合同解除权

第一篇：合同解除权

本工程的风险点：

1.因发包方违约解除合同，如何确定其赔偿范围：

司法解释第10条：

合同法第97条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”

合同法第113条，“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。

也即，赔偿的损失包括实际损失和可得利益损失，因此，我国法律确立的是完全赔偿原则。

发包方人违约，承包人有权要求发包方赔偿的范围应该包括机械闲置费、停工人工费、剩余建筑材料、乙方订购建筑材料已付订金、进退场、搬迁费等费用，这些费用都是承包人的实际损失，因此可以要求赔偿。

对于履行合同后可得利益依据113条，理论上可以主张，但在确定可得利益的范围上应注意，只是履行合同后可获得的利润，而非价款。依赖于承包人举证。

未取得规划许可证和施工许可证：

城乡规划法第40条第1款，“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或个人应当想城市、县人民政府规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”

建筑法第7条，“建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请施工许可证”。

上述2条是发包方的法定义务，是开工的前提条件，擅自开工，是违法行为。

建筑法第64条，“违反本法规定，未取得施工许可证或开工报告未经批准擅自施工的，责令改正，对不符合开工条件的责令停止施工，可以处以罚款”

建设工程质量管理条例第57条，“违反本条例规定，发包方未取得施工许可证擅自施工的，责令停止施工，限期改正，处工程合同价款百分之一以上百分之2以下罚款”

约定解除、法定解除，合同法第93及94条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。~~~~”

第94条，挂靠着的责任：

司法解释第4条，“没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义与他人签订合同的行为无效”

建筑法第66条“”

履约保证金

合同约定优于法定

延误赔偿金

第二篇：购房人的合同解除权

购房人的合同解除权

《合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方可以解除合同。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》对“合理期限”进行了明确，该解释规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。该解释又规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。

以上法律规定的含义有三点：

1、购房人如欲解除合同，应当先进行催告。

2、经催告后过了三个月，开发商仍然没有交房的，购房者取得合同解除权。就是说购房者解除合同的条件是第一开发商延迟交房;第二经过催告;第三催告后满三个月仍未交房。

3、购房者合同解除权的有效期是从催告日起三个月后开始，一年后结束，即解除权的有效期为一年。在此一年内都可以随时通知开发商解除合同，超过一年期限，则永久性地丧失了解除权(当然以其它理由如严重质量问题而解除合同的除外)。并且，如果在购房者取得解除权后，开发商有催告购房者行使解除权的，则解除权的有效期缩短为三个月。

以上规定中，两个催告和两个三个月的规定应当区分清楚，一为购房者催告开发商交房，一为开发商催告购房者行使解除权;一为购房者催告后经过三个月取得解除权，一为开发商催告后购房者的解除权有效期缩短为三个月。

鉴于以上的规定，在开发商延迟交房时，不管购房者是不是真的准备解除合同，都应当在开发商延迟交房后立即发函催告，一是在开发商迟迟不能交付房屋时采取的一个应对举措;二是催告后可解除合同对开发商也是一种压力。

催告最好以快递等可保留凭证的方式进行。在没有催告的情况下，开发商长期拖延，是否可以解除合同?依合同法和司法解释的规定，应当是不可以的，催告是解除合同的前提条件。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;延期不行使的，解除权消灭。

第三篇：法定合同单方解除权总结

法定合同单方解除权总结

1.合同中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。2.五种法定情形

有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。3.买卖合同：

因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。

分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。4.借款合同：

借款人未按照约定的借款用途使用借款的，贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或者解除合同。5.租赁合同：

承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条 的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除 合同应当在合理期限之前通知承租人。

租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。6.融资租赁合同：

承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。[1] 7.承揽合同：

承揽人将其承揽的主要工作交由第三人完成的，应当就该第三人完成的工作成果向定作人负责；未经定作人同意的，定作人也可以解除合同。

承揽工作需要定作人协助的，定作人有协助的义务。定作人不履行协助义务致使承揽工作不能完成的，承揽人可以催告定作人在合理期限内履行义务，并可以顺延履行期限；定作人逾期不履行的，承揽人可以解除合同。

定作人可以随时解除承揽合同，造成承揽人损失的，应当赔偿损失。8.技术开发合同：

因作为技术开发合同标的的技术已经由他人公开，致使技术开发合同的履行没有意义的，当事人可以解除合同。9.委托合同：

委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。

第四篇：合同解除权的困惑

合同解除权的困惑

[ 邱胜奎 ]——(2011-1-19)/ 已阅1129次

合同解除权的困惑

邱胜奎

根据合同法的规定，合同解除权是指因法定或约定原因的产生，从而导致合同当事人一方享有的单方解除合同的权利（至于双方约定解除合同不在本文的讨论范围内）。

合同法关于解除权的规定比较概括，一旦深入去了解，就会发现存在诸多疑问，本文仅就笔者在日常工作中所发现的疑问进行探讨。

一、关于合同解除权的行使期限问题。

民事权利从行使方式上分，可以分为请求权、支配权及形成权。

请求权主要是针对于债权而言，即请求债务人为或不为一定行为的权利。支配权主要针对于物权，大致包括占有、使用、收益、处分的权利。而形成权是一种单方法律行为，即法律行为的生效以单方的行为为标志，只要一方的行为符合法律规定的要件，就可以产生一定的法律后果。形成权不需要借助第三人的配合及履行，完全凭行为人的自由意思表示即可完成，如合同的撤消权、合同的解除权等。（备注：对于“形成权”这一说法，我一直觉得有点不妥，概念与内涵有点风马牛不相及，但都这么说，没办法。）

从上述分类来看，合同的解除权应当属于形成权，因为根据合同法的规定，享有单方解除权的人一旦作出解除的意思表示并送达对方，就可以达到解除合同的法律后果。（合同法第96条）

那么对于合同解除的行使期限是怎么规定的呢？合同法第95条：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”

上述规定分为三种情况：

法律规定了期限的，规定期限届满则权利消灭

法律未规定但当事人有约定的，约定期限届满则权利消灭

无规定无约定，经对方催告后在合理期限不行使，则权利消灭。当然，根据民事法律的一般原则，还可以推论出第四种情况：

有约定且有规定的，如“规定”为效力性规范，则约定无效；如“规定”仅

为管理性规范，则从双方之约定。

需要顺带提及的是：合同的解除权属于除斥期间，不适用中断、中止、延长的规定。

综合上述几种情况，解除权的行使期限似乎规定得很明确了，但却忽略了另一种情况：

当事人无约定，法律无规定，一方当事人从未催告也从不打算催告。这样的情况下，如何确定解除权的行使期限？或者说解除权是否还存在行使期限？

这一问题，在商品房买卖中已经得到了解决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

这一规定是否能类推适用到其他的民事法律关系当中呢？笔者不得而知。也许这属于法官自由裁量的范畴，但是这一自由裁量的权利似乎太大，大到甚至可能导致类似案件在相同地区相同法院，仅仅因为主审法官的观点不同而产生完全相反的判决结果。如果这样，似乎也不符合人民法院确立法官自由裁量权的立法本意。

好了，上面说了这么多，还没有就解除权行使期限规定不明所带来的疑惑作出解释：

比如，在一份货物买卖合同当中约定，买方未付款的，卖方有权解除合同并要求买方返还货物。现一方已履行送货义务，另一方未付款已达4年，卖方要求解除合同。该怎么办？也就是说，合同的解除权是否受诉讼时效的限制？买方当然会主张已超过诉讼时效，但是卖方会找出如下理由：

1、诉讼时效仅适用于债权请求权，而不能适用于形成权（可以参阅2008年最高法院关于诉讼时效的司法解释）。

2、一般诉讼时效是从当事人知道或应当知道权利被侵害之日起算，也就是说，要计算诉讼时效，必须有如下环节：权利的产生—权利被侵害—知道或应当知道上述事实。

缺少任何一个环节，都不应起算一般诉讼时效（最长诉讼时效除外）。那么，基于解除权的行使而产生的要求返还货物的权利是从解除的意思表示达到对方后才产生的，在一方没有行使解除权之前，权利根本没有产生，连第一个环节（权利的产生）都不具备，当然也不存在被侵害的问题。

一旦卖方提出上述抗辩，该怎么处理？如果解除权没有行使期限，那么这一权利完全可能规避诉讼时效，甚至规避最长诉讼时效，因为最长诉讼时效的起算也是从“权利被侵害之日”。也就是说，上述案例中的卖方可以在30年后要求解除合同？

二、关于合同解除权的行使方式问题

这一问题本无任何争议，合同法规定得很明确，但是司法实践中比较乱。根据合同法的规定，合同的单方解除应当是以“通知”的形式作出。享有解除权的人一旦作出解除的意思表示并送达对方，合同就已经解除。至于对方对合同的解除存在异议，可以向人民法院提起诉讼。

而在司法实践当中，大部分的合同解除都是以诉讼的方式进行，也就是说，享有解除权的人直接向人民法院提起诉讼，要求解除合同，而法院经审查认为理由成立的，会作出解除合同的判决。

按常理来说，有纠纷才会有诉讼，无纠纷即无诉讼（这虽然是口水话，但在“诉的要素”理论中，却有相关的理论观点加以支撑）。解除权作为一个单方民事权利，在权利人未行使之前，不可能知道对方存在异议。就好比在付款期限届满之前还不能确定对方不付款一样。在没有行使解除权之前，是不存在争议的，既然不存在争议，当然不应当存在诉讼，而司法实践中却将一民事权利的行使作为一个诉讼来处理。就好比在债务履行期届满之前，债权人起诉要求债务人“务必于履行期内履行债务”一样的荒唐。

按一般诉讼理论，诉分为确认之诉、给付之诉、变更之诉，似乎请求解除合同应该归入变更之诉当中。也许这就是司法实践中法院对通过诉讼解除合同的方式予以认可的原因之一。就此问题，笔者曾与很多网友及法律工作者交流，但只有少数的人同意此观点。

在2009年最高法院的一个公布案例当中，已经明确了可以通过诉讼的方式来解除合同，这也许能说明人民法院对此问题的一个倾向性态度。

三、关于合同解除后的法律后果问题

《合同法》第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。从上述规定来看，合同一旦解除，根据合同性质的不同，在合同当事人之间形成恢复原状、赔偿损失及采取其他补救措施等权利义务关系。

本文第一部分已经说到，合同的解除有法定解除、约定解除及协商解除三种形式。对于法定解除和约定解除而言，可以分别适用恢复原状、赔偿损失等手段使守约方的权利得到保护。从最高法院公布案例来看，合同的解除并不影响违约责任条款的适用，在解除合同后，守约方依然可以追究违约方的违约责任。

但对于协商解除而言，是否也存在“恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的情形？

从一般意义上理解，所谓合同的协商解除，是指合同当事人之间达成合意，解除双方基于合同而产生的权利义务。合同经协商解除是向将来发生约束力，而对已履行部分，一般不需要返还或恢复原状等。

《合同法》条文未区分三种解除情形并分别就每一情形的解除规定法律后果，而是笼统的规定为：“恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。这就使得在实际操作中，一旦遇到协商解除合同的情形，在拟订解除协议时必须得加入这么一句话：“互不要求对方就已履行部分承担返还或恢复原状的责任”。否则，合同协商解除后，任何一方都有权根据97条要求对方返还或恢复原状。

比如，在房屋租赁合同中，原约定租期三年，在第二年的时候，双方协商解除合同并签定《解除协议》，但未特别注明：“互不要求对方就已履行部分承担返还或恢复原状的责任”。于是承租人有权要求返还租金，出租人有权要求承租人就房屋装修恢复原状，还有权要求承租人支付房屋的实际使用费。这与合同无效的法律后果何异？

但从另一个方面来说，所谓“恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”等责任形式，都是属于违约责任的形式之一（违约责任的承担形式包括：继续履行、支付违约金、赔偿损失、采取补救措施等）。这是否说明，合同法97条其实包括有一个隐含条款：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，合同一方如有违约，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”

也许有人会认为：本文关于合同解除法律后果的疑虑完全是多余的，因为条文当中所说的“恢复原状、采取补救措施，赔偿损失”，属于违约责任的形式之一，如要适用，则应以违约作为前提。在协商解除过程中，如不存在违约，将无法适用；如存在违约，则理所当然的适用。并且，条文中“根据履行情况……”一语，已经包括了“是否违约”的情况，即履行情况当中存在违约，则适用；不存在违约，则不适用。

笔者认为，上述解释无可厚非，但是合同法作为我国民法的三大支柱之一（物权法、合同法、侵权法），是否应更加严谨呢？

〈全文完〉

申明：本文仅是笔者就日常工作所遇法律问题在论证过程中的随笔，存在疑问后临时总结，不作为正式、严谨的论文；笔者在写作前并未进行全面系统的法律调研，写作后也未进行修改、删减，错误再所难免，欢迎随时指正。电话：13八83五41九98 QQ：64五一128二1

第五篇：关注开发商购房合同解除权

《华夏时报》2013.6.24专家观点：

关注开发商购房合同解除权

作者：宋维强律师北京腾波律师事务所主任

向银行办理按揭贷款来支付购房款是大多数购房人都曾经历的事情，但是，如果在房产证下发之前，购房者没有按约如期偿还银行贷款，还可能面临房子被开发商收回的风险，这种经历不是我们购房人都曾碰到的，而带来这种风险的就是大家往往忽视的商品房买卖合同中的开发商的合同解除权。

关注补充协议的合同解除权条款

曾经有这样一个案例，由于北京某购房者阮某连续逾期六期未偿还银行贷款，开发商作为银行贷款保证人代为清偿相关银行贷款后，将购房者阮某告上了法庭，最终法院判决解除了双方之间的购房合同，并由阮某承担违约金。由于合同解除，导致购房人无法享有该房屋增值所带来的巨大利益，给购房人带来了很大的预期利益损失。法院最终判决依据的主要事实是双方签订的一份《补充协议》。在该《补充协议》第2条中，双方约定“如因买受人未能按期归还银行贷款本息，导致贷款银行终止借款合同的履行并要求出卖人承担连带保证责任的，则自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有贷款本息之日，该商品房买卖合同及附件、本补充协议等同时解除，且买受人须向出卖人支付相当于该商品房总价款百分之五的违约金”。

现在很多商品房买卖合同签订之时，开发商一般都同购房人签订一份补充协议，有很多都存在合同解除权条款。该条款将购房人所购

买的房屋在房产证下发之前的状态约定为一种合同权利，而非物权。通俗地讲，您买了房子，如果房产证没有下发，那么房子不真正属于自己，一旦出现符合合同解除条款的情形，就会面临开发商行使合同解除权的问题。那么如何防范呢？

防范解除条款的法律风险

首先，购买商品房时，如果办理银行按揭贷款购房，应能够确保按时足额偿还银行贷款。

其次，签订商品房买卖合同时，应该对开发商办理房产证的期限作出严格明确的约定。《物权法》明确规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”也就是说，只有办理了房产证，购房人在商品房买卖合同中的债权才会转化为物权。

再次，一旦出现违约情形，应及时同银行和开发商沟通，尽最大努力降低损失，并争取采取补救措施。