在市委常委会上关于改造“城中村”有关问题的讲话

第一篇：在市委常委会上关于改造“城中村”有关问题的讲话

在市委常委会上关于改造“城中村”有关问题的讲话

在市委常委会上关于改造“城中村”有关问题的讲话

刚才，市规划局汇报了XX中心城区“城中村”改造总体布局规划方案，大家针对规划方案讲了很好的意见和建议，我都赞成。这个规划，是市政府组织人员到外地学习考察后，结合XX“城中村”的实际编制的，总体上看是编制得比较好的。

下面，我就如何推进“城中村”的改造工作讲几点意见：

一、要高度重视“城中村”是推进城市化进程中的产物。随着城市规模的不断扩大，城市空间的迅速拓展，城市周边的农村不断融入城市范围。与此同时，已经居住在城市的农民的身份以及农村集体所有制经济、管理体制、农村土地等都没有及时向城市转变，使处于城市与农村之间的区域出现了“城中村”。“城中村”的出现既是一个历史问题，也是一个社会问题。虽然“城中村”问题出现的原因是多方面的，但归根到底是“一个过快”、“两个滞后”。“一个过快”就是农村人口大量涌入城市成为流动人口，导致城市人口过快增长。“两个滞后”：一是规划滞后。XX的规划视野主要在中心城区，没有向城郊、农村延伸，导致城郊、农村规划失控，成了规划的“真空”地带。二是管理滞后。一方面，面对城市与农村之间的乱搭乱建，我们没有及时去制止、去管理、去规范；另一方面，我们对城市空间的拓展、城市规模的扩大出现的新问题新情况没有及时进行研究解决。

XX“城中村”量多面广，形成村包城、城包村格局。“城中村”内土地管理混乱、土地使用粗放、基础设施严重匮乏、建筑布局零乱、消防隐患突出、居住环境恶劣、社会治安混乱，与省会城市形象极不相称，既不利于投资环境的改善和城市统一建设管理，也不利于已经进入城市的农民生活水平的提高。“城中村”的出现，严重影响了城市市容市貌，严重影响了城市功能的发挥、城市空间资源的优化配置，严重影响了城市化的推进和城市品位的提高，严重影响了人民群众居住环境的改善。对“城中村”进行改造，事关城市化进程的推进，事关城市竞争力的提升，事关人民群众居住环境的改善，事关社会主义和谐社会的构建，意义非常重大。我们要从这样的高度来认识“城中村”的改造问题，切实增强改造“城中村”的责任感和紧迫感。

当然，“城中村”改造是一项艰巨的、复杂的系统工程，既是城市建设管理中的难中之难，也是城市建设管理工作中的重中之重。“城中村”的出现是一个历史的过程，对“城中村”进行改造也需要一个过程。因此，我们要充分认识“城中村”改造的长期性和艰巨性，采取措施，强力推进，把这项工作抓好，抓出成效。

二、要创新思路

根据规划方案，列入此次改造的3个城区的“城中村”共有29个，占地面积达9.72平方公里，涉及农业人口1.7万户6.05万人、外来流动人口23.6万人。对“城中村”进行改造是一项涉及范围宽、改造规模大、拆迁力度大、建设任务重，且投入成本很高、工作难度很大的工作。但不能因为“城中村”改造有难度就畏缩不前，就在困难面前无所作为。我们一定要解放思想、创新思路，运用市场机制解决“城中村”改造工作中的难题。当前，要着力解决好以下四个方面的问题：

第一，树立以人为本的思想和理念。“以人为本”是科学发展观的本质和核心，是我们一切工作的出发点和落脚点。坚持“以人为本”，就是要树立为民的理念，真正把群众的呼声和意愿作为指导工作的第一信号，把关心和服务群众作为各级领导的第一职责；就是要善于调动群众的发展积极性，帮助群众解决发展的难题，让群众在发展中创造新的业绩；就是要完善科学的决策机制，在决策中体现以人为本的理念。只有把这些工作做好了，才能从源头上、从根本上落实以人为本的要求，才能得到群众的拥护，才能妥善地解决好与群众利益的关系，才能保持社会稳定。因此，我们在研究制定“城中村”改造有关政策的时候，必须坚持把人民群众的利益放在首位，牢固树立“以人为本”理念。说到底，就是要把人民群众答应不答应、满意不满意、高兴不高兴作为“城中村”改造工作的出发点和落脚点。

第二，把“城中村”改造与城市基础设施建设、完善城市功能结合起来。“城中村”长期不在城市的统一规划建设管理范围之内，水、电、气、道路、通讯、消防安全等市政基础设施非常薄弱。我们对“城中村”进行改造，不是简单的拆旧建新，不是填平补齐，不是低水平的重复建设，而是建设现代化的城市文明社区。因此，在“城中村”的改造工作中，必须把改造与完善城市功能结合起来。完善的城市功能主要是完备的基础设施。要切实解决“城中村”基础设施不完备、城市功能不全、城市管理不严、城市品位不高的问题。只有城市功能完善了，才有服务力、辐射力；没有完善的功能就没有服务力，更没有辐射力。完善城市基础设施和城市功能，关键是要在道路建设、通讯设施、污水处理、垃圾填埋、市场建设等方面下功夫，要在净化、亮化、美化、绿化上加大力度，切实提升城市品位，提高服务力和辐射力，提高城市吸引力和凝聚力，提升XX的城市形象。

第三，解决好钱从哪里来的问题。“城中村”改造的最大难题，仍然是资金问题。钱从哪里来？我们绝不能沿袭传统的包投入、包拆迁、包改造、包建设、包管理的思路来搞“城中村”改造。完全由政府的投入进行“城中村”改造，既是不现实的也是不可能的，因为我们没有那么大的投入，也不符合市场经济规律。当前，我们的首要任务就是要在解决钱从哪里来的问题上下功夫。应该说，我们改造黔春路是一个成功范例，就是大胆挖掘潜力，通过市场的手段来解决资金问题。改造“城中村”就是要坚持走政府领导、行政推动、市场化的路子，形成有利于吸引社会资本进入的政策支撑。只要我们政策到位，充分考虑群众和开发商的利益，就能够充分吸引社会资本，推进“城中村”改造进程。如果政策不到位，改造阻力就很大，资金来源就非常有限。因此，我们一定要解放思想，创新思路，切实研究制定有利于“城中村”改造的政策。要善于运作，敢于突破，通过市场找钱，通过改革找出路。

第四，“城中村”改造要与完善管理体制、机制结合起来。我们在实施“南明河三年变清”整治工程中，就反映出过去工作中存在的一些问题，特别是在规划、建设上存在着一些薄弱环节。我们对这些暴露出来的问题进行了深刻反思并加以解决，才使“南明河三年变清”整治工程得以顺利实施。在“城中村”改造工作中，可能也会面临同样的问题，也会暴露出规划、建设、管理方面存在着的许多薄弱环节。因此，我们一定要加快管理体制、机制的完善，规范各有关部门的职能，提高工作能力和工作水平，扎实推进“城中村”的改造。

三、要强力推进

规划只是推进“城中村”改造的前提和龙头，落实规划才是强力推进“城中村”改造的关键。刚才有的同志的发言，显得底气不足，只看到“城中村”改造的难度，这是不行的。因此，我们一定要坚定信心，强力推进“城中村”的改造。这也是对我们执政能力的一个检验。

一要下决心降低成本。改造“城中村”需要投入基础设施建设的成本很大，同时改造中的征地拆迁费用、为原村民建立社会保障费用、解决劳动就业费用、集体资产改制注册资金、文化教育医疗设施投入等等，涉及的成本是非常大的。因此，降低成本就显得尤其重要和紧迫。首先要形成政策支撑，尽快研究制定具体的、明确的政策，降低资本进入的门槛。其次要坚持统一规划、统一建设、综合开发、成片改造的原则，有利于形成规模改造，降低成本。再次，要坚持集约高效利用土地资源。

二要重点推进。“城中村”改造是复杂的系统工程，是艰巨工程，毫无疑问要全面推进，但每一个阶段都有它的主要矛盾，重点环节。当前，我们的主要工作就是要解决主干线、重要通道的“城中村”改造问题。比如头桥到三桥这一段，是XX的一条主要通道，但城市建设非常滞后、管理也非常混乱，严重影响了XX的城市形象。因此要把主要干线、主要通道上的“城中村”作为改造的重点加以解决、强力推进，并明确改造限期，务求取得实效。要把老城区的中华路、遵义路、延安路等几条重要的主干道、重要通道和万东桥、省医一带的城中村改造作为重点加以解决。要先解决重点，然后再全面推进。

四、要形成合力

“城中村”改造是一项系统工程，是一项艰巨工程，明确责任、形成合力至关重要。关于明确工作责任的问题，有的认为应以区为主，有的认为应以市为主。搞好“城中村”改造工作，市、区都有责任。只有坚持市、区协同作战，形成合力，才能攻克“城中村”改造这一难题。这里明确一下：市主要负责“城中村”的统一规划、统一部署工作，具体来说，就是抓规划的编制，抓政策的制定，抓重大问题的协调，抓重点区域、关键环节、核心位置的“城中村”的改造工作。除此之外应以区为主，市有关部门要积极帮助支持。市直各有关部门要切实履行组织、协调、指导职责，搞好与有关区的沟通联系。各有关区要采取强有力的措施开展改造工作。要建立“城中村”改造工作责任制，把工作目标任务层层分解，落实到区、到部门、到人头。要加强宣传，通过广播电视、报刊等多种形式进行广泛宣传，把改造工作的各项方针、政策向群众深入解释，使村民认识到改造带来的利益和好处，从思想上消除抵制情绪和顾虑，争取村民对改造工作的理解、配合、支持和积极参与，保证改造工作的顺利推进。

五、要坚持不懈

改造“城中村”既是强力推进城市化进程、提升城市品位的重要举措，又是改善人民群众居住环境、生活环境、工作环境的必然要求。当然，“城中村”改造既是一个系统工程，也是一个复杂工程。说是一个系统工程，是因为“城中村”涉及改造社会、经济、文化、政治、体制、政策等各个方面，关系到人民群众的利益，关系到城市总体空间的布局和建设安排。

说是一个复杂工程，是因为一方面在改造工作中，既有思想观念的转变，又有既得利益的调整，还有体制机制等方面的问题；另一方面，随着城市规模的拓展，在对现有“城中村”改造之后还会有新的“城中村”出现。所以，改造“城中村”就显得艰巨而复杂。因此，我们要坚定信心，坚持不懈，敢于攻坚，敢于克难，把“城中村”这个难题一抓到底。我相信，只要大家齐心合力，就一定能够攻克改造“城中村”这个难题，把“城中村”改造成精品工程，人民群众满意的民心工程。

第二篇：在全县城中村改造动员会上讲话

在全县城中村改造动员会上讲话

同志们：

今天，我们召开全县城中村改造动员大会，这标志着我县大规模的城中村改造工作开始正式启动。刚才，00县长和同志们做了很好的发言，我完全赞同，希望大家认真抓好贯彻落实。下面，我再强调四点意见。

一、正确把握形势

开展城中村改造工作，当前面临的形势是机遇与挑战并存，机遇大于挑战。从00的实际情况来看，当前开展城中村改造还面临一些突出问题，主要表现：一是任务繁重。全县三年内需改造的城中村有9个，市里给我们下达的任务是拆迁面积18万平方米，开工建设面积35万平方米，竣工面积28万平方米，投资4亿元。二是涉及面广。我县拟定的改造的9个城中村，涉及3万多人，今年需要拆迁改造的面积近40万平方米。三是情况复杂。其一是用地复杂。城中村内既有国有土地，也有集体土地，还有村民的宅基地；其二是房屋复杂。城中村内既有框架结构的住房，也有砖混结构的住房，既有平房、楼房，还有土坯房；其三是人员复杂。这一区域内的流动人口有十几万之巨，相当一部分都居住在城中村，由于流动人口的增多，加剧了治安管理的复杂性；其四

农村、哪里是城市，谁是农村人、谁是城里人，当地群众的生活环境、生活质量得到了极大的提高。当前外地的城中村改造主要有三种模式：第一种模式是村民自主开发。对于村集体经济实力雄厚的村，实行自主开发，收益归村集体所有；第二种模式是引进开发商开发。村集体经济没有实力的，引进开发商，通过商业开发来达到城中村改造的目的；第三种模式是合作开发。村集体经济有一定实力，可以通过与开发商合作，依据互利共赢的原则，共同合作，开发改造城中村，收益由双方分享。我们要从外地经验当中吸收营养，用以推进我们的工作。

三是政策支持力度较大。今年以来，市委、市政府连续召开了几次会议，研讨城市提升攻坚战的实施方案和操作细节，主要是减少行政审批，实行一条龙服务。减少办事程序，提高行政审批效率。同时，对城中村改造相关行政服务性收费也将采取减免政策。对城中村改造的实施方案，在00日报多次刊登，并成文下发到各县区。

四是群众愿望日益迫切。居住在城中村的居民都有一个共同的愿望，迫切希望改善自己的生产生活条件。城中村居民与城市居民同在城市生活，但生产生活条件却差别很大，广大城中村居民都迫切希望改变现有的居住条件，分享改革发展和现代文明的成果。因此，尽管当前城中村改造面临诸多困难，但是也面临着许多机遇。我们要抓住机遇，迎接挑战，趋利避害，乘势而上，体化，农村人口不断向城市聚集。因为，现代城市的特点就是开放、包容和文明，而传统的小农意识是封闭、排斥和落后。城中村尽管位臵处于城市之中，但是不少群众仍然存在浓厚的小农意识，还没有同我们生活的城市融为一体。要推动城中村改造，广大干部群众要树立城市意识，要把自己作为城市的主人，融入到现代城市文明当中。

二是树立民生意识。城中村改造从根本上讲就是要解决民生问题，通过对旧村的改造，既能改善群众的生活居住环境，又能创造更多的发展条件和就业机会，特别是通过城中村改造，能够极大的推动我县第三产业发展，对接洛阳发展。通过改造，一方面使城中村有一个整洁靓丽的环境，另一方面也为居民就业提供了机会，使老百姓得到更多的实惠。

三是树立责任意识。在座的村干部都是群众的带头人。群众信任我们，才选举我们担任“村官”，我们肩负着群众的希望和重托。因此，必须做到“为官一任，造福一方”。

四是树立机遇意识。在当前的大好形势下，能够抢抓机遇，及早动手，推动了城中村改造，就是功臣；如果无动于衷，任机遇白白错过，那就成了罪人。各级干部，特别是各村的干部一定要抓住机遇，带领群众积极推进城中村改造工作。

三、强化工作措施

（一）精心准备。从今天开始，县、乡、村三级干部就要进

率先完成拆迁任务的村，县、乡两级将分别给予重奖。

（三）全力招商。城中村改造投资大、周期长、回收慢，仅仅靠各村自己的力量是不行的，必须开展招商引资，通过引进开发商来帮助我们完成城中村改造。一是包装项目。各村的规划制定后，要将项目包装好。要根据实际情况选择具体的包装形式，有的地块可以推出单体项目，有的则要实行捆绑项目，就是把基础设施、商业设施和村民安臵项目捆绑在一起招商。二是推介项目。通过一系列行之有效的招商引资活动，以及互联网、宣传册等多种形式把城中村改造项目推介出去。三是以商招商。有的村前些年通过改造已经结识了一些比较好的合作伙伴，要通过这些合作伙伴再引进新的开发商。四是选商引资。对引进的开发商要进行挑选和考察，重点引进实力强、信誉优、业绩好的开发商进行投资，防止一些没有实力的开发商拿到地之后无能力开发，损害村民利益。

（四）和谐拆迁。城中村改造涉及各方面利益，是一项难度很大、比较敏感的工作。为了使城中村改造能够顺利推进，要坚持“以人为本，和谐拆迁”，努力做到四个到位。一是思想工作要到位。村两委班子、村组干部要善于做深入细致的思想工作，在做群众工作时，要动之以情，晓之以“利”，要帮助群众算好经济帐和收入帐，让群众充分认识到通过改造开发可以获取直接的经济利益，是一项利大于弊的工作。二是拆迁补偿要到位。前段时

下，真正做到“还干部一个清白，给群众一个明白”。

四、加强组织领导

（一）听从指挥。县委、县政府已经成立城中村改造建设指挥部，对全县城中村改造工作实行统一领导、组织和协调，希望各个村在县里的统一领导下开展工作，不得各行其是、各自为政。

（二）明确责任。城中村改造工作，责任在乡，主体在村，活力在基层。县、乡、村三级领导干部要高度重视，要按照下发的工作实施方案，尽职尽责的做好工作。县委、县政府对城中村改造纳入绩效考核，按照绩效考核的办法进行奖惩。同时还要把城中村改造任务的完成情况与干部的任用提拔相结合，在城中村改造中，表现优秀的干部将优先提拔，表现不好的要实施责任追究。乡对各村也要明确责任，制定相应的奖罚措施和激励政策。

（三）落实政策。在城中村改造中，要把县委、县政府出台的各项优惠政策不折不扣的落实到位，又要把各项招商引资的优惠政策进行兑现，调动各方面的工作积极性。同时，每年县委、县政府将对城中村改造设臵不同奖项，每年表彰一次；对工作成效推出的乡、村进行大张旗鼓的宣传和奖励。

（四）全力配合。城中村改造是一项涉及面广、庞大复杂的系统工程。各级各部门要通力协作，密切配合，共同努力，相关部门特别是领导小组的成员单位要心往一处想，劲往一处使，真心实意为城中村改造排忧解难，增砖添瓦。

第三篇：城中村改造问题

城中村改造问题多多 开发商急盼政府政策支持

来源：郑州晚报 发布时间：2011-8-25 阅读：125次

自从2007年郑州市政府103号文件出台后，我市的城中村改造已经全面铺开。一些房地产开发商审时度势，也投身到了这一事业中去。但是据了解，目前有些城中村改造项目的开发建设遇到了一些困难，一些项目甚至陷入停顿状态。原因何在？开发商都遇到了哪些问题？是怎么解决的？本期“地产下午茶”邀请了几位已经或准备参与城中村改造的开发商，就这些话题展开讨论。晚报记者 卢志峰/文图

“开盘死”凸显刚性需求

记者：目前房地产市场形势依然严峻，你们作为参与城中村改造的开发商，也要面对同样的问题，各位觉得从这次的行业性危机中可以得到什么启示？

罗超：现在有一个很普遍的问题，就是所谓的“开盘死”，就是开完盘之后当时的情况挺好的，但是后面相当长的一段时间里不行，我们后来也分析了，开盘的时候这一部分就是刚性的需求，把刚性的需求一满足后面就没有了。过了年后从中央到地方促进经济增长政策效果会显现，可能会有所好转，到那个时候我觉得成交量可能会有所上升，但成交的价格出现较大的回升是不太可能的。

赵大伟：说到刚性需求，我觉得开发商要反思一个问题，就是以前我们对这一部分客户的需求研究得不够、不透。过去对投资型、改善型

客户研究得比较多，现在市场形势一变，刚性需求成主体了，就感觉到措手不及。所以有不少客户到售楼部一看，对你的房子有些兴趣，但又觉得你这个房子不能完全满足他的需要，或者远远超出了他的需要，又犹豫，这就是个问题。所以我觉得要花大力气研究这部分客户的功能需求，要方正实用，要舒适，还要适度，不需要做得太奢侈，那是一种浪费，让客户花冤枉钱。

张振海：实际上老百姓的购房欲望还是很强烈的，关键是我们要弄清楚他们的真实需求，研究好市场。像郑州市东郊和西郊的需求就有差别，要搞清楚。我们在西郊搞开发，感到国家“70·90”政策还是很对症的，甚至西边矿区的也有不少来买。

“带着锁链”还要跳好舞

记者：城中村改造项目相对来说比较特殊，有自己的特点，也有一些政策上的限制和要求，比如容积率的要求、廉租房比例的要求，还有开发周期长的特点，这对开发商在项目运作和产品设计上会有哪些影响？

赵大伟：城中村的项目开发周期会比较长，还要先安置村民，商品房这一块要补安置房这一块的成本，对开发商资金量的要求很高。我认为城中村改造项目利润应该在后期，而不是在前期。前期为了照顾整个项目的现金流，价格不能太高，要及时回笼现金，不然你后期的开发就会有困难。后期可以在你逐步开发这个产品的过程中完善这个产品，这

样能够提升产品的价值，在后期提升了的产品价值实际上是你利润的主要来源。

张振海：“70·90”、容积率、日照时间这个都是要基本满足的。但是从城中村改造的特点来说，怎么样让它更人性化，更好，同时还要有市场、有利润，这个确实也很难。你是搞高层，还是搞多层，还是搞小高层，有一些客户感觉高层物业费高，想要多层的，但多层多了容积率怎么办？这就要我们想办法，尽量做到均衡。

罗超：首先我们要执行国家的政策，要按政府的规定来做，不然就要出局了。容积率对产品设计的影响我觉得还真不少。另外，城中村改造项目共性很大，都比较靠市中心的区域，人口密度大，拆迁的成本也都差不多，再加上政策要求也比较细，在这种情况下很容易出现产品的雷同。所以我总觉得，城中村改造确实要努力达到高手的水平才能去做。盼望政府继续“扶一把”

记者：城中村改造项目政策性很强，涉及到的利益相关方也很多，在这方面你们在开发过程中感到有哪些突出问题需要解决？

张振海：城中村改造是利国利民的大好事，多数的城中村村民一听说要改造也是很拥护，但是这里面有很多的实际情况还是需要政府大力支持的。再一个就是手续的办理，希望在符合程序的前提下能够再快一点，不能拖，尽快地拆迁，尽快地去盖，加快资金的周转，这个不能慢，慢的话开发商要付出很多成本，像过渡费就要付出很多，这对开发商也是一个比较大的负担。

罗超：城中村改造政策的支持是少不了的，有些问题可以尽快明确，让开发商吃定心丸。比如所建廉租房要先租给政府5年，那么租以前是不是要求开发商办成自己的产权？租用期满5年后要返还给开发商，到时这些房子是作为新房上市还是作为 二手房上市？说到加快各种手续的审批，提高办事效率，郑州的支持力度应该更大一些。

赵大伟：政策支持方面有不少政府是考虑到了的，像城中村土地招拍挂，103号文说要对前期介入的开发商有所照顾。不久前市政府17条稳定市场的政策中对城中村改造这一块也给了一些优惠政策，这些政策牵涉到的部门很多，希望能够尽快地落实，使城中村改造的步子迈得更快一些。

第四篇：在城中村改造工作专题询问会上的讲话

在城中村改造专题询问会上的讲话

同志们：

城中村改造是省十方面民生实事之一，是市委“八大战役”决策部署的重要组成部分，也是老百姓十分关心的民生问题。近年来，特别是去年以来，在全市各级各有关部门的共同努力下，我市的城中村改造工作推进顺利，真正取得了“群众得实惠、城市得提升、产业得发展、政府得民心”的多重成效。我觉得，可以从四个方面来概括：一是改出了发展新空间。城中村改造挖掘整合出了数量可观的发展用地，为培育新动能、新业态，发展都市经济特别是现代服务业等，预留了广阔空间。如越城区的黄酒小镇、上虞区的e游小镇，都是在城中村改造后的土地上建立起来的。二是改出了城市新面貌。城中村的存在，一定程度上影响了城市的整体面貌，阻碍了城市的连片发展。通过城中村改造，尤其是区域交界面的城中村改造，我们拆出了公路、拆出了花园、拆出了公共绿地，城市功能更趋完善，城乡面貌大大改观。三是改出了生活新品质。城中村普遍存在“脏、乱、差”和危旧房等问题，生活质量低下。城中村改造优先把一大批无卫生设施、未截污纳管的房屋以及危旧房纳入拆改范围，拆改群众从“旧居”搬入了“新房”，生活品质明显提升。四是改出了干部新形象。全市有近5000名干部投入了改造工作，通过“白+黑”、“5+2”，以“钉钉子”的精神、啃“硬骨头”的劲头，咬定目标抓落实，干部作风和精气神在一线得到锻炼提升。

在肯定成绩的同时，我们也要看到工作中还存在一些问题，比如拆后土地如何高效利用的问题、拆迁资金如何保障的问题、拆迁工地的扬尘治理问题等，希望政府及相关部门认真研究，妥善解决。

下面，就落实好这次专题询问要求，进一步推进我市城中村改造工作，我再简单提四点要求，概括讲就是要做到“四个拆改”。

1．坚持规划先行，做到“科学”拆改。要按照科学、高效、集约要求，加快编修城市总体规划，明确未来城中村改造计划，确保城中村改造分批、有序推进。在编制具体的拆改规划时，特别要把水系生态建设和历史文化遗产保护作为强制性内容，确保城中村的河道、湖泊等水域不被随意填占，确保珍贵的历史文化遗产能够得到妥善保存、合理利用，不能拆了老旧房屋丢了文化传承。同时，对拆后利用也要提前规划，既要推动城中村的成功转型，使其尽快融入到城市中；也要延续城中村优秀的文化传统，形成特色产业布局，为城市带来新面貌。像越城区的黄酒小镇、上虞区的e游小镇这种有特色的拆后利用，越多越好。

2．坚持开拓创新，做到“高效”拆改。进一步创新完善城中村改造相关政策，继续推行城中村高层集聚改造和货币化安置，努力实现城中村改造由分散向集中转变，由多层向高层转变，由“实物安置”向“实物与货币给合”再到“货币安置为主”转变，以拆改带动商品房去库存化。进一步创新完善城中村改造方式方法，通过整村成片拆迁，破解“碎片化”难题；通过区域交界面拆迁，扫除城市建设盲区；通过“房票”等货币安置激励措施，不断提高拆改效率。进一步创新完善项目资金筹措办法，积极争取国开行、农发行棚改专项贷款，积极争取中央和省级棚改专项补助，积极拓宽PPP等项目融资渠道，加大社会化融资力度，为拆改工作顺利推进提供资金保障。

3．坚持依法公正，做到“和谐”拆改。严格执行《物权法》《土地管理法》，以及《绍兴市区征收集体所有土地房屋补偿办法》《关于绍兴市区城中村改造房屋征收货币补偿和市场化安置奖励的实施意见》等法律法规和文件规定，做到依法依规拆改，按照规范流程拆改。继续推进拆改工作“四个公开”（即政策法规公开、目标任务公开、建设项目公开、完成情况公开），和拆迁项目“六个公开”（即安置补偿方案公开、操作流程公开、丈量评估公开、确权确户公开、货币补偿结果公开、安置房择房结果公开），切实增加工作透明度，以公开促公正。在拆改中特别要把群众利益放在首位，坚持一把尺子量到底，以公平公正赢得群众支持，并妥善解决所有权争议、租赁纠纷、外嫁女安置等问题，切实提升人民群众的满意度和获得感，在快速推进拆改的同时确保社会和谐稳定。

4．坚持多元主体，做到“合力”拆改。城中村改造是一项系统性工程，事关民生条件改善、城市功能完善和现代化城市建设，需要多方合力推动。首先，要发挥好政府的主导作用。从某种程度上来说，地方政府是城中村改造的最大受益者。因此，城中村改造政府要负主要责任，必须发挥主导作用。其次，要调动涉拆改村民的积极性、主动性。城中村改造是涉拆改村民生产和生活方式的革命，事关住房、养老、集体资产处置等重大利益调整。在拆改过程中他们绝不是旁观者，更不应该是对抗者，政府要从“以人为本、让利于民”的角度出发，做好政策宣传、资金奖励、妥善安置等工作，引导被拆改村民理解、配合、支持城中村改造，变“要我拆”为“我要拆”。第三，要营造良好社会氛围。通过新闻媒体、现场展板、信息简报等形式，进一步加大城中村改造工作的宣传力度，在接受社会各界监督的同时，也为拆改深入推进造势鼓劲，凝心聚力，营造良好氛围。

第五篇：城中村改造问题研究

【摘 要】“城中村”是我国城市化进程的快速发展的必然结果，其根本形成原因是土地的二元所有制结构，“城中村改造”只有解决了土地二元所有制问题，“城中村”才能成为真正意义上的城市，而要解决土地的二元所有制问题也只有通过征用途径来完成。【关键词】 城中村 土地所有权 土地使用权 征用

城中村改造问题的研究

城中村是在城乡二元体制束缚下，城市化、工业化快速推进过程中出现的特殊产物，“城中村”存在的问题主要表现在以下几个方面，即土地利用粗放，土地资产流失、管理体制不顺，管理难度较大、人口构成多元，社会治安堪忧、公共设施缺乏，环境问题严重、村民素质较低，就业问题严峻，所以“城中村”问题现已经成为影响城乡统筹发展、和谐发展的重要障碍。如何积极稳妥地推进城中村改造，是落实科学发展观，统筹城乡发展，推进城乡一体化的必然选择。

一、课题研究的目的

随着我国城市化进程的加快，城市快速扩张，对土地的需求更加迫切。“城中村”，这一名词对于我国正处于加速城市化进程的不少城市来说并不陌生。在一些城市尤其是经济发展较快的城市中，昔日的城乡结合部逐渐成为城市内部地域，城乡结合部中的农村也被包围在城市地域之中，导致部分城市的城中村大量出现。但由于各地政府在处理城郊农村时所采取的政策不同，特别是我国长期实行的人口、土

地的城乡二元制度的影响，村内的土地、人口、规划、管理都没有纳入城市体系；再由于在城市化进程中，城市的发展、土地的升值导致城中村以收取租金为主要特征的集体经济不断壮大；城中村存在治安、卫生、消防等大量的隐患，从而出现了诸多社会和环境问题。

“城中村”的存在严重影响到城市的进一步健康发展，影响到城市化进程，已到了必须综合治理的境地。在城中村的改造上，问题相当复杂，涉及到多方的利益博弈。对于城中村的研究需要综合城中村表现的多个方面，透过现象，抓住本质。

二、国内外相关研究 1.国外相关研究

城中村城中村是我国快速城市化发展过程中特有的现象，国外尚未有关于城中村问题的研究，甚至没有一个公认的译名。但从国外学者对城市的研究中还是能找到一些对城中村类似问题的阐述。基本为以下三种：（1）城市平民窟：英国地理学家Susan Mayhew 认为平民窟是穷人住宅的聚集地，通常以多户混居和拥挤为特征。贫民窟改造需要外部中介机构在活跃社区内部资源和获得外界投入方面向社区提供支持，以提高社区能力进而改善自身居住环境1；（2）城市边缘带（Desakota Reion）是德国地理学家Louis提出的，它指农业活动与非农业活动的高度混合，延伸与城市核心之间的廊状区域2；（3）城市蔓延：城市蔓延最早出现在以美国为主的发达国家。指的是城市化区域向未城市化地域的不相称扩张，是城市边缘高度容积率、高度 12 引自：李俊夫，《城中村的改造》，科学出版社，2004，第13页 顾朝林，《集聚与扩散—城市空间结构新论》，东南大学出版社，2000年1月

建筑密度的大片住宅的开发，使城乡间的接线日趋模糊3。

由于城中村现象具有很强的独特性，其他国家几乎找不到相同的案例，加上城中村现象出现的时间不久，国外直接针对城中村现象进行研究寥若星辰

2.国内相关研究

现今，城中村改造问题已经日益引起社会各界的关注，基本分为三个阶段4：（1）20世纪90年代前：是城中村的雏形；（2）20世纪90年代中前：这时国内顾朝林和熊江波两位学者引入了国外“城市边缘”的概念，开始了国内学者对这一区域的研究，总体来说，这为城中村今后的研究做好了铺垫；（3）20世纪90年代至今：城中村现象越来越明显，可以从以下四个角度加以概括：第一从建筑景观及环境角度讲，城中村是村民陆续的房屋搭建，并没有经过统一的规划。这种无序高密度的建设与城市整体景观不协调，在加上城中村内部基础设施和公共设施严重缺乏，导致内部存在严重隐患；第二从城市经济和土地管理角度讲，产生城中村这一现象的成因有二：一是开发商过于迁就行政隶属、土地所有制等现状，以至于延误改造的最佳时机，使得民房区位价值不断攀升，导致开发成本过高，二是民房位于景观控制带，由于容积率控制使得开发商无利可图；第三从城市发展角度讲，政府在同一时期进行经济建设，没有很多资金对每一项改造都提供财政支持。因此，在城中村的改造中应该分高、中、低三种方案：高方案就是进行全方位的改造，使城中村尽快成为城市的有机部分，34 张庭伟，《城市蔓延中的土地市场驱动力与政府角色》

成德宁，《城市化与经济发展—理论、模式与政策》，科学出版社，2004

中、低方案是为日后改造做铺垫。

三、城中村改造的现实意义

１．改造城中村，是构筑经济社会发展新平台的客观要求。改革开放以来，宁波全市经济社会持续快速发展。分析新一轮经济社会发展趋势，宁波如何继续保持关键在提升城乡统筹力，空间在城郊，潜力也在城郊。因此，必须把城郊接合部作为经济社会发展的主战场，积极推进城中村改造，着力打好这场硬仗，努力形成城乡互动、交融发展的新格局。

２．改造城中村，是推进工业化、城市化和城郊新农村建设进程的必然要求。随着工业化和城市化进程的加快，城市的规模在扩大，城市的功能在强化，解决“城中村”问题势在必行。因此，改造城中村是一种方向、一种趋势，既顺应工业化和城市化的发展趋势，又符合城郊新农村建设要求，使工业化、城市化和新农村建设并驾齐驱。

３．改造城中村，是改善城郊农民生产生活条件的迫切要求。宁波城郊农民的房屋大多建于上世纪八十年代，由于受历史原因的影响，村民住房困难比较突出，村内公共服务和公共设施严重缺乏，农民要求改善居住条件、提高生活质量的愿望呼声非常强烈。改造城中村，有利于从根本上解决城郊农民的生产生活问题，是政府职责和群众愿望的有机统一，也是一项为民造福的民心工程。

４．改造城中村，是构建社会主义和谐社会的内在要求。由于受城乡二元体制的影响，城中村成为城市管理不到位、农村管理不着边的“游离体”，“脏乱差”、“假伪劣”等问题屡禁不止。如果不及时解决，很可能出现贫民窟，成为社会最不稳定的地区，影响和谐社会的建设。改造城中村，有利于建立良好的城乡公共秩序，使城市发展、城中村发展与村民发展融合和谐。

四、城中村改造中存在的问题

1、开发主体不适格：《城市房地产开发经营管理条例》第二条规定： 本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。《城市房地产开发经营管理条例》第五条规定：设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（1）有１００万元以上的注册资本；

（2）有４名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，２名以上持有资格证书的专职会计人员。

省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。

也就是说，从事房地产开发的主体必须是具有一定资质的房地产开发企业，没有满足这些条件是禁止从事房地产开发的。这不仅仅是资质、能力、经验的问题，还是社会责任感和道德约束力的体现。而城中村改造项目中的绝大部分开发主体根本就不能满足以上条件，更甚者，是直接由村委会作为主体来开发建设的。

2、土地性质不合法。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城

市房地产管理条例》等法律法规都明确规定：房地产开发企业在城市规划区内的国有土地上进行开发建设，即只有取得了建设用地使用权(国有土地使用权)才能从事房地产开发，而城中村改造项目很多直接是在集体土地上进行房地产开发及经营，这样做是严重的违法行为，造成了集体土地资源的流失，严重的侵害了集体成员的利益。土地作为一个国家最重要的权利客体之一，不仅仅体现在主权权利方面，更重要的体现在其作为物质财富被最大限度的利用和产生效益方面。我们国家实行房地一体主义，作为财产，没有土地使用权的房屋犹如空中楼阁般虚幻缥缈，建在“别人”土地上的房屋是没有任何保障的。

3、不符合城市整体规划。从事房地产开发必须是在城市的规划区范围内进行。《城市房地产开发经营管理条例》中规定房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、建设用地计划和城市规划、房地产开发计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入固定资产投资计划。《城市规划编制办法》第三十二条中规定：规划期限内城市建设用地的发展规模，土地使用强度管制区划和相应的控制指标（建设用地面积、容积率、人口容量等）；城市各类绿地的具体布局；城市地下空间开发布局都应该符合城市规划的强制性内容。城中村改造如果没有纳入到城市规划，或者暂时没有纳入到城市规划，那么它不但影响了城市的整体结构和功能，同样也不能很好的发挥自身的功能，更有可能给城

市的发展带来巨大的障碍。

4、项目质量没有保障。房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准，建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。建设单位应当将施工图送审查机构审查。建设单位可以自主选择审查机构，但是审查机构不得与所审查项目的建设单位、勘察设计企业有隶属关系或者其他利害关系。建设单位应当向审查机构提供下列资料：（1）作为勘察、设计依据的政府有关部门的批准文件及附件；（2）全套施工图。审查机构应当对施工图审查下列内容：（1）是否符合工程建设强制性标准；（2）地基基础和主体结构的安全性；（3）勘察设计企业和注册执业人员以及相关人员是否按规定在施工图上加盖相应的图章和签字；（4）其他法律、法规、规章规定必须审查的内容。

另外，工程还要符合防震、消防、环保等等一系列的强制性规范。只有经过了有关部门有力的审查监督，才能最大限度的保证工程质量。城中村改造在这一环节是缺位的，也许有人会说，没问题，这些房子住上去是没有问题的。可是隐患已然存在了。

5、冲击了房地产市场，成为造成房地产市场泡沫的原因之一，给市场的调控带来了困难。

（1）、冲击市场：市场竞争是残酷的，优胜劣汰、物竞天择，尽管是非法项目，城中村改造的房屋销售势头依然不减，对房地产市场形成了巨大的冲击。居民的购买力是有限的，在购买力不变的情况下，开发面积的增加、销售量的增加直接导致合法项目销售的萎缩，开发

成本增加了，利润就会减少，资金运营周期拉长，资金链也会面临中断的危险。

（2）、造成泡沫：泡沫产生直接的原因是市场开发总量与现实购买力之间的落差。大量的炒房会产生泡沫，那是因为炒房导致增加的市场需求量高于开发量，造成了市场需求量大增的假象，从而诱使开发企业加大开发力度；而城中村改造项目的销售使实际的需求量小于开发量，造成市场萎靡的假象。

6、给社会安定埋下了隐患。城中村改造项目合法性的缺失会导致巨大的法律风险。房屋是最重要社会不动产之一，有甚者几乎构成了工薪阶层的全部家庭财产，不能办理房产证也就意味着缺乏有效的权属证明，不能证明该房屋是属于自己的合法财产，更不能上市流通，在很大程度上限制了物的使用范围和利用价值。如果项目没有取得建设用地规划许可证还将面临被强行拆除的危险，动辄涉及成百上千人的贴身利益，势必造成巨大的纠纷以致于引起社会波动，不安定因素会随之增加，成为了构建和谐社会的脓疮毒瘤。

7.拆迁补偿政策灵活性不够。随着《物权法》的实施和房地产市场的变化，有些“不适应”拆迁现状的问题日渐凸显。因此在不改变相关政策文件规定的补偿标准的前提下，制定适当的方案。即要考虑大多数人的利益，又要顾及一部分人的利益。比如现行的住房困难家庭捆绑政策与农村宅基地建房批地的捆绑政策不一致，而且该政策对无房户和独立享受困难户界定有一定的盲区。

8.政策可操作性差。国有土地上非住宅拆迁补偿，按照目前政策

只能货币补偿，实际操作中难度较大。大多数被拆企业要求落实企业迁建用地，以便生产和经营能顺利进行。因此在江北区适当区域划出一片土地，作为有发展前途的企业迁建用地势在必行。

9.安置滞后引发不少矛盾。征地拆迁安置在政策上讲是先安后拆，但落实不好是相当普遍的现象由此而引发不少的矛盾，拆迁安置机制不规划是唯一引发矛盾的根源。征地拆迁补偿本应通过市场机制来运作，而实际工作中大多又因为市场不健全或市场机制缺位而形成既非纯粹的政府行为又非规范的市场行为，形成利益分配不清晰不规范，造成农民对基层政府的普遍不信任情绪，严重制约了经济发展，危及社会稳定。

10.安置房小区物业管理缺失。安置房小区的物业管理一向来是个比较大的难题。小区里的住户都是原本村里的农民转变过来的。无论是经济能力还是生活习惯等都与一般小区的住户有一定差距。物业费交不上来，物业公司处于亏损状态的话势必在绿化养护，清洁卫生，小区保卫等方面都出现问题，使安置房小区变回到原本城中村的脏乱差的局面。因此在给予物业公司一定数量的商业用房外，是否可以由政府出资，对安置房小区的物业费用进行补贴。使小区物业能够正常运行。

五、“城中村”土地所有权的状态分析

根据《中华人民共和国土地管理法》第2条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”即所谓的“土地的二元所有制结构”。土地所有权状态依据《中

华人民共和国宪法》第10条、《中华人民共和国土地管理法》第8条规定，具体划分为“城市市区的土地属于国家所有”，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有”。由于“城中村”在城市化不断推进的过程中，位于城区边缘而被划入城区，成为城市的一部分，既有城市的一些习性，又摆脱不了农村固有的特质，是二者的混合体。“城中村”土地的所有权状态大体可分为三类：（1）、已“撤村建居”，土地被国家全部征用，农民不再享有集体土地所有权，村已经被城市完全包围，原农民已全部转为居民，只是保留着农村传统的生活习惯。这是通常所说的广义上的“城中村”，它经过改造已融入城市之中，不再是“城中村”改造的对象。（2）、正在“撤村建居”。土地大部分被征用，土地所有权部分属于国家所有，部分属于集体所有，但原农民未转为居民。（3）、尚未“撤村建居”，但已列入城市框架范围，土地全部仍属于集体所有。后两种村的情形是狭义上的“城中村”，是通常所说的要改造的“城中村”。“城中村”中存在的土地所有权状态有国有土地所有权与集体土地所有权两类，两种土地所有权从表象看，仅是所有权主体不同而已，但其实质是不平等的，表现在：（1）国家所有权的权利主体是国家，而集体所有权的权利主体为集体。根据土地法第10条：集体所有权的权利主体又分为：乡集体、村集体、村民小组三种组织形式。两种土地所有权在集体与国家之间可以进行转化，且是单方的，只能由集体所有权向国家所有权转化，而不能是国家向集体所有权转化；同时集体所有权主体之间是

不能相互转化的。（2）集体所有权向国家所有权转化的条件是唯一的，我国宪法第10条和土地管理法第2条的规定，方式为出让，这种行为其实质可以看作是一种买卖，只不过是一种强买强卖罢了，只有一方当事人（国家）的意思，几乎是容不得对方（农村集体）意思表示，农村集体只有强制取缔的义务，这就难以保证交易的公平了，自然出现了现实中征地赔偿款太低，侵害农民权益的事件的发生。（3）两种所有权的权能上也是完全不平等，主要体现在两种土地使用权上。而“城中村”土地所有权往往表现国家所有权借助“公共利益的需要”而不断地扩大，“城中村”集体土地所有权逐渐缩小的趋势；同时也表现集体土地所有者已经看清国家征用土地不完全是出于“公共利益的需要”，为征用后转让土地使用权获得商业上的利益，因此，农村集体在土地所有权交易中开始尝试用市场价格讨价还价，甚至漫天要价，凭此来保留其土地所有权，村落在城市中得以延续。

六、关于城中村改造工作的几点建议

1.确保村民利益不受侵害。村民是城中村改造的主体，城中村改造必然涉及每个村民的切身利益，村民最关心的是自己的切身利益是否得到保障，因此改革的难点在村民自身。城中村改造不但要重视城中村的景观改造，更要重视人的改造。改造后村民的生活方式没有得到根本改变，依旧过着游手好闲的生活，是城市人力资源的极大浪费。因此，要大力对村民开展宣传教育活动，提高他们对开展改革的重要性、必要性的认识；要将村民纳入社会保障范畴，在过渡期内保证他们的最低生活水平，免费开展劳动技能培训，提高他们思想文化素质，使他们能够独立地开展种植业以外的经营活动，以便维持生计。2.切实搞好土地产权转变。土地产权归属问题是城中村问题产生的实质所在，只有在转变产权归属的前提下，城中村的问题才能得到根本的解决。但是体制的变更不是一朝一夕、一蹴而就的。城中村的土地全部收归国有在近期内很难做到，而城中村的改造是近期必须从事的工作。因此，在提出土地产权转变后改造策略的同时，必须着重提出近期切实可行的、在土地产权不发生变化的前提下的改造策略。3.积极推进集体经济转型和升级。目前城中村村集体经济主要经营形式有三种：商贸服务、土地出租、物业租赁，后两种形式是集体经济的主要收入来源，是典型的“寄生型、外生式”经济，这种模式无法参与市场经济的竞争。只有村具备起码的起动资金，城中村改造才能进入议事日程。从短期看，集体资产能否做大做强，集体物业收益能否保值增值是城中村改造能否实现的关键，而转制后的集体经济能否成功转型和升级更是新村能否实现可持续发展的前提和动力。4.加强政府的积极引导作用。政府作为城市的管理者，首先要意识到城中村问题的严重性和改造的迫切性，积极推进城中村的改造，实现城中村合理城市化。其次，城中村改造是一个综合的社会转变过程，需要相应的全方位的物质、制度和社会文化等方面的建设，包括政策、资金、技术、基础设施的支持和社会文化的传播引导，特别要注重大量失去土地的农民由农村就业转为城市就业的心理要求。5.引入市场机制。在城中村改造中，由于村集体经济实力有限，而当地政府又不可能对城中村改造进行大规模地投资，因此应进行市

场化的开发模式，鼓励开发商、投资商介入参与城中村改造。在市场机制的作用下，城中村的改造向城市现代居住小区方向发展，这样既可以使村民摈弃小农经济意识，改变居住环境和生活方式，在参与、享受城市文明的过程中逐渐改变其传统的生活方式，真正实现向城市人的转变。由于市场的导入，还可以盘活村集体经济，使其在组织制度、经营机制上进行市场化改革，以强化其投资能力、组织能力和市场适应能力，发展壮大村集体经济。

6.实行积极的财政政策。在城中村改造的过程中，引入城市经营的理念，政府提供服务、便利与优惠措施，鼓励资质良好的公司与集体经济组织合作全面改造城中村。建立新的运行机制，将城中村改造收益的一部分转变为社会福利保障，保证村民老有所养，老有所依，享受城市居民一样的待遇。对统建改造房屋给予一定规划控制指标的放宽；对统建改造房屋减免部分税费；同时根据具体情况，提供适当的启动资金和低息贷款，并为改造划拨改造配套用地，用于搬迁工厂以及居民临时安置。

7.坚持“以人为本”的发展理念。城中村在物质形态、社会经济结构等发生根本转变的情况下，必须逐步改变村民落后的文化素质和小农经济意识，使其在职业、文化、道德品质、价值观念和生产生活方式等方面也发生根本转变，成为真正的城市人。在更新改造的过程中，要注意乡村的文化内涵的挖掘，保护好有价值的文化遗产，如古村落保护、文物保护、传统风俗继承和发扬等，坚持走保护和建设并举的改造之路。

8.实行近、中、远期的结合。城中村的改造由于牵涉的面较广，尤其受到开发商利益的驱使及投人产出的制约，在制定规划的过程，注重近、中、远期实施规划的结合，近期安排一些投资少、见效快的项目，为今后的改造提供资金的支持和保障，中、远期安排一些公共设施及服务设施，以创造优美的居住、生活环境，使得城中村与城市的各项事业融为一体。

9.有形无形改造并重。这是城中村改造取得成功的关键环节，在城中村改造中，所进行的改造不是简单的拆旧建新，而是坚持有形与无形改造同步推进，既重视拆旧建新、拆迁安置的有形改造，也注重抓好涉及深层次问题的无形改造。在操作上，先进行无形改造，后进行有形改造。正是有了无形改造，才实现了村民向市民真正转变；正是有了无形改造，才隔断了相传数千年的土地依赖，加速其生产和生活方式的更新；正是有了无形改造，才促使其转变小富即安、不求上进的小农思想，在城市节奏、城市文化的熏陶下，树立市场经济观念，提高自身素质和修养。如果说有形改造是对城市外在形态的一种提升，那么无形改造则是城中村村民“灵魂深处的变革”。城改是一场新的革命、新的变革，坚持有形与无形改造并重，就能够推动城中村改造工作健康发展。

七、结语

本文就“城中村”改造应着重从利益兼顾、体制转变、法制健全和思想观念等方面入手, 同时根据一些城市的改造经验和事例,阐述“城中村”的现状及引发的问题。提出几点意见希望对现实情况有一

些指导和帮助。

参考文献：

1.杜深华，2004.8.5：《西安“城中村”改造中的社保之忧》，当代陕西。

2.张贵凯，2003：《西安市“城中村”改造研究》，西北大学硕士论文。3.关于城中村建设，新闻百度网 http://news.baidu.com。4.李俊夫，2004：《城中村的改造》，科学出版社。

5.王达，2010：《房屋征收拆迁法律制度新问题》，中国法制出版社。6.马晓萍，2011：《房屋拆迁与征地补偿》，中国法制出版社。