建材市场营销策划方案1[精选合集]

第一篇：建材市场营销策划方案1

孝武超市建材营销策划

内容摘要：目录：

一、前言

二、市场概况

三、消费者研究

四、长虹家居研究

五、市场建议

六、营销建议

七、广告策划

八、广告效果测定…目录：

一、前言

二、市场概况

三、消费者研究

四、长虹家居研究

五、市场建议

六、营销建议

七、广告策划

八、广告效果测定

一、前言

近年来，随着市场经济的发展，孝感地区的市场规模有了进一步的扩大，但同时也面临着严峻的市场竞争形势。环顾孝感，建材市场有着激烈的竞争对手；但孝武超市有着与学院教师住宅靠近的优势！

二、市场概况

1、建材消费市场的一般研究

装潢建材消费是住宅消费的重要内容之一，而住宅消费是深化城镇住房制度改革的需要。国家住房改革的目标是：到2000年，每个城市家庭都拥有自己的住房，人均居住面积达15-18平方米。江苏省“九五”期末城镇人均居住面积目标是10平方米以上，要达到此目标必须促进住宅消费。因此作为住宅消费的重要内容之一，装潢建材的消费在未来几年将是一个很大的市场。

同时，随着经济发展和人口素质的提高，讲究生活品质越来越成为人们特别是都市人的时尚。可以预见，家居装潢布置在家庭支出中将会占越来越大的比重。

因此，就整个建材市场的消费而言，前景是非常乐观的。

2、竞争对手研究

就孝感及周边地区而言，如前言所述，长虹家居面临的市场竞争是十分激烈的。金盛装饰城是一家极具规模的、实力的材料装饰城，在长虹家居的竞争对手中具有典型性。现以金盛装饰城为例，分析竞争对手的一些具体情况。

①地理位置：位于孝感学院南三门，周边有教师小区等多个住宅小区，交通方便，各路公交车可达，使得金盛近可覆盖学院地区，远可辐射整个孝感地区。

②营业概况：经营灯饰、木业、陶器、五金、锁具、洁具、墙纸、窗帘、油漆、涂料、厨具、石材等，目前已汇聚六万多种中高档装饰材料，占地22万平方米，营业面积18万平方米，营业间出租率达100%。可见，金盛不仅产品品种多样齐全，给消费者更多的选择，而且人气旺盛，具有极强的实力。

③配套服务：提供汽车配送、电话订购、专家咨询、质量跟踪、商务中心、银行业务、饭店旅游、装饰参谋、技术监督、集团电话、背景音乐等多项服务。可见金盛不仅硬件实力强，而且软件服务也是一流的，多方为消费者着想。

④整体管理：金盛采用场地出租、集团管理的模式，获得管理及服务质量ISO9002质量认证。室内购物环境舒适，展厅间设有服务厅，免费赠送精美购物指南，另有保安维持秩序，保洁员维持购

物环境的整洁。定期地出版内部刊物，沟通管理者与业主，业主与消费者。一流的管理必将带来一流的效益。

⑤营销宣传：凸显整体形象，不定期在扬子晚报等报纸上做广告，但主要以路牌、灯箱广告为主，并在其他装饰城(竞争对手)附近打出金盛巨幅广告。业主个体形象通过内部刊物、精品导购等方式展现。上述方式能以集体的力量参与市场竞争，收到更好的广告效果。

三、消费者研究

1、装修新房的消费者

96年孝感城镇居民人均年收入为5209.68元，以户均人口3.26人计，年均家庭收入1.7万。按国际流行的房价收入比，一般房价为家庭年收入的3-6倍，则房价以5.1-10.2万为宜。而南京地区房屋平均价格(每平方米)为：城区3500-4500，新区3000-3500，经济适用房为2000-3000，安居工程房1500-2000。按每平方米2500元计，一套60平方米的住房也需15万，超出一般家庭的承受能力。由此可见，购买新房后立即装修，一般居民有心无力。

2、装修已有住房的消费者

资料显示，96年孝感市民储蓄余额为359亿，户均4万元左右。联系近年经济形式及医疗制度改革、社会保障改革、子女教育问题等，一般居民倾向于保留储蓄。这也是近年我国整个消费市场内需不足的原因。此类家庭若需装修，必以中低价位为主。

3、集团消费者

此类消费者大多委托装潢公司代理，装潢公司为获得较大利润，必然努力降低成本，而建材价格是其成本构成中的重要因素。

4、综述

由以上分析可得，目前及最近几年，建材消费仍以中低价位为主。孝武超市要在竞争中胜出，准确的市场定位是必要的。为谋求长远发展，在中低价位的同时，产品和服务质量必须有一定的保证。

四、孝武超市 研究

1、优势

①历史传统：孝南地区就是传统的木建材交易市场。这一点使得孝武超市在建材市场中具有一种无形的权威优势。同时由于这一历史原因，孝武超市在孝感地区早已具有一定的知名度。

②地理位置：位于孝感城区孝感学院南三门，附近有铁路，货运方便。另有6.9.7等公交车到达，消费者交通方便。孝南因而有很大的开发空间。若规模形成，能量巨大，可辐射整个孝南地区，甚至于整个孝感。

③政策：孝感市政府把孝南等地区作为孝感重点开发区，区政府非常重视，努力营造孝武超市的区位优势。这为孝南地区的发展提供了良好的政策环境。

2、劣势

①营业概况：现有大中型建材市场，如宝林、长江等12家，零散建材门市80余户，经营结构有国有、联营、股份、个体经济等。这一方面活跃了孝南地区市场，另一方面也给管理，特别是整体形象塑造带来了极大的困难。就经营品种而言，有木材、板材、油漆、五金、陶瓷等，与其他装饰城雷同。就档次而言，没有金盛之类的竞争对手完备。

②配套服务：配套服务少且差。今年，管委会对该地区实行“统一管理”、“统一收费”、“统一宣传”、“统一优惠政策”。但服务对象仅为业主，消费者受惠少。商家各自为战，消费者享受的服务无法与金盛同日而语。

③整体管理：这孝南是最薄弱的一环。该地区特色市场由历史自然形成，而非有计划地规模形成，管理难度大。各业主没有整体观念，管理者也只起到服务者的作用。大型装饰商场和诸多临街单个门面互相竞争，没有形成互补互动的利益共同体。整个地区环境嘈杂，较脏乱差，无法给人愉悦的感觉。④营销宣传：缺乏现代整体营销观念。大多业主仍停留在市场经济初期的水平，营销手段单一，以广告为主，且投入不均，效果不佳。

五、市场建议

1、定 位——中低价位为主，高档价位为辅

2、宗 旨——薄利多销

3、战 术——以具有特色和优势的木材、油漆为突破口

4、战 略——打出长虹这一品牌，强化地区优势

5、品牌形象——价廉物美，历久不衰(突出实惠及历史悠久)

6、目标市场——一般家庭装潢，一般集团装潢

7、销售方式——批发、零售、直销

六、营销建议

单一广告效果不佳，应配以多种方式，进行立体、整合营销

1、设计长虹形象标志，出现在所有有关广告、宣传品上

2、贸易区现场环境保持整洁、舒适，多多绿化，维持好秩序

3、印发宣传小册子、精美的产品推荐，沟通顾客与业主

4、成立业主会议，沟通协调各方利益，以求内部团结

5、管委会定期出版内部刊物，沟通管理者与业主

第二篇：建材市场营销策划

房地产市场策划方案 房地产项目全程策划市场营销 销售管理体系 深圳市******服务有限公司 SHENZHEN INTERNATIONAL MANAGEMENT SERVICES CO.LTD 第一章 销售体系建立与岗位制定 操作程序 

第一环节：销售部署前期准备工作纲要 

第二环节：销售基本执行流程设计 

第三环节：销售前期宣传部署具体工作流程设计 第一操作环节：销售部署前期准备工作纲要

1、由谁来销售  自己销售  代理商  其他方法  出售、出租、租售

2、怎样的销售方式  付款方式  先住宅后商铺  整盘转让

3、价格策略 

高价策略——市场需求大时常被采用  低价策略——淡市下常被采用 

一口价策略——不分楼层朝向统一价格，易于启动  步步高价策略——低价入市，逐步调高，易于启动 

内部价策略——针对心理的策略，吸引投资者和集团购买 

优惠价策略——以让利来吸引客户 

差别定价策略——适合综合楼销售，如将住宅调低而商铺拔高 这里主要是为日后的宣传推广定一个主题思想和基础调子，实际就是在项目定位和目标客户背景两 者之间找到一个谐振点。为了使项目由始至终都保持一个完整统一的形象，以后的宣传始终都要围绕这一中心主题而展开。例如：针对青年人而开发的住宅项目，鉴于青年人对未来充满美好的憧憬和乐于接受新生事物这一特征，完全可以创造一个新概念来作为宣传主题并由始至终予以强调突出，象“享受型住宅”或“智能型住宅”等，当然创新概念一定要与项目定位相吻合。所谓调子，无非就是处理手法而已，你是采用高品位的浪漫主义还是百分之百的现实主义；是务实中略带清高以体现项目的高档次，还是单刀直入以表明你的实在。具体来说，这里需要解决的问题是：

4、宣传方向与基调的明确  找出本项目推广的意图和目标  本项目需要予以突出和诉求的其他优点  采用符合目标客户品位的表现手法 第二环节：销售基本执行流程设计 见附图1~3 第三环节：销售前期宣传部署工作流程设计 见附图

4、附表1 第二章 销售整体策略部署 操作程序：  第一环节：建立销售总体目标 

第二环节：营销的整体战略架构部署  第三环节：营销整体部署执行的工作细项  第四环节：营销整体布置模式借鉴 第一环节：建立销售总体目标 适用表格： 序号 时 间 目 标 用时间限定总体销售任务 第二环节：营销的整体战略架构部署 按如下流程：

1、市场调查

2、销售目标体系

3、价格定位

4、目标客户群分析

5、市场推广

6、公关计划

7、成本预算 他们爱看什么报纸 他们喜欢什么样的表达方式 他们喜欢和谁交朋友 他们经常来往于什么地方 他们经常在什么场所娱乐、消费 目标客户群定位 目标客户跟踪调查 目标客户背景分析（经济和文化背景）广告媒体效果分析 项目特性分析 竞争对手分析 推广成本 销售周期分析

8、执行监控 第三环节：营销整体部署执行的工作细项 营销细项执行工作表 主要项目 具体内容 时间安排 跟进人

1、企业发展战略的把握  公司已有的业绩和目前发展状况  公司的中长期发展规划和财务状况  公司所秉承的企业理念  本楼盘的利润目标和财务安排

2、市场调查与分析  市调本区域范围内的楼盘（1公里以内） 与同样价位不同区域的楼盘进行比较  与现处于强销期的楼盘进行比较  与销售成功的楼盘相比较

3、市场定位、企划方向的确认  楼盘的细分市场定位  楼盘的产品定位，客源定位  楼盘的竞争定位  楼盘的设计基调，设计风格确定  广告基调和广告风格的确定

4、与建筑师协调沟通产品规划特性  产品功能规划的沟通  产品总体规划、细部结构、公共配置的沟通  产品外立面造型的沟通  产品内部三维空间处理的沟通  产品内部单元房型设计的沟通  产品的面积配比、格局配比的沟通  产品建材设备选择确认的沟通

5、楼盘的标识  楼盘的命名  MARK或；LOGO TYPE的设计  标准字体的设计  标准颜色的确认

6、销售现场和促销活动的场地安排  接待中心的选址  接待中心至工地现场沿线景观美化  接待中心的风格定位、设计、施工和室内布置  放标识牌、广告围板、各类旗帜、灯光照明、引导看板  公开酒会或其他促销活动现场的选址、设计和布置

7、接待中心主要销售道具  交通位置、区域环境图  鸟瞰图、透视图的绘制  墨线图、家具配置图的绘制  建筑模型的制作  室内外灯片选择和灯箱制作  接待中心销售道具的布置与安排  接待中心销售道具的使用注意事项

8、样品屋或实品屋的装修  样品屋或实品屋的户型选择  实品屋的楼层、景观选择  室内装潢的设计、施工和督导  家具配置的设计、选择和实施  室内灯光照明，日常生活物品摆设  清洁卫生和监护工作

9、印刷媒体的制作  说明书企划、设计、文案、完稿、印刷  DM企划、设计、文案、完稿、印刷  海报企划、设计、文案、完稿、印刷 平面图册企划、设计、文案、完稿、印刷  请柬的设计、文案、完稿、印刷  各类印刷物的设计、文案、完稿、印刷

10、报刊媒体的制作和安排  新闻报道的安排、撰写和发稿  报纸广告企划、设计、文案、完稿、发布  杂志广告企划、设计、文案、完稿、发布  电视影片的企划、撰写、设计、拍摄  广播广告的企划、撰稿、制作、发布

11、广告发布计划  不同种类、不同时间、不同篇幅的报纸广告 的选择  不同种类、不同时间、不同篇幅的杂志广告的选择  不同电台、不同时间、不同栏目的电视广告的选择  不同地区、不同时间派报夹报的方式  不同媒体的发布组合安排

12、各项事务的发包与控制  品质要优良，不可粗制滥造  数量要足够，不可偷工减料  价格要合理，与品质相符  厂商的请款方式要能配合公司  注意生产制作过程中的品质控制，发现问题及时调整  货比三家，慎重决定

13、价格制定与价格控制  基价和差价系数的确定  底价价目表与表价价目表的拟定  付款方式的确定  优惠折扣的条件和方式  销售人员、销售经理等各级人员的让价空间和责权范围

14、推出时间计划  以天气状况、季节特性而定  以民情民性、财政情况而定  以施工进度、资金状况而定  以准备工作、市场概况而定

15、业务训练计划  销售人员的体能训练  销售人员房地产基本知识教育  答客问的制作  答客问的反复演练及修正  销售人员制服、名片的设计制作  销售状况表的设计、完稿、制作  销售队伍的组织编派和奖金制度的拟订

16、现场销售执行  电话接听，电话追踪  来访客户接待，介绍楼盘  带看楼盘实地，详介楼盘、环境  客户追踪、拜访  收取大定、小定，直至最后签约  各类报表的填写  销售检讨会  现场考勤值日、卫生保洁

17、房屋销售相关文件  大小订金收据  内外销商品房预售合同  内外销商品房销售合同  房屋租赁合同  签订相关文书的注意事项

18、促销活动的主题选择  新产品说明会  房地产投资捷径讲座  儿童绘画比赛等亲情活动  影星歌星联谊晚会  大家乐有奖竞答游戏  促销活动计划、实施、效果评判和费用安排

19、广告效果和销售情况分析  各种媒体来电状况分析  各种媒体来人状况分析  每周每月客户情况分析  每月销售情况整体分析  下一阶段销售计划安排与建议 20、销售总结  销售结束总结报告  总结报告审核并存档  工地用品及销售道具清理完毕公司收存  计算销售人员的奖金，激励士气  举办庆祝活动，奖励参与作业 第四环节：营销整体布置模式借鉴

一、内部主题活动

活动一： ＊＊建材市场十一团购黄金周

活动目的： 活动期间天天都有不同类别的产品开展团购活动，家装消费者参加完团购黄金周，即可将一套住房的装修主材购买完毕，从而在家装材料方面节省 10% — 20% 的费用。让消费者真实的感到**建材批发市场真心的为他们着想，同时拉动各经营区域的产品销售。

活动日程安排：

月 1 日 百度瓷砖团购月 2 日 安信木地板团购月 3 日 远东木业（板材）团购月 4 日 新聚星灯具团购月 5 日 皖燕门业团购月 6 日 康辉橱柜团购月 7 日 美标洁具团购

活动二：＊＊国庆家装、建材互动交流会

活动形式： 1、家装公司免费参展

2、＊＊市场材料特卖会

3、装修师傅工艺技能大赛

活动时间： 10 月 1 日— 10 月 7 日

活动地点：＊＊市场主干道

活动三： 第十届“寻找正在装修的家庭”免费抽奖活动

二、外部活动

活动一： “国庆**之夜”市府广场大型文艺汇演

活动时间： 10 月 1 日晚 7 ： 00 — 9 ： 00

活动地点：市府广场喷泉广场

活动形式：文艺汇演，品牌宣传

活动二： ＊＊广场＊＊花展（造型设计，现场布置）

活动三： ＊＊国际汇展中心人居展的介入 ·某家居建材店7—8月促销方案 ·超市促销计划书 ·打造畅销商品密码 ·**超市“购物积分奖连奖”策划方案 ·某建材市场国庆节促销活动方案 ·某超市中秋节促销活动方案(新)·某商场促销满200送118活动策划案 ·北京某综合超市卖场...

第三篇：荣昌汇宇建材市场营销策划报告

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重庆中盈抉策房地产营销策划公司

荣 昌 汇 宇 建 材 市 场 整 合 营 销 策 划 案 浙江腾龙-中盈抉策房地产顾问连锁机构

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前言

房地产市场从短缺价值——竞争价值——整合价值的变化之迅速，是人们始料不及的。一方面商业门面销售火爆，一方面零星店铺惨淡经营；一方面大型商城硝烟未尽已门可罗雀，一方面专业市场相继开业人头攒动„„人们无论如何也不能明白：同在一块蓝天下，同处一段热销期，甚至同处一块黄金区域，何以有如此大的差异？其实，这是市场规律使之然。历史的经验告诉我们：“凡事预则立，不预则废。”越是规模宏大的项目，越是寸土寸金的位置，越是要通过周密的调研、准确的定位和精心的策划，才能保证在激烈的市场争夺战中立于不败之地。

纵观荣昌房地产市场，我们可以清晰的看出荣昌的房地产开发已经进入了一个新的时代，老百姓对房地产投资的认知开始体现，客户开始关注产品的质量、品质、包装、广告、信誉等一系列问题，市场竞争已从单一的产品时代进入了营销时代。一个好的房地产项目特别是商业项目，不仅要拥有高品质的产品和独特的竞争优势，更需高规格的系统包装和炒作。

目前汇宇市场现状并不是犹如“皇帝女儿不愁嫁”，根据大规模走访和了解，许多目标客户都知道汇宇市场，但又都担心市场是否能经营成熟，投资是否有保障，所以更多的人选择了持币观望的态度。从整个7万方的体量来看，常规操作模式下，项目的销售前景并不十分乐观。不可否认，汇宇市场的确拥有较大的商业潜力，但问题的关键是怎样把这种商业潜力体现出来并让客户能接受。浙江腾龙-中盈抉策房地产顾问连锁机构

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人生本就是一个不断寻找的过程，也是一个不断舍弃的过程！就像真理和谬误只是一步之遥一样，买或不买只是几秒钟的时间误差，你的上帝和撒旦永远只是一个事物的正反面。实际的问题是该怎么寻找那些愿意掏钱给我们的上帝呢？

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一、项目的SWOT分析（针对物业销售）

（一）优势：

1.规模性，7万方占地百亩，具备明显的规模优势。

2．唯一性，渝西唯一的专业化综合性建材家私市场，占据稀缺资源。

（二）劣势：

1．就传统的消费观念来说，其消费距离较远。

2．由于才开业，商业氛围、人流不足，影响客户投资信心。

（三）机会

1．荣昌2005年GDP达到58.5亿元，人均GDP达到8999元，2005年，全县全部在岗职工人均工资年收入12509元，良好市场购买力基本已经具备。

2．“十五”期间荣昌固定资产投资累计完成76.26亿元，房地产开发和投资将依然是荣昌的热点，根据发展趋势，商业地产将异军突起，成为人们投资的焦点。

（四）威胁

1.荣昌人传统意识较强，投资意识淡薄，缺少胆量，缺乏投资眼光。2．市场开业后有一个较长的培育过程，相对不火热的场景将直接影响客户的投资信心。浙江腾龙-中盈抉策房地产顾问连锁机构

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二、项目定位

（一）总体定位

高品质多元行业市场中心，现代综合性建材家私集散地 以项目为支点，做荣昌新型现代化市场的新地标，使之成为一个复合产业、具有完善配套服务功能的，以展示和推介为主题的、经营多种品牌商品的、引入电子商务系统的、大型和规范的、现代化行业市场中心。

主题概念：颠覆传统，全面升级，现代化商业新格局 支撑依据：

根据对荣昌市场的深入研究，我们不难看出，目前荣昌商业仍然处于发展初级阶段，整个商业市场中零售业占主导，区域集中型专业市场稀缺，商品辐射能力不强。

荣昌城区现有的各个专业市场大多数规划散乱，基本为自发形成，仍然属于“马路商铺”时代，根本不能形成核心的竞争力，生意只是处在小零售状态，无法发展做大。落后、零散的市场令到行业的发展受到很大的局限，很多消费者因为在低劣的市场环境中选不到合格、齐全的商品而再不光顾市场，导致许多市场生意前景越来越不稳定。

随着荣昌经济的飞速发展，整体商业的升级换代成为必然趋势。荣昌汇宇建材家私市场完全可以构建以专业市场、仓储中心、物流配送、商务配套等为中心的一站式行业市场服务体系，成为现代化、多功能、综合性、辐射整个荣昌甚至渝西地区的超大型建材家私物流集散地。

（二）形象定位：

荣昌现代专业市场旗舰

突出现代化、创新化、专业性综合型的商业新形象 浙江腾龙-中盈抉策房地产顾问连锁机构

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（1）宏观层面：

荣昌汇宇家私市场——全国建材家私产品进入区域市场的门户。

区域市场龙头行业的制高点。

（2）中观层面：

荣昌汇宇建材家私市场——荣昌城市的新城标

荣昌汇宇建材家私市场——荣昌城市商业经济的新引擎。

荣昌汇宇建材家私市场的出现，必将引领荣昌建材家私等行业全面升级，从产业带动和城区经济上给荣昌带来一次快速的启动和提升。

（3）微观层面：

大——从建筑规模上，荣昌汇宇建材家私市场是荣昌地区迄今为止最大的商业建筑。所以说它是商业航空母舰一点也不为过。全——从商品品类上，荣昌汇宇建材家私市场集多种产品之大成。旺——每年1000万的市场培育基金，为营造浓厚的商业气氛提供了条件，是当仁不让的商业旺地。万千商机，尽蕴其中。优——无微不至的“一站式”服务。即对经营者有非常大的意义，也对将来的消费者有意义。

高——这里的高是指高额的投资回报率。这一点对于投资型客户有着非常大的吸引力。

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（三）功能定位

功能说明

（1）展示、交易功能区

该功能区是荣昌汇宇建材家私市场的主功能区。展示功能与交易功能区，依托荣昌县城对于周边乡镇及县市极强的辐射作用，通过动态的展览展示提升本项目的辐射半径，使本项目成为辐射渝西地区的建材家私综合商品交易中心。展示、交易功能将成为本项目的核心引擎。

（2）广告推介功能区

该区域是市场的配套功能区，主要是提高荣昌汇宇建材家私市场的档次和水平；市场可以邀请商委、经委、知名经济学者等共同成立具有一定权威的专家顾问组委会，为商家有计划、有主题地组织各浙江腾龙-中盈抉策房地产顾问连锁机构

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种会展和广告推介。

（3）产品批发、零售功能

这是荣昌汇宇建材家私市场的核心功能区，综合性、多元化专业建材家私市场，集中荣昌二级以上的商品代理商和经销商，使市场年交易额在5亿元以上，商圈人口100-150万辐射整个渝西川地区。

（4）仓储物流功能

荣昌汇宇建材家私市场作为荣昌最大、辐射渝西地区的商品交易中心，仓储物流功能是重要组成部分。结合目前荣昌市场“多批次、小批量”的特点，可以为这种类型的交易形式提供小包装，并集中配送。

（5）信息服务功能

信息服务功能区主要是收集、加工和处理各种行情，及时为入驻的企业发布信息，以指导企业生产经营活动，建立21世纪的智能化信息中心、成为行业市场信息发布中心是目标，主要功能为媒体发布行业信息、信息分析和收集、广告展新规划、展示广告设计、建立经济模型供求线、办媒体（杂志、报）、Internet网络。

（6）商务办公服务功能区

荣昌汇宇建材家私市场的广大商家在经营过程中，必然有的需要一定的办公空间，同时也存在诸多的商务活动。大多数市场的商家由于规模较小，资金能力有限，在商务活动中，迫切需要一个能够提供一个完善商务服务的办公环境。（7）管理功能

管理是保证交易的正常化的基本保障。组织由政府有关部门、商业管理公司和经营主体共同参加的市场管理委员会。制定和修改市场浙江腾龙-中盈抉策房地产顾问连锁机构

重庆中盈抉策房地产营销策划公司 的管理规定；解决市场纠纷和分歧；检查、监督产品的质量；处理紧急情况的问题；组织有关推介、展示、培训等有利市场的活动；争取政府的优惠政策，创造良好的市场平台环境；成立具有行业特点的中介服务组织，专业商会，行业协会。(四)客户群定位

1．城区中小个体经营户及投资者（约占35%）

根据我们对市场的调研显示：目前中心商圈的商铺75%以上为租赁经营，但这些经营户60%以上想拥有自己的商铺，而目前能够满足他们要求的物业并不多，他们要求物业性价比较高，而且有较大的升值潜力。还有相当一部分有一定存款的非经营户或买断工职者，都有投资或租赁经营的要求。这类投资者一般较理性，他们能够承受的总价在25万以内，多选择一次性付款或银行按揭。2．周边乡镇投资者（约占15%）

这类投资者多是爆发户或乡镇干部，他们的投资理性比前者要差，只要广告传播鼓动力强，就足以打动其投资，但这类投资者更看重物业位置和外立面，所以在推广上要注意区位优势的渲染、案场包装和现场气气氛的营造，这类投资者分期付款或一次性付款的较多。

3．政府中、高层公务员（约占20%）

这类投资者比较看好的商业发展前景，他们大多是灰色收入者，隐性收入较多，投资行为较谨慎，考察和观望期较长，但如果抓住他们的“心理”之后，是能够争取的。4．市场经营商家（约占10%）浙江腾龙-中盈抉策房地产顾问连锁机构

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这类投资者在乎市场长久经营的可能性，在乎购买与租赁间的成本划分，投资比较谨慎，主要看中物业的保值和市场的持续经营。5．外出务工返乡者（约占5%）

值得一提的是荣昌的外出务工者众多，每年对荣昌的回款超过2亿人民币，且荣昌外出务工者的就业档次较高，非简单的出卖体力，因而购买力强大。这类投资者属于典型的冲动型客户，主要凭借自己的判断，比较好引导。

6．专业投资型客户（约占15%）

这类投资者的投资行为非常理性，有着丰富的投资经验，他们主要看中物业的价格和增值空间，同时担心投资的风险和收益。

三、项目整合营销的战略构思

我们寻找房地产市场营销的规律性，我们预测市场，但我们仍然强调风险，特别是在激烈竞争的市场环境下。我们认为，再周密的计划，都有可能被突变的市场侵袭得全盘崩溃，所以，在一般规模的项目开发中，我们规避风险的基本原则是：兵贵神速。强调尽量缩短销售周期，且用市场的资金去运作项目，减少开发商自身资金的风险投入，以资本的低投入获取高回报。

商业物业要想销售成功，首先必须经营成功，在推广过程中不能只考虑物业销售，而重点要考虑如何经营，经营氛围的形成与否，直接影响着投资者的信心和物业的销售。只有成功的经营，才能赢得投资者、经营者和顾客，最终才会因商业价值的抬高而提升物业价值，浙江腾龙-中盈抉策房地产顾问连锁机构

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获取理想的收益。

根据我们长年操作商业地产项目的经验和荣昌县域以及项目自身的特性，可以看出，项目所有销售和招商的难点、问题都集中在人们对于市场的“信心”上，因此我们所有的工作都将围绕着这一核心问题展开。

那么怎样增强人们心目中对于市场的信心呢？

经过对荣昌广泛的市场调研和对相关经济、人文、民风等要素的把脉，我们发现要想树立百姓心中的“信心”，必须利用高规格、大气势的炒作，通过公关活动、广告、促销三大手段，在硬性广告的铺垫下，凭借政府营销等“亲民”手段（政府效应是百姓最容易接受的引导方式），树立市场品牌，增强投资信心，有效制造并利用“羊群效应”等多种因素，方才实现到预期目标。

综合各方利弊，我们最终将市场整合营销的总体战略运营思路总结如下：

第一，以新闻公关、“政府营销”等公关活动制造等系列新闻大事件吸引全城关注！

第二，以立体式轰炸广告、新闻报道、促销活动，炒作规模外销带动火热内销；制造大压力氛围促成本地客户迅速成交！

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（一）广告

以独立广告为主，凭借多种媒介载体，配合公关、促销活动，形成硬性广告和软性宣传交替使用，在使百姓强制性接受信息的同时，营造更好的企业形象，增强对项目的投资信心。◆独立广告（硬性广告）

利用多种广告媒介，大规模发布销售相关信息，进行全方位立体式轰炸宣传，引动全程关注（投资）。（1）大型户外广告

（2）灯箱、刀旗广告

（3）电视广告、滚动字幕、手机短信广告

（4）汽车（长途汽车）内吊旗、车身广告（5）规模DM单和带有宣传性质的高品质纸巾。

（二）公关活动

◆ 新闻公关：开业及外资新闻炒作

目标：塑造项目品牌形象，强化项目规划经营优势，“制造新闻事件”引发全城投资兴趣。

事件1：市、县各级政府领导隆重聚会，为市场发展出谋献策，并在各项政策上给于重点支持，确保项目作为荣昌支柱型产业市场长久持续经营。浙江腾龙-中盈抉策房地产顾问连锁机构

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事件2：浙商齐聚荣昌，准备大规模投资市场商用物业。专访全国投资专家（浙江腾龙房地产投资机构董事长郑明建先生），大势炒作“浙江投资购房团”来荣置业投资。

事件3：商家经营火爆，市场前景大好。（对经营商家的系列报道）广告配合：1.《新荣昌》《渝西消费指南》对市场作系列专题报道，由项目外地招商到投资兴建再到经营开业，逐渐进行项目推荐。炒作市场经营火爆（商家专访），“浙江投资购房团”“西藏购房团”等外资将大量涌入（投资专访）。

2．电视、电台的系列新闻报道 3．DM单的大范围迅速传播 ◆“政府营销”公关

事件1：在10月底，联合政府，由县政府主办，招商局、国土局、规划局、商委等单位协办，汇宇集团承办“2006荣昌城市商业发展高峰论坛”。邀请城市发展、商业规划的专家、县委及各机关（乡镇）领导、企业名人、各大商会代表等参加，把“汇宇建材家私市场项目投资推荐会”作为论坛的一个组成部分，并电视、报媒追踪连续报道。

目的：抓住政府中、高层公务员，建材家私类和其他行业的目标客户，凭借政府“高规格”的论坛，突显项目与政府的“关系”，树立汇宇市场的实力和气势，表现出汇宇扎根荣昌、建设荣昌的决心，逐步建立投资信心。浙江腾龙-中盈抉策房地产顾问连锁机构

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事件2：“汇宇扶贫大使献爱心渝西行”，为期1个月，对渝西地区条件最落后的6个区域的200名儿童进行捐助（选择6名进行长期捐助，作先前报道），邀请渝西各电视报刊媒体做系列追踪报道。

目的：借助善举，建立百姓心中的良好企业形象，消除对企业特别是外来企业的一般性排斥，增进百姓对汇宇的了解和认可。

事件3：联合荣昌政府举办“2006年荣昌县十大杰出青年”社会评选活动，活动期限3个月，举行行业提名、事迹报道、社会公选、颁奖晚会四大活动。

目的：通过政府做软性宣传，表现汇宇对荣昌建设的关心，无形中影响人们心中汇宇市场与荣昌县政府的“关系”，进一步让百姓认知汇宇，利用依托政府的软性广告增强投资者的投资信心。

广告配合：《新荣昌》、《渝西消费指南》新闻、软广告连续报道。

电视台、电台新闻追踪报道 户外广告牌（公益性）

（三）促销活动 关键词：羊群效应

所谓的羊群效应，主要指业界意见领袖的影响下，能够产生吸引浙江腾龙-中盈抉策房地产顾问连锁机构

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众多意见跟随者产生购买的行为效应。我们试图通过吸引业界意见领袖（主导型客户）的目光与注意力，通过他们的意见影响，来吸引和带动支撑型客户，甚至边际型客户的购买意向。目标：增强投资信心和物业投资前景，促成火暴销售 事件1：系列优惠活动，让客户尝到甜头

开盘期间把所有折扣放至最低，前100名下单（签定销售合同）客户可获得1888元—4888元的现金奖励，制造开盘热销的氛围，引发羊群效应，拉动项目销售。事件2：开盘庆典

开盘庆典主要是以重展示项目商业价值及发展商实力为主； 事件3：系列的大型文艺表演活动（招商配合），持续聚集人气，营造市场火热的经营场面。

事件4：举行“旺铺拍卖”活动，低价起拍，吸引人气。事件5：“每周现金大放送，十倍利润等你拿”

即：登记客户（30人一组）抽取现金奖券活动，分别设置一等奖（1名），二等奖（2名），三等奖（3）名，获奖者不等可以得到500元、300元、100元的现金奖励和同等价值的代金券，凭此代金券可在购房时按代金券价值的10倍冲抵房款。广告配合： 浙江腾龙-中盈抉策房地产顾问连锁机构

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《渝西消费指南》《新荣昌》硬性平面广告 电视台硬性广告、户外硬性广告

四、内部认购期（开盘前）广告推广计划

一、广告发布执行计划 1．DM单

数量：10万份

发放时间：10月1日起至开盘前

发放区域：荣昌县城、周边乡镇以及临县（市）2．楼书

数量：1万份

发放时间：开盘至售馨

发放区域：售房部、外销展场 3．户外大型广告牌

数量：3块

发放时间：2006年9月30日——2007年2月30日

发放区域：成渝高速路1块

高速路出口至项目之间1块 县城内1块

4．灯箱（刀旗）广告

数量：60块

发布时间：2006年10月8日至2007年5月8日

发放区域：项目出口干道（成渝路）向左右两头延伸各浙江腾龙-中盈抉策房地产顾问连锁机构

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500米

县城内两条干道各125米

5．公交车身广告（以广告语为主）

数量：5辆

发布时间：10月1日前

发布区域：2、4、5、6、7各一辆

6．长途汽车内拉旗广告

数量：20辆

发布时间：2006年9月30日——2007年3月1日

发布区域： 重庆至荣昌长途汽车（15辆）

荣昌至成都长途汽车（2辆）

荣昌至永川（3辆）

7．荣昌电视台闭幕后整版固定画面广告、荣昌新闻前硬性广告以及滚动字幕（高收入群体夜归家后爱看电视，公务员群体爱看新闻）

发布数量：7天

发布时间：黄金时段

8．乡镇形象墙及横幅

发布数量：每个镇2面墙体，4条横幅

发布时间：2006年9月30日——2007年3月30日 浙江腾龙-中盈抉策房地产顾问连锁机构

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发布数量：荣昌县域主要乡镇

9．短信

运用电信强大的网络传播，在项目各阶段推广热点上扩大受众。10．报媒、杂志广告（如：《新荣昌报》、渝西消费指南）

11．启动外销宣传（包括DM单发放、项目投资推荐会等）

二、广告发布各项内容 ▲ DM单设计文案：

1．广告语

（1）主题广告语：

荣昌汇宇建材家私市场独立产权旺铺全国同步销售预约登记中！

要第一笔财富，还要更多财富

买铺养老，一铺富三代！

（2）副广告语：

您买铺，我培育，即买即收3年租！

感受轻松赚钱的另一种方式，体验商铺飞速增值的意外惊喜！

把握今天的机会，赢取明天的财富！财富宝地，空前规模，汇宇集团实力钜献！1000万市场培育基金，保障市场火暴经营！

2．系列卖点广告

（1）渝西唯一专业化综合性建材家私市场，抢占稀缺财富资源！

纵观大江南北，一个不争的事实是：地区唯一性，规模性的物浙江腾龙-中盈抉策房地产顾问连锁机构

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流集散地必然带来巨大的商机，菜园坝如是，朝天门如是。而今，渝西地区规模最大，规划最科学的专业化综合性建材家私市场——汇宇建材家私市场已隆重开业，它的面市必定会给整个渝西地区创造出巨大的经济效益和社会效益。汇宇市场“店-街-城”先进规划，保证了所有铺面都临街，都具备巨大的升值空间，汇宇市场已经成为渝西人民关注和投资的热点。

（2）抢滩龙头行业旗舰，稳作赚钱“跷脚老板”！

占据荣昌建材的龙头行业，汇宇市场在短短2年间，正用不可争辩的事实谱写着它财富的神话，它颠覆了传统行业市场，县域内建材家私市场的领军企业和品牌商家纷纷涌入市场，作为渝西建材家私行业的旗舰，市场商铺的升值既买即能体现，在这里投资绝对让你稳作赚钱“跷脚老板”！

（3）省、市、县各级政府的重点关注和大力支持，决定项目成功的必然！（配照片）

作为荣昌县支柱型产业项目，荣昌汇宇建材家私市场是重庆市重点招商引资项目，市场从一开始就受到了浙江省、重庆市以及荣昌县等各级政府的重点关注和大力支持，预计每年4亿的营业额将直接拉动荣昌经济和相关产业的发展，项目的成功将成为必然！

（4）四重保障，投资无忧！

第一重，先开业再销售，所有销售物业均为现房，不必担心面积误差，不必担心交房和办证，不必担心市场经营等诸多问题。

第二重，中国企业500强浙江汇宇营建集团亿元巨资投入，浙江腾龙-中盈抉策房地产顾问连锁机构

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1000万市场培育基金，三年8%反租政策，让投资者获取真正实力与升值的保障。

第三重，专业运营管理，让市场如虎添翼，为市场长期稳定经营提供服务保障。

第四重，“3：7”的现代运营模式，保障投资零风险。投资商根据市场滚动发展和商家的需求，目前只对外销售30%的商铺，其余大部分物业将作为公司固定资产进行经营。这样即便于市场的统一管理、火热经营，又避免了“人去楼空”销售陷阱，使投资风险基本降至为零。

（5）优惠不断，惊喜不断！

转动财富轮盘，现金大奖等你拿！

开盘前后购买商铺的客户均可享受最低折扣，升值只需瞬间。而且即开盘之日起，凡购买汇宇市场商铺的前一百名客户，均有机会转动财富轮盘，获取1888元——4888元的现金大奖，中奖百分百！

3．标准段落

投资商：浙江汇宇营建集团

商业管理：荣昌县汇宇建材家私市场有限公司

整合营销：重庆中盈抉策房地产营销策划有限公司

项目地址：荣昌县重庆板桥工业园（沙坝子）

财富热线：（023）46780000

▲楼书设计文案框架 浙江腾龙-中盈抉策房地产顾问连锁机构

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1．汇宇市场简介 2．汇宇营建集团简介 3．商业地产投资（商铺）理念 4．汇宇市场卖点的罗列与诠释

▲户外大型广告牌设计文案（尺寸待定）

1．成渝高速路（1块）内容：

感受轻松赚钱的另一种方式，体验商铺飞速增值的意外惊喜！

荣昌汇宇建材家私市场即将开盘，全国销售预约火暴登记中

项目地址：荣昌县重庆板桥工业园（沙坝子）

财富热线：（023）46780000

2．高速路出口至项目之间（1块）内容：

荣昌汇宇建材家私市场即将开盘，全国销售预约火暴登记中

财富宝地，空前规模，浙江汇宇集团实力钜献！您买铺，我培育，即买即收3年租！项目地址：荣昌县重庆板桥工业园（沙坝子）

财富热线：（023）46780000

3．县城城区内（1块）内容：

买建材，到汇宇；买家私，到汇宇！

买建材类独立旺铺，更要到汇宇！浙江腾龙-中盈抉策房地产顾问连锁机构

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项目地址：荣昌县重庆板桥工业园（沙坝子）

财富热线：（023）46780000 ▲灯箱（刀旗）广告、长途汽车内拉旗广告、公交车身广告、乡镇形象墙设计文案

1．推荐广告语：

抢滩龙头行业旗舰，稳作赚钱“跷脚老板”！您买铺，我培育，即买即收3年租！

感受轻松赚钱的另一种方式，体验商铺飞速增值的意外惊喜！

把握今天的机会，赢取明天的财富！财富宝地，空前规模，汇宇集团实力钜献！1000万市场培育基金，保障市场火暴经营！买建材，到汇宇；买家私，到汇宇！

买建材类独立旺铺，更要到汇宇！

前一百名客户，均有机会转动财富轮盘，获取1888元——4888元的现金大奖，中奖百分百！

项目地址：荣昌县重庆板桥工业园（沙坝子）

财富热线：（023）46780000 2．搭配底图：

项目平面、立面效果图

财富图示等

五、销售执行策略 浙江腾龙-中盈抉策房地产顾问连锁机构

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（一）总体策略

根据项目的自身特点，考虑各方综合因素，我们将采用逐步推进，限量发售的总体销售策略，利用我公司独有的外销渠道，通过炒作外销带动项目火热内销。整个项目将采用荣昌、成都、西藏、台州、温州、义乌、绍兴、宁波、重庆九大城市全国同步销售体系和分区销控的手段，确保项目在短时间内顺利完成销售目标。

（二）价格策略

房地产项目营销售常用的价格策略有低开高走和高开低走两种。基于项目的特征和目前重庆市的房地产环境不宜采用高开低走策略。因此，项目的入市价时我们将采取低开高走策略，使入市价格具有相当的弹性空间，保持较强的竞争力，做到顺利启动，逐步提升，既能让先购者的物业升值，也能使投资人具有炒作的空间。

但需要说明的是，价格提升时间及涨幅主要根据当时市场及项目销售情况而定，尽量避免主观臆断，应当采取小幅涉涨的方式来保持价格竞争力，杜绝价格一次升幅太大的现象。

（三）销售政策 1．优惠折扣：

（1）自营型业主（市场内租赁业主，凭租约合同）：

A愿意返租的客户一次性付款：9.7折 按揭付款：9.9折

B不愿意返租的客户一次性付款：9.2折 按揭付款：9.5折 浙江腾龙-中盈抉策房地产顾问连锁机构

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（2）投资型客户：

一次性付款：9.7折

按揭付款：9.9折 2．促销政策

（1）转动财富轮盘，赢取现金大奖！

即：前100名客户（以签定销售合同为准），均有机会转动财富轮盘，赢取1888元——4888元的现金大奖，百分百中奖！

（2）“每周现金大放送，十倍利润等你拿”

即：登记客户（30人一组）抽取现金奖券活动，分别设置一等奖（1名），二等奖（2名），三等奖（3）名，获奖者不等可以得到500元、300元、100元的现金奖励和同等价值的代金券，凭此代金券可在购房时按代金券价值的10倍冲抵房款。

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结 束 语

重庆中盈抉策房地产营销策划有限公司获贵司委托，成为荣昌汇宇建材家私市场之策划及销售代理，将以高效率、高素质的服务水准为浙江汇宇营建集团提供全方位的策划服务及销售配套服务，使该项目在当前激烈的重庆市商业地产市场中脱颖而出。并同时将客户需要的市场元素不断渗入项目中，最大程度地降低浙江汇宇营建集团所面对的市场风险并提高经济效益。

在此，我们预祝“荣昌汇宇建材家私市场”项目取得骄人业绩！

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2006年9月27日

第四篇：建材市场检查方案

三里工商所建材市场专项整治工作方案

为切实加强流通环节建材市场监管，维护良好的市场秩序，保护消费者、经营者的合法权益，根据县局文件要求，按照“标本兼治、着力治本”的工作方针，现决定在三里工商所辖区范围内开展规范建材市场专项整治工作，制定本方案。

一、指导思想

以“三个代表”重要思想为指导，认真贯彻落实科学发展观，充分发挥工商行政管理职能作用，依法履行职责，加大监管力度，严厉打击销售假冒伪劣建材商品的违法行为，规范建材市场秩序，切实做好我市建材市场专项整治工作。

二、整治重点

（一）重点品种：以消费者申诉举报较多、与人民群众生命和财产安全密切相关的建材商品为重点，主要针对钢材、水泥等大宗建材商品，人造板、涂料、木制家具（包括办公家具）等装饰装修材料，铝型材、建筑扣件、电线电缆等直接关系建筑安全的商品，建筑陶瓷、卫生洁具、玻璃等涉及节能减排的商品开展专项执法检查。

（二）重点区域：以建材批发零售商场和经营门店为重点整治对象，加大对农村和城乡结合部建材市场以及消费者反映问题较多的经营户的监督检查。

（三）重点行为：严厉查处无照经营、销售仿冒、假冒伪劣建材和装饰装修材料的违法行为。

三、工作措施

（一）对建材经营户进行一次全面清查。各单位对辖区所有建材经营户进行调查摸底，清理规范建材经营户主体资质，严格落实重点商品质量准入和自律制度建设，确保证照齐全合法有效。建立健全经济户口档案信息和质量诚信档案，引导和促进形成建材市场主体守信、自律的机制。

（二）严厉查处流通领域建材产品的违法行为。一是坚决取缔无证无照经营行为；二是坚决查处销售不符合国家和行业标准的产品的经营行为；三是打击掺杂使假，以假充真，以次充好，假冒或仿冒他人产品商标，伪造或冒用他人厂名、厂址等侵权行为，以及利用广告或其它手段对产品质量进行虚假宣传的欺诈行为。

（三）开展多种形式的宣传活动，充分发挥12315网络平台作用。及时发现和处理重大案件线索，调动全社会参与的积极性，形成广泛关注、积极支持、共同参与的良好氛围。

四、工作要求

（一）提高认识，加强领导。三里工商所充分认识建材市场专项整治工作的重要性、必要性，切实加强领导，充分发挥市场

巡查的作用，明确巡查目标和责任，确保建材市场整治工作领导到位、责任到位、措施到位。

（二）加强与上级股室间的协调配合。注重与公消、市场、企个等股室的协作，密切配合，加强信息交流，共同开展好建材市场专项整治工作。

(三)及时报送工作总结及统计信息。按时将工作总结及有关报表及时报送县局公消股。

三里工商所

第五篇：营销策划方案

OLAY男士营销策划方案

一、营销现状

据调查，OLAY卓越男士系列的洗面奶品牌认知度并不高，销量也并不是很好，上有欧莱雅、妮维雅等大众认知度很高的男士护肤品存在，下游众多小品牌消费者对其品牌已形成一定固定认知

要是产品得到更多人的认可，就必须形成自己的营销理念，需要赋予产品生命，突出产品特色，给顾客以更好地体验。玉兰油的女性产品在中国营销得相当成功，产品理念升入人心，大多数人提到OLAY就会想到美白等关注女性护肤的既定形象。但是，这也给宣传OLAY男士护肤产品带来一定的难度。

为了渲染产品的男人形象，祛除柔软女性化的既定形象，母亲玉兰油男士护肤品选择了黄晓明作为代言人，主打以运动、挑战为主的广告内同，节奏快而明朗，突出“驰骋巅峰状态，拥抱无限可能”的年轻动感。

二、营销活动

（一）、幼儿美术大赛——我心中的爸爸

本产品的定位人群主要为三十岁左右的男性，雌年龄段的男性的孩子应该是幼儿园在读。我们希望在全国范围内的幼儿园举办一次以“我的爸爸”为主题的美术比赛。孩子参加了我们的比赛，自然其父母也机会记得赛事的主办方：OLAY男士。这样就同时提高了OLAY在男士和女士顾客中的知名度，可谓是一箭双雕

活动流程：（1）前期在全国范围内来纳西各大幼儿园做好活动宣传，并与愿意参加的幼儿园建立合作机制，确定活动时间，活动流程等重要信息

（2）组织专业人士评定儿童绘画作品，宣传优秀评奖，并颁发获奖证书与礼品

（3）召开表彰大会，邀请父亲与孩子一同参加，做公开了分享

（4）可在表彰会上作一次趣味只是竞猜，给最优秀的父子提供一次大奖（旅游），其他夫妻获得精美大礼包（OLAY家庭套装）

（二）幸福转盘(个功能赠送礼物)

（三）OLAY冲关赢奖（踢球）

（四）快乐我做主——普通营销