土地流转的分析材料（共5篇）

第一篇：土地流转的分析材料

土地流转的分析材料

上次回老家，我儿时的朋友福娃---新当选的村长亲切接见了我，并与我就“和谐乡村”建设问题进行了亲切友好的谈话。他向我介绍了在他的英明领导下，本村“和谐乡村”“和谐邻里”“和谐家庭”的“三和建设”所取得的伟大成就...这一次回老家，村长与我的谈话却转换了话题。他提到一个新名词：“土地流转”。

什么是“土地流转”呢？村长说：“土地流转指的是土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。”

“这不又是大集体吗？解放前本来就是单干的，后来搞什么大集体，改革开放又回归到单干，现在又搞什么“土地流转”，真不明白为什么。”

村长被我劈头盖脸一席话弄得一脸狐疑，好一会才喘过气来，慢慢跟我解释了“土地流转”的大趋势和诸多好处。

原来，本村属于村长大人管辖下的第二小队（现在叫村民小组），以前共有27户130来人。现在呢？儿孙在城市工作户口转到城里去的有5户，还有在外地做生意不种地的有8户，另有常年在外打工，家里只有留守老人儿童的有8户。真正以种地为生的只剩下6户人家。

“你想，户口农转非的，在外地做生意在外打工的，他们撂下的土地怎么办？村里的土地种一块荒一块的。再说了，以前分给各家各户的土地东一块西一块七零八落的，耕牛农具机械水利很不好操作，你叫种地的那6户人家怎么弄？”村长解释了半天得出的结论是：“土地流转”是大势所趋。

后来，我跟朋友谈起“土地流转”的事，说是“土地流转”可以将土地集中成片承包给某一种地能手，有利于耕牛农具机械水利操作，有利于产业集群专业化。朋友说：“没有土地了怎么办？”

“没有土地了，忙时还可以在原来的土地上打工挣钱，闲时出去打工赚钱。没有土地的束缚了，农民生活越来越舒服了。”

“那不是跟地主打工吗？和解放前一样的。”朋友说。

哦哦，这话可把我擂倒了！

是呀，所谓“土地流转”跟单干是没有多少区别的。解放前，我们村子里有3户地主，他们的土地本来就连成一片一片的，很利于操作。另有10来户自耕农有些薄田，基本可以自给自足。剩下几户少地或无地的贫雇农，忙时给地主打短工做长工，不愿意打工的就做做生意。如果没有战争和**给他们带来死亡和饥饿，农民的生活还算安宁的。为什么要一会儿大集体，一会儿单干，一会儿“流”什么“转”呢？我想：如果没有土改分田分地，没有“人民公社”一大二公，没有阶级斗争天天讲，也许早就和谐社会了呵！

我想起毛泽东诗词《清平乐·蒋桂战争》：“风云突变，军阀重开战。洒向人间都是怨，一枕黄粱再现。红旗跃过汀江，直下龙岩上杭。收拾金瓯一片，分田分地真忙。”

唉，早知要“土地流转”，何必“分田分地真忙”呢！

第二篇：土地流转案例分析

土地承包经营权流转案例分析和突破

案例1：

2000年3月，某村村民王某，将自己位于本村北大路旁的5亩承包地的承包经营权，以5000元的价格转让给本村李某父亲，之后李某之父一直耕种该承包地。2001年6月李某之父又用这5亩承包地互换了本村陈某位于南头的5亩承包地，互换双方及王某三方又签订了承包地互换协议，此后李某家耕种该土地7年之久，在此期间三方共守约定没有出现争议。2004年，李某之父因病去世。2008年秋，因机场建设需要，有关主管部门依法征用了李某从陈某家互换来的5亩承包地，并付给一定的征用补偿。但陈某看到政府补款时，他称承包地互换违法，阻挠李某领取该地的补偿费。为此，李某诉讼法院要求确认与陈某的互换协议有效，同时享有该5亩承包地的征用补偿款。

【法庭审理与判决】

原告诉称，根据《农村土地承包法》第32条之规定，“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”，以及该法第34条，“土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式”，农村土地承包经营权在满足上述条件下可以进行转让和互换，即本案2001年6月原告之父用转让而来的这5亩承包地互换了被告位于南头的5亩承包地是符合法律规定的，而且互换双方当事人即原告之父、被告及王某又签订了承包地互换协议，是三方真实意思的表示，依《合同法》第四条规定，“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”，故此互换协议是合法有效的。此后原告家耕种该土地7年之久，期间没有出现过任何争议。根据《农村土地承包法》第16条之规定，“承包人享有下列权利：

（二）承包地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的补偿。”第43条之规定：“承包人对其在承包地上投入而提高土地生产能力的，土地承包经营权依法流转时有权获得相应的补偿。”故原告作为承包地的实际占有者占用土地7年之久后，在承包地依法被征用时是有权依法获得相应的补偿。

被告辩称，原告之父虽然与被告签订了互换协议，是真实意思表示，但根据《物权法》第9条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，据此原告之父和被告之间的互换行为应当依法到相关管理部门进行登记，没有合法进行登记的互换行为是无效。既然行为无效，再根据《合同法》第58条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，故依无效合同的处理原则，原告应当返还被告位于南头的5亩承包地，所以由此所得的收益理应归于被告所有。

最后，法院认为，原告之父与被告之间关于农村土地承包地的互换行为，是自愿流转的，是双方真实意思表示，是合法有效的，没有登记只是不能对抗善意第三人。根据《农村土地承包法》第38条规定，“土地承包经营权采取互换、转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人”，以及《物权法》第129条规定，“土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人”；《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第14条规定，“承包方依法采取转包、出租、互换或者其他方式流转土地承包经营权，发包方仅以该土地承包经营权流转合同未报其备案为由，请求确认合同无效的，不予支持”。即土地承包经营权作为一项用益物权，遵循的并非是登记生效主义，而是登记对抗主义，故即使土地承包经营权未经登记亦有效，这也可以在《物权法》第127条第一款规定，“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立”得到验证，故法院最终判决原告之父与被告承包地互换协议有效，原告作为法定继承人享有南头5亩承包地的承包经营权及征用土地补偿款。

【评析】

本案是一起涉及土地承包经营权流转的案件，土地承包经营权流转主要指在土地承包经营权有效存在的前提条件下，在不改变所有权和主体种类与土地农业用途的基础上，土地承包经营权人依法将土地承包经营权转让给受让人的行为。在此案件中，有如下法律要点要解决：

第一，土地承包经营权的取得问题依据土地承包合同取得土地承包经营权，是获得土地承包经营权的最基本方式，也是最主要方式。而随着农业产业化经营的推进和农村经济结构的调整，一定程度上推动了土地规模经营，加快了现代农业的发展进程，促进了农村经济的发展，而为适应这一快速经济发展的需要，农村土地承包经营权的流转方式也各式各样了。从法律学理上，土地承包经营权的取得，分为原始取得和继受取得。

1、原始取得主要是指承包人与发包人通过订立承包经营合同而取得承包经营权，分为家庭承包的方式进行承包，承包人于合同成立生效时取得土地承包经营权。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证，并登记造册，确认土地承包经营权。本案中村民王某位于本村北大路旁的5亩承包地和本村陈某位于南头的5亩承包地就是基于原始取得方式获得土地承包经营权。

2、继受取得是指在土地承包经营权的流转过程中，受让人通过转包、出租、互换、转让，入股等方式，依法从原始取得的承包人手中取得土地承包经营权或者因承包人死亡的，其法定继承人在承包期内继续承包而取得的土地承包经营权。本案中，村民李某之父1998年3月从村民王某处取得本村北大路旁的5亩承包地是通过转让方式取得。2001年6月李某之父用这5亩承包地互换了本村陈某位于南头的5亩承包地，因而取得了位于南头的5亩承包地的土地承包经营权。2004年李某之父因病去世，李某作为继承人在承包期内继续承包，其通过继承的方式取得了位于南头的5亩地。第二，土地承包经营权流转的登记制度问题随着我国《物权法》的颁布，土地承包经营权的不动产物权地位得到确认，而土地承包经营权登记制度是物权制度的重要组成部分，登记最主要功能是对物权的设立、变更及消灭而产生公示公信的作用。《农村土地承包法》第38条规定，“土地承包经营权采取互换、转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人。” 也就是说，登记限于互换和转让的方式，而转包、出租的土地承包经营权因主体没有发生改变，故不必申请登记。互换、转让方式流转的登记是一种申请行为，也不强制当事人登记，没有登记只是不得对抗善意第三人。事实上，作为土地承包经营权的公示方法的登记制度存在许多问题，从行政主管部门的登记册上是很难反映土地承包经营权的真实状况。实际操作中，本村村民之间的土地流转是自由的，流转的主体很少会主动要求进行登记的，而作为发包人在一定期限内如果没有持合理理由站出来反对的情况下，流转主体一般就这样固定下来。因为，农村是一个大集体，一个村（大队）一般是30至50户人家，本村内的土地承包情况，几乎每户人家都知道，这几亩田地是谁家的，谁家的田地有互换情况，谁家的田地转让给哪家，他们都了如指掌。所以，土地承包经营权的登记制度对农民来说，既然大家都知道的事情，再去登记也没有什么含意。基于以上事实，本案中，除村民王某位于本村北大路旁的5亩承包地和村民陈某位于南头的5亩承包地在县级以上人民政府农业行政主管部门可能会有原始登记外，其他继受取得如：村民李某父亲1998年3月从村民王某处取得本村北大路旁的5亩承包地；村民李某父亲2001年6月从本村陈某处互换取得位于南头的5亩承包地；2004年李某作为继承人从李某之父处继承取得位于南头的5亩地的流转方式的主体变更一般都不会到行政主管部门主动申请变更登记。《农村土地承包法》第38条也规定……,未经登记，不得对抗善意第三人。而本案中不存在善意第三人的情况。

第三，土地承包经营权流转方式中转让、互换的效力问题。依据《中华人民共和国农村土地承包法》第37条之规定，“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。”该法条强调土地承包经营权采取转让方式流转的，应当经发包人同意。经发包人同意没有强调一定要采用书面形式，言下之意就是采用口头形式也可以，而实践中大部分都是这么操作的。再者，最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第13条之规定，“承包人未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效。但发包方无法定理由不同意或者拖延表态的除外”。这里增加了一个但书，扩展了采取转让方式流转土地承包经营权的效力。也就是说，没有经过发包方同意或者发包人不同意，土地承包经营权的转让行为都不必然导致无效，只有发包人有正当理由不同意的情况之下才能认定无效。按照《中华人民共和国农村土地承包法》第10条规定，“国家保护承包人依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。”第40条规定，“承包人之间为方便耕种或者各自需要，可以对属于同一集体经济组织的土地的土地承包经营权进行互换。”以及《农村土地承包经营权流转管理办法》第6条之规定，“承包人有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包人依法流转其承包土地。” 本案中，村民王某位于本村北大路旁的5亩承包地和村民陈某位于南头的5亩承包地，在依法原始取得合同约定地块的承包经营权后，完全可以依据法律规定对土地承包经营权进行流转。所以，1998年3月，村民王某和李某父亲就本村北大路旁的5亩承包地的转让协议有效；2001年6月，村民陈某将其依法承包经营的位于南头5亩土地与李某之父受让于王某位于本村北大路旁5亩承包地互换，是当事人双方真实意思表示，协议虽然没有证据证明已经发包方同意，但是协议的内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，发包人的行使撤销权的限期已过。又根据2009年5月份出台的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释

（二）》第14条规定，合同法第52条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定，由此更进一步地限制了合同无效的情形。因此，本案中的土地承包经营权转让协议和土地承包经营权互换协议，是当事人之间的真实意思表示，都是合法有效的。第四，土地承包地被依法征收后补偿主体的问题从直接的法律依据来讲，《中华人民共和国农村土地承包法》第16条之规定，“承包人享有下列权利：

（二）承包地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的补偿。” 第43条之规定，“承包人对其在承包地上投入而提高土地生产能力的，土地承包经营权依法流转时有权获得相应的补偿。”《中华人民共和国物权法》第42条之规定，“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安臵补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”第132条之规定，“承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照本法第四十二条第二款的规定获得相应补偿。”以上规定，适用本案可以理解被李某家耕种该土地7年之久，对承包地已有较大投入，使承包地的使用价值有了较大改善与提高的，在土地被依法征收后是完全有权要求获得相应补偿。土地补偿费是给予土地所有人和用益物权人（承包人）的投入及造成损失的补偿，应当归土地所有人和用益物权人所有。

综上，本案中，李某之父先基于转让协议取得王某位于本村北大路旁的5亩承包地，后基于互换协议取得陈某位于南头的5亩承包地，2004年李某作为继承人在承包期内继续承包位于南头的5亩地。所以，当2008年秋因机场建设，有关部门需要征用南头的5亩地时，对于依法享有这块的土地承包经营权的李某来说，应当得到相应的土地征用补偿费，因此法院的判决本律师认为是正确的。

第三篇：土地流转案例分析

土地流转案例分析

一、背景与政策

土地流转出现前，农村土地由于政策的原因，导致土地价格被长期低估，不允许被投资，体现不出土地的真实价值，某些地方的地价租金甚至令人难以置信。

十七届三中全会明确指出：稳定和完善农村基本经营制度,赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权，现有土地承包关系要保持稳定并长久不变。加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，土地流转形式可以多样化：允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体。土地承包经营权流转的根本要求是：不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途以及不得损害农民土地承包权益。农村土地制度的完善与否，土地流转机制是否适应现代经济的市场化发展，将对国民经济的发展产生深远的影响。

因此，中央对农村土地承包经营权流转问题一直高度重视，不断地改进，完善相关政策，从政策的演变中我们可以看出，农民的利益越来越被重视，成为了制定政策所考虑的核心因素。土地流转逐渐成为投资新热点，全国不少专业农民、投资者、大学毕业生已经投身土地流转事业中去，通过把农村土地资源合理整合分配，获取非常丰厚的收益，走上农业现代化的道路。

二、成功案例分析：

在外打拼了19年的博爱县金城乡南庄村村民孙永利回到了家乡。投入120多万元成立了博爱县金城农机合作社，购进30多部大马力、最先进的拖拉机，玉米、小麦收获机等农机具，引来人们羡慕的目光。投入100多万元一次性流转全村土地1160亩。

1）.整村土地流转的平稳实现

南庄村有200多户农民900多口人，土地1400多亩。没有整村流转土地前，长年在外打工的劳力有100多人，其中有20多户长年在外打工农民的近100亩土地撂荒。

孙永利提出金城农机合作社要流转全村土地的时候，那些长年在外打工或半在外打工的农民积极响应。金城农机合作社采用了目前我市土地流转最高的标准对农民进行补偿。一是农民把土地转包给该合作社后，每年可以得到每亩800元的补偿金，国家给农民的各种补贴仍归农民所有；二是农民按每年每亩800元的酬金付给该合作社，由合作社代为种地，农民不用动手每年可得到每亩500公斤小麦、500公斤玉米的收益。这种“800元土地转包”和“双千斤土地托管”的土地流转形式，最大限度地保证了农民利益。

该合作社除了给农民在补偿上“送大礼”外，还开给农民另一个“大支票”：全部负责安置土地流转后没有能力找工作的农民就业。面对丰厚回报的“诱惑”，在不到一个星期的时间内，全村90%的农户与金城农机合作社签订了510亩土地转包合同和650亩土地托管合同，共计1160亩，占全村土地的近90%。

2).规模流转土地的高效经营

坚信“土地生金”的孙永利说，一家一户进行土地种植，机械化程度低，投入少，加上种植思路狭隘、科技程度低，使得土地产出高效的路子狭窄。他进行土地流转，就是要用经商的理念来经营土地，让“土地生金”成为现实。

整村土地流转为金城农机合作社成片经营土地奠定了基础，而该合作社拥有的宽裕资金又为实现高效农业提供了保障。该合作社聘请省农业厅农业专家郑怀俭为种植顾问，每月前来给合作社的社员上课，规划了高效农业种植园区。该合作社的小麦品种全部来自省农科院，与过去农民种植的小麦相比，科学种植保证了今年小麦在气温低、病虫害多等特殊情况下没

有受到任何影响。

该合作社土地流转的第一年，经初步测算上半年该合作社将有100万元的净收入。如今，经营土地的新理念正在该合作社进一步扩散。据悉，该合作社已经规划了“开心农业种植园”和“观光农业园”。“开心农业种植园”就是拿出少量土地分割成一个个小方块，让市民前来种植，体验农业生产；“观光农业园”就是集蔬菜、果树、养殖、餐饮、住宿为一体，进行休闲、旅游农业开发。

3).流转土地农民的有效转移

该村900多人中劳力占300多人，其中强壮劳力200多人，100多人为年龄偏大的半劳力。没有整村流转土地前，长年在外打工的劳力有100多人，剩下的200多个劳力在家务农。整村土地流转后，该村又输出打工人员100多人，剩下的100多个半劳力在金城农机合作社打工。

对于一个个农民家庭来讲，得到的是实实在在的实惠。对于金城农机合作社来讲，他们则利用该村的剩余劳动力，积极进行多种经营，在给该村劳动力提供就业平台的同时，也增加了合作社的收入。其中多种经营的年净收入为100多万元。加上农业方面的200万元收入，合作社全年共有300多万元的净收入。

三、整村流转土地的深层启示 问题一：在目前就业岗位有限、农民就业技术不高等情况下，农民要实现再就业并不是一件容易的事。土地流转后农村劳动力如何转移？

启示一：实现土地流转与劳动力转移的有效结合。土地流转的目的之一在于实现农村劳动力转移，为实现城乡统筹、缩小城乡差距创造条件。金城农机合作社真正为流转土地的农民解除后顾之忧的举措值得深思。同时，该合作社利用从土地上解放出来的劳动力不仅进行土地生产，又就地进行多种经营，扩大了合作社的经营范围，增加了收入，实现了多赢。

问题二：如何消除农民顾虑，最大限度保证农民利益？

启示二：金城农机合作社这种“双千斤土地托管”和“800元土地转包”的土地流转形式，最早由该县喜耕田农机合作社采用，并已证明在最大限度地保证农民利益的同时，承租方也通过增加土地产出等渠道得到了较大收益，可谓一举两得。喜耕田农机合作社的这种做法经新华社、中央电视台等媒体报道后已经得到认可和推广，金城农机合作社则在此基础上更进一步，就是想方设法提高农民的收入，为农民谋福祉。

问题三：如何高效规模化经营土地？

启示三：从种地、耕地到规模化高效经营土地。多年来，农民以种地谋生，很少说到经营土地，金城农机合作社能够把种地、耕地转为经营土地，用商业理念来发展高效农业、管理高效农业，可谓是现代职业农民的榜样。

问题四：如何保障高效农业？

启示四：另一种形式的“反哺农业”。带着经商积累的先进理念、资金返乡务农，进行农业经营和投入，为高效农业发展提供保障，这也是一种“反哺农业”。据悉，目前，这种理念反哺农业、资金反哺农业的示范效应已经在该县“发酵”，目前已有100多个有实力的“老板”回乡进行农业投入，他们看重的不仅仅是经营农业得到的稳定回报，更重要的是通过发展高效农业增加了家乡农民的收入。

第四篇：农村四荒土地使用权及流转分析

农村四荒土地使用权及流转分析

根据中华人民共和国水利部1998年12月15日印发的《治理开发农村“四荒”资源管理办法》第三条规定：本办法所称“四荒”，是指农村集体经济组织所有的荒山、荒沟、荒丘、荒滩，包括荒地、荒坡、荒沙、荒草、荒水等。

一般解释，四荒是荒山、荒坡、荒丘、荒滩(包括荒地、荒沙、荒草和荒水等)的简称。治理开发农村集体所有的“四荒”，是提高植被覆盖率，防治水土流失和土地荒漠化，改善生态环境和农业生产条件，促进农民脱贫致富和农业可持续发展的一项重大战略措施。

荒山，指尚未开垦或开发过的山，又或指偏僻、人迹罕至的山。荒，因无人治理而草木丛生或干旱贫瘠;山，一般指高度较大，坡度较陡的高地。

荒沟，是指没有农业生产条件，不适合耕种的沟。

荒丘，指的是荒凉的土堆。

荒滩，指的是荒漠的滩涂。

荒地，荒废或未开垦的土地。

荒坡，就是没有开垦的坡地，他不算基本农田，可以进行其他方面利用。

荒沙，未利用的沙地。

荒草，是指目前尚难利用而致荒芜的天然草地。有两种类型：一是森林被破坏后成为次生疏林地，树木郁闭度大于10%，生长杂草为主的土地;二是难以利用而致荒芜的缺水草地以及海拔高、气候寒冷、山高路远、缺少安全牧道的高山草地。

治理开发和承包“四荒”土地

“四荒”范围和土地类型，由县级以上人民政府界定。耕地、林地、草原以及国有未利用土地不得作为农村“四荒”。“两山”是林地的组成部分，不在“四荒”之列。农村集体经济组织内的农民以及社会单位和个人都有参与治理开发和承包“四荒”的权利，同等条件下，本集体经济组织的农民享有优先权。

“四荒”承包方案必须经村民大会三分之二以上成员或者村民会议三分之二以上村民代表同意。

“四荒”使用权承包、租赁或拍卖的期限最长不得超过50年，并由当事人双方签订合同或协议，经县级人民政府批准后生效。依法获得的“四荒”使用权受法律保护，享有继承、转让、抵押或参股联营的权利。“四荒”可实行招标承包。[合同下载：荒滩地承包合同书]

如果依法取得承包“四荒”地的人死亡，其应得的承包收益，依照《继承法》的规定继承;在承包期内，其继承人可以继续承包。继承人既可以是本集体经济组织成员，也可以是本集体经济组织以外的人。

另外，根据《关于进一步做好治理开发农村“四荒”资源工作的通知》明确要求，“四荒”界定必须通过政府组织土地行政主管部门会同有关部门编制土地分类和划定土地利用规划，“四荒”的范围、土地类型界定、“四荒”的土地登记和土地开发审批等有关手续也将由土地管理部门会同其他部门共同把关。对“四荒”使用权承包、租赁或拍卖必须严格按程序规范进行，并切实保护治理开发者的合法权益。承包方案要规定治理开发“四荒”的范围、期限、方式与程序、估价标准，明确治理开发的内容、要求等，经村民会议或者村民代表大会通过，依照有关土地管理法律、法规须报经县级以上人民政府依法批准的，应办理有关批准手续。

“四荒”土地使用权的变更

承包、租赁、拍卖“四荒”使用权，最长不超过50年。

通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的“四荒”土地使用权，经依法登记取得土地使用权证书的，在规定的使用期限内可以依法转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。对于实行承包、租赁和股份合作方式治理的，可以依法继承、转让或转租;对于购买使用权的，依法享有继承、转让、抵押、参股联营的权利。

第五篇：土地流转委托书

委托书备案号：

土 地 流 转 委 托 书

委 托 人（甲方）： 受委托人（乙方）：

为推进农村土地流转，发展适度规模经营，甲方自愿将所承包土地的承包经营权流转事宜委托乙方代理，具体代理事项如下：

一、委托流转土地面积及方位： 位于 村，面积 亩，四至：东至，南至，西至，北至。

二、委托代理期限：委托书有效期限为 年 月 日至 年 月 日。

三、委托权限

1、在委托代理期限内，乙方代理甲方所承包土地的承包经营权流转给受让方，并委托乙方与受让方签订土地承包经营权流转合同。

2、甲方向受让方收取每年每亩不低于 元的流转费用。受让方于每年 月 日前一次性将流转费支付给甲方。

3、该流转土地原有的上级一切惠农政策资金补贴和土地流转后上级新增加的应有农户享有的惠农政策资金补贴归甲方。

4、经营期间，如因政策调整或国家征用该地块，甲方和受让方因此产生的一切损失各自承担。国家征用该地块的补偿归甲方，对经营项目的补偿归受让方。

5、在流转期内，受让方不得改变承包土地的农业用途。在流转期限内，甲方保证不对其合法经营进行任何形式的干涉。

本委托书一式四份，委托双方、乡（镇）、县各执一份，签字后生效。

委 托 人（甲方）： 受委托人（乙方）：

年 月 日 年 月 日