第一篇：旅游地产项目开发有待重新定义
如今，我国的房地产政策不断在调整，中国房地产发展模式正在面临着转型，传统的以住宅销售为主的地产开发模式已不在受到热捧了。2013年，国家重新提出的“城镇化”，它导致产业地产顺势而起，旅游地产、养生养老地产、汽车产业地产等开发模式纷纷开始了一个新的阶段，云南省作为旅游大省，在旅游二次创业的助推下，旅游地产迎来了前所未有的机遇，旅游地产专家目前大力主推的旅游小镇、自然生态村，都要有旅游作为支柱产业支撑，在这个基础上做的旅游地产呢，更要融合式发展。
真正的旅游地产首先必须是能为旅游者服务的东西，能够让旅游者反复多次使用，如温泉的附属设施、景区的亭台楼阁等;其次，对旅游资源的开发有提升作用，产权式酒店、分时度假酒店等业态都是具体表现。旅游业是点石成金的行业，游客带来大量的信息流、现金流都使得级差地租通过杠杆效应放大数倍，这比上市来得还猛烈。如迪拜，抽沙填海建造人工岛，卖给各国开发商去建造，请世界最著名的的规划师进行旅游地产规划，最终建造出来的都是顶级的精品地产项目。一个由沙漠里崛起金碧辉煌的城市就这样成了世界著名旅游胜地。
云南具备了与众不同的旅游、文化旅游资源和得天独厚的气候条件和多民族特色和旅游休闲产业，在居民经济收入不断提高的同时，生活水平质量的提高，也让越来越多的人能够外出旅游度假，所以旅游地产项目并不存在过剩这种说法，不同区域内的旅游地产案例因其所在地区的环境不同，加上旅游地产项目对自身定位，旅游地产案例研究发展的主题也不同，“百花齐放”，这对于旅游地产行业来说是好事，各有所长，游客也可以各取所需。
第二篇：旅游地产开发模式
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旅游地产开发模式大全
黄山市旅游房地产开发与管理
旅游地产开发 旅游地产管理 旅游地产旅游房地产的概念、历史和发展
休闲度假与人们的生活方式、需求递升、社会经济状态密切相关。未来十年之内，随着中国汽车时代、郊区化时代与休闲时代浪潮席卷而至，运动、健康、养生、体验、休闲等因素将更加深入地渗透到度假区产品和服务之中，并构成主要的价值支撑和卖点。
与休闲度假活动相伴而生并作为上述因素综合载体之一的旅游房地产是景观、旅游内容与商业价值的良好结合点，是区域旅游向产业纵深发展、功能复合与品牌延伸的表现。它将成为休闲度假时代的竞争要素与旅游创新的关键因素之一，成为我国旅游产业和国民经济中不容忽视的领域，成为政府部门制定相关政策必须考虑的因素。
1.1 旅游房地产概念
旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，其开发项目全部或部分实现旅游功能。旅游房地产的开发对象为旅游物业。
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一般而言，旅游物业除按传统方式开发经营的酒店和度假村外，具体还包括：休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式，以及分时度假、产权酒店、主题社区或景区住宅、养老度假村、登山、滑雪运动度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村等产品模式。
旅游房地产属于泛地产概念，其发展有两个方向，即旅游地的房地产化与房地产的旅游化。旅游地（度假区、高尔夫球场、主题公园等）与房地产业在完善功能、增加卖点、提高自身品位的同时，从不同的出发点打造了一种新的复合型业态：旅游房地产。本文讨论的旅游房地产——度假区旅游房地产属于“旅游地的房地产化”范畴，是度假区内部的一个有机组成部分。主要包括具有度假性质的分时权酒店、产权酒店、养老屋村、主题社区、景区住宅、各种专题屋村等几种形态。
1.2 发展历史
国外旅游房地产的历史
旅游房地产发源于中世纪欧洲世袭贵族的度假城堡，但20世纪初才开始市场化规模经营，主要是集中在法国南部地中海沿岸的海滨别墅。20世纪60年代，法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先开发了以分时销售的方式招揽客户的形式，标志着旅游物业市场的形成。70年代中期，美国泡沫经济破灭后造成大量的房地产积压，特别是市场景气时期开发的大量别墅。为了处理积压与空置，充分盘活闲置资产，精心收集
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美国从欧洲引入时权酒店这一概念，取得了巨大的成功。1977年市场上95%以上的度假物业是由其他项目改造过来的。1987年以后，大量的投资商、开发商介入这一领域，使产品模式更加清晰，法规也相应地健全，配套的服务业、管理业、交换业也迅速成熟。仅就分时度假物业而言，目前全球已有60多家大型的分时度假集团，大约5,000多个采用分时制度的度假村分布在80多个国家和地区，来自120多个国家和地区的300多万个家庭购买了多少不等的度假时权或酒店产权。到2001年，全球分时度假业的营业额已超过80亿美元，近几年一直以15%的速度递增，预计到2004年，全世界的时权酒店销售总额将超过300亿美元。
今天遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅，将旅游房地产市场推向了一个新的高潮。
我国旅游房地产的发展
目前，我国旅游房地产业已初现端倪，北京、上海、大连、青岛、海南、广东、福建、深圳等地已开工的旅游房地产项目达到近百个，以高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店已超过80家。自1999年海南“南海传说”、三亚“博鳌国家旅游休闲度假区”的成功开发后，先后已有几十个旅游房地产项目在全国进行改造、规划、建设和推广，市场反响较大。其中包括北京强龙房地产开发公司在延庆龙庆峡投资开发的“快乐无穷大”产权酒店、精心收集
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位于秦皇岛度假区在北京发售的“维多利亚港湾”酒店式公寓、中国华源集团与海南泰信实业有限公司开发的“海口皇冠滨海温泉酒店”（产权式酒店）、新世界集团投资的海南新世界家园等。
1.3 旅游房地产发展模式
广东是中国旅游房地产的策源地之一，其旅游房地产发展历程较长，开发模式可资借鉴。从广东度假地旅游房地产的实践看，目前主要有四种模式。
模式一：卖地滚动发展模式
该模式以南国桃园旅游度假区为代表。南国桃园开发初期，缺乏必要的基础设施建设资金，如同要过河却没有桥。为了缓解资金压力，只能出卖相当一部分土地，以卖地收入来启动开发，度过最困难的启动期。外来资本购买这些土地以后，独立开发度假酒店、度假别墅和公寓。等过了“初期启动”这条河，发展壮大完成必要的度假基础设施配套以后，南国桃园又从当初买地者手中回购部分土地控制起来，满足后续升级发展的需要。
这种依靠卖地滚动发展的模式，在资金困难的情况下，有利于度假地的快速启动发展，使旅游房地产与度假地同步增长，但是不足之处也很明显：
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这种类似工业园将“生地催熟”的做法，有可能造成过度城镇化，与高品质度假环境相悖，导致度假地的退化；
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随着度假区环境的完善、土地的升值，回购原来切块零卖的土地难度越来越大；
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最初引入的开发商鱼龙混杂，开发的旅游房地产质素良莠不齐，规划控制与协调难度大，给度假区进一步提升整体品质埋下隐忧；
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随着无地可卖，度假地的维护管理资金将成为无米之炊，公共环境与品牌的维护将难以为继。从发展的角度来看，这种“借桥过河”的策略是难以持续的。
模式二：旅游先行带动房地产发展模式
这类房地产不依附原有的旅游资源、旅游景区，往往先投入巨资，专注于搞大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，提升知名度，靠旅游业的关联带动作用引来人流物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞房地产开发。这种模式的典型代表是华侨城旅游度假区。华侨城先后建成锦绣中华、中华民俗村、世界之窗、欢乐谷四个颇具特色和影响力的主题公园，将过去的荒滩野岭变成具有极高知
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名度和美誉度的旅游城，为自己创造出区域性旅游资源优势，再以此为依托，开发高质量的旅游主题房地产。其发展道路是：旅游起步—优化环境—带旺地产—全面发展，是旅游与房地产良性互动的典型。从结果来看，华侨城城区旅游房地产采取的是一种混合功能的概念，实际上是将旅游功能和居住功能融为一体、混合布局，把住宅、旅游及相关的设施与服务整合在同一空间内，实现房地产开发与旅游景观开发高度融合，房地产成为景观的有机部分，景区环境又深化了房地产的旅游内涵，建成集旅游、度假、文化教育相关的特色商业与高档居住为一体的花园城市综合社区。
模式三：房地产先行带动度假地模式
以广东省南海市西岸旅游度假区为代表。西岸旅游度假区地处珠三角边缘，开发以前，称得上环境优美、山青水秀、“天然未琢的一方璞玉”。但在急切的发展愿望导向下，西岸度假区发展的思路过于仓促。在政府主导下，在未能形成有特色、有份量的旅游项目和良好的配套环境前，就圈出大片用地，仓促上马大规模开发房地产，结果只能是本末倒置、损失惨重。因为位置、交通条件的先天不足，西岸想走卖地搞旅游房地产来带动度假区整体发展的路子难度很大。虽然当年曾经风光一时，但如今已债台高筑，举步维艰。改变思维、找准大的方向，明确战略大政方针，回归旅游的本位，乃是其当务之急。
模式四：大开发商整体操盘模式
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以广东省顺德市碧桂花城为代表。碧桂花城位于花卉主题观光旅游点——陈村花卉世界周边，是珠三角典型的第二住宅社区。这里生态良好，环境优美，地段独特性强。当地政府抓住佛山行政调整、城市更新升级的机遇，通过出让这块特定土地的开发经营权，引入实力强大、经验丰富、管理成熟的开发商——广东房地产名牌碧桂园集团来整体开发运作该项目。项目采取完全的市场化手法，其投资、规划、设计、建设、经营、管理一条龙，全部由碧桂园自行统筹承担。在此种模式下，当地政府只要控制宏观层面政策方向，具体的市场运营是投资者的事。此项目不论最后成败如何，可以说都是市场选择的结果，碧桂园必须全力以赴争取成功，才能对自己的投资行为负责。这种“整体打造，全面配套，政府搭台，企业参与”的城镇运营，有望创造旅游房地产大规模、高水准开发的范例，取得“政府、社会、企业三赢”的理想效果。
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第三篇：旅游地产开发全程解析及标杆项目考察
旅游地产开发全程解析及标杆项目考察（2010年12月25日深
类别:房地产培训 评论(0)浏览(58)2010-11-29 16:09
标签：旅游地产
旅游地产开发全程解析及标杆项目考察（2010年12月25日深圳）中国房地产培训网
随着国家对旅游产业的大力扶持以及人们对第二居所的需求快速增长，旅游地产的综合价值大力凸显。商业旅游、休闲旅游地产即将成为时代新宠。但是，资本和旅游业怎样进行深度结合以充分体现房地产价值？旅游地产的市场需求挖掘、片区规划、产品配比、持续性盈利运营等到底该怎么做？
中国房地产培训网特邀国内旅游地产权威派代表许老师和实战派代表原华侨城高管秦老师通过为期三天的流动性教学，大量案例分享，全方位考察旅游地产业的超级航母——新老华侨城。共同探索如何充分挖掘旅游产业链上的房地产价值。
【组织机构】中国房地产培训网 http://.cn
【培训时间】2010年12月25-26日 深圳（详见报到通知）
【收费标准】3980元/人（含培训费、场地费、中餐、资料费等，提供住宿代订）
【报名咨询】010-68011791，62202006 王老师，李老师
下载报名表http://.cn/page/dcpxbmb.doc
【培训特色】
听国内最权威的旅游地产专家心得分享；
看国内最著名高盈利性旅游+地产的完美结合；
以多样化、多角度游览的方式亲身体验旅游地产片区规划；
学习国内旅游地产标杆企业创新之道；
全国40多名旅游地产开发商得失交流。
【培训对象】房地产企业董事长、总经理、副总等房地产企业中高层及有意进行旅游地产开发的企业高管。
【培训内容】
一、宏观战略篇——旅游地产开发大环境与市场（许老师，半天）
主要内容：我国旅游地产发展环境与发展现状，一线城市房地产调控引发资金流入旅游度假地产和休闲度假地产，旅游投资要注重与国家区域发展策略相契合，与市场环境相适应，处理好资源开发与环境保护的关系。
二、解说篇——多样化旅游地产开发及实例（许老师，半天）
如何打造中国休闲旅游文化地产模式；
城市旅游产品开发与市场营销；
旅游地产开发十全战术（概念包装策划、空间配比方式、核心产品塑造、多元业态创意、资源流转方式等）；
中国著名旅游城市产品开发十大经典案例；
三、实际操作篇——华侨城的前世今生（秦老师，半天）
主要内容：从开中国主题公园之先河建设锦绣中华开始，到中国第一个主题公园连锁品牌欢乐谷、国内首家生态旅游示范区东部华侨城，新一代以都市娱乐为目的的欢乐海岸。全面解说中国最成功的旅游地产生态链操作摸式，吸取旅游地产操作精髓。
四、实地考察篇——6平方公里之华侨城（解说人：秦老师，半天，移动课堂）最佳看点：
1、空中漫步华侨城：乘坐欢乐干线，在华侨城上空游览，整个景区总体规划一览无余。
2、住宅与旅游的完美结合：华侨城依托旅游自然资源开发的高端住宅区波托菲诺——深圳最大、最成功的第一居所豪区。意大利波托菲诺小镇1：1的比率全盘复制，打造出了可用完美形容的意境。其聚集的富人数量，是深圳当之无愧的冠军。
3、旅游地产转型之作：华侨城正在打造的最新产品——欢乐海岸。以创新的“旅游+住宅+商业”模式，完美整合华侨城片区高档住宅、商业、旅游、文化、生态、教育、交通七大核心资源。
五、实地考察篇——9平方公里之东部华侨城（解说人：现东部华侨城高管，全天，移动课堂）
最佳看点：
1、多元化开发：在山海间巧妙规划了大侠谷、茶溪谷、云海谷三大主题区域，集生态动感、休闲度假、户外运动等多项文化旅游功能于一体
2、中国顶级山海大宅：华侨城天麓，依托主题生态公园，是有别于传统物业的低密度山海大宅。
【专家师资】
许老师：旅游学者，教授，旅游地产规划与市场营销专家，中国房地产培训网特约培训师、中华风旅游营销机构总策划师。先后主持《天津市旅游发展总体规划》、《国家战略：天津滨海新区旅游产业发展规划》、《大连市沿黄渤海经济圈旅游发展规划》、《大连市旅游产业发展规划（2011-2015）》、《杭州旅游产业发展规划（2011-2015）》、《宁波旅游产业发展规划（2011-2015）》、《泰山风景名胜区旅游产业发展规划》、《镜泊湖风景名胜区旅游产业发展规划》等城市旅游与风景名胜区旅游专项规划两百余部；
先后成功运作国家重要功能区域鸭绿江流域旅游产业发展规划、环京津温泉带产业发展规划、环京津冰雪旅游产业发展规划、吉林省长吉一体化的二道区域旅游产业规划、河南省郑汴一体化的雁鸣湖区域旅游产业发展规划、东陇海战略的新沂泛旅游产业发展规划、长白山功能区的安图县靖宇县旅游产业与城市空间发展规划、京津冀联动的泛金海湖旅游产业发展规划等重要流域区域旅游产业发展规划；
先后主持浙江万象控股集团、厦门象屿集团、广东利海集团、北京联想集团融科置地有限公
司、天津龙顺集团、内蒙古兴宇集团、北京博大东方置地集团、河北厚望集团、黑龙江冠錡集团等百余家企业集团的旅游地产开发项目规划（策划）。
秦老师：前华侨城高管，中国房地产培训网特约培训师，中国旅游界资深管理大师，中国最成功主题公园的规划者、策划者、管理者，旅游策划专家、景区管理营销专家。曾先后担任华侨城集团总办副主任、公关部总经理、深圳华夏艺术中心副总经理、欢乐谷副总经理等职，参与了华侨城所有主题公园项目和活动的部分策划，经历了欢乐谷主题公园规划、设计、筹建、管理、改造的全过程。
参与的旅游企业管理与建设及旅游项目的咨询策划包括：金木棉东盟经济旅游开发区、杭州千岛湖静闲湾旅游度假区、深圳欢乐谷主题公园、深圳威尼斯酒店、惠州汤泉度假区、南京钟山风景区、广州番禺长隆野生动物世界、无锡惠山古镇、海口石山火山群国家地质公园、红安县红色旅游、济南卧虎山生态旅游度假区、天津桥园游憩公园、天津蓟县环秀湖旅游度假区、无锡太湖拖山岛、秦皇岛昌黎黄金海岸假日度假城、海口白沙门公园、江苏姜堰市溱湖风景区、惠东巽寮湾旅游度假区、广州长洲岛生态文化观光园、南宁大明谷旅游度假区、衡水湖湿地主题公园、天津环球乡村乐园、天津葛沽休闲度假区、广东东江野战俱乐部、深圳永丰源瓷工业文化创意产业园等。
负责和参与的活动及演出策划有：欢乐谷玛雅狂欢节、首届华侨城狂欢节开幕式、魔术歌舞剧《梦幻神曲》、欢乐谷国际魔术节、互动影视表演《地道战》等等。
【移动课堂项目介绍】
1、欢乐干线---华侨城片区规划最佳体验方式
欢乐干线是深圳华侨城欢乐谷旅游公司引进的世界一流无人驾驶高空观光列车。全程3.88公里，列车匀速运行在华侨城旅游度假区的上空，乘车游览一周约需25分钟。前所未有的视觉感受——游客沿途可以从高空俯瞰深圳欢乐谷、世界之窗、锦绣中华·民俗村、威尼斯酒店、华侨城大酒店、海景酒店、华夏艺术中心、生态广场等整个华侨城的片区规划，还可以到达深圳湾畔，远眺深圳的滨海大道、国家重点保护的自然景观——红树林。透过深圳湾浩渺的海面，可以将香港新界的“卫星城”元朗和气势雄伟的深港跨海大桥——深圳湾公路大桥尽收眼底
2、波托菲诺纯水岸---中国旅游主题地产的典范之作
潮湿的空气渗透过厚厚的石墙，带来怒放的花草清香，湖水平静如镜，木栈道延伸至天际、钟楼敲打的钟声在暮色里回响、滑翔的水鸟惊起湖水的涟漪„„走进波托菲诺纯水岸，寻访生命里最美的时光„„体验波托菲诺1:1比率原貌移植的意大利小镇风情。
波托菲诺商业街位于具有浓郁意大利风情特色的深圳华侨城高档住宅区— 波托菲诺之中，毗邻7万平方米燕栖湖，片区拥有极为优质的客户资源及优美的自然环境。一期项目总建筑面积约15000平米，拥有街铺80余间。二期项目建筑面积1900平方米。
3、欢乐海岸----世界首座建在城市中心的湿地公园
华侨城于深圳湾打造的中国首个新型复合型滨海主题商业——欢乐海岸，将于年底试运营。作为华侨城集团在主题商业、时尚娱乐、创意文化领域的又一次创想与实践，欢乐海岸将被打造成中国最具特色的主题型、复合型、体验型滨海商业集群和都市娱乐目的地，并形成深圳罕见的中央休闲娱乐区。未来欢乐海岸档次之高，规模之大将有目共睹，而从目前项目的整体定位及产品属性来看，欢乐海岸的建成，势必对整个华侨城片区的区域性质产生影响，使华侨城再次发生质变。
4、东部华侨城----首个国家生态旅游示范区
东部华侨城位于中国深圳大梅沙，占地近9平方公里，是由华侨城集团斥资35亿元精心打造的世界级度假旅游目的地，是由国家环境保护部和国家旅游局联合授予的首个 “国家生态旅游示范区”。
东部华侨城集两个主题公园、三座旅游小镇、四家度假酒店、两座36洞山地球场、大华兴寺和天麓地产等项目于一体。主要包括：大侠谷生态乐园、茶溪谷度假公园、茵特拉根小镇、海菲德小镇、茶翁古镇、大华兴寺、茵特拉根酒店、东部华侨城瀑布酒店、东部华侨城房车酒店、大华兴寺菩提宾舍、云海谷高尔夫会员球场和公众球场、天麓地产等，体现人与自然的和谐共处。
第四篇：浅谈旅游地产开发策划(上)
浅谈旅游地产开发策划（上）
这个题目确实有点大，但为了能梳理一下自己的思路，为自己、同伴、为愿意专研和正在或者准备操作旅游地产的朋友提供一点思路或者叫启示，特将自己对旅游地产的一点初浅认识与大家分享，某些观点和看法肯定有些不尽人意，思绪也有点杂乱无章，所以还请大家多多包涵、理解、指正。说到旅游地产，我们首先来看一下目前对旅游地产的几种解释：
狭义的旅游地产是指服务于旅游的地产项目;广义的旅游地产是依托丰富的旅游资源，借助旅游度假为目的开发经营模式，以求全部或部分实现度假休闲旅游功能而开发建设以及经营运作的房地产项目。
旅游地产就是依托区域周边丰富的人文、历史、自然、旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、观光、休闲、度假、商务、居住为一体的房地产项目），它是旅游业和房地产业的无缝嫁接和完美融合的衍生品。以下是目前网上或书上所归结的旅游地产分类
一是旅游景点地产：主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间;
二是旅游商务地产，主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐饮、娱乐城等建筑物及关联空间;
三是旅游度假地产，主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店等等;
四是旅游住宅地产，主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。
其实我们很多人都了解或者熟悉旅游地产最实质的一些东西，但却很少有人将自己的经历经验上升到理论高度的层面，特别是战略理论的总结和研究，主要也是我们的经历和见识有限，还有就是对全国乃至全球著名旅游地产案例的研究太少或者深度不够，没有去探究他们的共性和客户的需求，所以就无法把握住旅游地产的脉搏，当然也就无法真正的准确的操作它了。
大家可能也都在关注和研究全国乃至全球的旅游地产案例，每个人也都有一
套自己的方式方法去了解学习，同时也有各自的理解，那么你觉得目前中国旅游地产到时是“旅游+地产”、还是“旅游=地产”呢？在旅游地产的产业和功能上你又有怎样的看法呢？中国旅游地产最大的问题或软处在哪里呢？
从90年代初海南开始，到现在随着人民生活水平的不断提高，特别是社会有产阶级的形成为旅游房地产消费奠定了基础，多种旅游产品和投资品种的完善多重市场价值的凸显使这一产品逐渐成为市场新宠，并与旅游消费成功实现了嫁接。我国目前的宏观经济背景，不论是供给还是需求都已具备了发展旅游、休闲物业及商务休闲旅游的条件。
主流市场的饱和，为边缘市场的发展创造了条件。
我国传统投资领域已基本饱和，特别是主流房地产开发领域，主流房地产市场的疲软与相对饱和，为旅游物业的发展创造了新的市场机遇，主流市场配套的边缘物业开发呈现出强劲的增长力，也为大量游散资金投资创造了条件。城市化进程的加快，生活水平的提高，为旅游消费奠定了良好的基础。城市化进程的加快，越来越多的城市人在实现住房、购车等大额消费后，开始厌倦城市喧嚣和烦躁，向往自由、纯朴的乡间野趣生活，节假日旅游已成为众望所归。
旅游模式转变，旅游消费支出比例增加。
当前我国城市居民对于旅游消费支出比例正在不断提高，单一的观光旅游产品，难以满足旅游客源市场多方面的需求。开发旅游度假产品顺应国际旅游市场潮流和趋势。旅游者对旅游目的地选择更加理性，更加注重“健康、时尚、个性”，一方面已形成了从传统长线观光型旅游开始转向城市周边度假休闲游，另一方面从临时性随意性度假转变为有计划的经常性度假休闲。这就为开发旅游地产与商务休闲地产创造了市场条件。
置业行为的不断升级加快旅游地产开发热度。
越来越多的购房人在满足城市公寓或近郊别墅等第一居所后，开始越来越关注环境对居住品质的影响。越来越多的远郊区楼盘开始焕发新的生机与活力，他们借助名胜风景区和城市周边的山、水、园、林来作为开发的卖点，从而开始形成“第二居所”甚至“第三居所”。
可支配时间增加，消费者休闲假期大幅增加。
我国实行每周5个工作日制，并每年有五一、十一、元旦、中秋等中长假，累计一年将近115天假期。随着人们可自由支配时间的增加，用于休闲用途的旅游地产前景广阔。
政府大力推动：政策作用，刺激和拉动旅游及相关产业发展。
在当前旅游假日经济持续增长的情况下，各地方政府在吸引大量投资，对当地旅游资源进行最大限度的包装和完善;同时，政府也会制定各种政策，为旅游休闲度假区的开发建设提供了良机。
信息通讯技术的提高、为新型办公创造条件。
目前社会上已经形成了广泛的自由职业者、以及自由撰稿人、艺术创作人等，他们的日常办公形式并非传统的写字间，而是追求安静、闲适的创作空间。从目前类似的情况看，已经有大量自由职业人群经常性的进驻旅游休闲地产。
根据国际著名旅游景区的发展经验，年游客量在180-200万人次以上和停留时间在6小时以上的主题景区，都有明显开发边缘产业的趋势和潜力。对于占地面积在2、3平方公里以上的项目必须考虑产业问题，对于新兴的没有任何自然资源可利用的新地，需要对产业和商业模式进行创新。
现在国内很多地方的所谓旅游地产项目基本都还处于景区发展阶段，景区的核心竞争力和亮点都还没有真正确定和展现出来，即使建立了一些所谓的服务功能，但都是基础和原始化的，要发展以旅游为核心的各类边缘产业还为时过早，大多数景区的功能还停留在观光上，很少牵涉到休闲、度假，也就是说这些目标客群的消费习惯都还停留在人看景的阶段，国内做的好一点的景区已做到人看人的阶段，只有华侨城做到了一些人玩人的阶段，目前国内也只有华侨城将旅游与产业融合，已由初始的“旅游+地产”双核驱动发展到“旅游=地产”以文化创意为基础、旅游、房地产等多核驱动的阶段。并最终实现打造休闲旅游区和商务休闲区的目标。
中国旅游地产最大软肋就是没有主题，没有亮点和核心的竞争力要素，赢利就更不用谈了，所以旅游地产项目必须有自己的旅游的固定吸引人的要素或产业，还需解决的核心问题是解决人和政府的问题，同时还要解决消费者与房地产开发的矛盾，以及做景点与成熟旅游区底价拿地等问题;目前中国旅游地产发展已从开始的旅游为核心的单核（圣淘沙）模仿阶段发展到旅游与地产同步
进行的双核（华侨城）自主阶段，期待有更多的旅游地产向多种发占展模式和方向的多核（迪斯尼）成熟阶段发展。
现在国内旅游产业已由人看景、人看人的观光旅游向人玩人的休闲旅游逐渐演变，并不断弱化旅游本身三大要素（自然、人文、建筑）在旅游价值创造中的作用，以娱乐、文化为概念的休闲旅游，因强调高附加值的服务功能，成为未来旅游产业的发展趋势;单一的传统商务办公向多元化的集团活动演变，衍生出来的若干新兴集团消费需求，将是主导游客体验消费的未来发展趋势，将休闲旅游与新兴集团消费需求结合，细化、创新各种服务功能，满足各类商务休闲人群的各种休闲旅游消费需求将是未来商务旅游休闲产业化的必经之路。
目前国内旅游地产开发企业在与政府合作时基本都是置换的形式，先签订一个框架协议，企业给政府做市政和城市配套服务功能，政府给企业等价值的土地作为开发建设用地，而对于景区和绿化的用地则基本都是租赁的形式提供给企业，这样就导致了企业在这块的投入上处于被动和无赖的局面，企业都是趋利的，那么他们在这块上的投入，必须得找地方去收回来，以达到企业资深的收支平衡和获利，这也是旅游地产承载的机会和空间，也是更多房地产企业愿意为此去付出和投入的根本原因。
旅游地产发展欲解决的几个问题：
未来国内房地产开发企业在旅游地产开发上将都是通过锁定土地后续的开发权，并充分参与到一级开发，二级开发，持有经营和资本运作的各个环节中去，以此来平衡投入和产出，最后达到利润的实现。而未来中国旅游地产开发的发展趋势将是多元化，主题化、文化化、产业化融合的复合式开发模式。
首先要解决的是土地问题，旅游地产最重要一个决定性因素应该是开发商怎么拿地，拿到什么样的地，大家都知道国内的旅游地产的土地性质大都是农村集体用地性质或者是市政绿化用地，旅游地产开发商都要么是从政府手上租赁过来的，要么就是跟政府合作，将整个区域的市政和绿化工程做好，政府给予相应价值的土地的使用权和使用年限给开发商，这样就造成开发商不愿意花太多的财力物力去真正打造旅游地产核心的东西，而是把经历都放在如何卖房子上去了，但旅游地产脱离了旅游这个核心要素，那么房地产开发就陷入了孤立的局面，也不可能走太远。所以旅游地产开发的关键还是拿地，土地拿的好
于不好将直接影响到开发商对项目的期望及后续的开发以及项目最后的承载区域城市功能的级别。（这点其实可以借鉴昆明，大家熟知的“春城高尔夫”的土地性质就是旅游用地）。但更大的重要因素还取决于政府，所以政府其实是影响旅游地产发展的至关重要的因素和环节。
待续【浅谈旅游地产开发策划（下）】
第五篇：旅游地产项目设计初探
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旅游地产项目设计初探
旅游地产项目设计初探
摘要：随着国民生活水平的提高，人们对旅游、休闲、私密的生活方式的需求越来越大，对健康环保、绿色生态的生活品质的要求也越来越高。在目前房地产政策调控之下，集旅游、文化、休闲为一体的旅游地产项目以其自然资源优势和旅游政策优势逐步成为地产商新的开发目标。旅游地产利用广泛的旅游资源，融入相应的地产元素，整合度假、生活、运动、休闲娱乐等方面，从而创造优美怡人的居住环境，提升地产价值。这种新兴的地产模式，已经在全国多个城市实践并取得了成功。经过参加多个旅游地产项目的实际操作和各地项目的实地考察，特以万科•三亚“湖心岛”项目为例对城市旅游地产项目的具体规划设计进行初步探讨，以求摸索出适应不同开发条件的旅游地产项目规划设计的思路和方法。
关键词：旅游地产、规划设计、生态、园林景观
Abstract: with the improvement of people's living standard, people to travel, leisure, private way of life needs more and more, the health, environmental protection, green ecological life quality request more and more is also high.In the current real estate policies under control, set the tourism, culture and leisure for the integration of tourism real estate project with its natural resources advantage and tourism policy advantage has gradually become a real estate business new development goals.Tourism real estate by using the extensive tourism resources, into the corresponding property elements, the integration of vacation, life, sports, entertainment and so on, so as to create beautiful pleasant living environment, promote real estate value.This new real estate mode, had been in national many urban practice and a success.After more than
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in tourism real estate projects all over the actual operation of the project and the on-the-spot investigation, in sanya, China vanke, “lake” project as an example of real estate projects of urban tourism specific planning design is discussed, in order to adapt to the different conditions for the development of real estate project planning and design of tourism ideas and methods.Keywords: tourism real estate, planning and design, ecology, landscape
中图分类号： S757 文献标识码： A 文章编号：
项目背景
三亚城市总体规划对开发该片区的整体诉求
万科•三亚“湖心岛”项目所属的片区为南新农场管辖范围，在三亚原城市总体规划中为非建设用地。由于近年三亚城市快速发展，规划区内用地大部分已对外出售，并拥有开发意向方案。为科学合理地引导规划片区的开发，经政府批复该片区进行了控制性详细规划的编制。2011年3月，修编后的控规经市政府批准正式实施。
规划片区处于三亚市门户地段，片区内山、水资源丰富，可开展山地徒步旅行、山野活动、观光以及文化休闲娱乐等，因此特色旅游和服务是该片区的主导功能。控规中该片区功能定位为：以风情特色旅游为先导，集旅游休闲、康体养生、生态居住功能为一体的城郊型度假旅游生活区。
项目用地区位示意项目所在片区控规示意
项目概况
场地概况
万科•三亚“湖心岛”项目用地位于迎宾中路段控规用地
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东南角，离三亚交通枢纽田独转盘约3公里。项目地块南侧、西侧临山，北侧靠湖（小型水库），东侧为住宅用地；区域内拥有良好的湖泊及山体景观资源，区域外有规划道路连接北面迎宾路，交通条件良好。
地块性质
项目总用地面积436120平米（土地证范围），计容总建筑面积约319505.8平米。其中三个地块为可建设用地，B-06-04为商业用地，可建设商业及酒店；B-05-03为商住用地，可建设住宅；B-05-09为教育用地（不可售），建设足球训练基地；其余部分为非建设用地。另外，项目用地边缘的高园水库及一部分山体用地租用作为运动公园用地使用，共约550亩。非建设用地和租用地可配套成园林景观、运动、休闲、游憩设施等。
用地规划条件示意
甲方诉求
在规划设计之初甲方提供给我方的关于该地块开发设计的关键词是：运动会所、足球基地、公路自行车赛道、复健中心、水上乐园、多功能运动场。
在不断的交流过程中，我们了解到甲方的具体诉求就是在该旅游地块结合优美的自然环境，建设以体育运动为主题的公园。体育运动以自行车运动和足球训练为主，其中自行车运动根植于万科的企业文化，甲方希望能在该基地上能组织自行车运动的体验、训练、比赛等内容，不仅服务于在此旅游居住的人，还能服务于万科内部的自行车活动；足球训练基地定位为服务全国足球队的训练基地以及国内企业内部足球运动的活动中心。在此基础上合理配备运动会所、复健中心、水上乐园、多功能运动场等于体育运动相关的服务设施。
场地条件
土地证范围内基地大部分区域较平坦，南侧为缓坡地，坡度约8%。场地标高为10.8至35.0，高差约24.2M。基地现状主要为未利用地，现状植物主要由山体草坡和低矮灌木组成。基地内部有三个水
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塘，水质良好。租用水库已不具有灌溉功能，水位受季节影响较大。草坡及湖面形成的景观格局自然优美。租用山体多为次生植被，景观效果较差。
根据分析场地正面要素：南面山体、北侧水库及对面山景是基地最重要的景观资源要素；基地东面有控规的绿廊通过；负面要素：场地南靠山体，北朝水库，对空间布局有一定的影响；场地内部有三个大的水塘，集中与商业地块，成为酒店建筑布局的限制条件。
场地条件条件示意
规划设计
规划思路
通过对场地的分析研究以及与甲方的多轮沟通，形成了以下规划思路：首先要形成一个强有力的空间中心，联系周边的居住、商业、教育地块，进而向四周辐射，使旅游、生活居住的人员的活动能够围绕这个多功能的中心展开。其次，加强轴线的联系性，从而突显功能的支撑性和主体性，形成空间骨架；然后，利用自行车的的赛道来串联场地的各个部分，使其项目用地内的各个功能成为有机的整体。
概括来讲，本项目规划结构可归纳为：“一心、一环、三轴线”。
“一心”是指一个“空间中心”。
从项目规划开始，我们就强调创造一个强有力的核心来联系和控制周边不同功能地块之间的关系，使区域内人的生活都能够围绕这个中心展开。
该项目主要的任务是三个地块（分别是商业、商住及教育基地）及由周边绿地湖面组成的运动公园的规划设计，从空间和实际的利用上来说并没有一定的关联性。从功能上来说缺乏合理的组织，从人在场地内的活动来说，没有把各种类型的景观和活动整合成完整的序列。
规划中通过利用控规中广场用地形成空间中心，该空间中心将酒店、商业、居住、公园有效的统一在一起，形成人通往各个功能区域的空间场所和意向节点，同时该中心还承担广场的景观、人的休闲、运动、娱乐、表演及日常活动等功能，具有非常积极的意义。
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空间中心统领全局，是整个方案的灵魂。
“一环”是指一个“自行车赛道环线”。
根据项目主题，我们利用自行车赛道形成环线，串联场地内部的绿地系统，使公园成为一个有机的整体。在具体的组织上形成多种方式，并将人的其他运动及休闲活动串联起来，强调运动公园的项目定位。
“三轴线”是指通过场地的规划条件、自然地理条件及生态景观要素，在空间中心的控制之下，形成的具有相关意义的三条 “空间轴线”。
轴线一：生态轴
根据控规广场南面控制有一条宽度为31米的绿廊联通山体，我们打通绿廊连通广场（空间中心）并一直延伸至湖面以北形成一条绿廊，成为控制整个园区运动休闲的轴线，休憩、运动、公园景观等均沿此轴线展开。
这个轴线具有生态的含义――它以广场为中心打通了山和湖的关系，统领了场地内部自然景观要素，形成了一条鲜明的视线通廊。
轴线二：景观轴
该轴线以项目用地整体的生态景观要素结合商住（B-05-03）及商业（B-06-04）展开，由南至北形成山体住宅――花园酒店――临水商业――无边泳池――内湖――高园水库公园绿地为节奏的空间序列轴线，两地块的建筑、广场等要素均按此节奏展开，与人的生活联系紧密，也是一条景观序列轴线。
这个轴线同时具有人文的含义――它顺应自然、强化景观要素，控制了景观的节奏，为场地中活动的人提供鲜明的指引，利于人文活动的展开。
轴线三：休闲轴
保留自然冲沟，留出自然汇水的路径，形成生态廊道和体现自然野趣的通道。通过景观的塑造形成联系居住地块及广场（空间中心）的轴线，这条轴线可以很便捷的到达商业用地和公园绿地。居民日常的休闲活动都能够以此轴线展开。
轴线位置明确，形成三条强有力的控制线，是整个方案的功能布
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局和空间控制的骨架。
规划设计思路示意
功能布局
项目主要用地可以分为商业用地、商住用地、教育科研用地及规划绿地、租用水库及山体形成的公园绿地四种土地利用形式。总体上可以分为商业、居住、教育及公园四大功能用地。
商业功能用地位于迎宾路进入场地的首要位置，而且占有北边开阔的水库景观资源，其入口形象的地位相当突出，是对外形象展示的焦点。该地块主要布置为酒店和服务性商业，是公共活动的中心，具有较高的商业价值。
居住功能用地位于商业南面，自然条件优良。容积率低，绿地率高，着重打造高品质度假型住宅产品。
教育功能用地位于居住功能用地东面，功能涵括两个国际标准的足球场、康体设施及宿舍，是具有一定规模的足球训练中心，可以成为三亚的足球培训基地，可以承接企业足球队的训练，可以承接国家级以上足球队的训练。
公园功能用地包围以上三个功能用地，定位为体育运动休闲公园，以自行车赛道为主，赛道环绕整个项目用地范围，室外篮球场、网球场、拓展训练场，水上娱乐、休闲、健身等设施分布在公园内部。综合性的运动项目体现公园的运动主题。
场地设计
空间组织
在空间组织上我们从地标、节点、界面、区域的角度出发，让整体的空间形象就有标志性、可识别性。
地标：以酒店群体建筑及其环境形成区域地标，建立区域形象。
节点： B-06-05地块公共广场空间，是放大了的城市节点及公共活动节点。
界面：整合上述商业和居住的布局，形成主要城市界面，并划分
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公共和私密的空间。
区域：各个地块内部空间形成属性明确的区域。其中住宅小区通过生态轴、景观轴、休闲轴与外围公建相联系，保证住宅的便利性与私密性。
园林景观组织、园林景观组织由外而内、由内而外的分析景观资源，发掘场地特质。
外部自然景观资源：湖泊（水库）景观，南北两面自然山体景观。
城市景观资源：酒店群门户形成的城市标志性建筑景观。
内部庭院景观：在各居住组团内部形成大庭院景观。
总体景观节奏：由南至北，山体――居住――酒店――无边泳池――内湖――外湖（水库）。
规划设计总平面图
生态化处理方式
场地地形的处理。我们采用因地适宜的设计手法，尽量不对规划用地做大面积的地形修改，这样不仅可以降低土方施工带来的很大一部分施工成本，而且可以充分利用地形来塑造自然的环境肌理，为游客及居住者创造多元化的自然的体验。
水的利用。设置雨水收集回用系统，收集屋面、地面雨水进行回用。由于本项目现有水体面积较大，可结合进行充分利用，将屋面和室外地面的雨水经室外管网收集，通过弃流井对初期雨水弃流后，收集储存于室外水库、鱼塘等处，经简单净化处理，用于绿地浇灌用水、车库冲洗用水、水景用水、以及中水供水系统补充水。水资源得到充分的利用。
太阳能的利用。本项目生活热水全部采用太阳能热水系统。其中酒店和酒店式公寓、宿舍用热水采用，集中太阳能热水系统供给，提高能源的利用率，减少对环境污染，降低用电量。
六、旅游地产项目规划设计思考
（1）宏观定位决定开发走向
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开发商所站的角度和立场决定项目的高度。万科从市场的角度出发对项目主题、客源市场、户型产品等方面进行了详细的论证分析，使得该旅游地产项目以体育运动休闲为主题，以居住、度假、疗养等人群为市场，提供多样的户型产品和多边的空间丰富客户的选择。并在此基础上提供完善的服务配套，形成高品质的主题式运动休闲公园。
（2）项目策划突出主题思路
各类项目的组织开展是主题内容突出的必要条件。在该项目当中，万科以自己的企业文化为出发点，突出自行车运动，提倡健康、环保的生活方式。以自行车道贯穿整个项目为亮点，打造运动主题，另外结合足球运动、水上运动等项目，将项目的主题凸显得更加丰满、完善。
（3）规划设计理清功能关系
规划设计是从甲方的诉求、场地的实际情况出发，宏观上处理好自然环境和不同功能分区之间的关系，微观上处理好建筑与场地内部要素之间的关系以及建筑内部的组织关系。在该项目中，通过合理的规划设计做到商业、酒店、居住分区明确，交通联系便捷，做到园林景观空间丰富，层次分明，达到步移景异的效果。
（4）生态理念营造自然氛围
生态理念贯穿规划设计的全过程。在该项目的设计过程中，在场地设计、地表径流的组织，雨水的回收利用，太阳能的运用、植物选择等方面都始终坚持着生态理念。从这些方面出发，体现出人与自然的完美融合，创造出生态和谐的人居环境。
规划效果图示意规划效果图示意
参考文献：
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[J].城市建设理论研，2012，（6）.[4] 旅游地产的特征及金融投资风险问题研究[J],广西金融研究,2007,第2期
[5] 吴老二 吴建华 胡敏,发展旅游房地产的瓶颈制约[J],社会科学家,2003,第2期
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