房地产合作开发协议的概念与主要内容

第一篇：房地产合作开发协议的概念与主要内容

房地产合作开发协议的概念与主要内容

刘忠洲 北京德恒律师事务所武汉分所

最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）第14条规定，合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。

从该定义可以看出，房地产合作开发具有三个基本特征，即共同投资、共享利润、共担风险。

共同投资即指合作各方分别投入合法的土地使用权、资金、技术、管理等合作开发房地产所必需的要素。

共享利润是指房地产合作开发的各方共同分享开发成果，分配比例由各方协议约定，分配方式可以是资金、房地产实物、经营权及其他经济利益表现形式。

共担风险是指合作各方对房地产合作开发失败，或没有完全达到预期目标而导致的现实损失或预期损失进行分担。分担的比例和方式由各方自行约定。

笔者认为，共同投资、共享利润属房地产合作开发的必要特征，而把共担风险作为房地产合作开发的必要特征则与合同自治理论和合同法的平等自愿原则发生冲突，也不符合经济社会发展实际情况。只要合作各方在平等自愿基础上达成协议，一方投资后收取固定利益，他方投资后承担全部风险，收取风险利益（这种风险利益通常较高），法律并无禁止，法律和司法机关也没有必要干涉民事主体自愿

进行的权益处置。例如，房地产合作开发的各方出资成立项目法人公司，并约定一方股权为优先股，利润分配时优先获得固定股息收益，并由其他股东对此收益提供担保。该情况符合公司法第三十五条之规定，“股东按照实缴的出资比例分取红利；公司新增资本时，股东有权优先按照实缴的出资比例认缴出资。但是，全体股东约定不按照出资比例分取红利或者不按照出资比例优先认缴出资的除外。”可见公司法明确支持股东利益分配自治原则。因此，司法解释把共担风险作为房地产合作开发协议的基本特征和内容有违意思自治的法理和法律原则。

房地产合作开发协议一般包括以下主要内容：

1.合作的基本原则

2.合作的方式

3.供地方的权利与义务

4.非供地方的权利与义务

5.风险分担方式

6.利益分配方式

7.违约责任

8.其他必要内容

9.相关附件协议

第二篇：房地产合作开发概念与类型

房地产合作开发概念与类型

房地产合作开发是指具有房地产开发资质的一方与提供建设用地使用权或提供资金、技术、劳务等一方或多方在共担风险、共享收益条件下合作开发房地产项目。实践中，主要有三种方式：一是以签署联合经营协议的合伙制联建；二是组建具有独立法人资格的项目公司开发；三是房屋参建。三者在法律上的性质、所需要承担的风险及运作方式等方面都有着相当大的区别。

房地产联建是指提供资金、技术、劳务一方的与提供土地的另一方合作进行房地产开发，双方在合同里明确约定按比例分配房屋和土地使用权，并以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任的房地产合作开发行为。由于该类合作开发，涉及法律审批手续复杂、繁琐，同时双方签订的项目合作开发合同过于简单，在实践中常常存在大量的法律纠纷，且相当部分行为因此而无效，不受到法律的保护。根据当前法律规定，房地产联建行为要合法有效，合作双方必须共同获得政府有关部门对土地使用、规划许可、项目施工许可等所有行政审批手续。同时，合作协议里的“保底条款”是无法律效力的。

项目公司开发是指提供资金、技术、劳务一方的与提供土地的另一方以组建法人资格的经济实体来合作进行房地产开发的行为。在该种情况下，房地产合作开发的合作人即成为项目公司的股东，合作人之间的权利义务不再由合作协议书来规范，而是由项目公司的章程来明确各自的权利与义务。合作人不再以合伙的连带责任承担民事责任，而是以项目公司的注册资本为限承担有限责任。

房屋参建是指参建人以参建名义对已经成立的房地产项目参与投资或预购房屋的行为。该类参建行为往往因为没有被政府的主管部门行政批准而被认定为行为无法律效力。实践中常常表现为被参建人非法融资，即被参建人由于项目建设资金短缺，又无法通过其它合法途径获得周转资金，在未取得商品房预售证情况下，打着“优惠价”、“内部价”旗号，以商品房预售方式，吸引参建人投入资金，以获得资金。

另外，现实中还存在不同以上类型的房屋建设方式，即安居工程合作建房。根据国务院住房制度改革领导小组、建设部、国家税务局于1992年2月颁发的《城镇住宅合作社管理暂行办法》规定：本办法所称住宅合作社，是指经市（县）人民政府房地产行政主管部门批准，由城市居民、职工为改善自身住房条件而自

愿参加，不以盈利为目的公益性合作经济组织，具有法人资格。合作住宅是指住宅合作社通过社员集资合作建造的住宅。该类房屋建造行为不属于房地产开发范畴，而是国家为缓解城市居民住房紧张状况，弥补国家建设资金短缺而采取的一种政策性支持政策。房屋建造后如果职工不准备继续居住，则应退还房屋或者补交国有土地出让金后才可以到市场上自由转让。

第三篇：房地产合作开发协议

房地产合作开发协议

甲方：（以下简称甲方）

乙方：（以下简称乙方）

根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规的规定，甲乙双方本着平等自愿、互惠互利的原则，就合作开发“ ”项目事宜，经友好协商，达成如下协议，以明确责任，共同遵守。

一、项目概况

本项目位于，项目暂定名为“ ”。项目用地面积平方米（约 亩），规划用地性质为 用地，土地使用年限 年。项目总建筑面积平方米，其中地上 层（包括住宅面积平方米、底层商网面积平方米），地下一层（面积平方米）。

二、合作形式

根据优势互补、互惠互利的原则，双方采用合作开发、分段实施、自负盈亏的合作形式。

甲方负责办理项目前期的土地出让、图纸设计、规划审批、施工许可等相关手续，并承担相关费用。乙方在此基础上分期支付给甲方人民币XXXXXX 万元整（￥ 万元），作为甲方的项目前期补偿与收益。乙方负责项目的开发建设与房屋销售，承担相关费用，并独立享有项目销售的全部收益。

三、甲方权利与义务

1、甲方负责办理本项目前期的土地出让、图纸设计、规划审批、施工许可等相关手续。自本协议签定之日起 个月以内，取得本项目的《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》，自本协议签订之日起 个月以内，取得本项目的《建设工程施工许可证》（含深基坑手续）。并保证本项目的各项规划指标与本协议第一条的内容一致。

2、甲方负责承担项目前期的土地出让金、各项规费与配套费（包括城市建设配套费、垃圾处理、绿化、人防、消防等费用）、图纸设计费，以及办理施工许可证的相关费用（包括白蚁防治、商混、墙改、档案整理等费用）。

3、甲方应在乙方按照本协议约定的付款方式支付第一期款之日起5日内，向乙方移交项目地块以及现场临时供水、供电，并保证项目用地无界址纠纷，项目产权明晰，无抵押等他项权利。

4、甲方应按本协议第六条约定的移交方式向乙方移交相关的行政手续与本项目的全部资料与图纸文件。

5、在项目建设过程中，甲方应负责同施工现场周边关系的协调，排除项目周边单位或居民对乙方正当开发建设工作的干扰，保证乙方开发建设工作的顺利进行。

6、甲方负责承担本项目在本协议签订以前的一切法律责任，以及由此产生的一切经济责任。

四、乙方权利与义务

1、乙方应按照本协议约定的付款方式，向甲方支付本协议第二条约定的项目补偿与收益。

2、乙方在向甲方支付补偿与收益后，对本项目具有独立的开发权与经营权，独立开展本项目的开发建设与营销工作，并享有本项目的全部收益。

3、为保证项目开发工作的顺利进行，乙方定员派出一名工作人员协助甲方的规划报批、图纸设计以及申请施工许可等相关工作。

4、乙方承担自己进行项目开发建设期间所发生的一切有关债权债务。

5、乙方在项目完成后负责向甲方交回甲方所提供的相关行政手续。

五、付款方式

1、自本协议签订之日起一个月以内，甲乙双方在 银行共同设立共管帐户，用于乙方向甲方分期支付本协议第二条约定的甲方项目补偿与收益。

2、自甲方取得本项目的《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》之日起5日内，乙方通过共管帐户向甲方支付总金额的 %，即人民币 万元（￥ 万元）。

3、自甲方取得本项目的《建设工程施工许可证》之日起5日内，乙方通过共管帐户向甲方支付总金额的 %，即人民币 万元（￥ 万元）。

4、在项目结构封顶之日，乙方通过共管帐户向甲方支付 %余款，即人民币 万元（￥ 万元）。

5、甲方应在乙方付款的同时，向乙方提供相应的含税发票。

六、项目相关资料手续的移交

1、甲方自本协议签订之日起10日内，向乙方移交本项目前期相关的全部资料影印件，包括项目的相关批文、经审核的方案图纸等，供乙方进行项目的开发准备工作。

2、在乙方向甲方支付第一期款的同时，甲方向乙方移交本项目的《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》以及甲方相关的行政手续与项目全部资料、图纸的原件。

3、甲方向乙方移交的相关行政手续包括：甲方的工商营业执照正副本、法人代码证正副本、房地产开发资质证正副本、税务登记证正副本、公司公章、协议专用章、财务专用章、银行帐户。甲方所提供的一切行政手续由甲乙双方共同派专人保管，甲方保证乙方在本项目开发工作范围内对甲方行政手续的正常使用，直至项目最后完成由甲方负责收回。

4、在乙方向甲方支付第二期款的同时，甲方向乙方移交本项目的《建设工程施工许可证》及相关资料原件。

七、违约责任

1、双方应履行本协议约定的责任和义务，任何一方未能履行本协议规定的义务则应视为违约，违约方应向另一方赔偿由此产生的一切经济损失，并赔偿协议总金额的5%违约金。

2、乙方未按协议规定的时间（日期）支付款项，每超过一日，应偿付给甲方未支付款项5‰的逾期违约金。

八、适用法律及争议解决

1、本协议订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的保护和管辖。

2、因履行本协议发生争议，双方协商解决，协商不成的，可向所在地人民法院起诉。

九、其他

1、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，经甲乙双方签章之日起生效。协议生效后，未经另一方许可，任何一方不得向外公开本协议内容。

2、本协议未尽事宜，经双方共同协商，可另行签订补充协议。补充协议与本协议具有同等效力。

甲方： 乙方：

法定或授权代表签字： 法定或授权代表签字：

年 月 日

从该定义可以看出，房地产合作开发具有三个基本的特征，即共同投资、共享利润、共担风险。

共同投资即指合作各方分别投入合法的土地使用权、资金、技术、管理等合作开发房地产所必需的要素。

共享利润是指房地产合作开发的各方共同分享开发成果，分配比例由各方协议约定，分配方式可以是资金、房地产实物、经营权及其他经济利益表现形式。

共担风险是指合作各方对房地产合作开发失败，或没有完全达到预期目标而导致的现实损失或预期损失进行分担。分担的比例和方式由各方自行约定。

共同投资、共享利润属房地产合作开发的必要特征，而把共担风险作为房地产合作开发的必要特征则与合同自治理论和合同法的平等自愿原则发生冲突，也不符合经济社会发展实际情况。只要合作各方在平等自愿基础上达成协议，一方投资后收取固定利益，他方投资后承担全部风险，收取风险利益（这种风险利益通常较高），法律并无禁止，法律和司法机关也没有必要干涉民事主体自愿进行的权益处置。例如，房地产合作开发的各方出资成立项目法人公司，并约定一方股权为优先股，利润分配时优先获得固定股息收益，并由其他股东对此收益提供担保。该情况符合公司法第三十五条之规定，“股东按照实缴的出资比例分取红利；公司新增资本时，股东有权优先按照实缴的出资比例认缴出资。但是，全体股东约定不按照出资比例分取红利或者不按照出资比例优先认缴出资的除外。”可见公司法明确支持股东利益分配自治原则。因此，司法解释把共担风险作为房地产合作开发协议的基本特征和内容有违意思自治的法理和法律原则。

房地产合作开发协议一般包括以下主要内容：

1.合作的基本原则

2.合作的目的3.合作的方式

4.供地方的权利与义务

5.非供地方的权利与义务6.风险分担方式7.利益分配方式8.房屋销售9.物业管理10.违约责任11.本协议的变更和终止

12.其他必要内容

第四篇：最新房地产合作开发协议范本

最新房地产合作开发协议范本

甲方：（以下简称甲方）乙方：（以下简称乙方）

根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规的规定，甲乙双方本着平等自愿、互惠互利的原则，就合作开发“”项目事宜，经友好协商，达成如下协议，以明确责任，共同遵守。

第一条、项目概况

本项目位于，项目暂定名为“”。项目用地面积平方米（约亩），规划用地性质为用地，土地使用年限年。项目总建筑面积平方米，其中地上层（包括住宅面积平方米、底层商网面积平方米），地下一层（面积平方米）。

第二条、合作形式

根据优势互补、互惠互利的原则，双方采用合作开发、分段实施的合作形式。

1、__方提供土地（土地位于筠连县筠连镇小北街94号，面积：3114.9平方米，土地使用性质目前为工业用地）_乙方_提供全部建设资金。且甲方负责在三个月内将现有的工业用地变更为商住用地，乙方在此基础上支付给甲方人民币贰佰伍拾万元整（￥250万元），作为甲方土地变性补偿费，超出部分由甲方全部自行承担。

2、项目工程完成后按如下分配：甲方享有该项目电梯房的负一楼车库一半面积（除开

设备用房、公摊、通道等）、及1、2、3、4楼（每层楼的面积应在900平方米以内以相关主管部门批准的设计面积为准）及住房叁套（7楼以下楼层由甲方自选，每套房屋的面积约为100--115平方米，超出115平方米的其超出面积部分按市场售价由甲方补差给乙方。此三套住房的水、电、气的开户费由甲方负责承担。）；其余部分归乙方享有。

3、甲方所享有的该项目的电梯房的1、2、3、4楼、叁套住房及车库若乙方愿意以人民

币贰仟万元（￥2000万元）回购，则甲方应无条件将上述物业以人民币贰仟万元（￥2000万元）出售给乙方，且乙方对该项目的电梯房的1、2、3、4楼、叁套住房及车库拥有绝对的处置权。

4、乙方负责项目的开发建设与房屋销售，承担相关费用，并独立享有项目销售的全部收益。

三、甲方权利与义务

1、乙方在土地性质变更为商住用地后，应当在他项权利手续。

2、甲方负责承担项目前期的土地出让金、各项规费与配

套费（包括城市建设配套费、垃圾处理、绿化、人防、消防等费用）、图纸设计费，以及办理施工许可证的相关费用（包括白蚁防治、商混、墙改、档案整理等费用）。

3、甲方应保证项目用地无界址纠纷，项目产权明晰，无

抵押等他项权利。

4、在项目建设过程中，甲方应负责同施工现场周边关系的协调，排除项目周边单位或居民对乙方正当开发建设工作的干扰，保证乙方开发建设工作的顺利进行。

5、甲方负责承担本项目在本协议签订以前的一切法律责任，以及由此产生的一切经济责任。

四、乙方权利与义务

1、乙方应按照本协议约定的付款方式，向甲方支付本协议第二条约定的补偿费。

2、乙方在向甲方支付补偿费后，对本项目具有独立的开发权与经营权，独立开展本项目的开发建设与营销工作，并享有本项目除甲方应得利益外的全部收益。

3、乙方负责办理各种建设手续及房屋产权证书，包括但不限于：建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证、甲方所得房屋的国有土地使用证（所产生的税费由甲方负责承担）、房屋所有权证（所产生的税费由甲方负责承担）等。除为甲方办理国有土地使用证、房屋所有权证所产生的税费由甲方负责承担外的其他相关办证费用由乙方负责承担80%、甲方负责承担20%，甲方提供必要的协助。

4、房屋修建过程中的一切风险责任均由乙方负责。

5、合作开发的该项目工程由乙方全权负责落实工程发包、设计单位的发包及竣工验收等工作。

第五条 物业交付

1、合作开发物业应于竣工后交付使用，合作项目应取得《建设工程质量核验证书》。

2、合作开发物业竣工交付时，甲乙双方应共同参加承包商、设计单位的竣工验收。

第六条 产权确认与产权过户

1、本协议签署后应报送_________（合作项目主管机关）审批，以便按本协议规定确定合作项目性质物业的产权归属，即甲方分得该项目电梯房的负一楼车库一半面积（除开设备用房、公摊、通道等）、及1、2、3、4楼（每层楼的面积应在900平方米以内以相关主管部门批准的设计面积为准）及住房叁套（7楼以下楼层由甲方自选，每套房屋的面积约为100--115平方米）的产权，乙方分得整个项目其余部分的产权。

2、按法律及政策规定，乙方分得物业时，相应分摊的国有土地应办理土地使用权变更登记手续，即将该片国有土地使用权人变更为乙方的手续。此项手续由甲方负责协调办理。

第六条其他约定：甲乙双方签字之日，乙方借支付人民币壹佰万元（￥100万元）

给甲方，作为甲方处理所有该项目的遗留问题，该项目正式启动后此借款自动转换为乙方对甲方的补偿款。当工程开工时乙方另借款壹佰万元（￥100万元）给甲方，此借款在工程竣工验收时归还，利息按支付。

第七条、违约责任

违约责任：方应履行本协议约定的责任和义务，任何一方违反本协

议中的条款均为违约，由违约方向守约方支付人民币叁佰万元整（￥300万元）并赔偿守约方由此引起的相关损失。

八、适用法律及争议解决

1、本协议订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中

华人民共和国法律的保护和管辖。

2、因履行本协议发生争议，双方协商解决，协商不成的，可向所在地人民法院起诉。

九、其他

1、本协议一式四份，甲乙双方各执两份，经甲乙双方签章之日起生效。协议生效后，未经另一方许可，任何一方不得向外公开本协议内容。

2、本协议未尽事宜，经双方共同协商，可另行签订补充协议。补充协议与本协议具有同等效力。

甲方：乙方：

法定或授权代表签字：法定或授权代表签字：

年月日

第五篇：房地产合作开发协议参考

房地产合作开发协议参考

国土资源和房屋管理局定于200×年×月×日公开拍卖×宗储备国有土地使用权。经本协议本协议当事人当事人(以下简称本协议当事人)充分协商,本协议当事人决定联合参加青岛市×区×路×号地块(以下简称×号地块)的竟买,拍买购得宁夏路×号地块后,由本协议当事人按本协议的约定联合投资开发。****** 项目部是本协议项下合作项目(以下简称合作项目)的最高权力机构,由其全权负责合作项目的开发、决策和管理。项目部下设各部具体负责合作项目实施。****** 土地竟买、工程前期的报批、对规划设计单位、工程监理单位、施工单位的选择和确定、工程的营造(本协议当事人按整楼座取得房屋的除外)、工程款支付、通过媒体推介合作项目、工程的验收以及工程竣工后材料的备案、房屋的保修、物业管理单位的选择等事项由项目部统一管理。分得房屋的销售由本协议当事人自行负责。****** 本协议当事人通过联合竟买的方式取得合作项目的土地。****** 本协议当事人通过竟买方式竞得开发土地,实行土地按份123

****** 竟买保证金的缴纳日期按******项办理。****** 拍卖机构佣金的缴纳日期按******项办理。****** 土地出让金的缴纳日期按******项办理。****** 竟买土地不成的,其竟买保证金的退还按******项办理。****** 工程前期向有关部门所缴纳的行政性事业性收费,在项目报批前由本协议当事人支付。****** 合作项目各项税收的缴纳按税法和税务机关的规定各自缴纳。****** 项目部及下设部租用的办公场所发生的租赁费用,在房屋租赁合同签订前缴纳。****** 根据《建设工程施工合同》的约定,届时由项目部确定具体的支付工程款日期。****** 根据《建设工程设计合同》的约定,届时由项目部确定具体的支付设计费日期。******根据《建设工程监理合同》的约定,届时由项目部确定具体的支付监理费日期。****** 其他费用的支付,届时由项目部根据合作项目的进度另行确定。第七章、土地竟买:****** 本次拍卖会及本协议当事人123

****** 财务人员未经项目部同意擅自支付费用的,由派出单位按实际支付费用的×倍承担违约责任。……。第十六章、合同管理****** 合作项目所涉的合同,实行洽谈权、审查权和批准权相对独立、互相制约的原则。为保证合作项目的依法、规范开发,由本协议当事人