山东寿光农村土地承包经营权抵押贷款试点调查（5篇）

第一篇：山东寿光农村土地承包经营权抵押贷款试点调查

山东寿光农村土地承包经营权抵押贷款试点调查编者按：央行等部门日前下发指导意见，要求在全国范围内推进农村金融产品和服务方式创新，探索开展农村土地承包经营权和宅基地使用权抵押贷款业务。此前，山东省寿光市的农村土地经营权、大棚抵押贷款业务已试水一年多。

土地、大棚、住房等是农民手中的最大资产，一旦成为有效抵押物，给农民带来的便利不言而喻。农民能否还上贷款？银行如何化解风险？游走在政策和法律之间的金融创新，又如何加以规范和完善？记者就此在寿光进行了调查。

土地经营权抵押按60%—70%估价，利息打八折

寿光市第一笔农村土地承包经营权抵押贷款是在去年4月正式放出的。纪台镇前曹村陈焕亮等6位村民从潍坊银行寿光支行分别得到了10万元的贷款。用作抵押物的是他们所拥有土地的承包经营权。这6户村民有2户种大棚，1户种桃园，另外3户承包大田。

与其他村民贷款难相比，陈焕亮的最大感受是：“抵押贷款不用找担保，简单、方便多了。从申请贷款到批下来，只用了一个多星期时间。”陈焕亮10万元的贷款年利息是6903元，比一般贷款优惠20%左右。除潍坊银行寿光支行外，一年多来，寿光农村商业银行和寿光村镇银行也先后开展这一业务。潍坊银行寿光支行还在小微客户部内设立农村业务部专做土地流转贷款业务。

抵押贷款业务有严格的办理流程。小微客户部主任黄树义向记者介绍:抵押人必须是拥有自留地、承包地、流转地或闲置地，以及大棚的农户。先是由村委会牵头，推荐比较优质的农户，并对农户住房、个人信誉等进行基本考察；再由镇经管站通过丈量面积进行评估，如果是大棚，则要对其使用年限、建筑材料和结构等进行评估，办理大棚证、土地使用证和抵押登记；银行凭土地承包合同、土地使用证、大棚证、抵押登记证等评估审核，进而授信并发放贷款。

无论是土地承包经营权抵押，还是大棚抵押，一律按价值的60%—70%进行评估。如果1亩土地按每年1000元承包费计算，30年的土地承包费就是3万元，评估价值就是1.8—2.1万元。试点一年多贷款2.5亿元，无一笔不良贷款

有了轻松贷到的10万元，陈焕亮扩建了一个120米长的大棚，主要种植茄子，买农药、化肥的钱也都有了。今年春天，他又用新大棚抵押贷款10万元，开始了“滚动”发展。目前，陈焕亮已经种有3个大棚。像陈焕亮这样种有两三个大棚的，在寿光农户中不在少数。

寿光农民大多种大棚，收益大，见效快，但是前期一次性投入也大。建一个无支架的水泥钢架大棚，配上自动卷帘机等，大约需要15万元。寿光市金融办主任隋永福说，这个数目，对一部分农民来说很难自筹。隋永福说，截至目前，寿光市土地、大棚、住房等抵押流转贷款总额超过2.5亿元。寿光市金融机构在土地流转贷款方面的创新还有很多，业务品种多达近10种。

记者从寿光市金融办了解到，土地流转贷款业务开展一年来，农民、涉农企业在贷款到期后都按时还了款，无一笔不良贷款。

文家街道董家屯村28户农民去年夏天向潍坊银行寿光支行贷款300多万元，今年6月份，第一茬大棚菜刚收完，陆续就有村民还款。到7月份，28户农民已全部还上。村支书董春胜领着28户菜农，每人带了一箱新鲜蔬菜，送到银行工作人员手里。“当初办理贷款手续，人家上门服务，连顿饭都不吃，村民都很感动。解了大家燃眉之急，谢谢人家是应该的。”董春胜说。

去年，寿光农民人均纯收入达到8274元。记者调查中发现，贷款农户都不是日子过不下去、为生存贷款的农户，而是在扩大生产时资金短缺。一旦蔬菜收获上市，资金很快周转过来，就能还上贷款。

这样，抵押人在抵押贷款前为自己寻找的抵押物定向流转人，往往也就派不上用场。一些银行干脆就取消了这一规定。“没有必要。即使没有定向流转人，也不用担心抵押物流转不出去。现在农民种菜收入高，积极性也高，都抢着要地、要大棚。”种植大户桑建元说。

关键是解决农民后顾之忧用制度防止农民大面积失地

《物权法》规定，耕地等集体土地所有权不许抵押。耕地、宅基地等无疑是农民手中最大的资产。而这些资产无法作为抵押物向银行贷款变为“资本”，堵塞了农民获取资金的一个重要通道。

2009年3月1日，山东省寿光市出台了《大棚抵押借款暂行办法》、《农村住房抵押借款暂行办法》、《农村土地承包经营权抵押借款暂行

办法》，贷款通道变得大为通畅。

政府还着手建立完善政府风险补偿机制，对开展大棚、土地经营权、农村住房等抵押贷款业务的银行，按该业务年均新增贷款额的1.5%给予风险补偿或奖励，并鼓励有条件的村帮助贷款农户建立抵押物回购机制，避免贷款农户因一时资金困难永久失去赎回抵押物的机会。

银行采取多种措施，保证风险基本在可控范围内。第一道闸门在村委会。村委会推荐客户时必须要出具村委会的研究决议，保证推荐的是较为优质的、有还款能力的客户。抵押贷款前，抵押人为自己寻找抵押物定向流转人，是控制风险的另一道关卡。六至七折的评估办法，也在最大程度上化解了银行风险。

新业务会不会导致耕地减少、大批农民失去土地？寿光市金融办有关负责人表示：不会。银行目前做的是基于土地流转的土地贷款，并不会改变土地的用途和性质，只不过改变了生产模式而已。加之在风险控制上采取了适合农村信用环境的措施，真正还不上款需要执行抵押物流转的情况应该很少发生，即使发生，也只是将土地剩余承包期的收益权流转给本村村民，在剩余承包期满后，土地会重新回到借款农民手中。这样就不会导致农民大面积失去土地。

记者注意到，为避免引发农民大面积失去土地、流离失所、影响社会稳定，《寿光市农村土地承包经营权抵押借款暂行办法》明确规定：以土地使用权抵押借款的，原则上不能超过家庭承包土地总面积的70%。

农民贷款选择增多，土地经营权抵押贷款不会一哄而上

农地经营权可以抵押贷款，而且简便易行，会不会引得农民一哄而上，加大银行风险？业内人士认为不会。

首先，耕地、宅基地、大棚对农民来说有着异乎寻常的意义。耕地更是农民的“命根子”。用土地抵押贷款，是农民迫不得已的选择。其次，土地承包经营权和大棚等存在评估价格较低的现象。种植大户桑建元以新建的6个大棚作抵押，贷款54万元。他说，评估时大棚的小附属物和建造大棚的人工都不算在内，这样每个大棚评估大约低了3万元。土地评估同样存在这个问题。偏远土地评估价只有四五百元，大大低于土地本身产出效益。

“不过，只要农民还得上贷款，评估价高一点低一点，对农民来说就不具有太多的实际意义。只有在还不上贷款，土地被抵押流转出去时，农民才真正吃亏。”桑建元说。该市金融办一位工作人员表示：“尽管如此，短时间内不会考虑引入收费较高的社会评估机构进行土地流转抵押评估。经管站的评估都是免费的，这才适合农民。”

与原有的手续相对复杂的联保贷款模式相比，土地流转抵押贷款解决了农民贷款担保难的问题。然而，随着农业银行寿光市支行“惠农一卡通”和寿光农村商业银行“信易通卡”等业务推出，土地流转抵押贷款的优势已经越来越不明显。面对众多选择的农户，土地流转抵押贷款已说不上是首选。因此，农村土地经营权抵押贷款的开闸，并不会导致该项业务一哄而上，不会给银行带来系统性风险，也不会造成大量农户无法偿还贷款，土地、大棚难以实现流转。

第二篇：农村土地承包经营权抵押贷款调查与思考

农村土地承包经营权抵押贷款调查与思考 如何把农村最基本的生产生活资料——土地的使用权最大程度调动起来，促进农村生产力快速发展、农民收入大幅增加。高陵县作为省市统筹城乡示范县，在努力突破农业农村发展难题，大力推动土地经营权流转的同时，在农村土地承包经营权抵押贷款方面又进行了积极探索和实践。这一创新之举，既有广泛推广的现实意义，又迫切的需要相关政策的破解与支持。

一、基本情况

高陵县地处关中平原腹地，位于西安市北郊，属于渭北黄土高原第一阶地，县境内地势平坦，土壤肥沃，素有“黄壤陆海”和关中“白菜心”之称。全县总面积294平方公里，辖4乡4镇2个管委会，88个行政村，740个村民小组，2009年年末户籍总人口28.8万人，农户数5.73万户，农户人口22.03万人，常用耕地面积23.87万亩。

近年来，高陵县积极实施并不断深化了以农业产业化为基础、以工业化为核心、以城市化为承载的经济社会发展“三大战略”，有力地促进了社会经济的全面进步。为了使农业这一基础产业能够快速地实现规模化、标准化和产业化，使全县特色产业基地不断壮大，县上按照“项目引领、群众参与、政府服务”的思路，在保护农民合法权益和农村基本经营制度的前提下，以土地流转为抓手，探索实践了多种流转形式，建立完善了一套成熟的工作机制，使高陵农村土地流转工作步入了规范化发展的轨道。目前共流转土地4.2万亩，占全县可流转面积的23%。

二、土地承包经营权抵押贷款的作法和成效

（一）主要作法

1、开展确权登记工作。为确保抵押物的真实有效，对需要抵押经营权的田块及地面附着物进行确权登记，经过通告公示后颁发《农村土地承包经营权证书》，对其用益物权从法律层面予以保护，从而保证了抵押物的法律地位。

2、明确申请抵押贷款条件。明确规定凡具有完全民事行为能力的农户，其生产经营符合国家产业政策，属金融机构信贷支持范围；生产经营有效益、产品有市场；项目投资中，原则上应有不低于30%自有资金的均可用土地承包经营权进行抵押贷款。

3、合理确定评估价值。在对抵押物进行价值评估时，按照“两个一半，降低风险”的原则进行评估，一个是对承包经营权价值的评估，按照使用剩余年限的一半期限予以评估，一个是对地面附着物的使用价值的一半确定评估值，依此出具价值评估报告，最后由金融部门按照评估值的70%进行贷款投放，确保将贷款风险降到最低，达到贷款人与金融部门双方的风险均在可控范围之内。

4、明确借贷双方权益。规定了借贷双方的权利和义务，以及债权的实现和法律责任。县土地流转服务中心每月公布一次本地土地流转指导价值及地面附着物市场价值，做到贷款户心明、金融部门放心。

5、积极完善操作规程。在不断完善规章制度的基础上，不断扩大有效抵押物范围，强化农村土地信息收集发布、合同登记签证、确权发证、发布政府指导价、纠纷调解仲裁、价值评估、抵押登记等工作职能，为农村资本市场健康发展打下坚实基础。

（二）取得成效

一是农民生产积极性和诚信感增强了。先期试点用土地承包经营权抵押贷款的5户农民，都有计划的把资金用在了日光温室大棚这个成熟的设施农业产业上。自这5户拿到贷款后，极大的提高了周围村民建设大棚的积极性，现在通远村630户农户中已有六分之一以上农户都提出用土地承包经营权抵押贷款，建设蔬菜大棚的要求。追踪分析这5户农民，发现他们通过这种方式获得的发展资金，使用时非常的珍惜谨慎，而且从事设施农业的热情进一步高涨。如拥有一栋大棚的李小堂用12亩地的经营权贷了6万元，准备再建4个蔬菜大棚，他说，这6万元两年本息利息合计7万多，而5个大棚两年纯利润10万多，不用担心还不上贷款。

二是金融部门扶持三农主动性增强了。通过县信用联社的积极带动，农行高陵支行、邮政储蓄高陵支行和高陵阳光村镇银行都对开展此项业务表现出极大兴趣，都在积极探讨农地抵押问题。目前县土地流转中心为主的各项贷款申请调查评估工作已全面启动，按照评估价值计算，如果各项工作进展顺利，到10月底，预计抵押贷款总额将突破5000万元。

三是政府职能转变了。通过农村土地承包经营权抵押贷款的实施，政府的职能由原来行政命令、政府主导推动转变为现在以政府服务、引导为主，突出农民为主体的新格局。在农民贷款热情高涨，金融部门积极受理的情况下，县政府因势利导，及时出台了抵押贷款财政贴息政策，决定由县财政拿出1500余万元，对以土地承包经营权为抵押物的农业贷款进行贴息，由此可撬动金融部门近2亿多元的农业贷款投入。有关乡镇也都积极转变工作方式，及时为发展设施农业的贷款户出具证明，协助办理相关业务，使全县10万亩现代设施农业基地建设进度明显加快。

四是主导产业发展加快。农民原来要想贷款可供抵押的物品很少，操作程序也很多，贷款渠道十分狭窄，相对来说非常困难。现在开展了土地经营权抵押贷款业务，农民手中有了抵押物，就很快能从金融部门贷出资金，原来要三年五年办到的事一年就可办到，以机制换时间换空间，从根源上加快了主导产业的发展。如通远村村民窦家祥在听说能够用土地承包经营权进行抵押贷款时，他第一时间递交了申请，三天后便拿到了5万元贷款。他说，等樱桃地里忙完了，就把这钱用来扩建大棚，争取明年有更大的收入。

三、存在问题

（一）缺乏政策支持。高陵实施的农村土地经营权抵押贷款，是统筹城乡背景下在政策方面的一个突破。虽然《农村土地承包法》允许土地承包经营权通过转包、出租、互换、转让等方式进行流转，但是对于其抵押的问题，《物权法》和《担保法》都是明令禁止的。因此要大面积推广，缺乏政策及法律层面的支持。

（二）农民社会保障还不健全。与城市居民享有“五险一金”的较为完备的社会保障相比，我国农村居民一直缺乏充分的社会保障。虽然近年来国家实施了农民养老、医疗等保障，但始终没有解除土地对农民具有生存保障、就业保障等社会保障功能，而这恰恰是制约农村土地承包经营权抵押贷款大面积推广的主要因素。

（三）工作机制不健全。当前，高陵的农地抵押可以说是处于摸索阶段，管理、服务、监督、评估、交易等机制还很不健全，加之农村土地延包时相关资料不够健全，如果以土地承包经营权抵押且要以登记为生效条件，那么在土地登记制度不健全的地方将会出现大量的无效合同，将对这种制度的推行带来一定的难度。

四、对农村土地承包经营权抵押贷款的思考与建议

面对农村人口城镇化、土地经营集约化、农业产业化的发展趋势，以土地这一基本生产要素流转为基础的农村土地经营权抵押贷款将长期是农村金融创新关注的热点。然而，面对相关法律的制约和诸多问题的困扰，如何“破冰”，既要举内外之力，更需各方的积极推动，逐步实现农民土地承包经营权向信贷资源的转化，使复杂而敏感的问题得到积极稳妥的解决。

一是鉴于农村土地承包经营权抵押，对充分实现农民财产权利、拓宽融资渠道、加大农业投资等具有重要意义。而目前农村土地承包经营权抵押的法律依据尚未修改，承包经营权抵押过程中存在着抵押价值不高、抵押权实现困难等很多需要解决的潜在问题。建议省市政府在充分论证的基础上，给试点地区放权，出台相关政策和文件，使多级金融部门及社会经济体对土地承包经营权作为质押物的借贷关系予以认可、支持，同时允许在农村土地承包期限内、不改变土地用途的前提下，将土地承包经营权可以作为注册资本，以利于抵押机制和所有金融部门的有效对接。

二是建议制定农村产权交易市场相关规定，对价值评估、登记发证、抵押担保等行为予以规范，参照国土、房管部门资产交易办法，制定独立的集体资产交易制度，并建立健全农村产权交易平台，确保供求信息的充分衔接，实行有形市场与无形市场相结合、多个层面同时并存，信息交流面从县内逐步向全省乃至全国辐射，加快农村产权市场化、资本化进程。

三是设立农村土地承包经营权抵押，是基于拓宽农村融资渠道、丰富抵押品的考虑，为农业投资和再生产提供更多的资金支持。对于农业投资的抵押融资，抵押只是债权担保的手段，是主债权人规避风险的途径；对于借款人，如果其将所融资金投入其所擅长的农业生产后将产生资金的回流，用于偿还借款，从而避免抵押权的行使，客观上也就避免了农民因为融资抵押而失去土地。与之相反，如果农民将土地抵押用于消费用途或其并不擅长的投资领域如股票、基金等，则农民很有可能投资失败或没有创收，从而丧失偿还能力，必将导致大量抵押权被行使，造成农民因此失地，进而造成一系列的社会问题。建议为了维护农村经济社会的稳定，有必要将农村土地承包经营权抵押借款的用途限制为农业投资使用，并配套以相应的合同条款，对资金流向进行有效监督。

四是当前农村社会保障体系尚未健全，建议着力加快农村社会保障体系建设，消除农民用土地承包经营权抵押贷款的后顾之忧，充分发挥土地的资本作用，实现土地资源的优化配置。

五是建议可以选择在农村土地承包经营权流转程度和土地规模化经营程度相对较高，具有特色产业优势的地区，组建担保公司，扩大抵押范围，建立风险保障基金，然后在法律允许的范围内逐步进行推广。

第三篇：农村土地承包经营权抵押贷款案例

农村土地承包经营权抵押贷款案例

摘要

本文对全国首例土地承包经营权抵押贷款案例的相关概念、事件背景、以及具体内容等三个小节进行了分析。

目录

1.相关名词解释..................................................................................................................3 1.1 农村土地承包经营权...................................................................................................3 1.1.1 涵义...........................................................................................................................3 1.1.2 主体...........................................................................................................................3 1.1.3 权利内容...................................................................................................................3 1.2 农村承包经营权流转...................................................................................................3 1.2.1 涵义...........................................................................................................................3 1.2.2 流转的主体...............................................................................................................4 1.2.3 流转的方式...............................................................................................................4 1.3 农村土地承包经营权抵押贷款...................................................................................5 2.背景介绍..........................................................................................................................5 2.1 土地政策抑制...............................................................................................................5 2.2 中央层面开始探索改革...............................................................................................5 2.3 成都市试点先行...........................................................................................................5 3.抵押贷款具体规定..........................................................................................................6 3.1 贷款条件及范围...........................................................................................................6 3.2 贷款手续.......................................................................................................................6 3.3 贷款流程.......................................................................................................................6 3.4 贷款期限及额度...........................................................................................................6 3.5 贷款利率.......................................................................................................................6

1.相关名词解释

1.1 农村土地承包经营权

1.1.1 涵义

农村土地承包经营权是指农村土地承包人对其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定处分的权利，包括农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地

目前，耕地的承包期为三十年，草地的承包期为三十年至五十年，林地的承包期为三十年至七十年。1.1.2 主体

1）发包方

第一，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会发包；

第二，已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包。

第三，国家所有的依法由农民集体使用的农村土地，由使用该土地的农村集体经济组织、村民委员会或者村民小组发包。

2）承包方

根据《土地管理法》规定，农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。

《承包法》规定，农村土地采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，因此集体中的农户为承包经营权的最基本主体。

荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包，可由农民集体外的个体或者单位承包。1.1.3 权利内容

根据《物权法》以及《农村土地承包法》，承包经营权人对承包地享有占有、使用、收益、处分的权利，但承包经营权的抵押受到严格限制，因此承包经营权是有限的用益物权。如《中华人民共和国担保法》规定，农民土地承包经营权不能抵押（但承包林地、四荒地的经营权可以用于抵押），《物权法》也明确规定除法律规定的特殊情况外，集体所有的耕地、宅基地、自留地、自留山等不能抵押。

1.2 农村承包经营权流转

1.2.1 涵义

土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转，流转的期限不得超过承包期的剩余期限。

通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。1.2.2 流转的主体

承包方自愿委托发包方或中介组织流转其承包土地的，应当由承包方出具土地流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名或盖章。

受让方可以是承包农户，也可以是其他按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。受让方应当具有农业经营能力。1.2.3 流转的方式

1）转让

是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的权利和义务。转让后原土地承包关系自行终止，原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。

2）转包

是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。接包方按转包时约定的条件对转包方负责。承包方将土地交他人代耕不足一年的除外。

3）互换

是指承包方之间为方便耕作或者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换,同时交换相应的土地承包经营权。

4）入股

是指实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济，将土地承包经营权作为股权，自愿联合从事农业合作生产经营；其他承包方式的承包方将土地承包经营权量化为股权，入股组成股份公司或者合作社等，从事农业生产经营。

5）出租

是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租方按出租时约定的条件对承包方负责。

6）抵押

抵押指债务人或者第三人不转移对某财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。农村土地承包经营权抵押是指，承包方或者土地承包经营权流转的受让方，将土地承包经营权作为抵押物，向金融机构提出贷款申请。

1.3 农村土地承包经营权抵押贷款

所谓土地流转收益保证贷款，是指在不改变土地农业用途、不附带各种政策补贴的前提下，农户或农村土地承包经营权流转的受让方，本着自愿的原则，将土地承包经营权作为融资性担保公司的反担保措施，向金融机构提出贷款申请，由融资性担保公司向金融机构提供保证担保，由金融机构发放贷款的一种新型融资方式。

2.背景介绍

2.1土地政策抑制

长期以来，受制于特殊的土地政策，我国农业领域一直是金融支持的薄弱地区，出现了“金融抑制”。比如《中华人民共和国担保法》等法律就规定，农民土地承包经营权不能抵押，但承包林地、四荒地的经营权可以用于抵押。原因在于前者是农民生活的必需品，而后者是农民维持温饱所需之外的生产资料。这反过来迟滞了现代农业的发展，阻碍了农民增收的步伐，扩大了城乡差距。因此，要实现国家所提出的城乡统筹发展，必须逐步改革现有的农村土地制度，出台具有破冰意义的相关政策。

2.2中央层面开始探索改革

十八届三中全会《决定》对深化农村改革作出全面部署，对一些长期以来议论较多但始终没有触及的改革有了明确提法，对一些过去虽有涉及但意见并不明确又事关重大的问题有了突破性、开创性的改革意见。比如提出“三个赋予”，赋予农民更多财产权利，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，赋予农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权。

2.3成都市试点先行

2009年，成办发[2009]59号文件，涉及了“三权”土地承包经营权、集体建设用地使用权和农村房屋产权抵押”

2010年12月10日，成都市下发了“成都市农村土地承包经营权抵押贷款工作方案”

2014年1月初，中国人民银行成都分行和省农业厅等联合下发《四川省农村土地流转收益保证贷款试点工作方案》，先期选择成都市（温江区）、德阳市（什邡市）、绵阳市（江油市）、泸州市（纳溪区）、南充市（顺庆区）、资阳市（简阳市、安岳县）、乐山市（井研县）、遂宁市（蓬溪县）共8个市的9个县（市、区）开展农村土地流转收益保证贷款试点。

1月24日，成都市温江区一家红花紫薇花木专业合作社与当地三联担保公司、成都银行分别签订担保合同与借款合同，122.53亩的农村土地经营权获得62万元的融资贷款。这是《四川省农村土地流转收益保证贷款试点工作方案》于上月印发后，第一笔成功落地的贷款，第一次实现土地经营权单独抵押贷款，是四川省农村土地流转收益保证贷款试点区域后首例贷款案例，也是全省第一单。

3.抵押贷款具体规定 3.1 贷款条件及范围

借款人必须具备合法的农村土地经营权，拥有权属证明。土地经营权关系清晰，无其他争议。不能改变土地的农业用途，不改变土地性质，不超过第二轮土地承包剩余期限等。将重点支持农户、龙头企业、专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业等的农业生产性、经营性资金需求。

3.2 贷款手续

流转合同、营业执照、《农村土地经营权证》

3.3 贷款流程

第一步：农村土地承包经营权承包方或者流转的受让方向当地相关部门提出申请，获取农村土地经营权证，表明地块的经营面积、用途、位置等。

第二步：由房地产估价公司牵头，会同政府相关部门（如金融办、统筹委、农发局），以及担保公司、银行和农村基层干部、农户代表等，共同对土地的经营权价值进行评估。

第三步：银行根据评估价值为贷款申请方发放贷款，贷款利率在基准利率的基础上浮15%，比普通商业贷款利率明显优惠。

3.4 贷款期限及额度

按照土地流转的实际面积、流转收益评估价值、贷款期限、贷款申请人经营状况、信用条件、还款能力以及融资性担保公司担保能力等因素综合确定；贷款期限原则上为1-3年，最多不超过5年；

3.5 贷款利率

原则上最高不超过人民银行同期限档次基准利率的1.3倍；如借款人不能按时偿还金融机构贷款，由融资性担保公司代为偿还金融机构贷款，融资性担保公司代偿贷款后，可将获得的土地经营权阶段性再流转，收回代偿本息后，土地经营权退还给借款人。

第四篇：农村土地承包经营权抵押贷款管理办法

附件1

XX县农村土地承包经营权抵押贷款

管理办法

第一章 总则

第一条 为更好的适应农村经济社会发展变化和农民对金融服务的需求，进一步拓宽农民融资渠道，提高土地利用率，解决农民贷款融资担保难问题，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转办法》和《贷款通则》等法律法规，以及《中共江苏省委农村工作领导小组<关于XX县推动农村金融制度及农业科技体制创新促进农村发展改革试验方案的批复〉》（苏委农〔2012〕11号）文件精神，特制定本办法。

第二条 本办法所称土地承包经营权是农村土地承包人对其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定处分的权利。

第三条 本办法所称土地承包经营权抵押贷款是指土地承包经营权人在不改变土地所有权性质、不转移土地占有和农业用途的条件下，将土地承包经营权及地上种养物和相关附着物作为债权的担保；当债务人不履行债务时，债权人有权依法处分该土地承包经营权及地上种养物和相关附着物并由处分所得的价款用于偿还所欠债务。

第四条 农村土地承包经营权可以单独设立抵押担保（必要时可追加其他担保方式），也可以作为其他担保方式的有效补充。在有其他物权担保前提条件下，应优先选择其他物权担保，农村土地承包经营权抵押作为担保补充。第五条 农村土地承包经营权抵押信贷业务坚持审慎拓展、择优准入、严控风险、讲求效益的原则。

第二章 贷款对象及准入条件

第六条 借款申请人为企业法人或农村专业合作社的，应具备以下条件：

（一）符合银行对其信用等级要求。

（二）合法取得农村土地承包经营权，其承包经营的存续期限必须在5年以上。

（三）具备专业种养殖经营的成熟技术和相关设施条件，具备有效的市场渠道，且从事种养殖及加工生产经营时间不低于2年。

（四）种植粮食面积不低于200亩；经济作物种植面积不低于50亩；养殖面积不低于20亩。

（五）企业及农村专业合作社依法注册，且主要股东、高级管理人员无不良信用记录，（六）符合农业政策性保险的产业，需参加农业保险。第七条 借款申请人为自然人或家庭农场主的，应具备以下条件：

（一）具有本县常住户口，年龄不超过60岁且具有完全民事行为能力。

（二）种植粮食面积不低于100亩；经济作物种植面积不低于30亩；养殖面积不低于10亩；价值1万元以上的农业设施大棚不低于2个。

（三）合法取得农村土地承包经营权，其经营的存续期必须在5年以上。

（四）从事种植业2年（含），养殖业3年（含）以上，有 较丰富的种养殖经验和成熟的种养殖技术，种养殖设施条件完善，产品适销对路，（五）符合农业政策性保险的产业，需参加农业保险。第八条 抵押的土地承包经营权应当具备以下条件：

（一）土地承包经营权产权关系清晰。

（二）符合依法、自愿、有偿的土地流转原则。

（三）承包经营流转手续符合国家法规政策。

（四）经营土地没有改变农业用途。

（五）有下列情况之一的农村土地承包经营权不得提供抵押：

1．权属有争议的。

2．未取得农村土地承包经营权权属证明的。

3．依法被查封、扣押、监管或者受其他形式限制的。

第三章 贷款用途、额度、期限及利率

第九条 土地承包经营权贷款用途必须为借款人从事种养殖的短期流动资金。

第十条 农村土地承包经营权抵押贷款金额由银行根据借款人资金需求、承贷能力及抵押物的评估价值综合确定，但最高不得超过其所提供的农村土地承包经营权抵押评估认定价值的50%。

第十一条 贷款期限根据借款人生产经营周期、实际经营需求和综合还款能力，由借贷双方共同协商确定。以农村土地承包经营权单独设立抵押担保的贷款，不得设定为最高额抵押循环。单笔贷款期限要根据农产品生产周期合理设定，且期限不得超过农村土地承包经营权剩余使用期限，原则上不得办理展期。第十二条 农村土地承包经营权抵押贷款利率按照银行利率定 价办法，根据借款期限、风险状况等综合确定贷款利率，参照同档次抵押类贷款利率给予适当优惠。

第四章 贷款流程

第十三条 贷款申请。

（一）借款人为企业法人或农村专业合作社的，应提供以下资料：

1．符合要求的营业执照或事业单位登记证、组织机构代码证。

2．公司章程、验收报告、股权证明等； 3．有权部门颁发的贷款卡（证）。

4．法人代表身份证明，对委托办理信贷业务的，须提交书面授权委托书；企业公章与法定代表人、财务负责人签字样本。

5．根据法律、法规及公司章程要求，应由股东会、董事会或其他有权机构提供的同意申请贷款及抵押的决议、文件或具有同等法律效力的文件或证明。

6．对有财务报表的需提供上年及近期财务报表。7．贷款用途及还款来源证明材料。

8．《XX县农村流转土地经营权证》（并附农村土地承包经营权流转合同和XX县农村产权交易所出具的交易鉴证书）。

9.银行要求的其他资料。

（二）借款人为自然人或家庭农场主的，应提供以下资料： 1．借款人及财产共有人有效身份证明。2．借款人婚姻状况证明。

3．贷款用途及还款来源证明材料。

4．《XX县农村流转土地经营权证》（并附农村土地承包经营权流转合同和XX县农村产权交易所出具的交易鉴证书）。5． 借款人及财产共有人同意抵押的承诺书。6．银行要求的其他资料。

第十四条 贷款受理。银行接到客户申请后，采用面谈或电话联系，收集客户相关基本信息，做出是否符合贷款准入的基本判断，确认是否受理。确认受理的，与客户约定贷款调查的时间和方式。

第十五条 贷款调查。调查的主要内容必须包括以下几个方面：

1．客户从事种养殖生产经营经历，生产场所、生产技术等情况。

2．客户种养殖产品的市场状况，是否适销对路，是否有固定销售市场或订单。

3．承包情况和各项费用的情况、自有资金情况； 4．种养殖设施条件及生产经营情况。5．贷款用途等。

6．银行受理申请后认为明显不符合贷款条件的，终止信贷程序并及时通知申请人。

第十六条 贷款审查、审批。审查岗对信贷基本要素、借款人和担保人主体资格、信贷政策、信贷风险等方面进行认真审查后出具审查意见，对调查资料不全、内容不完整的贷款业务，可要求补充完善。有权审批人根据调查、审查结论等因素对贷款事项予以审批。

第十七条 调查、审查、审批环节认为不符合条件的，可以按规定终止信贷程序，并及时通知申请人。

第十八条 在签订《个人借款合同》或《流动资金借款合同》、《抵押合同》后，必须由贷款银行和抵押人共同向登记机关办理 登记并取得《土地承包经营权抵押登记证》后，银行方可发放贷款。

第五章 抵押登记管理

第十九条 提供抵押的农村土地承包经营权必须是借款申请人所有，并符合本办法第九条规定的条件。

第二十条 农村土地承包经营权抵押实行登记制度。登记机构为XX县农村产权交易所。

第二十一条 办理农村土地承包经营权抵押登记，应当由权利人提出书面申请，在抵押权人和抵押人签订抵押合同后，双方共同持以下资料到县农村产权交易所办理抵押登记：

（一）农村土地承包经营权抵押登记申请书。

（二）借款申请人、抵押人基本资料。

（三）借款合同和抵押合同。

（四）《农村土地承包经营权证》或农村土地承包经营权流转合同。

（五）抵押人对地上附着物一并抵押及同意处置抵押物的承诺。

（六）抵押物共有权人同意抵押的书面资料。

（七）登记机关要求的其他资料。

第二十二条 农村土地承包经营权抵押期间，抵押人不得将抵押物再次抵押或流转。

第二十三条 以农村土地承包经营权抵押，其地上附着物在征得银行同意后方可变卖，变卖所得价款优先偿还银行贷款本息。

第二十四条 加强抵押物监管，对抵押物价值发生较大变化的，要及时追加其他担保，确保贷款资产安全。第二十五条 加强流转土地承包经营权抵押的租金管理，督促借款人及时足额交付租金，确保支付，对因租金支付纠纷影响贷款安全的，要及时采取措施。

第二十六条 抵押人在抵押期间或抵押期届满要求变更或注销抵押登记的，必须由抵押权人出具债务履行完毕或其他同意变更、注销证明。

第二十七条 债务履行期届满，借款人应按借款合同规定及时偿还贷款本息；无法正常偿还的，贷款银行及时进行依法处置，对抵押的土地经营权及附着物，可以采取以下方式：

（一）转让。依法通过交易市场将抵押物进入流转市场，通过获取转让收益清偿贷款本息。

（二）变更。依法通过交易市场将抵押物进入流转市场，通过变更方式，在不改变土地用途的情况下，变更土地经营人，由新的土地经营人履行还贷义务。

（三）变现。发生借贷双方约定的实惠抵押权的情形，抵押权人与抵押人依法协议以抵押财产折价或者拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。

（四）诉讼。当贷款人与借款人、抵押人不能通过协商处置抵押的流转土地经营权时，通过诉讼方式解决。

（五）其它合法形式。

第六章 抵押物的评估及保险

第二十八条 农村土地承包经营权的价值认定。农村土地承包经营权的价值为：年租地平均收益×经营期限+地上种养物价值+附着物价值，由县农工办、各乡镇经管站与贷款银行共同认定，并填制《土地承包经营权价值评估表》，必要时可以聘请专业评估公司，协助农村经营管理部门与银行进行农村土地承包经 营权价值的认定。经营期限应该是通过依法、自愿、有偿流转取得，并据实交付流转费用后的现有剩余经营年限。地上种养物和附着物价值应按照近三年市场平均价值，结合抵押物的地理位置、设施等条件以及种养殖存续期的预期经营收益确定。

第二十九条

按照《XX县政策性农业保险管理办法》，XX县人民财产保险公司，可以对地上的种养物和附着物办理保险，对申请银行贷款并自愿参加农业保险企业和个人，保险第一受益人必须是贷款银行，且保险期限不得短于贷款期限。对抵押前已办理相关保险手续的，应将保险标的第一受益人变更为贷款银行，并约定保险到期后续保，保证保险期限不得短于贷款期限。在政策性农业保险办理的基础上，适当引入商业性农业保险进一步增强农作物及养殖物抵御风险的能力。

第三十条 建立风险共担机制，成立专项风险基金。县政府按比例安排一定的财政资金设立农村土地承包经营权抵押贷款风险基金，风险基金实行财政专户管理；贷款到期农民无法偿还贷款，政府将启动风险基金来保障银行权益，以提高银行办理农村土地承包经营权抵押贷款业务的安全性和积极性。

第七章 贷后管理

第三十一条 银行可以利用自身的信息优势和客户资源，争取种养殖技术部门的支持，为借款人提供种养殖技术和相关的培训机会，指导借款人科学种养殖，提高借款人的生产效率和质量，确保借款人的生产经营持续安全、健康、长效。

第三十二条 贷后检查。银行在贷款业务发放后，应根据借款人生产经营周期特点对借款人进行现场检查，了解借款人的资金使用和生产、经营状况是否正常，在一个生产经营周期内至少检查一次。第三十三条 在种养殖收获期，密切关注种养殖产品的市场价格波动，及时跟进种养殖产品下游加工购销的金融链接服务，监督借款人产品回笼资金归还银行本息。

第三十四条 贷款收回。银行在每笔贷款到期前30、15、5天应分别采用电话、书面、短信等方式向借款人发出贷款业务到期通知信息，通知借款人及时组织资金履行还款义务，其中至少有一次书面催收通知回执存档。

第三十五条 贷款逾期处理。对逾期的贷款，银行要及时发出逾期贷款催收通知书并妥善保管回执，以保证贷款的诉讼时效，保全资产安全。贷款逾期超过一个月的，应积极采取与借款人协商以种养产品偿还贷款、公开拍卖抵押的农村土地承包经营权、依法处置抵押资产等有效途径等方式收回贷款。

第三十六条 有下列情况之一的，应采取包括终止发放贷款、提前收回已发放贷款、要求实现抵押权利等在内的有效措施控制风险：

（一）种养殖产品市场发生重大变化，影响到借款人经营收入骤减，又未落实偿还还款来源的。

（二）借款人在贷款申请过程中有提供虚假证明材料，或故意隐瞒调查事实行为的。

（三）贷款已逾期，或连续三次或累计六次未按时归还贷款利息的。

（四）种养殖户在还款期内死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，而贷款债务未得到落实的。

（五）借款人遭受重大自然灾害，对生产经营活动造成重大不利影响的。

（六）借款人家庭分立，而贷款未随之分立或未明确债权债 务关系的。

（七）其他影响贷款安全的情形。

第三十七条 银行应加强对农村土地承包经营权抵押贷款的管理，对未按规定办理抵押贷款，未履行应尽职责造成损失的，将追究经办人及其他责任人的责任。

第三十八条 本贷款实行按月动态监测，若贷款逾期率达到5%时，应暂停办此项业务，并对此项贷款管理措施进行完善整改，直至风险目标可控后再办理该项业务。

第八章 附则

第三十九条 本办法未尽事宜，按国家法律法规、行政规章及银行有关制度规定执行。

第四十条 本办法自2016年9月30日起实行

第五篇：农村土地承包经营权抵押贷款管理办法

济宁市农村土地承包经营权抵押贷款管理办法(试行)发布日期：[10-10-08 16:20:28] 点击次数：[71 ]

第一章 总则

第一条 为更好地适应农村经济社会发展变化和农民对金融服务的需求，解决农村融资担保难问，推动农村经济发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》、《贷款通则》等有关规定，制定本办法。

第二条 本办法所称的农村土地承包经营权抵押贷款是指农村居民以农村土地承包经营权及地上（含地下）附着物作为抵押物，向贷款银行申请贷款的信贷方式。

第三条 本市范围内的农村居民，因调整农业产业机构，发展农业产业化经营、发展个体私营经济而向金融机构申请贷款时，可以依照本办法规定，以其自有土地承包经营权设定抵押担保。

第二章 贷款发放原则和条件

第四条 农村土地承包经营权抵押贷款发放以“办理自愿、风险自负、收益自理”为原则。

第五条 借款人依照本办法设定土地承包经营权抵押，必须取得由当地人民政府颁发的土地承包经营权证书和村委会与农户签订的土地承包经营合同。

第六条 借款人申请贷款应向贷款银行提供下列资料：

（一）借款人个人情况及有效身份证明；

（二）家庭年经济收入情况；

（三）借款用途及效益分析；

（四）当地政府颁发的土地承包经营权证书和村委与 农户签订的土地承包合同；

（五）抵押人对抵押物的权属状况、抵押状况、同意处置抵押物等作出的承诺；

（六）所在地村集体经济组织出具的同意抵押的书面证明；

（七）金融机构需要审查的其他有关资料。

土地合作社等以农村土地承包经营权入股成立的经济组织还须提供工商

注册登记文件、组织机构代码证书、组织章程等文件。

第七条 农村土地承包经营权抵押以户为单位，用于抵押剩余的农村土地，不得低于该户人均0.2亩的标准。

第三章 土地承包经营权抵押价值评估

第八条 农村土地承包经营权抵押价值可以由抵押当事人共同协商确定，也可以由中介机构评估确定，并向所在村委会或乡镇农村经济经营管理部门备案。

第九条 农村土地承包经营权抵押价值的确定应综合考虑土地所在区域、种植、养殖品种、土地承包经营权及租金实际支付剩余期限、流转价款、支付价款、地面作物的预期收入、受让双方意愿等因素，评估的一般原则：农村土地承包经营权评估价值=年租地平均净收益*经营期限+地上（含地下）附着物价值。

第四章 农村土地承包经营权的登记、变更及注销

第十条 县市区农业行政主管部门为土地承包经营权抵押登记机关。

第十一条 农村土地承包经营权抵押登记可由抵押双方当事人共同向登记机关办理，也可以委托代理人向登记机关办理。抵押合同自抵押登记之日起生效。

借款人办理农村土地承包经营权抵押登记，应当向登记机关提交下列资料：

（一）农村土地承包经营权抵押登记申请书；

（二）抵押人身份证；

（三）抵押合同；

（四）土地承包经营权权属证明资料（《农村土地承包经营权证》和《土地承包经营合同》）；

（五）地上种养物情况说明；

（六）所在地村集体经济组织出具的同意抵押的书面证明；

（七）抵押登记部门要求的其它材料；

委托代理人办理农村土地承包经营权抵押登记的，还应提交代理人身份证明文件和授权委托书。

第十二条 抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也随之消灭。

第十三条 债务履行期届满抵押权人未受清偿的，抵押期限自动后延至债权实现之日止。

第十四条 抵押合同发生变更或者终止时，抵押当事人或者其委托的代理人应当在变更或者终止之日起十五日内，到原办理登记和记载部门办理变更或者注销抵押登记和记载。

委托代理人办理农村土地承包经营权抵押变更、注销登记的，还应当提交代理人身份证明文件和授权委托书。

第五章 贷款流程及管理

第十五条 农村土地承包经营权抵押贷款业务受理后，贷前调查人员除应按照一般的调查方式和内容对借款人、主体资格、经营状况等进行调查外，还应对土地流转合同的真实性、合法性和有效性进行深入细致地调查了解。

第十六条 农村土地承包经营权抵押贷款的操作程序：

贷款申请→贷款调查→抵押物价值评估→贷款审查、审批→办理抵押登记手续→签订抵押借款合同→贷款发放→贷后检查→贷款归还。

第十七条 贷款人应把好贷款用途关，防范信贷风险和用地政策风险，借款人取得贷款取得贷款必须用于农业生产、农业开发。

第十八条 农村土地承包经营权抵押权贷款金额不超过土地流转经营权抵押确认价值的70%。

第十九条 贷款期限按承包期限和生产周期确定，期限不得超过土地承包经营权剩余年限，一般以短期为主。

第二十条 贷款利率上浮原则上不得超过人民银行规定同档次基准利率的30%。

第二十一条 贷款形式由借贷双方约定。单笔贷款金额超出土地承包经营权抵押认定价值的可以采取其它担保方式作为补充。鼓励农业产业化龙头企业、农民专业合作经济组织等单位及个人提供补充担保。

第二十二条 借贷及抵押当事人发生争议的，可通过协商调解解决，也可向人民法院起诉。

第二十三条 本办法未尽事宜，依据相关法律法规办理。

第二十四条 本办法由中国人民银行济宁市中心支行、济宁市农业委员会负责解释。第二十五条 本办法自印发之日起施行。