签订抵押合同但未办理房产抵押登记的情形如何担责

第一篇：签订抵押合同但未办理房产抵押登记的情形如何担责

签订抵押合同但未办理房产抵押登记的情形如何担责

作者： 张赜发布时间： 2010-03-24 14:48:06

【案情介绍】

2009年1月14日，被告陈某向原告李某借款250000元，约定于2009年7月30日前归还，被告孙某表示愿意以自有房产一处为该债务提供担保。借款当日被告陈某与原告李某签订借款协议一份，载明借款金额和还款日期等事项，被告孙某在协议下方注明：“担保人承诺，对上述借款，担保人自愿将座落于XX处的自有房产提供给李某作为抵押，如到期不能还清，承担担保责任。担保人孙某。”借款到期后，被告陈某未还款，原告李某于2009年11月9日诉至法院，要求被告陈某立即归还借款，其不能归还部分，要求对被告孙某房产实现抵押权。经审理查明，协议签订后，被告孙某将房屋产权证交由原告李某保管，但对该房产并未办理抵押登记手续，庭审过程中，虽经法院对相关法律法规予以释明，但被告孙某拒绝配合办理抵押登记手续。

【判决要旨】

法院经审理认为，原告李某与被告陈某之间签订的《借款合同》依法成立生效并已履行被告陈某应依约定归还借款；被告孙某在借款合同后自愿书写的抵押条款未违反法律法规禁止性规定，依法有效，其与原告之间的《抵押合同》成立并生效，因抵押物未依法办理登记手续，抵押权不能成立，被告孙某应在房产价值内承担补充清偿责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十八条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百七十八条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决被告陈某于本判决生效后十日内归还原告李某借款本金250000元，被告孙某在XX房产价值范围内承担补充清偿责任。

【评析意见】

本案审理过程中，对李某和陈某之间法律关系的认定并无争议，对李某与孙某之间的法律关系的认定需要解决两个问题：

一、未办理抵押登记时，抵押合同是否有效？

对于抵押合同生效时间和抵押权成立时间，我国现行法律有如下规定：1995年颁布实施的《中华人民共和国担保法》第四十一条规定 “ 当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”2007年颁布实施的《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”，第一百八十七条规定“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”显然，两部法律对抵押权成立时间规定一致，即自登记时设立；而根据新法优于旧法的法律适用原则，抵押合同成立生效的时间应遵从《物权法》的相关规定，即自合同成立时生效，抵押权是否成立不影响抵押合同的效率，因此只要符合一般合同生效要件，即使未办理抵押登记，抵押合同亦应有效。

二、被告孙某承担的责任是何性质？

笔者认为，被告孙某在本案中承担的应该是一种违约责任。因为《物权法》的颁布明确了 “物权、债权区分”原则，即使抵押物权不成立，仍不影响抵押合同的成立及生效。本案中，抵押合同签订后，孙某即负有配合李某办理抵押权登记的义务，这一义务的履行便于李某取得抵押权，抵押权设立后，李某对其与陈某之间的债务在抵押物价值范围内得到担保。而孙某在了解相关法律规定后拒绝配合办理抵押登记的行为正是不履行这一义务的表现，是一种违约行为，应依法承担违约责任，即在其房产价值范围内，对李某损失进行赔偿，李某的损失，应为从陈某处无法实现的债权的金额，因此，孙某承担违约责任的方式也就表现为补充清偿责任。

第二篇：房产抵押合同（范文）

抵押人：×××××有限公司（以下简称甲方）

住所地：

法定代表人：×××

甲、乙双方本着平等互利、诚实信用、自愿公平的原则，就甲方向乙方房产抵押事项，根据有关法律法规的规定达成本合同，以资共同遵守：

第一条　为了确保甲、乙双方于　年　月　日已达成的《合同》（以下简称为主合同）的履行，甲方愿意以其有权处分并拥有使用权的位于××市×××镇，面积为亩的国有土地使用权（以下简称为抵押物）的全部权利抵押给乙方，作为履行该主合同的担保。该抵押物名称、数量和价值等情况详见本合同的附件一。

第二条　本抵押合同担保的范围为主合同中约定的主债权及利息，工程款，违约金以及实现抵押权的费用。

第三条　甲、乙双方特别声明，本合同的效力独立于主合同，主合同无效，不影响本抵押合同的效力。

第四条　本合同项下有关评估、保险、鉴定、登记、保管等费用均由甲方承担。

第五条　在本合同签订后日内，甲、乙双方持本合同及全套该抵押物的证明文件，到有关管理部门办理抵押物的登记手续。甲方还同意在本合同签订后，在抵押登记手续办妥前，土地使用权等证明文件可以交由乙方保管。

第六条　抵押期间，未经乙方的书面同意，甲方不得转让、出租、变卖、再抵押、抵偿债务、馈赠或以任何其他形式处置或转移本合同项下的抵押物。由此引起乙方的任何损失，由甲方承担责任。

第七条　甲方负责缴付涉及该抵押物的一切税费。甲方因不履行该项义务而对乙方造成的一切损失，甲方应负责赔偿。

第八条　发生以下情况的，按《中华人民共和国担保法》的规定办理：

（一）甲方违反本合同的第六条；

（二）当有任何纠纷、诉讼、仲裁发生、可能对抵押物有不利影响的。

第九条　甲方保证乙方对主合同约定的主债权及利息，工程款，违约金的利益有对抵押物的优先受偿权。

第十条　处分抵押物的价款不足清偿的，乙方有权另行追索。

第十一条　处分抵押物的价款超过应偿还部分，乙方应退还甲方。

第十二条　甲方在遵守本合同其他条款的同时还作声明及保证如下：

（一）乙方提供的一切资料均真实可靠，无任何伪造和隐瞒事实之处；

（二）甲方在占有抵押物期间，应遵守管理规定，按时付清该抵押物的各项管理费用，并保证该抵押物免受扣押或涉及其他法律诉讼。

如不履行上述责任，须赔偿乙方因此遭受的损失；

（三）当有任何诉讼、仲裁发生，可能对抵押物有不利影响时，甲方保证在日内以书面形式通知乙方。

第十三条　在本合同有效期内，甲方如发生分立、合并，由变更后的机构承担或分别承担本合同项下义务。甲方被宣布解散或破产，乙方有权提前处分其在合同项下的抵押物。

第十四条　抵押权的撤销：主合同债务人已按合同约定的方式和期限清偿了债务或已提前清偿了债务，或甲、乙双方签定房地产转让合同并完成登记后，抵押权自动撤销。

第十五条　出现下列情况之一的，乙方有权依法定方式处分抵押物：

（一）主合同约定的主债务产生后，甲方未依约清偿债务或所延期限已到甲方仍未清偿债务。

（二）甲方被宣告解散或破产。

第十六条　违反本协议的约定，构成违约行为。违约方应承担违约责任，赔偿对方一切实际损失，包括但不限于既得利益、预期利益和为处理此违约行为而支付的一切费用（包括律师费用等）。

第十七条　本合同生效后，甲、乙双方均不得擅自变更或解除本合同。如需要变更或解除的，应经双方协商一致，达成书面的协议。在未达成书面的协议之前，本合同的各条款依然有效。

第十八条　双方在履行本合同时发生的争议，由双方协商解决。在双方协商后仍未达成协议的，任何一方均有权向抵押物所在地人民法院起诉。

第十九条　本合同未尽事宜，双方可以签订补协议，该补充协议与本合同具有同等法律效力。该补充协议必须是书面的。

第二十条　本合同附件作为本合同不可分割的一部分，与本合同具有同等法律效力。

第二十一条　本合同一式三份，甲、乙双方各执一份，登记机关存档一份，均具有同等法律效力。

第二十二条　本合同自双方签字盖章之日起成立，自在有关房产管理部门登记之日起生效。

第二十三条　本合同附件：

1． 抵押物清单

2． 甲、乙双方的有效证明（包括住所、电话、邮编、开户行、帐号等。）

甲方：公司（章）

法定代表人：

或授权代表（签字）：

乙方：公司（章）

法定代表人：

或授权代表（签字）：

第三篇：房产抵押登记所需材料

办理抵押登记所需材料

一、房产抵押登记所需材料：

1、抵押合同当事人主体资格证明（企业营业执照副本复印件、企业组织机构代码证副本复印件）或者自然人证明的原件及复印件。

2、法定代表人身份证复印件

3、房产证原件及复印件 注：公产房抵押另需土地证原件及复印件、企业营业执照副本及组织机构代码证副本原件。夫妻双方共有房产需提供结婚证。

二、土地抵押登记所需材料：

1、国有土地使用权抵押登记申请书（原件）

2、《国有土地使用证》（原件及复印件）

3、《房屋所有权证》和《房屋他项权利证》（复印件）

4、主合同和抵押合同（原件）

5、土地估价报告或抵押权人认同的土地价值证明（原件）

6、抵押人为股份制企业、有限责任公司的，需提交董事会同意抵押的证明（原件）

7、申请人身份证明（复印件）（1）企业提供营业执照副本（2）自然人提供身份证

8、法定代表人身份证明书（原件）及身份证复印件

9、委托代理人申请办理土地登记的，需应当提交授权委托书（原件）和代理人身份证明（复印件）

10、企业公司章程

11、企业股东成员名单

12、以三方申请登记的需提交三方权利、义务的协议（原件）

三、车辆抵押登记所需材料：

1、抵押合同当事人主体资格证明（企业营业执照副本原件及复印件、企业组织机构代码证副本原件及复印件）或者自然人证明的原件及复印件

2、机动车登记证书（原件）

3、委托代理人申请办理车辆登记的，需提交代理人身份证（原件及复印件）、代理人授权委托书（原件），外地户口需要暂住证

四、商标质押登记所需材料：

1、《商标专用权质权登记申请书》

2、出质人、质权人的主体资格证明或自然人身份证明复印件

3、主合同和注册商标专用权质权合同

4、授权委托书及被委托人的身份证明

5、出质注册商标的注册证复印件

6、出质商标专用权的价值认可证明

五、动产抵押登记所需材料：

1、《动产抵押登记书》

2、抵押合同当事人主体资格证明（企业营业执照副本原件及复印件）或者自然人证明的原件及复印件

3、当事人法定代表人资格证明

4、委托代理人办理的，提交授权委托书和代理人身份证证明原件及复印件 凡是复印件需注明“与原件一致”，身份证复印件由本人签名

六、股权质押登记所需材料：

1、申请人签字或盖章的《股权出质设立登记申请书》

2、记载有出质人姓名（名称）及其出资额的有限责任公司股东名册复印件（盖公章）

3、质权合同

4、出质人、质权人的主体资格证明或者自然人身份证明复印件（出质人、质权人属于自然人由本人签名，属于法人的加盖法人印章）

5、加盖公章的出质股权所在公司的营业执照复印件

6、《指定代表或者共同委托代理人证明》

7、以外商投资的有限公司的股权出质的，应提交审批机关的批准文件

第四篇：办理抵押登记授权委托书

办理抵押登记授权委托书范文

?房屋抵押登记授权委托书】

今委托_______（身份证明编号：______________）代理我（单位）办理坐落于_______的房屋登记事项，具体为：

□所有权初始登记□所有权转移登记□所有权变更登记□所有权注销登记□抵押登记□地役权登记

□预告登记□更正登记□异议登记□补证、换证

代理权限为提出房屋登记申请、办理相关房屋登记手续，接受询问，撤回登记申请，领取房屋权属证书或其他办理结果。

我（单位）对代理人在代理权限内依规定办理的有关登记事宜均承担法律责任。

委托人（签字）：______________

委托人联系地址（邮编）：_______

联系电话：______________

受托日期：_______年_____月____日

注：委托人是自然人的应签字；委托人是法人或其他组织的，应加盖公章。

第五篇：签订房产抵押贷款合同注意事项有哪些（模版）

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签订房产抵押贷款合同注意事项有哪些？

个人房产抵押贷款，因为贷款利率低，贷款额度高而受到不少有大额资金需求的朋友的关注。个人房产抵押贷款，顾名思义是要将个人的房产作为抵押来获取贷款的，因为涉及到房产，所以在签个人房产抵押贷款合同时，一定要注意一些细节，以免出现偏差，即使是去银行办理，也需要留意。如果是去一些银行之外的贷款机构或者典当行办理时，更是要注意一些合同上的细节。

个人房产抵押贷款合同注意事项一：

个人房产抵押贷款合同中要明确约定抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属。

个人房产抵押贷款合同注意事项二：

如以共有的住房抵押的，抵押人应事先征得其他共有人的书面同意。如果没有在办理抵押之前活动房屋共有人的同意，在法律是抵押是无效的。

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个人房产抵押贷款合同注意事项三：

对抵押房屋的价值要有准确的评估。应由具备资质的房地产评估机构评估，按房屋评估价值确定担保的债权数额的范围。

个人房产抵押贷款合同注意事项四：

要注意订立个人房产抵押贷款合同的程序。程序一般为：调查核实、草拟书面合同、签订合同、准备向房屋部门提供文件证明或其复印件、办理合同公证、申请合同登记、领取房屋他项权证等。

个人房产抵押贷款合同注意事项五：

签订个人房产抵押贷款合同要明确约定借款人还贷的期限。如果是对于自身债务借款进行担保，应当将借款合同中的借款期限进行填写;如果是对于第三方债务担保，应当将针对此处房产所能担保的债务期限进行填写。

个人房产抵押贷款合同注意事项六：

明确约定抵押担保的范围。抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿和实现抵押的费用。要注意个人房产抵押贷款合同登记备案有些费用的约定，如果对费用未作约定的，应该由贷款人来做。

个人房产抵押贷款合同注意事项七：

明确约定抵押双方认为需要约定的其他事项。在一般情况下，借款方和贷款方将借款合同和抵押合同并为一个统一的《住房抵押贷款合同》。

个人房产抵押贷款合同注意事项八： 确定违约责任及纠纷解决方式。

此外民间房产抵押贷款合同有效吗？具不具备法律效力？下文房金所小编将为您详细

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解答：

郑州的刘先生来电，他急用钱就把自己的房子抵押给朋友，并签订了抵押合同，以年利率16%利率偿还本金和利息。刘先生觉得还款压力大，且利息过高，是高利贷，当时签订的抵押合同还有效吗？是不是没有法律效力？小编来为您解答这个问题。

首先，您和朋友之间的这个借贷属于高利贷。年利率高于24%的借贷是不受法律保护的，您的年利率是16%，在今年年利率24%之内，所以属于“受法律保护的高利贷”

其次，合同是双方当事人基于对立合致的意思表示而成立的法律行为，为私法自治的主要表现，意指盖印合约中所包含的合法有效承诺或保证。当时您签订合同的时候已经表明您对合同内容表示同意和认可，并签字，且完成了房产抵押手续。所以合同是真实有效的。

综上所述，您和您的朋友签订的民间房产抵押贷款合同是合法有效的，若您不按时归还借款，被借款人有权对您的抵押房产进行处置。小编建议您尽量按时归还借款，或者和朋友商量一下暂缓还款，避免您遭受财产上的损失。另外，小编要提醒每一位读者，在签订合同时务必要考虑自己是否能够接受还款利息，如果不能，可以考虑其他种借款方式。不管您办理房屋抵押贷款是用于消费、以房养老、银行理财、还是用于买房，房金所都能够帮到你，一家专攻房产抵押贷款的企业。