的执行对已办理转让预告登记房产

第一篇：的执行对已办理转让预告登记房产

对已办理转让预告登记房产的执行

许海炜

对于已办理转让预告登记的房产(以下简称“转让预告登记房产”)，法院如何执行?这是我国物权法实施后派生出的新问题。由于物权法对预告登记制度规定的过于笼统，致使实践中对其理解不一，笔者就此略抒己见。

一、转让预告登记房产的查封或预查封

在强制执行过程中，法院对查封房产权属的认定，通常应以房产登记的外观确定。未办理权属登记的房产或者在建建筑物，应依据建筑物的审批文件等相关证据确定。对预告登记转让房产的查封或者预查封涉及两种情况：一种情况是被执行人系预告登记房产的所有权人;另一种情况是被执行人系预告登记权人。当被执行人系预告登记房产的所有权人时，对于已登记在被执行人名下的房产，预告登记并未改变房产的权属，只是使所有权人或者使用权人的处分权受到特定限制;预告登记权人也并未取得实际的物权，其享有的仍然是一种债权，因此，法院可以对预告登记的房产进行查封。但是根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，„„;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，对于未办理登记但善意且支付全部价款并实际占有房产的第三人所购买的被执行人的房产，人民法院不应查封，这属例外情况。

对于被执行人拥有的未办理权属登记的房产，执行过程中常见的情况系在建或已建商品房，因被执行人原始取得建筑物的所有权，法院可以根据建筑物的审批文件、原材料购买票据等证据确定权属，直接对该建筑物进行查封;法院也可到房产登记机构办理预查封手续。如对于被执行人为房地产开发企业的,对其已办理商品房预售许可证但尚未出售的房屋，人民法院可以预查封。

当被执行人系预告登记权人时，由于预告登记权人并不是房产的所有者，所以人民法院不能直接查封预告转让登记的房产。但是，预告登记权人对预告转让登记的房产享有被物权化的请求权，无特殊情况，预告登记权人即为预告登记房产将来的所有人。因此，最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的第十五条第(三)项规定，对于“被执行人购买的„„商品房预告登记的房屋”，人民法院可以预查封。虽然该司法解释未明确其他房产可否预查封，但笔者认为，无论从该条还是从预告登记的法理上而言，转让预告登记房产在预告登记权人为被执行人时，都是可以预查封的。当房屋权属在预查封期间登记到预告登记权人名下时，预查封登记自动转为查封登记。预查封转为正式查封后，查封期限仍从预查封之日起开始计算。预告登记因预告登记失效等原因被房产登记机构依法撤销的，执行法院应解除预查封。但是，在预查封期间，即使预告登记权人丧失对合同权利的处分，也应无权申请撤销预告登记。

二、转让预告登记房产的处分

转让预告登记房产的处分包括两层涵义：第一，当事人按照法律文书的要求，申请将预告登记房产过户到申请执行人名下;第二，申请执行人系被执行人的普通金钱债权人，法院将预告登记房产变现，以清偿债务;

(一)对于过户登记这种处分，按照法律文书的内容划分，又可分为两种情形，一种是要求确权，一种是要求过户。

第一，法律文书的内容实质上是对房产权属争议进行的确权。

确权的法律文书，不具有给付的内容，不属执行依据，也就是说这类法律文书不能申请强制执行。如果确权的法律文书生效在预告登记前的，因确权的法律文书一经生效，无须办理登记过户手续，当事人即取得所有权，因此，在此情况下，前房屋所有权人同预告登记权人办理预告登记，属无权处分，预告登记原则上无效。但如果确权的法律文书生效在预告登记之后，因预告登记权人尚未办理本登记，不适用善意取得的规则，笔者认为房产管理部门应撤销该登记。

第二，执行依据实质上是解决债权债务纠纷，债权人要求房产所有人履行协助过户登记义务。

当申请执行人与预告登记权人同为一人时，比较简单，法院要求房产登记机构协助过户即可;当申请执行人与预告登记权人不是同一人时，通常表现为“一房多卖”，如其中一买受人取得了要求协助过户的执行依据，另一买受人对争议房产已办理预告登记，不管执行依据生效在先，还是预告登记在先，笔者认为，房产经预告登记后，法院不能再要求房产登记机构办理过户登记，否则的话，预告登记制度将被虚化，其他房产购买人可以绕过预告登记，利用法院判决或者其他执行依据进行强制过户，逃避预告登记的约束。

(二)对于转让预告登记房产的变现处分，较为常见。但也要分为两种情形：第一，当被执行人系预告登记房产的所有权人时，法院能否处分?物权法对此未作规定。笔者认为，为保障预告登记立法目的的实现，对转让预告登记房产，可以查封，但除非发生如债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内

未申请登记等导致预告登记失效的情形，人民法院不能处分。法院虽然不能对转让预告登记房产进行处分，但可以要求预告登记权人将被执行人的可得的到期债权向法院或者申请执行人履行;第二，当被执行人系预告登记权人时，法院可以对预告登记的房产进行预查封，在未登记到预告登记权人名下之前，法院可以对预告登记权人的房产请求权进行处分，也可在登记到预告登记权人名下后，对房产进行直接处分。

三、转让预告登记房产执行过程中的救济

第一，房产所有人为被执行人，在房产被查封期间，预告登记权人依照约定申请房产变更登记，但按照房屋登记办法第二十二条第(六)项规定，房屋被依法查封期间，权利人申请登记的，房屋登记机构应当不予登记。如果查封法院拒不解封，预告登记权人的合法权益如何保护?有人主张预告登记权人可以依照我国民事诉讼法第二百零二条的规定向执行法院提出执行异议。笔者认为，执行异议是对执行行为违法的救济，执行法院依据房产权属查封被执行人所有的房产，程序上并不违法，在查封时，预告登记权人并不是房产的所有者，故不应适用执行异议程序。但预告登记权人可作为案外人提起异议之诉，这是因为，虽然预告登记权人并未取得所有权，但预告登记向本登记推进的条件成就的情况下，应认为预告登记权人有排除强制执行的权利，有权启动执行异议之诉程序。

第二，申请执行人系被执行人的普通金钱债权人，执行法院未经登记权人同意，强制处分被执行人所有的房产，如何救济?笔者认为，预告登记具有排斥法院强制执行的效果，执行法院只能查封，不能对预告登记的房产进行处分。执行法院强行处分，属程序违法，预告登记权人可据此提出执行异议。

第二篇：房地产预告登记办理流程

房地产预告登记办证流程

2012-3-5

1、取得商品房预售许可证，签定《商品房买卖合同》并及时去房地产管理部门进行合同备案。（主要已本公司办理人员为主）相关步骤：

（一）取得商品房预售面积；

（二）准备已备案户型图及房号等；

（三）签定商品房买卖合同并送交备案；

（四）房产局指定工作日满取回已备案合同，存档。

2、（1）若房款缴清，则直接准备相关资料办理预告登记及房产证。

（2）若需办理银行按揭，则需要客户准备银行按揭材料，加已备案合同送交按揭银行相关部门进行审核，审核完毕通知客户到银行签定《银行抵押合同》，一式三份，都取回并加盖公司公章，送交银行一份，一份交客户，一份用于房产局按揭。（需要客户前往银行签字）

3、办理房产预告登记。

相关步骤：

（一）取回房产局《预告登记申请书》并进行盖章；

（二）开发商证明及其经办人证明；

（三）《商品房买卖合同》及经办人委托书；

（四）预收客户预告登记费（预告登记和抵押预告登记均为80元）；

（五）客户携带身份证明，经办人携带相关资料前往房产局办理手续，资料完毕直接送交审核；

（六）工作日满房产局通知缴费并领取预告登记证明，将预告登记费收据交还客户。

（需要客户前往房产局签字审核）

4、办理房产抵押权预告登记。

相关步骤：

（一）取回房产局《抵押预告登记申请书》并进行盖章；

（二）抵押权人（银行）的相关证明及经办人证明；

（三）开发商的相关证明和经办人证明；

（四）《银行抵押合同》，《商品房买卖合同》及其经办人委托书；

（五）预收客户抵押预告登记费（预告登记和抵押预告登记均为80元）；

（六）客户携带身份证明，去房产局审核并签定申请书；

（七）签完由房产局开具证明，持证明及其他相关资料去缴纳契税及维修基金；

（八）将缴款收据及其他资料送回房产局，进行审核；

（九）工作日满房产局通知缴费并领取抵押预告登记证明，将抵押预告登记费收据交还客户。

（主要由开发商办理，需要客户前往房产局签字审核）

5、将办理完毕的抵押预告登记证明送交银行，由银行放款。

6、办理房产证。分两步：第一步是公司分户房产证，第二步是由公司的房产证过户到业主名下。

第一步相关步骤：

（一）取得有房产局测绘部门盖章的测绘表和分户层面图。（主要由公司出具，房产局测绘部门审核）

（二）提供开发商相关证件，及许可证明，明细由房产局办证部门提供。

（三）每一户都准备一套资料，通常以一栋几个单元一起送交办理。

（四）工作日满之后，去发证科缴纳工本费，领取房产证。（由开发商办理）第二步相关步骤：

（一）《商品房买卖合同》和发票。开发商取得房产局测绘部门的实测面积，并打印商品房销售统一发票交由业主办理房产证，总房款由面积进行多退少补。

（二）完税凭证（契税）。业主持发票和上次缴费存根到契税部门，换取契证，不够再补上。

（三）业主提前准备身份证，户口本原件及其复印件，婚姻证明（单身证明），若本人不在需要委托人携带本人公证书。

（四）将已办理的房产证交给业主，并准备以上资料和开发商提供的相关资料，去房产局自己办理房产证。

（五）全款业主可以自行办理，但是贷款客户需要督促办理，以便快速办理他项权证。

（六）工作日满之后，由开发商取证，并代业主缴纳工本费。（这个有具体情况而定）

（七）开发商取回按揭业主房产证，并附上贷款资料等办理他项权证。（主要由开发商办理，业主签字）

（八）工作日满之后，由开发商取证，业主房产证由房产证保管，他项权证送交银行。

预告登记证

根据《中华人民共和国物权法》，房地产预告证明是房地产登记当事人已进行房地产预告登记的证明。

预告登记是房子未交付，但购房合同已经签了，房款应该也办妥了，不管是现金还是贷款，按以前的法律解释，没有拿到房子钥匙，购房者就没有产权，办理预告登记就是让购房户在还没有拿到房子的这个时间段里取得合法的产权，保护自己的合法权益。这个预告登记应该是08年开始实施的，是用来保护购房者权益的，都该去登记。以下根据 长沙市房屋登记办法 预告登记相关条例

第六十条 有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记:(一)预购商品房;(二)以预购商品房设定抵押;(三)房屋所有权转让、抵押;(四)法律、法规规定的其他情形。

第六十一条 申请预购商品房预告登记的，应当提交下列材料:(一)登记申请书;(二)申请人的身份证明;(三)已登记备案的商品房买卖合同;(四)当事人关于预告登记的约定;(五)其他必要材料。

第六十二条 预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。

预购人单方申请预购商品房预告登记，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应的证明材料。第六十三条 申请预购商品房抵押权预告登记的，应当提交下列材料:(一)登记申请书;(二)申请人的身份证明;(三)抵押合同;(四)主债权合同;(五)预购商品房预告登记证明;(六)当事人关于预告登记的约定;(七)其他必要材料。第六十四条 申请房屋所有权转移预告登记的，应当提交下列材料:(一)登记申请书;(二)申请人的身份证明;(三)房屋所有权转让合同;(四)转让方的房屋所有权证;(五)当事人关于预告登记的约定;(六)其他必要材料。

第六十五条 申请房屋抵押权预告登记的，应当提交下列材料:(一)登记申请书;(二)申请人的身份证明;(三)抵押合同;(四)主债权合同;(五)房屋所有权证，或者房屋所有权转移登记的预告证明;(六)当事人关于预告登记的约定;(七)其他必要材料。

第六十六条 预告登记后相关权利发生变更、转让或者消灭，申请预告登记的变更、转移或注销的，应当提交下列材料:(一)登记申请书;(二)申请人的身份证明;(三)预告登记证明;(四)证明预告登记事项发生变更、转让或者消灭的材料;(五)抵押期间转让抵押房产的，还应当参照本办法第三十条的规定提交相应的材料;(六)其他必要材料。

第六十七条 预告登记后，未经预告登记权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构不予受理。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，预告登记申请人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。申请相应登记的，应当提交下列材料:(一)登记申请书;(二)申请人的身份证明;(三)预告登记证明;(四)房屋所有权证;(五)其他必要材料。

第三篇：房地产预告登记办理流程

房地产预告登记办证流程

2012-3-

51、取得商品房预售许可证，签定《商品房买卖合同》并及时去房地产管理部门进行合同备案。（主要已本公司办理人员为主）

相关步骤：

（一）取得商品房预售面积；

（二）准备已备案户型图及房号等；

（三）签定商品房买卖合同并送交备案；

（四）房产局指定工作日满取回已备案合同，存档。

2、（1）若房款缴清，则直接准备相关资料办理预告登记及房产证。

（2）若需办理银行按揭，则需要客户准备银行按揭材料，加已备案合同送交按揭银行相关部门进行审核，审核完毕通知客户到银行签定《银行抵押合同》，一式三份，都取回并加盖公司公章，送交银行一份，一份交客户，一份用于房产局按揭。（需要客户前往银行签字）

3、办理房产预告登记。

相关步骤：

（一）取回房产局《预告登记申请书》并进行盖章；

（二）开发商证明及其经办人证明；

（三）《商品房买卖合同》及经办人委托书；

（四）预收客户预告登记费（预告登记和抵押预告登记均为80元）；

（五）客户携带身份证明，经办人携带相关资料前往房产局办理手续，资料完毕直接送交审核；

（六）工作日满房产局通知缴费并领取预告登记证明，将预告登记费收据交还客户。

（需要客户前往房产局签字审核）

4、办理房产抵押权预告登记。

相关步骤：

（一）取回房产局《抵押预告登记申请书》并进行盖章；

（二）抵押权人（银行）的相关证明及经办人证明；

（三）开发商的相关证明和经办人证明；

（四）《银行抵押合同》，《商品房买卖合同》及其经办人委托书；

（五）预收客户抵押预告登记费（预告登记和抵押预告登记均为80元）；

（六）客户携带身份证明，去房产局审核并签定申请书；

（七）签完由房产局开具证明，持证明及其他相关资料去缴纳契税及维修基金；

（八）将缴款收据及其他资料送回房产局，进行审核；

（九）工作日满房产局通知缴费并领取抵押预告登记证明，将抵押预告登记费收据交还客户。

（主要由开发商办理，需要客户前往房产局签字审核）

5、将办理完毕的抵押预告登记证明送交银行，由银行放款。

6、办理房产证。分两步：第一步是公司分户房产证，第二步是由公司的房产证过户到业主名下。

第一步相关步骤：

（一）取得有房产局测绘部门盖章的测绘表和分户层面图。（主要由公司出具，房产局测绘部门审核）

（二）提供开发商相关证件，及许可证明，明细由房产局办证部门提供。

（三）每一户都准备一套资料，通常以一栋几个单元一起送交办理。

（四）工作日满之后，去发证科缴纳工本费，领取房产证。

（由开发商办理）

第二步相关步骤：

（一）《商品房买卖合同》和发票。开发商取得房产局测绘部门的实测面积，并打印商品房销售统一发票交由业主办理房产证，总房款由面积进行多退少补。

（二）完税凭证（契税）。业主持发票和上次缴费存根到契税部门，换取契证，不够再补上。

（三）业主提前准备身份证，户口本原件及其复印件，婚姻证明（单身证明），若本人不在需要委托人携带本人公证书。

（四）将已办理的房产证交给业主，并准备以上资料和开发商提供的相关资料，去房产局自己办理房产证。

（五）全款业主可以自行办理，但是贷款客户需要督促办理，以便快速办理他项权证。

（六）工作日满之后，由开发商取证，并代业主缴纳工本费。（这个有具体情况而定）

（七）开发商取回按揭业主房产证，并附上贷款资料等办理他项权证。（主要由开发商办理，业主签字）

（八）工作日满之后，由开发商取证，业主房产证由房产证保管，他项权证送交银行。

第四篇：已办理房产证明

已办房产证明

兹证明XX市XX路XX商住楼于X年X月竣工验收，XXX有限公司员工XX于X年X月参加房改购买该商住楼X栋X层楼X号房，建筑面积XX平方米，并于XX年办理该房的房屋所有权证。

XX市房产管理局

2014-01-12

第五篇：商品房抵押权预告登记办理协议

商品房抵押权预告登记办理协议

权利人（抵押权人）：

义务人

（抵

押

人）:_________________________________________

义务人因向权利人申请贷款购买位于

县

镇

街

号

栋

单元

楼

号的房屋，购买商品房预告登记证明号为：___________，经双方协议同意共同向郫县房产管理局申请办理商品房抵押权预告登记，并同意由权利人全权办理或权利人委托他方办理。

权利人（抵押权人）：

（公章）

义务人（抵押人）：

（签字并加盖手印或公章）

****年**月**日