园林景观在地产界的价值（5篇范文）

第一篇：园林景观在地产界的价值

园林景观在地产界的价值

在房地产业蓬勃发展的今天，各个地产商对园林景观的打造可谓不遗余力。对景观环境的重视程度，从前期的规划到后期的投入，从设计团队到施工团队，从材料的选择到产品的打造，都是前所未有的高标准和严要求。所有这些，无不彰显着开发商的独具匠心和拳拳盛意。即使是一双再挑剔的眼睛，也不能否认，更不难发现，在津城大大小小的楼盘中，处处都有东西方经典园林的影子，更不乏经典之作。从简洁、规则、豪放的法式古典园林，到清新、质朴、田园的英式风景园林，再到“虽由人作，宛自天开”的中式山水园林，风格各异的花园式景观装点着城市的自然与和谐。这其中更不乏全球著名景观设计公司和顶级大师的作品，将城市自身的文化脉络融入社区园林，用景观搭载和传承传统与现代的城市生活。从单纯的卖楼盘转向更多地关注环境和文化，倡导社区新的生活方式，园林景观在楼市营销中也占据着越来越重要的位置。“未造房，先种树”，让购房者提前领略新楼盘扑面而来的盎然生机，感受独一无

二、与众不同的景观亮点，已经逐渐成为开发商最青睐的推广方式。通过园林景观的加分来提升楼盘附加值，更成为销售中超越同类产品、在激烈竞争中脱颖而出的法宝利器。作为房地产开发中的重要一环，园林景观的设计和营造早已与项目的定位紧密相连，对于楼盘品质和开发商的品牌形象都会产生深远影响。而市场也开始证明，一个园林景观突出的楼盘，正日益成为价值提升的“硬道理”。

在风云变幻、反复无常的楼市，景观这一永恒的主题也面临新形势下的变革与发展，转向为打造生态型、宜居型园林景观。

信息整理：园林英才网转载自网络

第二篇：园林景观

园林景观分为园林建筑和园林绿化：

软质的东西称软质景观，通常是自热的，硬质的东西称为硬质景观，通常是人造的。

园林景观小品：是园林中供休息，装饰，照明，展示和园林管理及方便游人用的小型建筑设施。一般没有内部空间，小巧，造型别致。

第三篇：园林景观

屋顶园林景观（包括屋顶绿化、空中花园）建设是随着城市密度的增大和建筑的多层化而出现的，是城市绿化向立体空间发展，拓展绿色空间，扩大城市多维自然因素的一种绿化美化形式。

一、屋顶园林景观建设的意义

其目的意义在于：为市民创造一个更具新意的活动空间，增加城市自然因素、绿化覆盖率，美化环境，达到保护和改善城市环境，健全城市生态系统，促进城市经济、社会、环境可持续发展。同时，屋顶园林能陶冶人们的情操，树立良好的城市形象。

二、屋顶园林景观设计的基本原则

屋顶园林景观融建筑技术和绿化美化为一体，突出意境美。重要手段是巧妙利用主体建筑物的屋顶、平台、阳台、窗台和墙面等开辟园林场地，充分利用园林植物、微地形、水体和园林小品等造园因素，采用借景、组景、点景、障景等造园技法，创造出不同使用功能和性质的园林景观。其设计的基本原则是：

1.经济实用：合理、经济地利用城市空间环境，始终是城市规划者、建设者、管理者追求的目标。屋顶园林除满足不同的使用要求外，应以绿色植物为主，创造出多种环境气氛，以精品园林小景新颖多变的布局，达到生态效益、环境效益和经济效益的结合。

2.安全科学：屋顶园林的载体是建筑物顶部，必须考虑建筑物本身和人员的安全，包括结构承重和屋顶防水构造的安全使用，以及屋顶四周防护栏杆的安全等。由于与大地隔开，生态环境发生了变化，要满足植物生长对光、热、水、气、养分等的需要，必须采用新技术，运用新材料。

3.精致美观：选用花木要与比拟、寓意联系在一起，同时路经、主景、建筑小品等位置和尺度，应仔细推敲，既要与主体建筑物及周围大环境协调一致，又要有独特新颖的园林风格。不仅在设计时，而且在施工管理和选用材料上应处处精心。此外，还应在草地、路口及高低错落地段安放各种园林专用灯具，不仅起照明作用，而且作为一种饰品增添美观和情调。

4.注意系统性：规划要有系统性，克服随意性，运用园林“美学”统一规划，以植物造景为主，尽量丰富绿色植物种类，同时在植物的选择上不单纯为观赏，要模拟自然。选择的园林植物抗逆性、抗污性和吸污性要强，易栽易活易管护。同时以复层配置为模式，提高叶面积指数，保证较高的环境效益。

三、造园设计

假山、水池、亭、廊虽然是屋顶园林造景的重要部分，但应以树木花卉为风景主题，各类树木、花卉、草坪等所占的比例应在50％至70％。常用植物造景形式的设计有以下几种：

1.乔灌木的丛植、孤植：植株较小的观赏乔木以及灌木、藤木，不仅是园林艺术的骨骼，更是改善大气环境质量的主角。所以乔灌木应是屋顶园林中的主体，其种植形式要讲究，以丛植、孤植为主，与大地园林讲究“亭台花木，不为行列”而突出群体美不同。丛植就是将

多种乔灌木种在一起，通过树种不同及高矮错落的搭配，利用其形态和季相变化，形成富于变化的造型，表达某一意境，如玉兰与紫薇的丛植等。孤植则是将具有较好的观赏性和优美姿态，花期较长且花色俱佳的小乔木，如海棠、腊梅等，单独种植在人们视线集中的地方。

2.花坛、花台设计：在有微地形变化的自由种植区，建花坛、花台。花坛采用方形、圆形、长方形、菱形、梅花形等，可用单独或连续带状，也可用成群组合类型。所用花草要经常保持鲜艳的色彩与整齐的轮廓。多选用植株低矮、株形紧凑、开花繁茂、色系丰富、花期较长的种类，如报春、三色堇、百日草、一串红、万寿菊、金盏菊、四季海棠、郁金香、风信子、矮牵牛等。而花台，是将花卉栽植于高出屋顶平面的台座上，类似花坛但面积较小。也可将花台布置成“盆景式”，常以松、竹、梅、杜鹃、牡丹等为主，并配以山石小草。

3.巧设花境及草坪：以树丛、绿篱、矮墙或建筑小品作背景的带状自然式花卉配置。花径的边缘，依屋顶环境地段的不同，可以是自然曲线，也可以采用直线，而各种花卉的配置是自然混交。草坪种植不宜单独成景，而是以“见缝插绿”或在丛植、孤植乔灌木的屋面铺设，以形成“生物地毯”，起到点缀作用。

4.注意配景：除在主景外采用花盆、花桶等，点线地分散组成绿化区域或沿建筑物屋顶周边布置，增加气氛和景观外，应在曲径、草地边和较高的植株下，摆放1至2块形状特异的奇石等，以体现刚柔相济的内涵，收到丰富园林景观的效果。

四、几个技术问题的解决

屋顶园林是一种特殊的园林形式，它是以建筑物顶部平台为依托，进行蓄水、覆土并营造园林景观的一种空间绿化美化形式。因此，在屋顶园林的设计与施工中，还应解决好以下几方面的特殊技术问题：

1.减少荷载问题：荷载是衡量屋顶单位面积上承受重量的指标，是建筑物安全及屋顶园林成功与否的保障。用于园林造景的屋顶应采用整体浇筑或预制装配的钢筋混凝土屋面板作结构层，有条件者，可用隔热防渗透水材料制成的“生态屋顶块”。一般情况下，要求提供350千克／平方米以上的外加荷载能力。同时在具体设计中，除考虑屋面静荷载外，还应考虑非固定设施、人员数量流动、外加自然力等因素。为了减轻荷载，应将亭、廊、花坛、水池、假山等重量较大的景点设计在承重结构或跨度较小的位置上，同时尽量选择人造土、泥炭土、腐殖土等轻型材料。

2.防水设施及排水系统：在满足承重要求之后，应对整个屋顶进行防漏处理，其防水层处理应采用复合防水设施，即设置涂膜防水层和配筋细石砼刚性防水层两道防线。涂膜防水层应用无纺布做一布二涂或二布六涂，在此基础上做刚性防水层，刚性防水层与屋面泛水必须一次做成，以保证其防水质量。涂膜防水层施工完毕后，还应进行一次防水试验。同时，在实施屋顶园林施工中，不管何种设施均不得打开或破坏屋面的防水层或保护层。紧接着就是设置完善的排水系统，除溢水孔、天沟外，还应设置出水口、排水管道等，满足日常排水及暴雨时泄洪的需要，并做好定期清洁、疏淘工作。

3.路径建设：路径的设计也很有学问，一般路径宽50至70厘米，弯弯曲曲的路径将把整个屋顶面分割成若干大小不等的片区。路径的路基可用6厘米宽的砖砌成，每隔1.5米左右

砌留贴地暗孔道排水，暗孔宽约7至8厘米。用水泥砂浆作为路基，在路基上铺贴鹅卵石，使小路呈古朴风味。此外，有些屋顶面的落水管、排水管等与园林气氛极不协调，可用假山石将其包藏起来，也可用雕塑手法把它隐裹塑成树干等。

屋顶园林是加快城市绿化发展，促进城市环境保护的重要途径。我们要科学、合理、规范城市屋顶园林建设，提高城镇园林绿化质量，改善居住环境，美化家园，造福大家。

我开始做设计的时候，首先看它的位置，就是怎么能最充分利用它周围的环境，如果没有利用的，我再从里面入手，先尽量利用周围的环境，比方说周围有一个大湖，怎么利用好这个地方，如果是作为沙滩，就给我设计出了难题，就比较有意思了，就解决了这个难题，可能就创造出一个比较有特色的人文景观，一种新的生活方式就会出现，我觉得我也就是一个灵感。后来实施的不满意，因为没有按时施工，也是因为造价的原因和其他的好多原因，最后非常失望。

做规划要利用周围的景观，如果没有可利用的话，就找找空间有没有什么，反正买别墅的人，他一般会买一个好的环境，一种生活方式，再想一些主意，怎么能够让他更舒服。还有一个别墅的路网非常重要，因为住别墅的人一般回家，进进出出，路网的设计应该跟规划一起考虑，就是大的景观和路网的设计结合。我们做出一些比较好的作品，总而言之有一些遗憾，因为规划几年以后才介入。

我在欧洲呆这么长时间，没有见过中国这样的别墅，国外都是利用现有的资源，比方说在荷兰利用一些码头改造，这样可以减少费用，可以创造一个比较别致的人文景观，它深挖一个湖，也有原因，不是说非要模仿一个什么西班牙，这里面可能有原因，就是做生态方面的一些实验，或者是要达到某种效果。生搬一个国家的整个生活方式也不是办法，我觉得就设计师去做设计，再想一些点子，很自然的，就在过着这个生活，你非跟他说这是法国的，就不太可信了。

如果没有自然景观，人造景观是不可以的，这样不合适。第二造价也是要合适的，肯定每个开发商都对自己的项目预设了造价，价格性能比是好的，然后还应该有一个精彩的、独特的东西。比如说不一定是异众性，也可以是一种生活方式，反正某一点有突破，这是自己的要求，也可能是别人做过的同一个主题，但是你要有突破。

还有绿地维护，我们跟建筑不一样的地方，建筑可以照图纸施工，尺寸不能有太大的差别，否则这个房子就要塌了，但是景观建筑太多了，因为你就是拿一张画，施工图拿出来可能也有很多的变数，还有就是我们所说的树，三分种，七分养，一棵树在别的地方可能长得比较好，在咱们小区里可能长几年就很难看，这是一种维护，所以你的东西不能光追求奇特，重视美观。南方的树种不可能养得好，北方没有那样的自然规律。

国外的景观设计不是都由景观设计师来完成的，比如我在农业大学学景观的时候，老师把很多不同专业的学生放在一起，比如将农业用地恢复成原先的自然景观的用地，都是不同

专业来配合，不是说专业性很强的，不是一个人就什么都会。我们处理这个问题的时候，比如设计费够我去请生态方面的专家，或者是跟水有关的这种工程师，能够通过其他的手段，能解决这个问题，那我们会去请。

比如最近有一个项目，是武汉的一个叫做威尼斯花园，电话里面跟我聊了好长时间，我就跟他说，因为它造价很低，就是像开玩笑的造价，他说他算过可以，然后他要做成威尼斯花园，那个水都臭了，设计费很高，我说就不能负责任。我说你需要点子，我可以给你一个点子，大概的思路，我电话里告诉他了，他最后找什么样的，我不知道，但没有这笔费用，肯定设计不出那样的景观。这需要搞生态的专家，需要很多方面的专家配合才可以。

国外的设计师在国内收的费是涵盖很多方面的。如果你设计费涵盖了这部分，可能会减少你的后患，可能物业费会给你减少很多，这跟设计费有关系。

作为设计师要负责任，我愿意和建筑师一起来完成一块地块的设计，实际上是对这个环境的负责，对甲方，对开发商的负责任，和对将来使用者，业主负责任。我觉得开发商应该有这种心态，就是有负责任的态度，就是所谓的都体现在设计里面。

本来是很好的地，可以卖出更多的钱，或者住在这里，业主就能看好更好的景观，因为规划可能会给设计造成遗憾，我希望传媒能够关注设计师。

低密度住宅提供的不仅仅是一处普通的居所，更提供了一种不同于城市内高密度住宅的崭新的生活方式。设计师所构想的物化环境须为这种新的生活方式提供理想的场所品质。

在低密度社区中，景观与建筑的结合更为密切，在空间、尺度、风格、形式、材质、色彩等各方面都应和谐呼应，顺畅过渡，甚至融合为一个有机的整体。

在低密度社区中，景观与地域环境条件的结合更为重要，通过因借周边环境的景观特色，拓展社区的景域空间感受，使所处地段的环境特点真正成为社区居住品质的特色。

在低密度社区中，公共景观空间与私密性景观空间（私家庭院）的联系与区隔是重要的设计环节。在公共景观空间中不宜安排过于集中的公众性活动场所，公共景观空间往往呈现线性的布局形式，成为社区内风景性的公众交往、休闲活动的纽带。私家庭院在社区中

占有大量的景观面积，往往由业主自行布置、使用，而庭院与公共区域的分割形式是影响整体社区环境与业主使用效果的重要元素。通常有通透性围合、半通透半私密及完全私密等形式，无论哪一种形式的围合，都首先要考虑与建筑的布局甚至室内空间相结合，营造统一、丰富、有趣的整体居住空间效果；其次，私家庭院的围合形式应与整体社区景观环境相适应，形成和谐的交流与对话，因为，在现有多数低密度社区中，并不是真正意义上的“别墅”领地概念，通常是左邻紧靠右舍，私家庭院不仅是专享的空间，同时也是互为观赏对象的“视野”，整体性、私密性的合理结合对塑造一个社区的整体环境品质与特色至关重要。

中关村瀚海国际大厦邻近中关村核心区的中心绿地广场。大厦外部有5500平方米的绿色生态庭院，庭院内三个主题绿化景观在空间上错落有致，交相辉映。主入口的主题水景，与大厦入口对比成气势宏大的主题景观。夏日清泉，浅池碧水、卵石涌泉，尤如夏日的阵阵清风；木质挡墙、回型灯饰，现代艺术之美随处可见；大厦西南角的百年古树，郁郁葱葱，与大厦和谐共处，体现出设计师“人本园林”的构想，也体现了开发商的初衷。

人们广为熟悉的城市酒店，常有几个共同的特征：抢眼的、标志性的外观造型；宏伟的、令人印象深刻的入口大堂、共享空间，以及时尚、前卫的餐饮、娱乐设施与客房。此类酒店的代表作，有波特曼设计的美国旧金山凯悦大酒店、SOM设计的中国上海金茂凯悦大酒店，以及美国拉斯维加斯的Bellagio酒店等。休闲度假酒店由于其特有的地理位置与客户需要，其规划设计与城市酒店自外向内的做法相反，外在环境成为设计的主体，而建筑本身退居其次。这种外向性的规划设计，要求投资者与设计师在选址时充分考虑周边环境，使酒店成为载体，使环境成为主要观赏对象。这种类型酒店的成功范例有印尼巴厘岛的四季酒店、丽兹（Ritz.Carlton）酒店等，国内的海南三亚天域酒店，亦为此类型的佳作。度假酒店要求其设计师自觉去尊重与欣赏环境，将酒店建筑本身的定位、体量以及空间与功能组织，做恰当的处理与把握，酒店建筑应与周边环境融为一体。在大多数开发商与建筑师都习惯于纪念碑式建筑的今天，景观设计师的作用愈发至关重要。

博鳌位于海南省，地处海口市与三亚市之间，距琼海30km，是万泉河、龙滚江及九曲江汇合并入海之处，具有山、河、湖、海融为一体的特色，与世界著名的旅游胜地澳大利亚的黄金海岸和墨西哥的坎昆,有极相似的地理特征。

亚洲论坛作为中国目前惟一的定期、定点举行的国际性活动，其重要性自然也反映在论坛会议中心及酒店的景观设计之中。意格环境设计通过与澳大利亚DBI事务所、北京市建筑

设计院等设计单位的协调与配合，为中远三林置业集团所投资开发的亚洲论坛会议中心、酒店及配套的高尔夫球场、别墅区，提供景观设计与现场服务（图1～3）。在充分了解当地气候、地质、水文情况及环境特征的前提下，论坛会议中心、酒店及配套的高尔夫球场、别墅区的景观，实现了建筑与周边环境的协调与统一，并为其长期良好的运营创造了有利的条件。

景观设计师通过造景的手法，将博鳌美丽的山水风光引入室内，使室内外景观融为一体，为在酒店和别墅度假的消费者创造怡人的休息空间和新鲜的度假体验。通过对当地民俗及民居建造手法的吸收与再创造，并充分考虑利用本土的材料，采用了许多新颖的处理手法（图

1）。同时还将石雕等手工艺作品有机地融入到酒店的环境之中，配以加强气氛的灯光设计，使民族工艺焕发出新的生命力。设计师依据海南的气候特征及博鳌现有的温泉资源，将餐饮、温泉、按摩、理疗及水中娱乐设施等，纳入景观范畴，使消费者在消费中娱乐，在娱乐中消费。在博鳌东屿岛高尔夫球场的景观设计中，充分考虑了该基地的地形地貌及植被现状，利用原有的地形起伏，在工程量最小的情况下，创造引人入胜的高尔夫球场景观（图2）。

第四篇：地产界100个营销活动金点子

点子1：6月买房抽国外国内游（通过大转盘的形式来决定去哪个省份或者国家旅游，地点由公司罗列）

点子2：爱的回忆馆 活动：婚照展

活动地点：项目展示厅 活动目的：聚集人气 活动内容：

1、展示从上个世纪30年代到本世纪不同年代的结婚照；

2、展馆开放期间，有意向者可提供结婚照；

3、凡提供照片者均可获得抽奖机会，大奖为海南三亚双人游、婚纱摄影套餐。

点子3：增加一个广告投放渠道，电台！

经常做出租车，都能听到各种其他楼盘的广告语。而且出租车的人群都还比较有购买力。

点子4：爱有多甜蜜 活动：甜蜜DIY 活动地点：项目样板区 活动目的：聚集人气

活动内容：

1、邀请单身男女、情侣或夫妻；

2、单身男女进行配对；

3、共同制作蛋糕、软陶。

点子5：改变传统的线下开发方法，所有动作的目的都是为了吸引客户来访。一切不以到访为目的的推广都是耍流氓 传统线下开发方法

1、定点巡展和派单

2、以资料发放和现场咨询为主 可能导致的结果

1、客户现场感兴趣，但因为嫌麻烦、缺乏动力而没有马上来看项目

2、回去后就暂时放下了

3、日后收到其他项目信息，有更大的诱惑力，所以就去了其他项目

4、兴趣转移，与我们擦肩而过 吸引客户到访的几个方法

1、到达案场非常便利

2、持续不断的收到跟进信息，兴趣度保持

3、案场本身具有其他吸引力 A.有优惠 B.有礼品 C.有吃的

改变线下开发的几种方法

1、便利性——巡展的同时是否有车送到案场；派单的同时是否有车费报销？

2、持续性——八个步骤解决问题：派单时是否登记信息（车牌、电话或者地址，那个都可以）？信息之后是否有整理分类？分类之后是否有检索？检索之后是否有反馈案场？案场是否有专人去跟进（电话、信息）？跟进是否持续（每周都有，持续不放弃）？跟进了之后是否有到访？到访之后是否有成交？

3、诱惑力——在巡展和派单的同时，明确展示到达案场可以得到的好处，诱惑客户到访。

点子6：六一一家亲活动：上阵父子兵 +母爱冰品大比拼 活动时间：六一

活动目的：家庭体验活动，维系老业主，制造气氛。活动内容：

活动一：上阵父子兵

1、举办亲子活动

2、由爸爸和宝贝一起参加趣味竞技活动

3、获胜者可获得奖品

活动二：母爱冰品大比拼

1.由母亲制作冰品进行评奖，评选出最佳创意奖，最精外观奖，最美味奖，获奖者获得奖品

两个活动都获奖的家庭颁发新城给力家庭。点子7：幸福社区生活365

内容：从“衣食住行“四个角度，征集联盟商圈商家、大到商场、汽车4S店、银行，小到速食店、电影院、洗衣房，联络这些商家进行专场的活动推介，并且给予客户可以在这个商圈内商家消费的优惠或者优先服务权。

点子8：爱有多美丽 活动：婚纱秀

活动地点：项目样板区 活动目的：聚集人气

活动内容：

1、邀请商家或婚纱设计师将自己的产品或作品进行展示；

2、凡现场订购，即可享受优惠折扣。点子9：联动销售的模式改变

在目前的房地产销售模式下，大多分为自销以及代理公司销售两种模式，随着宏观调控后市场整体下滑，越来越多的新盘销售都开始采用中介联合销售的模式。

新城在长三角拥有数十个项目，规模优势和业主资源在当前市场如何利用？ 传统销售模式

1.自建销售队伍——客户资源少 2.代理公司销售——客户资源为人所用

3.引入中介公司——单一项目合作，投入力度小，人员培训形象难以控制 我们自身的优势

1.长三角六大区域，数十个项目，项目资源可观 2.已经拥有6万个业主资源，可形成数十万的客户网络 3.跨城市项目资源共享，带动各个项目的销售 可能的做法

1.将单一项目的中介销售，拓展为集团所有项目的中介销售——为了避免一家独大，风险难以控制，可以引入2-3家品牌中介，参考新房代理公司联合代理的方式，也创立一个中介的联合代理

2.销售展示异地联动——这个模式朗诗一直在做。在每个案场都有固定的位置是作为异地项目展示，适合目前限购形势下导入异地投资客户，尤其是对于常州这种低价、不限购城市的销售拓展

3.品牌整合置业手册——这种模式万科一直在做，每月或者双月出一本即可，可投递给老业主，保持对老业主的推广，也扩大了集团项目的曝光度，增加老业主介绍的机会

点子10：6月之后买房在年底12月份前客户进行集中抽奖：你买房，我免单（免一年、两年、三年、四年的物业费）。

点子11：法国香水节 活 动：法国香水节 活动地点：项目展示厅

活动目的：展现项目文化内涵，老带新，旺场 活动内容：

1、与商场香水卖家合作，在零时售楼处举办法国香水展；

2、专人介绍香水的香味，品牌故事，使用知识等；

3、现场可折扣出售香水；

4、到场活动嘉宾参加抽奖，中奖者获得香水一份。点子12：“有梦想，你也可以”创意T恤大赛

【营销阶段】2011年5月底-6月初，新城首府二期案前强势蓄水阶段 【目标设定】放大二期诉求，引发全城关注，并为二期开盘进行阶段冲刺式客户导入。

【方案简介】

创意原点：充分放大新城首府二期“你也可以新城首府”的广告诉求，把“你也可以”作为创意T恤底版和宣传物料，在天气日渐炎热的5、6月份，让更多人参与到创意T恤系列活动中来，为二期造势。

活动流程：

第一波，流动广告，引发关注：工作人员与派单人员统一着装，以醒目的“你也可以”广告T恤形成流动风景线；

第二波，定点互动，定向开发：甄选高端、成熟小区作为巡展点，派发活动简章，客户登记领取“你也可以新城首府”标签的白T恤（仅限14岁以下儿童，一方面限制人数，另一方面，家长将陪同孩子到现场参加活动），邀请客户到15号会所参加创意T恤DIY活动，由专业老师现场讲解；

第三波，网络炒作，主题活动：联合化龙巷网站发起“有梦想，你也可以”主题活动，实名制遴选以情侣、夫妻为主；到15号会所领取“你也可以新城首府”标签的白T恤并参加创意DIY活动；

第四波，创意大赛，全民参与：

1、创意DIY活动之后可现场抽奖；

2、选手发送真人秀到化龙巷网站主题论坛，获最多投票者获奖，可到新城首府领取“最佳创意奖”。

【执行情况】活动相关筹备进行中。【效果评估】未完成。点子13：微博营销计划

1、计划内容：成为新城地产微博粉丝转发新城域或公园壹号微博上指定活动公告，编写任意文字+@三位好友，转发并同时评论。可有机会参加抽奖。赢取精美礼品一份（或苹果Shuffle MP3）从当天所有参与转发并符合参赛条件的粉丝中抽取五名幸运粉丝（或者，微博原文转发量排名前十位的粉丝）最终奖品到售楼处领取。

2、计划目的：通过网络途径加强参与度与口口相传的推广度。以时下最流行的微薄来调动年轻人客户群的参与性。同时提高售楼处的来人量，促进成交。

3、执行费用：活动持续一月 每天抽取一名 执行费用预估90000元。点子14：全城征集“明星业主礼仪管家”

内容：以项目物业的名义聘请物业监督员，邀请物业从业人员在人员岗位标准动作、物业服务品质部分进行同台“挑刺”，以启动仪式以及表彰仪式的形式进行市场的炒作和话题。

点子15：手工潮流饰品DYI 活动：饰品DIY 活动地点：项目样板区或展示厅 活动目的：聚集人气

活动内容：

1、邀请饰品设计师现场进行饰品设计讲座和指导；

2、参与者亲自设计制作心怡饰品。

点子16：新城社区的广告资源利用

如果一个公司拥有数十个项目，可以辐射的业主范围超过10万人，那么他其实拥有的是一个最好的媒体资源

花钱投广告，不如自己做媒体 万科社区广告资源利用经验

万科城市花园，万科在上海的第一个开发社区，已经为上海万科贡献了无数的老业主资源，在小区内开发了数量有限，但是醒目的广告资源，可以借鉴：

1、社区内的看板——只在大门入口和出口的地方设置了看板

2、邻里中心的楼体看板 社区信箱投递和楼道信息广告版 为什么他们能够不被业主反感

1、广告位只服务自己的项目

2、以万科品牌角度投递楼盘信息 我们的做法

1、整合所有交付社区的资源，搭建看板——为了降低业主的抗拒心理，可以对物业费进行适当减免

2、所有社区看板资源建立档案库，由集团统一管理，分公司使用统一申领

3、新城社区物业统一管理DM投放资源，只能投递集团品牌提供的项目宣传资料。

点子17：活动留客的好方法：在周末可做一些常规的暖场小活动，最好是亲子类得，亦可全家总动员，然后配合一些抽奖活动，最好抽一到两分大奖，且分阶段的进行，配合我们的活动留住客户，让客户感觉到有的玩且有大奖拿。这样一来可以增加案场的人气，有效的促进销售。点子18：各个售楼处每周都会举行不同的活动，建议策划将每次活动的客户参与度和活动过程中的注意事项做个简单记录，然后策划之间将这些资源共享（邮件群发或者QQ发送），这样可以分享更多的资源和经验，也可使每个案场针对活动目的有更多的选择。

案例：如首府的彩绘T恤活动，金郡和新城域都运用的很好。针对此次活动首府经验分享点：

1、联系方式和询价记录。

2、活动经验：①首府首次举行时由于没有提前规定好发放时间和数量，导致客户到场时有的T恤分配不均匀，第二次调来的T恤也被一抢而空，场面比较混乱。②活动现场的颜料和毛笔没有事先进行分配，导致有客户想自己创作却没有齐全的颜料和笔，而彩绘老师又少，最终很多客户都挤着等老师画，耗时较长，过程中还会有客户等的不耐烦走掉。

点子19：企业宣讲。

公园壹号目前成交大多以年轻人为主，成交主力户型为小户型。成交区域非常明显，戚机厂、戚研所等年轻刚性需求为主。7月份新一批校园招聘的大学生马上进入公司，两家企业的总数应该在300人左右。按照百分之十的人会用父母的钱马上买房，那针对这30套以及后期的潜在客户我们的措施是什么？

建议通过“置业生涯起点指引”宣讲间接置入公园壹号销售信息。此方案比较可行，主要对接两家企业的团委或者工会的负责人。

点子20：户外造势：在高档酒店大堂内设广告牌。（像秀江南项目在淹城长兴楼酒店大堂门口就设有24小时的广告牌，没有置业顾问，但是来往的顾客都可以看到秀江南的广告牌）

点子21：新城“派”形象大使计划

1、计划内容：全城范围评选出一名新城“派”形象大使，可采用电视选秀类的方式，如海选，复选，总决赛等。海选复选等选拔可放在各个案场来执行。被评为新城“派”形象大使者即可获得新城赠送的房产一套。

2、计划目的：通过送房子的计划可产生全城轰动的效应，炒作力度极强，可提升新城大品牌的形象，同时配合媒体炒作可起到空前的轰动效应。同时可提高每个案场的来人量加强每个案场的人气。

3、执行费用：45万左右房源一套，此活动从海选开始到决赛可维持3个月平均15万一个月。

点子22：交换空间置家建言 内容：在市场广泛发布信息，请客户到样板进行“挑刺”，并且按照自己的想法进行布置，请知名装修和软装类的专家进行点评，从成本、节能低碳以及个人风格方面进行打分评选。

点子23：法国宫廷盛装秀 活动：法国宫廷盛装秀 活动地点：项目展示处

活动目的：聚集人气，展示公司实力，加强品牌印象

活动内容：

1、暖场秀——西方杂戏表演（法国小丑，马戏等）；

2、法国宫廷盛装秀，着盛装的演员在展示处随意走秀，参与者可与其拍照。

点子24：改变传统短信撰写方法 可借鉴的推广经验

点子25：线下拓展深入三步走：第一步，在需要拓展的区域中寻找出我们已经来访的客户，第二步，从我们的老客户入手，把我们需要拓展的区域深入了解，找到切入点（如物业主任、城管经理等），第三部，擒贼先擒王，功克王，其他自然号办了，切忌注意后续维护。

点子26：社区巡展金点子：对有安排巡展的社区，可以跟小区的物业联合做活动，将目标客户吸引到售楼处来，一方面增加售楼处人气，另一方面增加了一些口碑宣传者和客户。

例：

1、由公司出资采购一批T恤，在物业的公示处写上“新城地产答谢客户，到物业处领取T恤，数量有限，先到先得”，然后再告诉他们在指定的时间段可以到首府售楼处，届时会有专业的老师指导他们彩绘T恤，现场还会有惊喜礼品。

2、公司和各个小区物业联合搞一个针对小朋友比赛（如绘画、书法等），赛场设在售楼处，凡是参加比赛的小朋友都可以获得公司提供的礼品，获奖者更有惊喜大奖（如提供旅游券）。

点子27：业主DS拜访

框架：带礼品登门拜访老业主及意向客户（礼品以绿色健康果蔬为主）目的：老客户维护、引导客户“以老带新”、增加销售机会 点子28：私家湖畔会所高雅派对

内容：邀请常州著名人士，学者，汇聚洛维艾会馆，举办名仕派对，设置小提琴、伦巴之类高端的表演节目，了解受邀贵宾的个人特长，邀请部分受邀嘉宾参与现场表演，烘托区域内高端会所配置，映衬浓郁的人文社区环境。

点子29：法式红酒美食汇 活动：中秋法式红酒美食汇 活动地点：项目展示处

活动目的：体现项目高品质感，维系老客户，老带新

活动内容：

1、邀请业主及客户现场品酒并举办冷餐会；

2、赏月酒会上并配有小提琴演奏等助兴节目；

3、会后赠送参加活动者月饼礼盒。

点子30：短信的内部激励

在传统的短信应用方面，都是用来向客户进行项目信息宣导的，而我们忽略了短信的另外一个作用，内部激励。

我们还可以在那些地方发挥短信的作用

1.每日早上由案场主管发送激励短信，提醒每位销售员，我们今天要完成的任务

2.每日即时性销售业绩通报，卖掉一套房子，主管发送短信给其他所有业务员，激励他们要努力完成任务。

点子31：《开盘外场客户教育》，在开盘的时候，外场客户一般都会交头接耳，互相讨论，这对于开盘很不利，应该适当的播放一些视频，一来是分散客户注意力，二来通过播放某些特定的视频，可以提高开盘的签约率。比如播放一些通货膨胀，买房保值之类的教育视频，公司形象宣传片等等，这样一来，还没签约，就给自己加满了分，对于签约非常有利。

点子32：炒作金点子：注重网络营销，要求每个项目都做个自己的官方微博，将账号和密码告诉案场所有的销售员，轮流管理微博，要求他们添加自己的业内好友，增加关注度，并且保证每天必须将微博更新，把项目的动态信息及时发布出去。为了增加销售员的参与度，可以每月评出“微博之星”，给予一定的奖励，这样可以增加案场每个销售员的网络营销意识。

点子33：在派单上面印“凭此单至售楼处，购房统统8折优惠，仅限前100名”一面解释老客户，可以说成是100套限价房，一面又可以增加来人提高成交。

点子34：T-shirt造势SP

框架：在各类外场活动过程中，要求员工着统一印有案场Slogan等信息T-shirt，同时鉴于首府在前周末举办创意T-shirt之DIY的客户良好反馈，跟进后续活动来继续推广项目（T-shirt之DIY印制“你也可以„„”绘图）

目的：项目知名度推广、强化客户对产品概念的印象、配合其他活动有效开展。

点子35：新城地产杯生活达人秀

1、计划内容：在各项目路演的同时，现场宣传生活达人秀活动，不论唱歌、跳舞或者搞怪表演，只要有一手，就要自信来SHOW。现场报名填参赛表，参加7-8月份（淡季）举行的“新城地产生活达人秀”活动，赢取88888元终极置业大奖。

2、计划目的：宣传项目是第一目的，扩大项目影响力是第二目标。同时提高路演人气，使得个项目在路演时能聚集人群集中派单。

3、执行费用：每个项目没用88888元的置业大奖同时可享受各项目自身的销售政策。

点子36：顶级精装，豪宅样板典范

内容：结合高端精装社区的客户大部分对于样板房软装有较大兴趣的特征，举行样板房家私的“现场拍卖”活动，同时配以社区的画册作为产品手册为载体，赠送给业主及目标客户。

点子37：宝藏在香溢 活动：样板区开放寻宝活动 活动地点：样板区

活动目的：聚集人气，老带新、让客户在乐趣中了解项目样板区的每一个品质细节

活动内容：

1、在样板房及中轴景观中的放置密封纸盒（漂流瓶），纸盒内放置各式小纸条（从谢谢参观到各式大奖）

2、纸盒随意撒放在样板区各处

3、由业主寻宝，在寻宝过程中感受中轴景观，精装的唯美细节，寻宝者最多可搜集五个纸盒

4、参加者可选择打开5个纸盒并拿走其中最想要的礼品，或是不打开纸盒，直接赠送制定礼品。

点子38：让体验的每个环节都会销售

点子39：目前的市场状态是要求售楼处要有来人，有人气。怎样去把一些需要买房的或是老客户再次约访现场形成固定的售楼处人气，需要我们的广告噱头做的漂亮，广告不能像以前一样的平淡，没新意，客户形成视觉疲劳，要有创新，比如利用时下一些流行语来打广告，如“将置业革命进行到底”，新城“爱情公寓”等，可以在售楼处办一个专场时下买房的讲座“买房36计”。

点子40：社区来客送礼

框架：案场制定一定量的小礼品（如雨伞、车用香水等），对在派单及户外SP活动中导入的来人馈赠小礼品

目的：配合其他活动的有效开展、增加导入更多来人的机会、加强现场销售氛围 点子41：新城项目循环章计划

1、计划内容：在各个项目的售楼处设立一个代表自身项目图章，并且设立一张盖章卡，客户持盖章卡到各个售楼处盖章，如客户能在盖章卡上集满一定数量的盖章，如10个20个可凭这些盖章换取购房低佣金，每一个章折合RMB50元，如客户集满20个盖章即可抵用1000元购房款。同时凡是满20个以上盖章的客户即可参与抽奖。奖品价值5000元RMB。满百人即抽取一次。

2、计划目的：提高每一个售楼处的人气与来人。提高客户的参与性，同时满百人即开奖能充分调动客户的积极性。可深挖客户的购买需求，因为客户跑满20个售楼处听了20个售楼处销售员的介绍如果是意向客户总会为之所动。

3、执行费用：是具体人数和情况而定。点子42：“潜伏”销冠海选

内容：面向市场客户，重点针对已购客户以及意向客户，邀请客户参观社区的全部内容，包括销售中心，社区，样板房等，然后列举项目亮点，能列举出最多条款的参与者荣选为“当期销冠”，定期评选出一位，最后进行总决选，对于当期销冠和总销冠进行有有相当诱惑力的物质奖励

点子43：日进千金 活动：锁客活动

活动时间：开盘前30天或20天 活动对象：意向客户

活动目的：锁客。

1、活动首日——开盘，客户确定购房，预存8万元香溢首金；

2、交纳首金日到开盘期间，每天可获得1000员房款优惠（如，活动时间为20日，首日缴纳首金，则到开盘日可获得两万元房款优惠，活动第二天缴纳首金，则获得一万九千元房款优惠，以此类推）。

点子44：给老业主荣誉感还是物质激励

我们不能一概而论，在老业主激励方面，到底是物质奖励有效还是精神奖励有效。

业主分级很重要

高端物业和普通物业的业主应该区别对待：

1.普遍来讲，高端物业的客户在物质奖励方面会看的更淡些，因为在高端客户圈层中，身份安全比物质获取更重要；

2.而低端物业的业主对物质的敏感度更高 仁恒的老业主激励模式 仁恒是从来不给业主物质奖励的，介绍推介，参加业主活动都只是享受仁恒会积分

每年一度的业主答谢会都是最隆重的，在这次答谢会上仁恒只做2件事情： 1.给业主一次高规格的艺术表演 / 晚宴

2.当众为高能业主颁奖（仁恒会积分前5名），奖品也很丰厚（一等奖为家庭欧洲十日游，光这一项可能就会有十几万的支出；最低的奖项也有东南亚游，用以匹配业主的高端身份）

我们得到的启示

1.老业主奖励不应该是每个项目自行制定的，应该由公司统一常年进行 2.不要认为老业主会每天记得这件事情，他们很容易就忽略了这个权利，从而忽略了可以介绍的积极性——所以我们应该定期发信息给老业主（每月提示一次，就像招商银行的还款提醒一样，我们成为老业主意识激活）

3.不要只有销售时才会想起老业主，温馨提示很重要，我们称为老业主情感激活。节假日、天气变化、理财提醒、生日祝福等，持之以恒很重要。

4.很多开发商不能持续做下去，是因为依靠销售来做老业主的情感维护，这样必然被日常工作冲淡，而且销售没有动力来坚持——老业主的情感维护工作应该有统一部门来完成，比如400电话。

5.在给老业主奖励时，一次性给足，而且要让这种奖励公之于众，广而告之，让其他业主也心生向往。

点子45：鉴于目前的市场行情，其实比08年要好很多，08年使用的全员营销其实对销售起的了很好的销售结果，公司员工众多，关系广泛，亲戚，朋友，家属等都是可以利用的“筹码”，建议公司目前形势下可以继续使用全员营销，当然了，推荐的员工可以拿“佣金”，但是销售员也可以正常提佣，不然容易影响销售员得积极性。

点子46：购房送车，把车停售楼处门口，现车给客户看，给客户体验。点子47：奖项营销。具体奖项设置上可设置一个大奖，如汽车、苹果电脑，其他均为小奖，用大奖的名头吸引人到案场。

点子48：买房送装修基金。

点子49：果断一击：客户犹豫不决不定房时，可以拿限时优惠来逼定（比如：今天是星期天，我们最大优惠只有今天有，过了明天优惠就取消了）。

点子50：周末SP活动 框架：奢侈品大拍卖（选购少量知名品牌产品组织类似拍卖活动）、照片杯子创意DIY（把自己的创意印在杯子上）、品茶&雪茄主题沙龙（以茶会友、雪茄鉴定）

目的：意向客户维护、推动圈层生活理念、加强现场销售氛围。点子51：寻找金钥匙计划

1、计划内容：每个案场设立制作100000把房门钥匙，其中有一把是可以打开一扇指定的房门，此房门代表一套房源。每一名来案场的客户即可有机会获赠一把。当案场将这些钥匙全都发完后，开始进行开房门仪式。当持有真正钥匙的客户把指定的房门打开那么这名客户即可活动新城地产赠送的房源一套。此套房源为各个楼盘的房源。客户偏好哪个楼盘就到哪个楼盘的售楼处参与活动。

2、计划目的:用送房子为噱头提高案场人气，吸引来人。引出话题争论，加之媒体炒作产生的轰动

3、执行费用：每100000人中既有一人获得新城送出的房源一套。房源价值视各个楼盘的价值而定。如450000一套的那100000名来人的平均成本为4.5元/人。以此类推。

点子52：解密新城之路

内容：邀请客户参观新城的标志性项目，从早期的万里小区，到金色新城、到新城公馆到新城首府，从武进到常州到苏州以及上海，以及新城研究中心，体现新城的资深度和专业度，促进客户的购买

点子53：收获之夜 活动：水果会

活动地点：项目样板区

活动目的：聚齐人气、老带新、旺场

活动内容：

1、样板区举办水果会；

2、参加者齐聚样板区共享美味水果；

3、现场厨师制作精致水果糕点级水果沙拉。

点子54：全员皆销售，别忘记那些我们忽略的合作资源

我们可以去想一个问题，我们是否在每个项目推广的前期，都会做业内营销和媒体营销，也会在销售困难时想到内部推介，供应商推介

是否已经将这些资源视为常态销售资源呢？ 有那个开发商把合作资源当做客户来开发呢？ 据目前我们所知范围内还没有！

所以，新城是否意识到这个问题，并开始行动了呢？ 首先，我们忽视了什么？ 1.他们不仅是合作资源，也是市场上的购房者，他们可以买别人，为什么不能买我们呢？

2.他们对公司有基本的了解，更容易认同产品，教育起来更加容易 3.他们可能与公司只是短暂合作，可能只是合作单一项目，但不合作了之后，他们的购买需求依然可能存在

所以，我们要做些什么，来发掘这部分资源？ 1.建立合作资源的数据库，按照城市分类 2.数据库持续更新，包含电子邮件和电话

3.每次有新产品上市，新的销售节点，新的促销活动，都第一时间发送给数据库当中的所有名单

4.无论是否在合作，都被列入发送对象，这个数据库与案场的到访客户名单是同样的作用和使用方法，只是不需要案场去call客。

点子55：每天必须坚持开客户分析会，针对每天来访客户区域进行针对区域宣传，有的放矢，而不是随便安排大学生或者销售员去哪边发单或者路演巡展之类，哪边来人多，我们就去哪边搞活动，深入挖掘。

点子56：联动营销。各案场整合营销，可采用联动模式，在同区域或同档次项目之间放置销售物料，联动营销。

点子57：买房送购车基金

点子58：圈层营销：组织一个法式时装秀，把法国的名牌（LV，GUICC,香奈儿等等。）做一个模特走秀表演，邀约客户到现场来参观。

点子59：客户资源陌拜

框架：针对具有一定客户资源的社区及单位，通过洽谈来争取购买获得一定的客户名单资源，随后案场继续开展客户陌拜工作

目的：增加项目推广力度、增加公司客户资源库、争取导入更多来人。点子60：推荐达人计划

1、计划内容：每个项目设立一个推荐达人奖，获奖者为“老带新”的高手。此老客户能连续推荐3组新客户并同时三组新客户都有成交的话，此老客户即获得售楼处送出的现金大礼10000元整。

2、计划目的：充分调动老客户推荐新客户的热情与积极性。充分把老客户资源利用起来，目前老带新是一个非常重要的手段。

3、执行费用：每3组老客户连续推荐的新客户成交即花费10000元。点子61：角色销售 内容：对于高端社区的销售团队，有两种角色定位，一种类似于礼宾或者接待的角色，主要的岗位在于前台，由外形条件较好的同仁担任这一角色，在逼定时可以参与销售；一种是正式的置业顾问，由业务人员做具体的接待流程以及销售工作。

点子62：家居风水讲座

活 动：家居风水讲座——香溢紫郡户型设计解密 活动地点：项目展示厅

活动目的：传播项目卖点老带新、旺场 活动内容：

1、家居风水讲座——讲解家居生活中的风水；

2、香溢紫郡户型解密，介绍户型设计及布局的中的考量 点子63：全员皆销售，不可忽略那些服务人员的销售力

曾经听到过一个成功案例，万科兰乔圣菲的一套别墅竟然是万科某一社区的物业经理卖掉的。因为他天天和业主接触，聊天的时候推荐了这个产品，导致了客户到访成交。

这说明一个我们经常忽视的群体

1.物业人员、保安人员（我曾经亲眼看到过保利置业的保安帮忙接待客户，做沙盘讲解

2.保洁服务人员（万科曾经派自己的保洁人员到竞品售楼处停车场抄车牌）如何发掘他们的积极性

1.案场销售说辞培训时，要求物业、保安、服务人员一同参加 2.介绍客户到访奖金奖励

3.表现优秀者可以晋升为销售预备队，开拓职业领域。

点子64：我们的老带新政策，我们每天只知道往外面投放大量广告，却忘了我们自身拥有的具大优势，我们搞的“新城会”去哪里了，看看外面的“绿地会”、“万科会”都会针对他们的会员买房有特别优惠政策，这样就牢牢把他们的老客户抓在手里了。那我们的“新城会”呢？常州有这么多的新城老业主，每个楼盘都有那么多的老带新，我们必须要把这一块更加完善起来，而不只是每个案场自行的老带新优惠政策，而是要把整个公司的老带新政策结合起来。这个能量将会是非常巨大的，会为我们带来非常多而且质量非常高的新客户资源。点子65：举办“欢乐福彩，幸运赢大奖”我卖房，你定价的活动，类似买彩票的方式，客户猜总价（金郡表总价7位数），猜中3个数字96折，猜中4个数字94折，猜中5个数字92折，猜中6个数字9折，猜中7个数字88折。

点子66：活动排行榜

现状：案场每周都要做活动，但效率如何，事先难以评估。另外案场独立做活动，每场活动的开销并不低

解决方法：活动批量化，活动排行榜 操作方法：

1、每个月各项目上报本月活动集锦，提供活动方案、参加人数、活动费用，上传公司内部网站

2、挑选出人数与费用效用比最高的活动前十名

3、每个案场根据实际情况，挑选可以采用的4个活动

4、被选中的活动方案，活动公司可以获得额外1000元奖励 优点：执行效率高，效果有保证，费用可以控制

点子67：加大对老带新的回馈政策及宣传（比如：对老带新严格把关，老客户亲自带新客户来并且是第一次来访成交可以回馈1000元超市卡，加强老带新的动力并缩短超市卡下发周期），多举行业主答谢会

点子68：周周有惊喜：在开盘后将剩余房源进行销控，并且进行涨价，然后定期释放1-2套房源，以贷款原因无法购买，给客户一次重新购买的机会，作为特价房吸引客户，压迫成交。

点子69：中介二三级联动

框架：与周边城市二手中介联手，推动项目销售（无锡、上海等），并随市场政策与行情而灵活调整，以成果定成本

目的：增加案场来人来电比例、争取实现成功销售 点子70：梦中家园计划

1、计划内容：每一名购房者可参加抽取送装修的抽奖。所有楼盘总共抽取2名购房者。中奖者可获得100000元的装修大礼包。

2、计划目的：提高客户买房兴趣，吸引来人来电咨询。

3、执行费用：200000元。点子71：客户管家

内容：梳理项目当中比较有影响力和带动力的重点客户，分配给几个资深的职业顾问进行专项的维护，内容有节庆、生日的专门短信祝福，天气有重大变化时的短信提醒以及不定期的专项圆桌晚宴，以专门服务的置业顾问的名义邀请大客户以及大客户的朋友到社区会所或者靠近项目的高端场所进行宴饮或者沟通。

点子72：零距离魔术沙龙 活动：零距离魔术沙龙 活动地点：项目展示厅 活动目的：聚集人气，制造气氛

活动内容：

1、邀请魔术大师进行魔术表演；

2、现场魔术教学。点子73：新房团购模式大给力

将知名团购网站合作，开发购房团购模式 设计一连串的吸引

1.合作团购网站推出“团房抵用券”，比如100元团万元购房抵用券，百倍增值计划。团购现金与合作网站分成，购房抵用券只有在成交时方才生效，与其他购房优惠可以同时使用，一人可团购多张。

2.低价团购房抵用券，其实就是意向金的网络变形。降低了门槛，同时增加了网络关注度，扩大了推广面

3.由于新城拥有很多在售楼盘的资源，可以保证定期推出各种团购优惠活动：比如每增加1人，房款减1000元，人多力量大团购计划

4.所有只要点击查看页面的客户资料，都将进入新城数据库，可以进行邮件和电话跟踪

点子74：现场优惠政策

个人建议不管是开盘当天优惠还是平时卖房优惠政策，我们不要只顾开盘当天逼定时的优惠，我们还要在签约时做点小手段，我们要加上这样一条，如果如期签约会额外享受什么样的优惠，给客户一些条件限制，这样我们约客户签约时就会爽快很多，就不会出现有客户逾期签约的情况发生，也会促进公司快速资金回笼。

点子75：提高销售提佣，鼓舞士气，加强斗志最重要。可以维护客户之间的关系，然后可以老客户安排国外旅游。点子76：案场吸引力营造

现状：只有周末做活动进行热场，充人气，基本上来的都是老客户，新客户参加活动的比例不高

参考案例：海底捞，味道一般因为服务做得好，一直是火锅店的大热 学习方法：固定服务让客户永远觉得占到了便宜，等候时不会觉得无聊 解决方法：

1、每周固定时间现场有小型表演（与学校、表演团体长期合作，范围广泛如模仿秀、魔术、杂技、街舞、国标舞、滑板表演，什么流行演什么）。专业与否不重要，重要的是让常州客户知道这里有免费表演，而且还有免费饮料，休闲时间来看看，蛮好的。

2、利用书吧区，开设美甲区，客户每次来都可以做免费美甲或者指甲护理，这个方法在海底捞能吸引到众多女人的偏好，道理都是一样的。每个来做美甲的客户都会得到一些美甲券，提供给朋友，让朋友来免费享受这一服务。

3、VIP室或者书吧区都可以在周一到周五开辟成客户咖啡馆，给每个到访的客户一张咖啡券，下次他们想找个地方坐坐，找个环境好的地方谈点事情，那就可以来金郡。自己可以边喝咖啡边看书，带朋友来谈生意可以借用我们的VIP室，自己也可以在朋友面前有VIP的感觉。

点子77：异地巡展计划

框架：把项目的推广放在周边城市（无锡、上海等）以及具有一定消费能力的其他城市，并组织异地现场看房活动，对成功认购的异地客户提供额外奖励

目的：增加案场导入来人的机会、增加销售机会

点子78：在楼盘销售遇到困难时，可以采用“李代桃僵”的方式。把某些已售房源的价格拉高来作为一个标杆，与未售房源的价格作一个比较，采用“衬托销售”的方法带动整个楼盘的销售。在整个房地产市场不景气的状况下，可以权衡利弊，拉升部分楼盘的价格，用牺牲局部利益来保全全局利益。就好比我们二期的20#，18#均价6800-7200元，后来的21#23#均价就在6500左右，有利于销售！

点子79：高能客户的开发

现状：高能客户依靠案场销售员的关系和维护能力，以及物质激励去带动高能客户的推荐

解决方法：高能客户人脉图，定期为高能客户提供专场宴请 方法举例：

1、样板房晚宴，可以为高能客户定期举办私人晚宴，邀请他的亲朋好友，项目提供样板房（更有私家厨房的感觉），提供著名酒店的餐点，以及现场的表演助兴，给高能客户充分的满足感和自豪感

2、给高能客户准备一些节日礼物，如端午节赠送一些礼品券，他可以转送给其朋友，凭礼品券到案场领取粽子。

点子80：免税计划

广告语：你买房！契税我来交。具体方案：把客户需要交的契税返还在房价优惠里面，统一按照房价的3%视为客户将来要交的契税，其实就是反推优惠。

点子81：其实话题就是老带新。

开发商开发出一个楼盘来，如何才能得到客户的认同？办法无非是两种——或说两种办法都要同时具备：一种是楼盘建造出来的品质必须过硬；另一种是产前售后的各种服务一定要到位，要想客户所想，急客户所急。

由于公司在今年交付的楼盘比较多，在客户即将入住之际，可以结合现在交付盘和热销盘举行联动，为已经购买公司产品的老客户以及有购房意向的新客户提供他们最希望了解的家居、购房、生活等咨询，服务到位。对一般客户而言，特别是对那些第一次置业、第一次搬进陌生环境的客户来说。这些咨询都是非常必要和非常及时的。

另一方面，许多客户由于在购买房子、家私，进行装修等大事上得到了我们公司的帮助，客户自然会心存感激，就比较容易对该楼盘产生认同感；已经购买了房子的，认为买得值，因此会成为该楼盘的口碑传播者；有看一定购买意向但还在犹豫不决的客户，也有可能在参加这种活动受到触动，增强了信心，最终下定决心购置公司的楼盘。因此在交付楼盘加强对我们现在所售楼盘的联动宣传，以及在交付后举行新老客户的互动活动，个人认为还是比较有意义的。即提高了客户的满意度，又加强了老带新的成交率。

点子82：活动主题：闭店选房一房一价（只是一个噱头）； 活动时间：2011年X月X日； 推广时间：活动时间的前两周；

活动内容：一：只有凭邀请函入场，一房一价，不再接受任何议价；推广期的二周进行顾客的蓄水，意向客户的蓄水；长期积攒下来的客户的邀约；二：下单不同的金额进行现金的返还；具体的价格我们可以自己策划！保证自己的收益；三：下单就可以进行轮盘抽奖；业主自己摇轮盘，决定自己的奖项；备注：邀请卡有2种获得方式：

1.电话致电，邀约办理；

2、金郡售楼处进行自助邀约，以前的电话邀约类似。

点子83：跨界营销合作

框架：把项目的推广与其他领域知名一线品牌进行联合，（之前上海高端项目群体中有一定的成功案例，如新天地8克拉-济南路8号，通灵tesiro体验式营销等），拔高产品定位，提升项目新鲜度与客户探索心理，跨界客户资源共享 目的：项目知名度推广、配合其他活动的有效开展、推动圈层生活理念、导入更多来人。

点子84：物业早班车——物业体验之旅

【营销阶段】2009年11月正式启动，新城首府开盘后、交房前阶段执行。【目标设定】让业主提前体验新城首府的五星“金钥匙”服务，实现“精神入住”。

【方案简介】

第一部分：物业早班车

1、初冬来临，发放“生活小贴士”，内容有：给爱车加防冻液、盆花进室内、外露水管要包扎等生活常识；

2、赠送《物业手册》，加深对金晨的了解，提供物业信息；

3、设置400热线电话，随时解答和提供物业的早期服务；

4、DS登门拜访，了解业主的需求和未来设想，有特需帮助的（如孤居老人）可以结对子帮助，解决后顾之忧；

5、发放新城首府物业动态小册子，让其了解新城首府物业服务的信息以及销售价格，增加居住的荣誉和荣耀感。

第二部分：物业体验之旅

1、组织业主赴上海碧云国际社区体验圣诞节社区活动；

2、组织业主赴上海宝业·静安紫苑体验服务式公寓。

【执行情况】深受业主好评。通过一系列活动，加强了业主对新城首府高端物业的直观认知和荣耀感，对本案认同度大大提升。

【效果评估】★★★★★

点子129：人气挤压：在开盘的时候利用现场人气，安排SP客户在人群里面给予客户正面的消息，煽动客户购买

点子85：业主生日会

【营销阶段】2010年6月起开始执行，为新城首府大平层续销阶段。【目标设定】强化社区的亲情氛围与和睦的邻里关系，培养业主对项目的认同感和归属感，同时通过生日会这个窗口向业主的亲戚朋友展示新城首府形象。

【方案简介】

1、把当月过生日的业主集中在一起，设置不同的生日会主题，邀约其亲友提前拍摄亲情告白VCR，制作光盘，作为礼物赠送给业主；同时新城首府为业主赠送生日报（业主出生当日的报纸）等定制礼品；

2、寿星在许愿树上写上自己的生日愿望，接受全体参与人员的联名生日祝福卡。现场举办蛋糕、花艺等DIY互动活动，让业主一家在其乐融融的氛围中感受亲情；

3、生日会全程录像，记录下每一个精彩时刻，作为纪念品赠送给业主；同时还有精美表框全家福赠送。

【执行情况】每月举办不同主题的业主生日会，已成为备受业主期待的新城首府定制节目。

【效果评估】★★★★☆

点子86：销售与工程进度（购房者最直接的信心来自楼盘的工程进度，可以利用施工过程中的几个重要阶段，营造出一系列气氛热烈的庆典时刻，中国人比较相信这种一本正经的形式）卖点构成：奠基卖点、内部认购、第一期公开发售、第二期公开发售、最后一期公开发售、火爆人气、热销卖点、加推卖点、样板房开放、外立面呈现、封顶卖点、竣工卖点、交楼卖点、入伙卖点、尾房销售、现房卖点、答谢卖点。

点子87：开盘大来人计划

1、计划内容：开盘大来人，可参考其他楼盘用过的行之有效的方法，每次开盘都邀请大量的来人，如开盘目标是去化100套房源，即将来人数量设定在1000人左右的这样一个10：1的比例。

2、计划目的：此方法能起到一个现场抢购气氛的烘托，对之后的炒作有数据依托。以大量来人来逼定目标客户的成交，对摇摆型客户形成心理压力，促使成交。

3、执行费用：可采用雇佣来人方式，费用可参考50/人的标准。点子88：买房提供装修设计方案，提供装修公司名单给客户选择。点子89：募邻计划

广告语：全城招募！远亲不如近邻！把你身边的亲戚朋友变成你的邻居！具体方案：增加老客户推荐率。针对老客户推荐购买制定专门折扣，成功推荐购买的客户，新客户与老客户均可获得优惠，推荐的越多，优惠越多。

点子90：随便玩还给奖品 点子91：家庭节之T恤涂鸦DIY 活动内容：

1、小朋友在白色T恤上，用画笔描绘出心中的春天里生活，尽情发挥想象力；

2、准备白色风筝，供小朋友涂鸦，作品由小朋友带走；

3、现场评比最具创意小选手；

点子92：流动广告：在出租车车后电子广告牌做广告。点子93：买精装修房送高端家具。

点子94：全城造势：利用大学生身上穿满该楼盘的案名的衣服，游街，增加宣传力度。

点子95：客户SP客户：在人气不多的开盘情况下，让假客户问业务员有没有客户要退房，这个业务动作要让真客户看到但又不能很明显，从而来起到加强客户购买信心的作用。

点子96：广告：持续性系列广告，类似百威啤酒的蚂蚁广告，或者可以给每个楼盘做个专题，广告内容一定要有连续性，可以以耐人寻味的小故事切入主题，会有一种让人感觉看完一段迫切想看下一段的感觉。

点子97：活动主题：“冰出一夏”家庭节之冰激凌DIY 活动内容：

1、冰激凌制作师现场演示冰淇淋的制作手法；

2、准备香蕉、苹果、芒果等各式口味，现场人员DIY冰激凌体验；

3、评选最具创意冰激凌造型。点子98：客户睦邻答谢计划

框架：对之前业主及老客户开展睦邻答谢活动，即成功介绍客户进场并成交则反馈介绍人一定幅度的奖励（礼金或购物卡等实物奖励）

目的：增加老客户维护机会、引导客户“以老带新”、增加销售机会 点子99：“冰纷嘉年华浓浓亲子情”新城域家庭节之冷饮DIY 活动内容：

1、冷饮DIY，小朋友亲子动手制作，当场评出“最具观赏性的冷饮”；小朋友之间交换冷饮品尝；

2、穿插吃西瓜比赛，分成人组和儿童组，比速度，谁最先完成谁就是胜者。点子100：在已购业主和已购业主亲朋好友之间举办一些活动，比如说抽奖、烧烤晚会等，扩大项目的认可度。

第五篇：2013年7月份地产界人事变动

万达

1、万达（专题阅读）刘朝晖正式入主恒力商业地产任执董

万达商业地产海外有限公司与恒力商业地产(集团)有限公司发布联合公告称，7月3日起，万达商业地产向恒力地产全部已发行股份提出的无条件强制现金要约生效，同时委任大连万达投资管理中心总经理刘朝晖为恒力商业地产执行董事。

公告指，自7月3日起，恒力商业地产主席兼董事陈长伟调任为非执行董事，丁本锡、齐界及曲德君已获委任为非执行董事，刘朝晖已获委任为执行董事，刘纪鹏先生、薛云奎先生及巴曙松先生已获委任为独立非执行董事。

另外，因陈长伟辞任该公司之授权代表，刘朝晖已获委任为该公司的新授权代表。

2、传万达高管王信琦离职

传万达王信琦离职了，其之前就有离开的意向，据悉在5月份请了长假，在2013年上半年万达集团的工作会议上也没见到他出席。

有爆料说，现在在鑫苑置业，任总裁职务。

万科

3、原万科执行副总裁杜晶加盟同创地产

原万科（专题阅读）副总杜晶微博中宣布加入深圳市同创房地产有限公司。该公司成立于2012年5月，由包括杜晶、陶翀富、王晓东、罗霆等来自万科中海等房企（专题阅读）高管创立。目前，同创正在深圳龙岗区平湖打造了首个住宅产品“同创新作”，该项目最快将在今年下半年入市。

4、万科置业（海外）：续聘非执行董事

万科置业(海外)有限公司董事会谨此宣布，自2013年7月24日起：王文金先生、陈志裕先生将获续聘为、非执行董事。

5、曾亿接任唐山万科总经理

原唐山万科总经理许珂已加盟阳光城做运营中心的总经理，现在唐山万科总经理是曾亿。亿城聘任李劼、侯延良为公司副总裁7月19日下午，亿城集团股份有限公司公告宣布，根据公司总裁马寅提名，董事会聘任李劼、侯延良为公司副总裁，任期到本届董事会届满。金地

6、宋军辞任金地集团独立董事

7月5日金地（专题阅读）(集团)股份有限公司宣布，宋军因个人工作变动的原因辞任金地集团第六届董事会独立董事职务。

公告指，公司对宋军在任职期间的勤勉尽责表示感谢，但由于宋军的辞任致该公司董事会的董事人数低于公司章程规定人数，因此，宋军的辞任将在下任独立董事填补其缺额后生效，在此期间其仍应当按照法律、行政法规及公司章程的规定，履行其职责。

世茂

7、传吕天学离开世茂加盟九龙仓

据小道消息称：世茂（专题阅读）地产副总裁兼环渤海区域总裁的吕天学先生已加盟九龙仓。现任世茂地产环渤海区域总裁为龙湖地产人士，在职1月左右。

华润置地

8、华润置地委任原招行行长马蔚华独立非执董等职务

7月5日，华润（专题阅读）置地有限公司公布，因工作安排，马时亨将辞任该公司独立非执行董事以及审核委员会、薪酬委员会、提名委员会及企业管治委员会成员，另委任马蔚华接任该公司独立非执行董事以及审核委员会、薪酬委员会、提名委员会及企业管治委员会成员。

在完成此次调整后有，华润置地的独立非执行董事还有万科董事长王石，赛富亚洲投资基金的创始管理合伙人阎焱，以及香港著名建筑设计师何显毅和香港会计师公会会员尹锦滔。另外，华润置地还于今年6月17日完成了公司执行董事的调整。原董事会主席、执行董事王印辞任，吴向东获委任为华润置地董事会主席、执行董事;同时，唐勇亦获委任为执行。银泰

9、银泰集团总裁沈国军辞职 放权打造银泰系六大产业

银泰集团创始人、董事长兼总裁沈国军在集团高管会上宣布不再兼任总裁一职，而专职担任公司董事长，未来将更专注集团战略规划思考与决策，银泰（专题阅读）商业CEO兼总裁陈晓东获任银泰集团首席执行官。

与此同时，银泰集团宣布未来10年的六大产业发展计划。

沈国军在1997年创办银泰集团，目前，银泰集团旗下有银泰商业(01833.HK)、银泰置地(集团)有限公司、银泰资源(000975.SZ)、京投银泰(600683.SH)等多家境内外上市企业和百余家全资或控股公司。

10、京投银泰董事长王琪辞职 程少良将代行董事长职责

7月10日晚，京投银泰发布公告，公司于当日收到董事长王琪的《辞职报告》。根据组织安排，王琪先生由北京市基础设施投资有限公司调任北京市人大财经委工作，故向公司董事会申请辞去公司董事、董事长及董事会战略委员会委员、主任委员职务。在董事会选举产生新任董事长之前，公司副董事长兼总裁程少良将代行董事长职责。

另外，7月1日，京投银泰前副总裁兼董事会秘书邓志高由于个人原因，也向公司董事会申请辞去了公司副总裁及董事会秘书职务。

奥园地产

11、奥园地产马桂园辞任非执董 委任附属公司首席顾问

7月9日，中国奥园（专题阅读）地产集团股份有限公司发布关于公司人事变动（专题阅读）公告。马桂园先生已辞任独立非执行董事，连同本公司审核委员会主席、薪酬委员会及提名委员会成员的职务，马桂园将获委任为公司的附属公司中国奥园国际发展有限公司之首席顾问，由2013年7月8日起生效。

另外，现任独立非执行董事张国强先生已获委任为奥园地产审核委员会主席;现任独立非执行董事宋献中先生已获委任为本公司薪酬委员会新成员，皆由7月8日起生效。

合生创展

12、合生创展高层变动：朱孟依之女任副主席、张懿辞任、谢宝鑫接棒

近日，合生创展集团有限公司宣布，张懿辞任该公司执行董事、副主席兼财务总监，以追求其事业发展；同时，执行董事朱桔榕获委任为该公司副主席，谢宝鑫获委任为该公司执行董事兼财务总监，上述变更自2013年7月11日起生效。

招商地产

13、招商地产林少斌不再担任总裁、贺建亚接棒

7月29日，招商地产突然发生的人事变动，既让招商地产内部员工深感惊愕，同样亦让外界深感不解。

其下发内部通知，对包括公司行政总裁(CEO)、财务总监、党委书记、纪委书记等多个要职进行调整。

该通知内部：

林少斌不再担任行政总裁职务和招商地产党委书记、委员职务，仍将继续担任招商地产董事长职务。协助招商局集团分管地产板块。

贺建亚担任招商地产总经理、党委副书记职务，为招商地产第一责任人，主持全面工作。

林少斌将从战略的层面支持企业发展，而贺建亚全面主持经营层面的工作。

14、招商地产财务总监黄培坤辞职 吴振勤再次担任CFO

7月26日，招商局地产发布公告称，因工作变动原因，吴振勤辞去公司第七届监事会主席、监事职务，黄培坤辞去公司董事、财务总监职务，调任为招商局公路公司财务总监。同时，聘任刘伟为副总经理、聘任吴振勤为财务总监。

越秀集团

15、越秀集团换帅 张招兴接棒陆志峰任董事长

7月16日，越秀集团网站公布广州市委市政府对该集团主要领导职务任免的决定。其中，张招兴任广州越秀集团有限公司、越秀企业(集团)有限公司党委书记、董事长。朱春秀任广州越秀集团有限公司、越秀企业(集团)有限公司党委副书记、副董事长、总经理。陆志峰因到龄退休，不再担任广州越秀集团有限公司、越秀企业(集团)有限公司党委书记、董事长职务。

华侨城

16、华侨城集团迎重大人事变动 刘平春或接任克雷董事长

任克雷因年龄离任华侨城董事长职位，不再担任上市公司职务，但仍将继续担任华侨城集团总经理。华侨城将出现多年来少有的重大人事变动，董事长和总裁、副总裁等职位都有望调整。第六届董事会成员将由11位调整为9位，并提名刘平春、郑凡、侯松容和陈剑等人，任克雷却最终不在新一届董事会董事候选人名单之列，这意味着其将不再进入新一届董事会。现任总裁刘平春排名第一位，郑凡排名第二位。不过最终确认在8月13日举行的临时董事会选举产生。

嘉凯城

17、嘉凯城董事长张德潭离任、边华才接任

7月1日下午，嘉凯城悄然宣布，三年前主导嘉凯城重组成功的董事会主席张德潭因工作调动原因已于6月28日向董事会递交书面辞职报告，辞去其所担任的嘉凯城董事、董事长职务。据嘉凯城《公司章程》的有关规定，张德潭将不再担任公司董事、董事长职务，也不在公司担任其他职务。

据了解，张德潭辞任后，嘉凯城董事会选举边华才为公司第五届董事会董事长。董事会战略委员会调整为由边华才、李怀彬、俞耀宏、贾生华4位董事组成，边华才为主任委员。中房

18、中房系董事以及高管集体辞职 中房股份整合落幕

7月8日晚间中房置业股份有限公司公告，因公司原大股东中国房地产开发集团公司已将其持有的中房股份全部股权转让给嘉益(天津)投资管理有限公司，该公司董事会收到董事长岳慧欣、董事薛晓、董事冯廷秀、董事李艳、副总经理柴勇及总法律顾问洪蕾的书面辞职报告。但因四位董事辞职后，中房股份董事会人数已不足章程规定的董事会人数的三分之二，故在改选出的董事就任前，仍应当履行董事职务。

另外，中房股份增补林玲、赵颖文、贾鑫、尹隽为第七届董事会董事候选人，以上人士为现第一大股东嘉益(天津)投资管理有限公司推荐的董事，均不持有中房股份股份。

同一天，中房股份监事会于也收到监事长徐永建和监事宫明的书面辞职报告，原因同上。同时增补杨崇艺、王璐敏为第七届监事会监事候选人，以上人士为现第一大股东嘉益投资推荐的监事，均不持有中房股份股份。

津滨发展

19、津滨发展：副总经理居国忠先生辞去公司职务

近日，天津津滨发展股份有限公司董事会收到公司副总经理居国忠先生的辞职报告，居国忠先生因个人原因申请辞去公司副总经理职务，辞职后居国忠先生将不在公司中担任任何职务。中华企业

20、中华企业聘任孙毅为公司副总经理

7月15日中华企业股份有限公司发布公告称，经大股东上海地产(集团)有限公司及董事会提名委员会推荐，聘任孙毅为公司副总经理，任期自即日起至第七届董事会届满之日止。渝开发

21、渝开发副总经理夏光明请辞

7月24日，重庆渝开发股份有限公司发布公告称，其董事会收到公司副总经理夏光明先生递交的书面辞职申请，夏光明先生因工作原因辞去公司副总经理职务。

公告显示，辞职申请于送达董事会之日起生效，夏光明先生辞职后将不在公司担任其他职务。朗诗集团

22、朗诗借壳成行 田明等5人获委任新增执董

7月2日，香港上市公司深圳科技控股有限公司公告，朗诗集团对其进行收购后将建议更名为“朗诗绿色地产有限公司”，并将任命朗诗集团董事田明、申乐莹、谢远建、刘达和丁锋出任上市公司新的执行董事。而原深圳科技主席王聪德将留任董事会成员。

深圳科技此前执行董事为王聪德、廖醒标及王俊文三人。

世荣兆业

23、世荣兆业董事会聘任卢仲凌为公司副总裁

7月15日，广东世荣兆业股份有限公司董事会第七次会议决定聘任卢仲凌女士为公司副总裁。