项目策划营销投标书模版

第一篇：项目策划营销投标书模版

项目策划营销投标书模版

第一部分公司简介

第二部分公司成功案例

一、大型商业成功案例：

1、中粮•西南物流中心（前期策划）

2、盛世荷花——四位一体，商业资源整合运作典范

3、金堂银都——金堂的“春熙路”，开盘即告售罄

4、大陆•玉沙商业广场——城市RBD商务休闲地标商业

5、光电逸港——打造新川大最具投资价值的时尚耍街

6、财富中心——塑造盐市口商圈的商业旗舰（策划顾问）

7、彭州城市花园——300米商业长廊，1+1销售模式

二、城市中心高层住宅案例：

1、大陆•锦江华庭——坡岸江景、上层建筑

2、桂湖名都——新都首席高层电梯楼盘

3、景顺•锦江岸——锦江河畔最后绝版风景

4、凯莱•国际寓所——成就酒店化国际公寓社区

5、大陆•紫云金沙——6万平方米高层纯住宅社区 第三部分项目市场环境分析

一、乐山区位及城市地位分析

1、乐山概况

二、乐山住宅房地产市场特点

1、乐山房地产市场总体状况和背景

2、乐山房地产市场基本特点概述

3、乐山在售典型住宅项目案例分析

4、乐山市房地产市场趋势预测

三、乐山商业地产分析

1、总体供求分析

2、商业背景分析

3、商业市场特性

4、商业发展趋势

4.1市场空间巨大

4.2全新商业格局

4.3品牌集约时代

4.4专业运营商

第四部分项目SWOT分析

一、项目地块条件

二、项目SWOT分析

1、项目SWOT列表

2、项目SWOT分析

3、结论：

4、项目基本运作思路：

第五部分商业定位及招商策略

前言

一、项目商业口岸分析

二、商业总体定位

1、商业总体定位

2、商业功能定位

3、商业档次定位

4、商业推广定位

5、目标市场定位

5.1区域定位

5.2目标投资客户定位分析

5.3定位依据

A、品位需求

B、错位需求

C、文化需求

D、物业升值

三、商业业态定位

1、业态定位基础

2、业态定位原则

2.1有利于物业可持续发展、资产不断增值原则。

2.2商业业态与建筑主题和场景相一致的原则。

2.3业态互补原则。

2.4商圈规划原则。

3、详细业态定位

3.1定位总体思路：

3.2业态及构成比例：

3.3经营客户定位：

3.4经过分析和研究，经营客户群主要构成如下：

3.5客户心理分析：

3.6商业价格定位

四、商业招商策略

1、整体招商思路

1.1招商先行，销售同步的营销策略

1.2主力店度身定做，订单式的招商策略

1.3商业联盟中心，资源整合的商家策略 我司商业联盟中心部分商家资源

1.4四位一体，多方共赢的经营策略

1.5控制节奏，确定阶段性的运作策略

2、招商原则和准备过程

2.1招商目标的选择

2.2招商谈判原则的确定

2.3招商谈判的准备

3、招商拓展方式

4、谈判策略制定

第六部分住宅定位及设计思路

一、住宅定位

1、市场定位依据：

2、目标客户群定位

3、产品形态的市场前景

二、户型设计配比

三、住宅设计思路

1、楼层、朝向和户数

2、户型设计理念

3、户型设计原则

4、住宅细节建议：

四、住宅概念打造

1、住宅单元入户引入酒店式大堂设计

2、引进“酒店式服务、公寓式管理”概念

3、外立面特色及风格的差异化

第七部分项目初步规划及指标

一、规划设计的思路——如何规划整体商业？

1、解决好平行交通和垂直交通的重要性。

2、解决好商业均好性问题。

3、解决好商业销售和招商的矛盾。

4、解决好道路带动商气的问题。

5、商业内街/广场比“满地铺”更适合本项目

6、集中式商业提升项目形象

典型案例：

二、三种规划方案的比较：

1、方案一

2、方案二

3、方案三

结论：

第八部分策划营销方案

一、全面包装和推广，创造全新的商业概念。

二、招商先行，销售随后。

三、先卖住宅，后卖商业。

四、分期推盘，动态涨价。

五、形象展示，体验式营销。

六、把握好整体和各阶段的推盘节奏。

七、营销推广任务。

第二篇：物流项目投标书

这里以某一物流项目建议书为例，说明第三方物流项目投标书的一般格式与内容。其中L为某物流公司，C为某连锁超市。

一、总论

C公司邀请L物流公司为其在某地的物流提供供应链解决方案。

本项目的目的是为C公司在顾客和供应商中树立一流的高质量的超市形象。作为C公司的主要物流服务提供者，L公司期望降低总成本，提高顾客服务水平。L公司意识到C公司期望其提高运行效率，为顾客提供高质量的产品与服务，L公司为此提供在有效成本水平内，能够满足甚至超出其希望地解决方案。

L公司理解C公司的项目目标是：

（1）满足某地的业务增长计划和操作能力；

（2）保证供应链的灵活性并产生规模经济效率；

（3）改善存货的可见性；

（4）集中时间与精力于公司的核心业务，而不是在物流方面；

（5）在某地，通过与有资质的公司的借物流伙伴关系，来运作仓储业务；等。

为了在开始时将运作影响降到最低限度，L公司建议在开始实施阶段用影子管理办法。在整个实施阶段，L公司将用适合的方法与C公司讨论分析，以便成功地接管物流业务，谋求作业利益最大化。

为了支持C公司预计的销售增长，提供灵活的供应链，改进存货水平，L公司将接管以下工作：

（1）关闭X地和Y地的仓库，在A地新开一个仓库；

（2）X地的配送；

配送方案包括建立新的车队，该车对可以由C公司目前协议或子承包的配送车辆和L公司提供的配送车辆组成。

作为C公司的主要物流提供者，L公司将负责：

（1）管理运作灵活、有效、透明的供应链；

（2）检查和实施改进物流效率的方法；（3）加强“最少存货”供应链原则的应用；

（4）提供存货的最大透明度；

（5）示范换货、死存货、损失和损坏最小；

（6）充分利用存货控制系统；

（7）充分利用设备和空间；

（8）管理、协调或提供运输和配送功能；

（9）与C公司紧密合作，保证满足甚至超出C公司的满意水平；

（10）进一步提出改进建议。

L公司把合作关系看成一种特别安排的商业关系，这种关系基于相互信任、坦诚相待、共担风险、共享利益。这样可以形成战略竞争优势，使得商业表现比单个公司更强。

L公司承诺与C公司不断合作，为顾客提供高质量的物流服务。为达到这一目标，L公司承诺贡献必要的管理资源，来研究和熟悉C公司所处的行业。

L公司相信下面的建议书已经能满足C公司的要求，根据提供的数据，能够与其建议书中指定的任务所需成本为：

方案一：某地点仓储和配送操作：**人民币元/年

方案二：某地点仓储和配送操作：**人民币元/年

二、前言

本建议书根据C公司提供数据，具体说明C公司在X地的配送中心和配送要求。

L公司派了一名高级主管考察C公司在X地和Y地的仓库，发现了有许多作业领域具有改进的潜力，包括：

（1）分散的配送中心；

（2）存储与分拣系统；

（3）仓库管理系统；

（4）其他。

L公司也派员考察了设置于A地的C公司新建的购物配送中心。尽管这个配送中心选址比较恰当，但整个仓库地方太大，而且也不是专为C公司而建的。

当合作各方具有共同的目标时，伙伴关系就是以往存在的关系的自然延伸。对物流联盟的伙伴来说，一般应以供应链为基础，并尽力在成本和服务上做到领先。L公司把为C公司提供配送中心和配送服务看作是双方互惠关系的延伸，它能使双方都得益。

三、项目的目标

C公司正在寻求与有专业水准的物流服务提供者建立长期战略联盟关系，以服务于C公司的包括：1）A地仓库，2）配送服务的供应链。

C公司的“具体要求”包括：

（1）加强它在市场中的地位；

（2）与领先物流提供者合作；

（3）提高操作能力与效益，满足业务增长的需要；

（4）提高供应链的灵活性，增强规模经济性，扩大透明度；

（5）改进长期全国增长目标的运作；

（6）充分利用供应链信息技术；

（7）提供可靠、一致的顾客服务；

（8）改进仓库的使用，增强配送能力、提高生产率；

（9）引进新的送货方式，增强装货能力、提高效率；

L公司的仓储和配送将使C公司的门店：

（1）满足C公司的增长需要；

（2）节省管理时间，为C公司集中主要业务，即管理、销售快速消费品和杂货商品；

（3）取得物流操作明显效益，提高商店服务水平；

（4）在物流方面为C公司提供能在同行中保持领先的工具；

（5）C公司和L公司共同减少成本；

（6）保持满足未来需求和全球变化的灵活性；

（7）改进存货控制；

（8）接受具体、及时和准确的管理信息。

其他方面的要求包括：

（1）帮助C公司协调短期和长期物流战略目标的能力，如降低物流总成本，增加业务过程的速度，改进资金管理；

（2）根据要求进行管理和汇报；

（3）保证所有的运作符合“健康和安全”条例；

（4）保持对顾客需要变化作出快速反应的灵活性；

（5）汇报主要运作情况，参加每周的会议；

（6）密切沟通、及时汇报，以便C公司以事实为基础作出管理决策；

（7）不断改进运作，保证取得效率，使顾客服务水平达到甚至超过期望达到的或世界最好的服务水平；

（8）在不影响客户服务水平的前提下格局向新的操作方式转变；

（9）对长期互惠的伙伴关系的承诺。

四、项目的要求与任务

L公司有许多有经验的物流专业人员，必要时可利用他们的专业知识来实施相关计划。根据提供的数据和L公司观察所得的资料，项目的主要要求与任务是物流中心和仓库作业取得“最佳实践”并提高生产率，下面的控制过程和程序是为实现项目的主要任务而设计的。L公司将在这些关键的过程中安排和培训职员。

（一）过程

（1）接受来自各地的货物到仓库；

（2）把货物放在储存地区；（3）管理存货；

（4）根据C公司指示，进行发货与定单通知、定单处理分拣、检查和制作单证；

（5）把货物放到L公司管理的运输工具上；

（6）根据指示分拣单项商品；

（7）必要时，把货物放到货盘上，将待送货物加固包装；

（8）送货；

（9）根据要求进行其他作业，如重新包装、重新堆放、加固捆扎等；

（10）一年两次彻底盘点，日常盘点周期可按日、周、月进行；

（11）处理从仓库到配送中心和配送中心到顾客的退货。

顾客服务水平做到：

（1）当地配送：隔天送达；

（2）准确配送率：99％。

L公司提供资源：

（1）提供运输、仓储、物料搬运设施和所需的劳动力；

（2）提供仓库安全保障；

（3）提供完成指定工作所需的信息技术。

（二）人力资源

管理结构：L公司将指定一位有经验的“合同经理”全面负责管理C公司的合同。该“合同经理”专门负责与C公司联系，负责合同实施的各个方面，并负责保证C公司对业务合作的满意。

人员转变：所有的转变费用，如C公司目前的人员从C公司转移到L公司下岗的补贴，将由C公司负责承担。

（三）合同汇报

仓储和配送经理向“合同经理”汇报，“合同经理”将与C公司的工作人员配合，有效地实施计划。我们建议合同中使用如下的“关键表现指示”（KPI）：

（1）准时送货；

（2）特殊货物的配送；

（3）准确分拣；

（4）通过能力；

（5）能力利用率。

两家公司将进一步合作，共同开发合适的“关键表现指标”（KPI），然后与该行业具体实践相对照。这些KPI在需要时提交，作为对比和改进作业的基础。

执行小组：L公司执行小组的主要高级人员在运作实施、信息解释、人力资源管理、财务等方面都有自己的专长和经验。

（四）信息技术

所有的电子数据传送所需的计算机设备和通讯设备的费用都由C公司支付。

（五）主要假设

起草这个建议时，仓储和配送操作是建立在下面假设（大部分已与C公司讨论过，并取得认可）的基础上的：

总的假设：

（1）所有生产量均来源于C公司提供的数据；

（2）L公司将获得关于仓储和这一地区的配送车辆的操作与财务信息；

（3）在调研阶段，C公司将派一至二人作数据收集工作，为产品的运输和储存作总体的全面分析；

（4）产品由C公司投保，仓库的保险由仓库所有人投保，L公司对所有放在仓库的货物负有公共责任，并为公司拥有的资产投保；

（5）货物属于干货类；

（6）C公司将提供危险货物的详细说明，这可能导致仓库所有者对C公司的额外收费；

（7）C公司将和L公司共同努力减少库存。

信息技术---存货控制系统的假设：

（1）C公司和L公司共同在当前的信息系统上开发存货控制系统，在供应链中改进存货透明度；（2）所有建立和正在运行的电子数据传递所需的计算机设备和通讯的费用均由C公司支付；

（3）L公司不承担C公司的计算机设备停工的责任；

（4）C公司参加每周的KPI汇报工作会议；

（5）可以提供有经验的人员和培训信息系统人员。

配送假设：

（1）所有的配送频率均根据C公司的数据作出。L公司强调配送分析根据每次配送的货托平均数和具体的配送频率来进行；

（2）C公司的配送车队没有进入新的配送车队；

（3）配送车队包括2.5至8吨车，根据要求，额外的能力可以从C公司现有车队中或分包车队中获得；

（4）所有的费用，即保险费、注册费、路桥费、燃料费、汽油费。轮胎赞和运输工具的清洗费和维修费都包括在内；

（5）车辆限制假设：到广州和深圳市区的卡车可载2吨，其他的至少5吨；

（6）卸货时，每辆车有一帮手，卸货时间：2吨1小时，5吨1.5小时，8吨1.5小时；

（7）所有的大城市，在“紧急定单”时，有些可在白天限定时间进入内环，或内环线仓库将所接受夜间货早晨送货；

（8）C公司的仓库必须开门，配备适当的人员接收和签发所有的白天、夜间送货。配送中心的假设：

（1）C公司将积极减少“死存货”与退货，以协助仓库空间的利用和生产率的提高；

（2）假定是标准仓库业务和操作业务，例如：不需特殊处理；（3）地点是A地；

（4）所有的干货区域大约xx，或xxx平方米；

（5）仓库将能适应标准托盘的五层堆放；

（6）有足够的空间来进行有效的加工和临时储存；

（7）封闭的仓库地层。

（六）存货数量、通过量和配送中心设施数量的显示

（七）物流系统的定义

根据假定的产量、通过量和运送效率，设计了配送车队。核心配送车队以某年某月的量来设计。

运送：配送车队在夜间、在城市或内环线内部用两个轮班运送货物。在城外或内环线外部将在白天接受送货。

五、项目的措施与安排

通过引进新设备和配送车队，L公司将提高生产率，使得C公司的物流成本最优。这可以通过以下措施达到：

（1）良好的管理实践；

（2）关闭目前低效率的仓库；

（3）新的配送车队。

建议书不仅可用来管理增长的业务，而且还是关于C公司集中整个配送中心作业的总体规划。这一战略将能更好地控制C公司的服务水平和存货成本。

假定计划中新门店开张，时间计划的改变对C公司是很重要的。因此，两家公司必须紧密合作，达到起动时间的一致。这个建议书是以A地运作配送中心、配送开始日期某年某月某日为基础制作的。

本建议的提出需要具备丰富的行业知识，它能帮助C公司在供应链管理上作出战略性变化，使其在市场竞争中取得优势。这需要综合信息技术、物料搬运、电子商务、运输和人力资源等各方面的因素，需要有一个积极参与C公司在这些领域的组织，它能帮助C公司在所有这些领域进行决策。

过渡期的作业：L公司在建成新配送中心之前，应公开地讨论租用设备从事操作的可能性。临时可采用的办法是先行运作，当新的配送中心建成，再将作业转向该配送中心。但是，如果A地配送中心的建设因不可控因素而延误，那么临时运作就应延期进行。这样的运作，可使C公司获得的利益在于：

（1）新的门店可得到及早支持；

（2）可使供应商受到以规模经济采购的优惠；

（3）运输立即开始。

对于L公司来说，它也可以以严格的操作、有效的反应为基础，管理C公司的供给链。为此，它将热心于和C公司结为业务伙伴，共享物流机会。

A地物流中心：物流方案依赖于配送中心的设计和预期完成的时间计划。除此以外，扩容的灵活性也是另一个重要问题。道路、硬件设施、冷藏库、货架等都会与物流方案一起影响总成本和效率。

下面的物流方案是以需求为依据的。

L公司同意维护好C公司在A地的配送中心设备，使其在任何时候都能保持清洁。只有经授权的人才可以进入仓储地，到访的驾驶员不准进入这一地区。

布局：堆放、货架和安全存货区。

存储（Putaway）：根据运载、需求、物理特征、存货水平、类型、重量、批量、先进先出（FIFO），引人影响效率机会的系统。

分拣：所有的分拣都根据C公司的分拣单来进行的。现在正在做的作业研究将能决定分拣的最佳顺序。

任何缺货将尽可能早地引起C公司的注意。一旦完成定单，它们就移到待运地带，与单证主作结合并装到送货车辆上。

存货周转：除了C公司指出的特殊产品，存货周转将根据“先进先出”原则进行。周转较慢的存货将定期检查，而到期产品将尽早通知C公司。

发送（DispaicU：为了保证装货的完整性，将对所有定单进行仔细、全面检查。

冷库：C公司配送中心有一个冷库，供仓储易腐物品和糖果之用。L公司把这一部分成本计入总的作业成本中，然后，把它作为偶然与可变的部分。

资源水平：和C公司讨论并征得同意，目前的工作人员将从现在的地方转到新地方去。最终成员和核心业务能力成员将组成执行小组。物料搬运设备（MHE）：目前各地方的物料搬运设备，期望能转到新的配送中心。但是，必须在关闭现在的仓库前对它们进行评估，而成本计算是以新设施为基础的。

配送概况：L公司认为门店运送次数通常由门店决定。我们设想配送方式将是直送门店、整车和多店卸货的组合。这里的问题一般是门店劳动力协调的问题。L公司建议采用一个特定的沟通计划以便实现协调。L公司建议和C公司合作，尤其在优化“送货时间”（Deliery Window）、提高工具的利用率以及减少总费用等方面。

城市内部和内环线的门店夜间配送是必需的。L公司赞成对这些门店延伸其配送，这意味着能更好地利用L公司的运输工具，节省C公司的费用。

运输工具：通过子合同承包作为可变成本支持专一的L公司车队，提供运输工具，L公司将提供灵活的操作能力，满足运量变化的需要，在运量增加期间，C公司将增加子合同车队的百分比，维持固定费用的最低比例，同时确保服务质量。

六、物流费用的计算

下面两表分别列出了操作费用的固定和可变部分。表中有两种价格可供选择，一种是租用仓库的费用，另一种是没有仓库租费的费用。

9一10月固定费用的增加是由结合C公司预测业务量的增加与资产和资源的增加所导致的。假设以12月作为年固定费用的基础月份，如果业务量超过预测量或者发生了其它变化，要求增加固定成本或资源，L公司就应在实现基础月份的固定费用后，参与C公司的任何固定费用增加计划。这种费用收取的建议是固定的，在对12个月的成本结构已较好地理解后，可根据单位价格计算可变费用。

第三篇：超市项目投标书

**********************·******************

********************项目

投

标

书

投标单位：**********************法定代表人：********************** 地址：********************** 电话: **********************编制时间：2011年5月12日

进行管理，有效监控食品及病员用品的进货源头和食品 安全的索证工作，让病员和广大职工买到放心的商品。3.我公司针对此超市为本院职工服务的特点，会推出会员卡及充 值卡业务，让广大职工买商品享受会员价（比正常标价低 5%～ 10%）优惠，同时可为医院用充卡方式给职工提供福利解决软 件及制卡方面的一切费用和后期服务。4.我们采用公司统一制度管理，统一定价，统一形象，统一采购，统一配送，有着完善的超市管理流程，确保商品购进无假冒伪 劣，食品进货票据齐全，所有商品明码标价，童叟无欺，配合 维护医院的信誉。

**********************· ******************

六、诚信承诺书
*********招标办公室： ：

为维护招标的公平竞争，保障依法有序的市场交易秩序，我 们按照“诚实守信”的原则，郑重向贵方作出承诺，我们参加这 次 交易活动，严格按照招标文件的要求提供相

关证明材料，并保证这些材料都是真实可信的，同时也保证我们 成为中标（成交）人，将忠实履行合同义务。不会出现以下事项 1.组织或参与串标、围标等不正当竞争活动； 2.采取不正当手段诋毁、排挤、攻击其他投标人； 3.违法分包、转包； 4.非法挂靠、借用资质； 5.以次充好、与合同约定的规格、质量不一致； 6.中标后无正当理由不签订或不履行合同； 7.拒绝有关部门监督检查或提供虚假情况； 8.其他违反法律、法规以及招标文件规定的行为。9.以上承诺，我们愿承担相应的法律责任。

承诺单位：********************** 法定代表人：**************** 地 电 时 址：********************** 话: **************** 间：2011 年 5 月 12 日

第四篇：超市项目投标书

********************项目

投

标

书

投标单位：**********************法定代表人：********************** 地址：********************** 电话: **********************编制时间：2011年5月12日

及充 值卡业务，让广大职工买商品享受会员价（比正常标价低 5%～ 10%）优惠，同时可为医院用充卡方式给职工提供福利解决软 件及制卡方面的一切费用和后期服务。4.我们采用公司统一制度管理，统一定价，统一形象，统一采购，统一配送，有着完善的超市管理流程，确保商品购进无假冒伪 劣，食品进货票据齐全，所有商品明码标价，童叟无欺，配合 维护医院的信誉。

六、诚信承诺书

*********招标办公室： ：

为维护招标的公平竞争，保障依法有序的市场交易秩序，我 们按照“诚实守信”的原则，郑重向贵方作出承诺，我们参加这 次 交易活动，严格按照招标文件的要求提供相

关证明材料，并保证这些材料都是真实可信的，同时也保证我们 成为中标（成交）人，将忠实履行合同义务。不会出现以下事项 1.组织或参与串标、围标等不正当竞争活动； 2.采取不正当手段诋毁、排挤、攻击其他投标人； 3.违法分包、转包； 4.非法挂靠、借用资质； 5.以次充好、与合同约定的规格、质量不一致； 6.中标后无正当理由不签订或不履行合同； 7.拒绝有关部门监督检查或提供虚假情况； 8.其他违反法律、法规以及招标文件规定的行为。9.以上承诺，我们愿承担相应的法律责任。

承诺单位：********************** 法定代表人：**************** 地 电 时 址：********************** 话: **************** 间：2011 年 5 月 12 日

第五篇：项目营销推广策划

兴业城营销推广策划

兴业城是由住宅、商务公寓、写字楼和商铺四大块组成，是集购物、休闲、娱乐、商住办公等功能于一体的综合高档项目，加上它在保税港区特有的地理优势，而项目形象策划营销包括房地产项目的总体战略形象、社区文化形象、企业行为形象、员工形象及其项目视觉形象等，再以住宅和商务公寓先行，引入人气和名气把楼盘带动起来，再逐步发展到写字楼及商铺的推介，但项目也要匹配专业顶尖物业管理系统，完美细节服务，解决一切后顾之忧。

一 区域市场分析

项目地址：广西钦州港晨光路89号，钦州港管委会对面，钦港大道汽车站旁。

１、项目概括及优势：现兴业地产公司开发的兴业城项目，位于钦州港区中心繁华的地段，地理位置极其优越，配套完善。项目总用地面积为7536.41平方米，规划总建筑面积约56043平方米，占地面积4145.4平方米。兴业城是由住宅、商务公寓、写字楼和商铺四大块组成，是集购物、休闲、娱乐、商住办公等功能于一体，率先引入了二十三层国际品质级纯写字楼，以高品质的配套、现代简约的ARTDECO建筑风格、充满人性化的空间设计构建港区高品质项目，也是政治金融核心区域，保税区商务优质配套汇聚。

２、劣势：新区，进驻较晚，推介难度较大，商务还不够发达！

3、市场定位：住宅、商务公寓、写字楼、商铺。

4、市场竞争：周边的楼盘及写字楼。

5、周边配套及市场：

a、周边亚路江港区中学、钦州港第一中心小学和幼儿园。

b、交通、公交及周边主要交通干道：项目位于海景二街与晨光路交汇处，与港区主干道进港大道仅隔一条百米绿化带，港区干道近在咫尺，临近北部湾开发的交汇处。

c、金融及其他：

银行：农业银行、建设银行、中国银行、工商银行、邮政储蓄等。保险、通信、邮局位于兴港路和海利街交汇处。

医疗：钦州市第一医院钦州港分院，市场对面的滨海医院。

d、市场购物：小区一至三层设有步行街和大型商场、大华财富广场底下一层超市及市场周边各种专卖店、钦州港农贸市场等。

e、娱乐休闲：大华商贸中心内有大型娱乐设施。

f、餐饮：项目旁边集中大量小型饭店及排档。

g、洒店、宾馆：项目周边宾馆林立，如：蓬莱宾馆、钦州港迎宾馆等。h、公园、广场：中山广场、仙岛公园、七十二泾码头。

6、目标客户群：将目标消费群体锁定主城区的第一次置业者或更多次置业者和各大中小企业及投资客。

二 实施计划

步骤一：引导期和预售（１月底——４月前）

１、项目形象包装及销售策略：包括项目的名称、标志、颜色、字体等。要求造型设计既要富有意境，又要突出个性，形象鲜明，便于记忆，便于宣传，运用于项目形象包装和使用。

A、工地环境包装视觉:建筑物主体、工地围墙、主路线及参观路线、环境绿化

B、营销中心包装设计：营销中心室内外展示设计、营销中心功能分区提示、营销中心大门设计、营销中心形象墙设计、台面设计、展板设计、营销中心导视牌、销售人员服装设计、销售用品系列设计、模型、样板房设计

C、公司及物业管理系统包装设计

2、广告方式：

a、对外宣传，通过报刊、名人明星、影视、广告、互联网多种媒体广泛宣传，扩大市场知名度。

b、广告创意表现

c、广告效果监控、评估、调整：在推广的过程中，实时了解市场的反应并及时做出调整和投放。

d、入市前印刷品的设计、制作：购房须知、详细价格表、销售控制表、楼书、宣传海报、折页、认购书、正式合同、交房标准、物业管理内容、物业管理公约

e、媒介策略：媒体选择、媒体创新使用、软性新闻主题

f、投放频率及规模

３、策略：内部认购价格、预约、与大中小型的企业事业单位进行推介。

步骤二：强销期（5月中旬）

步骤三：持续期（６月中旬——９月底）

步骤四：第二强势推广期（１０月中旬——年底）

三 价格定位、策略和推广费用

１、项目市场价格略高于其它楼盘项目

２、价格策略：定价方法、均价、付款方式、优惠条款、楼层和方位差价、综合计价公式、或租或售或同时进行。

３、东盟的开展给北部湾带来前所未有的开放机遇，引来国内外各大中型企业的进驻，并在后期的销售目标中形成一个极大的市场突破口。

4、费用估算：

a、针对市场定位的策略，开展一个新的广告活动，着重宣传高价位、高舒适的楼层、朝向等。

b、根据顾客预购情况作及时的调整，使新老顾客能够得到最大的优惠。c、推广费用:现场包装、印刷品、媒介投放、公关活动

四 销售人员的管理和培训、销售方式及控制

1、销售人员的管理员：结合本项目的情况制定管理和培训细则，以并更好更快的提升项目的形象和目标

a、营销网络：全过程营销、全员营销、区域营销、品牌营销、网络营销

b、销售区域：紧扣目标市场和目标客户

c、销售阶段：内部认购期、蓄势调整期、开盘试销期、销售扩张期、强势销售期、扫尾清盘期

d、政策促销

e、节日活动

f、销售承诺

２、销售控制与销售进度

a、销售控制表：按照现场销售任务和情况并结合市场变化做调整

b、销售收入：销售优惠打折、销售公关费用、结合销售计划调整

c、制作销售报表：以便于更好的了解市场变化情况

项目最后就是要对售后服务的质量和品牌维护、品牌提升、品牌的延续加强，这样才能才有更多更快的机会去创造更多优质的项目。