按套内面积签合同的好处大全

第一篇：按套内面积签合同的好处大全

从12月1日开始，北京市的房屋买卖形式将发生根本变化，包括经济适用房在内的普通住宅、公寓及其他高档住宅等居住类房屋的预售，都要以套内建筑面积计价和结算房价款。而且，北京市政府有关主管部门还下发硬性规定说，不按套内面积售房，区、县、市各级国土房管局将不予以登记，也即是不合法。

那么，北京为什么硬性规定所有新建居住类房屋必须按套内面积售房呢？套内面积售房能给购房者带来什么好处呢？和以前的房屋买卖形式相比，套内面积售房能够更加保证购房者的合法权益吗？购房者如何使用新规定，保障自己的合法权益呢？房产商怎么执行新规定呢？套内面积售房后，房价是不是就会上涨呢？按照套内面积售房的新规定，公共部位的产权如何界定呢？套内面积能自己测量吗？按照新规定，以后谁对出现缩水的面积负法律责任呢？

11月30日，我们特别邀请了新办法颁布的职能部门———北京市国土房管局市场处副处长姜才原、北京市华远集团总裁任志强、中国房协房地产专业委员会秘书长王平、北京第一个使用套内建筑面积售房项目———北京风林绿洲项目副总经理周伟峰、北京第一个使用套内使用面积售房项目———锋尚国际公寓总经理张在东、成业行房地产经纪公司总经理张寒燕、鸿基世业房地产开发公司总经理王振平，以及购房者代表———美国金州投资集团控股公司投资总监夏勇。

-房价会上涨吗

主持人：从直观上来看，按照套内建筑面积售房好像比按照建筑面积售房的房价要高，那会不会给市场里的准购房者一个担心：本来北京的房价就高，现在实行新政之后，我还能买得起吗？

姜才原：在实行套内建筑面积售房之前，我们房地局等有关职能部门做了一个分析，我们认为房地产买卖的成交，取决于总价而不是单价，按照套内建筑面积售房，是在总价不变的情况下，只是对计价方式做一个调整。

任志强：有一个最基本的事实要跟市场里的购房者说明：这只是一种买卖方式的改变，和房屋交易的实质不发生矛盾。这种调整会产生一种现象：单价上涨，总价不变。

张寒燕：名义房价提高，实质房价不变，对普通购房者来说，没有什么变化，但是会给房地产价格的研究带来混乱，这可能是一个非常大的问题。

-公摊会缩水吗

主持人：我手里有一份数据：据中国消费者协会统计，消费者在房地产方面的投诉，近三年来分别以23%、25%和13.2%的增长率增长。今年全国商品房投诉达到1.7万件，而面积之争是房地产纠纷的焦点，主要问题是商品房面积缩水，购房者认为不能明明白白消费。我们都想知道，政府出台这个政策，能够避免面积纠纷吗？能够在什么方面更多地保证消费者权益？

任志强：原来以建筑面积计价的时候产生了很多纠纷，确实有。可能不内行的开发商以

及很多建设单位都没有考虑到保温层的问题，这个问题在北方比南方更多，主要是在设计图纸的时候不计算保温层，但是房子建好之后，在进行实际测量时，就要加上保温层和外立面的面积，这就会产生很大的差距，所以，大家认为买的室内面积缩水，公摊面积增加，这是传统的测量方法造成的。而且，建设部和各地政府，为了保护消费者，特别规定了哪些面积可以分摊，哪些不可以分摊，比如为公共服务的一些面积就不得分摊，有的小区多出的面积不知道归谁，因此产生了问题。

姜才原：我们觉得实行套内面积售房有几个理由。

第一，使用套内建筑面积计价，可以让购房者明明白白购房，因为这种方式简单易算。

第二，套内建筑面积易于测量。按建筑面积售房，要弄清楚分摊部位、分摊面积，而现在的住宅建筑，内部格局十分复杂，准确区分每个部位的情况几乎无法做到，而且复杂到连专业技术人员、管理人员也有争论。实行套内建筑面积计价后，购房人进行维权，相对成本低一些，易于测量。

第三，能够减少面积纠纷。我们从实行套内建筑面积计价比较早的广州和重庆了解到，这些地方商品房的纠纷大幅降低。有一个数据说，重庆现在面积纠纷是零。

第四，实行套内计价以后，有利于创造公平、公正、公开的市场环境，减少了开发企业增加分摊面积的利益驱动，买房人不用承担不明不白的房款。

张寒燕：在市场的初级阶段，开发商的商业伦理也处于初级阶段，就产生了初级阶段问题，就产生了初级阶段法律解决问题。随着市场走向成熟，预售的台阶高了，封顶了再卖比挖坑的时候卖，和购房者的纠纷就少了。如果房子按照套做好，同时标清公摊面积的属性、位置、面积的大小等，我相信业主会感觉自己是买了一个明白房。

王振平：现在改用套内建筑面积售房了，房地产商和业主沟通好，就可以了。作为业主来说，我觉得关键不是计价，更关注的是居住品质。

-小区品质会不会降低

主持人：使用套内面积售房，会不会造成房地产商只注重把房子里面设计好了，而在公共区位“偷工减料”，从而使购房者的居住品质下降？

姜才原：每一个居住小区在建设前期，开发商都要进行统一的规划，而且要报到北京市规划部门审批，经过审批后的规划方案是不能随意变更的。开发商如果随意变更，可能面临市场的惩罚。我们在新办法中有一条规定，要求开发商在预售房子之前首先要预测，并公示结果，包括被分摊部位的名称、用途、面积及分摊系数，包括不分摊的部位也要说明，满足购房者的知情权，购房者比较这些信息以后，就可以决定买与不买。

实行套内计价以后，公共部位如果说缩水了，减少了，风险不仅仅是买房人，对开发商也有危险，比如走道比别人小一号的话，可能面临房子卖不出去的风险。以前按建筑面积卖房的时候，外面的配套好不好，有没有湖，也不和房价挂钩，为什么要建那么好的环境，有

湖，有水景花园，实际上这是市场的导向。如果把公共部位建得不好，可能能蒙一个人，两个人，但是不能蒙所有的人，可能卖一部分，其他的房子就卖不出去了，开发商风险更大。

而且，购房者可以通过签订严格的购房合同，使用政府的法律法规规避风险。分摊面积缩水的问题，通过这个办法应该得到比较好的解决。

任志强：按套内建筑面积卖房，是政府在低级的消费阶段和低级的法律阶段不得不采取的临时性措施，这不是一个最好的办法。现在市场上大部分消费者，可能处于住房的改善和增量阶段，没有到生活质量提高的阶段，所以更注重我花了多少钱，买了多少套内真正使用的面积。但是房子有两个空间，一个是室内的空间，还有室外的空间。比如说三星级酒店和五星级饭店，大堂的面积和装饰绝对不一样，如果大堂面积很小，再好也不能是五星级饭店，这就是差别。我们不能靠面积计价的方式解决市场上所有存在的问题，解决不了。现在的法律只能解决套内建筑面积是多少，分摊面积多少，没有解决土地归谁，院墙归谁，楼顶归谁，湖面、水面归谁，锅炉房归谁等等。

主持人：按照新政策买房以后，一幢住宅楼的大堂是不是归业主，电梯间、保卫间归谁？

任志强：归所有的业主。如果共有的业主说同意出租，这个钱归业主分。

姜才原：按套内建筑面积买房，并不意味着购房人只取得套内建筑面积的产权；按建筑面积买房，也不意味着购房人没有取得商品房相应的土地使用权。关于购房人按套内建筑面积买房以后，其产权内容，此次发布的市政府135号令还有比较好的规定，值得宣传，让大家都知道。

-物业费怎么收

主持人：有很多网友非常关心按照套内建筑面积售房之后，物业管理费用怎么收取？是按照建筑面积，还是按照室内面积？

姜才原：我们认为，首先要说明的是，这次调整仅仅是计价方式，在购房合同上还要求写三个面积：建筑面积、套内面积和分摊面积。现行的产权证还是按建筑面积发，物业管理费和供暖费等费用，仍然和建筑面积挂钩。现在仍是按建筑面积，物业管理费和供暖费等费用的收取以后是否与套内建筑面积挂钩或与别的什么挂钩，使收费更合理，值得研究。

主持人：风林绿洲是北京市第一个用套内建筑面积售房的项目，已经交付使用很长时间了，请问来自风林绿洲的周先生，你们小区现在是按照什么面积标准收取物业管理费？

周伟峰：按建筑面积收费。我们按照份额来收物业管理费，就是任总提到的业权的方式。最简单的说法，就是按照政府批准的可以销售的面积，计算业主购买的份额比例，按照这个比例交纳物业管理费用。

主持人：锋尚国际公寓是北京第一个按照套内使用面积售房的项目，现在也已经入住了，是怎么交纳物业管理费用的？

张在东：现在还没有收取物业管理费用，因为最后一批房子今年4月份交，会所没有完工，园林没有做好，这个时候收物业费不合理，等到园区全做好，没有一个施工工人，完全进入使用状态，那个时候收费才合理。

-游戏规则将改变，市场会不会有些混乱

主持人：这个新政策的推行，肯定改变了以往的北京房地产市场的游戏规则，有很多相关政策也将进行新的调整，这会给北京的房地产市场带来什么样的变化？

任志强：可能会在市场上造成一些麻烦。这个麻烦包括，我们的房价统计，房价统计基本上在全国用同一个方式，在北京同时出现了几种不同的方式，一部分是按套内计价的方式，一部分是按非套内计价的方式，办公楼没有按套内计价，成品房也没有按照套内计价。外界听到北京的时候，很难搞清楚是什么样的统计数字，所以在统计局形成的结果，北京的房地产价格上涨，在外地的影响也是这样的。给老百姓的印象也是房价上涨，这个过渡期的解释的量会大。而在具体销售时，建筑面积、套内建筑面积、使用面积等几种方式都会标出来，在很长的时间以后，人们才会习惯。

-业主是不是更弱势

主持人：原来都说房地产商是强势，业主是弱势。现在按照套内建筑面积售房，会不会使业主更加只关心自己房子的事情，其他公共部位和我没有关系，业主的共有财产的意识更加淡薄，业主之间的关系更加松散，和房地产商之间、和物业管理公司之间都更加孤立，就真的变成弱势了？这有利于购房者维护“70年”产权的利益吗？

王平：房地产市场从上世纪80年代发展到今天，在政府的支持下，消费者不是弱势群体，而是越来越强了，懂得越来越多，而且越来越科学；开发商从强势群体的80年代到现在，越来越弱了。信息上，老百姓对住房了解的信息越来越多，而开发商越来越弱了。

主持人：一定要做一个硬性的规定吗？是不是消费者可以有更多的选择，既可以选择按套内建筑面积买房，也可以选择按建筑面积买房？

王平：我们不倡导老百姓愿意怎么选择就用什么方法，如果产生第三种、第四种怎么办，市场也会混乱。我觉得这个政策非常好，以前我们老觉得买房容易，结束太难了，现在这个新规定，在建项目、存量房转让等方面的执行中，手续更简化了。

-房产证怎么标明

夏勇：从消费者的角度来讲，我花了100万元买房，开发商不一定告诉我每一个部位相应的价格是多少，但是，他应该告诉我，100万元里含什么东西，应该有房产，还应有土地使用权。比如说100亩的土地，我使用的有多少。现在按套内面积买房，我仍然要关注套内是多少面积，套外还有多少是我的，土地有多少是我的使用权，因为这些都包含在房价里了。

主持人：夏先生的观点代表了许多购房者的想法，新政策实施后，关于套内建筑面积售房的形式现在还没有立法保护，作为购房者，除了在合同中尽量保护自己以外，政府在房产

证上有没有新的改变？何时发放土地证？

姜才原：我们正在制定另外一个规定，就是房地产登记条例，就是解决怎么发房产证和土地证的问题。现在两个是分开的，房产证是房产证，盖房管局章就可以了；土地证是盖政府的章。我们考虑是发两个证还是一个证，现正在探讨。北京市正在制定相关的配套文件，可能会相继出台10个文件。

第二篇：套内建筑面积

套内建筑面积+公摊面积=建筑面积

面积误差比等于

产权登记面积－合同约定面积 除以合同约定面积 再×100%

合同没有约定或者约定不明确的高院司法解释第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

第三篇：IT内按风险评估

2010 财务中报中IT内按风险评估目的, 范围和资料需求

一.目的财务报告审阅及审计要求对涉及报表真实,准确,完整的业务流程与信息系统进行控制风险的考量与评估.实施对关键IT内控的评估程序是为了对有效设计与执行财务中报的程序提供依据.二.范围:

(一)评估支持银行业务和财务报表的重要应用系统的逻辑访问控制运作

1.用户账号授权申请与认证管理

2.用户系统内权限控制管理

1)应用系统层面

2)数据库系统层面

3)支持应用系统的操作系统层面

(二)评估重要应用系统的程序变更控制运作

1.抽样审阅中报期间所有程序变更项目的档案资料检查变更的申请,审批,测试和授权

上线控制活动

(三)评估重要应用系统间的数据联接与交换控制

1.重要数据交换的流程

2.确保数据交换过程中数据完整与准确的手动与自动控制措施

3.系统导出生成的重要Excel报表的逻辑公式,访问权限的控制

(四)评估支持银行业务流程中的重要应用系统中的重要自动应用控制

(五)下列系统被认为是支持银行业务和财务报表的重要应用系统

1.综合业务系统;2.信贷系统;3.网银系统;4.国际业务系统

5.财务和总账系统;6.数据中心系统

三.资料清单

(一).逻辑访问控制

应用层面:

1.所有评估范围内系统的登录密码设定参数截屏

2.各系统的用户安全报告包括用户名,角色分配等信息

数据库层面:

1.范围内Sybase, Oracle, SQL Server登录密码设定的参数截屏

2.各系统内的用户安全报告,包括,数据库用户名,角色等信息

操作系统层面

2.范围内Windows, AIX登录密码设定参数截屏

3.各系统内用户安全报告,包括操作系统层面用户各角色等信息

(二).变更管理控制

1.中控期间内所有程序变更项目清单

2.现场抽样获取详细变更项目资料

(三).数据交换

1.现场访谈确定所需资料或截屏

(四).系统应用控制

1.现场访谈确定所需资料截屏

第四篇：房屋套内使用面积销售协议

鉴于目前房地产市场中诸多纠纷源于面积数据，为减少房屋交付使用时因面积问题产生的争议、保护买卖双方的合法权益，出卖人和买受人愿意以套内使用面积作为房屋价款结算的依据；本着诚实信用、平等自愿的原则，经双方友好协商，现就房屋套内使用面积条款约定如下：

一、面积定义：套内使用面积等于套内各功能空间使用面积之和，各功能空间使用面积等于各功能空间墙体内表面所围合的水平投影面积之和；所谓功能使用空间包括卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等（不包括阳台部分）。

二、面积种类：本协议中所指的暂测面积是指在房屋未交付前，根据出卖人提供的图纸测量得出的面积。本协议所指的实测面积是指在房屋工程竣工后，由相关测量机构根据有关规定，对实际存在的房屋进行测量后得出的面积数据。

三、面积约定：出卖人和买受人根据双方签订的编号为的《商品房买卖合同》第二十条的规定，买受人所购房屋套内使用面积为平方米，暂测套内使用面积结果以出卖人提供的平面图纸为测量依据。

面积误差率=暂测套内使用面积-实测套内使用面积|÷暂测套内使用面积×100%

四、误差处理一：买受人所购房屋套内使用面积经过实际测量后，若实测套内使用面积与暂测套内使用面积出现误差时，当实测套内使用面积大于暂测套内使用面积时，买受人无须支付多余价款。

五、误差处理二：如果实测套内使用面积小于暂测套内使用面积，且面积误差率绝对值在3%（含3%）以内的，则出卖人应当在向买受人出具该商品房的实测面积数据后30日内，向买受人退还房屋差价款，房屋差价款=[（暂测套内使用面积-实测套内使用面积）÷暂测套内使用面积]×100%×房屋总价款。

六、误差处理三：如果实测套内使用面积小于暂测套内使用面积，面积误差率绝对值超过3%的，则买受人在出卖人向买受人出具该商品房的实测套内使用面积报告后30日内有权退房。如买受人在该期限内未书面提出退房要求，视为买受人接受该房屋的实测套内使用面积；在向买受人出具该商品房的实测面积报告后30日内，对面积误差率超过3%以上的部分，向买受人双倍退还该部分的房屋差价款；面积误差率绝对值在3%以内的部分仍然根据前条（误差处理二）的规定退还买受人。

七、面积数值：《商品房买卖合同》第三条中所述房屋建筑面积、套内建筑面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积及本协议中所述套内使用面积均为暂测面积；其中该套房屋的实测建筑面积，仍作为出卖人或其他相关机构（如物业公司、房屋权属登记机构）办理权属登记、缴纳税费和物业管理等费用的结算依据。

八、测量机构：对面积数据进行测量时，聘请的测量机构应当具有政府相关部门许可的商品房测量资质。

九、面积实例：为有利于本协议的理解与适用，现举例说明如下：

1、暂测套内使用面积：有一正方形居室，共计售价100万元人民币。四面墙长度相等，站在室内以两墙交接点为起点和终点，测量任意一起点与终点之间的距离均为10米，则内墙周长4*10=40米，墙厚30厘米，门宽100厘米，因此套内使用面积暂测数据为10*10=100平方米。

2、实测面积增加：若房屋竣工后实测套内使用面积大于100平方米，则买受人仅支付100万元即可，无须另行结算。

3、实测面积减少一：当实测套内使用面积小于100平方米但大于97平方米（包括97平方米），例如实测面积为98平方米，则出卖人向买受人退还该小于部分的房屋差价款，差价款的具体数额[（100-98）/100]*100%*100万=2万元。

4、实测面积减少二：当实测套内使用面积小于97平方米时，例如是95平方米，则买受人可以选择解除或者不解除《商品房买卖合同》；当不解除《商品房买卖合同》情况下，由出卖人向买受人支付面积差价款，差价款数额为[（97-95）/100]*100%*100万*2＋[（100-97）/100]*100%*100万=4万元＋3万元=7万元。

十、其他条款：本协议与《商品房买卖合同》同时签署，具有同等法律效力；如本协议与《商品房买卖合同》有不一致之处，以本协议为准；本协议由中文书写，任何译本仅作参考，其他文字文本之条款或意思表示与中文文本不一致的，均以中文文本为准；本协议一式肆份，出卖人贰份，买受人壹份，房屋买卖合同备案登记机构壹份，各份有同等法律效力。

出卖人：

买受人：

第五篇：套内检测,一房一验

分户验收俗称“一房一验”是指住宅工程竣工验收前,依据《上海市住宅工程套内质量验收评价导则》和现行相关工程质量验收标准、规范,对每户套内的观感质量和使用功能所进行的质量验收活动,是住宅工程质量竣工验收的组成部分。

检测项目：建筑尺寸、室内地面、室内顶棚、室内墙面、建筑门窗、楼梯与护栏、细部工程、给排水与燃气、通风与空调、室内电气等。

适用范围：新建住宅工程的套内质量验收、初装饰住宅（毛坯房）、全装饰住宅等。施工质量：墙面开裂、地板开裂、起拱、平整度不够、收头粗糙、卫生间下水道不畅、给排水、电气、卫浴设备、室内环境空气质量合格率低；吊顶、镶贴一次合格率低下等

装饰装修材料：空调制冷(热)功效差、噪音大；脱排油烟机功率小、橱柜、门窗上的五金件容易松动，部分锈蚀等

与约定不符，或型号陈旧。

检测过程： 分户验收以实物测量、观感目测方式为主，辅以功能性检测手段，逐户逐间对住宅工程的观感质量和使用功能进行检查验收，并做好记录。有条件的建设单位是按照工程质量分户验收工作组织实施与管理的责任主体，应对实测数据、验收结论的真实性负责，交房时或在保修期内当小业主对实测数据、验收结论有异议时有建设单位负责解释、解决。

建设单位可委托有相应检测能力的第三方检测机构实施实物测量、功能性检测，宝冶房屋检测应出具检测报告。

《住宅工程质量分户验收合格证》应作为《新建住宅工程质量保证书》的附件交给住户。《住宅工程质量分户验收记录》、《室内净高、净开见尺寸抽测表》以及相关原始验收记录(如委托第三方检测机构的应包括检测报告)应存于建设单位或物业管理单位，以备业主或住户查询。建设单位如果将分户验收工作委托第三方中介机构具体实施的，第三方中介机构应具备相应能力，承担分户验收相应责任，并按合同约定协助建设单位承担日后用户质量投诉处理工作。