常青藤商业街市场调研报告

第一篇：常青藤商业街市场调研报告

常青藤商业街市场调研报告

第一篇客群

第二篇媒介

第三篇推广

第四篇人员及费用

第一篇客群定位及分析

本次对常青藤商业周边市场进行的实态调研，主要从长沙商业街宏观环境、区域市场状况及竞争市场入手，同时重点了解长沙综合性商业物业、林科大特色商业街、高校商圈等项目发展状况和趋势，并以问卷形式进行了实地考察。

（一）调研目的全面深入调研，以获知项目地块的环境特征，即自然环境、人文环境、交通环境、商业环境政策要求及综合市场环境，并以此为基础，结合长沙商业街整体操作水平、商业发展状况及其商业街的影响，并进一步明确项目开发规划的前提条件，从而为本项目进行准确市场定位提供强有力的市场支持。

（二）调研时间

2011年4月25日～4月30日

（三）调研人员

本公司策划部及市场部。

（四）信息来源

主要来自于常青藤商业街、芙蓉路商圈、橙子街区、林科大、师大堕落街等临时消费群体，随机选取路人进行市场调研。同时，利用长沙晚报、潇湘晨报，以及区域市场多个竞争项目进行市场调研。

（五）调研区域

长沙市区，重点了解橙子街区商业和铁道校区、电大校区商业结构、消费人群特性等。

（六）调研对象

同类可比性商业圈的路人、店铺业主、购物消费者，并重点访谈了本项目周边的潜在消费的客群。

（七）调研内容

1、长沙商业发展状况和趋势

2、区域市场状况及竞争市场

3、项目消费者市场调查

（八）样本容量

同类商业区6个、路人10余人、店铺业主20余人，市区大型商场及商业店铺20余家，不同形态的潜在客户近100余人。

（九）信息整理

将得到的原始信息进行分析、归纳、总结，并做进一步提炼，在此基础进行项目总体功能定位及市场定位的研究

二 市场数据分析

经过为期5天的市场调研，我司从客群的居住区域、职业、教育程度、年龄、月收入、消费习惯及频率、首选购物场所等多角度、全方面进行调研，为常青藤商业街街的客户群体的普遍性结构分析，偏好分析，消费心理，消费群体结构分析，提供数据上的支持。本次问卷以100人为基数，有效问卷为90份。

㈠客群特点分析

1.居住区域

长沙市的成熟商业圈与特色商业街均集中在河西高校、河东高校两区，在市调过程中，比例分别为37%、33%。而常青藤商业街恰好位于河东高校商圈中心，潜在客流较大。

2.教育程度

调研可知，调查受众教育程度较高，以在校大中专学生为主，总体比例高达56%。可见，年轻人为主力消费群体。

3.年龄

21-25岁之间的年轻人为消费主力群体，追求时尚、个性。

4.职业

在职业上，以学生群体及刚步入社会的年轻人为主，比例达55%。

结论：

客群以年轻人为主，学生为中的主力消费群。追求时尚、个性，较易接受新事物，群 体性较强，虽大部分无固定收入，但消费能力较大，购物支出金额较高。

㈡首选购物场所及特点分析

1.首选购物场所

47%的受调人群首选常青藤商业街，而紧邻本案的橙子街区、对面门面新则分别占到28%、13%。

2.首选原因

在选择原因上，有超过60%以上的受调人群因为时尚、个性、且价格合理等综合性价比，选择常青藤商业街。

3.喜欢的购物场所类型

业态全、价格合理、购物、娱乐兼具的综合性购物场所的比例最高，为42%，品牌商场为25%，特色商业街为23%。

结论：

客群首选的商业街为特色商业街，业态全、购物、娱乐兼具，个性化、时尚性较强，且价格合理，容易为青年阶层接受。由此可见，综合性的时尚购物特色街最能满足当下年轻人的购物

㈢购物习惯及频率分析

1.购物习惯

需求消费是受调人群购物的主要动机。

2.购物、消费频率

受调人群有高达35%的人周购物次数为2-3次，频率较高。

3.购买品牌频率

约有60%的消费者对名牌的热衷度较小，属于偶尔购买，而限制购买的主要原因则是因为价格过高、款式雷同率高。

4.单次最高消费额31%的消费者单次的消费额可达到300元，在学生族里应属于较高支出。结论：

需求消费虽然是客群的主要消费动机，但是2-3次的高速消费频率足以刺激消费。在品牌消费上，超过60%的消费者的购买属于偶发性，而独特性、价格则是制约消费的主要因素。第二篇媒介分析

一 长沙媒介一览

传统媒介:

本土：

潇湘晨报、长沙晚报、三湘都市报

新兴媒介:

网络

派单

户外

广播

经常接触媒体：

潇湘晨报

长沙晚报

网络金鹰955频道

广播车辆报站

二 媒介优劣分析

传统媒介:

潇湘晨报——覆盖面广，受众群体跨度大，信息传播速度快

长沙晚报——受众群体首选的本地媒体，阅读群体庞大，信息量大

新兴媒介：

交通频道电台FM91.8—长沙最受欢迎的广播媒体，实效性强、受众面广、传播 速度较高。户外广告——市区中心LED、跨街、广告牌等较醒目，传播 时间较长，受众覆盖面广。派单——个性宣传单页，全面详细的解读项目特色，达到点对点的宣传目的。

三 数据论证

1.获取信息的主要渠道

电视、网络、户外、广播是大众重要的信息来源，传统的及时性传媒已经不是大众重要的信息来源。

2.经常阅读的报刊都是受众经常接触并较易接触的纸制媒体。

四 结论

通过以上分析可知：

在宣传手段及方式上，我司将采取媒体组合投放的方式，以小众媒体为辅，大众媒体为主。以报刊为基点进行平面推广；以林科大为轴心，辅以户外广告综合推进；达到小投入、大产出、快速传播的目的。同时，以特色个性主题活动加以推进，快速吸引受众目光，以组合拳方式打开市场，赢得知名度与美誉度。

第三篇整合推广因设计所有机密，在委托方产生正式合作协议后予以提供

第二篇：阜阳一人巷商业街市场调研报告

阜阳一人巷商业街市场调研报告

阜阳专业市场（街）市场调研报告————家纺类

◆ 阜阳现有市场调研（目的）

◆ 可比类市场调研

◆ 客户群行为调研

一、阜阳现有市场调研（目的）

通过对阜阳市一些专业市场的规模、内外配套、经营业态及状况、物业费用、租金范围的详细调查，为一人巷商业广场的定位提供参考依据。

阜阳市地处皖西北地区，属农业城市，工业基础薄弱现正积极打造建设皖西北中心城市。而拥有各类专业市场不成正比。阜阳市场多侧重于综合型百货市场及沿街道市场，其他类型的主题市场较少，作为单位规模较大的皖西北商贸城，瑶海大市场，颍汇农资大市场，汇鑫家居广场主题类型上定位较准，市场经营较为成功，值得借鉴。

各市场根据自己的经营特点布局上，既相互独立又相互协调，其

中日用百货类铺面自由分割，单位面积在40——60平方米左右。服装类市场以产品集中布局为原则，单位面积在50——100平方米左右，建材装饰类市场划分在阜王路、人民西路、颍河东路（颍河闸东侧）沿街铺面集中经营没有统一的专业市场，而瑶海建材大市场首开阜阳建材装饰专业市场先河。总体来说建立专业市场布局合理、清晰起到相互融合，共聚人气的作用，像阜阳市清河路数码电子一条街，阜王路建材装饰一条街，颍州路与颍河路交汇处自行车电动车一条街，胜利南路，民主路服装家纺一条街。在城市的规划建设中都向专业市场转变，形成产业聚集市场旺，切合城市发展方向。

目前阜阳各类市场的经营在总体上不是那么先进，没有一定的科学性与合理性。家居类专业市场在经营是采用厂商和经营户直接进厂经营。市场统一管理，收费，形象推广，在一定程度是减少了中间环节，降低了经营成本，而对皖西北商贸城，源丰大市场，顺昌针织市场相对缺少专业性，不能进一步提升市场及产品品位。在市场上不能形成自己固定的消费群。

通过对瑶海，汇鑫装饰家居类市场的市场调研。以上市场通过招进直接经营者，间接经营者等来带动和兴旺市场。实践证明采用统一 管理，收费，推广等经营管理手法是带动和兴旺市场有效手段，而浙江商贸城，阜王路装饰材料等沿街铺面是一定行业聚集而形成的出租类沿街铺面，不能形成一定的专业市场功能。

出租类市场及专业一条街出租率约在85%——100%之间。经营状况一般，租赁年限在1——5年左右，根据经营状态的好坏，逐年提高租赁价格，这种逐年提高租赁价格的方法对市场所有者是一种长期回报，并能够实现资产和资本的累计升值和增加。对沿街市场商铺所持有者是投资的直接收益和资产增值。

二、可比类市场调研

我们未来将要建立的家纺市场，是一个专业性，品牌化，市场化的皖西北第一家专业家纺市场的交流交易中心，在确定可类比项目时我们看重对阜阳在规模和经营上较有借鉴和帮助的市场。目前确定的可类比项目有：

◆ 皖西北商贸城F区家纺市场

◆ 温州一条街

◆ 汇鑫美居城

1.皖西北商贸城F区家纺市场占地3万平方米左右，商铺面积1500平方米，约有200间铺面，单位面积在60平方米左右，共有40家左右床上用品经营户进驻经营。皖西北商贸城市场规模大，市场性 强，采用统一管理，收费和零活推广的方法，后期经营较为成功，市 场借助政府的大力支持，这对于促进市场的快速发展和兴旺是非常有利的。招商方面也提供了相对与其他市场更优惠政策。该市场的整体规划，分期实施的策略，专业的团队经营管理及更多的招商优惠政策的做法是非常值得我们借鉴的。

2.温州一条街是依托老城区东城墙建设而成一条综合性街区，现

正全面统一对外进行招商，其招商分服装、家居、针织、日化来进行综合招商，其铺位面积是40——60平方米不等，年租金3万——4万元，市场管理费暂定每平方6角。该市场实行统一管理，市场根据消费群对零散户及小型经营者进行招商。

3.汇鑫美居城，在周边几家家居类商业业态遍布的情况下而建立。该市场采用统一管理、收费、开票、推广等办法。主要经营家具，家纺，家装饰品等是一个大型的综合性家居建筑形态一至三层市场铺位以租赁为主，但经营家纺的商户是根据每月经营额的13%收取费用（扣点），其市场定位为较高档家居产品销售精品展示为一体。该市场自开业以来就以较快的速度占领了市场，市场出租率约90%。市场根据消费群的一些特点，在后期的推广中采用沿街合理分区，专业的经营推广是我们借鉴的。

三、客户群行为调研

我们通过走访、咨询、研究等形式，分析客户群的一些特性，为项目定位方面提供一定的帮助。

目前，阜阳市家纺、布艺窗帘市场总体经营面积约16000平方米左右。主要分布在：皖西北商贸城约占30%，民主路、顺昌商贸城约占25%，浙江商贸城及国贸、商厦、大楼、千百意、燕莎约占15%颍上北路约占10%，阜信大街多为散户经营约占20%，经营的品牌主要有：盛宇家纺、罗莱家纺、东方刺绣、千色鱼、圣布凡、梦洁家纺、水星家纺、恒源祥、紫罗兰等三十多个品牌。通过市场调研60%的经营户还是非常愿意选择进入专业市场经营。

通过对家纺布艺经营户的调研，发现客户群对经营面积要求在30——100平方米左右，仓储面积要求一般在20——40平方米左右。反映了零散的经营户经营规模壮大，需要更为广阔的发展空间，而现有市场分布的不合理不能使其得到更大发展空间，故目前正是抓住其市场空白，大力发展家纺专业市场且前景广阔。

客户群的年龄层次一般在35——45岁之间，他们较为理性，对于交通条件软硬件设施要求高，对价格，收费，管理，配套，推广相对重视。

相对于交通便利和车站等位置，客户群希望经营场所有所靠近相对降低产品的流通运输费用。

目前阜阳家纺行业的经营店面多集中在沿街及老市场内，呈零散 分布，较为混乱，交通人流对店面的噪音污染大，影响店面的形象，同时直入交通也不方便。客户群另选店面希望能够集中，直接出入方便，安全性能高。

此类客户有积极向上的进取精神，敢于开拓创新和尝试，经营不断成长发展。选择专业市场较倾向于规模和专业化，希望有一个专业化平台。更重要的是希望有一个能够提高自身行业形象的经营办公场所，以满足经营者的经营沟通需要，并以此提升自身档次和产品形象。

说明：

招商部通过对阜阳家纺行业市场的调研，结合本项目的具体情况及优劣势，在市场项目定位确定后，将递交招商计划。考虑到对项目的深入和延续，在不断挖掘和招商的过程中可能会存在一些与本报告差异之处，我们将不断作调整和整合，力争做到更好，打造阜城专业家纺第一市场。

阜阳一人巷商业街招商部

二零零九年四月六日

第三篇：山西芮城风陵渡商业街市场调研报告

风陵渡商业街市场调研报告

风陵渡商业街市场调研报告

前 言

鉴于风陵渡商业街的整体规划，经过我公司相关人员的初步调研，根据

整体市场的现状和区域市场的特性，发掘项目的优点并加以专业发挥，对此项目的可行性、定位及营销策略提供以下市场分析与建议。

一、基本市场情况

1、区域市场状况

该地处三省交界的“金三角”地区，交通发达，辐射范围广泛，所覆盖地区有：陕西潼关、河南灵宝、山西运城、芮城、永济等地，所辐射的地区广，但在房地产行业规范化上规模的专业市场却处于初级阶段以芮城县为例说明：

芮城县人口35万，城镇人口5万多，人均年经济收入在5000多元，商业主要集中在永乐路、洞滨大道一带，主要是满足本地消费市场。其商业市场呈以下特点：（1）由专业房地产公司开发；

（2）有百货商场、超市等大型零售业态，超市（如盛宝润发，面积2000多㎡，地上两层）生意较好；

（3）现有品牌较少，全部为国内品牌（如红豆、古士旗、虎豹、九牧王、啄木鸟、森达、鳄鱼），进货渠道均在西安；（4）有酒吧、休闲屋等休闲娱乐场所；

（5）临街门面面积一般在20㎡－80㎡，以50㎡居多；（6）租金在25元╱㎡·月－80元╱㎡·月之间；

（7）出现专业售房机构，地处当地最繁华地段，但现场布置简陋、售楼人员不专、宣传资料粗糙、销售途径单一，不能营造良好销售氛围

2、定向市场状况

旗开得胜策划

风陵渡商业街市场调研报告

(10)商铺为砖混结构，不易分割；(11)经营模式是租赁方式的自主经营；

(12)住房租金与门面的租金相差不大，相差在15％左右，主要是 外来人口较多，住房较紧张；

(13)当地媒体有芮城电视台、风陵渡开发区电视台、《运城日报》、及《华商报》等。

开发区的主要人文环境和工、商业业态分布如图

（一）所示：

二、项目自身情况

1、地理优势：风陵渡经济技术开发区本地处陕、晋、豫三省的交汇处，誉称“金三角”地带，南临中华母亲河——黄河之水陆要塞，连接运风高速和中条山，铁路、高速、环城路等交通网覆盖整个开发区，交通发达，山河秀美、地势平坦、资源丰富，使商业街项目尽占地利之优势。

旗开得胜策划

风陵渡商业街市场调研报告

当地的商业中心已经形成，市场容量又小，该项目要成功，必须使本地的商业中心迁移于此，同时辐射潼关、永济等地。这就需要便捷的交通，建议在商业街的南端兴建客运站和物流集散中心，修筑与运风高速出入口之间的道路。

 “先易后难、分期开发”

该项目占地约10万平米，规模较大，当地人口稀少，经济水平低，而商铺和住宅普遍供给不足，建筑档次不能满足市场需求，建议可先开发商业街十字以南至路口以北的南街临街建筑。

2、项目定位

 市场定位：由于收入和消费水平的限制，物业档次不宜过高，但要高于当地现有的物业档次，可定位为中档物业，销售价位可参考芮城县以及周边县城行情。

 目标客户定位－区域内的商家和居民、其他所辐射覆盖区域的从商人士和外来人口。

 产品定位（位置如图二所示）

① 小二层：楼下商铺、楼上建成单元式套房居住，厨、卫俱全，两间或三间为一套，也可带独立小院（根据地形情况确定），商业街以此类建筑为主，销售时复式销售。

② 独院：分两间两层或三间两层，为院落式建筑。即每院有两个建筑主体，中间有一个小院子，前为商铺，后为住宅。销售时整院销售。③ 开放式市场：彩钢建造，内设摊位，按照一般的农贸市场建造，不宜过大，以300㎡为宜。销售时只销售经营权或租赁。

④ 单层纯商铺：此类建筑主要分布于开放式市场的周边或临街，采用开放式市场同样的销售方式。

⑤ 多层或小高层（综合大楼）：位于商业街十字口，并附造裙楼（裙楼为三层建筑）如：西南口处建6层大楼，东南口处建9层大楼，旗开得胜策划

风陵渡商业街市场调研报告

7、辐射范围

在满足当地需求的同时辐射潼关、永济、芮城、灵宝甚至运城和西安等地

五、策划方案

1、确定案名：商业街可凭借“风陵渡”本身的知名度为其相关物业确立案名。如：“风陵渡商业街”、“风陵渡汽车客运站”“风陵渡物流配送中心”等。另多层与小高层建筑，也可分别命名为“风×大厦”、“陵×大厦”、“渡×酒店”取首隐含“风陵渡”（仅供参考）。

2、销售策略

 培养市场气氛

利用项目的一切条件，营造浓烈的市场气氛，吸引目标客户的关注，为项目的销售打下良好的市场基础，具体操作内容包括： 硬件塑造 ①告知性展示

应利用楼盘入口围墙包装，树立项目形象，营造市场气氛。并可通过横幅，彩旗等工具将项目信息传达给市场，吸引目标客户。②户外广告设置

户外广告设置能增强项目的认知能力，可以有效提升项目的知名度。在广告牌设置上可以考虑，路牌、车身广告等其它户外媒体。③设置精美的示范单位―样板房

通过对示范单位－样板房的包装设计，可有效弥补平面中的弱点，引起客户购买冲动，促进成交。

④销售部与咨询点的包装：统一门店装修、统一服装、统一形象，咨询点以三人为宜，其主要任务是散发宣传彩页、解答客户咨询、预约和集中客户确定看访日期，一般为每周两次，各咨询点交叉进行，配置看房

旗开得胜策划

风陵渡商业街市场调研报告

相对比较明确，如某些渡假村销售会员卡等，层次相对较高，对直销人员的要求也高些。

直销方式：电话拜访、登门拜访、内部认购、单张派发。

直销对象：本区域和周边区域的政府官员和商界精英、厂矿企业

职工。

直销人员：销售人员、礼仪（形象）小姐。(5)DM邮寄

对于距离比较远的客户和未作过任何联系的客户，在上门拜 访前先实行DM邮寄，然后再电话询问直至登门拜访。

DM对象：周边区域的政府官员、商界精英、厂矿企业职工。DM邮寄内容：风陵渡商业街单张简介、风陵渡商业街投资秘笈。DM邮寄时间：于正式公开推广前二星期左右。(6)入户单张宣传

向区域内尤其是政府部门和经营户派发入户单张，使其对本项目有较理性认识，并吸引其到场购买。

3、宣传策略

在本项目推出前期乃至整个销售过程，要投放大量的广告，结合多种传播媒体，尽可能覆盖所辐射的周边地区，抓住两个原则——颠覆性推广和精确打击，三个诉求阶段——渲染视听、吸引投资、扩大战果，向市场营造一种“一次投资终生受益和居住、经商、休闲度假等一举几得”的概念，通过强有力的立体广告效应，创造浓烈的市场气氛，以达到理想的销售业绩。 广告创意及诉求

1、广告创意

广告创意是以“自然、自由、自得、怀古、繁荣”等，统领项目整体广告的宣传，强调开发区宽松、规范、悠美的投资和生活环境，体现项目的

旗开得胜策划

风陵渡商业街市场调研报告

 媒介的组合

以传单、户外广告、电视为主，报纸、电台为辅。并配合相关的公关活动，在新闻媒介上作颠覆性的报道。媒体选择

(1)运城日报、三门峡日报、华商报 当地权威性报纸，发行量较大。

(2)山西电视台、河南电视台、开发区电视台

当地娱乐、休闲场所较少，看电视是其主要的消遣方式。(3)户外广告和指示路牌

①首选户外广告牌

在商业街南口、灵宝、潼关、芮城、永济、运城等地的繁华路段，租用大型户外广告牌作为主要推广方式。②在项目附近做指示路牌 ③项目工地周边围墙广告

利用户外广告的长期效应为项目营造市场效应和区域氛围。④DM入户单张

价格低，目标市场细分明确，宣传有侧重点，适合区域性宣传。

六、政府支持

除享受现开发区企业的一切优惠政策外，各职能部门还应出台相应的优惠政策，如：免五年的工商税务等税费和免费办理户口、保证供电、供水、治安等一系列优惠政策。

结 束 语

对于上述的项目建议，我公司认为通过我们的努力和双方的紧密配合以及相关部门的大力支持，势必能够较大程度地提高项目的可操作性，提升项目知名度，成功地推向市场，又能为项目以后各期的销售推广打下坚实的基础，并使项目成为区域的标志性建筑。

1旗开得胜策划

第四篇：商业街开题报告

武汉轻工大学

毕业设计（论文）开题报告 2014届

毕业设计(论文)题目：忆往昔-湖南沅水商业街设计

院（系）艺术与传媒学院

专业名称 艺术设计

学生姓名 姚 玄

学生学号 101703714 指导教师 陈 鲲 武汉轻工大学学生毕业设计（论文）开题报告表

教师意见：

指导教师签字： 日期：

注：

1、课题类型：设计或论文。

2、课题来源：纵向、横向或自拟课题，对于纵向和横向课题并要用括号括起篇二：环艺毕业论文：商业步行街景观规划设计开题报告

毕业设计（论文）开题报告

题 目 “王府井”商业街景观

规划设计

系（院）年级

专 业 班级

学生姓名 学号

指导教师 职称

开题报告填表说明 1.开题报告是毕业设计（论文）过程规范管理的重要环节，是培养学生严谨务实工作作风的重要手段，是学生进行毕业设计（论文）的工作方案，是学生进行毕业设计（论文）工作的依据。

2.学生选定毕业设计（论文）题目后，与指导教师进行充分讨论协商，对题意进行较为深入的了解，基本确定工作过程思路，并根据课题要求查阅、收集文献资料，进行毕业实习（社会调查、现场考察、实验室试验等），在此基础上进行开题报告。3.课题的目的意义，应说明对某一学科发展的意义以及某些理论研究所带来的经济、社会效益等。

4.文献综述是开题报告的重要组成部分，是在广泛查阅国内外有关文献资料后，对与本人所承担课题研究有关方面已取得的成就及尚存的问题进行简要综述，并提出自己对一些问题的看法。

5.研究的内容，要具体写出在哪些方面开展研究，要突出重点，实事求是，所规定的内容经过努力在规定的时间内可以完成。6.在开始工作前，学生应在指导教师帮助下确定并熟悉研究方法。7.在研究过程中如要做社会调查、实验或在计算机上进行工作，应详细说明使用的仪器设备、耗材及使用的时间及数量。8.课题分阶段进度计划，应按研究内容分阶段落实具体时间、地点、工作内容和阶段成果等，以便于有计划地开展工作。9.开题报告应在指导教师指导下进行填写，指导教师不能包办代替。10.开题报告要按学生所在系规定的方式进行报告，经系主任批准后方可进行下一步的研究（或设计）工作。篇三：高广义开题报告

合肥师范学院本科毕业论文（设计）开题报告

（学生填写）

注：本表不够可增加空白页。篇四：李欣蔚：开题报告

毕业设计（论文）开题报告

1、课题的目的及意义（含国内外的研究现状分析）本课题主要对三峡广场步行街的现有大型商业物业特性进行现场深入调查，调查的内容主要包括财务、建筑、地点、环境，以及租户和业主情况等方面。商业物业主要分为办公物业和零售物业两大类，我们本次毕业设计的主要研究对象是零售物业。零售物业分为自用和出租两种类型。出租类商业物业占零售物业的主体。零售商业物业就是直接向消费者提供小批量商品买卖的地方。在城市范围内来看，最小体量是临街商铺，其次为传统型商业街（例如重庆市三峡广场）、综合性商业街（例如重庆市万达广场、北城天街）、城市综合体（例如重庆市瑞安新天地），体量依次上升。但上述商业物业还是集中在城市中心和城市生活区域。不过近年来国内也有类似国外低特价批发中心outlet购物中心，例如重庆市西部奥特莱斯购物中心，就是集购物、休闲、娱乐于一体的偏离城区的购物中心。

对于零售物业，及它的运营及管理方面，许多学者专家提出了各自的看法。

（1）对国内研究现状的分析

对于大型的商业零售物业即shopping mall，张雪梅与孙肖丽将它定义为“规模一般在10万m2 以上, 由专业管理商统一经营管理, 主要采取出租方式运营的集零售、娱乐、餐饮、休闲等于一体的复合商业业态。”并且认为它的主要特征有用地和建筑规模大，业态复合程度极高，交通通达性要求高，商圈辐射范围广，以及ma ll的建筑设计要求高, 尤其重视大型中庭空间的设计，经营管理复杂性, 服务管理专业性强等特点。

大。

重庆万达广场商业中心位于重庆市南坪，总建筑面积12.6万平方米，引入万千百货、万达院线、大歌星ktv、大玩家超乐场、国美电器等著名连锁商业企业；商业中心拥有一条近500米长的室内精品步行街，引入屈臣氏、重庆小天鹅、宝马城市展厅、棒约翰、星巴克等百余个品牌商家进驻经营。广场集时尚、购物、休闲、娱乐、美食于一体，一站式满足百姓的消费需求。重庆市城市综合体购物中心重庆天地占地32,000平方米，总建筑面积约为84,000平方米。其由高低村落、文化剧场、吊脚楼、商业主楼及精品酒店五个精致建筑群落组成，实现购物与休闲的极致融合，打造全新国际时尚休闲娱乐地标。龙湖?北城天街”购物广场运用国际商业前沿理念建造而成，建筑面积约为14万平方米，是目前重庆规模最大、功能最完善的超大型购物中心之一，集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体。北 [1][2] 而近年来这种大型商业物业在国内的发展十分迅速，可谓如火如荼，但集中位置中心还是在城市中心区域，且开发体量上相对较

城天街拥有3座休闲景观广场、2家大型生活超市、1家主力百货，300余家国际一线潮流品牌专卖店、1个专业体育用品连锁卖场、1座全国放映厅最多的五星级电影院、近千个泊车位的大型停车场。此类体量较大的零售商业物业选址与城市中心地带，与所处位置人口、消费环境密切联系。

对此，陈宏宇分析主要有以下原因一方面是投资商认为大型购物中心在我国刚刚起步，在我国扩大内需的政策和强劲的消费力支撑下大有可为，谁可以先声夺人，谁就可以先占商机，所以要大要快；另一方面，政府部门对这种投资显然持欢迎态度，巨大的投资将带来巨大的经济效益，甚至对提升整个地区优势都有不小的影响力。[3]对于大型商业物业的这些特点，徐文芬经过调查分析出了目前我国商业物业发展主要存在的问题：经营理念和管理技术落后，商业物业重复建设，商业与地产的脱节，商业经营缺乏特色等问题。[4]闫爱华认为应对这些问题主要从以下这些方面入手：树立先进的经营管理理念、提高物业管理队伍的专业素质、利用制度规范市场秩序、实现商业与地产合理对接、准确定位商业经营方向、主体经营凸现特色。[5] 购物中心管理运营就是要把松散的经营单位和多样的消费形态,统一到一个经营主题和信息平台上，需要四个方面的内容:招商管理、营销管理、服务监督和物业管理。[6]商业物业作为一种商业经营场所，其物业管理企业面对的服务对象是业主、租户和顾客，其中，租户和顾客群是流动的，不断变化的，且来源不同、构成复杂，因此物业管理服务的好坏直接影响到商业物业的商誉。[7] 因为大型商业物业，或大型购物中心无论在建筑结构、公共区域、所有权还是相关责任上都是十分复杂的，所以把购物中心管理简单地视为物业管理或是商业管理都是错误的。它几乎是一门边缘学科，物业管理与商业管理的交织。不仅要保证水、电、暖、空调等设备的正常运转，周围环境的整洁与安全，还应该知晓店铺经营知识，为各零售商提供信息服务和有参考价值的建议。[8] 商业物业的管理与一般类型物业管理的最大不同之处就在于商业物业管理的一项重要工作是要进行商业形象的宣传推广，不断扩大商业物业的知名度，树立 [9]良好的商誉形象，吸引更多的潜在承租商和消费者。商业物业管理区别于其他物

业管理的根本特征，是其经营特质。商业经营是商业物业的核心。商业物业投资者关心的是最快、最大的收取投资回报。所以商业物业管理是为经营创造条件。理得再好也不会使业主满意。

（2）对国外研究现状的分析

以国外现有其零售物业发展情况作为研究对象，则发展较为前沿的地区主要集中在北美和欧洲国家。其零售商业物业包括独立式建筑、根据体量来定名的传 [10]商业物业经理的工作目的即达到业主的盈利要求，否则即使将设备和各类活动管

统商业中心（包括商业街、临街商铺、社区中心、传统形式的购物中心、超级购物中心），还有专用中心，例如低特价中心、工厂批发和特色中心。

同时，从国外有关文献可以看出商业物业管理的复杂性和对商业物业经理管理与执行能力的考验。首先是商铺的租金，hendershott 和shilling，meese 和wallace 研究了租金与房价之间的关系，结果显示，在均衡的状态下，房价应该等于未来租金现金流的折现值，尤其是就长期情况而言，在忽略税后折现率的作用时，房价的增长率应该和租金增长率相同[11][12] 同时，为了研究消费者的心理，专家们量化得对购物中心的便利性进行了研究，因为消费者的时间和精力是有限的资源，如果要确保他们光顾，必须设计相应的零售环境。这解释了这些零售发明的出现，如送货上门，网上购物，eftpos，自动售货机，windows自助结帐计数器。便利性即为减少或消除了一个可能发生的障碍。在零售领域的研究中，这些障碍被称为成本。[13]此外交通方面的问题对客流量的影响也是很大的，尤其是在市中心步行街的零售区域，新的交通系统可使顾客购物更方便，避免了停车位缺少以及交通拥挤的问题。政府为了促进零售业的繁荣，使用新的地铁系统目的就是促进购物。[14] 但由于欧美国家的市中心已相当繁华而拥挤，国外最经常讨论的与购物中心相关的问题是城市购物中心的减少，商业功能城市的流向郊区。虽然有了新型轨道交通系统，交通问题（特别是停车的问题）仍非常显著。经济全球化的产物——国际零售连锁店使得本地小型零售商难以生存，对新建网点和购物中心建筑的审美，也彻底改变客户的购物行为。[15]（3）本课题的目的及意义

该课题目的是基于对重庆市宏观经济，重庆市主城区商业环境概况，沙坪坝区的宏观经济走向，分析沙坪坝地区经济的发展趋势，结合实地调查得出的三峡广场主要百货大楼商业物业现状，从租金，商铺组合，交通状况等方面得出这些被调查的商业物业的优势和劣势在哪里，最终给该商业物业提出招商建议，以提高其出租率，实现其更大的收益。

本次调研的意义在于通过对调研得到的数据进行综合分析结合三峡广场现有商业物业本身特性，选定招商商铺组合方案，调查方法为网络收集资料法，实地考察法，调查问卷法，电话咨询法等。得出的结论较为科学，可以给招商决策者理性的建议，规避一定的盲目招商所带来的收益风险。

2、课题任务、重点研究内容、实现途径

本课题任务是对三峡广场步行街的现有商业物业（大型零售、餐饮、酒吧茶

座）特性进行现场深入调查。具体内容如下： 1）调查商业物业的财务特性，包括每平米租金或售价（分楼层和位置）、租金折扣方案及其他财务条件、可用于出租的面积、租赁期限要求、物业管理费、水电费等特性。2）调查商业物业的建筑特性，包括建筑结构类型、建筑面积、可分割性、各功能面积的配置及比例（包括营业面积、仓储面积、管理办公面积、设备间面积）、智能化水平、装修水平、内部交通设计、空调等设备情况等。3）调查商业物业的地点特性，包括停车设施条件（地上地下车位数、收费水平、智能化水平）、配套设施（银行、商务中心、展览厅等）、对外交通设计、景观质量。4）调查商业物业的环境特性，包括与主干道、交通枢纽和设施的接近程度，公交线路及站点距离，周边配套设施类型和距离，日间行人密集程度等。5）现有租户或业主情况：经营户数、面积、商业类别、所在楼层等。视时机进行租户、业主访问。

重点研究内容主要是调查商业物业的财务特性，包括每平米租金或售价（分楼层和位置）、租金折扣方案及其他财务条件、可用于出租的面积、租赁期限要求、物业管理费、水电费等特性。以及现有租户或业主情况（经营户数、面积、商业类别、所在楼层等），并且视时机进行租户、业主访问。

实现途径包括，理论知识准备、制定调查计划、准备调查表格，现场初步调查，调查数据资料整理，现场重点调查、补充调查，调查数据资料整理、完善，对调查数据进行整理归纳并作市场现状分析（配以文字、图表、照片、计算），绘制对象物业区位分布平面图，摄制代表性物业外立面、内部空间，该片区商业物业市场新机会发现及投资潜力分析，报告总结。

第五篇：商业街调研报告

主题商业街调研报告 调研时间：

2017年2月4日

一． 调研地点：

海门购物文化广场、大悦城五号车库、大悦城骑鹅公社等3个主题街区。

海门购物广场调研小结：

建筑基本形态：市场类、沿街商铺。街区基本造型：属于传统一字型排列街区

街区简介：街区全长为100米，横跨3.5米。，顶高4.5米左右，整体装修风格为绿色花纹底简欧风格。

1.型与形，包括建筑基本形态，街区基本造型，街区动线设计，动线基本长度与宽度，动线节点位置的选取特点，如何氛围营造，店铺基本面积及进深，店铺房型主要类型，天地墙的选材与布置，街区的大致面积。

2.街区主题，经营什么业态，相邻及相近商铺经营的关联性，街区业态分布的基本比例，业态与主题的关联特点，租金概况。、5号车库：

全国首个以手作艺术为基调的室内街区

以西方车库文化为积淀，以台湾诚品书店、方所书店为参照模板，目标客群直指25-35岁都市新贵。

业态组合：整个车库内部为“H”型挑空布局，车库分为上下两层（1F：书店+设计师零售+手作工坊；2F：书店+餐饮）；5500平方米错层空间；5000米慢速情怀街；1家情怀书店；1家花店；6间设计师工作室；6家精致下午茶；13间手工作坊。其中，80%品牌首次进驻天津；27家店铺全部首次在购物中心亮相。进驻品牌：川上陶艺、玲珑窑、山间集、西厢、米有沙拉、纯粹咖啡、今日阅读、花也、大声音乐、梵谷、ta.lk、又见梵高、弄汤、离弦、全爱工匠、物末、imakokoni、尤木YVMIN、落、3D.JP、野人牧坊、治音师、RE调香室、流FLUX、miss me、best+dessert、归拙小筑，80%品牌首进天津。

街区特色：一层广场区域设计为梯田造型，供路人落座沉思。

充分利用通道，将其打造成为“车库美术馆”，用来迎接未来丰富多彩的个性艺术展览。