“三下乡”成功实践的启示

第一篇：“三下乡”成功实践的启示

“三下乡”成功实践的启示

今年是文化、科技、卫生“三下乡”活动开展十周年。十年来，在中宣部等十四个部委的大力推动下，“三下乡”活动取得了丰硕的成果。只要看看广大农民欣赏演出时的喜悦、学到实用农业技术时的兴奋、受到医疗救治时的欣慰，就可以知道“三下乡”深受广大农民欢迎。在众多服务“三农”的社会事业中，“三下乡”的影响越来越大。

经过十年的实践，“三下乡”内容不断丰富，活动更加完善，一系列涉农的知识、技能、信息、物资、法规等，都已经纳入“三下乡”活动的范畴，“三下乡”正在向广度和深度扩展，群众受益面日益扩大。

“三下乡”深受农民欢迎，靠的就是服务“三农”的扎实工作。十年来，许多从事这项工作的同志不畏艰苦，深入基层，在田间地头、在风霜雨雪中奔走，使广大农村群众获得了精神文化的享受，获得了致富的信息和技术，获得了健康知识和医疗服务。

十年的实践表明，“三下乡”是新时期密切党和人民群众血肉联系的重要途径。“三下乡”把党的方针政策，党对农村、农民、农业的关心送到了亿万农民的心中，使他们切切实实感受到党的温暖；同时也使各级领导干部和从事这项工作的同志深入了解农村的现状，提高了制定政策的针对性和开展服务的实效性。“三下乡”所体现的正是立党为公、执政为民，全心全意为人民服务的宗旨。

十年的实践表明，“三下乡”是统筹城乡经济社会发展的一个有效举措。如何提高农民的收入、稳定农业生产、改善农村医疗服务、提高农村教育水平，关系农民切身利益，关系农村现代化建设。“三下乡”向广大乡村传播先进文化，普及科技知识，倡导文明生活，符合亿万农民脱贫致富的迫切愿望；为那些急需文化、科技、医疗的农村地区，尤其是“老少边穷”和西部农村雪中送炭，为改变那里的落后面貌做出了巨大贡献。这也是工业反哺农业、城市支持农村的实际行动。

十年的实践表明，“三下乡”是构建社会主义和谐社会的重要支撑。目前我国社会正随着经济的发展而发生深刻的变革，农村也同样处于这一历史变革的进程之中。“三下乡”对于解决农民的实际困难，化解农村的各种矛盾，改变农村的社会风气，提高农民的科学文化素质和生活水平，发挥着越来越大的作用。“三下乡”一定能够有力促进社会主义新农村建设。

十年奋斗，十年辉煌。在总结经验的同时，我们更加清醒地认识到，要把“三下乡”推向深入，就必须持之以恒，就必须开拓创新，就必须在针对性和实效性上下功夫。在“三下乡”活动中能直接受益的农民毕竟有限，只有坚持不懈，把“三下乡”变为“常下乡”，才能使更广大农民群众得到实惠。“三下乡”十年来已经积累了许多好的经验，涌现出大批优秀典型，但是如何使“三下乡”制度化、规范化，如何调动更多部门的力量投入“三下乡”，仍有待我们不断探索创新。农村各地发展条件各异，经济水平不同，风俗习惯有别，如何结合实际，使“三下乡”更有针对性，更具实效性，值得我们认真思考。

我们要在十年成功实践的基础上，全面贯彻落实科学发展观，以更加饱满的热情和更加务实的工作，城乡携手，共同建设社会主义新农村，为全面建设小康社会而努力奋斗

第二篇：“三下乡”成功实践的启示

“三下乡”成功实践的启示

“三下乡”即有关文化、科技、卫生方面的内容知识让农村知道，促进农村文化、科技、卫生的发展。大力开展文化、科技、卫生“三下乡”活动，是我们党全心全意为人民服务宗旨的具体体现。上个世纪八十年代初，团中央首次号召全国大学生在暑期开展“三下乡”社会实践活动。1996年12月，中央宣传部、国家科委、农业部、文化部等十部委联合下发《关于开展文化科技卫生“三下乡”活动的通知》。1997年，“三下乡”活动在全国正式开展。

今年是文化、科技、卫生“三下乡”活动开展十周年。十年来，在中宣部等十四个部委的大力推动下，“三下乡”活动取得了丰硕的成果。只要看看广大农民欣赏演出时的喜悦、学到实用农业技术时的兴奋、受到医疗救治时的欣慰，就可以知道“三下乡”深受广大农民欢迎。在众多服务“三农”的社会事业中，“三下乡”的影响越来越大。

经过十年的实践，“三下乡”内容不断丰富，活动更加完善，一系列涉农的知识、技能、信息、物资、法规等，都已经纳入“三下乡”活动的范畴，“三下乡”正在向广度和深度扩展，群众受益面日益扩大。

“三下乡”深受农民欢迎，靠的就是服务“三农”的扎实工作。十年来，许多从事这项工作的同志不畏艰苦，深入基层，在田间地头、在风霜雨雪中奔走，使广大农村群众获得了精神文化的享受，获得了致富的信息和技术，获得了健康知识和医疗服务。

十年的实践表明，“三下乡”是新时期密切党和人民群众血肉联系的重要途径。“三下乡”把党的方针政策，党对农村、农民、农业的关心送到了亿万农民的心中，使他们切切实实感受到党的温暖；同时也使各级领导干部和从事这项工作的同志深入了解农村的现状，提高了制定政策的针对性和开展服务的实效性。“三下乡”所体现的正是立党为公、执政为民，全心全意为人民服务的宗旨。

十年的实践表明，“三下乡”是统筹城乡经济社会发展的一个有效举措。如何提高农民的收入、稳定农业生产、改善农村医疗服务、提高农村教育水平，关系农民切身利益，关系农村现代化建设。“三下乡”向广大乡村传播先进文化，普及科技知识，倡导文明生活，符合亿万农民脱贫致富的迫切愿望；为那些急需文化、科技、医疗的农村地区，尤其是“老少边穷”和西部农村雪中送炭，为改变那里的落后面貌做出了巨大贡献。这也是工业反哺农业、城市支持农村的实际行动。

十年的实践表明，“三下乡”是构建社会主义和谐社会的重要支撑。目前我国社会正随着经济的发展而发生深刻的变革，农村也同样处于这一历史变革的进程之中。“三下乡”对于解决农民的实际困难，化解农村的各种矛盾，改变农村的社会风气，提高农民的科学文化素质和生活水平，发挥着越来越大的作用。“三下乡”一定能够有力促进社会主义新农村建设。

十年奋斗，十年辉煌。在总结经验的同时，我们更加清醒地认识到，要把“三下乡”推向深入，就必须持之以恒，就必须开拓创新，就必须在针对性和实效性上下功夫。在“三下乡”活动中能直接受益的农民毕竟有限，只有坚持不懈，把“三下乡”变为“常下乡”，才能使更广大农民群众得到实惠。“三下乡”十年来已经积累了许多好的经验，涌现出大批优秀典型，但是如何使“三下乡”制度化、规范化，如何调动更多部门的力量投入“三下乡”，仍有待我们不断探索创新。农村各地发展条件各异，经济水平不同，风俗习惯有别，如何结

合实际，使“三下乡”更有针对性，更具实效性，值得我们认真思考。

我们要在十年成功实践的基础上，全面贯彻落实科学发展观，以更加饱满的热情和更加务实的工作，城乡携手，共同建设社会主义新农村，为全面建设小康社会而努力奋斗

第三篇：华西农村基层管理的成功实践与启示

华西农村基层管理的成功实践与启示

西村在长期的建设和发展过程中，坚持立足于实际发展需要，在推进基层的民主管理方面作出了积极的探索。华西村以管理创新推进发展的成功经验，不仅仅是对苏南模式的创新和变革，而且对江苏乃至全国的社会主义新农村建设具有重要的示范意义。

首先，创新凝炼管理理念，为发展谋求新思路。华西村建村45年，发展为民、共同富裕是其始终不变的主题。华西村的发展历经不同的体制背景，许多经验和理念留有时代的痕迹和烙印。但是，坚持与两头保持一致、对上负责与对下负责相结合是华西长盛不衰的治理谋略或管理理念。这两个保持一致的灵魂就是实事求是，贯穿的主线就是共同富裕。这就是华西村管理的世界观、方法论和具有主导作用的核心价值理念。

共同富裕的理念决定着华西村的所有制结构和分配方式。从上个世纪90年代起，华西村就开始跳出原来苏南模式以单纯的集体经济为主的发展道路，实行一村两制，村民们既可以搞集体经济，也可以从事个体经济，大企业以集体为主，深化改革，提高效益，对小企业给予扶持或放开。华西村把传统分配的财富均衡优势与现代市场经济的效率、激励结合起来，实现了一种理想的境界，即公平与效率的统一，使得华西村，家家都是富裕户、没有一个贫困户成为现实。华西村将按劳分配（工资奖金）、按需分配（村民福利）、按资分配（村民入股分红）三种分配体制互补、融合得十分完美、十分和谐，实现了集体和个人的共同富、持续富、和谐富。

华西集团的管理体现“集中领导、分级管理”的科学理念。华西集 1

团内部管理实行“八统一”，资金统一使用、人员统一安排、项目统一论证、原材料统一采购供应、费用统一支出、设备添臵与大修统一调度、食宿统一安排。这样，既合理地处理了集团公司与下属企业的责权关系，又提高了管理绩效、降低了管理成本。

其次，聚集优化基层的领导资源，为发展构筑新组织构架。中国的农村基层社会有着基本相似的领导资源和组织构架。华西村党委十分注重将华西村领导资源聚集优化，在领导体制上，华西村党委34个正副书记都担任着企业集团或下属分公司、大华西各村的主要负责人。新一届华西村党委由65名委员组成，平均年龄38岁，都是熟悉经济、精通业务、擅长管理的精英和骨干。其中一半以上是“新村民”。村党委每天晚上都要开书记碰头会，对村里工作中所遇到的问题及时通气、及时协商、及时解决，这种体制既体现了民主的本意，又提高了工作的效率。

华西村级组织构架，并不是传统科层制范式的复制。华西村领导体制的总体组织构架是：党委领导制+村民自治制+现代企业制度，村党委在整个村级组织中处于领导核心地位，对整个华西的政治、经济、文化、社会的发展全面领导、总体负责。这种具有草根特点的领导体制，较好地化解了我国基层农村管理体制中的大权与小权、宏观管住与微观放活的矛盾。华西村的村民对村党委有着高度认同，党组织权威高于其他任何村级组织和个人。这是华西村多年积聚的政治资源与独有的政治优势。实践证明，通过村级党组织聚集优化农村基层组织和基层社会中稀缺的领导资源，能够降低领导成本，提高工作绩效。多年来，华西村党委擅长将政治优势、精神动力转化为发展的经济资

源、社会资源，全面推动经济社会的发展。

2001年6月起，周边16个村陆续并入华西，实行“一分五统”的管理体制，即：村企分开，经济统一管理、干部统一使用、劳动力在同等条件下统一安排、福利统一发放、村建统一规划。这种体制既解决了农村基层社会长期存在着的村企不分问题，又充分体现了农村基层政治、经济、社会资源高效配臵要求，正如省委书记李源潮同志所指出的，“这是一种体制、机制的创新”，为农村基层优化资源配臵、共同发展、和谐发展，提供了新的管理模式。

第三，探索政治文明新境界，为发展创设民主管理的新平台。华西村十分注意研究和把握新形势下农村基层组织建设的特点和规律，坚持依法治村、民主建村，善于运用法律手段、民主管理办法和程序来解决矛盾和问题，坚持依法办事，发扬民主，制度管人，把政策交给群众，不断创新社会管理方式，广泛调动村民的积极性和创造性。发展社会主义民主政治，最根本的是要坚持党的领导、人民当家作主和依法治国的有机结合。按照华西人的理解，民主就是依法办事，依约办事，这就是最大的民主。在贯彻《村民委员会组织法》的同时，对法律上没有规定的一些细节问题，在不与法律精神抵触的前提下，发动群众讨论，如果有90%的村民同意，就通过制定村规民约的方式来补充和完善。华西村党委班子有一条不成文的规定，凡是重大项目，必须请专家反复论证，由党委集体讨论决定。这是多年来华西村在经济建设中从未出现重大决策失误的重要原因。华西村的改制以全新的思路别开生面，调动了各方面发展的积极性，使各类企业都焕发出新的活力和生机。

华西村政治文明建设基本实现路径，一是坚持“四个民主”：民主选举——把干部的选任权交给村民，由村民自己选出当家人；民主决策——把重大事务的决策权交给村民，每季召开全体职工大会，每周召开全体村民大会；民主管理——成立了由村民代表组成的理财小组，参与日常管理；民主监督——把知情权交给村民。大华西的每个村都设有专门的公开栏，凡涉及村民利益和村民普遍关注的问题都是公开内容。二是制度保证。华西村制定了一整套的具有本土特色的管理制度。“以人为本，制度管人，人管制度”真实体现着华西村在管理过程中处理人与制度关系的程式。企业执行“四制”（企业合作制、厂长负责制、经理监督制、工代议事制）；员工实行“三制”（首位高工资、末位淘汰制、违章辞退制）。华西村党委多年来坚持对党员干部实行定期测评制度，既有党内测评，也有全民测评，做到一季一考核、半年一小评，全年一总评。根据对党员干部的测评和打分情况，鼓励表彰先进，批评惩处后进。

从利益层面看，政治文明的实质是处理公共利益与个人利益、公共权力与个人利益的关系的过程、方式、制度。政治关系和利益关系的和谐是政治文明的体现和标志。华西村党委一班人始终坚持以人为本，将人民的利益放在首位，倡导和践行“有福民享，有难官当”，正确处理个人与集体的关系，创设了超大型村庄民主管理的新平台，形成了华西农村科学发展、和谐发展的新格局。

第四篇：1114国外房地产政策的成功实践及其启示

国外房地产政策的成功实践及其启示（决策咨询报告75期）

[ 来源： 综合研究室 发布：湖南省统计局 发布时间：2011-01-06 08:19 ]

我国房地产市场从1998年住房制度改革以来，规模不断扩大，市场化水平显著提高，商品住房面积占城镇竣工住房面积的比重从30%上升到73%，但与房地产市场发展相适应的制度建设却相对滞后，这也是为什么当前房地产调控力度如此之大，效果却不尽人意的根本原因之一。要实现房地产业持续稳定健康发展，必须加快建立和完善一系列政策、法律体系以及有效的落实监督机制。本文通过简述一些主要国家的房地产业发展情况及其成功的政策实践，力图找出一些可供借鉴的经验和启示。

一、主要发达国家房地产政策的成功实践

尽管各个国家国情不一样，但只要是房地产政策实施较为成功的国家和地区，都具有共同的特点，那就是通过建立完善的财政、税收、金融等政策措施体系，并充分发挥其作用；善于利用政府和市场两只手，确保房地产市场平稳健康运行。

（一）撑起法律“保护伞”。一些发达国家主要通过制定各种相关法律，为实现房地产有序健康发展提供法律保障。

美国重视住房立法，使住房保障政策措施有法可依，进而保证政策的权威性和有效性，这是美国住房保障制度的突出特点。目前，美国在住房保障立法方面形成了比较完善的体系，涵盖了公共住房补贴、房租补贴、消除贫民窟等诸多方面。《合众国住房法》规定要为低收入家庭修建公共住房制定长远计划；《国民住宅法》要求建立住房管理署，设立联邦存款和贷款保险公司，由政府提供低利息贷款，鼓励私人投资低收入家庭公寓住宅建设；《开放住房法案》帮助穷人成为房主，规定在10年内为低收入家庭提供600万套政府补助住房，并禁止在购买和租用房屋时的种族歧视等。

日本二战后进行了大规模的立法活动，先后制定实施了《住房金融公库法》(1950年)、《公营住宅法》(1951年)、《日本住宅公团法》(1955年)、《城市住房计划法》(1966年)等40多部有关住房的法律，并制定了总计百余部的政令、告示等行政法律规范，逐步建立健全住房保障的法律体系，这些法律对保证住宅建设的持续发展和解决住房问题起到了巨大的促进作用。

新加坡住房制度的成功实施与其健全的法律法规体系密不可分。上世纪60年代新加坡颁布《住房发展法》，明确政府发展住房的目标、方针、政策，确立专门法定机构行使政府组屋建设、分配和管理职能，同时还颁发了《规划法》、《土地征用法》、《租金限制法》、《建屋发展局法》、《特别物产法》、《中央公积金法》等一系列法律法规，为实现“居者有其屋”目标提供了法律保障。

瑞典为解决住房问题制定了一系列可行性高、连续性强的住房政策和法规。如《住宅更新法》规定房主必须改善不符合最低标准的住房，国家给予贷款和必要补助，以促进旧住宅现代化；《建筑条例》对房屋的改建、建筑物的管理维修、拆除等做出明确的规定。

（二）打好财政补贴牌。财政补贴主要是为了支持房地产业发展，调节供求关系，稳定市场价格，维护生产经营者和消费者的利益。

美国实行的住房补贴政策是一种直接补贴形式。凡家庭收入未达到所在地区家庭平均收入80%的家庭，可以申请住房补助。直补又分为两种：一是租金补贴。政府鼓励私人将符合出租标准的房屋出租给低收入者，当低收入者承租后，便将自己收入的1/3付给房主作为房租，其余部分由政府代付。二是购房补贴。根据美国前总统布什2003年签署的《美国首付款法案》，凡能够支付月供房屋抵押贷款，但没有足够的钱支付房屋首付款的美国家庭，可向地方相关机构申请低收入家庭特别资助，政府将帮助购房者交齐首付款和办理房屋过户手续时的有关费用。在过去35年中，美国联邦政府在帮助低收入户解决住房问题上的支出大约是1万亿美元。

日本的财政补贴分为两种，一种是政府财政拨款，用于低收入家庭的租房、购房补贴和资助公营住宅建设。第二种是政府的财政投资性贷款，一方面是对住宅公团住房建设的投资贷款，另一方面是将资金贷给住房金融公库，再由后者用于建设公共住房和向低收入者发放住房贷款。

德国对低收入居民主要是实行房租补贴。政府根据家庭人口、收入及房租支出情况给予居民以适当补贴，保证每个家庭都能够租得起房。居民实际交纳租金与可以承受租金的差额，由联邦政府和州政府各承担一半。

（三）用好税收调节器。税收在政府调控房地产中一直发挥着积极作用。一方面，高税率能有效抑制房地产市场的投机行为；另一方面，可以通过税收优惠对低收入购房者予以补贴，从而平衡房地产市场的供求矛盾，避免房地产泡沫带来的不利影响。

利用重税抑制投机行为的主要做法有：一是征收高额税收。如在法国，购房者除要缴纳高额地税外，还需支付住房税或空房税，这是法国人一直不把房地产市场作为投资领域的重要原因之一。二是区别对待，逐级增税。如韩国从2007年起，对出售第二套房产的卖主征收50%的资本收益税，对拥有第三套住房的卖主征收60%的资本收益税，使投机者无利可图甚至亏本。三是对房地产保有环节征收高税。美国对不动产征收的税收要占到其全部财产税收入的80%，增加了投机者的经济风险。

采取税收优惠政策让低收入者拥有住房的具体实施办法有：一是对低收入者提供购房的优惠政策。美国政府对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的家庭，在征收个人所得税时减免抵押贷款的利息支出；房屋业主可在10年内每年接受个人所得税的直接抵扣。日本政府颁布的《住宅取得促进税制》规定，利用住宅贷款自建、自购的居民，在5年内可以从每年的所得税中扣除当年的住宅贷款余额的1%，另外，对财产登记税、不动产所得税、城市建设实行税等实行减免，甚至对住房资金中的赠款部分免征赠与税。二是运用各级税收对租房进行补贴。法国政府推行租房补贴的福利制度，社会各阶层的无房户都可在租房时享受政府相关的税收补贴，而且建造廉租房的企业也可获得中央政府在税收方面的优惠补贴。美国各州为提供低息抵押贷款资助出租房开发而发行的住房债券，购买债券所获的利息免征所得税；允许合格出租房的投资商在10年内，每年从应缴的联邦个人所得税中减去该不动产“资格基数”的一个固定比例。

（四）加大保障性住房供给。一些国家和地区政府普遍利用保障性住房这一公共政策，帮助单纯依靠市场解决住房有困难的群体。在这些发达国家保障性住房体系发展过程中，均经历了大约30年的大规模兴建公房阶段。在建设高峰期，英国保障性住房存量占住房总量的比重超过50%，香港超过45%，新加坡超过90%。

香港特别行政区在私营物业市场持续健康发展的同时，对没有能力购买和租住私营房屋的居民提供公共房屋资助。截止2010年3月底，香港特别行政区人口达到706万。其中，47.5%的人居住在公营永久性房屋中，29.7%的人租住政府提供的廉租房——公屋，17.8%的人购买了政府资助出售的经济适用房——居屋。公营房屋共有113.5万套，平均每人居住面积12.6平方米。香港保障性住房制度获得成功，主要得益于专门机构——香港房屋委员会(房委会)和房屋署的有效管理和成功运作。前者是公营房屋的法定决策机构，其职责是根据政府整体房屋政策大纲，拟定及推行香港的公营房屋计划；后者是房委会的执行部门，负责进行房屋政策的具体操作。另外，香港对租住公屋和申请居屋的资格审查是相当严格的，对弄虚作假者的惩罚也是相当严厉的，不仅取消资格让其撤出公屋或居屋，而且还要根据具体情况罚款甚至追究刑事责任。

新加坡通过推行“居者有其屋政策”，有效地解决了本国居民的住房问题。新加坡政府通过设立专门机构——建屋发展局，负责居民公共住房的建设和管理，确立政府在住房建设和住房供给中的主体地位；按居民不同收入水平，确定住房类别和价格政策；同时通过实行公积金制度，保证建屋安民计划顺利实施；另外实施严格的住房分配和管理制度等。通过综合实施以上政策，使新加坡住房保障建设获得了巨大成功。截至2010年3月31日，新加坡人口309.41万人，有82%的人住在政府修建的公寓里。

法国自1956年建立“低租金住房制度”（HLM）以来，法国租房市场就以廉租屋为主。按照“低租金住房制度”规定，人口超过5万的城镇中，廉租房占全部住房的比例不能低于20%，否则将受到处罚。由于廉租房的租金通常只有市场价格的1/3，最低仅约1/6，这使很多低收入居民首先选择租房而不是买房，从而降低了市场总体需求，同时对稳定房价也起了一定作用。与法国一样，以德国、日本为代表的国家主要通过对非营利机构提供金融支持，发展低租金、低成本住房，保障低收入居民能租到房屋。

（五）发挥好金融体系的作用。在解决居民住房过程中，各国依据自身的政治、经济体制和文化背景制定了不同的房地产金融政策体系，有效的助推了房地产业发展。

一是抵押式房地产金融体系。这种模式就是购房者将所购的房地产作为抵押，向金融机构申请购房贷款，并按规定在一定的期限内偿还贷款的本息后，获得对该房地产的所有权。它是当前绝大多数国家采用的主要房地产金融模式，尤其在美国、英国等市场经济比较发达的国家，已经形成了非常完整的政策体系。在美国，房地产金融体系包括一级市场和二级市场。一级市场为购房者和开发商提供所需资金，二级市场则为房地产金融机构所持有的金融资产提供流动性，一、二级市场共同构成了一个相辅相成的房地产金融体系。在英国，住宅金融扮演着很重要的角色。抵押贷款目前成为英国居民购买住房时的重要资金来源，约有四分之三的住房是通过抵押贷款购买的。在还本付息期间，如申请抵押贷款的购房者发生失业等特殊情况而不能按时付款时，银行并不以处置抵押房产为主要手段，一般都给予一定的还款宽限期，在此期限内可只付息不还本。另外，政府和银行都希望贷款者在贷款的同时，购买贷款保险(失业与疾病保险)，以保证还款期间贷款者的收入发生大的变化而暂时无还款能力时，保险公司可以帮助居民还款。

二是合同储蓄式的房地产金融体系。这种方式采取了以提供房地产信贷为激励机制的储蓄式房地产信贷形式。其特点是潜在的购房者以低于市场利率储蓄若干年后，当需要购房时能够从相关机构获得一部分低于市场利率的贷款。同时，政府对中低收入的住房储蓄者根据储蓄额进行奖励，引导和支持居民自力更生解决住房问题。运用合同储蓄式的房地产金融体系最为典型的国家是德国和法国。德国实行“先存后贷”的合同储蓄模式，储蓄房贷利率实行固定利率制，且低于市场利率。这种固定的利率，几乎可以抗击金融市场的波动，对房贷市场起着稳定器作用。

三是强制性储蓄的房地产金融体系。国家以政府立法建立房地产基金制度，规定雇员和雇主按工资的一定比例上缴专门金融机构，用于帮助雇员支付购房首付款和分期偿还贷款本息。这种方式最具代表性的是新加坡的公积金制度。新加坡推行的是中央公积金制度，它的实施给政府为主导的“居者有其屋”计划提供了强大的资金保障。公积金制度的顺利实施离不开严格的立法保障，1995年新加坡政府颁布的《中央公积金法》对公积金机构设置和职能分工，公积金的归集、提取、使用以及违法等事项都予以明确。公积金制度能发挥巨大的作用还离不开高效的组织管理。中央公积金局为法定的负责公积金的管理和保值工作的专门机构，局内设理事会，由政府代表、雇主代表、雇员代表共11位组成，下设人事管理、雇主服务、计算机管理等6个部门，责权清晰，优质高效。

四是混合型的房地产金融体系。这种模式是既有利用金融手段筹集资金的私人金融机构，也有提供政策性信贷服务的官方金融机构建立的住宅基金。如日本，民间金融机构和和官方机构有机结合，一方面建立官、民结合的机构和组织以保证政府房地产政策的贯彻实施；另一方面建立具体执行政府政策的机构，如日本住房贷款合作社和邮政局来行使政策性房地产金融的职能。

二、对促进房地产业平稳健康发展的几点启示

发达国家有着几十年乃至上百年的房地产市场建设和管理经验，尽管各国在发展过程中背景不同，经济水平有高有低，市场化程度各有差异，但在房地产发展实践中，都有着这样的共同点：完整的房地产法律体系作保障；相对成熟、多样的住房财政金融制度作支撑；严格和监督性强的政策措施作保证。学习和借鉴国外房地产市场调控的成功实践，对于确保我省房地产业持续稳定健康发展，具有重要的现实意义。

（一）优化结构，加快保障性住房建设

纵观各国在住房短缺阶段，政府均大力兴建保障性住房来加大供给，保护低收入群体权益。当前及未来一段时期内，我国正处在城市化加速期，住房总体上呈现供不应求。如按我省每年新增城镇人口120万和城镇人均住房面积30.2平方米计算，每年要新建3624万平方米住房才能满足这一部分人的需求。按照国际通用统计估算标准城镇低收入人口大约占城镇人口的20%计算（最低收入占比5%），湖南低收入人口约为596.18万人；按10%计算，城镇低收入家庭约为102.79万户，其中有20万户无房户和住房困难户需要住房保障。很显然，如果要让大多数城镇居民家庭特别是低收入家庭通过“市场”来解决住房问题，既不符合当前经济发展的现实条件，也是不可持续的。因此，要针对实际情况，对目前住房供给体制进行适当的调整，总体上要根据居民收入分层，不断优化供给结构，实现供给与需求对接。特别是在保障性住房建设方面，政府要转变观念、放开手脚、加大作为，增加供给量，让更多的低收入人群能住上政府提供的保障房。

一是进一步明确政府职责。当前地方政府对保障房建设缺乏积极性，这主要是与我国“中央政府出政策，地方政府出钱”的执行模式以及中央、地方财权事权不统一的现实情况有关。在美国，低收入家庭的住房保障主要是联邦政府的责任；地方政府主要是争取联邦政府和州政府的财政补贴，为本市居民提供住房保障服务。日本三大住房保障制度更是均以国家财政支持为主，地方政府职责主要是出地和组织建设管理。因此，建议国家尽快出台相关法律制度，明晰政府和公民的职责，明确中央和地方的职权范围，划清政府各部门的管理权限，充分调动各方面的积极性。

二是进一步加大投入力度。在资金投入上，政府要多想办法，多方筹集，既要积极争取中央资金的支持，也要在本级财政中形成刚性预算，还要督促市州和县市区落实配套资金；同时要探索创新筹资、融资新模式，多方筹集建设资金。在土地资源调节供应上，应参考国外相对成熟的政策实践，建议在新增住房用地中，对经济适用房和廉租房建设用地确定一个硬性比例并优先解决。

三是确保保障性住房分配公正合理。首先是把好入门关，将有限的房源配售配租给最需要的群体；其次是强化监管，做到公布房源、申请人情况、分配方案和分配结果全程公开透明，让住房分配摊在阳光下；再次要引入退出机制，确保保障性住房提供给最需要的家庭。

（二）综合施治，加大房地产体制改革力度

根据我国经济发展的阶段性特点和房地产市场总体供求情况，要从规划战略和体制建设以及财政金融政策等方面改革入手，力争在较短时期内形成比较科学合理的房地产发展体制和政策体系。

1、制定科学的发展规划。纵观发达国家的住房政策，无一例外地重视立法及制定住房发展规划，这比起密集出台的房地产政策要更加稳定和权威，涵盖面也更广泛。法律和规划对公众信心和预期能形成强有力的支撑。以法律和规划为基础的行政政策和绩效考核也更加有依据。作为政府公共服务的重要内容，保障性住房的弱势地位需要更有效的管理和建设体系来保护。因此，必须以编制“十二五”规划为契机，进一步明确发展方向，编制科学长远的发展规划，并通过人大立法，纳入到法律范畴。

2、加快财税体制改革。财税改革对房地产市场的调控作用直接有力，是促使房价保持在一个合理水平的最重要手段之一，建议国家加快财税体制改革步伐，调整财政收入分配关系，继续深化住房制度改革，在某些方面给地方更多的自主权，逐步建立保证各级政府财政可持续运作的长效机制。要在试点的基础上，适时正式推出房地产税政策，并根据分类制订相应的实施细则。

3、进一步完善优化金融政策体系。金融政策对房地产市场的调节作用比较全面，也是促进房地产持续健康发展最有效的工具。建议国家可参考各国的一些成功经验，进一步完善优化金融政策。一是加快建立一个适合当前中国发展的房地产金融政策模式；二是进一步细化分类，采取灵活多样的居民住房信贷政策；三是建立和完善房地产风险防范化解体系。

4、探索出台盘活空置房的政策措施。目前我国住房供求在总量短缺下又呈现结构性空置增多。2009年末，湖南住宅空置面积302.19万平方米，占空置面积的65.9%，且以空置一年以上三年以下为主。在这方面可以借鉴一些发达国家的做法，如欧盟国家中房屋闲置率最低的荷兰（低于2%），法律允许无房者入住闲置一年以上的空房。法国的一些城市，房屋闲置一年，业主须缴纳房款10%的罚金，二年12.5%，三年15%，以此类推。建议国家在摸清当前空置房整体数量的基础上，尽早采取有效措施，盘活空置房。

（三）加强监管，确保房价保持在合理水平上

在国家住房产业市场化取向不变的前提下，各级政府要加强对土地交易、房屋交易、房屋租赁等各个环节的监管力度，维护公平的市场秩序，确保房价保持在合理水平上。

一方面，合理调控地价，防止刚性成本涨幅过大。要按照“锁定房价、倒推地价”的方式，积极落实项目用地，确定土地价格基本稳定，特别是要确保保障性住房的地价稳定合理。要坚决打击土地违法行为，防止所谓“地王”的恶意炒作，保持土地价格基本稳定，严格将楼面地价控制在房价的1/3以内，减轻购房者负担。另一方面，要合理调控房价，增强住房消费的信心。房价过高，势必形成房地产泡沫，不利于房地产健康发展；房价太低，同样不利于其健康发展。根据我省城镇居民收入情况，把房价收入比严格控制在国际社会通用标准6以内比较合适。政府各有关职能部门要协同配合，加强市场监管力度，坚决打击市场垄断、哄抬房价、恶意炒作等不法行为，并形成长效机制。区县政府重点检查从事政策性住房建设的房地产开发企业是否按照土地出让合同及相关规定，按时完成建设任务并保证工程质量。住建部门重点查处开发商是否有无证售房、捂盘惜售、哄抬房价、虚假交易、交付使用的商品房达不到使用条件、工程质量不合格严重影响使用、不执行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度规定的行为。对于房地产开发企业或者房屋经纪公司在销售房屋时，不执行“一套一标”的明码标价规定，物价部门要严厉惩处。国土部门重点查处房地产开发企业闲置土地、欠缴地价款及其它违反土地出让合同约定的行为。规划部门要加强批后建设工程的全过程监督，防止房地产开发企业在建设过程中擅自变更规划性质，增加建筑面积等违法行为。金融部门要严格控制房地产业开发企业的信贷规模，并强化对资金流向的监测。监管企业诚信管理部门要建立开发企业诚信档案制度，对于违纪违规行为进行登记、曝光，并对其今后的土地、信贷、规划等审批、备案加以惩罚性约束。承办：综合研究室 执笔：彭积龙 陈 思 核稿：张映欣 责编：黄湘冀

第五篇：农村事务契约化管理的成功实践与启示

农村事务契约化管理的成功实践与启示

——对招远市大秦家办事处 推行村级事务契约化管理的调查与思考

山东省招远市委党校 王志国

签合同、立契约，通常用在经济领域，招远市大秦家办事处把它引入到村务管理中来，并不断延伸，就是一种发明和创造。千百年来，老百姓把签字画押摁手印看作是最严肃的事情，一旦签了就神圣不可侵犯，这就为契约化管理的成功奠定了良好的法律和心理基础。现如今，我国已经进入了依法治国的市场经济新时期，以法律为准绳、一切依法办事，已经成为人们的普遍愿望，也是社会进步的必然要求。大秦家办事处顺应时代潮流，大处着眼，小处入手，依法治旗首先从依法治村开始，就是科学发展的生动实践，就是对广大农村治理模式的一大创新。

一、推行村级事务契约化管理的做法

2008年8月以来，针对新时期农村工作的的特点与需求，总结多年工作实践，大秦家办事处探索推行了村级事务契约化管理，有效地维护了社会稳定，推动了办事处经济社会和谐发展。

（一）将事关群众利益的事项全部纳入契约化管理范围 经过深入调查和全面总结，办事处将面上普遍存在的、容易引发矛盾和不稳定问题的村级事务全部纳入契约化管理范围，并归纳为治安防范、矛盾化解、财务管理、资产承包、土地管理、建房规划、村务决策、公共事务、公益事业和其他涉及群众切身利益的重大事项和热点问题十个方面。

（二）科学合理适用地确定契约签订的三种形式

按照“社会事务签协议、经济活动订合同、政治事项看纪要”的原则，办事处要求采用协议、合同、纪要三种形式签订契约。明确指出，一般情况下，涉及土地、集体资产、厂矿企业承包这些与群众经济利益密切相关、群众普遍关注的内容，采用合同的形式；涉及建房管理、公共事务、社会道德、公益事业、治安防范等内容的，采用协议的形式；涉及村全局性重大事项决策、经济社会发展规划、村干部使用管理等政务决策方面内容的，采用纪要的形式。

（三）规范完善双向制约的契约签订规程

办事处组织专业人员总结多年工作经验，统一制定了契约签订流程，对各类契约的签定做出严格的规定。签约流程总体上分为八步：第一步，由村两委、村民或村民代表联名提出方案；第二步，村两委研究确定契约事项，起草契约文本；第三步，按照重大事项请示报告制度的要求，向办事处党委汇报；第四步，凡契约涉及的范围、内容，采取的契约形式，全部实行民主决策，召开党员会、村民代表会，讨论契约文本；第五步，进行公告、公示，征求群众意见，修改完善，确保体现群众的意愿；第六步，由办事处审核小组和法律顾问审阅把关；第七步，签订契约，所有正式合同原则上都进行公证；第八步，对签订的所有契约分类备案，整理归档，一式数份分别存于当事人手中及村委会、办事处社会事务服务中心以备查。

二、推行镇村事务契约化管理的经验

大秦家办事处把契约化管理作为做好新时期农村工作的一个新的具体工作抓手，不断强化组织领导，实施各种保障措施，确保工作扎实推进。

（一）加强教育，为契约化管理提供思想保证

办事处认真贯彻普法规划，广泛开展法律“六进”活动，综合运用“办事处举办政法综治人员培训班、村里在农闲季节请专家集中授课、利用党员远程教育设备下载法律知识集中学习、利用科普宣传栏进行宣传教育”等方式，对广大干部群众进行法制教育，夯实了学法、懂法、严格依法办事的群众基础。

办事处广泛开展社会公德教育，自觉遵守契约约定。以《公民道德实施纲要》中的“爱国守法、明礼诚信、团结友善、勤俭自强、敬业奉献” 以及胡锦涛同志提出的“八荣八耻”的社会主义荣辱观为总体要求，在街坊邻里间开展尊老爱幼、诚实互信、守望相助、患难相扶、互敬互谅、和睦相处的宣传教育，促进契约化管理水平的进一步提高，促进人与人、人与社会、人与环境的和谐与协调，促进社会文明、社会进步、社会温馨和社会高效运作，从思想舆论上推动了契约化管理工作的扎实有效开展。

（二）配套联动，为契约化管理提供组织保证

办事处加强了社会事务服务中心建设，由分管副书记主抓，社会事务中心主任、副科级信访助理牵总头，相关职能部办所与村配套联动，为契约化管理提供强有力的法律指导、工作监管，在全镇形成一个综合的、民主的、互动的工作机制；在工作区，继续强化综治工作站建设，严格落实包区机关干部为站长、派出所包片干警为副站长、辖区村综治办主任为成员的工作模式，强化综治工作站巡逻联防、纠纷联调、治安联管、信息联系四项职能，加强综治工作站硬件建设，对各综治工作站统一重新挂牌、统一制作制度刊板并上墙，坚持每周拉网式排查一次不稳定因素，每月1-2次召开综治例会，并做好记录，及时掌握、督导各村契约化管理、社会治安综合治理工作情况，形成规范契约化管理、化解村级矛盾的一道坚强防线；在村级，健全完善融治保、调解、巡防、普法帮教、重点人口管理于一体的村级综治办和“村民说事室”建设，做到“人员、场所、装备、待遇”“四落实”，“制度、责任、考核”“三强化”，为契约化管理在各村规范有序开展提供坚实的组织保证。

（三）执政为民，为契约化管理提供工作保证

根据招远市委要求，办事处38个村全部建起了“村民说事室”，针对农村干部的工作特点，办事处推行村干部定期集中办公制度，要求每村根据情况确定每周两天为村干部集中办公日，其余五天村干部轮流值班，并公告于全体村民，以便及时接待群众说事，并记录好说事内容和办理情况，使村级事务和契约化管理工作有人管、有人办。同时，继续大力推行村级干部“八必管、三到场”制度，从制度上要求村两委为群众多办好事实事，树立在群众中的形象和地位。“八必管”是指：三夏三秋服务必管、抗旱防汛防火必管、上山机耕路水利设施必管、打架斗殴必管、治安巡逻民事纠纷必管、婆媳不和子女不孝必管、乱圈乱占必管、村内垃圾定点存放定时清理必管。“三到场”是指：村民遇到天灾人祸，农村干部必须到场协调处理；村民重病住院，农村干部必须到场看望；村民去世，农村干部必须到场吊唁慰问。

三、推行镇村事务契约化管理取得效果

招远市大秦家办事处推行村级事务契约化管理以来，为农村干部群众提供了一个平等互利、民主协商的平台，使民主化、法制化管理更加具体客观，取得了良好的社会效果。

（一）规范了行政行为

工作中，受传统“官本位”思想的影响，农村仍有部分干部习惯于干部单向管理群众的工作模式，有的方法简单、甚至作风粗暴，群众不但不满意，反而形成强烈的逆反心理，影响着党和

政府各项惠民政策在农村的推行。而契约化管理却让干部群众都痼上了“紧箍咒”，形成不但“管民”更“管官”的工作模式，使官民关系日趋和谐。首先，契约签订的过程就是让干部群众一起学法、懂法、用法，严格依法办事的过程；其次，严格的契约签订流程有效的规范镇村干部工作行为，减少因工作不细致、不周全、不圆满造成的工作疏漏，甚至不作为乱作为导致侵害群众利益的事件发生，真正落实“权为民所用，情为民所系，利为民所谋”的现代执政理念；第三，白纸黑字的契约形成完整档案留存，做到了管理事项有据可查，促使干部群众在享受权利的同时，严格履行契约约定的义务，真正实现“言必信、诺必践”。

（二）和谐了干群关系

现实中，受传统文化思想以及村干部私人利益与集体利益交织的影响，部分村集体在处理管理事项时，不愿意让群众参与并听取群众的意见，实行“一言堂”，小范围的作出决定，有的还简单地签个合同、订个协议，有的仅以口头形式默认，暗箱操作，用一种强权政治推行管理工作，最终结果是，群众看在眼里记在心里形成怨气，怨气集聚到一定程度，遇到导火索就集中暴发。契约的文字解释是，双方或多方共同协议订立的有关买卖、抵押、租赁等关系的文书，概念表明它是一种立足各方独立利益，平等商议相互妥协最终达成合意的过程，是一种民主公开的过程。推行契约化管理就能够实现群众的事情群众管、群众的事情群众办，就能够进一步搭建起干部群众之间民主平等、公开透明的和谐平台。

（三）化解了基层矛盾

近年来，部分年轻同志选举充实到农村两委班子中，这部分干部具有工作热情与活力，但是在带领干部群众严格依法办事方面、严格落实办事处制定的《村级工作规范化管理三十条》方面尚有欠缺。加之近年来群众生活水平的不断提高，经济的多元化带来人们思想的多元化，广大群众在生产生活中面上存在着以自已的主观意志为做事取向，严格依法办事的思想有所淡化，“随便意识”有所抬头。而通过推行契约化管理，并通过制定科学完备的契约签订流程，就能够促使村干部群众严格依法办事、遵章办事，契约的订立流程就是一个让群众参与、办事处党委审核、法律顾问把关的过程。同时，办事处、村两级配套联动，通过契约化管理准确掌握全镇政治、经济和社会事项信息严格落实矛盾风险评估机制，达到从源头上预防和化解基层矛盾纠纷的目的。

四、村级事务契约化管理的几点启示

农村事务契约化管理是新时期农村治理的一种新形式，是建设社会主义新农村的一种有益探索，对农村各项事业的健康和谐发展具有很好的启发和借鉴意义。

（一）村级事务契约化管理是实施依法治国基本方略、推进村民自治的有效载体

实施依法治国基本方略的核心就是坚持依法行政和发展人民民主，这是我们党执政为民的本质要求和根本途径。随着社会的发展、民主法制建设的进程加快和人民群众素质的不断提高，广大基层群众要求参政议政、当家做主的愿望越来越迫切。村级事务契约化管理以契约的形式，把涉及农民生产生活中的各种权利和义务具体化，并在程序和内容得以充分的体现和有效保障，坚持民主决策、民主意识、民主协商，使各项决策充分体现群众意

愿，保证了基层群众的知情权、参与权和监督权，最大限度地满足人民群众参政议政、当家做主的意愿。

村级事务契约化管理使裁判主体发生转移，实现了真正的法治。长期以来，我国的广大农村，无论大事小事，都习惯于找村官裁决。而村官受自身素质和各方面因素的影响，又不能百分之百地把所有事情处理公道，更有甚者，一旦当上了村官，就像群众所说的，当上了土皇帝，我说的就是法，高高在上，无法无天。出现这种情况，有村官的因素，但更重要的是体制的原因。实施村级事务契约化管理真正把裁判主体由村里转移到了法院，转移到了真正的司法机构。这样一来，对村民来说，一旦发生纠纷，就可以直接找法院，避免了村里和村民的直接冲突，村里也真正做到了依法办事。契约化管理使村里和村民之间的权利义务关系变得更加清晰明朗，双方做起事来也更加有据可依。

村级事务契约化管理是推进村民自治的有效载体。它实现了“大法”与“小法”的对接。《村民委员会组织法》是农村的“大法”，是推进农村民主政治建设的法制基础。但具体到每项村级事务的民主管理，却很难与《村民委员会组织法》这部“大法”衔接起来，民主管理事实上也就成为一句空话。而契约化管理的引入，从根本上填补了这一空缺，上有“大法”作依据，下有“小法”作依托，环环相扣，链条完整，从而也就保证了村级事务民主管理的实现。小杨家村党支部书记杨守高说：“农村的事务琐碎、复杂，涉及生产、生活的各个方面，但是通过契约，大到街道管理、承包租赁，小到栽树堆草、地界流水，房前屋后、田间地头、家庭赡养的大多数事情都可以详细确认。”村级事务契约化管理使农村基层干部从为民做主转变为让民做主，从随意做主转变为依法做主。契约化管理整个过程成为一个民主决策、民主理事的过

程。群众的事情群众定，群众的事情群众管，群众的事情群众办，充分体现了群众的意愿，也符合村民自治要求。

（二）村级事务契约化管理是转变农村干部作风、改善农村干群关系的重要保证

如何有效地改进农村基层党组织领导方式，推行民主管理、保障群众民主权利，是新时期一个亟待解决的问题。村级事务契约化管理成为转变农村干部作风、改善农村干群关系的有效保证。一位村民说：“契约化管理好啊，既管官又管民。二百年的人不会说话，可三百年的纸会说话，只要签字画押摁手印，那就是法，就得照办”。实行村级事务契约化管理，一方面它促进了农村干部作风转变，推动了服务意识的增强。村级事务契约化管理使基层干部转变了管理理念，自觉接受群众监督的意识普遍得到增强，科学、民主、依法办事的能力得到提高。基层干部从处理矛盾纠纷的繁杂事务中解放出来，把更多的时间和精力用在发展经济、带领群众致富奔小康上。另一方面，村级事务契约化管理使得各类村居事务管理变得公开透明，群众的知情权、参与权、决策权和监督权得到充分体现和发挥，群众把村里的事当作自己的事，事事关心，人人参与，“还了干部清白、给了群众明白”，改变了干群对立的不利局面，使干群关系得到不断改善。

（三）村级事务契约化管理是维护广大农村稳定、建设社会主义新农村的治本之策

建设社会主义新农村需要一个和谐稳定的社会环境。由于我们正处于改革发展的关键时期，近几年，因少数农村基层干部作风不民主、办事不公道等原因引发的群体性上访不断，因财产权属、宅基地、自然资源使用权、邻里关系等引发的民事纠纷明显增多，成为影响农村稳定的主要不和谐因素。

实践表明，村级事务契约化管理是维护广大农村稳定、建设社会主义新农村的治本之策。它保证了人权平等的实现。制定契约的过程，实际上就是民主议事的过程，是“谈判”的过程。双方面对面地坐下来，都可以按照自己的想法，要求对方做什么，自己做什么，对方做不到怎么办，自己做到了又怎么办。几经回合，直至找到双方都可以接受的契合点。在这一过程中，双方的人权是平等的。这样，建立在自愿、自主基础上的规则也就最有实现的可能。村务管理公开透明、责权明晰、执行有据、运作规范，理顺了组织和个人、干部和群众、邻里之间、家庭成员“四个关系”，从源头上预防和化解了各类矛盾纠纷的发生，起到了“平时办事有依据，打起官司有证据”的作用。从而超前预防各类矛盾的发生，促进了农村社会的长期稳定。2010年，办事处信访案件同比下降33%，没有发生一起针对村干部的信访案件，没有发生一起群体性案件，没有新增越级访，治安案件发案率同比下降13.6％，群众满意率大幅上升。

村级事务契约化管理是在实践中探索出的新时期农村治理的一种新形式，是对建设社会主义新农村的一种有益探索。当然，它还要在实践中不断修正、改进和提高，以对我国广大农村事业的健康和谐发展起到更大的示范和推广意义，促进社会主义新农村建设和建设社会主义和谐社会的宏伟目标的尽快实现。