第一篇：被执行人已转让但未办理过户手续的房产能否强制执行？
2008年6月19日，李某向徐某借款30万元。后因李某未按时归还欠款，徐某诉至法院，经调解，李某返还徐某借款本金30万元及其利息。调解书生效后，李某未履行给付义务。2010年8月9日，徐某向法院申请强制执行。经查，2008年7月18日，李某与曹某签订了《二手房屋转让合同》，合同约定：李某将商品房一套转让给曹某，转让金额为30万元，除去银行的按揭欠款20万元，曹某一次性支付李某10万元；银行按揭欠款20万元，由曹某负责偿还；在银行按揭还清后，李某必须配合曹某办好房产过户有关手续。因曹某至今每月都在归还银行按揭贷款，故双方一直没有办理房屋过户手续。2010年8月9日，法院依徐某申请查封了该套房屋。2010年9月19日，法院裁定拍卖上述被查封的房屋。拍卖过程中，曹某向法院提出执行异议，认为法院查封的房屋属于其所有，且实际占有和管理了该房产，请求法院中止对该房产的执行，并解除查封。
【分歧】
对该房产能否强制执行，有两种不同意见。
第一种意见认为，房屋买卖未办理过户登记手续，本案所涉房屋的所有权人仍为被执行人李某，曹某提出的异议不能成立，法院应裁定驳回曹某的异议。因此，法院可以强制执行。
第二种意见认为，李某与曹某之间的《二手房屋转让合同》应属合法有效，而且曹某已付购房款，且实际占有和管理了该房产，其利益应受到法律保护，故法院应中止对该房屋的执行。
【管析】
原作者习国文赞同第一种意见，认为本案可以继续执行，并主要从两个方面予以说明。
一、李某与曹某所签《二手房屋转让合同》是否有效？本案所涉房屋所有权归谁？
按照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”及第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，不动产物权的确立，以登记为准。但设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同不是以登记为生效要件，而是合同成立时即发生效力。本案中，曹某与被执行人李某签订的《二手房屋转让合同》，应认定为合法有效，但合同签订后双方一直没有办理登记手续，故房屋所有权没有发生移转，仍属被执行人李某所有。
二、针对第三人已支付价款并实际占有的房产能否执行？
按照《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，本案中，曹某虽然管理和实际占有了查封财产，但至今每个月仍在归还银行贷款，交易价款并未全部支付，所以法院可以依法查封该房屋。但曹某
基于有效合同而享有的权利仍然受到保护，曹某因此而造成损失可以要求被执行人李某返还购房款及赔偿相关损失。
综上所述，曹某提出法院查封的房屋属于其所有，要求法院裁定中止对该房屋的执行并解除查封的异议不成立，应予以驳回。
笔者赞同第二种意见，认为法院应中止对该房屋的执行。其理由如下：
1、本案中，曹某已经实际占有并管理了查封财产已无争议，争议的焦点在于如何理解“已经支付全部价款”。该房产系按揭房产，其价值为“首付+按揭款”，李某实际支付只是首付，余款是以银行按揭欠款的形式支付的，李某与曹某签订了《二手房屋转让合同》明确约定“李某将商品房一套转让给曹某，转让金额为30万元，除去银行的按揭欠款20万元，曹某一次性支付李某10万元；银行按揭欠款20万元，由曹某负责偿还”，曹某已支付李某10万元，且至今每月都在归还银行按揭贷款，即银行按揭欠款已转移给了曹某，且曹某一直在履行归还银行按揭贷款的义务，应当认为曹某“已经支付全部价款”，其利益应受到法律保护，法院应依据最高法院的司法解释中止对该房屋的执行。
2、即或认为曹某未“已经支付全部价款”并继续执行该房产，还有一个“无益执行”的问题，李某对该房产已无任何利益，强行处置只是增加诉累，并制造矛盾。
综上所述，曹某已付购房款，且实际占有和管理了该房产，其利益应受到法律保护，故法院应中止对该房屋的执行。
论文摘要：在《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以
下简称《查封规定》）第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部坐并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”此规定并未起到真正的突破，严格原则的突破，并未起到规范作用。现行我国社会还存在许多诸如此类情况。我国对于不动产登记制度的设计一般采取德国式的登记生效主义，通常规定非经管理部门登记，物权不发生变动。而在2004年颁布的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释[2004]15号，下称《查封规定》）中，出于对第三人合法权益的保护目的，对此原则进行了一定的突破。
一 法律物权与事实物权的曲异
一般来说，登记物权与实际物权应当是一致的，登记物权就是该物这寂存在的真正物权，该物权人对物的支配符合客观事实。但是，在物权变动的过程中，由于各种原因，也会出现登记物权与实际物权不相吻合的情况。在这种情况下，只要权利人对标的物的支配构成有效的特权法律关系，虽然权利人对物的支配没有动产登记或都动产的占有表现出来，但只要有证据表明权利人有合法的依据可以决定物的最终归属，就应当保护该权利人，即有必要引入法律物权与事实物权的概念予以区别。所谓法律物权，是指权利正确性通过法定公示方式予以推定的物权。包括不动产登记簿上记载的不动产物权和占有表现的动产物权。不动产物权也称为登记物权。对于与法律物权分离的真正物权以，即称事实物权，在事实物权中，当事人具有真实的进行物体能变动的意思表示，但表现该意谓的形式不是典型的不动产登记或者动产交付形式，而是其他的形式，只要该形式为法律所允许，物权出让人虽然具有法律物权人的名义，但物权取得人得到的是与法律物权有同等意义的事实物权，即准法律物权。《查封规定》第十七条关于“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错”的规定，即属此种情况。在此时，不动产以房产为例）交易双方当事人均以其履约行为明确表示转移房产所有权的合意，仅因客观情况而暂时没有进行登记公示，房产买受人即已取得了该房产的准法律物权，我们也称其拥有“物权期待权”或“登记请求权”，为保护其对交易房产的物权期待权，再将该房产作为被执行人的财产采取强制措施成为不当。
二、“第三人对此没有过错”的内涵
（一）对“第三人对此没有过错”的解析
《查封规定》第十七条：“第三人对此没有过错……”这里的“对此”，应当理解为“未办理过户登记手续”，那末“如由于登记部门的原因或者其他非第三人所能控制的原因”，而第三人在交易行为中是否有违约行为或是否尽了一般注意义务，则不在此条规定的语意之内，且属对当事人双方交易行为的效力认定，超出了执行程序审查的范围。如在执行过程中发现被执行人与第三人的交易行为违反法律规定，亦不能迳行确认行为的效力，而仅能告知相关权利人提起确权诉讼。过错责任原则是我国侵权行为法通用的一般归责原则。这里引入“过错”，用以判断第三人在办理房产过户登记事项中的主观心理状态，其问题是容易与善意取得制度中的“过错”相混淆。
二）执行中的情况分析
因第三人之外的原因导致未及时办理过户登记手续的情形，在实践中一般可以归纳为两类：
一是因房产出卖人的原因或他人干扰而未按规定提出过户申请。《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定：“因房屋买卖、交换、赠与、继承、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”逾期提出申请的情形相对简单，人民法院可以责令当事人在期限内向房产登记申请，并视情况实施。在实践中，常常出现作为原所有权人的被执行人种种原因而下落不明，或拒不提交有关证明文件，致使交易房产的权属转移长期不能核准登记的情形。此时被执行人未按其与第三人间的房产交易合同适当履行房产的交付义务，系违约行为。第三人应要求其继续履行，或向人民法院提起诉讼，因合同尚未履行完毕，亦可主张出卖人欺诈，对交易合同行使撤销权，而无法直接主张对交易房产的所有权。在这种情况下，交易房产的所有权可能加深其不确定状态，未必明显必将归于第三人，人民法院裁定解除对该房产的查封措施虽然看似保护了第三人的权益，另一方面，对债权人的权利却存在不利因素。如有他人干扰，则属侵权行为，产生债权法上的侵权责任，与此情形相类似。如有其他客观原因导致当事人不能按期提出过户申请，则应依据《城市房屋权属登记管理办法》第二十二条的规定申请暂缓登记，否则不能认定其没有过错。
二是当事人已向房产登记部门提出了转移登记申请，但由于登记部门的原因，未进行过户登记，应当认为该房产为第三人所有，人民法院应解除对该房产的查封。此处的规定与同年2月10日下发的《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第九条有所表述，该条规定：“对国土资源、房地产管理部门已经爱理被执行人转让土地使用权、房屋的过户登记申请，尚未核准登记的，人民法院可以查封，已核准登记的，不得进行查封。”可见该条采严格的登记主义，对管理部门理过户登记的房产，无论第三人是否有过错，均认定为所有权尚未发生转移，人民法院可以执行。自《查封规定》施行后，该条自然即被取代，但从中可以看出我们对登记效力的制度选择有瞻顾的问题。另一方面，我国《土地登记规则》第六条：“土地登记依照下列程序进行：
（一）土地登记申请；
（二）地籍调查；
（三）权属审核；
（四）注册登记；
（五）颁发或者更换土地证书。”《城市房地产管理法》第六十条也强调房地产权属登记须经土地管理部门“核实”。此外，对于其他不动产权利变动的情况，《土地登记规则》第二十七条至第三十条也分别规定了权利人须持有关合同和证明交易真实性的其他文件申请登记。可见，我国现行不动产登记反败为胜要用的是实质审查主义。如此，房产登记部门审查时间常会超过《城市房屋权属登记办法》中规定的受理登记后的30日，且有经审查作出不予登记决定的情况。根据《最高人民法院关于适用<合同法>若干问题的解释
（一）》第九条的规定，在过户登记作出之前，房产的所有权仍归原所有人，而在房产登记部门审查期间，人民法院对此房产失去控制，如出现被执行人恶意撤回过户申请，或在房产登记部门作出不予登记决定后即对房产进行二重买卖，则债权人与第三人均有遭受损失的危险。
案件简介：
本站张帆律师最近承办了一起执行异议之诉的案件：甲欠乙钱款，审理判决后，乙申请法院执行甲名下的一套房产。因该房屋正在被拆迁，乙申请执行该房屋的拆迁款。在执行过程中，案外人丙提出，该房屋甲于7年前已卖给丙，该房屋是丙的个人财产，乙不得执行该房屋的拆迁款。丙向法院提出执行异议申请后，法院裁定驳回，理由是该房屋未办理过户登记手续，不得对抗第三人，更不能对抗法院的司法行为。于是，丙找到张帆律师，委托提起诉讼，把乙作为被告，要求
1、确认该房屋归丙所有，基于该房屋的拆迁利益归丙所有，2、停止对该房屋拆迁款的执行程序。
双方争议：
原告诉称：
1、丙早在7年前跟甲签订了《房产买卖协议》，并按照约定支付了全部房屋价款，随后甲向丙交付了房屋。
自此，丙一家人一直居住在该房屋内，直至拆迁。
2、至于未能过户的原因是甲故意躲避造成的，丙从买房开始不断催促甲办理过户手续，甲最初以各种理由拖延，后甲消失，丙再也联系不上甲，导致无法办理过户。因此，未能过户的原因错不在丙。
3、该房屋是丙一家唯一一套住房，丙是老年人，从保护老年人权益的角度出发，法院也不得执行该房屋。
被告（乙方）辩称：
1、根据物权法规定，不动产未经登记不能对抗第三人，房屋所有权人仍然是甲。
2、该房屋的水电使用量过少，实际上长期处于无人居住的状态。
3、签订房屋买卖合同至今的时间过长，丙完全可以提起诉讼要求过户，而丙未起诉，因此，未过户的原因丙有过错。
法院判决：
1、基于该房屋的拆迁利益归丙所有，2、停止对该房屋拆迁款的执行，3、驳回确认所有权的诉讼请求。
律师分析：
这起案件类型是平时较少遇到的，法律术语叫案外人提起的“执行异议之诉”。其中主要有三大法律问题：
一、未办理过户手续，是否可以执行该房屋；
二、丙是否可以提出要求确认其是该房屋所有权人。
三、法院是否可以判决停止执行程序。
首先，本案最重要的核心问题，甲、丙未办理过户手续，乙是否可以执行。依据《物权法》规定，不动产物权的转让，法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。也就是说，该房屋的所有权转让在诉讼之前并未生效，甲仍然是房屋的所有权人。但依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。在本案中，未办理过户手续的错不在丙，因此，法院判决停止执行该房屋的拆迁款。
其次，丙提出要求确认是该房屋所有权人，由丙享有该房屋的拆迁利益，法院支持了拆迁利益由丙享有的诉讼请求，却驳回了确认所有权的诉讼请求。法院认为，房屋所有权仍登记在甲名下，丙不可以确权之诉代替产权登记。
虽然实际上保护了丙的利益，但笔者认为，这两项判决内容是自相矛盾的。该房屋的拆迁利益属于丙的前提是该房屋所有权属于丙。房屋所有权虽然需要登记生效，但也可由法院判决确认所有权。执行异议之诉的目的，在于案外人可以提出保护其实体权利的确权之诉，法院的这项判决让人匪夷所思。
最后，笔者认为，法院也不应判决停止该房屋拆迁款的执行。我国民事诉讼法规定，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向人民法院提出书面异议。对于执行行为违反法律规定的情况，已经规定有程序上的救济手段，执行行为不属于法院的受理范围。那么，为什么笔者会提这个诉讼请求，如果法院支持了这个请求，对于丙来说，是非常直接的效果，丙心里的石头可以落地。
第二篇：机动车办理过户转让手续的协议
关于TJ7101号夏利车转让的补充协议
售车方（甲方）：康建波
购车方（乙方）：周觉
甲方将于2007年1 月22 日将型号为TJ7101号夏利车，车牌号为 湘 AC4297，发动 机号为E3005481，车架号为LTJA0A0B13X009430;转让给乙方，双方达成成交额为人民 币壹万贰仟元整，由乙方承担车辆转让过户手续费。该车自交车之日起（交车时间为2007 年1 月22 日）所发生的一切费用及车辆产生的违章、事故、车辆灭失等纠纷以及相应的法 律责任及风险由乙方全部承担。
买卖协议于2007年1月22日履行完毕，甲乙双方分别完成了各自的交付义务。但双方一直没有办理过户手续，甲方曾多次要求乙方去办理机动车过户转让手续，因双方原是单位同事，乙方多次推脱一直未去办理。未避免纠纷，双方达成补充协议如下：
1、甲乙双方于2010年月日到xx车管所办理过户转让手续；甲方协助乙方办理，乙方承担办理过户手续的费用。
2、如乙方未能按时办理过户手续，甲有权将该车收回，原买卖合同价款作为按照该车租金给付乙方。
3、如甲方未能按时协助乙方办理过户手续，将由甲方承担办理过户手续的费用。
4、如因乙方的原因导致无法办理过户手续，甲方有权解除买卖，并以机动车所有人的 身份到有关部门办理报案、或办理报废手续等事项，由此而产生的费用由乙方承担。
5、该协议书一式两份，双方签字生效，双方不得违约。
甲方：乙方：
2010年10月24日
第三篇：办理房屋转让过户手续须知
办理房屋转让过户手续须知
（一）须提交资料
1、出让方应提交资料
（1）房屋所有权证原件及复印件三份；
（2）出让方为公民的，提交居民身份证，并亲自到交易窗口办理手续。如无法亲自办理手续，需提交经公证处公证的委托书，由受委托人办理交易手续；出让方为法人或其他组织的，提交企业法人《营业执照》副本原件及复印件或单位证明书、法定代表人身份证明书、法定代表人授权委托书、法定代表人居民身份证、受委托人居民身份证，并由委托人到交易窗口办理交易手续；
（3）出让方为整栋房屋或非开发经营企业建设的私人承建住宅，应提交国有土地使用证（属行政划拨土地的按有关规定办理）；
（4）出让房屋为党政机关、事业单位的国有资产，应提交当地国有资产管理部门出具的同意房屋转让证明书；
（5）二手房提交在房产局领取的买卖契约；商品房提交国家建设部、国家工商行政管理局监制的商品房买卖合同或双方订立的合同，但订立的合同内容必须按照《商品房买卖合同示范文本》内容订立；
（6）房改房转让应提交结婚证、户口本、身份证，并夫妻双方亲自到窗口办理交易手续；
（7）商品房应提交住宅使用说明书、住宅质量保证书、房地产开发企业资质证书。
2、受让方应提交资料
（1）受让方为公民的，提交居民身份证，并亲自到交易窗口办理手续。如无法亲自办理手续，需提交经公证处公证的委托书，由受委托人办理交易手续；出让方为法人或其他组织的，提交企业法人《营业执照》副本原件及复印件或单位证明书、法定代表人身份证明书、法定代表人授权委托书、法定代表人居民身份证、受委托人居民身份
证；
（2）买卖房屋申请表；
（3）赠与的房屋，提交经公证的房屋赠与书和房屋所有权证；
（4）互换的房屋，提交互换双方的房屋所有权证和双方签订的房屋互换协议书；
（5）法院裁判过户等其他合法方式转让过户的，提交响应生效的文书证件资料（判决书、裁定书、协助执行书、拍卖成交书、评估报告、拍卖登报公告）；
（6）买房为港、澳、台同胞、外籍人士或外资、全资企业需提交安全局证明
第四篇：离婚房产过户手续办理流程及注意事项
离婚房产过户手续办理流程及注意事项
文章摘自：金融一号店
[摘要] 离婚房产过户首先需要办理离婚房产析产，离婚房产析产是离婚房产过户免征契税的证明。
离婚房产过户手续办理流程：
离婚房产过户首先需要办理离婚房产析产，离婚房产析产是离婚房产过户免征契税的证明。如果不是因为离婚分得的房产，在房产过户时就需要缴纳契税。办理完离婚房产析产手续后，就可以到房产管理部门办理离婚房产过户手续，具体的过户流程有：
(1)协议离婚，签订离婚协议书的到公证处办理析产公证，如有离婚判决书的话无需办理公证;(2)到交易中心办理转绘;
(3)到房管局办理免征契税申请;
(4)办理析产登记手续并缴交50元登记费;
(5)取证。
由于离婚的法定方式有两种，协议离婚和诉讼离婚，离婚房产过户根据离婚方式的不同，准备的材料也有区别。
协议离婚是指夫妻双方对离婚、财产分割，子女抚养达成协议，通过民政部门办理离婚手续，结束婚姻状态的一种离婚方式。如果是协议离婚，离婚房产过户手续办理要带的带材料有：
(1)关于房产分割的离婚协议书;
(2)离婚证及复印件;
(3)离婚财产归属协议，权利人一方申请登记的，需要提交经公证的离婚财产归属协议;
(4)房产证;
(5)身份证明及复印件。
诉讼离婚是指夫妻双方对离婚、财产分割或子女抚养未达成协议，起诉到法院请求法院判决离婚的离婚方式。如果是诉讼离婚，离婚房产过户手续办理要带的带材料有：
(1)生效的法院判决书及复印件;
(2)判决书中明确房产归属的可由权利人一方申请登记房产证;
(3)身份证明及复印件;
(4)房产证。注意事项：
1、双方就财产达成协议到民政部门办理就可以了，但一定要及时办理房产过户手续。房产过户手续，即办理买卖过户，即按照正常买卖程序办理，一周左右时间即可!
2、在此提醒广大网友在离婚时，离婚协议书可以签订，不过务必要到民政局盖公章，或者直接申请法院判决。如果是私下协商的离婚协议书，那么交易时双方都得到场签字。
3、夫妻离婚涉及房屋转移的，一般由双方共同申请登记，并提交以下资料：房产证;身份证明及复印件;协议离婚的提交离婚证及复印件，离婚财产归属协议，权利人 一方申请登记的，需要提交经公证的离婚财产归属协议;法院判决离婚的提交生效的法院判决书及复印件，判决书中明确房产归属的可由权利人一方申请登记。
第五篇：车辆转让后别忘办理过户手续
车辆转让后别忘办理过户手续
梁山车网讯：二手车的买卖完成后肯定要牵扯到车辆的过户问题，而有些车主不明白过户的必要性！
一、车辆的户主即拥有该车所有权的人，在法律上所有权的内容包括对物的占有、使用、收益和处分，并排除他人的干涉。
1、占有，指事实上对物的控制和管领；使用，指按照物的性能加以利用；
2、收益，指收取物所产生的果实或利益；
3、处分，指对物在事实上和法律上的命运的决定。
4、通俗地说，车辆的户主对该车拥有控制和管领权，对该车可行使使用、租赁、质押、借用、保管、转让等权利，并可收取车辆使用而产生的利益，同时承担行使所有权的一切义务。
二、当车辆转让给他人后，如果不办理转籍过户手续，车辆的所有权实事上并没有交割，双方签订的买卖协议同租借协议并无两样，卖方仍对该车拥有所有权，买方充其量只得到了使用权，一旦该车在产生
了纠纷时，对买卖双方均有不利的一面。
1、具体地说，对买方而言，当车辆要施行租赁、质押、财产继承、财产转让等操作时，因车辆的所
有权非己所有而不能付诸实施。
2、就连最基本的车辆检审、车辆保险还得原车主协助办理，倘若原车主因故不能协助时，买方
不是遇到了一个非常棘手的难题。
3、举一个假想的例子，您为车辆投保后，万一车辆因事故损毁或被盗，得到赔偿的一定是卖方（车
辆所有权拥有者），而此时您得到的只是一份后悔，悔当初省下一笔小小的交易过户费用，损失了一大笔
财产，买了个沉痛的教训。
4、对于卖方来说，车辆转让后不转籍过户，仍保留着该车所有权倒也十分惬意，诸不知，您拥有权
力的同时还拥有义务，当您出让出去的车辆发生一些债务纠纷时，您一定乐不起来了。
（1）这些债务纠纷主要表现在养路费的欠缴和由此发生的大笔滞纳罚款、车辆事故经济责任的大额
或巨额赔偿等方面。
（2）例如，省建X公司一辆车转让后没有进行转籍过户，该车在一次事故中撞死撞伤各一人，肇事者
无力承担经济赔偿，债务自然落到车辆产权拥有者的身上，使得车辆的产权单位省建x公司赔偿了十几万
元。
（3）此类的事例您一定也见到过或听说过。
5、总之，当您买卖二手车时办理车辆转籍过户手续是您最明智的选择，谁不想花小钱买个安心呢？
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