楼盘交易会统一宣传策划书

第一篇：楼盘交易会统一宣传策划书

楼盘交易会统一宣传策划书

大连房地产协会简介

大连市房地产业协会（简称大连房协）是大连市辖区内以房屋、土地权利人为主体，其他从事房地产管理、开发、建设、经营、中介与物业服务等相关企事业单位组成的行业性非营利的社会组织。在大连市民政局社团登记，业务主管单位是大连市国土资源和房屋局。该协会成立于1986年7月24日，现处于第六届理事

会工作期间。

开展活动目的：大连房地产开发协会组织大连房地产开发商组建

统一的房地产信息宣传。

活动名称：楼盘交易会统一

活动目标：大连房地产开发协会组织大连房地产开发商组建统一，大力推展房地产协会与房地产商的关系

宣传方式：线上和线下互动

活动开展：线上由大连一名科技有限公司承建楼盘会交易网站，线下由联通公司通过给联通手机用户发送短信，彩信或者手机报

宣传每次楼盘交易信息。

费用支出：大连房地产开发商由大连房地产开发协会统一规划费

用宣传费用和网站建设费用。

并于联通大连分公司作为此项目的合作伙伴，用联通广泛的独家

3G用户群体大力宣传大连楼市行情.活动负责人及主要参与者： 主办方：大连房地产开发协会 承办方：大连一名科技有限公司 协办方：中国联通大连分公司

第二篇：交易会策划书

2011年武汉种子交易会策划方案

一、参会目的二、参会对象

三、参会准备工作

会前准备工作

展厅布置

所需物料清单

四、交易会流程安排：

五、人员安排：

六、后期跟踪方案：

七、经费预算：

八、注意事项：

（策略文本）目录

参会目的及意义：

1、现场洽谈，实现实质性交易。

2、收集产品信息、市场信息、行业信息、客户信息：收集同类别产品、同消费群体的产品的基本情况及营销手法等信息；通过广泛交流，对全国各地区市场信息进行调查；了解行业内基本营销规律，尤其是销售及经销商合作政策、终端宣传政策等，为后期经销商的洽谈收集有利的基础信息；收集尽可能多的经销商信息、建立经销商档案，形成公司日常客户档案，为后期客户分级及客户价值分析累计基础信息，同时为后期的销售突破打好基础。

3、品牌形象的展示

参会对象：

1、全国各地对种子行业感兴趣或者准备进入行业的潜在经销商

2、全国各地资深经销商（竞争对手的经销商、自身品牌的经销商）

3、农民（终端消费者）

会前推广准备

1、派专人在网上查询全国各地经销商档案登记，登记过后按档案表内容进行确认档案中电话、地址、邮编、负责人等内容。

2、经过确认的经销商档案统一保存，按档案内容给每位经销商传真邀请函，最好在传真前后能够派专人与相关经销商做短暂沟通。

3、公司专题片、暖场音乐准备、展厅布置及所需物料

通过对产品和公司相关资料的展示、现场活动的推动、公司相关人员的介绍来增强经销商对我公司的了解和认识，促进产品的销售，建立目标市场。

功能要求：实物展示区品宣栏舞台氛围营造区

产品展示区（画册、手袋、X战架、宣传DM单、产品个性展示架等）

品宣区（桌、椅、台布、茶杯、热水、茶、餐巾纸、纸杯等）

舞台区：音响、话筒、电视、VCD机、公司宣传片、暖场音乐碟、横幅、话筒KT板、服装等。

例如：舞台悬挂主题条幅一条（内容： 2011年上海种都种业科技有限公司种子交易会）。

（租赁投影、音箱设备，主要用于相关人员讲话、营销政策讲解、现场活动打造）。

（产品图片展示架，于产品展示区使用的宣传板架）

（产品背景板，于产品展示区使用的产品形象背景板）﹥产品个性展示架（灯光、音乐、礼品、资料等物料的摆放位置将根据会场实际环境安排）

交易会流程安排

上午：

8:00——9:00：公司人员全员发宣传资料，同时让参会人员进行登记并领取手提袋及相关配套资料（资料内附公司交易会流程时间及活动奖品累计人气，参会人员登记的同时资料分发人员为其编号并签字姓名防伪，可以作为后期抽奖的基础信息）

9:00——9:10：主持人致辞、介绍公司相关参会领导、介绍交易会流程、介绍活动促销品等

9:10——9:30：公司相关领导介绍公司发展历程、公司理念、文化等宏观信息 9:30——10:00：现场问答（以讲话中的信息为出题原则，活跃气氛为主，第一轮问题尽量简单，问答同时兼顾回答现场的其他提问，主持人尽量引导群众发问，公司相关人员分职责回答相关问题）

10:00——10:05：主持人串词，和现场观众稍微互动，介绍下一位发言人

10:05——10:30：相关人员介绍公司产品，包括产品优劣势比较、同行业同类产品分析对比、拳头产品着重介绍

10:30——11:00：现场问答（同样以讲话中信息为出题原则，重点放在启发式提问上）

11：：00——11:30：抽奖（将做过登记的相关人员姓名放进小纸箱，让现场观众自己抽，现场公布获奖情况，主持人注意时间的控制，根据时间让抽奖嘉宾做自我介绍，上场抽奖嘉宾中至少安排一位种都的忠实经销商）

11：30——12:10：播放公司宣传片，同时公司全员和现场观众进行沟通，抓住机会培养意向性客户，该工作持续到观众离去午餐）

12:10——13:30：休息（公司宣传片不间断播出）

下午：

13:30——14:00：派发宣传资料，进行登记，注意避免重复登记（作为下午抽奖的基础名单）

14:00——14:05：主持人对上午活动进行总结，阐述后续活动流程，介绍下一位发言人

14:05——14:35：介绍公司经销商政策、公司目前经销商的发展情况（包括目前经销商数量、区域分布、前景等）等

14:35——15:10：现场问答，并做深入的现场交流（尽可能延长此版块的时间）15:10——15:15：主持人串词，介绍下一位发言人

15:15——15:40：专题介绍公司相关资源，“**”、“***”、培训等

15:40——16:10：现场问答兼顾讨论

16:10——16:40：抽奖活动

16:40——16:55：主持人串词，公司相关领导人做陈词，宣布交易会结束，并邀请现场嘉宾做深入交谈，合作共赢。

人员安排：

人员配备：讲话领导（1-2人）、产品及营销讲解人（1人）、经销商政策讲解人（1人）、主持人（1人）、业务洽谈人（3人）员、音响师、资料保管（分发）员和客户登记员（1人兼）、现物料主管和音响师（1人兼）

共计：8人（可根据实际情况进行缩减和增加）

准备的资料：

经销商签到表

客户登记表

领导发言稿

主持人串词稿

邀请函（即日起2日内）

产品及营销介绍稿件幻灯片

政策介绍稿幻灯片

后期追踪方案

1、合同整理、审查

A、选出有效合同（从签字、内容、联系方式、未落实条款等方面筛选）

B、将不合格合同和合格合同分类保存，分别派人负责

C、根据合同约定，对经销商进行调查。

D、对经销商资格及条件进行分析，确定合作可能性。

E、确定区域开发战略，对合同区域的开发时间和机会进行确定。

2、合同追踪

根据合同审查的不同结果进行分类，对不同的客户采取不同的办法进行会后联络追踪，并尽快达成进货、付款共识。列出双方合作进度时间表。

3、客户档案整理、审查

对未签约客户进行档案分类整理，按区域、类别进行保存，对部分客户进行电话确认或侧面调查，尽可能了解经销商的具体情况，包括实力、业务范围、业务习惯、信誉、能力等，然后将结果进行归档。

4、客户宣传

针对以上客户，在掌握其基本情况后，采取不同的技巧进行接触式宣传，与其建立基本的联络关系，让其从不同方面了解公司及产品，如邮寄宣传资料、发电子信件、传真文字资料等。为后期的进一步合作打下基础。

5、客户谈判、客户追踪

对意向性签约客户进行及时追踪，争取早日实现实质性合作。

7、工作时限

以上工作结合后期档案收集工作，一直持续到公司整体经销商洽谈工作截止。

8、总结此次交易会得失；及时更新公司内部宣传资料，让成果在内外都得到大力宣传。

经费预算（略）

注意事项：

各部门人员注意相关事情的衔接，各司其职，确保万无一失

公司人员注意现场的安全及时进行控制

第三篇：楼盘宣传标语

楼盘宣传标语(精选多篇)

阳光新干线：海派魅力 轻轨价值

中央美地：潜力中心 超值生活家

多层花园洋房 超值热销

一期五组团 隆重加推

金秋十月，赏英伦风情景观

东润春城：坡地 墅质 观湖

口碑越来越好 单位越来越少

滨港明珠：悠然生活 惬意享受

华顺 中央城：越了解花湖 越信赖华顺

丰园华庭：开盘惊喜 首付2.2万元起

让老百姓买得起的房子

小城故事：首付39000起 电梯房里安个家

观景住宅正悄悄抢购中

金典怡家：携手共筑 上层生活

太乙 假日云天：幸福花开 缤纷生活

缔造全新生活概念

繁华之上 再筑精华

御景庄园2期：看什么看？5月22日开盘就出手王者荣归 醇熟相会

多层 不多！

3000宠爱取2房

盛昌公馆：宽景豪庭 贵仕尊邸

典藏版豪华钜献，拥享一生天伦

龙城山庄：高宅阔景 难得湖山

房交盛会 礼惠全城

尚品名居：繁华中的诗意栖居

寻脉而建 漪水而居

上上坊：中国情结 庭院记忆

黄石独一无二的徽派园林风格建筑群低密度山水园林小区

天方百花园：145克拉 钻石生活 值得你用一生去拥有今日喜封金顶准现房

明日欢欣住进花园家

雨润国际广场：i am the city center

我是中心

金桥水岸：享受！不只是价格更是空间

正宏 碧水天湾：碧水天湾 领跑城东 优先享受湖景时代 橙堡 迎宾御园：让我们共同成长

天舜 金港明珠：生活在生活的高点

航宇 香格里拉：黄石最高性价比社区

省下30万，圆你大房买车梦

1.品质人居百年大计

2.品质人居人居典范

3.安全施工信誉保证

4.安全施工质量第一

5.勤奋团结追求卓越

6.以人为本服务居民

7.树标杆意识创精品工程

8.建优美环境创和谐社区

9.关爱社区家园倡导品味人生

10.改善社区环境提高社区质量

11.加强社区建设创建美好家园

12.构建和谐社区创造品质生活

13.同舟共济争佳绩万众一心创辉煌

14.提高参与意识推进社区文化

15.创建平安社区构建和谐社区

16.营造和谐文明建设环境创建世纪一流精品社区

17.落实节约优先战略促进发展方式转变

18.保平安促发展抓保障争示范

楼盘的广告宣传

一个具有长远目标而且又能达到预期效果的楼盘广告宣传，仅仅靠新闻、广告或是几次推广活动是远远不够的，需要的是新闻、广告与活动的有效组合，只有三者巧妙融合在一起的时候，才能产生强大的宣传力，才能达到“投入最小.宣传效果和力度最佳”这一理想境界,因此推荐：新闻报道、活动、户外广告宣传三种模式结合起来。

一、新闻报道：

主要是一些能提高“碧桂园凤凰城”知名度的新闻，包括深度分析、报道；焦点新闻、小消息；新闻专题；重要的话题探讨、知名人物、的特写，于每周登载2次提供给一些事业单位。

新闻内容：以高层精品楼盘为题材进行新闻发布和设计，可采用报纸或者电视台，宣传内容可以是西班牙风情美墅、优雅洋房楼盘为典型，关注市区内的动态，可以从焦点事件入手参与和包装，进行强有力的楼盘宣传。

二、活动：

2014年6月河源碧桂园·东江凤凰城虽然还未开盘，但它参与了一些活动来与河源人民提前分享碧桂园业主五星级的社区文化生活。如河源“碧桂园之夜”露天电影月；提高它的知名度，一些市民“看到别墅的模型，觉得非常漂亮，恨不得能变小提前住进去感受下”。

三、户外广告：

碧桂园凤凰城是河源极少有的拥

有国家一级资质物业服务的高尚社区。西班牙风情美墅社区优美园林景致，享受有天有地有花园的惬意生活。以“幸福生活、幸福产品、幸福社区、幸福交通、幸福圆梦”的品牌提高企业的文化。五个方面入手选择画面广告内容，明确告知消费者今日之“碧桂园凤凰城”的优质形象,一些别具一格的楼盘风格如：西班牙建筑风格设计,选用挂石外立面，精雕细琢，方成大器；南北通透、方正实用、功能布局完美、通风采风俱佳、为奢适品位定制；

西班牙建筑风格设计，阳光休闲，享受欧洲浪漫时光；时尚舒适，方正实用，人性化设计，动静分区明确；坐观核心商城蜕变，便利就在家门口；尊享私家大露台，景观开阔，开启花香、亲邻的绿色生活。

碧桂园东江凤凰城将引进ib国际学校教学模式，配置优质教育资源，实践着集成教育系统的“大社区”理念。

印制精美宣传册，定点投放于各门

店，让大部分生意人知晓。看房者也可以凭借宣传册领到限量小礼物。

发布公交车车上或车身广告，印制“碧桂园给您一个五星级的家”又一座精品楼盘和销售电话”的座套送给的士司机，把广告做到车内。悬挂机关小区、商业小区横幅。

xx·好莱坞电影文化体验月活动

一、活动名称：xx·好莱坞电影文化节

二、活动时间：10月1日-10月31日

三、营销目的：在项目形象期为了更好的提升xx·好莱坞的市场知名度，进一步促进电影文化与项目的有机结合并能够充分发挥整个活动对客户最大的传播和沟通价值，所以整个电影月活动尽量考虑到活动本身与传播者之间的互动性及持续性。

四、活动方式：整个电影节在内容上分为两个主题活动，穿插进行，可更好加大项目影响力 10月1日至10月31

日为好莱坞“赏影”活动，10月10日至10月31日为命题dv自拍大赛。

五、活动内容：、好莱坞“赏影”活动

1、xx影院赠票活动

1．1、活动时间：10月1日-10月31日

1．2、活动地点：xx影院

1．3、活动对象：外卖场来访登记客户

1．4、奖品设置：xx影院电影票310张

1．5、活动方式：

必须到项目外卖场登记的客户才有机会获赠影票。

于放票前一天通知领取影票，不足10名可考虑在之前客户名单中选择意向性大的客户。

10月1日起至10月31日，每天下午5点由销售经验筛选出意向较大的目标客户，于次日5点前到项目外卖场领票，每日上限10张，1．

6、相关媒体选择及准备：

xx报娱乐版硬广加新闻

主题：告知赠票活动及dv大赛活动初赛剧本及项目相关信息

时间：9月24日半版硬广定稿输机、9月26日亮相

搜房新闻报道

主题：告知赠票活动及dv大赛活动及项目相关信息

时间：9月28日新闻亮相

xx影院大厅展示

时间：10月2日、9日、16日、23日、30日xx影院大厅现场展示

备注：于每周2晚6点30分于xx影院大厅处设宣传点，人员配备2人，现场接待桌一张，准备项目dm单页等宣传单页发放。

电影贴片广告

备注：采用选片方式做15秒贴片广告，建议选择定片时间10月8日，播放时间10月12日。

2、十大经典电影露天放映

2．1、活动时间：10月1日-10月31日

2．2、活动地点：项目外卖场或项目其他适合地方

2．3、活动方式：、与xx报娱乐版合作，进行十大经典电影介绍的活动，由xx·好莱坞冠名。、xx报分别在10月10日、10月17日、10月24日、10月31日，每期介绍2-3部经典电影。、xx·好莱坞分别在10月12日、13日、19日、20日、26日、27日晚上在项目外卖场或项目其他适合地方放映所介绍的十大经典电影。

2．4、相关准备、活动媒体宣传随xx影院赠票活动一起进行。、xx报娱乐版活动内容编写

准备事项：露天放映场地的落实及布置，放映道具准备。、命题dv自拍大赛

方案一

1、活动时间：10月10日-11月3日

2、活动目的：提高市场客户的参与互动性，加深项目市场形象建立

3、活动对象：dv爱好者、专业dv影视设计公司

4、评审组成员：xx报3名、xx企业2名、xx1名、xx1名

5、奖品设置：总冠军：8000元rmb 总季军1名：5000元rmb 半月冠军1名：3000元 半月季军1名：1000元 优秀奖5名：影院一周套票

6、活动方式：、由xx报出简短剧本，向社会各界爱好电影人事广撒英雄贴，募集自拍dv片。剧本 分为3个主题：花样年华、自娱自乐、月光宝盒，应征者可随意选 择其中一个主题或几个主题参与评选。、影片征集于10月24日截止，并发布到xx报网站和xx企业网站收集人气支持率。、比赛结果由网友在xx报网站和xx公司网站告知，评选标准主要视点击率结合评审组专家评选。、11月3日在商业区或项目外卖场举办活动颁奖典礼，现场可考虑请胡戈 作为现场嘉宾，点评获奖作品，并为第一名颁奖。

7、主办媒体阶段主题划分：

xx报娱乐版硬广加新闻

主题：告知赠票活动信息及dv大赛信息

10月8日半版xx报硬广加新闻定稿输机、10月10日报版亮相

xx报娱乐版硬广加新闻

主题：告知拍摄花絮

10月15日半版xx报硬广加新闻定稿输机、10月17日报版亮相

xx报娱乐版硬广加新闻

主题：告知赠票活动及发布参赛影片信息

10月22日半版xx报硬广加新闻定稿输机、10月24日报版亮相

xx报娱乐版硬广加新闻

主题：公布比赛结果及导入好莱坞项目信息

10月29日半版xx报硬广加新闻定稿输机、10月31日报版亮相

7、协办媒体阶段主题划分：

搜房新闻报道

主题：告知dv大赛活动及项目相关信息

10月10日新闻、10月17日新闻、10月24日新闻、10月31日新闻

xx企业网站

主题：告知dv大赛活动及项目相关信息

10月8日新闻、10月15日新闻、10月22日新闻、10月29日新闻

方案二

1、活动时间：10月10日——11月3日

2、活动目的：提高市场客户的参与互动性，加深项目市场形象建立

3、活动对象：dv爱好者、专业dv

影视设计公司

4、评审组成员：xx报3名、xx企业2名、xx1名、xx1名

5、奖品设置：总冠军：8000元rmb 总季军1名：5000元rmb 半月冠军1名：3000元 半月季军1名：1000元 优秀奖5名：影院一周套票

6、活动方式：、参考“七喜笑爆mv擂台赛”活动，向广大dv爱好者征集dv短片，主题可为花样年华、自娱自乐、月光宝盒。、10月10日——10月24日，网友可通过自我上传作品的形式报名参与，上传网站为

。报名结束后，进行网上投票评选。、xx报娱乐版或活动版分别在10月10日、17日、24日、31日进行活动相关报道，并对参赛作品进行介绍，和短信投票信息告知。、11月3日在商业区或项目外卖场举办活动颁奖典礼，现场可考虑请胡戈 作为现场嘉宾，点评获奖作品，并为

第一名颁奖。

7、媒体配合

与命题dv大赛方案一同。

六、活动宣传

1、xx影院现场、项目外卖场dm单宣传。

2、xx报全程合作，平面硬广+活动推广。

3、网站合作，活动信息发布+作品展示+评选投票

七、xx报媒体计划

楼盘交易会统一宣传策划书

大连房地产协会简介

大连市房地产业协会是大连市辖区内以房屋、土地权利人为主体，其他从事房地产管理、开发、建设、经营、中介与物业服务等相关企事业单位组成的行业性非营利的社会组织。在大连市民政局社团登记，业务主管单位是大连市国土资源和房屋局。该协会成立于1986年7月24日，现处于第六届理事

会工作期间。

开展活动目的：大连房地产开发协会组织大连房地产开发商组建

统一的房地产信息宣传。

活动名称：楼盘交易会统一

活动目标：大连房地产开发协会组织大连房地产开发商组建统一，大力推展房地产协会与房地产商的关系

宣传方式：线上和线下互动

活动开展：线上由大连一名科技有限公司承建楼盘会交易网站，线下由联通公司通过给联通手机用户发送短信，彩信或者手机报

宣传每次楼盘交易信息。

费用支出：大连房地产开发商由大连房地产开发协会统一规划费

用宣传费用和网站建设费用。

并于联通大连分公司作为此项目的合作伙伴，用联通广泛的独家

3g用户群体大力宣传大连楼市行情.活动负责人及主要参与者： 主办

方：大连房地产开发协会 承办方：大连一名科技有限公司 协办方：中国联通大连分公司

第四篇：楼盘开业策划书

第一章 项目现状分析与总体策略

一、目前现状

（一）市场分析

从 2005 年 7 月 30 日至 8 月 31 日，共 31 天，来访客户 211 人，平均每天近8 人。通过对

来访的客户资料进行统计，总结出如下特征：

1、来访客户质量一般。

意向强的 25 人，占 12%，较强的 23 人，11%，意向一般的 63 人，占 30%，意向弱的有 83

人，39%。其他的意向不明确。

2、客户普遍关心价格问题。

在来访的客户中，124 人明确表示关注价格，所占比例达到 59%。其次客户关注铺面位置，有 45

人关注，达到比例 21%。

3、购买目的主要是投资。

购买目的是为了投资的客户有 84 人，40%，买来自营的有 53 人，所占比例为 25%。其他的购买目的不明确。

4、客户主要通过工地广告了解到项目。

通过工地广告了解项目的客户有 79 人，占 37%，23 人是靠朋友介绍，8 人是从报纸广告了解

到。

5、客户偏好的铺号：（括号中数据代表被客户选中次数）

北栋： 101（4）、102（4）、103（2）、104（4）、106、104-108、110、111、112、114、212（4）、213（6）、218、228

南栋一区一楼： A126（4），A128，A129，A130（4），A131，A133,A135（3）,A136（3）,A137（8）,A138（2），A140,A141（2）,A142（4）,A143（2），A144，A145,A146（3），A148，2）A149（,8）A150（南栋 B 区： B151，B152（2），B153（7），B154（5），B155（6）,B156（2），B157,B160（7）

南栋 C 区： C161（6），C162（2），C166（2），C167,C168（3），C169，C170,C171（3），C172，C173，C175,C176（4）,C177（8）,C178（2），C179,C181

（3）

南栋二楼： 202（3）、203(3)、211（2）、临街（4），内街（16），小铺面,2 栋一座，内街 70 万一个，2 楼外街,B 座（2）

（二）目前的有利条件

1、步步高超市、肯德基餐厅、米萝咖啡、橙子酒店等品牌进驻，再加上项目招商工作的进展，得到

客户普遍认可。

2、周边拥有十几家大中院校，学生群体超过 10 万，再加上周边人口集中的住宅小区，居住人口超过 20 万。根据客户来访资料可知，周边人群比较认同本项目。

3、周边没有成熟的商业中心，具有竞争力的项目并不多，且长沙市城区朝南发展，长、株、潭一体

化，本项目升值潜力大。

（三）目前存在问题

1、一号栋和临学校大门的门面由于面积太大，总价过高有可能会造成积压。

2、对原有登记客户的情况不明了，导致销售当中存在很多不确定因素。

3、项目中间反复太多，影响投资型客户信心，出现部分客户流失。

二、总体营销策略

（一）销售时间

在 9 月 10 日对 VIP 客户，8 月份来访客户以及 8 月前积累的所有客户进行一次全面梳理，10 月份与客户签定委托租赁合同开始重点招商，11 月份完成招商同时部分客户可以进行装修，12 月 20

日开始进入全面装修阶段,1 月 20 日开业。

原因:

1、根据项目的工程进度。

2、据销售员对客户跟踪了解，有一些前期积累的客户已经流失。因此当务之急必须将前期储备的意向客户转变为准客户。

只有与客户签定委托租赁合同才有可能展开对项目的全面招商。

（二）销售步骤

1、在 9 月 10 日全面启动销售后，首先通知以下几类客户；一，二楼客户，B,大客户（同时认购两个 60 万以上门面的客户和一个人一次性购买 150平米以上的）。C,位置相对较差客户（在销售员推销当中有些客户被说动愿意高于内部定价成交位置相对较差的客户，主要是指一号栋和临学校大门的门

面）。

2、完成首批客户后，针对 VIP 客户（VIP 客户按照购买 VIP 客户的先后顺序通知）。在完成以上客户的订购后，除控盘的门面外，其余依次通知登记客户。

原因：首先考虑大客户主要是保证大客户所需门面的完整性，不会造成大客户所需门面被小客户所分割，同时也便于今后针对大品牌的招商。然后从整体考虑先将较差门面处理，将较好位置留在日后销售，降低了整个盘的销售风险。

（三）销售当中出现的两种情况与对策

1、旺销：如果开盘销售顺畅（9 月份完成总销的 60%），则 10 月份的工作重点将是招商。

2、开盘时，若认购情况理想，作好开盘时的组织工作是关键；若认购情况不理想，9 月、10 月份的工作重点在招商，进一步完善本项目的说服力。同时增大广告宣传力度，扩大项目的影响力。销售工

作同时展开，来一个客户就抓住一个客户。

原因：

1、在没有进行广告宣传的情况下销售部目前每天都有客户来访，也有部分意向较强的客户，加上本项目铺面量少，来一个客户抓住一个客户，最终也能在预定的时间内完成销售任务。

2、重点在招商，完善项目的商业结构，树立客户的购买信心后，进一步增大广告宣传力度，可以促

进摇摆不定的客户成交，并带来新的客户资源。

第二章 控盘计划

此次开盘将采取控盘的方式进行销售，具体为；

一、控盘

A,对整个二栋一座控盘！

B,对 101,102,103,178 号门面进行控盘；

C,控盘的优势：控制位置好的地段，有利于强推内街；

D,控盘给客户的说辞：一座为老房与新建筑的结合，办理销售证要时间；对于位置很好的小门面，采用高价控盘的策略。

二、解盘

1、在完成内街一期推出门面个数的 90% 时！

2、在销售过程遇到愿意出高价买销控门面的客户时（由代理公司在实际销售过程中视情况灵活调整）

原因：

1、考虑项目的升值可能性和价格的调整空间。

2、考虑在项目销售不好的情况下可以进行二次开盘。

3、考虑项目的整体风险把握。

第三章 价格策略

房地产的定价必须有一个很周全的定价方案，切忌定价过高，一旦开始销售时起价过高，造成销售不畅，再想把价格降下来就很难。因为楼盘最怕跌价，如果开盘价格与后来的销售价格形成跌势，就会使买家造成不良印象，会认为升值潜力和经营前景不看好。所以价格定位应该是动态的价格定位和价格策略，尤其对商业项目，有时候宁可牺牲一部分利益，把价格限制在某个范围内，以保证全盘利益。

铺面定价原则：市场定价原则加差别定价原则。

市场定价原则：根据销售市场上与本项目位置、设施、配套、物业等相关因素相似的商业楼盘销售价格作为参考标准再参照项目周边铺面的销售价格和租赁价格而制订的销售价格。

差别定价原则：作为商业铺面是根据铺面的临街、面积、人流、认同度等因素制订的销售价格。

在严格遵循以上两大原则的基础上，我司制定了一套完整的价格表。详情请见《商铺销售价格明细

表》

第四章 内部认购期执行方案

根据原来登记的客户资料进行分类整理，然后有针对性地进行点对点的销售策略，争取在最短时间完成原来的客户整理，达到既能维护客户利益又能完成销售任务的结果。

一、认购流程：

1、接待方式：常规接待式。

2、认购条件：A：凭号认购物业 定金交纳门面 20000 元/个，一月内签定合同并交清首付款3、9 月 6 日开始将客户进行分类。筛选出大客户，并将 VIP 客户的先后顺序整理出来。

4、9 月 8 号开始按照以上程序给客户打电话，邀请客户带定金于当日前来看铺。由销售主管在前台登记，超过 25 名立即停止电话通知。每天保持每个销售员接待 4 个客户的客户通知量，保证销售员有充足的时间与客户沟通，提高成交率。每次通知客户提前两天。

5、客户来现场后，销售人员上前接待，介绍项目情况，全程负责签定合同和到财务交款。

6、根据认购需要将现有场地划分为：财务区、模型展示区、签约区、复核区（签约区旁）、销控区、二、销售流程：

第五章 第二套方案

假设内部认购期的销售不能达到预期效果，则 10 月份将进入所有人员全面招商阶段和广告宣传方案，由于大部分为投资性客户，因此，此阶段采取部份“带租约销售”的方式进行销售。在广告的配合下采

取多种销售方式完成销售任务。

一、招商策略

（一）招商的定位

橙子 498 街区位于韶山路的商业真空地带，服务的对象主要是该区域内 20 万高消费群体的常住居民和约 10 万的学生消费大军。所以商业格局只能定位为“区域性商业中心”，使之成为该区域内唯一的集

购物、休闲、餐饮为一体的商业消费市场。

（二）招商的基本思路

1、维护街区的统一主题形象，只招与满足周边客户购物、休闲、餐饮与学生用品有关的品牌进驻，坚决杜绝与主题无关的品牌进场。

2、维护产业经营的黄金比例：具体的招商分布列表如下（附图）：

（三）招商政策

在租赁经营上应采用放水养鱼的原则（先做人气、再做生意），开发商应该最大限度的给与经营者一些优惠政策，具体为；采取递增的办法设定租金。（具体见招商书）

（四）招商的开展方式

1,广告宣传：具体的广告执行时间和销售广告的推广时间应该一致，依照项目销售推广计划制定相应招商策略，同时将招商信息与销售推广信息相结合，在项目形象报纸广告及促销广告,SP 推广中融入招商

信息宣传。

2、现场办公直接招商：招商部人员每天有人指定在现场值班接待来访、来电客户。如果遇到客户提

供有关信息必须及时向主管汇报并进行跟进。

3、所有销售员出动对适合本项目的品牌进行一次初步接洽，搜集客户名单。

4、重点访问法：通过排查有重点的选择一部分客户进行公关。

二、广告计划

（一）推广核心

本项目在产品定位具有较强的独特性，因此，广告诉求的重点应该突出本案的销售重点。本案的独

特性主要表现在以下几个方面。

项目的功能定位：区域性商业中心（为 20 万街坊、10 万学子打造的社区商业中心）

项目的产品定位：休闲时代的最时尚产物，院落式街区的开发模式，开放式的将人们娱乐、休闲、购物、服务的需要溶入城市。

结合以上两点，我们不难总结出本项目独特的销售主张，即一个最为优化的商业项目在一个最有市场基础的地方诞生。但是从消费者接受信息的方面，街区的概念已经被住宅和其他综合性商业提前引用，而且除了业内人士以外，老百姓对于街区的概念是相当模糊的，更不清楚其作为一个纯商业项目的价值，因此，我们此次推广的核心应该是：

院落•街区•纯商业• 5 个亿（通过核算本项目周边居民的消费总额，该数据还需进一步的参考统计部

门的数据）

（二）推广策略

根据拟订的时间进度和个销售环节的需要，我们将本次广告活动分外为三个阶段，在围绕主题的情

况下，每期展开推出不同的诉求点。

第一阶段：（10 月上旬）根据总体策略，该阶段的广告目的是：招商等于销售，即销售和招商的任务是平等的，因此，本阶段的推广主题是：“与商业巨头共舞”，该主题应诉求已经进驻本项目的美国肯德基、新加坡橙子时尚酒店、步步高、台湾米萝咖啡等品牌实力，利于增强投资者信心。

第二阶段：（10 月下旬）随着招商工作的开展，品牌的陆续进驻，项目日渐丰满，说服力进一步加强，此时的广告目的是销售大于招商，即主要目的是销售，应该推出促销性广告。因此，该阶段的广告主题是：“挣钱有理”，（投资的十大黄金法则）。该阶段的广告风格应该是煽动性的，气势庞大的。挣钱有理的诉求主题是抓住了商业项目最基本的特征：人们投资是为了挣钱。

第三阶段：开业前期的广告，该阶段的广告目的是有两个，一方面促进尾盘的销售，另外一方面为开业聚人气，因此该阶段的广告应该是热烈的，而且必须与活动相结合推出，要能够引起人们对本案的期

待。暂定本阶段的推广主题是：“橙子熟了”。

示范文案：橙子，一种普通的水果，一笔明亮跳跃的色彩，一种甜蜜、酸涩的回味，一种朴实外表掩盖下的叛逆与不妥协，一种个性的张扬与升华，一种对传统的颠覆与创新。一只橙子的理想是成熟，一个街区的理想也是成熟，橙子 498，一处个性与时尚汇聚的前沿领地，让众人期待。

由于时间关系，该阶段活动方式暂略。

（三）媒体策略

报纸媒体覆盖面广、承载信息量大，在短时间内有望将信息发布至广大市民。而且，本项目的主要目标对象是投资客，而这一群体大多有阅读报纸的习惯，因此，为了最有效地引起消费群体的关注，我们

建议整个广告媒体投放比例分布如下：

（四）费用预算

销售阶段 时间 投放媒体 版面（时段）费用 小计（万）

第一阶段

待定

潇湘晨报 A1 半版×2 10.8万×2 67

长沙晚报 A2 半版×1 5.4万

户外 1年 40万

第二阶段

待定

潇湘晨报 A8 整版 11.88 69 长沙晚报 A8 整版 10.4 潇湘晨报 A1半版 10.8 长沙晚报 A8半版 5.4 潇湘晨报 A8半版 4.5 潇湘晨报 A8半版 5.94（周末价）

其他 10

开业阶段 元月 庆开业公关活动 10

合计（万）136

第五篇：关于楼盘策划书

关于楼盘策划书（精选3篇）

引导语：一段时间的工作在不知不觉间已经告一段落了，迎接我们的将是新的工作目标，是时候认真思考策划书如何写了。策划书怎么写才更有新意呢？以下是小编为大家整理的关于楼盘策划书（精选3篇），欢迎阅读，希望大家能够喜欢。

关于楼盘策划书1

一、宏观市场环境分析

(一)永川区宏观经济环境分析

目前，全国经济整体处于增速回落态势，在这样的背景下，永川经济仍在快车道上运行，保持了19.5%的增速，呈现出又好又快的态势，成绩来之不易，是全区上下辛勤努力的结果。有几项工作进展明显：一是招商引资形势是10年最好，到位资金突破百亿元，居于重庆前三。二是融资工作效果好，新增融资50亿元，结构上实现了多渠道融资的变化。三是城市建设重点工程推进好。四是民生十五件实事工作推进好，尤其是通过多种形式的社情民情调查，进一步了解了市民的愿望，解决了一批实际问题。总体来看，投资、消费、出口“三驾马车”齐头并进，财政收入、企业利税、城乡居民收入等三个方面的收入增长较快，安全、信访形势保持平稳状态。

(二)产业政策对房地产市场的影响

与房地产市场联系比较紧密的金融政策、税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策

二、区域市场分析

(一）项目所在区域市场概述

本案位于重庆市永川区三转盘，本案是重庆市XX建设集团房地产开发有限公司在永川倾情打造的精品力作。地处永川区核心，在短时间内就能购物中心，满足各项购物需求；本案备临永川著名学府，人文气息浓厚，使您置身家中就能聆听高等学府的教育。由于本案所处区域经济发展较快，调查发现诸多高新企业及高新项目也在不断推进，区域面貌也将会得到进一步改善。

(二)区域市场在城市中的地位及发展趋势

该地地处永川核心区域，拥有众多的配套设施，交通便利，且永川区，地处中央直辖市重庆西部，距重庆主城九区55公里，永川旅行资源丰富，拥有4A级景区国家级森林公园茶山竹海、重庆野生动物世界、茶山竹海等，是全国优秀旅游城市。永川的城市建设在全市居前列，是重庆渝西地区区域性中心城市，可以为居住带来便捷和舒适，周围拥有的乐信凤凰郡，桓大泰晤士清晨等楼盘，为周围带来了更多活力，除了很好的交通生活娱乐以外，也是很好的投资。

(三)区域内楼盘供应量（包括潜在楼盘供应量）的分析以及竞争分析。

乐信凤凰郡、恒大翡翠华庭等几个等竞争对手已经分流了部分客户，并与本项目形成正面竞争，区域市场资源有限，而供应存量偏多。周围的永川桓大泰晤清晨与本项目形成竞争，其分析如下：

6个月以来的价格趋势

一年以内的价格趋势

其总体价格趋势

关于楼盘策划书2

为进一步规范户外广告设置管理，切实解决当前新建小区、楼盘户外广告不按规定设置档次较低的问题，进一步提升广告品位，美化城市形象，根据《江苏省城市容貌标准》、《姜堰市城区户外广告管理办法》、《姜堰市户外广告和店招店牌设置总体规划》等有关法律法规规定，结合城区实际，制订本实施方案。

一、指导思想

为贯彻落实城市总体规划，按照户外广告整体特点，坚持合理布局、分区设置；控制总量、提升档次的原则，确保新建小区户外广告管理符合规划方案提出的目标。

二、整治的内容及标准

（一）整治的内容：

1、对城区新建小区、楼盘设置的店招店牌和户外广告牌进行一次拉网式的检查，并逐一登记造册归档。对无户外广告设置手续和超过批准设置时限的，应及时发放限期整改通知书，并在法定期限内予以强拆。对虽不具备户外广告设置手续的，但在规划合理许可条件下，可责令当事人补办手续。

2、拆除新建小区店面招牌多设和设置不规范的广告牌匾，（沿街商业门头，一店只设一牌，大型商业门面可设多牌，但必须高度、宽度统一，色调一致）；拆除有碍观瞻、破坏建筑物风格和城市风貌的各类广告。

（二）整治的标准：

1、整治后的新建小区各类户外广告符合《江苏省城市容貌标准》和《姜堰市户外广告和店招店牌设置总体规划》的要求。新设户外广告用料考究，安全牢固，制作精美，轮廓灯、透射灯、霓虹灯、装饰灯、灯箱灯完好，达到白天美化，夜间亮化。

2、广告内容画面清晰，文字规范，内容文明真实。

三、实施方法

（一）整治的方法

1、搞好宣传发动，营造良好氛围。

一是搞好自身动员教育，各区域中队充分认识户外广告整治工作的重要性，增强做好整治工作的自觉性和主动性。

二是通过设置宣传台、宣传车、深入走访新建小区物业等，大造声势，做好宣传教育工作，积极争取群众理解，社会支持。

三是积极主动协调各新闻媒体单位对整个活动开展情况进行深入跟踪报导，积极宣传典型事例，对极个别多次劝说不予配合的要给予曝光并采取强制措施，为专项整治营造良好的舆论氛围。

2、成立专项整治队伍，集中进行整治。整治工作主要由专项队伍具体实施，专项队伍要掌握整治标准，熟悉广告业务。

3、整治中要逐门逐户做工作，逐块广告定标准，对设置不符合要求的户外广告，尽可能通过做工作，由产权单位或业主按规定自行拆除和整改。逾期不拆除、更换和不配合整治工作的，由整治队伍依法强行拆除。

（二）实施步骤

1、宣传发动阶段。从10月1日至10月15日，主要人员丁志宏，朱小志及数字中心6人参加。印发宣传材料，设置宣传台，出动宣传车，协调新闻媒体做好宣传报道，同时对城区现有的29家开发商进行走访宣传教育，并向其发放广告管理的相关法律法规，督促他们主观上引起重视，形成齐抓共管的局面。

2、限期整改阶段。从10月16至10月23日，主要人员余爱军、孔小燕及数字中心10人参加。对照市容标准和新建小区的店招店牌的规划设置，对违规违章的商家业主发放限期整改通知书，上门做思想工作，督促其限期整改。

3、强制执行阶段。从10月24日至10月31日，主要人员葛年良牵头，王小军、黄志军、余爱军、丁志宏、朱小志及各区域中队全体参加。对屡教不改的或不服从管理的，坚决予以强拆。

四、工作要求

（一）统一思想，提高认识。

户外广告整治工作任务重，要求高，涉及面广，要充分认识此次户外广告整治工作的重大意义，高标准、高质量地狠抓工作落实。要加大宣传力度和工作力度，营造良好的整治环境。

（二）强化领导，落实责任。

要切实加强整治工作的组织领导，落实整治工作责任，主要领导亲自抓，分管领导靠上抓，建立目标责任制，严密组织，分解任务，抓好落实。

（三）严密组织，工作到位。

由于户外广告整治工作涉及到方方面面，整治中会出现一些难点问题，实施强拆时，要事先做好宣传教育工作，组织周密，要做到人员落实，装备要到位，制定应急方案，及时处理好整治过程中突发性事件。

（四）实施长效管理。

在新建小区户外广告整治过程中，要做到边整治，边巩固提高，积极探索城市户外广告长效管理机制，认真做好整治中的后续管理工作，逐步规范户外广告设置管理制度，实施长效管理，防止出现反弹。

关于楼盘策划书3

一、“大型楼盘”的出现有其必然性

准确地说，“大型楼盘”的出现是房地产业发展的一种必然，从以下几点便可窥一斑：

一是最初房地产开发商在进行开发地块选址时，往往注重于“地段”，而良好的地段往往可利用空间有限，所以只能利用可能的空间做文章，于是便出现了几千平方米的楼盘。随着中心区域地块越来越少，加之借鉴国外房地产业发展规律，很多开发商便把目光转向近郊区或城市副中心地带，这就给开发商提供了极为广阔的开发空间，为“大型楼盘”的出现在土地资源上提供了可能。

二是经过市场竞争的优胜劣汰和政府主管部门对开发商的清理整顿，使一些缺乏资金能力、技术力量、人力资源和经营资质的中小开发商走上了不归路，房地产开发行业得到了净化，那些经营能力强的大型房地产企业拥有了更大的发展空间，为房地产开发商开发“大型楼盘”提供了市场环境保障；其三房地产开发商在开发过程中逐渐成熟起来，尤其那些颇具经营规模和经营能力的房地产开发企业，他们发现“大型楼盘”具有很多优点，确切地说是利大于弊，操业经验为“大型楼盘”出现提供了思想上和运作上的保障，于是“大型楼盘”应运而生。“大型楼盘”在北京、上海、广州等地已经屡见不鲜，北京玫瑰园、广州碧桂园、祈福新村等诸多楼盘在操作、运营、销售上都取得了巨大成功。

二、“大型楼盘”的劣势与优势同在优秀的营销策略应该立足于对楼盘产品、市场竞争和环境的全面客观分析，并根据分析结果提出具有针对性和可操作性的应对方案，对于“大型楼盘”也是一样。尽管它的出现符合地产业的发展规律，但其仍然具有难于克服的缺点。科学的营销策略应是扬长避短，或者化“短”为“长”，因此有必要对“大型楼盘”进行全面而客观的分析：

1、“大型楼盘”的优势：

（1）易于形成规模优势，乃至产生规模效应，形成规模效益；

（2）有利于提升地气，形成区位优势，提升板块价值；

（3）易于集中企业资金、技术、管理及人才优势和整合各种社会资源，集中力量做好一件事情；

（4）有利于营造企业品牌和物业品牌，利用品牌效应促进和推动地产销售；

（5）易于因地制宜地营造主题、景观、配套设施等项目，增加地产的附加价值，具有较大的自由度和发挥空间；

（6）通过集中统一管理，有利于降低成本和开发、维护及管理费用。

2、“大型楼盘”的劣势

（1）受制于项目规模，项目在选址时可能缺乏地利。缺乏地利有两种情况，一是项目所在地块相对偏远，尚未开发或只在进行初步开发，二是板块内强势竞争对手林立，介入由于难于营造楼盘独特的卖点而缺乏竞争优势，从狭义的角度上来讲这也是缺乏地利的一种表现；

（2）地产项目难于定位，尤其目标客户群定位更是难于定位，容易走进泛定位的误区；

（3）销售价格难于把握，尤其首期开盘价格；

（4）销售节奏难于控制，主要是开发节奏和销售节奏不好衔接；

（5）销售周期长，导致资金回收周期长，影响经济效益并增加投资风险，难于形成旺盛人气；

（6）若出现危机，局面难于控制；

（7）物业管理半径太大而不容易规划、设计和实施，同时商业配套任务繁重；

（8）资金难于筹措，尤其是在国家不断推出新的信贷政策和消费者日益理性的情况下。

三、“大型楼盘”的市场战略与营销策略

“大型楼盘”营销是开发商能否快速收回投资并获利的关键环节，所以必须针对“大型楼盘”的特点和市场环境采取独特的市场战略、营销理念和营销策略，以尽可能缩短“大型楼盘”的销售周期，提高资金周转速度和地产销售率。适宜“大型楼盘”采取的市场战略和营销策略如下：

1、市场战略

进行房地产市场营销，战略规划一定要先行。“大型楼盘”由于投资开发的规模较大，往往要分期来完成，一般至少要二期、三期，甚至要超过十期。基于这个现实，很多“大型楼盘”都采取了“组团开发、滚动发展”的房地产开发战略。尽管如此，还需要对房地产进行战略规划，包括对地产产品（设计、施工、建筑材料、环境、配套等）、文化（社区主题、建筑文化等）、服务（销售服务、物业服务等）和市场（市场定位、市场等）进行规划。更重要的是对市场的应变能力和调整能力，即根据市场变化不断修订和调整市场战略规划，使战略规划更具现实性、超前性和示范性。

（1）品牌营销战略。品牌是营销的灵魂和主线，更是“大型楼盘”成功营销的利器。品牌企业和品牌物业的优势体现在良好的口碑，以及良好的知名度、信任度和美誉度，通过传播（大众传播、社会传播和媒介传播）来激发房地产买家的购买欲望，进而产生购买行为。品牌就应该这样，前期促进后期销售，后期带动前期升值。所以品牌战略对“大型楼盘”营销具有至关重要的意义，要使品牌成为一条主线贯穿于开发、销售与管理的各环节之中；

（2）差异化战略。房地产业正趋于成熟，楼盘产品同质化已成为一个现实摆在开发商面前，于是开发商或代理商采取了赋予地产以不同概念、主题等措施营造卖点，以形成竞争优势。应该肯定，这种运作思路是正确的。地产硬件上优势已渐渐隐去，所以要在软件上做文章，即形成一种文化差异，这就需要地产同产业、科技、文化的对接与融合，以形成自己的竞争优势；

（3）技术领先战略。绿色、科技、人文已经成为房地产开发的三大要素，科技就是生产力，就是销售力，通过新材料、新产品和新技术提高楼盘科技含量而获得竞争优势已为广大开发商所重视，在采用技术时很重视技术的超前性和领先性。“大型楼盘”开发周期长，在一期时就要注意采用领先技术，否则在后期开发中前期将明显缺乏优势。广州保利花园大量采用新技术、新材料，住宅造价比普通住宅高10％左右，但住宅各项性能和楼盘形象也会同时提高，其销售价格也要比普通住宅高15％左右，尽管价格比同类物业偏高，但一期泌泉居2个月即售出9成，回笼资金2亿元，不能不说是个奇迹；

（4）合作战略。房地产业具有上下游关系单位较多的特点，在这里强调合作也是理所当然的。合作主要是指与城市建设、规划、土地、工商、设计单位、施工单位、规划单位、景观设计单位、媒体和全程策划、销售代理公司等机构或部门合作，通过与这些单位建立良好的合作关系，可以获得良好的开发软环境、优秀的楼盘产品、周密的策划和中介代理服务，为开展知识营销奠定基础；

（5）信息化战略。房地产业与信息工作密切相关，房地产业最终将要过渡为服务产业，而非开发。“大型楼盘”更需要信息，包括行业的、市场的、消费者的相关信息，所以一定要把信息工作拿到一个战略的高度来看待，加强信息化建设，建立信息收集、加工、整理、分析、吸收和消化的平台，以增强对楼盘的最终定位能力、设计能力、建设能力、销售能力、管理能力和服务能力，而这些能力将服务于市场。

2、营销策略

营销策略是战术，是产品销售战役的打法，正确地制定并执行策略是成功营销的关键，以下策略可供“大型楼盘”参考：

（1）定制营销策略。市场需要房地产企业在营销过程中把工作做得越来越细，“大型楼盘”有必要建立客户信息数据库，开展“一对一”营销，为房地产买家提供个性化的个人服务，包括为买家“量身定做”，对于拓展市场大有益处。

（2）机动营销策略。机动即根据情况灵活多变，包括销售模式、通路、价格、付款方式等灵活运用操作。销售模式是指以租代售、租售结合、网上销售、展销等方式灵活运用，以及延长内部认购、包装等手段；通路则是指自行销售、销售外包和尾盘（包括滞销楼盘）进入二三级市场流通等方式；价格是指优惠价、震撼价、装修价等能满足不同消费需求的价格形式；付款则包括一次性付款、按揭贷款、分期付款、建筑期付款、延期付款等方式的灵活运用和组合。机动灵活对于“大型楼盘”来说具有非常的意义，“船”大也要争取好“掉头”。

（3）借力借势策略。借力借势关键要正确理解“力”和“势”，“力”为外力，“势”为优势、机会，都是来自于企业外部的资源，借力借势就是要整合外部资源。外力可能表现为专业公司、行业主管部门、媒介、专家、同行业和消费者，优势和机会则可能表现为区位优势、节假日、重大活动等方面，要善于发现机会和借助外部力量，开展事件行销，以促进和推动营销工作的深入开展。保利花园在国庆节期间举办“国宝回归，国庆广州特展”活动，可谓应时应景，刮起了一股“保利”旋风，产生了“保利—保国—利民—保利花园—品牌、品质保证”的巨大社会效应，提升了品牌形象。在此之后又开展了“军x营销”，也与“保国利民”紧紧相扣。无可争辩，保利花园的营销笄者是事件行销的高手；

（4）知识营销策略。知识营销是以知识普及为前导，以知识推动市场营销的新思想，很多地产开发商都接受了这种营销理念。通过开展普及住房知识、产业政策、住宅装饰装修、贷款方法和程序以及如何办理交易手续、交纳税费等知识常识的普及，在增加房地产买家知识的同时，也增强房地产买家对开发商的认同，进而产生购买决策乃至发生购买行为。对于“大型楼盘”营销这场“持久战”，完全有必要建立一块知识阵地，成为沟通开发商和买家的工具，乃至成为沟通开发商和业主的工具，进而形成一种文化而不断提升地产的附加值；

（5）创新营销策略。“大型楼盘”营销需要营销创新，否则每期都采取相同的策略对消费者来说恐怕会“不痛不痒”，不会产生感觉，更难于产生购买行为。营销创新的前提是理念创新，动力是技术创新，关键是管理创新，灵魂是文化创新。在我国地产业兴起的“退房革命”、“回租回购”等营销措施都属于创新，在营销过程中起到了非凡的作用。当然，创新要在国家政策允许范围之内，“零首付”被封杀就是因为其与国家利益背道而驰。

无论采取何种市场战略和营销策略，在“大型楼盘”营销过程都要保持一个基调。这个基调就是“大气”，衬托和突出“大型楼盘”的规模优势，包括楼盘在建筑设计、环境规划、建设施工、景观设计、功能配套、促销宣传、气氛营造等诸多方面都要突出这个基调。当年广州碧桂园50万平方米同时施工同时销售是一囊“大气”，祈福新村营造了相当于30个香港政府大球场面积的祈福湖也是一种“大气”通过“大气”形成一种“势气”，威慑竞争对手和吸引房地产买家的眼球，进而提升“人气”，为楼盘脱疑而出并旺销奠定坚实的基础。

影响房地产营销策略的有关因素分析：

怎样尽快把房屋卖出去，是令开发商头痛的事情，所以房地产营销策略被越来越多地重视起来。房地产营销策略的制定是一项复杂的工作，涉及面广、难度大，怎样才能制定出好的.营销策略，是值得我们深入研究的重要课题。

消费市场比较突出的三个特点：

一是消费者市场房产需求的多层次性。在同一商品市场上，不同消费者群体由于社会地位，收入水平和文化素养的差异，其需求也会表现出多层次性的特点。例如有人需要一室一厅，有人需要二室一厅、三室一厅甚至豪华别墅。

二是消费者市场对房屋需求多变性，消费者人数众多，差异性很大，由于各种因素的影响，对房屋就会有多种多样的需求，随着生产的发展，消费水平的提高，消费者需求在总量、结构和层次上也将不断发展，日益多样化。这要求制定营销策略时根据自身条件准确地选择目标市场。

三是消费者市场对房屋需求的可诱导性，消费者需求的产生，有些是本能的，生而有之的，但有时是与外界的刺激诱导有关的，经济政策的变动，社会交际的启示，广告宣传的诱导等等，都会使消费者的需求发生变化，潜在的需求可以变为现实的需求，微弱的欲望可以变成强烈的购买欲望。消费者需求的这一特征，要求市场营销策略的制定者不仅要适应和满足消费者的需求，而且应该通过各种促销途径影响和引导消费。

影响消费者行为的三个主要因素：

一是心理因素，除了由需要引起动机这一最重要因素外，还有知觉、学习和态度三个因素，知觉是指消费者感官直接接触刺激物所获得的直观的、形象化的反映，属于感性认识。任何消费者购买商品，都要根据自己的感官感觉到的印象，来决定是否购买，所以对楼盘的包装、宣传是非常重要的；学习是消费者在购买和使用商品的实践中，逐步获得和积累经验，并根据经验调整购买行为的过程，房屋作为一种耐用且兼有投资的特殊商品虽不等同于一般商品，但开发商开发创意、布局以及房屋质量的好坏，都是购买者学习的对象，消费者评价的优、劣对开发商的形象和信誉也有着非常大的影响，所以开发商应树立品牌观念，注重房屋质量，让消费者产生有利于己的态度。

二是经济因素，概括地说，影响消费者购买行为主要是经济因素和商品价格、消费者收入、商品效用、房屋的价格等。

三是社会文化因素，每个消费者都是社会的一员，他的行为不可避免地要受到社会各方面因素的影响和制约，消费者的购买行为受到社会阶层、文化和亚文化、相关群体、家庭等社会因素的影响。

制定营销策略的五个条件

在把握住营销环境，掌握了房地产消费者市场及影响消费者的因素的基础上，根据商品（房屋）本身的特点、制定出房地产的营销策略。房地产是一种特殊的商品，从房地产项目自身的商品特点和营销的角度来看，可操作的有五点：

１、位置条件：房地产产品的位置条件其实是多重因素所构成的结构条件，包括不同位置区域的不同人文条件、交通条件、市政条件以及周边建筑条件、气候等。在制定营销策略时不同的位置条件，营销切入点的选择不同：人文条件越成熟的位置，其营销切入点与原始条件的差异性越大，反之则越小；交通条件越是发达的楼盘，其对于营销在交通方面所必需的商品特性和营销切入点就越少；市政条件越完善的地段，房地产商品特性和营销切入点的挖掘和选择形成就越要奇特，反之则必须全面；在周边建筑条件方面，周边建筑条件对自身楼盘影响越大，房地产商品特性和营销切入点的挖掘和选择就越要直接，避重就轻会适得其反。

２、建筑条件：没有两个建筑会是完全一样的，因此在建筑本身寻找卖点应该是可以的，但是应将营销切入点放在建筑单体的设计“限制”方面，而不应该过深地切入到建筑的使用及功能方面，因为无论是建筑设计师还是营销高手，对于建筑使用和功能方面的设计是“永远超不过客户”的，客房是直接使用者，客户更是“上帝”。

３、建造条件：建造条件包括了工程施工、建筑配套等方面，这些在营销推广切入点方面，过去一般都选择不多，大多数集中在工程进度和配套设施方面。建造条件方面的营销切入点选择，更多地选择在“建造技术的层次体现、建筑技术的标准发展”方面较为合适。目前，客户对房屋质量的投诉越来越多，撇开一些不法开发商不谈，仅站在营销策略的角度来看，如果楼盘的营销能够将其建造条件有效地传达给客户，就是其有部分不足的方面，客户不仅不会投诉，还可能是一个很好的营销切入点和商品特性表现。

４、使用条件：“良好的物业管理”是许多开发商的营销切入点，这只是作用条件作为营销切入点的一个方面，仅仅是房屋建成后的使用条件，还应该重视建筑本身提供的“先天服务条件”。如房屋的车位、绿地等。拿车位来说，小区停车位有多少个对客户来说并不重要，而车位与房屋的设计比例却关系到客户以后买车还有没有车位停车。物业管理费是多少，客户能否承担，客户自己能算出，但物业管理所提供的内容对客户居住水平的提高是否等值，客户却无从算起。所以，在“使用条件”方面，营销切入点的第一个选择就是设计，管理意图全面公开；营销切入点的第二个方面就是设计，管理意图的“成本核算”，不能只是诉说对客户的“全面呵护”却不讲这样的呵护值多少钱。

５、商品附加条件：开发商自身企业品牌的知名度，能够塑造这个房地产品牌的知名度，这是房地产商品附加条件之一；给一个房地产引进一个全新概念或营造文化氛围，也是房地产商品的附加条件之一。在当今竞争越来越激烈，信息交流越来越快，开发商模仿能力越来越强，房地产的附加条件就愈显重要。作为不动产的特殊性，完整的房地产商品不会只是一套房子那么简单，一个商品一旦开始它的使用过程，品牌就进入了再塑造品牌意识。在商品附加值的营销应用中，一般来说商品附加值都是后天的，但是这个后天的商品附加值是可以预支的。因此，后天商品附加条件在营销切入点的选择上是可以“预支”可能会更直接、更明确，也更有利于消费者预先选择。

综上所述，房地产营销策略的制定应根据营销环境、消费者市场特点、影响消费者行为的因素、结合实际房地产的自身条件因素综合考虑，才能在瞬息万变的市场中把握方向，使自己的营销策略完善，可操作，有效益。