商业综合体供电规划设计方案

第一篇：商业综合体供电规划设计方案

**商业综合体供电规划设计方案

1项目概况：

该项目位于提署路于湖路交口，基地面积约181亩，拟建建筑面积约37万㎡，其中：住宅21.9万㎡，商业10.7万㎡，配套用房0.1万㎡，地库3.7万m2。当涂恒生阳光城集住宅、挑高小户型住宅、酒店式公寓、电影院、餐饮、大型购物广场、配套商业服务等功能为一体的现代商业综合体。

2项目特点： 商业综合体具有定位的滞后性，业态的不确定性,专业系统的复杂性等一系列因素。

3编制依据

现行主要标准、规范：

供配电系统设计规范GB50052－2009

高层民用建筑设计防火规范GB50045-1995(2005年版)

10kV及以下变电所设计规范GB50053-94

民用建筑电气设计规范JGJ16-2008

商店建筑设计规范JGJ48-88

当涂县居民住宅开发项目供配电设施建设标准（试行）

相关专业提供的资料

4负荷计算：

4.1负荷等级

4.1.1 一级负荷：

1、十九层及以上居住类建筑的走道照明、值班照明、警卫照明、障碍照明用电，应急照明、疏散标志灯，主要业务和计算机系统用电（高档住宅监视系统及综合楼机要部分），安防系统用电，电话机房系统，电子信息设备机房用电，客梯用电、排污泵、消防用电（消防水泵、消防电梯、排烟及正压风机、消防中心控制室变频调速（恒压供水）生活水泵等。

2、Ⅰ类汽车库、机械停车设备以及采用升降梯作车辆疏散出口的升降梯用电。

3、建筑面积大于5000平米的人防工程。

4、建筑面积大于15000平方米的百货商店、商场

4.1.2二级负荷：

1、十层至十八层居住类建筑的消防用电、客梯电梯、排污泵、变频调速恒压供水生活泵、主要通道及楼梯间照明等。

2、Ⅱ、Ⅲ类汽车库。

3、建筑面积小于或等于5000平米的人防工程。

4、区域性的增压泵房、智能化系统网络中心等。

5、建筑面积3000～15000平方米的百货商店、商场

其余为三类负荷。

4.2负荷计算

根据业主提供的相关资料:

居民负荷(局管)：

80m2及以下住户914户，标配6kW/户*914户＝5484kW，80m2以上住户886户，标配8kW/户*886户＝7088kW，公寓40734m2，标配0.08kW/m2*40734m2＝3258kW，计5484+7088+3258＝15830kW，负荷配置系数0.8，计算容量15830*0.8=12664kVA。

公共设施（含地下设施）(自管)：

统计负荷1945kW，配置系数0.5，计算容量1945*0.5=973kVA。商业负荷:

居民楼附属商业(局管)：

面积28077m2：标配0.15kW/m2*28077m2＝4212kW，配置系数1.0，计算容量4212kVA

商业综合体（自管）：面积64233m2，标配0.10kW/m2*64233m2＝6423kW，配置系数0.8，计算容量6423*0.8=5138kVA

合计负荷：12664+973+4212+5138＝22987kVA

负荷计算，详见附件1《用电负荷统计表》

5供电电源及电压等级

拟采用10kV双电源，2回路专线供电。

6供电方式

高、低压供电方式均采用放射式供电。

高压供电系统图，详见附件3《高压供电系统图》

7变配电方案

7.1开闭所

拟设1个开闭所，进线2回，出线20回（备用2回）。

开闭所采用独立房屋结构，地上布置。

7.2变电所

拟设5个商住用电变电所（局管），提供居民楼及其附属商铺用电。拟设3个商业用电变电所（自管），提供商业区用电。

拟设2个公共用电变电所（自管），提供公共设施用电。

变电所采用10kV双电源进线，低压出线根据建筑电气专业要求配置。

4#变电所与开闭所合并布置，其他变电所采用附属结构，布置在地下车库。变电所设置，详见附件2《电房负荷分配表》

变电所定位图及供电区域，详见附件4《变电所定位图及供电区域图》 8高压系统接线方式及运行方式

开闭所、变电所高低压母线均采用单母线分段接线，设母联开关，进线柜开关之间及与母联柜开关之间采用3取2闭锁方式，防止并列运行。

9保安应急电源

9.1根据建筑电气设计要求，应急电源可采用快速自动启动的应急柴油发电机组或应急电源装置（EPS）,或兼而有之。

9.2应急电源和正常电源之间采取闭锁措施防止并列运行。

10计量

根据供电公司要求，居民用电、商铺用电采用分户计量。商场、公共设施用电采用高压进线计量。

11主要电气设备选型

变压器选用干式变压器。

高压开关柜选用中置柜。

低压开关柜选用固定柜或抽屉柜。

12控制、保护装置及操作电源：

高压开关柜的控制、保护装置采用微机综合测控装置，安装在高压开关柜上。操作电源采用交直流一体屏供电（交流380/220V,直流220/48V）。

设监控中心，对开闭所、变电所实行集中监控。

13工程造价估算

外部电缆线路（2回），约4km，约800万元（不含土建设施）。

内部电力设施：从门前高压电缆分支箱起到电表箱（配电箱）止的设计、设备、材料、安装费用，约2000万元

14项目实施

该项目计划三期分实施：

一期：开闭所，2#变电所，1#公用变电所，8#变电所

二期：3#-7#变电所，2#公用变电所

三期： 1#变电所（电气）

第二篇：商业综合体项目商业计划书

商业综合体项目商业计划书

《商业综合体项目商业计划书》是前瞻产业研究院独家首创针对商业综合体项目申请融资的专项商业计划书。商业计划书分为：通用版、个性化定制服务版。通用版是依托前瞻产业研究院长期基于商业综合体项目分析、把握行业市场现状和发展趋势、综合国家法律法规、政策、产业中长期规划及项目团队优势等基本内容，企业可以自行补充单位信息，稍做调整可以作为商业综合体项目商业融资计划书使用。

个性化定制版是根据企业具体项目的要求，着力呈现商业综合体项目主体现状、发展定位、发展远景和使命、发展战略、商业运作模式、发展前景等，深度透析项商业综合体目的竞争优势、盈利能力、生存能力、发展潜力等，最大限度地体现项目的价值，在此通用版基础上升级完成，为企业申请融资等提供全程指导服务的商业综合体商业计划书。

报告目录

第1章：商业综合体项目摘要

1.1 商业综合体项目概况 1.1.1 项目背景

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1.1.2 项目简介

1.2 商业综合体项目优势分析

1.3 商业综合体项目融资与财务分析概况 1.3.1 项目融资方案概况 1.3.2 项目财务分析概况

第2章：商业综合体项目公司介绍

2.1 公司发展简况 2.2 公司组织架构 2.3 公司管理模式 2.4 公司经营情况

第3章：商业综合体行业及目标市场分析

3.1 商业综合体行业发展现状与市场前景分析 3.1.1 行业发展历程 3.1.2 行业发展现状 3.1.3 行业市场前景预测

3.2 商业综合体项目目标市场分析 3.2.1 政策、经济、技术和社会环境分析 3.2.2 市场规模分析 3.2.3 盈利情况分析 3.2.4 市场竞争分析 3.2.5 进入壁垒分析 3.2.6 市场分析总结

第4章：商业综合体项目产品/服务分析

4.1 商业综合体项目产品/服务简介

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4.1.1 项目产品/服务名称 4.1.2 项目产品/服务特征 4.1.3 项目产品/服务性能用途 4.2 商业综合体项目产品生产经营计划 4.2.1 项目产品生产方式 4.2.2 项目产品生产设备 4.2.3 项目品质控制和质量改进 4.2.4 项目产品成本控制

4.3 商业综合体项目产品/服务前景分析 4.3.1 项目产品/服务竞争优势 4.3.2 项目产品/服务市场前景

第5章：商业综合体项目研究与开发

5.1 现有技术开发资源以及技术储备情况 5.2 项目团队对外合作情况 5.3 项目研发团队技术水平5.4 项目研发投入计划

5.5 项目研发团队激励机制与措施

第6章：商业综合体项目市场营销策略

6.1 商业综合体项目营销战略 6.2 商业综合体项目市场推广方式

第7章：商业综合体项目融资和资金退出

7.1 商业综合体项目资金需求用量与期限 7.1.1 项目总投资 7.1.2 固定资产投资

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7.1.3 流动资金

7.2 商业综合体项目资金筹集方式 7.2.1 项目资本金筹措 7.2.2 项目债务资金筹措 7.2.3 项目融资方案分析

7.3 商业综合体项目资金筹集方式 7.4 商业综合体项目资金使用规划 7.5 商业综合体项目投资回报计划 7.6 商业综合体项目资金报酬与退出 7.6.1 股票上市 7.6.2 股权转让 7.6.3 股权回购 7.6.4 股利

第8章：商业综合体项目财务预测

8.1 财务评价基础数据

8.2 商业综合体项目销售收入预测 8.3 商业综合体项目成本费用估算 8.4 商业综合体项目财务评价报表 8.4.1 项目现金流量表 8.4.2 项目损益表 8.4.3 项目利润分配表

8.5 商业综合体项目财务评价结论

第9章：商业综合体项目投资风险与控制

9.1 政策风险与控制 9.2 资源风险与控制

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9.3 市场不确定性风险与控制 9.4 市场竞争风险与控制 9.5 研发与生产风险与控制 9.6 成本控制风险与控制

9.7 商业综合体项目财务风险与控制 9.8 商业综合体项目管理风险与控制 9.9 商业综合体项目破产风险与控制

第10章：根据实际项目的不同特征，可进行适当调整

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第三篇：漫谈城市商业综合体之一

漫谈城市商业综合体之一

心若水

城市商业综合体是经济、城市、社会发展的必然产物，是社会分工细化的需要，是区域和城市竞争力增强的重要表现形式，是房地产业高度化的重要表现形式。

综观目前的商业综合体有五个发展的方向：即

1、以服务城市商圈需要的大型购物中心为载体的城市商业综合体。

2、以特出以休闲旅游业态为主题的城市休闲旅游的城市商业综合体。

3、以特出服务总部经济为重点的商业写字楼为主体的楼宇经济城市商业综合体。

4、以服务知识经济和创意地产为主的创业地产商业综合体。

5、以服务特色主导产业为重点的特色商业综合体。

它是传统地产的升级版，不仅仅是开发物业那么简单。它首先要研究的不是建筑物，而是城市商业功能发展的需要。要了解区域商业不同层级的商业发展水平、不同商业建筑形态，它所能承载商业的功能。必须对区域商业水平有准确研判，对商业建筑形态功能匹配有清醒的定位。

城市商业综合体是一种复合型地产，所按照的原则就是豪布斯卡原则。因此必须研究业态之间的价值链，而且必须研究相互的乘数效应大小。不仅要研究建筑物的布局功能，而且要研究以后产生的城市品牌名片的效应。要从规划、空间、工程上研究如何实现，更应该从服务、业态、支撑、可持续、时间维去考虑其的设计定位，要用文化的灵魂去赋予商业综合体以强大的生命力。当然其是有局限的，这个局限就是当地地理位置、政治位置、经济位置、城市位置好差和能量等级的大小。

城市的规模等级决定着商业综合体开发是否必要，以及数量，一般每五十万城市人口一个商业综合体是有较强生命力的。

商业综合体定位上对物业和业态两个方面都必须找准支撑点，确保我们有满意的获利空间，未来升值潜力很大，也应该仔细选择保留什么产权资产。要实现项目工程周期性的循环、首先必须保证资金链的最集约高效地成本的循环，其次要实现销售的快速循环，还要实现经营的可持续循环提升、实现我们资本的放大变现的循环。

商业综合体项目建设，必须考虑为我们未来实现商业地产的模块化、连锁化、专业化、品牌化、高端化、协调化的运作。商业地产是目前地产的最高形式，要在项目建设与运转中实现人才队伍的壮大，核心竞争力的加强，商业地产产品品牌的形成，呼应服务于城市主导、业主主功能、主业的价值链，为未来综合竞争力的打造做好基础工作。

第四篇：商业综合体营销策划纲要

商业综合体策划纲要

1.0

整体概况及未来规划

1.1

城市概况

（1）区位

（2）历史

（3）产业发展状况

（4）交通

（5）经济圈概况

（6）行政区划

1.2

宏观经济

1.2.1

人口情况

（1）总人口、户籍人口的状况与变化趋势预测

（2）与其它城市人口的比较

1.2.2

GDP情况

（1）GDP的增长状况与趋势，与其它类比城市比较

（2）人均GDP的变化，与其它类比城市比较

1.2.3

固定资产投资情况

（1）投资额与增长率的变化，各行业的所占比例分析

（2）与其它城市对比

1.2.4

外资利用情况

（1）外资投资额与增长率的变化，各行业的所占比例分析

（2）与其它城市对比

1.2.5

人均可支配收入情况

（1）人均可支配收入与增长率的变化

（2）与其它城市对比

1.2.6

人均消费性支出情况

（1）人均消费性支出与增长率的变化，与人均可支配收入比较

（2）与其它城市对比

1.2.7

社会消费品零售总额情况

（1）社会消费品零售总额与增长率的变化，与人均可支配收入比较

（2）与其它城市对比

1.2.8

人均消费支出构成情况

（1）消费支出构成（2）与其它城市对比

1.2.9

旅游发展情况

（1）国际、国内游客数量与变化率

（2）各类游客的来源地构成1.3

城市规划

（1）区域城市规划

（2）市区城市规划

（3）交通规划

（4）商业规划

1.4

其他影响因素

1.4.1

区域性政策

1.4.2

2008年奥运会

1.4.3

人民币升值

1.5

小结

2.0地块分析

2.1地理位置

（1）地块在城市的区位

（2）四至范围

（3）周边交通

（4）与主要商业、交通、文化设施的距离

2.2地块基本情况

（1）规划指标与用途

（2）可视性

2.3地块周边土地用途

2.4区域交通条件

（1）道路交通分析

（2）停车位

（3）地铁

（4）公交线路

2.5项目优劣势分析

3.0商业市场

3.1商业供应

（1）总体存量、各种业态分布量（零售、餐饮服务和批发物流三类，具体为百货、购物中心、餐饮网点、批发市场、商品交易市场、物流基地以及乡镇商业街）

（2）人均商业面积

3.2商圈分布

（1）各商圈区位、面积、特征综述

（2）各商圈的商业档次、业态、现状分析、现存和将来的商业项目以及未来趋势分析

3.3沈阳主要一、二线品牌分布

3.4本项目未来面临的主要竞争项目

3.5商业价格

（1）各种业态的扣点率

（2）售价、租金水平

3.6经营情况

（1）商场名称、建筑面积、经营面积、坪效

（2）一二线、时尚品牌经营面积、营业额、位置

（3）整体市场结论

4.0写字楼市场

4.1整体市场

（1）商圈分布

（2）整体供应与走势分析

（3）产品特征（甲级、乙级、商务公寓），软硬件配置

（4）各商圈竞争项目的（5）售价与租金分析

（6）需求情况（入住率、产品要求）

（7）未来市场发展展望

（8）整体市场结论

4.2

区域市场

（1）区域供应情况

（2）租金与价格

（3）需求情况（各行业客户需求）

（4）代表项目深度访谈

（5）成功类似案例考察（基本情况、硬件设施、经营情况、客户分析、优劣势分析、参考与借鉴）

（6）市场结论

5.0

酒店市场

5.1

整体市场（五星、四星）

（1）高档酒店现有供应

（2）高档酒店分布

（3）高档酒店价格

（4）高档酒店需求情况

1）入住率情况

2）现有项目深度访谈（对本地酒店市场的看法以及对本项目的建议）

（5）未来供给

5.2

区域市场

（1）区域供应（现存和未来）

（2）价格与需求

（3）酒店市场结论

（4）成功案例分析

6.0

公寓市场

6.1

整体市场

（1）公寓市场概述（公寓与住宅区别、服务式公寓与商住两用公寓及高档公寓的区别、当地公寓市场发展史

（2）目前供应情况（区域分布特征、各种公寓比例和客户特征）

（3）租金与使用者特征

（4）售价与购买者特征

（5）需求情况（销售与入住率、深度访谈）

（6）未来发展趋势

6.2

区域市场

（1）区域研究范围

（2）现有与未来供应情况

（3）区域供应发展情况

（4）区域售价与租金情况

（5）需求情况（销售和入住率）

（6）未来发展趋势

6.3

公寓部分小结

6.4

案例分析与总结

7.0

需求分析

7.1

零售商访谈

（1）访谈目的（2）受访零售商基本情况

（3）访谈基本信息总体统计（类型分布、进驻意向、）

（4）各业态选址偏好、目标客群及其年龄段

（5）租金及租赁条件总体统计

（6）工程技术条件要求

（7）选址主要考虑因素

（8）零售商对沈阳商业的总体看法

（9）零售商对项目区域的总体看法

（10）零售商对项目的总体看法

（11）零售商访谈小结

7.2

消费者问卷

（1）访谈目的消费者通常在何时来此购物

消费来此购物所选择的交通工具

每周购物频次

消费者本次购物所购买的产品种类

消费者是否购买过(单件5000元以上、3000-5000元、1000-2000元、999元以下)的商品

购买者1年内购买的频次

购买商品的场所

消费者购买比例和年均消费次数对比图

外出就餐频次

就餐平均花费金额

外出就餐地点

就餐原因

休闲娱乐活动频次

喜欢或经常进行的休闲娱乐活动

休闲娱乐活动平均花费金额

休闲娱乐活动地点

进行休闲娱乐活动原因

如在太原南街位置建立一处大型综合的中高档或高档商业设施，您是否会光顾？

如果光顾,希望包含的休闲娱乐设施

如果光顾,希望包含的餐饮设施？

如果光顾,希望包含的商店及专业店？

如果光顾,希望包含的服务类商家？

在此项目中被访者希望包括的的中高档或高档女装品牌？

在此项目中被访者希望包括的的中高档或高档男装品牌？

在此项目中被访者希望包括的的化装品/护理用品品牌？

当地消费者对品牌的认知度

消费者对品牌的购买

（2）被访者个人情况（性别、年龄段、学历、职业、收入）

8.0

市场机会分析

（1）经济快速发展带来的市场机会

（2）商业市场发展机遇

（3）酒店市场发展机遇

（4）写字楼市场发展机遇

（5）公寓市场发展机遇

（6）总结

9.0

产品定位

（1）整体定位

（2）规模建议

（3）商业定位

10.设计特色

（1）无处不在的餐饮

（2）室内春天

（3）中庭的利用

（4）混业的布局

（5）充满惊喜的弧形动线

（6）主动线的设计

（7）人性化设计

（8）室内活动举办与室外传播

（9）广告为的设置

（10）吸引眼球的亮点

第五篇：商业综合体考察心得

商业综合体

这次公司组织上海考察一行，最大的感触就是，步行在外滩看到最多的就是高耸气派的商业综合体。目前商业综合体作为最流行、最时尚的一种全业态整合的新地产开发模式，越来越被地产开发商青睐。但是对于唐山而言，商业综合体还是刚刚起步的，发展时间短，比住宅的发展时间要短很多，所以对项目的位置、城市起到的作用、还有本身项目操盘的公司要求非常高，发展过程中也会面临很多问题。可理解为在功能和布局上强调项目的综合性和可持续性，不同功能的商业业态具有聚合效应，能够优势互补形成一个初步范围的经济生态圈。

Hospsca豪布斯卡商业模式即我们所说的城市商业综合体包括以下内容：商务办公、居住（酒店、住宅、居住公寓）、商业、文化娱乐消费、完善的交通通行系统。

其中高档写字楼可以提供稳定的客流，星级酒店会吸引高端商务人士，良好的商业形象将提供良好的商业形象，酒店和多种细化业态划分蕴涵了各种范围服务内容互为补充，且为办公和居住提供了完备的配套设施、使得商业综合体具有很强的抗风险能力。有以下几点需要注意：

一、合理的交通组织是关键 实际是我们所说的动线布置问题

1、城市交通与综合体的交通关系：

城市中人、车辆、货物如何快速便捷的到达城市综合体的问题。

一般商业综合体体量和投资巨大，所以在规划时交通必须很好考虑的。

2、综合体区域内场地交通关系：

车流、人流、货流在项目区域内如何合理组织和调配，最重要的问题是停车的问题。没有好的停车环境直接影响商业效果。

3、综合体建筑物内交通关系：

建筑物内交通可分为垂直交通和水平交通，故分成水平人流和垂直人流。

水平人流：尽量保持较长的留置时间，并有激发情趣的景点和适当的休息点。

垂直人流：及时将水平人流输送到相应楼层，考虑消防和突发事件的影响。

二、综合体要有明确的主题

这个主题不是简单而直白的类似“汽车公园”、“建材家居”之类的主题，是类似“公园里的商业，商场的公园”或是“家庭购物、娱乐中心”这一类的主题，是能够给消费者带来心里的愉悦，产生购买和消费欲望的重要空间。

三、外立面设计 实现时尚、现代的感觉。

我认为，关于综合体的个性，除了强调以华丽、炫彩的夜景效果和独到、抢眼的外立面示人外，更重要的是要挖掘项目的人为因素，要充分的将地块周边环境和开放商自身的特点，甚至所在的城市的某种个

性完全地融合在一起，以求得出关于综合体的深刻内涵;并对此内涵进行客观的深层建设，以充分体现人文关怀，营造宜人的购物环境，使综合体人气日趋旺盛。

四、业态要做全面

一个完整的商业综合体必须把常用的商业业态做全，只有做全业态才具备满足客户和消费者的各种需求的最大可能性。同时综合体内部各种业态的比例可以较自由地调整，可以便捷地转换其功能定位，这是一个关键的问题，需要在规划中予以合理的解决。

五、心得

我认为商业综合体要做大、做强才会有出路，因为只有做到足够大的体量才有可能做出更丰富的业态来吸引更多的客流，才会具备日后经营中进行业态调整的可能以抵御市场风险。对于咱们啤酒厂那块地，它明显有做大、做强的优势；啤酒厂地块周边的环境已经成熟，地块区域内有非常丰富的人口资源以及较高的购买力，而类似本项目的地块资源在区域内却日渐稀缺，不可复制，所以我们可以以此为契机，坚持高起点、大成就，已承担深远的社会责任为己任，效仿中粮大悦城、万达广场等，做出自己的品牌，扩大社会影响力，提升自己的品牌价值。