招商计划书

第一篇：招商计划书

招商计划书

第一章商业市场分析

一、项目基本状况

本项目拟招商项目为2000平方米，初步由二层三个部分面积组成，单体面积较大，不易分割。

二、商业环境分析

1、周边商业市场简析

本项目周边林立门市经营上百家，但规模较小，业态较单一，业种较少，且以满足周边居民需求为主。乐东农贸市场规模近2000平方米，以经营蔬菜、水果等农产品，熟食、小百、鞋、服装、日用品为主，档次低，但商场内的环境干净整洁，功能划分较合理；其他门市经营为小型超市、药店、网吧、小餐饮店、美容美发，洗浴中心等，规模不大，经营面积在20-------200平方米左右。中东大市场作为商业综合体的存在，是本区域商业的活力源泉，吸引周边地区的人群消费。

2、商业市场存在空白

从上面的商业市场分析，项目周边商业存在一定的空白，比如银行、中高档次的餐饮店、美容健身馆、游泳馆等，商业潜在空间较大。

3、商业门市供应量较大

本区域内的其他项目门市供应量较大，比如东环城路上的松苑名邸、东方之珠、东锦程家园等，且面积较小，无论从地段上、交通上、还是人流量上都较本项目具有优势，上述门市销售后的招商和出租都将对本项目产生较大的威胁。

三、优劣分析

优势：

1、易于统一规划，统一布局；

2、周边为居民聚居区；

3、许多大型企业和高校分布；

4、10000多平方米的商业面积，商业载体较大，可发挥性较强；

5、拥有近10万人的消费群体；

6、邻近交通主干道；

7、龙嘉国际机场的建设使用，为本区域带来了高附加值；

8、本区域内逐渐开发，升值潜力较大；

9、随着区域内的开发建设，人口数量的增加，拥有较大的潜在商机；

10、区域认知度的提高将为商业发展带来契机。

劣势：

1、商业不繁华，缺少商业氛围；

2、单体商业面积较大；（比如左侧的面积为264㎡+450平方米=674平方米）

3、除一层中间部分外，其他面积很难再进行分割；

4、公交线路较少，交通不便利；

第二章商业定位及形象包装

一、商业街的概念

关于本项目的商业部分，我司建议提出商业街的概念，优势如下：

1、商业街的概念可以提升项目的商业价值和经营档次；

2、商业街概念便于项目的商业氛围炒作；

3、从整体的商业规划高度提出商业街的概念，以整体的商业规划带动招商的进行；

4、商业街作为社区的配套之一，必将带动住宅的销售，提升住宅的销售价格。

二、市场形象定位

市场形象是项目的灵魂，当一个项目有了自己的独特形象，也就会对目标客户群体产生强烈的共鸣，也是确定项目在目标客户群体心目中的位置。

从整体的市场营销环境和项目的特点考虑，本项目应着力打造成区域最佳、市场空间最大的商业形象，使项目具有一定的档次。以“财富商业街”的形象渲染商业发展空间。

三、功能定位

整体功能初步确定为：美食广场、美容美体、休闲商务、健身洗浴、商场五部分： 美食广场中档次餐饮店、快餐店、西式餐饮店、特色餐饮店

美容美体美容中心一家、瑜伽美体一家

休闲商务茶艺馆、商务咖啡厅

健身洗浴健身会馆、洗浴中心

商场百货商场或主题商场

其他小型超市，移动、银行、邮政、联通等

一期商业部分功能确定为：中档次餐饮店、银行、邮政等营业场所作为主力店，带动整体商业发展。

四、案名

“香榭丽舍财满街”

香榭丽舍为法国著名的商业街，也是闻名世界的商业街区，本项目以香榭丽舍命名，旨在提升项目的商业价值和知名度，以打造区域最具前景的商业项目为目标，虽然未必为最好的，但在境界上已经高出一筹，对投资型客户具有极强的感召力。

五、商业目标客户群体

招商目标客户群体确定为：

1、对本项目发展前景具有信心的正在经营中的经营业主；

2、带有营业性质的经营企事业，比如银行、移动营业厅等。

客户群体特征：

此类客户事业正处在上升时期，拥有极强的赚钱欲望，想继续开拓和发展事业，拥有较多的财富；具有较高的文化，注重投资，但较为谨慎，对于投资看中前景；年龄段在30----50岁之间，拥有拼搏精神，敢于挑战。

六、消费目标客户群体

本项目具有交通便利优势，商业辐射区域覆盖周边分布的东方之珠、松苑名邸、警官公寓、拖拉机宿舍、客车宿舍等多个居民居住区；长春百事可乐公司、长春君子兰集团、国富车厢厂等多个著名企业，以及坦克学校等高校；该区域消费人群体量

大，且消费能力较强，拥有强大的消费市场。

第三章招商策略

一、招商方式

采用一对一的方式，即通过招商人员直接接触目标客户群体，针对目标客户群体拜访招商，既节约成本，又直接有效。

二、招商推广

在考虑到项目的体量和成本方面，以经济节约和最为直接有效为最佳的推广和招商宣传方式，即能在招商过程中让座客户充分了解项目的商业价值，又能保证项目招商成功率。

1、工地围栏

工地围栏是客户最能感受到现场商业气氛的场所，充分利用围栏做宣传，渲染商业氛围。

主要文案：

东城商业新版图，纵横财富无限空间；

香榭丽舍财满街，异域风尚，经营格调；

抢滩财富新领地，创造赚钱新平台；

做城东10亿生意，稳当百万富翁；

二层自由空间，自由创富；

寻找百万富翁，招商盛大启幕；

（随文略）

2、招商手册

制作精美的宣传画册，配以极具销售力的文案说明，和富有想像力的平面设计，突显项目的商业形象和经营价值。

文案方面：极力的渲染项目的商业形象，通过对本区域的消费群体和潜在的商机诉求，提升经营价值；对租铺经营进行细算，怎么算，经营都合算。

设计方面：突出商业气氛，和赚钱的欲望，所设计内容具有想象力。

（招商手册文案另行提交）

三、租金和售价

我司对周边区域进行了详实细致的商业调查，对东环城路上的门市、及乐东村周边的门市进行了业种及租金调查，获得了最为宝贵的第一手资料。

松苑名邸：据销售人员介绍，门市最小面积200平方米，临岭东路门市售价在4000元/平方米左右，临东环城路门市售价在5000元左右，因目前尚未具体定价，并未出售，正在预热。

东方之珠：门市仅剩余2套，销售业绩较好。面积范围在100----400平方米之间，临东环城路门市售价5500元/平方米左右，临岭东路门市售价4800元/平方米左右，平均租金为220元/平方米/年。

锦程家园：分为社区内门市和临街门市，社区内门市面积在40---80平方米左右，售价在3980元----4980元之间，销售达50%以上，临自由大路门市面积在215---325之间，共计16套，售价为6180元/平方米和6380元平方米；临东环城路门市已经销售完毕。

其他区域门市综合租金：200元/平方米/年

由于项目整体面积较大，且考虑一层与二层租金的差异，初步确定招商租金如下： 一层450平方米租金：100000元/年，可分割招商。

一层越二层650平方米租金：120000元/年。

综合其他项目门市售价和项目特点及未来区域发展趋势，初步确定售价为：一层5100元/平方米；一层越二层为4880元/平方米。

四、优惠策略

租期初步确定为一年租期、二年租期、三年租期、五年租期。一年起租，最长期限为5年，目的是在最初的发展期可以获得稳定的租金收益。租金将根据客户的租期长短给与一定的优惠，具体优惠办法如下：

一年租期，租金优惠折扣98%；

二年租期，租金优惠折扣96%；

三年租期，租金优惠折扣95%；

五年租期，租金优惠折扣93%；

五、招商期限

本项目招商工作力争在11月底完成，以确保冬季开业，无空置。

附录招商手册文案

封面

标识香榭里舍财满街

领金宝地商业传奇

内1

标题：东部商业再现地王

文：龙嘉机场的投入使用，吉林大路扩宽改造完成，政府大刀阔斧的对二道区的改造建设，使这一区域极具发展潜力，商业繁荣已经凸现。世纪大街上，1.1万平方米的香榭里舍财满街横空出世，再次掀起东部淘金热潮。

内2

标题：座拥大商圈，拥有亿元的潜在的消费市场

文：近邻中东大市场商圈，商业辐射纵横二道区及周边地区，拥有近亿元的消费市场，是众多商家必争之地。大市场，大经济，大收益，财富新趋向之地。

内3

标题：富人区域做30万消费群体的生意

文：和东方之珠、松苑名邸、警官公寓、客车厂宿舍、拖拉机宿舍等居住区相距咫尺，与财富车厢厂、长春百事可乐公司、长春君子兰有限公司、福耀汽车玻璃厂等国内名企共同繁荣。

保守估计，香榭丽舍财满街所辐射区域的消费群体在30万人以上，而且，随着附近区域的大面积开发，一批中高档小区正在建设中，区域的潜在消费能力巨大。做生意选择地点经营是关键，选对区域才能更轻松！

内

4标题：自由商业空间，领航商业入海

文：香榭丽舍财满街1.1万平方米的商业格局，高举架，大开间；统一规划、统一招商、自由分割、自主经营、统一物业管理，为经营业主提供更多的商业机会。

内5

标题：招商隆重启幕，10万元投入做百万富翁

文：香榭丽舍财满街首期商业招商隆重开启，2000平方米的2层商业空间，自由分割，自由组合，可根据客户的需求定制。

在香榭丽舍财满街投入100000元，即可拥有450平米的大商业格局，低投入，大空间，加上周边30万人的高消费群体，想不赚钱都不容易！

想做百万富翁，现在就加入登记行列。

内6

标题：多功能主题商业不是财富精英不聚首

文：五大主题商业带动区域商业新格局，美食街、丽人广场、休闲商务港、主题商场、企业联盟将彻底的创造商业神话。

功能一览表

美食街中档次餐饮店、快餐店、西式餐饮店、特色餐饮店

丽人广场美容中心一家、瑜伽美体一家

休闲商务茶艺馆、商务咖啡厅

主题商场百货商场或主题商场

企业联盟小型超市，移动、银行、邮政、联通、中小企业办公等

内7

标题：稀缺席位，助力迈上财富巅峰

文：社会财富只掌握在20%的人手中，经济领袖掌握了社会80%的财富，就像香榭丽舍财满街的店面一样稀缺，成为公众的关注。

如何才能更赚钱？

如今的生意不好做，是竞争太多了，在成熟的繁华区域更是难露头脚；变换思维经营，到另一个商业潜力巨大的市场开拓发展，财富独享。

封底

开发商：

地址：

财富快线：

第二篇：招商计划书

妙众堂招商计划书

本招商计划书为要约邀请（INVITATION TO TREAT），一切以正式合约为

准

招商计划书针对贵司项目的实际情况，如果我们作为贵司商业项目的业态规划、销售招商、商场管理的顾问，在我们的具体工作中，我们将会把贵司的项目顾问工作分为以下三个阶段进行：

第一阶段市场分析与定位

一、本招商计划书市调工作

市场调查时收集基础数据的过程。基础数据的收集对于项目分析十分重要，是一切研究的基础。市调信息收集的准确、全面与否，将直接关系到我们后续对项目的商业定位、业态规划、销售招商等工作的质量。

我司在营运方面是专业的地产咨询顾问及管理专家，所以我们只要进入某一城市地产市场，就一直保持着对该城市信息的严密追踪。同时，我们也拥有强大的市场信息数据库，并且在以往的市调过程中，摸索出了城市印象法、相对高度法、连续跟踪法、案例分析法等一系列成熟的市调工作方法，依次作为我们市调工作的保证。对于贵司项目具体情况而言，其市调工作主要包括以下几个方面：

1、招商计划书调查目的这是一个为什么要调查的问题，调查的目的是我们对于这个地区有了一些定论之后确定的，也就是说，只有在项目有了一个或若干个假设后，调查才能有的放矢，商业定位及业态规划才能达到高度准确性。特别是贵司项目所处的商业中心地段，更要有一个基本客户群的实际情况，我们将调查目标确定为济源市及其周边区域大型商业综合项目及商圈等分布状况，以此确定在贵司“河南济源凯旋商业步行街”项目未来客户群体的分布情况及招商销售计划。

2、招商计划书调查方法

这是一个如何调查的问题，调查方法有多种。针对竞争项目的调查方法有“神秘顾问法”、同业讨论法；针对客户群的调查方法有问卷法、在售项目深访法；综合的项目调查方法有案例分析法等。我们将会把案例分析法作为一个重点调查方法来继续，并根据现实情况选择适当的调查方法。

3、招商计划书 预定客户群选择

这是一个调查范围的问题。在此项目所在的竞争项目相对地区，对客户群的调查是最关键的。在对客户群调查之前，必须先确定我们的初步目标客户群，以及最有效的调查对象来源，以使调查的有效程度及准确性达到最高。

二、地段分析

1、区域地段的过去与现状

区域地段的过去与现状分析，将包括区域在城市中的功能定位、人口的由来与迁移、经济状况、基础设施状况等。对于此区域地段而言，尤其要注重对于已有的城市印象分析。由于贵司项目所处地段为济源市的商业中心，使得在此项目的运作过程中，针对此地段分析尤为重要。

其中，主要内容包括：

（1）宏观地段分析

（2）中观地段分析

（3）微观地段分析

（4）城市印象分析

（5）交通环境分析

2、未来在城市结构中的位置

项目区域自身的发展和变革、政府的政策倾斜、基础设施的建设、人口的迁移、区域中的突发时间等，都会影响到“河南济源凯旋商业步行街”的项目区域未来在城市中的位置，从而决定项目区域的房地产市场的发展趋势。就目前而言，尤其要对项目区域的交通状况、环境状况改造所带来的此区域市场变化加以分析。招商计划书中主要内容包括：

（1）项目区域在未来城市结构中的变迁

（2）项目区域在未来城市结构中的地位

（3）区域更新改造对项目区域长短期影响

三、招商计划书项目区域市场分析

1、招商计划书中市场形势分析

区域房地产形势，是由区域的过去与现状，以及区域未来在城市结构中的位置所决定的，在供应、销售量、价位、产品品质、购买特征、推广销售等方面都有所体现。招商计划书其中的主要内容包括：

（1）相关物业市场供应分析

（2）相关物业市场需求分析

（3）现有竞争项目分析

（4）潜在竞争项目分析

（5）市场空间分析

四、招商计划书中市场定位工作

1、招商计划书中客户群定位

根据上述市场调查结果，确定项目地区的各类潜在客户群，如涉外客户、外地客户、地缘客户等，并得到项目的目标客户群定位。

招商计划书中主要内容包括：

（1）区域客户群分析

（2）目标客户群分析

2、招商计划书中亚客户群定位

不同的商业需求动机可能是不同的，尤其对于客户群构成相对复杂的贵司项目更是如此。这就需要我们进行亚客户群即目标客户群的细分，根据各类客户在经营目的、经济状况、行业、文化、生活模式等方面的不同将其分解，并进行详细论述。只有

客户群进一步分成不同动机的亚客户群，才能够根据他们各自的经营行为，制定出相应的市场定位与广告策略。

招商计划书中主要内容包括：

（1）亚客户群定位

（2）亚客户群类群分析

（3）亚客户群经营行为分析

3、招商计划书中产品定位

由目标客户群的需求动机分析得出项目产品定位。上述客户群的多种需求动机将反映在产品偏好上，具体体现为规划形式、单体形式、配套设施、环境塑造、建筑外观风格等。产品定位就是客户需求与产品设计之间的推导过程。

招商计划书中主要内容包括：

（1）商业规划概念

（2）产品概念

（3）物业风格建议

（4）设施配套建议

（5）环境特征建议

（6）租售价格定位建议

五、招商计划书中租售策略建议

结合项目出租与出售的可能性和贵司的投资汇报需要性，并结合贵司项目投资汇报的需要，我们将具体地向贵司提供所需要的总体租售策略。这包括不同类型的物业投资顺序、规模、产品定位以及价格策略。

招商计划书中主要内容包括：

（1）租售模式建议

（2）租售程序建议

第二阶段商业概念设计

一、招商计划书中商业概念设计（需外聘专业商场设计建筑师进行，费用另算）

1、总体商业规划概念设计：以平面图的形式将总体商业规划的设计概念表达清楚，并配以适当的文字说明（需发展商提供原始图纸，表明平面位置、红线、规划要求、现状道路和规划道路）；

2、空间结构分析图：以平面和剖面的形式将建筑产品的内部空间和外部空间表达清楚，并配以适当的文字说明；

3、人流动线分析图：以平面图的形式表达商业街区规划与人流动线体系，并力图寻找到最佳的商业组合；

4、外观环境特色分析图：以平面图的形式标明地块的现状、项目处和环境将未来能实现的景观，并分析产品四置外向的特色景观；

5、产品概念设计特色建议：针对设计及建筑产品本身的功能、外观、结构、设施装修用料等提供设计概念，并对建筑的外观设计特别提供特色要求，以增强建筑物

之时代感及风格；

6、概念设计辅助资料：提供我司积累的相关设计资料，包括许多辅助性的图片和文字；

7、商户组合策略：以平面图的形式，将我司对商铺市场分析后的成果，综合商户组合落实在各层区的建议图上；

8、设计工作会议：由投资商召集，与设计单位一起，将概念设计最终落实为设计图纸；

9、方案评审：根据 贵司项目之实际需要，对 贵司聘请设计公司所作之方案，进行审核评定，并出具相应评审意见，以供 贵司作为方案修订之参考。

二、招商计划书中招商策划

以下内容是指我们为贵司项目招商推广出具报告的具体内容。在经济可行性原则的基础上，并针对贵司项目的财务安排及资金回收计划，制定出合理的招商计划：

1、招商计划书中整体市场招商策略定位

由客户群购买能力行为分析得出整体市场招商销售策略定位。商业行为分析包括决策人、决策时间、客户心理特征、影响因素等，这些都决定了我们的销售策略。其中，主要内容包括：

（1）招商及销售总体计划建议

（2）招商及销售策略计划建议

（3）宣传推广策略建议（商场推广活动之设计、安排及执行则由专业公司提供，不含在标本工作安排内）

2、招商计划书中定价策略

对于房地产项目而言，价位的确定既是整个营销计划的核心，也是未来展开项目竞争最重要的工具，为此，我们必须制定出与我们项目相匹配的租售价格策略。其中，主要内容包括：

（1）分阶段价格策略

（2）项目平均定价

（3）竞争性价格策略

这是针对周边地区相关的竞争项目，制定出的相关竞争性策略，以使得我们项目在市场竞争中，能够储备好相应的应变预案。

其中，主要内容包括：

（1）竞争对手策略分析

（2）项目竞争优劣势分析

第三阶段商场物业、设施管理前期介入

一.招商计划书中服务范围

（一）前期管理筹备工作

1.协助发展商建筑施工单位对各项设施、设备智能化管理、节能等提供专业意见。

2.提供各排水系统布置和预理参考建议。

3.提供电力供给容量分配及公共用电控制建议。

4.提供给水系统布置及公共区域清洁用水设置建议。

5.提供消防系统设施布置建议。

6.草拟管理公约、出售与出租条件，方便发展商出租物业时对各类管理文件妥当齐全。

7.配合销售部门订定物业管理收费标准。

8.制定物业验收、移交、交付使用程序。

9.拟定及筹组项目之物业管理中心，制订各类物业管理规章制度。

10.核查设备安装、调试运行情况，并指导物业管理工程人员收集、整理有关数据。

11.委派专业职员出席发展商组织的研究或协调会议并提供物业管理意见。

12.制定智能化管理项目，并提出智能化设备安装的各项意见及建议。

二.招商计划书中服务内容

（一）行政人事

1.筹建管理中心

2.制定招聘计划，参与员工选聘。

3.制定管理费预算。

4.制定楼宇交付使用的各项流程。

5.制定员工守则、岗位制度、工作细则及劳动合同。

6.制定各部门管理制度、各项表格。

7.制定员工上岗培训计划。

8.对各部门员工进行上岗培训。

9.定期检讨人员架构、薪酬建议及员工福利，及时作出适当调整。

（二）招商计划书中财务

1.制定财务制度。

2.监管财务各项工作，并就工作作出意见及建议。

3.定期制定各项预算支出。

4.定期作好各项税务安排。

（三）招商计划书中工程

1.我们将协助管理中心防止停电、火警，设备失灵或发生故障等情况出现。

2.我们有多名具备综合技能的技术人员，24小时随时候命，为客户提供服务。

（四）招商计划书中与租户的关系

1.我们将协助管理中心定期与业主联络主对租户的要求或建议作出及时的回复，以达到与租户间的良好关系。

2.我们将协助管理中心与各租户商讨对项目的各项保险（包括：公众责任险、水险、第三者人生意外险等）做出预算购买报告。

3.我们将协助管理中心跟进投诉及作出调查，以确保投诉事项得到适当的处理。

4.我们将协助管理中心跟进投诉及作出调查，以确保收集租户对管理上的意见。

5.本公司透过定期巡察及召开会议，及时向租户反映有无改善工作的意见及建议。

三、招商计划书中顾问工作时间与顾问工作费用

（一）顾问工作时间

根据贵司项目的实际情况，我们工作范围将分三部分进行，具体工作时间表将按贵司之项目进度另行订定：

（二）顾问工作费用

1、市场分析与定位（包括制定市场调查报告及相关费用）：人民币万元整（RMB）。

2、商业策划顾问费为人民币万元整（RMB），服务期暂定为半年。

3、招商佣金：按相等于出租面积个月租金之金额计算。

4、商场物业设施管理前期介入服务费:每月人民币万元整（RM），服务期暂定为个月。

上述聘任费用，除第一项为一次性服务外，其余都按月完成，而侨乐集团将会在服务期中派驻商业顾问及商场管理经理各名（共名）长驻现场开展工作，配合我们中央专业人员之支持，而有关费用已包含各种交通及人力费用，唯长驻人员及中央队伍来济源工作人员之住宿安排，仍由委托方负责安排及承担相关费用。上述聘任条件以最终签定合同为准。

第三篇：招商计划书

招商计划书

2021年1月份起，正式进入全国招商阶段，计划覆盖200个城市，从而实现城市特权卡流通于200个城市的消费者，实现城市与城市的流量互转。

招商对象：

1、具备本地商家资源客户，有本地平台运营经验的个人及法人。

2、具备一定启动和运营资金及市场团队。

3、有合作开发当地市场诚信愿望和营销思路。

4、认同理念，并具备互联网思维。

5、合作分公司老板及重要合伙人能够驻扎总公司内训15天至一个月。

招商原则：

1、准入标准：加盟商为地级市以上城市为主，一市一家并享有该地级市县域市场开发合作加盟权。

2、公司上市后按照分公司加盟费总额/单股市值给予对应数量原始股份。

3、签约后三个工作日将加盟费一次性转到总公司账户上，后续分公司产生的利润按照月度进行结算，详见合作协议。

4、合作分公司必须签订平台独家经营并排他协议。

全国招商区域划分

全国市场分为A、B、C三类

1、A类市场：北京、上海、天津、广州、深圳、杭州、重庆、武汉、成都、东莞、南京、郑州、沈阳、长沙、西安、哈尔滨

2、B类市场：青岛、合肥、昆明、太原、长春、大连、济南、厦门、南宁、乌鲁木齐、苏州、宁波、石家庄、南昌

3、C类市场：贵阳、汕头、兰州、无锡、福州、洛阳、佛山、临沂、温州、唐山、呼和浩特、惠州、包头、常州、邯郸、徐州、淄博、烟台、南通、南阳、保定、济宁、银川、绍兴、大庆、鞍山、芜湖、泸州、西宁、吉林、大同、襄阳、开封等等。

4、城市人口低于40万的暂时不开放加盟，可采取合并加盟形式。

招商计划

【华 北】 北京市 天津市 河北省 山西省 内蒙古自治区

【东 北】 辽宁省 吉林省 黑龙江省

【华 东】 上海市 江苏省 浙江省 安徽省 福建省 江西省 山东省

【中 南】 河南省 湖北省 湖南省 广东省 广西壮族自治区 海南省

【西 南】 重庆市 四川省 贵州省 云南省 西藏自治区

【西 北】 陕西省 甘肃省 青海省 宁夏回族自治区 新疆维吾尔自治区1、2021年4月份前省完成两个大区建制即华北大区和东北大区，签约分公司不低于40家。2021年8月份前完成华东大区和中南大区建制，达成分公司合作签约目标不低于80家。2021年12月份前完成西南大区和西北大区，并达成200家分公司全年签约目标。

2、全网投入招商文案、视频类招商内容，计划通过抖音、快手、今日头条、微信视频号等工具根据目标大区及省份有效逐步投放，费用预算根据分公司签约进度结合实际情况逐步投入。

3、通过大区招商会形式，由省经理邀约本省地级市意向加盟商参会成交加盟分公司。省经理原则采取本地招聘录用，通过其在本地人脉资源转介绍加盟分公司。

第四篇：招商计划书

重庆南坪8公里项目

招商策划简纲

■项目经营的基本目标及原则

■项目招商初期租金设定策略

■项目招商定位

■主要优惠标准及操作策略

■项目招商的主要方式

■招商工作计划

一、项目经营的基本目标及原则

1、基于本项目为20年经营权买断，其基础投资回报和未来增值回报最大化都应建立在长远意义的良性经营基础之上，在前期建设成为项目经营的基本目标的同时，项目建筑设计及配套的前瞻性原则将直接影响项目未来20年内市场竞争及增值回报。

2、本项目规模在重庆商业地产中虽为雀小，但谁又能描述10年后的南坪8公里将是怎样的繁盛景象？事实证明，如成都的春熙路，其商业当家价值并非以规模见强，亦并非以当家口岸见长，集优良经营环境及口岸的商业当能成为强中强，因为有了好的平台才可能有好的商家。

3、量身定做的同时，其建筑设计都必须立足三大重要经营层面：

第一，项目经营成本。实现前期建设投入成本与未来物业实现增值回报的优化考虑；

第二，项目经营范围。体现建筑形态对于不同经营行业的共同使用性； 第三，项目经营难度。实现多个商家对商业口岸价值利用的均好性，当规避一、二层好用，三层以上难租赁的情况。

4、本项目将实现基础目标的计划将预期为3年，即2006年8月—2009年8月。而招商实施阶段将预计为6个月至1年。

二、项目招商初期租金设定策略

1、为什么要将租金设定提到招商定位之前？

第一，因为本项目5000平方米左右的规模条件决定了商家数量为1-2个主力店或小规模同类商业群，其租金总价又决定了这一范畴内能承受其经营成本的商家档次和类别；其二，不同行业都有特定于自身特点的经营环境风格，而量身定做将存在成本与租金之间的矛盾，如何取舍？仅此已足以影响项目招商定位的成立，研究租金背后的商家在哪里，这才是我们真正招商定位的准确所在。

2、初步基础租金的设定

A、凯恩广场中等租金（普通商位）= 本项目最高租金（最好口岸）

B、凯恩广场中等租金为60元/平方米，本项目初步基础租金可设定为：

一、二楼整租均价：60元/平方米；

三、四楼整租均价：50元/平方米；

整楼租赁基础租金均价：50元/平方米。

3、前期建设成本回报反算租金法（以3年为回报周期）

A、前期建设成本 = 500万元

B、租金年回报（不计息）= 500万元/3年 = 170万元/年 = 15万元/月

C、按5000平方米建筑面积算，租金均价最低可做到：30元/平方米

4、多种租金设定决定不同招商策略——竞争优势

A、对于凯恩广场现有大型品牌商家，入主本项目，其租金成本（经营成本）将至少节省一半以上。

B、对于整楼租赁商家，在保持基础租金设定时，相当于可将三、四楼免费赠送

给商家使用。

5、一、二楼以基础租金招租成功 = 项目招商成功

相当于成功锁定一个商家；

相当于成功锁定一个可承受15万元/月租金的商家；

相当于成功锁定一个有5000平方米需求而又仅花一半钱的商家；

三、项目招商定位

在此，首先要区别招商经营定位与招商定位。

所谓招商经营定位，是指商业物业已经成事实方案后，发展商自己定位业态与功能，再找符合项目条件的商家。

而招商定位，是指项目规划设计还未完成前，发展商先提供开发基础数据，设计出不同商家类别，再以项目来满足商家要求。

本项目将属于后者。因此，本项目只能定位经营商家，不能定位项目经营。

通过租金承受尺度线索，本项目存在以下招商对象：

1、三大重点类商家定位

A、汽车4S店；

B、家居精品中心或品牌主力店；

C、企业总部大楼。

2、小规模同类商业群定位

A、五金经营卖场；

B、燃具餐具卫浴洁具卖场；

C、灯饰照明及配件产品卖场。

3、潜在商家定位

A、金融；

B、电信；

4、量身定做的标准化商家定位

四、主要优惠标准及操作策略

优惠形式主要为减免物业管理费，根据租赁合同期限及付款方式设置三年期和一年期两种优惠标准。

1、量身定做商家3年合同期：免三年物管费；

2、量身定做商家1年半合同期：免一年物管费；

3、租金一次性支付（至少1年期）：免三年物管费。

4、凡进场商家均享受1个月的免租装修期的优惠。

5、租金支付方式：半年租金 + 三个月维修押金（期满后一次性退还，不计息）；

五、项目招商的主要方式

1、广告推广：

邮递、电邮、展会、版块广告。

2、一对一定点洽谈：

上层关系、专业品牌。

3、资源整合对接：

商会、商业机构。

六、招商工作计划

1、工作内容

·办公场地的选定；

·工作人员的配置；

·负责团队的确定；

·现场氛围的营造；

·招商资料的设计、制作；

·招商工作开展的计划书。

2、时间安排（预期2006年9月底动土开工）

按时间计划倒推工作安排

·9月30日，建筑设计完毕。

招商成功，确定主力商家；或招商工作初见成效，建筑设计考虑较强的使用共性，以利后期的持续租赁经营。

·9月15日，招商工作阶段性结束。

确定性或意向性商家最终敲定。

·8月30日，招商工作阶段性汇总。

部分意向性商家重点谈判，须发展商共同完成。

·7月15日，现场包装、招商资料制作完毕。

招商工作正式启动。

·7月10日，商业包装设计完毕。

招商人员培训（一周）。

·7月7日，办公场地、人员安排完毕。

招商资料设计及相关策略报告开始。

第五篇：招商计划书

浙江品牌产品(印尼)贸易展示中心

第二期招商计划

项目概况：2010年3月18日，浙江品牌产品（印尼）贸易展示中心已经顺利开业了。首期招商任务，在各级政府的大力支持下，基本完成了原定目标，但是离我们自己的原定300家的目标还有一定差距，我们感到压力大、任务重。第二期招商任务的正式开始，我们定于4月份左右，针对此次招商的实际情况和众多未知因素，我们计划如下：

目标：完成150家入驻印尼的企业招商工作

时间进度：

1、省厅不下派任务的情况下。9个月时间完成150家的招商工作。

2、一、宣传环境

中心成功开业后，我们的信息和资料，会比没开业之前有一个量的提升，而且这些资料和信息都是在我们今后的招商过程中对工作非常有帮助的。如、中心地理位臵图、中心平面图、开业现场照片、中心展位照片、中心大厦鸟瞰照片等等。在二期的招商之前，我们需要做以下具体工作：

1、重新调整设计我们原有的宣传资料； 省厅下派任务的情况下。（视情况而定）2、3、4、更新宣传印尼展示中心概况的一切网络宣传版面； 更新调整浙江品牌（印尼）贸易展示中心的宣讲PPT； 调整电话营销和对外沟通的话术；

二、政府支持配合方面

1、官方网站上对浙江品牌产品（印尼）贸易展示中心这个项目进行宣传，至少能让企业很方便、很清楚的找得到、了解得清楚，最好有专人能清楚这件事，以便企业随时打电话去局里咨询，增加我们工作的可信度和专业度。

2、因为是自主招商，政府不下派指标的前提下，希望厅里能下一个红头文件，明确补助三万元的政策，这样以来方便我们在今后电话营销过程中，解决部分企业需要查看相关文件的问题，以我们第一次招商的经验来看，很多企业老板们还是很注重白纸黑字的文件来说明我们所说的真实性的问题的。（注：文件与澳门展类式即可）

3、在首期中，尚未正式招过商的地区，希望省厅给下面单位打声招呼，其他地区也让他们分管领导知道我们印尼中心二轮招商工作的进程，方便我们工作的开展与对接。

三、拓展营销方面

1、目标企业的获取与筛选；

在获取目标企业方面，一是从首期招商中填写了申请表的企业，但因各种原因没能参加的企业中挖掘；二是从下面各经贸局

内部调取出口到东盟、印尼的企业名单；三是根据各自划分的区域不同以及对自己所属区域的经济了解情况，通过互联网找一些对口企业名单。

在企业的筛选方面，首先我们要找一些行业对路、产品对口的生产型企业。其次，企业的规模以处于成长期的中小企业为主，大型的龙头企业为辅的原则。最后，以注重自我品牌、信誉良好、品质过关的企业。

2、招商工作的具体方式；

招商工作是一个任重道远的工作，所有招商工作都是需要把握“可持续性”这一个基本点来展开。同时，在招商宣传印尼展示中心的同时，要求每一位招商项目人员做好“承上启下”的工作，以便为公司随后的海外项目做好铺垫。招商具体的开展方式有以下几方面组成：

首先，如果当地经贸局能够组织一批企业，并且给我们提供一个机会与平台给企业们介绍我们的这个项目。那么，我们还是先开推荐会，随后让企业填写申请表，凭申请表直接缴费加入。

在一定的时间内，对于有意向但处于迟疑期的企业（主打电话问），我们招商人员要及时的做好后续的跟进和促成工作。对于没有任何反馈交流的企业，我们要及时主动打电话过去询问企业情况，准确的了解企业的需求点，最终发展成为我们中心的会员企业。

其次，对于没有机会给我们开推荐会的一些市县，且当地经

贸局不给予配合的。我们争取搞到当地出口企业的名单，然后根据名单上的企业，有选择性的打电话联系。如果搞不到当地的出口企业名单，我们利用alibaba的企业库来寻找我们的目标企业，然后进行电话营销工作。

最后，对没有机会开推荐会，但是当地外经贸局推荐了一些有意向或是有潜在希望的企业，在电话沟通比较好的前提下，可以和当地牵头人约个时间下企业进行招商工作。

四、第二轮招商的重点区域解析

1、杭州地区

原因：杭州作为省会城市，在经济上拥有绝对龙头老大的地位。首期招商，杭州地区由于起步比较晚，又赶上外经贸局对口处室正在人员调动期，导致了招商工作的没有真正的彻底化。第二期的招商，加大对杭州的萧山区、滨江区、余杭区企业的挖掘力度，由于地理位臵的原因，甚至可以联系好后，直接上门拜访的形式来实现。

2、绍兴地区

原因：绍兴纺织印染、纺织机械行业发达，符合我们印尼的市场需求情况。绍兴在第一期的招商工作中，起步稍微迟了一点，一些政策下来得晚了一点，有一些有意向的企业错过了我们的进仓、出货时间，而没被选上。同时，上虞、绍兴县、嵊州、诸暨等地区的外贸局和我们都有过几个回合的接触，并保持了良好的关系。

3、湖州地区

原因：湖州地区，是我们印尼首期招商中最先起动的一个地区，虽然第一期没有好的政策来配合，但是我认为这个地区还是非常有潜力可挖的。湖州市，在第一期印尼展中，还未动起来，而湖州市特别是南浔和织里这两个地方，纺织业非常发达，与我们的印尼市场需求相匹配，在第二期招商中，因此该地区仍然榜上有名。同时，与长兴与德清的外经贸局有过个回合接触，保持了良好的关系往来。

4、金华地区

原因：虽然首期招商效果不理想，但是为了完成预定任务，我们也不能放弃。

5、瞿州地区

原因：虽然首期招商效果不理想，但是为了完成预定任务，我们也不能放弃。

6、嘉兴地区

原因：嘉兴地区，当地的企业老板风格是善于守在家里，但是这能成为我们招商工作的借口，一期的印尼展示中心成功圆满开馆后，大量的信息、大量有说服力的数据相信会源源不断的获得，我们在嘉兴二度招商时应该充份利用。同时，嘉兴外经贸局有一位热心的吴缨处长，相信她还是会配合我们工作的。

7、丽水地区

原因：丽水虽然是一个外贸出口弱市，但是首期丽水招商工作，一个名不见经转的缙云县居然招到了6家企业，这是让我们吃惊的地方，而且丽水没有优厚的补助政策，没有厅里下指标。同时，在缙云我有幸见到了丽水外经贸局局长，且保持了良好的联系。缙云的老李局是一个很热心的领导同时他与市局局长关系不错，这也可能成为我们工作中的一个突破口。

8、舟山地区

原因：舟山作为我省唯一的以海洋经济发展为产业岛城，在造船、航海行业方面有着一定的优势。而印尼也是一个岛国，且在造船、航海技术方面没有我们这边完善，因此在这两方面可以作为舟山招商工作的一个突破点。

以上就是我对印尼展示中心第二轮招商工作的一些想法，请领导批评、指正。

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2010年2月6日