xx市城镇国有土地使用权公开招标拍卖管理办法

第一篇：xx市城镇国有土地使用权公开招标拍卖管理办法

为规范国有土地使用权招标、拍卖出让行为，建立公开、公开、公正的地产市场秩序，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《xx省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》及有关法律、法规规定，结合本市实际，制订本办法。

第一条　本办法所称的城镇国有土地是指本市城关镇、建制镇、小集镇、工矿区范围内属全民所有的土地，以及经依法批准农用转用和征用后的国有建设用地。

　第二条　本市城镇(含乡镇集镇)规划区范围内国有土地使用权出让除工业用地外的商业、旅游、娱乐、商品住宅、商住综合用地等，必须通过公开招标、拍卖方式转让。

　特殊情况下不具备公开招标、拍卖条件的地块，须经市人民政府批准方可以协议方式出让。

　第三条市土地行政管理部门依法负责本辖区内土地招标、拍卖活动的组织实施。

　第四条　土地招标、拍卖活动应有计划地进行。全市国有土地使用权招标、拍卖出让的年度计划由市土地管理部门会同有关部门根据本市社会经济发展计划、产业政策、城市规划和年度用地计划指标制订，报市人民政府批准。

　第五条　土地招标、拍卖出让年度计划经批准后，由土地管理部门会同建设、财政、计划、物价等有关部门按照各自的职责做好前期准备工作，包括对拟招标、拍卖地块的开发、拆迁，确定规划设计要点、编制用地宗地图、招标(拍卖)须知、土地使用权招标书及其他有关文件。

　第六条　举行土地招标、拍卖活动，土地管理部门应提前七天以上发出公告，公布竞投(买)的时间、地点、地块，并向竞投(买)人提供拟招标或拍卖地块的有关资料(包括面积、位置、用途、开发程度、规划设计要点、土地使用权年限及有关规定、参与人须具备的条件和竞投(买)的规则等)，接受咨询。遵循合法及公开、公平、公正的原则的进行，并接受社会和监督部门的监督。

　第七条　土地招标、拍卖的出让底价应根据市人民政府公布的基础地价，经有资质的土地估价所按规定程序评估，并经土地管理部门审核后报市土地招标、拍卖工作领导小组批准。

　第八条　竞投(买)人应了解招标或拍卖地块的有交资料，遵守规则，依法参与竞投(买)，不得弄虚作假串通压价。

　第九条　土地使用权招标活动的基本程序：

(一)土地管理部门发出招标公告；

(二)投标者报名并索取有关招标文件；

(三)投标者按招标文件规定向土地管理部门交付投标保证金，保证金不计利息；

(四)投标者参加投标；

(五)土地管理部门会同城建规则、计划、财政、物价、监察等有关部门组成评标小组，主持开标、评标和决标工作，确定中标者；

(六)土地管理部门向中标人和未中标人发出书面通知书；

(七)中标者在中标通知书规定的期限内，与土地管理部门签订出让合同，并交付总地价20%的出让定金。

(八)中标者按出让合同规定付清地价款后依法办理土地使用权登记手续，领取土地使用证。

　第十条　土地使用权拍卖出让程序：

(一)土地管理部门发出拍卖公告；

(二)竞买者购领拍卖文件、报名、交付竞买保证金；

(三)土地管理部门按公告规定的时间、地点主持公开拍卖。竞买者按拍卖须知规定参加竞拍；

(四)竞投得主当场与土地管理局签订出让合同，并按规定交付总地价20%的出让定金；

(五)竞投得主按出让合同付清地价款后依法办理土地使用权登记手续，领取土地使用证。

第十一条　中标人、竞得人末按合同规定期限付清地价款的，土地管理部门可予以解除出让合同，定金不予退还，同时可按地价款总额的10%扣收违约金。

中标人或竞得人已按规定期限付清地价款，土地管理部门未按约定时间提供出让土地的，中标人或竞得人有权解除合同，由土地管理部门双倍返还定金及已交地价款。

　第十二条　所有竞投(本文权属文秘之音所有，更多文章请登陆www.xiexiebang.com查看)(买)人报出的最高地价低于出让底价或达不到中标条件的，组织竞投(卖)的土地管理部门可以宣布停止该幅土地使用权的招标、拍卖活动。

　第十三条　政府工作人员在土地作用权招标、拍卖活动中，接受贿赂，泄露秘密，徇私舞弊的，由其所在单位或上级机关给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

　第十四条　竞投(买)人以弄虚作假欺骗手续非法取得土地使用权的，由土地管理部门依法收回其土地使用权并处以每平方米15元的罚款；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

　第十五条　本办法由市土地管理局负责解释。

　第十六条　本办法自200x年7月1日起施行。

第二篇：省城镇国有土地使用权公开招标拍卖管理办法探讨与研究

广东省城镇国有土地使用权公开招标拍卖管理办法

第一条 为了规范国有土地使用权招标、拍卖出让行为，建立公开、公平、公正的地产市场秩序，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及有关法律、法规规定，结合本省实际，制订本办法。

第二条 凡在本省范围内从事城镇国有土地使用权公开招标、拍卖出让活动(以下简称土地招标、拍卖活动)，适用本办法。

本省城市(含县城)规划区范围内新增的经营性房地产项目(包括商品住宅、写字楼、商铺、宾馆和高级娱乐设施，不包括福利房和工业厂房)用地，必须通过公开招标、拍卖方式出让。

第三条 市、县(含县级市，下同)以上人民政府土地管理部门依法负责本辖区内土地招标、拍卖活动的组织实施。

第四条 拟招标、拍卖出让的土地，应按有关法律、法规规定的审批权限报人民政府批准。

第五条 土地招标、拍卖活动应有计划地进行。市、县国有土地使用权招标、拍卖出让计划由市、县人民政府土地管理部门会同有关部门根据社会经济发展计划、产业政策、城市规划和上级下达的用地计划指标制订，报经同级人民政府批准，并报送上一级土地管理部门备案后实施。

第六条 土地招标、拍卖出让计划经批准后，由土地管理部门会同建设、规划、财政、房管、计划等有关部门按计划要求和各自的职责做好前期准备工作，包括对拟招标、拍卖地块的开发，确定规划设计要点，编制用地宗地图、投标(拍卖)须知、土地使用权投标书及其他有关文件。

第七条 土地使用权招标、拍卖活动应遵循合法及公开、公平、公正的原则进行，并接受社会和上级土地管理部门监督。

第八条 举行土地招标、拍卖活动，土地管理部门应提前发出公告，公布竞投(买)的时间、地点、地块，并向竞投(买)人提供拟招标或拍卖地块的有关资料(包括面积、位置、用途、开发程序、规划设计要点、土地使用年限及有关规则、参与人须具备的条件和竞投(买)的规则等)，接受咨询。

第九条 土地招标、拍卖的出让底价应经有土地评估资格的机构按国家和省规定的规范程序评估，并经县级以上土地管理部门会同物价部门审核后报同级人民政府批准。

第十条 竞投(买)人应了解招标或拍卖地块的有关资料，遵守规则，依法参与竞投(买)，不得弄虚作假或串通压价。

第十一条 土地管理部门进行土地招标，可选用以下其中一项条件确定中标人：

(一)在竞投期内出价最高者;

(二)根据竞投出价与规划设计方案等，经评标小组综合评定最优者;

(三)在竞投期内最先付清规定的标价款者;

(四)在竞投期内实际交付地价款最多者。

第十二条 土地招标活动的基本程序：

(一)土地管理部门于截标之日前30日发出招标公告;采用本办法第十一条第(三)、(四)项规定的中标条件的，应同时公告标价或出让底价、付款方式;

(二)投标者报名并索取有关招标文件;

(三)按公告的决标条件及程序确定中标人;采用本办法第十一条第(二)项为中标条件的，应经评标小组评定后决标;

(四)土地管理部门向中标和不中标者发出书面通知;

(五)中标人须在接到中标通知书后15日内与土地管理部门签订土地出让合同并交付相当于地价总额10%的定金;

(六)中标人按规定付清地价款后，依法办理土地登记及领取土地使用证书。第十三条 土地拍卖活动的基本程序：

(一)土地管理部门于公开拍卖前30日发出拍卖公告;

(二)竞买人报名参加竞买并索取有关文件;

(三)在约定的时间、地点并按以下程序公开拍卖：

1.主持人简介拍卖地块位置、面积、用途、规划要求及其他有关事项;

2.公布拍卖起叫价;

3.竞买者按规定的方式竞相应价或加价，其最后应出最高价(或加价)者即为竞得人;

4.签订《拍卖成交确认书》;

(四)竞得人应在拍卖成交之日起15日内与土地管理部门签订土地出让合同并交付相当于地价总额10%的定金;

(五)竞得人按规定期限付清地价款后，依法办理土地登记，领取土地使用证书。

第十四条 按本办法通过招标、拍卖取得国有土地使用权的，可凭中标通知书或《拍卖成交确认书》向有关部门申办基建立项和房地产开发经营许可等有关手续。

第十五条 土地管理部门可以按有关规定指定或委托有资格的不动产拍卖机构或地产交易机构负责土地拍卖具体业务。

第十六条 中标人或竞得人交纳的投标(或竞买)定金可抵作地价款。

第十七条 土地招标、拍卖成交后，中标人或竞得人反悔，不按规定时间与土地管理部门签订出让合同书的，应赔偿组织招标、拍卖活动支出的全部费用，该地块由土地管理部门重新组织招标、拍卖。

第十八条 中标人、竞得人未按规定期限付清地价款的，土地管理部门可报请同级人民政府批准解除出让合同，定金不予退还，并将土地使用权及其地上不动产无偿收归政府所有，同时可按地价款总额的10%扣收违约金。

中标人或竞得人已按规定期限付清地价款，土地管理部门未按约定提供出让土地的，中标人或竞得人有权解除合同，由土地管理部门双倍返还定金，中标人或竞得人并可请求相当于地价款总额10%的违约赔偿。

第十九条 市、县土地招标、拍卖结果报上一级土地管理部门备案。上级土地管理部门对下级土地管理部门的招标、拍卖活动要进行监督，并可以对不符合规范的招标、拍卖活动予以纠正;对违反法律、法规和本办法的招标、拍卖活动经报请同级人民政府批准后，可宣布其招标、拍卖结果无效，造成的损失由责任人承担赔偿。

第二十条 所有竞投(买)人报出的最高地价低于出让底价或达不到中标条件的，组织竞投(买)的土地管理部门可以宣布停止该幅土地使用权的招标、拍卖活动。

第二十一条 政府工作人员在土地招标、拍卖活动中，接受贿赂，泄露秘密，玩忽职守，徇私舞弊的，由其所在单位或上级机关给予行政处分;构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第二十二条 竞投(买)人以弄虚作假欺骗手段非法取得土地使用权的，由土地管理部门收回其土地使用权并处以每平方米15元的罚款;对有关责任人由其所在单位或上级机关给予行政处分;构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。第二十三条 本办法自1998年8月1日起施行。

第三篇：国有土地使用权拍卖竞买须知

国有土地使用权拍卖竞买须知

第一条中华人民共和国境内外的公司、企业、其它组织和个人均可参与竞拍，可以独立竞买，也可以联合竞买。

分宗拍卖，共40宗，地块位于经开区板桥村2—7社，总面积为4971.354平方米（合7.457亩），分宗面积为94.738平方米至245.29平方米不等。用途为商业、住宅用地，出让年限为商业40年，住宅70年。

土地规划要求以规划主管部门对每宗地的具体规划为准。本宗拍卖土地起拍价为人民币 1000元/平方米。

第二条 本宗土地以现状拍卖。

第三条 本宗地拍卖文件包括：1、2、3、4、5、6、7、8、拍卖公告 竞买须知 规划设计条件 竞买申请书 成交确认书 国有土地使用权出让合同 宗地图 土地位置图

第四条 有关拍卖文件可于 2005 年11月 23日起到市土地矿产市场（新益大厦南三楼）索取或在绵阳市土地矿产交易网上查询（网址：）。有意竞买人如决定竞买，应于2005年11月 23 1

日至2005年 12 月 22日到市国土资源局办理报名手续，填写《竞买国有土地使用权报名表》和《国有土地竞买申请书》，并提交有关资料，经审查符合竞买资格的，向市国土资源局指定帐户交付竞买保证金人民币2万元（到帐），由市国土资源局发给统一制作编号的竞价标志牌，方可参与竞价。竞买人应对竞买申请书的承诺承担责任并全面履行。竞买的费用由竞买人自行承担。未竞得者的保证金在竞买截止之日后五个工作日内给予退回（不计利息），竞得者的竞买保证金抵作成交价款。

开户单位：绵阳市土地矿产市场管理所

开户行：中国银行涪城支行

帐号：35205478091001

或：

开户单位：绵阳三江开发建设投资有限责任公司

开 户 行：塘汛信用社

帐号：000120110023

第五条竞买人应提供以下资料：

一、企业参与竞买的1、营业执照副本；

2、法定代表人证明书及其身份证影印件；

3、股东会或董事会关于参与竞买的决议（按照该企业章程的规

定提供）；

4、法定代表人签署的法人授权委托书及委托代理人的身份证

影印件。

二、组织参与竞买的1、设立该组织的有效批文；

2、该组织负责人的任命文件及其身份证影印件；

3、该组织负责人签署的委托代理人的授权文件及委托代理人的身份证影印件。

三、个人参与竞买的1、身份证影印件；

2、委托他人参与竞买的，须提交经公证的授权文件及委托代理

人的身份证影印件。

四、境外竞买人，按照上述规定提交的有关竞买人身份证明的文件，应按规定经认证。

竞买人须全面阅读有关拍卖文件，竞买人应到现场踏勘拟竞买地块。竞买人一经举牌，视为竞买人对本拍卖文件、地块现状及《国有土地使用权出让合同》无异议并全面接受，不得撤回。

第六条 本次公开拍卖会定于2005年12月22日13：30时在绵阳市土地矿产市场举行。

第七条 拍卖程序：

1、至少在拍卖前20日将地块基本情况、土地使用条件、起叫价等在《绵阳日报》或《绵阳晚报》、绵阳市土地矿产交易网及绵阳市土地矿产市场电子显示屏等处进行公告。

2、有意竞买者在公告规定的时间内到市土地矿产市场办理报名

手续，经审查符合竞买资格的，缴纳竞买保证金，领取竞价标志牌后方可参与竞买。

3、拍卖开始，拍卖主持人、记录员就位，点算竞买人。

4、主持人简介拍卖地块的位置、面积、用途、使用年限、规划要求和其他有关事项，宣布拍卖起叫价及每一次应价递增的数额。在拍卖过程中，主持人有权根据竞投应价情况调整每一次应价数额。

5、竞价标志牌代表竞买人的资格。竞买人以举牌方式应价。竞买人应价时，手举的竞价标志牌应高出头部。在新开价之前，竞买人不得撤回已经举出的竞价标志牌。

6、起叫价不等于该幅上地使用权出让的底价，竞投者最后应价低于底价时，主持人有权终止拍卖，宣布此次拍卖无效。

7、竞买人最后一次举牌应价时，经主持人宣布最后应价数目“第一次”、“笫二次”而没有人再举牌应价，主持人一槌敲下，该幅土地使用权由最后应价者取得。

8、主持人宣布拍卖地块的竞得人。

9、签订《国有土地使用权成交确认书》。

10、签订《国有土地使用权出让合同》。

11、按《国有土地使用权出让合同》约定付清后，申请国有土地登记，并领取《国有土地使用证》。

第八条竞买人应按《国有土地使用权成交确认书》规定的时间、地点与绵阳市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，并不得对《国有土地使用权出让合同》条款提出异议。

第九条竞得人逾期未与绵阳市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》的，视为违约，已付的竞买保证金全额不予退还，并赔偿市国土资源局因此遭受的一切损失。

第十条竞得人应按有关规定缴纳相应的土地出让交易服务费。第十一条几项具体规定：

1、板桥村2-7社商业（住宅）门面，由经开区管委会委托有资质的设计单位统一规划、统一设计、统一街景的施工图，并报经市规划局审定，任何单位或个人都不得提出修改意见，必须按审定的方案实施。

2、竞买成交者在拍卖成交后一年内必须开工建设，否则将按土地管理法律法规的规定进行处理。

3、竞买成交者，动工建设前必须到管委会建设主管部门办理建设开工手续，城市建设配套费仍按原规定执行，按总建筑面积25元/平方米收取。

4、竞买成交后，受让方应按规定缴纳成交总额4%的契税及万分之五的印花税和成交总额3.5%的土地交易服务费。

5、竞买成交后，规划手续（一书一证、绿线图）、出让土地使用权手续及《国有土地使用证》由经开区管委会按规定统一办理，其费用由管委会缴纳（费用包括规划资料费、地籍测绘费、土地登记费）。

6、竞买成交后，受让方必须在10日内付清土地出让金，即土地款，任何单位或个人均不得拖欠或抵扣。否则，将视为竞买者（受让方）自愿放弃，其所交土地保证金不予退还，竞买的土地由市国土资源局无条件收回。

7、动工建设时，由绵阳市规划局涪城片区规划所按照已经审查

批准的总平面图（红线图）进行施工图放线，确定正负零位置。

8、在办理施工报建手续中发生的人防工程异地建设费、工程质量监督费、白蚁防治费、建房保证金、定额测定费、建设施工意外保险以及水、电、气、通讯等基础设施入网费，由受让方根据市级及市级以上部门规定的收费标准自行缴纳。

2005年11月22日

第四篇：国有土地使用权拍卖出让方案

国有土地使用权拍卖出让方案

根据《中华人民共和国土地管理法》、《广东省土地使用权交易市场管理规定》以及广东省民政厅《关于加快推进我省军队离休退休干部服务管理工作社会化改革的意见》（粤民优[2004]24号）的有关规定，以及《关于工业东路军休所、五祖路军休所、新华路干休所、核工业广东矿冶局土地管理开发有关问题的会议纪要》（市政府工作会议纪要[2007]58号）、《关于整体开发工业东路军休所、五祖路军休所、新华路干休所、核工业广东矿冶局土地的批复》（韶府复[2007]110号）的精神，经韶关市国有土地使用权招标拍卖工作领导小组办公室成员会议，决定委托韶关市国土资源储备交易中心对位于武江区工业东路19号南端居住用地（兼容商业用地）进行公开拍卖出让。

一、拍卖地块基本情况：

1、拍卖地块概况：拍卖地块位于武江区工业东路19号南端，规划用地面积为1648平方米，发证面积：1323平方米；土地用途为居住用地（兼容商业用地）；土地使用年限：商业用地40年、居住用地70年（自《国有土地使用权出让合同》签订之日起计）。

2、有关规划技术指标及设计要求：

（1）规划技术指标：规划用地面积为1648平方米，主要规划控制指标：建筑密度≤35%；容积率≤7.5；绿地率≥30%。

（2）地块配套公建设施及其他要求：

①该地块需配套公建要求按《城市居住区规划设计规范》、《广东省居住小区技术规范》及地块控规图要求。

②该地块住房总建筑面积中，套型建筑面积90㎡以下住房建筑面积所占比重应达到40%以上。

③社区服务用房建设应严格遵照韶府[2007]68号文要求。

3、出让地块需拆迁安臵情况： 该地块需安臵户数为30户，拆迁建筑总面积为3370平方米，其中： ①三栋5层楼房共28套住宅，拆迁建筑面积约为3000平方米： ②办公室、娱乐室、医务室等二套，拆迁建筑面积约200㎡； ③储藏室28间，拆迁建筑面积约170㎡。

该地块拆迁安臵工作由竞得人负责，所涉及的一切费用由竞得人承担，具体拆迁安臵要求见本方案第十三条。（以上拆迁面积及安臵户数仅供参考，具体按实际发生数为准）。

二、拍卖起叫价：人民币贰佰捌拾万整（￥2,800,000元），增价幅度为人民币伍万元整；确定竞得人方式：价高者得。

三、公告时间：从2008年5月9日至2008年6月9日止 ；拍卖会时间：2008年6月10日上午10时正。

四、中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织，除法律另有规定者外，均可参加，有意竞买人可以单独申请，也可以联合申请。

五、2008年5月22日办公时间，韶关市国土资源储备交易中心将组织有意竞买者到拍卖地块现场勘看。

六、报名方式：

有意竞买者必须在2008年6月9日17时前将履约保证金人民币壹佰万元（￥1,000,000元）转入韶关市国土资源局指定帐户（单位名称：韶关市国土资源储备交易中心；开户银行：中国银行韶关市武江支行；帐号：85272***01）, 并在2008年6月10日上午9时50 分至10时期间持履约保证金转帐证明原件（银行已盖章，转帐凭证备注栏中注明宗地编号）、身份证原件及其它符合要求的材料（具体详见第七部分）到二楼拍卖会场签到处办理竞买登记手续，如逾期未办理的，视作竞买人自动放弃竞买的权利，未通过资格审查的有意竞买人不得参加本次竞买。

竞得人的履约保证金将不予退回，也不抵作成交价款；成交后即转 为项目建设保证金；未竞得人的履约保证金，由未竞得人在拍卖工作结束后5个工作日内向韶关市国土资源储备交易中心申请退回（不计利息）。

七、有意竞买人拍卖现场必须提交的资格审查资料及要求：

（一）提交资格审查的资料内容：

1、竞买申请书原件：必须清楚列明竞买登记单位名称；以自然人名义竞买的，竞买申请书须签字并印手模；以法人及其他组织名义竞买的，竞买申请书须法定代表人或负责人签署并加盖法人或组织印章，并在申请书附件栏中注明提交的竞买资料，最后署明申请时间；

2、足额缴交履约保证金转帐凭证原件：履约保证金须有银行盖章，且备注栏应注明竞买地块宗地编号，如2008-A-09标的履约保证金；

3、参加拍卖人员（即现场举牌应价者）的身份证原件及竞买人授权委托书原件。

（二）对现场审查资料的说明：

（1）此部分资料由竞买人亲自密封提交，竞买人提交的现场资格审查资料其中有一项不全或不符合要求的，将不被赋予竞买资格。

（2）当竞买人办理完竞买登记手续后，其提交的资料将不可撤回，也不能补交资料；申请撤回的或补交资料的，视作自动放弃竞买的权利。

（3）竞买人须足额缴交履约保证金，且不可中途撤回。如竞买人将履约保证金全部或部分中途撤回，致使履约保证金无法足额到达韶关市国土资源储备交易中心指定帐号，而继续提交资料报名参加竞买的，一经查实，将视为竞买人提交虚假文件，我局将取消其参加今后由我局组织的公开交易土地的竞买权利；如竞买人竞买成功的，将按规定取消其竞得资格，并保留追讨赔偿的权利。

（4）经审查，如竞买人所提交的竞买登记资料中未见履约保证金转帐原件或原件未有银行盖章，将视为竞买人未缴交履约保证金，我局 将当场取消其参加本次拍卖会竞买的权利。

（5）经现场审查不合格的竞买人，不得举牌应价。

（三）拍卖会结束后，有意竞买人还需提交如下资料（此部分资料由竞买人先行按要求准备，这项工作将由工作人员协助竞买人准备）：

1、法人名义申请购买的，应提交如下资料： ①营业执照副本复印件； ②法定代表人身份证明书原件； ③法定代表人身份证复印件； ④履约保证金代缴声明； ⑤联合竞买声明。

2、自然人名义申请购买的，应提交如下资料： ①身份证复印件；（拍卖会现场已提交的可以不用提交）②履约保证金代缴声明； ③联合竞买声明。

3、其他组织名义申请购买的，应提交如下资料： ①表明该组织存在的合法文件或有效证明； ②履约保证金代缴声明； ③联合竞买声明。

4、境外法人、自然人及其他组织申请购买的，应提交如下资料： ①境外法人、自然人及其他组织的有效身份证明； ②履约保证金代缴声明； ③联合竞买声明。

④境外竞买人应按规定由中华人民共和国各国驻该国、该地区大使馆或领事馆或认证；港澳竞买人应由中华人民共和国司法授权的香港律师公证并由中国法律服务（香港）有限公司加盖转递章。

5、对该部分应提交资料的说明：（1）联合参与竞买的，竞买申请表应列明各成员单位并签章（以个人名义竞买的，竞买申请书须签字并印手模；以单位名义竞买的，竞买申请书须盖单位印章和法定代表人签署），同时出具联合竞买声明，承诺各成员单位为竞得后的行为承担连带责任，且承诺联合竞得的地块不作分割。

（2）参加拍卖的竞买人（包括竞得人），在拍卖会结束后应尽快按规定将资料提交齐全。

（四）竞买人如对竞买登记资料的提交或填写仍有疑问，请在2008年6月9日办公时间内，到韶关市国土资源储备交易中心咨询；如竞买人未在规定的时间内向韶关市国土资源储备交易中心咨询拍卖有关事宜，由此引起的一切责任概由竞买人自行承担。拍卖会现场，工作人员将拒绝回答竞买人提出的疑问。

（五）竞买人提交的竞买登记资料，由资格审查小组在监督人的监督下和公证员的公证下进行审查，如有下列情形之一者，竞买人将不被赋予竞买资格：

（1）提交的竞买资料不全的或未按规定的要求提交的。（2）有意竞买人不具备竞买资格的（即欠政府地价款的或未能提交足额履约保证金转帐凭证的）。

（3）必须提供原件进行审查而不能提供原件的。（4）有意竞买人提供虚假文件的。

以上经审查不符合资格的竞买人可当场提出复核，但不能通过补交资料取得竞买资格。

（六）有下列情形之一者，拍卖人有权在拍卖会前终止拍卖活动：（1）竞买人窜价，影响拍卖结果公正性的；

（2）经审查，符合资格的竞买人未达到法定人数2人及以上的；（3）应当依法终止拍卖活动的其它情形。

八、拍卖成交后，竞得人必须当场签订《拍卖成交确认书》。如果竞得人拒绝签订《拍卖成交确认书》，其缴交的履约保证金不予退回，出让方有权将拍卖地块无偿收回，并保留向竞得人追讨赔偿的权利。

九、成交价款及其它费用支付方式：

竞得人必须在签订《拍卖成交确认书》次日起15个工作日内，付清全部成交价款及相关费用（详见本方案第十六条），成交价款通过韶关市非税系统缴交,相关费用按指引缴交。

如竞得人逾期未付清成交价款的，必须每日按应缴成交价款的1‰向出让方缴纳滞纳金。逾期30日仍未付清的，出让方将拍卖地块无偿收回，竞得人前期所交纳的履约保证金不予退回。

十、竞得人在交齐全部成交价款、项目建设保证金及相关费用之日起5个工作日内，向韶关市国土资源局申请办理用地手续，领取《建设用地批准书》。

如果竞得人未按上述规定的时限向韶关市国土资源局申请办理用地手续的，其缴交的成交价款、项目建设保证金及相关费用不予退回，韶关市国土资源局有权无偿将拍卖地块收回再行公开交易，并保留向竞得人追讨赔偿的权利。

十一、交地方式

韶关市军队离休退休干部工业东路休养所负责搬迁及交地工作，并承诺在成交之日起三个月内完成所有住户及办公设施的搬迁工作，并将腾空后的土地交给竞得人开发。

如韶关市军队离休退休干部工业东路休养所未能在三个月内完成搬迁工作并将腾空后的土地交给竞得人开发，政府将取消本次交易，直接将成交价款退回给竞得人，政府不另行补偿给竞得人，也不再组织该地块的出让工作。

十二、根据韶关市军队离休退休干部工业东路休养所（下称军休所）提交的相关资料，按照有关法律法规的规定，转述有关拆迁安臵要求及条件如下：

（一）竞得人须向军休所无偿提供6-20层中的30套住房，由军休所在东南面朝向及西南面朝向各选15套，每套套内建筑面积100平方米（若军休所住户要求臵换小户型商住楼，小于100平方米部分竞得人须按成本价给予补偿，具体事宜由住户与竞得人自行协商）；

（二）30套房屋的装修标准为人民币5万元/套，可由竞得人负责装修或交由军休所住户自行装修（装修费在交楼时一并交付）。

（三）竞得人须无偿提供一个地下车位给军休所，面积约30㎡（由军休所自选位臵）。

（四）竞得人要将电安装到各住户门口电表中，自来水安装到卫生间或厨房阳台，煤气管道安装到厨房内，电话、有线电视到位。

（五）商住楼平面设计图须经军休所认可，如存在争议，以规划部门意见为准；每套套内建筑面积100平方米以设计图纸为准，军休所住户只承担电梯、楼道的分摊面积，最终面积以韶关市测绘管理所测绘为准；

（六）竞得人在军休所住户搬迁前5个工作日内将人民币27万元一次性补给军休所住户（按18个月计算，费用标准为每户每月500元，合计为人民币27万元）。

（七）竞得人须在竞得该地块之日起10天内，向出让方缴交建设项目保证金人民币500万元整（单位名称：韶关市国土资源储备交易中心；开户银行：中国银行韶关市武江支行；帐号：85272***01），且在收到军休所腾空的土地之日起18个月内完成出让地块的建设，并无偿向军休所提供30套住房及一个地下车库。如竞得人不按期交付使用的，每超一个月，竞得人须补给军休所各种损失人民币10万元整，半年后，如不能交付使用属烂尾楼的，出让方收回土地使用权，竞得人 7 所交地价款、相关费用及保证金不予退回，未建成房屋产权归政府所有。

如竞得人未能按规定的时限缴交或未在规定时限内缴齐本次拍卖地块建设项目保证金的，韶关市国土资源局有权取消竞得人的竞得资格，无偿将拍卖地块收回再行公开交易，其竞得人前期所缴交的成交价款及相关费用不予退回，并保留向竞得人追讨赔偿的权利。

（八）项目建设保证金退还方式：

1、竞得人必须持有军休所出具的相关书面证明材料方可向韶关市国土资源局申请办理本次拍卖地块项目建设保证金的退还手续。

2、为确保竞得人能顺利按期施工，竞得人在建筑基础工程完成后，可向出让方申请办理项目建设保证金人民币100万元的退还手续；待楼房建至十层后，竞得人可再向出让方申请办理项目建设保证金人民币150万元退还手续；待楼房封顶后可再向出让方申请办理项目建设保证金人民币200万元退还手续；剩余的项目建设保证人民币50万元，出让方在竞得人交付30套住房之日起30天内退还（不计利息）。

注：

一、有意竞买人在参加竞买时必须无条件接受以上安臵条件，并承诺严格按上述要求完成拆迁安臵工作。

二、瘕疵说明：竞得人直接支付给军休所的装修费、搬迁费，因出让方无法监管该项费用，由竞得人与军休所按财务管理的有关规定办理。

十三、竞得人在与工业东路军休所达成拆迁补偿协议后五个工作日内，持拆迁安臵补偿协议书原件及工业东路军休所相关证明文件与韶关市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，同时申请办理土地登记手续，领取《国有土地使用证》。

如果竞得人未按上述规定的时限与韶关市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》的，其缴交的成交价款及相关费用不予退回，韶关市国土资源局有权无偿将拍卖地块收回再行公开交易，并保留向竞得人追讨赔偿的权利。

十四、竞得人必须严格按照韶关市城乡规划局的规划设计要求开发建设上述地块。竞得人不得将未竣工的项目土地进行转让，地块建设周期为二年（从签订《国有土地使用权出让合同》之日起计）；自签订《国有土地使用权出让合同》之日起，竞得人超过一年未开工建设的，按该地块成交价的20%收取闲臵费；闲臵2年以上的，我局有权无偿收回该宗土地使用权。

十五、有意竞买人如目前仍欠韶关市人民政府地价款的，必须在拍卖报名截止前缴清所欠款项后方能参加本次拍卖地块的竞买活动。

十六、竞得人应缴税费说明：

1、契税、规划设计费（人民币48000元）、评估费（人民币16125元）、价格调节基金（5元/㎡）、现场公证费（2,000元）、晒图测量费及入库费、土地登记费（按0.08元/㎡计）等不纳入成交价款，全部由竞得人承担。

2、交易服务费按粤价函[2004]345号文及韶市价[2002]25号文规定由出让方和竞得人各自负担一半。竞得人必须在成交之日起5个工作日内付清交易服务费（竞得人如逾期未缴清交易服务费的，韶关市国土资源储备交易中心可每日按应缴交易服务费的1‰向竞得人收取缴纳滞纳金）。

十七、本方案未涉及的事宜，由韶关市国有土地使用权招标拍卖工作领导小组办公室负责解释。

二〇〇八年五月八日

拍卖地块的来源和瑕疵说明

现将公开拍卖出让的武江区体育路北侧居住用地（兼容商业用地）的情况说明如下：

一、拍卖地块的有关情况：

该地块位于武江区体育路北侧，原土地使用者韶关市军队离休退休干部工业东路休养所，按照《关于工业东路军休所、五祖路军休所、新华路干休所、核工业广东矿冶局土地管理开发有关问题的会议纪要》（市政府工作会议纪要[2007]58号）、《关于整体开发工业东路军休所、五祖路军休所、新华路干休所、核工业广东矿冶局土地的批复》（韶府复[2007]110号）的精神，拟对该地块进行公开交易。现根据城市发展的需要，同时依据韶关市城乡规划局的规划意见和《关于韶关市韶关林场丛林山庄北侧地块控制规划》的要求，将本宗地规划为居住用地（兼容商业用地），规划总用地面积约1648平方米。

二、拍卖地块存在的不足之处：

（一）拍卖地块上的建筑物拆除和土地清理平整工作需由竞得人负责，费用由竞得人承担。

（二）出让地块范围内地质情况及地下设施不明。

（三）根据韶关市军队离休退休干部工业东路休养所（下称军休所）提交的相关资料，按照有关法律法规的规定，转述有关拆迁安臵要求及条件如下：

1、竞得人须向军休所无偿提供6-20层中的30套住房，由军休所在东南面朝向及西南面朝向各选15套，每套套内建筑面积100平方米（若军休所住户要求臵换小户型商住楼，小于100平方米部分竞得人须按成本价给予补偿，具体事宜由住户与竞得人自行协商）； 2、30套房屋的装修标准为人民币5万元/套，可由竞得人负责装 修或交由军休所住户自行装修（装修费在交楼时一并交付）。

3、竞得人须无偿提供一个地下车位给军休所，面积约30㎡（由军休所自选位臵）。

4、竞得人要将电安装到各住户门口电表中，自来水安装到卫生间或厨房阳台，煤气管道安装到厨房内，电话、有线电视到位。

5、商住楼平面设计图须经军休所认可，如存在争议，以规划部门意见为准；每套套内建筑面积100平方米以设计图纸为准，军休所住户只承担电梯、楼道的分摊面积，最终面积以韶关市测绘管理所测绘为准；

6、竞得人在军休所住户搬迁前5个工作日内将人民币27万元一次性补给军休所住户（按18个月计算，费用标准为每户每月500元，合计为人民币27万元）。

7、竞得人须在竞得该地块之日起10天内，向出让方缴交建设项目保证金人民币500万元整（单位名称：韶关市国土资源储备交易中心；开户银行：中国银行韶关市武江支行；帐号：85272***01），且在收到军休所腾空的土地之日起18个月内完成出让地块的建设，并无偿向军休所提供30套住房及一个地下车库。如竞得人不按期交付使用的，每超一个月，竞得人须补给军休所各种损失人民币10万元整，半年后，如不能交付使用属烂尾楼的，出让方收回土地使用权，竞得人所交地价款、相关费用及保证金不予退回，未建成房屋产权归政府所有。

如竞得人未能按规定的时限缴交或未在规定时限内缴齐本次拍卖地块建设项目保证金的，韶关市国土资源局有权取消竞得人的竞得资格，无偿将拍卖地块收回再行公开交易，其竞得人前期所缴交的成交价款及相关费用不予退回，并保留向竞得人追讨赔偿的权利。

8、项目建设保证金退还方式：

（1）竞得人必须持有军休所出具的相关书面证明材料方可向韶关市国土资源局申请办理本次拍卖地块项目建设保证金的退还手续。

11（2）为确保竞得人能顺利按期施工，竞得人在建筑基础工程完成后，可向出让方申请办理项目建设保证金人民币100万元的退还手续；待楼房建至十层后，竞得人可再向出让方申请办理项目建设保证金人民币150万元退还手续；待楼房封顶后可再向出让方申请办理项目建设保证金人民币200万元退还手续；剩余的项目建设保证人民币50万元，出让方在竞得人交付30套住房之日起30天内退还（不计利息）。

注：

一、有意竞买人在参加竞买时必须无条件接受以上安臵条件，并承诺严格按上述要求完成拆迁安臵工作。

二、瘕疵说明：竞得人直接支付给军休所的装修费、搬迁费，因出让方无法监管该项费用，由竞得人与军休所按财务管理的有关规定办理。

二○○八年五月八日

第五篇：国有土地使用权拍卖制度研究

我国土地使用权流转制度的变革历程

刘双舟

我国在不同的历史时期确立了不同的国有土地使用制度。在计划经济时代，国有土地的使用主要采取划拨制度，土地的各项权能不能分离，禁止土地作为生产要素进入市场。国有土地使用制度的主要特征是：行政划拨、无偿使用、不设期限、禁止转让。计划经济时期的土地使用制度彻底否定土地的商品属性，使土地完全退出流通领域。这种土地使用制度在当时的历史条件下曾经发挥过积极的作用，但随着经济的发展也暴露了一些问题，主要是不利于土地资源的合理配置和高效使用，使大量的土地资源出现浪费及资产价值的流失的情况。改革开放以后，随着社会生产力发展水平的不断提高，土地所有制和使用制度中的矛盾和问题严重制约经济发展，土地使用制度也开始发生了变化。土地使用制度改革的内容就是推行国有土地的有偿使用，通过出让方式有偿取得国有土地使用权。1979年颁布的《中外合资经营企业法》第五条规定了场地使用权，即向中外合资企业收取土地使用费，以法律的形式首次打破了国有土地无偿使用制度。80年代中期，我国深圳等地开始向土地使用者收取土地使用费。1987年深圳市在国内率先有偿出让了一块五千多平方米土地使用权，正式揭开了土地制度改革的序幕。紧接着，宪法和土地管理法进行了修订。1988年《中华人民共和国宪法修正案》以国家根本大法的形式规定了“土地使用权可以依照法律的规定转让”。1988年《土地管理法》也规定国家依法实行国有土地有偿使用制度，并明确国有土地有偿使用的具体办法由国务院另行规定。1990年5月，国务院出台《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，该条例明确规定，土地使用权出让可以采取下列方式有协议、招标和拍卖。至此，我国土地使用权有偿出让制度最终确立，为国有土地使用权拍卖制度的建立奠定了法律基础。

我国土地使用权拍卖制度的确立

国有土地使用权拍卖是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。

我国实行的土地有偿使用制度主要借鉴自香港，拍卖是香港有偿使用土地的主要形式。作为中国第一个经济特区，深圳在1986年前后曾多次派人赴香港考察后，借鉴香港土地所有权和使用权分离的理念，建议实行以公开拍卖主要出让方式的土地使用制度。1987年12月1日，深圳首次进行了国有土地使用权拍卖并获得成功，这是我国拍卖出让国有土地使用权的开端。

深圳的改革促成了宪法的修改，以国家根本大法的形式规定了“土地使用权可以依照法律的规定转让”，为全面实行国有土地使用权有偿使用提供了法律保障。1990年5月，国务院出台的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十三条明确将拍卖作为土地使用权出让方式之一，至此，拍卖作为国有土地使用权出让方式以法规形式得以确认。

1994年通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》对土地使用权出让进行了较为全面的规定。此后国土资源部于1999年1月27日颁布的《国土资源部关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知》指出：推行招标、拍卖出让国有土地使用权，是深化土地使用制度改革和健全土地市场的客观要求；加大土地使用制度改革力度，进一步扩大招标、拍

卖出让国有土地使用权的范围；商业、旅游、娱乐和豪华住宅等经营性用地，有条件的，都必须招标、拍卖出让国有土地使用权。

2002年7月，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，明确规定“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。国土资源部在2006年5月发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》，使土地使用权出让制度的法律法规落到实处。

物权法颁布后，2007年9月，国土资源部及时对2002年《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》进行了修订，颁布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，明确以“建设用地使用权”的概念取代原“国有土地使用权”的概念，并对拍卖出让建设用地使用权进行了更加细致的规定。

2010年3月8日，国土资源部发布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国土资发〔2010〕34号），进一步要求“坚持和完善土地招拍挂制度”。土地使用权拍卖的法律性质分析

土地使用权拍卖作为国有土地使用权出让的一种方式，其法律性质取决于国有土地使用权出让行为的法律性质。有关点认为国家出让国有土地使用权行为属于行政行为，理由是土地管理部门对土地出让行使管理职能，土地资源的利用依赖于权力配置，目的是实现国家土地政策及行政权力。这种观点制的商榷，因为它只是片面强调公权力对私权利的优势地位，并没有真正揭示出国有土地使用权出让行为的本质。

土地使用权出让的根本目的并不在于对权力的创设和规制，而是对土地用益物权的创设，是土地所有权的衍生，本质上应当属于民事行为，只是由于其出让主体由地方政府及其土地管理部门但当，因此可以将其界定为带有一定行政色彩的民事法律行为。在土地使用权出让法律关系中，土地管理部门代表国家以土地所有人的身份与土地使用者订立土地使用权出让合同，是以民事主体的身份从事交易的行为，双方法律地位是完全平等的，双方是在平等、自愿、有偿的原则下从事土地使用权出让活动的，他们之间发生的是平等主体之间的民事法律关系。物权法明确规定国有建设用地使用权是用益物权。国有建设用地使用权出让本质上是用益物权的一种取得方式，是不动产物权设定的继受取得方式。国家作为土地所有者出让国有建设用地使用权，受让者交付土地出让金来获得国有建设用地使用权，政府与受让者形成平等的民事法律关系。最高人民法院在2005年作出的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》中也承认了土地使用权出让关系属于民事法律关系。明确国有土地使用权拍卖的民事性质是完善国有建设用地使用权出让法律制度的前提，它不仅可以赋予当事人行为正当性与合理性,也为保护受让人的国有建设用地使用权和国家土地所有权提供了理论基础。

国有土地使用权与建设用地使用权

拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利，土地使用权拍卖的客体通常讲是土地使用权。国有土地使用权是土地使用者依照法律规定或合同约定使用国有土地时对土地享有的占有、使用、收益的权利，是在土地所有权国有的基础上形成的土地使用权制度。我国现行法上的国有土地使用权有广义与狭义之分。广义的国有土地使用权通过

划拨和出让两种方式取得，依据用途不同，可分为国有建设用地使用权、国有农地使用权、国有林地使用权等。狭义的国有土地使用权，仅指国有建设用地使用权。实践中往往都是在狭义意义上使用国有土地使用权概念的。

建设用地使用权这一概念在物权法制定之前就已经在《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《担保法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规中有规定。物权法最终明确使用了建设用地使用权这一概念。物权法第135条对建设用地使用权明确规定为：“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施”。同时，第151条规定：“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。”也就是说物权法上的建设用地使用权仅针对国有土地，集体土地用于建设的不适用物权法。

国土资源部贯彻《物权法》精神，及时对2002年的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》进行了修订，于2007年通过了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，明确将国有土地使用权概念修改为国有建设用地使用权。所以，土地使用权拍卖的拍卖标的被明确为国有建设用地使用权。

土地使用权拍卖中的委托人

委托人是指委托拍卖人拍卖物品或者财产权利的公民、法人或者其他组织。土地使用权拍卖的委托人即土地拍卖的出让主体。土地作为最为珍贵的资源，不可再生，也不可替代。我国《土地管理法》第二条规定:“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”即我国实行完全的土地公有制，土地属于国家和集体所有。《中华人民共和国宪法》第十条规定了国有土地的范围，即国家所有的土地包括城市的土地和法律规定的农村和城市郊区的土地。所以，我国国有土地使用权的原始主体只能是国家，在土地一级市场上，国家是行使出让国有土地使用权的唯一主体。但国家是个抽象的概念，根本不可能实行具体的出让行为。1998年《土地管理法》第二条规定：“国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使”。第五条规定:“国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。县级以上地方人民政府土地行政主管部门的设置及其职责，由省、自治区、直辖市人民政府根据国务院有关规定确定。”《土地管理法》确立国务院为国有土地所有权的代表，对各项活动进行监督与管理。但我国地域辽阔，情况复杂，国务院无法直接行使土地所有权，在现实中形成了由地方各级人民政府，主要是由市、县以上地方政府负责，由市、县人民政府国土资源管理部门具体负责实施的格局。在我国《土地管理法》第55条、《城市房地产管理法》第11条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第10条，均明确规定，国有土地使用权出让由市、县政府负责，由市、县政府土地行政主管部门具体组织实施。其基本程序是先由市、县级地方政府的土地管理部门编制出让计划，经市、县级政府审批后，由地方土地管理部门按计划制定每块地块的出让方案，再由市、县级地方人民政府按国务院的规定对出让方案进行审批，最后由市、县级地方政府的土地管理部门具体实施出让。国家是国有土地所有权的原始主体，通过法定授权由国务院代表行使，国务院再通过法定授权由地方政府及国土资源部门行使具体权利。这样，地方政府及国土资源管理部门成为土地使用权拍卖的具体出让主体和委托人。

出让人身份多重弊端丛生

在我国，土地属于国家所有，同时国家对于土地有基于公权力而产生的管理权，因此国家对于土地既有基于公权力而产生的管理权，也有基于所有者身份而产生的所有权，可以说在土地问题上国家是作为双重主体出现的。同时，国家还拥有一项重要权利即监督权，《土地管理法》第五条和第六十六条规定：“国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。县级以上人民政府土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查。”并在第六十七条至第七十二条对土地行政主管部门的监督权进行了具体细致的规定。这样，作为代表国家管理土地的土地管理机构，更是这三种角色的具体扮演者和操作者，一方面代表国家出让土地，另一方面又代表国家进行管理和监督。这种多重身份在土地拍卖中就直接表现为地方政府及国土资源管理部门同时行使着经营职能、管理调控职能和监督职能。土地所有者、管理者与监督者的身份重合，一方面为土地拍卖提供了便利，另一方面又使得政府难以兼顾土地利用的经济、环境和社会效益，模糊了国家作为管理者和监督者的地位，使得在实践中产生了许多问题。

在具体实践中，政府并不是抽象的存在，政府机构是由具有自身利益和追求的具体的人所组成的。政府机构有其自身利益，这些利益不仅存在，而且还相当具体。正如布坎南所说“国家不过是其组织成员实现偏好的工具”。地方政府及国土资源管理部门代表国家拍卖出让土地时，其具体利益表现为实现土地资源价值的最大化，即获得更多的土地使用权出让金。土地出让金目前已成为地方政府财政收入的主要来源。而作为管理者和监督者，地方政府及其国土资源管理部门有规划、监督拍卖活动和地方政府行为及土地利用情况，保护土地，维护国家对土地资源的合法权益的职责，有维护土地所有者权益的权利和义务，尤其是要打击各种投机行为，保证土地拍卖真正实现公开、公平和公正。

由此看出，地方政府及其国土资源管理部门作为出让者、管理者与监督者所追求的价值目标是完全不同的，难免在实践中产生矛盾和冲突。当政府机构必须在其肩负的多种职能所体现出的经济利益和公共利益之间做出选择时，政府机构及其工作人员独立人格的存在以及“经济人”特性的存在，或多或少会造成其更多的以出让主体的地位为主导，从而不顾土地宏观政策和调控目标，人为决定供开发的土地数量、抬高出让价格满足自己经济上的短期微观利益，造成对国有土地资产管理和利用的低效率甚至和国家利益背道而驰。也就是说，政府在拍卖土地时盲目追求最高土地出让金，往往不顾土地市场状况，以政府的职能取代市场的机能，把土地供应量、土地价格、供地方式和土地使用的方法、期限等原本应由市场或法律确定的变为政府确定，以土地所有者的身份大面积低价出让土地，以取得短期的经济效益，以求得所谓的“政绩”，造成了土地资源的难以可持续发展和公共利益的丧失。而且，不管其作为出让者还是管理者，都不可能像拍卖企业那样及时应对土地拍卖过程中市场因素和环境因素的各种变化，毕竟，土地拍卖究其实质来讲，是一种商业运作行为。

土地拍卖立法层次低而乱

《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国城市房地产管理法》等确立了拍卖作为土地所有权出让的方式，但具体操作规范、交易规则等方面没有系统规定，主要由《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》等部门规章来规范。尽管这些部门规章对土地拍卖的程序、操作规范等做了系统的规定，但其毕竟只是部门规章，法律位阶低，而且不同规章之间难免有冲突，这就造成了土地拍卖的法律依据不足，实践中难免造成困惑。以土地拍卖的施行时间为例就有四个不同的文件规定。1999年1月27日颁布了《国土资源部关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知》指出“商业、旅游、娱乐和豪华住宅等经营性用地，有条件的，都必须招标、拍卖出让国有

土地使用权。”2001年4月30日，国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》要求：“商业性房地产开发用地和其他土地供应计划公布后同一地块有两个以上意向用地者的，都必须由市、县人民政府土地行政主管部门依法以招标、拍卖方式提供”。2002年7月国土资源部发布第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，规定“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。2003年4月2日，监察部、国土资源部《关于开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作方案》要求，尚未建立经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度的地方，要督促政府和有关部门于6月底以前建立。由以上规定可以看出，土地拍卖的施行时间有四个，《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》是部门规章，其效力大于一般规范性文件，因此应根据该规定以2002年7月1日作为土地拍卖制度的起始时间，但是考虑到各地实际建立土地拍卖制度的不同情况，2003年4月2日，监察部、国土资源部将该项制度的起始时间推迟至2003年7月1日。土地拍卖各自为政交易规则极不统一

在只有部门规章系统规范土地拍卖的同时，各地通过制定地方性的补充规定或实施细则对土地拍卖交易规则进行细化，在细化的过程中根据各地实际情况做出了不同的规定，各地在拍卖公告的发布、保证金、交易服务费用、违约行为及法律责任等均有不同，各自为政，乱像丛生。

第一，公告发布渠道、公告期和公告修改截止日期不同，各地均在本地的报纸和房地产交易中心发布，公告期分别有活动开始前15日、20日、30日，还有60日的。

第二，保证金收取标准不同。例如，天津一般不低于起始价的20%，沈阳则实行土地成交价款监管，竞买保证金包含在监管资金内，并以5000万为界分别实行全额监管或首付50%余款在土地交付前付清。

第三，交易服务费用五花八门。天津交易手续费比例为土地出让价款的 2 ‰-3.5 ‰，长沙、成都等地均对成交金额分段规定不同的费率。

第四，土地出让金的缴纳不同。天津是在签订《国有土地使用权出让合同》的同时支付不低于成交价总额 20 ％的定金，并在合同签订之日起 60 日内全部交齐。成都的首付地价款必须在签订《拍卖出让成交确认书》之日起 5 个工作日内支付。

第五，违约行为及法律责任的规定不同。北京规定了五种违约行为，并有两种责任承担方式；上海则规定了三种违约行为和四种责任承担方式。[1]

这就在很大程度上限制了土地资源在全国范围内的最优配置，同时阻碍了市场机制作用的充分发挥，使土地拍卖市场被行政区划分割，势必影响土地拍卖的公开性、公正性和竞争性。带有浓厚“地方色彩”的建设用地使用权拍卖出让市场不仅因为规划不统一影响公平交易的实现，而且难以形成全国统一的土地市场或者区域性市场，使得国家对土地市场的调控政策难以实现。

为什么要采用拍卖方式出让土地

实践证明，采用拍卖方式出让土地，其优势是非常明显的。

土地使用权拍卖有助于实现土地资源价值的最大化。拍卖这种方式与生俱来的优点就在于透明度高、竞争性强和交易迅速。土地使用权协议、招标、拍卖、挂牌出让的四种方式中，拍卖的竞争性最强，透明度也是最高的，能为土地出让创造公平、公开、公正的竞争环境，可以实现土地资源价值的最大化，提高土地利用的集约度和土地资源的配置效率。同时，拍卖的市场化程度高，参与者众多，成交价格主要由市场决定，能最好的实现土地资源的市场化配置。

土地使用权拍卖有助于减少寻租现象，防止腐败。土地使用权拍卖可以通过市场竞争剔除协议出让的部分权力寻租，相应压缩关系开发商的超额利润。另一方面，随着信息披露公开、交易主体平等、交易过程透明等市场要求，可以减少土地出让中的暗箱操作、权钱交易等问题，从源头上防止了腐败的发生。

土地使用权拍卖的适用范围具有广泛性。相对于招标、挂牌和协议三种出让方式，拍卖的适用范围较大，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地均可采用。

土地使用权拍卖有助于深化土地使用制度改革，健全土地市场。深化土地使用制度改革就是要充分发挥市场配置土地资源的基础性作用，建立统一、公平、规范有序的土地市场。