3--前期调研工作方案

第一篇：3--前期调研工作方案

南充市高坪区商贸服务业规划

调研工作方案

一、调查的主要任务

本次现场调研重点是深入了解商贸服务业发展情况，多层次、多角度、多方位地为规划编制做好第一手资料准备。根据合同所确定的规划范围，本次调查的主要任务有：

1、现场踏勘；

2、收集本次规划编制所需资料；

3、与相关政府部门进行座谈。

二、日程安排

10月28日（周四）：项目组抵达。

10月29日（周五）：与高坪区商务局召开座谈会，收集相关资料；

11月30日-1日（周六、日、一）：现场调研。

11月2日-4日（周二、三、四）：安排相关部门座谈会。11月5日（周五）：与高坪区商务局座谈总结调研情况。11月6日（周六）：项目组返回北京。

附1

高坪区商贸服务业规划

调研资料清单

一、资料清单[下列资料请于6月16日前准备好]

*

1、南充市城乡总体规划（文本、说明、图纸）

*

2、高坪区总体规划及其片区控制性详细规划（文本、说明和图则），城市总体规划图纸需要提供dwg格式的电子文件；

*

3、南充市第二次经济普查第三产业数据（数据要求见附件2）；

4、高坪区2010年政府工作报告；

5、高坪区十二五期间的商贸服务业发展思路；

*

6、城市现有零售网点、批发市场的基础资料（含工商部门的市场统计资料）；

7、南充市商业网点规划；

*

8、统计年鉴，包括南充市2001-2010年统计年鉴；

9、南充市物流业、交通、旅游等专项规划；

10、城市规划中已确定的商业建设项目及在建、拟建项目；

11、其他与本次规划相关的资料。

以上标注*的为必需资料，其他资料根据实际情况尽可能提供。

二、资料可能涉及到的部门

上述资料可能涉及到政府、商务、规划、发改、统计、国土、交通、工商等部门。

附2

第二次经济普查数据要求

所需数据为南充市高坪区、高坪区、嘉陵区第三产业的基本情况。

一、综合情况表

主要指标包括：批发和零售业法人企业基本情况综合表、批发和零售业法人企业商品购销存综合表、住宿和餐饮业法人企业基本情况综合表、住宿和餐饮业法人企业经营情况综合表以及个体户、物流、居民服务等行业的综合表。

二、明细信息表

主要包括批发、零售、住宿餐饮、生活服务业数据明细表，具体格式为：

1、对限额以上零售、限额以上批发、限额以下零售、限额以下批发四类网点，检索字段为：

调查对象名称，镇，街（村、门牌号），街道办事处，居（村）委会，主要业务活动（或主要产品），行业代码，年末零售营业面积，年末从业人员合计，全年营业收入合计，利润总额

2、对限额以上餐饮、限额以下餐饮两类网点，检索字段为： 调查对象名称，镇，街（村、门牌号），街道办事处，居（村）委会，主要业务活动（或主要产品），行业代码，年末餐饮营业面积，年末从业人员合计，餐位数，主营业务收入，利润总额

3、对限额以上住宿、限额以下住宿两类网点，检索字段为： 调查对象名称，镇，街（村、门牌号），街道办事处，居（村）

委会，主要业务活动（或主要产品），行业代码，年末餐饮营业面积，年末从业人员合计，客房数，床位数，主营业务收入，利润总额

4、对个体零售、个体批发、个体餐饮、个体住宿、个体生活服务业五类网点，检索字段为：

调查对象名称，乡（镇、街道），村（居）委会，调查小区门牌号，主要经营活动，行业类别，生产经营用房面积，从业人员数，营业收入，营业支出，利润总额。

附3

座谈会相关内容

需要安排座谈的部门及其座谈会内容要点：

1、商务部门（讨论对城市商业网点规划的总体设想及对零售业、批发业及物流业的设想）；

2、规划部门（讨论城市总体规划和控制性规划方面的问题）；

3、发改部门（讨论城市经济发展与产业调整等方面的问题、十二五发展的基本思路）。

4、交通部门（了解交通规划及未来重大交通基础设施的分布）

5、重点企业（龙头企业自身发展情况、对城市商业发展的建议）

6、政府部门（听取主要相关领导对于本次规划的思路及建议）

第二篇：前期调研分析

前期调研分析

通过实地踏查，该块地位于第一教学楼主楼前面。地形相对比较平坦。植被主要是以草坪和乔木为主，四周乔木围绕成一块长约为200米，宽约为100米的草地，为华农四大草海之一。整个草坪上只有一条斜长的园路，没有任何构筑物及水体。土壤相对比较干燥。

该块地北面正对第一教学楼，东面为第三教学楼，南面与洪泽湖相隔一条主道路，西面则为华农大5号楼和校史馆。该地三面都围绕着标志性建筑，和一面临水。

方案设计说明

一． 项目概况

该块绿地一草坪和乔木为主，长约200米，宽约100米，为华农四大草海之一。东、北两面分别是第三教学楼和第一教学楼。南面有一洪泽湖泊，西面相邻华农5号楼和校史馆。草坪纸上没有任何构筑物和水体景观。二．设计依据

《风景园林规划设计》 《园林设计》 相关景观资料

二． 设计构思

1.指导思想

对该绿地的规划，主要功能是衬托主楼建筑，美化环境，疏散人流等。因其位置北面正对第一教学楼，考虑到教学楼的采光问题，要求形成开朗明快，整洁的环境气氛，因此，根据其环境及应用还是以大片草坪为主，配以花坛、水池、喷泉等构筑物。

2.设计原则

在不破坏该地的自然环境，以人为本，在该块绿地上进行再设计。

3.设计理念

根据彼德沃克极简主义理念，采用西方园林风格，进行绿地再设计。

4.植物种植设计

根据该地的项目概况，在该块地的北面，东西两侧种植大量乔木，以南洋楹、凤凰木、羊蹄甲等乔木为主，形成生态林区。在该地的中部，设计花坛，种植灌木，分布在次道路周围。在该块地的东南角种植竹林，里面设有桌凳，在这样优美的环境下，或休憩，或看书学习，是一件相当美妙的事。在该地的西南角种植大量紫荆，树下设有凳椅，可观赏远处喷泉美景以及紫荆花的美丽，亦可休息，也可提供情侣私人空间。整块地都是以可休憩型草坪为主，是华农不可多得的一块宝地。

第三篇：前期调研行动浅谈

前期调研行动浅谈

有一句俗话叫做“兵马未动，粮草先行”，引用于房地产开发便成为“项目未动，策划先行”，到了今天，准确地说就是“项目未动，调研先行”。在房地产市场竞争愈来愈激烈的今天，发展商大多数已经认识到项目前期调查和策划的重要性，甚至在拿地之前，已有发展商会花费数万元对地块进行调查分析，研究有无投资价值，从而为决策提供参考。

在房地产开发中，因决策失误造成的损失不计其数。写字楼改住宅、酒店改公寓、大户型改小户型等等。这些教训对后来者的启示是，在激烈的市场竞争中，对项目的定位和把握十分重要，一个成功的项目，前期市场调研必不可少。

在深港两地知名度颇高的中国海外公司一直以来十分重视对市场的调查研究，公司专门设有调研部，并且对工作人员素质要求很高，以往所有的项目调查都是由调研部进行，其市场调查便是从拿地开始。如位于深圳中心区的中海华庭，该项目最初的调查研究地块的价值，然后对项目进行定位，确定项目的档次和客户群之后，再对目标客户进行细分：这些客户的家庭成员如何？个人有偏好？这些问题主要是为了帮助确定户型以及环境设计。

对地块进行价值分析，对项目进行定位，确定客户群，在客户对象确定以后，再对特定客户进行调查：这些特定的客户的喜好如何？需要什么？最后确定一个主题，以后所有的调查都围绕着这个主题展开，包括建筑风格、园艺设计、会所设施、甚至样板房的调查等。其方式不仅有问卷调查，还有定向客户座谈会。此外，发展商还举行过房地产专业人士座谈会，听取专家们对该项目的建议，应该说，该项目的前期调研工作十分扎实。

项目前期调查作用不可小看，一些发展商及房地产专业人士认为项目的前期调查是避免决策失误的一个最有效的方式。发展商进行项目前期调查时应该注意注意调查方式的不同可能带来的不同结果（网络调查、实地考察）。如果因为项目定位出现偏差，在工程上那怕作一个小小的改动，如打掉一面墙，就能损失数万元，如果作比较大的改动，损失的资金就是以百万来计算。一些写字楼改住宅、大户型改小户型这样的项目，所涉及的资金更是以千万来计算，这其中还不算因为户型改动在售价和销售成本上的损失。

许多项目就是因为定位不准确最终成为积压楼盘。这些项目是动工以后再进行修改，不仅在资金上损失很大，而且，修改过的产品都或多或少会留下一些痕迹，对销售的负面影响是不言而喻的，前期调查这一重要环节不能省略。

一、经济环境

(一)软环境调查

宏观经济规则（国家对房地产的调控政策）

地区经济生产（支柱产业）、经济效益和居民收入水平

产业结构和发展（农、工、商、建筑业的结构比重，分析是以农业为主、还是以工业为主、抑或以商业为主、又或者以旅游业„„针对不同的经济环境发展不同的项目，要注意不要绝对化）

(二)硬环境调查

该区域政府建设规划 

该区域土地供应量 

该区市政交通设施、通讯设施、能源设施情况（道路、供水、电、气、暖、排水等）

该区生活配套设施（学校、医院、商场、超市、书店、车站、银行、邮政、电信等）

区域建材资源及价格 

区域施工力量状况（技术装备、骨干队伍、人力资源、工程情况等）

二、周边环境

(一)土地性质调查

地理位置

功能位置（城市有其独特的资源分区，资源分区是相关资源的空间聚集地，是能有效发挥某种特定城市功能的地域空间，是城市有机体的一部分。一般有商务区、居住区、工业区、仓储区、文教区、风景区、综合区、卫星城、开发区）

地质地貌状况 

土地类别、使用权类型 

土地面积及红线图

规划用地红线、规划要点

七通一平现状(给水、排水、通电、通路、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、以及场地平整的条件)

(二)地块周边调查

地块周边的建筑物 

绿化景观 

自然景观 

历史人文景观 

环境污染状况

(三)地块交通调查

地块周边的市政路网及公共交通现状和发展、远景规划 

项目对外的水、陆、空交通状况 

地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状

(四)配套设施调查

购物场所 

文化教育 

医疗卫生 

金融服务 

邮政服务 

娱乐、餐饮、运动 

游乐休憩设施 

周边可能存在的对项目不利的干扰因素 

历史人文区位影响

三、市场供给与市场需求调研

(一)市场供给调研

该区房地产市场近5年价格及变化趋势、价格组成、波动因素 

该区各类房产在不同地段的价格水平

该区可供房屋的规格、数量和质量 

该区公开销售楼盘的总数、面积及区域分布 

该区多层、高层、单体、综合体、别墅比例 

该区住宅、写字楼、商用房比例 

该区的物业的规划设计、配套设施、环境及物业管理 

该区主要物业规模、容积率、绿化率、主力户型等 

该区物业的销售价格及付款方式、交房时间、交房状况 

该区物业的主要宣传方式、推广方式及销售进度 

该区物业供应的潜力、供应面临的困难和问题 

开发商和代理商的实力资质、品牌效应、经营思路、发展规划。

(二)市场需求调研

区域人口数量及构成、发展趋势、波动情况 

企业经济效益情况 

居民收入水平情况 

居民消费结构、消费方式、消费欲求 

目标消费群群总量预计 

目标消费群欲购房目的、地块、交通、周边环境。

目标消费群欲购房类型、面积区间、户型、风格、总体规划、配套环境 

购房投入资金及所需付款方式 

物业管理、服务项目、物管费用 

理想的交房状态 

市场潜在需求量的调查 

消费群体调查（消费对象，群体大小，多少购买力，理性消费需求等）

四、市场调研的具体内容

(一)市场环境

1.政治法律环境调查 

国家、省、市有关开发经营的方针政策。（如房改政策、开发区政策、房地产价格、税收、金融政策、土地制度、人口、产业发展政策）

政府有关房地产开发经营的法律规定 

有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划、区域规划、城市发展战略

2.经济环境调查 

国家、地区或城市的经济特征（经济发展规模、趋势、速度、和效益）

项目所在地经济结构、人口及就业状况、就学条件基础设施情况、地区内重点开发区域、同类竞争物业的供给情况 

当前利率水平、获取贷款的可能性及预期的通货膨胀率 

国民经济产业结构和主导产业 

国民收入水平、消费结构和消费水平

项目地区对外的开放程度和经济合作情况、外贸、外商投资发展情况 

与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调查。

3.社区环境调查

社区繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育便利、安全保障程度、卫生、空气、水源质量及景观等

(二)市场需求和消费行为

消费者对某类房地产总需求量及饱和点、市场需求发展趋势 

房地产市场需求影响因素调查 

需求动机调查（购买意向、影响动机因素、动机分类）

购买行为调查（不同购买行为、购买模式、影响购买的社会因素及心理因素）

(三)产品调查

区域内房地产市场现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期 

当前房产租售客户和业主对房地产环境、功能、格局、某产品接受程度及售后服务的意见等新技术、新产品、新工艺、新材料等在产品上的应用情况

本项目产品进入市场的销售潜力及市场占有率 

建筑设计及施工企业的相关情况

(四)价格调查

影响价格变化的因素。（政府价格政策）

房地产市场供应情况的变化及趋势 

房地产商品价格需求弹性和供给弹性的大小 

开发商各种价格策略和定价方法对房地产租售量的影响 

国际、国内相关房地产市场的价格 

开发个案所在城市及街区房地产市场价格 

价格变动后消费者和开发商的反应

(五)促销调查

房地产广告时空分布及广告效果测定 

房地产广告媒体使用情况 

房地产广告预算 

人员促销的配备情况 

各种公关活动对租售绩效的影响 

各种营业推广活动的租售绩效

(六)营销渠道调查

房地产营销渠道的选择、控制与调整 

市场营销方式的采用情况和发展趋势 

租售代理商的数量及情况 

房地产租售客户对代理商的评价

(七)竞争项目（竞品）调查 

竞争者（包括潜在竞争者）的实力和经营管理优劣势调查 

对竞争者的产品设计、室内布置、建材及附属设备、服务优缺点分析 

对竞品房价和定价情况的研究 

竞争者广告的监视、广告费用和广告策略的研究 

对竞品销售渠道的使用情况调查和分析 

对未来竞争情况的分析和估测

五、总结

房地产前期的市场调查，实质就是对项目所在的区域做详细情况梳理。针对项目本身筛选有用信息，整合信息资源，并结合对市场情况和项目本身提出建设性的意见。总之，市场调查追求的详细性、准确性、客观性和及时性。调查只能代表一个阶段，要针对项目进展情况作市场信息的更新。

加德精华拓展中心

2013-5-8

第四篇：前期物业管理服务工作方案

1、准备工作

与销售部门衔接好小区管理方面的交叉性工作(销售情况和管理情况等工作)1.1招投标工作

1.1.1与项目高管对接

1.1.2项目考察（类似项目）1.1.3市场调研

1.1.4进行项目管理（承接前）单体、整体方案的综合预算与评估 1.1.5商务标书制作 1.1.6技术标书制作

1.1.7再次与项目高管对接 1.1.8参与项目招投标工作

1.2 前期工作

1.2.1成立物业公司筹备工作办公室

1.2.2配合开发商做好与物业工作相关的常规工作和日常工作（与销售衔接性工作等）

1.2.3进行物业管理服务工作市场调研工作

1.2.4拟订物业管理服务单项和整体项目综合费用的测算 1.2.5拟订物业管理服务行业协会和兄弟单位拜访工作方案 1.2.6拟订物业管理服务组织架构设计工作

1.2.7参与项目总体规划、单体设计审查、提交物业各功能房需求 1.2.8协助完成物业公司的注册 1.2.9开始物业公司建章立制工作 1.2.10开始物业小区整体CI设计 1.2.11开始策划网站建设

1.2.12开始策划编写物业商业租（铺）户招商资料

1.2.13继续进行市场调研（物业公司组建、机构设置、人员招聘、培训、管理方案、招商与运营等）

1.2.14编写物业管理服务方案，协助开发商拟定销售合同所需附件，如关于物业管理事项的约定、业主临时公约、公共管理制度等。

1.2.15拟定装修协议、保洁协议、绿化协议、房屋（空置房）托管协议 1.2.16选拔、培养、招聘与培训主要专业人员 1.2.17选拔、培养、招聘与培训服务骨干人员 1.2.18选拔、培养、招聘与培训一般人员

1.3课程设计（进行物业公司各岗位集中培训的编制工作）

1.3.1管理知识方面。对中高层管理人员的知识要求相对会比较高。知识包括经营管理知识（如物业管理、公共关系等）、财务知识、法律知识（要非常精通行业法律法规，熟悉必要的法律知识），1.3.2专业技能方面。物业管理不仅涉及房屋及其附属的设备、设施管理、维修和养护，而且包括绿化、环境卫生、保安和消防等，又涉及公共服务、专项服务、特约服务、社区服务和社区文化 1.3.3人际交往技能 1.3.4服务态度

1.3.5不定期对秩序维护员的实施培训，主要从“业务知识、仪表、言行、体能、岗前、岗中培训着手。更是加强其服务意识方面的培养，把“让主户满意”作为秩序维护员工作的准则，把辖区内的公共秩序服务工作做得更细、更好。

1.3.6完成物业管理服务各级岗位人员招聘与培训工作

1.3.7主要内容有物业管理基本知识、相关法律法规和本项目物业管理服务方案主要内容、公约和规约的关键条款。

2、物业的接管验收前工作（规划设计和建设）

2.1成立前期介入小组

2.2参与物业的规划设计和建设 2.3会审图纸

2.4参与小区物业设施设备安装调试 2.5编制物业管理方案

2.6进行物业小区单体、整体CI设计

2.7进行物业独立办公用房和功能性用房的CI设计 2.8进行物业独立办公用房和功能性用房的装修设计

2.9策划和拟定《物业接管验收工作组》成立大吉庆典仪式活动方案 2.10成立物业的接管验收小组 2.11编制验收计划

2.12组织全员进行《验收计划》和工作流程等科目的集中培训和学习2.13集中培训和学习建设部《房屋接管验收标标准》 2.14进行物业的接管验收工作责任制

3、预验收（按专业分工进行）

3.1查出不符合标准的项目，递交书面的《物业验收整改通知书》给移交单位，3.2并要求限期整改完成 3.3楼宇本体的接管验收

3.3.1对每一套住宅的建筑观感、使用功能和使用安全等内容进行专门检验 3.3.2逐套检验项目包括（10多个方面）3.3.3建筑结构、3.3.4地面、3.3.5墙面、3.3.6防水、3.3.7室内电气安装 3.3.8五金配件 3.3.9消防

3.3.10填写《检验结果表》

3.4验收组长负责落实“两会”、“一报告”’制度：

3.5每日早上上班前1小时，召开楼宇本体的接管验收工作任务分工会议，实行物业的接管验收工作责任制；

3.6每日下午下班前1小时，召开楼宇本体的接管验收工作阶段性小结会议，进行问题分类、汇总，分析解决问题的方法或建议；

3.7验收组长次日早上递交书面的《物业验收整改通知书》给移交单位，并要求限期整改完成。

3.8公共配套设施设备的接管验收 3.9正式验收（按专业分工进行）

3.10正式验收是在预验收中提出的项目落实后，验收小组要进行检查、验证，如整改合格，而进行的正式验收

3.10.1“一符合”是图纸与设备规格型号、数量符合

3.10.2“二符合”是工程的主要设备的实际安装位置与设计安装位置符合 3.10.3“三符合”是设备包括设备连接的整个系统的技术性能与设计的功能符合

3.10.4“一完整”是图纸资料完整，如产权资料、技术资料、竣工验收证明书及3.11设备设施检验合格证书等。3.12进行正式验收仪式

3.13加强小区钥匙领、借用管理

4、档案管理

4.1建立健全物业小区（业主）档案管理制度 4.1.1建立健全档案管理系统 4.1.2文件材料的收集管理

4.1.3声像（影、音、存储等）档案管理 4.1.4落实保密制度

5、信息管理

5.1建立健全物业小区（业主）信息管理制度 5.1.1 建立健全信息管理系统 5.1.2文件材料的收集管理

5.1.3声像（影、音、存储等）档案管理 5.1.4落实保密制度

6、小区样板房的装修与管理工作 6.1定期或不定期指定专人对小区空置房和托管房管理，加大巡查检查力度，杜绝安全隐患

6.2指定专人对小区空置房和托管房，定期或不定期进行通风 6.3指定专人对小区空置房和托管房，定期或不定期进行保洁

5、前期物业小区环境卫生保洁

5.1物业清洁的开荒工作；

5.1.1安排专人全程监管清洁公司的开荒工作 5.1.2对物业内外建筑垃圾的清理； 5.1.3对玻璃、5.1.4地面、5.1.5墙面等处所沾灰尘、污垢的清除；

5.1.6对公用部位（消防楼梯、电梯轿厢、电梯厅、屋面等）、5.1.7办公房以及设施的清扫

6、业主入伙

6.1编制业主入伙工作计划 6.2成立业主入伙工作领导小组 6.3进行业主入伙工作责任制

6.4组织全员进行《业主入伙工作计划》集中培训和学习6.5集中培训和学习《业主入伙工作计划》工作流程 6.6策划和编制业主入伙邀请书样式

6.7策划和拟定《业主入伙》大吉庆典仪式活动方案

6.8依据购房合同以有相关法律文件，如《房屋竣工验收备案回执》、《房屋竣工测量报告》、《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》公共设施设备移交清单等文件，认真准备业主入伙资料文件并由组长负责相关的培训和指导工作

6.9组建引导组、接待组、收楼组以及咨询组等入伙工作的相关组织 6.10清楚说明入伙的条件

6.11指定专业资深人员做好业主入伙期间的答疑释惑工作

6.12要求客服人员（全体物业工作者）顾大局，塑形象，增强服务意识，提高服务水平

6.13发出业主入伙邀请书

6.13.1依据购房合同以有相关法律文件，集中统一办理业主入伙手续 6.13.2由接待人员核对身份后，在《业主签到表》签到

6.13.3办理入伙手续签署的相关文件，如：《业主管理规约》、《前期物业管理协议》、《防火责任书》、《业户手册》、《家庭住户成员登记表》、《银行委托协议》等。

6.13.4房屋验收交接时，物业管理公司组织专业人员与业主共同对住宅室内水电、门窗、墙壁、地面等项目进行查验交接，双方逐项查验，逐项登记，如发现问题记录下来，存档管理，督促相关部门限期整改；如经查验无问题，与业主确认水、电、气表底度，并在《验房交接表》上签字认可移交房屋钥匙。

6.13.5处理好三者关系，物业管理公司起着一种协调和信息传递作用。尤其对业主反映的问题，如房屋质量问题，首先要分清性质，弄清情况，做好解释工作，本着“谁受理，谁跟进，谁回复”的原则，及时快捷地将业主反应的问题传递给相关部门，积极协调各方妥善解决，在最短的时间解决业主反映的问题。

7、小区空置房和托管房管理

7.1建立完善小区空置房和托管房管理制度

7.2建立小区业主入住情况、空置房情况和托管房情况及代租（售）房（含长短期借亲戚和朋友住房）情况等动态情况的信息收集和管理，并建立小区房产动态情况一览表（悬挂在物业办公室醒目位置，便于及时掌握小区房产动态情况，和时时更新）

7.4拟定小区空置房和托管房管理协议

7.5物业与当事人签订小区空置房和托管房管理协议

7.6物业签订小区空置房和托管房管理协议，履行质价服务

7.7定期或不定期指定专人对小区空置房和托管房管理，加大巡查检查力度，杜绝安全隐患

7.8指定专人对小区空置房和托管房，定期或不定期进行通风 7.9指定专人对小区空置房和托管房，定期或不定期进行保洁

7.10定期向业主通报空置房和托管房管理情况（需要征询业主实施）

8、搬迁管理

8.1编制业主搬迁工作计划 8.2成立业主搬迁工作领导小组 8.3进行业主搬迁工作责任制

8.4组织全员进行《业主搬迁工作计划》集中培训和学习8.5集中培训和学习《业主搬迁工作计划》工作流程 8.6入伙现场要营造出喜庆的氛围 8.7车辆/行人进出有序

8.8服务人员着装整齐、热情、礼貌大方

8.9入伙期间采用“一条龙”服务模式进行，发展商、施工单位、公共事业部门、物业公司联合现场办公 8.10小区大门岗，严格按照《门岗岗位职责》把好大门关，对来访人员实行“来访登记”制度，装饰装修人员凭证进出，杜绝闲散人员进入小区； 8.11物品持《物品放行条》放出

8.12加强小区的巡查次数，记录好巡查情况，一经发现可疑情况要及时处置，发现失窃事件要及时报案。8.13在遇到特殊紧急情况时，住用户家中和办公区域，发生火灾、煤气泄漏、跑水、刑事案件等突发事件时，要善于借助第三方的力量，虽然可以采取紧急避险和正当防卫的做法，但在采取其它方式（例如破门前）时，寻求第三方（派出所、街道办、居委会、业委会或业主指定人等）见证，以规避风险，减少损失

8.14是要充分利用好已有的安全设施，如电子门禁、可视对讲、监控摄像机等设备，减少失窃案件发生机率

8.15抓好小区进出车辆的管制和疏导，有利于维护小区交通秩序，避免车辆乱停乱放

8.16各种运送装修材料的车辆，要及时装卸，避免长时间停留，以减少小区交通压力

8.17车辆进入小区时，认真落实制度，坚决做到对车、对人、对卡

8.18建全技术防范设备，适当配备先进的技术器具设施，比如存放、记录、查询、自动安全检索

8.19功能、计算机安全管理系统等，才能有效的确保车场安全运行

二次装修管理监督工作

8.20成立业主二次装修管理监督工作领导小组 8.21进行业主二次装修管理监督工作责任制

8.22组织全员进行《业主二次装修管理监督巡查方法》的集中培训和学习8.23集中培训和学习《业主二次装修管理监督工作流程》

8.24根据相关法律法规制定“物业二次装修管理规约”在业主入住、装修前，8.25物业公司要履行告知义务，将装修须知和装修禁止行为予以书面告知（如

装修时间、装修垃圾统堆放点、装修人员和材料进出通道等），以便业主了解和执行并办理相关装修手续。8.26房屋装修期的清洁工作

8.27选定二次装修垃圾临时堆放点，并设立醒目的导示牌

8.29装修方案的审核，对违反房屋装饰装修规定的行为发现后要及时纠正，做好说服解释工作

8.30在房屋装修动工之前，需再次与业户或装修单位确认室内给排水支管、地面防水等均于正常状态，方可发放《装修许可证》。

8.31对装修施工单位的资质审查，要求其提供资质证明文件、并复印存档 8.32加强对装修、施工人员的办证和统一监督管理

8.33按照《物权法》的相关管理规定，对装修施工单位和装修业主收取二次装修管理质量保证金

8.34按照《物权法》的相关管理规定，对装修施工单位和装修业主收取二次装修垃圾清运费

8.35按照《小区消防安全工作管理规定》加强巡查，对装修部位实施动态监督管理，并租配置相应数量的灭火器材，收取提供安全服务器材租金 8.36实施二次装修《动火证》审批制度

8.37掌握业主装修过程中的重点，装修管理员亦就明白日常巡检的重点，在业主材料进场和水电路改造或地墙面做防水阶段，每天最少巡查2次以上，有违规意图的业主，一天要巡检4次以上，及时制止违规装修现象。8.38在巡查装修施工的过程中，重点要巡查水、电的安装情况、业主有无擅自更改装修方案和拆改房屋承重墙体的情况发生、还要提醒装修工人一定要对厕浴间进行防水实验，避免入住后给其它业主造成损失。8.39认真填写《装修巡查记录》

8.40对违章装修的要严厉制止，并使其控制在萌芽状态，以便控制事态的扩展并向业主发《装修违章整改通知书》，让业主签字确认，将复印件存放于档案袋中，在处理违章装修过程中，始终坚持以规服人，以理服人，以礼悦人的原则，以良好的态度和礼貌赢得业主对装修监管工作的理解与支持。

9、常规（正常运营）管理

9.1设备、设施管理、维修和养护 9.2车辆交通管理

9.3小区公共秩序维护（安防、技防、人防、物防、群防）9.4 绿化、环境卫生 9.5公共服务

9.6社区服务和社区文化

第五篇：换届前期准备工作方案

黎城县第九届村民委员会及村党组织

换届前期准备工作方案

今年是第九届村民委员会及农村基层党组织集中换届之年，为扎实做好换届选举工作，经部务会研究，决定由部领导分包乡镇，深入各村及早进行调查研究，做到早部署、早安排、早谋划，积极稳妥地抓好村“两委”换届选举前期准备工作，为第九届村委会、村党组织换届工作奠定坚实的基础。

一、设立工作机构

第九届村委会及村党组织换届的前期准备工作设立摸底调查工作组，由副部长带队，分4个小组深入所包乡镇各村进行走访调查，具体分组为：何亚波副部长分包东阳关镇和停河铺乡；李宏伟副部长分包西井镇和黄崖洞镇；孟洪波副部长分包黎侯镇、洪井乡和程家山乡；霍晓勇副部长分包上遥镇和西仵乡。

二、主要任务

为确保第九届村委会、村党组织换届工作顺利进行，各工作组要按照“超前谋划、统筹兼顾、积极稳妥、全面推进”的思路，主要抓好以下五方面工作：

一是做好调研村情民意工作。

二是对下届“两委”班子候选人进行调查了解。三是分析现任“两委”班子人员的年龄和知识结构。四是做好大学生村干部参选的宣传动员工作。五是对所包乡镇的换届工作进行全程指导。