以变化，并采用不同的园林主题风格，详细阐述见3.4。尤其在组团入口处要重点处理，以形成各自的特点，突出其空间的个性，建议每组团可以以不同的名称进行命名，增强趣味性和识别性。D、开发顺序

建议分期进行开发，分成二期开发，每期开发建筑面积大约在15万平米，可以按照组团形式进行开发建设。3.2.2.3规划平面布局建议 A、不同楼体户型规划布局

因本项目楼体类型有较大差别，户型面积相差较大，针对的目标客户群不尽相同，建议尽量相近总价款的户型集中排放，形成相同的目标客群聚集居住，这样比较符合客群消费心理。a、不同楼体户型建筑面积比例

本项目所在区域内的调研样本中，25个项目仅有6个为非高层塔楼项目（参表3.2－1，黄色部分），高层塔楼项目占总项目的比例为76％，说明本地区的主流产品仍为塔楼产品，而板楼产品相对较少。由于本项目的容积率的限制，本项目全部设计成板楼产品必然会造成占地面积过大，影响社区绿化率及园林的品质。故建议在平衡园林规划及建筑单体的形式种种因素下，塔楼与板楼的建筑面积比例为： 塔楼：板楼＝7：3 b、楼体类型及位置摆放详细建议 塔楼类型及位置摆放详细建议

本项目所在区域的项目中，其塔楼的户型布局相对比较陈旧。建议本项目选用一梯六至八户新型塔楼形式，如Y字型、风车形，蝶形等，既照顾到北京客户对日照采光的要求，又尽量做到户户可以观景。因塔楼的覆盖率较低，可以增加绿化面积，形成开场式的大型中心花园，户型设计中尽量户户朝向景观，弥补景观价值较低的状况，拉平整个社区的“景观价值”。建议项目北侧沿路集中布置新型塔楼及板楼的结合，既通常所称的塔连板楼形。

项目北侧的塔连板楼体设置的优势为： ●对于北京的天气，在冬季可遮挡西北风； ●最北部沿路噪音较大，塔楼可起到屏蔽作用；

板楼类型及位置摆放详细建议

北京近年来甚是流行板楼户型，主要原因是采光通风效果好，但也有些项目盲目追求板楼户型，建造大进深、窄开间的户型，使得户内建筑面积难以控制，户型使用性不高。而南方近期出现的一梯三户新型板楼，克服了这些缺点，成为新一代的优秀设计产品，受到青睐。建议本项目的板楼设计成一梯三户的新型板楼。布置位置为中间区域。

布置位置的优势：

南侧区域及中间区域深入整个大社区内部，不管是噪音还是景观都较好，是地块的“高价值区”，适合设置项目的高端产品，可以打造出社区精品。B、楼座的布局

楼座的布局建议采用具有时代动感的曲线布局，尤其指板楼布局，可增加规划平面的节奏感，增加外观的可视效果。C、道路系统及交通组织

本项目定位的目标客户群在未来有一定的私家车的拥有比例，故道路系统及交通组织也是本项目的一个重点，良好的交通组织会个业主带来体贴与方便。

a、人车分流方式 采用人车分流方式，是有组织地将人行与车行路线分开，通过人为的管理方式可以将人车分流，从而为居民提供安全、宁静的居住环境。车行道设在组群的周围，通过出入口进入地下车库，住户可通过电梯直接回到家中。步行道则贯穿于组群内部，通过区内将绿地、户外活动场地、公共建筑和楼体联系起来。b、道路分级布置

按居住区的四级道路，由区外引入区内，由主干道引入支路逐级衔接，与居住人口和车流相对应。

c、静态交通布置

包括建设停车设施、广场、回车场、交通岛 d、道路设置要点

社区内的车行道路应该通而不畅，道路尽量设有弯度变化，在获得景观效果的同时，可以降低车速，减少区内道路的危险性。

●车行道作为主要干道应设立指路牌。路牌也可反映社区的特色。

●人行道可采用硬石地面，增加绿化，沿线增设座椅、花架等休闲设施，增加各种生活趣味。3.2.2.4规划竖向空间组织建议 底层架空空间建议

在社区中部的板楼楼体中，采用层高5.1米高的底层架空层，庭院中的绿化从架空中穿过。底层架空在南方住宅中非常普遍，人在其中，视野通透，小区的通风效果佳。在北京地区尚极少有采用的，咎其原因有三：

一是市场竞争尚没有南方激烈，开发商还没有对环境有足够的重视程度； 二是北方要受日照间距限制，开发商更加难以割舍一层的销售面积； 三是北方的气候寒冷，景观利用时间较短。

敝司认为，本项目占的有限，园林的合理营造是本项目有待解决的首要问题，通过损失部分楼座首层面积，营造大面积的景观园林是非常值得的，此举在产品设计上的创新与亮点。

3.3户型设计建议

目前，北京房地产市场竞争异常激烈，人们对现代生活品质的要求不断提高，对居住环境舒适性的高品位需求不断提升。因此，对于打造一个成功的房地产项目产品而言户型面积的选择及组合是至关重要的，户型设计特色和结构面积的配比及组合直接影响到项目后期最重要的环节----产品销售，重视户型面积选择及组合是打造房地产项目精品的重要一环。3.3.1建议依据 3.3.1.1市场调查

市场调研结果表明，本项目所在区域住宅市场样案所提供的主力户型为两居。从市场调研可以发现，本地区市场竞争项目的热销户型都以面积在100平米以下的小户型为主，而面积在130平米以上的户型基本上销售业绩不佳。

3.3.1.2户型需求

价格因素：客户在购买类似于房子这样的大型不动产时，单价只是一种感观性的心理价位，即参考价，而非决定性的价位，最终确定是否购买的决定性因素是该产品的总价。针对本项目而言，市场定位的主力客户群所能承受的总价在40万至60万之间。

客户需求：根据敝司市场调研及产品定位结果分析，得出本项目的主力客户群为工作、生活在南城的国有企事业单位的中高层管理人员、私营业主、周边现状生活区中的业主及其亲朋等，这类人群大多属于具有一定的社会地位和经济基础的中产阶级。对于这部分人群而言，他们并不追求生活的豪华奢侈，而是追求一种温馨、舒适、悠闲的生活，他们大多期望在自己的承受能力范围内，拥有居住环境优美、面积适中的居所来享受生活。

三级市场：近几年，随着北京房地产政策的逐渐放宽，三级市场逐渐活跃起来，很大一部分客户群会考虑将原有的房子卖掉，重新置业，而他们再次置业的标准也会有很大程度的提高。本项目的目标客户群大多都享有国家的福利分房，而对于福利分的房子大多数地理位置较好，但房屋户型结构差，户型面积较小，配套设施差，所以他们在再次置业时希望房屋的结构趋于合理，面积适中，配套完善。3.3.1.3户型设计新概念

近几年，房地产行业飞速发展日趋成熟，人们对房地产产品的品质要求也越来越高。日趋激烈的市场竞争使得开发商逐渐认识到户型设计的重要性，愈来愈注重产品与消费者的契合，因此，在很大程度上促进了房地产产品质的飞跃，使得户型设计出现了许多新颖的理念，详见表3.3-1。

表3.3-1户型新概念 设计

要求 具体技术指标 注释 面积

趋向 新布局形式 传统住宅实用率低，功能质量差，受市场冷落。户数减少，多边形的平面布局使得户型设计更趋合理。

户内实用率 公共走道、室内走道、楼宇边角等公共面积减少，户型使用率比以前高。功能 配置 主人房

及卫生间 主人房带卫生间已成为中大户型的必要设计。

工作阳台设置 把家务操作与观景分开，更加方便、合理。

配套空间 书房、儿童房、健身房、衣帽间的配置,使室内生活更加丰富多彩,更舒适。

玄观设计 增加空间的层次，与入室更衣换鞋等新风尚变为可能，促进居家健康。功能

分区 空间层次

与分区 三大分区理念：动态静态空间划分、工作空间与生活空间划分、公共空间与私密空间的划分使的居家使用上更加科学合理。

户型设计 利用凸出的边角台阶隐避走道等设计进行空间划分，使空间层次感更强，空间变化更大。户型 设计 更为

体贴 厨房设计 设计是出于现代家庭居家细节设身处地的为住户考虑。

卧室门的朝向 朝向注意避免与其它门相对的现象。

打破单纯

外延空间 落地窗、凸窗、角窗的普遍采用打破单纯以阳台作为居室外延空间的局面。

低窗台设计 可坐可卧，既增加了使用空间，又开阔了视野。

体现个性品位 中小户型采用自由间隔设计，充分体现个性品味。设计

观念 朝向观念改革 在追求户户朝阳的同时,景观与朝向变的同样重要。

需求观念改革 购房群体日趋理性与个性，户型设计呈多样化的特征。

户型设计 的重视程度 日趋激烈的市场竞争使得开发商认识到户型设计的重要性，加强了与设计单位的沟通协商。

3.3.2户型设计建议

本案在户型设计汲取了其他竞争项目的优劣势，做出最具竞争力的产品： 以中小面积为主 户型类型多样化 塔板结合户型 3.3.2.1确定户型大小 A、根据

区域位置：普遍看法为市区中心的户型小的好、郊区户型可以做大。北京市场平均户型面积： 一居：60平米－80平米 二居：90平米－120平米 三居：120平米－160平米 四居：160平米-200平米 B、户型大小建议

建议本项目的户型面积较北京市的平均户型面积小10－20平米，既不会过于狭小，居住不舒适；也不会过于奢华，超出定位客群的购买力,以期实现其经济性、实用性的目的。一居：50平米--60平米 二居（小）：70平米--90平米 二居（大）：90平米--100平米 三居：100平米--120平米 跃层：130平米--150平米

3.3.2.2户型结构功能分区

3.3.2.3户型布局 A、整体布局

●户型布局遵循动静分区、洁污分区的设计原则；

动静分区即以公共区域（厅、厨房及公共卫生间）与私密区（卧室）相对隔开为要点，减少相互干扰，保持居室的私密性；

洁污分区即将厨房、公用卫生间、贮藏间等集中布置，与客厅、卧室分开，使家居生活方便整洁；

厨房、贮藏间等服务区域应位于离入口较近的位置，以避免买菜、做饭等日常操作对主人生活的影响。

●建议采用大开间、小进深的楼体形式，●客厅面宽不小于3.6米。B、公共区域

●进门即玄关或厅，不留走道等浪费面积； ●两厅方正实用，无凸显的柱体、缺角或变形； ●建议采用大客厅、小餐厅的布局； ●不宜在客厅的墙面开门过多，保持客厅的整体性； ●厨房需靠近餐厅布置，要有足够的通风采光； ●各居室的门洞应避免与入户大门相对； C、私密区域

●与公用活动空间隔离，使卧室具有较强私密性，尤其是主卧室应位于走廊的尽端； ●各房门宜错开布置，避免卧室门朝向户门。D、居室朝向

●起居室和卧室应取最好的朝向； ●书房、餐厅等应取次好朝向。E、窗户设计

各户的窗与窗之间应考虑角度，避免对望，影响房间的私密性。F、阳台设计

应设置封闭的生活阳台，并考虑洗衣机位，便于居家生活中如洗晒衣物等日常生活功能用途。C、附属空间

大面积户型，居室内应考虑设计储物间，主卧室内考虑步入式更衣室的布置； 在居室设计上应考虑到家用电器的摆放位置，例如冰箱、洗衣机、空调等； 卫生进行管井布置，从而达到卫生间内墙面整洁的效果。3.3.2.4户型构成

户型的构成比例比较复杂，与诸多因素有关。如下图

A、依据

a、布局不宜过杂，战线不宜拉长

户型尽可能多兼容并满足各种要求的思想是不可取的，战线过长，往往无法集中力量满足某一种需求层次，而且也体现不出楼宇的档次和形象定位。b、主力户型差异不宜过大，否则定位亦不准确

主力户型差异过大，给物业管理带来治安造成相当大的难度。不同层次业主各有不同的生活圈，很难避免交叉各自的生活区。

c、具体的户型构成比例，应以目标客户群细分来确定

本项目的客户群年龄以30－45岁为主，家庭人口构成接近社会平均户人口数。

B、板式高层户型设计配比建议

板楼是本项目的高端产品，户型合理、通风采光好、使用率高，建议以大两居、三居为主，辅以少量跃层，大开间小进深的户型布置，配合较好的景观，打造出舒适、温馨的居家环境。C、新型塔楼户型设计配比建议

塔楼是本项目的低端产品，建议以小两居、大两居为主，辅以一居和三居。户户朝阳、家家观景的户型布置，打造出经济实用的居家环境。3.3.2.5细部处理 A、加宽低沿外飘窗设计

客厅、卧室采取低沿外飘窗的景观窗形式，在提高居室视线开阔度、采光度的同时，增加其实用率。这是南方先进市场的普遍设计特色。它可有效的提高了室内使用面积,对于中小户型,效果尤其突出。建议在后期样板间制作中将其不同用途予以充分体现，B、阳台设计

建议采用双阳台设计，即在封闭阳台外面设置景观阳台，即可满足观景需要，也可遮挡北京的风沙天气。阳台设计别致的造型，增加楼体的立面效果。增加灵活、生动的局部效果，体现以人为本、时尚、悠闲社区的定位。

表3.3-2户型设计配比及结构面积表 楼体类型 新型高层塔楼 一梯三户板式小高层 楼体类形占整盘比例 70％ 30％ 户型 一居 二居 三居 二居 三居 跃层

普通 普通 普通 普通 三错层 普通 三错层 空中花园 一室一厅 一卫一厨 二室二厅 一卫一厨 二室二厅 二卫一厨 三室二厅 二卫一厨 二室二厅 二卫一厨 二室二厅 二卫一厨 三室二厅 二卫一厨 三室二厅 二卫一厨 三室二厅 二卫一厨 四室三厅 三卫一厨 销售面积 50－60 70－90 90-100 100－120 80－90 90－100 100－110 110－120 110－120 130－150 每户型不同结构同楼体类型中所占比重 30% 28% 28% 14% 25% 5% 25% 10% 20% 5% 每户型同楼体类型中所占比重 30% 56% 14% 30% 65% 5% 每户型整盘中

所占比重 21% 19.5% 19.5% 9.8% 7.5% 1.5% 10.5% 3% 6% 1.5% 起居室 22 26 30 30 22 22 28 25 22 28 餐厅 — — — — — 6 6 8 8 主卧室 12 15 15 15 18 15 15 15 15 18 次卧室 — 10 12 12 10 10 10 10 10 12 次卧室 — — — 9 — — 9 9 9 10 次卧室 — — — — — — — — — 8 厨房 5 6 6 6 8 6 6 6 8 8 家庭室 — — — — — — — — — — 主卫生间 3 5 5 5 5 5 5 5 5 5 次卫生间 — — 4 4 — 4 3 4 4 4 次卫生间 — — — — — — — — — — 生活阳台 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 观景阳台 2 4 4 4 5 4 5 5 25（赠送）5 过道 — — — — — 2 2 2 2 4 储藏间 — — — 2 — — 2 2 2 2 楼梯 — — — — — 2 — 2 — —

总使用面积 45 68 78 89 72 78 87 93 89 114 附注 阳台式空中花园 赠送顶层露台 3.3.3户型特色卖点设计建议

3.3.3.1卖点一：立体花园走入高层住宅

购房者越来越看重居住的环境质量，而现有的居住模式很难实现户户有私家花园，而立体花园则实现了这一要求。A、空中花园

选取100-120平米的较大户型设置空中花园（以赠送或优惠的名义给客户），作为今后销售的卖点，并可适当提高户型价格，增加利润。ａ、空中花园的形式

空中花园形式一：加大阳台面积达20-25平米，形成阳台式空中花园

空中花园形式二：户内空中花园，即在进入户内先进入景观厅，形成室内种植空间，面积为20-30平米，而后才是客厅。

ｂ、空中花园经济性分析

司以往所作的项目“优秀•赏”项目为例，户内销售面积为142-156平方米，赠送空中花园（阳台空中花园，下同）面积为30-35平方米，并且赠送面积不计公摊面积及物业费；现售价整盘均价3600元/平方米，空中花园户型均价为4300元/平方米，故把赠送面积计入销售面积的话，均价约为3550元/平方米。以此计算，空中花园户型实际售价比其他户型略低，但相差不多，并因赠送面积不计公摊面积及物业费，故会成为销售的热点。ｃ、空中花园户型的优势为： 带动该区域的高档目标客户群

如把“优秀•赏”空中花园的户型改做普通概念上的四居，则目标客群为的确有四居需求的客户，而该地区这样的客户相对较少，空中花园户型针对的是三居户型需求者的高档客户，会带给客户全新的居住概念，无形中带动项目的整体档次。宣传推广的热点，给客户留下高品质的印象。B、阳光花园

在顶层退台设置阳光花园，在顶层退台设置阳光花园，充分利用项目具备的景观资源，作为今后销售的卖点，并可适当提高户型价格，增加利润。

3.3.3.2卖点二：层高解决功能分区 三错层户型

房间的功能有动静之分，房间的面积有大小之分，房间设计要深入和细致。在高层住宅中引入“别墅”概念，在房型设计上作出二维到三维的开拓。三错层户型是户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系的户型。可利用错层住宅中不同的层高、标高区分不同功能的空间。一般在户内最低层为生活服务空间，如厨房餐厅和客用卫生间；中层为家庭交往空间，如客厅；最上层为私密空间，如主卧、儿童房等。错层的市场销售状况：

三错层户型是一种较新颖的户型产品。现阶段，北京市场上只有望京的都市心海岸和南城马家堡的未来名珠两个项目有错层户型，且错层户型都取得不俗的销售业绩。

以都市心海岸为例，该项目的错层户型在功能分区上，虽有一些明显的不足，但该项目于2001年5月在市场中亮相，售价5500元/平方米，高出周边项目约300元/平方米，其中开售的40套117平米二居错层户型在短短的一个月内被抢购一空。由此可见错层这种新颖的户型对市场的吸引力是巨大的。3.3.3.3卖点三：交通面积功能化

在最少的交通面积服务尽可能多的户数的同时，又结合环境设计把一些半公共绿化空间引入到交通空间中来，使交通空间突破单纯意义上的交通功能。这样，既在整体上减少了交通面积，又丰富了交通空间，从而实现了交通面积的高效率，提高了得房率。3.4园林景观建议

景观设计为富有创造力的发展商提供了极大的施展空间，“一元投入，五元回报”的利润是诱人的。但是根据本项目的自身特点，制定合理的景观设计方案，并在营销过程中充分兑现最大价值，却是我们需要深入讨论的。本部分建议从景观的价值、主题风格到特色卖点进行一一阐述。3.4.1景观的价值

3.4.1.1环境卖点概念提出的背景 A、市场竞争的需要

北京房地产市场在发展中很快由卖方市场走向买方市场。商品房供给量过多，空置积压房剧增，竞争空前激烈，迫使发展商提高楼盘素质，营造舒适宜人的居住环境，以提高楼盘竞争力。于是景观设计日益受到重视，住宅社区的环境越来越好。发展商开发了景观优美的住宅社区，需要使用新的概念，以显示楼盘与众不同的特色，打动消费者，“景观住宅”这一概念应运而生。建筑设计及平面布局容易被模仿而使楼盘失去个性特色，园林景观容易做出特色且难以被“克隆”。求新求异的发展商纷纷加强园林景观设计，力图创造个性特色鲜明的住宅小区，于是庭园越做越精美，一些住宅小区被称为园林式住宅并不夸张。

本项目所在大区域范围内，项目较多，但在市场有较好口碑的不多，敝司分析发现，本地区项目中只有朗琴园及恋日嘉园以其优良的园林设计在业内外著称，并借此成为本地区的少见的明星楼盘。从区域市场来看，抓住机会从园林景观入手打造精品社区是抢占市场的有效手段。

B、消费者的需要

消费者对园林式住宅盼望已久。都市人工作紧张，希望有一个宁静、优美、舒适的家园。喧嚣嘈杂的都市令人烦躁不安，环境污染损害人的健康，人们渴望接近自然，回归自然。园林式住宅是发展商对消费者需求的回应。从朗琴园的热销可以看出本区域内房地产项目的目标客户对房地产项目优美园林景观设计期待与认同，故本项目成功的一大重要会取决于园林景观设计的好坏。

3.4.1.2景观的价值

万科北京地产公司总经理林少洲曾表示，商品住宅开发中设计费和景观绿化投资，是边际利润很大的两个项目。其中景观绿化投资往往可以带来5倍左右的收益：如果舍得为社区每平方米多花50元的景观绿化费，房屋售价每平方米往往可以多卖250元。林指出，随着个人购房率逐年攀升，环境设计水平将在未来的住宅市场竞争中扮演非常重要的角色。3.4.1.3邀请国际名师

既然是景观设计有如此高的回报率，建议开发商在此部分投入一定的成本。以深圳、北京等地为代表，邀请国际名师已成为一股热潮。在北京市场上如：东京国际、锦秋知春等，以国际名设计师为一个主要卖点，形成热销。建议本项目从建筑设计，规划、建筑及园林设计邀请国际知名设计师进行设计，形成本项目的一大卖点。

3.4.2园林景观的主题风格

本项目园林景观的主题风格定位建议为： 自然悠闲的英式风情与日式禅意双主题风格园林

3.4.2.1说明

本项目周边的自然景观缺乏，主要靠项目内部的景观的营造。但本项目的占地面积有限，怎样在有限面积内作出最好的效果，并以突出于其他项目的特色吸引客户才是重中之重。因此，敝司提出“双园林”的概念，“双园林”的概念是在本社区中建设两组大型主题园林。主题一为英式风情园林，主题二是日式禅意园林。英式风情园林与日式禅意园林均以追求自然著称，此特性正好符合现代客户群的崇尚自然的心理。

英式风情园林与日式禅意园林同处一个项目，以本项目中心的板楼底层架空作为过渡与衔接，形成既现对独立又彼此相同的大型双园林社区。3.4.2.2具体风格营造 A、英式风情园林

18世纪出现的英国风景园，崇尚自然，为世界园林艺术作出了重大贡献。英国园林以植物为主题。英国风景园的特点是以发挥和表现自然美出发，园林中有自然的水池，略有起伏的大片草地，在大草地之中的孤植树、树丛、树群均可成为园林的一景。道路、湖岸、林缘线多采用自然圆滑曲线，追求“田园野趣”，小路多不铺装，任游人在草地上漫步或作运动场。善于运用风景透视线，采用“对景”、“借景”手法，对人工痕迹和园林界墙，均以自然式处理隐蔽。从建筑到自然风景，采用由规则向自然的过渡手法。植物采用自然式种植，种类繁多，色彩丰富，常以花卉为主题，并注意小建筑的点缀装饰。

英国风景园在植物种植丰富的条件下，建议本项目以某一风景为主题的专类小园，如岩石园、高山植物园、水景园以及以某类植物为主题的蔷薇园、百合园、玫瑰园等，增加园林的可观赏性与趣味性。

B、日式禅意园林 日本园林有三类：

（一）筑山庭

“筑山”即所谓鉴赏型“山水园”。“筑山”又象书法一样，分为“真”、“行”、“草”三种体，繁简各异。它是表现山峦、平野、谷地、溪流、瀑布等大自然山水风景的园林。传统的特征是以山为主景，以重叠的几个山头形成远山、中山、近山及主山、客山，以流自山涧的瀑布为焦点。

（二）平庭 一般布置于平坦园地上，有的堆一些土山，有的仅于地面聚散地设置一些大小不等的石组，布置一些石灯笼、植物和溪流，这是象征原野和谷地，岩石象征真山，树木代表森林。平庭中也有枯山水的做法，以平砂模拟水面。

（三）茶庭

茶庭只是一小块庭地，单设或与庭园其它部分隔开，一般面积很小，布置在筑山庭或平庭之中，四周设富有野趣的围篱，如竹篱、木栅，有小庭门入内，主体建筑为茶汤仪式的茶屋。茶庭中亦有洗手钵和石灯笼装点。

建议本项目根据具体的情况布置三种特色小园，形成园林组团。

3.4.3绿化设计

绿化是住宅外部环境的一个重要组成部分。住宅的绿化设计，应结合具体的环境、气候特点可以分级设置。比如，将绿化分为社区中心绿地、组团绿地、道路绿化带、院落宅旁绿地等。

绿化设计扩展“绿化环境”设计的内涵，集中公共绿地不仅供观赏、游戏、而且利用中心设置的水景周围吸引了居民停留交往。绿地中精心布置的健身场地也成为当前居住社区之必需。在绿色生态社区的绿化环境设计中不容忽视的工作是依据各种植物的隔声、减噪作用及生态效应（主要针对吸收CO2释放O2、抗SO2、杀菌、滞尘、吸热及增湿等作用）选择树种并确定数量、搭配和布置。绿化设计包括树木的造型、草地的选种和布置、花卉的选种和布置，争取做到社区内四季常青、三季有花草，即使在冬季落叶树也要有优美的树型，同时要保证在树在生长过程中便于管理，并具有良好的观赏性。

绿化环带用绿色植物形成主干道环形绿化，这对建筑物将起保护作用，使保护对象形成良好的背景，创造适宜于人的良好环境，减缓建筑物之间的不协调，还能遮挡有碍观瞻的建筑设施。因此，建好绿化环带、林荫带、引导树、绿地，才能使公共绿带达到更高的水平。

立体绿化立体绿化含阳台、平台绿化。立体绿化较好地解决了建筑用地与绿化面积的矛盾。加强建筑物与景观相互结合、相互作用。可使在高层居住和工作的人们在多层和高层中绿化的氛围里，与地面建立愉快的视觉联系，避免来自低层部分屋面反射的眩光和阳光的辐射热，具有柔和、丰富的有生命力的效果。

树种建议建议以北方本地的常见易活树种为主，具有表现特定园林景观珍贵的成年树种为辅。特别建议在日式禅意园林中多采用用竹易成活，是营造禅意风情的有效手段。用整体的表现手法，通过设施及硬质铺装表现园林的风格。这样，不但可以保证树木的成活率，并且减少成本的投入。

3.4.4环境设施设计要点建议 3.4.4.1环境景观设施汇总 分类 内容

建筑小品及设施 园林设计 漏窗、门窗洞、围墙、绿景、水景、日晷、牌坊、碑、匾额、小桥、订步、铺地、亭、廊、榭、石灯、叠石

建筑附属设施 通廊、门廊、自动扶梯、院门、围墙、室外坡道、踏步、栏杆、护栏

景观设施 雕塑、照明（街灯、装饰照明）、喷泉、瀑布、水池、花坛、绿景、地面铺装

3.4.4.2室外硬质景观设计

住宅外部环境的体现是多方面的，其中，室外硬质景观设计也是一个不可疏忽的重要组成部分。室外硬质景观，是相对于由植物形成的软质景观而言的，它包括除绿化和建筑物本身以外的一切有形物体，如室外场地、路面铺砌、建筑小品、市政设施等。A、容易出现的一些问题

a、居住区环境设计中有着它特定的功能性。它是居民，尤其是老人和儿童享用时间最长的室外活动空间。许多社区中，室外环境设计只注重营造大面积的绿地和四通八达的道路系统，甚至被设计成公园甚至是主题公园，而忽略了活动场所的设计和生活气氛的营造。道路空间虽不可缺少，但它不适宜驻足，置身其中有被催促行进的感觉。b、大面积的绿地往往只可远观不可进入，空地虽大功能性却较差。

c、有些社区的环境设计，虽然注意了活动场所的设置，但由于处理欠妥，场所的舒适程度较差。例如把座椅设在社区干道两侧，人们坐下来聊天时，会不断地受到过往行人的干扰。再如儿童游戏场，司空见惯的情况是那些照看孩子的大人无处可坐，只好无奈地站在一旁。出现这些问题的原因，还是缺少“以人为本”的观念，缺少对人们行为规律哪怕是初步的分析和研究，于是造成社区环境设计质量不高。B、各种活动设施建议

考察居民在社区里的生活内容和居住行为，不难晓得人们需要进行各种不同类型的活动，如散步、晨炼、休憩、玩耍、交往、读书等。而不同的户外活动行为需要不同功能的场所。散步的空间散步时一般希望有个线性空间，即道路空间，两边有好的绿化，遮荫的树木和可供观赏的花草，人们漫步其中才会身心舒畅；

晨练的空间应该有面积适当的硬质铺地，周围伴有葱茏的绿化和舒适的座椅，累了还可坐下来休息一下；

人际交往空间不必太大，这样容易增加亲切感，但最好形成一定的围合以减少外部干扰，如有遮阳避雨措施则利于人们逗留较长时间；

青少年玩耍的空间在考虑就近分散设置的同时，应当离住宅远一些，以免造成对居民日常生活的干扰。社区内楼宇之间均留有绿地、硬铺地，设有多种运动场所、设施、器械供人们休憩、锻炼、娱乐之用。运用精致的硬质铺装和众多花池、花坛，为居民提供了大量可坐、可玩、可交往、尺度宜人的活动场所。花池和水池外壁，恰好和坐椅距地高度相同，人们可在花丛中、水池边随时找到自己喜爱的空间坐下来休息。C、建设功能性趣味性强的小品

居住区内的建筑小品应有较强的功能性和趣味性，这样人们才乐于观赏和接近它们。社区环境建设必须适合居住特点，作为社区环境要素的亭、廊、花池、坐椅、灯柱、雕塑等建筑小品，不但应具有较强的观赏性，也应具有近人的尺度和恰当的功能，让居民能够贴近它们，使用它们，参与其中享受无究的乐趣。在风格上，建议与整个园林的风格相一致。

3.4.4.3社区景观设想

A、主入口：主入口广场，主题喷泉雕塑，展现社区整体对外形象，体现居住区崇尚人文文化、自然悠闲富有个性的风格定位。

B、中心水景：形成庭院环境的中心。同时将休闲长廊、儿童嬉水池、浅滩石岸、曲折池边小径组合为一体，以水为主要手段，满足人的亲水心理，水声淙淙，使寂静地庭院增添了自然的活力。

C、设置花圃、特色种植、密林幽径。

D、设置儿童游戏场、休闲活动草坪、健身休息场等；

E、建议建设坡地高差设置景观、绿地，增加园林景观的立体感及高差变化。

3.4.5园林景观特色卖点设计

3.4.5.1园林景观空间设计的连续性

本项目的英式风情园林与日式禅意园林同处一处，以本项目中心的板楼底层架空作为过渡与衔接，使整个项目景观有序的连接，形成既现对独立又彼此相通的大型双园林社区。这是北京市场上所没有的一定会成为园林景观特色卖点。3.4.5.2“景窗”概念

建议进行双阳台设计，即在全落地玻璃封闭阳台外面设计600mm宽的不封闭阳台，用以观景，使景色完全纳入室内，又可直接进行室外远眺。卧室的窗全部低开，窗台高于室内地坪0.5米，窗高1.8米。外面窗台下设一花池，用铁饰围起，当繁花开满窗下的时候，这景窗即是主人从窗内看到的第一道风景了。3.4.6环境建设其他注意之处 3.4.6.1环境建设注意经济性

由于人们对环境的要求越来越高，投资也随之不断增长。考核环境建设的经济性，既要计算一次性建设投资，也要计算建成后的日常运行和管理费用，这一比例应掌握适度，既要防止建设标准过低，也要反对不必要的奢华和铺张。

居住区环境建成后，室外环境工程的日常运行和管理费用包括草皮、树木的养护、修剪费，水泵运行、水景维护费等，这些费用都来源于物业管理费。在环境设计时应注意减少可能发生的日常运行费用，不然就会出现建得起而用不起的后果。

需要指出的还有，草皮的维护和保养费用远高于一般树木，而其保护生态的作用却比树木要差。因此在许多情况下，少种草、多栽树是合理而经济的绿化方案。但在社区建设初期，树木幼小，难成景观，建议注重草坪、灌木、花卉、草本植物如竹的合理搭配，形成良好的社区环境。本项目园林建设初期可以栽种一定的成年树，营造良好的社区绿化品质。

3.4.6.2洁净大气环境

园内绿树成荫，空气质量有了进一步的保障；通过禁止设置露天饮食摊点，清除外露垃圾的堆积、杜绝臭水沟、卫生死角等其它污染源，排气进行统一集中向高空排放等措施，有效地保障社区空气质量。

3.4.6.3良好的声环境

在材料选用上特别注意墙体和窗户的隔音效果，保证住宅的隔音、隔热保温功能。在北京地区，建议采用外墙外保温，并采用断桥中空双层玻璃窗。3.4.7发挥景观的促销作用

优美的园林景观对消费者具有不可抗拒的吸引力，景观的促销作用显而易见。有景观的住宅比无景观的住宅容易销售，景观优美的住宅比景观平庸的住宅容易销售。如果卖现楼，销售时建筑和园林景观都已完成，消费者自然能辨别孰优孰劣，作出最佳选择。发展商不需玩弄各种营销技巧，只要实实在在地做好楼盘和园林景观，就可以等着收钱了。但本项目可能卖的是期房，销售时整个工程只完成了一部分，园林景观只是画在纸上，还见不到实物，消费者看见的只是杂乱的工地，与售楼书上的“仙阁琼楼”对不上号，园林景观的促销作用就不显著。

未建成的园林景观对销售虽有一定的促进作用，但消费者总存有疑虑：园林建成后会有这么漂亮吗？在消费者对未建成的园林景观产生怀疑时，园林景观对销售就难发挥很大作用。

景观先行

现在，敝司建议在楼盘预售前，先把园林景观做好，消除购房者的疑虑。如果先完成全部园林景观工程有困难，那么先完成部分工程也比一点不做好。本项目为分期开发的大项目，在后面几期开发时不用先完成园林景观工程，因为有前期的园林可让看楼者参观。

3.5建筑风格

3.5.1建筑风格对利润的影响 3.5.1.1建筑风格对住宅的重大意义

建筑是内容和形式的统一体，它要达到实用和美观两个目的。由于风格总是和形式联系在一起，因而它成了建筑不可或缺的组成部分。从这个意义上说，风格对住宅开发具有重要意义，这主要表现在三个层面：

从建筑本身来说，是通过风格来取得两重效果：一是美观，二是识别（如同CI设计）从发展商的角度来说，良好的建筑风格对整盘促销是有积极意义的。正因为此，不少发展商都把建筑风格作为楼盘卖点之一。

对消费者来说，有风格的建筑能获得他们的认同，引致精神上的愉悦。特别是针对特定消费对象的楼盘，更要在风格设定上与目标客户的心理特征相符。

楼盘的外观，（一般称外立面）对房价是有影响的，除了楼看起来是否好看之外，更重要的是外立面的建筑材料的耐损能力，有的材料新的时候，看上去好看，却特别易污、易变色，用不了多久就旧得不成样子，用这样的材料建的房子，再好看也对保值没有帮助。3.5.1.2“外立面”对楼宇价格的影响不断上升

虽然外立面最终仍是次要的因素，但它在楼宇价格中所占的比例有越来越高的趋势。这是生活水平的发展所致，随着近年城市外貌的快速好转，外立面对楼宇价值的影响增加得也会较快。

楼市发展的必然趋势是注重建筑外立面的装饰和房型的合理搭配，在销售市场越来越成熟的今天，人们对居住的要求再也不是单纯的条件改善，而是着重于住宅的使用功能及价值功能和其它综合功能，使楼盘的品位大大提高。北京地区如：恋日家园等项目以建筑外立面为主要卖点。

3.5.2建筑风格与开发商的关系

3.5.2.1建筑风格在购房决策要素中的排序

在当前特定的情况下，购房者尚未将建筑风格、建筑形式作为购房时重点考虑的因素。在分期开发的社区中，前期开发的住宅建筑的风格，对后续买房者的影响较大。

普通居民普遍倾向于接受“有豪华气氛”的住宅，这种体验，在很大程度上是基于个人感觉。购房者对“欧陆风格”、“古典主义”、“现代主义”等建筑流派或发展商的宣传推广口号敏感度较小。

3.5.2.2客户群对“建筑风格”的偏好

对建筑色彩和建筑立面造型的选择，与人的生活经历有关，也与人的文素质（如受教育水平、职业、记忆、经验等）有关。一般地说，知识水平高的人，容易接受较为含蓄和抽象的造型和色彩，知识水平较低的人容易接受具体的，较为艳丽、醒目、直观的建筑风格和色彩。3.5.2.3建筑风格与开发价值的关系

影响房地产开发价值的因素很多。开发时机、地段和建筑质量是三个决定性的因素。房地产市场的激烈竞争也迫使发展商在建筑立面、建筑色彩和建筑装饰上下功夫。相同质量下的价格竞争和相同价格下的质量竞争，都已经证明难以激发新的市场需求。有远见的发展商都已经意识：必须通过产品来引导消费，通过新的产品来激发新的有效需求。未来的住宅社区建筑必定是功能与形式并重，形式的地位逐步提高。3.5.2.4建筑师与开发商的配合问题

房地产开发的根本目的是为了盈利，发展商永远将经济效益放在首位。建筑师由于职业的原因，创作和创新的欲望很强，但往往忽视市场需求的因素。良好的建筑方案和建筑风格，需要建筑师和发展商共同配合来完成。3.5.3房地产市场中建筑风格现状剖析 3.5.3.1欧陆风格

其实这种所谓欧陆风格的建筑类型，主要是以粘贴古希腊古罗马艺术符号为特征，反映在建筑外形上，较多地出现山花尖顶、饰花柱式、宝瓶或通花栏杆、石膏线脚饰窗等处理，具有强烈的装饰效果，在色彩上多以沉闷的暗粉红色及浅色线脚相结合。另外，继承了古典三段式的一些表象特征，结合裙楼、标准层及顶层、女儿墙加以不同的装饰处理。3.5.3.2新“古典主义”与现代主义相结合

这种风格的建筑外观，吸取了类似上述“欧陆风格”的一些元素处理手法，但加以简化或局部使用，配以大面积墙面及玻璃窗或简单线脚构架，在色彩上以大面积浅色为主，装饰味相对简化，追求一种轻快、清新、典雅的气氛。3.5.3.3现代风格

现代风格的作品大都以体现时代特征为主，没有过份的装饰，一切从功能出发，讲究造型比例适度、空间构图明确美观，强调建筑外观的明快、简洁。3.5.3.4异域风格

这类建筑大多是境外设计师所设计，其特点是将国外建筑模式“原版移植”过来，植入了现代生活理念，同时带来了某种异域情调的空间。3.5.3.5普通型

这类建筑很难就其建筑外观在风格上下一定义，它们的出现大概与商品房开发的环境或开发商的认识水平、审美能力或开发实力有关。建筑形象平淡，建筑立面朴素，无过多的装饰，在墙面的材料亦无细致考虑，显得普通化。

楼房风格（特色）的界定，主要指房子的外观造型及社区配套的特色。3.5.4建筑风格的未来走势 3.5.4.1个性化时代来临 现代生活丰富多彩，现代风格推崇个人主义，突出人的个性张扬。人在对住宅的需求上，同样要求有更多内涵丰富、形式多样的楼盘供现代人选择，这其中尤其对楼盘外立面的新颖创新上有关更强烈的要求，鲜明突出的楼盘至今还留给人们深刻的印象。不管哪种风格，都应能在平实之中体现出建筑的品味和质感，社区的外在形象一定要能体现目标客群内在身份的需求，建筑外立面和建筑风格能满足目标顾客的个性心理和社会心理需求，这就要求在楼盘策划时不但要溶入超前的开发设计理念和文化理念，而且还要溶入人们追求成功事业，美好生活的人生理念，哪个楼盘能使目标客户从项目上找到归属感、自豪感和荣誉感，这个楼盘就成了人格化的建筑物，就有了极强的生命力和号召力。3.5.4.2设计理念更加理性成熟

开发商所希望的种种风格，亦不过是取代一些专业人士难以名状的建筑形式，这终究是为了美的愉悦，所以设计师有义务主动引导社会的审美，走出“某某风格”的误区，用本质的创造去代替风格的模仿。3.5.4.3建筑风格多样化

随着经济的发展、建筑科技的进步以及消费需求的多元化，住宅风格也会日益多样化。3.5.4.4建筑风格景致化

随着消费品位的提高，建筑风格将更为完美、精致、那种粗制滥造、各不符实的风格将无市场。

3.5.5本项目建筑风格建议 本项目建议采用：

新古典主义与现代主义相结合的建筑风格

新古典主义与现代主义相结合风格高度重视形式，讲究形式的美观，追求形式的历史内涵，采用古典的建筑符号和装饰细节于建筑中达到丰富的效果。新古典主义与现代主义相结合风格在很大程度上继承和借鉴了现代主义建筑的构造和功能，仅仅是在形式上进行刻意强调，达到装饰的美感。本项目建筑风格建议与园林风格相呼应，配以大面积墙面及玻璃窗或简单线脚构架。线条简洁明朗为宜，给人以高雅、时尚的双重感受。

3.5.6建筑风格的表达

3.5.6.1建筑风格表达的四大法则

3.5.6.2建筑风格表达的要素 A、立面

建筑的立面包括墙体、梁柱、墙墩等结构构件，也包括门窗、阳台、外廊和内部使用空间等连通部件，以及台基、线脚、檐口等辅助部件。

本项目建议外立面以外飘窗、角窗、凸阳台及线角的设计，产生丰富的立体感。并建议采用外立面造型建议采用波浪式的线条造型或弧形的观景阳台造型与有波浪曲线造型的水景相呼应，营造高雅、浪漫、时尚及个性的居住气氛。

建议设计具有特色的屋面结构，采用曲线造型，展示外立面的动感和时代感。

B、材质

在北京地区，因为天气及大气环境的状况，空中的灰尘较多，在北京地区进行室外墙面装饰，容易因此变的污浊，建议采用高级外饰面砖，可以达到整洁的效果，并能保持持久。建议在避免高档材料的堆砌的情况下，营造高尚社区环境。C、色彩

根据本项目定位，针对其购买客群，建筑外立面应追求活泼的视觉感受，营造休闲、舒适、时尚的家居氛围。结合敝司对本项目建筑外观风格的建议，我们认为外立面可考虑采用浅色系列墙面颜色，带有高级灰的淡蓝、绿、黄、白，配以淡蓝绿落地观景窗，碧水蓝天影映社区清新与时尚的风格。D、空间及其组合

建议在楼座的组合上，以曲线造型上与建筑的外立面相配合，空间高度上，以错落的布局营造浪漫的天际线。

3.5.7建筑风格实现更好价值的方法

A、发展商自身建筑审美能力的提高。可考虑聘请富有经验的优秀的建筑大师作参谋。B、对住宅设计的重视程度要提高。在费用、时间等方面上给予设计人员更多的空间。C、详细进行项目策划，给予设计人员更多的指引。

3.6配套设施规划建议

对于工作强度大，生活节奏快的现代人来说，社区配套的完备程度是他们在购房时要考虑的重要因素；加之，本项目目前的周边环境差，严重影响了项目的物业形象，因此本案的社区环境和配套设施将成为提升项目品质和档次的首要因素。我们应以经济性实用性为出发点，谨慎考虑社区的配套，既要显现社区的品质档次，又要注意开发成本的节约，以免造成不必要的浪费。3.6.1建议依据

透视本项目调研报告(参考表3.6-1)，发现本案周边竞争项目的社区配套设置幼儿园、中小学、儿童游乐、老年活动中心、健身娱乐等设施的项目较多，从而可以得出此区域的目标客户群，很注重下一代的文化教育和老年活动等，因此在设置区内配套时要着重考虑。本案周边大多数竞争项目的规模较小，档次较低，区内配套情况均不良好；而本项目周边生活配套设施除缺乏大型运动场馆及文化设施和大规模公园景区外，其他日常生活配套设施较为完善。因此本项目的区内配套是本案社区配套设施建设的重中之重。本项目定位在“中高档舒适园林社区”。

本项目的目标客户群为工作、生活在南城的国有企事业单位的中高层管理人员、私营业主、本案一期及周边现状生活区中的业主及其亲朋等。对于这部分人群而言，他们追求的是一种舒适、悠闲的幽雅生活，所以生活便利与休闲是这类人群考虑的重要因素。因此根据他们的喜好建设便利生活、充分休闲娱乐的社区配套设施是本项目社区配套规划的侧重点。

表3.4-1周边竞争项目社区内部配套设施情况

物业名称 会所 羽毛球场 网球场 游泳馆 保龄球场 台球室 健身房 桑拿浴室 餐饮设施 幼儿园 中小学 商店 健身步道 儿童游乐设施 老年人活动场所 欧园•北欧印象 √ √ √ √ √ √ √ √ 精图雅苑 丰益城市花园（二期）

√ √ √

立恒名苑 √ √ √ √ √ √ √ √ √ 莲馨嘉园 √ √ √ 华源新第 √ √ 翠微生活

莲香园 √ √ √ √ √ √ √

荣丰2008 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 鼎恒新星 盛荣嘉园 √ √ 馨莲茗苑

盛鑫嘉园 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 西环景苑 万方苑 √

信德新时代 √ √ √ √ √ √ √ √ √ 庄维花园 √ √ √ √ √ √ √ √ √ 依莲轩

蝶翠华庭 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 国电中兴嘉园

颐源居(三期)√ √ √ √ √ √ √ √ 恒华国际 √ √ √ √ 新世华苑 √ √ √ √ √ √ √ √ 丽阳四季

朗琴园（二期）√ √ √ √ √ √

3.6.2配套设施规划建议内容 3.6.2.1设施规划原则

根据3.6.1.1建议依据，可按以下原则设置区内配套： A、内外相结合

针对项目周边缺少大众体育运动和文化设施,可在社区内有所侧重地加强,以弥补周边配套的不足，提高业主生活品质。B、一二期相结合

按本项目规划总建筑面积将达30多万平方米，建议开发商分两期开发。一期开发可优先考虑建设大型会所、商业服务设施、医疗卫生、户外健身配套等；金融机构、幼儿园、中小学等教育设施可考虑在二期中实现。

按照北京世纪安泰建筑工程设计有限公司的规划设计方案，本项目设有底商，建议可以将本项目的商业服务设施、金融机构等配套设施设置在底层商铺，这一点在招商时应着重考虑。C、与产品定位相结合

通过设置较为完善的社区配套及服务，以期实现配套的高品质；通过设置超市、家政服务中心、洗衣店商业服务设施等,向业主提供优质、便捷的多样化服务。D、配套公建建设指标

配套公建建设指标均以《北京市新建改建居住区公共服务设施配套建设指标》及最新相关文件为依据。

3.6.2.2会所配套设施

项目周边大众体育运动和文化娱乐设施不健全，这就要求社区内要有一个完善的大型综合性会所，以满足业主对现代生活的需要。

根据《北京市新建改建居住区公共服务设施配套建设指标》总建筑面积为：6800米。本项目会所配套内容及面积建议见表3.6-2 表3.6-2 序号 名称 面积(平米）功能 备注 门厅 200 接待登记，物品保管 可适当合并 100 等候休息 100 咖啡厅 100 茶室 2 诊所 500 门诊部 100 医药店 3 社区服务中心 300 社区综合服务 方便生活 社区管理中心 100 业主管理委员会 300 物业管理办公 200 社区之家 5 青少年之家 400 书籍阅览培训 丰富文化生活 6 棋牌室 200 象棋、围棋、桥牌、麻将等 7 健身中心 400 器械健身 200 健身训练室

200 桑拿 邻近游泳池及淋浴间 200 淋浴 邻近泳池 200 乒乓球室 200 台球室

700 室内游泳馆 泳池尺寸25mx12.5m 500 保龄球场 可适当设置一些娱乐设施，例如电子游戏、康乐健身等 100 壁球场

300 篮球场 三者设置在一处，可合并使用 300 羽毛球场（网球场）50 更衣室男部 50 更衣室女部 多功能厅 200 开会、影视、舞厅、卡拉OK 作为文化娱乐场所 9 老年人

活动中心 200 老年人娱乐活动 10 预留备用 400 将来功能增加 合计 6800 附：

1、根据规范计算，诊所规模约为560平米左右，面积较小。为了有效提高用地，增大园林景观面积，故建议将社区医疗卫生设施设在会所内；

2、出于社区的整体规划考虑，建议将篮球场、网球场、羽毛球场等运动场所设在室内，这样不仅避免了对社区住户的噪声影响，而且有利于增加园林景观的建设，扩大绿化面积；

3、预留一定的空间作为以后会所功能变化或增加之用。

C、教育

本项目周边的教育设施较为健全，考虑到本案的规模和开发成本，敝司建议在社区内设置托儿所和幼儿园即可。

根据《北京市新建改建居住区公共服务设施配套建设指标》建议教育设施总建筑面积为：1500米

本项目教育设施及面积建议见表3.6-3 表3.6-3 序号 名称 面积（平米）备注 托儿所 500 设置于阳光充足，接近公共绿地，便于家长接送的地段。2 幼儿园 1000 合计 1500 C、商业服务设施

本项目西边紧临太平桥中路，东边紧靠羊坊店路，具有地理位置上的优势，按照设计公司的规划方案，在紧靠太平桥中路和羊坊店路的楼宇处设有底商，因此敝司建议将商业服务设施设在地层商铺处，贵方在招商时，首先要考虑到社区服务的需要，使得社区的商业配套设施完善。因为敝司建议将商业服务设施设在底层商铺处，并考虑到同时满足周边客户的需求，增大商业利润，在此形成一个功能完善的商业区。本项目商业服务设施及面积建议见表3.6-4 表3.6-5 序号 名称 面积（平米）备注 大型综合性超市 1000 设置集百货、服装、家电、日杂、副食、食品为一体的综合性超市，位置应在社区主要出入口和交通最便利地段，考虑到周边外来客户。2 集贸市场 600 室内市场，出租摊位 3 洗衣店 400 设低中高档 4 花店 100 5 中餐厅 1000 中档以上餐厅两个（400*2平米）小餐厅两个（100*2平米）6 西餐厅 300 7 蛋糕房 200 现场制作 美容、美发 400 设置2-3个形成竞争态势 9 照相馆 500 8 服装店 600 设置4-5个有特色的服装店，出租摊位 9 药店 100 主要是对外 10 服装加工 100 11 综合便利店 200 12 其它第三产业设施 1000 如移动电话厅、家装建材等 合计 6500

D、金融机构

敝司建议将金融机构设在底层商铺处，既方便社区内住户，同时也达到服务周边住户的目的。因此，面积可在满足规范的基础上，适当扩大，建议面积可达到800平米，详见表3.6-6。表3.6-6 序号 名称 面积（平米）备注 1 银行 500 与商业服务设施结合设置。2 邮局 300 合计 800 E、户外健身配套 健康步道 儿童游乐园

3.7物业管理建议

随着房地产行业的日趋完善和消费心理的日渐成熟，购房者的注意力已不仅仅停留在实物品质上，他们将更加关注入住后与之长期相伴的物业服务品质。一流的物业，一流的管理，一流的服务不仅能够提升物业的附加值，而且在很大程度上决定着消费者是否在此置业。据中国社会调查事务所调查表明：2002年三地新开发的楼盘的卖点主要集中在物业管理（97%）、位置（94%）、价格（92.8%）、户型（91.4%）、建筑质量（89%）、环境（84%）、生活质量（83.5%）、物有所值（79%），此调查显示物业管理竟成为最大卖点。因此，高品质的物业，高品质管理已经成为众多开发商吸引目标客户的重要手段之一。3.7.1考虑因素

根据市场调研报告表明（见表3.7-1），本案周边现有项目中,多数社区采用由专业物业管理公司来经营管理的方式，少数采取了开发商自管的方式。

而消费者方面,多数人对于由“房管时代”转向市场经济下的物业管理缺乏足够认识,心理承受能力低。“物业收费难”主要是因为很多业主没有从根本上认识到物业管理的重要性，而并非无力承担。

具体到本项目,市场定位的最终目标是实现高性价比，物超所值；由于目标客户群中经济状况和观念认识的差异,这类客户群不仅注重物业管理质量，而且更为关注收费的高低。鉴于本项目的实际情况：

1）目标客户群的主要购买目的是自用而非投资，对于这一阶层来说本次置业将是他们的最后一次置业，因此他们会更加关注楼盘的物业管理水平。

2）现阶段本项目的周边环境较差：房屋破烂、人口复杂、人员素质较低、有一定的治安隐患，并且这一情况不可能在短时间内得到改善。购房者会怀疑本社区是否能在贫民窟的包围之下自成一统，营造好自己内部温馨、舒适小环境。

对本项目而言，提升物业管理水平，实现边际效应低，以小幅度增加购房者的经济负担为代价，来弥补项目的致命缺欠，提升项目的品质，消除客户的决策障碍。

该区域的购房者价格承受能力有限，提供明显优于周边项目的高性价比的物业，物超所值的管理将会成为本案的一个亮点，具有很强的竞争力。

表3.7-1：本案周边现有项目物业管理情况 物业名称 物业管理商 物业管理费（元）综合评价 欧园•北欧印象 北京新起点物业管理有限公司 2-2.3 60.18 精图雅苑 百事物业 1.8 49.96 丰益城市花园（二期）丰台城建物业管理有限公司 1.13 57.23 立恒名苑 自管经营 2.8 80.95 莲馨嘉园 自管 2.2 77.83 华源新第 华能物业 2.23 53.26 莲香园 北京瑞思特物业管理有限责任公司 1.7 80.17 鼎恒新星 开发商下属公司 2.5 62.49 盛荣嘉园 中视实业发展有限公司 1 59.90 盛鑫嘉园 中盛鑫物业 1.75 54.42 西环景苑 中铁平安 1.8 60.29 信德新时代 北京东方宏德投资顾问有限公司 2.5 62.27 庄维花园 庄维物业 1.94 64.08 依莲轩 自管 1.8 67.33 蝶翠华庭 待定 2.5 77.76 丽阳四季 中铁太平1.98 64.03 朗琴园（二期）中房恒通物业管理公司（开发商下属）2.5 87.90

3.7.2物业管理服务内容建议

为了实现物业管理的高性价比、物超所值，增加产品卖点，敝司建议贵方采取委托知名物管公司直接管理或作顾问的方式。收费标准应遵照北京市文件规定，并依据市场情况取其平均值2.0253（参考表3.5-1），并根据本项目实际物业管理的程度上下浮动，浮动范围上下不超过25%。本案的物业管理敝司建议：提供明显优于周边项目的高性价比的物业，物超所值的管理，这将会成为本案的一个销售亮点，具有很强的市场竞争力。因此，物业管理费应趋向于上限，并建议采取非整数的定价方法,如2.15元,以给业主留下一个定价科学合理的印象。

另外根据《北京市物管招投标暂行办法》规定,新建的用于出售的物业,应在销售（预售）前完成物管单位的招投标工作。建议届时贵方邀请部分已认购的客户参加,这对于加强双方沟通理解和将来小区的顺利入住有着积极的意义。3.7.2.1服务内容建议：

物业管理服务一般分为公共性服务、特约性服务和公众代办性服务。A、公共性服务内容建议如下： 1)、公共区域的保洁、保安、绿化； 2）、化粪池清掏；

3）、房屋/楼宇及小区/楼宇周边共用部位共用设施设备的日常运行维护； 4）、小区/楼宇的日常管理。注：业主必须交纳公共性服务费。B、特约性服务内容建议如下： 1）、定期室内清洁、绿化养护服务； 2）、室内设施设备（电器、管道、家具）的维修、定期保养服务； 3）、园艺培植及保养、租摆； 4）、信函电报及报刊速递； 5）、访客留言；

6）、物品搬运服务（特指在社区内）； 7）、订餐及送餐服务； 8）、衣物洗烫； 9）、家政服务； 10）、接送子女上学； 11）、幼儿托管及老人陪伴；

12）、商务服务（包括打字、复印、传真等）；

13）、各种代办及代理服务（如代购商品,代聘家教,预定飞机、火车、船票,报刊订阅,电话安装,房屋转让出售、出租并代办手续„„）。注：特约性服务费用应由双方协定，实行调节价管理。C、代办性服务内容建议如下：

物管公司可接受委托代缴水、电、气、有线电视等费用的服务。

3.7.2.2相关物业管理公司简介

第一太平戴维斯综合物业顾问（北京）有限公司

“第一太平戴维斯”是一间国际知名的物业顾问行,历史悠久,信誉卓著，主要从事写字楼的物业管理。为配合业务全球化的发展,“第一太平戴维斯”于2000年4月起已正式成为在英国伦敦上市的Savillsplc集团成员之一。物业管理是第一太平戴维斯的一项核心业务,该公司首先在香港注册,专长负责商业楼宇及居住型公寓的专业管理,拥有丰富的经验,于1998年取得了国际认证的ISO9002优质管理证书,1999年取得了国际认证的ISO14000环保管理证书。在香港,主要管理项目有全港最大的商场西九龙中心,甲级写字楼力宝中心、始创中心、尖沙嘴新文化中心等项目。

该公司于1988年开始开拓国内的物业管理业务,将专业的技术及概念带到国内,为此,集团在北京、上海、广州、南京、天津、杭州等城市设立公司及分公司,专诚为国内客户提供服务。公司的服务宗旨是处处采取主动,防范于未然,有效地将意外率减至最低,在对客户服务工作中实施严格标准,特别重视客户对管理处工作的投诉及跟进。而在内部管理运作上强调的是分工合理,责任明确,奖罚分明,不断提升员工的服务工作技能和服务质量。在质量标准方面,提供优质的管理的服务承诺,服务以客为先,力求不断改进,自我完善。通过实施质量管理系统,确保服务水准达到国际级的ISO9002或国内城市物业管理优秀大厦的标准,力求为客户的物业创造品牌。“第一太平戴维斯”在北京管理的项目包括香江花园、东湖别墅、朝阳园、丰联广场、中关村大厦、方圆大厦等。

戴德梁行

梁振英测量师行与两间享负盛名的物业顾问公司-英国的DTZ及新加坡的戴玉祥产业咨询公司,於二零零零年一月一日成立戴德梁行，主要从事高档公寓的物业管理。三千位房地产专业人士在全球三十个国家一百一十个城市,为客户提供更臻完善的跨国房地产服务。北京戴德梁行房地产顾问有限公司自一九九六年在北京接管第一个物业管理项目以来,经过6年的发展,目前已成为北京市最具活力、管理项目最多、服务工作最具特色、技术支援体系最为完善、培训项目最为丰富、合同续签率最高的外资公司。依赖其庞大的物业管理资源以及对国内物业管理市场的了解和贡献,北京戴德梁行作为唯一一家海外公司荣幸成为二零零零年十月成立的中国物业管理协会首批理事会员。

北京戴德梁行作为戴德梁行集团公司的全球一百余家公司之一,在北京地区现承接包括远洋大厦、盈科中心、海龙大厦、风林绿洲、华世隆国际公寓、维也纳森林别墅、翠湖别墅等具有标志性建筑的写字楼、高档公寓、别墅项目。

国贸物业酒店管理有限公司

中国国际贸易中心（简称国贸中心）是由对外贸易经济合作部所属鑫广物业管理中心和马来西亚郭氏兄弟集团属下的香港嘉里兴业有限公司共同投资兴建国内规模最大的综合性高档商务服务企业之一。

1998年,国贸中心在国家工商局注册成立了全资子公司----国贸物业酒店管理有限公司,旨在通过该公司对外输出其成功的物业管理和酒店管理模式,为促进物业管理和酒店管理的社会化、专业化做出贡献。2000年,国贸物业酒店管理有限公司通过ISO-9002质量体系的国际认证,其所管理的国贸中心的物业也被北京市国土资源和房屋管理局评为优秀管理大厦,这些都是国贸物业酒店管理公司取得成功的重要标志。国贸物业酒店管理有限公司在引进、吸收国外物业管理及酒店管理模式和经验的同时,注重将其与我国国际相结合,并在公司经营管理过程中不断进行深入探索与开拓,从而进一步形成一套独特、系统的物业管理及酒店管理模式、服务质量标准和工作程序。

北京中原物业顾问有限公司物业部

北京中原物业顾问有限公司的物业管理部是一个重要而特殊的部门，主要从事综合物业管理。说其重要是因为物业管理部占据着一个庞大的物业管理市场,说其特殊是因为它的运做模式已接近一个公司性质,都是本着自主经营,自负盈亏的原则。同时,物业管理部的发展又是稳健、迅速而全面的,从最初的1个人,2个人到现在的100多人,管理的项目也涉及写字楼、别墅、公寓和住宅,此外它还提供顾问性质的服务,帮助其他管理公司提高自身的管理水平。物业管理部始终都遵循着“专业精神,忠诚服务,追求效率,安全至上”的管理服务宗旨,力求为所有客户提供最好的服务。为此,物业管理部于2000年开始申请ISO9002国际质量管理体系认证,并于2000底成功地通过了该认证,也使其服务水平逐渐与国际水平接轨。物业管理部的过往业绩包括：北京昆泰大厦、安贞大厦、联合大厦、嘉浩国际别墅城、天建大厦、迪阳公寓、美丽亚洲假日花园、石家庄金鼎公寓、珠海中山大学公寓等。目前所管理和顾问的项目有晨曦花园、方安苑、北京机械大厦、高德大厦、浩鸿园、都市经典家园、陶然湖景和沈阳佳地园等。目前,物业管理部已壮大成物业管理分公司,它的发展方向是向全国范围扩展,发展的目标是成为全国性知名物业管理企业,将运用先进的管理手段,科学的管理方法和全体员工的智慧与努力为所有客户提供最优质的服务。

论及公司背景、资历，其应属同业中第一梯队，但由于正处于市场拓展期，因此与上述几家公司相比，在收费方面更为优惠。同时，北京中原物业管理部承诺，可协助由其负责顾问的小区物业管理公司在运行之后的半年内通过ISO9002国际质量体系认证。这就为物业管理公司与开发商双方的合作质量提供了一个量化的标准。

深圳市中海物业管理有限公司

是驻香港中资上市公司中国海外集团旗下，专门从事物业管理业务、具有独立法人资格的企业。公司在掌握香港先进物业管理模式的基础上，融汇世界各国先进物业管理经验，结合中国大陆的实际国情，探索出具有特色的中海物业管理模式。

公司的经营活动以物业管理为主，同时开展电梯安装保养、机电设备维修、二次供水设施和高楼外墙清洗及物业智能化系统设计、集成、施工、调试及维修等专业经营。目前已发展为拥有高、中级专业管理人才和专业技术人才近400名、下辖8家子公司的集团化企业。擅长于普通住宅的物业管理服务，价格合理。

中海物业十年历程，创造了中国物业管理行业的多项之最：已经建成国家优秀示范小区（大厦）15个，占全国国家级优秀示范小区（大厦）总数的3.5%,为国内同业拥有国优最多；1996年2月在中国物业管理行业第一家获得ISO9002国际质量保证体系认证。

3.8项目智能化建议 3.8.1建议依据

区域市场项目配套设施状况

表3.8－1：区域市场项目主要楼宇配套 物业名称 通讯系统 供暖系统 电梯 供电系统 欧园•北欧印象 宽带 独立供暖 合资 双路供电

精图雅苑 每户预留2条电话线，宽频入网 独立供暖 富士达 双路供电 丰益城市花园（二期）IDD 集中供暖 奥的斯 双路供电 立恒名苑 IDD 集中供暖 酒店专用3200型奥的斯 双路供电 莲馨嘉园 IDD 集中供暖 三菱 单路供电 华源新第 IDD 集中供暖 东芝 双路供电 翠微生活 宽带 集中供暖 三菱 双路供电 莲香园 IDD 集中供暖 奥的斯 双路供电 荣丰2008 IDD 独立供暖 富士达 双路供电 鼎恒新星 电话、宽带 市政供暖 国产 双路供电 盛荣嘉园 电话，宽带 独立供暖 三菱 双路供电 馨莲茗苑 IDD 集中供暖 待定 双路供电 盛鑫嘉园 IDD 集中供暖 合资 双路供电 西环景苑 IDD 集中供暖 LG 双路供电 万方苑 IDD 市政供暖 通力 双路供电 信德新时代 宽带 独立供暖 东芝 双路供电 庄维花园 宽带 集中供暖 合资 双路供电 依莲轩 IDD 集中供暖 合资 双路供电 蝶翠华庭 IDD 独立供暖 东芝 双路供电 国电中兴嘉园 宽带 市政供暖 三菱 双路供电 颐源居(三期)ADSL 市政供暖 日立 双路供电 恒华国际（商住）宽带 中央空调 双路供电 新世华苑 IDD 市政 通力 双路供电

丽阳四季 2条电话线，一个宽带接口 集中供暖 LG 双路供电 朗琴园（二期）宽带 独立供暖 三菱 双路供电 关于楼宇配套方面区域住宅市场中的各项目并无较大差异，具有普遍性，大多数项目采用了现今较流行的设备设施，如楼宇对讲、智能化系统等。由此看出，在各项目均已提高自身品质的情况下，未来的市场对本项目在产品品质上提出了更高的要求。

采用何种采暖方式已成为现今新建社区的热门话题，随着市场的进一步发展，先进的采暖方式已在市场中逐步被采用。如目前流行的分户独立式采暖，可自由调节室内温度且不受市政供暖期的限制，得到了易接受新鲜事物的客户的喜爱，但总体来说人们对其性能及使用的安全性仍存在疑问，但不会成为影响客户选择住房的因素。

从本区域的情况来看，各项目均或多或少运用了先进的智能化设备，约44%的项目引入了宽带通讯系统，但在其他方面如现今比较先进的出入口管理系统、保安巡更系统、可视对讲系统、防盗及煤气泄漏自动报警系统等，多数项目都没有全部配备到位。这为本案在产品设计、配套规划等方面留下较大的发挥空间。3.8.2建议内容

3.8.2.1住宅小区的智能化标准

住宅小区智能化是利用现代化4C（即计算机、通讯与网络、自控、IC卡）技术，通过有效的传输网络，将多元信息服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为住宅的服务与管理提供高科技的智能化手段，以期实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适的家居环境。不论在与周边现有项目的竞争中，还是为了在未来愈加激烈的市场竞争中占据不败之地，我们都应该在本项目的设备配置方面加大投入，提高物业品质，为未来业主的生活提供便利条件。

住宅小区的智能化的水平高低与住宅造价和客户对象有相当大的关联，为便于小区智能化的技术的实现与实施应用，对小区的智能化进行技术分档。其等级按投资成本分为高中低三档，即较高标准（成本约为住宅投资额的1%-2%），普及标准（成本约为6000-8000元/户）、最低标准（成本约为3000-5000元/户）。住宅小区智能化分级功能设置见下表：

第五篇：地产项目开发手续工作流程

地产项目开发手续工作流程

一、立项

二、环评、安评

三、委托设计院做平面方案

四、规划、消防总平面方案审批

五、出蓝图

六、建设用地规划许可证

七、单体建筑物三个以上设计方案

八、设计方案审批

九、出施工图

十、建设工程规划许可证

十一、图纸审查

十二、建筑工程消防施工图审核

十三、建设工程招标

十四、安全监督手续

十五、质量监督手续

十六、施工许可证

十七、开工建设

十八、消防验收

十九、规划验收合格证

二十、质检竣工验收备案表 二

十一、节能建筑验收 二

十二、房屋建筑工程结算备案 二

十三、工程竣工验收备案

二十四、房产测绘→派出所出具门牌号证明→房屋初始登记出让国有土地使用权设定登记 1）土地登记申请书

2）国有建设用地使用权出让合同及政府批复原件 3）建设用地规划许可证原件及加盖公章复印件 4）建设用地使用权出让金及契税缴纳证明 5）营业执照及组织代码证原件及加盖公章复印件 6）法定代表人及委托代理人原件及加盖公章复印件 7）地籍测量的数据及原件 建设用地规划许可证

1）建设用地规划许可证申请表 2）建设项目的有效计划规划批准文件

3）已经批准的建设项目选址意见书和项目用地规划图 4）规划设计条件及附图

5）划拨土地证明或土地出让、转让合同 6）已批准的总平面图 建设工程规划许可证

1）建设工程规划许可证申请表 2）经办人身份证及复印件 3）规划批文 4）土地权属证明文件

5）施工图三套（含建设项目总施工图、建设单体施工图、工程定位图及竖向设计、管线综合、绿化及做法施工图）6）放线（测绘）资料

7）申报材料相应的电子文档光盘 施工图设计审查

1）施工图审查设计任务委托书、申请书 2）施工图图纸四套 3）建设工程规划许可证

4）工程勘察报告技术审查任务委托书 建筑工程消防施工图审核

1）建筑工程全套施工设计图纸、技术性审查报告 2）建筑工程消防设计防火审核申报表

3）申请人身份证明（身份证复印件、法人、其他组织的营业执照或组织机构代码证书复印件）4）设计单位资质证明 5）总平面定位图

建设工程施工项目招标审批 1）立项批文

2）建设工程施工许可证 3）建设工程施工图

设计审查备案书工程质量监督手续 1）建设工程处质量监督登记表

2）勘察、设计、施工、监理单位中标通知书 3）勘察、设计、施工、监理合同 建设工程安全监督

1）建设施工企业安全生产许可证 2）建设工程施工合同 3）工程中标通知书

4）施工现场总平图和临设规划方案 5）施工组织设计

6）工程项目负责人、安全管理人员安全生产考核合格证书 7）特种作业人员有效上岗证

8）建设单位安全监督人员和监理单位监理人员花名册 9）从业人员参加意外伤害保险证明 10）建筑工程报监书

11）市建设工程项目安全生产责任书 建设工程施工许可证

1）建设工程施工许可证申请表 2）土地使用权证

3）建设用地规划许可证、建设工程规划许可证 4）建设工程施工合同或中标通知书 5）施工图设计审查备案证明 6）消防设计审查证明 7）工程质量监督手续 8）施工安全监督备案资料

9）建设工程委托监理合同及备案证明 10）墙改基金缴纳证明

11）签收单位无拖欠工程款及已缴纳农民工工资保证金证明 消防验收

1）建筑工程消防验收申请表

2）申请人身份证明（身份证复印件、法人、其他组织的营业执照或组织机构代码证书复印件 3）消防电气安全检查检测报告书 4）施工单位、监理单位资质证明 5）建筑消防设施、防火材料等合格证明 6）产品内部装修检测报告 7）审核意见书 工程竣工规划验收

1）建设工程规划验收申请表

2）与实际相符的建设工程竣工图纸；1:500竣工测量图（建筑物周围30－50米范围内）必须采用85黄海高程系统 3）现状照片（四个方向及周围环境）4）消防部门验收意见

5）其他指定提供的相关材料（包括：建设用地规划许可证及附图、工程规划许可证、施工许可证、建设项目放线、验线验槽通知单等

6）申报材料相应的电子文档光盘 建筑节能专项验收 1）省节能建筑认定申请书

2）工程缴纳新型墙体材料专项基金发票 3）节能工程设计文件 4）节能设计审查办案书

5）建筑维护结构热工性能现场检测报告

6）新型墙体材料和建筑节能技术与产品复检报告、产品合格证、省新型墙体材料建筑节能技术产品认定书、市建筑节能技术产品登记证明以及进货原始凭证 7）建筑节能施工和监理资料 竣工验收备案

1）竣工验收备案申请表 2）建筑工程竣工验收报告 3）建筑工程质量监督报告 4）建设单位竣工验收通知单 5）施工许可证

6）施工图设计审查意见

7）施工单位出具的工程质量竣工报告 8）监理单位出具的工程质量竣工报告 9）勘察单位出具的工程质量竣工报告 10）设计单位出具的工程质量竣工报告 11）规划部门出具的证明文件或准许使用文件

12）法律规定应当由消防部门出具的大型人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件 13）环保部门出具的证明文件或准许使用文件 14）建筑节能部门出具的证明文件或准许使用证明 15）燃气安全部门出具的证明文件或准许使用证明 16）建筑企业养老保障金管理办公室出具 的证明文件 17）工程建设造价管理部门出具的竣工结算证明文件 18）城建档案管理机构出具的（建设工程竣工档案验收证明书）

19）工程支付证明 20）无拖欠行为证明

21）施工单位签署的工程质量保修书

22）住宅工程还应提交（住宅质量保证书）、（）住宅使用说明书）

23）建设工程质量检测报告和功能性使用资料 24）建设单位出具办理备案人员委托书 房屋初始登记

1）当事人为自然人的，提交身份证或有限身份证明；当事人为法人的，提交营业执照或法人登记证、法人有限是否证明和组织机构代码证

2）国有土地属于权证

3）建设用地规划许可证；附建设用地规划总平面图 4）建设工程规划许可证 5）建设工程施工许可证 6）质检部门的竣工验收备案表 7）房产测绘报告

8）派出所出具的门牌号证明

时晓东 2018年1月18日