138房地产调查报告完成（合集）

第一篇：138房地产调查报告完成

房地产调查报告

——五洋蜂尚 调查成员：201112061027刘涛（组长）

201112061060刘胜201112061022胡锋201112061018彭周201112061059吴晓春201112061016文小东201112061044蔡娇娇为了解五洋蜂尚的楼盘状况，我小组本着实践为准的理念，完成了对该楼盘的实际调查。以下是我小组此行形成的调查报告。

1、概况由江苏五洋集团开发的五洋蜂尚位于汇龙东路二路218号，属于新城核心大商圈，城市景观中轴线南段，是目前为数不多可供开发的黄金地块。东北面毗邻34000平方米中央水景公园、5000余平方米滨河公园和人民公安局办公楼，东南面与体育馆隔街相望，东南面与重庆文理学院大门为邻，102、501公交车起点站停靠校园大门。五洋蜂尚进百米满眼都市繁华，退百米尊享惬意生活。繁华与宁静，一线之间,天人合一。

2、周围环境

东北面毗邻34000平方米中央水景公园、5000余平方米滨河公园和人民公安局办公楼，东南面与体育馆隔街相望，东南面与重庆文理学院大门为邻，102、501公交车起点站停靠校园大门。新世纪大型超市、人人乐商场、IT及通讯产品、个性独特的专卖店，休闲娱乐中心、品牌时尚服装店，家居产品、酒吧、水吧、网吧、咖啡厅、茶餐厅、电影院等一应俱全，使小区居民生活服务十分便利、丰富。

3、建筑概况及风格

五洋蜂尚的建筑外立面亮丽、简约、时尚，总建筑面积55000平方米，共计464户，该空间由两栋30层复式高层、一栋32层公寓，以及一条商业街构成。每层8个户型，多用于出租，每隔一层都有跃层。负一楼是停车库，垂直空间有一客梯和一货梯。每栋楼的二楼都有露台。每层每户都有阳台；交叉型楼梯。2009年建成。

4、交通

五洋蜂尚交通四通八达，正门方向即是一条纵向大道，和兴龙大道直连。往来的车流量大，102、501公交车起点站紧靠五洋蜂尚正门，且这些公交的站点均是如人民广场、永川区建委、公安局、客运中心等繁华或行政地点。往来的出租车亦是一条亮丽的风景线，给小区居民的出行带来了极大的便利。

5、通风采光五洋蜂尚楼栋布置合理，通风状况良好，符合当地的气候风向，配合小区内的绿化树木，夏季多有居民纳凉。房间内窗户、房门的位置得当，能形成穿堂风，有益于空气的流通。窗户分内外窗，具有较好的采光效果。走栏内电灯布置合理，满足居民的采光要求。

6、房屋附属设备设施

室内给水排水管暗敷，无线网络信号良好，非出租房还配备有有线电视。卫生间环境良好，配有蹲式和坐式大便器，浴霸冷热水24小时供应，另外还配有洗脸台。照明为节能灯照明，达到照明标准。室内配有空调。走廊内配有消防设备消火栓。

7、安全功能及疏散通道五洋蜂尚的抗震设防设计为七度。小区四周设有环形消防车道,车道上空无障碍物;小区内有草地、矮树、车位,不妨碍登高消防车操作,消防扑救条件良好。与周围建筑物短向间距13m,长向间距约40m,因此有充足的防火间距。每楼层设有防火门，且各给水排水管道等设有阻燃圈。五洋蜂尚的疏散通道布置合理，各栋楼均有前、左、右三个方向的通道，且都通向宽阔地域。各走廊、楼梯的安全指示灯完好。通过不同颜色地砖的搭配运用，使人流通道的方向非常明确且有层次感。

8、房屋建筑的结构组成通过我们小组本次的实地考察，主要从基础，承重结构，墙体，楼板，屋顶这五大建筑结构的组成部分着手考察。五洋蜂尚住宅小区主要有三栋高层住宅组成，附属低层商业建筑。下面就从五大主要组成部分看看其类型和作用。基础。一般的高层建筑基础都为桩基础，通过本次调查，五洋蜂尚住宅小区采用混凝土灌注桩（端承桩）。其作用为：和别的基础结构相比桩基础具有承载力高、沉降量小而均匀、用料较省、机械化程度高而且能够适用于各层地质条件。承重结构。该小区的建筑承重为剪力墙承重体系。起作用为：集承重、抗风、抗震、围护与分隔为一体，经济合理地利用了结构材料；抗震性能好，具有承受强烈地层裂而不倒的良好性能； 用钢量较省；与框架结构体系相比．施工相对简便与快速。

墙体。由于五洋蜂尚住宅小区的承重结构为剪力墙体系，墙体除主要剪力墙结构外，其余为外围砌筑墙体和内部分割墙体。其作用为：外墙主要起外部围护，保温隔热，抵御外部侵袭。内墙主要起分隔内部空间的作用。

楼板。楼板一律采用现浇混凝土楼板，厚度120mm。其作用为：在垂直方向上将楼层划分为若干层，并将承受的荷载传给墙体，对墙体也有水平支撑作用。屋顶。通过实地查看，该小区屋顶为上人平屋顶，女儿墙高度1300mm。其功能是抵御自然界的风雪霜雨、太阳辐射、气温变化以及其他不利因素。

9、建筑特点及优势

 景观高层，视野开阔：总楼层32层，总高度90米，大尺度，宽视野，360度。凭栏而眺，尽收繁华都市于眼底：车水马龙，灯红酒绿，人来人往。凭窗而

望，揽尽近10000平方米的学院广场，34000平方米中央水景公园和湖畔公园。 挑高户型，空间可变：五洋蜂尚属永川首创可变空间，引领居住潮流，打破传统的平层和错层设计。面积60-120平方米，挑高5.6米，阳台不仅更大气了，而且采光更好，每个房间任由阳光与自然风自由流淌；层高达5.6米，为业主预留DIY空间，业主可以根据自己的个性需求设计房间，实现一房变二房，二房变三房，花一层的钱买两层，更多实惠，更多空间，更多想象。

 文化底蕴,体育盛世：五洋蜂尚让居住者不仅享受都市繁华与时尚，公园的休闲与宁静，而且与重庆文理学院为邻，让整个小区充满了浓厚的文化底蕴，书香门第，在文化的熏陶下，显得更加高贵而优雅。与体育公园为伴，浓厚的运动氛围带动居民强身健体，增添生活乐趣。

第二篇：社会调查报告完成稿

关于象山县劳动和社会保障局的内部控制制度的调研报告

随着我国经济体制改革的不断深化和行政事业单位会计制度的建立和完善，人们迫切要求规范会计行为，提高会计信息质量，强化经营管理，控制风险，防止错误和舞弊。2008年6月28日财政部、证监会、审计署、银监会、保监会在北京联合发布了《企业内部控制基本规范》，对贯彻实施内控基本规范作出了专门布署。由于内控规范的实施是一项系统工程，本着循序渐进、稳步推开的原则，2009年7月1日起，首先在上市公司试行，然后在各单位逐步推开。这对于实施单位内控自我评价制度和加强内部监督有着十分重要的意义。为了了解掌握我县行政事业单位在贯彻执行内部控制制度过程中遇到的问题，进一步做好行政事业单位财务会计工作。笔者就行政事业单位内部控制制度相关问题对我县劳动和社会保障局进行了为期三个星期的调查，当中采取填写调查表、听、议、看相结合的方式，进行实地抽样调研，现将调研情况总结汇报如下：

一、抽样调研范围

象山县劳动和社会保障局属于县级行政事业单位，主管社会保险、就业与再就业、劳动合同与工资、劳动保障监察、技能培训与鉴定以及劳动仲裁六大块内容。按照调研计划和调研提纲，笔者对社会保险方面进行了抽样调查，因为它包涵养老、医疗、工伤、生育和失业。而这五种保险关乎到百姓的切身利益。所以我相继走访了社保中心、医保中心和农保中心等相关部门。

二、基本运行情况

随着我县经济又快又好的发展势头，各行政事业单位经济活动的逐步扩大，一个单位的经济业务往往涉及到多个管理职能部门，因此单位内部控制制度不仅仅是会计部门的制度，而是一个单位若干部门共同遵循的内部管理制度，特别是各单位资金收入、支出的控制制度的严密性及执行力度好坏的显现。从此次调研的各保险中心，总的情况是好的，其表现在：

（一）是建立组织机构实施内控。各中心内部组织机构的设置及合理有效的职能分工控制比较明确，做到了相互监督，相互制约，执行一把手负责制，分管领导亲自抓，并将此项工作列入领导实绩考核内容。

(二)是建立了职务分离制度。如出纳与会计分离，审批执行分离。保管账务与记录分离，较有效的防止了错误和舞弊行为，控制作用得到了有效的发挥。

(三)是授权批准较严密，且执行的也到位。特别是对一般授权业务，都能实施有效控制，使每项保险业务都有人把关，防止了授权不当或滥用职权现象的发生。

(四)是财产安全控制制度比较完善，均对财产清查的时间、范围、方式、方法按内控制度的要求都作了明确规定。实现了资产的安全维护。

(五)是在会计监督制度方面，进行自我调节，定期进行审计，起到了一定的约束机制作用。

(六)是会计信息控制制度，如原始凭证取得、填制、传递、审批比较规范。使用会计科目符合会计制度要求，编制的手续依据完备。有规范的会计处理秩序和财务核对制度，在会计核算和管理制度是比较健全的。

三、存在普遍问题

行政事业单位内部会计控制制度的建立及有效实施是行政事业单位负责人的会计责任，建立内部会计控制的质量直接影响着行政事业单位的管理水平。根据笔者此次对各中心内控制度采取的方式、方法，调查发现各中心在内部控制方面不同程度地都有着有待改进的地方。其表现在：

(一)内控意识相对薄弱,特别是“一把手”的内控意识淡薄

内控意识是内控环境中的一项重要内容,良好的内控意识是确保内控制度得以健全和实施的重要保证。从调查情况看,与企业相比,行政事业单位内控意识相对较为薄弱,特别是“一把手”的内控意识淡薄。

1、对内部控制重要性的认识不够。许多中心的“一把手”缺乏对内部控制知识的基本了解,因此对建立健全中心内部控制的重要性和现实意义的认识不够,抱着有与没有无所谓的态度。

有的中心负责人简单地将财政的部门预算控制等同于内部控制,认为有了部门预算就无所谓内部控制体系了；还有的中心干脆拒绝进行内部控制制度的建设。这种现象在个别中心表现尤为明显。

2、对财务与会计工作重视程度不够。

财务与会计的基本功能是核算与控制(或监督),但在实际工作中,许多中心的负责人仅仅把财会部门当成“钱袋子”,多数中心的会计人员仅仅扮演“付款员”的角色,无权参与中心的重要决策乃至业务管理活动,对中心重要决策的过程和结果均不了解。特别是有些中心还在执行会计集中核算制度，弱化了中心的会计职能。

3、对经费支出缺乏基本的控制意识。

虽然各中心均建立了经费支出的审批控制制度，但个别中心还是未能对经费支出实施有效的控制，特别是一些大额支出，审批手续还是存在不完备的现象。

（二）财会基础工作较为薄弱,财务管理制度不健全

有效的管理控制需要有坚实的基础,包括制度建设、人员素质等。个别中心财务会计基础工作仍较薄弱,还需要进一步的强化。

（三）会计核算不规范,资产家底不清

有效的内部控制需要有健全的会计记录系统。目前存在的主要问题是不少中心的会计核算不规范。

1、原始凭证管理不规范。有些中心对原始凭证审核粗糙,原始凭证规定的内容填写不全。

2、账务核算处理不规范。比如预算外收入挂在往来账,以此来掩埋收益。

3、固定资产管理混乱,存在账外资产。

有的中心固定资产账上有，但实际上已经不存在了,而实际使用着的某些固定资产却尚未作价入账,形成账外资产。另外也存在着不

同单位的资产转移,却未办理相应手续,也未反映到业务台账中的现象。

四、完善对策建议

(一)健全单位内部控制制度体系,规范单位内部行为

行政事业单位财务会计工作和内部控制工作的效果,需要有一套科学合理的制度体系来支持和保证。目前,财政部制定的《内部会计控制规范》虽明确指出其适用范围包括行政事业单位,但实际上是针对企业制定的。由于没有考虑行政事业单位的特点,也没有体现行政事业单位资金和经费管理体制上的特殊性,诸如收支两条线管理、部门预算、政府采购等,实际上对行政单位的适用性是比较差的。鉴于行政事业单位内部控制制度体系不健全、不完善的状况,财政部门应当组织有关专家学者,研究制定体现行政事业单位特点的《非盈利组织内部控制指引》,促进行政事业单位建立健全内部控制的制度体系,并不定期地进行监督检查。

(二)发挥财政与审计部门作用,完善单位内部控制体系

财政部门是会计与内部控制工作的主管部门,审计部门是重要的保证体系,因此,在健全完善行政事业单位内部控制体系的过程中,财政和审计部门应当发挥十分重要的作用。各级财政部门应当成立相应的组织机构,加强对行政事业单位内部控制制度建设的组织与指导,并拨出专项经费,为内部控制制度建设提供经费支持。

（三）强化内部审计的监督作用

充分发挥内部审计“一审、二帮、三促进”的作用。由于内部审

计与本单位的财务内部控制处于同一环境中，对本单位财务内部控制情况比较了解，因此可以把内部会计控制作为一个专题审计项目进行，也可以将内部会计控制的各个环节作为审计对象进行单独审计，准确把握内部会计控制的薄弱环节及容易造成损失的失控点，通过有针对性的、经常性的、连续性的跟踪审计监督，帮助有关控制部门逐步加强和完善内部会计控制，使内部会计控制起到应有的作用。

五、结论

我县劳动和社会保障局各保险中心内部会计控制制度基本健全，当然部分制度还有待完整；执行情况良莠不齐，一些突出现象上面已陈述。这些问题虽存在于各行政事业单位但仍需引起重视，政府也应当通过相关法规，进一步强化各行政事业单位内控制度的意识，使我县各行政事业单位财务核算更加有序，更加健康，对我县经济发展作出长足贡献。

第三篇：作业完成情况调查报告

关于六年级三班中秋节完成作业情况的调查报告

1.调查目的：

大部分没有做作业了解同学的情况。

2.调查方法：

和同学和好交流。并且语言情切。

3.问题：

1.你作业的完成情况（）、A，忘记做了 B.不想做 C.做了忘带 D.这节课没意思。4.

第四篇：房地产调查报告

深圳地产界竞争激烈，硝烟弥漫，每天都有高楼大厦拔地而起。一个地产项目要迈向成功，会遇到一系列的问题，需要打开问号，找到答案。现在，就让我们来寻找皇达鸿锦华苑广告推广所需要的答案吧！

一、我们需要什么样的主题形象？楼盘推广，应该有一个鲜明的主题形象，这样个性突出，容易引来市场的关注，促进销售的成功。深圳发展商各出奇招，使地产舞台异彩纷呈。皇达鸿锦华苑怎样表现自己呢？卖楼，不仅卖给消费者一个居住空间，还应“附赠”一种新的生活方式，一种对美好生活全新的诠释。这是我们思考的着力点。都市呼唤爱都市的生活从大自然躲在了林立的水泥森林之中。车水马龙穿梭在缺乏柔美的钢筋结构里，失去了绿色，失去了沟通，失去了人生应有的爱。如果将自己锁在孤立的空间里，一成不变地守着时代发展带来的所有电器文化；或将自己沉迷于虚拟的世界，一切的感情，一切的一切，在非现实中喜怒哀乐。逐渐……这个城市就会没有了欢乐，没有了激情，没有了生命力。假若，有户人家透过半掩的玻璃窗，惬意地享受着户外的盎然绿意，欣赏自然对人的关爱，呼吸的不再是呛鼻的空气，抚面的不再是凄凉的晚风。这种感觉，这样的生活，是否是都市中现代人家的追求？假若，有户人家在回家的路上，被左邻右舍问好，道声工作辛苦了，每一张笑脸，每一声问候，以及小区里成群的儿童嬉戏的场景，激荡着内心的感谢与喜悦。可曾再挂虑着工作的烦心，琐事的恼怒，轻松地沐浴着都市文明中积极的人文，是否是繁华城市中康乐人家的梦境？如果，您和家人深爱着家，流连于家的温馨与浪漫，不用去酒吧酣醉，不用再去迪厅疯狂地发泄，将每一点关爱凝注在魂牵梦绕的心灵居所，或在阳台上相濡以沫，或在小区内花前月下，是否这就是幸福人家的写照？如果，您已不通宵达旦地在侃网中迷惘，体会的是信息世界飞速发展给您带来的成功与喜悦，领略着因特网赋予的时尚与精彩，每一天轻松享受着局域网为您打理生活的琐碎。新的世纪，新的时代，是否这就是富贵人家的豪情？……这样的时代，这样的都市，这样的人家，都将是皇达鸿锦华苑给业主营造的天堂，把来自自然、社区、世界的爱和亲情、爱情、友情以及天地间种种亘古永恒的爱，精心缔造一处爱的家园，我们所要阐述的思想与理念。呼吸着爱的温馨与亲切，一种意境，也是一种梦境……都市的月光与爱在夜空中徜徉……我们应该“爱”！我们选择“爱”作为项目推广的主题。考虑到“爱”的表达不应过于直白，而应内涵丰富，富有意境，所以有必要给皇达鸿锦华苑取一个推广名，就叫做“LOVE时代”。这样，“爱”的表达现代、时尚，既突出个性，主题鲜明，又和都市现代生活紧密相连。我们还考虑过一个推广名“幸福快车”，希望这辆快车驶入现代都市人的生活。但我们没有挡住“LOVE时代”的诱惑，所以只好将“幸福快车”放在原处。

二、我们会“被爱”吗？我们的“LOVE时代”主题形象推向市场，会“被爱”吗？这是我们紧接着遇到的问题。在都市快节奏的生活中，在“水泥森林”的空间里，人们承受着巨大压力，身心俱疲。家的温暖是抚慰身心之所。因为家有情，家有爱，家有欢乐。皇达鸿锦华苑提供给人们的是有情、有爱、有欢乐的家，是人们真实需要的，是心底呼唤的。所以我们对“LOVE时代”能引起消费者的内心共鸣，对我们“被爱”充满信心。

三、“歌”唱给谁听？我们的“爱”要大声说，大声唱。谁来听呢？这就要求我们对目标客户有一个准确的把握。

（一）都市白领一族文化：程度较高年龄层次：26-40岁经济状况：中高收入阶层，有一定积蓄，具备本项目购买能力购房动机：自用，多为首次置业者购买习惯：理性，有主见，所需户型适中重点分布区域：罗湖、福田家庭结构：2-5人2人，为2人世界。组成家庭时间不太长，注重温馨浪漫。3人，为3口之家。有相当注意力放在下一代培养上，资金投入也会倾斜。4人，3口之家加一位长辈，消费更趋理性。5人，3口之家加一方父母双亲，三世同堂，共享天伦之乐。分析以上特点，在广告策略上，强化主题形象，丰富文化内涵，针对诉求对象的细分，有的放矢地展开诉求。如对2人世界，重点展现温馨浪漫，共筑爱巢。对5口之家，则突出理性亲情，天伦之乐。

（二）周边屋村居民文化程度：一般年龄层次：23-45岁经济状况：实力雄厚，购买力强购买习惯：就近购买，对自己居住区域有感情，不远求，所需户型偏大。分布区域：项目周边地带家庭结构：3-5人3人为3口之家，下一代已上学或长大成人，考虑给下一代一个更好的成长空间或安一个家。4口之家是一对夫妇有两个孩子或3口之家有一位老人。5口之家是3口之家加2位老人。还可能有其它结构，但不是主力。针对这一群体，突出现代社区的高尚性，是未来生活的方向，引起他们的向往，促成购买行动。

（三）香港客户文化程度：较高，但文化观念及习惯与深圳有所区别。年龄层次：25-45岁经济状况：就香港标准而言，属中下，但足以拥有本项目。购买习惯：强调便利，尤重口岸和地铁，重视物业管理。所需户型适中。对香港客户群，诉求时强调深圳的飞速发展，“深港一家”。突出口岸和地铁概念，介绍物业管理的称心如意。

四、自我如何评价？皇达鸿锦华苑在片区内属较大规模，地理位置优越，加上发展商的精心打造，将成为本片区高质素的楼盘。自身优势：

1、中心区一级辐射地块，地理位置优越；

2、毗邻皇岗公园，拥有28万平米绿色园林；

3、较大社区，自身配套齐全；

4、周边商场、学校、银行、车站、食街等生活配套一应俱全，极为便利。劣势：

1、临街有较大噪音、粉尘污染，影响居家氛围；

2、与成熟片区一路之隔，吸引客户到现场有一定难度。本着扬长避短的原则，在“爱”的主题统筹之下，将优势宣传、张扬出来。建议在小区外围适当栽种树木，克服临街的不利影响。靠广告的有效诉求，导示系统的有效吸引，促销活动的推动，吸引客户到项目现场。

五、广告策略如何制定？广告策略是非常重要的，要严谨、科学、环环紧扣，方能取得良好效果。

（一）形象整合1、广告主题：以爱为主题，突出自身个性，推广名定为“LOVE时代”。

2、主广告语：让世界充满爱把爱的主题突出张扬出来，喻示在LOVE时代里爱无处不在，给予人们的是全新的，心灵相应的爱。辅助广告语：①都市的月光把爱唤醒 ②写不完的爱 ③我想拥有的爱 ④呼吸着爱

3、广告主题的分部演绎（1）中心区的感觉……………………………优越的地理位置（2）家门口的绿色………………………皇岗公园的满目翠绿（3）“她”给我的爱………………………对LOVE时代的感受（4）足不出户的满足……………………………小区自身配套（5）举步可达的便捷…………………………片区的完美配套（6）建筑精品……建筑设计和环境规划都是大师的倾心杰作（7）称心适意…………………………………完善的物业管理（8）下一代的世界………………………………突出教育概念

4、广告表现体现较高的文化品位、自然典雅的清新风格、鸟语花香、爱意居家的生活氛围。

5、广告手段运用采用全方位、整合式、分阶段出击的广告手段，将广告、促销、包装、媒介等一切传播活动形成一个有机整体，争取最佳的广告效果。

6、广告阶段的划分（1）引导期（内部认购阶段）此一阶段主要做形象广告，突出主题形象，让市场感受并接受“爱”的主题。（2）推广期（正式预售到封顶前）这一阶段主要深化广告主题，突出片区生活优越便利，增加理性诉求的比例。（3）强销期（封顶至入伙前）此一阶段以理性诉求为主，突出居家生活气氛，并视前一阶段广告效果作出相应调整。（4）尾盘期（入伙后）此一阶段强调卖点诉求，结合价格策略，促进尾盘销售。

六、现场如何包装？现场包装,要极具个性化，只有个性鲜明，才能被广大受众记忆，进而接受。要突出个性，就要注意差异性包装与众多楼盘相区别。“个性化特色”和“差异性包装”是本项目现场包装的重要策略。我们先来看看附近的两个楼盘：共和世家和天健阳光华苑，它们的成功包装颇有研究价值。共和世家最突出的特点是“公园里的绿”，将最大的卖点张扬出来，外立面色彩冷静、大气，与鲜活的绿色恰到好处地融合，收到良好的效果。天健阳光华苑突出“阳光”的感觉，有着阳光般的心情：“生活着，快乐着”。让人感受到生命活力的律动。外立面色彩及包装整体形象给人以强烈的印象。这两个楼盘的成功包装给了我们有益的启示：深入分析市场，确定主题形象，区别竞争对手，突出个性包装，是走向成功有力保证。皇达鸿锦华苑在深入分析和把握市场的基础，确定了“爱”的主题。在现场包装的具体实施上，我们作如下考虑：1． 售楼处售楼处的外观强调视觉冲击，同时传递温馨轻松的气氛。室内的形象背景板、展板等主要体现温馨居家感受，让客户感受到生活其间爱意环绕，惬意、舒适。2． 形象广告牌位置：放置在项目之前，在交叉路口呈45度朝向福民路。这样的放置，可以获得最佳视觉效果，让尽可能多的受众看到。数量：一块规格：8m×6m设计风格：突出“爱”的主题，渲染都市温馨居家的气氛（详见设计稿）。3． 围墙用色亮丽、鲜活，画面体现都市温馨浪漫气氛，展示现代的“爱”。4． 现场条幅在建筑主体建至六层以上时悬挂，数量六条，整体风格与“爱”的主题相一致。朝向是南向和西向，面向福民路和益田路。5． “爱心通道”的布置将看楼通道命名为“爱心通道”，放置安全帽、雨伞、小玩具、小饰品等，这些物品都专门设计制作，让客户行走其间，真切感受到爱的气氛。6． 商场的包装突出人气凝聚气氛，给予商家信心。同时介绍进场的是知名品牌商家（如万佳），品牌互动，让业主感受到生活更加便利。

七、导示系统如何布置？皇达鸿锦华苑位于益田路和福民路交汇处。益田路停靠车站在项目南北两侧，距离都在300米以上。福民路上东侧有皇岗村站，距项目60米；西侧有福田新区委站，距项目150米。特别是还有天虹商场这个人流汇聚之地，所以福民路成为布置导示系统的当然之选。1． 灯杆旗 考虑规划300面，从福民路天虹商场延伸至皇岗村站台。这样的布置能有效吸引福民路上的人流。2． 站台广告 争取到福田新区委站台两侧广告发布权，有效传递项目信息。3． 形象指示牌 我们规划形象指示牌4块，分别放置于天虹商场右侧路口，福民路与益田路交叉路口（靠天健阳光华苑一侧），益田路与福强路交叉路口，皇岗食街出口。这样对4处关键路口的人群形成有效指引。该指示牌将指示功能和形象展示结合于一体，扩大传播影响力。规格：2.5m×1.5m

八、售楼资料如何规划？1． 售楼书楼书是售楼资料的重中之重，本项目共有住宅656套，按1：10比例，规划为6000份。设计风格亮丽、明快，富有都市生活气息。楼书将把项目整体形象和各卖点荟萃其中。2． 宣传折页规划为9000份（6个p，3折页），突出项目主题形象和主要卖点。3． 宣传单张规划30000份，作大量派发，扩大宣传影响面，浓缩楼书精华于其中。4． 户型插页5． 付款方式、购楼须知这是必不可少的资料，规划为9000份。6． 手提袋手提袋方便客户带走售楼资料，同时又是流动的宣传媒体，规划3500个。

九、怎样安排促销？在皇达鸿锦华苑附近，最旺的地方是天虹商场，许多产品的促销活动在这里举行，收到良好效果。本项目也应考虑在天虹商场举办促销活动，有效吸引人流到现场看楼。平日可在天虹商场设咨询点，派发宣传资料，加深人们对项目的印象。周未及节假日，举办促销活动。多举办吹汽球、猜谜语及其它趣味活动，还可举行幼儿歌舞表演等。对积极参与活动并表现突出者，给予适当购房优惠，或是赠送半年管理费等，促进现场销售。在开盘等重大节日，增加歌舞表演内容，提高档次，聚集人气。促销活动进行时，天虹商场处设看楼专车，接送看房人群。不管买与不买，都送回家，进行感情投资。一方面体现“LOVE时代”给予的是真实的爱。另一方面到天虹购物的人居住较近，容易送回，不会增加太多成本。

十、媒体计划如何？

（一）媒体分析 各种媒体都有自己固有的特点，分析不同媒体的优缺点，对他们有一个十分清晰的概念，把握住各种媒体的特性，对在广告活动中取得最大的效果至关重要。现分别将几种媒体特性介绍分析如下： 报纸媒体 优点：报纸的版面大，篇幅多，具有相当大的信息载量和较强解释能力，可详细刊登广告内容，报纸媒体的特殊新闻性的准确可信度，无形中也使报纸广告显示出准确性和较高的可信度，同时，报纸媒体单位的权威性也使受众产生信赖感，这都大大提高了受众人群的信任度；报纸具有保存价值，其内容无阅读时间的限制；报纸发行面广，投递迅速准确，发行地区和发行对象明确，且随着印刷质量的提高，广告效果更加明显。缺点：报纸出报频繁，前一天的报纸在第二天已成历史，与受众相对接触时间不长；有一定文化层面的人才能接受报纸媒体。电视媒体 优点：电视媒体传速迅速，覆盖面广，收视率高，内容非常广泛，包罗万象；它诉诸于人的视觉和听觉，具有形声兼备的功能，表现力丰富，娱乐性强；对广告可进行高频度重复，加深印象。缺点：宣传印象消逝的速度快，对观众的选择性和针对性较低，电视广告制作复杂且费用较高。杂志媒体优点：读者对象确定，选择性强；印刷精美，刊登内容相对固定；有限时间长，使于阅读和保存。缺点：周期长，传播速度慢，时效性差；读者面固定，影响面有限。其它媒体特点电台：快速、深入广泛、通俗、灵活。但消失快、印象不深刻、无法存查。邮寄广告：能够有针对性的选择受众，机动灵活，所传达信息内容全面集中，制作简便，费用低廉。车体广告：流动性强，接触面广泛，受众层面多样化，具有预告性，重复性。制作简单，费用低廉。但信息载量少，接触时间短，印象不深刻。路牌广告：广告形象突出、鲜明，易记忆，不受时间和空间限制，有益于美化城市，但受场地条件限制和政策性限制。

（二）媒体选择1． 选择原则a.目标原则：媒体选择保证与广告目标和广告策略相一致。b.适应原则：媒体选择与客观环境相适应，适合目前所针对的广告市场。c.优化原则：坚持从多数媒体的比较中产生媒体组合方案，坚持在单一媒体种类选择中进行优化组合。d.同一原则：坚持媒体的选择必须有利于广告内容的表达。e.效益原则：选择广告媒体时把广告效益放在首位。2． 项目分析每个项目都有自己的特性，根据项目特性针对性地确定媒体策略，选择组合媒体，以求制定出最适合本项目的方案，保证广告费用最合理的应用。皇达鸿锦华苑项目几个与媒体策略有关的特性如下：（1）10万平方米的大型项目，拥有654套住宅，需要较大市场消化量。（2）以中等面积户型为主，深圳同类楼盘众多，竞争激烈，广告漫天飞舞。（3）目标客户分散，购买动机多样，易感媒体不一。（如表一）（4）本项目的发售时间内有几个事件值得关注a.中国国家足球队再次冲击世界杯b.深圳被评为世界花园城市，2001年各种活动会相对增加c.中国加入WTO如果顺利，深圳受冲击巨大，媒介市场与本项目目标市场都会反应强烈。表一：类 别 信息敏感性 媒体认同感 广告认同感 易感媒体 首选类型年

龄 20—30岁 强 强 强 电视、报刊、户外、网络 本地 30—40岁 强 强 较强 报纸、电视、网络 本地 40—50岁 较强 较强 一般 电视、报纸、本地 50岁以上 较强 一般 较强 报纸、电视、广播 本地职

业 高级白领 强 强 较强 报纸、网络 本地 小商业主 较强 较强 较强 电视、报纸 本地 投资者 强 较强 较强 网络、报纸 本地 自由职业者 较强 较强 强 报纸、电视、网络 本地 特殊职业者 较强 一般 强 电视、报纸 本地

3． 确定媒体（1）主力媒体的确定皇达鸿锦华苑的广告推广，主力媒体应选择覆盖面（包括职业、年龄、地域）广，具有相当房地产广告规模优势的本地平面广告媒体。深圳有一定房地产广告规模的报纸比较如下：媒 体 类 别 发行量 千人成本(元/cm2)主体受众 房地产广告规模优势 备注深圳商报 40万 2.14 深圳 2 版面灵活香港商报（置业大观）41万 1.76 深圳 3 夹特报发行，仅有广告版，属夹报广告南方都市报 23万 2.07 深圳 4 零售为主证券时报 5万 2.98 深圳 5 读者单一确定主力媒体：深圳特区报 主力版位：第九版（体育新闻，二叠封面）主力发布时间：星期五

（2）辅助媒体的确定以深圳特区报为主力媒体，以较为固定的版位、时间，发布广告进行诉求，同时需要其它媒体在版位、形式、发布时间上给予灵活机动的支持补充，形成一个合理有效的媒体组合，增强整个发布计划的含盖性，稳定性和易调整性。确定辅助媒体：

a.深圳商报 主要版位：普通版深圳商报与特区报有较为相以的读者群体，并且发行量巨大，版面灵活多变，可调制性强，选择深圳商报以灵活多变的版位安排，创意设计、特殊规格等作有力的辅助。

b.南方都市报主要版位：普通版南方都市报在深圳零售量第一，高达18万份，读者群体以年轻白领为主，包括青年妇女等多种类型的读者

c.SZTV-1时段：A1、A2以影视广告增加广告诉求的形式多样性和易接受性，电视广告为大家所喜闻乐见，同时属强迫接受型广告，适合为建立LOVE时代形象进行感性诉求。d.公交车体广告线路：3路、28路、218路数量：4台（3路），4台（27路），3台（218路）。共11台公交车体广告费用低廉，受众广泛，用此媒体进行形象宣传，对主力媒体诉求效果具有较强的支持作用。所选线路尽量含盖罗湖、福田人群集中的成熟片区，同时考虑在楼盘发售期能够拿到所选线路的车体数量有限。所选线路介绍如下：

广告级别 线 路 起止站 途经主要路段特A 3 福田南—水库 爱国路、东门、深南中、福田路A3 218 下梅林—仙湖 北环路、八卦路、笋岗、东门北、怡景路B 28 皇岗村—火车站西 福民、福强、彩田、皇岗、嘉宾、和平路

（三）组合运用深圳特区报、深圳商报、南方都市报、公交车体广告、SZTV-1，依次覆盖目标市场，以不同的广告媒体向目标客户传递楼盘信息，使目标客户全方位感受到本项目广告的冲击。在诉求表现上，以特区报为首的报纸媒体着重卖点诉求，创意或直诉本项目的各个卖点，突现楼盘质素，求得市场认同，以SZTV-1和公交广告作形象诉求，引起客户情感上的共鸣与认同，促进购买行为，并增强报纸媒体的卖点诉求的力度。在广告版面安排上，保证深圳特区报相对固定的发布频率和版面，形成稳固形象，达成市场共识，其它媒体则以灵活的位置、时段、多变的创意进行多点进攻，使整体推广达到稳中有变，变而不乱。既保持整体形象统一，又能够灵活机动的进行广告推广。广告发布在时间上，采用同步发布策略，项目的开盘销售与广告同期开始，前期仅在项目形象导入时期作少量广告，进行入市前的铺垫造势。在广告发布频率上，采用固定频率策略与变动频率策略相结合，特区报以固定频率策略为主，仅在销售后期减小广告投放量。其它辅助媒体则采用变动频率策略，根据不同的销售时期以及销售状况适时增加或减少广告投放量。（注：公交广告媒体。对于房地产广告来讲，不存在投放频率的问题）

1． 引导期计划时间一个月，在特区报、深圳商报发布软性文章为主的的广告，全面诠释LOVE时代概念，引导楼盘形象主题，广告投放以半版为主。2． 开盘强销期计划时间两个月，以特区报卖点诉求为主，在第九版发布1/3版彩色广告，每周一次，深圳商报、南方都市报以形象广告为主，结合多变的创意、灵活的版位。进行品牌形象宣传。SZTV-1影视广告和公交车体广告同期投放。主力媒体坚持固定的投放频率，各辅助媒体则灵活运用，根据市场情况等积极调整发布频率，以求取得最大广告效果，达到销售目的。3． 持续热销期计划时间两个月，承接上一阶段强劲势头，利用前段大广告量产生的市场边际效益，创造一个持续热销期。坚持上一时期的媒体组合，适当减少广告投放量，其中主要减少辅助媒体的广告投放量。SZTV-1的形象诉求广告停止，转以专题片广告，坚持公交车广告。全方位加大理性诉求，维持稳定的销售进度。4． 尾盘期在营造的形象品牌优势下，利用大量购房客户，营造出旺销现象，促使产生羊群效应。以特区报和商报配合，少量投放广告，把握游离客户的心理，采取有针对性的诉求，达到楼盘销售的完满成功。

（四）发布计划（根据招标要求，发布计划做至开盘后一个月）阶段类别 媒体 投放量 版位 规格 诉求表现引导期 特区报 1 9版 1/3版 软性文章为主，以皇达鸿锦华苑演绎全新LOVE时代为主题做好开盘前的宣传造势，形象引导工作 2 地产版 半版深圳商报 1 普通版 半版 开盘强销期 特区报 1 地产版 全版 硬性广告，开盘庆贺各卖点诉求，创意与写实相结合 4 9版 1/3版深圳商报 2 普通版 1/3版 硬性创意广告主题诉求 南方都市报 2 二封底 半版 同上 SZTV-1 6次/周 A1时段A2时段 30秒 品牌形象与卖点相结合（五）媒体费用预算媒体发布费用计划取所推广项目市值的1.6%皇达鸿锦华苑住宅建筑面积：56490m2，以均价6500元/m2计，市值：6500元/m2×56490m2=367185000元媒体发布费用：367185000×1.6%=5874960元各阶段、各媒体所占费用分配如下 金额（万元）比率（%）阶

段 引导期 34.9 5.9 开盘强销期 329 56 持续热销期 200 34 尾盘期 24.1 4.1媒

体 特区报 300 51 深圳商报 94 16 南方都市报 47 8 公交车体 29

5（六）媒体计划的控制和调整媒体计划是实现广告目标和广告策略的具体操作手段，在整个项目推广过程中，积极与发展商，代理商密切配合，在维护总体纲略的情况下，根据具体的销售状况，积极配合举办的各种促销活动，以及可利用的社会事件，适时适度地调节具体的发布日期、规格和版位，直至诉求主题。不光市场是多变的，其它各种不可预见情况比比皆是，影响媒体发布的因素众多，比如新闻事件、天气变化、大型活动、交通问题等都需具体问题具体处理。1． 调整原则a.最利于销售b.最大限度利用社会新闻价值，节日庆典效益c.保证主题推广形象不变2． 调节方法a.根据销售情况阶段性调整a.根据市场变化现时调整

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第五篇：房地产调查报告

关于盛世花城的物业管理的调查报告

小组成员：高原负责调查问卷的设计及整理；

赵晓萌负责实地调查

刘一凡负责报告的汇总

调查时间：2011年11月26日

调查地点：济南盛世花城（济南市历下区国际会展中心西北（新东方花园南）调查对象：盛世花园居民住宅小区

调查方法：以调查问卷形式的抽样调查

调查目的：通过调查获得有关济南盛世花城居民住宅小区的发展现状，希望能尽多地发现物业管理领域存在的问题，及时了解小区居民情况，以希得到解决。项目现状：天业盛世花城地处济南东部新城核心地段，项目南接轻骑路，北靠新城居住区，西临新宇路和国际会展中心；仅需十余分钟即可到达济南国际机场、经十东路景观大道、二环东路等城市主干道和重要交通枢纽。项目南邻，政府规划的中心商务区逐步成熟，周边银行、学校、餐饮等配套一应俱全。随着区域内金融中心、政务中心、商务中心的兴起，该地段将日益成为大济南的城市新中心。

项目总占地173亩，总建筑面积达35万平方米，由国内顶尖水平设计单位担纲，全人车分流设计、高智能化设施，高贵品质不言而喻。社区由十八栋纯板式小高层、高层组建而成。人性化户型设计，面积从75㎡—180㎡不等，满足不同客户的需求。社区临新宇路规划了数万平米的国际风情商业街，为生活更添便捷；小区内精英国际会所，是您商务洽谈和健身休闲的好去处；新城首家社区内国际化幼儿园，为您的孩子提供国际水准的启蒙教育。

存在的问题：

盛世花园的居民们认为

（1）该小区的物业管理的收费价格相对偏高与其服务水平不符

（2）80%的居民认为该小区的物业管理的收费的用途不够透明，缺乏管理

（3）90%的居民对小区对外来人员的管理过于松散，缺乏责任

（4）60%对管理区域内小区绿化存在不满

（5）对小区损坏的公共设施的维修太不负责

（6）80%的居民认为房屋及设备维修, 安全保卫的服务很不到位

（7）70%居民认为目前物业管理存在的问题的主要根源是物业管理法律、法规

不健全，其次是业主自身维权意识淡薄和缺乏有效地纠纷解决途径

（8）需改进的物业服务依次是设置专门服务机构、服务态度、服务人员培训、服务态度

（9）其次在调查中发现还存在的问题有公用部位的侵权纠纷问题小区公用部位的出租营利问题与小区内停车收费纠纷。

产生以上这种现象的主要原因主要有以下几个方面：

一是物业管理公司和房地产开发公司有密切的联系。

二是对于小区的公共空间和公共设施的产权界定不清楚，这往往是物业管理公司或者说房地产开发商和业主扯皮的根源之所在，而且，从目前的许多报道来看，凡是牵扯到双方矛盾时，这些产权界定不清楚的物业往往成为双方争论的焦点和摩擦的根源。

三是同一小区的业主虽然有共同的利益，但是并没有形成有效的利益共同体，充其量只不过是一个非常松散的利益集团。他们往往在火烧眉毛的时候才知道救火的重要性，但这时又错过了最好的补救时机。

四是业主法制意识淡薄，加之法规不完善，业主只一味强调权利而忽视相应的义务。

改进方法:

1、业主应当合法地进行维权，同时要教育引导为主转变观念，提高素质，遵纪守法，依规办事。

2、社区居委会是小区和谐氛围形成的建设者。当前社区居委会必须转变观念，提高自身业务素质，特别要分析和研究新时期社区内业主的利益目标及现实需求，从他们最关心的问题出发，积极帮助业主组建业主委员会，配合物业管理企业在社区中依法开展物业服务活动，积极协调物业管理纠纷和邻里纠纷。

3、物业公司也应充分考虑业主的利益，积极协调与业主指之间的冲突。对完善物业管理的几点建议

(一)要逐步提高物业管理从业人员的素质，多种渠道、多种形式培养人才，为物业管理持续发展提供人才资源。

(二)依法成立业主委员会并且物业管理协会应积极有效的发挥作用。

(三)业主要增强法律意识，依法维护自己的合法权益。

(四)广大业主应更新观念，顺应我国房地产体制改革与发展的大趋势，增强对物业管理重要性的认识和对物业管理消费的认同感。

关于济南盛世花城物业管理的调查问卷的统计

1、性别：

A男 50%B女50%

2、年龄：

A 20岁以下 0B 21-29岁20% C 30-39岁50% D 40-49岁20% E 50岁及以上10%

3、个人月平均收入：

A 2000元以下0B 2000-4000元70% C 4000元以上30%

4、您现在居住的小区每月交纳多少物业费?

A、0.5元~1.0元/月㎡0B、1.0元~1.5元/月㎡ 100%C、1.5元/月㎡以上05、您认为目前你们小区物业管理的收费价格是否合理？

A 过高，与服务水平不相符 20%B.有点高，但与服务水平相符 40%

C合理，比较满意30%D很便宜0E无所谓，不在乎 10%

6、物业公司有对物业管理费的用途对你们业主进行公开吗？

A 不了解，没公开过 30% B 不了解，但公开了20% C 通过其他途径了解但没公开50% D 了解也公开了07、你们小区对外来人员的管理是否严格？

A 管理非常严格、仅容许业主通行0B比较严格，非业主必须登记才能进入10%

C 虽然检查，却流于形式 50%D 小区出入管理相当松懈，甚至常有外人随意穿梭40%

8、你们小区的保安都做什么？（多选题）

A检查进出车辆和人员 50% B 负责小区安全50% C 经常在小区巡逻30% D 值班站岗90% E 协调业主纠纷0 F 收停车费50%

10、您在小区是否有自己的停车位？

A 有60%B没有（跳过11题）40%

11、您的停车位是哪种？

A 露天车位20%B 地下车位40%C 单独车库0D其他012、对管理区域内小区绿化评价？

A 好 30% B 一般60%C 差10%

13、你们小区物业有对小区损坏的公共设施进行维修吗？

A有，很及时0 B 有，但总要托好长时间才修 50% C 一定有人反映了，才过来修50% D 没有，不管014、在现有的物业管理过程中，您认为服务最不到位的是？

A、安全保卫 30% B、房屋及设备维修50%C、小区绿化 0 D、卫生清扫10%E、交通管理10%

15、您认为目前物业管理存在的问题的主要根源是？

A、物业人员素质偏低 0B、物业管理法律、法规不健全70%C、业主自身维权意识淡薄30%

D、物业管理费使用不够透明 20%E、缺乏有效地纠纷解决途径30%

16、您认为现在应继续改进的物业服务有哪些?

A、服务范围种类40%B、服务态度60%C、服务设施30%D、服务人员培训40%

E、专门服务机构设置80%