对土地使用权转让合同纠纷案中两个法律问题的思考

第一篇：对土地使用权转让合同纠纷案中两个法律问题的思考

对土地使用权转让合同纠纷案中两个法律问题的思

考

来源： 作者：郭先开 日期：10-03-10

笔者于2005年5月受被告某房地产开发有限公司(以下简称某公司)的委托，代理了该公司与某中心(属厅直属事业单位)的土地使用权转让合同纠纷的二审案件。经阅读一审判决书和相关证据后了解到：某厅于2003年在河西取得一块面积为20多亩的土地，用于兴建厅系统职工住宅小区，为了掌握小区的开发权，将该片土地交由某中心进行操作。某中心遂与一位具有建筑一级项目经理资质的邹某商量，由其成立一个房地产开发有限公司，受让土地使用权进行房地产开发。邹某成立了某公司，出任董事长。某公司与某中心签订了《土地使用权转让合同》和《房地产开发合同》。某公司遂向国土、规划部门申报相关手续并获批准。某公司前期投入112万元用于项目规划、勘探、设计、土地三通一平，并进行水、电、通讯管道线路的铺设安装，支付工程管理人员的工资和招标费用等，某厅收取中标方保证金数百万元。但由于某厅人事变动以及种种原因，某中心在某公司开工前一天突然下达暂缓开工通知，因此引起纠纷。某中心以某公司违规为由，于2004年7月提起诉讼，请求法院确认双方已签订的上述两份合同无效，某公司提出反诉。一审法院却在第一次开庭后于8月下达先予执行土地回转的裁定，无视某公司的复议申请，强行执行土地回转交给某中心，让其重新对外招标。直到2005年3月才下达判决书，认定双方都有过错，所签定的合同无效，但对某公司请求返还用于项目的112万元费用不予理睬。某公司不服判决提起上诉。二审法院经七个月的审理后作出判决，同样认为双方都有过错，造成的损失由自己承担，某公司返还费

用的请求同样没有受到保护。

本案涉及到的法律问题较多，笔者只想对土地使用权转让合同纠纷案在未经生效判决确认土地使用权转让合同无效之前，就对己经转让的土地使用权启动先予执行程序是否合法、土地使用权转让合同被确认无效后某公司用于项目的112万元费用是否应当返还这两个法

律问题进行探讨和研究。

笔者认为，在土地使用权转让合同纠纷案中不能对已转让的土地使用权启动先予执行程序。这是因为：土地使用权转让合同纠纷案件不是属于法律规定的先予执行范围。人民法院只有在案件基本事实清楚，当事人之间的权利、义务关系明确;被申请人有返还、给付或赔偿能力;先予执行的财产为申请人生产、生活所急需;不先予执行将会造成更大损失的情况

下，才能采取先予执行的措施。同时，人民法院可以责令申请人提供担保。

先予执行的案件范围为：

A、从诉讼请求来分。先予执行案件可概括为以财物为内容的给付之诉和以行为为对象的给付之诉的案件。前者有追索赡养费、扶养费、抚恤费、医疗费和追索劳动报酬的案件;

后者如在侵权诉讼中停止侵害、排除妨碍、消除危险的案件。

B、从案件上来分。裁定先予执行有三大案件：一是追索赡养费、扶养费、抚育费、抚

恤费、医疗费用的;二是追索劳动报酬的;三是因情况紧急需要先予执行的。

先予执行的裁定程序：一方当事人申请;人民法庭下达先予执行裁定;被申请一方对裁定

不服可以申请复议一次，人民法院应及时审查。

显然，土地使用权转让合同纠纷案件不符合先予执行的法定条件和先予执行的三大类案

件的范围。

执行土地回转应当以生效判决确认土地使用权转让合同无效为前提。

确定土地使用权转让合同效力，法律虽有规定，但情况仍较为复杂，应当审慎对待请求确定土地使用权转让合同无效之诉。如果案件未审查完结、判决未生效，人民法院就依一方当事人申请裁定先予执行土地回转，实际是剥夺了一方当事人的抗辩权，先判后审，本末倒

置，无疑违反了法定的诉讼程序。

执行土地使用权回转仅属于土地使用权转让合同无效后产生的返还财产中的内容之一。

土地使用权转让合同纠纷不是单方的确认或给付的法律关系。

土地使用权转让合同被确认无效后最直接的法律后果就是返还财产，必定涉及合同双方已转让的土地使用权、转让价款和费用。合同双方应将财产关系恢复到订约前的状态。也就是说受让方将土地使用权返还给对方的同时，转让方应将取得的土地使用权转让价款和因履行合同而支付的合理费用返还给另一方，人民法院不可以只强制一方返还土地使用权，置另

一方返还价款和费用的诉求而不顾。

故此，土地使用权转让合同纠纷案中请求确认合同无效之诉，必须经人民法院作出生效判决方可确认，否则谁也不能确认其无效;执行土地使用权回转属于无效合同返还财产的内容，人民法院未对土地使用权转让合同效力的确认形成判决力，显然不能产生返还土地使用权的法律后果。毫无疑问，土地使用权转让合同纠纷案未经生效判决就急于启动先予执行程序，强制一方转移获得转让的土地使用权这一行为于法无据、于事不符、于理相悖。同时，笔者认为，土地使用权转让合同被确认无效后，合同双方应依法将取得的全部财产返还给对方。这是因为：返还财产和赔偿损失是土地使用权转让合同被确认无效后产生的两个法律后果。土地使用权转让合同被确认无效为自始无效，不是从生效判决确认无效之时才无效，而且具有溯及既往的约束力。依据《合同法》第五十八条，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。人民法院的判决生效后，以前存在的合同法律关系因而消失，以前未存在的法律关系因而发生，原合同当事人随之产生了新的债权债务关系，都要承担因此引起的返还财产、赔偿损失

等民事责任。

返还财产是合同被确认无效后产生的直接后果。返还财产有单方返还和双方返还之分。如果合同当事人一方履行了合同，对方尚未履行合同，未履行合同一方应当把取得的财产返还给履行了的一方;如果合同双方都履行了合同，双方当事人就应分别将取得的财产返还给

对方。土地使用权转让合同纠纷案应适应双方返还的规定。一旦合同被确认无效，合同双方就应分别将各自取得的财产返还给对方。一般来说，土地使用权转让合同签订后，转让方将土地使用权转让给对方，受让方在向对方支付价款的同时，还要为开发这块土地筹集资金，支付勘探、规划、设计、土地三通一平、铺设和安装水、电、通讯管道线路的费用，管理人员的工资和招标费用等。当土地使用权执行回转，受让方支付上述工程项目所产生的成果和利益均依附在土地上由转让方享有，出让方理应在取得土地回转的同时向受让方返还土地价

款和上述工程项目的费用。

返还财产不适用过错原则。返还财产旨在使双方的财产关系恢复到合同订立之前的状态，它不属于违反合同义务所产生的法律后果，不论接受财产的一方是否有过错，都应当负有返还财产的义务，即使是无过错的一方占有了对方的财产都应返还给对方。返还财产的范围限

“因该合同取得的财产”。它包括履行一方所交付的财产和所支付的费用。

合同无效产生出的另一个法律后果是赔偿信赖利益损失。凡在主观上对于合同无效或被撤消有过错的一方，应当赔偿对方因此而蒙受的损失。其赔偿损失的责任构成要件是：须有损害事实存在、赔偿义务人须有过错和过错行为与损失之间有因果关系。赔偿损失的依据不在侵权行为，也不在违约行为，而在于缔约过失。缔约过失行为一般为信赖利益损失。包括三个方面：一是缔约费用;二是履行费用;三是合理的间接损失费。但当事人所获得的信赖利益的赔偿数额不应超过实际履行合同所应获得的全部利益。双方都有过错，应适用过错相抵

原则，依照双方过错性质、程度和损害事实之间的因果关系来确定。

在土地使用权转让合同无效的裁判中，返还财产的规定常常与过错相抵的原则相混淆。具体表现为：(一)无效合同的双方返还财产权利上的不对等。一般出让方履行合同取得的财产即转让的土地使用权可以得到完整的收回。这是因为土地使用权具有确定性、规范性、不可移动和藏匿的特点，土地在转让过程中不会受到损害。但作为受让方，为取得土地使用权并进行开发，除交付土地价款及其税费外，还要支付诸项工程项目前期开发的费用。除土地出让金可以得到返还外，其余支付的前期开发费用就很难返还。人民法院认为合同双方当事人都有过错，一般把这部分费用纳入“双方所受到的损失自行承担”的范围，不判令土地使用权转让方在收回土地使用权的同时将这一部分费用一并返还。笔者受理的上述土地使用权

合同转让纠纷案的一、二审判决结果都证实了这一事实。

原土地使用权转让合同裁判无效后，受让方因履行合同而支付的工程费用得不到返还是很不公平的。从笔者代理房地产诉讼案件的实践，可以看出，土地使用权合同转让纠纷往往同合作开发房地产合同纠纷相联系相交织，基本上都不是单一的土地使用权转让合同。具有土地使用权一方往往是行政事业单位或者转制的企业，这些单位又往往不具有房地产开发资格。因要成立一家具有资质的房地产开发企业，法律对注册资金、专业技术人员和开发规模都作了严格的规定，这些单位不是为法律禁止介入就是达不到法律的要求。他们不甘心利益旁落，就会利用土地使用权去寻找合作开发伙伴，以规避法律的约束。一些转让方还会因为

其非法利益得不到满足将变成合同纠纷案的制造者。此其一;

其二，一旦出现土地使用权转让合同纠纷，人民法院确认土地使用权转让合同无效，土地使用权执行回转，作为土地转让方基本上无任何实际财产损失，可以完整地收回土地;而

作为受让方情况就大不一样，除了土地转让金外，对于前期投入到项目上的费用及各种隐性支出，原以为可以在以后的项目开发中得到补偿，而今等于都打了水漂，只能是“哑巴吃汤圆——心中有数”而已。这既是房地产开发企业在土地使用权转让合同和合作开发房地产项目中面临的风险，也是执业律师代理土地使用权转让合同纠纷案在维护当事人合法权益上所

要面临的风险;

其三，人民法院在确认土地使用权转让合同无效后，不裁判转让方返还受让方为开发项目所支付的全部合理的费用，转让方将从中获得不当利益。其原因很简单。如前所述，受让方自土地使用权转让合同签订后就开始了前期投入，一旦土地使用权转让合同无效，土地使用权回转，转让方不但可以完整地收回土地使用权，还可以一并享有依附于土地上的前期投入开发成果，可以立即将这些成果作价转移给新的合作伙伴，从而造成土地转让方的不当得

利。

故此，在土地使用权转让合同纠纷案中，人民法院裁判土地使用权转让合同无效后，如果只判令受让方向转让方返还土地使用权，而不判令转让方向受让方返还前期投入实际支出的全部合理费用，其结果必然是转让方的非法利益受到保护，受让方的合法权益受到严重损

害。

第二篇：国有划拨土地使用权转让合同纠纷案代理词

国有划拨土地使用权转让合同纠纷案代理词

发布时间:2010-9-15 21:49:00 点击: 次

国有划拨土地使用权转让合同纠纷案

二审代理词

审判长、审判员：

安徽承义律师事务所接受上诉人阜阳市××棉麻公司（以下简称棉麻公司）的委托，指派我担任其与被上诉人阜阳××建筑公司（以下简称建筑公司）、原审第三人安徽省××拍卖有限公司（以下简称拍卖公司）买卖合同纠纷案的二审代理人。本代理人现就本案争议的焦点问题，提出以下代理意见，供合议庭参考：

一、2004年12月6日耿××与刘××签订的协议因违反法律强制性规定而无效。从该协议约定内容可见，耿××与刘××签订协议的性质实质上是国有划拨土地使用权转让合同，该协议内容是对2004年8月29日第三人拍卖公司 接受上诉人棉麻公司委托对棉麻公司的国有划拨土地使用权和该地上房屋进行转让。根据下列法律和行政法规规定，转让房地产涉及国有划拨土地使用权的，应当经 有批准权的人民政府批准。

1、《城市房地产管理法》第三十九条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审 批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。” 该法条第二款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当 按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”由此可见，转让房地产涉及划拨土地使用权的，应当报经有批准权的人民政府批 准。

2、国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(即55号令)第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定 的情况外，不得转让、出租、抵押。”该条例第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上 建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：

（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；

（二）领有国有土地使用证；

（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；

（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获 收益抵交土地使用权出让金。”

3、国家土地管理局《关于执行<城市房地产管理法>和国务院５５号令有关问题的批复》第二条规定：“划拨土地使用权转让审批问题，应当按照《城市房地产管理法》第三十九条第一款的规定执行，即以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审 批。目前，国务院尚未对人民政府审批划拨土地使用权转让的权限作出新的规定，应按国务院原有规定《关于出让国有土地使用权批准权限的通知》（国发 〔１９８９〕４９号）关于“政府对有偿出让国有土地使用权的批准权限，应与行政划拨国有土地使用权的批准权限相同”的规定执行，不宜再按国务院５５号令关 于由市、县

人民政府有关部门审批的规定执行。”该批复第四条指出：“《城市房地产管理法》第三十九条第二款规定，经过批准，划拨土地使用权人转让房地产也 可以不办理出让手续。这是只有在具备法定条件下才能适用的条款，即有批准权的人民政府必须按照国务院的规定，才能决定有关当事人可以不办理出让手续；划拨 土地使用权转让方虽经批准可以不办理出让手续，但要按照国务院的规定缴纳有关土地收益。目前，有些地方片面理解第三十九条第二款的规定，在国务院有关规定 尚未出台的情况下，擅自批准划拨土地使用权人不经办理出让手续转让房地产，甚至一些划拨土地使用权人不经依法批准未办理出让手续也不依法缴纳有关土地收益 就擅自转让房地产，不仅违反了第三十九条第二款的规定，也使第三十九条第一款不能正常贯彻执行，造成土地市场混乱。为制止各种非法转让行为发生，维护土地 市场的正常秩序，防止国有土地收益流失，在国务院有关规定出台之前，转让划拨土地使用权应暂按国务院５５号令第四十四、四十五条规定执行，有关审批和出让 手续，应按《城市房地产管理法》第三十九条第一款的规定执行。”由此可见，人民政府审批划拨土地使用权转让的权限，应按国务院《关于出让国有土地使用权批 准权限的通知》（国发〔１９８９〕４９号）关于“政府对有偿出让国有土地使用权的批准权限，应与行政划拨国有土地使用权的批准权限相同”的规定执行。

4、国务院《关于出让国有土地使用权批准权限的通知》（国发〔１９８９〕４９号）第一条规定：“政府对有偿出让国有土地使用权的批准权限，应与 行政划拨国有土地使用权的批准权限相同，按照《中华人民共和国土地管理法》中关于国家建设用地批准权限的规定，出让国有土地使用权的批准权限为：耕地 １０００亩以上、其他土地２０００亩以上的，由国务院批准；耕地３亩以下、其他土地１０亩以下的，由县级人民政府批准；省辖市、自治州人民政府的批准权 限，由省、自治区人民代表大会常务委员会决定。各地必须严格执行上述规定。”本案所涉转让国有划拨土地面积为20757.79平方米，即31.14亩，转 让该宗划拨土地使用权应当经阜阳市人民政府审查批准。

5、国家土地管理局《对出让国有土地使用权有关问题请示的答复》（致山东省土地管理局）指出：“《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让 暂行条例》第九条、第十条、第十一条、第十七条、第二十五条、第二十六条、第四十五条、第四十六条、第四十七条中的市、县人民政府，所指“市”，包括全国 各级市；所指“县”，不包括市辖区。”据此批复，阜阳市颍州区无权批准划拨土地使用权的转让，事实上阜阳市所辖颍州区政府等三区政府没有土地管理机构，不 能行使土地管理权。因此，一审判决以颍州区政府《会议纪要》中“同意颍州棉麻公司改制方案”的记载作为颍州区政府批准涉案划拨土地使用权转让的依据，不符 合法律规定和国务院土地管理机关的理解。

6、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与 受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”涉案划拨土地 使用权的转让，在起诉前直至现在，未经有批准权的阜阳市人民政府批准，因此，涉案转让上诉人棉麻公司房地产的协议无效。

从上述法律、行政法规以及《合同法》第五十二条第五项和上述司法解释的规定可见，本案涉及国有划拨土地使用权的房地产转让未经有批准权的人民政府批准，其转让行为无效，由此签订的协议无效。

二、第三人拍卖公司拍卖涉案房地产行为违反法律强制性规定，属无效拍卖。《中华人民共和国拍卖法(2004年)》第八条规定：“依照法律或者按照国务院规定需经审批才能转让的物品或者财产权利，在拍卖前，应当依法办理审批手续。”

以拍卖方式转让财产权的，应当严格按照法律规定进行，我国《房地产管理法》和国务院行政法规规定，划拨土地使用权的转让应当经过有批准权的人民 政府批准，而涉案企业资产的转让实际上是企业划拨土地使用权和其地上房屋的转让，该房地产的转让必须经过有批准权的阜阳市人民政府批准。根据《拍卖法》上 述规定和《合同法》第五十二条第五项和《民法通则》第五十八条第一款第五项的规定，第三人拍卖公司在未经阜阳市人民政府批准的情况下，对涉案房地产实施的 拍卖活动和得出的拍卖结果因违反法律的强制性规定而无效。

三、即使涉案拍卖活动和拍卖结果合法，也不允许拍卖当事人场外议价改变拍卖成交价款。

我国《拍卖法》第三条规定：“拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。” 第四条规定：“拍卖活动应当遵守有关法律、行政法规，遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则。”第二十四条规定“拍卖成交后，拍卖人应当按照约定向委托人 交付拍卖标的的价款。” 第三十六条规定：“竞买人一经应价，不得撤回。”第三十九条规定：“买受人应当按照约定支付拍卖标的的价款，未按照约定支付价款的，应当承担违约责任，或 者由拍卖人征得委托人的同意，将拍卖标的再行拍卖。拍卖标的再行拍卖的，原买受人应当支付第一次拍卖中本人及委托人应当支付的佣金。再行拍卖的价款低于原 拍卖价款的，原买受人应当补足差额。”第五十二条规定：“拍卖成交后，买受人和拍卖人应当签署成交确认书。”第五十一条规定：“竞买人的最高应价经拍卖师 落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后，拍卖成交。”

根据拍卖法的上述规定，拍卖活动应当遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则，拍卖成交后，买受人不得自行改变拍卖成交价款，买受人和委托人也不能自行协商改变拍卖成交价款，否则违反“公开、公平、公正、诚实信用”的拍卖原则，损害其他竞买人的利益。

被上诉人建筑公司和第三人拍卖公司辩称，拍卖成交后，作为委托人的上诉人棉麻公司法定代表人耿耿××与建筑公司代理人刘××签订协议变更拍卖成 交价款的行为合法有效。他们的这种理解不仅不符合事实，而且违反拍卖原则。耿××与刘××签订的协议中明确记载，该协议系根据颍州区政府的决定签订，结合 耿××的陈述和证明以及棉麻公司职工的证言，该协议对拍卖成交价款的变更不是上诉人棉麻公司和其全体职工的真实意思表示。从棉麻公司与拍卖公司签订的《委 托拍卖合同》、拍卖公司发布的《拍卖公告》和《拍卖会特别说明》可见，拍卖的资产范围是上诉人棉麻公司的国有划拨土地和该地上房屋，不包括设备。因此，拍 卖成交后，买受人要求从拍卖价款中扣除土地出让金和设备价值856万元没有任何依据，也违背诚实信用原则。这种对拍卖成交价款的变更违背拍卖原则和拍卖法 律规定，损害其他竞买人的合法权益。因此，假定涉案拍卖活动和拍卖结果合法，拍卖当事人在拍卖成交后对拍卖成交价款的变更行为也属无效民事行为。

四、造成涉案拍卖活动、拍卖结果以及房地产转让协议无效的过错责任问题。上诉人棉麻公司作为资产转让委托人，委托第三人拍卖公司对其房地产转让进行拍卖，作为受托人的拍卖公司应当对拍卖财产的权属、现状和批准手续等 进行

审查，并要求委托人提供法律、行政法规规定的相关批准手续。而第三人拍卖公司在拍卖前和拍卖后没有发现涉案财产拍卖需要由有批准权的政府办理批准手 续，直至本案二审期间仍然认为拍卖财产手续完备，拍卖活动、拍卖结果及涉案财产转让行为合法有效。因此，造成涉案房地产转让无效的直接责任人是第三人拍卖 公司对有关法律的错误理解和对拍卖当事人的误导造成的，由此产生的后果应当由第三人拍卖公司承担。

五、一审判决适用法律和司法解释错误。

一审判决依据的法律和司法解释是我国《合同法》第八条、第六十八条第一款第（三）、（四）项和最高人民法院《关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》第二十一条的规定。

《合同法》第八条、第六十八条第一款第（三）、（四）项都是关于有效合同的处理规定，而本案所涉房地产转让协议是无效合同。一审判决基于错误认定涉案合同性质和效力，造成错误适用法律。

最高人民法院《关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》第二十一条是该司法解释第六部分关于“国有小型企业出售”的规定。而本案 转让、买卖的财产是集体性质的上诉人棉麻公司房地产，一审判决援引处理国有小型企业出售的司法解释来处理涉案集体财产，显属适用司法解释错误。并且该司法 解释第二十一条是对“企业出售合同”约定事项的处理，所谓“企业出售”是对企业整体资产（包括有形财产和无形资产）、债权债务的转让，企业一经出售，其民 事主体资格随之消灭或者一并发生转移。而上诉人棉麻公司只是对其国有划拨土地使用权和该土地上的房屋进行拍卖转让，对其设备、商品、债权债务等有形财产和 企业名称、知识产权等无形资产没有处置。因此，一审判决援引处理“企业出售合同”纠纷的司法解释来处理本案企业资产转让（实际为企业房地产转让）纠纷，明 显是错误适用司法解释。再者，该司法解释适用的前提条件是“企业出售合同”合法有效成立，是对有效合同的处理，而本案所涉房地产转让协议依法属无效合同。我国现行法律和司法解释也没有规定，企业出售或者企业改制过程中涉及国有划拨土地使用权转让的，不需要依法报经有批准权的人民政府批准。我国法律规定，不 论是企业在正常生产经营过程中转让房地产，还是企业改制过程中转让房地产，只要转让房地产涉及国有划拨土地使用权，都必须依照《房地产管理法》的规定报经 有批准权的人民政府批准，否则，由此签订的涉及划拨土地使用权的房地产转让合同无效。

对于无效合同，应当按照《合同法》第58条的规定处理。涉案房地产转让协议属无效合同，自始不应当履行，已经履行的部分应当予以返还。因此，一审判决支持被上诉人建筑公司的诉讼请求、判令当事人履行无效合同的做法是错误的。综上，本代理人建议二审法院依法确认上诉人棉麻公司与被上诉人建筑公司之间就转让国有划拨土地使用权及地上房屋所签订的协议无效，撤销一审判决，驳回被上诉人建筑公司的诉讼请求。

上诉人棉麻公司二审代理人

承义律师事务所 王磊 律师

二〇〇六年四月二十日

第三篇：土地使用权转让合同

文章标题：土地使用权转让合同

土地使用权转让合同

甲方（转让人）：_________

乙方（受让人）：_________

甲方拟将位于_________路占地面积为_________平方米的土地使用权及与之相关的项目开发权转让给乙方。甲乙双方经友好协商，自愿达成如下协议，供双方共同遵照执行

。

第一条　转让土地基本情况

1、土地座落位置：_________

2、土地使用权面积：_________

3、已批准的容积率为：_________

4、土地规划用途：_________

5、土地使用期限：_________

6、土地现状：_________

7、地号：_________

第二条　土地项目开发权状况

1、甲方已领取了建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；

2、甲方已经_________批准在拟转让的地块上取得单项开发权，并领取了单项开发资质证；

第三条　其他权利状况

1、甲方确认本协议所转让的土地使用权及项目开发权是其合法拥有，不存在抵押、查封、第三人主张权利等产权瑕疵；

2、承担形成转让款的现状所产生的债权债务及一切法律经济责任，甲方确认为取得本协议所转让的土地使用权及项目开发权已支付了一切应付款项、费用，不存在债权、债务争议（包括绿化费、拆迁安置补偿等）。

第四条　文件的提供

1、甲方应向乙方提供下列文件：工商行政管理部门核发的甲方营业执照（出示原件或提供复印件）；

2、建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；

3、已交各种土地部门费用发票。

第五条　转让期限

1、本合同所述土地使用权转让期限为乙方申领的该场地国有土地使用权证载明的起始日起至_________年_________月_________日止。

2、自乙方领取该场地国有土地使用权证日起，前款所述场地的土地使用权归乙方所有，其合法权益受国家法律保护。

3、在转让期限内，除本合同另有规定外，甲方不得收回土地使用权。

第六条　转让价格

1、甲乙双方确认本协议的转让价为人民币________万元（含甲方先期已交有关部门办证费用、三通一平、围墙、桥梁、征地、青苗补偿费等）；

2、上述转让价格包含甲方取得项目开发权所发生的费用和应付的一切款项、费用；

3、乙方在受让后应补交土地部门的款项自行解决，甲方协助办理。

第七条　支付方式

1、乙方在办理完毕土地使用证后日内支付双方共同商定的款项；

2、甲方收取乙方款项，应按规定开具发票予乙方或乙方指定的单位或个人。

第八条　资料的交付及手续的办理

1、在本合同生效后_________个工作日内，甲方应将涉及转让地块的一切资料，包括但不限于土地出让合同书、红线图、建设用地批准书、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑设计要点、设计图纸、单项开发权批文及资质证等原件资料给乙方。

2、在本协议生效后_________天内，甲乙双方备齐有关资料向有关部门共同申请办理本协议所指土地的使用权登记手续及项目开发权的更名过户手续。

第九条　转让的法律状况

1、甲方转让本协议所涉及之土地使用权后，该土地使用权出让合同及登记文件中载明的权利和义务随之转移给乙方；

2、有关该地块产权瑕疵所引起的风险、责任，由甲方承担；

3、甲方为取得该地块的土地使用权及项目开发权所需支付的一切款项、费用（包括但不限于政府回填绿化费）、债务、责任，由其自行承担，不因本协议的生效及转让登记手续的办理而转移。

第十一条　甲方的违约责任

1、在本协议生效后，甲方单方面解除本协议，或拖延履行本协议应尽义务超过三十个工作日，视甲方构成根本性违约。甲方应双倍返还乙方定金，并按银行同期贷款利率支付利息给乙方。

2、因甲方隐瞒事实真相，出现第三人对本协议所指的土地使用权及项目开发权出现权利或其他甲方的原因，致使本协议不能履行，视甲方单方违约，甲方按本条第1款规定向乙方承担责任。

3、甲方迟延履行本协议的规定义务未达到根本性违约，应按乙方已付转让款每日万分之三向乙方支付违约金。

4、因甲方原因，影响乙方项目的开展，乙方有权将应付甲方的转让价款直接支付给主张权利的债权人，并追究甲方的违约责任。

第十二条　乙方的违约责任

1、在本协议生效后，乙方单方面解除本协议，甲方有权扣除定金后，其余款顶无息全额退还乙方；

2、出现上述情况造成本协议终止，乙方需将从甲方处取得的有关本项目的资料原件以及后

续开发取得的文件资料无偿移交回甲方。

第十三条　声明及保证

甲方：

1、甲方有权转让本合同所定地块，并具有与乙方签署本合同的完全能力。

2、甲方确认并保证，在乙方实际获得本合同所定地块的土地使用权之前未设置任何抵押、债权或债务，不被任何第三方追索任何权益。

3、甲方为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是甲方法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。

乙方：

1、乙方有权签署并有能力履行本合同。

2、乙方为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是乙方法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。

第十四条　保密

甲乙双方保证对在讨论、签订、执行本协议过程中所获悉的属于对方的且无法自公开渠道获得的文件及资料（包括商业秘密、公司计划、运营活动、财务信息、技术信息、经营信息及其他商业秘密）予以保密。未经该资料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限为_________年。

第十五条　争议的处理

1、本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。

2、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解；协商或调解不成的，按下列第___1____种方式解决：

（1）提交铜山县仲裁委员会仲裁；

（2）依法向人民法院起诉。

第十六条　合同的效力

1、本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字之日起生效。

2、本合同正本一式四份，双方各执二份，具有同等法律效力。

甲方乙方

法定代表人（签字）：法定代表人（签字）：

_________年____月____日_________年____月____日

《土地使用权转让合同》来源于xiexiebang.com，欢迎阅读土地使用权转让合同。

第四篇：土地使用权转让合同

土地使用权转让合同

甲方：苏超，男，1972年9月23日生，彝族，系威宁县么站镇平原村平原组人。

乙方：陈绍银，男，汉族，系威宁县麻乍乡岩格村五组人。

甲方在本村组新街子市场旁边有一幅承包土地，对外有偿转让，经甲乙双方充分协商，达成如下协议：

一、甲方承包的土地四至界限为西南至杨小幺地，东北至曹帆贵屋檐前原小路往西南方向，北至王保朝地基，西至苏明尔地埂。长约80米、宽约26米，面积约2000平方米，上述土地甲方转让二分之一给乙方。

二、土地使用权转让价款90000.00元，已付清，乙方不再出具收条。

三、转让年限至甲方第二轮承包期届满，第二轮土地承包期届满后若甲方或其他家人继续对该地块享有承包经营权或使用权，本合同无条件延升至甲方新的承包经营权或使用权届满年限。

四、土地使用权转让给乙方后，乙方可根据需要自主使用。

五、乙方在使用期间，在甲方本村内需办理相关使用手续，由甲方负责办理好，因使用权争议由甲方负责处理好，否则，由甲方退还全部转让补偿费，同时自订立协议之日按转让补偿费总额的月百分之十由甲方承担乙方损失。

六、此合同自双方签字之日起生效。

甲方：乙方：

见证方：

年月日

土地使用权转让合同

甲方：苏站荣，男，1981年9月24日生，彝族，系威宁县么站镇平原村平原组人。

乙方：陈绍银，男，汉族，系威宁县麻乍乡岩格村五组人。

甲方在本村组新街子市场旁边有一幅承包土地，对外有偿转让，经甲乙双方充分协商，达成如下协议：

一、甲方承包的土地四至界限为东至杨小三地埂，西至甲方家地硬，北至黄先玉地边，南至荒山，总共三埂，长约 米，面积约平方米，上述土地甲方转让二分之一给乙方。

二、土地使用权转让价款10000.00元，已付清，乙方不再出具收条。

三、转让年限至甲方第二轮承包期届满，第二轮土地承包期届满后若甲方或其他家人继续对该地块享有承包经营权或使用权，本合同无条件延升至甲方新的承包经营权或使用权届满年限。

四、土地使用权转让给乙方后，乙方可根据需要自主使用。

五、乙方在使用期间，在甲方本村内需办理相关使用手续，由甲方负责办理好，因使用权争议由甲方负责处理好，否则，由甲方退还全部转让补偿费，同时自订立协议之日按转让补偿费总额的月百分之十由甲方承担乙方损失。

六、此合同自双方签字之日起生效。

甲方：乙方：

见证方：

年月日

第五篇：土地使用权转让合同

合同编号：_________

甲方（转让人）：_________

法定住址：_________

法定代表人：_________

职务：_________

委托代理人：_________

身份证号码：_________

通讯地址：_________

邮政编码：_________

联系人：_________

电话：_________

传真：_________

帐号：_________

电子信箱：_________

乙方（受让人）：_________

法定住址：_________

法定代表人：_________

职务：_________

委托代理人：_________

身份证号码：_________

通讯地址：_________

邮政编码：_________

联系人：_________

电话：_________

传真：_________

帐号：_________

电子信箱：_________

甲方拥有位于_________市_________路占地面积为_________平方米的土地使用权。甲方拟将该土地使用权及与之相关的项目开发权转让给乙方。甲乙双方经友好协商，现根据我国现行土地转让及开发的法律法规，结合本协议所指土地及其开发的实际情况，自愿达成如下协议，供双方共同遵照执行。

第一条　转让土地基本情况

1、土地座落位置：_________

2、土地使用权面积：_________

3、已批准的容积率为：_________

4、已批准的建筑面积：_________（其中：非住宅_________平方米，住宅_________平方米。）

5、土地规划用途：_________

6、土地使用期限：_________

7、土地现状：_________

8、国有土地使用证号：_________

9、国有土地使用权出让合同书号：_________

10、地号：_________

第二条　土地项目开发权状况

1、甲方已领取了建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；

2、甲方已经_________市政府批准在拟转让的地块上取得单项开发权，并领取了单项开发资质证；

3、甲方已按土地规划用途委托了设计并办理了报建手续，缴纳了报建所需费用。

第三条　其他权利状况

1、甲方确认本协议所转让的土地使用权及项目开发权是其合法拥有，不存在抵押、查封、第三人主张权利等产权瑕疵；

2、承担形成转让款的现状所产生的债权债务及一切法律经济责任，甲方确认为取得本协议所转让的土地使用权及项目开发权已支付了一切应付款项、费用，不存在债权、债务争议（包括绿化费、拆迁安置补偿等）。

第四条　文件的提供

1、甲方应向乙方提供下列文件：工商行政管理部门核发的甲方营业执照（出示原件或提供复印件）。

2、乙方应向甲方提供下列文件：

（1）投资审批部门签发的项目批准证书（复印件）；

（2）工商行政管理部门核发的乙方营业执照（出示原件或提供复印件）。

第五条　转让期限

1、本合同所述土地使用权转让期限为自乙方申领的该场地国有土地使用权证载明的起始日起至_________年_________月_________日止。

2、自乙方领取该场地国有土地使用权证日起，前款所述场地的土地使用权归乙方所有，其合法权益受国家法律保护。

3、在转让期限内，除本合同另有规定外，甲方不得收回土地使用权。

第六条　转让价格

1、甲乙双方确认本协议的转让价格以甲方已获得批准的可建筑面积为计价面积，转让价每平方米人民币_________元，计人民币_________元；

2、上述转让价格包含甲方取得转让土地的使用权与项目开发权所已付和应付的一切款项、费用；

3、乙方在受让后获准增加或减少建筑面积，与甲方无关，不作为增加或减少乙方向甲方支付转让款的依据。

第七条　支付方式

1、支付

（1）在本协议生效之日起_________个工作日内，乙方应支付本协议转让价款_________％给甲方。

（2）在甲方将涉及转让地块的使用权和项目开发权资料，包括但不限于土地出让合同书、红线图、建设用地批准书、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证，建筑设计要点、设计图纸、单项开发权批文及资质证等原件资料交付后_________个工作日内，乙方应支付本协议转让价款的_________％给甲方；

（3）在规划国土部门根据甲乙双方共同申请将涉及转让地块的土地使用权和项目开发权办理到乙方或其指定人名下后_________个工作日内，乙方应支付本协议转让价款的_________％给甲方。

（4）在乙方根据项目开发需要，将原规划的办公、商场功能报批为商住功能后_________个工作日内，乙方应支付本协议转让价款的_________％给甲方。

（5）在乙方获准开工后_________天内，乙方应支付本协议余下转让价款给甲方。

2、甲方收取本协议转让价款的开户银行为：_________帐号为：_________；甲方亦可书面通知乙方有关甲方收款或委托第三人收款的新的银行及帐号：_________。

3、甲方收取乙方款项，应按规定开具发票予乙方或乙方指定的单位或个人。

第八条　资料的交付及手续的办理

1、在本合同生效后_________个工作日内，甲方应将涉及转让地块的土地使用权及项目开发权资料，包括但不限于土地出让合同书、红线图、建设用地批准书、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑设计要点、设计图纸、单项开发权批文及资质证等原件资料给乙方。

2、在本协议生效后_________天内，甲乙双方备齐有关资料共同向市规划国土部门申请办理本协议所指土地的使用权转让登记手续及项目开发权的更名过户手续。

第九条　税费的负担

在本协议土地使用权转让和项目开发权更名过户过程中，涉及到政府主管部门及政府部门指定的机构应收取的各种税费，均由甲方承担，如按规定应由甲乙双方分担的，亦由甲方以乙方名义支付，乙方应承担的部分，已由其以转让价款方式体现在支付给甲方的价款中。

第十条　转让的法律状况

1、甲方转让本协议所涉及之土地使用权后，该土地使用权出让合同及登记文件中载明的权利和义务随之转移给乙方；

2、在土地使用权的转让登记以前，有关该地块产权瑕疵所引起的风险、责任，由甲方承担；自房地产登记机关核准转让登记之日起，有关该地块的风险和责任由乙方承担。

3、甲方为取得该地块的土地使用权及项目开发权所需支付的一切款项、费用（包括但不限于政府回填绿化费）、债务、责任，由其自行承担，不因本协议的生效及转让登记手续的办理而转移。

第十一条　甲方的违约责任

1、在本协议生效后，甲方单方面解除本协议，或拖延履行本协议应尽义务超过三十个工作日，视甲方构成根本性违约。甲方应双倍返还乙方定金，退还已收乙方的转让款并按银行同期贷款利率支付利息给乙方。

2、因甲方隐瞒事实真相，出现第三人对本协议所指的土地使用权及项目开发权出现权利或其他甲方的原因，致使本协议不能履行，视甲方单方违约，甲方按本条第1款规定向乙方承担责任。

3、甲方迟延履行本协议的规定义务未达到根本性违约，应按乙方已付转让款每日万分之二点一向乙方支付违约金。

4、因甲方原因，在转让给乙方的土地使用权及项目开发权设定或债务，影响乙方项目的开展，乙方有权将应付甲方的转让价款直接支付给主张权利的债权人，并追究甲方的违约责任。

第十二条　乙方的违约责任

1、在本协议生效后，乙方单方面解除本协议，应按本协议总价款的_________％赔偿甲方的经济损失；

2、乙方迟延支付转让价款给甲方，应按迟延额每日万分之_________支付违约金给甲方，逾期三十个工作日，甲方有权解除本协议，乙方应按本协议总价款的_________％赔偿甲方的经济损失。

3、出现上述情况造成本协议终止，乙方需将从甲方处取得的有关本项目的资料原件以及后续开发取得的文件资料无偿移交回甲方。

第十三条　声明及保证

甲方：

1、甲方有权转让本合同所定地块，并具有与乙方签署本合同的完全能力。

2、甲方签署和履行本合同所需的一切手续（_________）均已办妥并合法有效。

3、在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对甲方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。

4、甲方确认并保证，在乙方实际获得本合同所定地块的土地使用权之前未设置任何抵押、债权或债务，不被任何第三方追索任何权益。

5、甲方为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是甲方法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。

乙方：

1、乙方有权签署并有能力履行本合同。

2、乙方签署和履行本合同所需的一切手续（_________）均已办妥并合法有效。

3、在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对乙方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。

4、乙方为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是乙方法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。

第十四条　保密

甲乙双方保证对在讨论、签订、执行本协议过程中所获悉的属于对方的且无法自公开渠道获得的文件及资料（包括商业秘密、公司计划、运营活动、财务信息、技术信息、经营信息及其他商业秘密）予以保密。未经该资料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限为_________年。

第十五条　通知

1、根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用_________（书信、传真、电报、当面送交等）方式传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。

2、各方通讯地址如下：_________。

3、一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起_________日内，以书面形式通知对方；否则，由未通知方承担由此而引起的相关责任。

2、有效期为_________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。

3、本合同正本一式_________份，双方各执_________份，具有同等法律效力。

甲方（盖章）：_________ 乙方（盖章）：_________

法定代表人（签字）：_________　法定代表人（签字）：_________

委托代理人（签字）：_________　委托代理人（签字）：_________

开户银行：_________ 开户银行：_________

账号：_________ 账号：_________

签订地点：_________ 签订地点：_________

_________年____月____日 _________年____月____日