限购令下退房 的法律风险

第一篇：限购令下退房 的法律风险

限购令下退房 的法律风险

截止到2010年10月18日,已有北京、深圳、厦门、上海、宁波等13个城市分别出台「限购令」。其中2010年10月7日上海市政府颁佈的限购令中明确:暂定本市及外省市居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女,下同)只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。同日,上海市住房保障和房屋管理局发佈了具体实施细则,更加明确规定「对违反规定购房的,房地產登记机构不予受理房地產登记」的相关措施。

「限购令」的纷纷出台,严重影响房地產买卖合同的履行,也势必导致房地產买卖合同纠纷的產生。俗话说:「上有政策,下有对策」,面对政府发佈的「限购令」购房者也想出了各种对策,真可谓是「百花齐放」:假离婚、办假证、假材料、改动孩子的年龄等。但在政策坚定不移地执行中,这些对策可都是有法律风险的,《房地產买卖合同》的当事人在「不小心」的情况下就有可能会吃上官司。所以要提醒当事人在签订此合同时千万不要轻易动这些想法。

近日看到这样一则新闻「各大城市因限购令再度出现退房潮——多个城市出台住宅『限购令』,各大城市的退房潮也开始隐现,新一波退房纠纷主要是因為行政指令计画不准买房,引发购房者与开发商的纠纷。退房的原因有两点:限购导致无法过户;首付增加无力买房。」

根据退房的原因我们今天就分析下「限购令」的法律性质,是否导致合同无效,以及房產买卖双方当事人的权利主张方式及责任承担方式為何等等法律问题。

一、合同是否有效?

首先,根据商品房买卖合同法的规定,对房屋买卖合同而言,签约主体合法,买卖标的有效,双方意思表示一致,双方签订的《房地產买卖合同》就依法產生法律效力。限购令,仅仅是针对房地產行业的一个行政调控措施,属行政管理手段,其產生的法律效果也仅仅涉及房產交易过程中的一个环节,并不涉及对合同效力的判定!因此,限购令和合同的效力是没有关系的。

其次,《合同法》实施以后,法院确认合同无效,应当以人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规為依据,不得以地方性法规、行政规章為依据。也即,判定合同无效,必须依据法律或者行政法规。而此次房產调控颁佈的文件,充其量只是行政规范性文件,根本没有达到判定合同效力的法律阶位。因此,还是可以认定限购令和合同的效力是没有关系的。

二、合同是否可以解除?

根据第一点的分析,若是根据《合同法》的认定合同有效的情况下,购房者因限购令而无法办理过户或是登记,那麼合同又该做如何处理呢?

⑴「限购令」是否属不可抗力?

到底什麼是不可抗力呢,我们先分析下「不可抗力」这个概念。

《合同法》第117条第二款规定「本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。」由此可见,构成不可抗力的客观情况要同时具备「不能预见」、「不能避免」、「不能克服」三个特点,缺一不可。

《民法通则》第107条规定:「因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的,不承担民事责任」。《合同法》第117条第一款规定:「因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。」由此可见,在因不可抗力的情况下合同的当事人是可以解除合同的。

但是「限购令」并非完全不能预见,理由如下:

2010年1月7日,国务院办公厅:「合理引导住房消费,抑制投资投机性购房需求」;

2010年4月17日,国务院:「要严格限制各种名目的炒房和投机性购房……地方人民政府可根据实际情况,採取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。」

2010年4月30日,北京市:「暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。」2010年5月5日,深圳市人民政府办公厅:「限制各种名目的炒房和投机性购房」。

2010年9月29日,中国人民银行、中国银行业监督管理委员会: 「各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。」

由此可见,「限购令」正是基於前述行政法规、规章、规范性文件中「合理引导住房消费,抑制投资投机性购房需求」、「坚决抑制不合理住房需求」、「 要严格限制各种名目的炒房和投机性购房」以一贯之的精神出台的,「限购令」出台的可能性随时存在,并非完全不能预见,故「限购令」不属「不可抗力」。

所以,《房地產买卖合同》的当事人是不可以根据不可抗力而主张变更合同或是解除合同。⑵「限购令」是否属情势变更?

何谓情势变更?

在2003年4月28日,《最高人民法院关於审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第23条规定,「因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。」

在2009年4月24日,《最高人民法院关於适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》中第26条规定,「合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属商业风险的重大变化,继续履行合同对於一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。」

由此可知,情势变更是指合同成立以后发生了在订立合同时无法预见、非不可抗力并不可归责于当事人双方的原因如价格、币值、市场、合同目的、政策法令等情势致法律行為基础丧失,使当事人目的无法实现或形成对价关系障碍,所维持合同效力显失公平,受不利影响的一方当事人有权请求人民法院或仲裁机构变更合同内容或解除合同。

据此,我们来分析下「限购令」是否属「情势变更」?

虽然,「限购令」出台的可能性随时存在,并非完全不可预见,但是具体在何时出台、限购套数、户籍与非户籍居民的是否区别对待、有没有缓衝期,一般房地產买卖的交易双方均无法预见,「限购令」且自发佈之日起便生效,更是广大民眾始料未及的,应属「不可归责于当事人双方的事由」「 导致商品房买卖合同不能继续履行」,「 非不可抗力造成的不属商业风险的重大变化」的「客观情况」,「继续履行合同……不能实现合同目的」。故「限购令」属情势变更。

因此,《房地產买卖合同》的当事人是可以根据情势变更做出如下应对:

一变更合同

因「限购令」只是暂时限定购房套数,故可变更《房地產买卖合同》中相关条款,待「解限」时继续履行合同。

当然,这只是从法律角度可以考虑的一种策略,在实际中当事人应该没有这个耐心,且对未来市场的变化是无法预见的。当然对购房者我们不建议採用。

二解除合同,出卖人返还买受人购房款本金及其利息或者定金。

根据《最高人民法院关於审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条、《最高人民法院关於适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第26条的规定,「限购令」,应是「不属商业风险的重大变化」的「客观情况」,「继续履行合同……不能实现合同目的」;亦属「不可归责于当事人双方的事由」 导致「商品房买卖合同不能继续履行」,故「当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人,恢复原状。」

③特殊情况,应承担违约责任。

如买卖双方在合同中有「因政策调整的风险由买方承担」等类似约定时,买方解除合同,应向卖方承担违约责任。

三、责任分担

因「限购令」,导致第二套房无法办理过户、完成最终交易,或是解除合同,那麼相关的责任该如何分担呢?本律师认為,这需要区分不同情况:

一新购二套房的签约时间在2010年10月7日(新政)之前:

根据上述分析,《房地產买卖合同》的当事人双方可以根据情势变更而主张解除合同,根据法律的规定,此种情况下买卖任一方均可以主张解除合同,并无须承担买卖合同中约定的违约责任,而因此產生的损失,由买卖双方自行承担。

二新购二套房的签约时间在2010年10月7日(新政)之后:

法律规范一旦实施,当事人「不能以不知道為由,主张免责」。虽当事人在一定条件下可以无法实现合同目的為由而主张解除合同,但根据上述分析,我们应该清楚合同约定的违约责任仍对合同双方当事人具有法律拘束力。但就具体责任分担而言,本律师认為考虑到双方对合同的签订都有过错,责任可按公平原则五五分成為和。当然此时责任分担的基础是「直接损失」而不是「约定的违约金」。所以,我们提醒《房地產买卖合同》的当事人,在签订合同时我们要先分析自己是否符合购房的条件,不要等到无法过户或是登记时再后悔!

第二篇：限购令背景

限购令出台背景

2010年初，我国宏观经济形势逐渐向好发展，房价暴涨趋势明显。4月17日国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称新“国十条”），由此开启了2010年楼市调控的大幕。4月新“国十条”其中规定，“要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”新“国十条”出台不久，4月30日北京出台了楼市限购令，规定一个家庭只能新购买一套商品住房，对于限购其它城市应者寥寥。随后几个月，各地对新“国十条”的执行不尽如人意。8月楼市成交量回暖，9月房价又有“抬头”。9月下旬，住房和城乡建设部、央行、银监会、国土资源部、监察部、国税总局等部委联合出台了系列政策，对楼市实施第二轮调控。9月29日住房城乡建设部、国土资源部、监察部联合出台了《对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求》，其中指出“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。住房城乡建设部、监察部等部门将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。”“限购”又一次出现在调控的诸多措施当中，第二轮调控也显示了中央政府对楼市调控的决心，并且将问责对稳定房价和住房保障工作不力的省级政府，在此背景下各地限购令纷纷出台。

问责制催生了限购令(2010-10-15 0:13:29)

分类：未分类 标签：房产 房价 |

限购成当下热词，也将成为2010楼市调控经典。有资料显示全国已有8城市出台了住宅限购令，想信限购令会被更多地方所模仿，因为房价若再上涨的话，将受问责。所以尤其说限购令是为调控楼市而出，还不如说是为了不被问责之无奈！有几个现象说明限购令属问责制催生的。一是凡出台限购令的地区，“暂时”两字总少不了。是不是可这样理解，为了避过问责之风头，风头一过就恢复？其次为经济着想，限购促成观望免不了，后果就是财政收入、土地卖不出去等，势必会造成经济数据难看。到时只要再鼓励鼓励买房，一切问题迎刃而解。

二是同样一个政策，为何不在全国范围内实行？如果说限购是为了有效遏制“投机或投资”性买房的话，难道没实行限购令的广大地方都不存在“投机或投资”性买房现象？所以从以上两点看，所谓的限购令只是为应付问责而出的。

而随时间的推移，所谓的“史上最严”政策调控，也就体现在一个“限”字上，因为唯有这样才不会被问责。更让人们可想象的是，若房价再涨的话，想信严厉的规定还会有，或规定价格、或一律不许再买房。大家都不买房了，房价自然就没了涨跌，也就符合稳定两字了。上述这点想象并不是没可能，因为小道说，节前上海方面曾有过“新开盘只许降不能涨”？

可以预见的是在接下来所有调控中，都会围绕怎样不被问责而展开。调不了房价将调人的做法，其威慑力是没人敢怠慢的。至于政策会伤到谁，又伤害了什么，己经顾不上这些了。再说了有那一种政府会对所有百姓有利的，所以作为百姓再怎么有怨言，也只能是仰望天空了。

限购令出台的背景(2010-10-16)

分类：未分类 标签：搜房博客 |

限购令的出台频繁具有一定的背景：一是诸多行政化的调控手段疲软乏力，譬如打击囤地、整治捂盘惜售等，多以温柔“约谈”、“警告”开始，以房价的不买账收场;二是市场化的宏观调控政策迟滞不出，譬如传说中的税等，基本上靠媒体“知情人士”捕风捉影，公众渐失信心;三是房价回暖已成不争的事实，没谱的房价和蕴蓄的民怨直指民生困境。当此背景下，限购令就成了斩乱麻的那把“快刀”，遏止投机性特征明显的多套房购买需求，缓释推动房价飙涨的刚性需求，以此改变卖方市场的话语份额。

4月30日北京作为全国首个扔出“限购令”的城市。接着9月30日深圳作为第二个城市的出台，然后是二线城市的厦门也出，而10月7日上海发“海12条”，其中有限购的政策。资料显示，北京、深圳、厦门、上海、杭州、宁波、福州七城市已先后出台调控细则，主要内容均包括实施限购令、差别化住房信贷政策等。

所有七城市楼市调控细则的力度和中央政府“9.29”的精神和力度基本一致，没有想象中严厉，不过每个城市的出台的政策有小的区别，例如上海比深圳的严格，杭州比宁波的严厉。不过目前“限购令”的政策调控作用，也许只是高烧楼市的“止疼药”，还算不上是那颗能真正降温的“退烧药”。“限购令”未打中过高价的七寸，因为这是人为地抑制需求。楼市需求在城市化进程进行中的中国，恰如弹簧，压得狠，弹得高，这已为所谓“一轮调控”所证明。一旦市场窥见“限购”背后的真心思，就譬如反反复复的房贷政策，最终也只落得个自食其言的下场。1：限购令出台的历史背景：

（1）：2007年，由于房地产交易量和交易价格均异常增长，同时通货膨胀开始爆发，政府出台房地产调控政策，到2008年年中时，终于把房地产这匹脱缰的野马拉住，可是接下来的全球金融危机，使政府在短短的几个月后放弃对房地产的调控，并对房地产加倍扶持，最终虽然经济避免了崩溃，但是房地产价格却几乎在2007年高位的基础上几乎翻了一倍，众多社会资金涌进房地产，是房地产的交易量和价格迅速攀升，房地产成了投机资金的天堂，房地产被说成是印钞机，房地产价格被认为会永远上涨，（2）：从2009年底开始，政府就开始调控房地产，但是在各地方政府阳奉阴违的执行下，在土地财政的诱惑下，直到2010年底，几乎所有的政府调控政策都被化于无形，政策效应越来越差，政府信用急剧降低。（3）：众多实体企业，包括央企难禁诱惑，纷纷斥巨资进入房地产，实体经济面临空心化

（4）：通货膨胀逐步恶化，房地产价格的高涨难辞其咎

（5）：一二线城市的财富效应驱使资金，人员纷纷涌进城市，城市已不堪重负，北京的大堵车表明城市已无法承载更多的人员涌入

（6）：房价物价高涨，导致刚刚就业的年轻人和低收入群体处境艰难，住房保障极其缺失

（7）：房地产的财富效应，使得投机投资资金大量购买多套住房，投机套利，把房价不断推升到更高位

（8）：银行疯狂放贷给房地产行业，金融安全堪忧

（9）：地方政府疯狂卖地，疯狂投资疯狂拆迁，深深陷入房地产

凡此种种，都使得中央政府不得不暂时冻结一部分市场交易，迅速冷却房地产市场的狂热，出台包括限购令在内诸多调控政策，其中限购令是最有力度的政策之一，经过近一个月的地方政府的推脱怀疑和内心挣扎，最终各级省会城市基本都出台了限购令，限购令的效果开始显现：

1：限购令的核心是对不符合条件的人限制购买，所以他的第一个效果就是迅速降低了成交量

2：限购令对外来人员实行限购，大大阻止了外来资金和人员进入市场的速度和力度

3：限购令对投机投资需求形成致命打击，摧毁了他们获利的链条

4：限购令导致的交易量的下降，使开发商和地方政府会减少投资速度，降低地方政府债务继续大规模膨胀，减缓了城市规模扩张的速度

5：限购令部分改变了购房者的心理预期，使得部分超前购买客户从容起来，也使得民众对房价飙涨的预期有所减弱

6：限购令使得已购房客户惜售，增加了房地产的价格稳定性

7：限购令使得开发商更加注重刚需客户，合理定价。

第三篇：房改限购令范文

二）暂时限定居民家庭购房套数。在本市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区，下同）暂时实行住房限购政策。本市户籍居民家庭在主城区已拥有1套住房的，可以再购买第2套住房（含新建商品住房和二手住房，下同），暂停购买第3套住房；外地户籍居民家庭在本市主城区无住房的，可凭本市纳税证明或社会保险缴纳证明在本市主城区购买1套住房，暂停购买第2套住房；不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭，暂停在本市主城区购买住房。

本市户籍居民家庭，是指全部或部分成员为本市户籍居民的家庭，包括夫妻双方及未满18周岁子女。居民家庭持有住房套数，以新购住房时本市房地产登记信息系统商品住房买卖合同备案数量和权属登记系统记载住房数量为准。新购商品住房时间以商品房买卖合同网上备案时间为准，新购二手住房时间以交易过户受理时间为准。本实施意见发布之日前已签订住房买卖合同的，须于今年2月28日前完成住房买卖合同网上备案。

房地产开发企业、经纪机构应当在销售现场、经营场所显著位置公示限购政策，不得向属于限购对象的购房人出售住房或提供中介服务。对违反规定购房的，房管部门不予办理房产登记、过户手续。

限购政策实施期间，购房人在新购住房时应如实填写《购房人家庭成员住房情况申报表》（以下简称《申报表》，见附件），并提供身份证明、户籍证明、婚姻状况证明、非本市户籍居民家庭的纳税证明或社会保险缴纳证明等资料（以下统称证明材料），作为住房买卖合同的附件和办理商品住房合同网上备案和权属登记的申请材料。购房人提供虚假证明材料的，应承担相应的经济和法律责任。

房管部门要核验购房人提供的《申报表》和证明材料，查询购房人及其家庭成员在本市主城区拥有住房的套数。经核实不属于限购对象的，予以通过住房买卖合同网上签约、备案和办理权属登记手续。经核实购房人属于限购对象不予办理住房买卖合同网上签约、备案的，房管部门应当正式告知住房买卖合同签约双方，房地产开发企业、经纪机构应当与购房人解除住房买卖合同、注销二手住房买卖合同的信息记录。

房地产开发企业、经纪机构违反上述限购政策规定的，或与购房人串通，提供虚假证明的，由房管部门依法严肃查处，暂停其网上签约，并将其违法违规行为记入房地产企业、经纪机构和执（从）业人员信用档案。

第四篇：华南御景园限购令下买房流程

华南御景园限购令下买房流程 广州新政规定，核心内容包括四大方面：一：坚决遏制炒房，户籍家庭和常住非户籍家庭(一年纳税声明)，限购一套房；二：非常住家庭不准在广州购买；三：未满18岁 不得单独购买商品房；四：境外购房，按照国家有关政策执行。广州限购令下华南御景园买房流程是怎样的如下：

一、购房人向房地产开发企业购房或通过经纪机构购房的，应向房地产开发企业或经纪机构提供下列材料：

1、《家庭成员情况申报表》原件、户口簿原件、结婚证(或未婚证等其他婚姻情况证明)原件。

2、买方为非户籍境内居民的，还须提供税务部门出具的在广州1年以上的纳税证明或社会保障部门出具的社会保险缴纳证明。

3、买方为境外机构和个人的，还须根据《关于规范房地产和市场外资准入和管理的意见》(建住房〔2006〕171号)提供资料。

二、房地产开发企业、房地产经纪机构应对购房人提供的上述材料进行核对，核对无误后在复印件上加盖公章，并凭核对后的相关资料统一至房产档案管理部门申请开具《杭州市区住房情况查询记录》。购房人未通过经纪机构购买二手住房的，直接由购房人至房产档案管理部门申请开具《广州市区住房情况查询记录》，并提交家庭成员身份证明、婚姻证明、户籍证明、购房人签字确认的《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》。非本市户籍居民家庭还应提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明。

对符合购房条件并且提交资料齐备的，房产档案管理部门在3个工作日内出具《广州市区住房情况查询记录》，否则不予出具。

三、房地产开发企业、房地产经纪机构凭身份证明、婚姻证明、户籍证明、《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》、《广州市区住房情况查询记录》、个人所得税或社会保险缴纳证明(非广州户籍购房人须提供此项)等，与购房人签订商品住房买卖合同或代理签订二手住房转让合同。

购房人未通过经纪机构购买二手住房的，买卖双方凭身份证明、婚姻证明、户籍证明、《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》、《广州市区住房情况查询记录》、个人所得税或社会保险缴纳证明(非杭州户籍购房人须提供此项)等，到房产登记部门签订二手住房转让合同。

四、购房人向房产登记机构申请办理房产登记手续，应提供家庭成员身份证明、婚姻证明、户籍证明、《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》、《广州市区住房情况查询记录》。非本市户籍居民家庭还应提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明。

温馨提示：购房者可以向华南御景园小区内华润万家超市门口的房地产经纪机构提供上述材料并由其进行资料核对！

资料参考：华南御景园二手房网；找法网

第五篇：大连限购令解读

大连脉点研展部报告

大连“限购令”解读

在各方的关注和热议中，大连“限购令”细则于3月1日出台。

3月1日晚，《大连市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强房地产市场调控工作的实施意见》（大政办[2011]发22号，以下简称《意见》）正式出炉。其中，围绕保障性住房建设、土地供应管理、差别化税收和信贷政策、限购政策、个人住房信息系统建设、落实约谈问责机制等10个方面，出台新的政策措施，本市限购3套，外地限购2套。

大连版“限购令”细则（要点提取）

一、限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)的条件

暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭（夫妻双方及未成年子女）、能提供在本市缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭。

大连脉点研展部报告

五、今年将建3.5万套公共租赁住房

《意见》的着力点是增加有效供给、抑制投机需求，把房价控制在合理水平，实现住有所居的目标。其中，明确要求逐步形成符合大连市实际的保障性住房体系，重点是大力发展公共租赁住房建设。

今年将通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，筹集公共租赁住房3.5万套；加大廉租住房工作力度，通过发放租金补贴和实物配租方式，对符合条件的申请家庭做到应保尽保；加快在建经济适用住房建设进度，年内全部完成分配销售工作。

六、个人住房信息系统建设加快

《意见》强调，要加快个人住房信息系统建设工作。并进一步明确了责任分工。各区市县政府、先导区管委会和市有关部门要切实承担起住房保障和稳定房价的责任，积极采取有效措施，增加土地有效供应，加大保障性住房和普通商品住房建设力度，严格执行差别化住房信贷和税收政策，加快个人住房信息系统建设，促进房地产市场平稳健康发展。另外，大连市成立了大连市房地产市场调控工作领导小组，对落实不到位、工作不得力、计划目标未完成的，要进行约谈，直至追究责任。

大连脉点研展部报告

 常规解读——新建住房价格控制目标

1、确定的价格控制目标，大连市将确定全年月均新建住房价格环比的控制目标。对价格明显超过周边房价水平的房地产开发项目，采取商品房销售价格重新备案等方式进行严格控制，确保房价控制在合理水平。（备注：大连2月房价11393元/平）

 常规解读——加大保障住房力度

1、今年计划将建3.5万套公共租赁住房，（规定保障住房建筑面积小于60平）供应量将达200万平方米左右。

 常规解读——问责制导致细则执行严格性

1、近期宏观调控政策加大了问责制，因此政府执行细则时，宁可不做（无作为），也不愿“多做”被问责。

设想：

 深度分析——可购前的“暂定”

1、通过分析大连“限购令”原文，在第一条圈定“可购房群体”有“暂定”两字，使得政策有了正反两面的解释：

1）、利好：如果限购令执行期间，房地产打压过紧，限购令细则既然为“暂定”，因此具有适当扩大“可购房群体”的可能性；2）、利空：既然能扩大，也有紧缩的可能，预计如果国家再出台“再加紧”任务，“可购房群体”将进一步严格控制。

大连脉点研展部报告

观点：

1、宏观调控初衷，控制购买量，抑制投资、投机行为，尤其抑制购买小户型产品；

2、大连为东北三省异地臵业首选，因此限购令将对大连吸引原特性（投资、度假、养老等）外籍客户购房有一定影响；

3、限购令拥有区域限定，外地臵业只需提供个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明，就可异地购房；

4、由于外籍购房者需要提供个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明，相关代办公司将进一步壮大；

5、本地适婚成年子女、外籍来连工作、高校毕业生等刚性需求客户没有受到限购令影响；

6、售楼处预售或将增加公开出售房源价格，房源价格经公示后，调整余地将缩小，加大营销难度；

7、商业产权产品未受限购令影响，相比可购2套住房6成首付相比，商业的5成首付反而凸显优势；