法律部门合同审查规定

第一篇：法律部门合同审查规定

法律部门合同审查规定

第一条为适应建立现代企业制度和企业发展的实际需要，规范本企业法律部门合同审查工作，促进依法经营管理，制定本规定。

第二条本规定所称企业法律部门的工作人员，须具有企业法律顾问执业资格，是由企业聘任并经注册机关注册后从事企业法律事务工作的企业内部专业人员。

第三条企业法律部门工作人员是企业领导人在法律方面的参谋和助手。其在合同审查中的任务是：对企业合法性进行审查，依法发布独立意见，促进企业依法经营管理和依法维护自身合法权益。

第四条本规定所称之合同审查，是指法律部门及其工作人员按照企业安排，就其送审的合同进行法律专业判断，通过检查、核对、分析等方法，就合同中存在的法律问题及其他缺陷提出意见的专业活动。

本规定所称法律部门的各项法律审查工作，侧重于从本企业立场对合同审查进行描述。本规定所描述的工作内容，为本企业法律部门工作人员从事合同审查业务操作时的执业纪律，本企业法律部门工作人员应予遵照执行。

第五条 法律部门合同审查一般仅对合同中存在的问题基于法律的规定及法律专业人员的判断提供意见，并不进行条款的修改。除非是以纠正个别措词或笔误的方式提供审查意见，否则对于条款的修改属于合同修改业务。法律部门工作人员对合同的修改，须会同报送的业务部门或企业领导意见后进行并出具明确的修改意见。

第六条 合同审查应依据国家法律、国务院行政法规、国务院所属部门规章及相关地方法规、自治条例、单行条例、地方政府规章作出，以同时防范行政处罚或承担不利诉讼结果的法律风险。

审查无名合同，法律部门工作人员应结合《 合同法》 分则及《 民法》 中的规定作出公正中立判断，如有必要应咨询执业律师、法官、法学教授等专业人士，会同各方意见后作出审查结论。

第七条 法律部门合同审查结论必须结合合同目的、依据法律及事实作出。除非有明确法律依据及合同提交人提供的基本事实作为依据，不得主观臆断，得出武断结论。法律部门工作人员在合同审查中应勤勉尽责，查清与合同效力有关的相关法律，防止因工作失误或未能发现足以引起合同无效的法律瑕疵而导致合同或部分条款无效，借此防范企业经营的法律风险。

第八条 审查时发现合同中存在的对企业不利的条款，法律部门工作人员审查发现后应出具正式的书面意见，但是否修改前述条款应由企业领导决定。合同中的价格、质量标准、付款方式、履行方式、验收规范等商务条款，如存在不明确或明显不利于企业的情形，应提醒企业相关部门注意其中的不利因素，告知合同提交人自行审查。

第九条 接收合同及辅助材料时，应将来稿统一登记管理。法律部门有权要求合同提交人补充提交相关资料，合同提交人应予配合。

法律部门工作人员接收材料一般仅应接收复印件。如必须接收原件，应定工作人员签收。为便于保管与修改，应尽量接受电子文档。无论接受为复印件还是原件，法律部门任何审查工作均在复印件上进行。审查后归还文件时，应记录并由双方签收交接及归还情况。法律部门应保留合同资料以备查询。如提交资料为复印件，可直接在上面手写留底后向提交人回传复印件副本；如以电子邮件提交，应将电子文档存入专门目录进行管理。

接收合同文件时，法律部门应询间合同目的、主要问题所在、送审合同成背景、合同提供方在交易中是否强势等信息，以便于判断工作内容、重点。

第十条 法律部门接受的合同审查任务如涉及企业商业秘密，应由法律负责人亲自审核或指定专人负责。如果需要，应先签订专项保密保证书再开始工作。

第十一条 法律部门工作人员应以规范的校对符号等方式提交审查意见，将意见写在纸页的空白处，并注意防止原稿文字无法识别。如果需要，应在问题部位加注序号，并另用纸张说明各序号下存在的问题。

第十二条 对于合同中表述不清或用意不明的条款，法律部门工作人员通过问询并得到准确答案后，提供审查意见；也可以直接在审查意见中该条款或措词无法理解、语意不明等。第十三条 法律部门应从以下八个方面对合同进行法律审查：

(l）主体合格性。审查合同客户的营业执照、资质、许可等方面是否符法律规定。

(2）内容合法性。审查合同中的约定是否与法律强制性规定冲突、使用法律术语、技术术语是否规范、审查合同名称与合同内容是否一致等。

(3）合同实用性。审查合同中是否具备避免争议或明确权利义务的实用款。

(4）权益明确性。审查合同双方的权利义务是否明确，避免企业因权利不明而丧失权益或导致损失。

(5）合同对等性。审查合同是否有显失公平或欺诈条款，防止企业利益或合同无效不能实现合同目的。

(6）合同目的性。审查合同条款能否达企业交易目的。

(7）逻辑严密性。审查合同是否严谨、结构是否合理，防止因合同约定不严谨而产生缺陷或争议。

(8）表述准确性。审查合同文本语体风格、遣词造句是否规范明确。

第十四条 对关系企业利益的重大合同或企业领导作出正式要求的合同，法律部门应以正式的合同审查意见书方式提交审查成果。合同审查意见书应包括合同背景、审查要求、所依据的法律法规、审查结论、合同修改建议、合同履行法律风险防范建议等内容。

第十五条 合同审查意见书评述应客观公正，符合法律专业人员的执业规范及职业操守，对合同中存在的法律缺陷，应予客观评述而不应贬低；对于合同中存在的非法律问题，应以提醒、评述等方式指出，但不应予以修改．亦不作为合同审查意见的正式内容。

第十六条 法律部门工作人员由于引用法律错误等原因造成的工作失误．应承担相应责任。第十七条 对因时间紧迫无法及时回复或无法确认且该合同的履行可能给企业导致重大损失的法律问题，法律部门在审查意见中应予明示，不得主观臆断或隐瞒不报。

第十八条 法律部门应建立合同审查反馈跟踪工作制度。对合同审查工作应定岗定责。合同审查基本工作完成后，法律部门及相关人员应关注合同后期的履行反馈，发现履行中的问题应做好记录，并及时提供专业意见。

第十九条法律部门工作人员应加强法律培训，不断提高合同审查工作质量，切实防范企业合同法律风险，保障企业生产经营安全稳健发展。

第二篇：建设施工合同法律审查要点

建设施工合同法律审查要点

工程管理3班

曹家铭

20102656

2013年4月17日

建设施工合同法律审查要点

曹家铭

参考资料：《中华人民共和国合同法》

《中华人民共和国招标投标法》

法释【2004】14号《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第一步建设施工合同总体情况的法律审查

1、审核发包人（建设单位）开发资格资质是否符合工程建设要求（营业执照年检、资质等

级、注册资金、经营范围）；

2、审核工程招投标手续是否齐全，是否合法，中标程序是否符合《中华人民共和国招标投

标法》和该工程招标文件的内容；

3、审核该工程建设单位是否办理 规划许可证 和 施工许可证。

4、了解合同签订背景，是否存在“阴阳合同”的情况，在建设单位要求签订两份合同内容

明显不一致的情况下（即对备案合同的合同价款、工期、结算方式、工程款支付方式进行了实质性的变更），依照法释【2004】14号《最高人民法院关于审理建设工程施工程合同纠纷案件适用法律问题的解释 》第21条“当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据。” 和 《中华人民共和国招标投标法》第46条“招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。” 揭示和规避“阴阳合同”造成的法律风险，证明阴合同的相关约定违法，属于无效约定。（只适用于经过招投标程序中标的合同，未经过招投标的不适用该法规，以双方一致达成的最新的书面意思表示为准）。

5、审核建设施工合同使用的文本格式是否符合公司要求，原则上必须使用建设委员会监制的统一格式文本订立合同。

第二步对建设施工合同实体内容的法律审查（以建委发布示范版本为例）

第一部分 协议书部分

1、审核承包范围，具体要求：

（1）承包范围可以在招标文件确定的范围基础上有所增减，但是不得对招标文

件实质性内容进行改变；

（2）审核合同承包的范围是否以我方施工资质相匹配，如发生匹配的情况将造

成该部分施工合同无效的风险；

（3）明确详细的承包范围有利于，我方在合同价款结算、工程变更索赔、保修

范围确定、担保等纠纷时，掌握更多的主动，能够通过承包范围反映出在合同价里我方的施工范围，对于承包范围外的施工，应当由建设单位追加

额外工程款，避免建设单位将增加部分归为合同价不予补偿的风险；

（4）审核《建设施工合同》承包范围与《工程质量保修书》保修范围的一致性，承包范围与保修范围必须内容相同，从而避免对在回访维修过程中，造成的维修责任难以界定的纠纷。

（5）审核承包范围是否与我方向银行提供的工程履约担保（合同总价10%）中保

函的内容相一致，避免建设单位因增加合同范围外的工程与我方发生争议

而向银行主张保函的款项；

（6）审核承包范围文字表述的合意性，避免发生歧义。

2、审核合同工期的合理性、有效性，是否存在迫于建设单位压力，致使工期明显不足的因

素，造成工程逾期违约赔偿等法律风险；

3、原则上主张先签合同后开工的工作步骤，中标时间、合同签订时间、合同开工时间、竣

工时间应符合时间上的逻辑关系，避免时间节点不明确而造成的法律风险和损失。

第二部分专用条款部分

1、综合审查建设施工合同第二部分通用条款部分与第三部分专用条款部分有无矛盾的约

定，如有冲突以“专用条款”的约定为准。

2、“专用条款”中基本条款未作特别约定时，“通用条款”中的对应条款自动成为合同双

方一致同意的合同约定。

3、揭示《建设施工合同》示范文本通用部分第31条“确定变更价款”的法律风险，承包

人提出变更价款报告和发包人工程师确认变更价款报告做出了明确的时限规定(均为14天)，其中的第31.2条内并规定了若承包人在双方确定变更后14天内不向工程师提出变更工程价款报告，则视为该项变更不涉及合同价款的变更。故我方项目部办理洽商变更时应充分重视所述的14天时限限制，并遵循此等程序性约定而建立动态的、系统的洽商变更内部管理台帐，在接到洽商后于台帐中载明洽商发生的时间，妥善保管原件，适时将复印件提交给相关的预算人员计算具体费用，并在14天内报出《洽商变更费用报审表》，及同时请监理工程师或者甲方代表在《工程变更洽商编报登记表》上履行文件接收的签署手续，包括在签收表上填妥变更单编号、变更内容、变更日期、调整价款、编报日期、签收时间、签收人等内容，签收表的每一条内容都应按时间顺序而与《洽商记录》一一对应。否则，逾期不提交获得确认的《洽商变更费用报审表》，可能造成承包人对合同赋予的价款请求权的放弃的法律风险。

4、对“专用部分”第33条竣工结算的内容进行法律审核，向揭示项目部建设单位不按时

结算我方所能够主张的补偿权利，33.2条约定“发包人收到竣工结算报告及结算资料后28天内无正当理由不支付工程竣工结算价款，从第29天起按承包人同期向银行贷款利

率支付拖欠工程价款的利息，并承担违约责任。”；

5、审核专用条款其他内容有无影响到我方利益的改动及调整，并予以揭示变动所造成的法

律风险；

第三部分专用条款部分

1、审核对工期延误的具体约定对我方是否公平，对于相关的违约赔偿责任的认定及赔偿金

额是否合理，赔偿金额是否设定最高上限，并揭示相应的法律风险；

2、合同中如对竣工工期或相应部分完成结点时间要求比较严格，可建议项目部在施工过程

中积极与建设单位协商签订延期协议，避免触发违约条款，造成经济赔偿；

3、审核专用条款中有无对建设单位直接分包单位施工原因中造成我方工期延误的处理约

定，对于建设单位直接分包单位原因造成工期延误的情况，建设单位应对工期予以调整并赔偿我方相应的损失；

4、审核专用条款部分“合同价款与支付”的内容是否合理，选用哪种合同价款的确定方式

（①采用固定价格合同 ②采用可调价格合同 ③采用成本加酬金合同），及相应的“合同价款中包括的风险范围”、“风险费用的计算方法”、“风险范围以外合同价款调整方法”、“合同价款调整方法”等约定是否存在法律风险及经济性风险并且予以揭示；

5、审核是否有“双方约定合同价款的其他调整因素”，并对该约定的法律风险予以揭示；

6、审查工程款支付比例是否满足施工要求，有无垫资情况，垫资部位及我方所承担的相应

经营风险；

7、审核结算的具体事宜双方有无具体的约定，约定内容是否存在风险隐患，对结算日期及

结算审计应由具体的时间节点，避免建设单位故意拖延办理结算而造成工程款长时间难以支付。项目部应注意掌握结算的主动权，依据最高法《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中的第20条规定：当事人约定，发包人收到竣

工结算文件后在约定期限内不予答复，视为认可竣工结算文件的，按照约定处理。”及时主动的报送，促使建设单位对工程价款进行结算；

8、我方作为施工中承包方，应利用最高法《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律

若干问题的解释》的第20条的规定，在备案合同中写明“工程竣工验收后，乙方提出工程结算并将相关资料移交甲方，甲方自接到上述资料后N天内审核完毕，到期未提出异议，视为已方提交的结算已获得甲方的认可”，或者在合同结算条款中约定执行《建设工程价款结算暂行办法》规定，避免建设单位以未结算为由不支付工程款；

9、审核专用条款中对违约方面是否约定“双方约定的承包人其他违约责任”，约定我方承

担的违约责任是否合理、公平，有无法律风险；

10、明确合同争议解决的途径，明确约定通过哪家仲裁机构或哪家法院处理争议，京内

工程尽量诱导建设单位选择北京市朝阳区人民法院管辖。

第三步综合其他部门的意见揭示法律风险

1、参考市场部、预算合约部、施工管理部、大宗物资采购部、财务部等部门的审核意见，揭示其中存在的法律风险。

2、对于风险较大的施工合同，法律事务部针对合同风险提出相应的注意事项。提醒项目部

注意日常工程资料及证据的收集，注意招投标文件、合同、洽商记录、认价单、会议纪要、工作联系单、竣工验收单、图纸、送达快递单等文件的收集及有效性，要求相关参与人员必须签字确认已经签收认可相关文件；

3、对于建设单位要求补签的一些补充协议、工程承诺书中的不平等约定，揭示法律风险，原则上不建议签署相关的更改合同实质的补充文件，如迫于建设单位压力，可以在发生应补充约定发生争议时以补充协议、工程承诺书明显变更备案合同内容并且未经过合同变更备案属于无效合同为由加以规避。

第三篇：建设工程施工合同法律审查要点

建设工程施工合同法律审查要点对建设工程施工合同进行法律评审的目的在于防范发生争议，尽量使合同约定完善、准确。应从建设工程施工合同常见的主要争议入手，以此为重点对建设工程施工合同进行法律评审。

一、建设工程施工合同的主要争议

(1)工程款支付争议，最多约占法院受理工程案件的80%；

(2)合同效力争议；

(3)合同解除争议；

(4)工程质量争议；

(5)造价结算争议；

(6)工程款欠付利息争议；

(7)垫资争议；

(8)工期争议；

(9)保修及退还保修金争议。

二、法律评审要点

要防范这些争议，应如下方面对建设工程施工合同内容进行审查及法律评审：

（一）严格审查发包人的主体资格及履约信用

在签订建设工程施工合同时，对发包人主体资格的审查是签约的一项重要准备工作。根据法律规定，从事房地产开发的企业必须取得相应的资质等级，承包人承包的项目应当是依法批准的合法项目。违反这些规定，可能因签订合同主体不符合相关资质等级或项目不合法而导致所签订的建设工程施工合同无效。在订立合同时，应首先审查建设单位是否依法领取企业法人营业执照以及相应的经营资格和等级证书，审查建设单位签约代表人的资格，审查工程项目的合法性。通过严格审查，从而杜绝违法合同与无履约能力合同的签订。

（二）尽量采用《建设工程施工合同示范文本》，仔细阅读使用的合同文本，掌握有关建设工程施工合同的法律、法规规定。国家工商行政管理局和建设部联合制定的《建设工程施工合同示

范文本》（GF-1999-0201）很好地体现了双方的权利、义务和风险，规定的内容也较为详尽，为合同的履行奠定良好的基础，为日后的纠纷解决提供依据。施工企业应当重视使用，对专用条款的填写约定应完整、清晰、合理。并且签订合同前仔细阅读和准确理解“通用条款”，因为“通用条款”不仅引导我们如何签订“专用条款”，更重要的是当“专用条款”中某一条款未作特别约定时，“通用条款”中的对应条款自动成为合同双方一致同意的约定。

（三）审查合同是否约定明确。签订合同时应仔细推敲，详尽约定，避免纠纷的产生

签订合同前，要细心研究合同条款，结合项目特点和当事人自身情况，设想在履行中可能出现的问题，事先提出解决的措施。如施工过程中可能出现的周边扰民问题导致的工期拖延与费用增加应予以充分考虑，并在条款内详细约定；如交通不便的工程应充分考虑临时用水、用电等措施费的增加。在合同签订时合同条款用词要准确，发包人和承包人的权利、义务、责任要写清楚，不要因准备不足或疏忽而使合同条款留下漏洞。例如合同条款约定“乙方不得因甲方资金的暂时不到位而停工或拖延工期”，此“暂时”有可能遥遥无期，给合同履行带来极大隐患。

（四）重点审查造价条款。关于工程造价的约定，是施工合同十分重要的内容。工程造价的确定是合同的关键性条款，工程造价的争议也是建设工程施工合同最常见的纠纷。由于大多数工程在施工过程中都不可避免发生设计变更、现场签证和材料差价等情形，因此难以“一次性包死，不作调整”。合同中必须对价款调整的范围、程序、计算依据和设计变更、现场签证、材料价格的审批、确认做出明确规定。对于固定总价的合同，更应在确定合同价款时充分考虑各方面的风险因素，确保赢利空间。对于垫资合同，则应考虑垫资款回收的安全性。

（五）重点审查工程款支付条款，合理安排工程进度款支付方式

一般情况下，合同中约定工程进度款按月支付，支付额度为上月完成工程量的相应比例。但某些建设项目大量增加合同外的工作量，使工程造价成倍增长，而工程款支付以合同价款为基数，并根据形象进度付款，造价的不准确必然导致工程款支付严重不足。合同外增加的价款，应约定当月签证，纳入当月支付。

（六）明确规定监理工程师及双方管理人员的职责和权限 建设工程施工过程中，发包方、承包方、监理方参与生产管理的工程技术人员和管理人员较多，但往往职责和权限不明确或不为对方所知，由此经常造成双方不必要的纠纷和损失。在合同中应明确监理工程师与发包人代表的职责和权限。特别应将具有变更、签证、价格确认等签认权的人员、签认范围、程序、生效条件等规定清楚，防止其他人员随意签字，给双方造成损失。

（七）总包合同（或其补充协议）中应具体规定发包方、总包方和分包方各自的责任与相互关系尽管发包方与总包方、总包方与分包方之间订有总包合同和分包合同，法律对发包方、总包方及分包方各自的责任和相互关系也有原则性规定。但实践中仍常常发生分包方不接受总包方监督和发包方直接向分包方拨款造成总包方难以管理的现象，还有因甲分包造成三方权责不明确的情况，因此，在总包合同(或其补充协议)中应当将各方责任和关系具体化，以便于操作，避免纠纷。

（八）不可抗力要量化

国内工程在施工周期中发生战争、**、空中飞行物体坠落等现象的可能性很小，较常见的是风、雨、雪、洪、震等自然灾害。达到什么程度的自然灾害才能被认定为不可抗力，“通用条款”未明确，实践中双方难以达成共识。为避免纠纷，在合同中应尽量对可能发生的风、雨、雪、洪、震等自然灾害的程度予以量化，如几级以上的大风、几级以上的地震、持续多少天达到多少毫米的降水等，才可能认定为不可抗力，以免引起不必要的纠纷。

（九）违约金规定不宜过高，且应明确最高限额

例如工期延误违约金，一般以每日工程总造价的0.1‰的。为宜，因为建设工程本身造价较高，如违约金标准过高，对施工单位是相当不利如某工程项目施工单位在施工合同中约定逾期日罚5000元(约为工程暂定造价1.6‰)，而且又未约定上限。在起诉建设单位要求支付工程款后，建设单位提出反诉要求赔偿工期延误损失，最后法院判决建设单位需支付工程款9,987,429.59元，而施工单位则需支付工期违约金2000多万元工期违约金。

施工合同都难以做到十分详尽、完美，在合同履行中还应根据实际情况及时签订补充协议、变更协议，调整双方的权利义务，有效预防和减少纠纷。

第四篇：商铺租赁合同法律审查流程

签订商铺租赁合同法律审查流程

签定合同之前要做调查 调查商铺的档案 承租商铺之前，应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产权调查，确认以下几个重大信息：

1、房屋的用途和土地用途，必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用，否则，将面临无法办出营业执照所以签定合同之前要做调查

调查商铺的档案

承租商铺之前，应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产权调查，确认以下几个重大信息：

1、房屋的用途和土地用途，必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用，否则，将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。

2、房屋权利人，以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同。

3、房屋是否已经存有租赁登记信息，若已经存有租赁登记信息的，导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人顺利办出营业执照。

2免租装修期

商铺租赁中，免租装修期经常会出现在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业，此种情形下，出租人同意不收取承租人装修期间的租金。但“免租装修期”非法律明确规定的概念，因此，在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间，免除支付的具体费用，一般情形下，只免除租金，实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同约定承担。

签定合同发生的费用

3租赁保证金

俗称“押金”，主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。因为商铺适应的电费、电话费、物业管理费等费用比较高，因此建议押金应当适当高一些，以免不够抵充上述费用，另外，还需要特别注意的是，承租人在承租过程中，不断地拖付相关费用，押金抵扣不够的情况下怎么办？可以在合同应当约定补足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相关费用后，承租人应当在合理期限内补足支付“押金”，如果经出租人通知后一定时间内补足的话，则出租人可以单方解约，并追究承租人相应的违约责任。若合同中有此约定，则可以有效整治承租人“老赖”行为。

4税费承担

按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定，出租或转租商铺的，出租人或转租人应当承担以下税费：

1、出租：

营业税及附加 租金*5.55%

房产税租金*12%

个人所得税 所得部分*20%（所得部分为租金扣除维修费用，维修费用每次不超过800元）

印花税 租金（总额）0.1%（在第一次缴税时一次性缴纳，按租期内所有总租金计算。）土地使用税 按房屋地段每平方米征收，具体以代征机关实际征收为准。

2、转租：

营业税及附加 转租收入*5.55%

印花税印花税 转租租金（总额）0.1%

在实践中，商铺租赁税费德缴纳比较多样，上述标准只是法定征收标准，不同区域或许存有不同的征收方法，具体可在签订商铺合同前咨询实际代征网点工作人员。

虽然上述税费的缴纳主体为出租人或转租人，但租赁合同中可以约定具体税金数额的承担人，此时，无论出租人和承租人都应当清楚商铺租赁的税费金额比较高，应当慎重考虑长期税费调整增加的费用后，再行约定具体承担人，不要被某些代征网点短期内较低的税率所迷惑。

签定合同时要注意的重要内容

5营业执照

承租商铺的目的在于开展商业经意活动，而商业经营活动首要条件就是必须合法取得营业执照，因此，在签订商铺租赁合同时，许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置，主要涉及以下几个方面：

1、原有租赁登记信息没有注销，从而导致新租赁合同无法办理租赁登记，从而导致无法及时办理营业执照；

2、商铺上原本已经注册了营业执照，而该营业登记信息没有注销或者迁移，从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照；

3、房屋类型不是商业用房，从而无法进行商业经营活动，而导致无法注册营业执照；

4、涉及特种经营行业（娱乐、餐饮等）的，还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格，取得治安许可证、卫生许可证等证件后，方可取得营业执照；

5、因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。对于上述第1、2、3、5条情形，可在合同中设定为出租人义务，并给予出租人合理宽限期，超过一定期限还无法解除妨碍的，应当承担相应的违约责任；上述第4条情形，可设定为无责任解约情形，以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同。6装修的处置

商铺租赁中，往往需要花费大额资金用于铺面装修，为了确保装修能够顺利进行，以及保障装修利益，在合同中应当注意几个问题：

1、明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修，以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等，若有特别的改建、搭建的，应当明确约定清楚，对于广告、店招位置也可约定清楚。

2、解除合同的违约责任，不仅仅考虑违约金部分，因为违约金常常会约定等同于押金，数额不高，往往不及承租人的装修损失，因此，应当约定在此情形下，出租人除承担违约金外，还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。

3、明确租赁期满时，装修、添附的处置方式。

7水、电、电话线等

因商铺经营的特殊性，对于水、电、电话线均可能特殊需要，这些公共资源的供应又会受到各种因素影响，建议承租商铺前，应当先行考察是否满足使用需求，若不满足的，确定如何办理扩容或增量，以及办理扩容或增量所需费用，并在合在同明确约定相关内容，以及无法满足正常进行需求的情形下，承租人人免责解除合同的权利。

签定合同之后的疑虑

8租赁登记

租赁合同登记备案，属于合同备案登记性质，此登记的效力主要包括以下内容：

1、登记与否不影响合同本身的生效，即使没有办理备案等记，合同依然在生效条件满足时就生效；

2、经登记的案件，具有对抗第三人的法律效力，比如，若出租人将房屋出租给两个承租人的，其中一个合同办理了租赁登记，另一个没有办理租赁登记，则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人，出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。

因此，建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记。另外，大多数工商部门在办理营业执照时，均要求租赁合同经过租赁备案登记。

9转租问题

商铺市场中经常会遇见许多“二房东”“三房东”情形，这其中就存在转租的问题。俗称的“转租”其实涵盖了法律规定的两种变更方式“转租”和“承租权转让”，依法律规定，“转租”是指上手租赁关系不解除，本手在此建立租赁关系，而“承租权转让”是指上手租赁关系，新承租人直接替代原承租人与出租人（业主）建立租赁关系。在这两种形式下，需要注意以下问题：

1、转租必须取得出租人书面同意，同样承租权转让中，解除原租赁合同和重潜心租赁合同，也需要征得出租人同意。（有相关出租人的书面同意书等证明文件。）

2、原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费，主要补偿装修损失等，此笔费用不属于法定承租人应承担费用，但法律亦没有明确禁止，因此，只要双方当时协商同意的，亦会受到法律保护。建议承租人在支付此笔费用时，应当考虑分批次与转租或承租权转让错作环节结合起来支付，以此降低资金风险，并可考虑将营业执照办理成功作为该笔费用退还或解除情形。

10买卖与租赁

许多承租人经常担心承租商铺之后，业主将商铺出售了怎么办，其实，承租人完全无须担心此种风险，因为法律对于承租人赋予了两重特殊保护：

1、出租人在出售时，承租人享有同等条件之下的优先购买权，即若承租人在等同于其他购买人的条件下主张购买该商铺的，则业主必须将该商铺出售给承租人，以此保障了承租人的使用利益。

2、即使承租人不想购买承租商铺的，业主出售后，新的业主也应当履行租赁合同，否则，新业主应当承当租赁合同中的违约责任。

其他注意事项

在承租商铺之前，需要了解该商铺的商业规划和有关政策等，如果承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策，比如承租一个不可经营餐饮行业的房屋准备开设酒店，必将导致人力、财力的损失。在无法确定的情形下，承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件，以此避免遭受不必要的违约责任。

第五篇：银行法律审查办法

中国ⅩⅩ银行法律审查办法（修订）

第一章 总 则

第一条 为了防范和控制法律风险，保障各级行经营管理行为的合法性和债权的安全性，根据有关法律法规和我行实际情况，制定本办法。

第二条 本办法所称法律审查，是指事先由行内法律事务部门对本办法规定的业务事项及相关法律文件的合法性、有效性进行审核，对法律风险进行识别、提示和控制的专门工作。

第三条 凡本办法规定应当进行法律审查的业务事项及相关法律文件，各级行在审批或签署之前必须履行法律审查手续，否则由业务事项主办部门和审批人员承担相应的责任。

第四条 法律审查工作由各级行法律事务部门负责。未设立法律事务部门的，由上级行法律事务部门委派、授权或核准的人员承担法律审查工作。

上级行法律事务部门对下级行的法律审查工作负有指导、检查和监督的责任。

第五条 各级行应当根据业务发展和风险控制的需要，配备必要的法律审查人员。同时，要加强对法律审查人员的管理和业务培训，不断提高法律审查工作水平和质量。

第六条 法律事务部门及法律审查人员应当客观独立地进行法律审查和发表法律意见。任何部门和个人不得以市场竞争、业

－1－ 务拓展等理由干预法律审查工作，不得以回避或掩盖风险为目的，要求法律部门和法律审查人员修改或重新出具法律意见。

第二章 法律审查范围

第七条 下列业务事项及相关法律文件应当进行法律审查：

（一）由本行信贷审查机构审议或报上级行审批的贷款、银行承兑汇票、保函等信贷业务事项；

（二）由本行审批或报上级行审批的债务重组、资产处置业务事项；

（三）制定或修改业务制度、规定、办法或章程；

（四）对外产生权利义务关系的各种合同、业务协议、履约凭证、通知、表格、信函及相应的授权文件；

（五）与个人消费信贷业务相关的法律事项；

（六）新业务的法律风险控制措施；

（七）与知识产权保护相关的法律事项；

（八）涉及劳动人事关系的法律事项；

（九）与我行机构设立、合并、撤销、重组等组织形式变更相关的法律事项；

（十）本行和上级行认为需要进行法律审查的其他事项。第八条 下列业务事项，业务主办部门应当事先提请法律事务部门参与方案论证、业务谈判：

（一）涉及新的客户类型、业务领域、交易模式、产品结构 －2－或风险控制措施的创新性业务；

（二）金额较大、融资结构复杂或涉及境外客户的项目融资和银团贷款；

（三）法律关系复杂、涉及多方的债务重组、资产处置业务；

（四）涉及我行重大利益的有关业务事项。

第九条 经过行内审批的信贷业务或其他业务事项，如果需要与客户进行协商以确定合同条件的，业务主办部门应当约请法律审查人员参加相关合同谈判，并由法律事务部门对最终的合同条款进行审核。

第十条 全行统一使用的各类格式合同和其他格式法律文件，由总行法律事务部根据业务部门提出的需求统一制定。总行未制定格式合同的业务，一级分行、直属分行可根据需要制定辖内统一使用的格式合同，由本行法律事务部门审核确认，并报总行法律事务部备案。

第十一条 凡使用行内格式合同或格式文件办理的业务事项，如果该合同或文件的条款未作修改或未添加新的内容，该合同或文件可以不再提交法律事务部门审查。

第十二条 各级行办理具体业务时，如果不使用或者修改总行制定的格式合同或格式文件，相关的业务合同或文件须经一级分行、直属分行法律事务部门或由其授权的下级行法律事务部门审核确认。

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第三章 法律审查要求

第十三条 凡是应当进行法律审查的业务事项及法律文件，由业务主办部门在审批之前将相关的文件、资料提交法律事务部门审查。提交审查应采取书面函件专送的形式，特殊事项可采取文件会签的形式。

第十四条 法律审查应确保被审查事项不违反相关法律法规的规定，符合有关的强制性要求，交易内容和交易条件在合同及相关法律文件中得到完整准确的表述，各项约定能够得到法律的支持。

第十五条 对信贷业务应主要审查以下内容：

（一）贷款用途的合法性；

（二）借款人（银行承兑汇票出票人、保函申请人）、担保人的主体资格；

（三）担保及其他风险控制措施的合法性、有效性；

（四）抵押（出质）人对抵（质）押财产是否享有处分权、抵（质）押财产的处置是否存在法律障碍；

（五）贷款、担保的操作程序、手续和文件的合法性；

（六）涉及的其他法律问题。

第十六条 对债务重组、资产处置业务应主要审查以下内容：

（一）债务重组、资产处置是否需要并获得有权部门的批准，操作程序是否符合有关法律法规的规定；

（二）涉及的债权债务关系、资产权属是否存在法律瑕疵或 －4－争议；

（三）我行的合法权益是否得到充分、合理的保护；

（四）相关的文件、协议是否合法、有效；

（五）涉及的其他法律问题。

第十七条 对业务章程、管理办法应主要审查以下内容：

（一）是否符合有关法律法规的规定；

（二）防范和控制法律风险的措施是否适当、完善；

（三）对业务涉及的相关法律问题的处理是否妥善。第十八条 对业务合同、协议、履约凭证、通知、表格、信函等法律文件应主要审查以下内容：

（一）当事人是否具有合法的主体资格，文件签字人是否具有合法、有效的授权；

（二）文件内容是否符合有关法律法规的规定，相关的权利义务在合同中是否得到公平、明确的体现；

（三）我行的权益在文件中是否得到充分的保护；

（四）文件涉及的法律要素是否齐全，各相关文件的内容和相互关系是否匹配；

（五）与文件有关的其他法律问题。

第十九条 对涉及劳动人事关系的事项应主要审查以下内容：

（一）劳动合同的内容是否符合有关法律法规的规定；

（二）劳动合同的订立、变更、解除或终止的程序是否符合有关法律法规的规定；

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（三）对违规违纪员工给予开除等行政处分的法律依据是否充分，程序是否合法。

第二十条 法律审查一般应在收到被审查业务事项和法律文件后3至5个工作日内完成；对于特别紧急的事项，经提交审查的业务主办部门负责人签注后，应在1至2个工作日内完成法律审查。

第二十一条 对重大、复杂的审查事项或法律问题，法律事务部门可以向上级行法律事务部门咨询或请示，也可以征询有关政府部门、司法机关或中介机构的意见。

第二十二条 法律事务部门完成法律审查工作后，应当发表审查意见。审查意见可以通过法律意见书、会签意见或其他形式表达。书面法律意见应由发表意见的法律审查人员署名。

第二十三条 报送上级行审批的业务事项，经由该承办行法律事务部门或法律审查人员出具书面法律意见的，上级行法律事务部门如无不同意见，可以使用签章或其他形式确认该意见，不再另行出具书面意见。上级行法律事务部门认为下级行的法律意见有疑问或失误，可以要求下级行补正或修改法律意见，也可以自行出具法律意见。

第二十四条 法律审查意见应归入相关业务档案，留存备查。

第四章 法律审查人员

第二十五条 各级行从事法律审查工作的人员应当具有法律 －6－专业大学本科以上学历，或者通过国家司法考试（包括律师资格考试）或企业法律顾问考试。经一级分行、直属分行法律事务部门考核和批准，暂不具备上述资格的行内人员可以从事法律审查工作。

第二十六条 一级分行、直属分行法律事务部门应建立本行法律审查人员名录，报总行法律事务部备案。

第二十七条 各级行应当从法律审查人员名录中聘用法律审查人员。聘用名录之外人员从事法律审查工作的，应报经一级分行、直属分行法律事务部门批准。

第二十八条 一级分行、直属分行法律事务部门对本行法律审查人员应当进行工作考评，经考评不适合从事法律审查工作的，应当从名录中删除。

第二十九条 法律事务部门可以根据工作需要聘请执业律师协助或承担有关的法律审查工作。对个人住房贷款、个人消费信贷等批量业务涉及的常规性法律审查工作，可由法律事务部门选聘的执业律师承担。

第三十条 适用外国法律和香港、澳门特别行政区法律的业务事项及相关法律文件，应聘请具有相应法律执业资格的律师进行法律审查，出具法律意见。

第三十一条 聘请执业律师为我行提供法律服务的，法律事务部门应对律师提交的法律意见和文件进行审核，并对律师的工作进行监督和考核。

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第五章 部门责任

第三十二条 法律事务部门及法律审查人员应当尽职履行法律审查职责，对发表的法律意见负责。

第三十三条 业务主办部门对经办的业务事项和相关文件应当进行审慎调查和审核，确保其符合金融监管规章和我行的有关规定。

第三十四条 业务主办部门应对提交法律审查的相关文件和资料的完整性、真实性负责。法律审查人员认为相关文件、资料不完整或有疑问的，可以要求业务主办部门予以补充或做出说明，必要时可直接对相关资料和信息进行核实。

第三十五条 法律事务部门基于法律审查对业务事项及相关法律文件的合法性、有效性提出的意见，业务主办部门应当采纳；对预防和控制法律风险、维护我行权益提出的意见，业务主办部门应当予以完善。

第三十六条 法律事务部门可以对本行或下级行签订的融资文件、担保合同以及相关事项进行法律检查，以堵塞漏洞，控制风险。

第三十七条 法律事务部门对法律检查发现的问题提出补救措施或纠正意见的，有关部门或单位应当接受并及时整改。

第六章 附 则

第三十八条 本办法适用于我行境内各级分支机构。

－8－第三十九条 本办法由总行负责解释。一级分行、直属分行可根据本办法制定实施细则，报总行法律事务部备案。

第四十条 本办法自印发之日起施行，原《中国ⅩⅩ银行法律审查办法》（ⅩⅩ发[]193号）同时废止，其他有关规定与本办法相抵触的，以本办法为准。

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