二手房交易知识

第一篇：二手房交易知识

二手房交易知识

一、公有住房(已取得产权证)：解困房、房改房、经济适用房、住改房、单位福利房等

1、交易中心收件应提供的资料：

①产权证原件；

②《厦门市房地产买卖合同》一式叁份及《厦门市房地产转让及权属登记申请表》； ③卖方身份证件原件及复印件；

④卖方婚姻状况材料：已婚—结婚证原件及复印件，其他—户口簿原件及复印件、《同意交易声明》；

⑤《同住成年人同意交易声明》及《公有住房及经济适用住房上市交易具结保证书》； ⑥买方身份证原件及复印件。

2、交易流程图：(略)

二、商品房（已取得产权证）：

1、交易中心收件应提供的资料：

①产权证原件；

②《厦门市房地产买卖合同》一式叁份及《厦门市房地产转让及权属登记申请表》； ③卖方身份证件原件及复印件；

④卖方婚姻状况材料：已婚—结婚证原件及复印件，其他—户口簿原件及复印件；

⑤《同意交易声明》；

⑥买方身份证原件及复印件。

2、交易流程图：

参照公有住房流程图

(如果卖方为港、澳、台或外籍人士，审核完毕须加一个月的公告期)

提醒：交易中双方的风险：

买方：签订正式买卖合同前应明确卖方所售房产是否为第一次出售公房或者是否为自住商品房，如果不是的话可能会有高额个人所得税或营业税产生，应落实清楚该费用的承担者。卖方：须承担过户签字后买方不办按揭的风险。

※为减少交易过程中的风险，可建议双方的所有手续由我公司代办。

三、楼花转让：预售商品房在竣工验收前允许进行

1、应提交的资料：

①双方签订的转让合同原件；

②《商品房购销合同》或《商品房买卖合同》原件2份；

③预购商品房的发票或收款收据；

④转让双方身份证原件、复印件及填写《预购商品房购买(受让)申请表》、《预购商品房购买(转让)申请表》；

⑤预售商品房未竣工验收证明(市质检局出具的)；

⑥开发商出具的书面意见书；

⑦若申请商品房已办理了按揭手续，须办理注销按揭手续；

⑧登记机关认为应提交的其他文件。

※※提醒：如果是楼花转按揭所有手续时间较长，约3-4个月。

四、退房：(已有办银行按揭的未办理产仅证的商品房)

1、应提交的资料：

①经登记备案的《商品房购销合同》或《商品房买卖合同》原件2份；

②预售商品房发票或收款收据原件及复印件；

③退房申请人与开发商签订的退房申请协议原件；

④开发商向交易中心申请退房的报告；

⑤申请人身份证原件及复印件；

⑥开发商的营业执照有效复印件；

⑦单位申请退房的，须提供营业执照有效复印件、公司章程，全民所有制企事业须有主管部门的批文，三资企业股份制企业须有董事会决议，集体所有制企业须提供职工（代表）大会决议；

⑧若申请商品房已办理了按揭手续，须办理注销按揭手续；

⑨登记机关认为应提交的文件。

五、银行按揭：

(1)贷款对象：

①年龄在18-60周岁，具有完全民事行为能力，在厦门有固定居住场所；

②符合以下条件的港、澳、台居民：年龄在18-60周岁，在厦门有投资、就业行为，有本市户口且在本市工作的委托代理人，并办理公证委托手续。

(2)贷款所需材料及流程：(在交易收件时就可先向银行申请)

①买卖双方需提供的材料（以下除注明外均为复印件，一式两份）

卖方：身份证、户口薄、婚姻状况证明、中行帐号；

买方：身份证、户口薄、婚姻状况证明、收入证明(原件)、评估报告(原件)2份、买卖合同(原件)1份、产权证原件、中行帐号；如申请公积金贷款还须提供公积金缴交清单。注：如买方为外地户口或者是单身的均需提供有稳定收入的厦门人做其担保。

②流程图：(略)

(3)公积金贷款：

条件：申请人有完全民事行为能力，有稳定收入来源；申请人夫妻一方或双方目前必须是按月足额连续交住房公积金达一年以上；

注：如买方夫妻有一方为外地户口或者是单身的均需提供有稳定收入的厦门人做其担保。

(4)贷款额度（表略）

(5)银行贷款利率及万元贷款系数表(见附表)

(6)过户＋贷款＝18天业务流程(仅限普通商业贷款)

(7)申请银行贷款的费用

①评估费：评估总价×4‰；

②保险费：贷款金额×保险费率×贷款年限；

③保险费：190元六、二手房交易应缴交的税费(见附表)

七、二手房买卖中介代理费及协办手续费：

(一)、中介代理费

收费项目 买方/承租方 卖方/出租方

中介代理费 1%（按成交总价计征）1.5%（按成交总价计征）

租贷中介费 按成交月租金50%计征 按成交月租金50%计征

(二)、代办手续费

内容项目 条件 收费标准

1过户+贷款=18天 合作银行办理 代办费：400元/单

2普通按揭贷款 合作银行办理 代办费：400元/单

3公积金组合贷款 合作银行办理 代办费：400元/单

4按转按业务 合作银行办理 代办费：800元/单

5消费贷款 合作银行办理 代办费：400元/单

6解抵押 代收客户房款办理解押手续 代办费：400元/单

7协办过户 仅办理过户登记手续 代办费：200元/单

备注：

1、1-5项业务仅办理与我公司合作银行业务

2、办理1-3项业务时，协办过户费免收，仅收按揭代办费400元。

3、以上代办项目，两项及两项以上则按两项业务收费，共计800元。

4、1-3项业务“中原联合”成交已收取中介代理费则代办费免收。

5、本收费标准自2005年3月1日起执行，若有变动，以中原联合总部通知为准。

案例分析一：

马太太1997年8月在岳阳小区购买面积为90平方米的三房一厅解困房一套，现因其另外购买了一套商品房，故将岳阳小区的住房委托中原联合出售，委托价格为人民币30万元，请逐条列出买卖双方应缴交的税费是多少？买卖双方各须提交什么资料？

案例分析二：

赵先生1995年购买禾祥西路商品房一套，面积为120平方米，价格为人民币30万，现其欲将此套房屋委托出售，价格为人民币50万；请问如果赵先生实收的话，买方应支付那些费用(请逐条列出)；如买方向银行申请20万十年按揭贷款，请问买方还须支付哪些费用？买卖双方各须提交什么资料？

案例分析三：

刘小姐以45万元购买了一套商品房，可是卖方李先生担心产权过了户，却拿不到全部房款，因为刘小姐只有20万首期款，余款需向银行申请按揭贷款；同时刘小姐也担心支付了首付款，房子是否能安全地过户到其名下。为此，他们找到了中原联合，请问如何能保证双方的交易安全，而且快速地完成交易呢？请向双方解释一下该如何****作？

第二篇：二手房交易知识百问

一、客户在下订之前，称过户当天一次性付款，不愿交订，怎么办？

答：向客户出示国土局产权转移流程表，并解释流程表中每一步客户可能面临的风险，如业主没有收定，他/她不可能交房产证押在中介公司，他/她就有可能卖给任何一个客户，我们也就有可能失去购买的良好时机；如当天付款过户没有足够的时间查清业主产权是否清晰。如果不交订金，交易条件、违约责任等不明确，草率联系过户，是对双方很不负责的态度，更容易发生问题。

二、客户在看过房之后，要求说明此房的业主为什么出售此房，而业主真正售房的理由又不能说出来，怎么办？

答：商品社会里客户买卖物业是一件很平常而又很正常的一种行业（或事情），正如我们不能问买方：“您为何要买房”一样，客户会产生一种反感，而这样对我的销售工作是非常不利的。但如果碰上一个客户非打破沙锅问到底时，你不妨告诉他/她，业主发财了，要移民、换大房、别墅了，相信你买了这房今后也会飞黄腾达。

三、客户在看房之后并商讨好价格，要求见业主面再谈，落实一下业主是否真的此价出售，怎么办？ 答：在您未完全确定下来（下担保金）时，业主不会也没时间过来跟您面谈，业主委托我们公司找客户，如果没有收定前每个客户都要见业主，那业主委托我们公司不就没有意义了吗？公证、过户时业主必须亲临现场签字，如证实此价不实，您可以投诉并退还不实价差也不迟。

四、客户在一家公司反复订过多次房产都未购买成房子，已经对中介公司失去信心，但是这时我公司又有一套房非常适合他，该怎么样使他重树信心，向他推销此房，如果他看中此房，迟迟不到公司下订，怎么办？

答：首先让客户了解我公司的经营理念，诚信服务和办事程序，找到该客户在其它公司退订的原因，用自己专业理论说服客户，给客户推荐楼盘时一定要信息准确，重信誉、守承诺，让客户感觉到你跟其它公司的业务员不同，以你的真诚打动客户，让客户感觉到我们公司就是与其它中介公司不同，为其着想，把他当朋友而非客户，消除客户的防范意识，让其重树信心跟您买房，当他看中了您手中的房时，就可以编一些故事。诸如：业主就要到其他中介去收定，或者是同事的客户正在查阅有关资料，并到档案大厦查档去了等等，让他产生一种“危机”感。

五、在价格、房子、产权都落实满意了，后因某种原因订不下来，或者说下不了决心，该如何跟进？ 答：多与客户沟通，了解客户真正的需要，了解真正存在的问题并解决问题。

六、客户在没有交定金之前要求出具房地产证原件，怎么办？

答：客户没有交定之前要求见房产证原件本身有些不合情理，因为业主只有在收定时才可能将房产证押在公司，但我们可采取双管齐下的方法，让客户来交定的同时业主来收定，分开安排在两个不同的会客室，然后借口房产证需要复印一份留底而拿到客户的面前，看后收定。

七、客户买房的同时，要求把小孩迁到附近学校读书，而条件不够，该怎么样解决？

答：这本身不是我们房地产中介能够解决的问题，但是，深圳市政府有这样规定，九年义务教育中，小孩按所辖片区就近上学，如果你看中了某所学校，想让小孩在哪读书，就必须先解决户口的辖区问题，然后再按“就近上学”之规定提出申请，否则，根本就无法解决。

八、客户要求房款交到交易中心资金监管，怎么办？

答：

1、交易中心和我们一样都是合法的地产经纪机构，公司每天都有大量的业务在受理，并且公司客服部比交易中心从业人员更专业更全面更系统，房产交易除了产权过户还有大量的事要做，通过我公司的售后服务，能让你省心、放心、舒心的买好房子。如果你一定要监管，我公司要求由建行进行监管。

2、订金和税费绝对不能监管，业主没收订金谈什么监管，即使监管也可去建行监管。

3、告之客户在本公司购房必须按本公司付款程序，否则不予办理。

4、对这样的要求，第一时间就应该拒绝，因为：①这违反公司原则；②这是对我们的一种污辱，是对我们公司极大的不信任；③交易中心也是中介公司，“同行是冤家”，我们没有理由帮他拉生意，长别人的威风，灭自己的志气。定金部分就更不用说，业主不收定，更没有人跟客户去资金监管。如果还不行，则要求客户到银行实行监管。

5、定金、佣金、税费、水电押金不能押管。房款尽量做工作，不在深房交易中心监管。

九、客户质问为什么要下10%的定金，我们应该怎样回答？

答：当你交10%订金后，公司会转给业主，公司就会收业主房产证，办理一些手续，如你下太少订金，业主会不收，也不放心把房产证给公司，就无法保证客户买到此房，并且该订金会计入房款。

十、签约时客户对房款转入中介公司有异议，怎么办？

答：树立信心、真诚服务，让客户了解公司的经营规模，资信状况，以及完善业务的操作规程。展示公司的相关资料，证明公司的实力和品牌。

十一、客户交订时称你公司仍可能继续高价出售此房，想对公司进行约束时怎么办？

答：肯定地告诉对方，我们公司不会这样做。第一，没理由这样做，也没有必要这么做，高卖也只能收1.5%的佣金。第二，如这样做了就失去您对本公司的信任，公司不会只看眼前的利益，公司希望客户是公司的永久客户。

十二、为什么要在公证过户前付全款？

答：公司为了保障双方利益，需将房地产证原件交到国土局，不能随意撤消，业主要求必须将房款付中介公司才会到国土局签字。

十三、客户交订时称付10%定金没问题，但要求同时交钥匙，怎么办？

答：不可以交钥匙，只有在付清全款，房屋产权转移确认后才能交钥匙，这是对买卖双方的负责，也避免了不必要的问题发生。

十四、客户要把自己的房卖出去后，才能订看中的那套房，但有不肯贱卖原房产，市场价暂无法成交，无法两套房的卖与买同步进行，如何说服客户下订？

答：建议客户将原有的房产做个贷，以贷款作楼盘首期，以租供楼。

十五、客户相中某物业，但又对该物业离奇的低价产生怀疑，而不能下定时，怎么办？

答：

1、低价因为业主急售，怀疑只会错失良机

2、至于产权的清晰与否，可以通过过户前的产权查档了解清楚。

十六、为什么中介公司不能赔定，而只可以吃定？

答：出于交易过程中的时间顺序而导致不能赔定与客户。

1、首先我公司受理业主委托；

2、我司通过一定渠道（广告、推介）找到客户，与客户签了《购房委托书》，并收取定金；

3、业主确信我司已收订，才会来我司签署《售房委托书》，并收取订金，留房产证原件在我司（以举止防业主有条件将该房售予他人）。如果我司与买方签了赔订，可能由于时间差的问题，业主会改变售出价格或意愿，而致我司未收益告赔订。

十七、客户要求将（房产内）渗水的部分修补好再交订，怎么办？

答：

1、与原业主协商，把渗水部分修缮好；

2、说服客户，正因为由于该房产有渗水现象，才导致该物业卖目前这样的价格，业主认为如果要将渗水部分修好，就不会卖这样的价了。

十八、客户问：这房我较满意，现交定金可以，但我老公（老婆）看后不满意，我要退定，行不行？ 答：

1、首先告诉他/她，这样是不可以的。定金的含义就是交定这一刻起所卖物业被您定下了，如果定金可以退回，也就失去了“定”字的意义。

2、房屋买卖而签署的合同是慎重的文书，收到定金后我公司会转给业主，不是我公司不退而是业主不可能退。如果你对房屋本身还有疑问，请带上家人抓紧时间现场察看，一旦落订，我公司需要尽快落实，并及时转订业主。如果在其间先有其他客户要落订，公司不能承诺一定你能买到，请您仔细考虑。

十九、客户看房并且交订金之后，业主突然改变价格，要求更高的价格出售此房，怎么办？

答：

1、出现这种情况，我们只有晓之以情，动之以理。从我们所付出的费用和劳动说起，以期达到感动业主的目的；

2、寻找报纸广告找出相同楼盘的最低价，与业主谈价，找人看房，把价格往最低处砍，打击业主心理期望值；

3、可以从法律的角度上要求业主履行合约，否则，由此产生的法律后果将由业主全部承担。

二十、收订后，有其它客户出高价，怎么办？

答：

1、公司原则上不支持这种做法。因为这样做的结果必定失去第一个客户，对公司的信誉和品牌都是百害而无一利的。也会让客户对公司的服务宗旨“诚信”产生怀疑，久而久之，将得不偿失。但是努力做好第一客户，极力说服第二个客户，给他介绍其他物业这是很容易做到的。这样两个客户都做成，由一个客户变两个客户，何乐而不为呢？

2、如果第二个客户出价远高于第一个客户，我们也可以考虑第二个客户，但必具备一个先决条件：盘、客户必须有一方可以做全权委托，从而保证这部分高出的利润我们一定能赚到为原则。这时我们对第一个客户需要找一个很好的理由，比如业主已经在其他公司收了定金，我们的动作慢了一步等等，尽可能把责任往业主身上推，以期达到既不得罪客户，又可达到让他高高兴兴地在我们手中买其他房产的目的。

二十一、客户首其款准备不足，要求按揭贷款成数提高，而银行又无法满足客户，怎么办？

答：

1、说服客户想办法，比如，向亲戚朋友预支、借钱等；

2、看客户是否有物业在手，如果有可以向银行申请个贷。

3、如果是企业法人、国家公务员则可以向银行申请高额按揭款。

4、特别关系的还可以找银行特批高额按揭款。

二十二、和客户签买房合同时，交房时间、煤气、水电、管理费的交接时间，怎么确定？ 答：请详细翻阅客服部桌面的合同范本，特殊情况由客户与业主自行商议、确认。

二十三、客户要求自己买保险，怎么办？

答：不行，原则上各大银行规定在指定的保险公司购买保险，客户只能按规定需要向保险公司购买保险。

二十四、如成交价高于房产证原价，而利润只有双俑时，客户要求买卖合同填成交价，而业主只承担填合同价税费时，怎么办？

答：向客户说明，业主当前的售价是不包含高出房产证原价的那部分税金的价格，如果客户坚持要按成交价填写，1、高出的部分税费业主要加到成交价中；2或是由客户承担高出的这部分税费，这个问题普遍存在，特别提醒业务人员注意，在收取客户订金时一定要与盘方业务员充分沟通，如果确定原房产证价低于成交价时，必须在收定委托书中注明：现售成交价必须按房产证原价填写。

二十五、业主往往在过户的同时一定要收到全款，条件打不到业主就不卖了，这时候该怎么处理？ 答：

1、业主的这种条件是绝对不可能做到的。现实中的“过户”，只不过是将《现售买卖合同》，三级市场转移申请表、房产证原件以及买卖双方的身份证明等资料递进了国土局的办文窗口而已。递件并不代表过户，出税单五个工作日后产权才可做变更登记，如果有查封等限制转让的因素，将给公司造成巨大风险；

2、要充分展示公司的实力，让客户相信我们，其他的问题自然就解决了；

3、万不得已建议到银行实行资金监管，这样可以充分保障双方的利益，相信客户、业主均能接受。

二十六、客户有反悔心理，故意拖延办手续和付房款，在合同中找问题、挑毛病，以达到其退定的目的，怎么办？

答：

1、收到定金后我公司会转给业主，不是我公司不退而是业主不可能退，定金的含义就是交定这一刻起所卖物业被您定下了，如果定金可以退回，也就失去了“定”字的意义。

2、签署购房合同时，已经注明了最后的付款和办文时间，如果客户有反悔表露，应该郑重向客户表明，提醒客户最后办文时间，否则按合同规定执行。

二十七、由于客户目前面临困难无法及时将房款交给公司，要求拖一段时间过户，怎么办？

答：关键在于我们能否按客户需求，与业主协商达成延期付款协议。我们尽量满足客户的需求，因为只有这样，才能使该交易圆满完成。否则，只有依约而行。

二十八、房子交接时，客户发现房间与原看房和收定有误，要求业主赔钱，怎么办？

答：

1、购、售委托书明文规定，物业内现有装修和设施、设备不得拆除或附送物业内现有家私家电等的，如果交房时交现房和合约中之规定有异议时，业主应承担全部责任，我们有义务和责任要求业主履行约定，否则，我们将在房款中扣除一部分作为客户的补偿，除业主在物业恢复所签合约时之状态。

2、委托书中没有注明，而买方、卖方、中介三方有口头承诺的，出现问题中介公司由经办人是否与卖方协调解决并承担相应责任。

二十九、此房风水是否不好？

答：

1、房产经纪必须熟悉房屋结构、朝向、通风、采光等要素，用专业术语，比如座北朝南等等，也有因人而异的，比如与人的生辰八字相关，就看你怎么说。关键是你说的让客户开心、信服，这里的风水就是好的。

三

十、客户交定后发现有中介公司的价格比我公司低，要求降价，否则要求退定，怎么办？

答：

1、如果我公司按行文规定收取双佣，则告诉买方，房屋售价可以在过户时直接向业主确定，至于其他中介公司存在着不良竞争行为，告诉买方可不予理会。或我公司按约履行。

2、如买方能提供或你预测到买方定能提供有力证据证明我公司赚了利润，我们必须返差额。

三

十一、业主委托的物业售价高于市价，而又迟迟不愿降价，怎么办？

答：

1、了解出售动机、确定跟进方案。

2、加强与业主的多方面沟通，以媒体上的相同楼盘的最低价进行对比。

3、带人看房当场谈价，找出其房产的劣处。

三

十二、如果客户不去银行签署按揭合同，怎么办？

答：

1、先了解客户为何不去签署按揭合同、对症下药，若不签可以直接告诉客户,2、用合约来制约他，用法律来威胁他，用房产的交付使用权来打动他，买房的目的就是为了使用，如果不能使用花那么多钱先买个产权又何用，晓之以情，动之以理，从感情上来劝说他，买房是人生的一件大事。三

十三、转定以后，业主要求收到全款后方付锁匙，如何办理？

答：

1、分两种情况：①一次性付款可以；②如按揭的，做业主工作，要买方签定银行抵押贷款转到业主的账上，消除业主的防范心理。

2、同客户协商，在业主收到全款后交房。

三

十四、业主要求高额定金，怎么办？

答：

1、定金的给付只是公司对业主有意购买其所售物业的一种诚信的表示，虽然质押了业主的产权证明，这也是业主向公司表示不会再售予他人。

2、告知业主在产权没有彻底转移前，公司每天都存在着高风险，如果出现问题，将给公司带来无法弥补的损失。

3、定金的承付中介公司是有规定的，原则上给付1万元，总金额高的物业最多不得超过2万元。

三

十五、业主收定，但不愿留下房产证，如何处理？

答：

1、首先，业主收定是必须将房产证质押在公司的，否则，不能保证业主不会将此房高价出售，中介公司也无法保证客户的利益。

2、业主不留下房产证，中介公司就会存在着巨大的风险。

三

十六、交钥匙是不是等于交房，区别在哪？

答：首先交钥匙等于交房。交房同时应同时具备以下几个条件：a、物业已转到买方名下；b、物业处于闲置状态；c、物业无租约纠纷；d、三方（业主、客户、中介）当场验房和抄水、电、煤气等相关杂费的费用指数；e、交钥匙并结清该物业。

三

十七、非房产证上权利人来收定，怎么办？

答：绝对不可以。因为非权利人无权将权利人的房产变卖，更无权代权利人收取定金或房款。除非持有公证的授权委托书。

三

十八、业主收订时没有带房产证或房产证抵押或尚为“买卖合同”的情况，怎么办？

答：原则上这种情况是不可以付定金的。但有时应视当时的情况灵活处理。

1、业主去拿或可以先签好合同，然后派人上门去拿，验实无误，证、钱同时交接。

2、房产证质押时涉及到谁赎楼的问题。若业主自己赎楼则留下“按揭合同”、“保险费单”等有价有效文件、资料，付定5000元，由有关人员陪同前往银行赎楼。若需要公司赎楼的除抵押前述资料文件外，还必须签订“借款合同”和“借款借据”，承担5%的融资费，并全权委托公司办理赎楼和转让事项，不付定金。

3、若为“买卖合同”的可付给业主适当定金，并将“买卖合同”、付清房款证明、发票等相关资料质押在公司，并由有关人员陪同前往办理相关手续，直至出房产证，同时提醒业主承租一手房产证税费。

三

十九、业主没有定时“查档”，如何处理？

答：

1、业务员提前用房产证复印件核实产权；

2、通知业主先到档案大厦查档，否则，公司不能付定或仅付少量定金。四

十、签约时，业主不愿预留水、电押金，怎么办？

答：

1、押金必须预留，否则无法清偿物业交结前费用，必须预留，这是公司规定。

2、不预留的先决条件是业主凭当月缴费清单和业务员来结算房款，所示指数要与业务人员的抄房指数相符。

四

十一、业主不能如期交房，怎么办？

答：公司业务人员有义务及时提醒业主交房时间和迟交房的危害以及所应承担的法律责任。如果还是不行，公司则按市价扣除当期的租金及赔偿补给客户。

四

十二、业主不同意按揭，怎么办？

答：

1、凭按揭流程的客户解释在过户前银行会出具承诺函，以保证房款无风险。

2、讲清按揭与一次性在时间上只差半个月，付款程序基本一致。

3、说服业主按揭与一次性付款没有什么不同，深圳人的超前意识使90%以上的人都选择银行按揭，如果不同意银行按揭可能失去很多出得起钱的客户，对业主不利。

四

十三、客户、业主要求佣金打折，怎么办？

答：

1、佣金打折是对我们所提供的服务的打折，是对我们提供服务质量的否认。

2、行业的规范不允许打折。

3、从公司经理成本的角度来讲也不能打折。

四

十四、由于业主的原因，不能如期过户，怎么办？

答：向客户说明原因，求得客户理解和原谅，并承担客户会尽力尽可能地督促业主及早过户。向业主说明合约的法律效力和违约将承担的法律和经济责任。

四

十五、业主要求见税单收全款，怎么办？

答：

1、出税单并不代表产权转移。

2、出具税单 并非完全意义上的“过户”，只有完税后四个工作日内（可咨询国土局），在国土局的电脑资料上实现“完全过户”，在此之前由于原业主的任何债务都可能遭遇到有关部门的查封。为避免这种风险，公司规定完税后五个工作日内付清全款。

四

十六、怎样防止业主出具房产证时，所委托物业的资料与先前委托有误？

答：解决这个问题的唯一办法就是在接受委托时索取房产证复印件，或系统查验房产证原件。

四

十七、收到客户定金后，业主不涨价，不肯收定、不签委托、不签合同，怎么办？

答：

1、除非业主不想卖房，否则就是心中有一个“结”，找到这个“结”，就可以找出解开这个“结”的方法。

2、向业主阐明利害关系，否则无法保障业主利益。

四

十八、收到客户定金后,客户要求见业主，此时有差价，怎么办？

答：

1、弱国利润大，可以先过多一道户；

2、想办法说服一方做委托；

3、如利润不大，敬请放弃差价心理，保证双佣。四

十九、客户交定金后，不承认业主和中介签署的公证委托，怎么办？

答：业主能将全权委托办给公司，说明业主完全信任公司。同时全权委托具备法律效力，包括国土局、银行、公证处都予以承认，客户没有理由不认可，否则，是对法律的蔑视。

五

十、过户后，客户要求退件并更改买卖合同，怎么办？

答：

1、向客户解释递件后，文件规定不能撤件；

2、原则上这样的事情是不可以发生的，除非万不得已，退件的原因很多，诸如：①由于价格填错造成高额税费；②权利人错写或少写；③房产名称、标号等填错等等，退件必须买卖双方当事人到场，并书面提出申请，国土局酌情处理。

五

十一、业主自身没有能力赎楼，但不付相关费用，怎么办？

答：赎楼存在高风险，必须交付相关费用，如不付赎楼费用，无法完成交易。

五

十二、业主要求向买家收取煤气及有限电视开户费，怎么办？

答：所有成交物业内的设备是否免费过户，这在客户交定和业主收定签约时就有明确规定，依约而行。

五

十三、没转定前产权清晰？交定后做了抵押（或被查封），怎么办？

答：

1、向业主阐明合约的严肃性和法律效力，在最短的时间内追回定金；

2、通知客户，说明情况，并承诺重新帮他另找一套满意的房；

3、向有关单位申诉，以期追回定金。

五

十四、业主收定金后，不同意把该物业的户口迁走，怎么办？

答：根据有关法律的规定：同一物业内不可以有两个户主存在，业主既然将该物业出售，同时也就放弃了该物业的户籍权，没有理由不把户口迁走。根据有关辖区管理的规定，业主的新居长期没有户籍也是不允许的。有关的规定也会促使业主把户口迁走，只是时间问题。

五

十五、收定后，权利人出事，怎么办？

答：任何事情发生后都会有一个处理结果，如：业主出意外了，必定有遗产继承人 ；业主犯案或残疾了或其他原因不能亲自前来办理有关手续，可以请公证处派人上公证委托给一个业主信任的人，当然还有其他等等，都必定有解决的办法，就看我们怎样去做，怎样做好而已。

五

十六、业主收定后又把原物业做了装修，不肯按原协议出售，怎么办？

答：

1、说服客户接受装修；

2、说服业主将物业折价后处理；

3、按原约执行，所造成的损失由业主自行承担。

五

十七、公司物业出售、客户要做按揭，需向银行提供什么资料？

答：须提供：①售楼董事会决议；②法人代表证明；③法人授权委托书；④法定代表人和被授权人身份证原/复印件；⑤营业执照原/复印件；⑥买卖双方所签定的房地产买卖合同；⑦房产证原/复印件。五

十八、业主没有向银行抵押贷款，房产证在手上，该物业是否一定可以转让？

答：不一定，有可能存在限制转让的情况，如查封、担保、发展商欠款、刑事案件等情况。

五

十九、业主刚开始没能力赎楼，但在办理手续时，突然又可以赎楼怎么办？

答：可以，如果公司赎楼资金还没有付出，如业主自己要求赎楼，可以免收赎楼费，如合同条款中注明赎楼的，就该收取手续费用，因为我们已准备好资金，我们的费用已产生，就应收取相应的费用。

六

十、业主说自己可以赎楼，等见到客户时又说资金紧张，怎么办？ 答：如没有能力，可以由公司去赎楼，但需要支付相关费用。

六

十一、客户委托书收回时，他说：我们没在委托书上注明交易完成时该委托书要收回，怎么办？ 答：交回购房委托书，是现在你已有现售合同，房产证原件（复印件）、抵押合同在手，以上资料注明，我公司已为你成功购到你的物业，并已办理好水电等过户手续，合同已终止，所以……

六

十二、签约时，客户提出佣金在交易完成时支付，怎么办？

答：不可以。因为办理过户时交易部已完成前期工作，以后的工作由负责售后服务的客户服务部继续跟进，所以公司要求在签署购房委托书10天内付清佣金和房款。

六

十三、带顾客去看二、三次房，再带去看时业主突然不再给看，怎么办？ 答：及时与业主沟通，尽快找出业主不给看的原因。

六

十四、业主大多数不签委托书，怎么办？

答：这个时期的业主还处在培养期，我们应该做以下工作：第一，接到盘源第一时间去看房；第二，见业主一定要做好准备工作，对物业的环境、配套、交通及行情等有一个非常清晰的了解，作为专类人士，你还必须对业主的物业提出一些合理化的建议，让业主感觉你很专业、敬业，而且为他着想，建立一定的信任度；第三，第一次广告前通知业主，广告后给业主汇报。

六

十五、客户要求所购房产写自己儿女名字，而自己儿女不满18岁，怎么办？需要准备什么资料？ 答：只要具备合法身份证明的国内公民都可以在深圳购买商品房。但不满18周岁没有懂事行为能力或限制民事行为能力的公民，购房时需提交其监护关系证明和监护人身份证明。

六

十六、业主是外资企业，公司房转让需提交什么资料？客户要求做按揭，业主方要提交什么资料？ 答：须提交：

1、加盖有“工商局执照复印专用章”的企业法人营业执照复印件；

2、法定代表人证明书、委托书（原件），法定代表人、委托人身份证复印件；

3、境外企业或组织提交的资料按规定须公证或人证（原件）。香港区域内的，有经国家司法部认可的律师楼见证，并经出入境事务处盖章确认；其他境外企业或组织须有驻该国或地区大使馆（领事馆）盖章确认。人证内容一般包括有效的商业登记证、董事会决议、董事证明及身份证复印件、授权委托书和受托人身份证复印件。六

十七、客户咨询物业具体位置、楼层等房源要素，如何解答？

答：

1、如果判断是真实客户，除特定房号、业主情况以外，有所选择的告诉客户物业基本状况，其他的见面看房后商议。

2、避实就虚，告诉他相同的房号、朝向和非本栋的栋号或不同的楼层，告诉他附近显著的标记，如：花园、泳池、会所、游乐场等，其他的等看房见面时详细介绍。

3、可说在某大型建筑附近，不方便说出具体方位，只说某楼以上，某楼以下。

六

十八、客户看完物业后，无任何手续意见，怎么跟踪？

答：

1、多与客户沟通，详细了解客户的具体意向和对物业的满意度！哪些因素客户不满意，充分战士物业的优势。

2、做为业务员必须主动帮助客户分析已看过的物业，提出专业性建设性的意见，如果发现该物业不适合客户就要及时为客户寻找其他的物业，并告诉客户我是最优秀、最专业的业务员，一定能为你找到您最喜欢、最满意的物业。

六

十九、客户愿意签看楼书，但不出示身份证件，也不写签身份证号码，怎么办？

答：

1、看楼出发前一定要与客户说明看楼要求，说明看楼书只是对看楼行为的约束，前提是成交后，开始履行承诺。

2、查验身份证只是为确认一下客户所签的名是否真实，未必真要签下身份证号码。签看楼书也是对我们服务的认可和承诺。

七

十、客户以公司名义购房，个人签看楼书可以带去看房吗？ 答：拿看楼书到客户公司盖章后才能看房。

七

十一、业主咨询房价，但又不留电话，说考虑一下再联系你，怎么办？

答：靠平时的业务积累，靠灵活的应变，及时给出物业合理售价，或周边类似物业市场售价，取得双方信任，才能留住对方电话，除之无更好办法。

七

十二、我公司无客户合适的物业时，如何才能留住客户电话？

答：了解客户的详细要求，在自己的头脑里很快找出客户合适的物业进行报价，或者给客户比较好的建议，取得客户的信任，从而留住客户的电话。

七

十三、看楼时，业主与客户之间相互沟通，甚至互留电话，怎么办？ 答：严正声明自己的立场和公司的要求，并当场收回纸片，要求相互尊重。

七

十四、同行有实在客户要求合作时，怎么办？

答：不合作是公司要求。如不需要再看房，经过公司同意后谈合作条件。

七

十五、如何让客户相信，我公司不吃差价？

答：公司本着专业、正直的经营理念，公平、公正、公开的态度，营造公司一流品牌，让客户成为公司长期的无形资源。公司承诺假一赔十的原则，赚一万赔十万元。七

十六、遇到中介公司以客户名义跳盘，如何防范？如何处理？

答：个人购买时要求客户到公司签署看楼书，出示身份证后看房。公司购买，要求业务员到对方公司签看楼书，取营业执照复印件并盖章后看房。

七

十七、业主有多套类似物业，客户签署了看楼书只看了一套就相中，最后私下与业主成交的是另一套，能否收回佣金？

答：看楼书无效，就很难收回佣金。

七

十八、客户向我们提出想看我们和业主方签的售房委托书，可以吗？ 答：不可以，因为是中介公司，我们须对你的资料和业主资料进行保密。

七

十九、客户向我们交了保险费有没有保险合同？

答：有，在退抵押金同时，银行会将保险合同附上，第一受益人为银行。

八

十、客户问我们先到国土局递件，再到银行申请贷款，行吗？

答：不行，因为银行审查贷款资格时，要看房产证，如先去过户，房产证已送到国土局，银行无法批贷款承诺函给你，另一方面，业主必须看到银行承诺函后，才会去国土局签字。

八

十一、客户问现售合同最后房地产经纪人及房地产经纪机构应该盖章，我们是房地产经纪机构，怎么我们公司没有盖章？

答：目前，深圳市买卖现售合同只有一种版本，房地产中介可以不用盖章，主要是您同业主之间签订合同，国土局确认。

八

十二、客户问现售合同中第七条甲方应将该宗房地产《土地使用权出让合同书》的复印件交给乙方，《土地使用权出让合同书》规定的权利和义务同时转移给乙方。该《土地使用权出让合同书》以产权登记部门保存的合同副本为准。他们为什么没有收到甲方的《土地使用权出让合同书》？

答：这一条，是指甲方向发展商购买一手房产证，在房产证未办好之前，就有此合同书，你现在是已有房产证的过户，房产证已经证明你是合法权利人，拥有对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权，如抵押权等。

八

十三、业主问申请按揭贷款时为什么他们要到银行来？这应该是客户的事。

答：你去银行的目的主要是向银行确认客户购买物业的贷款直接放在你的帐号上，这是我们和银行对您收款负责任。

八

十四、客户问已签抵押合同，可否提前还款？ 答：可以。八

十五、业主无法偿还银行贷款，现委托给你们中介应如何办手续？

答：你须带上抵押合同到我公司签订售房委托书、借款合同。查清你借银行多少供楼款，在去办理赎楼手续前，你须向我公司签借据，带上抵押合同、身份证、婚姻证明（如已婚须配偶同去）到公证处办理委托书。

八

十七、业主不肯提供房产证原件或复印件，怎么办？ 答：说服业主提供房产证第三页（房产资料）即可。

八

十八、客户看房时不表态，怎么办？

答：有些业务员在带客看房时过于“热情”，滔滔不绝，而客户却一声不吭。到最后一句“考虑考虑”结束此次看房，搞得业务员一头雾水，不知所终。其实，这里业务员犯了一个错误：就是无的放矢，这种毫无目标的夸夸其谈是没有人欣赏的。所以我们的业务员要设法引导客户开口说话，说出其所想所好所需，不仅如此，我们的业务员还要善于聆听。聆听中可以了解客户的真正需求，可以随机应变，改变自己的策略，可以投其所好，有的放矢。

八

十九、客户出一个“超低”价时怎么办？或者说：客户为什么会出“超低价”？

答：当客户出了个“超低”价时，可能有两种情况，业务员应根据当时的情况做出判断，并采取相应的措施加以应付，第一，客户出的超低价不是很“离谱”，只是这种价很难谈到或很难成交，这时，我们的第一反应应该是“客户在探底”，有可能成交，那么，我们应该面带笑容的说：“我知道您在跟我开玩笑呢！”你的笑容和回答让客户感觉到他开的这个价根本就不可能，同时，又要让他有“面子”下台，并告诉客户决定价格的权力不在于我们而在于业主，我们没有决定权，第二，客户出了根本就不可能的价，这时我们就不能会错意，以为客户还价就有希望了，其实，这是客户“以进为退”的手段，他是在存心为难你，拒绝你，因为他根本就看不上这个物业，而又不好意思直接拒绝你而已，这个时候我们应该顺着台阶而下，告诉他这个物业不适合他，我们给他另找，这样大家都留着“面子”，日后还有机会。

九

十、客户暴露出购买冲劲的时候，怎么办？

答：客户看房有时会有一种冲动，这种冲动持续时间往往都不会太大久，而且稍纵即逝。我们应该及时抓住这种冲动促使成交，在看房或谈判过程中，如果发现客户对你所介绍的物业表现出极大的兴趣，或者所出的价格在你的底线以上或左右时，应该不失时机地“逼定”，一定让他空手出了门，谁保证没有更好，价格更低的物业供他选择呢？

九

十一、现有５０年产权的住宅，哪些可自动顺延７０年，哪些不可以？

答：８８年１月３日之前所批的地不可顺延，因为那时的土地都是行政划拨用地，８８年１月３日后所批准住宅用地，发展商有签土地出让合同的都可顺延。九

十二、产权转让时，哪些人有优先购买权利？

答：１、国家有优先购买权；２、共有人有优先购买权；３承担人有优先购买权。

九

十三、原房产证以暂住证号码填写，证件号码一栏过户时应递交哪些资料？

答：到所办暂住证的派出所开具证明，证明权利人曾在此办过暂住证。并带上现有的身份证和房产证原件，买卖合同原件即可。

九

十四、正在按揭的物业要售予第三方，能否在原按揭银行办理转按揭手续？

答：物业要出售必须做产权转移，而产权转移须在清晰的情况下才可办理过户，正在银行按揭的不可以过户，须将银行所欠款项还清，才可拿出被抵押的房产证，注销完毕才可做转移登记，然后再办理二手楼按揭手续。

九

十五、我通过你们公司买了一套二手房，但你们为什么不能开发票？

答：我们公司属于中介性质的公司，收取的只是佣金，不具有开具房地产购房发票的权利。如果您有开发票的需要，请备齐所需资料等到所属国土局的办文窗口开具与房产证购房价格相符的购房发票。

九

十六、个人与个人之间借货用商品房抵押登记需提供什么资料？怎样办理？

答：１、准备资料有：①房地产抵押登记申请表１份；②房地产证原件；③抵押借款合同书三份（合同书需电脑打印，可参考银行样本）；④抵押人和借款人身份证明；⑤准备上述资料去国土局办理即可。

九

十七、业主为两个人名而不是夫妻，其中一个转让给另外一人该怎样办理？

答：这种转让也属于正常的三级转让，但产权也只转让一半。所以转让价格也是原房产证的一半。以转让后的房产证登记作为计税依据。

九

十八、夫妻双方离婚后怎样办理产权变更登记，需要提交哪些资料？

答：①房地产转移登记申请表１份；②房地产证原件；③离婚证、协议书原件及复印件或法院的调解书、判决书；④变更方业主的身份证复印件（协议的双方必须共同申请，法院调解除外）；⑤属所在单位房最好需提供原产权单位同意变更的证明原件（商品房不用５、６项）；⑥属在住宅局购房的需提交《离异后产权变更审批表》原件（在住宅局领取）准备好上述资料去国土局办理即可。

九

十九、当客户来电咨询时，称已同其它公司看过我公司广告的某楼盘，由于价格等因素，一直未能成交，我公司业务员此时应对的最佳策略是什么？

答：最佳的策略是答应客户与我公司签看楼书和承诺书，然后安排业主和客户见面，向客户阐明我公司一贯立场，透明操作，诚信服务。具体操作的程序视具体情况处理。

一百、当客户去看房时，坚持要与业主交换联系方式，业务员在现场该怎么办？

答：首先看房前经纪人应策略地预防，分别与客户、业主方阐明不能跳开中介公司的观点，坚决制止此类情况的发展，若已交换，再告诉客户看楼书和委托书的法律效力以及由此行为所引起其所负的相关法律责任

第三篇：二手房交易必备材料

二手房交易必备材料

房管窗口：卖方身份证原件、复印件，房产证原件、复印件，收款银行账号（卖方本人卡号）。买方夫妻双方身份证原件、复印件，夫妻双方户口本原件（复印首页、户主页、本人页各1份），结婚证原件、复印件，未婚的提供未婚证明（民政局开具），离婚的提供离婚证原件、复印件，未再婚证明原件（民政局开具）。

非郑州市居民还需另外提交本市1年以上“郑州市居住证”或郑州市个人所得税完税证明或郑州市社会保险缴纳证明原件。买方有贷款的需出示“银行预审批资料”。买方或者卖方是未成年人，或者需要办理公证的，还要提供其他证明材料。

地税窗口：买卖双方身份证复印件、存量房买卖合同复印件（整本复印）、房产证复印件（整本复印）、老契税证原件、河南省存量房交易核定计税价格通知书、新契税证复印件、资金监管证明复印件。

（注：个别情况需要其他复印件请到窗口咨询）

第四篇：二手房交易手册

交易手册

过户流程：

1.还贷款

卖方还贷款的地点，金额、相关材料的确定

注：

1、身份证、还款的公证书、产权证

买方资金到位及相应还贷地点、相关材料的确定

a)是否有定金的收条要收回

b)是否有佣金收取

领取注销证明等手续

注销手续要有：银行出具的注销登记申请书和房管局的《房屋他项权证》或《房屋他项权登记证明单》，08年后的公积金贷款还需要到公积金管理中心加盖公积金公章。

2.过户

确定时间和地点，需要的相关材料：

卖：

普通住宅：身份证、结婚证（婚姻状况证明）、户口簿、房改房、经济适用房：土地证

非住宅：土地证、评估报告、税务局鉴证报告

附：其中婚姻状况证明又包括｛离异未再婚（民事调解或判决书，离婚证，未再婚证明）离异再婚（现结婚证，原离婚协议）丧偶后未再婚（配偶死亡证明，产权人身份证，丧偶未再婚证明）丧偶再婚（现结婚证，现夫妻双方结婚证，原配偶死亡证明）丧偶前购买的未再婚（产权人身份证，产权继承公证书，死亡证明，未再婚证明）丧偶前购买又再婚（现双方身份证，结婚证，原配偶死亡证明，遗产继承公正书）｝

买：

身份证、结婚证、户口簿

房款、缴纳相关税收的款项、公司的相关费用

附：买方是结过婚的，产权责属于共同财产，一般产权证是写两个人的名字，如果要求写一方的名字，责需要提供配偶放弃产权证明（一般都是由房产交易所出具，有固定文本格式），需双方本人到场。

3.贷款

确定时间和地点，需要的相关材料：

贷款材料：产权证、身份证、结婚证（婚姻状况证明）、户口薄、收入证明、契税发票、销售不动产发票、首付款证明、买卖合同、非住宅外加土地证

4.抵押

确定时间、地点和材料：

银行出具的贷款合同、抵押登记申请书、委托书、产权证、非住宅还需土地证、08年以后登记的房子只要带借款人的身份证、08年之前的身份证、结婚证（婚姻状况证明）

5.物业交接

a)水电表读数的抄表和物业费的核实

b)根据已经核查的附属设施的底数给双方结算清楚费用

（现抄表数—已缴数）*价格=结清的费用

c)清点合同约定的设施及相关票据并记录在公司的交接表上请客户双

方签字认可

交易税费明细

房屋交易所需的费用

卖方要缴纳的相关费用

• 1.营业税（城建税和教育费附加）；

• 2.个人所得税；

• 3.土地增值税；

• 4.补差费用；

• 5.房屋交易手续费。

什么情况下要缴纳营业税：

• 1.首先要了解普通住宅：a.单套面积144平方以下；b.住宅小区容积率1.0以上；c.成交价低于同级别土地上住房平均价1.2倍以下的；反之，即为非普通住宅； • 4.普通住宅购买未满5年的，转让按申报价格与购买价格的全额的5.6%计收，购买满5年的，转让免缴；

• 5.非普通住宅中别墅和高档小区为购买未满5年的，转让按申报价格的5.6%计收，购买满5年的，转让按差额的5.6%计收；

• 6.非住宅或单位房屋不分类型转让均按照差额的5.6%计收；（单位的属于自建的全额，购买的差额）

什么情况下要缴纳个人所得税：

• 1.不能满足购买满5年且为唯一一套生活用房的均需要缴纳个人所得税，按申报价格的1%或按实结算（差额的20%）

• 2.非住宅不分类型均按申报价格的1.5%或按实结算（差额的20%）；

• 3.单位房屋转让不分类型均不需缴纳个人所得税。

什么情况下要缴纳土地增值税：

• 1.普通住宅与非普通住宅不分年限暂免；

• 2.别墅交易按照申报价格的3%或按实结算（差额的20%）计收；

•2.非住宅转让不分类型均按照申报价格的3%或按实结算（差额的20%）计收； • 3.单位房屋转让不分房屋类型均按照申报价格的3%或按实结算（差额的20%）计收.什么情况下需要补差：

•（凡是优惠售房均要上市审批）

• 凡是在1993年12月31日前购买的优惠均需要按14.00元/平方进行补差；

• 凡是超出自己或配偶对应的最高职称应享受的面积，超出面积部分均需要按照成本

价进行补差。

房屋转让交易手续费如何缴纳：

• 优惠售房交易手续费按1.5元/平方计收；

• 商品房住宅交易手续费按3.00元/平方计收；

• 非住宅的交易手续费按5.00元/平方计收；

买方要缴纳的相关费用：

• 契税；

• 房屋交易手续费；

• 房屋所有权登记费；

• 配图费；

• 房屋测绘费；

• 印花税。

契税如何缴纳：

• 购买首套，90平方以下住房契税是申报价格的1%；90-144平方的申报价格的1.5%，144平方以上的按照申报价格的3%。

• 购买非第一套住房契税是申报价格的3%；

• 144平方以上的非普通住宅（除别墅和高档房屋）契税是申报价格的3%；

• 阁楼随房屋主体申报契税；车库契税是申报价格的3%；

• 购买非普通住宅中别墅和高档房屋、非住宅契税是申报价格的3%；

单位购买不分房屋类型均按申报价格的4%；

房屋交易费如何缴纳：

• 优惠售房交易手续费按1.5元/平方计收；

• 住宅交易手续费按3.00元/平方计收；

• 非住宅的交易手续费按5.00元/平方计收；

房屋所有权登记费如何缴纳：

住宅

• 产权登记费：80元/间、套

• 配图费：20元/本

• 证书工本费：10/本

• 交易手续费：6元/平方米（双方各半）

非住宅

• 产权登记费：550元/间、套

• 配图费：20元/本

• 证书工本费：10元/本

• 交易手续费：10元/平方米（双方各半）

• 印花税：5元

配图费如何缴纳：

• 购买除优惠售房，均为20.00元。

房屋测绘费如何缴纳：

• 只有购买优惠售房，才要缴纳测绘费，为0.5元/平方。

印花税如何缴纳：

• 无论购买什么房屋，均为5.00元。（非住宅、单位购买的的每万元5元）

办理房屋贷款所需的费用

1）、抵押登记费：80.00元（车库单独计算，登记费80.00元）；

2)、还款协议公正费：5万以内部分按照贷款金额的千分之二点五，5万以上部分按照贷款金额的千分之一；

3）、评估费：根据银行要求，需要评估的就需要此笔费用，按照房屋评估价值的千分之一。

第五篇：二手房交易及注意事项之二

二）二手房交易的过程及办理程序

读者疑问：二手房交易整个过程大致分几个阶段？

律师答疑：二手房交易大致分以下几个阶段：

１、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

２、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

３、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”，直接填写产权过户登记申请表即可。

６、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放，有些银行是见到领取房屋所有权证通知单日后即放款。、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

读者疑问：二手商品房交易过户流程是如何规定的？

律师答疑：二手商品房过户流程过程如下：、如卖方的房屋所有权证办理完毕且未设定抵押，买方不通过贷款的方式支付房款，则卖方持房屋所有权证、身份证明、共有人同意出售的声明、买方持身份证明，买卖双方的房屋买卖合同及申请房屋所有权变更登记表共同到交易窗口办理过户申请，工作人员核验身份后要求在相关过户文件上签字，然后出具交纳税费的凭证，双方交完相关税费后则交易中心向买方出具领取房屋所有权证通知单，一般在若干个工作日后买方即可领取新的房屋所有权证，有些区县对某些类过户当天即可取证。（某些区县的交易过程有些不同，办理过户手续时不交税，是在领取房屋所有权证时再交纳税费，然后才发证）。如买方通过贷款方式支付房款，则与买卖双方的过户无关，交易中心不审查双方房款的支付及流向，但银行以房屋所有权证完成变更登记为准作为向买方放款的依据。

读者疑问：办理二手商品房交易时买卖双方需向交易主管部门提交哪些证件？

律师答疑：在办理二手商品房交易时，房屋交易主管部门将其称为“存量私房买卖”，交易主管部门收缴的证件有： 1)、房屋所有权证原件； 2)、房屋买卖合同； 3)、卖方身份证复印件(核验原件)； 4)、买方身份证明(核验原件)。买方是本市个人留存身份证复印件，外地户口留存身份证复印件、暂住证或工作寄住证复印件，军人留存军官证复印件，外国人留存护照复印件及北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明； 5)、房屋所有权证附件(平面图、登记表不复印原产权人)复印件。

读者疑问：二手商品房交易的税费是多少？

律师答疑：二手商品房交易的税费如下：

卖方交纳：万分之五印花税。买方交纳：买方是个人购买建筑面积不超过 140平方米 按照成交价的 1.5% 缴纳契税，建筑面积不超过 140平方米 以上的按 3% 收取契税；单位购买的按照 3% 缴纳契税；非住宅按成交价的 3% 收取。房产证印花税每本 5 元；成交价万分之五印花税，除此之外，有些房屋还涉及到营业税。

读者疑问：什么情况交纳营业税？税率是多少？

律师答疑：、个人购买（出售）住房不满五年的所有房屋出售都必须支付成交额 5。5% 的全额的营业税；、个人购买（出售）住房超过五年的普通住宅出售时不用支付营业税；、个人购买（出售）住房超过五年的非普通住宅出售时支付成交价减去购房价差额 5.5% 的营业税。

读者疑问：如何确定普通住宅与非普通住宅？

律师答疑：确定普通住宅与非普通住宅一般有三个标准，一是住宅小区建筑容积率在 1.0（含）以上，二是单套建筑面积在 140（含）平方米以下，三是实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格的 1.2 倍以下。

读者疑问：二手房的税费如何交纳？ 律师答疑：二手房的税费主要有契税、土地出让金等。契税到地税部门交纳，有的区县地税在交易中心设点，办理交易手续的人不用另行到地税部门交纳，在交易中心可一站办理，节省时间，方便群众。有些地方必须到地税部门交纳，地税部门与交易中心的地理位置有远有近。土地出让金一般在国土资源部门设立的地点收取，原来国土资源与房管是一个部门，分开后有些国土部门与房管部门办公地点已分开，给办理交易手续的人造成不便，交纳土地出让金及办理过户手续至少要去两个地方，如果去地点不熟悉或交通拥堵，半天是办理不完的，可能需要一天的时间。有些地方某些费用还要到银行去交，去银行排队，这样会更浪费时间。一般印花税在交易中心就可以现场交纳。

读者疑问：什么情况下可以免二手房交易的税费？手续如何办理？

律师答疑：目前北京正在实施的一项政策是拆迁户在购买商品房时可以享受减免契税的优惠政策，在购买商品房时，如商品房的价格与拆迁户被拆迁房屋的补偿价格一致，则在新购商品房在办理产权转移登记时，减免新购房屋的产权转移时的契税。如被拆迁房屋的价格低于新购房屋的价格，则新购商品房在办理产权转移登记时只对差额部分征收契税。办理免税或减税证明需到房屋行政管理部门办理并提交下列材料：．身份证；．户口薄；．拆迁补偿协议； 4 ．商品房买卖合同； ．如果拆迁人与购房人不一致时还需提供直系亲属关系证明。

读者疑问：作为开发项目建设的已购经济适用房上市交易手续怎么办？

律师答疑：作为开发项目建设的经济适用住房上市交易是指房地产开发企业经政府同意立项开发建设并且通过市场对外销售的经济适用房，在取得房屋所有权证的经济适用房再次上市转卖给他人的行为。

经济适用住房在交易时有一些政策性的限制，在五年之内(以填发日期或契税缴纳日期为准)是禁止转让的，如转让必须是以原价转让，且买方符合经济适用住房购买资格，买方需到住房开发办公室办理审批，然后才能交易。五年之后交易卖方要补交土地出让金。

已购经济适用房上市交易的条件如下：

（1）作为开发项目的经济适用房住满五年后方可按照商品房价格上市交易（以填发日期或契税缴纳日期为准），不足五年的按照当初购买经济适用房的价格买卖；

（2）缴纳完毕契税后办理，买卖双方到场，任何一方不能到场的须出具授权委托书；

（3）未满五年上市的，购房人须取得购买经济适用房的审批单。作为开发项目建设的经济适用住房上市交易除填写《房屋所有权登记申请书》之外，还应提交如下证件：

• 卖双方提交材料：

身份证明（核验原件）：本市市民需提交身份证复印件；外省市市民提交身份证、居住证（寄住证）或暂住证复印件；军人提交军官证或士兵证复印件；港澳同胞提交中华人民共和国香港（澳门）特别行政区护照或往来大陆通行证复印件及北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明；台湾同胞提交台胞证复印件及北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明；外国人提交护照复印件及北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明；非完全行为能力人：监护公证书原件及监护人身份证复印件，被监护人的身份证明。

• 不足五年上市交易的提供购房人的经济适用房准购证明

• 如果购房人购买的经济适用房的面积超标，则提供超标部分补交综合地价款的收据；

• 卖房人提供原购买经济适用房的购房合同和契税完税收据；

• 房屋所有权证；

（6）房屋所有权证附图、登记表复印件

（7）买卖双方合同一式三份；（8）完税凭证；

作为开发项目建设的已购经济适用房上市交易买卖双方交纳税费如下：

卖方：万分之五的印花税；

购买 5 年后交易的按成交价格的 10% 缴纳综合地价款。卖方缴纳综合地价款买方就不需要补交成交价格 3% 的土地出让金。

买方：个人购买建筑面积超过 140平方米 以下的按照 1.5% 缴纳契税，建筑面积超过 140平方米 以上的按 3% 收取契税；单位购买的按照 3% 缴纳契税；

成交价万分之五印花税；

房产证印花税 5 元；

读者疑问：危改房上市交易手续怎么办？

律师答疑：危改房上市交易是指按照经济适用住房的有关政策出售给被拆迁人，按照政策拆迁并回迁后取得的经济适用房，在取得房屋所有权证的经济适用房再次上市转卖给他人的行为。

危改房的办证程序如下：

• 双方提交材料： 身份证明（核验原件）：本市市民提交身份证复印件；外省市市民提交身份证、居住证（寄住证）或暂住证复印件；军人提交军官证复印件；港澳同胞提交中华人民共和国香港（澳门）特别行政区护照或往来大陆通行证复印件及北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明；台湾同胞提交台胞证复印件及北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明；外国人提交护照复印件及北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明；非完全行为能力人：监护公证书原件及监护人身份证复印件，被监护人的身份证明。

• 原产权单位签订的经济适用住房买卖合同；

• 房屋所有权证；

（4）房屋所有权证附图、登记表复印件

（5）买卖双方合同一式三份；

（6）完税凭证；

（7）土地出让金的缴纳发票。

危改房上市交易需交纳下列税费：

卖方：万分之五的印花税；

按成交价格 3% 缴纳土地出让金。买方：个人购买建筑面积超过 140平方米 以下的，按照 1.5% 缴纳契税，建筑面积超过 140平方米 以上的按 3% 收取契税；单位购买的按照 3% 缴纳契税；

成交价万分之五印花税；

房产证印花税 5 元；

读者疑问：已购公房、房改房的过户手续怎么办？

律师答疑：已购公有住房上市交易是指已取得房屋所有权证的已购公房再次上市转卖给他人的行为。房改房又分为成本价、标准价、央产房等类型，每种类型的房屋交易方式都有所不同。成本价购房需出售时原来需要单位审批，现在此规定已取消。在交易时需补交土地出让金。标准价房屋出售时因原售房单位有 6% 的产权，因此该房屋属于共有产权，需共有权人同意出售方能上市交易。但出售时还需提交：房屋共有权人同意出售的书面意见书、物业费、供暖费结清证明。

办理已购公房过户手续的前提条件是缴纳完毕契税，买卖双方到场，任何一方不能到场的，须出具授权委托书。除需填写《房屋所有权登记申请书》之外，还需提交如下资料：

（1）买卖双方提交材料：

身份证明（核验原件），如本市市民提交身份证复印件；外省市市民提交身份证、居住证（寄住证）或暂住证复印件；军人提交军官证复印件；港澳台同胞提交中华人民共和国香港（澳门）特别行政区护照或往来大陆通行证复印件及市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明；外国人提交护照复印件及市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明；非完全行为能力人提交监护公证书原件及监护人身份证复印件，被监护人的身份证明。

（2）与原产权单位买卖契约（已购公房）；

（3）房屋所有权证；

（4）房屋所有权证附图、登记表复印件。如所有权证无图，则不需提交。登记表不复印原产权人姓名；

（5）买卖双方签订的购房合同一式三份；

（6）完税凭证；

（7）土地出让金的缴纳发票。

除此之外，还需提交房屋共有权人同意出售的书面意见书；物业费、供暖费清结证明。

已购公房(房改房)交易发生的税费如下：

卖方：万分之五印花税；

优惠价、标准价的已购公房补交价差：当年成本价 6%/平方米×房屋建筑面积（2005 年成本价是 1560 元）。买方：个人购买按 1.5% 缴纳契税（建筑面积超过 140平方米 以上的按 3% 收取）；单位购买按 3% 缴纳契税；

万分之五印花税；

房证印花税： 5 元 / 本；

土地出让金：当年成本价的 1% ×房屋建筑面积（今年成本价是 1560 元，土地出让金为 15.6 元 /平方米）。

读者疑问：如何办理已购公房改为商品房手续？

律师答疑：已购公房改为商品房是指将所购的公房缴纳一定的土地出让金后，将房屋性质改为商品房的行为，已购公房改为商品房后，上市出售后不用再交纳土地出让金。已购公房改为商品房的前提条件是已取得房屋所有权证。办理手续时除填写《已购公房改为商品房申请表》外还需提交如下证件：

（1）房屋所有权证；

（2）身份证复印件（核验原件）；

（3）房改房：原购房契约；

（4）土地出让金缴纳的发票。补交的土地出让金数额按下列方法计算：购房当年成本价的 1%。比如 购房成本价是 1560 元，因此土地出让金为 15.6 元 /平方米，再乘以房屋的建筑面积就得出应交的土地出让金。

读者疑问： 已办理产权证的两人共有房产，如何过户给一个人？

律师答疑：可以通过买卖或赠与的方式进行。由共有权人签订买卖合同或办理赠与公证，进行房产评估，交纳税费，然后到房地产交易部门办理过户手续。

读者疑问：房产证丢了怎么补办？

律师答疑：房屋所有权证丢失或损坏是可以申请补办的。补办的过程如下：申请人首先到房屋交易主管部门提交申请，说明房屋所有权证丢失损毁的事实情况，主管部门审核通过后开具登报遗失证明。申请人持主管部门开具的登记证明办理登报遗失手续，报纸登载该声明六个月之后，申请人携带相关证件再到交易主管部门办理补发房屋所有权证的手续并领取重新补发的房屋所有权证。

申请遗失补证手续分两步，一是申请遗失登报手续，二是申请补办手续。

申请遗失登报手续如下：

（1）提交补证申请，如房产属于夫妻共有财产应双方共同申请；

（2）申请人的身份证明复印件（核验原件）；（3）房改房提交原售房单位的同意遗失登记的证明；

申请补办手续如下：

（1）提交刊登《房屋遗失声明》的日报或晚报，但《遗失声明》必须见报 6 个月后方可补办；

（2）产权人的身份证复印件（核对原件）；

（3）私有平房还需提供测绘部门提供的测绘图、表两份。其中一份在受理窗口提交，另一份在领取新房产时在制证窗口提交，由工作人员直接粘贴在房屋所有权证上；

补证手续只收取房产证印花税 5 元，不收其它费用。