合资合作开发房地产相关问题（5篇）

第一篇：合资合作开发房地产相关问题

合资合作开发房地产相关问题

发表时间:10-04-02

一、合资合作开发房地产

（一）合作开发房地产的形式

合作开发房地产有多种形式，既包括一方提供土地，一方或多方提供资金、技术、劳务合作开发经营房地产，建成后进行产权分成的契约式合作建房；也包括一方以土地入股、设立项目公司合作开发房地产的项目式合作建房。与会大多数人认为，项目式合作建房与契约式合作建房纠纷解决的思路完全不同，项目式合作建房纠纷是新设立一个公司法人，可以依照公司法、公司章程等规定予以解决；而契约式合作建房由于当事人约定不明，再加上法律规定的滞后性，导致此类合作建房纠纷难以处理。与会人员讨论的主要是契约式合作开发房地产合同问题。

（二）合作开发房地产合同的性质

有律师认为，对合作开发房地产合同性质的判定是正确适用法律，解决该类纠纷的前提，对于合作开发房地产合同的性质主要存在这样几种观点：

1、合伙合同说；

2、互易合同说；

3、承揽合同说；

4、承揽合同与互易合同的混合合同说；

5、附合说。上述观点各有优劣，但都不能准确地解释司法实践中形式多样的合作开发房地产合同的性质。由于合作开发房地产合同的复杂性，其性质不能简单以某一种合同类型加以界定，应根据合作开发房地产的具体情况，结合两个标准加以判断：第一，主观标准。即通过探求合同当事人的意思表示，就不同类型的合同，分别认定合作开发房地产合同的性质。如果合同重在双方约定出资，可将该类合同归入合伙合同；如果合同重在规定由开发商为供地方完成房屋建设，并以此进行房屋与土地使用权的交换，则可归入承揽与互易的混合合同。第二，客观标准。在合同当事人的主观意思难以判断的情况下，可以依据谁是建设工程规划许可证的持有者来判定合作开发房地产合同的性质。

（三）合资合作开发房地产合同的主体

关于合资合作开发房地产合同的主体，与会人员达成了一致的意见：即不论是采用哪种方式合作开发房地产，必须要求合作一方具有房地产开发资质。

（四）合作开发房地产合同需具备的条件

大多数人认为，合作开发合同必须具备以下条件：

1、一方拥有合法的土地使用权。

2、一方拥有法律规定的房地产开发资质。

3、合同具有共享利润、共担风险的内容。对于是否必须要有共同经营的条件，还是有争议的。但与会的大多数人认为，合作开发的实质和核心是共享利润、共担风险，并不要求合作双方一定要共同经营，一方仅出地或仅出资，不直接参与经营的，不影响合作建房合同的效力。

（五）以划拨土地使用权合作开发房地产的特殊问题

1、划拨土地使用权进行合作开发的现实基础：第一，划拨土地使用权是一种有价值的财产权，因为划拨土地使用权人在取得划拨土地使用权时也缴纳了拆迁安置或征地补偿费用，并非完全的无偿；第二，划拨土地使用权作为一种财产权由使用权人控制和享有。

2、划拨土地使用权合作开发的实质要件：

（1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（2）领有国有土地使用证；（3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权说明；（4）签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

3、划拨土地使用权合作开发的程序要件：主要是经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，在实际执行中已演变为将合作开发合同报土地、房管部门备案即视为批准的事

实。大多数人认为，如未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，以划拨土地使用权合作开发的合同无效。

（六）合作开发房地产所有权归属

合作开发房地产项目完成后，应由合同的哪一方原始取得房屋的所有权，是合作开发房地产中一个重要问题。有律师认为，对于合建房屋所有权的归属首先应当尊重当事人的意思自治，在合作开发合同有效的情况下，应遵从约定。如果没有约定，则应将建设工程规划许可证的持有人登记为房屋初始所有权人。但与会的市国土资源和房屋管理局季女士认为，在土地使用权人与建设工程规划许可证持有人不一致时，应将土地使用权人确定为房屋的原始所有权人。

（七）合作开发房地产合同纠纷的几种类型：

1、因违约行为引发的纠纷：

具体包括：（1）不按合同约定按时投入资金；（2）违约方不按合同约定分配房屋或者利润；

（3）一方根本违约，且无按约定投资的实力，也不愿主动退出合作开发；（4）双方或各方都有不同程度的违约行为；（5）合作一方背着另一方与他方再进行合作等等。

2、以合作开发房地产名义签订合同，但实质上不符合合作开发房地产合同的特征，而认定为其他性质的合同引发的纠纷。有法官认为，对该类合同性质的确定，关键是考察是否共担风险，而共担风险应以另一方是否在项目完成后获得收益作为判断标准。如没有共担风险的内容，则不宜认定为合作开发房地产合同，而应根据其约定分析其特征，据此判断其性质。

（八）合作开发房地产合同纠纷的处理

1、处理原则：（1）在处理合同履行问题上，应当严格遵循约定优先，适当引入公平的原则；

（2）在认定合同效力问题上，不要轻易否定合同效力，尽量减少无效合同：a、合作开发合同仅一方具有开发资质不影响合同效力；b、以出让土地使用权投资的，未经行政审批不影响合同效力；但以划拨土地使用权投资的，未经政府审批合同无效；c、土地使用权未变更到双方名下不影响合同的效力；（3）合同无效或者被解除、撤销时，应当按照房随地走的原则，合理平衡各方利益，适当考虑建筑物增值的情况，公平地返还一方投资。

2、合作开发对外产生的债务承担。对此，有两种观点：一种意见是根据合同相对性原则，认为除法律另有规定外，一方对外签订合同，即由该方承担合同义务；另一种意见认为合作开发合同具有合伙性质，应当由合作各方承担连带责任。

3、合作开发的实际面积超过规划面积的处理：（1）行政机关未对超面积部分处理或者已拆除的，法院对超面积部分不予处理。但如果因超面积建房存在损失，由有过错的一方承担损失；双方都有过错的，由双方按照过错程度分担损失。（2）在经过有关行政机关处理后，超面积部分通过补办手续已成为合法房屋，如果一方擅自违反规划增加面积，且对超面积部分未约定分配比例的，可按合同约定的原分配比例分割超面积部分。

二、建设工程价款法律问题

（一）建筑工程垫资款的合法性问题

1、关于建设工程垫资款的法律属性。对此，理论界一直存在较大争议，有借贷说、买卖说、契约说等。在研讨中，有律师从垫资款使用主体之间的关系和垫资款的用途进行分析，认为垫资款的法律属性应当是一种特定“借款”，即指定用途的借款。关于企业间借贷，目前仅有几个司法解释强调违反有关金融法规应属无效，但并未指明违反了哪部金融法规。而根据《合同法》及其司法解释，若没有违反法律、行政法规的强制性规定，则不能认定合同无效。因此，仅凭司法解释便判断企业间借贷无效缺乏法律依据。

2、垫资施工合同的效力。有律师从五个方面阐述了垫资条款的有效性：（1）垫资施工不违反法律的禁止性规定；（2）垫资施工是市场经济发展的内在需要；（3）垫资施工与拖欠工程款无关；（4）垫资施工与拖欠民工工资无关；（5）最高法院《关于审理建设工程施工合同纠

纷案件适用法律若干问题的解释》征求意见稿第四条确立了垫资合同的有效性。与会的市建委建管处张处长从建筑行业管理的角度谈了对垫资条款效力的认识。她认为，建设部的行政规章是严禁垫资的。因此，实务中建管处对签订有垫资条款的施工合同不予登记备案。

（二）建设工程款优先受偿权的性质。

理论界对建设工程款优先受偿权的性质争议较大。主要有以下几种观点：留置权说、法定抵押权说和优先权说。在研讨中，大部分人认为留置适用于动产，所以建筑工程款优先受偿权不是留置权；根据《担保法》规定抵押权经登记才能成立，建筑工程价款优先受偿权不需登记便可成立，也与《担保法》的规定相悖；从各方面来看，将建筑工程价款优先受偿权定性为法定优先权较为合适。

（三）优先受偿权效力所及的标的物之范围

有法官认为，根据《合同法》第286条文义理解，承包人行使建筑工程价款优先受偿权时，其权利指向的标的物应当是承包人工作所附的发包人的不动产。具体说来，有下面几层含义：第一，不动产不仅限于房屋，还包括隧道、桥梁、纪念碑、引水设备等；第二，第286条位于《合同法》建设工程合同一章，对建设工程合同应当作狭义解释，仅指施工合同，排除了勘察、设计合同适用优先受偿权的情形。建设工程施工合同包括建筑工程施工合同、建筑安装工程合同以及装饰工程合同。但有律师认为，建设工程合同包括施工、勘察、设计合同，这几类合同也应适用优先受偿权；第三，该不动产须为工作所附，若未凝结承包人劳动的发包人的不动产不得成为优先受偿权的标的物。工作所附的不动产，如果是建筑工程，应当包括建筑物本身，至于是否包括该建筑物所附的土地，则视具体情况而定。通常建筑施工合同实行总包，含基础工程或“三通一平”工程，如地基凝结了承包人的劳动，优先受偿权当然应该及于建筑物所附土地。如果地基由其他人与发包人签订施工合同并进行施工，不是主体工程承包人施工，则主体工程承包人对土地使用权不得享有优先受偿权。但若是对建筑物进行重大修缮，或者对建筑物进行装饰，由于修缮工程和装饰工程附着于建筑物，其并未对土地进行施工，那么优先受偿权只能及于建筑物本身，而不能及于土地使用权。当然，由于建筑物与土地相互依存、不可分离的关系，在拍卖或折价时应当整体拍卖，扣除相当于土地使用权的价款后，承包人只能就扣除后的余额优先受偿；第四，只有最初就属于发包人的不动产才能成为优先受偿权的标的物。

（四）严格把握《批复》规定顺位的适用条件

有法官认为，法释（2002）16号批复打破了传统民法理论中物权优于债权的原则，大胆突破了作为民事基本制度的《担保法》的有关规定，给司法实践带来了如何协调《合同法》、《担保法》及其司法解释与《批复》之间关于建筑工程价款优先受偿权、抵押权与买受人权利的优先性冲突的困惑。为此，应当在遵从《批复》规定的优先顺位框架下，严格把握其适用条件，以合理平衡多种权利冲突时各方的合法权益。

1、必须是存在于建筑工程之上的多种权利发生冲突时才能适用。消费者向银行按揭贷款用于购买期房或现房，在银行向开发商付清剩余款项后，消费者以预购商品房或取得的现房向银行设定抵押的情形，消费者的权利不能对抗银行的抵押权。

2、建筑工程款已完全清偿时不能适用《批复》规定的顺位。因为《批复》是针对建筑工程款优先受偿权而制定的，当建筑工程款已清偿时，为了消弥《担保法》与《批复》的矛盾，就应当适用《担保法》的有关规定。

3、当事人虚设商品房买卖合同不适用《批复》规定的顺位。

4、建筑工程合同无效，如果发包人存在重大过错的，承包人不能因为他人的过错而承担责任，其仍然应当享有优先受偿权；如果是由于承包人有重大过错，如未取得资质证书或者超越资质等级，或者借资质承揽工程的，承包人不享有建筑工程款优先受偿权。但对于工程款中承包人应当支付劳动者的人工费，承包人对这部分主张优先受偿权的，从保护劳动者生存权的角度，应当予以支持。

5、商品房买卖合同无效或者被撤销、解除的，消费者请求开发商返还房款的债权不得优先于承包人的建筑工程款优先受偿权。

（五）消费者的概念辨析

法释（2002）16号批复所称的“消费者”，应当按照《消费者权益保护法》中的“消费者”定义去理解。即指为生活消费需要而购买商品房的公民。但如果是单位为职工消费需要购买商品房的，虽然名义上是单位作为购房人，但实质是为职工生活消费，在查证属实的情况下，可以按购房消费者对待。

（六）预售合同登记是否是优先保护消费者权利的条件

《批复》未将进行预售合同登记作为优先保护消费者的条件。有法官认为，《批复》的出台是为了解决一些遗留问题，虽然《批复》的规定并不合理，但在没有新的司法解释颁布前，只要具备消费者身份，在交清了商品房买卖合同约定购房款本金总额的全部或者大部分（50％以上）款项后，即使未办理商品房预售合同登记，消费者请求交付所购房屋的权利仍能对抗建设工程承包人的工程价款优先受偿权。但确有证据证明开发商与消费者虚构预售合同的除外。

（七）承包人主张优先受偿权的工程款范围

《批复》第三条规定：“建设工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支付的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。”有法官认为，本条的建设工程价款是不完全列举，并不仅指工作人员报酬、材料款等实际支付的费用。根据《建设工程施工发包与承包价格管理暂行规定》，工程款应当包括直接费、间接费、利润和税金，由这几部分组成的工程款都属于优先受偿的范围。对于承包人垫资的情形，硬垫的实质是企业借贷，承包人请求返还硬垫款的债权不享有优先受偿权。承包人软垫如已物化为建筑工程的，对于已物化的垫资款也应当优先受偿。但也有律师认为，只有工作人员报酬、材料款等实际支付的费用才属于优先受偿的范围。

（八）实现优先受偿权的程序

目前司法实务中对此争议较大，主要有两种观点：一种观点认为，优先受偿权关涉相关当事人的重大利益，且属于当事人的实体权益，宜通过诉讼确认，经由两审终审可以充分保障相关当事人的实体利益；另一种观点认为，《合同法》第286条赋予了当事人直接向法院申请拍卖建筑工程的权利。建筑工程款优先受偿权可不经诉讼确认，而由当事人直接向执行机构申请拍卖，由执行机构组织听证后确认。

（九）行使优先受偿权的时间

《批复》规定“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，从建设工程竣工之日或建设工程合同约定的竣工之日起计算。”大多数人认为该规定不太合理。实践中，常有工程已竣工，但双方未办完结算，也即工程款数额还未确定，对工程款的支付也没有发生争议。《批复》要求竣工后六个月内行使权利有些不妥。建议修改为“结算后六个月”。

（十）分包人代位权

建筑工程实行分包的，根据合同相对性原则，仅总承包人才对工程享有优先受偿权。但若分包经发包人同意，且三方签定合同，约定分包人直接与发包人结算的，可认定分包人对分包部分享有优先受偿权。为保护分包人利益，在总承包人怠于行使权利损害分包人利益的情况下，分包人可享有代位权。

（十一）关于溯及力

《合同法》于1999年10月1日施行，根据法不溯及既往的原则，《合同法》施行之前竣工或者停工的建筑工程款不享有优先受偿权。1999年10月1日《合同法》施行之前开工，《合同法》施行之后竣工或停工的，1999年10月1日前，该工程设定抵押权的，承包人的优先受偿权不能对抗合法有效的抵押权；如果该工程没有设定抵押权，承包人对建筑工程享有优先受偿权。

第二篇：合资、合作开发房地产合同纠纷

合资、合作开发房地产合同纠纷

【案件字号】(2005)民一终字第57号 【审结日期】 2005.09.20

重庆台华房地产开发有限公司与重庆晨光实业发展(集团)有限责任公司、重庆晨光百货有限责任公司、重庆晨光大酒店有限责任公司房屋搬迁纠纷案

中华人民共和国最高人民法院

民事裁定书

(2005)民一终字第57号

上诉人(原审原告)：重庆台华房地产开发有限公司，住×××。

法定代表人：吴胜刚，董事长。

委托代理人：董家维，重庆汇聚律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：重庆晨光实业发展(集团)有限责任公司，住×××。

法定代表人：李志刚，董事长。

委托代理人：白樯，重庆聚杰律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：重庆晨光百货有限责任公司，住×××。

法定代表人：贾志林，董事长。

委托代理人：白樯，重庆聚杰律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：重庆晨光大酒店有限责任公司，住×××。法定代表人：贾志林，董事长。委托代理人：白樯，重庆聚杰律师事务所律师。上诉人重庆台华房地产开发有限公司(以下简称台华公司)与被上诉人重庆晨光实业发展(集团)有限责任公司(以下简称晨光集团)、重庆晨光百货有限责任公司(以下简称晨光百货)、重庆晨光大酒店有限责任公司(以下简称晨光酒店)房屋搬迁纠纷一案，重庆市高级人民法院于2005年 3月24日作出(2003)渝高法民初字第12号民事裁定，上诉人台华公司不服该裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2005年8月4日开庭审理了本案。上诉人台华公司的委托代理人董家维及被上诉人晨光集团、晨光百货、晨光酒店的委托代理人白樯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：1992年9月20日，重庆上桥实业总公司(以下简称上桥公司)、重庆市沙坪坝物资公司(以下简称物资公司)与台商鲍扬波签订《合资经营重庆台华房地产开发有限公司合同书》(以下简称《合营合同》)，约定由上桥公司出资82万美元等值的人民币，占40％股份；物资公司出资20．5万美元等值的人民币，占10％股份；鲍扬波出资102．5万美元，占50％股份，共同兴办台华公司。合营期限10年，从领取营业执照之日起计算。董事会由三人组成，上桥公司、物资公司和鲍扬波三个股东各委派一名，董事长由鲍扬波委派，董事和董事长的任期为三年，经委派方继续委派可以连任。董事长是合营企业的法定代表人。《合营合同》签订后，由鲍扬波任台华公司董事长。同年10月22日，中华人民共和国工商行政管理局核发了台华公司的企业法人营业执照。

台华公司成立一段时间后，物资公司将其拥有台华公司的10％股份转让给上桥公司。1994年3月30日，鲍扬波与吴胜刚(台湾人)签订《股份转让合约书》，鲍扬波将其持有的台华公司50％的股份转让给吴胜刚，吴胜刚全权委托鲍扬波代为处理台华公司的一切事宜。1994年4月1日，台华公司董事会决定由吴胜刚担任董事长，同年6月14日，台华公司报

经重庆市工商行政管理局(以下简称市工商局)变更该公司董事长暨法定代表人为吴胜刚。1996年 7月23日，吴胜刚的全权代理人鲍扬波与重庆晨光实业发展有限公司(以下简称晨光实业)签订股份转让合同，约定吴胜刚将持有的台华公司50％的股份以1310万元的价款转让给晨光实业。晨光实业分别于同年7月24日、8月1日，付款800万元、410万元给鲍扬波。同年7月24日，上桥公司也与晨光实业签订《股份转让合同》，将其持有的台华公司50％的股份转让给晨光实业。

1996年7月24日，吴胜刚的全权代理人鲍扬波与上桥公司将台华公司开发的富豪商业广场现有整栋商业裙楼依现状移交晨光实业，同时移交的还有台华公司印章。之后，晨光实业于1996年12月变更为晨光集团，并将富豪商业广场更名为晨光大厦，然后开始对其投资，增加设施、设备和装饰、装修。1998年12月2日，晨光集团以台华公司名义申领房屋所有权证，该证载明房屋用途为非住宅商场，建筑面积 15 654．741d。晨光实业受让台华公司后未变更台华公司法定代表人。

1997年，吴胜刚以原晨光实业(现晨光集团)未付股份转让金尾款100万元为由，向重庆市第一中级人民法院(以下简称市一中院)提起诉讼，请求判决股份转让无效，由吴胜刚回到台华公司继续担任董事长。市一中院于1999年5月14日作出(1997)渝一中经初字第1055号民事判决，认定吴胜刚不是台华公司50％股份的合法所有人，不具备向晨光实业(现晨光集团)转让股份的主体资格，也未履行法律规定的股份转让生效的要式法律行为，故双方股份转让无效，并认定导致转让无效的主要责任由吴胜刚承担。遂判决吴胜刚与晨光实业(现晨光集团)签订的股份转让合同无效，驳回吴胜刚的其他诉讼请求。

1999年底，鲍扬波依《合营合同》仲裁条款的约定，向中国国际经济贸易仲裁委员会深圳分会申请仲裁，该会于2001年4月25日作出(2001)深国仲结字第31号裁决：物资公司与上桥公司之间、上桥公司与晨光实业(现晨光集团)之间的股权转让行为无效；责令晨光集团立即退出台华公司，归还台华公司经营管理权；台华公司董事长应按《合营合同》的约定由鲍扬波委派。因晨光集团未履行该仲裁裁决，2001年5月22日，鲍扬波向市一中院申请强制执行。同年6月4日，晨光集团向市一中院提出不予执行仲裁裁决的申请。该院经审查作出(2001)渝一中民他执字第247-1号民事裁定书，裁定：对中国国际经济贸易仲裁委员会深圳分会(2001)深国仲结字第31号裁决第2、3、5、7项不予执行。

2001年7月19日，晨光集团以吴胜刚为被告向市一中院提起诉讼，请求判令吴胜刚返还已收取1210万元股份转让款及资金占用损失。2002年9月10日，市一中院作出(2001)渝一中民初字第437号民事判决，支持了晨光集团的诉讼请求。现该判决已生效，但因吴胜刚为台湾人无法执行。

2001年，晨光集团向市一中院提起诉讼，请求判令上桥公司返还股份转让款 1700万元。胜诉后，晨光集团申请市一中院执行，因上桥公司无其他可供执行的财产，双方在市一中院的主持下自行达成和解协议，由上桥公司用其持有的台华公司 50％的股份抵偿股份转让款。上桥公司并书面委托晨光集团行使其在台华公司股东会、董事会的权利，并有权以股东全权代表身份参与台华公司的决策。

2001年7月，晨光集团向市一中院提起诉讼，请求判令台华公司返还投资款 31 720045．53元。同年9月10日，市一中院以缺席审理方式，作出(2001)渝一中民初字第353号民事判决，判令台华公司返还投资款31 720045．53元。2001年9月 10日，晨光集团向市一中院提起诉讼，请求判令台华公司给付投入的资金利息 13 993 887．40元。同年12月7日，市一中院亦以缺席审理方式，作出(2001)渝一中民初字第550号民事判决，判令台华公司给付晨光集团投资款利息13 993 887．40元。上述两份判决生效进入执行程序时，鲍扬波方知该两宗诉讼，并向市一中院及重庆市人民检察院(以下简称市检察院)申诉。市检察院受理后，提出(2002)渝检民抗字11号和12号民事抗诉，经重庆市高级人民法院指令，由市

一中院再审。再审中，市一中院委托审计部门对晨光集团于 1996年7月24日接收台华公司后，投入台华公司的资金(含代偿债务)进行审计，并委托重庆汇通资产评估有限责任公司(以下简称汇通评估公司)对晨光集团于 1996年7月24日接收台华公司后，投入台华公司的资产进行评估。晨光集团向汇通评估公司提供的账册等评估资料含托管中心、晨光集团、晨光百货、晨光酒店的相关资料。经评估，结论为：晨光公司于1996年7月24日至2003年4月3日投入晨光大厦的设备设施的评估值为7 044 128．56元，装饰装修评估值为2417 166．06元，评估总值为9461 294．62元。

2003年12月18日，市一中院作出(2002)渝一中民再初字第385号民事判决，判令台华公司返还晨光集团投资款孳息12 750 782元，返还晨光集团代偿欠款 65万元的孳息(该款从1998年9月10日起至付清止，按中国人民银行同期贷款利率计付)。同日，市一中院作出(2002)渝一中民再初字386号民事判决，判令台华公司返还晨光集团投资款10 210 864．39元，赔偿晨光集团对晨光大厦的添附物损失 8 515 165．10元。上述两案均是吴胜刚以台华公司法定代表人的身份委托代理人董家维以台华公司的名义参加的诉讼。两案判决后，台华公司不服，向重庆市高级人民法院提起上诉，目前该案正在二审审理中。

一审法院同时查明：2001年2月5日，重庆市外商投资企业联合年检办公室在《重庆晚报》上发布《2000外商投资企业联合年检及换发营业执照、注册证公告》，要求在渝“三资”企业在同年4月30日前年检，逾期不参加年检将依法处理。同年5月15日，鲍扬波向市工商局提出变更董事长登记申请书，市工商局认为鲍扬波不是适格申请人，未予处理。同年6月8日，市工商局在《重庆商报》上发布《关于 2000外商投资企业补办年检公告》，台华公司仍未申报年检。同年8月30日，市工商局在《重庆商报》上发布《关于吊销不依法参加2000企业年检的外商投资企业法人营业执照的听证公告》，台华公司未参加听证。同年12月18日，市工商局作出重工商外处字(2001)313号《行政处罚决定书》，以台华公司未依法年检为由，决定吊销其法人营业执照。吴胜刚委托代理人董家维以台华公司名义不服该决定向重庆市人民政府申请复议。重庆市人民政府经复议审理认为：台华公司的法定代表人为吴胜刚，尽管台华公司原投资方鲍扬波与晨光集团之间的纠纷已经仲裁裁决，吴胜刚与晨光集团的纠纷也经法院判决，但工商登记仍为吴胜刚，吴胜刚仍为目前合法的法定代表人；在市工商局发布公告后，吴胜刚及台华公司均未向其提出年检的申请或意见，仅由鲍扬波提出变更董事长登记申请，但鲍扬波不是法定的申请人，在无董事会意见及法定代表人意见的情况下，市工商局无法作出变更董事长登记的决定，台华公司不能以内部经济纠纷为由拒绝年检。遂作出渝府复(2002)99号《行政复议决定书》，决定维持重工商外处字(2001)313号处罚决定。台华公司在收到该决定书后的法定期间内未向法院起诉，该决定书生效。

再查明：晨光实业是1995年10月由重庆市沙坪坝区投资公司出资800万元，重庆市沙坪坝区房地产开发总公司出资 400万元组建成立的。1996年10月，晨光实业出资300万元、重庆市沙坪坝投资公司出资200万元成立重庆晨光百货有限责任公司。1996年11月25日，晨光实业出资200万元(固定资产)，晨光百货出资 100万元，成立重庆晨光大酒店有限责任公司。1996年12月，由重庆市沙坪坝区投资公司出资800万元，台华公司出资450万元，重庆华业塑料制品有限公司出资 300万元，晨光百货出资300万元，南充金诚有限公司出资150万元，组建了晨光集团，其注册资金2000万元。1997年1月3日，台华公司与晨光酒店签订《房屋租赁合同》，约定将晨光大厦建筑面积11 000㎡的经营用房无偿租赁给晨光酒店使用二十年，即1997年1月起至2017年1月止。由于重庆市沙坪坝区投资公司属于金融“三乱”机构，1999年4月至今，重庆市沙坪坝区人民政府区投资公司托管中心(以下简称托管中心)对重庆市沙坪坝区投资公司开办的晨光集团、晨光百货、台华公司、重庆渝东塑料厂等在内的所有企业的资产进行托管。

本案诉讼的启动是吴胜刚以台华公司法定代表人的身份委托代理人董家维进行的，本案诉状无台华公司印章，法定代表人的签名是董家维代签。

台华公司向一审法院提起诉讼，请求判令：晨光集团、晨光百货、晨光酒店立即从台华公司所有的位于重庆市高新区渝洲路1号的晨光大厦房屋搬迁、腾空返还台华公司；本案全部诉讼费用由晨光集团、晨光百货、晨光酒店负担。

晨光集团答辩认为，台华公司的起诉既没有事实依据，也没有法律依据，且起诉的主体不适格，请求依法驳回其诉讼请求。

晨光百货、晨光酒店答辩认为，其不存在占用台华公司房屋之事实，在整个事件中不存在任何过错，更不应承担所谓连带清偿责任。请求依法驳回台华公司的诉讼请求。

一审法院经审理认为，本案双方当事人争议的主要问题有：1．吴胜刚能否代表台华公司行使诉权；2．台华公司是否为本案适格原告。

1．吴胜刚不能代表台华公司行使诉权。理由如下：(1997)渝一中经初字第1055号民事判决认定吴胜刚不是台华公司股东，并驳回了吴胜刚要求回到台华公司担任董事长的请求。1999年底，鲍扬波以吴胜刚被1055号生效判决确认不是台华公司的合法股东为由，申请仲裁请求确认其为台华公司的董事长。仲裁裁决：台华公司的董事长应按《合营合同》的约定由鲍扬波委派，鲍扬波收到裁决书后亦没有履行委派职责。按1992年9月20日上桥公司、物资公司及鲍扬波三方签订的《合营合同》约定，合营企业的董事会由三人组成，上桥公司、物资公司及鲍扬波三个股东各委派一人，董事长由鲍扬波委派，董事和董事长任期三年，经委派方继续委派可以连任，董事长是合营企业的法定代表人。也就是说吴胜刚从1994年4月1日起担任台华公司董事长到1997年4月2日任期已满，因此，台华公司从1997年4月2日起董事长的位置是空缺的。吴胜刚既不是台华公司股东，亦不是合营企业的董事会成员，担任台华公司董事长的期限已满。按照《合营合同》的约定和《中华人民共和国中外合资经营企业法实施条例》的规定，不是董事长就不是合营企业的法定代表人。虽然现工商登记台华公司的法定代表人是吴胜刚，但就其实质吴胜刚已不是台华公司的法定代表人，故吴胜刚不能代表台华公司行使诉权。

2．台华公司不是本案适格原告。理由如下：1995年10月，晨光实业由重庆市沙坪坝区投资公司出资开办，1996年7月，晨光实业通过受让方式取得了台华公司 100％的股权。重庆市沙坪坝区投资公司属于金融“三乱”机构，1999年4月，晨光实业与台华公司同时被纳入清理、整顿范围，台华公司已无法继续经营，且吴胜刚以台华公司法定代表人身份委托代理人董家维以台华公司名义提起本案诉讼时，台华公司的合营期限已满。对于台华公司来说法定的和约定的解散原因已经出现，应按《中华人民共和国中外合资经营企业法实施条例》第九十一条、第九十三条的规定和《合营合同》的约定，成立清算委员会，清偿债权、债务。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条第一款第(三)项之规定，裁定：驳回台华公司的起诉。案件受理费 50元，由台华公司负担。

台华公司不服一审裁定，向本院提起上诉，请求撤销一审裁定，判决支持其一审的起诉请求，或者指令异地法院对本案进行审理。其理由主要为：台华公司的营业执照被吊销后，因公司对外没有债务，故公司股东没有、暂时也不愿组织清算组进行公司的清算，且均以明示或者默示的方式认可相关的诉讼行为。台华公司具备原告的诉讼主体资格，吴胜刚可以代表或者委托代理人代表台华公司进行诉讼。根据相关法律的立法精神，吊销是引起注销的事由之一，但不等于注销，台华公司的法人资格并未消灭，吊销营业执照后的企业仍可以以自己的名义通过诉讼方式清理债权债务。从工商登记看，台华公司的法定代表人为吴胜刚，吴胜刚仍可以履行台华公司法定代表人的职责。吴胜刚代表台华公司进行诉讼，没有也不会侵害台华公司及其股东的权益。此外，现行公司法的规定中，公司解散的情形不包括公司被吊

销营业执照。吴胜刚特别委托代理人代表台华公司进行诉讼是真实合法的。在没有公司印章的情况下，吴胜刚只能以签字方式委托代理人进行诉讼，相关的委托手续已经“公证”、“认证”。因此，台华公司的诉讼请求有事实及法律依据，一审法院应当作出实体判决。

晨光集团、晨光百货及晨光酒店答辩认为，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原裁定。

本院二审查明：董家维参加诉讼的授权委托书系吴胜刚本人亲自签字认可，其诉讼授权为特别授权。本案一审的起诉状及二审的上诉状为董家维书写，其中吴胜刚的签字为董家维代签。本院在二审庭审期间就此问题如何处理征求双方当事人的意见。晨光集团、晨光百货及晨光酒店表示不再对台华公司委托代理人委托授权的真实性问题持有异议。另，双方当事人均在二审期间当庭认可台华公司的公章现由晨光集团持有的事实。

本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实基本相同。

本院认为，本案的争议主要涉及两个问题：(一)台华公司是否具备本案原告的诉讼主体资格；(二)吴胜刚是否有权代表台华公司行使诉讼权利。

(一)台华公司是否具备本案原告的诉讼主体资格。台华公司系于1992年10月 22日依法注册成立的企业法人，当时台华公司的董事长即法定代表人为鲍扬波。后台华公司于1994年6月14日将董事长变更为吴胜刚至今。2001年12月18日，市工商局以台华公司未依法进行年检为由，吊销台华公司的企业法人营业执照，但并未注销台华公司。台华公司作为一个独立的企业法人，其法人资格存续与否应以工商行政管理机关是否已经注销其法人资格为标准。尽管按照《合营合同》的约定，台华公司的合营期限已满，但只要其未被注销就不能否定其仍具有法人资格。吊销企业法人营业执照是工商行政管理机关依据国家工商行政法规对违法的企业法人作出的一种行政处罚。企业法人被吊销营业执照后，应当依法进行清算，清算程序结束并办理工商注销登记后，该企业法人才归于消灭。企业法人被吊销营业执照至其被注销登记前，该企业法人仍应视为存续，可以自己的名义进行诉讼活动。故台华公司在被吊销营业执照后，仍然具有诉讼的权利能力和行为能力，有权以自己的名义提起民事诉讼。台华公司没有成立清算组织，不应成为限制其参与民事诉讼的理由。一审裁定认为台华公司不具备原告的诉讼主体资格，适用法律错误。

(二)吴胜刚是否有权代表台华公司行使诉讼权利。按照台华公司在工商行政管理部门的注册登记，吴胜刚至今仍然是台华公司的法定代表人，在台华公司没有成立清算组织的情况下，吴胜刚可以行使台华公司法定代表人的职权。即使按照仲裁裁决的内容，鲍扬波也没有按照《合营合同》另行委派法定代表人。在双方当事人均认可台华公司公章被晨光集团持有的情况下，只要吴胜刚作为法定代表人以台华公司名义行使诉权的意思真实，且符合法律规定，吴胜刚即可以台华公司的名义行使诉权。因此，一审裁定认为吴胜刚不能代表台华公司提起诉讼的理由是错误的。此外，吴胜刚虽然没有直接参加诉讼，但其已委托诉讼代理人代其行使诉讼权利，且委托手续的真实性已得到对方当事人的认可，故本案亦不存在台华公司起诉的障碍。

综上，一审裁定驳回台华公司的起诉，适用法律错误，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条、第一百五十四条和最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第187条之规定，裁定如下：

一、撤销重庆市高级人民法院(2003)渝高法民初字第12号民事裁定；

二、本案由重庆市高级人民法院进行审理。

审 判 长 韩 玫

代理审判员 贾劲松

代理审判员 辛正郁 二00五年九月二十日 书 记 员 王冬颖

第三篇：合资合作开发合同(中药材)

合资合作开发合同

项目名称： 项目地点：

项目合作方（甲方）： 项目合作方（乙方）： 签订时间： 签订地点：

合资合作开发合同

甲方 : 住所(地址)法定代表人: 职务: 乙方: 住所(地址): 法定代表人: 职务: 甲、乙双方投资人(以下简称“共同投资人”)经友好协商，根据中华人民共和国法律、法规的规定，双方本着互惠互利的原则，就甲、乙双方合作投资 项目（以下简称该项目)事宜达成如下协议，以共同遵守。第一条 项目概况

l、该项目位于。项目主要包括甲方在该项目中主要负责。项目具体情况，以甲方所签项目合同(见附件一)为准。第二条 共同投资人的投资额和投资方式

1、乙方在该项 目 中出资 万 元占该项 目投资总额按照项目完成后项目结算所占实际比例，按照所在项目实际比例股份进行分红。乙方在签订本协议后将全部资金打入乙方约定的账户，乙方应当保证投资资金的合法性。

2、甲方应当将乙方投资的全部资金用于该项目的建设。并制作资金使用明细表，方便乙方查询。

3、乙方应当在约定时间内将该项目所需资金分期转入双方在银行开设的账户，开户银行为 银行，银行账户名为，账号为 第三条 利润分享和亏损分担

甲、乙双方约定，在该项目中取得最终结算利润总额时，该项目 所取得最终结算利润总额，按照甲乙双方所投入资金的份额和项目结算所占比例进行利润分成。四 第四条 事务执行

1·甲方代表全体共同投资人执行共同投资的日常事务； 2·乙方指派乙方人员 有权检查、参与日常事务的执行情况，甲方有义务向乙方投资人报告共同投资的经营状况和财务状况;3·甲方执行共同投资事务所产生的收益归全体共同投资人，所产生的亏损或者民事责任，由共同投资人按比例承担;第五条 投资的转让

1·共同投资人向共同投资人以外的人转让其在共同投资中的全部或部分出资额时，须经全部共同投资人同意;2·共同投资人之间转让在共同投资中的全部或部分投资额时，应当通知其他共同出资人;3·共同投资人依法转让其出资额的，在同等条件下，其他共同投资人有优先受让的权利。第六条 其他权利和义务

1·共同投资人不得私自转让或者处分共同投资该项目的份额;2·共同投资人在该项目在建期间，未经其他投资人同意不得转让其投资份额;3·在该项目未完成之前，任一共同投资人不得从共同投资中抽回出资额;4·该项目不能成立时，对设立行为所产生的债务和费用按各共同投资人的出资比例分担。第七条 项目结算

1、甲方在该项目全部建完后的 日通知乙方参与结算。在结算中甲方应当按照乙方要求提供结算所需材料。

2、甲乙双方在结算中采取 方式结算(具体结算方式见附件)，未经双方认可结算盈余，任何一方不得分配该项目资金。第八条 人事安排

1、在该项目建设过程中，项目的总负责人由 方派人担任，其他主要负人由双方共同协商派遣。

2、项目实际施工人，由双方协商选择。第九条 合同解除、终止条件

1、双方协商一致可以解除本协议;

2、一方不履行义务，经另一方催告在合理期间内仍未履行的，另一方可以解除合同。协议解除后，应当承担赔偿和违约责任;

3、本协议解除或协议履行完毕后，本协议即终止;

4、协议解除、终止后，双方按照本协议约定享受权利承担义务。第十条 违约责任

1、双方在履行本协议时，如有出现违约，愿意按照该项目标的总额的 10 %向对方支付违约金。在支付违约金后，如守约方如要求继续履行的，违约方还应当承担继续履行本协议的义务。

2、如因由于违约方造成守约方损失的，违约方还应当赔偿守约方的实际损失。

3、本协议所说的损失，包括但不仅限于履行本协议所造成的实际损失和履行协议后的预期利益。第十一条 甲方与乙方就本合同履行中涉及各类通知、协议等文件及就合同发生纠纷时相关文件和法律文书送达时的送达地址及法律后果约定如下

1、甲方确认其有效的送达地址为 ； 电话：

2、乙方确认其有效的送达地址为 ；电话：

3、双方确认上述送达地址适用范围包括非诉范围包括非诉讼时的通知、协议等文件及就合同发生纠纷时相关文件和法律文书的送达，同时包括争议进入仲裁、民事诉讼程序后的一审、二审、再审和执行程序。第十二条其他

1· 本协议未尽事宜由共同投资人协商一致后，另行签订补充协议，重新补充的协议与本协议具有相同效力。

2· 本协议经全体共同投资人签字盖章后即生效。本协议一式肆份，共同投资人各执贰份。

甲方：

乙方：

法定代表人: 法定代表人:

年 月 日 年 月 日

第四篇：房地产合作开发补充协议

房地产合作开发补充协议

甲方：（以下简称甲方）乙方：（以下简称乙方）为进一步明确责任，完善《房地产合作开发协议》的有关事宜，保障双方的利益，保证工程的顺利进行，根据市场机制调整双方的权利和义务，鼓励施工企业开展技术创新，节约费用。按照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》及其他有关法律、行政法规，遵循平等、自愿、公平、互利和诚实信用的基础上，双方达成如下协议并承诺将严格遵守本协议规定。

一、工程名称

1.1

1.2

二、工程范围

2.1一标段：6、8、10号办公楼及所在范围的商业裙房、地下车库；

2.2二标段：7、9、11号办公楼及所在范围内的商业裙房、地下车库，与一标段分界线为地上临10号楼裙房变形缝、地下车库临一标段楼体地下通道西边线；

2.3三标段：

1、3号科研办公楼及所属范围内的商业裙房、地下车库，与二标段分界线为地上临3号楼裙房变形缝、地

下车库临3号楼地下通道东边线；

2.4四标段：

2、5号科研办公楼及所属范围内的商业裙房、地下车库；

2.5五标段：12、15、16号办公楼及所属范围内的商业裙房、地下车库；与四标段分界线为地上临5号楼裙房变形缝、地下车库临5号楼地下通道西边线；

三、乙方支付甲方费用范围

3.1甲方开发前期准备费用（含项目土地费用、独立费、勘测设计费、施工许可、报批报建、临时用电、临时用水、临时设施费用及相关手续的费用）；

3.2由甲方组织施工的小区公共设施（含室外给排水、采暖、燃气、室外电气及高低压设备、新建开闭所、室外智能化系统等）工程费；

3.3由甲方组织施工的园林环境费（含绿化建设费、道路广场建造费、室外照明及其他零星设施）；

3.4开发间接费，包括工程监理费、竣工结算编审费、施工图审查费等；

3.5财务费用

3.6以上五项费用按总建筑面积705元/㎡记取；

3.7建设单位管理费以合作工程总造价的3%记取。

3.8乙方应支付甲方费用为3.6、3.7两项费用之和。

四、项目开发建设管理

4.1乙方必须无条件服从甲方的统筹管理；

4.2所有工程项目必须依法进行招投标方可进行施工。为确保园区外部形象统一、所用材料、颜色及施工工艺统一，裙房外立面石材工程、楼体玻璃幕墙工程，由甲方统一招标、统一施工，乙方负担所属标段内以上两项工程招标至施工结算所有费用；电梯工程、消防工程也由甲方统一组织招标，乙方负担招标至施工结算所有费用；

4.3甲方向乙方派驻现场管理人员1-2名，代表甲方对相应项目进行监管、协调，乙方应提供相应的办公用房及办公设施；

4.4乙方必须按期完成依据进度目标制定的形象进度计划；

4.5乙方应按照实际发放农民工工资，严禁出现年终农民工讨要工资闹事、投诉等恶性事件。

五、销售

5.1甲乙双方共同销售，销售费用由乙方承担；

5.2销售价格定位必须依据实际发生成本、合理利润及增值空间进行定价；且应满足甲方为园区企业服务的宗旨，确保园区企业购买楼盘价位统一、定位最低；

5.3明确财务目标和市场销售目标（具体标准由甲乙双方协商制定）；

5.4目标市场：郑州电子电器产业园园区企业及个人；相关

配套服务企业、服务行业及个人；

5.5广告宣传：根据市场定位的目标市场，大力宣传低价位、高舒适的特点。此项费用由乙方承担，双方共同操作；

5.5未尽事宜依据甲乙双方另行订立的销售协议处理。

六、利润分配

6.1利润分配原则是根据甲乙双方出资比例进行利润分配；

6.2乙方可以商业房产（房产定价依据政府权威估价机构估算的房产价格、经甲乙双方确定认可）计价冲抵应付甲方费用；相应房产销售利润归甲方所有；

6.3依据郑州高新区土地及房地产年增值幅度8%，建设周期暂定二年，乙方应支付甲方所属项目总投资额的16%增值补贴。

七、违约责任

7.1合作开发协议约定的违约责任；

7.2乙方未按总进度要求完成形象进度，应向甲方支付该阶段总投资额5%的违约金；因甲方原因造成的甲方应向乙方支付相应的违约金；

八、适用法律及争议解决

8.1依据合作开发协议约定。

九、其它

9.1本协议一式四份，甲乙双方各执两份，经甲乙双方签章之日起生效，协议生效后，未经另一方许可，任何一方

不得向外公开本协议内容。

9.2补充协议与合作开发协议具有同等效力。

甲方：（法人签字）

年月日

年月日乙方：（法人签字）

第五篇：房地产合作开发协议

房地产合作开发协议

甲方：（以下简称甲方）

乙方：（以下简称乙方）

根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规的规定，甲乙双方本着平等自愿、互惠互利的原则，就合作开发“ ”项目事宜，经友好协商，达成如下协议，以明确责任，共同遵守。

一、项目概况

本项目位于，项目暂定名为“ ”。项目用地面积平方米（约 亩），规划用地性质为 用地，土地使用年限 年。项目总建筑面积平方米，其中地上 层（包括住宅面积平方米、底层商网面积平方米），地下一层（面积平方米）。

二、合作形式

根据优势互补、互惠互利的原则，双方采用合作开发、分段实施、自负盈亏的合作形式。

甲方负责办理项目前期的土地出让、图纸设计、规划审批、施工许可等相关手续，并承担相关费用。乙方在此基础上分期支付给甲方人民币XXXXXX 万元整（￥ 万元），作为甲方的项目前期补偿与收益。乙方负责项目的开发建设与房屋销售，承担相关费用，并独立享有项目销售的全部收益。

三、甲方权利与义务

1、甲方负责办理本项目前期的土地出让、图纸设计、规划审批、施工许可等相关手续。自本协议签定之日起 个月以内，取得本项目的《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》，自本协议签订之日起 个月以内，取得本项目的《建设工程施工许可证》（含深基坑手续）。并保证本项目的各项规划指标与本协议第一条的内容一致。

2、甲方负责承担项目前期的土地出让金、各项规费与配套费（包括城市建设配套费、垃圾处理、绿化、人防、消防等费用）、图纸设计费，以及办理施工许可证的相关费用（包括白蚁防治、商混、墙改、档案整理等费用）。

3、甲方应在乙方按照本协议约定的付款方式支付第一期款之日起5日内，向乙方移交项目地块以及现场临时供水、供电，并保证项目用地无界址纠纷，项目产权明晰，无抵押等他项权利。

4、甲方应按本协议第六条约定的移交方式向乙方移交相关的行政手续与本项目的全部资料与图纸文件。

5、在项目建设过程中，甲方应负责同施工现场周边关系的协调，排除项目周边单位或居民对乙方正当开发建设工作的干扰，保证乙方开发建设工作的顺利进行。

6、甲方负责承担本项目在本协议签订以前的一切法律责任，以及由此产生的一切经济责任。

四、乙方权利与义务

1、乙方应按照本协议约定的付款方式，向甲方支付本协议第二条约定的项目补偿与收益。

2、乙方在向甲方支付补偿与收益后，对本项目具有独立的开发权与经营权，独立开展本项目的开发建设与营销工作，并享有本项目的全部收益。

3、为保证项目开发工作的顺利进行，乙方定员派出一名工作人员协助甲方的规划报批、图纸设计以及申请施工许可等相关工作。

4、乙方承担自己进行项目开发建设期间所发生的一切有关债权债务。

5、乙方在项目完成后负责向甲方交回甲方所提供的相关行政手续。

五、付款方式

1、自本协议签订之日起一个月以内，甲乙双方在 银行共同设立共管帐户，用于乙方向甲方分期支付本协议第二条约定的甲方项目补偿与收益。

2、自甲方取得本项目的《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》之日起5日内，乙方通过共管帐户向甲方支付总金额的 %，即人民币 万元（￥ 万元）。

3、自甲方取得本项目的《建设工程施工许可证》之日起5日内，乙方通过共管帐户向甲方支付总金额的 %，即人民币 万元（￥ 万元）。

4、在项目结构封顶之日，乙方通过共管帐户向甲方支付 %余款，即人民币 万元（￥ 万元）。

5、甲方应在乙方付款的同时，向乙方提供相应的含税发票。

六、项目相关资料手续的移交

1、甲方自本协议签订之日起10日内，向乙方移交本项目前期相关的全部资料影印件，包括项目的相关批文、经审核的方案图纸等，供乙方进行项目的开发准备工作。

2、在乙方向甲方支付第一期款的同时，甲方向乙方移交本项目的《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》以及甲方相关的行政手续与项目全部资料、图纸的原件。

3、甲方向乙方移交的相关行政手续包括：甲方的工商营业执照正副本、法人代码证正副本、房地产开发资质证正副本、税务登记证正副本、公司公章、协议专用章、财务专用章、银行帐户。甲方所提供的一切行政手续由甲乙双方共同派专人保管，甲方保证乙方在本项目开发工作范围内对甲方行政手续的正常使用，直至项目最后完成由甲方负责收回。

4、在乙方向甲方支付第二期款的同时，甲方向乙方移交本项目的《建设工程施工许可证》及相关资料原件。

七、违约责任

1、双方应履行本协议约定的责任和义务，任何一方未能履行本协议规定的义务则应视为违约，违约方应向另一方赔偿由此产生的一切经济损失，并赔偿协议总金额的5%违约金。

2、乙方未按协议规定的时间（日期）支付款项，每超过一日，应偿付给甲方未支付款项5‰的逾期违约金。

八、适用法律及争议解决

1、本协议订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的保护和管辖。

2、因履行本协议发生争议，双方协商解决，协商不成的，可向所在地人民法院起诉。

九、其他

1、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，经甲乙双方签章之日起生效。协议生效后，未经另一方许可，任何一方不得向外公开本协议内容。

2、本协议未尽事宜，经双方共同协商，可另行签订补充协议。补充协议与本协议具有同等效力。

甲方： 乙方：

法定或授权代表签字： 法定或授权代表签字：

年 月 日

从该定义可以看出，房地产合作开发具有三个基本的特征，即共同投资、共享利润、共担风险。

共同投资即指合作各方分别投入合法的土地使用权、资金、技术、管理等合作开发房地产所必需的要素。

共享利润是指房地产合作开发的各方共同分享开发成果，分配比例由各方协议约定，分配方式可以是资金、房地产实物、经营权及其他经济利益表现形式。

共担风险是指合作各方对房地产合作开发失败，或没有完全达到预期目标而导致的现实损失或预期损失进行分担。分担的比例和方式由各方自行约定。

共同投资、共享利润属房地产合作开发的必要特征，而把共担风险作为房地产合作开发的必要特征则与合同自治理论和合同法的平等自愿原则发生冲突，也不符合经济社会发展实际情况。只要合作各方在平等自愿基础上达成协议，一方投资后收取固定利益，他方投资后承担全部风险，收取风险利益（这种风险利益通常较高），法律并无禁止，法律和司法机关也没有必要干涉民事主体自愿进行的权益处置。例如，房地产合作开发的各方出资成立项目法人公司，并约定一方股权为优先股，利润分配时优先获得固定股息收益，并由其他股东对此收益提供担保。该情况符合公司法第三十五条之规定，“股东按照实缴的出资比例分取红利；公司新增资本时，股东有权优先按照实缴的出资比例认缴出资。但是，全体股东约定不按照出资比例分取红利或者不按照出资比例优先认缴出资的除外。”可见公司法明确支持股东利益分配自治原则。因此，司法解释把共担风险作为房地产合作开发协议的基本特征和内容有违意思自治的法理和法律原则。

房地产合作开发协议一般包括以下主要内容：

1.合作的基本原则

2.合作的目的3.合作的方式

4.供地方的权利与义务

5.非供地方的权利与义务6.风险分担方式7.利益分配方式8.房屋销售9.物业管理10.违约责任11.本协议的变更和终止

12.其他必要内容